00 Lind bapteso: Diva 1) 85261 DDS aoa pala dive ALES. NORMA ABNT NBR BRASILEIRA 14653-2 Segunda edigao 03.02.2011 Vala a partir 3 03.03.2011 Avaliagao de bens Parte 2: Iméveis urbanos Assets appraisal Part 2: Appraisal of urban real estate Ics 02.080.99 SBN 078-85-07-00506-2 r sonata Numero de refrdocia AGNT NBR 14659-22071 oRMAS cea AS 54 paginas @ABNT 2011pede eel tO AL ELD SL Arca BB dB od KdP DOSS yt culled np aso’ Dib) rs ABNT NBR 14653-2:2011 @ABNT 2011 “Todos 0s direltos reservades. A menos que espocticado de ova modo, narhuma pata desta publez¢o pode sor ‘eproduzid ov utlzada por qualquer melo, oltronico cu macinice,incuindofotocépiae mierfime, com permis por ‘tert és ABNT. AgNT ‘AvTroze do Maio, 13-28° andar £20081-801 - Flo de Janoir- ul Tol: 8521 3974-2300, Fax: + 5521 9974-2940 ‘abnt@ aontorg.br ‘wom abat.rg br i ‘© ARNT 2011 Tees os ets eservdosisle") 734 732 733 734 735 93 84 95 10 04 102 103 " ABNT NBR 14659-2:2011 imbolos e termos abreviados sifleagio dos Imévels UrbANOS war. Legislagao a consulta Vistor Caracterizagéo da regléo. Caracterizacio do terren Caracterizacéo das editicagdes e berteitoria: Edificagdes e benfeitorias nia documentadas. Situagdes especiais.. Procedimentos metodolégicos... Procedimentos gerais. Método para identificar o valor de um bem, de seus frutos Método comparative direto de dados de mercatio.. Método involutivo. Método da renda. Método evolutivo.. ne Métodos para identificar o custo de um Imavel. Método da quantiticagao do custo... ‘Método comparativo direto de custo. Especificacso das avaliagses. Generalidades.. Métodos comparativo direto de dados de mercado © comparativo direta de custa.22 Método da quantificagao de custo Método involutivo... Método evolutivo. Apresentagio do laude de avaliagéo Laudo de avaliagao completo Laudo de avaliagao simplificado Anexos Procedimentos especiticos. @ ARNT 2011 Todos ox too eseracas iiABNT NBR 14653-2:2011 Desapropriagées. Classificagio das desapropriagées .. Critérios... Avallagdo de aluguéls. Por comparagao direta.. Pela remunerarao do capital. Reformas. Liquidagao forcads, ‘Anexo A (normative) Procedimentos para a utilizagso de modelos de regressao lint AA Introdugo. SSSARBSESERERRBREEEBE ) Orsid A2 —_Pressupostos bésicos | A2A —_Vertficagio dos pressupostos do modelo S A214 Linesrida = A212 Normalidade.. = A213 Homocedasticidade A214 Verificagéo da autocorrelagao 2 A215 Colinearidade ou mutticolinearidade : | AB146 Pontos influenclantes ou “outliers a7 “AS Testes de significdet® nnen 77 “Ad Poder de explicagio....... = AS Varidveis dicotémicas. AS —_Gédigos atocados... < AT Gédigos ajustados -A® —_Diferentes agrupamentos. 2 A9 ——Apresentagdo do modelo AQ —_Avallagao intervalar. ‘Anexo B (normative) Procedimentos para a utlizagéo de tratamento por fatores 0 BA Int UGB 0. een 0 ‘ B2 ——_Recomendacdes quanto & amostra 0 % BS Saneamento da amasira... 40 5 Ba Erros de especificagao iannn ul BS ——_Fatores de homogeneizagéo B6 —_Efelto de heterogenetzacéo B7 —_Avaliaggo intervalat Anexo C (informativo) Recomenda¢ies para tratamento de dados por regressdo espacial C1 Intradugao. C2 _Pressupostos bésicos. C3 Recomendagées. 3.1 Diagnéstico da autocorrelagdo espacial. €.32 —_ Incorporagao de efeitos de dependéncia espacial . be w (OARIT 2011 Tees o® tats ebarvados* MDB Ped NA vec, Oulu a ABNT NBR 14659-2:2011 ‘Anexo D {infomativo) Recomendagées para a utilizago de andlise envoltéria de dados (envoltéria sob dupia étiea) (EDO/DEA).. E2 Recomendarées.. E3 Apresentagao do modelo erm Bibliografi Figuras Figura A.1 -Valores admissivels quando for adatada a estimativa de tendéncia central. Figura A.2— Valores admissiveis quando for adotado o valor arbitrado. Figura E.1 - Modelo de RNA com indicagao das fungées de ativacéo ulllizadas durante © processo de treinamento. Tabelas Tabela 1 - Grau de fundamentacao no caso de utilizago de modelos de regressao linear . Tabola 2 - Enquadramento do leudo segundo acu grau de fundementagfo no caso de utilizagao de modelos de regressio lineal ‘Tabela 3 — Grau de fundamentago no caso de utilizagso do tratamento por fatores Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso de utllizagéo de tratamento por fatores... ‘Tabela 5 ~ Grau de preciséo nos casos de utilizacao de modelos de regressiio linear Udo tratamento por tatores. ‘Tabela 6 ~ Grau de fundamentagsa no caso da utilizagso do método da quantificagso de custo de benteitorias... Tabela 7 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagao no caso da utilizagdo do métoda da quantificagao do custo de benteitorias Tabela 8 ~ Grau de fundamentagao no caso da utilizagéo do método involutivo.. Tabela 9 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagio no ¢aso da utilizagao do método involutive. Tabela 10 ~ Grau de fundamentz¢ao no caso da utiliza¢o do método evolutivo Tabola 11 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentaco no caso da utllizago do método evolutivo...... GABNT2011 Todoses deetusroserradas YoABNT NBR 14653-2:2011 Pretacio ‘A Assosiagéo Brasileira de Notmas Técnicas (ABNT) é o Foro Nacional de Normalizagao. As Normas Brasileiras, cujo contaiida 6 de rasponsabilidade dos Comités Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos de Normalizacdo Setorial (ABNTIONS) ¢ das Comissées de Estudo Especiais (ABNTICEE), so elaboradas por Comissdes de Estudo (CE), iormadas por representantes dos setores envoivicos, elas ‘azendo parte: produtores, consumidores e autros (universidades, laboratétios @ outros), (Os Documentos Técnicos ABNT sao elaborados conforme as regtas da Diretiva ABNT, Parte 2. A Associagdo Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) chama atengdo pera a possitilidade de que alguns dos elementos deste documento podem ser odjel0 de direlto de patente. A ABNT nao deve ser considerada responsével pela identificago de quaisquer direitos de patentes. A ABNT NBR 14653-2 foi elaborada no Comit® Brasilelro da Construgéo Chil (ABNT/GB-02), pela Comissio ce Estudo de Avaliagao na Construgao Civil (CE-02:134.02). O sou 12 Projeto circulou em Consulta Nacional conforme Edital n® 08, de 18.08.2008 a 16.10.2009, com o niimero de Pro- Joto ASNT NBR 14653-2, O sou 2* Projeto circulou om Consulta Nacional conforma Edttal r# 07, de 02.67.2010 a 30.08.2010, com 0 numero de 2° Projeto ABNT NOR 14653-2. Esta segunda edipao cancela e substitui a edigdo anterior (ABNT NBA 14653-2:2004), a qual fol tec- nicamente revisada. AABNT NBR 14653, cob o titulo gorel“Avaliagdo de bens’, tom previsdo de contor as sequintes partes: — Parte 1: Procedimentos gerais; — Parte 2. Iméveis urbanos; — Parte 3: iméveis rurais; — Parte 4: Empreendimentos; — Parte 5: Maquinas, equipamentos, instalagées © bens Industrials em goral; — Parte 6: Avaliagdo de bens; — Parte 7. Bens de pattiménios hist6ricos e artisticos, © Escopo desta Norma Brasileira om inglés 6 o seguinte: Scope This part of ABNT NBR 14653 specifies procedures for the appraisal process of urban property on the following aspects: a) typology of urban property; 2) terminology, definitions, symbols and abbreviations; ©) basic activities of the appraisal process; vi ARNT 2011- Todos os ros senate:2011 d) basic methodology; ©) spoctfcation of appraisals; 1) basic requirements of appraisal reports This part of ABNT NBR 14653 aims to detail the general procedures of ABNT NBR 14653-1, regarding the avaluation of urban properties, including urbanized tracts, standardized units and urban servitudes. evo Abad baptevao, rule) 8 16.38..26 21 (© ARNT 2011 Teas oe rate raeandoe viieee Aled hap teaso, ORL“) 5 0. We 3828 SLA. ABNT NBR 14653-2:2011 Introdugao Esta parte da ABNT NBR 14653 6 de uso obrigatério em qualquer manitestacao escrita sobre avalia- ‘¢20 de imévois urbanos e visa complementar os concaitos, métodos a procecimentos gerais especifi- cados na ABNT NBR 14853-1 para os servigos técnicos de avallacdo de iméveis urbanos. Nesta Nonna, so ullizadas as formas verbeis em conlormidade com a Diretiva ABNT, Parte 2. ‘A forma verbal “deve" ¢é utlizada para indicar os requisites a serem secuidos rigorosamente. As formas verbais *convém que’, “6 recomendave", 6 recomendado” e "tecomenda-se” séo utilizadas para indi- car que, entre varias possiblidades, uma é mais epronriada, sem com isso exciuir cutras, ou que um certo modo de procede 6 preferivel, mas nao necessariamento exigivel. vil (©ABNT 2011 -Toceses Arba nconacos100.038 1 NORMA BRASILEIRA ABNT NBR 14653-2:2011 Avaliacdo de bens Parte 2: Iméveis urbanos 1 Escopa Esia parle da ABNT NBR 14653 fomece os procedimentos para a avaliagSo de imévels urbenos, quanto a: a) classiticagao da sua natureza; 'b) _Inctituigo do terminologia, detini¢des, simbolos @ abreviaturas; ©) descrigao das atividades basicas; d) det #30 da matodologia basica; 2) especiticacda das avaliagies; f) requisites basicos de laudos de avaliagao. Esta parte da ABNT NBR 14658 visa detalhar cs procedimentes gerais da ABNT NBR 14653-1, no ue diz rospoito & avaliago do Imovels uroanos, inclusive globas urbanizavels, unidados padroniza- das e serviddes urbanas. 2. Referéncias normativas Os documentos relacionados a seguir séo indispensavcis a aplicagao deste documento. Para refe~ réncias datadas, aplicam-se somonte as odigdes citadas. Para reforéncias nao datadas, aplicam-so as edigées mals recentes do reforido (incluindo emendas). Lels Federais n® 6766/79 e 9785/89, que dispdem sobre o parcelamento do solo urbano Decreto Federel n® 61.621/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida Decreto-Lei n* 9760/46, que dispce sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha ABNT NBR 12721:2006, Avaliagdo de custas unilérias @ preparo de orgamento de construgao para ‘incomporaeao de aaiticios em condominio ~ Procadimento ABNT NBR 13752-1996, Porioias de angenharla na construpao civil ABNT NBR 14853-1:2001, Avaliagao de bens - Parte 1: Procedimentos gerais ABNT NBR 14653-4:2002, Avaliagao de bens — Parte 4: Empresndimentos (© ABNT 2011 Teds 08 ios rosenadon ‘) eae Hala’ hnprenia! Diba! ABNT NBR 14653-2:2011 3 Termos e definigdes Pata_os efeitos desta Parte da ASNT NBA 14653, aplicammse os termos © definiges da ABNT NBR 14653-1 eos sequintes, at aproveitamento eficiente aquole recomendavel ¢ tecnicamente possivel para o local, numa data de referdncia, observada 2 atual e efetiva tendéncia mercadolégica nas circunvizinhancas, entre os diversos usos permitides pela leg'stago pertinent 3.2 rea de servidio arto do imévol corvionte dirotamonte atingida pola cervidéio 33 rea total de construgao de unidades em condominio rez resultante do somaldtio da drea real privaiva ¢ da parcela de area comum a ela atrituids, detini- das conforme a ABNT NBR 12721 34 4rea wtll da unidade area real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtralda @ area ocupada pelas paredes e outros ‘elementos construtivos que impegam ou dificultem sua utiizagéo ") 3.5 BDI ppercentual que indica os beneticios e despesas indirelas incidentes sobre o custo direto da construgao 3 cédigos ajustados escala extralda das elementos amostrais originals por meio de modelo de regresssZo, com a utlizagio de veriveis dicotémicas, para diferenciar as caracleristicas qualitativas dos iméveis, 37 cédigos alocados scala logica ordenada para diferenciar as caracteristicas quaiitatvas dos iméveis 38 conciilagao adogao do valor final da avaliagao, devidamente justifcado, em fungao dos resultados obtidos, quando utilizado mais de um método 3.9 ‘conduta do mercado préticas predominan‘es adotadas pelos agentes pars influenciar as traneagdes 1) A dea util ca unidade no 8 confunde com a rea privativa nem com a dea total calculadas conform 2 ASNT NBR 12721, uoualmonte utlizadas nas matriculas doc Rogietres de Imdveic p noc cadactras muni para a cobranca de IPTU e outras finalidades. 2 {@ ARIE 2017 os 8 tots eservosABNT NBR 14659-2:2011 3.10 conjuntura do mercado cconjunto de circunstancias, tais como estrutura, conduta e desempenho, que influenciam no compor- tarnanto do mercado em deterrrinade perfodo an deteitos construtivos anomalias que pacem causar danos efetivos ou representar amieaca potencial a satide ou & seguranca do usudrio, decortontes de falhas do projoto, do sorvigo ou do material aplicado na execugao da construgéo. 3.42 depreciacao fisica perda de valor em fungao do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resuitante de decreni- tude, deterioragdo ou mutilagao 3.13 desempenho do mercado evidéncias da evolugao do mercado, pela analise co seu comportamento num determinado periode de tempo 314 desmombramento subdiviséo de um terreno em lotes destinados a edificagao, cam gproveltamento do sistema viario ‘existente, dosde que nao implique a abertura de novas vias @ logradouros piblicos, nem o prolonga- mento, moditicagao ou ampliagao des jé existentes 3.5 dominio direito real que submete @ propriedade, de manera legal, absoluta e exclusiva, ao poder € vontade de sigquém 316 dominio direto quale pertencente ao proprietério do imével scb 0 instituto da enfiteuse 317 dominio pleno dominio total, que € & soma do dominio dtil com o dominio direto 3.18 dominio atit ireto atribuido ao enfiteuta de se utilizar do imével, podendo extrair dele seus frutos, vantagens @ rendimentos econémicos ats equipamento comunitério benieitoria que visa atender as necessidades bésicas de saude, educacdo, transporte, seguranca ou lazer da comunidad 3.20 entidades técnicas reconhecidas organizagées o instituigées, ropresontativas dos engonheiros de avaliages o registradas no sistema CONFEAICREA ARNT 2017 - Todos 06 dratos reservados, 3tes, DN l2L ABNT NBR 14653-2:2011 3.21 ‘estado de conservacso sltuago das caracteristicas fisicas de um bem, em um determinado instante, em decorréncia da sua utlizagao e da manutengdo a que foi submetido 3.22 ‘estimador (ungo baseada nos cados de urna amastra usada para estimar um parémetro da populagsa 3.23 estimativa de tendéncia central estimetva pontual cbtida por um estimedor do tendéncia central (por exemplo, média) 324 estimativa pontual valor obtide para 0 estimador pontuat 3.25 estrutura do mercado decomposigao analitica dos agentes predominantes no mercado 3.26 frente de referéncia fronte da situagao paradigma adotada 327 frente projetada projepao da frente real sobre a normal ao menor dos fados ou a corva, no caso de frente em curva 3.28 fronte real comprimento efetivo ca linha diviséria co imével com a via de acesso, em projegao horizontal 3.29 gabarito de altura altura méxima de uma edificago permitida legalmente para um determinado local 3.30 a urbanizavel terreno pass'vel de receber obras da infra-estrulura urbana, visando 0 seu aproveitamento aficiente por moio do loteamianto, dasmembramente au implantagao de empreendimento 3.31 Idade estimada aproximacao da idade real do imével, levando em considerago as stias caracteristicas construtivas, aruitetonicas ¢ funcionais| 3.32 idade real tempo decorrido desce a conclusdo de fato da conistrugdo aié a dale de referéncia adolada no laudo 3.33 imével alodiat aquele livre de quaisquer Gnus, encargos, foros ou pensdes 4 ‘© ABNT 2011 Tots on seins10 wed Lapitevto: Ovals 4) ea ABNT NBR 14653-2:2011 3.34 Imével com vocago urbana imével em local com caractersticas, uso, ocupagao, acesse © melhoramentos péblices disponiveis, que possibiltam sua utlizag&o Imediata para fins urbanos 3.35 imével dominante imovel que impie restricao a outro, por servidao 3.98 Imével paradigma imévol hipotético cujas caracteristicas sao adotadas como padrdo representative da regiéo ou referen- cial da avaliacdo 3.37 imével serviente imével que sore restrigao imposta por servidao 3.98 Imével urbano imével situado dentro do perimetro urbana definide em fei 9 Infre-estrutura bésica ‘equipamentos urbanos de escoamento das aguas pluvials, Iluminagao publica, redes de esgoto sani- trio, abastecimento de dqua potével, de energis elétrica publica e domiciliar @ as vias de acesso 3.40 intervalo de confianca intervalo de valores dentro do qual esta contido o pardmetro populacional com determinada confianga 3.41 Intervalo de predigiio ‘estimativa de um intervalo de valores, a partir de dados de mercado observados, dentro do qual novos dacios do mesmo contexto estardo contides, com determinada prcbabilidade 342 {ote porgdo de terreno resultante de parcolamento do solo urbano 3.43 loteamento subdivisdo de gleba em lotes destinados a edificagées, com abertura de novas vias de circulagdo, de logradouros piblicos ou prolongamento, modificagao ou ampliagao das vias existentes 3.44 luvas ‘quantia estabelecida para assinatura ou transferdncia do contratc de locagao, a titulo de remuneracao do ponto comercial 3.45 manutengiio ages preventivas ou corretivas necessaries para preservar as condicdes normais de utilizago de um bom ‘© ABNT 2011 - Todoe 06 direc rovervadoe 5adie ABNT NBR 14653-2:2011 3.48 modelo dindmico modelo no qual as dosposas 0 rocaltas co provistas ao longo do tempo, com base em fluxo de caine, 347 modelo estatico modelo que utiliza formulas simpilicacas © que no leva em conta o tempo de ocarréncla das despe- sas e receltas 3.48 outlier onto at’pico, identificado como estranho & massa de dados 3.49 padrao construtivo qualidade das benteitorias em fungao das especificagtes de projetos, matertiais, execugdo e mao-de- obra efativamente utlizados na construgao 3.50 pé-direito distancia vertical livre entre 0 piso © 0 teto 381 percentual de comprometimento de area relagdo entre a drea objeto de gravame © a drea total do imével 3.62 percentual de comprometimento de valor ‘elagao entre os valores da drea atingide nor um gravame, antes e depcis da sua instituigao 3.53 planta de valores epresentagdo gréfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno au do iméval em uma mesma data 354 polo de influéncia local que, por suas caracteristicas, intluencia os valoros dos iméveis, em fungiio de sua proximidade ‘com o elemento avaliendo 955 Ponto comercial bbom iniengivel que agrega valor ao lmével comercial, decorrente de sua localizagic © expectativa {de exploragao comercial 3.56 Ponto Influenclante onto atipice que, quando retitado da amostra, altera significativariente os pardmetros estimados ‘ou a estrutura do modelo 3.87 posse dotengao ou ocupagéo, com ou som fruigdo, de coisa ou direito 6 @ABNT 2011 Todas os dros resents20. ius ABNT NBR 14653-22011 358 profundidade equivalente resultado numérico da divisdo da drea de um lote pela sua frente projetada principal 359 quota parte ‘nimero atribuido a uma tragdo idea! 3.60 renda fruto da exploragao de bens ou direitos, ou aplicapso de capital 3.61 ‘segmento de area diretamente desmembravel parte de um tetrero com frente para vias ou logracouros puiblicos oficials, passivel de aproveltamento ‘econdmico e legal 9.62 terreno de fundo aquele que, situade no interior da quadra, 6@ communica com a vis publica por um corredor de acesso 3.63 terreno encravado aquele que nao s© comunica com a via pablica 3.64 terreno interno aquele Iccalizado om vila, passagem, travessa ou local assemolhado, acessério da malha viéria do Municipio ou de propriedade de particulares, e que no consla oficialmente na Planta Genérica de Valores do Municipo 3.65 torrenos acrescidos de marinha terrenos formados, natural ou artiticialmente, para o lado do mar ou dos ries e lagoas, em seguimento 08 tertenos de marina 2) 3.66 terrenos de marinha torronos em uma profundidade de &3 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posicéo Ja linha do prearar-médio de 183%, sendo os situados na continente, na costa maritima, nas ithas e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faca sentir a influéncia das marés, ou contornando as lias situadas em zonas onde se faga sentir a influgncia cas marés ®) 3.67 testada medida da frente do imével 2) Vor Decreto Lei n® 9760 do Bia 946, Sogdo I, artigo 3) Ver Decreto Lein® 9760 de 5/8/1946, Seco I, artigo 2° ‘© ANT 2011 Todor oF datos tasers (7DoD G0 ele esd: eos I) 61h AN LA BE ou soe a b ae ABNT NBR 14653-2:2011 3.68 unidade imobilidria padronizada Imdvel de ocorréncia usual ¢ repetitva no mercado imobiliérlo, comprovada através de pesquisa espe- cifica, @ identificado de acordo com suas caracteristicas construtivas 3.68 validagao procedimonto dostinado a testar modelo utlizado na avaliagdo ou 0 sou resultado (por exomplo, a utlizacao de dados de mercado cenhecidos, mas néo empregados na elaberacao de modelo) 3.70 valor arbitrado valor pontual adotado como resultado final da avaliago. dentro dos limites do campo de arbitrio esta- bolectdo nesta norma art valor depreciavel iferenga entre 0 custo de reprodugzo da benfeitoria ¢ o seu valor residual 372 varlaveis independentes varidveis que déo conteddo ligico & variagao dos pragos de mercado coletados na armostra 3.73 variaveis qualitativas variaveis que nao podem sor medidas ou contadae, mas apenas ordenadas ou herarquizadac, de acordo com atributos inerentes ao bem 3.74 varlévels quantitativas variaveis que podem ser medias ou contadas 3.75 vatlavel dependente vartavel cujo comporiamento se pretende explicar pelas varidvels independentes 3.76 vatiével dicotémica variavel que assume apenas duas posigses *) 377 varlavel “proxy” variavel utlizada para substituir outra de dificil monsuragao 0 quo se prosumo guardar com ola relagaic de pertinéncia, obtida por meio de indicadores publicados ou inferidos em wutros estudos de tmercade 3.78 vicio anomalia que afeta 0 desempenho de produtos ou servicos, ou os torna Inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou projuizos materiais ao consumidor 4) As variéveis dicotémicas também so conhecidas na literatura como variéveis binér'as, “dummies’, “de ‘estado’, “z0r0-um" @ cutros tormos, 8 © ABNT 2011 Tos a dates serveFe oo e846 L Ppa ABNT NBR 14653-2:2011 3.79 vicio construtive vicio que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construgaio ou de execugaio 3.80 vicio de utilizagéo vidio que decorre do uso inadequad ou de falha na manutencdo at vocago do imével uso presumivelmonte mais adequado do detorminado imével om fungao das caracteristicas proprias @ do entoino, respaitadas as limitagdes legais 4 Simbolos e terms abré dos ‘As notagGus adotadas pelo engenharo de avalagSes devern ser devidamente explctadas no laud, indteando-se também suas raspactivas unidades de medida, de acorde com o Decreto Federal 81621, de 03/05/78. 5 Classificagao dos iméveis urbanos 5) 5.1 Quanto ao uso a) residencial; b) comercial ©) industrial 4) institucionak ©) misto 5.2. Quanto ao tino do imével a). terreno (lote cu gleb: b) apartamento; 2) casa @) escritorio (sala ou andar corrico);, ©) ia; 1) gale; 9} vaga de garagor 5) A classificacso néo é exaustiva (© AENT 2011 Todos o tae rear. 9) na eee task ns o ABNT NBR 14653-2:2011 bh) misto; I) hotéis @ motéis; 1) hospitais; Wy escolas; I) cinemas ¢ teatros; m) clubes recreativos; 1) _prédios industrais 5.3. Quanto ao agrupamento dos imév a) lotoamento; ) condominio de casas: ©) prédio de apartamentos; 4d) _conjunto habitacional (casas, prédi ©) conjunto de salas comerciais; 1) prédio comercial; 9) Conjunto de prédios comerciais; 1h) conjunto de unidades comerciais: }) complexo industria 6 Procedimentos de exceléncia Consultar Sogo 6 da ABNT NBR 14683-1:2001 7 Atividades basi £84s Od E recomendave! que 0 engenheiro de avaliagdes, a0 ser coniratado ou designado para fazer uma avaliagdo, esclarega aspectos essencials para a adogéo do métoco avaliatério e eventuais niveis de fundamentagao e precisao que se pretende ating, entre outras: — finalidade: locacao, aquisi¢ao, doagdo, alienacéo, dagdo em pagamento, permuta, garanta, fins contébeis, seguro, atrematacao, adjudicagao ¢ outros; — objetivo: valor de mercado de compra @ venda ou de locago; outros valores, tais como: valor em risco, valor pattimonial, custo de reedigao, valor de liquidagao forgada, valor de desmorite (wer definigéo na ABNT NBR 14653-4:2002); indicadores de viabilidade # outros; = prazosi — condigées a serem utlizadas, no caso de laudos de uso restrito. para apresentagao do laudo; ‘40 (© AGNT 2011. Todos or totes reservadorCat 4 % ABNT NBR 14659-2:2011 7.1 Documentagéo Reportar-se a 7.1 27.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, 72 Legis lagao a consultar Fecomenda-se consultar as legislagées municipal. estadual e federal, bem como examinar oultas restrig6es (Inclusive cecorrentes de passive ambiental) ou incontivos quo possam influenciar no valor 7.8 Vistoria | ‘Além do dispasto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, observar, no que couber, o descrilo em 7.3.1 87.34, 7.8.1 Caracterlzagao da regio — _aspoctos gerais: snalise das condigées econ6micas, pollticas e socials, quando relevantes para © mercado, inclusive usos anteriores atipicos ou estigmas, — aspectos fisicos: condipSes de relevo, natureza predominante do solo, condigées ambientzis; localizagi: situagéo no contexto urbano, com indicaco dos principais pélos de infiuéncia: — so @ ocupagao do solo: controntar a ocupagao existente com as Ieis de zoneamento e uso do | salo do municipio, para concur sobre as tendércias de modiicagao a curio e mécio prazos | — infra-estrutura urbana: sistema viérlo, transporte coletivo, coleta de residuos sdlidos, agua po'd- | vel, energie elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissao de dados, comunicagao @ tolovissio, ssgotamonto sanitério, Aquas pluviais e gas canalizad — afividades existentes: comércio, indiistria e servigo; — equipamentos comunitérios: seguranya, educaydo, sade, cullura a lazer. 1.2 Caracterizacio do terreno —_localizagao: situapao na regio e na via publica, com indicagao de limites e controntagées detini- das de acordo com a posigao do observador, a qual deve car obrigatoriamonte oxplicitada; — utlzagao atual ¢ vacacao, em contronto com a legistagaio om vigor; aspectos tisicos: dimens6es, forma, topografia, superticie, solo; — infra-estrutura urbana disponivel; — restrigGes fisicas e legals 20 aprovettamento; — sub ou superapreveitamento, 7.3.3 Caracterizagéo de dificagées @ benfeitoria — aspectos construtivos, qualltativos, quantitativos @ tecnolégicos, comparados com a docurnenta- | ¢40 disponivel; | (ARNT 2011 Tasos oa dtaiosrasariagoe anae Dh lee ABNT NBR 14653-2:2011 = aspectos arquitetGnicas, paisagisticos e funcionais, inclusive conforio ambiental, — _adaquacao da ediicagio em relago aos usos recomendaveis para a regio; — condigses de ocupacéo; — patologias aparentes como anomalias, avarias, danos consirutivos ¢ outras, canforme definidas nna ABNT NBR 19752 quo poccam infivenciar do forma significatva e variaga0 dos propos relat- ‘vos dos elomenios amostrals. 7.34. Edificacdes e benfeltorias ndo documentadas No caso da existéncia de edificagdes © benfeilorias que nao constem na documentacao, observar © disposto em 7.2 da ABNT NBH 14883-1:2001. 7.3.5 Situagdes especiais 7.3. 1 Vistoria por amostragem Na avalagao de conjunto de unidades autonomas padronizadas, permitida vistoria intema por amoe- fragem aleatéria de ume quantidade definida previa mente pelas partes ou, se houver omissdo no con- ttato, o engenheiro da avaliagces deve dafinir o tamanho da amostra ullizando critérios astatisticas, 7.352 Impossibilidade de vistoria ‘Quando nde for possivel 0 acesso do avaliacor a0 interior do Imovel, 0 motivo dove cer juctificado no laudo de avaliagao. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser pres cindida e a avaliagao rode prossequir com base nos elementos que for possivel obter ou fornecidos pelo contratanta, tais como: a) descrigao interna: b)_nocaso de apartamentos, esctitirios ¢ conjuntos habilacionais, a vistoria exter nade areas camuns, a vistoria de outras unidades do mesmo ediicio e informagses da respectiva administragéo; ©) no caso de unidades isoladas, a vistoria externa, ‘As consideragdes hipoteticas sobre o imével, que configuram 2 situago paradigma, devom ostar cla ramente explicitadas no laudu Je avaliacao. 7.353 Planta de valores Nas avaliagées em massa, a partir de dados cadastrals, recomenda-se vistora por amostragem, com © objetivo de afer os crtéros @ percepzdes considerados no-cadastra, a, rE ROW 8 Procedimentos metodolégicos ‘Na aplicagio dos métodos avaliatérias referidos na Segdo 8 da ABNT NBR 14653-1:2001, recomen- darn-se os procedimentos metodologicos relacionados em 8.1 a 8.3, 42 ‘© ABR 2017 Ted of deotosrasoncce2 ‘ABNT NBR 14653-2:2011 8.1 Procedimentos gerals 8.1.1 Para a identiicacao do valor ce mercado, sempre que possivel preferir 0 método comparativo direto de dados de mercado, conforme definide em 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001 8.1.2 Quando couber 6 o objetivo for a identificagéo do valor de marcado, é recomendavel que sejam apresentadas consideragSes quanto ao aproveitamenta eliciente da moval 8.1.3 Nos mercados em lransigao s4o recomenddveis a andlise & o diagndslico da siluago do mer ado, eventuaimente com a adogao de outro enfoque, procedendo-se a conailiagao. 8.1.4 Métodos utilizados ndo detalhados nesta Norma devem ser descritos @ fundamentados no trabaho. 8.2 Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos ¢ direitos 8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado 8.2.1.1 Planejamento da pesquisa No planejamento de uma pesquisa, 0 que se pretende é a composicao de uma amostra reprosan- taliva de dados de mercado de iméveis com caracteristicas, tanto quanto possivel, semelhantes 25 do avaliando, usando-se toda a evidéncia disponivel. Esta etapa — que envolve estrutura e estratécia da pesquisa — deve iniciar-se pele ceracterizayao e delimitagao do mercado em andlise, com 0 auxt io de teorias e concetos existentes ou hipéteses acvindas de experiéncias adquiricas pelo avaliador sobre a formagzo do valor. Na estrutura da pesquisa sao eleitas as varidve's que, em principio, sao relevantes para explicar ‘a tendéncia de formagao de valor e estabelecidas as supostas relagdes entre sie com a variavel dependente. A estratégia de pesquisa refere-se abrangéncia da emostragem e as técnicas a serem utiizadas 1a coleta © analise dos dados, como a selogao @ abordagem de fontes de informagao, bem como a escolha do tipo de enalise (quantitativa ou qualitzbva) a elaborago dos respectivos instrumentos para a colota de dados (fichas, planithas, roteiros de entrevistas, entre autres). 82.1.2 Identificagao das variéveis do modelo 82. A Varlivel dependente Para a especiticacao corela da variavel dependenia, 6 necessaria uma investigagao no mercado em relagdo A sua conduta e As formas de exprosséio dos pregos {por exemplo, prego total ou unitéro, moeda de referéncia, formas de pagamento), bem como observar a homiogeneidade nas unidades do medida, 8.2.1.22 Varidveis independentes: ‘As varidveis independentes reterem-se as caracteristicas fisicas (por exemplo, area, trente), de loca~ lizagao (como bairro, logradouro, disténcia ao polo de influéncia, entre outros) ¢ econémicas (como feria ou transagdo, 8p0ca condicao do negécio ~ & vista ou a prazo). As varidveis devern sor es00- Ihidas com base em teorias existentes, conhacimentos adquiridos, senso comum e outros atributos ue se revelem importantes no deconer dos trabalhos, pois algumas varidveis consideradas no plane: Jamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes na explicacao do comportamento da vanvel ‘explicada e vice-verse, OASNT 2011 «Todos os rao reseriados / 13ABNT NBR 14653-2:2011 Sempre que possivel, recomenda-se a adogdo de varidveis quantitativas. As diterengas qualitathas: das caracteristicas dos iméveis podem ser especificadas na seguinte ordom de prioridade: a) pelo emprego de tantas variavels dicol6micas quantas forem necessdtias, especialmente quando a quantidade de dacos for abundants e puderem sor preservados os graus ce liberdadenecessarios & modelagem estatistica definidos nesta Norma (por exemplo, aplicacao de condi¢des booleanas do tipo “maior do que ou “menor do que”, “sim ou “nao"); b) pelo emprego de varidveis proxy®), por exemplo: '* custos unitdrios basicos de entidades setoriais, para expresser padrao construtivo; + Indice fiscal, indice de desenvolvimento humano, renda média do chefe de domictlio, niveis de renda da populagao, para expressar localizagéo; + coeficiontes de depreciagdo para expressar ostado de conservagao das benteltorias; ‘+ valores unitarios de lojas em locegdo para expressar « localizagao na avaliagao de lojas para venda; ©) pormeio de cédigos ajustados. quendo seus valores sa extraidos da amostra com a utlizagao ‘dos oceficiontes ce variaveis dicotomicas que reprosentom cada uma das caracteristiz (© modelo Intermediario gerador dos cédigos deve constar no laudo de avaliagao (ver A7); 4d) por molo de oddigos alocados construidos de acordo com A.6. 8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado 8.2.3.1 Observar o disposto em 7.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 8.2.1.3.2 0 levantamento de dados tam como objetivo a obtengao de uma amostra representativa para explicar 0 comportamento do mercado no quai o imével avaliando esteja inserido @ constitul a base do pracesso avaliatsrio. Nesta etapa 0 engenneiro de avaliagdes investiga 0 mercado, coleta dados ¢ informagoes contidvels proferantemonte a respalto de negociagdes realizadas © olertas, contempordneas & data de referéncia da avaliago, com suas principais caracteristicas econémicas, fisicas e de localizagao. 8.2.1.3.3 As fontes devem ser divereiticadas tanto quanto possivel e idenlificadas. A identificegao das fontes pode ser dispensada em comum acordo entre as partes contratanies. 8.2.1.3.4 Recomenda-se que os dacos de mercado tenham suas caracleristicas vetificadas pelo cengenheiro de avaliagées. 8.2.1.3.5 Os dados de oferta sao indicagées Importantes do valor de mercado. Entretanto, devern- se considerar superestimativas que em geral acomparham esses pregos e, sempre que possivel, ‘uantificd-tas palo confronto com dados de transaées. 8.2.1.3.6 Na amostragem deve-se sopesar 0 uso de informagdes que impliquem opinides subjetivas do informante e recomenda-se: 1a) Vistar cada imével torado como referéncia, com o intuito de verificar, tanto quanto possivel, todas as informagoes de interesse; 6) Observapio: as variéveis proxy’, conforme definidas em 3.77, néo devem ser cantundidas com « atrbuigso de cédigos alocados, nem obtidas de relaoGes ou conceites deduzidos da prépria amostra. 14 (@AONT 2011 Todos ov das reservados6 RP oy nares plsa tow 6dr ABNT NBR 14653-2:2011 b) _atentar para os aspectos qualitaivos e quantitativos; ©) confrontar as informagSes das partes envalvidas, de forma a conferir maior confiabil dados coletados, 8.2.1.4 Tratamento de dados 8.2.1.4.1 Projiminares E recomendavel, profiminarmente, & sumarizagdo das informagées oblidas sob a forma de gréfices ‘que mostrem as disttibuicoee de frequéncia para cada uma das varidvcis, bem como as relagces entre elas. Nesta etapa, Verficam-se 0 equilirio da amostra, a influénola das varidveis que presu- rnivelmente expliquem a variagao des precos a forma dessa vatiagéo, possiveis dezendéncias entie clas, identficagio de pontos atipicoe, entre outros. Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas rho mercado com as crengas a priori do engenheiro de avaliagbes, bem como permitira formulagao de novas hipdteses. ‘Nos casos de transformago de pagamento parcelado ow a prazo de um dado de mercado para preco | vista, esta deve ser realizada com # adogao de uma taxa de desconto, efetiva, iquida e representa- tiva da média praticada pelo mercadc, a data corresrondente a esse dado, diccriminando-co a fonte. No tratamento dos dados podem ser utllzados, alternativamente e ern tungao da qualidade @ da quan- tidade de dados e inforagSes disponiveis: — tratamento por fatores: homogeneizagao por fatores ¢ criterios, fundamentados por estudos con- forme 8.2.1.4.2, e posterior andlise estatistica dos resuliados homogencizados. — tratamento cientfico: tratamento de evidéncias empiricas pe'0 uso de metodologia cientitica que Jeve a indugao de modelo validado para o comportamento do mercado, Deve-se levar em conta que qualquer modelo 6 uma representagao simplificada do mercado, uma vez ‘que no considera todas as suas informagdes. Por isso, precisam sor tomados culdados cientificos na sua olaboragio, desde a preparagao da pesquisa ¢ 0 trabalho de campo, até o exame final dos resultados. © poser de predigia do modelo deve ser verificado a partir do grafico de pregos observados na aos- cissa versus valores estimados pe'o modelo na ordenada, que deve apresentar pontos préximos da bissetriz do primetro quadrante Allernativamente, podem ser utilizados procedimentos de validagic. A qualidade da amosira deve estar asseguraca quanto a: 2) correta identificagdo dos dados de mercado, com especificagao @ quantificagéo das principals varidvels levantadas, mesmo aquelas nao utlizadas no modelo; b) isengdo das fontes de informagao; ©) identiticagao das tontes de informagéo, observada a excepdo contida em 6.2.1.3.5; 4) _nimero de dados de mercado eietivamente utlizados, de accrco com 0 grau de fundamentayso; 2) ua eomelhanga com o imével objeto da avalizedo, no que diz respolto & sua situaglo, & des- tinagdo, ao grau de aprovoilamento e as caracteristicas fisicas; diferencas re'evantes perarte © avaliando devam sor tratadas adequadamente nos modelos adotados; ‘© REIT 2011 Todos os cts esorvados 6ABNT NBR 14659-2:2011 4) _ingergo de mais de um tipo de agrupamento no mesmo modelo. Nestes casos, o engonheiro de avaliacies deve se certificar de ter contemplado as diferengas significativas entre esses arupcs, ‘sendo obrigatéria a veriticagao da inflvénoia das interagées entre as variaveis. Recomenda-se inclusiio dos enderegos completos des dados de mercado. 8.2.1.4.2 Tratamento por fatores (O tratamento por fatores 6 aplicdvel a uma amostra comipeeta por dados de mercado com as caracte- risticas mais proximas possiveis do imével avaliando. Os fatores devem ser calculados por metodalagia cientitica, como citado om 8.2.1.4.3, justificados do ponto de vista teérico e pritico, com a incluso de validagao, quando pertinante. Devem carac- terizar claramente sua validace temporal ¢ abrangéncia regional © sor rovisados no prazo maximo de quatro anos ou em prazo inforior, compre que for necessarlo, Podem ser: a) _calculados e divulgados, juntamente com os estudos que ihe deram origem, pelas entidades téc- nicas regionais reconhecidas, conceltuadas em 3.20, bem como por unlversidades ou entidades: pblicas com registro no sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de profissionais de engenharia ou arquitetura; b) deduzidos ou roforendados pelo préprio angenheiro de avaliagdes, com a utilizapao de metodolo- ia clentitica, coniorme 8.2.1.4.3, desde que a metodologia, a amostragem e os céiculos que |hes, deram origem gojam anexados ao laudo de avaliagao. No caso de utilzaco de tratamento por fatores, deve ser observado 0 Anexo B. 1.4.3 Tratamento clentifico ‘Quaiequer que sejam os modelos utilzados para inferir 0 comportamento do mercado e formarao de valores, seus pressupostos devem ser devidamente explicitados @ testados. Quando necossétio, ‘deve ser intentadas medidas corretivas, com repercussao na classificagao dos graus de fundamen- tagdo e precisso. Outras ferramenias analiicas para a indugdo do comportamento domercado, consideradas de interesse pelo engenheito de avaliacoes, tals como regressao espacial, anailise envoltéria de dados e redes eurais arilicais, poder ser eplicadas, desde que devidamente justilicadas do ponto de vista teérico @ pratico, com a inclusao de validagao, quanco pertinent (Os Anexos ©, De E apresentam do forma resumida as caracteristicas © fundamentos basicos dessas ferramentas analiticas, em carter informative, visando sua difuséo para o desenvolvimento técnico da ‘engennarla de avaliaco No caso de ulizagao de modelos de regressao linear, deve ser observado 0 Anexo A. 1.5 Campo de arbitrio 1.5.1 Ocampo da arbitrio definice em 8.8 da ABNT NBR 14653-1:2001 60 intervalo com ampittur de de 15 %, para mais @ para menos, em torno da estimativa de tendéncia central utlizada na avaliagaic. 8.2.1.5.2 0 campo do arbitrio pode ser utlizado quando varidve's relevantes para a avaliagao do ‘mével no verem sido conterpladas no modelo, por escassez de dedos de mercado, porinexisténa de falores de homogeneizagao aplicéveis ou porque assas veridveis nao se apresentaram estatistca- mente significantes am modelos de rogrossao, desde quo a amplitude de até mais ou menos 15% seia suiciente para absorver as influéncias ndo consideradas e que os ajustes sejam jusiicados. 16 ‘© ABNT 2011 Todos 0 detosresentos"| ABNT NBR 14653-2:2011 8.2.1.8.3 Quando a amplitude do campo de arbitrio no for suficiente para absorver as infiuéncias no consideredas, 0 modclo ¢ Inouficionto para quo a avaliagao posca atingir o grau minimo de tune damentagao no metodo comparativo diretc de dados de mercado e esse fato deve ser consignado no laude. 8.2.1.5.4_O campo ce arhitrio no sa confunde com o intervalo de contianga de 80 % calculado para definir 0 grau de preciso da estimativa. . &2.2 Método Involutivo (Ométodo involutivo, canforme definido em 8.2.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, compreende as etapas descritas om 8.2.2.1 a8.2.2.10. 8.2.21 Vistoria Deve ser realizada de acordo com 7.3. 1.2 Projeto hipotético [Na concopeao do projato hipotétice, © engennelro de avaliacdes deve verilicar 0 aproveltamento ef- Cente para o iméval avaliando, como defirido em 3.1 8.2.2.3 Pesquisa de valores A pesquisa de velores deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados do mercado, contcrme &2.7, @ tam como objetivo estimar o valor de marcacin da produto imobiliario projetado para a siluagao hipotética adotada ¢ sua vatiagao ao longo do tempo. 8.2.2.4 Previsia de receitas ‘As receitas de venda das unidades do projeto hipotético sao calculadas a partir dos resultados obti- dos em 8.2.2.3, considarados a eventual valorizacdo imobilidria, preterencialmente inferida, a forma do comercializago identificada na conduta do mercado € 0 tempo de absorcéo em face da evolugao conjuntural no mercado e evidéncias de seu desempenho. 8.2.2.5 Levantamento do custo de produgao do projete hipotético Eote levantamento corresponde & apurago dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboragio 2 aprovagdo ¢e projetos, necessarios a trar-sformacZo do imtivel para as condiges do projete hipotélica. 8.2.2.6 Proviso de despesas adictonais Podem ser incluidas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes desposas: a) de compra do imével: b) de acministragdo do empreendimenta, inclusive viglancia; ©) com impostos, taxas e seguros; 4) com publicidade, €) coma comercializagaa das unidades (© ABNT 2017 - Tes os dts resermdos 7ABNT NBR 14659-2:2011 8.22.7 Margem de lucro do incorporador ‘Quando for usada margom do lucro em modelos que nao utiizem fluxo de calxa, esta margem deve ser considerada propercional ao risco do empreendimonto, que esta dirataments ligado & quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investide © ao prazo tolal prevista para retorno do capital, A margem de vero adotada em modelos estaticos deve ter relago com 0 que é praticado no mercado. 8.2.2.8 Prazos No cato de adogio de modelos dindmicos, recomenda-se que: a) 0 prazopara.a execugaec do projetohipotético seja compativel com as suas caracteristicasfisicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condigées mereadolécicas; b) 0 prazo para a venda das unidades seja compativel com a estrulura, conduta ¢ desempenho do mercado. 822.9 Taxas ‘No ease de adage de modelos dinamicos, recomenda-se explicitar as taxas de valorizacéo imobiléria, de evalugao de custcs e despesas, de juros do capital investido e a minima de atratividade. 10 Modelo ‘A avallacio pode ser realizada com a utilizagao dos ceguintes modelos, em ordem de preteréncia: a) por fluxos de caixa especificos; b) com a aplicagdo de modelos simplificados dinamicos; ©) coma aplicagtio de modelos estations. 8.2.3 Método de renda {As avaliagéee do empraendimentos de base Imobilatla (holéis, shopping centers e outros) devem observar as prescrigées da ABNT NBR 14653-4. No caso de avaliagao de imével que nao se enquadre na situacSo anterior, davam ser observados os aspectos descritos em 6.2.3.1 2 6.2.3.4 8.23.1 Estimagao das receitas ¢ despesas [Em tungae do tipo de imével que se pretende avaliar, s80 levantadas todas as despesas necessdrias A sua manutengdo e operacao, impestos etc., @ recaitas provenientes da sua exploragao. 8.23.2 Montagem do fluxo de caixe ‘A montagem do fluxo de caixa é leita com base nas despesas e receitas previstas para o imével e suas respectivas épocas. 8.2.3.3 Estabelocimento da taxa minima de atralividade Esta taxa 6 estimada em fungao das oportunidades de investimentos alternativos exisientes no mer- cado da capitais e, também, dos riscos do negécio. 18 ‘GABE 2011 Todes.osdeetesresewadesABNT NBR 14653-2:2011 8.2.3.4 Estimacio do valor do imével velor maximo estimado para o imével 6 represontado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela taxa minima ce atratividade. 8.24 Método evolutivo ‘A composigao do valor total do imével avaliando pode sor obtida através da conjugagao de métodos, a partir do valor do terreno, considetados 0 custo ce reprodugao das benteltorias devidamente depre- Grado eo fator de comercializacao, ou seja: i= (VT+ C8) - FC onde: Ve Bovalor do imével; VT 60 valor do terreno: CB. 6 0 custo de roodigao da bonteiteria; FC 60 falor de comercializagao. A aplicagao do método evolutivo exige que: 8) ovalor do terreno seja determinado pelo método comparativo de rkadlos de mercado ou, na impos- siollidade deste, pelo método involutive; b) as bentfeitorias sejam apropriedas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da. quantificagao de custo; ©) 0 fator de comercializapao seja lovado em conta, admitindc-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em fungao da conjuntura do mercado na época da avaliagao. 8.2.4.1 Quando o Imével estiver situado em zone de alta densidace urbana, onde o aproveitamento eficiente é preponderante, o engenheiro de avaliegées deve analisar a adequac3o das venteitoras, ressaltar 0 sub-aproveitamiento ou 0 superaprovetamento do terteno e explicitar os célculos cortes- pondentes. 82.4.2 Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado metodo eletivo pera a avalagao de iméveis cujas caracteristicas su/ generis impliquem a inexisténcia de dados de mercado em ruimero suficente para a aplicagao do método comparativo direto de dados de mercado, 8.2.4.3 0 método evolutivo pode também sar ompregado quands se deseja obtar o valor do terreno ‘040 custo do reedi¢do da ben‘eitoria a partir do conhecimento do seu valor total, considerada a equa- pao de 8.2.4, 8.3 Métodos para identificar o custo de um imével (Os matadas a seguir S40 recomendados para a identificagao do custo de todos os tipos do imévels, inclusive os que compdom os emprsendimentos objeto da ABNT NBH 14853-<. ‘ABNT 2011- Todos 08 éhetosrecorvados (19ABNT NBR 14659-2:2011 8.3.1 Método da quantificagéo do custo LUtiizado para idontiicar 0 custo de reedicao de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitério basico de construgao ou por orgamento, com citagéio das fontes consultadas, 8.3.1.1 Identificago de custo pelo custo unitério basico (ABNT NBR 12721) B.B.1.1.1 Vietoria ‘Tem como objetivo principal examina as especificagées dos materials aplicados, para estimagéc do padte construtive, a tipologia, o estado de conservacao @ a idada aparente. 8.3.1.1.2 Céloulo da Area equivalente de construgo ‘A area equivalente de construgéo deve ser calculada de acordo com a seguinte formula, 671 conso- nancia com o previsto na ABNT NBR 12721 para os casos de prédios em condominio: S=Ape SD (Aq Pi) onde S 6 a.toa oquivalonte do construgao; Ap @area construida padrio; ‘Aq, 6 a étea conetruida de padrao diferente; P; 6 perceniual correspondents a 14740 entre 0 custo estimado da érea ds padrao diferente @ a drea pacrio, de acorda ccm os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721. 8.3.1.1.3 Estimaggo do custo de construao Para a estimagéio do eusto de construgao pode-se aplicar 0 modelo a seguir: c [cuss QE+O1wlOFe= OFFI] 4. ays Ay(i+4) onde G6 o.custo unitério de construgao por metro quacrado de dea equivalenie co construgso CUB 6 0 custo unitério basico; OE — 6 oorgamento de elevadores; 01 6 eargamento de instalagdes especiais e outras, tais como geradores, sistemas de protegao contra incéndio, centrais de gas, interfones, antenas, coletivas, urbanizagao, projstos elc.; OFe 6 0 orgamnto de fundagées especiais; OFd 60 orgamento de tundagées diretas; S 6a area oquivalente de construgao, de acardo com a AENT NBR 12721; 20 (G ABNT 2011 -Toces ea deetosreseraccs) he 2 Jae 4 wu ABNT NBR 14653-2:2011 A @ataxa de administracao da obra; F 6 o percentual relativo 20s custos finanseiros durante o perlado da construgao; Lo porcantual correspondente ao lucro ou remuneracgo da construtora, 8.3.1.2 Identificagao do custo pelo orgamento detalhado 8.9.1.2.1 Vistoria {A vistoria detalhada da bente'toria tem como objetivo examinar as especiticagdes dos materiais ani- cados, o estado de conservagao @ a dade estimaca, 8.31.22 Levantamento dos quantitativos Nesta etapa siio levantados todos 03 quantitativos de materials e servigos aplicades na obra. 8.31.23 Pesquisa de custas De acorda com ac especificagées dos materiais € servigos utlizados para execus: coletam-se os seus respectivos custos em fontes ce consulta especializadas. da benteitoria, 8.3.1.24 Preenchimento da planitha orgamentéria Opreenchimento da planitha deve ser de acordo com o modelo sugeride na ABNT NBR 12721, cnde sso discriminados todos os servigos, indicando-se a unidade de medida, a quantidade, o custo unt- io, o custo total ¢ a fonte de consulta. 8.3.1.3 Depreciagéo fisica (© cileulo da depreciaglo fisica pode ser realizado da forma analitica ~ por meio de orgamento necessario & recomposicéo do imével na condig&o de novo - ou por meio da aplicagao de coeficiante de depreciagdo, que leve em conta a idade e 0 estado de conservacao. Esse coeticiente deve ser aplicado sobre o valor depreciavel. 83.1.4 Gusto de reedigao da benteitoria (© custo de reedigzio da benteltoria ¢ 0 resultado da subtragao do custo de reprodugao da parvela relative A deprociacéo. 8.3.2 Método comparative direto de custo A.utilizagéo do método comparativo direto para a avaliagao de custos deve considerar uma amostra ‘composta por iméveis de projetos semelhantes, a partir da qual so elaborados modelos que seguem 08 procedimentos Usuais do método comparativo direto de dados de mercado, 9 Especiticagao das avaliagdes 8.1 Generalidades 1A ospectticagdo de uma avallagao esta relacionada tanto com 0 empenha do engenheira de avaliagSes, como com 0 mercado e as informagées que poccam sor dole axtraidas. O estabele- cimanto inicial pelo contratante de grau de tundamentagao dessjaco tem por objetivo @ determina gio do empenho no trabalho avalialério, mas nao representa garartia de alcance de graus elevados de {undamentagao. Quanto ao grau de procisio, este depende exclusivamente das caracteristicas do mercado e da amostra coletada e, por isso, néo é passivel de fixacao a priori, ‘O AGNT 2011- Todos ce catos esorados at