Univerzitet u Tuzli

Odsjek: Graevinski
Predmet: Projektovanje graevina

Seminarski rad

PROJEKTOVANJE ZGRADA
HOTELI

Student: Goran Ivani III-920/11

02.12.2014., Tuzla
Sardaj:
-

Uvod
Investicione aktivnosti ugostiteljskih objekata za smjetaj
Izbor razmjetaja i lokacije
Arhitektonsko oblikovanje hotela
Dizajniranje soba i apartmana
Unutranja sredina, sigurnost i bezbjednost

UVOD
Glavna razlika izmeu stambene zgrade i hotelskog objekta, kakav se
tokom vremena razvio, jeste u tome to stambena zgrada ima jedan sprat
ili vie spratova, koji svaki za sebe ini jednu cjelinu, a svaki stan ima
svoje nusprostorije. Hotelski objekat se sastoji od vie samostalnh jedinica
odreenih za razliite svrhe. Osnovna jedinica u stambenoj zgradi je stan,
a u hotelu soba.
Izgradnja hotela i hotelskih kompleksa uvijek je bila znacajan pokretac
poslovnih ideja i interesa, angazovanja komplementarnih djelatnosti, i to
radi ostvarivanja zajednickih interesa, ukupnog razvoja privrede kroz
ostvarivanje povecane traznje za proizvodnim, preradjivackim idrugim
znacajnijim granama privrede i djelatnosti, kao porasta zaposljavanja
lokalog stanovnistva i procesa razmjene kulturnih, etickih i moralnih
vrijednosti domicilnog stanovnistva i turista.
Projektovanje i izgradnja moraju biti prilagoeni lokaciji, procjeni traznje
za smjestajem; mora se ostvariti ravnoteza izmeu hotelskih soba i javnih
objekata, pri emu je potrebno potovati set dravnih propisa o upotrebi
zemljita, kao i graenja na odreenom mjestu.
Arhitektonski dizaj, tanije atraktivno umjetniko oblikovanje eksterijera,
utie na to kako e korisnici doivjeti hotel, kao i na vizuelni imid objekta.
Neodvojivi dio arhitektonskog oblikovanja hotela i hotelskog proizvoda ini
i enterijer. On ne smije biti manje privlaan od eksterijera. Naprotiv, mora
da privue panju, zaintrigira prolaznike i naogvijesti dio unutranjeg
ambijenta.

INVESTICIONE AKTIVNOSTI UGOSTITELJSKIH

OBJEKATA ZA SMJETAJ
Investicije u odreena kao ulaganja u relani proizvodni kapital. One
predstavljaju uveanje proizvodnih fondova, graevinskih objekata i
zaliha. Ulaganja u komericijalne turistike i ugostiteljske objekte spadaju u
kategoriju privrednih i proizvodnih investicija.
Planiranje drutvene reprodukcije i upravljanje investicijama u turizmu i
ugostiteljstvu zavisi od toga ko je investitor. Od investitora zavise:
odluivanje o investiranju, kriterijumi investiranja, struktura investiranja,
ovim sredstava namjenjenih invesitranju i teritorijalni raspored investicija.
Investitori su samostalni i nezavisni pri planiranju proirene reprodukcije i
donoenja investicionih odluka. Njihova sloboda zbog racionalnosti
ulaganja sopstvenih sredstava i zbog obaveze da koordiniraju svoje odluke
s ostalim nosiocima razvoja turizma i ukupnog razvoja veoma je
ograniena.
Distinkcija izmeu javnog i privatnog sektora u finansiranju hotela i
projekata turistikog smjetaja je sve manje izraena, a investicije u
nerazvijenim zemljama, finansiran je uz pomo kapitala multinacionalnih
kompanija zajedno sa domaim javnim kapitalom.
Mogu se navesti sledei izvori finansiranja:
-

Meunarodni razvojni fondovi i finansijske korporacije

Nacionalni i regionalni razvojni fondovi
Komercijalne investicije
Privatno finansiranje

Analiza rentabilnosti ulaganja

Kod osnovne raspodjele investicija nastoje se da se osigura maksimalni
efekt ulaganja, koji zavisi od vrste i strukture objekata, od naina
ulaganja, kao i od korienja investicionih sredstava u procesu izgradnje i
u procesu funkcionisanja objekata. Efekat investicije odraava se na
veliinu proizvodnje i dohotka, kao i na zaposlenje stanovnitva.

Proporcije trokova
Procentualno uee pojedinih trokova zavisi od brojnih promjenljivih
faktora (uslovi lokacije, podzemni sprat, konstrukcija, visina, strukturalna
forma, standardi dovrenja i instalacija itd.). Na tabeli prikazani su
orijentacioni podaci o trokovima izgradnje soba po vrstama hotela.

Tabela 1.

Baza idejnog projekta je direktivni program. Na osnovu njega raspisuje se

konkurs kako bi invesitor postigao najpovoljnije rjeenje u smislu
urbanistikih zahtjeva i funkcionalnosti. Pravo je investitora da se odlui
za najpovoljnije rjeenje. Kroz idejni projekat projektant je duan da
potuje elje i interese investitora, naroito u pogledu kotanja objekata,
unutranje funkcionalnosti, ugoaja, kao i elje potroaa, prvenstveno
lokalnog stanovnitva.
Dobro razraen idejni projekat predstavlja bazu za glavni projekat. Glavni
projekat obuhvata sve graevinske i zanatske radove. Uz glavni projekat
sastavljaju se trokovnici koji detaljno opisuju sve potrebne radnje i vrste
poslova. Radi to boljeg rjeenja pojedinih prostora i njihove unutranje
funkcionalnosti, poeljno je da se projektne organizacije obrate
specijalizovanim preduzeima za pojedine poslove radi to kompletnijeg
rjeenja pojedinih prostora.

IZBOR RAZMJETAJA I LOKACIJE

Od toga gdje se hotel nalazi uveliko zavisi njegova atraktivnost za goste.
Tj. Obim prometa, cijene usluga, prihodi, odnosno efektivnost i
rentabilnost investicija.
Razmjetaj je planski sistem optimalnih hotelskih lokacija. On e
obuhvatiti maksimalan broj raspoloivih, tj. Moguih lokacija, meu kojima
e kompanije, individualni invesitori izabrati onakav smjetaj koji e
najbolje odgovarati njihovim ekonomskim interesima, budui da je
postorni model optimalnog razmjetaja ve ugraen drutveni interes.
Razmjetaj hotela uslovljen je brojnim, optim i specifinim faktorima
manjeg ili veeg znaaja koji su podloni promjenama u vremenu i
prostoru.
Na osnovu indentifikacije i analize razmjetajnih faktora i odgovarajuim
metodama mogue je konstruisati homogeni prostorni model optimalnog
razmjetaja tj. Sistem optimalnih lokacija. U praksi se javljaju dva pristupa
razmjetaju hotela:
-

Razmjetaj pojedinanih hotela na nivou odreenog prostora

obuhvata, administrazivnih teritorijalnih jedinica (regija, grad) koji se
moe ugraditi u prostorni plan
Razmjetaj lanaca hotela ili motela na odreenom prostornom
obuhvatu. Ovo je sluaj kada jedno preduzee, vlasnik hotelskog
lanca, eli da napravi model optimalnog razmjetaja svojim hotelsih
jedinica na odreenoj teritoriji (regiji, zemlji, kontinentu).

Optimalna lokacija hotela lement je sistema optimalnih lokacija. Ona je

mjesto na kome e se izgraditi novi hotel. To je najbolja od svih moguih
lokacija. Na izbor optimalne lokacije utie itav niz lokacionih faktora, na
primjer: poloaj prema resursu, putu, naselju, taki prodora u regiju,
turistikim objektima, radna snaga, graevinsko zemljite, infrastruktura,
trokovi izgradnje i snadbjevanje, zemljina politika, sigurnost i
kontrinuitet poslovanja, konkurencija, ekoloki faktori ird.
Lokacija objekta je bitan, integralni dio totalnog hotelskog proizvoda u
marketinkom smislu i preduslov uspjenosti poslovanja svakog hotela.
Izbor lokacije je od vitalnog znaaja za poslovanje i finansijsku ravnoteu
svakog hotela.

Realizacija projekta hotela poinje odabirom prostora za izgradnju. Sve do

tada preduzetnik i arhitekta mogu imati ideju o hotelu iju gradnju
planiraju, ali planiranje stvarnog izgleda objekta ne moe da pone sve
dok se ne odredi prostor na kome e se graditi. Hoteli se uglavnom grade
na nekim od sledeih prostora:
-

Ruralni i nerazvijeni predjeli (turistika mjesta namjenjena odmoru)

Predgraa i predjeli u blizini puteva

Urbani predjeli

Svaki tip zahtjeva primjenu odreenih kriterijuma i planiranje vizuelnog

izgleda objekta i prostora na kome se nalaze.
Lokacija gradskih hotela treba da bude u centru, u blizini stanice
komercijalnih i administrativnih taaka.
Obalni hoteli treba da budu to blii obali ili plai, tj. vodi, bolo da su na
moru, jezeru ili rijeci. Turisti daju prednost ovakvim lokacijama jer njih
najvie privlai kontaktna linija kopno-voda. Ukoliko nisu uz obalu, ovi
hoteli mogu biti i na nekoj istaknutoj lokaciji, uzvienju sa koga se prua
lijep pogled na more i okolinu, to je takoe veoma privlano za turiste.
Planinski hoteli u zimskim turistikim centrima treba da budu to blie
mjestu polaska uspinjaa i stazama, a uz to treba da imaju istaknutu
lokaciju kako bi se pruao lijep pogled na okolinu. Pored toga, treba nai
stabilno tlo, zatieno od klitita i lavina.
Moteli treba da budu u blizini ceste, ali ne neposredno uz njegovu ivicu,
kako bi se izbjegli buka, zagaenje i drugi negativni efekti intenzinog
saobraaja.
Aerodromski hoteli su uglavnom namjenjeni tranzitnom smjetaju putnika,
ishrani, sastancima, dnevnom odmoru itd. Ovakvi hoteli treba da se
nalaze oko aerodroma u krugu prenika 2 6 km.
Luki hoteli se lociraju uglavnom u blizini trajektnih terminala, taaka
ukrcavanja i iskrcavanja, marina i objekata namjenjenih sportovima na
vodi.
Savremena prevozna sredstva i dui godinji odmori, to se naroito
ondosi na Evropljane, omoguili su ljudima da godinje odmore provode
na udaljenim destinacijama.

ARHITEKTONSKO OBLIKOVANJE HOTELA

Arhitektura zgrade ini u izvijesnom smislu spoljni izgled hotelskog
proizvoda. Arhitektonski dizajn, tj. Atraktivno umjetniko oblikovanje
eksterijera, utie na to kako e korisnici hotela percipirati i doivjeti hotel,
tj. Njegov vizuelni imid.
Hotelska zgrada nije obina stambena zgrada u kojoj su ljudi primorani da
ive. Ona spada u onu kategoriju objekta u gradskom tkivu ili turistikim
mjestima koji se po poloaju, ljepoti, orginalnosti, monumentalnosti itd.
Izdvajaju iz okolnih obinih zgrada. Ovaj estetski imperativ naroito vai
za hotele vie kategorije koji veliku panju moraju posvetiti vizuelnom
kontaktu sa publikom i potencijalnim gostima, od pristupa, brze
identifikacije objekta i pogleda na cjelinu.

Marketinki i psiholoki aspekti hotelske arhitekture

Prilikom projektovanja hotela koristi se propagandni princip AIDA
( attention, interest, desire, action), to znai da hotel svojim izgledom prvo
mora da privue panju, probudi interesovanje, izazove elju i najzad
podstakne gosta na akciju (ulazak u hotel, korienje usluga).
Arhitekt mora da vodi raunna o specifinom karakteru mjesta, kako bi se
sauvale prvobitne, autentine vrijednosti koje su ga uinile turistikim
privlanim. Priroda ili stvorena sredina i arhitektura moraju se stopiti u
jednu cjelinu. On mora da osjeti da li je sredina slaba pa on mora da se
pokae jak i dominantan ili je sredina jaka pa on mora da joj se potini i
prilagodi.
Istiu se etiri osnovna principa humane turistike arhitekture: intimnost
(prostori trebada budu tako dimenzionirani da se ovjek u njima ne osjeti
izgubljeno, iskompleksirano, izloeno pogledu velikog broja ljudi, a vaan
je i osjeaj posjedovanja sopstvenog ugla, pogleda nad svim to se u
tom prostoru dogaa i znaaj svog prisustva u tom prostoru); osjeaj
prostranosti (mestimino slobodne, daleke vizure oslobaaju ovjeka
pritiska, pruaju osjeaj mogueg kretanja i raaju optimizam),
dimenzioniranje objekta (dostupnost svega i svakoga i dovoenja u mjerne
odnoste ovjeka i stvari) i povezanost sa prirodom 8povezivanje sa
pejzaem i nemogunosti da se otkrije gdje prestaje ono to je ovjek
stvorio, a gdje se nastavlja priroda).

Zbog znaaja zgrade u kojoj se obavlja ugostiteljska djelatnost prilikom

njenog projektovanja i izgradnje, odnosno kod uzimanja u zakup i
adaptiranja i ureivanja, treba se pridravati sledeih principa:
-

Princip optimalne funkcionalnosti, ekonominosti projektovanja i

izgradnje zgrade
Princip optimalne funkcionalnosti pri postavljanju unutranje
ogranizacije zgrade
Princip ispunjavanja tehnikih i zdravstveno-tehnikih uslova za
obavljanje ugostiteljske djelatnosti i komercijalnu propagandu
unutranjim i spoljnim izgledom

Princip optimalne funkcionalnosti sastoji se u tome da radna odjeljenja i

radna mjesta budutako postavljena da odgovaraju normalnom toku
pripremanja i pruanju ugostiteljskih usluga.
Prilikom postavljanja prostorija za ugostiteljsko poslovanje treba
obezbjediti pravilna rjeenja unutranjeg kretanja radnika i gostiju. U
projektovanju se treba drzati sledecih principa:
-

Linije ukrstanja radnika u radnim odjeljenjima treba izbjei

projektovanjem i izgradnjom objekata tako to e se unaprijed
postaviti odjeljenja i oprema da se ukrtanje izbjegne
Izbjegavati povratne hodove organizacijom poslovanja ili
adekvatnim projektovanjem i izgradnjom
Linije kretanja treba tako izabrati da se izbjegne ukrtanje puteva
radnika i gostiju
Potrebno je izbjei suvino zadravanj gostiju u liniji za samoposluge

Svaka zgrada, prostorija ili teren na kome se obavlja ugostiteljska

djelatnost mora da ispunjava odreene tehnike i zdravstveno-tehnike
uslove. Bez ovoga se ugostiteljski objekaat ne moe registrovati niti moe
obaljvati ugostiteljsku djelatnost.
Hotel se sastoji od samostalnih i odvojenih soba, rasporeenih po
spratovima, a drutvene, restoranske i druge prostorije su odvojene i ine
posebne cjeline koje su meusobno povezane.
Standardi koji reguliu bezbjednost zgrade i zatitu njenih korisnika, kao i
ljudi uopte, u najveem broju zemalja odreuju se odgovarajuim
propisima i zakonima. Ovo se moe odnositi na specifine zahtjeve kada je
posredi, na primjer, zatita od poara ili posebne zahtjeve koji se odnose
na konstrukciju zgrade. Standardi se donose na regionalnom ili lokalnom
nivou, tako da se mogu razlikovati od mjesta do mjesta u kojima se locira
odreeni hotel.

Planiranje i organizacija sprata hotela

Planiranje tipinog sprata u hotelu, namjenjenog sobama za goste,
predstavlja jedan od najveih izazova u hotelskom dizajniranju. S obzirom

da sobe i apartmani zauzimaju 65-85% ukupne povrine spratova hotela ili

kompleksa, i najmanja uteda u planiranju jednog sprata umnoava se
vie puta.

Orijentacijona struktura povrina koja se odnosi na gradske hotele.

Povrina dvokrevetnih soba u hotelu po kategorijama u m2

DIZAJNIRANJE SOBA I APARTMANA

Mnogi hotelski operateri vjeruju da sobe i kupatila za goste ostavljaju
mnogo jai utisak na one koji odsjedaju u hotelu, nego to to ini
arhitektura eksterijera, predvorje ili bilo koji drugi dio enterijera.
Hotelske sobe mogu biti jednokrevetne i dvokrevetne. Jednokrevetna soba
ima najmanje 8 m2, a dvokrevetna 12 m2. Sve se vie trai da hotelska
soba bude ne samo spavaa soba nego i dnevna soba.
Sobe se numeriu po spratovima: sobe na prvom spratu poinju brojem
101, na drugom 201, treem 301 itd.
Apartman je skup prostorija koji se sastoji od kompletne dvokrevetne sobe
za smjetaj, sobe ureene za dnevni boravak, toaleta, wc-a.
Kreveti jednokrevetna soba ima krevet ili kau za spavanje. Dvokrevetna
soba moe imati dva pojedinana ili dva spojena kreveta ili veliki francuski
krevet.
Minimalne dimenzije sobe

Tipovi kreveta u sobama

Dizajneri prilikom planiranja parking prostora moraju razmisliti o utisku

koji ostavlja na goste hotela. Dizajneri treba da misle o pogodnosti,
bezbjednosti i moguoj klaustrofobiji gostiju.
-

Garani ulaz locirati tako da ima direktan prilaz mjestu dokle se

gosti dovoze
Prilaz hotelu obezbezbjediti i direktan prilaz od garae do predvorja
hotela, uglavnom liftom
Pronai rjeenja kako bi se smanjili osjeaji klaustrofobije, uveanom
svjetlou, poveanjem visine plafona, kreenje povrine zidova
svjetlijim bojama, zidnim ukrasima, ili zvunicima za muziku
Postaviti smjernice jasne oznake za pravac kretanja, za vozae i za
pjeake

Neophodna parking mjesta po sobi

Pejza i ureenje prostora

Prostor oko hotela koji se ureuje zavisi od vrste hotela i njegove lokacije.
Brojni hoteli i moteli nude objekte kao to je spolni grijani bazen.
Individualni hoteli sa relativno velikim prostorom mogu ponuditi razliite
rekreativne mogunosti (golf, tenis, privatna plaa, jahanje) dok u drugim
uslovima postoji unutranja oprema za rekreaciju (bazen, sauna,
solarijum, teretana itd.)
Prostor oko hotela je neophodan iz estetskih razloga da bi se poboljao
izgled zgrade i cio kompleks uinio atraktivnijim. Mogunost ureenja
pejzaa su veoma razliite, od poploanih staza, razliitog drvea, biljaka,
bunova, cvijea, fontana, esmi, skulptura, do ukrsnih ivotinja koje
slobodno etaju, koa to su paunovi ili labudovi.

Savremeni hotel ima vie ulaza: glavni, sporedni, ekonomski ulaz i ulaz sa
unoenje prtljaga.
Glavnni ulaz je najee s najvanije ulice ili trga, a sporedni obino u
sporednoj ulici. Ulaz u sezonski pansionski hotel gradi se prema lokaciji
hotela s obzirom na pristup iz parka, sa ulice, sa strane mora ili sa strane
jezera.
Glavni ulaz mora biti predvien za prihvatanje gostiju koji dolaze pjeice,
automobilom ili autobusom.
Osvjetljenje hotela je veoma vaan aspekt ukupnog projektovanja hotela.
U hotele u centru grada, kao i motele, veliki dio gostiju najee stie u
veernjim satima. Osvjetljenje se koristi da se istakne glavni ulaz, da se
prikae unutranjost i da se obezbjede vea sigurnost i bezbjednost.

Restorani, saloni, barovi, kongresne i banket sale

U ugostiteljskom traktu hotela smjetene su prostorije za prehranu i
razonodu gostiju, kao to su: restoran, kafana, aperativ-bar, snack-bar,
disko-klub, noni bar, taverna, bife.
Osnovna razmatranja prilikom projektovanja ukljuuju veliinu, djeljivost
prostora, kompleksnost usluge i kvalitet fine obrade. to je bolje
definisana svrha odreene prostorije, unutranji dizajn moe biti
specifiniji. Vei hoteli i oni sa jasno odreenom ciljnom grupom, kao to
su luksuzni hoteli, ili kongresni centri, mogu da obezbjede veoma
specifine sale za sastanke i bankete i dodatno osiguraju njihovu upotrebu
za individualne potrebe.
Drugo razmatranje koje se uzima u obzir jeste djeljivost dvorane i veih
namjenskih prostora. Sve hotelske dvorane su podjeljene u nekoliko
sekcija, tako da je manja grupa smjetena u prostor odgovarajue veliine,
dvije ili vie grupa mogu da koriste jednu prostorju istovremeno, ili mogu
da koriste jedan dio prostorije za sastanke a drugi dio, koji se nadovezuje
kao restoran.

Rekreacioni sadraji
U hotelima se sve vie projektuju rekreacioni sadraji, od otvorenih bazena
u motelima, velikih wellness centara u gradskim hotelima, do prostranih
golf i teniskih terena, marina, ili ski-kompleksa u odmaralitima.
Dimenzije rekreacionih sadraja

Stavke planiranja bazena:

-

Pozicioniranje bazena tako da gosti hotela mogu da dou do njega

liftovima od hotelskih soba, a da ne prolaze kroz predvorje; isto tako
postaviti bazen da neke gostionske sobe imaju pogled na njega
Orijentirati bazen tako da je tokom cijelog dana osunan
Obezbijediti bazen dovoljne veliine i za kupanje i sunanje, ali ne
manji od 6x12m sa najmanje 3m prostora za lealjke sa svih strana
Zatvoreni bazm projektovati sa staklenim krovom kako bi se
obezbjedilo proputanje sunevih zraka i ventilacija

UNUTRANJA SREDINA, SIGURNOST I

BEZBJEDNOST
Pitanja bezbjednosti nisu ograniena na planiranje i konstrukciju. Ona
takoe ukljuuju korektno korienje opreme i ureaja, pravilno
upravljanje i efikasno odravanje. Sigurnost je takoe u vezi s higijenom i

potovanjem zakonskih i osiguravajuih zahtjeva, kao i standarda

obuavanja personala.
Bez obzira na razlike u zakonodavstvu od zemlje do zemlje, kao i detalje
predviene lokalnim propisima, sledee bitne oblasti su pod zakonskom
kontrolom:
-

Odgovorsnot vlasnika (investitora) i njegovog arhitekte i izvoaa

radova da rade u skladu sa standardima koji obezbjeuju
bezbjednost konstrukcije zgrade, i adekvatne sanitetske mjere
Obavea vlasnika ili korisnika hotela da odrava objekat tako da bude
bezbjedan
Obezbjeenje zatite zdravlja i sigurnosti zaposlenog osoblja u
objektu
Specifini zahtjevi koji se odnose na protivpoarnu zatitu i
sredstava spaavanja u sluaju poara, higijena hrane i dozvole za
korienje (prodaja alkohola, zabava itd.)
Zahtjevi osiguranja i uslovi odreeni ugovorom o osiguranju
Standardi koji se odnose za tehnike instalacije, elektrinu i
mehaniku opremu, posredstvom tehnikih propisa

Literatura:
-

Elementi arhitektonskog projektovanja Neufert

Projektovanje i izgradnja hotela Slobodan erovi i ore omi

http://bs.wikipedia.org/wiki/Hotel