Ljiljana Vujadinovi

Filozofski fakultet
Niki

FENOMEN I POLITIKA STANOVANJA

I KOMPETITIVNOST DRUTVENOG SISTEMA
PHENOMENON AND THE RESIDENCE POLICY,
AND THE COMPETITIVNESS OF SOCIAL SYSTEM
ABSTRACT: As a correction of the social unequalities the residence policy was constituted
together with the development of modern states. Sociology of residence starts with the premiss
that the unequal distribution of physical and juridical possessive features of the residental fund,
among different social groups, exists in each society.
During 1990s, in the most of the post-socialist countries, the transformation of the
residental sector was subordinated to the priorities of the economical transformation. The main
three problems are the budget stabilization, the privatization process, and the market (price)
liberalization.
In the competitivness era of the social system, the residence policy in Montenegro has to
be target aimed to the complex connexion between different actors and institutions. The principles
of the participation of citizens and the support to social economy (equal chanses to all) could
provide an overcoming for various ad hoc solutions.
Key words: residence, residence policy, flat, residental sector, resources, social actors.
APSTRAKT: Stambena politika se konstituisala sa razvojem modernih drava kao korektiv drutvenih nejednakosti u stanovanju. Sociologija stanovanja polazi od premise da u svakom drutvu
postoji nejednaka distribucija fizikih i pravno svojinskih karakteristika stambenog fonda izmeu
razliitih socijalnih grupa.
Tokom 1990-ih godina transformacija stambenog sektora u veini postsocijalistikih
zemalja bila je podreena prioritetima ekonomske transformacije. Tri kljuna problema su:
stabilizacija budeta, proces privatizacije i liberalizacija cijena.
U eri kompetitivnosti drutvenog sistema stambena politika u Crnoj Gori mora biti ciljno
usmjerena ka kompleksnijem povezivanju razliitih aktera i institucija. Naela participativnosti
graana i podrka socijalnoj ekonomiji (jednake anse za sve) omoguili bi da se prevladaju ad
hoc rjeenja.
Kljune rijei: stanovanje, stambena politika, stan, stambeni sektor, resursi, drutveni
akteri.

Uprkos nesumnjivom progresu koji je ovjek tokom evolucije ostvario

stanovanje je bilo, a i danas je ostalo, neadekvatno ljudskim potrebama i zahtjevima. Uticalo je na to vie momenata: ratna razaranja, materijalna nerazvijenost
drutva, demografska eksplozija, klasni nain razrjeavanja tzv, stambenog
pitanja, relativno kratak vijek trajanja stambenih dobara, procesi industrijalizacije povezani sa naglim i masovnim imigracijama u gradove itd. Danas svojim bolnim implikacijama oblast stanovanja irom svijeta prijeti burom, ona po38

39

Lj. Vujadinovi, Fenomen i politika stanovanja i kompetitivnost drutvenog sistema

staje drutveni problem od prvorazrednog i izuzetnog znaaja. Kaemo drutveni problem jer kada milioni naih savremenika ive u stanovima (koji su
esto gori od sklonita neolitskog ovjeka) onda to ve nije problem usamljene
ljudske individue.
Stan je materijalno dobro koje se razlikuje prema kvantitetu (povrina,
broj soba itd.), kvalitetu (komfor, oprema, tip konstrukcije, trajnost, itd.), formi
(individualno, kolektivno, integracije u celini naselja i regiona, itd.), i institucionalnom statusu (u privatnoj svojini; zakup; u drutvenoj svojini; bez pravne
osnove) (M. Kastels definicija preuzeta, Vujovi, 1990:90), Stanovanje i
stambena politika ne mogu se prouavati izvan konkretnog drutvenog konteksta, to sociologiji stanovanja daje poseban znaaj.
Stanovanje i stambena politika u razliitim drutvenim sistemima
posmatraju se na tri analitika nivoa:
1. MAKRO NIVO: zakonodavnofinansijski okvir kojim se operacionalizuju
osnovni organizacioni pristupi i vrijednost drutva i neposredno reguliu
investicije, proizvodnja, distribucija i potronja stanova te pozicije kljunih aktera u svakom od navedenih elemenata stambenog sistema;
2. MEZO NIVO: pitanje odgovornosti i kompetencije lokalne vlasti u regulaciji stanovanja i ispoljavanje drutvenih nejednakosti u stanovanja na
nivou naselja (u formi rezidencijalnih modela karakteristinih za stambene sisteme bazirane na razliitim tipovima drutvene organizacije);
3. MIKRO NIVO: stambeni poloaj i strategije porodica (domainstava) u zavisnosti od njihovog socijalnog poloaja odnosno ekonomskog, socijalnog
i kulturnog kapitala koji posjeduju, te odgovarajuih potreba, vrijednosti,
preferenci (Petrovi, 2004: 9, 10).
Istorijski gledano stambena politika se konstituisala sa razvojem modernih
drava kao neminovni korektiv drutvenih nejednakosti u stanovanju nastalih
djelovanjem trinih mehanizama, (Mandi, 1996: 86) smatra da je specifinost
stambene politike u kreiranju takve kombinacije mjera socijalne, ekonomske i
urbanistike politike koja omoguava da se stanovanje uini (trokovno) dostupnim i adekvatnim (u pogledu higijenskih i standarda naseljenosti) pripadnicima svih socijalnih slojeva. Kriterijumi definisanja standarda trokovne dostupnosti i adekvatnosti stanovanja pod direktnim su uticajem nivoa razvijenosti;
demografske zrelosti; institucionalnih specifinosti i dominantnih vrijednosti
politikih orijentacija nekog drutva. Odreivanje normativa stambene politike
preduslov je procjenjivanja kvalitativnog i kvantitativnog (eljenog) stanja
stambenog fonda (vikovi, manjkovi, standard stanovanja), i formulisanje njenih neposrednih ciljeva u pogledu ekonomske efikasnosti (opseg budetskih
optereenja i doprinos optimalnom razvoju ekonomije) i socijalne efikasnosti
(smanjenje socijalnih tenzija ostvarivanjem trokovno dostupnog stanovanja),
kao i ciljnih grupa ka kojima se usmjeravaju konkretni instrumenti mjere
stambene politike (Petrovi, 2004: 11).
Sociologija stanovanja polazi od premise da u svakom drutvu postoji nejednaka distribucija fizikih i pravno svojinskih karakteristika stambenog fonda
Socioloka lua IV/2 2010

Lj. Vujadinovi, Fenomen i politika stanovanja i kompetitivnost drutvenog sistema

40

izmeu razliitih socijalnih grupa koja proistie iz nejednake moi glavnih drutvenih aktera u pogledu odluivanja o kljunim resursima u oblasti stanovanja.
Mandi (1996: 34) smatra da je analiza stambene politike kao instrumentalne
djelatnosti koja obuhvata sistem mjera kojim se ostvaruju konkretni ciljevi u
pogledu dostupnosti i adekvatnosti stanovanja, neophodno dopuniti analizom
politike kao podruja moi, u kojem se odluuje o samim ciljevima.
U Jugoslaviji kao i ostalim socijalistikim zemljama stambeni sektor bio
je lien svoje ire ekonomske uloge i subordiniran industrijalizaciji. Iako se uloga drave u stanovanju ispoljavala drugaije no u ostalim zemljama socijalistikog sistema, naina na koji su bili razvijeni samoupravni odnosi bio je u
funkciji reprodukcije osnovnih principa socijalistikog naina proizvodnje drutvenog ivota te su pripadnici politokratije i tehnokratije imali kljuni uticaj na
donoenje odluka, ukljuujui i sferu kolektivne potronje odnosno distribuciju
stanova.
Stambeni sistemi socijalistikih zemalja oblikovani su u skladu sa ideolokim principima, prema kojima su mehanizmi slobodnog trita krucijalni
izvor socijalnih nejednakosti a privatno vlasnitvo primarni osnov eksploatacije.
U skladu sa time partijska nomenklatura, kao dominantan akter, teila je
maksimalnoj marginalizaciji trita, privatnog vlasnitva i inicijative, a odnos
drave i privatnog sektora (civilno drutvo i trite) koncipiran je kroz izrazitu
asimetriju moi bez mogunosti pune formalizacije i institucionalne integracije.
Iskustvo socijalistikih zemalja specifino je i po tome to je stambeni sektor
iskljuivo tretiran kao sektor potronje a ne proizvodnje, ime je bio izloen
mnogim neracionalnostima socijalistike ekonomije a drutvo u cjelini izgubilo
jednu od znaajnih poluga ekonomskog razvoja. To je rezultiralo ogromnim
budetskim optereenjima i velikim disparitetima potreba i ekonomskih mogunosti, dakle neuspjehom socijalistikog koncepta stambene politike kako
ekonomske tako i socijalne efikasnosti.
Tokom 1990-ih transformacija stambenog sektora u veini postsocijalistikih zemalja bila je podreena prioritetima ekonomske transformacije i
rjeavanju tri kljuna problema ovih zemalja: stabilizacije budeta, procesa privatizacije i liberalizacije cijena. Radikalnu promjenu u postsocijalistikim zemljama predstavlja injenica da je privatnovlasniki sektor postao dominantan, a
njegova proizvodnja i odravanje samo djelimino se vezuju za neprofitni
sektor.
Dekonstrukcija socijalistikog sistema u prvi mah odnosila se na povlaenje drave/dravnih institucija iz finansiranja stambene izgradnje i privatizaciju
stanova u dravnom/drutvenom vlasnitvu.
Kompleksan proces privatizacije u stanovanju bio je sveden samo na prodaju stanova u dravnom/drutvenom vlasnitvu jer su politike elite pristupile
privatizaciji stanova bez stratekog razmiljanja o buduim obrisima stambene
politike ili o specifinostima funkcionisanja stambenog trita. Privatizacija
stanova tretirana je kao dio opteg okretanja ka trinoj ekonomiji uz uvjerenje
da e se time otkloniti svi uzroci ekonomske neefikasnosti prethodnog sistema.
Socioloka lua IV/2 2010

41

Lj. Vujadinovi, Fenomen i politika stanovanja i kompetitivnost drutvenog sistema

Posebno se isticalo da e njome biti otklonjen problem njihovog odravanja jer

vlasnitvo podrazumijeva veu odgovornost.
Tokom privatizacije stambenog fonda, i vlasnici stanova (drave i dravna/drutvena preduzea) i njihovi korisnici (graani odnosno domainstva)
nalazili su se u procjepu odbacivanja starog i prihvatanja novog pri emu je
uticaj socijalistikih vrijednosti i iskustava uslovio nepotpunu svijest o znaenju
privatnog vlasnitva, trinih principa i socijalne formulacije koju drava mora
imati u stanovanju.
Uvjerenje da je mogu brz transfer ka trino zasnovanom sistemu pokazalo se neosnovanim, jer trite nije adekvatan mehanizam u oblasti stanovanja.
Posledino, zaotrava se problem dostupnosti stanova a poveava opasnost da
znaajni segmenti stanovnitva (prije svega niskodohodovna i novoformirana
domainstva) ostanu iskljueni/neintegrisani u stambeni sistem.
Privatni rentalni sektor, iako prepoznat zakonom, veinom ostaje nedovoljno regulisan u pogledu kontrole rente (ograniavanje samovolje vlasnika na
osnovu trine cijene na datoj lokaciji), sigurnosti zakupa prema ugovorenim
uslovima, neophodnog standarda stanovanja, itd. Takoe, jo nema mjera finansijskih podsticaja (povoljni krediti, poreske olakice) koje bi bile usmjerene na
izgradnju stanova namijenjenih privatnom zakupu, te je ovaj sektor u svim
zemljama ogranienog obima i potpuno neprofesionalizovan.
Ozbiljan problem postsocijalistikih drutava u stanovanju odnosi se na
kreiranja uslova razvoja potrebnog partnerstva izmeu javnog i privatnog sektora. S obzirom na razliite mogunosti kojima drava moe subvencionisati
stambeni sektor postavlja se pitanje poeljne definicije socijalnog stanovanja u
postsocijalistikim zemljama.
Konceptualizacija stambene politike u postsocijalistikoj transformaciji
oteana je i injenicom krize drave blagostanja na Zapadu, koja uslovljava
eliminaciju bilo kog jasnog modela organizacije socijalne sigurnosti, osim zahtjeva da se maksimalno otkloni naslee iz komunistikog perioda.
Pregled broja stanova za Crnu Goru i optine: Podgorica, Niki,
Bijelo Polje i Budva
U Crnoj Gori u svim dosadanjim popisima (popis stanova se vodi od
1971. god.) primjenjivana je u osnovi ista definicija stana. Stan je graevinski
povezana cjelina namjenjena za stanovanje, bez obzira na to da li se u momentu
popisa koristi samo za stanovanje, za stanovanje i obavljanje djelatnosti, samo
za obavljanje djelatnosti, ili je rije o nenastanjenom graevinski ispravnom
stanu. Stan se kao graevinski povezana cjelina sastoji od jedne ili vie soba sa
odgovarajuim pomonim prostorijama (kuhinja, ostava, predsoblje, kupatilo,
nunik i sl.) ili bez pomonih prostorija, i ima jedan ili vie posebnih ulaza.
Prikazani su stanovi za stalno stanovanje, bez obzira na to da li su u vrijeme
popisa bili nastanjeni ili privremeno ili na due vrijeme nenastanjeni (Stanovnitvo popis stanovnitva, domainstva i stanova u 2003, 2006: 8).
Socioloka lua IV/2 2010

Lj. Vujadinovi, Fenomen i politika stanovanja i kompetitivnost drutvenog sistema

42

Tabela br. 1 Broj stanova po popisima Republika Crna Gora

R. Crna Gora
Gradska
Ostala

1971.

1981.

1991.

2003.

112,676
49,763
62,913

131,472
68,803
62,669

169,776
98,272
71,504

248,873
137,172
111,701

Tabela br. 2 Indeksi meupopisnog porasta Republika Crna Gora

R. Crna Gora
Gradska
Ostala

1981/1971.

1991/1981.

2003/1991.

2003/71.

116,7
138,3
99,6

129,1
142,8
114,1

146,6
139,6
156,2

220,9
275,7
177,5

Tabela br. 3 Broj stanova po popisima u Podgorici

Podgorica
Gradska
Ostala

1971.

1981.

1991.

2003.

21,778
14,692
7,086

30,304
23,032
7,272

40,376
32,890
7,486

56,708
45,142
11,566

Tabela br. 4 Indeksi porasta za Podgoricu

Podgorica
Gradska
Ostala

1981/71.

1991/81.

2003/91.

2003/71.

139,1
156,8
102,6

133,2
142,8
102,9

140,4
137,3
154,5

260,4
307,3
163,2

Tabela br. 5 Broj stanova po popisima u Nikiu

Niki
Gradska
Ostala

1971.

1981.

1991.

2003.

14,229
8,772
5,457

16,653
11,428
5,225

20,156
14,732
5,424

23,289
16,205
7,084

Tabela br. 6 Indeksi porasta za Niki

Niki
Gradska
Ostala

1981/71.

1991/81.

2003/91.

2003/71.

117,0
130,3
95,7

121,0
128,9
103,8

115,5
110,0
130,6

163,7
184,7
129,8

Socioloka lua IV/2 2010

43

Lj. Vujadinovi, Fenomen i politika stanovanja i kompetitivnost drutvenog sistema

Tabela br. 7 Broj stanova po popisima za Bijelo Polje

Bijelo Polje
Gradska
Ostala

1971.

1981.

1991.

2003.

9,431
1,894
7,537

10,817
2,606
8,211

13,181
3,861
9,320

15,028
4,437
10,591

Tabela br. 8 Indeksi porasta za Bijelo Polje

1981/71.

1991/81.

2003/91.

2003/71.

114,7
137,6
108,9

121,9
148,2
113,5

114,0
114,9
113,6

159,3
234,3
140,5

Bijelo Polje
Gradska
Ostala

Tabela br. 9 Broj stanova po popisima za Budvu

Budva
Gradska
Ostala

1971.

1981.

1991.

2003.

1,699
1,051
648

2,234
1,611
623

4,161
3,435
726

13,014
10,840
2,174

Tabela br. 10 Indeksi porasta za Budvu

1981/71.

1991/81.

2003/91.

2003/71.

131,5
153,3
961,1

186,3
213,2
116,5

312,8
315,6
299,4

766,0
1.031,4
335,5

Budva
Gradska
Ostala

Prema uporednim popisnim podacima broja stanova za Crnu Goru i optine: Podgorica, Niki, Bijelo Polje i Budva (za koje smatramo da su reprezentativne) uoavamo kontinuirani porast broja stanova, uz napomenu da je period
od 1971. do 1991. obiljeen socijalistikom stambenom izgradnjom, a period od
1991. do 2003. postsocijalistikom stambenom izgradnjom.
Optina Podgorica kao glavni grad Crne Gore u periodu 2003/91. biljei
jai porast broja stanova to se moe objasniti promjenom stambene politike,
redistribucijom gradskog prostora kao i privatnom inicijativom u izgradnji kako
stambenih zgrada tako i individualnih stambenih objekata.
Optina Budva je u periodu 2003/91 zabiljeila indeks porasta 315,6,
to je vie od republikog indeksa porasta za isti posmatrani period, a koji
iznosi 156,2 (gradska naselja). Budva je kao metropola crnogorskog turizma
privukla znaajne investicije koje su obiljeene i pojaanom stanogradnjom.

Socioloka lua IV/2 2010

Lj. Vujadinovi, Fenomen i politika stanovanja i kompetitivnost drutvenog sistema

44

Politika stanovanja u Crnoj Gori

Nakon privatizacije stambenog fonda, Crna Gora se suoava sa naraslim
brojem domainstava koja ne mogu zadovoljiti svoje stambene potrebe na stambenom tritu bez odreene intervencije drave ukljuujui i izgradnju stanova
za iznajmljivanje u javnom/neprofitnom sektoru. Pitanje do kog nivoa je opravdano redukovanje javnog rentalnog stanovanja u kontekstu kompetitivnosti sistema i kontekstualno je odreeno parametrima ekonomske razvijenosti, institucionalnog naslea, vrijednosnog sistema, aktuelnih mehanizama distribucije
drutvene moi i konstelacija snaga kljunih drutvenih aktera.
Prostorni resursi i javna dobra u eri kompetitivnosti
I pored nespornih prostornih resursa, postsocijalistiki gradovi suoavaju
se sa nizom specifinih problema u razvoju nekretnina: nerijeenost imovinsko
pravnih pitanja, komplikovana administrativna procedura, nedostatak registra
nekretnine, este promjene zakonske regulative, sporost kreiranja domae (nove)
servisne klase sposobne da podri razvojne projekte, itd. Dok su tokom socijalistikog perioda investicije bile primarno usmjerene na gradnju novih stambenih
naselja i industrijskih zona pri rubnim djelovima gradskog tkiva, danas se na
ovim lokacijama investira u klastere poslovnog prostora, oping centra i suburbano individualno stanovanje. Nova trina logika orijentie investitora i ka
iskorienim prostorima centralnih gradskih podruja, stvarajui na cijeloj teritoriji postmoderno okruenje (novih) luksuznih objekata i devastiranih (rezidencija i industrijskih) struktura.
Javna dobra su artefakti i vrijednosti koje zajedniki koristi veliki broj
potroaa/korisnika. Razlog tome su dva njihova bitna svojstva: (1) Nerivalski
odnos potronja od strane jedne osobe ne smanjuje koliinu dobra za druge
potroae; (2) Neekskluzivnost jednom kada je dobro na raspolaganju nije
mogue ograniiti/zaustaviti njegovo korienje, ak i kada nije plaeno. To su
dobra iz ijeg korienja nije mogue iskljuiti ostale, kao i dobra koja su namjenski izgraena (postavljena) uraena tako da budu dostupna svim graanima, odnosno pripadnicima ciljne grupe, kao javno dobro (Providing Global
Public Goods, 2003).
Promjene u drugoj polovini XX vijeka, naroito irenje koncepta ljudskih
prava (graanska i politike, ekonomske, socijalne i kulturne i druga) i njihova
meunarodna zatita i monitoring, razvoj civilnog drutva, globalizaciju,
partnerski odnos izmeu dravnog/javnog, komercijalnog i civilnog sektora u
mnogim oblastima ivota itd. modifikovali su razumijevanje pojma javnog
dobra, kako u pogledu znaenja tako i u pogledu odgovora na pitanje ko obezbjeuje / stvara javno dobro i ko utvruje status i reime korienja javnog dobra.
U Crnoj Gori nije definisana politika stanovanja: ekspanzije stanogradnje
(naroito izraena poslednjih godina), visoke cijene stanova, ekstra-profiti ostvareni proizvodnjom stanova, favorizovanje pojedinaca ili grupa koji su stekli
Socioloka lua IV/2 2010

45

Lj. Vujadinovi, Fenomen i politika stanovanja i kompetitivnost drutvenog sistema

monopol nad resursima, haotine esto i polulegalna gradnja stanova, objekata, kua, neregulisani svojinski odnosi, bespravni napadi na privatno vlasnitvo (iako je usvojen Zakon o restituciji, problemi su i dalje prisutni).
U eri kompetitivnosti drutvenog sistema politika stanovanja u Crnoj Gori mora biti ciljno usmjerena ka kompleksnijem povezivanju razliitih aktera i
institucije, ka naelu participativnosti graana i podrci socijalnoj ekonomiji
(jednake anse za sve) kako bi se prevladala ad hoc rjeenja.
U domenu programa socijalnog stanovanja oigledan je raskorak izmeu
ciljeva stratekih dokumenata i postojee prakse, koje se odvija bez saradnje sa
privatnim sektorom. Ciljna grupa su domainstva bez zaposlenih lanova odnosno primaoci socijalne pomoi (to ukazuje na rezidualni tip socijalnog stanovanja). Socijalni stanovi treba da budu teritorijalno razbacani, saobraajno povezani
sa ostalim djelovima grada i opremljeni servisima kako bi se izbjegla socijalna
iskljuenost.
Crnogorsko drutvo suoie se sa problemom fizikog i moralnog rabaenja zgrada i objekta (fiziki vijek je oko 75 godina; moralni vijek je kada stanovi ne odgovaraju aktuelnim potrebama stanovanja). Zasigurno je da e u rjeavanju ovih problema biti neophodno ukljuivanje drave (uvoenje regulacione
stambene politike), koje bi kao korektiv stvorila lojalnu konkurenciju na tritu,
omoguila kompleksnije povezivanje aktera i institucija, kondezovala socijalne
tenzije izmeu favorizovanih i ranjivih pojedinaca i grupa. Nesporno je da privatni/rentalni sektor stanovanja biljei nagli uspon i da je u funkciji ekonomskog
rasta i privatnog profita. Politika stanovanja mora da izdiferencira strateke
pravce razvoja kako bi se izmeu dravnog javnog, privatnog (profitnog i socijalnog) neprofitnog stanovanja uspostavila socijalna kohezija i ublaavala nejednakost u stanovanju.
Literatura
Mandi, S. (1996), Stanovanje in drava, Ljubljana: Znanstveno in pulistictino sredie.
Petrovi, M. (2004), Sociologija stanovanja, Beograd: Institut za Socioloka istraivanja, Filozofski fakultet.
Petrovi, M. (2009), Transformacija gradova: ka depolitizaciji urbanog pitanja, Beograd: Institut za socioloka istraivanja, Filozofski fakultet.
Providing Global Public Goods (2003), Monaging Globalization, Oxford University
Press.
Stanovnitvo popis stanovnitva, domainstva i stanova u 2003, Republika Crna Gora,
Zavod za statistiku, Podgorica, januar 2006.
Vujovi, S. (1990), Ljudi i gradovi, Budva: Mediteran.
ivkovi, M. (1975), Uvod u sociologiju stanovanja, Beograd: Arhitektonski fakultet.

Socioloka lua IV/2 2010