NGANH BT NG SAN VIT NAM

Th
ng bt ng sn ( ) Vit Nam kh
.
Hin trn th
ng chng khon c khong 60 doanh
nghip ho

c
nim yt.

y 14
3
2014, n ha th
ng
c
y
y 125 nghn t ng, chim
10,6% tng vn ha th
ng. Tuy nhin, bn c
vn cn mt s
cc doanh nghip ,
th

t s "
",
.

125

617 doanh

Cc DN khc:
1.179

,
hin l
doanh nghip
n ha th
ng ln nht v ng
th i
c mc doanh thu v l i nhun cao nht trong
2012
2013.

USD
80

FDI

2014

60 doanh

o t ng n

n th
m hin ti, th
ng Vi

tri qua ba ln l
nh v ba ln
y.
t gn nht
ca th
c ghi nh

2007
2008. K t
,

c lin tc
st gim v th
ng
tr qu
n kh
v
ng giao d ch thp, hng tn kho cao v
nhng khon n xu
c gii quyt.

60
40
20
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

un cung ng A
un cung ng C
o thu B

un cung ng B
o thu A
o thu C

nghn m2
16

u
ng/m2
60

12

45

30

15

TP.HCM

www.VPBS.com.vn

v
cn tn ti ca th
ng Vit Nam
x
nh bao gm s thiu ht ngun vn thc
hin d n, vic mt cn bng cung cu, mc gi c
khng h p l, nhng chnh sch
ph h p vi tnh
hnh thc t, v s suy gim nim tin vo th
ng.
2014
2015, hng ng lc

ng Vit Nam
c chng ti
s n t hiu qu ca cc

VAMC vi vi

;
h tr
30 nghn t
a Chnh ph cho nh x hi; VN-REIT

trong vic tm kim

u

; v mt s chnh sch php lut mi ban hnh bao

gm vic
u

u
h tng,
ni l
u kin s hu

u
.
ng

Page | 1

ngnh

y )

VN-Index

HNX-Index

150

n ngy 14

100

30,8% so v
x

2014, ch s

u
,
18,3
24,5%.

2014,
th

phc hi l th
m vng

y phiu
p
u
qu t
c
y i gi vn
, ng th i sn
phm c s
bn thuc phn khc nh
,
km v
tnh hnh ti chnh lnh mnh v mc
u
u so vi NAV cao.

50

-50

-100
01/07

01/08

01/09

www.VPBS.com.vn

01/10

01/11

01/12

01/13

01/14

: Trong di hn, ngnh

c
l c trin vng rt

yu t
, s
ngun vn
uy ng n t cc th
PP
c k
k ,

ha v
ng

, v
quy hoch
h tng
c
.
vi s pht trin ca h tng
quy
ch h
thng tu n ngm, quy hoch thnh ph,

u n t
un ti
Qun 2, Qun 9, Bnh Chnh, Nh B
(TP.HCM), thnh ph m
,
i v cc
vng ln cn s
ng l i.

Page | 2

NI DUNG
GI

.................................................................................................. 4

.............................................................................................. 7
P

............................................................................................. 7

............................................................................................................ 10
.............................................................................................................. 16

NHNG V

TN T I

NHNG NHN T

................................................................................... 20

N TH

NG .................................................................... 26

.................................................................................................................... 33
P

........................................................................... 38

................................................................................................................................ 38

................................................................................................................. 40

www.VPBS.com.vn

................................................................................................................. 45

Page | 3

GI I THIU TH TR

NG BT NG SAN

NH NGH A VA PH N O I

( )

u
u ,

y
uy
quy
.
,

qu

u
ny,
cn

h lin quan khc

,

uy
quy

nhau:
P

:
,

dng cho

ng, cng

:
,

khu
xu

qu

: bao

u ,

cc

khc

T
T
thu

D trn

mua bn
thu v cho
ng th

(
u
vo c

qu

cho cc nh
u

u
p

u .)

quy
,

bn

uy
(
),

x y
cc

u (
)

(
)

h c
c
phi c

khng

gu n

t ng h p

VAI TR
T tr
t ng sn l mt trong nhng t tr
ca nn kinh t do th tr ng ny lin quan trc tip
s

v quy m t
t
gi tr .

40

30

qu
.
u

qu

qu

qu

trng nh t
t
t

y
ng
uy
,

qu

Bn c
,

phn ln gi tr ca mi h
nh. Trong nn
kinh t th
ng, khng ch

,
n ra cc
ho ng kinh t ca h
nh, m
cn
ngun vn pht trin thng
qua ho ng th chp.

www.VPBS.com.vn

Page | 4

S pht trin v qun l tt th tr ng b t

thch sn xu t v gia t
n sch N

ti chnh,

khc

,
qu

qu

qu
x y

ng sn s
c.

gp phn kch

x y

y qu

qu
,

S pht trin v qun l hiu qu th tr ng b t ng sn s

tr ng nhu cu nh
t
th v nng thn.
P

h tr

qu

ngnh. u
cc

u
u

"
"
, v ly lan sang cc phn khc khc, t

.
,

qu
u qu

qu

qu
.

C IM
Sn phm c nhiu mi quan h
loi hng ho khc, t
to nn
nhiu
m ring ca th
y. Tuy nhin, trong bi phn tch ny,
chng ti ch
u
c tnh chnh c

nhiu n phn
u ca chng ti.
Th tr
Thi trng bt ng sn c
c im vng v khu vc su
sc. Do o, cac nghin cu v
thi trng bt ng sn phi
c thc hin tai tng vung
hoc khu vc v t lin quan
n cac nghin cu thc hin
tai cc ia im khc.

ng b t

ng sn mang tnh vng v

u .
v phong ph

,
, cung u

, u
,

cc u
u cc
,
,

su s c.
,
u

, x

quy

u
u vo t
,
qu
;

u c
c

.
di chuyn

,
th di chuy

m tm l
th hiu
u c ny sang khu vc khc. V
vy, th
ng ph thuc nhiu

m t ng vng v khu vc.

Trn thc t, th
ng ti cc khu vc th
qu trnh th
ha, hoc ti cc u
, chnh tr ,
a, u
ng c quy
m ln v
pht tri
so vi cc vng khc.
m ny cho
thy

cc giao d ch
ng ch din ra t ng vng; mi
quan h gia cung v cu ca
t khu vc ch

n mt khu
vc nh
nh

u n
khu vc khc.
, c nghin cu v th
ng phi
c thc hin theo t ng vng,
t ng khu vc,

u kinh t, chnh tr , x hi ca vng, ca

khu v
.

i quan h cung cu v gi c ca th
ng

www.VPBS.com.vn

Page | 5

khu v
y
co phn tch th
.
Th tr
Thi trng bt ng sn
khng th pht trin manh
m v bn vng khi khng
c mt thi trng vn u t
lnh manh v n inh i
km. V vy, cac nghin cu
v thi trng bt ng sn
phi c t trong mt bi
cnh kinh t nht inh cho
tng thi k.

ng b t

ng

u
quc gia ny

ng sn c mi quan h cht ch

qu
v i th tr

ng vn.

u ny b t ngun t

l mt sn phm c gi tr cao

ca
xy dng.
y i ch
c tnh ca
mt sn phm

,t
d
n nhng thch thc trong
chuy
ng u
v
ng khai thc ca cng trnh
.
a, vic
mua bn cc loi hng ha
ng

gin v nhanh chng

cc loi hng ho khc.
,
u
o
i hi phi c m
ng vn
lu di v
ng c s tham gia ca cc ngn hng hoc nh ch ti chnh. Trn thc t,
th
ng khng th pht trin mnh v bn vng khi khng c mt th
ng v
u
lnh mnh v
nh
. Nhiu cuc khng hong ti
chnh trn th gii din ra u d
n cc u
ng hong th
ng
. V ng c li, mt khi st gim gi tr mt cch
s dn
n vic pht sinh cc khon n xu v t
chc

x y

. V vy,

ng cn phi
t trong bi cnh kinh t nh
nh cho t ng th i k.
Th tr ng b t ng sn ch u s chi phi m nh m
chnh sch ca chnh ph.

ic phat sinh cac giao dich

bt ng sn co gia tri ln
co th tac ng manh n
cac hoat ng kinh t va x
hi, do o, Nh nc cn
thc hin vai tro qun l va
iu tit thi trng.

y, cc bo

qu

ca lut php v

tin,
qu

qu

qu

cc

x .
uy

u qu
u

N

qu

u ,

qu

.
,
u

u
qu

u
ton x .

,
,

Th hai, gi tr ca mt d n khng ch ch u
ng bi nh

m
ring ca n m cn bi cc ho ng kinh t v x hi lin quan
khc g
. S xut hin hoc ci thin
ny s
u kin cho
s xut hin (

) v gia
(hoc suy gim)

gi tr s dng ca nhng khc.

y, khi quy
nh u
o cng
trnh
x
x

ng qua ti cc cng trnh khc. V d, vic

xy dng cc
tng k thut v x h i thin cnh quan, gia
n l i v gi tr ca cc cng trnh xy dng
u
. S xu

ca m
ng mi s d
n vi
i ca
u
, khu cng
nghip, du l ch, kinh doanh, d ch v dc theo
. Do nhng tc
ng ln n ho ng kinh t
x i
ch ,

n gi vai tr qun l
u tit
ny.

www.VPBS.com.vn

Page | 6

TH TR
CH S
Quan h kinh t tin t trong
giao dich bt ng sn
sm xut hin tai Vit Nam.
Tuy nhin, vic hinh thanh va
pht trin thi trng bt
ng sn chnh thc c ghi
nhn theo quy inh ca Hin
php nm 1992.

NG BT NG SAN VIT NAM

H NH THANH VA PH T TRIN

Cc quan h hng ho tin t trong giao d ch v t ng xut hin Vit Nam

t rt sm. T sau Cch mng thng Tm
1945
1980, Vit
Nam tn ti ch
hu v t
: hu
, hu tp th, s
hu ca cc t chc v s hu
c. M
n php
lu quy nh v giao d ch ,
c vn th a nhn v lm th tc
xc nhn cho cc giao d ch mua bn v thu thu
c b
quyn s
hu
t.
Trong bi cnh chuy
i nn kinh t

th
ng v khuyn khch
y pht trin sn xut hng ho, cc quan h hng ho tin t
c pht
trin rng ri trong cc quan h s d ,
i cc yu t n thc t
pht trin, Hi
1992 quy nh: "T chc, h
,

t c quyn chuy
ng quyn s d
t theo quy
nh php lu ".

,

u
n to khung
php l cho s
i v pht trin ca th
ng .
u
1993
uy

qu

.
u
1998 v
2001

u
quy
uy
,
uy
,

quy

. u
u

uy
,
quy

kinh doanh

1991
,
,

56/ P

u u
u ;
+

,
c

u .

www.VPBS.com.vn

61/ P
y 5/7/1994 u
y 18/9/1995
quy

u ,

uy
; u

, x

, quy

ngy 19/11/1999

quy

u .

qu

1993

u
,

,
u ,
u ,
quy

x ,
x y ,
uy
,
u ,
u

,
u .

quy

1997,

:
.

quy

178/1999/ - P
165/1999/ -CP

,
,
quy

xu
.

uy
quy

Page | 7

u
u
188/2004/ - P


,

19931994

1990

Tr

N
C

1993 - n
st t

N
1995 - n

u t

Vin Nghin cu

www.VPBS.com.vn

20072008

20092013

ba

nh

N
2014
???

u u

y u
y

uy

, qu

u, qu
,

u u
,

xu

.
.

quy
xu
uy
,
u

c
t th
ng, Nh

n thip bng hai ngh

nh l Ngh
nh s
18 v 87 v u
t, nh
n hi
u .
,
i s dng
t phi tr tin hai ln (tin chuyn quyn s d
t v ti
u
t). Vi s
ng t hai ngh
u
u
d
y

tham gia th
ng v

m gi tr tin cho ngn hng.

Ln sng x hng c
u
ng tr
u
t
cu, d
n th
ng lao dc.

2001 - n
2002
st t
hai

20022006

hai

.
uy
kinh d
y
u

(
1993)
.

N
C

181/2004/ - P,

.
y

20012002

1999

y
,

1994
t

1990

2003

19951999

2003

Sau mt th i gian di bnh l ,

t b
nhanh lin t
nh vo khong qu 2

u bi
2001.

ng, ti

t ln th hai din ra do cc nh u

cho Vit kiu u

t mi s c trin vng cho th
nhiu nh u
u
t kh
vng ven.

o kinh t

uy

th

ng b

ng s (

gi c

ng nn

2012)

Page | 8

ng di
y
qu
thnh cng gi 28
2005.

2002 - n

2006
t

qu

m l ng, thm ch

. Th
ng
.
liu thng k, giao d ch
2003, gi 56
2004, v gim 78%

2001
2002,

u tit th
ng
ut
2003 v Ngh
181
ng d
181 chm dt tnh tr
, m h nhit
th
t do

u . uy
,
n ln vn
u
n ny l vn c
n nn p lc phi bn nhanh thu hi vn
thanh ton n khng xy

t ln th nht. Mc

d ng li
t v

c khi xy

t.
b

u .

Chnh sch c
ng Vi
Khng gi
phn khc c

c t

2002 gy ra l

i vic dng vn chuyn sang th

n s

cao cp v bit th.

hai ca th
ng chng khon.

t ln ny tp trung mnh vo

Mt s nguyn nhn ch yu:

N
C

2007 - n
2008
st t
ba

(1) Ngun v

2003

2007.

(2)
2006
2007,
ng chng khon Vi

uy

u
v vic kim tin d dng.
Ngun vn th
c

i th

ng khon chuyn d ch sang

th
ng t
u kin cho phn khc cao c

c thc trng bong bng th

ng ngy cng ln cng v m
, Chnh ph ti
u tit th
ng bng cc chnh sch
tin t

c kim sot tn dng cht ch, c bit l tn dng phi sn

xut. Hng lot cc bi
c thc hin nhm
nh th
ng v kim
ch lm pht.
Ngay sau
c v

, th tr ng min Nam lp tc b nh h ng nng n v suy gim

giao d ch ln gi
, trong khi th tr ng min B

u
. Giao d ch chng li nh ng gi c ch st gim
khong 10% vo n m 2008.
N

2008 -

n nay

Ngh
nh 71 v 69 h ng dn thi hnh Lut t ai c s a
thu thu s dng t cng lm cho th tr ng

i n

2009 v vic

Trong n
2011, tr c nguy c lm pht t

USD/VND buc chnh ph

nh Ngh quyt s 11 v bin php kim ch lm
php, n nh tnh hnh kinh t v m. Theo , t ng tr ng tn dng b gii hn
20%, d n tn dng cho vay i vi lnh vc phi sn xut b gii hn mc
16 .

y cng lm cho th tr ng
y
, xua tan
k vng ca cc nh u t
.
N m 2012 chng kin nhiu doanh nghip ph sn nht trong vng 10 n m qua.
Theo thng k ca Phng Th ng mi v Cng nghip Vit Nam (VCCI), trong
nhng n m
trung b nh c khong t 5.000 7.000 doanh nghip ph sn,

www.VPBS.com.vn

Page | 9

thp hn khong 8 ln so v

2012. Trong n
2012,

cnh tranh khc lit. Hng lot cng ty d ch v mi gii

trong khi cc ch u t tuyn b ph sn hoc phi rao bn d n.

ng c a

N
2013, th
ng tip tc g

,
hng tn kho cao, v n xu
c gii quyt. V gi c, mt s nghin cu
cho thy gi gim t 15
n 30%, thm ch 50%, trong khi
u

, c bit l ti H Ni. Tuy nhin,

u

ci thin v gi. Trong tnh hnh ny, chnh ph

lot cc bin
php
y th
ng. C th, Cng ty Qu
v Khai thc T
Vit
Nam (
)
c thnh l
mua cc khon n xu ca cc t chc tn dng;
gi 30 nghn t
c ban hnh theo Ngh quyt 2 ca chnh ph nhm
khuyn khch th
ng nh gi r v nh x hi; qu tn thc u t bt ng
sn (REIT)

u. n cu
2013, nhng t
ng ca th

u
c gii quyt v mt s m sng
. Tnh hnh

c ci thin trong
2014.
gu n

M I TR
T
Kinh t v m Vit Nam tng
trng tch cc trong giai
oan t nm 2000 n nm
2010, tuy nhin, tc tng
trng chm lai trong
nhng nm gn y do nhu
cu tiu th thp c thi
trng trong va ngoai nc.

qu

t ng h p

NG HO T NG
t v

Ho ng ca cc cng ty ch u
ng mnh m t
ng kinh t
m. V vy, vic m qua nhng nt ni bt ca nn kinh t Vit Nam trong
m qua
u rt cn thit cho nhng m t v phn tch tnh hnh ho ng
ca th
ng .
n kinh t co nhng bc tng trng tch cc

qu

qu
u

2000
2010, k

7,0 /
, uy
,

y do
u yu

qu

chu u

u u
,
u

n.

,
u
y
u
u
.
kh

u

.
y,

Tng sn phm quc ni (GDP) ca Vit Nam

2013
5,42% so vi
c,

P
4,76% trong qu 1, 5,00% trong
qu 2, 5,54% trong qu 3, v 6,04% trong qu 4. Mc d t

ng
GDP
2013 thp so v

5,5 , m
ng ny
so vi
2012 c tn hiu phc hi. So vi nh
c, khu
vc nng nghip v cng nghip
ng thp , trong khi
c
d ch v li
vt ln mc 6,56%,
so vi mc
5,9% ca
2012.
Mt
u
tnh theo gi hi
qu
u

www.VPBS.com.vn

u chnh l

P
2012
300.000
2013 a Vit Nam t gn 2.000 USD.

ng GDP
ng. GDP bnh

Page | 10

15%

12%
9%
6%
3%
0%
1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

gu n T ng cc Thng k

n u t toan x hi t ng i thp
Tng vn u t ton x hi thc hin n m 2013 theo gi hin hnh c tnh
t 1.091 t ng,
8% so vi
c v bng 30,4%
ng GDP.
, vn khu vc Nh
c t 440,5 nghn t ng, chim 40,4%
tng vn v
8,4
so vi
c. Khu vc ngoi Nh
c l 410,5
nghn t ng, chim 37,6
6,6%. Khu vc c vn u t trc tip
n c ngoi (FDI) 240,1 nghn t ng,
22% tng GDP
9,9%.
T
vn u
trn GDP t
trong
2013,
vn cn
thp so vi
c khi m t l ny lun trn 40%
2005

2010. Con s ny cho thy s u

thu hp
ng k. Cc c nhn, doanh nghip v khu vc Nh
c
n trng
trong u .

Tn hiu tch cc t khi

n ngy 15 thng 12
2013, v
t 21,6 t USD,
54,5% so vi cng k. Gii ngn vn FDI
9,9% so vi
2012
11,5 t USD. gii ngn FDI cao
tn hiu tch cc trong bi cnh

st .

Tuy nhin, khng gi

nh
c, vn FDI
2013 ch
yu tp trung vo cc ngnh cng nghip ch bin v sn xut vi tr gi 16,6
t USD, chim 76,9% tng v
. K n l sn xut v phn ph
n,

c (chim 9,4%) trong khi

c (chim 4,4%) ch ng v tr
th ba.

www.VPBS.com.vn

Page | 11

USD
80

nh c
9,3%

t ng n
4,4%

70

2013
c

60
S xu

,
n

9,4%

50
40
30

Cng
p
n,

o
76,9%

20
10
0
2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012
gu n

gu n

Theo s liu t Tng cc Thng k, vn FDI vo

gim mnh trong nh

y do tnh hnh

80

2004
FDI

USD

t ng h p

ca Vit Nam
a ngnh ny.

2013

o t ng n

71,7

70
60
50
40
30
20
10
0

23,6

21,3
4,5
0,3

6,8
0,4

2004

2005

12,0

2006

2007

19,9

7,6

5,0

1,1

23,1

15,6

14,0

6,8

1,9

0.9
2008

2009

2010

2011
2012
gu n TCTK,

21,6

1,0
2013
t ng h p

Nhn li
qu t
2004 n
2008, vn FDI
o th
ng

u n song song v s
ngun vn FDI
Vit Nam.
ng vn FDI
v FDI vo
c
k lc
2008 vi

71,73 t USD v 23,60 t USD. K t

u
, cc s
liu
y
c duy tr v b
u gim.
uy
2012

2007

u

qu

u u
2008.

y,
u
.

2009

2013, tuy kinh t ton cu

u
c
, vn FDI
th
ng Vi

tr li

c th vn cn thp

i. Nguyn nhn ca thc trng ny l do nh

thch thc m th
ng Vi
i m
tnh thanh

,
km,

v hnh lang php l kh

www.VPBS.com.vn

Page | 12

u
u

v
u u

y
,

,
khc

, th

u
,

kh

u
,

g v

am phat c kim ch
Ch s gi tiu dng (CPI) trong
12
2013
6,04% so vi cng
k,
y
m

p nht trong vng

qu .
hng ha, nhm thuc v d ch v y t

cao nh
18,97%, tip theo l gio dc (11,71%). Ngnh thc phm
trong khi
u
nh vin thng tip tc gim.
Nguyn nhn CPI st gim mnh trong n
2013 l do
ng ca chnh sch
tin t th t cht.
,
ng tn dng ch mc 12,58%, nhu cu
tiu th
u
trong nn kinh t
uy gim. Mt nguyn nhn quan
trng
l gi hng ha th gii
chng .
CPI ti th

m cu

(%

i cng k

c)

25%
19,9%

20%
15%

18,1%
12,6%

12,7%
9,5%

9,2%

10%
4,5%

5%

11,8%

8,4%
6,6%
4,0%

3,6%
0,1%

6,8% 6,0%

6,5%

3,2%

0,8%

0%
1995

1997

1999
2001
-0,6%

2003

2005

2007

2009

2011

2013

-5%
gu n: T ng Cc Thng K

Tng trng tn dng thp, tng trng vn hu ng tt

Tng cc Thng k,
n
y 12 thng 12
2013,
tng

thanh ton trong nn kinh t

14,64% v uy

15,61%. ng th i, d liu ca Ngn hng

c Vit Nam
(NHNN) cho thy tn dng
12,58%

y 31
12.
So vi
c, tn dng tip tc duy tr t

p
mc d li sut gim v NHNN p dng
lot cc chnh sch thc
y tn dng cho nn kinh t. Nguyn nhn
c gii thch l do cc ri ro kinh
t v tnh trng n xu cao,

y hn ch s dng n by
ti chnh.
m tch cc nm
ng th
, gip

www.VPBS.com.vn

uy ng cao mc d li sut huy

tnh thanh khon v an ton ca h thng ngn hng.

Page | 13

uy

ng n ng

ng n huy ng

60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Chnh sach tin t ni l ng, li sut gim

uy

25%

u
y. u uy

8 ,
u

9
10 .

u
2013, u

2
3 .
, u
y
u
10 .
u

y u

13 .

gu n: IMF, NHNN

uy

uy

i ut huy ng

i ut cho vay

20%

15%

10%

5%

0%
03/2008 10/2008 05/2009 12/2009 07/2010 02/2011 09/2011 04/2012 11/2012 06/2013
gu n

, NHNN

2013, NHNN gim li sut ti cp vn t mc 9% trong u

xung
cn 7%, mc thp nht k t
12
2009.

, u ti chit
khu
gim t 7%
xu
cn 5%, mc thp nht k t cui
2009. Cc chnh sch gim li sut ng vai tr quan trng trong chnh
sch tin t,
gip cc ngn hng tip cn ngun vn r

lm gim li sut trn th

ng.

www.VPBS.com.vn

Page | 14

u
Khung php l cho thi trng
bt ng sn Vit Nam rt
phc tap v khng y .

Theo

chng ti,
u

y .
u ,
,
, v quy
c
quy
63
thnh lin quan

qu
kinh doanh.
,

. u

doanh .

y
u
u

u ,

n
u
,
u

u u

ut

qu

g u
cc

v kinh
u.

Hin php c
c Cng ha X hi Ch

1992 (
i v b sung
2001)
Lu
2013
181/2004/ -CP
Thi hnh Lut
182/2004/ -CP

nh chnh trong

188/2004/ -CP
P
p x
t v khung gi cc lo t
197/2004/ -CP

u
198/2004/ -CP
u

164/2004/ -CP
, u
quy

thi hnh n
187/2004/ -CP
uy
y

17/2006/ -CP
, u
u

u
quy

13/2006/ -CP

uy
u

y

quy

, u ,

84/2004/ -CP
quy

,
,
,
,

quy
u
123/2007/ -CP
, u
u
188/2004/ -CP
Lut u
uyn quyn s d

2012
Lut Xy d
2003
16/2005/ -CP
u

u
x y
112/2006/ -CP

, u
u
16/2005/ -CP

x y , qu

126/2004/ -CP
qu

209/2004/ -CP
u

x y

u
: ,
,
uy
u
x y
02/2007/TT-BXD
, y
x y

qu

u
x y
14/2000/ -CP
uy u u
08/2005/ -CP
Quy ho x y
02/2006/ -CP
uy
u
i
153/2007/ -CP
uy

13/2008/ -BXD

153/2007/ -CP

u
,

,
uy
29/2007/ -BXD

qu
, u

Lut Nh
2005
Lu u
2005
Lut Doanh nghi
2005
Lut Kinh doanh B ng s
2006
90/2006/ -CP
uy

05/2006/ -BXD

90/2006/ -cp
170/2003/ -CP
quy

u P

101/2005/ -CP

176/1999/ -CP

80/2008/ -CP
, u
u
176/1999/ -CP
176/1999/ -CP

08/2000/ -CP

gu n
t ng h p

www.VPBS.com.vn

Page | 15

T NH H NH TH TR
ganh bt ng sn Vit
am tri qua nm nm
kho khn lin tip tt c
cc phn khuc chnh, bao
g m cn h bn, nh
ph/ bit th, vn phong va
bn l. Trong o, cn h
bn v nh ph/bit th gp
nhiu kho khn nht, trong
khi phn khuc vn phong va
ban l t chiu tac ng h n.

phn

co

NG

qua

y
trn ton

, nh
/

nh
/
th
u
u
u
u

u kh

.
bo

uy

Nhn chung, cc d u nghin cu v th

ng Vit Nam th ng
c
p trung hai thnh ph ln l H Ni v Thnh ph H Ch Minh (TP.HCM).
Bi l cc doanh nghip tp trung hot ng v pht trin d n
thnh ph ny vn th ng
c nh gi cao hn

ho ng cc
tnh v thnh ph khc. y

xu
ng nghin cu
ph bin.
P

N m 2013, bo co nghin cu ca Savills cho thy xu

ng chung ca phn
khc ny l s
un cung v s st gim gi nh. C th,
qu 4
n m 2013, th tr ng s cp ti TP.HCM c khong 15.300
, t ng nh
2% so vi qu tr c v 5% so vi cng k. By d n mi v
giai on mi
ca ba d n hin ti

, b sung thm khong 2.100

.
2013, khong 6.400 c n h mi
c tung ra
,
n
ng vi mc 78% so vi cng k. Ti H Ni, tng ngun cung s cp t
khong 11.500
, t ng 15% so vi qu tr c.
S
o ca ngu
u

i s suy gim ca mc gi. Ti H Ni, bo

co ghi nhn gi cho bn th cp trung bnh trn tt c cc a bn ca thnh
ph tip tc gim.
Tuy nhin, mt yu tch cc
c ghi nhn phn khc th
ng ny chnh
l s
a t l hp th. Theo kho st ca Savills, t l hp th hi

c ci thin c hai thnh ph ln. Ti TP.HCM, t l hp th ca n m 2013

11%, t ng 3,2 m ph
so vi cng k,
ng
ng 5.800

tiu th, tc t ng tr ng
ng 46% so vi cng k. Ti
H Ni, t l hp th l 11%, t ng 2 m ph
so vi qu tr c nh vo
s gim gi, y nhanh tin xy dng, cung cp
trn gi v
u ch ng trnh khuyn mi.
P.

trong Q4/2013

trung
p

u
ng/m2

50

nh

trong Q4/2013
20%

40

16%

30

12%

20

8%

10

4%

0%
ng A

ng B

ng C

nghn

un cung p
o p
t

o cao

n
t

nghn
ng/m2

100

75

50

25

0
ng A

ng B

ng C
gu n: Savills, Q4/2013

www.VPBS.com.vn

Page | 16

2013,
n khc

70

l 14%, uy
.
phn khc

ph

trong khi n

qu

y xu
x y , uy

u , cc

u
v ngn hng.

u
mua bn .
2013, u
6

.
,

y
.

qu

1 m ph
qu
7

8 . uy
,

tiu th 11 m

26

133 .
uy

u qu

,
u

,
u

10,6
,
10

t t

Theo kho st ca Savills, phn khc ny chng kin s

un cung
trong
2013. C th,
qu 4
m 2013 ti th
p TP.HCM c
khong 250 c
, gim 31% so vi qu tr c v 24% so vi cng k; v
1.200 th a t, t ng 93% so vi qu tr c v 100% so vi cng k. Ti H Ni,
phn khc t nn tip tc
c
ung bi cc nh u t v ng i mua
nh do gi bn thp hn v
linh hot trong xy dng.

ca phn khc ny din ra

do gi gim. Theo
bo co nghin cu ca Savills, t l hp th phn khc ny
c ci thin
2013
c bi cnh gi trung bnh ca ton th tr ng gim nh
3% so vi cng k mng bit th v 1% mng
ph. TP.HCM
u
khong 200 bit th/ nh ph trong n m 2013, t mc t ng tr ng 106% so
vi
c. Ti H Ni, thanh khon ca th tr ng bit th/ nh lin k vn
yu trong qu 4 n m 2014.
11/2013/ -CP v Thng t
20
y

y 5
1
m 2014, cho php nh u
bn

thnh c
y

xy th. u
y

thc y
u u
/

trong t ng lai.
TP.HCM trong Q4/2013
100

Villa

y
12

theo
theo
n

Nghn

trong Q4/2013
p ng mua
n
p ng
p n

24

y
ng 1

www.VPBS.com.vn

un 9 un 8

nh
Tn

un 2

Ty

Thanh

un 7

ng Mai

20

uc Oai

4
ng

2
M Linh

12

i c

40

20

16

60

Long Bin

10

Lim

80

ng 2

gu n: Savills, Q4/2013

Page | 17

u Knight Frank
y
ng P.

2013 t P.

10.000 2 . u
y

P.
1.395.000 2
215
,
1
6

2006.
4
2013

2
, u

42.000

, y
phng tron qu
y
l 1.308.000 m2
153
qu

15

cu
4
qu
.

2013,
u
u
. ,
qu 4

,
u
u

qu

, trong qu

u
u
,
4,3

qu 4
2013, Savills

u
u
u
u
. P.
,
u u
u

.
qu
2013,
u
u
u
89 ,

,
1 m ph
qu

y 4 m ph

u
u

91 ,

(90 ).
u
u
1

523.000 / 2/
,

2012 (-8 )
2011 (-9 ).

u
u
(
1
qu

;
:
0,2
qu
).

Ti H Ni, cng sut cho thu

qu 4
2013 l 74%, khng thay i
so v qu
, nh ng gim 2 m ph
m so vi cng k
. T
l l
y ca phn khc hng A 75%, t ng nh 1 m ph
so vi
qu tr c; hng B 67 , gim 1 m ph
; v hng C khng i
mc 83%. Gi thu trung bnh tip tc gim trong 9 qu lin tip 395.000
ng/m2/
, gim 2,6% so vi qu tr c v 10% so vi cng k. Gi thu
trung bnh hng A 610.000 ng/m2/
, gim 1,7% so vi qu tr c;
thu hng B gim 3,1% so vi qu tr c 379.000 ng/m2/thng; v
hng C gim 3,3% so vi qu tr c 267.000 ng/m2/
.
Xu h ng gim gi thu trung bnh
c xc nhn bi t chc nghin cu
Jones Lang LaSalle theo minh ha trong biu d i y.
u
50

P.

Vng ven

40

40

30

30
20
20
10

10
0
Q3/2011 Q1/2012 Q3/2012 Q1/2013 Q3/2013

0
Q3/2011 Q1/2012 Q3/2012 Q1/2013 Q3/2013

n vi: USD/m2/thng.

www.VPBS.com.vn

gu n

ones ang a alle,

20

Page | 18

P
Bo co nghin cu
tr ng bt ng sn Vi
qu 4
m 2013 ca
Colliers International
y nhu cu tiu dng ti TP.HCM gim mnh do

kinh t v
con s
y ha hn. C ba
phn khc bn l bao gm mt b
, c a hng bch ha v trung tm
mua s
u chng kin s st gi
u
u
u so vi
qu tr c. Gi thu trung bnh ca mt bng bn l gim 5% so vi qu tr c
trong khi c a hng bch ha 4%.
u
u
a mt bng bn
l v trung tm mua s m gim cn 81 .
h trung tm mua s m
uy

n xu h

m
u
u ,
86%.
Ti H Ni, gi thu trung bnh
c ghi nhn vo khong 53 USD/m2, gim
10% so vi qu tr c hay 20% so vi cng k.
u
u
khong
83%, gim 7,1 m ph
so vi qu tr c. Gi thu trung bnh hng
thng ca trung tm mua s m cao hn so vi c a hng bch ha,

53,2 USD/m2 v 46,4 USD/m2. Gi thu trung bnh ca
t 80,7 USD/m2. V
u
u , c a hng bch ha

88,7%, trong khi

l v cc trung tm mua s m

ng 82,6% v 80,8%.

USD/m2/
ng
90

P.

Cng ut cho thu

o thu

USD/m2/
ng
100% 90

Cng ut cho thu

o thu

100%

80

90%

80

90%

70

80%

70

80%

60

70%

60

70%

50

60%

50

60%

40

50%

40

50%

30

40%
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
gu n: Colliers International, Q4/2013

30

www.VPBS.com.vn

40%
Q1/2012

Q3/2012

Q1/2013

Q3/2013

gu n: Colliers International, Q4/2013

Page | 19

NHNG VN TN T I VA NGU
Thiu vn thc hin d
n, mt cn bng cung cu,
gi c khng h p l, chnh
sch thiu ph h p vi tnh
hnh thc t, v s suy gim
nim tin la nhng vn
cn t n tai ca thi trng
bt ng sn it Nam.

cc

qu
u

u
,

2013.

u
chng ti

, P
u

u ,
y

y,

uy

ton

Ngoi ra,
y
u
qu

u chnh sch v gii php.

S t

N NH N

. ,

, do

u u
,
u u
y u
C

th

, c

u
y
u

qu

cn

kh

yu
u
ny

. u

u
d n

cng ty B .

u
2012,

20.000

24

(1,14
).

34,89

(1,67
). u
2012 trong khi
10.635
y

10.077
y

. Trong n
qu
y

v TP.

cn

u
u

y, nhiu

y
cho
u

y
y
,

Vy nguyn nhn su xa ca vn trn l g? Nguyn nhn su xa ca v

ny xut pht t thc t ngnh Vit Nam ph thuc nhiu vo tn dng

ngn hng. Theo quan st ca chng ti, thng th ng mt d n s
c
ti tr bi 70% l vn vay ngn hng v 30% cn li l t vn ch s hu.
Thc trng ny gii thch cho vic
c p dng chnh sch
th t cht tin t
2011
2012
c tm kim ngun vn cho ch
u
v th tr ng tr
.
u hng k ch ra
rng t l n xu

t n m 2010 cho n
5
2013. Trong thng 5 n m 2013,
cho vay

237 nghn
t ng v t l n xu

6,53%.

www.VPBS.com.vn

Page | 20

n ng

xu

xu

300

10%

240

8%

180

6%

120

4%

60

2%

0
2010

2011

2012

0%
5/2013
gu n: VBPS t ng h p

Trong qu kh, ngay c khi d n ch a hon thnh, cc ch u

n c th
bn d n v thu v nhng khon l i nhun
. Tuy nhin, hin nay tnh
hnh thay i. th
m hin ti ngay c khi d n
, ch
u
g
u
n
b d n. Loi sn phm m cc
khch hng quan tm by gi chnh l cc d n hon thnh ch khng phi l
nhng

; v th, vic tm kim mt ngu

uy ng vn khc bn
cnh vn vay ngy cng tr nn bc thit. T

y, v
t ra
i vi cc nh pht trin Vit Nam l cn
tm kim mt
u huy
ng m trin khai d n ch khng th
u hon ton vo tn
dng ngn hng

y.
S

ng tro

qu

cung u

Mc d ngun cung khng ng ng gia t ng

u hng ha ca th
tr ng Vit Nam li
c s

trm trng c phn

c
ln khu vc, v hu nh khng p ng nhu cu ca x hi. Xem xt cc
giai on pht trin ca th tr ng Vit Nam,

y nht
y mt phn
u gc c

xut pht

n
, khi m cc nh u t
ch tp trung vo
nh cho ng i c thu nhp cao, dn n s di do v ngun cung phn
khc ny.
, m
ng ln nhu cu nh thuc phn khc u
v
v
thu ti khu vc th b b qua. Ni cch khc,
cc nh pht trin Vit Nam rt ch trng cc d n phn khc cao cp
u
nhiu so vi d n phn khc cp thp. Ngoi ra,
hu qu ca vic mt cn bng cung cu l tnh trng chm ti
ca nhiu
d n, thiu kt ni h tng
u b b hoang gy ra s lng ph
uy
t
u
c
c.
Thc
trn
bc l qua s liu ca n u
c tin hnh bi
c cng ty nghin cu v t vn chuyn nghip nh Jones Lang LaSalle,
CBRE, Savills, Colliers, Knight Frank.
, bo co nghin cu th t
ng

c thc hin bi Jones Lang LaSalle trong qu 3

2013 cho thy
c s

t
trong vng su n m qua.
Trong n m 2008,
y ti TP.HCM

so vi ton
th
ng v
khng

i.

www.VPBS.com.vn

Page | 21


trong nhng n m gn
cao th
ng ny.
nghin cu

cng ca sn phm thuc ph

P.

Bnh dn

trong Q3/2013

60

40

45

30

30

20

15

10

0
2008

2009

2010

2011

2012

2013

c thc trng nhu cu

y
ng giao d ch thnh
l kh nhiu.

Bnh dn

Q3/2013

0
2008
2009
2010
2011
2012
n vi: nghn m2. gu n ones ang a alle,

2013
20

uy

y
s thiu thng tin v s minh bch dn
n mt th tr ng
v
" u t theo phong tro".

Vit Nam khi m

th tr thnh nh u t
m khng
cn c kin thc v th tr ng
u
, v hu qu ca n l mt
th tr ng thiu tnh chuyn nghip. Trong qu kh c nhng th
m m s
l ng cc cng ty
t ng ln chng mt, tuy nhin, hu ht trong s l
y mi thnh lp hoc
hnh thnh ring t mt cng ty m c

c ho
ng khng lin quan

dt may, du kh v nng
nghip. Bn c
, hiu doanh nghip Vit Nam vi ngun lc hn ch vn
u t vo cc d n khc nhau, dn n
c khng chuyn nghip
v khng ph h p.
C th ni, tnh trng m
i cung cu th tr ng hin nay ch
yu do

u
chin l c kinh doanh
mt phn do

chnh sch. gii quyt v

ny, Ngh quyt 02 ca Chnh ph
i v
m l nhng gii php h tr
nh
n
thu h
s quan tm
u
i mua nh. Tc ng ca cc bin
php h tr ny s
c chng ti phn tch trong cc phn tip theo; tuy
nhin, u
y
y s

u
t v
i quy

y ca Chnh ph.
G

Gi ,

qu
ng

u
100

, y

(VCCI),

u
u
2013, th

20
.

.
u

cao

y
25
u

Th nht, nguyn nhn ca thc trng ny b t ngun t vic ut cho

vay cao
c p dng t n m 2008 n u n m 2013 (khong 20% trong
2008, 18
2011, 15% vo n m 2012, v 13% trong qu 1

www.VPBS.com.vn

Page | 22

2013). Tron
khu vc, v d

uy
nhun ca cc cng ty

,
-

u cho vay trung bnh ca

c trong
-lay-xi-a ch khong 5% mi n m. y

chi ph ti chnh v
l i

ut cho vay th

ng

- y-x -

-ga-po (%)

25
Ma-lay-xi-a
Malaysia

Vit Nam
Vietnam

Xinh-ga-po
Singapore

20

15

10

0
1/07

1/08

1/09

1/10

1/11

1/12

1/13

gu n Bloomberg, IMF
Ghi ch: Mc li sut cho vay trn l trung bnh cc mc li sut cui k ca cc khon vay vn
lu ng thi han ngn (di 12 thng) ca bn ngn hang th ng mai quc doanh ln.

Th hai, thu s dng t theo Ngh

nh 69/2009/N-CP ngy 13 thng 8 n m
2009
c p dng.
, m
u
y
x
theo gi th tr ng
ch khng phi m
c cng b
. u
y
ng m

t theo chiu

.
Th ba, qu trnh cp php cho cc d n qu lu, th ng phi mt

n m, lm pht sinh nhiu

,
n khin cho
y
.

u
y
uy v
. " u
y
uy "
qu
"

",
y

gi

ti u .

u
u

,
u

ba

u
y

minh ha cho
t ng gi theo hiu ng ny, chng
x
x
i hnh thc bi ton kinh t. Bi ton ny c nhiu bi

c tp,
n, ta c th
u :
s c 10.000 nh u c trong th
tr ng vi 10.000
.
u

+1, sau s dng s ti

y u
n nh th

+1
u i hy vng bn v
+2.
y, u nh
i khc
mun bn nh,

X+1.
,

hai,
i th
i th ba, to ra "hiu ng dy
chuyn" v y
tr

ng i mua u tin. Nu

tr
u
u u
u thc, gi c s khng
c quyt nh bi " tin" v "c

www.VPBS.com.vn

Page | 23

 "

suy

on.

+1, nh

Chnh sch Nh n

y,

u
tr
c li. Ng

-1 tr n , v nhng ng

bn nh c

ph h p v i tnh hnh thc t

sch ny gip

u
uy

. uy
,
qu ,
u

quy 11



,

u

u

x y

y
.

v khun
. Cc chnh

Bn c

thun l

, th
ng b

u
nhng thiu st trong vic
qun l h thng php lu .

u
y t
u kin

u ,
ch ngm, trn thu, v
t s

dng ki
c ti

n
ph i mt v

u
.
,

hng trong h
thng php lu

quy

i dn khi mua .
c , Ngh
nh 71 ngoi mt tch cc

u u n khng thun
l

ng
y
,
n ch dng tin vo th
ng ,

nhn r

, n t
u
cp v ngoi h . y l

n i vi .

. Ngoi ra, Ngh

nh 69 lm tiu hao
ng l
u

o
quy

gi n
b
uy sang cho cc doanh nghi
,
n
nhiu v

n. H qu ca n l nhiu
u
cc doanh nghip

i m
u
tn tht nghim trng.
Ngy 23
6
2010, Ngh
71/2010/ -CP ca Chnh ph quy
nh chi ti
ng dn thi hnh Lut Nh
. Ngh
nh m
y
u lc t ngy 8 thng 8, cho php cc ch u
n nh
c
php
c t
20

ong mt d n ,
uy ng ti
chc sau khi hon tt gii phng mt
bng. u
y

u
c th

quy nh hi
. P sn
phm cn li ch
c tung ra th

x y
x
,

y
i giao d
qu
. Tuy nhin, ngh
nh m
y
u
uy
ng gp vn cho

x yx
,
u
u
ch bn sn phm nh
20

.
c t cho
thy nhiu
u
tin vo d n nh i v
t c th
c
chuy

i nhun nht nh, v nhiu nh pht trin

dng l h
tch nh

n phm ca mnh bng

www.VPBS.com.vn

Page | 24

cch k h
h

ng gp vn v
u .
nh m
y
u , uc cc nh pht trin phi hon thnh d n nh .
69,

2009

2010, quy
quy

,
y
69

quy

. u

20
30 .

u
u

qu

quy

10

x
y

, quy

.
y quy

Bn c
,
t thc t l chnh quyn a ph ng vn ch a to nhiu u
kin thun l i cho cc doanh nghip
, kt qu

xy dng b
tr hon, dn n
v
u
.
Theo chng ti, cc chnh sch khng ph h p v
u ca chnh
quyn

y
u kh kh n cho cc doanh nghip

d n.
S suy

u t

v ot

tr

trn
uy

nh u

u . y

uy

qu .
u
u

qu cao v

gi

.
, c nh u

bn hng. qu,

ng

.

Mt nghin cu ca Cushman Wakefield

c cng b trong thng 9 n m 2013
cho thy

u
vo n
2008

th tr ng
vi cc d n
u

b nh
h ng .

nghn m2

un cung ng A
o thu A

Vit Nam
un cung ng B
o thu B

un cung ng C
o thu C

16

u
ng/m2

12

45

30

15

0
2007

2008

2009

2010

TP.HCM

www.VPBS.com.vn

60

2011

2012

2007

2008

2009

2010

2011

2012

i
gu n: Cushman and Wakefield, 09/2013

Page | 25

NHNG NHN T T C NG CH NH N TH TR
G i
oi cu tr
0 nghin t ng
la gii php tt gii quyt
l ng hng t n kho hin c
cng nh thu hp khong
cch gia cung v cu ca
thi trng bt ng sn hin
nay. Tuy nhin, tin gii
ngn chm ca gi tn dng
u i ny dn n kt
qu khng nh mong i.

tr

NG

Ngh quyt s 01 v 02, ban hnh ngy 7 t

1
2013, thi mt lung
gi mi vo th
ng Vit Nam.
c ngh quyt
y, khi phc
th
ng

nn kinh t, Chnh ph thng qua vic trin khai

gi h tr 30 nghn t ng (1,42 t USD),

i mc li su u
i 6% m
m v ch
cho nh

ng mua nh
chn lc. Trong
,
ng 20
t
y s
c u
u
p thp
vay mua nh. Nh

thu nhp thp

l
nh x hi hoc nh

i c gi bn
i 15 triu ng/m2 v din
tch sn
i 70 m2.
y, c

650-700 USD/m2 trong khi

u
p mc
2

1.100 USD/m . Bn c
, c ch u
d n l

ng ph h p
vay tin t
u tr
y. Theo k hoch,
h tr 30 nghn t ng
gip quy

ng vi vic

, phn khc vn c nhu cu cao

u
u
li p.
y
c coi l mt gii php tt trong vic gim
ng hng tn kho
thu hp khong cch gia cung v cu ca th
ng hin nay.
Qu thc

ng ca nhng n lc
t Chnh ph cho phn khc
nh

n th
ng
2013

c thay
i, biu hin thng qua vic
u doanh nghip
uy

d n cho phn khc

y. Theo cng ty Colliers, trong qu 4
2013
d
n

u
u th
ng thng qua vic

bn d n ti TP.HCM, ch yu nm khu vc ngoi thnh,

sau khi
c

u cao.
Tuy nhin, ti
gii ngn chm ca gi tn dng h tr ny
kt
qu khng
c
i.
n th
m hin ti, theo cc s liu
c cng b th sau gn m
, cc ngn hng mi ch gii ngn

4% ca gi
30 nghn t ng. Con s ny phn nh nhng hiu
qu hn ch ca gi cu tr
y trong vic
y th
ng . Nguyn
nhn
x
nh l do th tc cho vay
phc tp, c bit l cc th tc
php l khin p
i c nhu cu vay thy kh tip cn
u
v
u i
y. V th, vic cc c qu
ch
, ngn hng
i dn
c

u
x
nh u kin ca khon vay
c
xem l yu

ng dng tin hin ti.

Khng th ph nhn v

gi tn dng
y

, tuy nhin, gii php ny thc s c hiu qu, t

ng lc v
nim tin mi cho th
ng pht trin th
mt s u chnh

i tnh hnh thc t v loi b nhng thiu st.

gia
hn cho vay 20
hoc loi b cc th tc cng chng
m r to
u kin thun l i
mua v chuyn giao .

www.VPBS.com.vn

Page | 26

VAMC v
Vic thnh lp VAMC nhm
mc ch x l cac khon n
xu ca cc t chc tn dng.
Mt khi n xu c x l,
dng vn tn dng s c
kh i thng v nim tin vao
thi trng bt ng sn s
c phc h i.

Trong mt n lc khc nhm h tr th

ng l vic thnh lp Cng ty
Qun l Ti sn Vit Nam (VAMC) gii quyt
n xu,
khong 70%
c th chp bng . VAMC
c thnh lp bi Ngn hng
c Vit Nam (NHNN) vo thng 7
2013, vi
u
500
ng.
y to nn tn hiu tch cc v ci thin

phc hi ca th
ng .
uy
xu

53,

19
20,
xu cho VAMC;

xu

xu:

(1) Pht hnh tri phiu c bit mua n xu theo gi tr s sch sau khi
khu tr s tin d phng

dng cho khon n xu

.
Tri phiu c bit s c k hn t
u
0 .
t chc tn dng bn n xu cho VAMC

ng t nht 20% mnh gi tri phiu, lm gim tr l i nhun

ca ngn hng. Cc ngn hng c th s dng tri phiu c bi
i
s

n t NHNN, mc ti cp v
t qu
70% so vi mnh gi tri phiu c bit. VAMC s chuy
u

xu
u c bi
(

xu u
x
).
Mt tin tt cho cc ngn hn

i
y 4 thng 12 v a qua
Th ng quy
u 2
u i vi cc kho
y m bo
bng tri phiu c bit. Li sut ti cp vn th
m hin ti l 7 ,
y cc

y m bo bng tri phiu c bit

u
5 .
u t ra l liu cc ngn hng c s dng ngu
gi
r
y cho vay hay s
l
u

y
ng tri phiu
chnh ph
ng l i su
(
u P P k h
m
l 7% v k hn by
8,9%).
(2) Thc hin mua n xu theo gi th
ng. Cc khon n xu
c mua theo
gi th
ng phi

u kin: phi
nh gi c kh
u y , ti s
m bo c kh
i, v khch hng
vay phi c trin vng phc hi kh
n ho

n
kh thi.
Theo c

ra

trong khi
khc.
N

VAMC,


,
xu

u

xu

xu
y

.
.

ngn hng

, gn hng
qu
ngn hng

y
.

2013, VAMC mua 38,9 nghn t

n xu theo gi tr s sch,
i 32,4 nghn t
gi tr tri phiu c bit. Nh
, dng chy tn

c
,

ng tn dng
2013 12,58%
c tiu. Theo chng ti, khi
khon n xu
x
, nim tin
th
ng s
c

dng

www.VPBS.com.vn

Page | 27

N
Chnh sch php lut mi
ban hanh s h tr cung va
cu cho thi trng bt ng
sn trong nm 2014.

p ut

ban hnh

im thu i vi mt s d an nha th ng mai

u

y 30
,

u
50
u
cho

u
6
2014.
u
u

15 u / 2 (

70 2.

2014.

y1
4
2014

u

y1
7
2013

10% u
)

Chnh sch cho ch u t ban t nn sau khi hon thnh c s ha tng

lin t ch s 20 gia B Xy dng v B
p c hiu lc t ngy 5
1
2014 s cho php ch u
n ti
u
khng cn
phi bn nh m c th
t n
i dn t xy nh , sau khi hon
ch
h tng xy dng.
, kt h p vi vi
ng kiu hi vo
Vit Nam
6%
, 10,6 t USD, d kin s l ngun
vn di do
th
ng nh

trong
n.
tho

ghi inh v vic ni l ng iu kin s hu ca nha u t nc ngoai

B
p ca Vit Nam v a ch tr cuc hp x
x
d tho s
i, b
sung
19/2008/QH12 ngy 3 thng 6
2008 ca Quc hi tp
trung vo cc

khuyn khch
c ngoi s hu ti Vit
Nam. Theo B Xy dng,
d tho, ngoi n

ng c quyn
mua nh ti Vit Nam theo
19/2008/QH12, vn c nhiu
c ngoi
c nhu cu nh Vit Nam,
nh
i
lm vic
c ngoi v

i din ti Vit Nam,

c ngoi lm vic ti Vit Nam
y m
,
c ngoi
lm vic
cng ty Vit Nam
chc v qun l,
c
ngoi n Vi
hc tp, nghin cu, hoc
ging y
t
chc gio dc

i Vi
u u
u
th
ng ny.

chuyn
u

u u
. Tuy nhin, n

u
u

.
y,
u
u
y
cc qu

, u

,
u ,
u ,

quy
, u

uy

. Tuy
nhin,
u
u

xu

,
u

.
Theo chng ti,

u

quy
.

ti cho

www.VPBS.com.vn

u
y
,
.

u quy

uy

,
2014.

Page | 28

ngoi

T ch
ngoi

Cho thu li
Loi ti sn
S

Lu

xut s

Lut hin hnh

(Ngh quyt 19, hiu lc t
2009

2013)
C PHP vi nhng hn ch
:

u
c tip ti Vit Nam;

i gi chc danh qun l trong doanh

nghip

i c k
c bit cn thit ti Vit
Nam;

i kt hn vi cng dn Vit Nam

CH nhng doanh nghip c v
u
c
ng ti Vit Nam khng c
ch
, c nhu cu v nh
cho nh
c ti doanh
nghi
.
H NG C PH P
Ch

i
Lu
(hiu lc t

Ch m

Th i hn cho
thu
t

50

Ho t

xut s
2014

C PHP cho tt c qu u
c ngoi,
,
i din ca
doanh nghi
c ngoi ti Vit Nam.
C PH P
v ti sn khc g n lin v

mua

i vi c nhn:

ng h p 1: Khng gii hn

ng h p 2: Gii hn mt ho
i vi t chc:
Ty thuc vo s

ng h
1: 50
i kh
50
a;

ng h
2: 70
n.
gu n C
,

duy nht

i
c chp thun)

C PHP i vi tt c
c ngoi c
th thc vi th i hn t ba thng tr ln

ng
c php
mua

S gia tng ang k ca cac

th ng v &A trong lnh vc
bt ng sn s ong gop vao
s bng n ca thi trng
thng qua vic thu ht mt
l ng ln ngu n vn.

s p

xu
ng ca
tc chng kin thm nhiu
tt c cc phn khc.

i 500 m2)

c ngoi.
n thm

t ng h p

p
c, trong

2013 th

ng Vit Nam tip

(M&A) din ra trn

:
Lotte Hotels & Resorts mua c phn ca Khch sn Legend (Qun 1,
TP.HCM) t qu
Opportunity Fund VinaCapital.

y
Pu
(
)
u
u

i An v Life Resort Quy Nhn.

Maple Tree mua
ng Centre Point (gn Qun Ph Nhun).

mua li 66,7% c phn trong Khch sn Sheraton Nha Trang Hotel

& Spa ti Nha Trang (tnh Khnh Ha) t VinaCapital.

u hnh kh ,
:
CT Group u sn golf ca GE Engineering & Construction (Hn Quc)
gn Huyn Nh B.
Futaland v CTCP c Khi chuy
ng d n New Pearl Residences trn
ng Nam K Kh
(Qun 1, TP.HCM) cho Cng ty Vn Th nh Pht.
Cng ty a c Ha Bnh bn l 30 t ng d
u

m
ng Ha Bnh Tower (Qun 7, TP.HCM).
Indochina Capital mua li d n xy dng 114
t th ti Qun 9,
TP.HCM.
CTCP u
y dng Bnh Chnh bn D n c

u
t Lan
(Qun Bnh Tn, TP.HCM) cho Cng ty B ng sn Danh Khi Chu.

www.VPBS.com.vn

Page | 29

 CTCP D ch v v Xy d
a t Xanh mua li d n quy m 2.000
, rng 3,6 ha vi tng v
u
1.200 ng ca CTCP D ch v
tng h p Si Gn.
u
2013, ng hng khng Asiana Airlines (Hn Qu ) mua li
50% khu phc h
ng - trung t

i - khch sn Kumho
Asiana Plaza t Kumho E&C vi gi 93,9 triu USD.
Cui 2013, T
n CJ (Hn Qu )
y

tin hnh
mua li cao
ng Gemadept Tower (Qun 1, TP HCM).

M&A ni b
qu ,
ng th khng nh
n
vi

n Vingroup bn Vincom Centre A cho CTCP T

n Pht
trin H tng v B
ng sn Vit Nam (VIPD) vi gi 9.823 t
(

470 triu USD), u 4,3

u , v
y
c xem l
th
M&A

. D n
, trung tm
u 1 TP.HCM
10
2012,
su

chn
, trong

dnh cho bi xe, cng

ba

u
u
u

, v
m

5
9.
u
P

u
l VTP Group Holdings (

P
),

u 12,8
.

n phng VTP, Qu 1,
n
u
y
k

P
u
.

u qu
y
c nh u
uy

ngo

www.VPBS.com.vn

u
uy

. M&A
x
l ng

u
u,

n.

u
c qu u

qu

uy

mong u

chnh; tuy nhin, trn

u
M&A,

u
qu .
i d n thu ht
c s quan tm ca
u ,
cc d n to ngun thu nhp n
nh v cc

c giy t
.
, cc d n to
thu nhp
nh li khng

ln trong tn kho v cng
khng phi l sn phm m
u
un bn nht. Cc d
t trng th
ng thiu giy t php l,

u quan ngi
u
c
ngoi. Bn c
,
m yu khc trong vic thu ht M&A ca cc ch
u
Vit Nam chnh l
qu

.
d

i mua s
cao,
u m c
u
c ngoi vn khng
ng lm v v th lm gim s ch ca h n d n. vic uy ng
vn thng qua ho
ng M&A din ra hiu qu,

u
Vit Nam

trnh nh
m
yu
y.

Page | 30

Qu t

u tn
u

(REIT) c ngun gc t M v

Canada

u
tp th trong .
ca Canada, REIT
qu
y qu m cho php
u

qu
c bao

. Ni
khc, REIT l m

n u
nhm m
ch cung cp ngun

u
thng qua vic s hu v qu
mt danh
c ngun thu nhp
nh.

S ra i ca VN-REIT s tao
ra mt knh hu ng vn
mi. Tu nhin, c quyn
u i v thu, yu t hp
dn chnh ca REIT, vn
cha t n tai trong khun kh
php l Vit Nam.

mua
cch
u
mc

58/2012/ -CP
y 15
8
2012.

228/2012/TT-BTC
i chnh ban hnh
y 01
7
2013

qu REIT. Theo
228 quy
u

c php mua t
49% v
u l ca REIT

. ng th i,
u
c ngoi c th s hu nhiu l trn vi
u kin l
cp trong u l ca REIT. Trong
ng h p
y, qu
phi
m s giao d ch chng khon
quy nh ca php lut v
c
u chnh bi
quy nh trong Lut v hn ch quyn s hu i vi
u
c ngoi.
u

xu

- E

qu u

u
d n

VN- REIT (qu )

u /

u t

u
P

qu

quy qu

Ngn hng
gim st

P
C
qu
qu

ty

u
u

y qu

qu

uy

s
t Cng t qun l qu thc hin tt c giao dich lin quan n REIT.

www.VPBS.com.vn

gu n

Page | 31

Cu trc xu

-REIT (

y u

y qu
qu

quy qu

/ c

Ngn hng
gim st

u
N

Cng ty
VN-REIT

u t

P
l b

y qu
ng sn
qu

uy

B t
s

gu n: VPBS
t: VN-REIT thc hin tt c cc giao dich. Ngn hng gim st c chn bi Cng ty qun l qu va c
nha u t qu n tai ai hi c ng. Cng t qun l qu c chn bi cac ai din ca qu

c ch s ra i ca VN-REIT l g? xu

qu u

u
u
.
y

u
x y
knh tn

u
, qu

.
u chuyn gia

thu ht
u

u
nh
u
,

qu u

uy

y ,

qu

uy
u

www.VPBS.com.vn

cho

ng ha cc
,
u ,

y qu
uy

.
u

qu

u .
, E

n v u

y a ngn hng.

Page | 32

 VN-REIT, S-REIT and HK-REIT

VN-REIT
u u
u

Ph

Cu trc php l
Qun l ti sn
y
T

Phn phi c tc
Chnh sch thu
Cc ho ng pht
trin d

E
T l n by
u u

HK-REIT

qu u

Ni b / Thu ngoi

Ti thiu 65% NAV ca

REIT ph
u
vo "b ng s

hon thnh
Ti thiu 90% thu nh
u u
c min thu
T

S-REIT
u u
u
Thu ngoi

t nht 90% NAV ca

REIT ph
u
vo "b ng s

hon thnh"
90%
Thu
u

10
c php

c php

0,45
Khng hn ch

N/A

Ti thiu 70% NAV ca

REIT ph
c u
"b ng s
hon
thnh".

90%
u

i vi ti s
i REITs
0,6
B ng sn HK
gu n
t ng h p

chng t ,
cn qu

REIT tr

REIT

Nam (VN-REIT). Cc m h
E

qu c
u

Vina
,
,

qu
y u
u
n
.
,

c
uy

.
, yu

thnh c

s
u. i
cch kh , u u yu

REIT

. Tuy nhi ,

y yu y

trong khu

p l
- E ; u
y

hnh thnh.

TRIN V NG NGANH
Th
ng
2013 khp li
u
. u

xung vn
tip tc chi phi th
ng,
u bi
ng
vic cc doanh nghip
phi

chuy
ng d n. Tuy nhin,
c bi cnh ngy mt
kh quan ca cc ch s kinh t v nhng bin php ci cch

ngn hng ca Chnh ph, chng ti tin rng th

ng Vit Nam ang b t
u phc hi. Chng ti
ngnh c trin vng di hn rt tt v
x
ng nh
c s quan tm nhiu t
cc
u
. Tuy nhin,
tin trnh phc hi l mt cu chuyn di c th
ng
2014

u ca cu chuy
.
T

tr

t s

n kinh t
n ly li s
nh
ng,

u
ng
ln th
ng . Nhng n lc ca Chnh ph trong th i gian qua d
n

ng tch cc
lm pht tip tc mc thp v li sut . y
l d
n rng th
ng s b
u phc hi t qu 3
2014.
, nn kinh t s

u
u
trc ti

gin tip t
c ngoi.

www.VPBS.com.vn

Page | 33

 tin v

,
u u

u .

qu ,
y

n kh ,


,

P
P

Business Monitor International (BMI)

2014 7,2

3.789
.

u
.

P danh

2010
, ng (2) 1.980.914
,
(2)
103,6

P (2)
6,8
qu
u
,
1.179

2011
2.536.631
122,8
6

2012
2.950.684
141,4
5

2013f
3.339.417
159,8
6,3

2014f
3.788.926
184,2
7,2

2015f
4.274.013
210,2
7,2

2016f
4.802.601
238,9
7

2017f
5.389.075
269,5
6,9

1.383

1.575

1.762

2.012

2.274

2.561

2.863

87,8

88,8

89,7

90,7

91,6

92,4

93,3

94,1

14,1

10,9

12

14

13

12

11

4,3

4,5

4,8

4,7

4,6

4,5

4,4

P
USD (2)
, u (3)

xut cng nghip (1,4)
t nghip trn dn
s
ng (4)
gia nm

gu n 2

gn hang phat trin Chu

Lu e
c tnh f
, T ng cc thng k
World Bank/

d bao. gu n: BMI
T ng cc thng k.

Bn c
,

nn kinh t ph thuc
u vo qu trnh ti
u h thng ngn hng, mt trong nh
u kin c

th
ng . Ngoi ra, th
ng Vit Nam
c h
tr nhiu t s suy ca li sut cho vay.
n nay, qu trnh
u
h th
n ra

i chm, lm

n cc d
n , c bit l khu vc pha Nam v phn ln cc doanh nghip
pha Nam s dng vn vay t

i.
,

ng ty qun l ti sn
mua v gii quyt cc khon n xu,
c bit l

c , s
ng ln th
ng trong
2014.

xuy

Huy

u
v

( PP)

,
lm
yu qu

quy
g lai

u u
.

y.

tr

Chng ti tin rng vn

u
truyn thng

ri ro thp. Mt
khc, chng ti nhn thy rng sau
a th
ng chng
khon th
u
ng
xu
ng
. Hin nay, mc
d th
ng
trng thi
, chng ti vn nhn thy
tin
vo th
ng ny l khng nh. V vy, cc lo ngi v s mt
gi ca

hoc bt k cc yu t no gy bt
i dn
ng ni t, trong khi knh u
chng khon
ng
u ri ro
th

v
u
.
Ngoi ra, vic k kt TPP
c k vng s gia
dn

u u v

www.VPBS.com.vn

dng vn FDI vo Vit Nam, t

v cc nh my.

Page | 34

tr

t tr

khi cc quy

tr

u qu

Chng ti
thy rng gi Vit Nam
mc h p l

i cao so vi thu nhp bnh qun ca Vit Nam.

uy
u

u . Theo kho st ca chng ti, t l
i mua mc

u
c khong 60%. u ny

phn ln
mua
yu

bi
ng gi . Nh
i c nhu cu thc
s
kh
u nh
t. V vy, chng ti hy vng cc
quy nh php l s
th tr ng minh bch v cung v cu. S cn
bng cung cu s
u
u ,
th
ng pht trin

bn vng.

21%

uy
ngy cng
u,
. Ch

qu 3
2013
qu 1.

30
ng

. Thm vo

,
,
u
u
,
x
x

y u u
u

qu

Qu

tr

tr

t ng tr ng d
c th

y

.
u
u

y ,
2013

33,47 ,
1,02

2012.
y

38% v 40% vo
2015
2020.

50%
40%
30%
20%
10%

18%

23%

28%

32%

33%

2012

2013

38%

40%

2015f

2020f

8%
0%
1955

1976

2003

2010

gu n:

dng, VPBS t ng h p

u u
.
m 2030,
H TP.HCM s

100
u 120
u
i. BMI

92
u
2015,

33
u
trong
20-39 u ,
35,8 . y
nh
u
u u

. u
i
ch trung bnh
15 m2 th
ch nh

495 u m2

u u

;
y

ch nh
2013 (79 u m2).

www.VPBS.com.vn

Page | 35

u ,

n m 1990 n n m 2020 (

1990

1995

2000

2005

2010

2012e

2015f

2020f

Tng

67.102

74.008

78.758

83.161

87.848

89.730

92.443

96.355

0-4 u

9.340

9.212

7.002

6.776

7.186

7.186

7.026

6.529

5-9 u

8.685

9.193

9.124

6.921

6.703

6.885

7.143

6.982

10-14 u

7.504

8.604

9.142

9.038

6.844

6.539

6.668

7.104

15-19 u

7.127

7.408

8.535

9.064

8.963

8.161

6.806

6.628

20-24 u

6.492

7.003

7.305

8.420

8.954

9.115

8.892

6.745

25-29 ui

5.893

6.361

6.879

7.167

8.284

8.602

8.862

8.803

30-34 u

4.884

5.779

6.250

6.765

7.058

7.475

8.202

8.779

35-39 u

3.965

4.794

5.688

6.163

6.677

6.770

6.991

8.131

40-44 u

2.420

3.884

4.710

5.614

6.086

6.304

6.609

6.925

45-49 u

2.039

2.358

3.802

4.653

5.548

5.761

6.012

6.536

50-54 u

1.933

1.968

2.287

3.739

4.580

4.936

5.449

5.914

55-59 u

1.946

1.843

1.887

2.201

3.617

4.001

4.446

5.305

60-64 u

1.544

1.822

1.737

1.767

2.076

2.573

3.455

4.268

65-69 u

1.283

1.391

1.659

1.582

1.621

1.649

1.927

3.233

70-74 u

919

1.084

1.194

1.439

1.389

1.384

1.438

1.729

75+ u

1.127

1.305

1.559

1.852
2.264
2.388
2.516
2.743
f = BMI d bao. gu n: World Bank, UN, BMI

y
rt quan tr
cc doanh nghip

tr

c
nh tip t
y m
u

. Ngoi ra, phn

khc th
ng bn l s pht tri

a do m dn s cao v thu nhp

qu
u
i
y
.

Quy

,
2050,

u
th

ch

quy
qu

y
n
hng.

t
x y

2030

qu
,

c khu

.
chnh hon

y H .

u
qu

P.
,

quy

th
c
u xu
qu
u
c trung t

Chi v Tn Kin. Ngoi ra, Ch

qu

Thi ,

ng Si Gn,

uy u

y u

, u

www.VPBS.com.vn

quy

hnh

m, Nam Si Gn, Ty

ng tr

y, u P , u

Long Thnh - u
y v

nh - u
,

y
u

.
.

Page | 36

d kin

P.HCM

Ngu n: AmCham Vietnam

www.VPBS.com.vn

Page | 37

C C M C PHIU BT NG SAN
ANG NI M T
TNG QUAN
Thi trng bt ng sn Vit
Nam c tnh phn tn cao.
Hin c khong 60 doanh
nghip nim yt c hoat ng
kinh doanh bt ng sn
thun ty. Bn canh , vn
cn mt s l ng ng k
cc doanh nghip bt ng
sn, thm ch mt s "ai
gia", vn cha nim t.

.
c

60 doanh

u
y. Tuy nhi , u
thm c

x y
xy

y
tr

u. G

60 cng ty
ny 125

y 14 thng 3
2014,
10,6%

n. Bn c
, vn cn mt s
ng
ng k doanh nghip , thm ch mt s " i gia",
.

yt

DN t
ng n:
125
n
ng

60 DN t
ng n

DN
c:
1.179
n
ng

617 DN
c

gu n: Bloomberg

yu
cng ty,

qu kh

. C

v c chi ph

u
u

qu

v kinh doanh
. Tuy nhin, ro

u
, trong
y
y
u

u kh cao. u
y

yu

;
(2) qu
qu
u

qu
.

qu

u

u .

u
cc thng tin hay u
hai th
H TP.HCM,

nh v
th

. Do
vy, cc doanh nghip tp trung hot ng v pht trin d n
thnh ph ny vn th ng
c nh gi cao hn

ho ng cc
tnh v thnh ph khc. y

xu
ng nghin cu
ph bin.

www.VPBS.com.vn

tra

yu : (1)

y
khc nhau

gu n: Bloomberg

Page | 38

uy

cp

Sn
GD

qu

ni

y

qu

xu .
y,
qu

xu

u
yu

Doanh thu LN

ty ng

ty ng

2012

2013
ng

ty ng

7.904 1.571

Doanh thu
ty ng

% tng

% KH

ty ng

% tng

ROE

P/E

P/B

% KH

69.066

ITA

HSX

6.391

36

33

(15) -142%

n/m

45

37%

43%

IJC

HSX

3.921

612

184

615

0%

71%

162

-12%

76%

OGC

HSX

3.750

1.389

83

2.581

86%

86%

106

27%

KBC

HSX

3.709

281

281% 110%

69

DIG

HSX

2.460

769

714

-7% 115%

NLG

HSX

1.815

462

25

757

64%

97%

SJS

HSX

2.456

51

(303)

633 1148%

BC I

HSX

1.836

199

173

350

SC R

HNX

1.426

587

89

HDG

HSX

1.342

930

23

NTL

HSX

1.055

695

71

454

-35%

QC G HSX

1.106

224

955

24

331%

ROA

HSX

9,7x

4,88x

0,4%

0,7% 121,9x

0,78x

3,4%

5,4%

24,3x

1,30x

70%

0,9%

3,2%

35,5x

1,15x

NM

102%

0,6%

1,7%

53,8x

0,94x

45

88%

52%

0,9%

1,9%

54,1x

1,04x

18

-26%

17%

0,6%

1,4%

93,7x

1,39x

56%

71

NM

101%

1,3%

4,5%

34,8x

1,55x

75%

76%

96

-45%

107%

2,7%

5,4%

19,2x

1,05x

1.093

86%

77%

-91%

7%

0,1%

0,4% 179,2x

0,63x

1.232

32% 103%

98

321%

163%

4,7% 14,2%

13,7x

1,86x

82%

92

30%

135%

6,0% 10,5%

11,5x

1,29x

326%

82%

-15%

18%

0,1%

0,3% 167,3x

0,48x

1.073

133% 151% 6.780

ng

VIC

(436)

18.378

LN

90% 10,9% 47,9%

NBB

HSX

922

426

172

204

-52%

34%

25

-85%

27%

0,8%

1,9%

36,8x

0,69x

TDH

HSX

699

200

33

409

105%

60%

29

-11%

53%

NA

NA

23,9x

0,51x

KDH

HSX

695

112 2901%

35%

(151)

NM

n/m

NM

NM

NA

0,81x

ITC

HSX

611

140

216

54%

84%

(291)

NM

n/m

NA

NA

NA

0,42x

LHG

HSX

313

259

53

241

-7%

65%

24

-54%

31%

1,5%

3,8%

12,8x

0,49x

1.621

353

33

70%

82%

45

-11%

62%

0,9%

3,2%

35,2x

0,99x

trung

(56)

624

gu n

loomberg, bao cao tai chnh ca cng t .

liu tai nga

20

Hin nay trn th

ng nim yt, Tp on Vingroup (VIC) l doanh nghip
vn ha th
ng ln nht trong nhm
v
doanh thu v l i
nhun cao nht trong
2012 2013. Theo s liu
ti chnh
kim ton
2013, tm trong tng s 18 doanh nghip kho st

mc
ng l i nhun rng
.

www.VPBS.com.vn

Page | 39

ngnh

(% thay )

150

VN-Index

HNX-Index

100

50

-50

-100
01/07

01/08

01/09

01/10

01/11

01/12

01/13

01/14

gu n: Bloomberg. u Ch s ngnh c xy dng t gi c phiu ca cc cng ty trong

bng so snh trc o, vi t trng bng nhau cho mi cng ty trong danh sch.

y 14

x

T QUA

2014,

u
30,8

18,3
24,5%.

cao
u

INH DOANH

Trong ni dung ny, chn

x
c gii thiu mt vi

u
u
u
N
B c,
c nhm

m Tp on Vingroup (VIC), CTCP Pht trin H

tng K thut (IJC), T
P u
P t trin Xy dng (DIG), v nhm cc

n ha trung bnh bao gm CTCP Pht tri

T Lim
(
),
P u
y ng Bnh Chnh (BCI), CTCP Pht trin Nh Th c
(TDH).
u

VN-Index.
Gi

2012

y,

VIC u

trn

u (% thay )

150%
VNIndex

TDH

VIC

NTL

BCI

IJC

DIG

120%
90%
60%
30%
0%
01/12 03/12 05/12 07/12

09/12 11/12 01/13 03/13 05/13 07/13

09/13 11/13 01/14 03/14

-30%
gu n

www.VPBS.com.vn

an giao dich

Page | 40

Gi

t s

DIG
P
s
p

V tr
D
kinh
doanh

BCI

- t nn: 10
triu / 2
u
: 13,5
triu / 2

u,

u t

u
y
Tin: 17.600 m2
- D
P c
( t nn):
306.500 m2
- D

Y ( t nn):
245.000 m2

www.VPBS.com.vn

TDH

- n: 12-19
triu / 2
u
: 14,5
triu / 2
u
u
TP.HCM

u
17 triu /

,
,

- D n Phong Ph
4 ( t nn):
260.000 m2
u
t
Lan 3: 12.621 m2

u 9,
TP.HCM

IJC

: 16-

u
ng
Th: 23.827 m2
u
P c Bnh:
7.650 m2
- D n Spring Town
( t n ) qun 9:
37.140 m2

u
: 20 30
triu / 2
/
:
50 - 55 triu /
u

VIC

ng v trung tm bn l
hng A
- Bit th / nh ph
cao cp
- Resorts, Bnh vin

NTL
- t nn: 30- 35 triu
/ 2
u
(
): 30 u
/ 2

- D n Becamex city
center: 61.000 m2
(IJC s hu 70%)
- D
u
J
Aroma khi C & D:
21.338 m2
- D n khu bit th
Sunflower: 73.000 m2
- D

i
Ph: 266.000 m2

, P.

Trung tm bn l :
-Vincom Center B Triu
A, B, C, H Ni
Vincom Center B TP.HCM
-Vincom Center Long Bin - H Ni
Cc d n b ng sn:
- D n Vinhomes Royal City, H
Ni: 1.192.123 m2
- D n Vinhomes Times City, H
Ni: 2.101.308 m2
- D n Vinhomes Riverside
(Vincom Village), H Ni:
1.148.039 m2
D n khu ngh
ng:
- Khu ngh
ng Vinpearl Nha
Trang: 56.548 m2
u u

i tr Vinpearl Land
Nha Trang: 48.767 m2
- Khch sn Vinpearl Luxury Nha
Trang: 15.740 m2
- Sn golf Vinpearl Nha Trang:
24.139 m2
- Khch s
uxu y
Nng: 58.260 m2
D n bnh vin:
-Bnh vin quc t Vinmec

Page | 41

- u th

70.000 m2
u th m

(
u
4.000 m2

:
):

D
chu n
b u
t

kin
trin
khai

DIG
- Khu ph
DIC Phoenix:
27.645 m2
- D n khu dn
P c
( t nn):
215.000 m2 (DIG:
37,8%)
- D n Gateway
( t nn): 22.933
m2
u th V
( t nn) tnh Hu Giang

www.VPBS.com.vn

BCI
P z
u
:
7.990 m2
- D n Corona city
( t n ) u
Bnh Chnh:
181.600 m2
- D
u
P
2 ( t
n ) - u
Chnh: 1.329.200
m2
- D n Tn To
( t nn):
3.200.000 m2
u
:
21.000 m2
- Khu cng nghip
L Minh Xun (m
rng): 1.090.000
m2
-

TDH
u
u:
10.502 m2
u
um
Wealth: 11.582 m2
(TDH: 49%)
u
P
nh
c: 14.680 m2 (TDH
s hu 70%)
u
P c
Long B: 17.231 m2
u
Tn - C Chi: 200.000
m2
- D

i
378 Minh Khai - H
Ni: 28.726 m2 (TDH s
hu 14%)

i
, u: 137.840
m2
-Resort La Sapinette
Hu: 50.000 m2

IJC
- D n khu bit th
Rosemary - Bn Ct,
tnh Bnh D ng:
500.000 m2

VIC
Cc d n b ng sn:
- D n Green City, TP.HCM:
1.980.135 m2
- D n Long Bin, H Ni:
802.971 m2
- D n
Khu ngh
ng d n:
- Khu Bit th
nh
, Nng: 49.081 m2
, Nng
-Resort Vinpearl Hi An, Qung
Nam: 31.782 m2
-Vinpearl Tuy An, Ph Yn
-Vinpearl Vn Phong, Khnh Ha
-Bit th The Beach, Nha Trang:
13.813 m2
-Bit th Vinpearl Hn Tre, Nha
Trang: 1.056.205 m2
-Vinpearl Hn Mt, Nha Trang:
60.739 m2
-Vinpearl Bi Di - Cam Ranh, Nha
Trang
-Vinpearl Cam Ranh, Nha Trang
L , Lt

Page | 42

NTL
u
mi Ty
c, H Ni:
840.000 m2 (NTL s
hu 50%)
u
mi Hoa

,
Bnh: 370.000 m2

Th
ng

n qu kinh doanh
hu ht cc

bt k quy m vn ha
2012. N
2013, th
ng c s phc hi nh d
php
Chnh ph v s phc hi nim tin

qu kt qu kinh doanh

chng ti kho st theo tiu ch l i nhun rng.

qu

2011
ng ca
bin
u
. u ny

u
c

2013, trong s su doanh nghi

c chng ti la ch
ba doanh nghip c mc l i nhun rng gim l BCI, TDH, v IJC; trong khi ba
doanh nghip cn li c mc
u
ng bao gm VIC, DIG, v NTL.
,
nh gi
m sng ca th
ng vi
ng
l i nhun t 330
2013. S t ng tr ng ny
ghi nhn ngun
thu t vic bn giao nh ti hai d n l Vinhomes Royal City
Vinhomes
Times City. ng th i, l i nhun
t ng ng k nh vo s t ng
tr ng cc hot ng kinh doanh khc nh mt bng bn l v v n phng
cho thu, khch sn v du l ch, cc d ch v ch m sc sc khe.
phi k n vic VIC ghi nhn mt khon thu ti chnh n
chuyn
quyn s hu
Vincom A ti Qun 1, TP.HCM trong n a u
n m 2013.
L

2012

ng

2013

VIC

DIG

BCI

NTL

TDH

IJC

6,756

7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000

1,571

1,000
0

24

173

71

2012

33

184

45

96

91

29

162

2013
gu n

t ng h p

ph
u
ny, cc doanh nghip
c
khu v

su s c,
, so snh cc cng ty ho
ng
cc khu vc khc nhau
chnh xc v h p l. Bn c
,
s khc bit phn khc sn phm d
n s khc bi t sut l i nhun

gy nhng hn ch
so snh ho ng
p.
, TDH, BCI, IJC,
DIG c hot ng u
ch
yu min Nam; c th, khu vc ho
ng chnh ca TDH v BCI l
TP.HCM cn DIG l tnh B R a Vng Tu v IJC l tnh Bnh D ng. Ring
VIC v NTL li c cc d n ln phn b ch yu H Ni v cc khu vc

www.VPBS.com.vn

Page | 43

 . V mt phn khc sn phm, doanh thu v l i nhun TDH v BCI

yu t kinh doanh c n h chung c , trong khi NTL, IJC v DIG li c l i th

v t nn; cn VIC th c ngu
u
yu t bit th v nh ph cng
nh v n phng cho thu v trung tm mua s m.
n b y ti chnh
T l n vay trn tng ti sn ca hu ht cc

c chng
ti quan st khng thay i nhiu trong n m 2013,
vic NTL v TDH
hi

n . Mc d li sut
2013 gim v vic tip
cn cc khon vay ngn hng tr

,
c bi cnh
giao d ch
, cc doanh nghip kh ngi ngn trong vic vay thm
u
cc d n. Bn cnh ,

c ch n v
vi xu
ng li sut th

uy

i.
Trong s cc doanh nghi
cp th VIC hi
c t l n cao nht.
uy
,
ng doa

n n ch yu
n t vay ngn hng n
a, VIC l m
ng h
c bit vi vi
y
y uy
c m
ng vn ln t th
ng quc t.
2013,
VIC
thnh cng 200 triu USD tri phiu quc t
uy ng
c khon tn dng quc t tr gi 150 triu USD. u
y

sao VIC lun uy

c ti
trin khai cc
,
y
nhn t
tch cc vo vi
th

u
doanh thu ca VIC. Tuy
t l n vay ca VIC hin l kh cao so v

,
u
y
y
u

y
ng tin mt ln v ngun
thu cao. Theo bo co ti chnh
qu 4
2013,

345 triu USD tin mt.

Chng ti cho rng vic tm kim mt ngun v
xu

40%

VIC

50%

2014.

DIG

BCI

39%

NTL

TDH

IJC

37%

30%

27%
22%

22%

20%
14%

12%

15%

14%

10%

0%

0%
2012

0%
2013
gu n

www.VPBS.com.vn

0%

t ng h p

Page | 44

HU N NGH U T
Tro

, chng t

c yu

y
u
y. Tuy nhin, theo

.
,

chnh
u . Ni cch khc, chng ti
u
qu

Ch

,
quy

khi

,

qu
ng ti,

u
, chng ti

y cc
2014
"
t
y"
.

uy
nh u t cn nh c n
nh u t vo mt c phiu .
:

yu

Phn khc sn phm: D

t ng v
xu h ng th tr ng, chng ti tin rng phn khc nh

phn khc nng nht trong n m 2014,

a chnh ph
lin quan n tn dng u
u
i mua
c thit k
h tr

y. T nhng nh
nh ny, chng ti c
tch c

p hin s hu sn phm c n h
chung c v t nn thuc phn khc nh gi r , ta lc ti nhng v tr tt
TP.HCM v H Ni
c cho bn vi mc gi h p l.
,

c qu

qu

u
v v n phng trung tm th ng
mi nh vo ngun thu nhp
nh, chng hn nh VIC.

:
xy dng c n h

u
th i gian, chng ti cho rng th
m ny nhng
u

bn s
u i th, c bit l khi th tr ng suy thoi
trong n m 2012

. i vi nhng d n
, ng
u
i mc chit khu cao

u kh n

Qu :
m khc
t quan trng cn ph x
x
doanh nghip
ng qu
u

y
c dnh
cho cc d n trong t

v
u
s dng mt phn nh
nh l i nhu
u
c t
vic bn hng t

u t

y
n.

mc

u so vi NAV: Mc d phn ln cc c phiu hin

u so vi NAV, chng ti nhn thy cc c phiu hp dn nht

u
mc chit khu ln nht.

nh: y
u
qu
trng

cc d n hin ti v lm
uy ng vn ca ch u .

yu
, c doa

CTCP u
y
(
), v
P u
P

www.VPBS.com.vn

qu

ng

),
(

P P
).

trnh tnh
n kh
v c
qu
,

Page | 45

Trong di h n,
i s pht tri
v quy hoch thnh ph,
d

ng v tr thu

h t
u

uy x
n ngm

s hu cc

T P.
,

un tin t trung tm thnh ph

ngo

ng gi tr cc d n ti Qun 2, Qun 9, Bnh Chnh,

Nh B, v m thm c hi cho cc ch d n,
CTCP N m By By
(NBB),
P u
y
(BCI), v
P u
Kinh
doanh Nh K
n (KDH).
Ti Bnh D ng, vic di d
u

ng

thc y

tnh min Nam ny, nh

K thut (IJC).

u
CTCP Pht trin H tng

Ti H Ni, theo quy hoch xy d

n
2030 v t
n
2050, chng ti uy
qu
tch cc di hn CTCP u t
Pht trin th v Khu Cng nghip Sng (SJS), CTCP Pht trin th
T Lim (NTL) v CTCP T
n
(HDG), hi
c qu t ln.

www.VPBS.com.vn

Page | 46

Khuyn co

c lp v pht hnh bi Cng ty TNHH Chng khon Ngn hng TMCP

Vit Nam Th
ng (VPBS). Bo co ny khng trc tip hoc ng
phn phi,
pht hnh hay s dng cho bt k c nhn hay t ch
y
ng tr hoc
tm tr ti b
,
, quc gia ho

c ch quyn no khc m vic

phn phi, pht hnh hay s d
quy nh ca php lut. Bo co ny khng
nhm pht hnh rng ri ra cng chng v ch mang tnh cht cung c
u

c php sao chp hoc phn phi li cho bt k bn th ba no khc.

Tt c nhng c nhn, t chc n m gi
y u phi tun th nh
u trn.

Barry David Weisblatt

c Khi Phn tch
barryw@vpbs.com.vn
L u Bch Hng
c P

n
honglb@vpbs.com.vn
V Thu Thy
Chuyn vin phn tch
thuyvt@vpbs.com.vn
Chu Ho Nhi
Tr l phn tch
nhich@vpbs.com.vn
Hi s H Ni
362 Ph Hu
Qu
,
i
T - +84 (0) 4 3974 3655
F - +84 (0) 4 3974 3656
Chi nhnh H Ch Minh
76 L Lai
Qun 1, Tp. H Ch Minh
T - +84 (0) 8 3823 8608
F - +84 (0) 8 3823 8609
C
Nng
112 Phan Chu Trinh,
Qun H
u,
ng
T - +84 (0) 511 356 5419
F - +84 (0) 511 356 5418

Mi qua
m v khuyn ngh v bt k hay ton b m chng khon hay t chc pht hnh

cp trong b
y u phn nh chnh xc kin c nhn ca nhng
chuyn gia phn tch tham gia vo qu trnh chun b v l
,
,
ng
ca nh
uy

,
khng lin quan trc tip hay gin ti
i vi
nh
qu
m hoc khuyn ngh

uy

co ny. Cc chuyn gia phn tch tham gia vo vic chun b v lp bo co khng c quyn
i din (thc t, ng hay cng khai) cho bt k t ch
cp trong
bn bo co.
Cc bo co nghin cu ch nhm m
u
p thng tin cho nh
u
v t chc ca VPBS. Bo co nghin cu ny khng phi l mt l i ku g , ngh , m i
cho mua hoc bn bt k m chng khon no.
Cc thng tin trong bo co nghin cu
c chun b t cc thng tin cng b cng khai, d
liu pht trin ni b v cc ngu
y, nh
c kim
ch
c lp bi VPBS v VPBS s
i din ho m b
i v

x ,
y ca nhng thng tin ny. Ton b nh
, qu
m v khuyn ngh
nu t
y
c thc hin t
y
h
y i m khng bo
. P

phi cp nht, s
i hoc b sung b

thng bo cho t chc, c nhn nh

c b
y
ng
h
, qu
m hay khuyn ngh
a ra c s
y i hoc tr nn khng

x
y
ng h p bo co b thu hi.
Cc din bin trong qu kh
m bo kt qu

,
i din hoc bo
m, cng khai hay ng , cho din bi

a bt k m chng
cp
trong bn bo co ny. Gi ca cc m ch
cp trong bn bo co v l i
nhun t cc m ch

ng v/hoc b
ng tri chiu bi
nhng yu t th
ng hay t
u
i th
c r rng v kh
u
l
u
ng m ch
,
m c nhng khon lm vo v
u
u.
a, cc ch
cp trong bn bo co c th khng c tnh
thanh khon cao, hoc gi c b bi
ng ln, hay c nhng ri ro c

c bit
g n vi cc m chng khon v vi
u
ng mi ni v/hoc th
c
ngoi khi

p cho tt c
u . P
ch u trch nhim v bt k thit hi no pht sinh t vic s dng hoc da vo cc thng tin
trong bn bo co ny.
Cc m chng khon trong bn bo co c th khng ph h p vi tt c
u ,
ni dung ca b
c
n cc nhu cu u
,
u
u kin ti
chnh ca bt k
u
th
.
u
da trn nhng khuyn
ngh u , u c, ti b
y thay th cho nh
c lp trong vic
quy
u

,
c khi thc hi
u
t k m chng
u
y,
u
vi nhng c v
u
a h
tho lun v
ng h p c th ca mnh.
VPBS v nh

,
,
c v nhn s ca VPBS trn ton th
gii, ty t ng th
m,c quyn cam kt mua hoc cam kt bn, mua hoc bn cc m
chng khon thuc s hu ca (nhng) t ch
cp trong bn bo co ny

;
c quyn tham gia vo bt k giao d
qu
n nhng m
ch
;
c quyn thu ph mi gii hoc nhng khon hoa h
;
c quyn
thit lp th
ng giao d ch cho cc cng c ti chnh ca (nhng) t ch
;
c quyn tr
n ho
y/
y i vi (nhng) t ch
;
hay ni cch khc l lun tn ti nh
xu
t tim n v l i ch trong bt k khuyn ngh
, qu

qu
c nu trong bn bo co ny.
Bt k vic sao chp hoc phn phi mt phn hoc ton b bo co nghin cu ny m
c s cho php c
P
u b cm.
Nu bo co nghin cu
y
c phn phi b

n t ,
-mail, th khng
th m bo r

c truyn thng ny s an ton hoc khng m c nhng l

thng tin c th b chn, b hng, b mt, b ph hy, n mu ,
y hay c cha
u .
, u bo co cung c
a ch trang web, hoc cha cc lin k n trang web
th ba, VPBS khng xem xt li v khng ch u trch nhim cho bt c ni dung no trong
nh
w
. a ch web v hoc cc lin kt ch
c cung c
thun tin cho
c, v ni dung ca cc trang web ca bn th
i
bt k hnh th
.
c c th ty chn truy c
a ch trang web hoc s dng
nhng lin k
u hon ton ri ro.

www.VPBS.com.vn

Page | 47