PAJAK BUMI BANGUNAN

PBB
UU No. 12 Tahun 1994

Pengenaan pajak sehubungan dengan hak atas bumi

dan/atau perolehan manfaat atas bumi dan/atau
kepemilikan, penguasaan dan/atau perolehan manfaat
atas bangunan

TERMINOLOGI

BUMI

Permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada

dibawahnya. Permukaan bumi meliputi
tanah dan perairan serta laut wilayah RI

BANGUNAN

Konstruksi teknik yang ditanam atau

dilekatkan secara tetap pada tanah
dan/atau perairan untuk tempat tinggal,
tempat usaha dan tempat yang
diusahakan

.. NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP)

SURAT PEMBERITAHUAN OBJEK PAJAK

(SPOP)

Harga rata-rata yang diperoleh dari traksaksi jual beli

yang terjadi secara wajar dan bilamana tidak terdapat
traksaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui
perbandingan harga dengan objek pajak lain yang
sejenis, atau nilai perolehan baru atau NJOP pengganti

Surat yang digunakan oleh WP untuk melaporkan data

objek pajak menurut ketentuan Undang-undang

SURAT PEMBERITAHUAN PAJAK

TERUTANG (SPPT)

Surat yang digunakan oleh Direktorat Jendral Pajak

untuk memberitahukan besarnya pajak terhutang
kepada WP

SUBJEK PBB

ORANG PRIBADI atau BADAN

yang secara nyata mempunyai suatu
hak atas bumi, dan/atau memperoleh
manfaat atas bumi, dan/atau memiliki,
menguasai dan/atau memperoleh
manfaat atas bangunan yang meliputi
antara lain pemilik, penghuni,

pengontrak, penggarap,
pemakai dan penyewa

OBJEK PBB

BUMI adalah permukaan bumi dan

tubuh bumi yang ada dibawahnya.
Permukaan bumi meliputi daratan
dan air serta laut wilayah RI
BANGUNAN adalah konstruksi
teknik yang ditanam atau dilekatkan
secara tetap pada tanah dan/atau
perairan untuk tempat tinggal,
tempat usaha dan tempat yang
diusahakan

..

Termasuk dalam BANGUNAN :

Jalan lingkungan
Jalan tol
Kolam renang
Pagar mewah
Tempat olah raga
Galangan kapal, dermaga
Kilang minyak, gas, pipa minyak
Fasilitas lain yang memberi manfaat

PENGECUALIAN OBJEK

DIGUNAKAN SEMATA-MATA UNTUK

MELAYANI KEPENTINGAN UMUM
DIBIDANG IBADAH, SOSIAL,
KESEHATAN, KEBUDAYAAN YANG
TIDAK MENCARI KEUNTUNGAN
DIGUNAKAN UNTUK KUBURAN,
PENINGGALAN PURBAKALA ATAU YANG
SEJENIS DENGAN ITU.
MERUPAKAN HUTAN LINDUNG , SUAKA
ALAM, HUTAN WISATA, TAMAN
NASIONAL YANG DIKUASAI NEGARA

..

DIGUNAKAN UNTUK PERWAKILAN

DIPLOMATIK, KONSULAT,
BERDASARKAN AZAS TIMBAL
BALIK
DIGUNAKAN OLEH BADAN ATAU
PERWAKILAN INTERNASIONAL
MISALNYA PBB, BADAN
INTERNASIONAL DAN LAIN-LAIN
YANG DITENTUKAN MENTERI
KEUANGAN

KLASIFIKASI NJOP

Klasifikasi BUMI dan BANGUNAN adalah

pengelompokkan nilai jual rata-rata atas objek PBB
yang digunakan sebagai pedoman untuk
memudahkan penghitungan PBB terutang.
Faktor klasifikasi BUMI/Tanah :

Letak
Peruntukan
Pemanfaatan
Kondisi lingkungan

Faktor klasifikasi BANGUNAN :

Bahan yang digunakan

Rekayasa
Letak
Kondisi lingkungan

CARA MENGHITUNG PBB

DPP PBB adalah NJOP

Dasar Perhitungan Pajak adalah NJKP
(Nilai Jual Kena Pajak) yaitu nilai jual dengan
persentase yang serendah-rendahnya 20%
dan setinggi-tingginya 100%.
Persentase NJKP ditetapkan :
Sebesar 40% :

Objek Pajak Perumahan yang WP-nya

perseorangan dengan NJOP =/> Rp 1 Milyar
Objek Pajak Perkebunan yang luasnya =/> 25 Ha
yang dikuasai BUMN dan Swasta
Objek Pajak Kehutanan termasuk areal blok
tebangan dalam kegiatan pemegang HPH, Hak
Pemungutan Hasil dan Pemegang Ijin Pemanfaatan
Kayu

Sebesar 20% untuk objek pajak lainnya

.. TARIF PAJAK = 0,5% DARI

NJKP

NJOPTKP (NJOP Tidak Kena

Pajak)

Berdasarkan Keputusan Menteri

Keuangan Nomor 201/KMK.04/2000

NJOPTKP adalah

Rp.12.000.000,00 untuk setiap

WP.

Apabila seorang WP punya objek pajak

maka yang diberikan NJOPTKP hanya
SALAH SATU objek pajak yang
NILAINYA TERBESAR, sedangkan
objek pajak lainnya dihitung secara penuh.

RUMUS PBB

PBB = TARIF PAJAK x

NJKP

PBB = 0,5% x 20% ( NJOP NJOPTKP

)

ATAU
PBB = 0,5% x 40% ( NJOP NJOPTKP )

TAHUN PAJAK PBB

Dalam perhitungan PBB

berdasarkan Tahun Takwim,
sehingga keadaan objek pada 1
Januari tahun bersangkutan yang
akan menjadi dasar penentuan
pajak yang terutang.
Jika terjadi perubahan selama tahun
berjalan , tidak akan mempengaruhi
besarnya pajak yang terutang untuk
tahun yang bersangkutan

ADMINISTRASI PBB

SPOP = SURAT PEMBERITAHUAN

OBJEK PAJAK

Diisi oleh WP tentang objek pajak dan harus

dikembalikan selambat-lambatnya 30 hari setelah
tanggal diterimanya SPOP

WP menerima SPOP jika :

Objek pajak belum terdaftar / data belum
lengkap
Objek pajak telah terdaftar tapi data belum
lengkap
NJOP berubah
Objek pajak dimutasikan

..

SPPT = SURAT PEMBERITAHUAN

PAJAK TERUTANG

Diterbitkan berdasarkan laporan

objek pajak dari subjek pajak pada
SPOP. Pajak terutang menurut SPPT
harus dilunasi selambat-lambatnya 6
(enam) bulan sejak tanggal
diterimanya SPPT oleh WP
Keterlambatan pembayaran akan
dikenakan denda 2% perbulan untuk
jangka waktu paling lama 24 bulan.

..

SKPKB = SURAT KETETAPAN

PAJAK KURANG BAYAR

Jika SPOP tidak disampaikan sesuai
dengan ketentuan. Besarnya pajak
terutang adalah sebesar pokok pajak
ditambah denda administrasi 25% dari
pokok pajak.
Jika berdasarkan hasil pemeriksaan , maka
PBB terutang adalah lebih besar dari SPPT
yang terbit.Maka dikeluarkan SKPKB
ditambah denda administrasi 25% dari
selisih besarnya pajak terutang

PELUNASAN & PEMBAYARAN

BERDASARKAN SPPT

BERDASARKAN SKPKB

Pajak terutang harus dilunasi selambatlambatnya 6 bulan sesuai tanggal jatuh tempo
yang tercantum.
Pajak terutang harus dilunasi selambatlambatnya 1 bulan sesuai tanggal jatuh tempo
yang tercantum

BERDASARKAN STP

Pajak terutang harus dilunasi selambatlambatnya 1 bulan sesuai tanggal jatuh tempo
yang tercantum

Soal 1

WP punya objek pajak Bumi

senilai Rp.7.000.000,-. NJOP
untuk lokasi tanah tersebut
ditetapkan Rp. 8.000.000,Berapa PBB terutang ??
PBB tidak ada yang terutang =
0%, karena secara teori NJKP
Tanah tersebut < NJOP-nya.

Soal 2

;WP Nama Bambang punya objek

PBB di 2 kota , Jakarta dan
Semarang.
Untuk jakarta :Tanah 10 juta.
Bangunan 30 juta.
Untuk Semarang : Tanah 15 juta
Bangunan 20 juta.
Berapa PBB di Jakarta dan
Semarang untuk Tahun tersebut ?

Jakarta
:
..

Tanah
10.000.000
Bangunan 30.000.000
Total Objek 40.000.000.
NJOPTKP 12.000.000
NJKP
28.000.000
20% x 28.000.000 = 5.600.000
PBB 0,5% x 5.600.000= 28.000

Semarang :

Tanah
15.000.000
Bangunan 20.000.000
Total Objek 35.000.000
20% x 35.000.000 = 7.000.000
PBB 0,5% x 7.000.000 = 35.000

Soal 3

Objek PBB Tahun 2007:

Tanah 10 x 15 m harga per
meternya Rp. 200.000,Bangunan 250m2 harga per m2
= Rp. 275.000,Pagar 10m dengan harga per
meter termasuk bangunan pagar
Rp. 185.000,Berapa PBB 2007 terutang ?

..

Objek PBB :

Tanah 150 m2 x 200.000 =

30.000.000
Bangunan 250m2 x 275.000 = 68.750.000
Pagar 10m x 185.000 =
1.850.000
Total Objek
100.600.000
NJKP 20% x 100.600.000 = 20.120.000
PBB 0,5% x 20.120.000 = 100.600

Berikut ini data tanah dan bangunan PT.

Lambordia yang bergerak dbidang industri
kertas.
1 januari 1999 mempunyai 2 objek PBB
berupa tanah dengan harga jual 100 juta di
Jln. Imogiri dan Tanah & Gedung di Jl.
Sudirman senilai 300 juta
10 januari 1999 mulai membangun gedung
parkir diatas tanah di Jl. Imogiri dan selesai
dibangun akhir tahun 1999 dengan nilai
gedung 400 juta
Desember 1999 membangun kantor di Jl.
Imogiri yang selesai akhir tahun 2000
dengan total nilai bangunan 350 juta.
Berapa PBB tahun 1999 dan 2000 dan
2001 ??

..

PT. Lambordia
2001 :
Jl. Imogiri
850.000.000
Jl.Sudirman
300.000.000
Total Objek
1.150.000.000

NJKP 40% x 1.150.000.000 = 460.000.000

PBB 0,5% 460.000.000 = 2.300.000

.. 2000 :

Jl Imogiri
Jl. Sudirman
Total Objek

500.000.000
300.000.000
800.000.000

NJKP 20% x 800.000.000 = 160.000.000

PBB 0,5% x 160.000.000 = 800.000

Tahun 1999

Jl. Imogiri :
Tanah 100.000.000
Jl. Sudirman
Tanah dan Gedung 300.000.000
NJOP 400.000.000
NJKP 20% x 400.000.000
PBB 0,5% X 80.000.000 =
400.000