Elaborao de Laudo Tcnico

de Vistoria Predial (LTVP)

Autovistoria

Guia de Procedimentos
Coordenao: Luiz Cosenza

Sindicato dos Engenheiros no Estado

do Rio de Janeiro - Senge RJ

Laudo Tcnico de Vistoria Predial (LTVP)

Autovistoria

GUIA DE PROCEDIMENTOS
Coordenao: Luiz Cosenza
Colaboradores: Marco Antonio Barbosa,
Luis Antonio Fonseca Punaro Baratta,
Ivan Ribeiro da Conceio e Marcus Possi
Agradecimentos: Associao Brasileira de Normas
Tcnicas (ABNT) e Associao Brasileira de
Engenheiros Civis (ABENC)

Rio de Janeiro
2014

Filiado

Sumrio
5

Nova legislao sobre Laudo Tcnico de Vistoria Predial (LTVP)

- Autovistoria exige ateno e rigor

Introduo

Perguntas e respostas

22

Referncias normativas aplicadas

24

Tabela - Clculo da hora tcnica profissional

26

Anexo 1 - Principais responsveis, aes e responsabilidades

27

Anexo 2 - Legislao

Nova legislao de autovistoria

exige ateno e rigor

O Sindicato dos Engenheiros no Estado do Rio de Janeiro (Senge-RJ) reuniu

informaes e sistematizou aspectos tcnicos e jurdicos da nova legislao em vigor sobre a

autovistoria em edificaes. O crescente nmero de questionamentos, as incertezas referentes responsabilidade civil dos engenheiros em possveis acidentes em edificaes vistoria-

das geraram grande volume de dvidas e solicitaes para mudanas imediatas na legislao.
Ficou evidente a urgncia da produo de um Guia de Procedimentos para orientar a ao
dos profissionais de engenharia.

O Laudo Tcnico de Vistoria Predial (LTVP) tema em pauta desde os ltimos

acontecimentos em diversos pontos do pas, quando foram registrados casos dramticos

de desabamentos. Uma nova cultura de manuteno predial era o grande desafio que se
apresentava para a sociedade. Em um primeiro passo, ps-debates, em nome da segurana
do cidado, comemorou-se as leis estadual e municipal. So elas (publicadas na ntegra nos
anexos desta publicao):

Lei Estadual no 6.400 de 05 de Maro de 2013, que determina a re-

alizao peridica de autovistoria, a ser efetuada pelos condomnios ou por

proprietrios dos prdios residenciais e comerciais e pelo poder pblico nos

prdios pblicos, incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados

e obras de conteno de encostas bem como todas as suas instalaes, cria

Laudo Tcnico de Vistoria Predial (LTVP) no Estado do Rio de Janeiro e d
outras providncias.

Lei Complementar no 126 de 26 de Maro de 2013, que institui a

obrigatoriedade de realizao de vistorias tcnicas nas edificaes existentes no

Municpio do Rio de Janeiro e d outras providncias.

 Decreto no 37.426 de 11 de Julho de 2013, que regulamenta a aplica-

o da Lei Complementar no 126/13 e da Lei no 6.400/13, que instituem, por

autovistoria, a obrigatoriedade de realizao de vistorias tcnicas nas edificaes
existentes no municpio do Rio de Janeiro.

Reconhecidos os avanos, entram em cena as lacunas do texto. Ainda no re-

gulamentada, o que se pretende que a Lei Estadual possa avanar e corrigir deficincias
da legislao municipal, muitas delas provocadas pela falta de discusso com as entidades
de classe e a sociedade.

Para o Sindicato dos Engenheiros no Estado do Rio de Janeiro (Senge-RJ)

de fundamental importncia que os engenheiros, no papel de responsveis pelos laudos que

atestaro a integridade das edificaes, estejam atentos para o rigor e o cuidado na execuo
dos servios profissionais que executaro e, tambm, para a responsabilidade civil que se
estabelece neste processo.

Com a proposta de orientar e esclarecer a categoria, o Senge-RJ reuniu asso-

ciados, diretores e outras entidades em um amplo debate em seis seminrios. A publicao

Laudo Tcnico de Vistoria Predial (LTVP) Autovistoria, Guia de Procedimentos fruto deste

processo coletivo e do empenho da diretoria no sentido de preservar vidas e garantir a segurana da populao.

A Diretoria

Introduo

Acidentes de grande porte em edificaes vm ganhando destaque na mdia.

Os desabamentos de prdios no Centro da cidade do Rio de Janeiro (RJ) e em So Bernardo

do Campo (SP) vm clamando pela necessidade de se realizar um trabalho tcnico, ainda

pouco explorado, que a Inspeo ou Vistoria Predial de Edificaes.

Os noticirios alertam, h tempos, para os diversos acidentes, com vtimas

fatais. Alm das tragdias citadas, ocorrem outras envolvendo desabamentos de telhados e
coberturas, quedas de marquises e incndios.

Muitas dessas tragdias ocorreram e ocorrem em edificaes com mais de 20 anos,

onde se verifica a total falta de ateno para com a manuteno. Habitualmente, por diver-

sas razes, os proprietrios de imveis, usurios e gestores prediais negligenciam, ou mesmo

ignoram, as manutenes preventivas e corretivas, reformas que, por definio, deveriam melhor resguardar a performance de desempenho nos sistemas e elementos construtivos.

Essas negligncias revertem-se em prejuzo e, em alguns casos, em acidentes

que geram perdas de vidas. de amplo domnio tcnico que os sistemas e elementos cons-

trutivos exigem manuteno ao longo de sua vida til, com o objetivo de garantir nveis
aceitveis de desempenho e de segurana prediais, originalmente previstos em projeto para
atendimento s exigncias dos usurios dessas edificaes.

A preocupao com a relao causa x efeito dos acidentes, e sua forte corre-

lao com a manuteno predial, forou a realizao de estudo sobre acidentes ocorridos

em edificaes com mais de 30 anos, que foi apresentado em 2009, no XV Congresso Bra-

sileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias (COBREAP). Esse estudo considerou dados

de conhecimento comum, publicados pela mdia, e informaes cadastradas no banco de

dados do Corpo de Bombeiros do Estado de So Paulo.

Os acidentes prediais analisados ocorreram, exclusivamente, em edificaes

com ocupao de mais de dez anos. Excludos dessa anlise, portanto, acidentes ocorridos

na fase de obras e em edificaes com menos de dez anos. Dos resultados obtidos, 66% das

provveis causas e origens dos acidentes so relacionadas deficincia com a manuteno,

perda precoce de desempenho e deteriorao acentuada. Apenas 34% dos acidentes possuem causa e origem relacionadas aos chamados vcios construtivos, ou, ainda, anomalias
endgenas. O grfico a seguir ilustra os resultados.

Anom
a
const lia
rutiva
34%
Falha de manuteno
e uso 66%

Distribuio da incidncia dos acidentes prediais por tipo de origem.

Os dados apresentados remetem concluso de que h meios de se eliminar a

possibilidade de colapso e a deteriorao precoce das edificaes. necessrio implementar

um sistema de manuteno eficiente, alm de realizar avaliaes peridicas das condies
tcnicas nos prdios.

Estas avaliaes ou diagnsticos da edificao so denominados Inspeo ou

Vistoria Predial. preventiva, visando eliminar os riscos de acidentes, alm de auxiliar no

direcionamento de investimentos e nas adequaes do plano de manuteno.

A inspeo ou vistoria de uma edificao atividade que obrigatoriamente

deve ser executada atendendo s exigncias e ao rigor tcnico, s normas e legislaes especficas j existentes.

Para orientao dos Engenheiros apresentamos uma srie de questionamentos

que entendemos ser de preocupao premente no momento da realizao da Inspeo Pre-

dial. Procuramos indicar respostas com o objetivo de colaborar com a elaborao do Laudo
Tcnico de Vistoria Predial (LTVP) - Autovistoria.

1) QUAL O OBJETIVO DA INSPEO OU LAUDO TCNICO DE

VISTORIA PREDIAL (LTVP) - AUTOVISTORIA?

A avaliao ou diagnstico da edificao denominado Inspeo ou

Vistoria Predial. Possui carter preventivo visando eliminar os risco de acidentes, auxiliar no direcionamento de investimentos e na manuteno.

A inspeo predial deve classificar as deficincias constatadas com vi-

so sistmica, apontando o grau de risco para cada uma delas e apresentar

uma lista de prioridades tcnicas, indicando orientaes e recomendaes

para sua eliminao.

Para a realizao da inspeo predial, portanto, recomenda-se emprego

das normas e legislaes especficas disponveis. O importante destacar que o

trabalho tcnico e deve ser realizado por Engenheiros habilitados e especialistas capacitados para o servio.

A inspeo predial apresentada ao contratante na forma de laudo.

Esse documento segue diretrizes mnimas, em observncia s leis, regulamentos e normas tcnicas.

2) O QUE DEVE SER OBSERVADO PELO ENGENHEIRO ANTES DA REALIZAO DA VISTORIA?

Antes de iniciar a vistoria predial deve-se verificar se h laudos tcnicos

ou documentaes que registraram a ocorrncia de anormalidades, como: incndios, problemas estruturais, obras irregulares e relatrios da Defesa Civil.

A exigncia de documentao ser de iniciativa dos engenheiros que

participam da elaborao do laudo, principalmente as plantas de fundao,

estruturas, eltricas, hidrulicas, esgotamento sanitrio e de pavimentos.
fundamental ter acesso a essas plantas. O condomnio deve apresentar toda a
documentao e providenciar, se necessrio, a elaborao de plantas.

As lojas localizadas no trreo e/ou sobrelojas podem optar por contratar,

para realizar o laudo, outro Engenheiro que no aquele contratado pelo condomnio do prdio. Antes de se iniciar qualquer avaliao, das reas comuns e

unidades autnomas, o Engenheiro responsvel deve, preliminarmente, verificar a aparncia da edificao, tanto externa como interna, conversar exausti-

vamente com o sndico e com os funcionrios. No caso de existir a figura do

administrador, zelador, chefe de portaria ou equivalente, deve ser estabelecido

um contato muito prximo, inclusive fazendo com que ele acompanhe todas

as vistorias dos diversos Engenheiros envolvidos. Isto certamente dar maior

credibilidade s concluses, propostas e sugestes inclusas no laudo.

Os Engenheiros envolvidos na elaborao do laudo no devem valorar os

servios antes de realizada a vistoria prvia das diversas dependncias do prdio.

Os Engenheiros envolvidos na execuo do laudo devem se preocupar

em mencionar, explicitamente, quais as obras que devero ser executadas. O

laudo, segundo a lei, ser efetuado obrigatoriamente de cinco em cinco anos;

se alguma obra ou interveno for realizada revelia do que est explcito no
laudo, a responsabilidade ser exclusiva do condomnio.

3) COMO SE DEFINE O NVEL E O GRAU DE RISCO DA INSPEO

OU VISTORIA PREDIAL?

O termo inspeo predial consiste na avaliao isolada ou combina-

da das condies tcnicas, de uso e de manuteno da edificao. O nvel de

inspeo predial uma classificao que est diretamente relacionada com a

complexidade da vistoria, com o nmero de Engenheiros envolvidos, com a

profundidade nas constataes das anomalias e a abrangncia da elaborao do
laudo, que deve ser assinado por todos.

O nmero de Engenheiros envolvidos e a complexidade da edificao

definiro o nvel de inspeo a ser realizada:

Nvel 1: para edificaes mais simples, normalmente no haver a neces-

sidade de equipe multidisciplinar. Por exemplo: casas, galpes, edifcios at trs

pavimentos, lojas etc., envolve um Engenheiro.

10

Nvel 2: para edifcios multifamiliares ou comerciais sem sistemas construtivos mais complexos como climatizao, automao etc., envolve equipe
multidisciplinar, com no mnimo trs Engenheiros.
Nvel 3: para edificaes complexas, onde h sistema de manuteno
implantado, dever ser realizada por equipe multidisciplinar envolvendo mais
de trs Engenheiros.
est relacionado com a natureza do elemento construtivo a ser inspecionado, a partir da avaliao das anomalias e das falhas
constatadas, considerando o risco oferecido aos usurios, ao meio ambiente e
ao patrimnio, dentro dos limites da inspeo ou da vistoria predial.
Nesse sentido, se tem a seguinte classificao de graus de risco:
CRTICO Pode provocar danos contra a sade e segurana das pessoas e/ou meio ambiente, perda excessiva de desempenho causando possveis
paralisaes, aumento de custo, comprometimento sensvel de vida til e desvalorizao acentuada.
REGULAR Pode provocar a perda de funcionalidade sem prejuzo
operao direta de sistemas, perda pontual de desempenho (possibilidade de
recuperao), deteriorao precoce e pequena desvalorizao.
MNIMO Pode causar pequenos prejuzos esttica ou atividade programvel e planejada, sem incidncia ou sem a probabilidade de ocorrncia
dos riscos crticos e regulares, alm de baixo ou nenhum comprometimento do
valor imobilirio.
O GRAU DE RISCO

4) COMO SER EFETUADA A SELEO DOS ENGENHEIROS QUE

PARTICIPARO DA INSPEO?

Inicialmente devemos observar que a seleo dos Engenheiros est vinculada diretamente com a complexidade do prdio. Quanto mais itens para
avaliao ele tiver, mais Engenheiros sero necessrios. O Engenheiro responsvel diretamente pela execuo dos servios, ou seja, aquele que assinar o
laudo perante a prefeitura dever ter a experincia necessria para discernir
quais e quantos profissionais ele necessitar. Cabe ressaltar que o Engenheiro
responsvel tem um papel importante em qualificar a equipe: o trabalho a ser

11

desenvolvido de extrema competncia e deve ser usado o mximo de rigor

tcnico, sendo extremamente minucioso e detalhista. Quando os Engenheiros
constatarem a existncia de anomalias graves devem informar urgentemente
prefeitura ou diretamente Defesa Civil.

Todos os Engenheiros envolvidos na elaborao do laudo tcnico de-

vem ser rigorosos nas avaliaes e sugestes, pois a validade do laudo ser por
cinco anos.

necessrio observar que os Engenheiros no devem fazer concesses,

ou seja, devem apontar todas as no conformidades, desde a mais simples at

a mais complexa. Pois, o que naquele momento pode ser algo desprezvel, no

tempo e no espao, sem a devida interveno para san-lo, poder se transformar em algo extremamente complicado. E isto impe maior responsabilidade
ao Engenheiro que no diagnosticou o problema com severidade.

5) COMO DEVE OCORRER A INTER-RELAO DOS ENGENHEIROS QUE REALIZARO A VISTORIA PREDIAL?

Preliminarmente necessrio que os Engenheiros que formam a equi-

pe busquem ter relao extremamente amistosa com o sndico, condminos

e funcionrios, fazendo com que eles compreendam que se trata de servios

extremamente importantes, que tm como objetivo avaliar as condies fsi-

cas do prdio, nas reas comuns e nas unidades autnomas, e que dever gerar
laudo que visa garantir a segurana e melhor qualidade de vida de todos que
circulam pelas dependncias do prdio.

O Engenheiro responsvel pela assinatura do laudo deve informar ao

sndico que os servios devero ser do conhecimento de todos os condminos. Por isso, o escopo dos servios, preferencialmente, necessita ser apresentado, explicado e aprovado em Assembleia Geral Extraordinria (AGE), pois
haver necessidade de se vistoriar todas as unidades autnomas. Logo, dever

ficar registrado em ata que os moradores esto cientes e que devero facilitar a entrada e colaborar fornecendo informaes a todos os Engenheiros

da equipe. Em caso de impedimento da vistoria nas unidades autnomas, o

laudo poder ficar prejudicado.

12

6) QUAL DEVE SER O VALOR DOS SERVIOS DE ELABORAO DO

LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL (LTVP)?

O valor a ser cobrado pelos servios de inspeo predial deve estar rela-

cionado principalmente com o tempo despendido para a realizao dos trabalhos de todos os Engenheiros envolvidos e, tambm, observar se haver necessidade de utilizao de algum tipo de material ou equipamento, com o objetivo
de se alcanar melhores resultados.

Quando os Engenheiros que participam da elaborao do laudo cons-

tatarem que h anomalia ou no conformidade e que tm dificuldade tcnica

de avaliar os danos, devem sugerir que outro Engenheiro (perito), que tenha

maior experincia com o problema, seja consultado. Basicamente, depois de

dimensionar o tempo, entendemos que o Engenheiro dever utilizar a hora
tcnica indicada na tabela de honorrios nas pginas 22 e 23.

H possibilidade de se utilizar o metro quadrado de rea construda para

se calcular o valor dos servios de elaborao do laudo, mas o sindicato sugere

que se utilize a hora tcnica por ser mais justa. Os custos referentes utilizao
de materiais e equipamentos devem ser somados ao valor encontrado quanto
ao tempo disponibilizado.

7) QUAL O ESCOPO MNIMO A SER INSPECIONADO?

Importante lembrar que a elaborao do Laudo Tcnico de Vistoria

Predial (LTVP) trata de um tipo especfico de inspeo que deve contemplar a

anlise dos sistemas de elementos e equipamentos existentes no prdio.

Recomendamos ao Engenheiro diretamente responsvel pela assinatura do laudo que sempre adote equipe multidisciplinar, independente do
porte do prdio.
O laudo enviado prefeitura deve ser assinado pelo Engenheiro responsvel e entregue ao condomnio assinado por todos os Engenheiros envolvidos.
recomendvel que pelo menos um Engenheiro tenha experincia em
Seguana do Trabalho.
Essa vistoria ser objetivamente de carter e avaliao holstica e no
dever empregar ensaios tecnolgicos. Nos casos em que estes so necessrios,
isso dever estar detalhado no laudo.

13

Dessa forma, os principais sistemas construtivos que devem ser inspecionados so:
Elementos estruturais aparentes; Sistemas de vedao (externos e
internos); Sistemas de revestimentos, includas as fachadas; Sistemas de
esquadrias; Sistemas de impermeabilizao, atravs dos indcios de perda de
desempenho, como infiltraes; Sistemas de instalao hidrulica (gua fria,
gua quente, esgoto sanitrio, guas pluviais, reuso de gua); Sistemas de instalao eltrica; Sistemas de geradores; Sistemas de elevadores; Sistemas
de bombas; Sistemas de instalao de gs; Sistema de ar condicionado (central e split); Sistema de proteo contra descargas atmosfricas (para-raios);
Sistema de combate a incndio; Sistema de coberturas (telhados, rufos,
calhas); Acessibilidade.

ENGENHARIA CIVIL
A) Elementos Estruturais:

1 - Fundaes: assoreamento e recalque.

2 - Pilares: especialmente suas bases, ligaes com outros elementos
estruturais, interfaces com elementos de vedao: aparncia, deformaes e
aberturas (rachaduras, fissuras, trincas, gretas, furos e shafts).
3 - Vigas: ligaes com outros elementos estruturais, aparncia, sinais de
umidade, deformaes, aberturas (rachaduras, gretas, furos e janelas).
4 - Lajes: ligaes com outros elementos estruturais, deformaes visveis, aparncia, desplacamento de concreto e exposio de armadura. O concreto deve ser uniforme (sem rachaduras, gretas, furos e janelas). Existncia
de equipamentos, mquinas ou outros elementos que imprimem vibrao.
5 - Reservatrios estruturais (concreto ou ao): piscinas, caixas dgua, cisternas (barriletes e boias). Verificar quais elementos estruturais do suporte e
como so transmitidos esses esforos. Observar se existem sinais de eflorescncia. Avaliar a presena de aberturas, rachaduras e gretas. necessrio relatrio
referente limpeza dos reservatrios de gua, j que consta nele a informao
sobre o estado fsico.
6 - Caixas de escada e de elevadores: ligaes com elementos estruturais e
vedaes, patamares em bom estado (degraus), elementos aprumados. Verificar
se a casa de mquinas apresenta patologias estruturais.

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7 - Juntas de dilatao: se apresentam desplacamento de concreto, exposio de armadura, deficincia nas seladoras, marcas de infiltrao, deslocamentos verticais entre si.
8 - Paredes estruturais: observar fissuras, furos e janelas (rasgos), alteraes
geomtricas, elementos fixados, drenos e situao das cabeas de ancoragem.
9 - Ventilao de garagem.
10 - Para os elementos estruturais em balano, principalmente varandas
e marquises, deve-se atentar especialmente para as deformaes, rachaduras,
aberturas, cargas acidentais e outras caractersticas que possam induzir potencial ou iminentemente a runa da pea. Em caso de dvidas quanto estabilidade do conjunto, realizar ensaios especficos para verificao da capacidade
portante.
B) Instalaes:
Hidrossanitrias: verificar vazamentos visveis ou recorrentes; a existncia de visitas para as instalaes de esgoto; caixas de inspeo ntegras e estanques, sem extravasamento de fluido e sem sinais de umidade. Observar se
foram alteradas instalaes recentemente.
C) Vedaes:
1 - Paredes externas: verificar falta de revestimento, revestimento solto
ou estufado, marcas de infiltrao e umidade, aparncia uniforme, equipamentos fixados externamente, fissuras, aberturas e furos no vedados.
2 - Paredes internas: verificar basicamente aberturas (fissuras, trincas e
gretas) nas unidades.
D) Esquadrias:
1- Janelas: fcil abertura, boa fixao, elementos soltos, vedao, parapeitos soltos, venezianas quebradas, vidros quebrados e quaisquer materiais
que possam ocasionar risco de queda.
2 - Portas: fcil abertura; no caso das portas de PI e quadro de marcadores de luz (PC), verificar se no existe facilidade de acesso a pessoas estranhas.

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3 - Aberturas de ar condicionado: verificar as fixaes dos aparelhos, acesso a drenos e vedao, principalmente nas instalaes de mquinas para split
na fachada.
4 - Portes automticos: manuteno e funcionamento.
5 - Portinholas: travas.

ENGENHARIA ELTRICA
Inspees eltricas exigem, necessariamente, a utilizao de equipamentos.
PRDIOS COMERCIAIS

Os prdios comerciais por vezes possuem entradas de energia, no

Rio de Janeiro e So Paulo, em baixa e mdia tenso. Sendo assim, consideraes particulares devem ser evidenciadas na lista de itens a serem
minimamente vistoriados.
ENTRADA DE ENERGIA

A inspeo do sistema de recebimento da energia da distribuidora deve

ser verificada com ateno, mesmo sabendo das exigncias rigorosas que so
feitas nas fases de projeto e aprovao. So essenciais cobranas de relatrios
das protees e ensaios dos equipamentos gerais em caso de mdia tenso e
a verificao do projeto atualizado para confirmao dos componentes utilizados: o estado ou relatrio de ensaios dos equipamentos de baixa tenso
de grande amperagem de operao; as condies dos condutores e seu encaminhamento quanto a comprometimento do isolamento ou confinamento; a
avaliao dos fusveis de proteo dos circuitos; o estado das chaves seccionadoras e o ensaios eltricos.
DISTRIBUIO GERAL DA ENERGIA

Por vezes, nos andares encontramos PC parciais, quadros de distribuio e caixas de emenda de alimentadores de salas e grupos. Sendo assim, a
verificao mnima se estende a possveis emendas, ao estado dos condutores, ao estado dos protetores locais (disjuntores ou fusveis limitadores) e aos
ensaios eltricos.
INSTALAES E CIRCUITOS

A vistoria das instalaes particulares ou reas no coletivas de

grande importncia no processo de avaliao. Sendo assim, quando se fala

16

em acessar as unidades individuais por amostragem ou por totalidade, cada

Engenheiro vai avaliar esse nvel de informao para dar o suporte tcnico
ao seu laudo final. Podemos dizer que devem ser vistos o estado geral da unidade, o sistema de proteo, o uso de dispositivos contra surto e a qualidade
das protees de circuitos e equipamentos. O uso de aparelhos eltricos e tomadas, acompanhado pelo relato dos ocupantes, so de grande importncia
para o Engenheiro.
CONDIES DE CONTORNO

Os prdios comerciais por vezes possuem lojas, estacionamentos, iluminaes decorativas e outros pontos de acessos e contato que so contemplados
pelas normas eltricas de acesso pblico. As grades metlicas, holofotes, chafarizes, bancos metlicos, entre outros, devem estar munidos de proteo contra
choque e equipotencializadas (aterradas) de modo adequado.
A casa de bombas, casa de mquinas dos elevadores, sistemas de incndio e sistema de ar condicionado central, mesmo que no abertos ao acesso
pblico, devem ter protees.
PRDIOS RESIDENCIAIS

Prdios residenciais, hoje, so construdos como grandes complexos de

recursos de lazer ou servios. Por isso, estes devem ser especialmente descritos
e detalhados.
ENTRADA DE ENERGIA

Os prdios residenciais exigem uma vistoria criteriosa no sistema de

recebimento da energia da distribuidora. Os relatrios das protees e ensaios dos equipamentos gerais merecem destaque. H necessidade da verificao do projeto para confirmao dos componentes utilizados, o estado ou seu
relatrio de ensaios dos equipamentos de baixa tenso e grande amperagem
de operao; as condies dos condutores e seu encaminhamento quanto ao
comprometimento do isolamento ou confinamento; a avaliao dos fusveis de
proteo dos circuitos; o estado das chaves seccionadoras e os ensaios eltricos.
DISTRIBUIO GERAL DA ENERGIA

Nos prdios residenciais possvel ainda se encontrar nos andares quadros

de distribuio ou caixas de emenda de alimentadores de apartamentos e/ou grupos. Assim, a verificao se estende a essas emendas, ao estado dos condutores, ao
estado dos protetores locais (disjuntores ou fusveis limitadores) e ensaios eltricos.

17

INSTALAES E CIRCUITOS

Cabe ao engenheiro, na anlise desse nvel de vistoria da unidade particular, para dar suporte ao laudo final, avaliar o estado geral da unidade, seu
sistema de proteo, uso de dispositivos contra surto e qualidade das protees
de circuitos e equipamentos. A verificao das tomadas e o relato dos ocupantes so dados relevantes para a anlise do Engenheiro.
CONDIES DE CONTORNO

Os prdios residncias incluem propostas decorativas. Nos seus estacionamentos encontramos iluminaes em grades metlicas, porteiros eletrnicos
e holofotes que devem estar munidos de proteo contra choque e equipotencializadas (aterradas) de modo adequado.
PRDIOS MISTOS

Os prdios mistos podem sempre adotar o padro dos prdios comerciais uma vez que sua carga e demanda so semelhantes.
NOTAS

1 - O Sistema de Proteo contra Descargas Atmosfricas (SPDA) deve

ser objeto tambm de ateno, pois o laudo anual ou peridico obrigatrio e
realizado por empresa registrada e especializada.
2 - Os shafts, lixeiras, e outros, quando no explcitos em projetos, tratados e preparados para esse fim, devem ser alvo de vistoria cuidadosa.
3 - O uso da caixa de corrida dos elevadores no se destina a acomodar
tubulaes eltricas que no sejam exclusivas do equipamento.
4 - As dependncias onde esto instalados o PC e o PI devem estar
totalmente livres de qualquer material ou equipamento.

ENGENHARIA MECNICA

ELEVADORES
Casa de Mquinas: mquina de trao: cabos de trao e polias; conjunto de freio; cabos de fora (eltrico). Limitador de velocidade: identificao; contato eltrico; cabo do limitador. Quadro de comando: identificao; contactores; rels; placas eletrnicas; proteo do quadro; fusveis e
aterramento. Instalao da casa de mquina: chave de fora; extintores; luz
de emergncia e intercomunicador.

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1 - Torre/Caixa e Poo: limites finais de curso; cabo de compensao; tensor do limitador; para-choques; iluminao da torre e boto de
emergncia.
2 - Cabina/Estrutura: aparelho de segurana; cabos de manobra; teste de
luz de emergncia; teste de alarme e intercomunicador e teste de iluminao.
3 - Teto: botoeiras de inspeo.
4 - Pavimentos: fixaes e trincos das portas de pavimentos e chave de
emergncia.
5 - Exaustores/Geradores: capacidade de funcionamento.
6 - Gs: verificar se a instalao nas unidades embutida; se existe recorrncia de cheiro nas unidades e no quadro de marcadores (PI), se as prumadas
externas esto fixadas e identificadas com pintura ou palavra gs e se o PI
possui ventilao.
7 - Casa de Bombas: manmetro, tubulaes de recalque e suco, instalaes eletromecnicas.
8 - Aquecedores: local da instalao, verificar chama e tubulaes de gs.
9 - Boilers: instalaes eltricas, mencionar a dificuldade devido a estar
instalado em local de difcil acesso
10 - Exausto mecnica: componentes mecnicos e instalaes eletretromecnicas.
11 - Ar Condicionado Central: dutos, instalaes eletromecnica
12 - Ar Condicionado Split: fixao na fachada
13 - Botijes de Gs (GLP): s mencionar a utilizao
Nota: Relatrio de Inspeo Anual para Elevadores (RIA) - Apesar da
obrigatoriedade por lei de se ter este tipo de relatrio, recomendamos ao Engenheiro realizar a inspeo nos elevadores, visando eliminar qualquer tipo de
responsabilidade sobre o equipamento.
8) COMO DEVERO SER APRESENTADOS OS RESULTADOS?

Laudo o documento que dever seguir diretrizes tcnicas para ser ela-

borado, a fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar as

concluses e sugestes. Os itens mnimos que devem constar no laudo so:

1. Identificao do solicitante; 2. Classificao do objeto da inspeo;

3. Localizao; 4. Datas das vistorias e equipe; 5. Descrio tcnica do ob-

19

jeto: Tipologia e Padro Construtivo, Utilizao e Ocupao, Idade da Edi-

ficao; 6. Nvel utilizado de inspeo (nvel 1, 2 ou 3); 7. Documentao

analisada; 8. Critrio e Metodologia da Inspeo; 9. Informaes sobre: Lista

de verificao dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com

a descrio e localizao das respectivas anomalias e falhas. Classificao e

anlise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco (crtico, regular ou mnimo). 10. Lista de prioridade; 11. Classificao da qualidade de manuteno; 12. Lista de recomendaes tcnicas; 13. Lista de recomendaes gerais

e sustentabilidade; 14. Relatrio Fotogrfico; 15. Recomendao do prazo

para nova Inspeo Predial; 16. Data do Laudo; 17. Assinatura do(s) profis-

sional (ais) responsvel (eis), acompanhado do no do CREA-RJ; 18. Anotao

de Responsabilidade Tcnica (ART), emitida pelo CREA.

Deve ser observado, ainda, que o profissional que assina o lau-

do junto Prefeitura, ser o responsvel pela conduo dos servios de

LTVP e dever emitir a ART principal. Os demais participantes devero
emitir ART vinculada.

9) QUAIS OS PRINCIPAIS PRE-REQUISITOS QUE O SN-

DICO/ADMINISTRADOR DO PRDIO DEVE TER QUANDO DA

CONTRATAO DO ENGENHEIRO RESPONSVEL PELA ELABORAO DO LAUDO?

Antes de efetivar a contratao do Engenheiro responsvel pela execuo dos servios de elaborao do Laudo Tcnico de Vistoria Predial (LTVP), o
sndico ou o administrador do condomnio dever ter a preocupao de avaliar
a experincia e o acervo tcnico registrado no CREA-RJ.
O sndico deve estar atento quantidade de Engenheiros envolvidos
na execuo dos servios de elaborao do LTVP. A existncia de uma equipe
multidisciplinar garante a boa execuo do laudo.
Ressalte-se que, aps a entrega do LTVP, as obras exigidas devero ser
executadas dentro do prazo estabelecido. Posteriormente, haver necessidade
de se elaborar um LTVP complementar. Este novo laudo dever, preferencialmente, ser executado pela equipe multidisciplinar que trabalhou no primeiro.
Na maioria dos prdios a execuo da inspeo requerer a participao
de profissionais de diversas especialidades formando uma equipe multidisci-

20

plinar. A equipe de Engenheiros selecionada dever, preferencialmente, ser

apresentada aos condminos em Assembleia Geral Extraordinria (AGE). Este
procedimento importante para mostrar ao condomnio e aos condminos
as responsabilidades da equipe multidisciplinar e mostrar, ainda, que esto
realmente interessados nas concluses.
10) QUAIS OS PRINCIPAIS PROCEDIMENTOS PARA ELABORA-

O DA PROPOSTA COMERCIAL?

conveniente que o Engenheiro responsvel realize vistoria preliminar

com o objetivo de avaliar se o prdio totalmente ou parcialmente ocupado para os fins com o qual foi construdo, observando, principalmente, se h
alteraes de qualquer natureza tanto nas reas comuns quanto nas unidades autnomas. Alm disso, dever rigorosamente avaliar o nvel de inspeo que dever ser executada no prdio. E, ainda, observar as Resolues do
CONFEA/CREA no que tange s habilitaes tcnicas de cada Engenheiro.
11) O COMPORTAMENTO TICO DO ENGENHEIRO.

necessrio entender que a Lei de Autovistoria foi uma iniciativa positiva, que teve o maior mrito quando, aps as timas tragdias acontecidas no
Rio de Janeiro, veio atender ao reclamo da sociedade carioca em um momento
de real comoo, tendo em vista as vidas ceifadas. O Engenheiro tem a total
responsabilidade de realizar um excelente servio quando da elaborao do
LTVP. importante ressaltar, ainda, que o LTVP tem como objetivo ser especificamente tcnico, financeiramente compensvel e socialmente justo.

21

REFERNCIAS
NORMATIVAS APLICADAS
Norma de Inspeo Predial, disponvel no site www.ibape-sp.org.br.

Norma Tcnica ABNT NBR 13.752 Percias de engenharia na construo civil.

NBR 14.653-1:2001 Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos gerais Fixa as diretri-

zes para avaliao de bens em geral, quanto classificao da sua natureza; instituio de

terminologias, definies, smbolos e abreviaturas; descrio das atividades bsicas; defini-

es de metodologias bsicas; especificao das avaliaes; requisitos bsicos de laudos e

pareceres tcnicos de avaliao.

NBR 14.653-2:2004 Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos Fixa as diretrizes

para avaliao de imveis urbanos, segundo os parmetros descritos na NBR 14.653-1:2001,

objetivando a identificao do valor de mercado do imvel urbano.

NBR 14.653-4:2002 Avaliao de bens Parte 4: Empreendimentos Fixa as diretrizes

para avaliao de empreendimentos.

NBR 14.653-5:2006 Avaliao de bens Parte 5: Mquinas, equipamentos, instalaes e

bens industriais em geral Fixa as diretrizes para a avaliao de mquinas, equipamentos,

instalaes e bens industriais em geral.

ABNT NBR 15.575/2013 Edificaes habitacionais partes 1 a 6 Requesitos gerais.

ABNT NBR 11.682/2009 Estabilidade de encostas.

ABNT NB 165/2005 Proteo de estrutura contra descarga atmosfrica.

ABNT NBR 16.254-1/2014 Materiais para sistemas de aterramento.
ABNT NBR 5.410/2008 Instalaes eltricas de baixa tenso.

NBR NM 207 de 1999, errata 2 de 2005 da ABNT Elevadores eltricos de passageiros

Requisitos de segurana para construo e instalao de elevadores.

NBR NM 15.597 de 2010 da ABNT Requisitos de segurana para a construo e instalao de elevadores Elevadores existentes requisitos para melhoria da segurana dos
elevadores eltricos de passageiros e elevadores eltricos de passageiros e cargas.

22

REFERNCIAS
NORMATIVAS APLICADAS
ABNT NBR 14.712 de 2013 Elevadores eltricos e hidrulicos Elevadores de carga,
monta-cargas e elevadores de maca Requisitos de segurana para construo e instalao.
NBR 12.892 de 2009 Elevadores unifamiliares ou de uso restrito pessoa com mobilidade
reduzida Requisitos de segurana para construo e instalao.

ABNT NBR 14.712:2013 Elevadores eltricos e hidrulicos Elevadores de carga, monta-cargas e elevadores de maca Requisitos de segurana para construo e instalao.

NBR 267 de 2002 da ABNT Elevadores hidrulicos de passageiros Requisitos de segurana para construo e instalao.

NBR NM 195 de 1999 da ABNT Escadas rolantes e esteiras rolantes Requisitos de

segurana para construo e instalao.

Lei no 2.743 da Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro: Regulamento Para Instalao e

Conservao de Aparelhos de Transporte. E demais leis vigentes.

NBR NM 15.202 de 2006 da ABNT Sistemas de portas automticas.

NBR 5674 da ABNT Manuteno de edificaes.

ABNT NBR 14.037:1998 Manual de operao, uso e manuteno das edificaes Contedo e recomendaes para elaborao e apresentao.

ABNT NBR 9.077 Sadas de Emergncia em Edificaes.

ABNT 10.897 Proteo Contra Incndio.
NR 23 Proteo contra incndios.

Decretos no 247/1975 e 897/1976.

23

TABELA
CLCULO DA HORA TCNICA PROFISSIONAL
1 - CUSTO DIRETO DO PROFISSIONAL
DESCRIO

Remunerao
INSS autnomo

Fundo de Aposentadoria
Seguro sade

Gratificao Natalina

Gratificao de descanso anual

Duodcimo anuidade do CREA

Duodcimo da Contribuio Sindical

Auxlio Alimentao
Auxlio Transporte

UNID.

UNITRIO

QUANT.

PREO TOTAL

MS

7.400,00

7.400,00

4.159,00

20

831,80

7.400,00

592,00

MS

400,00

400,00

7.400,00

8,3

614,20

7.400,00

10,83

801,42

280,00

8,3

23,24

150,00

8,3

12,45

DIAS

40,00

20

800,00

DIAS

20,00

20

400,00

TOTAL DO ITEM 1

11.875,11
2 - CUSTO DE SUPORTE E APOIO

Aluguel, condomnio, empregados etc

MS

Cursos de aprimoramento e livros tcnicos

MS

1.000,00

1.000,00

Cpias

MS

250,00

250,00

MS

200,00

200,00

MS

450,00

450,00

MS

350,00

350,00

MS

550,00

550,00

MS

200,00

200,00

MS

180,00

Material de Escritrio

Telefone, correio, energia eltrica

Microcomputador e impresora
Software

Manuteno de equipamentos

Depreciao de Mveis e Utenslios

TOTAL DO ITEM 2

24

180,00
3.180,00

TABELA
(continuao da pgina anterior)
3 - ANOTAO DE RESPONSABILIDADE TCNICA - ART

Sobre servios mensais

MS

900,00

TOTAL DO ITEM 3

900,00
900,00

4 - SEGURO DE VIDA E DE ACIDENTES DO TRABALHO

Sobre servios mensais

MS

200,00

TOTAL DO ITEM 4

200,00
200,00

CUSTO TCNICO MENSAL

R$ 16.155,11

5 - IMPOSTOS SOBRE O CUSTO TOTAL MENSAL

IRPF (27,5% CUSTO TOTAL MENSAL - R$ 826,15)
ISS (5% do CUSTO TOTAL MENSAL)
CUSTO TCNICO MENSAL

R$ 22.709,57

HORAS DE TRABALHO POR MS

144

HORA TCNICA

Sem IMPOSTOS

Com IMPOSTOS

R$ 112,19
R$ 157,71

25

Anexo 1
PRINCIPAIS RESPONSVEIS, AES E RESPONSABILIDADES.
Agente

Descrio

Responsabilidades

Responsvel
pelo Imvel

a) Contratar vistoria tcnica

b) Enviar comunicado Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU)
Condomnio, proprietrio c) Executar as Obras de reparo quando necessrio
d) Contratar nova vistoria para elaborar novo laudo
ou o ocupante do imvel,
e) Dar conhecimento do teor do laudo aos condminos e arquiva qualquer ttulo.
-lo por 20 anos
f ) Renovar o comunicado SMU no prazo mximo de 5 anos do
ltimo comunicado

Profissional
Responsvel

Profissional legalmente
habilitado, com registro no
Conselho de Fiscalizao
Profissional competente.

a) Fazer vistoria e elaborar laudo

b) Recolher a ART ou RRT
c) Elaborar projeto e acompanhar a obra
d) Possibilidade de comunicar o resultado do laudo

Prefeitura

a) Gerenciar o cadastro eletrnico

b) Notificar e multar os responsveis que no comunicarem a
Secretaria de Urbanismo vistoria ou no executarem as obras no prazo
(SMU)
c) Fazer vistoria e multar os responsveis pelos imveis que no
conservarem a edificao
d) Elaborar campanhas educativas

Conselhos

CREA

a) Fiscalizar o exerccio da profisso

b) Aplicar as sanes decorrentes do exerccio profissional
irregular ou ilegal, na forma da legislao especfica
c) Disponibilizar cadastro de profissionais para consulta da
populao
d) Propor iniciativas para aperfeioamento e qualificao dos
profissionais

ADEMI,
SECOVI,
ABADI.

a) Sugerir a incluso, na conveno do condomnio, de dispositivos

que possibilitem o cumprimento da Lei Complementar 126/2013
e seu decreto regulamentador.
b) Divulgar e esclarecer dvidas da lei aos associados
c) Divulgar a importncia da vistoria tcnica atravs de campanhas educativas

Proprietrios, locatrios
e ocupantes a
qualquer ttulo.

a) Fiscalizar a atuao do sndico ou administrador no que concerne ao cumprimento da Lei Complementar 126/2013 e seu decreto regulamentador
b) Comunicar previamente ao responsvel pelo prdio qualquer
obra que pretenda executar
c) No iniciar obra sem acompanhamento de um profissional
habilitado
d) Divulgar e esclarecer dvidas da lei aos associados

Entidades

Condminos

26

Anexo 2
Lei Estadual no 6.400, de 05 de Maro de 2013.
Determina a realizao peridica por autovistoria, a ser realizada pelos condomnios

ou por proprietrios dos prdios residenciais

comerciais, e pelo poder pblico, nos prdios

pblicos incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados e obras de conteno de encostas bem como todas as suas
instalaes, e cria Laudo Tcnico de Vistoria

Predial (LTVP) no Estado do Rio de Janeiro

e d outras providncias.

O GOVERNADOR DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO

Fao saber que a Assembleia Legislativa do Estado do Rio de Janeiro decreta e eu sanciono
a seguinte Lei:

Art. 1o Fica instituda, no Estado do Rio de Janeiro, a obrigatoriedade de autovistoria,

decenal, pelos condomnios ou proprietrios dos prdios residenciais, comerciais, e pelos

governos do Estado e dos municpios, nos prdios pblicos, incluindo estruturas, subsolos,
fachadas, esquadrias, empenas, marquises e telhados, e em suas instalaes eltricas,
hidrulicas, sanitrias, eletromecnicas, de gs e de preveno a fogo e escape e obras de
conteno de encostas, com menos de 25 (vinte e cinco) anos de vida til, a contar do

habite-se, por profissionais ou empresas habilitadas junto ao respectivo Conselho Regional

de Engenharia, e Agronomia (CREA) ou pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio
de Janeiro (CAU-RJ).

1o Os condomnios ou proprietrios de prdios comerciais e residenciais de que trata o

caput do artigo 1o com mais de 25 (vinte e cinco) anos de vida til, tem a obrigatoriedade
de realizar autoinspees quinquenais.

27

I Os prdios tombados ou preservados no esto sujeitos obrigao estabelecida no

caput, ficando sua vistoria a cargo do rgo pblico municipal responsvel pela fiscalizao
da estabilidade e segurana das edificaes.

II Esto excludos da obrigao de realizao da autovistoria os prdios residenciais

unifamiliares.

III Considera-se responsvel pelo prdio, conforme o caso: o proprietrio; o possuidor; o

condomnio; o administrador, nos casos de prdios pblicos.

2o Os condomnios antes de a edificao completar cinco anos de concluso da obra,

no quarto ano, devero exigir do incorporador, do construtor ou da empreiteira, laudo de
vistoria, nos termos do art. 618 do Cdigo Civil.

3o A vistoria definida no caput ser efetuada por engenheiro ou arquiteto ou empresa

legalmente habilitados nos Conselhos Profissionais, CREA-RJ e/ou CAU-RJ, a expensas do

condomnio ou do proprietrio do prdio, e seu autor ser o responsvel pelo respectivo laudo.
I O profissional emitir o respectivo laudo tcnico, acompanhado da Anotao de
Responsabilidade Tcnica (ART), junto ao CREA-RJ, quando se tratar de engenheiros; e de
Registro de Responsabilidade Tcnica (RRT) junto ao CAU-RJ, quando se tratar de arquitetos.

II O laudo conter a identificao do imvel e de seu responsvel, a metodologia utilizada,

as informaes sobre anomalias, suas caractersticas e provveis causas, o prazo dentro do
qual estaro garantidas as condies de segurana e estabilidade e, sendo o caso, as medidas
reparadoras ou preventivas necessrias.

III A qualquer momento, a partir do incio da realizao da vistoria, sendo verificada

a existncia de risco imediato ou iminente para o pblico, o profissional responsvel

dever informar imediatamente ao rgo municipal competente, para que sejam tomadas
providncias para o isolamento do local, quando cabvel, em at vinte e quatro horas, dando
conhecimento do fato ao responsvel pelo prdio, por escrito.

IV Emitido o laudo, o responsvel pelo prdio dever convocar assembleia geral para dar
cincia do seu contedo.

V Observado o disposto no artigo 1.341 do Cdigo Civil, o condomnio providenciar a

manuteno predial preventiva proposta no laudo, desenvolvida sob a responsabilidade de
um arquiteto/engenheiro habilitado.

28

VI O condomnio providenciar a manuteno predial preventiva ou corretiva, proposta

no laudo, desenvolvida sob a responsabilidade de um arquiteto/engenheiro habilitado de

que trata o artigo 1o.

4o O laudo referido no pargrafo anterior ser arquivado no condomnio, sob a responsabilidade do sndico ou do proprietrio do imvel, e exibido autoridade quando requisitado.

5o A autovistoria obrigatria para edificaes de trs ou mais pavimentos e para

aquelas que tiverem rea construda igual ou superior a 1.000m (mil metros quadrados),
independentemente do nmero de pavimentos, e em todas as fachadas de qualquer prdio
que tenha projeo de marquise ou varanda sobre o passeio pblico.

6o Quando da concluso das obras e instalaes prediais, ficam os incorporadores, os

construtores e as empreiteiras obrigadas a entregarem, preferencialmente em meio magntico

ou papel, as plantas de estrutura (fundao, pilares, vigas, lajes e marquises), com seus

respectivos planos de cargas, bem como projetos de instalaes, contendo o nome e o nmero

do registro do Conselho Regional de Engenharia, Agronomia (CREA-RJ) ou do Conselho de

Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro (CAU-RJ), dos profissionais responsveis, tudo

conforme construdo, para a prefeitura, no territrio da qual se localiza a edificao, e ao

condomnio das edificaes residenciais e comerciais ou ao proprietrio do prdio.

7o Todas as obras prediais, a serem edificadas, ou de reforma de prdio existentes, que

implicarem em acrscimos ou demolies de alvenaria ou estruturas, inclusive abertura

de janelas, principalmente em empenas, devero ser objeto de acompanhamento tcnico

de engenheiros ou arquitetos, promovendo-se as Anotaes de Responsabilidade Tcnica

(ART),

junto ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) , ou atravs do

Registro de Responsabilidade Tcnica (RRT), quando se tratar do Conselho de Arquitetura

e Urbanismo do Rio de Janeiro (CAU-RJ).

Art. 2o At quinze dias antes do trmino de seu mandato ou anualmente, se a durao

do mandato for superior a um ano, o sndico dever convocar assembleia geral para
comunicar o laudo.

Art. 3o As Prefeituras elaboraro o modelo do Laudo Tcnico de Vistoria Predial (LTVP),

que dever ser sucinto, exato e de fcil preenchimento e leitura, dele constando o item
providncias, no qual o sndico indicar as iniciativas a serem tomadas para a segurana
do prdio e instalaes, consoante recomendao do laudo.

29

Art. 4o O sndico empossado para novo exerccio ficar obrigado execuo das providncias indicadas no art. 3o, exceto as inadiveis, que cabero ao sndico em gesto.

Art. 5o A responsabilidade pela segurana dos prdios e de suas instalaes do condomnio

ou do proprietrio do prdio, ressalvado o disposto no art. 618 do Cdigo Civil.

Pargrafo nico. Em relao segurana dos prdios e suas instalaes, compete

Prefeitura, atravs da Lei Orgnica, Plano Diretor e Legislao Complementar, como

Cdigo de Obras, Licenciamento etc:

I solicitar, anualmente, por amostragem, considerando inicialmente os mais antigos,

aos sndicos e proprietrios de imveis, os Laudos Tcnicos de Vistoria Predial (LTVP)
executados, e se as providncias de recuperao predial e suas instalaes foram tomadas;
II aplicar sanes, quando cabveis;
III ajuizar procedimentos criminais contra os infratores, nos casos previstos no art. 1, 5.
Art. 6o As Prefeituras devero orientar os condomnios que, independentes do Laudo

Tcnico de Vistoria Predial (LTVP), faam a manuteno predial preventiva, envolvendo

estrutura, subsolo, marquises, fachadas, esquadrias, empenas e telhados, instalaes eltricas,

hidrulicas e sanitrias, instalaes eletromecnicas, instalaes de gs e de preveno ao
fogo e escape e obras de conteno de encostas.

Art. 7o Em caso de descumprimento do disposto nesta Lei, o sndico ser pessoalmente

responsabilizado, solidariamente com o condomnio, por danos que a falta de reparos

ou de manuteno da edificao venha a causar a moradores ou a terceiros, salvo se o

descumprimento se der em razo de deliberao em assembleia.

Art. 8o O Poder Executivo regulamentar esta Lei, ouvido o Conselho Regional de

Engenharia e Agronomia do Estado do Rio de Janeiro (CREA-RJ) e o Conselho de

Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro (CAU-RJ), no menor prazo possvel.

Art. 9o Esta Lei entra em vigor na data de sua publicao.

Rio de Janeiro, 05 de maro de 2013.
SRGIO CABRAL
http://www.rio.rj.gov.br/web/autovistoria
Acesso em 31 de agosto de 2013

30

DECRETO No 37.426 DE 11 DE JULHO DE 2013

Regulamenta a aplicao da Lei Complementar no 126/13 e da Lei no 6.400/13, que

instituem, por autovistoria, a obrigatoriedade de realizao de vistorias tcnicas

nas edificaes existentes no municpio

do Rio de Janeiro.

O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, no uso de suas atribuies legais, e

CONSIDERANDO a necessidade de estabelecer as condies de implementao de vistoria

tcnica nas edificaes existentes no Municpio do Rio de Janeiro;

CONSIDERANDO a necessidade de definir estratgias para verificao do cumprimento da

Lei diante do grande nmero de edificaes abrangidas pela obrigao;

CONSIDERANDO a necessidade de estabelecer prazos para que os responsveis pelos im-

veis adotem as providncias que possibilitem o cumprimento das obrigaes determinadas

pelas Normas;

CONSIDERANDO a necessidade de compatibilizar a aplicao e a abrangncia da Lei

Complementar no 126, de 26 de maro de 2013, e da Lei no 6.400, de 05 de maro de 2013,

DECRETA:

Art. 1o Ficam os responsveis pelas edificaes existentes no Municpio do Rio de Janeiro,

inclusive as edificaes tombadas, preservadas e tuteladas, obrigados a realizar vistorias tcnicas

peridicas, com intervalo mximo de cinco anos, para verificar as condies de conservao,
estabilidade e segurana e garantir, quando necessrio, a execuo das medidas reparadoras.

1o Para fins de aplicao deste Decreto, entende-se como responsvel pelo imvel o
Condomnio, representado pelo sndico ou administrador, o proprietrio ou ocupante do
imvel a qualquer ttulo.

2o Esto desobrigadas a realizar a vistoria tcnica peridica prevista na Lei Complementar no 126/2013:

31

I As edificaes residenciais unifamiliares e bifamiliares;

II Todas as edificaes nos primeiros cinco anos aps a concesso do habite-se;
III As edificaes com at dois pavimentos e rea total construda inferior a 1.000 m;
IV As edificaes situadas em reas de Especial Interesse Social.
3o A vistoria peridica obrigatria, independentemente do nmero de pavimentos e de

rea total construda, em todas as fachadas de qualquer prdio com projeo de marquise ou
varanda sobre o passeio pblico.

4o As edificaes situadas em reas de Especial Interesse Social sero objeto de programas especficos atravs de convnios com a finalidade de garantir condies adequadas de
conservao, estabilidade e segurana.

Art. 2 o A vistoria tcnica dever ser efetuada por engenheiro ou arquiteto ou

empresa legalmente habilitados nos respectivos Conselhos Profissionais, CREA-RJ

ou CAU-RJ , que elaborar o Laudo Tcnico atestando as condies de conservao,

estabilidade e segurana.

Pargrafo nico O laudo tcnico dever ser obrigatoriamente acompanhado do

respectivo Registro de Responsabilidade Tcnica (RRT) junto ao CAU-RJ ou Anotao de

Responsabilidade Tcnica (ART) junto ao CREA-RJ.

Art. 3o O responsvel pela edificao comunicar a Secretaria Municipal de Urbanismo, que

o laudo tcnico atestou que o imvel se encontra em condies adequadas de conservao,

estabilidade e segurana, mediante preenchimento de formulrio prprio online, disponvel

no portal da Prefeitura, www.rio.rj.gov.br, e na pgina da Secretaria Municipal de Urbanismo,

www.rio.rj.gov.br/web/smu

1o Do comunicado constaro as seguintes informaes:

I Identificao do responsvel pelo imvel;
II Descrio e Localizao do imvel;
III Identificao do Profissional responsvel pela elaborao do Laudo Tcnico, com o
nmero do respectivo Registro ou Anotao de Responsabilidade Tcnica;
IV Declarao de que a edificao encontra-se em condies adequadas de conservao,
estabilidade e segurana.

32

 2o Os comunicados estaro disponveis para consulta no site a que se referem os

artigos 3o e 4o.

Art. 4o Quando o laudo tcnico indicar a necessidade de obras de reparos na edificao,

o prazo estipulado para realizao das obras dever ser comunicado atravs do formulrio
prprio online disponvel no portal da Prefeitura, www.rio.rj.gov.br, e na pgina da Secretaria
Municipal de Urbanismo, www.rio.rj.gov.br/web/smu.
1o As obras de reparo indicadas no laudo tcnico devero ser previamente licenciadas
na Secretaria Municipal de Urbanismo e acompanhadas por profissional tcnico legalmente habilitado, arquiteto ou engenheiro, com o respectivo Registro de Responsabilidade
Tcnica (RRT) ou Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART).

2o Aps a concluso das obras de reparos indicadas no laudo tcnico ser elaborado
laudo tcnico complementar que ateste que o imvel se encontra em condies adequadas
de conservao, estabilidade e segurana, que dever ser comunicado de acordo com o
disposto no artigo 3o.
3o O responsvel tcnico poder comunicar, a qualquer tempo, o resultado do laudo na
forma determinada no caput deste artigo.

Art. 5o O responsvel pelo imvel dever dar conhecimento da elaborao do laudo tcnico
aos moradores, condminos e usurios da edificao e mant-lo arquivado para consulta
pelo prazo de vinte anos, em local de fcil acesso e visibilidade.

Art. 6o Feita a vistoria tcnica, sendo verificada a existncia de risco iminente para o pblico,
o responsvel pelo imvel dever, imediatamente, providenciar as obras necessrias para sanar
o risco, que devero ser acompanhadas por profissional habilitado, sem prejuzo da imediata
comunicao do fato Defesa Civil para verificar se necessrio o isolamento da rea.
Art. 7o As obras internas nas unidades do condomnio que possam modificar a estrutura
existente do prdio, devero ser obrigatoriamente comunicadas ao responsvel pelo prdio e
realizadas com o acompanhamento de profissional tcnico legalmente habilitado, arquiteto
ou engenheiro, com o respectivo Registro de Responsabilidade Tcnica (RRT) ou Anotao
de Responsabilidade Tcnica (ART).
Art. 8o A fiscalizao do cumprimento da obrigao prevista neste Decreto, pelo rgo
competente, ser feita por amostragem considerando prioritariamente:
I Idade das edificaes;
II reas que concentrem edificaes de grande porte;
III Principais eixos de circulao de pedestres e veculos;

33

IV reas de Proteo do Ambiente Cultural;

V A agressividade ambiental conforme definido na NBR 6.118.
Art. 9o Fica estabelecida a data-limite de 1o de janeiro de 2014 para cumprimento das
obrigaes previstas neste Decreto.

Pargrafo nico Findo o prazo previsto no caput, os responsveis pelas edificaes

que no tenham cumprido as obrigaes estipuladas neste Decreto estaro sujeitos aos
procedimentos de fiscalizao estabelecidos na Lei Complementar no 126/2013, de acordo
com o art. 6o deste Decreto.

Art. 10 A responsabilidade pela segurana dos prdios e de suas instalaes do condomnio, do proprietrio ou do ocupante do imvel, a qualquer ttulo, conforme definido na Lei

Complementar no 126/13, respondendo civil e criminalmente por danos que a falta de

reparos ou de manuteno da edificao venha a causar a moradores ou a terceiros.

Art. 11 Integra o presente Decreto, na forma do Anexo nico, a definio dos principais
responsveis pelas aes que objetivam promover a conscientizao da importncia de a

sociedade garantir a segurana das edificaes, bem como contribuir para o cumprimento
das medidas previstas na Lei Complementar no 126/2013 e seu Decreto regulamentador.
Art. 12 Este Decreto entra em vigor na data de sua publicao.
Rio de Janeiro, 11 de julho de 2013; 449o ano da Fundao da Cidade.
EDUARDO PAES

34

LEI COMPLEMENTAR No 126 DE 26 DE MARO DE 2013

Institui a obrigatoriedade de realizao de
vistorias tcnicas nas edificaes existen-

tes no Municpio do Rio de Janeiro e d

outras providncias
Autor: Poder Executivo
O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, fao saber que a Cmara Municipal decreta

e eu sanciono a seguinte Lei Complementar:

Art. 1o Fica instituda a obrigatoriedade de realizao de vistorias tcnicas peridicas, com

intervalo mximo de cinco anos, nas edificaes existentes no Municpio do Rio de Janeiro,
para verificar as suas condies de conservao, estabilidade e segurana e garantir, quando
necessrio, a execuo das medidas reparadoras.

1o A realizao da vistoria tcnica referida no caput obrigao do responsvel pelo imvel.

2o Entende-se por responsvel pelo imvel para os efeitos desta Lei Complementar o

condomnio, o proprietrio ou o ocupante do imvel, a qualquer ttulo, conforme for o caso.

3o Excluem-se da obrigao prevista no caput:
I - as edificaes residenciais unifamiliares e bifamiliares;
II - nos primeiros cinco anos aps a concesso do habite-se, todas as demais edificaes.
Art. 2o A vistoria tcnica dever ser efetuada por profissional legalmente habilitado, com

registro no Conselho de Fiscalizao Profissional competente, que elaborar laudo tcnico

referente s condies mencionadas no art. 1o desta Lei Complementar.

1o O laudo tcnico dever ser obrigatoriamente acompanhado do respectivo registro ou

Anotao de Responsabilidade Tcnica no Conselho de Fiscalizao Profissional competente.

2o Em caso de prestao de informaes falsas ou de omisso deliberada de informaes,
aplicar-se- ao profissional de que trata este artigo multa no valor equivalente a R$ 5.000,00
(cinco mil reais), sem prejuzo das demais responsabilidades civis, administrativas e criminais
previstas na legislao em vigor.

35

Art. 3o O laudo tcnico conter a identificao do imvel e a descrio das suas

caractersticas e informar se o imvel encontra-se em condies adequadas ou

inadequadas de uso, no que diz respeito sua estrutura, segurana e conservao,

conforme definido no art. 1o desta Lei Complementar.

1o Em caso de inadequao, o laudo tcnico dever informar, tambm, as medidas

reparadoras necessrias para sua adequao, com o prazo para implement-las.

2o Confirmado, por laudo tcnico, que o imvel se encontra em condies adequadas de

uso, o responsvel pelo imvel dever comunicar tal fato ao Municpio, dentro do prazo
previsto no art. 1o, mediante o preenchimento de formulrio on line, indicando o nome do
profissional responsvel, seu registro profissional e o nmero do registro ou da Anotao de
Responsabilidade Tcnica a ele relativa.

3o Na hiptese do 1o, caber ao responsvel pelo imvel a adoo das medidas corretivas

necessrias, no prazo estipulado no laudo tcnico, findo o qual dever ser providenciada a

elaborao de novo laudo tcnico, que ateste estar o imvel em condies adequadas, o que
dever ser comunicado ao Municpio, antes de encerrado o prazo previsto no art. 1o, mediante o

preenchimento de formulrio on line, indicando o nome do profissional responsvel, seu registro

profissional e o nmero do registro ou da Anotao de Responsabilidade Tcnica a ele relativa.

4o O responsvel pelo imvel dever dar conhecimento da elaborao do laudo tcnico

aos moradores, condminos e usurios da edificao, por comunicado que ser afixado em

local de fcil visibilidade, arquivando-o em local de fcil acesso, para que qualquer morador
ou condmino possa consult-lo.

5o O laudo tcnico dever ser exibido autoridade competente quando requisitado e

dever permanecer arquivado para consulta pelo prazo de vinte anos.

Art. 4o Os responsveis pelos imveis que no cumprirem as obrigaes institudas por

esta Lei Complementar devero ser notificados para que no prazo de trinta dias realizem a
vistoria tcnica exigida e cumpram as demais obrigaes estipuladas no art. 3o.

1o Descumprida a notificao prevista no caput, ser cobrada ao responsvel pelo imvel

multa, renovvel mensalmente, correspondente a cinco VR Valor Unitrio Padro
Residencial ou cinco VC Valor Unitrio Padro No Residencial, estabelecido para o

imvel, conforme o caso, para efeitos de clculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e
Territorial Urbana (IPTU), nas seguintes infraes:

36

I pela no realizao da vistoria tcnica no prazo determinado;

II pela no realizao do laudo tcnico que ateste estar o imvel em condies adequadas,
aps o prazo declarado para as medidas corretivas das condies do imvel; ou

III pela no comunicao ao Municpio de que o imvel encontra-se em condies

adequadas de uso.

2o As multas sero aplicadas enquanto no for cumprida a obrigao.

3o A soma dos valores das multas no poder ultrapassar o valor venal do imvel, estipulado
para efeito de clculo do IPTU.

Art. 5o No caso de no conservao da edificao em adequadas condies de estabilidade,

segurana, conservao e salubridade, ser aplicada ao responsvel pelo imvel, na forma do

2o do art. 1o desta Lei Complementar, a multa correspondente a cinco VR Valor Unitrio

Padro Residencial ou cinco VC Valor Unitrio Padro No Residencial, estabelecido para

o imvel, conforme o caso, para efeitos de clculo do IPTU.

Art. 6o A Prefeitura dever criar cadastro eletrnico para as anotaes previstas no art. 3
desta Lei Complementar.

Art. 7o Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicao.

http://mail.camara.rj.gov.br/APL/Legislativos/contlei.nsf/1dd40aed4fced2c5032564ff0062e425/885a88
24a49a614503257b3a00733e1f ?OpenDocument
Acesso em 31 de agosto de 2013

37

Sobre a data limite para a entrega do LTVP

Art. 9o Fica estabelecida a data-limite de 1o de janeiro de 2014 para cumprimen-

to das obrigaes previstas neste Decreto.

Pargrafo nico - Findo o prazo previsto no caput, os responsveis pelas edificaes

que no tenham cumprido as obrigaes estipuladas neste Decreto estaro sujeitos aos procedimentos de
fiscalizao estabelecidos na Lei Complementar no 126/2013, de acordo com o art. 6o deste Decreto.

Esse artigo 9o (nono) foi alterado pela redao do Decreto que prorrogou o

prazo de entrega do laudo (LTVP) ainda em dezembro de 2013, onde temos:

Decreto no 38.223 de 19 de dezembro de 2013. Dirio Oficial do Municpio do

Rio de Janeiro 20/12/2013 Prorroga o prazo para a realizao das vistorias tcnicas peridicas
AUTOVISTORIA com o objetivo de verificar as condies de conservao, estabilidade e segu-

rana nas edificaes existentes no Municpio do Rio de Janeiro, obrigaes previstas no Decreto no
37.426, de 11 de julho de 2013.

O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, no uso de suas atribuies legais,

DECRETA: Art. 1o Fica prorrogado at 1o de julho de 2014 (grifo atual) o prazo para cumpri-

mento das vistorias tcnicas peridicas - AUTOVISTORIA - para verificao das condies de

conservao, estabilidade e segurana nas edificaes existentes no Municpio do Rio de Janeiro,

obrigaes previstas no Decreto no 37.426, de 11 de julho de 2013.

Art. 10o A responsabilidade pela segurana dos prdios e de suas instalaes do

condomnio, do proprietrio ou do ocupante do imvel, a qualquer ttulo, conforme definido na Lei

Complementar no 126/13, respondendo civil e criminalmente por danos que a falta de reparos ou
de manuteno da edificao venha a causar a moradores ou a terceiros.

Art. 11o Integra o presente Decreto, na forma do Anexo nico, a definio dos prin-

cipais responsveis pelas aes que objetivam promover a conscientizao da importncia de a so-

ciedade garantir a segurana das edificaes, bem como contribuir para o cumprimento das medidas
previstas na Lei Complementar no 126/2013 e seu Decreto regulamentador.

38

SINDICATO DOS ENGENHEIROS NO ESTADO DO RIO DE JANEIRO

Av. Rio Branco, 277, 8o e 17o andares, Rio de Janeiro RJ CEP: 20040-009
Tel: (21) 3505-0707 Fax: (21) 3505-0733
www.sengerj.org.br | sengerj@sengerj.org.br

PRESIDENTE

Olmpio Alves dos Santos

DIRETORIA

Adalberto Garcia Junior, Agamenon Rodrigues E. Oliveira, Alcebades Fonseca, Carlos

Alberto da Cruz, Clayton Guimares do Vabo, Clovis Francisco Nascimento Fiho,

Eduardo Ramos Duarte, Fernando de Carvalho Turino, Flvio Ribeiro Ramos, Gunter
de Moura Angelkorte, Jorge Antnio da Silva, Jorge Mendes Vieira de Carvalho, Jorge

Saraiva da Rocha, Jos Amaro Barcelos Lima, Jos Stelberto Porto Soares, Jlio Cezar
Arruda de Carvalho, Lusia Maria de Oliveira, Marco Antnio Barbosa, Maria Virginia

Martins Brando, Miguel Santos Leite Sampaio, Paulo Cesar Nayfeld Granja, Paulo
Cesar Quintanilha, Victor Marchesini Ferreira
CONSELHO FISCAL

Titulares: Luiz Antnio Cosenza, Nei Rodrigues Beserra, Rubem Corveto de Azevedo;
Suplentes: Antnio Carlos Soares Pereira, Antnio Gerson Ferreira de Carvalho, Sonia da
Costa Rodrigues.

39

Impresso na Reproarte Grfica

Rua Baro de So Felix, 64 - Centro,
com miolo em papel offset 90g
e capa em carto triplex 250g.

40

O Laudo Tcnico de Vistoria Predial (LTVP) tema em pauta

desde os ltimos acontecimentos em diversos pontos do pas, quando foram

registrados casos dramticos de desabamentos. Uma nova cultura de manuteno predial era o grande desafio que se apresentava para a sociedade. Em

um primeiro passo, ps-debates, em nome da segurana do cidado, comemorou-se as leis estadual e municipal.

Reconhecidos os avanos, entram em cena as lacunas do texto.

Ainda no regulamentada, o que se pretende que a Lei Estadual possa avan-

ar e corrigir deficincias da legislao municipal, muitas delas provocadas

pela falta de discusso com as entidades de classe e a sociedade.

Com a proposta de orientar e esclarecer a categoria, o Senge-RJ

reuniu associados, diretores e outras entidades em um amplo debate em seis

seminrios. A publicao Laudo Tcnico de Vistoria Predial (LTVP) Autovis-

toria, Guia de Procedimentos fruto deste processo coletivo e do empenho da

diretoria no sentido de preservar vidas e garantir a segurana da populao.

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