03 10 2011 15585 Metode Cjelovitog Upravljanja Objektima PDF

SVEUILITE U ZAGREBU
FAKULTET STROJARSTVA I BRODOGRADNJE
METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA

OBJEKTIMA
MAGISTARSKI RAD
ZLATKO VIDI
ZAGREB, 2011.
SVEUILITE U ZAGREBU
FAKULTET STROJARSTVA I BRODOGRADNJE
METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

MAGISTARSKI RAD
Mentor:
Prof.dr.sc. IVO ALA
ZLATKO VIDI
ZAGREB, 2011.
PODACI ZA BIBLIOGRAFSKU KARTICU
UDK:
69.051.1
Kljune rijei:
facility management,
facilities management,
asset management,
cjelovito upravljanje objektima
Znanstveno podruje:
TEHNIKE ZNANOSTI
Znanstveno polje:
Strojarstvo
Institucija u kojoj je rad izraen:
Sveuilite u Zagrebu
Fakultet strojarstva i brodogradnje
Prof.dr.sc. Ivo ala
Mentor rada:
Broj stranica:
Radnja:
Prilog A:
Prilog B:
Prilog C:
Ukupno:
Broj slika:
52
Broj tablica:
61
Broj koritenih bibliografskih jedinica:
25
100
11
30
130
271
Datum obrane:
Povjerenstvo:
Dr.sc. edomir Olui, red.prof. predsjednik povjerenstva

Dr.sc. Ivo ala, red.prof voditelj magistarskog rada
Mr.sc. Vatroslav Goji, Siemens d.d, Zagreb lan povjerenstva
Institucija u kojoj je rad pohranjen:
Sveuilite u Zagrebu
SADRAJ:
PREDGOVOR
SAETAK
SUMMARY
2/100
3/100
4/100
POPIS KRATICA
POPIS SLIKA
POPIS TABLICA
5/100
6/100
8/100
1. UVOD
1.1 Ukratko o Facility Management-u
1.2 Ukratko o Asset Management-u
1.3 Ukratko o odravanju objekta
1.4 Razlika izmeu Facility Management-a, Asset Management-a i
Odravanja
10/100
11/100
13/100
17/100
22/100
2. POJAM CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

(FACILITY MANAGEMENT) I MEUNARODNE STRUKOVNE
UDRUGE ZA RAZVITAK FM-a
24/100
2.1 Definicije pojma cjelovitog upravljanja objektima
2.2 Opseg Europske norme EN 15221
2.3 Meunarodne sutrukovne udruge za razvitak FM-a
3. OPE AKTIVNOSTI GOSPODARENJA OBJEKTIMA (FM)

3.1 Domena Facility Management-a
3.2 Uloga Facility Management-a u ivotnom ciklusu objekta
3.3 Upravljanje prostorom (Space Management)
3.4 SLA ugovor
3.5 Procjena ukupnih trokova objekta
4. MODELI ORGANIZACIJA FM-a SA PRIMJERIMA

4.1 Organizacijski modeli
4.1.1 Individualni model
4.1.2 Model vezan uz jednu lokaciju
4.1.3 Lokalna razina
4.1.4 Regionalna razina
4.1.5 Internacionalna razina
4.2 Zajedniko svim organizacijskim modelima FM-a
4.2.1 Razvoj odjela cjelovitog upravljanja objektima sukladno
razvoju matine organizacije
4.2.2 Piramidalno ustrojstvo organizacije
5. MODEL PROJEKTIRANJA OBJEKATA UZ POTIVANJE

ZAHTJEVA VEZANIH UZ DJELATNOST FM/AM-a
6. PRIJEDLOG POBOLJANJA VEZAN UZ USPOSTAVU
USLUGE FM-a
6.1 Funkcionalna baza podataka inventurnih brojeva
7. ZAKLJUAK
25/100
30/100
33/100
38/100
38/100
42/100
44/100
51/100
54/100
57/100
58/100
59/100
61/100
63/100
65/100
68/100
68/100
69/100
76/100
79/100
86/100
90/100
95/100
LITERATURA I IZVORI INFORMACIJA

OSTALA KONZULTIRANA LITERATURA I IZVORI INFORMACIJA
IVOTOPIS
BIOGRAPHY
PRILOG A (Primjer SLA ugovora)
PRILOG B (Normativna i zakonska regulativa u Republici Hrvatskoj)
PRILOG C (Primjeri organizacijskih modela iz prakse)
PREDGOVOR
U vrijeme dok sam radio kao projektant strojarskih instalacija za proistae otpadnih
voda u jednoj tvrtki u Sloveniji, imao sam sreu upoznati se sa razvojem objekata
takvog tipa. Od faze ideje, preko pojektiranja, izgradnje, probnog rada i edukacije
zaposlenika na ureaju. Tvrtka je projektirala, odabirala opremu, nadzirala gradnju, te
putala objekte u pogon. Samo putanje u pogon, odnosno probni rad traje u sluaju
ureaja za proiavanje otpadnih voda izmeu tri mjeseca do pola godine dok se
usklade sve ulazne i izlazne vrijednosti otpadnih voda tretiranih objektom.
U to vrijeme rodila mi se ideja da bi bilo zanimljivo ponuditi vlasniku (gradu ili
lokalnoj samoupravi) i rukovoenje novoizgraenim proistaem otpadnih voda. Ionako
je period uhodavanja objekta dugaak, a posade, makar kolovane imale velikih
potekoa pri upravljanju objektom. Stoga je moja tvrtka bila stalno u pripravnosti i
spremna poslati nekog od strunjaka da rijei probleme nastale zbog nesnalaenja
djelatnika na objektu.
Izloio sam svoju ideju tadanjem nadreenom rukovodiocu i suvlasniku tvrtke. On mi
je nakon kraeg razmiljanja rekao da se to ne isplati raditi. Meni, naravno nije bila
jasna njegova odluka, pa sam se odluio vie posvetiti prouavanju pruanja usluge
cjelovitog upravljanja objektima, da o tome vie nauim. Odluka je bila toliko snana da
sam je iskoristio za izradbu ovog rada.
Zahvaljujem svima koji su na bilo koji nain pomogli u izradbi ovog rada.
2 / 100
SAETAK
U radu su opisane definicije i pojmovi upravljanja infrastrukturnim objektima kako bi
se opisalo podruje koje objedinjuje naziv Facility Management. Facility Management
je multidisciplinarno zanimanje koje proizlazi iz teorija i principa arhitekture,
inenjerstva, oblikovanja, financija, menadmenta i sociologije.
Navedena je razlika izmeu odravanja, Facilty Management-a i Asset management-a.
U dodacima su navedeni trenutno prihvaeni zakoni i norme, te primjeri organizacijskih
modela cjelovitog upravljanja objektima.
Kljune rijei: Facility Management, Facilities Management, Asset Management,
cjelovito upravljanje objektima.
3 / 100
SUMMARY
This disertation defines the management elements of infrastructural facilities in order to
describe Facility Management. Facility Management requires a multidisciplinary
approach combining the theory and the practical applications of architecture,
engineering, design, finance, management and even sociology.
The document describes the distinctions among Maintenance, Facility Management and
Asset Management.
Additional documents list current legislation and standard practice in the Republic of
Croatia. Examples of organisational models for Facility Management are also given in
the appendices.
Key words: Facility Management, Facilities Management, Asset Management, Facilities
Overall Management.
4 / 100
POPIS KRATICA:
AM-
Asset Management (Upravljanje objektima i osnovnim sustavima, cjelovito

upravljanje objektima),
BIFM- British Institute of Facilities Management (Britanski institut cjelovitog
upravljanja
objektima),
CEN- Comite Europeen de Normalisation (Europski odbor za normizaciju),
CRV- current replacement value (Trenutni, sadanji trokovi zamjene objekta),
dB- decibel,
EFNMS- European Federation of National Maintenance Societies (Europski savez
nacionalnih drutava odravatelja),
FCI- facility condition index (Indeks stanja objekta),
FM- Facility Management, Facilities Management (Upravljanje objektima i
pomonim
sustavima, cjelovito upravljanje objektima.),
GEFMA- German Facility Management Association (Njemaka udruga cjelovitog
upravljanja objektima) ,
GIS- Geografski informacijski sustav,
HDO- Hrvatsko drutvo odravatelja,
HEP- Hrvatska elektroprivreda,
HKIFM- The Hong Kong Institute of Facility Management (Zavod za cjelovito
upravljanje objektima u Hong Kong-u),
HZN- Hrvatski zavod za normizaciju,
IAM- Institute of Asset Management (Zavod za upravljanje objektima i osnovnim
sustavima),
ICT- Information and communication (Informacije i komunikacija),
IFMA- International Facility Management Association (Meunarodna udruga cjelovitog
upravljanja objektima),
JFMA- Japan Facility Management Promotion Association (Japanska udruga za
unaprenje cjelovitog upravljanja objektima),
JPP- Javno privatno partnerstvo,
NN- Narodne novine,
ODP- Ozone Depletion Potential (Potencijal osiromaenja ozona),
PFI- Private Finance Initiative (Model privatnog financiranja javnih objekata),
PM- Property Management (Upravljanje imovinom, upravljanje objektima),
RFID- Radio-frequency identification (Identifikacija radio frekvencijom),
SLA- Service Level Agreement (Ugovor o razini usluge)
SM- Space Management (Upravljanje prostorom)
TFM- Total Facility Management (Potpuno cjelovito upravljanje objektima)
5 / 100
POPIS SLIKA:
1. Slika 1-1. Organizacija tvrtke koja se bavi uslugama
Facility Management-a
2. Slika 1-2. Podjela odravanja [3].
3. Slika 1-3. Blok dijagram procesa odravanja [3].
4. Slika 1-4. Osnovna podjela odravanja.
5. Slika 1-5. Odnos Facility Management-a, Asset Management-a i
odravanja.
6. Slika 2-1. Grafiki prikaz rairenosti organizacije IFMA u svijetu.
7. Slika 2-2. FM paket normi po EN 15221
8. Slika 2-3. Model Facility Management-a [10]
9. Slika 2-4. Zona utjecaja organizacije Global FM. [13]
10.Slika 2-5. Organizacije koje ine Global FM. [13]
11.Slika 3-1. Opseg Facility Management-a [10]
12.Slika 3-2. ivotni ciklus objekta iz perspektive cjelovitog
upravljanja objektom.
13.Slika 3-3. Prikaz utjecajnih faktora vezanih uz funkciju
Space Managemanta na razini objekta.
14.Slika 3-4. Meusobni utjecaj stupnja slobode izmjene
vezane uz objekt i troka izmjene.[15]
15.Slika 3-5. Odnos ugovorene razine usluga FM/AM servisa,
trokova i rizika od strane klijenta.
16.Slika 3-6. Struktura ukupnih trokova objekta.[17]
17.Slika 3-7. Udijeli trokova u ivotnom vijeku poslovnog
objekta [18]
18.Slika 4-1. Individualni model [19]
19.Slika 4-2. Model vezan za jednu lokaciju [19]
20.Slika 4-3. Lokalna razina [19]
21.Slika 4-4. Regionalna razina [19]
22.Slika 4-5. Internacionalna razina [19]
23.Slika 4-6. Kuni model cjelovitog upravljanja objektima
24.Slika 4-7. Upravljanje vanjskim uslugama
25.Slika 4-8. Opis djelatnosti pozivnog centra.
26.Slika 4-9. Upravljanje uslugama Facility Management-a
preko posrednika [8]
27.Slika 4-10. Upravljanje uslugama TFM-a [8]
28.Slika 4-11. Shematski prikaz piramidalne strukture odluivanja
u organizaciji Facility Management-a
29.Slika 4-12. Uspostava FM procesa aktivnosti.
30.Slika 5-1. Opis modela suradnje projektanata i FM slube
31.Slika 5-2. Tijek faze oblikovanja/projektiranja objekta
32.Slika 5-3. Model projektiranja objekata potujui
FM/AM djelatnost.
12/100
20/100
20/100
23/100
23/100
26/100
29/100
31/100
35/100
35/100
39/100
43/100
45/100
51/100
54/100
55/100
56/100
60/100
62/100
64/100
66/100
67/100
70/100
71/100
72/100
73/100
74/100
76/100
78/100
81/100
82/100
83/100
6 / 100
33.Slika 5-4. Dijagram toka vezan uz zadovoljenje projektnog

rjeenja prema Modelu projektiranja objekata
potujui FM/AM djelatnost.
34.Slika 5-5. Opis toka informacija i pravila ponaanja prilikom
produljenja pojedine projektne faze
35.Slika 6-1. Idejna skica procesa prikupljanja i
unoenja podataka u bazu
36.Slika 6-2. Protok informacija kroz funkcionalnu bazu
inventurnih brojeva.
PRILOG C
37.Slika C7-1. Udjeli radova vezanih uz odravanje
38.Slika C7-2. Udjeli specijalistikih radova.
39.Slika C8-1. Odnos izgraenosti parcele i udaljenosti
od susjedne graevne estice.
40.Slika C8-2. Odnos pokrivenosti zelenim povrinama.
41.Slika C8-3. Zadovoljenje urbanistikih uvjeta
42.Slika C8-4. Tlocrt podruma
43.Slika C8-5. Tlocrt prizemlja
44.Slika C8-6. Tlocrt prvog kata
45.Slika C8-7. Tlocrt drugog, treeg i etvrtog kata
46.Slika C8-8. Tlocrt petog, estog i sedmog kata
47.Slika C8-9. Grafiki prikaz trokova kroz dvadeset
godina ivotnog vijeka objekta
48.Slika C8-10. Odnos trokova u prvoj godini po dobivanju
uporabne dozvole.
49.Slika C8-11. Odnos trokova u petoj godini ivotnog
vijeka objekta.
50.Slika C8-12. Odnos trokova u desetoj godini ivotnog
vijeka objekta.
51.Slika C8-13. Odnos trokova u petnaestoj godini ivotnog
vijeka objekta.
52.Slika C8-14. Odnos trokova u dvadesetoj godini ivotnog
vijeka objekta.
84/100
85/100
88/100
88/100
31/130
33/130
70/130
71/130
71/130
76/130
77/130
78/130
79/130
80/130
124/130
126/130
127/130
128/130
129/130
130/130
7 / 100
POPIS TABLICA:
1.Tablica 1-1. Primarni servisi usluge Facility Management-a.
2.Tablica 1-2. Sekundarni servisi usluge Facility Management-a.
3.Tablica 1-3. Dodatne servisne usluge Facility Management-a.
4.Tablica 1-4. Odgovor na est pitanja u upravljanju fizikom
imovinom (Izvor: Vanier, D.J.) [2]
5.Tablica 3-1. Tablica vezana uz planiranje odabira namjetaja.[14]
6.Tablica 3-2. Tablica vezana uz plan ureenja prostora. [14]
7.Tablica 4-1, raslamba FM-a po funkcijama. [6]
8.Tablica 4-2. Opis povezanosti osnovne djelatnosti klijenta sa uslugom
Facility Management-a po razinama FM organizacije.
9.Tablica 6-1. Broj crtea koji je potreban da se tehniki opie
poslovna zgrada srednje veliine.[20]
PRILOG A
10.Tablica A7-1. Primjer tablinog oblika zapisa kontakata
klijenta za rjeavanje sporova.
11.Tablica A7-2. Primjer tablinog oblika zapisa kontakata
pruatelja usluge za rjeavanje sporova.
PRILOG C
12.Tablica C3-1. Ugovorne usluge
13.Tablica C4-1. Obujam poslova cjelovitog upravljanja objektima
14.Tablica C7-1. Popis vanjskih prostora sa pripadajuim
povrinama.
15.Tablica C7-2. Popis zatvorenih sportskih prostora sa
pripadajuim povrinama.
16.Tablica C7-3. Popis poljoprivrednih prostora sa
pripadajuim povrinama.
17.Tablica C7-4. Zgrade u sklopu objekta sa ukupnom povrinom.
18.Tablica C7-5. Popis ostalih povrina sa pripadajuim povrinama.
19.Tablica C7-6. Dinamika radova na odravanju sportskih terena.
20.Tablica C7-7. Dinamika radova na odravanju travnatih i
poumljenih terena.
21.Tablica C8-1. Podrum sa raspodjelom povrina.
22.Tablica C8-2. Prizemlje sa raspodjelom povrina.
23.Tablica C8-3. Prvi kat sa raspodjelom povrina.
24.Tablica C8-4. Drugi kat sa raspodjelom povrina.
25.Tablica C8-5. Trei kat sa raspodjelom povrina.
26.Tablica C8-6. etvrti kat sa raspodjelom povrina.
27.Tablica C8-7. Peti kat sa raspodjelom povrina.
28.Tablica C8-8. esti kat sa raspodjelom povrina.
29.Tablica C8-9. Sedmi kat sa raspodjelom povrina.
12/100
12/100
12/100
16/100
49/100
50/100
69/100
77/100
89/100
11/11
11/11
10/130
14/130
34/130
34/130
34/130
34/130
35/130
36/130
37/130
81/130
81/130
82/130
82/130
83/130
83/130
84/130
84/130
85/130
8 / 100
30.Tablica C8-10. Opis namjena korisnih povrina

unutar objekta
31.Tablica C8-11. Popis opreme objekta.
32.Tablica C8-12. Oprema pod stavkom razno.
33.Tablica C8-13. Razina usluge definirana Pravilnikom.
34.Tablica C8-14. Zastupljenost povrina u objektu.
35.Tablica C8-15. Popis periodikih pregleda propisanih
tehnikim propisima.
36.Tablica C8-16. Specifikacija za traenje ponuda za tekue
odravanje objekta organiziranog stanovanja
starijih osoba.
37.Tablica C8-17. Broj i strunost djelatnika i trokovi plae.
38.Tablica C8-18. Obraun volumena objekta.
39.Tablica C8-19. Procjena reijskih trokova koritenja za cijeli objekt.
40.Tablica C8-20. Doprinosi vezani uz objekt.
41.Tablica C8-21. Ukupna davanja vezana uz doprinose.
42.Tablica C8-22. Trokovi ureenja parcele.
43.Tablica C8-23. Trokovi izgradnje zgrade (graevinski dio).
44.Tablica C8-24. Trokovi izmjetanja postojeih prikljuaka i
izrade novog plinskog prikljuka.
45.Tablica C8-25. Ukupni trokovi graevinskog dijela izgradnje
objekta
46.Tablica C8-26. Troak provedbe natjeaja.
47.Tablica C8-27. Trokovi izrade projektnih dokumenata.
48.Tablica C8-28. Ukupni troak opremanja objekta.
49.Tablica C8-29. Ulaganje u fiksnu imovinu.
50.Tablica C8-30. Trokovi poslovanja na godinjoj razini
51.Tablica C8-31. Formiranje ukupnog prihoda.
52.Tablica C8-32. Uvjeti financiranja.
53.Tablica C8-33. Izraun kredita
54.Tablica C8-34. Odlivi na godinjoj razini sa prilivima od najma.
55.Tablica C8-35. Raun dobiti i gubitaka.
56.Tablica C8-36. Poetno stanje vezano uz praenje trokova
objekta kroz njegov ivotni vijek.
57.Tablica C8-37. Odnos radova i usluga vezanih za izgradnju objekta.
58.Tablica C8-38. Stanje trokova ivota objekta
nakon pet godina uporabe.
59.Tablica C8-39. Stanje trokova ivota objekta nakon
deset godina uporabe.
petnaest godina uporabe.
dvadeset godina uporabe.
85/130
88/130
101/130
102/130
103/130
103/130
106/130
108/130
109/130
109/130
110/130
110/130
111/130
111/130
111/130
111/130
111/130
112/130
112/130
113/130
113/130
114/130
115/130
116/130
122/130
123/130
125/130
126/130
127/130
128/130
128/130
129/130
9 / 100
1. UVOD
Cjelovito gospodarenje objektima aktualna je tema i trend u svijetu koji se usvaja i u
Republici Hrvatskoj. Gospodarenje objektima predstavlja integrirani pristup odravanju,
poboljavanju i prilagoavanju poslovnih i inih objekata za ostvarivanje primarnih
ciljeva organizacije. Radi se o interdisciplinarnoj profesiji koja objedinjuje tehniki i
ekonomski pristup u gospodarenju objektima.
Cilj ovog rada bio je poblie objasniti definiciju i uslugu Facility Management-a,
navesti i opisati ope aktivnosti gospodarenja objektima, te opisati najvanije i najee
metode i modele gospodarenja objektima u svijetu. Opisano je svih pet karakteristinih
organizacijskih modela Facility Management-a.
Navedena je i razlika izmeu klasinog tehnikog odravanja, Facility Management-a
i Asset Managemet-a. U praksi, pogotovo poetnicima teko je razluiti Facility od
Asset Management-a, no postoji jasna granica izmeu te dvije discipline. Facility
Management je posveen djelatnostima van domene osnovne djelatnosti matine radne
organizacije, dok je Asset Management u slubi domene osnovne djelatnosti matine
organizacije.
Na primjerima iz prakse opisan je opseg radova vezanih uz pruanje usluge FM-a.
Primjerima su pokriveni svih pet organizacijskih modela. Na primjerima su opisane
razliite vrste i veliine objekata, te shodno tome i funkcija i aktivnosti odjela Facility
Management-a.
Nadalje prikazane su zajednike osnove organizacijskih modela FM-a koje ine bazu
vezanu uz uspostavu organizacije cjelovitog upravljanja objektima.
Dane su i zakonske podloge u Republici Hrvatskoj vezane uz Facility Management, kao
i popis Europskih normi. Europska Unija pretpostavlja sedam normi koje bi regulirale
domenu Facility Management-a. Do zavretka ovoga rada izdane su dvije norme koje su
prihvaene u Republici Hrvatskoj.
Radnja obrauje i djelom razrauje potrebu suradnje djelatnosti cjelokupnog upravljanja
objektima sa projektnim timovima u toku faze projektiranja objekta.
U poglavu 6. prikazan je osvrt na uspostavu uinkovitog modela cjelovitog upravljanja
objektima, odnosno onaj dio koji norme jo ne definiraju, a odnosi se na poetne
tehnike aktivnosti na uspostavi djelotvorne usluge FM-a.
Izbjegnut je opis softverskih paketa vezanih uz FM stoga to je naglasak radnje na
objanjenju i uspostavi uinkovite usluge Facility Management-a. Na tritu ima raznih
softverskih paketa i usprkos tome to je disciplina FM-a ve due vrijeme prisutna na
tritu, nisam primijetio da se neki od programa namijenjenih FM-u posebno istie,
odnosno da je postao neka vrsta ope prihvaenog programa za praenje usluga Facility
Management-a.
10 / 100
1.1 Ukratko o Facility Management-u

Facility Management je interdisciplinarno zanimanje koje gradi interaktivno okruenje i
pri tome spaja ljude, materiju, prostor i tehnologiju. Profesija izgraena od teorije i
principa inenjerstva, arhitekture, oblikovanja, raunovodstva, financija, rukovoenja i
biheviorizma u upravljanju imovinom i svim popratnim sadrajima koji ne ine osnovnu
djelatnost tvrtke klijenta. Facility Management podrazumijeva nekoliko poslovnih
aktivnosti u svezi imovine, a to su: upravljanje fizikom dugotrajnom imovinom, njeno
tehniko i higijensko odravanje (Operation Management and Maintenance),
upravljanje ugostiteljskim poslovanjem (Catering Management), voznim parkom (Fleet
Management), uredskim prostorom (Space Management), arhivskom i registarskom
graom, bibliotekom te svim ulaznim i izlaznim dokumentima.
Do prije nekoliko godina u nas se nije znalo za ovu disciplinu i zanimanje, no ulaskom
inozemnih specijaliziranih drutva razvijaju se i domae kompanije specijalizirane za
pruanje ovih usluga. Promjena trinih uvjeta i snaan razvoj novih tehnologija nuno
nameu promjene u nainu poslovanja tvrtki. Rukovodstvo tvrtki prisiljeno je na
dnevnoj razini propitivati usvojene strategije poslovanja u cilju stvaranja konkurentne
prednosti i odravanja svoje pozicije na tritu.
Fokusiranje na osnovnu djelatnost, bolji nadzor i kontrola trokova, usvajanje novih
tehnologija, procesa i naina rada te poveanje efikasnosti i efektivnosti su imperativi
suvremenog rukovoenja. Jedna od prepoznatljivih disciplina u svijetu koja polako
dobiva na vanosti i na naim prostorima je i Facility Management ijom se uspostavom
u drutvima ili koritenjem vanjskih usluga (outsourcing) rade koristi za drutva.
Facility Management je nezamisliv bez outsourcinga odnosno eksternalizacije i on je
jedan od uobiajenih menaderskih alata i prakse ove discipline.
Glavni je cilj strategije outsourcinga optimiranje organizacije poduzea, njegove
organizacijske strukture, uklanjanje suvinih dijelova, te poveanje fleksibilnosti uz
smanjivanje trokova i poveanje vrijednosti drutva. Implementacijom i koritenjem
usluga Facility Management-a pridonosi se upravljanju imovinom, preputanjem
pomonih djelatnosti specijaliziranim drutvima ija je osnovna djelatnost Facility
Management. [1]
Uspostava usluge Facility Management-a ureuje i odreeni vid organiziranosti FM
poduzea. Da bi se visoko organizirana interdisciplinarna usluga uspostavila potrebno je
sagledati sve FM usluge kroz strukturu poduzea klijenta, uvaiti potrebe klijenta te
organizirati uinkovitu uslugu. Slika 1-1 prikazuje organizaciju FM tvrtke. Organizacija
moe biti i neto ira, ovisno o ugovoru sklopljenim sa klijentom. Organizacija je
prilino horizontalno rasporeena, dok je sama usluga i provoenje Facility
Management-a organizirana piramidalno. O piramidalnom ustrojstvu usluge biti e
rijei kasnije u radnji.
11 / 100
Slika 1-1. Organizacija tvrtke koja se bavi uslugama Facility Management-a
Gruba podjela usluga Facility Management-a moe se razvrstati u tri dijela, a to su

primarne usluge, sekundarne usluge i dodatne usluge. Ovo nije podjela po vanosti, jer
su sva tri dijela jednako zastupljena u usluzi FM-a. Podjela je napravljena tako zbog
lakeg snalaenja. Tablica 1-1 prikazuje primarne usluge FM-a. Tablica 1-2 prikazuje
sekundarne usluge FM-a, dok tablica 1-3 prikazuje dodatne usluge.
Tablica 1-1. Primarni servisi usluge Facility Management-a.
PRIMARNE USLUGE FACILITY MANAGEMENT-A
graevinsko odravanje
odravanje i instalacija ureaja za klimatizaciju
dekorativni radovi i rekonstrukcija
odravanje liftova i pokretnih stepenica
strojarsko odravanje
protupoarne instalacije
elektro odravanje
manje popravke
Tablica 1-2. Sekundarni servisi usluge Facility Management-a.
SEKUNDARNE USLUGE FACILITY MANAGEMENT-A
ienje
recikliranje
fizika i tehnika zatita
deratizacija i dezinsekcija
kuni popravci
osmiljavanja i odravanje okolia
odlaganje i briga o otpadu
briga o biljkama unutar objekata
Tablica 1-3. Dodatne servisne usluge Facility Management-a.
DODATNE USLUGE FACILITY MANAGEMENT-A
selidbe
organizacija dostave toplih obroka
planiranje kretanja ljudi po objektu
rukovoenje flotom vozila
upravljanje poslovnim rizicima
usluga ispisa i kopiranja dokumenata
planiranje i odravanje radnih procesa
potanske usluge
sustavno vrednovanje
arhiviranje
upravljanje imovinom
rezervacija putovanja
osmiljavanje i upravljanje prostorom
recepcija
posredovanje pri ugovaranju
zdravstveno
savjetovanje
i
organizacija
zdravstvenih usluga
projektiranje i odravanje informacijskih sustava
savjetovanje vezano uz sigurnost na radu
telefonija
briga o okoliu
voenje komunalnih usluga
organizacija sastanaka
Dananje tvrtke koje se bave uslugama Facility Management-a, u stanju su ponuditi

iroku lepezu usluga i to bilo u vlastitom aranmanu, bilo kroz partnerske odnose ili
organizacijom vanjskih ugovornih servisa. Trite Facility Management-a jo uvijek je
u razvoju, tako da se sa ekonomskim razvitkom moe oekivati i irenje usluga
cjelovitog upravljanja objektima.
12 / 100
1.2 Ukratko o Asset Management-u

Povijesni razvoj Asset Management-a
Ishodite dananjeg izriaja i razvoja Asset management-a menadmenta
upravljanja fizikom imovinom (oprema, industrijska polja, tehnoloke zgrade i
infrastruktura) moemo traiti u tehnikoj disciplini odravanja. U zadnjih dvadesetak
godina koncept upravljanja fizikom imovinom dobio je ire znaenje i platformu nego
to je u poetku bio (odravanje), pa ga danas moemo razumijevati kao proces iju
vanost prepoznaju i koriste sve poslovne funkcije u organizaciji. Povijesno gledano,
razliite su tehnike discipline stvorile pojedinane norme u upravljanju fizikom
imovinom, no nisu stvorene poveznice koje bi omoguavale koritenje razvijenih
tehnikih normi u zaokrueni okvir rukovoenja upravljanjem fizikom imovinom.
Britanski institut za Asset Management (IAM Institute of Asset Management) je prvi
u svijetu izdao normu tijekom 2004. godine i doraenu tijekom 2008. godine - PAS
55:2008 potaknuo i Meunarodnu organizaciju za normiranje (ISO) da otpone s radom
na svjetskoj ISO normi za upravljanje fizikom imovinom u 2010. Dananji naglasak je
na puno irim menaderskim kompetencijama koje rukovodioc fizike imovine mora
posjedovati i za to mora posjedovati certifikat. U prolosti se aktivnostima koje
obavljaju inenjeri i odravatelji pristupalo i gledalo pogledom u kojemu su se samo
traila vertikalna inenjerska znanja no dananji moderan koncept Asset Management-a
trai puno ira horizontalna znanja. O ovoj disciplini se promiljalo samo kao o troku
koji se treba minimizirati, umjesto poveati vrijednost imovine kroz rast uinkovitosti.
Isto tako dralo se da se ove aktivnosti trebaju eksternalizirati iz poduzea. Danas su
razmiljanja evoluirala i ovisno o potencijalima svakog drutva ovisi hoe li e ove
aktivnosti eksternalizirati, samostalno razvijati ili kombinirati ova dva pristupa u
upravljanja fizikom imovinom.
Integrirana norma BSI PAS 55:2008 - odnosi se na upravljanje fizikom imovinom kao
sustavna i koordinirana aktivnost i praksa kroz koje drutvo optimalno i odrivo
upravlja fizikom imovinom i njenom infrastrukturom, performansama, rizicima i
investicijama u cjeloivotnom ciklusu, a koji ima za cilj ostvariti strateke ciljeve
organizacije. U prolosti je bilo nedoumica u terminolokom odreenju to predstavlja
Asset Management jer se termin koristio ponajvie u bankarskoj i financijskoj industriji
u svezi financijskih derivata, (Bishop, 1997). Inenjerska struka je tumaila AM kao
procese odravanja, a tek je nekoliko strukovnih udruenja prepoznavalo razliku izmeu
menadmenta upravljanja fizikom imovinom i menadmenta odravanja. Najvei
praktiari Asset Management-a su kompanije ija je djelatnost vodni i javni sektor u
Novom Zelandu i Australiji. Oni su postavili nekoliko generalnih direktiva i normi koje
odreuju samu prirodu Asset Management-a u industriji. Asset management je relativno
nov menaderski koncept koji inkorporira sva dosadanja praktina iskustva i stvara
novi pogled na izvrsno upravljanje fizikom imovinom.
Postoji veliki broj definicija upravljanja fizikom imovinom koje u temu ulaze iz
razliitih kutova gledanja. European Federation of National Maintenance Societies
(EFNMS) sugerira da se slijedi definicija s Globalnog foruma o odravanju i
upravljanju imovinom (2010) :
13 / 100
Upravljanje imovinom je optimalno upravljanje ivotnim ciklusom fizike imovine

kako bi se postigli i zadravali navedeni poslovni ciljevi.
Openito govorei, Asset Management ukljuuje nekoliko aktivnosti :
-
Identifikaciju koju fiziku imovinu posjedujemo i trebamo za osnovnu aktivnost;

Identifikaciju izvora financiranja;
Nabavku fizike imovine;
Logistiku podrku i infrastrukturu koja podrava sustav za upravljanje
fizikom imovinom;
Raspoloivost ili obnavljanje fizike imovine.
Najbolju praksu upravljanja fizikom imovinom nastoji usvojiti veina zemalja,
te postaviti norme za svoja poduzea jer su koristi sljedee:
poveano zadovoljstvo kupaca radi poboljane izvedbe i kontrole usluge
isporuke,
sposobnost postizanja i demonstriranja najbolje vrijednosti za novac,
poboljano upravljanje rizikom i korporativno upravljanje s jasnim tijekom
revizije,
optimiziran povrat na investiciju i/ili rast,
poboljana izvedba vezano za zdravlje, sigurnost i okoli,
povjerenje u dugorono planiranje, bolja odrivost i izvedba,
poboljana korporacijska reputacija, ukljuujui rastuu vrijednost za dioniara,
vee zadovoljstvo djelatnika i uinkovitiju nabavu i lanac opskrbe. [2]
Djelokrug aktivnosti
Pod pojmom fizika imovina podrazumijeva se svaki entitet koji moe biti upotrijebljen
da se proizvede roba, proizvod ili usluga i pri tome zadovolje zahtjevi klijenata ili
kupaca. Sva ova imovina prolazi kroz sline ivotne faze, zapoinje s preliminarnom
potrebom, a zavrava rashodovanjem ili zamjenom. Koristei multidisciplinarni
pristup u upravljanju fizikom imovinom, pridonosi se poboljanju financijske situacije
i sposobnosti boljeg pruanja usluga, a ujedno se oslobaa nedovoljno iskoritena
imovina za investicije i razvoj.
Asset Management (AM) ili Model upravljanja imovinom predstavlja sustavni pristup
uinkovitijem koritenju imovine kojom se upravlja ili nad kojom imamo vlasnitvo.
Model uvodi metodologije vezane za procjenu imovine, analizu direktnih i indirektnih
trokova, operativne izvjetaje za jedinice imovine i slino.
Dobar model upravljanja imovinom (fizikom) ukljuuje sve organizacijske jedinice u
poduzeu koje sudjeluju u mrei podrke dobrom upravljanju imovinom u svim
fazama ivotnog ciklusa objekta (proizvoda).
Jedina norma u svijetu koji regulira ovu kompleksnu aktivnost je Britanska norma PAS
55 koji daje sljedeu definiciju:
sustavne i koordinirane akcije i prakse kojima organizacija optimalno i odrivo
upravlja fizikom imovinom, performansama, rizicima i trokovima u cjeloivotnom
ciklusu kako bi ostvarila ciljeve sukladno usvojenom stratekom planu.
14 / 100
Primjerice, australski Asset Management Council daje definiciju:

Cjeloivotni menadment u upravljanju fizikom imovinom kako bi se postigli
odreeni ciljevi poduzea.
Razliite definicije daju razliito tumaenje, ali menadment upravljanja fizikom
imovinom je zaduen za provedbu znanja i iskustva kako bi se podrale najbolje odluke
u upravljanju fizikom imovinom. U podruju kapitalnog planiranja i budetiranja to
ukljuuje:
-
razvoj u planiranja fizike imovine i implementacija,

planiranje i implementacija,
logistika potpora u razvoju fizike imovine i menadment.
U podruju operativnog budeta ona ukljuuje:

-
planiranje i odravanje nabave i rezervnih dijelova,

organizacijski razvoj, politike i procedure, raunalnu podrku,
razvoj odravanja i eksternalizaciju,
svijest i regulatorne utjecaje.
Asset Management po Vanieru (2000) mora dati odgovor na 6 pitanja.

1) Koliko fizike imovine posjeduje?
Ovo pitanje trai toan odgovor, jer puno organizacija ne zna to posjeduje i ega je
vlasnik. Da li je imovina u vlasnitvu, unajmljena itd. Donositelji stratekih i krucijalnih
odluka moraju imati registar imovine - bazu podataka, kao i strateki plan u vezi s
fizikom imovinom u slijedeih 5 godina.
2) Koliko tvoja fizika imovina vrijedi?
Ovo pitanje trai odgovor kolika je realna vrijednost imovine u portfelju fizike
imovine. Jednom kada je uspostavljen registar - portfolio fizike imovine vrlo brzo se
mogu izraivati razliiti financijski scenariji i budeti za odravanje. Razlikujemo
knjigovodstvenu vrijednost imovine i trinu vrijednost imovine, te scenarije razliitih
kalkulacija.
3) Kolika je vrijednost odgoenog odravanja?
Ovo pitanje trai odgovor na informaciju koja e provesti dodatno mjerenje za alokaciju
budeta odravanja. Znati unaprijed iznos odgoenog odravanja vrlo je bitna
informacija za donositelje stratekih odluka kao pregled koliko novaca trai odravanje,
a koliko za nas kota popravak, te to je oportunitetni troak. Ova vrijednost se moe
upotrijebiti kao kalkulacija poznata kao FCI Facility Condition Index. FCI se kalkulira
kao iznos odgoenog odravanja podijeljen sa sadanjim trokovima zamjene (CRV
Current Replacement Value).
4) U kakvom je stanju imovina?
Ovo je jo jedan alat u vremenskom projiciranju trokova odravanja, popravka i
zamjene. Tehnike kondicije u smislu metrike nisu raspoloive za mnoge discipline, i
15 / 100
neki se trebaju razvijati godinama, tako da se mjeavina FCI i tehnikih indeksa stanja
moe upotrijebiti u organizaciji za identifikaciju razine pokazatelja stanja imovine.
Tehniki pokazatelji po Vanieru (2000) su vrlo kompleksni, sloeni i skupi.
5) Koliko je preostalo razdoblje koritenja imovine?
Ovo pitanje trai odgovor o detaljnim informacijama u svezi fizike imovine to treba
uiniti u dodatnom mjerenju, to se prvo odrava. Tehniki period koritenja je interna
analiza koja mora kalkulirati projicirano odravanje i trokove popravka koje je poznato
kao preostali period koritenja vremenski, tehniki i ekonomski.
6) to e prvo popraviti?
Odgovor na ovo pitanje ukljuuje 5 prethodnih razina implementacije koje bi trebale
pomoi donositeljima odluke u prioritetima trokova odravanja. On bi im trebao pruiti
objektivni odgovor da bi u budunosti donosili ispravne odluke za odrivo poslovanje.
Naalost, prioritetno odravanje nije jednostavan zadatak i sofisticirane tehnike kao to
je multi objektivna optimizacija i zahtjevi da se izabere izmeu vrijednog, dovoljnog
projekta i budue implementacije plana odravanja. U Tablici 1-4 dan je primjer prikaza
implementacijskog plana upravljanja fizikom imovinom po regijama i vrstama imovine
u matrinoj organizaciji (Vanier, D.J., 2000). [2]
Tablica 1-4. Odgovor na est pitanja u upravljanju fizikom imovinom (Izvor: Vanier, D.J.) [2]
Koliko
Koliko ona
Kolika je
U kakvom
Koliki je
to e prvo
fizike
vrijedi?
vrijednost
je stanju
preostali
popraviti?
imovine
odgoenog
imovina?
period
posjeduje?
odravanja?
koritenja?
Regija 1
Mostovi
Zgrade
Ceste
Regija 2
Mostovi
Zgrade
Ceste
Regija 3
Mostovi
Zgrade
Ceste
Kljuni imbenici u poslovnom planiranju koji poboljavaju Asset Management, a

rukovodioci imovine bi ih u okviru svojih kompetencija trebali poznavati, su:
-
Trendovi i predvianja ponude za proizvodom i uslugom;

Predvianja prihoda i trokova, profitabilnosti, vremena povrata na investiciju,
stopa povrata na investiciju;
Kapitalno budetiranje koliko, izvori financiranja;
Prilike za novu aktivnost u poslovanju i poslovni razvoj;
16 / 100
Tehnoloki razvoj;
Imovinske neusklaenosti kapaciteti, sposobnost isporuke svih aspekata koje
se trae od imovine;
Vrijeme to se trai i kada od imovine, u koje vrijeme;
Strategija kupovina ili opcija servisiranja od dobavljaa;
Starost i preostalo vrijeme imovine provizija za zamjenu imovine;
Zastarijevanje kada je imovina van uporabe u smislu trajanja;
Kondicije raspoloivost uporabe;
Analiza to su stvarne potrebe u poslovanju imovinom;
Rizik gubitak trita, raspoloivost i kapaciteti;
Zdravlje, sigurnost, okoli;
SWOT analiza (Strenghts-snaga, Weaknesses-slabosti, Opportunities-prilike,
Threats-prijetnje);
Funkcija Asset Management-a. [2]
1.3 Ukratko o odravanju objekta

Odravanje je sastavni dio kako Facility Management-a tako i Asset Management-a.
Smatrao sam stoga da je bitno osvrnuti se na tu tehniku disciplinu. Uspjeno
gospodarenje uvijek je bilo povezano sa odravanjem. Ponekad je teko razluiti da li se
uope moe gospodariti bez odravanja. Odravanje je tehniki doreena i definirana
disciplina. Na njene se osnove oslanja i Facility Management i Asset Management.
Tehniko upravljanje i odravanje objekata (i postrojenja), u irem smislu, odnosi se
najvie na graevinsko, strojarsko i elektro odravanje, je skup tehnikih i
administracijskih aktivnosti s namjerom da se objekt ili bilo koji njegov dio zadri ili
vrati u stanje u kojem je sposoban vriti svoju projertiranu namjenu. Naravno, uz to
manje (optimalne) financijske izdatke.
U procesu odravanja razlikujemo sljedee aktivnosti:
a) Preventivno odravanje je planski proces koji se provodi unutar unaprijed
odreenih razdoblja u skladu s uputama, s ciljem smanjenja vjerojatnosti otkaza rada
(kvara) na objektu ili degradacije njegova obiljeja ili bilo kojeg njegovog dijela.
Preventivno odravanje dijeli se na nekoliko segmenata:
a.1) Pregled,
a.2) Procjena stanja,
a.3) Redovno odravanje,
a.4) Veliki planski popravak.
Blok dijagram procesa odravanja prikazan je slikom 1-3.
Definicije pojmova preventivnog odravanja:
a.1) Pregled
Pregled je radnja koja se obavlja u odreenom vremenskom razdoblju s namjerom da se
smanji vjerojatnost kvara i osigura pouzdan rad sustava/objekta.
17 / 100
Pregledi obuhvaaju vizualne kontrole osnovnih obiljeja sustava/objekta ili nekog

njegovog dijela, provjeru funkcionalnosti i ispravnosti, te periodika mjerenja i
periodika ispitivanja.
Specifini oblik pregleda u preventivnom odravanju (za tehnika postrojenja) je
pregled u beznaponskom stanju (stanju mirovanja) koje se moe provoditi u sluajevima
kada se pregledom u naponskom stanju ne moe pouzdano utvrditi pravo stanje objekta,
postrojenja, ureaja i/ili instalacije. U tim sluajevima uputno je ustanovljene
nedostatke manjeg opsega ukloniti tijekom samog pregleda, ako to doputaju pogonske
okolnosti i pravila rada na siguran nain. Otklanjanje ustanovljenih nedostataka veeg
opsega u pravilu se obavlja prigodom redovitog odravanja odnosno velikog planskog
popravka.
Pregled u beznaponskom stanju (stanju mirovanja) obavlja se:
- prije prvog stavljanja postrojenja u pogon,
- prije stavljanja postrojenja u redovni pogon,
- nakon popravka ili preinake na dijelu postrojenja,
- nakon iznimnih pogonskih okolnosti ili vremenskih nepogoda.
Prigodom pregleda koji se obavljaju u naponskom stanju (radnom stanju), mogue je
obavljati i poslove pri kojima se ne ugroavaju ivoti ljudi i pogon postrojenja,
primjerice:
- termovizijsko snimanje,
- ienje dijelova postrojenja gdje je to mogue, da se ne ugrozi sigurnost
djelatnika.
Redovni rokovi pregleda, u pravilu su najdulji vremenski razmaci izmeu dva
uzastopna pregleda. Raunaju se od datuma posljednjeg do datuma sljedeeg pregleda.
Redovni rokovi pregleda smiju se produljiti u sluaju iznimnih pogonskih okolnosti,
nepogoda, nedovoljno raspoloive radne snage ili vie sile i to najvie za polovicu
vremena od predvienog roka.
O obavljenom pregledu mora postojati pisano izvjee.
a.2) Procjena stanja
Procjena stanja je radnja kojom se definira stanje sustava/objekta i utvruju daljnje
potrebne aktivnosti. Obavlja se po potrebi nakon svake provedene aktivnosti na
promatranom postrojenju. Dijeli se na: izravno utvrivanje stanja i na izvanredna
mjerenja i ispitivanja.
- Izravno utvrivanje stanja objekta obavlja se na temelju podataka dobivenih
planiranim i neplaniranim odravanjem.
- Izvanredna mjerenja i ispitivanja obavljaju se ako se na temelju rezultata
provedenih aktivnosti ne moe izravno utvrditi stanje objekta, odnosno potreba
za daljnjim aktivnostima.
Temeljem procjene stanja utvruje se termin sljedeeg pregleda, redovnog odravanja,
neplaniranog odravanja ili velikog planskog popravka.
O procjeni stanja mora postojati pisano izvjee.
a.3) Redovno odravanje
18 / 100
Redovno odravanje je radnja koja se obavlja u odreenom vremenskom razdoblju

utvrenom tehnikim uputama proizvoaa opreme, razdoblju utvrenom procjenom
stanja ili prema posebnim uputama odjela odravanja. Posao se obavlja na objektu ili
nekom njegovom dijelu, a pojedini poslovi mogu se obavljati i u specijaliziranim
radionicama. Cilj redovnog odravanja je da se razliitim zahvatima, manjim
popravcima ili zamjenom dotrajalih dijelova sustav/objekt ili neki njegov dio odre u
tehniki ispravnom stanju.
Redovno odravanje dijeli se prema vrsti postrojenja.
U sluaju da rezultati procjene stanja ukazuju na to da radovi u rokovima redovnog
odravanja nisu potrebni, odreuje se termin sljedee aktivnosti. Termini redovnog
odravanja smiju se produljiti u sluaju iznimnih pogonskih okolnosti, nepogoda,
nedovoljno raspoloive radne snage ili vie sile i to najvie za polovicu vremena od
predvienog roka.
O obavljenim radovima na redovnom odravanju mora postojati pisano izvjee.
a.4) Veliki planski popravak
Veliki planski popravak, ili argonski remont je radnja koji se obavlja temeljem
procjene stanja, a ima za cilj da veim popravcima i zamjenama dotrajalih dijelova
zadri objekt ili njegov dio u tehniki ispravnom stanju. Takvim popravcima se u
pravilu ne mijenjaju tehnike karakteristike i funkcionalnost objekta ili njegovih
dijelova. Veliki planski popravci se dijele prema vrsti postrojenja.
Temeljem procjene stanja odreuje se termin za obavljanje velikog planskog popravka.
O obavljenom velikom planskom popravku mora postojati pisano izvjee.
b) Korektivno odravanje je proces neplaniranog odravanja koje se provodi nakon
utvrivanja nekog nedostatka na sustavu/objektu ili bilo kojeg njegovog dijela koji
utjee na njegovu funkcionalnost. Rok za obavljanje korektivnog odravanja utvruje se
ovisno o procjeni stupnja ugroenosti sustava/objekta ili nekog njegovog dijela.
c) Interventno odravanje je proces neplaniranog odravanja sustava/objekta ili bilo
kojeg njegovog dijela (zbog unutranjih ili vanjskih imbenika) kod kojeg se poslu
mora pristupiti odmah bez odgaanja, kako bi se kvar na sustavu/objektu ili bilo kojem
njegovom dijelu otklonio i sustav/objekt doveo u funkciju.
d) Modifikacija je planirani proces pri kojem se poboljava funkcija sustava/objekta ili
njegovih dijelova u smislu promjena tehnikih znaajki i funkcionalnosti. Modifikacija
ne prelazi granicu odravanja u odnosu na zamjenu i rekonstrukciju.
e) Elementarna nepogoda je kvar uzrokovan vanjskim uzrocima (potres, jak vjetar,
munja, poplava, ledena kia, olujno more i slino), a kod kojeg se poslu mora pristupiti
odmah bez odgaanja, kako bi se kvar otklonio i doveo objekt ili bilo koji njegov dio u
prihvatljivo tehniko stanje. Objekt se mora dovesti u prvobitno stanje u primjerenom
vremenskom roku.
Planirano odravanje sadrava proces Preventivnog odravanja i proces Modifikacija
(blok dijagram na slici 1-2.).
19 / 100
Neplanirano odravanje sadrava proces Korektivnog odravanja, Interventnog

odravanja i proces otklanjanja posljedica elementarnih nepogoda (blok dijagram na
slici 1-2.).[3]
Slika 1-2. Podjela odravanja [3].
Slika 1-3. Blok dijagram procesa odravanja [3].
Za bilo koji od navedenih modela Facility Management-a (opisanih pod naslovima

4.1.1-4.1.5) bitno je odrediti sve dijelove projekta odravanja. Dijelovi projekta
odravanja su:
aa.1) Definiranje normi,
aa.2) Planiranje periodinih pregleda,
aa.3) Definiranje radova na odravanju,
aa.4) Procjena trokova radova na odravanju,
aa.5) Planiranje radova,
aa.6) Organizacija izvedbe radova,
20 / 100
aa.7) Kontrola trokova i kontrola kvalitete. [4]
aa.1) Definiranje normi

Kao i svi drugi radovi, tako i radovi na odravanju moraju zadovoljiti neku normu.
Praktiki je nemogue neku normu proglasiti ope prihvatljivom za sve vrste objekata.
Tip zgrade, namjena, raspoloivi materijali, vlasniki odnosi i stanje na tritu, samo su
neki od inioca koji utjeu na formiranje norme koje se treba pridravati.
Europska norma EN 15221-1:2006 pomae pri definiranju pojmova, a norma EN
15221-2:2006 pri sklapanju ugovora o rukovoenju cjelovitog upravljanja i odravanja
objekta.
aa.2) Planiranje periodinih pregleda
U ovome dijelu treba predvidjeti maksimalni vremenski interval izmeu dva pregleda
objekta. Time se definiraju minimalni trokovi odravanja objekta.
Fiksiranje periodinih trokova pregleda zahtijeva predvianje uestalosti oteenja
elemenata objekta, u smislu da se oteenja i kvarovi otkriju prije nego dosegnu kritino
stanje.
aa.3) Definiranje radova na odravanju
Pregledom objekta definiraju se radovi na odravanju. To zahtijeva poznavanje uzroka
kvara ili oteenja, prijedloge mjera sanacije, zatim redoslijeda i uestalosti pojedinih
aktivnosti na odravanju objekta. Potrebno je, takoer, i optimizirati izbor tehnolokih,
tehnikih i organizacijskih rjeenja koja e biti primjenjivana.
Sve informacije potrebno je unositi u predviene obrasce.
aa.4) Procjena trokova radova na odravanju
Ovaj dio projekta odravanja sadri izradbu predikcijskog modela cijena kotanja
odravanja kroz vrijeme trajanja ugovora o odravanju.
Predikcijski model mora se oslanjati na dotadanje iskustvo na odravanju slinih
objekata, a ako takvog iskustva nema, mora se osloniti na iskustvenu procjenu.
aa.5) Planiranje radova
Planira se vremenski poetak i kraj svakog pojedinog rada na odravanju objekta.
Potrebno je predvidjeti utjecaj trajanja izvoenja radova na korisnike objekta.
aa.6) Organizacija izvedbe radova
Potrebno je donijeti odluku da li e se sa nekim poduzeem ugovoriti, primjerice,
godinje odravanje objekta, odnosno svi radovi na odravanju, ili e se za svaki
21 / 100
pojedini radni zadatak na odravanju, od sluaja do sluaja, angairati neovisne

izvoditelje radova.
aa.7) Kontrola trokova i kontrola kvalitete
Povratna sprega ostvarenih i predvienih trokova odravanja objekta, te normom
predviena kontrola kvalitete izvedenih radova na odravanju objekta.
1.4 Razlika izmeu Facility Management-a, Asset Managemant-a i

odravanja
Odravanje je sastavni dio kako Facility Management-a tako i Asset Management-a.
Uspjeno gospodarenje uvijek je bilo povezano sa odravanjem. Ponekada je teko
razluiti da li se uope moe gospodariti bez odravanja. Izraze gospodariti i
odravati gledam kao bliske i teko mi je razluiti gospodarenje bez odravanja i
obrnuto. Odravanje je tehniki doreena i definirana disciplina. Iskustvo i praksa
odravatelja od velike je koristi u uspostavi uinkovitog Facility i Asset Management-a
prije svega zato to su odravatelji navikli pratiti sustave i formirati ciklike procese (u
odravanju).
Osnovna podjela odravanja s obzirom na analizu suvremenog pristupa rjeavanja
problema odravanja ukratko se moe predstaviti slikom 1-4.
U tehnikom smislu definicije i domena FM-a i AM-a su bliske, i letiminim pogledom
na domene tih dviju disciplina ne primjeuje se znatna razlika. Razlika lei u
posveenosti na servise van domene osnovne djelatnosti koje opsluuje Facility
Management i servise u domeni osnovne djelatnosti tvrtke koje opsluuje Asset
Management. Facility Management pokriva ire podruje djelatnosti, to je u skladu sa
njegovom domenom, dok je Asset Management fokusiran na servisiranje u smislu
osnovne djelatnosti tvrtke. Slika 1-5 opisuje tehniku podjelu navedena dva servisa i
njihovu ovisnost o odravanju. Takoer je naznaen poloaj servisa u organizaciji
tvrtke.
22 / 100
Slika 1-4. Osnovna podjela odravanja.
Slika 1-5. Odnos Facility Management-a, Asset Management-a i odravanja.
23 / 100
2. POJAM CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

(FACILITY MANAGEMENT) I MEUNARODNE
STRUKOVNE UDRUGE ZA RAZVITAK FM-a
Pojam cjelovitog upravljanja objektima Facility Management (FM) prvi puta se
pojavljuje krajem ezdesetih godina prolog stoljea u SAD. Opisuje rastuu praksu
banaka koje odgovornost za obradu transakcija s kreditnim karticama predaju drugim
specijaliziranim tvrtkama. Najstariji zapis naen na internetu opisuje Facility
Management (FM) kao:
Kreditna kartica otvara novu skupinu problema jer zahtijeva inteligentnu
razmjenu podataka izmeu centara za obradu kreditnih kartica na
nacionalnoj razini. Sukladno ovom zahtjevu dolazi i potreba za velikim,
povezanim bazama podataka koje omoguuju trgovcu stjecanje uvida
u trenutno stanje kartica, te snimanje i obradu svih informacija vezanih
uz prodaju.
Facility Management razvila su braa Schnelle kao sredstvo poboljanja poslovne
interakcije u poduzeu, a koje za krajnji rezultat ima poveanje produktivnosti.
Koncepti Facility Management-a imaju izvore u aktivnostima gradskih uprava, vojske i
kolskih ustanova u Sjevernoj Americi. 1978. godine proizvoa namjetaja Herman
Miller sazvao je skup u hotelu Ann Arbor, Michigan, SAD, gdje se raspravljalo o
razvoju trenda u ureivanju poslovnih prostora. Sudionici tog skupa definirali su pojam
Facility Management i osnovali su, tada Ameriku, a kasnije i Internacionalnu
Facility Management udrugu (International Facility Management Association),
posveenu upravljanju radnim okoliem.
Danas je International Facility Management Association (IFMA) najvea i najire
prihvaena udruga za FM koja broji oko 19.500 lanova.[5]
irom svijeta, IFMA imenuje voditelje postrojenja (facility manager), provodi
istraivanja, educira i izdaje diplome iz podruja Facility Management-a.
U Velikoj Britaniji 1993. godine formiran je British Institute of Facilities Management
(BIFM). Uskoro je postao najbre rastua organizacija u Velikoj Britaniji i najvea
nacionalna FM organizacija u svijetu. BIFM je vjerojatno vodea nacionalna
organizacija koja zastupa interese onih koji sudjeluju u FM-u, te onih koji rade u
srodnim zanimanjima poput organizacija vezanih uz Asset Management. Briga o
organizaciji i rukovoenju radnim prostorom to se danas skraeno naziva Space
Management (SM), a polako ulazi u domenu kako FM-a, tako i AM-a, takoer se nalazi
pod patronatom BIFM-e.
Cilj BIFM-e je razvoj i podrka FM-a kao kritike, profesionalne i strategijske
discipline.[5]
24 / 100
2.1 Definicije pojma cjelovitog upravljanja objektima

Svaka udruga u svijetu vezana uz Facility Management saela je svoju definiciju
domene cjelovitog upravljanja objektima. U nastavku su navedne vanije svjetske
udruge i njihove definicije Facility Management-a.
a) Definicija pojma cjelovitog upravljanja objektima po IFMA
IFMA (International Facility Management Association) je danas najvea i
najprepoznatljivija meunarodna udruga strunjaka za Facility Management na svijetu.
Osnovana je 1980. godine u Sjedinjenim Amerikim Dravama. Sadri vie od 19.500
lanova u 60 zemalja. Sastoji se od 125 ogranaka i 15 vijea irom svijeta, upravljaju s
vie od 3.437.412.480 m2 nekretnina i godinje prometuju vie od 100 milijardi
amerikih dolara u proizvodima i uslugama. IFMA certificira rukovodioce za
upravljanje imovinom, provodi istraivanja, prua obrazovne programe, izdaje i
nostrificira diplome vezane uz facility management, certificira programe i organizira
najvee svjetske konferencije iz FM discipline.
Definicija Facility Management-a, prema IFMA je:
Facility Management je profesija koja obuhvaa vie disciplina kako bi jamila
funkcionalnost graevine/graevina povezujui ljude, mjesto, proces i tehnologiju.[6]
Prema IFMA, Facility Management je nadlean za:
komunikaciju,
financije,
ljudske faktore i faktore okolia,
rukovodstvo,
funkcije i odravanje,
planiranje i projektni menadment (prostorni),
procjenu kvalitete i inovativnost,
nekretnine,
tehnologiju,
planiranje interijera (arhitektura, projektiranje),
planiranje i upravljanje instalacijama.
Slika 2-1 je grafiki prikaz rairenosti organizacije IFMA u svijetu.
25 / 100
Slika 2-1. Grafiki prikaz rairenosti organizacije IFMA u svijetu.
26 / 100
b) Definicija pojma cjelovitog upravljanja objektima po BIFM

BIFM (British Institute of Facilities Management) formalno je usvojio definiciju vezanu
uz Facility Management koju je odredio CEN (The European Committee for
Standardisation Europski odbor za normizaciju), a odobrio BSI British Standards (BSI
je tijelo Ujedinjenog kraljevstva zadueno za usvajanje normi.
Facilities management predstavlja integraciju procesa unutar organizacije kako bi se
odrale i razvijale dogovorene usluge, koje podravaju i unapreuju djelotvornost
njezinih osnovnih djelatnosti.
Facilities management obuhvaa multidisciplinarne aktivnosti unutar graevine, kao i
rukovoenje, njihov utjecaj na ljude i njihovu radnu okolinu.
Na dnevnoj bazi, djelotvoran facilities management osigurava sigurno i uinkovito
radno okruenje, to je nuno za nesmetani rad primarne djelatnosti poduzea, bez
obzira na njegovu namjenu i veliinu.[7]
Za razliku od SAD gdje se koristi pojam Facility Managment, u Velikoj Britaniji je
zaivio naziv Facilities Management. U daljnjem tekstu primjena nazivlja Facility ili
Facilities ovisi o konzultiranoj literaturi.
Britanska norma (BS 3811) definira odravanje kao bilo koju kombinaciju radnji koje
se poduzimaju da se neki element zadri ili dovede u prihvatljivo stanje. [4]
c) Definicija pojma cjelovitog upravljanja objektima po GEFMA

GEFMA (German Facility Management Association) definira Facility Management
kako slijedi:
Facility Management je poduzetniki proces koji integracijom planiranja, nadzora i
upravljanja zgradama i ustanovama, te uz uvaavanje radnog mjesta i radnog
okruenja ima kao cilj poboljanu fleksibilnost koritenja, radnu produktivnost i
rentabilnost kapitala.[9]
Facility Management tretira se kao strateki resurs koji je integriran u cjelokupni
poduzetniki proces.
U sreditu pojma nalazi se imovina (objekt), a ne ovjek kao korisnik. To je u svezi s
razliitim vlasnikim odnosima. Dok je u Sjedinjenim Amerikim Dravama veliki dio
poslovnih nekretnina u najmu, u Njemakoj je najvei dio poslovno koritenih
nekretnina u vlasnitvu poduzea. Vezano uz slogu korisnika i vlasnika nekretnine,
izvodi se vana potreba za nadoknadom u ekonomskom optimiranju uporabe poslovnih
nekretnina. Da bi se ojaala vanost nekretnine kao privrednog dobra, u definiciji
GEFMA ista se direktno oslovljava. Cilj Facility Management-a je poveati dobit kod
planiranja, projektiranja, gradnje, koritenja i sanacije, te smanjiti trokove.[9]
27 / 100
d) Definicija pojma cjelovitog upravljanja objektima po HKIFM

HKIFM (The Hong Kong Institute of Facility Management) definira Facility
Management kako slijedi:
Facility Management je bavljenje koordinacijom fizikog rada zaposlenika unutar
procesa u radnoj organizaciji. FM integrira principe poslovnog upravljanja,
arhitekture sa bihevioralnim i inenjerskim znanjima.[8]
Glavna zadaa HKIFM je promocija Facility Management-a kao jedne od vodeih
disciplina i profesija upravljanja imovinom i objektima u Hong Kongu. Ciljevi HKIFM
su provoenje edukacije operativcima iz raznih profesija kako bi prepoznali vanost
profesije Facility Management-a. HKIFM u svoje obrazovanje ukljuuje voditelje
objekata, kao i voditelje odravanja, kako bi stekli profesionalne standarde, a usmjereno
je na izvrsnosti u razvoju i promociji tehnika Facility Management-a i know-how.
Institut je prihvaen od veine Facility Management organizacija u svijetu (IFMA i
BIFM), kao i srodnih organizacija u Kini i bliskom okruenju.
Facility Management je proces kojim organizacija integrira ljude, proces rada i
materijalnu imovinu kako bi sluili stratekom ciljevima. Kao disciplina, Facility
Management je znanost i umjetnost rukovoenja integracijskih procesa od operative do
strateke razine, kako bi se promovirala konkurentnost organizacije.
HKIFM prepoznaje Facility Management kao proces, a ujedno i kao disciplinu. Takoer
potvruje integracijski pristup usvojen u Facility Management-u skoro svugdje u
svijetu. Nadalje, unapreuje sinergiju rukovoenja ljudskim potencijalima i upravljanje
aktivom tvrtke, u cilju poveanja konkurentnosti iste. Dodatno HKIFM stavlja Facilty
Management na najveu profesionalnu razinu, gdje su se Facility menaderi
instrumentalizirali u smislu donoenja odluka strateke naravi unutar matine tvrtke.
HKIFM je jedan od inovatora uvoenja financijskih usluga u domenu Facility
Management-a. Jo osamdesetih godina prolog stoljea FM organizacije u Hong Kongu uvele su knjigovodstvene usluge kao integralni dio usluge FM-a. Ubrzo su se te
usluge proirile i na usluge vezane uz dobivanje bankovnih kredita, te praenje
realizacije i vraanja kredita.[8]
e) Definicija pojma cjelovitog upravljanja objektima po EN 15221-1:2006

Republika Hrvatska usvojila je Europske norme EN 15221-1 (Facility Management - 1.
dio: Pojmovi i definicije) i EN 15221-2 (Facility Management - 2. dio: Smjernice za
ugovaranje usluga Facility Management-a) od listopada 2006.
Normu je odredio CEN (The European Committee for Standardisation Europski odbor
za normizaciju).
U normi EN 15221-1 objanjeni su pojmovi i definicije vezane uz cjelovito upravljanje
objektima (Facility Management). Toka 2.6 u normi sadri definiciju FM-a.
28 / 100
Facility Management je integracija procesa unutar organizacije kako bi se odravale i

razvijale dogovorene usluge koje podravaju i poboljavaju djelotvornost njezinih
osnovnih djelatnosti.[10]
U nastavku rada pridravati u se normi EN 15221-1 i EN 15221-2, jer su u postupku
usvajanja ili su ve usvojene kao mjerodavne u Republici Hrvatskoj.
Odravanje i upravljanje, pri prijevodu norme, kao pojam gubi svoju nekadanju
strukturu i znaenje. Primjereniji je naziv Facility Management (FM), iako tuica
koju je teko smisleno prevesti, no u Svijetu je izraz zaivio u engleskom
izvorniku. TO 521 pri Hrvatskom zavodu za normiranje (HZN) utvrdio je definiciju u
slobodnom prijevodu kao: Upravljanje objektima i pomonim sustavima.
Ja bih se u nastavku drao izvornog engleskog naziva zbog jednostavnije forme i
uvrijeenosti istog u svijetu, mada bih bio sretniji da je hrvatski prijevod inaice krai i
primjenjiviji.
Slika 2-2 prikazuje domenu usluge vezane uz Facility Management po normi EN 15221.
Za sada su usvojene samo dvije norme, kako u Europi tako i u Republici Hrvatskoj, dok
su ostale norme u pripremi, odnosno u najavi.
Slika 2-2. FM paket normi po EN 15221
U sljedeem e naslovu ova slika biti podrobnije objanjena.
29 / 100
2.2 Opseg europske norme EN 15221

Europska norma EN15221 definira i opisuje europsko trite vezano uz Facility
Management.
Norma se moe saeti u dva glavna poglavlja, prostor i infrastruktura, te ljudi i
organizacija. Poslovni servisi vezani uz navedenu normu mogu se nabrojati kao:
- usluge ienja,
- suzbijanje tetoina,
- opskrba toplim obrocima,
- namjetaj,
- posredovanje,
- uredske potreptine,
- odravanje,
- logistika,
- organizacija i upravljanje manifestacija,
- upravljanje energijom,
- komunalne usluge,
- odravanje nasada i parkiralita,
- inenjerske i graevinske usluge,
- najam i upravljanje prostorom,
- korporativne usluge vezane uz nekretnine,
- upravljanje radnim prostorom,
- usluge vezane uz sigurnost i zatitu,
- usluge seljenja,
- upravljanje dokumentima,
- voenje recepcije,
- informacijske i komunikacijske tehnologije,
- knjigovodstvene usluge,
- upravljanje kadrovskim poslovima,
- upravljanje flotom vozila,
- putnike usluge,
- pravne usluge,
- zdravlje i okoli,
- marketing,
- odrivost,
- usluge putanja objekta u probni rad,
- administrativne usluge,
- optimizacija portfelja,
- servisiranje nekretnina i zemljita.
Ova norma opisuje model cjelovitog upravljanja objektima (FM).
Slika 2-3, predstavlja model usluge Facility Management-a. Opisuje kako Facility
Management podrava primarne aktivnosti organizacije. Bavi se odnosom ponude i
potranje, te predstavlja razliite razine mogunosti interakcije upravljanja objektom.
[10]
30 / 100
POMONI PROCES
OSNOVNI PROCES
RAZINA SURADNJE
KUPAC
KORISNIK
STRATEKI
TAKTIKI
OSNOVNA DJELATNOSTJ
USLUGE
A
R
T
E
LJ
KRAJNJI
KORISNIK
OPERATIVNI
V
A
R
U
UNUTARNJI
ILI
B
A
VANJSKI
LJ
V
A
U
FACILITY USLUGA
UGOVARANJE
A NJUSLUGE FACILITY MANAGEMENT-a
O
E
R
Slika 2-3. Model Facility Management-a [10]
M
L
U
G
Norma EN 15221-1 (Facility Management - 1. dio: Pojmovi

A i definicije) vezana je uzE
opu definiciju cjelovitog gospodarenja objektima. U njoj su navedeni i opisani opi
C
izrazi i domena cjelovitog upravljanja objektima (Facility Management):
1. Prostor i infrastruktura,
2. Ljudi i organizacija.
ad 1. Prvi naglasak je na:
I
J
A
- Smjetaj (zahtjev klijenta za prostorom [smjetajem] zadovoljava se uslugama kao to

su programiranje, projektiranje i stjecanje prostora, ali i administracija i upravljanje
prostorom, te raspolaganje istim),
- Radno mjesto (zahtjev klijenta za radnom okolinom [radnim mjestom] zadovoljava se
uslugama vezanim uz odnose unutarnje i vanjske okoline, ureivanje namjetajem,
opremom i stanarima),
31 / 100
- Tehnika infrastruktura (zahtjev klijenta za komunalijama [tehnika infrastruktura]

zadovoljava se uslugama koje rezultiraju ugodnom klimom, intenzitetom osvjetljenja,
elektrinom strujom, vodom i plinom),
- ienje (zahtjev klijenta za higijenom i istoom [ienjem] zadovoljava se
uslugama koje odravaju urednu radnu okolinu i pomau da se ista odrava u
zadovoljavajuem stanju),
- Ostali prostor i infrastruktura (pod ovim naslovom zadovoljavaju se specifini i
pojedinani zahtjevi klijenta, koji se odnose na prostor i infrastrukturu).
ad 2. Drugi naglasak je na:

- Zdravlje, sigurnost i zatita (zahtjev klijenta za sigurnom okolinom [zdravlje,
sigurnost i zatita] zadovoljava se uslugama koje tite od vanjskih opasnosti ili
unutarnjih rizika, kao i zdravlje i blagostanje ljudi u radnim prostorima),
- Gostoljubivost (zahtjev klijenta za gostoljubivou zadovoljava se uslugama koje
osiguravaju ugodnu radnu okolinu, koja ljudima daje osjeaj dobrodolice i udobnosti),
- ICT (zahtjev klijenta za informacijama i komunikacijom [ICT-information and
communication] zadovoljava se uslugama koje pruaju informacijske i
telekomunikacijske tehnologije.),
- Logistika (zahtjev klijenta za logistikom zadovoljava se uslugama vezanim uz
transport, pohranjivanje roba i informacija, te poboljanja relevantnih procesa),
- Ostale pomone usluge (zahtjev klijenta za ostalim pomonim uslugama moe se
zadovoljiti nizom dodatnih usluga. Te usluge mogu biti vrlo individualizirane, ovisno o
definiranju primarnih aktivnosti).
Norma EN 15221-2 (Facility Management - 2. dio: Smjernice za ugovaranje usluga
Facility Management-a) opisuje normizirani pristup definiranja ugovora vezanog uz
Facility Management. Kao podloga moe se koristiti kod pisanja natjeaja, ugovaranja,
kontrolu vanjskih ugovornih servisa, ali i za internu uporabu kod kontrole izvrenih
radnih zadataka reijskih odjela.
Norma prEN 15221-3 opisuje kako postii i odrati kvalitetu vezanu uz FM usluge.
Ova norma je jo u pripremi.
Norma prEN 15221-4 fokusirana je na klasifikaciju sustava i jo je u pripremi. Po
normi, nekretnine/objekti ine cjelinu sa zemljitem na kojem se nalaze.
Zakupac/najmoprimac je fizika ili pravna osoba koja je u privremenom posjedu
objekta i plaa rentu vlasniku, odnosno najmodavcu.
32 / 100
Financijski i administrativni izrazi i definicije su:

- trokovi kapitala
- deprecijacija
- FM trokovni centri
- profit
- trokovi ivotnog vijeka sustava (objekta)
- trokovi zbrinjavanja.
Izrazi i definicije vezane uz usluge koje se odnose na objekt:
- poslovna podrka
- ienje
- gostoprimstvo
- informacijske i komunikacijske tehnologije
- ist zrak
- prostor (smjetaj) i radno mjesto
- zdravlje, sigurnost i zatita.
Norma prEN 15221-5 (u pripremi) objanjava kako razviti i koristiti procese vezane uz
FM.
Norma prEN 15221-6 (u pripremi) objanjava metodologiju mjerenja prostora u
objektima. Normativne reference su u skladu sa ISO 6707 (Building and civil
engeneering).
Ova norma uspostavlja osnovu vezanu uz:
- planiranje i oblikovanje,
- mjerenje povrina,
- financijska sredstva,
- alat za sustavno vrednovanje konkurentskih aktivnosti za postojee objekte, kao i za
objekte
u fazi planiranja ili razvoja.
Norma predstavlja okvir za mjerenje povrina unutar i izvan objekata.
Norma prEN 15221-7 (u najavi) baviti e se sustavnim vrednovanjem konkurentskih
aktivnosti. [11]
2.3 Meunarodne strukovne udruge za razvitak FM-a

a) CEN
Europski odbor za normizaciju (CEN) 16. rujna 2006. odobrio je normu EN 15221-2, a
18. rujna iste godine normu EN 15221-1. Njegova zadaa nije primarno vazana uz
razvitak FM-a, ali definiranje opsega struke FM-a u Europi zakljuuje se dokumentom
kojeg odobrava CEN.
lanovi CEN-a imaju obvezu pridravanja Unutarnjih propisa CEN-a/CENELEC-a
(Europskog odbora za normizaciju u elektrotehnici) kojima se utvruju uvjeti za
davanje statusa nacionalne norme ovoj Europskoj normi bez izmjena. Aurirani popisi i
bibliografske reference u vezi s ovim nacionalnm normama mogu se dobiti na temelju
zahtjeva poslanog Sredinjem tajnitvu ili bilo kojem lanu CEN-a. Ova Europska
norma postoji u tri slubene verzije (engleski, francuski, njemaki). Sve verzije
sastavljene na drugim jezicima nastale se prevoenjem lana CEN-a na jezik svoje
zemlje, o emu je obavijeteno Sredinje tajnitvo, imaju isti status kao i slubene
verzije.
33 / 100
lanovi CEN-a su tijela nadlena za nacionalne norme u Austriji, Belgiji, na Cipru,

Republici ekoj, Danskoj, Estoniji, Finskoj, Francuskoj, Njemakoj, Grkoj,
Maarskoj, Islandu, Irskoj, Italiji, Letoniji, Litvi, Luksemburgu, Malti, Nizozemskoj,
Norvekoj, Poljskoj, Portugalu, Rumunjskoj, Slovakoj, Sloveniji, panjolskoj,
vedskoj, i Velikoj Britaniji. [10]
Tehniki odbor pri CEN-u zaduen za Facility Management nosi naziv CEN/TC 348.
Struktura tehnikog odbora CEN/TC 348 za sada se sastoji od sedam pododbora, od
kojih je svaki zaduen za uspostavu odreenog dijela norme. lanovi pojedinih
pododbora mogu, to je i poeljno, sudjelovati u radu i ostalih pododbora.
Pododbori su redom:
- CEN/TC 348/WG 1- zaduen za pojmove i definicije vezane uz Facility Management,
- CEN/TC 348/WG 2- vezan uz definiranje ugovora vezanih uz Facility Management,
- CEN/TC 348/WG 3- bavi se kvalitetom vezano uz Facility Management,
- CEN/TC 348/WG 4- taksonomija vezana uz Facility Management,
- CEN/TC 348/WG 5- zaduen za definiranje procesa vezanih uz Facility Management,
- CEN/TC 348/WG 6- definira naine mjerenja prostora vezanih uz
Facility Management,
- CEN/TC 348/WG 7- rukovodi nainom definiranja vrednovanja
konkurentskih aktivnosti vezanih uz Facility Management. [12]
b) Global FM
(Global Facility Management Association) je svjetska udruga lanova za promociju
vodstva i znanja o Facility Management-u. Osnovana je 2006. u Brussels-u s vizijom
unapreenja profesije Facility Managenent-a i njene strateke vrijednosti. Putem svojih
lanova radi na umreavanju znanja, najboljih praksi u svijetu iz domene FM.
Udruga Global FM ne inzistira na jedinstvenoj definiciji Facility Management-a, ve
svaka lanica udruge moe zadrati svoju definiciju. Udruga je koncentrirana na
djelokrug i potencijal Facility Management-a u cijelosti.
Za Global FM, Facility Management je aktivnost koja pomae osnovnoj djelatnosti
poduzea, a pogotovo korisnicima objekta/objekata kroz provoenje operativnog
funkcioniranja objekta i pripadajuih prateih servisa. Slike 2-4, 2-5 prikazuju zonu
utjecaja organizacije Global FM.
Udruga ne inzistira na jedinstvenoj definiciji i nazivu voditelja odjela Facility
Management-a, ve se koncentrira na odreivanje opsega djelatnosti odjela Facility
Management-a. Po Global FM-u, podruje rada odjela Facility Management-a je:
Rukovoenje radnom snagom,

Koordinacija vanjskih dobavljaa i savjetnika,
Upravljanje vlasnikim portfeljem,
Graevinsko odravanje objekta,
Rukovoenje servisima vezanim uz objekt/objekte,
Rukovoenje sekundarnim servisnim djelatnostima,
34 / 100
Upravljanje projektima,
Korisnike usluge,
Odravanje okolia,
Upravljanje prostorom,
Posredovanje,
Upravljanje rizicima,
Upravljanje financijama,
Upravljanje kvalitetom,
Upravljanje informacijama. [13]
Slika 2-4, Zona utjecaja organizacije Global FM. [13]
Slika 2-5, Organizacije koje ine Global FM. [13]
Amerika udruga IFMA, kao i Europska Euro FM lanice su udruge Global FM.
35 / 100
c) Euro FM
Udruga Euro FM (European facility management network) okuplja 15 Europskih
zemalja s 95 organizacija lanica. Ukupno broji 25 000 ljudi. Osnovana je u
Nizozemskoj, 1995. godine i bazira se na nizozemskom pravu. Neprofitna je udruga,
financira se iskljuivo lanarinom i sponzorstvima.
Misija udruge je razvijanje znanja i promocija Facility Menagement-a u Europi te njena
aplikacija u praksi, edukacija i istraivanja.
Udruga je ukljuena u Europski odbor za normizaciju CEN, Tehniki odbor CEN/TC
348, kako bi se razvila daljnja pravila i norme vezane uz FM profesiju.
Euro FM predlae definiciju Facility Management-a po EN 15221-1:2006, no kao i
organizacija Global FM ne inzistira na jedinstvenoj definiciji. Svaka lanica udruge
moe zadrati svoju definiciju. Udruga je lanica udruge Global FM.[11]
Zakljuak vezan uz definiciju FM-a
Moe se zakljuiti da je svaka organizacija pokuala saeti domenu Facility
Management-a to je krae i bolje mogla. Pojam FM je razliito definiran u pojmovnom
odreenju raznih internacionalnih udruenja sa malim razlikama u modalitetima, a
razloge treba traiti u razliitim interesima i vlasnikim odnosima. Meni najblia
definicija bila bi ona od njemake Facility Management organizacije GEFMA.
Moj zakljuak vezan uz definicije Facility Management-a bio bi sljedei:
Facility Management je tenja da se odre planirane i projektirane postavke objekta
tokom njegovog ivotnog vijeka. Cilj je poveanje komfora i civilizacijske razine objekta
i njegovog koritenja, uz tendenciju smanjenja trokova kroz ivotni vijek objetka.
Od navedenoga najtee mi je braniti tezu o smanjenju trokova ivotnog vijeka objekta.
Mogu govoriti samo o aproksimaciji utede s obzirom na trenutano stanje vezano uz
opremu objekta i njenu kvalitetu. Objekt je tokom ivotnog vijeka podloan raznim
vanjskim utjecajima. Smanjenje trokova ini mi se da je jo u domeni tenje, a ne
realno mjerljivog pokazatelja.
Uspostavljanje usluge FM-a povezano je sa tenjom da se neki reijski trokovi tvrtke
smanje (vienje FM-a od strane klijenta). No za primjetiti je da je tvrtkama koje pruaju
FM uslugu jedan od primarnih ciljeva profit, to je normalno razmiljanje. Znai da bi
klijent utedio, a pruaoc usluge FM-a zaradio, potrebna je organizacija usluge na veoj
razini no to je bila prije, dok je usluga bila u reijskim trokovima klijenta. Praksa
obino pokazuje da se tvrtke klijenti odriu dijela radne snage koje se ele rijeiti glede
utede, a da te iste djelatnike potom zapoljavaju FM kompanije na istim poslovima.
Zakljuak bi bio da se isti djelatnici moraju bolje organizirati i raditi na vie objekata
kako bi postigli financijsku opravdanost svoga rada. Taj zadatak nije niti malo
jednostavan, pa se namee miljenje da FM sevis ne moe funkcionirati tako da
opsluuje samo jedan objekt.
36 / 100
Zapravo klijent eli uz to to se rijeio reijske radne snage rasformiravi jedan segment
tvrtke koji mu nije zanimljiv istu uslugu provoditi efikasnije pomou FM usluga. Dakle
eli sa manjim trokovima dobiti bolju uslugu (dodatna vrijednost). FM tvrtki je
nemogue koncentrirati se samo na sniavanje trokova ili poveavanje vrijednosti
usluge. Nemogue je oekivati da se dobije bolja usluga (dodatna vrijednost) uz manje
trokove. Stoga je prije za oekivati da se FM usluga bazira na uinkovitosti i
organiziranosti. Primjer neka bude organizacija fizikog seljenja tvrtke, ili nekog njenog
dijela, sa jedne na drugu lokaciju. Ukoliko se smanji vrijeme iseljavanja, transporta i
useljavanja na novu lokaciju, te uspostavi funkcioniranje na razinu prije seljenja na
najmanju moguu mjeru, moe se rei da je usluga FM-a dobro obavljena. Ostvarena je
uteda u vremenu i smanjeni gubici jer firma samo kratko vrijeme nije bila u funkciji.
Facility Management je odrastao i razvio se na temeljima Property Management-a.
Property Management je nastao iz tenje ouvanja jednostavnih objekta, a
podrazumijevao je sitne popravke i odravanje. To se najvie odnosilo na privatne kue
i manje objekte. Facility Management je evolucijski nastavak Property Management-a i
danas je malo poveznica izmeu te dvije gospodarske discipline.
Iskustvo i praksa odravatelja od velike je koristi u uspostavi uinkovitog Facility
Management-a. Prije svega stoga to su odravatelji navikli pratiti sustave i formirati
ciklike procese (u odravanju).
Dananja se funkcija odravatelja promijenila od one klasine definicije. Promijenili su
se i tehniki sustavi namijenjeni odravanju. Kao to danas vie nema klasinog
servisera televizora, jer se kod popravaka mijenjaju moduli sa novima, pa nema potrebe
za majstorom koji e sa lemilicom u ruci i mjernom opremom promatrati gdje je nastao
kvar da ga otkloni. Logika odravanja televizora prenijela se i na tehnike sustave, jer je
njihova graa sve vie modularna. Kvarovi se otklanjaju po principu promjene modula
na televizorima. Smanjila se potreba za klasinim odravanjem. No praksa i tehnike
odravanja predstavljaju dobru osnovu za implementaciju u promatranju i donoenju
zakljuaka tokom ivotnog vijeka objekta. Trenutano stanje tehnike je takvo, a
govorim to iz iskustva projektanta, da se dobar dio ugraene jednostavnije strojarske
opreme moe smatrati zastarjelom ve nakon est godina. Veina instaliranih tehnikih
sustava trebala bi biti to prije ekonomski isplativa, jer su nove generacije ureaja
uinkovitije i sa boljim stupnjem iskoritenja. Primjer je kuni klima ureaj. Danas im
je cijena toliko pala da se ne isplati popravljati ureaj stariji od sedam, osam godina, jer
je zastario, troi vie energije i rashladni medij koji koristi je zabranjen i teko je
nabavljiv.
Danas je vano, poglavito za Facility Management sakupiti to vie znanja o objektu
tokom njegovog ivotnog vijeka. Negativne i pozitivne strane objekta podjednako su
znaajne. Sakupljeno znanje predstavlja kapital i od pomoi je investitorima i
projektantima pri osmiljavanju novih objekata. Uteda u bilo kojem segmentu objekta
veoma je vana s obzirom na njegov ivotni vijek.
37 / 100
3. OPE AKTIVNOSTI GOSPODARENJA OBJEKTIMA

(FM)
Facility Management pokriva i objedinjuje irok opseg procesa, usluga, aktivnosti i
opreme. Razlika izmeu primarnih aktivnosti i pomonih usluga odluuje svaka
organizacija individualno. U poglavlju 3.1 prikazati e se odnos izmeu Facility
Management usluga i ostalih pomonih usluga.
Podruje Facility Management-a moe se grupirati oko zahtjeva klijenta, to se, opet,
moe saeti u dva glavna naslova:
-
Prostor i infrastruktura,
Ljudi i organizacija.
Fokus je na potrebi klijenta za Facility Management-om. Glede kompleksnosti i

promjena na tritu, zahtjevi klijenta podlijeu promjenama.
Osnovna koncepcija Facility Management-a je pruiti integrirano upravljanje na
stratekoj i taktikoj razini za koordiniranje pruanja dogovorenih pomonih usluga
(usluga Facility Management-a). To zahtijeva specifine kompetencije i razlikuje
Facility Management od izoliranog pruanja jedne ili vie usluga. [10]
3.1 Domena Facility Management-a

Pojmovi koji se koriste temelje se na uobiajenim modelima poslovnog procesa s
primarnim aktivnostima i pomonim uslugama. Primarne aktivnosti treba definirati
svaka organizacija individualno. Cjelovito upravljanje objektom ima za cilj integrirati i
koordinirati neke pomone usluge, koje onda postaju usluge upravljanja objektom.
Ulazni podaci za procese upravljanja objektom su materijalna imovina i usluge. Slika 31, prikaz je opsega usluge Facility Management-a.
38 / 100
OSNOVNE DJELATNOSTI
FACILITY MANAGEMENT
PROCESI FACILITY MANAGEMENT-A
IMOVINA
DRUGI MODELI MANAGEMENT-A
OSTALI POMONI PROCESI
DJELATNOSTI
USLUGE FACILITY MANAGEMENT-A
OSTALE POMONE USLUGE
OPSEG FACILITY MANAGEMENT-A
Slika 3-1 Opseg Facility Management-a [10]
Primjeri opsega upravljanja objektom

Slijedei opis opsega usluga naveden je kao primjer i nije opisan po redu prioriteta.
Opis ne nastoji biti iscrpan. Primjeri su izbor iz ireg popisa pojmova koji se nalaze u
normama i smjernicama iz podruja Upravljanja objektom. Grupirani su oko osnovnih
zahtjeva klijenta, koji se mogu saeti pod dva glavna naslova Prostor i infrastruktura,
te Ljudi i organizacija. Prostor i infrastruktura danas se sve vie definira
poddomenom FM-a koja se naziva Space Management (SM).
Prostor i infrastruktura
Smjetaj: zahtjev klijenta za prostorom (smjetajem) zadovoljava se uslugama kao to
su programiranje, projektiranje i stjecanje prostora, ali i administracija, upravljanje
prostorom i njegovo raspolaganje.
Primjeri usluga koje se odnose na taj zahtjev su:
strateko planiranje i upravljanje prostorom,
programiranje i informiranje,
projektiranje i izgradnja,
upravljanje zakupom i najmom,
gradnja i odravanje,
renoviranje i/ili obnova.
39 / 100
Radno mjesto: zahtjev klijenta za radnom okolinom (radnim mjestom) zadovoljava se

uslugama koje se odnose na unutarnju i vanjsku okolinu, ureivanje namjetajem,
opremom i korisnicima (zakupcima).
projektiranje i ergonomija radnog mjesta,
odabir namjetaja, strojeva i opreme,
rukovoenje selidbom,
opremanje unutarnje i vanjske okoline,
kontrolni sustav, dekoracije, pregrade i zamjena namjetaja.
Tehnika infrastruktura: zahtjev klijenta za komunalnim uslugama (tehnika
infrastruktura) zadovoljava se uslugama koje rezultiraju ugodnom klimom,
osvjetljenjem/zatamnjenjem, elektrinom strujom, vodom i plinom.
upravljanje energijom/komunalijama,
upravljanje ekolokom odrivou,
rad i odravanje tehnike infrastrukture,
rad i odravanje sustava za upravljanje zgradom,
odravanje rasvjete,
zbrinjavanje (opasnog) otpada.
ienje: zahtjev klijenta za higijenom i istoom (ienjem) zadovoljava se uslugama
koje odravaju urednu radnu okolinu i pomau odravanju imovine u ispravnom i
zadovoljavajuem stanju.
usluge higijene,
ienje radnog mjesta, ienje strojeva,
ienje tkanina i stakla zgrada,
nabavka i odravanje alata i opreme za ienje,
ienje vanjskog prostora i zimske usluge.
Ostali prostor i infrastruktura: pod ovim naslovom podrazumijevaju se specifini ili
pojedinani zahtjevi klijenata koji se odnose na prostor i infrastrukturu.
najam specijalne mjerne opreme,
namjetanje strojevima i opremom,
upravljanje prostorom maloprodajne jedinice.
40 / 100
Ljudi i organizacija
Zdravlje, sigurnost i zatita: zahtjev klijenta za sigurnom okolinom (zdravlje, sigurnost
i zatita) zadovoljava se uslugama koje tite od vanjskih opasnosti ili unutarnjih rizika
kao i zdravlje i blagostanje ljudi.
profesionalne zdravstvene usluge,
upravljanje zatitom,
kontrola pristupa, identifikacijske/inteligentne kartice, brave i dranje
kljua,
predvianje i popravak katastrofe,
sigurnost i zatita od poara.
Gostoljubivost: zahtjev klijenta za gostoljubivou zadovoljava se uslugama koje
osiguravaju gostoljubivu radnu okolinu koja ljudima daje osjeaj dobrodolice i
udobnosti.
tajnike i recepcijske usluge,
informacijske usluge,
ugostiteljstvo i prodajni automati,
organiziranje konferencija, sastanaka i posebnih dogaaja,
osobne usluge,
osiguranje adekvatne odjee.
ICT: zahtjev klijenta za informacijama i komunikacijom (ICT-information and

communication) zadovoljava se uslugama koje pruaju informacijske i
telekomunikacijske tehnologije.
upravljanje informacijskim bazama podataka i telefonskom mreom,
odravanje i funkcioniranje servera i centralne baze podataka,
podrka za osobna raunala,
informatika sigurnost i zatita,
prikljuenje i selidbe raunala i telefona.
Logistika: zahtjev klijenta za logistikom zadovoljava se uslugama koje su vezane uz

transport, pohranu roba i informacija, te poboljanja relevantnih procesa.
usluge interne pote i dostave,
praenje i arhiviranje dokumenata,
fotokopirni sustavi, kopiranje i tisak,
uredski materijal,
dostava tereta/poiljaka, skladini sustavi,
41 / 100
transport ljudi i putne usluge,

parkiranje vozila i upravljanje voznim parkom.
Ostale pomone usluge: zahtjev klijenta za ostalim pomonim uslugama moe se

zadovoljiti nizom dodatnih usluga. Te usluge mogu biti vrlo individualne ovisno o
definiranju primarnih aktivnosti.
raunovodstvo, revizija i financijsko izvjeivanje,
upravljanje ljudskim resursima,
marketing i reklamiranje, fotografske usluge,
nabava, upravljanje ugovorima i usluge pravnog savjetovanja,
upravljanje projektom,
upravljanje kvalitetom. [10]
3.2 Uloga Facility Management-a u ivotnom ciklusu objekta

Procesi usluge FM-a podrazumijevaju da je ivotni vijek objekta povezan sa ivotnim
vijekom njegovih sastavnih dijelova i da ine jednu cjelinu. Naravno da je ivotni vijek
pojedinih dijelova objekta krai od ivotnog vijeka objekta, te da je predviena zamjena
pojedinih dijelova opreme tokom ivotnog vijeka objekta. ivotni ciklus svakog dijela
objekta sastoji se od idejne faze, oblikovne faze, izgradnje, uporabe i zbrinjavanja. Cilj
idejne i oblikovne faze je odabir gradivih elemenata i opreme koja zadovoljava namjenu
objekta kroz uporabu od strane korisnika. To znai da oblikovna faza i faza izgradnje
imaju svoju ulogu i tokom faze uporabe objekta. Iskustvo upravljanja postojeih
objekata moe uvelike koristiti prilikom oblikovanja i izgradnje novih objekata. Odluka
izmeu rekonstrukcije postojeeg ili izgradnje novog objekta moe imati prevagu
uzimajui u obzir trokove i tehnike zahtjeve ruenja i zbrinjavanja postojeeg objekta,
to se moe predvidjeti jo u fazi oblikovanja objekta. Postojei objekti mogu se
prenamijeniti kako bi zadovoljili potrebe novih korisnika. Veliku ulogu u osmiljavanju
i organizaciji radnog prostora, te zadovoljenje buduih potreba spada u poddomenu FMa koja se naziva Space Management. Svaki konstrukcijski projekt moe biti vien kao
integralni dio nekog odreenog Facility Management procesa, odnosno podprocesa.
Slika 3-2 opisuje ivotni ciklus objekta iz perspektive cjelovitog upravljanja objektom.
Slikom se prikazuje u kojem je vremenskom periodu ivotnog ciklusa objekta uloga
Facility Management-a savjetodavnog karaktera, a u kojem prelazi u svoju operativnu
ulogu. U ivotu objekta razlikujemo tri faze. Te tri faze biti e podrobnije objanjene u
poglavlju 3.5 Procjena ukupnih trokova objekta.
Osjenano polje na slici prikazuje period uporabe do naputanja objekta. Najvei
volumen aktivnosti FM-a je u tom vremenskom periodu. To je ujedno i najdulji
vremenski period tokom ivotnog ciklusa objekta.
Sljedei razlog integriranja pogleda ivotnog ciklusa objekta kroz perspektivu
cjelovitog upravljanja objektima su ekonomski pogonski trokovi. Izgradnja objekta
samo je dio sveukupnih trokova tokom ivotnog ciklusa objekta.
42 / 100
Slika 3-2. ivotni ciklus objekta iz perspektive cjelovitog upravljanja objektom.
43 / 100
3.3 Upravljanje prostorom (Space Management)

Upravljanje prostorom je disciplina i sastavnica Facility Management-a kojom se na
uinkovit nain optimalno i integrirano upravlja uredskim, hotelskim i inim prostorom,
te pripadajuom infrastrukturom. Planiranje, nain i izvedba kojom drutvo komunicira
s internim i eksternim korisnicima usluga jedno je od vitalnih dijelova stratekog
menadmenta. Menadment u upravljanju prostorom je dionik drutveno odgovornog
ponaanja koji putem socijalne komunikacije reflektira ugledom i imidom drutva u
okruenju. Predstavlja snanu poruku posjetitelju, kupcu, sadanjim i buduim
zaposlenicima kako se drutvo odnosi prema ovjeku i uvjetima rada. Funkcionalnost,
udobnost, sigurnost, zdravstveni i ekoloki aspekti te svrsishodno koritenje radnog
prostora su osnove koje osiguravaju preduvjete za pozitivne radne uinke i pridonose
stvaranju nove dodane vrijednosti. Elementi kao to su kvaliteta i humanost radnog
prostora i namjetaja, kakvoa zraka i vode te osvjetljenje nije neto to se stihijski
deava nego su one predmet udovoljavanja suvremenim tehnikim, zdravstvenim i inim
normama u svezi odrivog i humanog razvoja. Drutveno odgovorni investitori i
naruitelji trebaju kvalitetne, funkcionalne i dobro oblikovane interijere i namjetaj te na
te zahtjeve projektanti, dizajneri i proizvoai opreme i namjetaja trebaju odgovoriti
idejama i proizvodima najvie kvalitete. [14]
Ispravno postavljen Space Management (SM) podrazumijeva tehnike, procedure i
modele u upravljanju prostorom, a cilj je zadovoljstvo krajnjih korisnika. Ova disciplina
predstavlja pravi izazov u sinergijskom kombiniranju tehnikih, prirodnih i drutvenih
znanosti, a kljuno je pitanje za svakog voditelja odjela cjelovitog upravljanja objektima
zaduenog za upravljanje prostorom: Kako pruiti uslugu na najsigurniji i
najuinkovitiji nain u okviru zadanog budeta te osigurati maksimum produktivnosti i
zadovoljstva korisnika ove servisne usluge? [14]
Na slici 3-2 proces osmiljavanja upravljanja prostorom poinje u fazi oblikovanja, a
primjenjuje se u fazi uporabe objekta. Kada govorimo o Facility Management-u kao
servisu ije su usluge van domene osnovne djelatnosti tvrtke upravljanje prostorom
prvenstveno se povjerava arhitektima i psiholozima, pa potom ostalim tehnikim i
drutvenim zanimanjima.
Upravljanje prostorima vezano uz Asset Management, kao servisu u slubi osnovne
djelatnosti tvrtke, moe biti povjereno tehnikim strukama organizacijski bliim
primarnoj djelatnosti.
Menadment upravljanja prostorom u velikim drutvima je sastavnica Facility
Management-a. On organizacijski moe biti ustrojen kao interna organizacijska jedinica
ukoliko posjeduje dovoljno vlastitih tehnikih i ljudskih potencijala. Druga inaica je
koritenje usluga outsoursing-a eksternalizacija ili inaica koja kombinira ova dva
pristupa. [14]
Kojem organizacijskom ustroju dati prednost nije u preporukama nego prije svega ovisi
o vlastitim kapacitetima, znanjima, iskustvima, tehnici i tehnologiji koje posjeduje
drutvo te stratekoj odluci koji model na najuinkovitiji nain doprinosi uspjehu
drutva sagledavajui sve aspekte drutveno odgovornog ponaanja - od socijalnih,
ekonomskih, tehnikih i drugih.
44 / 100
Za mala drutva uobiajeno se koristi vanjska usluga koja u sebi objedinjava integrirano
pruanje usluge u upravljanju prostorom; od projekta, opreme i namjetaja,
savjetovanja, ispunjavanja zakonskih regulativa i konzaltinga i slino. Slika 3-3 prikaz
je utjecajnih faktora na funkciju Space Management-a na razini objekta.
Slika 3-3. Prikaz utjecajnih faktora vezanih uz funkciju Space Managemanta na razini objekta.
Radni prostor
Produktivnost drutva rezultat je rasporeda poslovnih, odnosno radnih prostora u kojima
zaposlenici borave. Raspored radnog prostora ukljuuje slijedee komponente: osnovna
sredstva, tijek rada i zaposlenike meusobni odnosi ovih triju komponenti moraju biti
dobro izbalansirani prilikom planiranja koritenja poslovnih prostora. Volumen radnog
prostora rauna se prema broju zaposlenih, njihovoj hijerarhijskoj strukturi, te
pravilnikom odreenih povrina, odnosno volumena prostora sukladno radnom mjestu.
Raspored radnog prostora odreuje da li je prostor iskoriten uinkovito i na
zadovoljavajui nain, te kako utjee na zadovoljstvo i raspoloenje zaposlenika. Koristi
od dobrog rasporeda su :
- omoguava uinkovitu raspodjelu i koritenje prostora,
- stvara ugodno radno okruenje za zaposlenike,
- ima pozitivan utjecaj na klijente,
- omoguava zaposlenicima uinkovit i produktivan radni prostor,
- uvjetuje budui razvoj kad potrebe porastu,
- uvjetuje dobar nadzor zaposlenika,
- planira potrebe u sluaju smanjenja radnih kapaciteta.
Planiranje je usmjereno prema potrebama drutva i na osnovu njih se rade nacrti te
konano i stvarni raspored radnog prostora. Unutarnji raspored je temeljen na
unutarnjim odnosima izmeu osnovnih sredstava, tijeka rada i zaposlenika. Analiza koja
se pri tome radi mora biti napravljena na osnovu utjecaja koji osnovna sredstva imaju na
tijek rada izmeu zaposlenika. Tijek rada je uobiajeno vertikalan, a plan buduih
potreba zaposlenika mora uzeti u obzir slijedee:
45 / 100
- mogunost razvoja novih proizvoda i usluga,

- godinje oekivanje rasta/smanjenja organizacije mjerenom dobiti,
- oekivana godinja poveanja/smanjenja u broju zaposlenih,
- mogue promjene u uredskim operacijama koji e zahtjevati nove zaposlenike,
- krizne situacije poput negativnog rasta drutva, odnosno smanjenja potreba.
Planiranje je najvanija faza u projektu, koja utjee na sve druge faze i koja e na kraju
odreivati hoe li konani rezultat biti uinkovit i djelotvorni. ee koritenje
zajednikih ureda i polako naputanje pojedinanih ureda koji su u prolim vremenima
sluila statusu i ugledu su stvarnost. Tijek rada, organizacijska shema i komunikacijska
mrea oznaavaju da odreeni pojedinci ili odjeli imaju vaan meusobni utjecaj.
Tri nova pojma rada danas utjeu na ureenje ureda i imaju utjecaj na budunost: rad na
daljinu, poslovni timovi i dijeljenje radnog prostora.
rad na daljinu to vie zaposlenika koristi ovaj nain rada potrebno je manje
poslovnog prostora. U pojedinim sluajevima vie ovakvih zaposlenika moe
koristiti jedan ured.
- poslovni timovi okruenje otvorenog tipa trai da se manja podruja za
sastanke zatvore kako bi poslovni timovi i pojedinci mogli u mirnom prostoru
koncentriranije vriti svoje zadatke. to vie uredskog namjetaja treba postaviti
na kotaie (uredski namjetaj treba biti mobilan i modularan).
- dijeljenje radnog prostora to su zaposlenici koje provode veliki dio vremena na
terenu, kao to su trgovaki putnici, zaposlenici na daljinu i slino. Ovakvi radni
prostori moraju biti opremljeni telefonima, utinicama za spajanje prijenosnih
raunala na mreu.
Kod osmiljavanja i stvaranja objekta, njegova tehnika strana u ivotnom vijeku moe
se podijeliti na pet znaajki:
-
Lokacija vezana je uz vanjsko okruenje i njenu makro infrastrukturu, te ima

veliki utjecaj vezan uz transport,
Vanjsko oploje zgrade (objekta) predvieni ivotni vijek dananjih objekata
je 50-70 godina, makar pojedini dijelovi mogu imati i krai ivotni vijek, poput
krovita (20 godina),
Tehnika oprema njen ivotni vijek moe se aproksimirati na petnaest godina,
jer se predvia da e do tog vremena oprema postati zastarjela i neuinkovita u
odnosu na nove sustave,
Unutarnji raspored predvia se da se unutarnji raspored objekta mijenja svakih
6-7 godina.
Postavke gotovo su svakodnevno podlone promjenama u smislu preureenja
glede zadovoljavanja potrebe za uinkovitim prostorom. [14]
Uredski prostor
Uobiajena je potreba i norma u svijetu 9 10m za svakog pojedinca. Postoji
tendencija smanjivanja prostora za zaposlenike po kvadratnom metru zgrade. Vjerojatno
je da e u skoroj budunosti povrina namijenjena pojedincu biti priblino 5m po
zaposleniku.
46 / 100
Konferencijska soba ili soba Upravnog odbora - Vienamjenske konferencijske sobe

esto se smatraju poeljnom zamjenom. One su danas koritene za viestruke namjene,
poevi od samog izriaja do rada privremenih projektnih jedinica i radnih timova
unutar drutva. Ona je viestruko upotrebljiva prije svega instalacijom audiovizualne i
komunikacijske opreme, mikrofona, telefona, telekonferencijama, utinicama za
raunalnu mreu koje olakavaju trenutano povezivanje s podacima i informacijama.
Uobiajeno je da je prostorija za raunalo po etvornom metru prostora najskuplja od
svih prostorija unutar drutva. Obzirom da se raunalna oprema mijenja sve ee
prostor mora biti tono projektiran za nekoliko godina unaprijed. Osnovni uvjet je da
ova prostorija mora biti smjetena u prostor nezapaljivog podruja zgrade. Zidovi,
podovi i strop sobe za raunalo moraju biti napravljeni od nezapaljivih materijala.
Sistemi gaenja poara moraju biti temeljeni na isparavanju plina, a ne vode.
Preporuljiva je temperatura od 24C i vlanost 50% a ujedno proizvoai opreme trae
da raunalne instalacije imaju zaseban sistem za hlaenje koji je neovisan o sistemu
zgrade.
U takvoj organizaciji prostora predvia se i zasebna, zajednika soba za potu, soba za
umnaanje i tiskanje, te soba ili prostor za pohranu glavnih dokumenata (pohrana
zakonskih podloga, normi i projekata).
Sigurnosni napuci Prilazi i hodnici ne smiju biti zakreni opremom i namjetajem, niti
se vrata smiju otvarati na prolaze. Stubita i izlazi moraju odgovarati propisanim
utvrenim posebnim pravilima za zatitu od poara i slino.
Zatita invalida - Od poslodavca se trai da omogui zadovoljavajui smjetaj za
pojedince s invaliditetom ukljuujui prestrukturiranje radnih mjesta i prilagodbu
opreme. Radne stanice prilagoene invalidskim kolicima moraju biti iroke 1,5x1,5
metara kako bi se moglo napraviti zaokret kolicima od 180 do 360 stupnjeva.
Danas se sve vie govori o primjerenom uredskom prostoru to zvui pomalo
apsurdno, jer je normalno da uredski prostor bude promjeren zaposlenicima i zadaama
koje obavljaju. Novi materijali, tehnike i zahtjevi podrazumijevaju redefiniranje
primjerenog uredskog prostora. Prostor u kojem zaposlenici rade utjee na njihovu
produktivnost i zadovoljstvo rada. Uredski prostor je vieznaan, a brojni imbenici
utjeu na njega kao to su osvjetljenje, odabir boja, buka, vlaga, temperatura,
prozranost i slino.
Inicijativa za zatitu okolia zahtijeva recikliranje papira, poboljavanje osvjetljenja,
grijanja i sustava hlaenja, recikliranje tonera i opreme, preradu uredskog namjetaja i
slino. Novija postignua eliminiraju toksine kemikalije kao to je benzen i
formaldehidi. Bitna je i kvaliteta zraka unutar prostorije, tednji energije, smanjenju
troenja energije i prirodnih resursa. Razliite su tehnike:
- ugradnja svjetlosnih senzora,
- instaliranje senzora pokreta u radnim prostorijama,
- instaliranje i odravanje sustava zagrijavanja i hlaenja,
- recikliranje odbaenog papira,
- iskljuivanje uredskih raunala, ureaja za umnoavanje, pisaa, i drugog na
kraju dana. [14]
47 / 100
Ergonomija, znanost o odnosu zaposlenika prema njihovoj fizikoj okolini, njena

korisnost je u oblikovanju prikladnog prostora. Nepotivanje pravila ergonomije u
ureenju radnog prostora, radne okoline i poslova zaposlenika moe rezultirati miinim
i kotanim poremeajima. Uobiajene posljedice su iijas, iskrivljeni diskovi, bol u
leima i problemi sa tetivama, poremeaj vida, smanjeni protok krvi i umor. Spajanjem
nekoliko disciplina od psihologije, fiziologije, sociologije i teorije komunikacije
ergonomija omoguava korisne smjernice za ureenje uinkovitog prostora.
Elektromagnetsko zraenje uzrok je sve veeg broja pobaaja, oboljenja od raka i
sranih oboljenja. Naini rjeavanja su upotreba zaslona s tekuim kristalima i
nastojanje da zaposlenici budu na udaljenosti barem 71 cm od video-terminala. Sindrom
raunalne slike predstavlja napetost u oima, glavobolje, suhe oi, nadraene oi,
zamagljenu sliku, dvostruku sliku i bolove u vratu i leima.
Zagaenje zraka u prostoriji je rezultat nepravilno izgraenih ventilacijskih sustava u
zgradi, neistih sustava te zastarjelih grijanja, ventilacijske opreme. Automatizirani
sustavi za upravljanje grijanjem imaju senzore koje alju podatke o visini temperature u
svakom dijelu zgrade na temelju ega raunalo regulira ujednaenu temperaturu u
cijeloj zgradi. Kad je vlaga u granicama normale idealna temperatura iznosi 20
stupnjeva celzijusa. Idealna vlaga u prostoriji je od 40-60% vlanosti. Proiavanje
zraka je izuzetno vano kod hermetiki zatvorenih prostora. Neistoa, ustajali i
zaguljivi zrak, dim cigarete, azbest, CO2, plijesan su nepoeljni zdravom uredu. [14]
Buka je pojava visokih razina neeljenog zvuka proizalog iz razgovora, strojeva i
opreme, telefona i razliitih sustava unutar objekta koji stvaraju buku. Decibel je
jedinica za zvuk i predstavlja najmanju promjenu zvuka koju ljudsko uho moe
percipirati. Najvea razina decibela u uredu treba biti 90 a poeljna je 50. Intenzitet
zvuka vrijednosti od 120 dB rezultira gubitkom sluha. Jednako tako sustav ove kontrole
ima za cilj privatnost u razgovoru. Privatnost u irem smislu postignuta je kada se u
blizini izvora govora ne moe razumjeti vie od 20% rijei. Nekoliko je tehnika za
kontrolu buke u uredu:
- propisna gradnja,
- kapacitet apsorpcije zvuka materijala birati tepihe prirodnih materijala,
upotreba pluta, stropni i podni izolatori buke, zidni izolatori, voditi rauna o
statikom elektricitetu postavljanjem bakrenih ica kao uzemljenje pored
saga.[14]
Rasvjeta, ako je fiziki neprikladna, poveava umor zaposlenika kao rezultat prevelike
napetosti u oima. Psiholoki nedostatak dovoljnosti svjetlosti uzrokuje gubitak morala i
utjee na kvalitetu rada zaposlenika.
Odabir opreme i namjetaja iziskuje posebnu panju jer:
- su ulaganja u organizaciju,
- postoji velika ponuda opreme i namjetaja,
- zahtjeva veliku panju u odabiru,
- produktivnost mjerena zadovoljstvom korisnika zahtjeva opremu i namjetaj
koja e to i podrati.
to treba izbjegavati:
- opremu i namjetaj koji su danas primjereni ali ne i u budunosti,
- nefunkcionalan namjetaj,
48 / 100
- neergonomski namjetaj,
- nema povrata na ovu investiciju osim nematerijalnih pokazatelja.
Stoga prilikom planiranja odabira namjetaja treba voditi rauna o napucima za
planiranje, za dobavljae i odravanje kao to su prikazani u tablici (tablica 3-1):
Tablica 3-1. Tablica vezana uz planiranje odabira namjetaja.[14]
NAPUCI ZA PLANIRANJE
NAPUCI ZA DOBAVLJAA
Svrsishodnost, prikladnost opreme
Pouzdanost, specifikacija opreme
Troak, funkcioniranje opreme
Sigurnost i fleksibilnost opreme
Lakoa rukovanja, brzina rada
Troak rada, uputa radnika
Normizacija opreme
Ugled dobavljaa
Obuka od strane dobavljaa
Naini plaanja
Dostava opreme
NAPUCI ZA ODRAVANJE
Servisiranje opreme
Odravanje opreme
Nove tehnologije uredskog namjetaja koriste sistemski pristup. Sistemski namjetaj

nadomjeta tradicionalni, a dizajniran je za zaposlenika i specifinu vrstu posla koji
obavlja. Posjeduje slijedee karakteristike:
- modularan,
- prijenosan,
- funkcionalan,
- i ergonomski oblikovan.
Ovaj sistemski namjetaj za razliku od tradicionalnog zahtijeva manje prostora, dolazi u
drvenim ili drugim varijantama, u razliitim veliinama, oblicima i bojama. Lake se
prilagoava prostoru. Od presudne je vanosti da se moe lako kombinirati.
Primjena ergonomskih naela najvidljivija je na uredskim stolicama jer su oblikovane
za potrebe osoba razliitih visina i oblika. Jednako tako ergonomski namjetaj je
udobniji, smanjuje psihofiziki zamor i bolja je potpora ljudskom tijelu.
Na Space Management-u ovisi da li e se uredska oprema kupovati ili unajmiti. Odluka
ovisi o analizi isplativosti.
Zakonska podloga u Republici Hrvatskoj regulira zahtjeve vezane za opremanje radnih

mjesta pa tako i Space Management kroz Zakon o zatiti na radu (NN 59/96, 94/96,
114/03 i 86/08), te Pravilnik o sigurnosti i zatiti zdravlja pri radu s raunalom (NN
69/05).
Izvadak iz navedenog Zakona i Pravilnika o sigurnosti i zatiti zdravlja pri radu s
raunalom obraen je u Prilogu B.
Troak ureenja
Kod troka ureenja mora se voditi rauna o odnosu troka i dobiti. Vrlo je jednostavan
plan ureenja prostora putem jednostavnih tablica (tablica 3-2). Ova tablica predviena
je za uredske prostore, no slina se primjenjuje i za ostale vrste prostora:
49 / 100
Tablica 3-2. Tablica vezana uz plan ureenja prostora. [14]
Sadanje stanje
Uredi drutva
broj zaposlenika
m/ovjek
Budue potrebe
broj
zaposlenika
m/ovjek
Ukupno
Predsjednik
Srednji menadment
Konferencijska sala
Raunovodstvo
Glavno pitanje dananjeg Space Management-a je da li koristiti staromodni raspored

ureda sa zidovima ili koncepciju otvorenog ureda. Koji pristup e drutvo izabrati ovisi
o djelatnosti, aktivnostima i situacijama u drutvu.
Tradicionalni sustav koji se koristi uredima sa zidovima temelji se na hijerarhijskoj
strukturi organizacije doim koncept otvorenog ureda je temeljen na prirodi veze
izmeu zaposlenika i njihovim dunosti koja je u skladu s ergonomijom ureda.
Ergonomija osigurava poklapanje zadataka zaposlenika, sredstava i opreme kao i
radnog okruenja s njihovim pojedinanim potrebama. Koncepcija otvorenog ureda
raste jer se smanjuje troak kod rasporeda ureda. Najvei nedostatak otvorenog ureda je
nedostatak privatnosti i buka koja ometa rad i stvara stres. [14]
Zakljuak vezan uz Space Management
Space Management kao disciplina spada pod Facility Management. Domena mu je
iroka, pokriva makro lokaciju objekta i sam objekt. Podjela vezana uz objekt je vanjsko
ureenje, unutranje ureenje objekta, te ureenje radnih prostora sukladno zakonskim i
normativnim osnovama, te potrebama organizacije koja koristi objekt. Brine se i o
ergonomskom aspektu ureenja, kao i zdravstvenoj ispravnosti ugraenih materijala i
orua za rad.
Najznaajnija uloga SM-a kao podrke Asset Management-a je u trgovakoj brani.
Organizacija prodajnih centara, duana i razmjetaj artikala po policama predstavlja
veliki izazov za disciplinu Space Management-a.
Uloga Space Management-a zapoinje jo u fazi osmiljavanja objekta. Bitno je u od
poetka definirati prostor objekta, jer naknadne izmjene poskupljuju izgradnju objekta.
Slika 3-4, ilustracija je vezana uz planiranje i izgradnju objekta. Trokovi bilo kakve
izmjene rastu sa vremenom i stupnjem dovrenosti objekta. Vrlo je bitno od poetka
definirati objekt u volumenu i namjeni, uzimajui u obzir relevantne detalje.
50 / 100
Slika 3-4. Meusobni utjecaj stupnja slobode izmjene vezane uz objekt i troka izmjene.[15]
3.4 SLA ugovor

Ugovor o upravljanju objektima i sustavima podrke zakonski je obvezujui sporazum
o upravljanju objektima i sustavima podrke izmeu razliitih pravnih osoba.
Nadovezujui se na spomenuti ugovor slijede jedan ili vie SLA ugovora.
Gledano kroz povijest, SLA (Service Level Agreement) ugovori, ili ugovori o razini
usluge koriste se od osamdesetih godina 20. stoljea od strane telefonskih operatera, a
danas je uobiajena praksa da slube informatike tehnologije i ostale servisne usluge u
velikim tvrtkama koriste SLA ugovor sa svojim dobavljaima za usluge.
Osnovna strateka odluka primjene usluga vanjskih servisa ili eksternalizacije (eng.
Outsourcing) za tvrtku je izdvajanje podruja poslovanja koji nisu fokusirani za
osnovnu djelatnost tvrtke ime se rastereuju kapaciteti i ine utede za poduzee.
Eksternalizacija ukljuuje prenaanje odgovornosti od drutva prema dobavljau.
Upravljanje ovim poretkom temelji se na ugovoru koji moe ukljuivati SLA ugovor.
SLA je formalno dogovoren ugovor izmeu dvije strane. To je ugovor koji postoji
izmeu primatelja i pruatelja usluge ili izmeu pruatelja usluga. Uobiajeno sadri
razinu usluga, prioritete, odgovornost, garancije, financijske penale a moe ukljuivati i
razinu dostupnosti, upotrebljivosti i uspjenosti, fakturiranje i slino. [16]
SLA ugovor moe ukljuivati financijske kazne i pravo na prekid ako se SLA ugovori
kontinuirano ne ispunjavaju. Postavljanje, praenje i upravljanje SLA ugovorima je
vaan dio discipline upravljanja vanjskim uslugama.[16]
U Facility Management-u primjena SLA ugovora regulirana je normom HRN EN
15221-2:2007.
Ugovor o razini usluge (SLA) je mehanizam koji stvara meusobno razumijevanje o
uslugama i isporuci usluga izmeu davatelja usluga i njihovih korisnika. To je
51 / 100
komunikacijski alat kojim se odreuju oekivanja, razjanjavaju odgovornosti i stvara

objektivna osnova za procjenu uinka usluge.
Ugovorne usluge su uglavnom kompromis (ravnotea) izmeu kvalitete i kvantitete
isporuene usluge i njezine cijene.
SLA ne rjeava SVAKI problem. Ako je uspostavljen na krivi nain ili iz pogrenih
razloga, on stvara vee probleme od onih koje nastoji rijeiti.
SLA je proces i proizvod (dokument).
U smislu procesa, on je formalno dogovorno sredstvo pomou kojega dvije ili vie
strana unapreuju komunikaciju, grade dugorone odnose i odreuju oekivanja:
- o uslugama, razinama usluga i kvaliteti usluga,
- o odgovornostima svake strane,
- o koracima koje poduzimaju sve strane kako bi osigurale uspjene odnose.
U smislu proizvoda, on je dokument koji obuhvaa gore navedene informacije.
- izmeu davatelja usluga i njegovih unutarnjih ili vanjskih korisnika ili,
- izmeu bilo koje dvije ili vie strana koje moraju meusobno djelovati kako bi
izvrile zadatak i postigle zajedniki cilj.
Ugovor je:
- alat komunikacije,
- alat kojim se sprjeavaju konflikti,
- ivi dokument,
- objektivni proces za procjenu uinka usluge.
Ugovor nije:
- dobitna strategija,
- mehanizam za guenje albi,
- jednostrani proces donoenja odluka,
- brzo rjeenje.
Djelotvorni SLA trai mnogo vie od jednostavnog ispunjavanja praznih rubrika u
uzorku SLA ili prilagoavanja modela ugovora.
52 / 100
to se postie uvoenjem SLA?

- Interno se normizira razina usluga,
- evidentira i dokumentira se razina usluga,
- uspostavljaju se mehanizmi mjerenja razine usluga na obje strane,
- stvaraju se temelji za unapreenje razine usluga,
- uspostavlja se odgovornost u poslovnom procesu,
- omoguava se lake planiranje i osiguranje sredstava za resurse,
- omoguava se vea mobilnost svih sudionika poslovnog procesa,
- optimizira se funkcioniranje poslovnog procesa,
- postie se bolje upravljanje i koritenje kapitalnih resursa,
- stjee se iskustvo i znanje u pregovorima za 'outsourcing',
- stvara se kultura davanja i primanja (koritenja) usluga,
- postie se zadovoljstvo u radu kod obje strane, zbog definiranih pravila,
- poboljava se razumijevanje davatelja za korisnikove potrebe i prioritete,
- oekivanja korisnika o mogunostima davatelja postaju jasnija,
- postie se usuglaenost izmeu strana o procjeni uinka usluge,
- stvara se osnova za poboljanja,
- troi se manje vremena na rjeavanje konflikata meu stranama,
- usuglaenost sa normom ISO9000.
Kako napisati SLA?
Potrebno je poduzeti sljedee korake (ovo je jedan od primjera, u odreenom
vremenskom redoslijedu, to treba poduzeti da bi se dolo do SLA. Ovisno o konkretnoj
situaciji, neki se koraci mogu izbjei, neki dodati ili izmijeniti):
- izvriti inventuru sredstava,
- utvrditi kako se koriste postojei resursi,
- utvrditi razinu usluga za aplikacije za koje se eli izraditi SLA,
- odrediti (dogovoriti) potrebe (i elje) korisnika,
- utvrditi cijenu (trokove) za sadanju razinu usluga,
- utvrditi da li se eljena razina usluga moe postii i odravati,
- uspostaviti mehanizme za mjerenje razine usluga na obje strane,
- napisati SLA ugovor,
- odravati/unapreivati SLA.
Razina SLA ugovora moe se grubo podijeliti na tri, odnosno etiri razine. Radi se o
gruboj podijeli, jer svaki SLA ugovor sadri stavke prilagoene klijentu. Nema
prance koja bi vrijedila za veinu poduzea iste domene. Slika 3-5 pokuaj je
vizualnog predoenja razine usluga u odnosu na trokove i rizike od strane klijenta.
Slika 3-5. Odnos ugovorene razine usluga FM/AM servisa, trokova i rizika od strane klijenta.
53 / 100
Oblik ugovaranja FM usluga je kao to je navedeno, definiran normom, a kao primjer

takve vrste usluge uzet je sporazum izmeu Pruatelja usluge i Klijenta, gdje se naelno
mogu vidjeti kljune toke vezane uz obje strane. (Prilog A)
3.5 Procjena ukupnih trokova objekta

Procjena i kontrola trokova objekta jedna je od glavnih znaajki vezanih uz ustupanje
radova i usluga vezanih uz objekte. ivotni vijek svakog objekta moe se saeti u tri
faze. Prva faza pokriva vrijeme od ideje, preko projektiranja i izgradnje objekta do
primopredaje i poetka rada objekta. Dakle ove faza zavrava pozitivnim tehnikim
pregledom objekta. Druga faza moe se nazvati operativna ili Facility Management
faza. Poinje od tehnikog pregleda i poetkom uporabe objekta. Ova faza vremenski je
najdulja i traje do otpisa objekta, odnosno naputanja objekta. Nakon navedene faze
slijedi ruenje i zbrinjavanje graevinskog materijala, koje predstavlja treu i zavrnu
fazu ivota objekta. Slika 3-2 predouje sve tri faze ivota objekta.
Danas vie nije cilj smanjiti trokove gradnje, ve se skree panja na smanjivanje
trokova kroz ivotni vijek objekta.
Procjena ukupnih trokova objekta moe biti definirana kao tehnika za procjenjivanje i
odreivanje svih trokova izraenih u nekoj novanoj jedinici direktnih i indirektnih,
koji ukljuuju sve trokove: projektiranja, graenja, odravanja, uporabe i zamjene
istroenih elemenata, u svim etapama ivotnog vijeka objekta, te trokove ruenja i
uklanjanja graevine. Slika 3-6, opisuje strukturu ukupnih trokova objekta. [17]
Kao to je navedeno, za svaki objekt ukupno postoje tri faze u njegovom ivotnom
ciklusu [17]:
- inicijalna (kapitalna) faza, koje obuhvaa projektiranje i graenje objekta,
- faza upravljanja objektom (FM faza), koja obuhvaa uporabu, odravanje i
zamjenu istroenih dijelova,
- faza ruenja i zbrinjavanja objekta.
54 / 100
Slika 3-6. Struktura ukupnih trokova objekta.[17]
Procjena ukupnih trokova slui za ekonomsku i inenjersku procjenu pri izboru

alternativnih arhitektonskih rjeenja, usporeujui sve znaajne opcije projektiranja,
graenja, odravanja i uporabe objekata tijekom zadanoga vremenskog razdoblja. Za
svako alternativno rjeenje, ukupni trokovi za svaki element graevine, mogu se
izraunati sljedeom formulom (3.1) [17]:
UTPe=Tie+TfmeTre.................................................(3.1)
UTPe - ukupni trokovi objekta,
Tie - inicijalni (kapitalni) trokovi koji se odnose na fizike elemente objekta (zemljite
sa porezom na promet nekretnina, davanja, graenje, natjeaj, projektiranje, opremanje i
troak financiranja objekta),
55 / 100
T fme - trokovi FM - a (to je zajedniki naziv za trokove uporabe, odravanja i trokove

zamjene istroenih elemenata) koji se odnose na fizike elemente,
Tre - trokovi ruenja elementa koji ukljuuju ruenje i uklanjanje elementa i trokove
reciklae graevinskog elementa.
U trokove upravljanja, odravanja i uporabe objekata ubrajaju se svi trokovi potrebni

za uporabu, odravanje i logistiku potporu objekta tijekom cijelog ivotnog vijeka, te
indirektni trokovi potrebni za upravljanje ovom etapom.
Trokovi FM - a mogu se iskazati sljedeom formulom [17]:
i 1
j 1
i 1
j 1
T fme ( Tuj ) ( Toj ) (3.2)
Tu - trokovi uporabe (eksploatacije) objekta koji ukljuuju trokove reija, trokovi

vezani uz obavljanje osnovne djelatnosti objekta,
To - trokovi tekueg i investicijskog odravanja objekta.
n - broj godina (predvieni vijek trajanja projekta)
m - broj trokovnih elemenata graevine.
Uloga FM - a je upravljanje objektima, analiziranje uinkovitosti upravljanja i
odravanja objekta, zadravanje razine vrijednosti objekta te smanjivanje investicijskih
ulaganja, odnosno korektivnih aktivnosti. Zastupljenost pojedinih trokova tokom
ivotnog vijeka poslovnog objekta moe se prikazati slikom 3-7.
Uuoavamo da od 100% - tnog troka vlasnitva, svega 4% otpada na projektiranje
objekta, 26% na graenje objekta, priblino 65% na eksploataciju i otprilike 5%
trokova odlazi na ruenje objekta.
Slika 3-7. Udijeli trokova u ivotnom vijeku poslovnog objekta [18]
56 / 100
4. MODELI ORGANIZACIJA FM-a SA PRIMJERIMA

Odjel cjelovitog upravljanja objektom mora biti sukladan sa potrebama tvrtke. Preesto,
odjeli Facility Management-a zadovoljavaju tvrtkine kratkorone potrebe, a rjee
dugorone ciljeve. To se deava i uslijed usporednog razvoja tvrtke i odjela FM-a.
Mnogo je imbenika koji utjeu na razvoj odjela cjelovitog upravljanja, poput:
usuglaavanja o potrebnoj veliini odjela, rasprostranjenosti odjela u tvrtki (jer je ista na
vie lokacija), da li usluga upravljanja mora biti normizirana ili da orijentacija bude
prilagoena potrebama klijenta. Najvanije je osmisliti nain kako izvriti uslugu uz
najnie trokove i efikasno, a prije samog zvaninog definiranja i organiziranja odjela
cjelovitog upravljanja objektom. esto je sama struktura organiziranja manje bitna od
znanja o tvrtkinim potrebama i kvaliteti zadovoljenja klijentovih potreba.
Veliina odjela Facility Management-a razlikuje se po broju zaposlenika koji moe biti
od jednog pa do nekoliko stotina. Veliina nije toliko bitna koliko opseg kontrole nad
odjelom i uslugama. Nadalje i odjeli sa mnogo zaposlenih i oni sa malim brojem
zaposlenih imaju mnogo zajednikog u pristupu rjeavanja problema. Primjerice, oba
odjela imaju tendenciju najma vanjskih konzultanata. Male organizacije to ine stoga
to im manjka kadra, a velike unajmljuju vanjske suradnike na zahtjevnim projektima,
kao i da ogranie veliinu svoga odjela.
Pozicija voditelja odjela Facility Management-a je bitna u strukturi poduzea.
Uinkovitost odjela nalae da voditelj odjela bude vie pozicioniran u tvrtki, pogotovo u
srednjim i veim poduzeima. Preporua se dvije razine ispod glavnog izvrnog
direktora. U realnim situacijama to je rijedak sluaj.
Razlikuje se upravljanje upravnom zgradom poduzea na jednoj lokaciji od onog sa
jedinicama razvedenim na vie lokacija, pa sve do upravljanja objektima na
internacionalnoj razini.
Vana injenica je da raste potreba za najmom radne snage i uslugama specijalista u
pojedinim podrujima.
Od osamdesetih godina prolog stoljea popularno je smanjivanje organizacijske
strukture poduzea. To se desilo i sa administrativnim odjelima. Vano je zadrati
kontrolu nad bitnim djelatnostima. Sa pravim modelom, 90-95% problema moe se
rijeiti rutinirano, a to daje mogunost za veu usredotoenost na manje rutinirane
zadatke.
Jedna od najvanijih odluka uprave poduzea je da li servisiranje drati na
centraliziranoj ili decentraliziranoj osnovi. Odluka ovisi i o tipu tvrtke, primjerice,
poduzee koje je rasprostranjeno i ima urede irom drave. Na upravi je odluka da li
odravanje drati centralizirano, ili prepustiti svakom izdvojenom uredu odreenu
autonomiju u odluivanju. Potonje bi bilo ekonomski isplativije. Druga odluka je da li
usluge drati visoko normizirane, ili ih svesti na rjeavanje pojedinanih problema.
Praksa je pokazala da normizacija roba i usluga ima za posljedicu sniavanje trokova.
[19]
57 / 100
Nadalje postoji bitna organizacijska razlika odjela FM-a ukoliko tvrtka ima u vlastitom
posjedu nekretninu ili je samo u najmu u nekom prostoru. Ukoliko tvrtka posjeduje
nekretninu zapoljava radnu snagu i voditelje odjela, dok kod najma tvrtka usredotouje
se na ugovore i rukovoenje najmom. Mnoga srednja i velika poduzea imaju
istovremeno nekretnine u svom posjedu kao to i uzimaju prostor u najam. Sukladno
tome i njihovo osoblje mora biti prilagoeno.
Mnoge organizacije ine greke i ne razumiju prirodu Facility Management-a. Isto tako
ne znaju organizirati uinkoviti odjel koji bi bio u funkciji uinkovitog upravljanja
ustanove. Najee greke su:
Tretiranje cijelog posla kao projekta i napor da se primijene principi

organizacijske strukture upravljanja projektima,
Nemogunost osiguranja organizacijskih elemenata koji bi integrirali i
koordinirali posao,
Mijeanje planiranja i projektiranja sa gradnjom, odravanjem i popravcima,
Formiranje grupe izvan poduzea koja obavlja velike kapitalne projekte, bez
integracije sa grupom unutar radne organizacije zaduene za provedbu tekue
usluge,
Doputanje da projektiranje i instalacija komunikacija bude provedena preko
vanjskih dobavljaa. Komunikacijske funkcije, ukljuujui planiranje i
oblikovanje sustava, trebaju biti provedene unutar kue,
Nepoklapanje inenjerskih usluga sa planiranim zahtjevima odjela. [19]
Kako su organizacije kompleksni sustavi, navedeni problemi nikada se ne javljaju

samostalno. Sve organizacije su kompromisi i imaju mnoge ograniavajue imbenike.
Stoga u u nastavku navesti modele koji slue kao vodilja pri organiziranju Facility
Management servisa.
4.1 Organizacijski modeli

Praksa je pokazala da je dostatnih pet modela za formiranje Facility Management-a.
Tih pet modela podijeljeni su po sljedeim nazivima:
1.
2.
3.
4.
5.
Individualni model,
model Vezan za jednu lokaciju,
model Lokalna razina,
model Regionalna razina,
model Internacionalna razina.
Na spomenutim modelima, u nastavku su prikazane pozicije odjela Facility

Management-a u strukturi poduzea. Odjel osniva matina institucija i financijski ga
podrava, kao primarno centraliziranu poslovnu funkciju.
Na modelima prikazanim slikama od 4-1 do 4-5, prikazana je i razina iznad voditelja
odjela Facility Management-a, kako bi se istaknulo kome je voditelj FM odjela duan
initi izvjea. Modeli takoer prikazuju i horizontalnu liniju upravljanja poduzeem,
sukladno razini odjela FM-a. Iz prikaza je vidljivo sa kime odjel FM-a surauje. [19]
58 / 100
4.1.1 Individualni model

Individualni model, slika 4-1, primjenjuje se za organizacije koje primarno borave u
jednom unajmljenom objektu. To je model poduzea koje je ovisno o konzultantima i
ugovornim uslunim tvrtkama, prvenstveno stoga to poduzee nije spremno (iz bilo
kojeg razloga) angairati svoje zaposlenike za poslove FM-a. Ovo poduzee preferira
plaanje usluga. Samo su sljedee funkcije podrane od strane poduzea:
1. uprava tvrtke,
2. komercijala (vezana uz leasing),
3. planiranje, razvoj i knjigovodstvo,
4. nabava.
Kontrola Facility Management-a izvrava se primarno putem komercijale (zgrada,
vozila i uredska oprema), ugovora o izvravanju usluga i konzultantskim ugovorima.
Rukovodstvo je sainjeno od voditelja (i uvjetno jednim pomonikom i tajnicom).
Model prikazuje svakodnevne mehanizme pojedinih radnji. Slika 4-1 prikazuje
karakteristian model.
Naravno, mogu se koristiti i ostali ugovorni servisi ili konzultanti (poput procjenitelja,
inenjera zatite na radu, brokera), no osnovne servisne usluge mogu se provesti sa
prikazanim zanimanjima koje su krajnje specijalizirane i koriste se neredovito.
Mjera do koje se odreene usluge tvrtke i vanjski konzultanti koriste ovisi o dvije
znaajke:
1. uestalost potreba za ugovornom radnjom,
2. znaaj ugovorne radnje za funkcioniranje tvrtke.
Trajni angaman pojedine servisne tvrtke ili konzultanta, zahtjeva razmiljanje o
proirivanju domene tvrtke. [19]
59 / 100
Slika 4-1, Individualni model [19]
60 / 100
4.1.2 Model vezan za jednu lokaciju

U mnogim sluajevima Model vezan za jednu lokaciju, prikazan slikom 4-2, predstavlja
najjednostavniji pristup formiranju potpune usluge Facility Management-a. Pojavljuje
se u tvrtkama koje su dovoljno velike da zapoljavaju odjel ili sektor odravanja, ali su
smjetene na jednoj lokaciji. Ta lokacija, kao i zgrada, u vlasnitvu su tvrtke. Slika
opisuje sljedea naela organizacije:
1. prisutnost jedne organizacijske cjeline za koordinaciju i integraciju radnih
zadataka,
2. rukovoenje tekuih i projektnih zadataka,
3. integracija i komunikacija,
4. primjereni inenjering,
5. balansiranje izmeu planiranja i oblikovanja (projektiranja), te gradnje i
odravanja.
Ovaj model je orijentiran na odjel FM-a (zajedno za zaposlenicima), koji je na
reijskim trokovima tvrtke. Prikazuje vie organizacijskih jedinica nego to veina
tvrtki treba, ali alternativne radnje ili ugovorni aranmani takoer su posebno navedene.
Konzultanti, primjerice, mogu pomoi u odabiru potrebnog kadra. Slika 4-2 prikazuje
karakteristian model.
U ovom modelu, ugovorne tvrtke i savjetnici se redovito koriste zbog svojih
jedinstvenih vjetina ili da rasterete vrna optereenja tvrtke. [19]
61 / 100
Slika 4-2, Model vezan za jednu lokaciju [19]
62 / 100
4.1.3 Lokalna razina

Ovaj model, prikazan slikom 4-3, je karakteristian za rukovodstva sa velikim
operacijskim elementima (laboratoriji, podrunice, pogoni, nasadi) lociranim u istoj
dravi ili na nekom veem podruju. Homogene ustanove (poduzea), ma koliko fiziki
velike bile, ako su stacionirane na jednoj lokaciji, bolje se uklapaju u model opisan
slikom 4-2.
Jedan od koncepata koji razvija ovaj model je okupljanje, sjedinjenje i procjena (i
mogue decentralizirano izvrenje) zahtjeva. To moe biti realizirano na dva naina:
1. Decentralizirati odreene operacione elemente i dati im limitiranu domenu rada.
Vei i kompliciraniji radni zadaci rukovoeni su sa viih instanci.
2. Rasporediti administratore na sve potrebne lokacije da biljee i prosljeuju
zahtjeve.
Potpuna decentralizacija po ovom modelu nije ekonomski isplativa. Ako se ispostavi da
je kompletna decentralizacija FM-a jedini nain funkcioniranja (primjerice, jedna od
ispostava tvrtke je komplicirana za voenje poput upravnog objekta), vjerojatno je
model opisan slikom 4-4 prikladniji.
Ovaj model je izmeu prva dva modela po angairanosti konzultanata i ugovornih
servisa. Dodatni servisi su potrebni radi kompenzacije vremenske reakcije slube
odravanja, zbog udaljenosti izmeu decentraliziranih objekata. to je organizacija vie
decentralizirana, vea je vjerojatnost koritenja usluga konzultanata i ugovornih servisa.
U svakom od izdvojenih ureda, ispostava i tvrtke, odjel Facility Management-a trebao
bi biti organiziran po modelima prikazanih slikama 4-1 i 4-2, sa vezom sa glavnim
odjelom Facility Management-a u matinoj ustanovi. Jedan odjel u matinoj ustanovi
moe biti zaduen za praenje ili za centralizirano upravljanje svih odjela FM-a.
U svim sluajevima, glavni odjel daje smjernice, nadzor, kontrolu budeta i tehniku
podrku svim ispostavama. Mnoge kombinacije radnih jedinica, konzultanata, najma i
ugovornih servisa i djelatnika mogu biti koritene za obavljanje usluga na ispostavama,
ali samo je odjel gradnje i odravanja odgovoran za obavljeni posao. U ovom modelu,
mora biti povezano: upravljanje najmom, financijama, projektom, kao i rad pozivnog
centra koji zaprima, koordinira i prati provoenje radnih naloga. [19]
63 / 100
Slika 4-3, Lokalna razina [19]
64 / 100
4.1.4 Regionalna razina

etvrti model, prikazan slikom 4-4, odnosi se na velike radne organizacije koje posluju
na irokom i separiranom zemljopisnom podruju. Podreeni regionalni ili izdvojeni
dijelovi tvrtke sadre odjele po modelima prikazanim slikama 4-2 i 4-3. Ovaj model je
organizacijski centraliziran. Glavne funkcije su alociranje resursa, taktiko i strateko
planiranje, akvizicije sa nekretninama i njihovo zbrinjavanje nakon knjigovodstvenog
otpisa, normizacija, tehnika podrka, regionalno planiranje prostora i upravljanje, te
nadzor. U ovom i sljedeem modelu (Internacionalna razina), uprava daje smjernice
rada i vri funkcije nadzora.
U ovom modelu facility odjel je skoro u cijelosti kadrovski. Voditelj odjela nema
direktnog kontakta sa opim poslovnim slubama. Nije nuno da cijeli profesionalni
kadar (primjerice savjetnici) budu pod nadlenosti rukovodioca odravanja. Glavni
kadrovski slubenici su direktori, sa direktnom odgovornou za funkcioniranje svojih
odjela. Regije ili grupe imaju svoju direktnu liniju sa direktorom preko svog asnika za
vezu u upravi tvrtke.
Konzultanti i ugovorni servisi, posebno oni koji rade regionalno, u ovom se modelu
esto koriste, posebno za planiranje, oblikovanje i izgradnju nekretnina. Pravna pitanja
se rjeavaju na dnevnoj bazi, a pravni konzultanti koji se bave nekretninama imaju
stalne ugovore. Takoer i stalnozaposleni pravnici rade direktno sa potpredsjednicima
tvrtke. Kao i u Individualnom modelu i u ovom glomaznom modelu organizacija se
oslanja na konzultante. [19]
65 / 100
Slika 4-4, Regionalna razina [19]
66 / 100
Slika 4-5,Internacionalna razina [19]
67 / 100
4.1.5 Internacionalna razina

Peti model, prikazan slikom 4-5, je drugi nain organizacije velikog FM odjela i moe
biti koriten (u cijelosti ili u dijelovima) u sklopu sa modelom opisanim slikom 4-4. U
oba modela, rukovodstveni dio organiziran je kao nadzornik, usmjeritelj, rjeava
problema i raspolagatelj resursa. Organizacija posla je dodijeljena regionalnim ili
nacionalnim sredinjim uredima.
Takvi regionalni ili nacionalni uredi djeluju pod tehnikom FM direkcijom iz sredinjeg
ureda. Tvrtka takvih razmjera poslovanja je dovoljno velika da investira u akademije za
izobrazbu za normizaciju i definiranje radnih procedura. To je popraeno sa iznimnim
trokovima, ali je izrazito uinkovito.
U oba velika organizacijska modela (slika 4-4 i 4-5) svi dijelovi rukovodstva servisiraju
primarne funkcije, ali su podijeljeni u dvije razine. Uprava rukovodi primarnim
ciljevima, dok je podrunicama dodijeljena organizacija na terenu. Nema arobne
formule, primjerice, za odluivanje da li e neki pravni problem biti rjeavan izvan
odjela, unutar uprave, u podrunom uredu ili u svim navedenim dijelovima. Radno tijelo
se organizira po potrebi, bilo gdje u vertikalnom ili horizontalnom stupcu organizacije.
Ukoliko radno tijelo treba tehniku potporu, ili mora biti povezano sa vie odjela u
horizontalnom redu organizacije, to ovisi o politici tvrtke sukladno njenom pravnom
ustrojstvu. Kao pravilo, prva razina rukovodstva koji je zaduen za odluku kupnje ili
najma nekretnine, mora imati direktan pristup radnom tijelu za donoenje odluka. [19]
4.2. Zajedniko svim organizacijskim modelima FM-a

Priroda usluge cjelovitog upravljanja objektima je postizanje maksimalnog uinka i
koristi od pretpostavljenog opsega aktivnosti bez gubitka sveukupne organizacijske
perspektive.
Kako bi se bolje uoila uloga Facility Management-a potrebno je spomenuti i razluiti
zaduenja po funkcijama cjelovitog upravljanja objektima. Funkcije FM-a bave se sa
pet osnovnih resursa: fizikim, prostornim, okolinim, ljudskim i financijskim. Potrebno
je uzeti u obzir sve navedene resurse pri uspostavi i funkcioniranju FM servisa.
Funkcionalna struktura vezana uz osnovne resurse FM-a prikazana je tablicom 4-1 [6].
Upravljanje nekretninama i financijama vezano je uz financijske resurse. Upravljanje
zahtjevima klijenta vezano je mahom uz ljudski potencijal. Upravljanje prostorom
oslanja se na resurse vezane uz okoli i prostor, dok nadzor i odravanje koristi resurse
okolia i fizike resurse. Na kraju, renoviranje, izgradnja i nadogradnja naslanja se na
fizike resurse.
68 / 100
Tablica 4-1, raslamba FM-a po funkcijama. [6]

Grupe funkcionalnih podruja
Funkcionalno podruje
Dugorono planiranje vezano uz
objekt
Godinji planovi vezani uz
Upravljanje nekretninama i
objekt
Financijska predvianja i
financije
predvianja budeta
Akvizicija, raspolaganje
nekretninom/ama
Upravljanje zahtjevima klijenta
(korisnika)
Podrka korisniku
Upravljanje prostorom
Upravljanje i planiranje
prostorom
Nadzor i odravanje
Nadzor
Odravanje
Planiranje i oblikovanje
Renoviranje, graenje
Renoviranje i graenje
Tipovi funkcija
Strategija vezana uz nekretninu
Terminski planovi
Akvizicija odabranog objekta

Percepcija korisnika
Participacija korisnika
Zadovoljstvo korisnika
Upravljanje radnim prostorom
Planiranje interijera
Ureenje interijera
Upravljanje
energijom
energentima
Nadzor
Tehniko odravanje
Planiranje
Arhitektonska rjeenja
Tehnika/sistemska rjeenja
Fiziki radovi renoviranja
izgradnje
Rukovoenje projektom
Kada se promatraju svih pet modela, prikazanih slikama, moe se doi do zakljuka da
je potreban veliki birokratski aparat da bi se uspostavio uinkoviti FM model. To u
realnosti nije tono. Rukovodiocu FM odjela treba biti omoguena komunikacija po
horizontalnoj liniji organizacije, kako bi mogao uinkovito i djelotvorno obavljati svoje
radne zadatke. Ugovorni servisi i konzultanti mogu se takoer uinkovito iskoristiti.
Zaposlenici korporacije, poput onih u sektoru ljudskih potencijala, nabave, kontrolora,
odjela odnosa sa javnou mogu biti privremeno dodijeljeni po potrebi. Takoer, do
neke mjere odjel Facility Management-a mora rasti usporedo sa rastom tvrtke. Tvrtka
postaje usvojeno dijete za dobar Facility Management-a. Rukovoditelj FM odjela
trebao bi biti u mogunosti rijeiti 95% svojih problema, ukoliko se prikladno
organizira. [19]
4.2.1 Razvoj odjela Facility Management-a sukladno razvoju matine organizacije
Kuni odjel Facility Management-a
Organizacije manje veliine veinom koriste vlastite zaposlenike vezano uz poslove
cjelovitog upravljanja objektima. To je prvenstveno stoga to takve organizacije nemaju
dovoljno razvijenu strukturu koja bi mogla pratiti trokove zasebnog odjela Facility
Management-a. Modeli cjelovitog upravljanja objektima u kojima se primjenjuje
navedeni pristup su: Individualni, te Model vezan za jednu lokaciju.
Kao vanjske usluge, koriste se samo specijalistike usluge vezane uz probleme koje
organizacija nije u stanju provesti u vlastitoj reiji, ili je zakonom predvieno da se
odreene usluge moraju provesti putem odgovarajuih pruatelja usluga. Primjer je
69 / 100
odravanje liftova i pokretnih stepenica, koje se mora provesti po zakonu, te ih moraju

izvriti atestirane tvrtke.
U javnom sektoru takva rjeenja se obino primjenjuju u obrazovnim ustanovama.
Primjer takve organizacije moe se predoiti slikom 4-6.
MATINA ORGANIZACIJA
VANJSKE USLUGE
ODJEL FACILITY
MANAGEMENT-a
VANJSKI UGOVORNI
SERVISI
RADNA SNAGA
Slika 4-6. Kuni model cjelovitog upravljanja objektima
Upravljanje vanjskim uslugama

Za razliku od prethodno opisanog modela, organizacija se moe sastojati i od kunog
tima profesionalaca cjelovitog upravljanja objektima, koji odreuju pravila i rukovode
ugovornim pruateljima usluga. Takav tim moe se sastojati od relativno malo lanova,
koji nisu u upravljakoj strukturi tvrtke, nego se radi o tehniarima za odravanje koji
rukovode operacijama visokog rizika.
Primjeri takve organizacije su proizvodne tvrtke, koje ne trpe zastoje u proizvodnji,
potom komunalne tvrtke, bez ijih usluga se teko moe zamisliti funkcioniranje naselja
i gradova.
Ovakav pristup se moe primijeniti za svaki opisani model cjelovitog upravljanja
objektima. Slika 4-7. opisuje takav pristup cjelovitom upravljanju objektima.
70 / 100
MATINA ORGANIZACIJA
ODJEL FACILITY
MANAGEMENT-a
SPECIJALISTIKA
RADNA SNAGA
VANJSKE USLUGE
UGOVORNI SERVIS
PODIZVOA
UGOVORNI SERVIS
UGOVORNI SERVIS
PODIZVOA
PODIZVOA
PODIZVOA
PODIZVOA
PODIZVOA
Slika 4-7. Upravljanje vanjskim uslugama
Ugovorni agent za usluge Facility Management-a

Pri navedenom scenariju matina organizacija povjerava vanjskim, ugovornim,
pruateljima usluga veinu ili sve servisne usluge. Organizacija angaira vanjskog
agenta (koji se bavi uslugama Facility Management-a) da rukovodi ugovorenim
servisnim djelatnostima, u korist matine organizacije. Takav agent nalazi se u ulozi
spone izmeu matine organizacije i vanjskih pruatelja usluga. Matina organizacija je
zaduena za nabavu, a agent kroz uslugu Facility Management-a za izvoenje radnih
zadataka.
Iako je u ovom sluaju cjelokupna usluga Facility Management-a povjerena vanjskom
servisu, matina organizacija mora imati znanje da procijeni kvalitetu usluge to joj
pruaju vanjski servisi. Takav pristup naziva se jo i inteligentni klijent. Za
koordiniranje servisnih zahtjeva i usporeivanje podataka, vezano za procjenu
ispunjenosti radnih zadataka, u ovakvom sluaju, osniva se i centralizirani pozivni
centar. Takav centar moe bit ugovoren kako od strane druge pruatelja usluge, tako i u
reiji matine organizacije. Slika 4-8 opisuje opseg djelatnosti pozivnog centra.
Poto se u ovakvom pristupu radi samo o jednoj osobi zaduenoj za organizaciju i
praenje servisnih usluga, za zakljuiti je da je takav pristup primjenjiv za manje
organizacije i usku lepezu usluga Facility Management-a.
71 / 100
Modeli cjelovitog upravljanja objektima u kojima se primjenjuje navedeni pristup su:

Individualni, Model vezan za jednu lokaciju, te Model vezan uz lokalnu razinu. Slika 49. prikazuje navedeni pristup.
Ugovorni servis vezan uz usluge Facility management-a

Strukturalno, ovakav pristup je slian prethodnom, samo to je proiren. Mogunosti
praenja ugovornih servisa ovise i o volumenu i dijapazonu istih. Naravno da jedna
osoba nije u stanju kvalitetno pratiti servisne usluge van svoje domene rada. Ukoliko je
dijapazon servisnih usluga irok, potrebno je angairati adekvatan broj suradnika kako
bi sve odgovarajue struke bile adekvatno praene.
Lepeza usluga Facility Management-a moe biti vrlo iroka, od usluga odravanja, do
financijskog praenja, usluga vezanih uz informatiku, pa i praenje zdravstvenog stanja
zaposlenika. Sve te struke nije u stanju pratiti jedna osoba.
Matina organizacija potpisuje jedan ugovor sa vanjskim servisom vezanim uz usluge
Facility Management-a. Takav vanjski servis organizira svoj lanac dobavljaa usluga, te
upravlja rizikom svih ugovorenih usluga. Slika 4-9. prikazuje navedeni pristup.
Isprekidana linija prezentira ugovorne veze izmeu matine organizacije i razliitih
pruatelja servisa u reiji ugovornog servisa Facility Management-a. Ovakav pristup
moe se primijeniti za svaki opisani model cjelovitog upravljanja objektima.
Slika 4-8. Opis djelatnosti pozivnog centra.
72 / 100
VANJSKE USLUGE
POZIVNI CENTAR
Ugovorni odnos
MATINA ORGANIZACIJA
agenta/tvrtke
za usluge Facility
Management-a
INTELIGENTNI
KLIJENT
Ugovorni odnos
ODJEL FACILITY
MANAGEMENT-a
agenta/tvrtke
za usluge Facility
Management-a
MREA
UGOVORNIH
DOBAVLJAA
USLUGA
UGOVORNI
SERVIS
PRUATELJ
USLUGE
PRUATELJ
USLUGE
PODIZVOA
PODIZVOA
PRUATELJ
USLUGE
PRUATELJ
USLUGE
PRUATELJ
USLUGE
PRUATELJ
USLUGE
PODIZVOA
PODIZVOA
PODIZVOA
PODIZVOA
PODIZVOA
PODIZVOA
Slika 4-9. Upravljanje uslugama Facility Management-a preko posrednika [8]
Ugovor vezan uz Total Facility Management (TFM)

Total Facility Management podrazumijeva ugovaranje usluga na rukovodeoj razini,
gdje se matina tvrtka i davatelj usluga Facility Management-a udruuju u smislu
stratekog povezivanja. Povezivanje se moe realizirati kroz strateko partnerstvo, joint
venture, osnivanjem podrunica ili pronalaenjem kunih resursa, a u cilju integracije
svih ili veine Facility Managenent usluga. TFM rjeenje bazira se na uspostavi jednog
servisa za rjeavanje svih problema koji nisu vezani za temeljnu domenu tvrtke. Veina
tvrtki koje pruaju usluge Facility Management-a tee uspostavljanju navedenog odnosa
sa klijentom, gdje god je to mogue.
Ovakav pristup Facility Management-u mogue je provesti za sve modele cjelovitog
upravljanja objektima, no prisutan je veinom u modelima lokalne, regionalne i
internacionalne razine.
73 / 100
Sa ovakvim pristupom Facility Management prerasta u zasebnu industrijsku granu i

prestaje biti samo servisna usluga. Slika 4-10. prikazuje pristup TFM-a.
VANJSKE USLUGE
MATINA ORGANIZACIJA
INTELIGENTNI
KLIJENT
TFM
RADNA SNAGA
SERVISNI
PARTNER
POZIVNI CENTAR
SERVISNI
PARTNER
SERVISNI
PARTNER
Slika 4-10. Upravljanje uslugama TFM-a [8]
Karakteristine usluge Facility Management-a mogu se podijeliti u tri skupine, to su

primarni, sekundarni i dodatni servisi. Primarni servisi vuku korijene iz Property
Management-a, kao prethodnika Facility Management-a, a ukljuuju:
-
graevinsko odravanje,
dekorativne radove i rekonstrukciju,
strojarsko odravanje,
elektro odravanje,
odravanje i instalaciju ureaja za klimatizaciju,
odravanje liftova i pokretnih stepenica,
protupoarne instalacije,
manje popravke.
Sekundarni servisi podijeljeni su na:

-
ienje,
fizika i tehnika zatita,
kuni popravci,
odlaganje i briga o otpadu,
recikliranje,
deratizacija i dezinsekcija,
osmiljavanja i odravanje okolia,
briga o biljkama unutar objekata.
74 / 100
Dodatni servisi ukljuuju:

-
selidbe,
planiranje kretanja ljudi po objektu,
upravljanje poslovnim rizicima,
planiranje i odravanje radnih procesa,
sustavno vrednovanje,
upravljanje imovinom
osmiljavanje i upravljanje prostorom,
posredovanje pri ugovaranju,
projektiranje i odravanje informacijskih sustava,
telefonija,
voenje komunalnih usluga,
organizacija sastanaka,
organizacija dostave toplih obroka,
rukovoenje flotom vozila,
usluga ispisa i kopiranja dokumenata,
potanske usluge,
arhiviranje,
rezervacija putovanja,
recepcija,
zdravstveno savjetovanje i organizacija zdravstvenih usluga,
savjetovanje vezano uz sigurnost na radu,
briga o okoliu.
Dananje tvrtke koje se bave uslugama Facility Management-a, u stanju su ponuditi

iroku lepezu usluga i to bilo u vlastitom aranmanu, bilo kroz partnerske odnose.
irenjem usluga Facility Management-a dolo se i do ponude voenja financijskih
usluga, to ide u prilog Total Facility Management-u.
Trite jugoistone Azije, sa Hong Kongom meu prvima je ponudilo i usluge
financijskog servisa u sklopu Facility Management-a. [8]
Moe se zakljuiti da je trite Facility Management-a jo uvijek u razvoju, te da se sa
ekonomskim razvitkom moe oekivati i irenje usluga cjelovitog upravljanja
objektima.
75 / 100
4.2.2 Piramidalno ustrojstvo organizacije

Organizacija odjela cjelovitog upravljanja objektima po linijama odluivanja izrazito je
piramidalno uspostavljena. Piramidalna struktura nije toliko uoljiva u organizacijama
tipa individualnog modela, dok je kod modela lokalne razine pa nadalje izrazita. Linije
odluivanja mogu se podijeliti na tri razine: strateku, upravljaku i operativnu razinu.
Strateka razina odluivanja koncentrirana je na dugorono planiranje i usmjeravanje
odjela cjelovitog upravljanja objektima. To ukljuuje postavljanje ciljeva organizacije u
skladu sa funkcijom i namjenom odjela, planiranje strategije, te praenje vanjskih
utjecaja i stanje konkurencije. Strateka razina snosi odgovornost profitabilnosti
organizacije. Bavi se planiranjem, modeliranjem procesa i simulacijama.
Upravljaka razina zaduena je za funkcioniranje cjelokupne FM organizacije. To
ukljuuje identificiranje potreba i definiranje ciljeva, te ispunjavanje istih. Ukljuuje
analizu, kontroling, te raspodjelu budeta na godinjoj razini. Radni zadaci ukljuuju
definiranje rutina i metoda rada, uspostavu internih normi, izradbu, praenje i ispunjenje
terminskih planova. Osiguravanje resursa takoer potpada pod domenu voditeljske
razine.
Operativna razina koncentrirana je na svakodnevne radne zadae i donoenje odluka
vezanih uz funkcioniranje objekta.
Ove tri razine ine okosnicu veine organizacija cjelovitog upravljanja objektima. Slika
4-11. shematski je prikaz ustrojstva te koritenja i raspodjele informacija na razliitim
organizacijskim razinama. Sukladno spomenutim razinama organizacije razliite su
potrebe vezane uz informacije glede kontrole i odluivanja.
Slika 4-11. Shematski prikaz piramidalne strukture odluivanja u organizaciji Facility Management-a
76 / 100
Oblik organizacije kao posljedicu ima i raspodjelu dunosti, odnosno funkcija u odnosu
na strukturu organizacije. Poslovi i zaduenja FM organizacije imaju svoju cikliku
strukturu, ponavljaju se, pa sa vremenom postaju detaljnije odreeni. Razliita
zaduenja imaju i razliitu frekvenciju. Primjerice, neki se zadaci obavljaju na dnevnoj
bazi, a neki na godinjoj. Zaduenja se razlikuju i u amplitudama. Primjer je ukljuenje
razliitih profesionalaca ili profesionalnih organizacija za obavljanje poslova iz njihove
domene kada se na objektu ukae potreba. Tablica 4-2 prikazuje raspodjelu funkcija
ovisno o organizacijskoj razini Facility Management servisa. Postoje etiri stanja
vezana uz funkciju, a to su: identifikacija, planiranje, izvrenje i kontrola uinjenog
posla.
Tablica 4-2. Opis povezanosti osnovne djelatnosti klijenta sa uslugom Facility Management-a po
razinama FM organizacije.
Identifikacija
Planiranje
Izvrenje
Kontrola
Funkcije FM servisa na stratekoj razini:
FM politika u
Smjer u odnosu na Smjer u odnosu na Smjer u odnosu na
odnosu na
FM politika
misiju poslovanja
ciljeve
potrebe poslovanja
zadovoljenje
potreba klijenta
Organizacijske
potrebe za
Provedba kroz FM
FM organizacija
Normizacija
FM organizacija
zadovoljenje
organizaciju
zadatka
Funkcije FM servisa na upravljakoj razini:
Dugorone
FM
planiranje
informacije o
FM plan
FM plan
FM plan
objekta
objektu
Odnosi
sa Komuniciranje sa
Mehanizmi
Mehanizmi
Odnos sa
korisnikom
korisnikom
komunikacije
komunikacije
korisnikom
Odnosi
sa Komuniciranje sa
Mehanizmi
Mehanizmi
Odnos sa
dobavljaima
dobavljaima
komunikacije
komunikacije
dobavljaima
Upravljanje
Potrebe za
Norme i akcijski
Baza podataka o
Baza podataka o
informacijama
informacijama
planovi
objektu
objektu
Funkcije FM servisa na operativnoj razini:
Izgradnja/
Rezultati u odnosu
Upravljanje
Zahtjevi vezani uz
Imovina
koritenje/
na iskazane
imovinom
imovinu
zbrinjavanje
potrebe
Rezultati u odnosu
Upravljanje
Zahtjevi vezani uz Radno okruenje/
Promjene
na iskazane
promjenama
promjene
radni procesi
potrebe
Ispunjenje
Upravljanje
Potrebe vezane uz
Servis
Izvori servisiranja
zahtjeva u odnosu
servisima
servisiranje
na pruenu uslugu
Podrka
Podrka vezana uz
Upravljanje
Zahtjevi vezani uz
upravljanju
Procesi
potrebe za
informacijama
informacije
informacijama u
informacijama
procesima
Uinkovitost
Upravljanje
Zahtjevi vezani uz
Oblikovanje
Sustav
tehnike u odnosu
tehnikom
tehniku
sustava
na zahtjeve
Procesi u skladu sa
Usklaenost
sa
zakonom i
Procesi i uinci
Zakonski zahtjevi
Procesi
zakonom
zakonskim
promjene zakona
promjenama
Oblikovanje radnih zadataka Facility Management servisa mora biti u skladu sa

potrebama klijenta. Potrebno je potivati elju klijenta za prioritetom aktivnosti. To
znai da je nekim aktivnostima potrebno posvetiti veu/manju panju, sve u skladu sa
77 / 100
postignutim ugovorom, odnosno potrebama klijenta. Zadaci FM servisa moraju biti

prilagoeni strategiji, no trebali bi zadovoljiti etiri aspekta: koliinu, kvalitetu, vrijeme
i trokove.
Identifikacija i planiranje radnih zadaa treba biti usklaena sa korporativnom razinom
klijenta. Klijent odluuje o prioritetima radnih zadaa FM servisa. Isto tako politika FM
servisa mora biti donesena u skladu sa prioritetima klijenta, te postaje kamen temeljac
za ponaanje i odnos prema radnim zadaama odjela cjelovitog upravljanja objektima.
Faza izvrenja radnih zadataka samo je odraz prihvaene politike. Ukljuuje FM plan
aktivnosti, upute i mehanizme djelovanja.
Kontrolna faza bavi se vrednovanjem obavljanih aktivnosti, kao i usuglaenosti istih sa
prihvaenom politikom. Potrebno je ocijeniti obavljenu uslugu i u svjetlu postavljenih
zahtjeva. U kojoj mjeri je postavljeni zahtjev zadovoljen.
Slika 4-12 prikazuje uspostavu FM procesa aktivnosti.
Slika 4-12. Uspostava FM procesa aktivnosti.
78 / 100
5. MODEL PROJEKTIRANJA OBJEKATA

UZ POTIVANJE ZAHTJEVA VEZANIH UZ
DJELATNOST FM/AM-a
Analizom modela organizacije FM-a opisanih u prolom poglavlju da se zakljuiti da se
veina autora vezanih uz FM problematiku koncentrirala na implementaciju Facility
Management odjela u postojee radne organizacije. Takav pristup je razumljiv. Trebalo
je puno truda da se FM organizacija implementira u postojee radne okoline, a
prvenstveno da ga prihvate rukovodee strukture tvrtki. Navedeni modeli opisuju
poloaj, a samim time i znaaj FM-a u strukturi matine radne organizacije. Danas se
moe rei da je FM, kao i AM zaivio u radnim organizacijama. Moda jo uvijek nije
na razini na kojem bi se htjele nalaziti FM i AM organizacije, no prepoznate su kao
radne discipline i implementirane u veliki broj radnih organizacija. Isto tako danas se
moe govoriti da su djelatnosti FM-a i AM-a prihvaene i da su stekle odreeno
iskustvo u upravljanju objektima.
Preporuke FM organizacija dobrodoli su posebno u fazi osmiljavanja i projektiranja
objekta. Iskustvo steeno kroz vrijeme vezano uz upravljanje objektima veliki je kapital
FM i AM organizacija. Svakodnevni, rutinski problemi u funkcioniranju objekta
sastavni su dio ivota i organizacije djelatnosti Facility Managementa. Projektantima
takvi problemi promiu, jer su usredotoeni na zadovoljenje funkcije objekta i ne prate
objekt kroz vrijeme, pa se ponekad naoko minorni problemi zanemaruju. Faza
projektiranja objekta vrlo je osjetljiva faza. U njoj se definira cjelokupan izgled i
namjena objekta i bitno je uloiti dodatno vrijeme i napor kako bi se izbalansirale sve
potrebe, zakonski i normativni okviri sa buduim optimalnim funkcioniranjem
objekta.
Suradnja projektanata sa savjetnicima iz FM i AM domene moe biti na obostranu
korist, kao i na korist korisniku objekta, koja je na koncu najvanija i ije potrebe
moraju biti zadovoljene u najveoj moguoj mjeri.
Projektiranje objekta (sustava) obino se povjerava vanjskim ugovornim projektantima
(ukoliko sama tvrtka nije projektantski orijentirana). Bez suradnje projektanata sa
djelatnou FM-a ne moe se oekivati optimalno rjeenje vezano uz funkcioniranje
objekta. Kako je domena djelatnosti FM-a iroka uputno je u suradnju sa projektantima
ukljuiti i relevantne osobe navedene djelatnosti, a ne samo voditelja odjela. Kao to je
opisano tablicom 4-1, funkcionalna struktura osnovnih resursa djelatnosti FM-a dijeli se
na: upravljanje nekretninama i financijama, upravljanje zahtjevima klijenta (korisnika),
upravljanje prostorom, nadzor i odravanje, te renoviranje i graenje.
Ovakvo razmiljanje vodi na zakljuak da FM i AM djelatnosti imaju veoma vane
savjete za projektante. Nije nuno da savjeti moraju biti znaajni, jer i naoko minorni
savjeti mogu poboljati funkcioniranje objekta. Zabiljeke FM/AM djelatnosti u
organizaciji matine tvrtke mogu pomoi projektantima da posvete vie panje
odreenim detaljima i problematinim dijelovima. Primjerice vanjske jedinice klima
ureaja mogu se jednostavno sakriti u zidanim (Knauf) ogradama balkona, sa ispustom
toplog zraka prema okolini. Tako se zadovoljava klijentova potreba za funkcionalnim
prostorom, kao i zakonska odredba o zabrani stavljanja vanjskih jedinica klima ureaja
na fasadu. Dohvat jedinica vezano uz odravanje je preko revizionih reetki sa unutarnje
79 / 100
(i vanjske) strane balkona. Potom, prozrana ograda balkona (metalna ili staklena)
efektno izgleda i daje osjeaj ekskluzivnosti na trodimenzionalnim prikazima objekta,
kao i na neuseljenom objektu. Kada se po balkonima ponu odlagati stvari, arenilo
stvara dojam neurednosti. Takvi detalji dio su svakodnevice, a projektanti se ne stignu
baviti objektom tokom eksploatacije. Nadalje, kotlovsko postrojenje u stambenoj zgradi
uvelike sniava potronju energenta i trokove odravanja postrojenja, nego to su to
zasebni bojleri za pripremu potrone tople vode i grijanja po stanovima. Zakonodavac je
takoer predvidio ukidanje vie od tri bojlera po stambenom objektu. Ukoliko se
stambeni objekt radi sa vie od tri bojlera potrebno je predvidjeti kotlovnicu. Takva
odluka je i u skladu sa Europskim smjernicama, koje bi uskoro trebale stupiti na snagu u
Republici Hrvatskoj. U industriji, primjerice, transportni i komunikacijski putevi mogu
se smanjiti uvaavajui naputke AM slube.
Koliko je vano dobro isprojektirati i definirati objekt, a kasnije se tokom gradnje drati
projektom definiranih granica moe se vidjeti iz prikaza na slici 3-4.
Slikom 5-1 dat je opis modela suradnje projektanata i FM djelatnosti. Slika 3-2 opisuje
ivotni ciklus objekta iz perspektive cjelovitog upravljanja objektom. Na njoj su
oznaene faze ivotnog vijeka. Nakon idejne faze zapoinje faza oblikovanja objekta
koja podrazumijeva definiranje koncepcijskog oblika objekta, te njegov shematski
prikaz i potom detaljnu razradu objekta. Projektiranje je sastavni dio ove faze. Kao to
je naznaeno slikom u ovoj fazi je uloga Facility Management-a savjetodavna.
Slika 5-1 shematski opisuje kako bi trebala izgledati suradnja izmeu projektanata i
odjela FM-a. Sve projekte obino objedinjuje ili projektant tehnologije ili arhitekt,
ovisno o namjeni objekta. Pobrojana je karakteristina koliina opsega projekata.
Ovisno o namjeni i kompleksnosti objekta taj broj moe varirati. Svakoj karakteristinoj
vrsti projekta pridruen je odreeni znak zbog lakeg praenja veze sa djelatnosti FM-a.
Odjel FM-a prikazan je prema svojoj funkcionalnoj strukturi opisanoj u tablici 4-1.
Odjelom rukovodi voditelj odjela FM-a. Znakovi sa projekata prodrueni su pojedinim
funkcijama odjela Facility Management-a. To je uinjeno zbog preglednosti prikaza.
Koordinacija projektnog odjela sa odjelom FM-a vri se tokom projektiranja,
dinamikom prema dogovoru. Pristup je iterativnog karaktera i zahtijeva malo vie
utroenog vremena u fazi projektiranja. Tako utroeno vrijeme ima za posljedicu
optimalan oblik i namjenu objekta. Ovako postavljena funkcionalna shema FM odjela u
komunikaciji sa projektantima daje naslutiti da je odjel velik, no to u realnosti ne mora
biti tako. Rukovodiocu odjela treba biti omoguena komunikacija po horizontalnoj liniji
sa projektnim odjelom. Ugovorni servisi i konzultanti mogu se takoer uinkovito
iskoristiti. Zaposlenici matine radne organizacije, poput onih u sektoru financija,
nabave, odravanja, kontrole, te odjela sa javnou mogu biti privremeno dodijeljeni po
potrebi. Takva interakcija dodatno osigurava zadovoljenje klijentovih potreba vezanih
uz projektirani objekt.
Ovaj model daje odjelu FM-a jo jednu mogunost irenja usluga. Primarna usluga je
cjelovito upravljanje objektima u fazi fizikog koritenja objekta. Sekundarna usluga je
koritenje steenog iskustva u fazi uprabe objekta u savjetodavne svrhe tokom
projektiranja. Trea usluga je voenje projekata. Iskustva pri pruanju savjetodavnih
usluga tokom projektiranja daju odjelu, odnosno djelatnosti FM-a ansu da se sam
organizira u smislu voenja projekata, to domenu proiruje ne samo na fiziko voenje
i savjetodavnu ulogu u projektnoj fazi objekta, ve i voenje projektne faze.
80 / 100
Slika 5-1. Opis modela suradnje projektanata i FM slube.
Slino kao na slici 5-1, za voenje projekata vezanih uz zadovoljenje primarnih funkcija
klijenta/korisnika mogu se iskoristiti korisne informacije djelatnosti Asset Managementa. U sluaju projektiranja proizvodnih ili procesnih sustava projektni odjel vodio bi
tehnolog projektant, a djelatnost AM-a imala bi savjetodavnu ulogu.
Organiziranje projektne faze

Kako bi navedena suradnja izmeu projektnih timova i djelatnosti FM-a bila mogua,
teba se poneto rei i o projektnoj fazi ivotnog ciklusa objekta. Projektna faza razlikuje
se od svakodnevnih aktivnosti matine organizacije u smislu da:
- ima karakteristine ciljeve koji generiraju novim koristima za tvrtku i vlasnika,
- moe rezultirati znaajnim promjenama u smislu poslovnih i uobiajenih aktivnosti,
- ima specifinu, privremenu organizacijsku i rukovodeu strukturu, koja traje dok se
projektna faza ne zavri,
- ukljuuje pojedince iz raznih organizacijskih struktura matine organizacije, kao i
81 / 100
vanjske specijaliste,
- moe koristiti pristup i metode koje su nove i dotad napoznate za radnu organizaciju.
Kako bi projekt bio uspjean on mora:
- osigurati izlazne parametre i koristi traene od investitora/klijenta,
- kreirati i usvojiti izlazne parametre koje zadovoljavaju potrebe investitora/klijenta,
- postii zadane ciljeve,
- ostati u zadanim financijskim okvirima,
- angairati prave ljude,
- uzeti u obzir organizacijski ustroj organizacije klijenta/investitora,
- rukovoditi rizicima koji bi mogli ugroziti uspjeh projekta,
- zadovoljiti zakonske okvire, potivati norme, zahtjeve i potrebe organizacije
klijenta/investitora.
Faza oblikovanja, odnosno projektna faza ima svoj ivotni ciklus. Poinje
inicijalizacijom, potom definiranjem projektnog zadatka, pa voenjem projektne faze,
zatim zakljuivanjem projektne faze i sumiranjem benefita nastalih projektiranjem.
Sljedee to slijedi je realizacija projekata. Slika 5-2 opis je tijeka faze oblikovanja
odnosno projektiranja objekta.
Nadzorni odbor matine organizacije (klijent/investitor), odnosno voditelj projekta ini
tijelo organizacijski nadreeno projektnom timu. Kako se u ovom modelu govori o
suradnji projektnih timova sa djelatnosti FM/AM-a, moe se zakljuiti da je potivanje
odredbi vezanih uz djelatnost FM/AM-a dio optimalnog projektnog rjeenja.
Slika 5-2. Tijek faze oblikovanja/projektiranja objekta.
Pod brojem jedan poetak je projektne faze. U ovom dijelu definira se potreba za
izradbom projekata, te se naznauju i kvantificiraju eljeni rezultati istih. Imenuje se
voditelj projekta. Usklauju se eljeni rezultati sa strategijom odnosno poslovnim
planom klijenta/korisnika.
Sve inicijalne dokumente ovjerava Nadzorni odbor tvrtke, odnosno voditelj projekta.
Drugi korak je definiranje projektnog zadatka. U ovom trenutku, ako tvrtka to nije u
mogunosti sama uraditi angairaju se vanjski strunjaci, obino nezavisni projektanti
da definiraju projektne zadatke. Definira se plan nadzora i kontrole projektne faze.
Okuplja se projektni tim na elu sa projektantom tehnologom ili arhitektom. U ovom
trenutku potrebno je povezati voditelja FM djelatnosti sa voditeljem projektnog tima
kao i pripremiti oba tima na suradnju.
I ovi dokumenti ovjeravaju se od strane Nadzornog odbora tvrtke i voditelja projekta.
Trei korak voenje je projektne faze. Odrava se komunikacija izmeu projektnih
timova i voditelja projekta. U ovom koraku realiziraju se aktivnosti prikazane slikom 51. Voditelj projekta je zaduen za planiranje, nadzor i kontrolu rada i sredstava. U
82 / 100
dogovorenim terminima voditelj projekta biva obavijeten o toku izradbe projekata i

dinamici radova. Te informacije prenosi dalje Nadzornom odboru. On je ujedno i
upravitelj rizicima ukoliko se pojave. Jedna od znaajnih uloga voditelja projekta je
zastupanje interesa i elja investitora, odnosno matine organizacije ispred odjela
projektanata. I savjetnici FM odjela zastupaju interese investitora, no voditelj projekta
ima zavrnu rije.
etvrti korak je zakljuivanje projektne faze i sumiranje benefita nastalih ovom fazom.
Vrednuje se zadovoljenje potreba definiranih projektnim zadatkom i utvruju
eventualne elje za poboljanjima odnosno modifikacijama.
Zakljuenje projektne faze ovjerava voditelj projekta i prosljeuje Nadzornom odboru
tvrtke. Sljedei korak je ovjeravanje projektnih dokumenata od za to zakonom
predvienih tijela. Po ovjeravanju projekata originali se pohranjuju u arhivu tvrtke, a
radne kopije, vjerne originalu koriste se za pripremu i provoenje natjeaja za izgradnju
objekta, to je ujedno i sljedea faza u ivotnom ciklusu objekta.
Organizacijski prikaz modela

Ovakav model suradnje prikladan je za koritenje u projektnoj fazi za svih pet
organizacijskih modela tvrtki prikazanih u prethodnom poglavlju. Kako je u svim
opisanim modelima djelatnostl FM-a prilino visoko u strukturi matine organizacije
(organizacijske strukture klijenta/investitora), utoliko ima vie mogunosti vezanih uz
savjetodavnu ulogu za projektanate, jer je operativno i organizacijski ukomponiran u
matinu tvrtku i poznaje njene obiaje, potrebe i pravila ponaanja.
Slika 5-3. Model projektiranja objekata potujui FM/AM djelatnost.
Na slici 5-3 prikazan je model projektiranja objekata potujui FM/AM djelatnost.

Razlika izmeu AM i FM-a u modelu je ta to je u sluaju suradnje sa Asset
Management-om voditelj projektnog odjela projektant tehnolog, a u sluaju Facility
Management-a voditelj projektnog tima je arhitekt, u veini sluajeva.
Domena Asset Management-a je ta da prua podrku osnovnoj djelatnosti tvrtke i vie
se primjenjuje u proizvodnim djaltnostima, pa je prirodno da je voditelj projektnog tima
83 / 100
projektant tehnolog. U sluaju Facility Management-a i njene domene koja je usmjerena

na djelatnosti van opsega primarne djelatnosti tvrtke, voditelja projektnog tima
predstavlja arhitekt. I u jednom i u drugom sluaju djelatnost AM/FM odjela ima
otvorene ruke za suradnju sa vanjskim savjetnicima, kao i za angairanje zaposlenika
matine organizacije prilikom kreiranja zahtjeva za projektna rjeenja koja
zadovoljavaju potrebe tvrtke klijenta/korisnika.
Na slici 5-1 predstavljen je organizacijski vid suradnje na projektiranju po modelu
prikazanom slikom 5-3.
Dijagram toka koji bi plastino opisao zadovoljenje svih zahtjeva vezanih uz projektno
rjeenje prema opisanom modelu prikazan je slikom 5-4.
Slika 5-4. Dijagram toka vezan uz zadovoljenje projektnog rjeenja prema Modelu projektiranja objekata
potujui FM/AM djelatnost.
Projektno rjeenje, ma koliko kompleksno bilo, podvrgnuto je testiranju od strane

klijenta. Klijent na kraju odreuje da li mu je rjeenje zadovoljavajue u funkciji,
obliku, financijski i operativno. Klijenta, odnosno investitora zastupa voditelj projekta.
Ovako postavljen model opisuje postizanje primjerenijeg rjeenja za klijenta i djelatnost
FM/AM-a, no moe kao zavrnu posljedicu imati produljenje roka projektne faze.
Produljenje roka cjelokupne projektne faze ima kao uzrok usaglaavanje prilikom
zadovoljenja svih potreba vezanih uz optimalno rjeenje objekta. Izraz produljenje
roka je uvjetni izraz. Poto se projektanje i rjeavanje FM/AM zahtjeva odvija u fazi
projektiranja radi se skoro o istovjetnom i istodobnom procesu, tako da samo uvjetno
moemo rei da se projektna faza produljuje. Zahtjevi FM/AM djelatnosti mogu biti
definirani i prije poetka projektne faze, tako da se isti mogu implementirati u toku
projektiranja, bez potrebe za dodatnom provjerom.
Svako produljenje predvienog roka pojedine faze projektiranja mora biti odobreno od
strane Nadzornog odbora tvrtke klijenta/korisnika. Ukoliko produljenje roka nije
odobreno mora se iznai rjeenje da se pojedina projektna faza obavi u prije
ugovorenom roku. Operativno se pojedine faze projekta u funkciji vremena opisuju
Ganttovim dijagramom. Tako se i produljenje pojedinih faza upisuje kao pomak u
vremenu na Ganttovom dijagramu. Slikom 5-5 prikazan je tok prenoenja informacija i
produljenje pojedine projektne faze.
84 / 100
Slika 5-5. Opis toka informacija i pravila ponaanja prilikom produljenja pojedine projektne faze.
Svaku promjenu vezanu uz pomicanje vremenskog roka izvrenja pojedinih projektnih

zadataka mora odobriti Nadzorni odbor tvrtke klijenta/korisnika. Kada se zamijeti da
odreeni zadatak nee biti gotov u predvienom roku, voditelj projektnog tima i voditelj
FM/AM-a pismeno trae dozvolu za produljenjem roka (od trenutka 2 na trenutak
2*), uz obrazloenje. Taj dokument proslijeuju voditelju projekta koji pie zahtjev za
produljenje roka i prilae dobiveno obrazloenje, te isti dostavlja Nadzornom odboru
tvrtke. Nadzorni odbor odluuje o opravdanosti zahtjeva, te ukoliko odlui da je zahtjev
opravdan daje dozvolu za produljenjem roka, na odreeni datum. Navedenu dozvolu
voditelj projekta prosljeuje projektnim timovima.
85 / 100
6. PRIJEDLOG POBOLJANJA VEZAN UZ USPOSTAVU

USLUGE FM-a
Od sve literature koju sam prouio ukljuujui i norme vezane uz pruanje usluga
cjelovitog upravljanja objektima nisam naao upute za uspostavu sustava Facility
Mangementa. Norme to trenutano ne definiraju. Moda e objavljivanjem Norme prEN
15221-5 (u pripremi), koja objanjava kako razviti i koristiti procese vezane uz FM, biti
neto pojanjeno vezano uz uspostavu usluge, no to je ovog trenutka teko rei.
Jo uvijek je sama uspostava usluge preputena kreiranju od strane tvrtke koja se
uslugom bavi. Od samog poetka ideje izrade magistarskog rada na ovu temu
pokuavao sam uslugu svesti na neki normizirani oblik koji bi posluio kao kostur za
uspostavu usluge, kao i praenje stanja objekta kroz svoj ivotni vijek.
Jedino logino to je proizalo iz prouavanja literature, projektantskog rada i rada na
terenu bilo je da se usluga cjelovitog upravljanja objekta mora bazirati na
volumenskom i kvalitativnom popisu opreme, odnosno popisu inventara.
Svaka tvrtka, ma koliko velika bila, popisuje svoj inventar kojega prati kroz
knjigovodstvene usluge. Svaka materijalna vrijednost zavedena je kroz svoj inventurni
broj u bazu podataka.
Funkcionalna baza podataka inventurnih brojeva vezanih za uslugu cjelovitog
upravljanja objektima razlikuje se od klasine baze inventara tvrtke. Popis opreme koja
se odrava treba biti detaljniji od baze inventurnih brojeva, a namjena joj je ne samo
praenje stanja opreme, ve i praenje stanja sustava.
Naravno da opseg funkcionalne baze inventara iskljuivo ovisi o uspostavljenom
ugovoru o pruanju usluga cjelovitog upravljanja objektima. Ukoliko se ugovorom
predvia samo odreeni dio usluga Facility Management-a funkcionalna baza inventara
mora pokrivati samo usluge predviene ugovorom. Uspostavi li se ugovorom kompletna
usluga upravljanja objektom, potrebno je izraditi funkcionalnu bazu inventara koja po
svom opsegu premauje klasinu bazu inventara to ga svaka tvrtka vodi kroz
knjigovodstvene knjige.
Kako bi pojasnio probati u opisati ideju kroz praktian primjer.
Kako sam naveo funkcionalna baza inventara tvrtke (proirena baza inventara tvrke)
pruatelja usluge Facility Management-a slui kako za voenje stanja fizikog
inventara, tako i za praenje stanja i funkcioniranja sustava.
Ako elimo pratiti stanje sustava moramo popisati i sve njegove dijelove. Primjer neka
bude popis rasvjetnih tijela u objektu. Rasvjetna tijela se obino ne vode u popisu
inventara tvrtke. Rasvjetno tijelo se obino sastoji od pet dijelova:
1. kuita,
2. providnog pokrova,
3. rasvjetnog grla,
4. elektrine arulje,
5. spoja na internu elektrinu mreu.
86 / 100
Ukoliko doe do uestalijeg pregaranja odreene elektrine arulje u nekom rasvjetnom

tijelu u objektu, a to je obino ako pregori vie od dva puta mjeseno, takav podatak je
za odjel Facility Management-a interesantan. Ukoliko je do pregaranja dolo jedanput,
taj kvar slobodno se moe pripisati kvaru u proizvodnji elektrine arulje. Tolerancija se
moe poveati i ako arulja pregori i drugi puta u mjesec dana. Moda smo stvarno
stavili dvije nekvalitetne arulje. To naravno ovisi i o intenzitetu koritenja rasvjetnog
tijela.
Ukoliko doe do pregaranja i trei puta potrebno se zapitati da li je moda uzrok
pregaranja u instalaciji. Nedovoljno dimenzionirani vodovi ili nedostatak izolacije
takoer mogu biti uzrok pregaranja arulje ili iskakanja osiguraa. Nadalje, ukoliko se
u blizini nalazi unutranja jedinica klima ureaja kojoj je loe sprovedena (ili
probuena) cijev odvoda kondenzata, takoer moe biti uzrok kvara rasvjetnog tijela.
Dakle, podatak o eem pregaranju arulje u nekom rasvjetnom tijelu ili intenzivnijem
iskakanju automatskog osiguraa moe nam rei da neto nije u redu sa sustavom u
tretiranom dijelu objekta.
Isto razmiljanje moe se prenijeti i na druga materijalna sredstva i tehnike sustave u
objektu.
Funkcionalna baza podataka inventurnih brojeva pruatelja usluge cjelovitog
upravljanja objektom mora biti detaljnija od baze inventara tvrtke primaoca usluge. Ona
u svom volumenu obuhvaa popis inventara tvrtke, te ga proiruje na inventar koji je
vezan za praenje stanja sustava.
Izradba takve baze podataka sigurno nije jednostavna, pa ni kratkotrajna. Uvelike
pomau dokumenti izvedenog stanja objekta kao i pratei trokovnici vezani uz
instaliranu opremu. Sami proizvoai opreme imaju kao pratee dokumente uz opremu i
detalje o odravanju iste. Navedeni podaci, kao i detaljno snimanje objekta nuni su
za uspostavu djelotvorne baze podataka vezane uz pruanje usluge cjelovitog
upravljanja objekta. Slika 6-1 prikazuje idejnu skicu procesa prikupljanja i unoenja
podataka u bazu. Svi relevantni podaci moraju biti identificirani, sakupljeni i obraeni,
te uneseni u bazu podataka.
Sama baza podataka ini najveu materijalnu vrijednost tvrtke pruaoca usluga FM-a.
Izradba takve baze podataka trebala bi biti izdvojena usluga od usluga Facility
Management-a predvienih ugovorom. Nije nuno, ali je poeljno da nadzor nad
izradbom funkcionalne baze inventurnih brojeva bude povjeren tvrtki pruaocu usluge
FM-a. Vlasnik baze trebao bi biti klijent, odnosno vlasnik objekta. Koritenje baze
trebalo bi biti lako prenosivo sa jednog pruaoca usluga FM-a na drugog, ukoliko
klijent iz bilo kojeg razloga eli promijeniti pruaoca usluga FM-a. Takva funkcionalna
baza inventurnih brojeva predstavlja svojevrsni zdravstveni karton objekta. Svi mi
imamo zdravstveni karton, no objekti takav obrazac za unoenje podataka i praenje
stanja tokom ivotnog vijeka nemaju.
87 / 100
Slika 6-1. Idejna skica procesa prikupljanja i unoenja podataka u bazu
Ugovorom bi trebalo biti definirano da prilikom naputanja posla dosadanja FM

tvrtka mora ostaviti najsvjeije podatke vezane uz cjelovito upravljanje objektima u bazi
podataka. Jedan od instrumeneta izvrenja tog radnog zadatka moglo bi biti i
deponiranje odreenih financijskih sredstava od strane pruaoca usluge Facility
Management-a na bankovnom raunu koji se moe podii u korist klijenta ako posao ne
bude izvren.
Takva funkcionalna baza inventurnih brojeva slui ne samo za praenje stanja objekta,
nego i kao podloga za uenje odjela FM-a o boljem spoznavanju objekta i njegovih
manjkavosti. Sve naueno moe se koristiti za poboljanje organizacije objekta. Kasnije
je ta znanja mogue kapitalizirati kroz savjetodavnu ulogu pri osmiljavanju novih
objekata. Slika 6-2 prikazuje protok informacija kroz funkcionalnu bazu inventurnih
brojeva.
Slika 6-2. Protok informacija kroz funkcionalnu bazu inventurnih brojeva.
U budunosti normiziranje funkcionalne baze podataka inventurnih brojeva trebala bi

biti tenja FM organizacija.
Kao ilustraciju navodim da moderne zgrade postaju sve kompleksnije za izvoenje, a
samim time raste i broj projektnih dokumenata. Prema statistici jednog od najveih
vlasnika poslovnih nekretnina u vedskoj, Vasakronan, poslovni objekt srednje
88 / 100
veliine, oko 5000 m sadri oko 500-600 tehnikih crtea u svom opisu. Ti brojevi
mogu se razvrstati po razliitim disciplinama kao to je opisano tablicom 6-1. [20]
Tablica 6-1. Broj crtea koji je potreban da se tehniki opie poslovna zgrada srednje veliine.[20]
Tip crtea (tehnika disciplina)
Ukupan broj
Broj primjeraka za arhivu
Arhitektonski projekti
100
50
Graevinski projekti
100
100
Strojarski projekti
150
60
Elektrotehniki projekti
200
60
Ukupno
550
270
Tokom ivotnog vijeka objekta razni popravci, rekonstrukcije i promjene opreme

generiraju stanoviti broj dokumenata koje je potrebno uskladiti kako su radovi izvreni.
To je potrebno kako bi baza podataka uvijek bila aktualna, odnosno raspolagala sa
injeninim stanjem na objektu.
Prednosti i mane takve baze podataka bile bi sljedee.
MANE BAZE PODATAKA:
- dugotrajna izrada,
- stalna potreba za noveliranjem,
- esta pohrana u sigurnosne kopije (backup baze).
PREDNOSTI BAZE PODATAKA:
- praenje sustava,
- baza je sastavni dokument objekta (zdravstveni karton objekta),
- izradba planova (za odravanje, planiranje buduih radnji na objektu i vezanih
uz planiranje objekta),
- kontrola funkcija sustava,
- mogua izradba nenormiziranih izvjea,
- financijsko praenje,
- lagana izradba modela za krizne situacije (putovi evakuacije, u sluaju poara,
nestanka energenta i ostalo)
- lake praenje utroka energenata (vezano i uz energetsko certificiranje
objekata),
- pronalaenje uskih grla na objektu (fizikih, energetskih i organizacijskih),
- lake preuzimanje objekta (od strane kupca, najmoprimca ili FM/AM slube),
- uenje vezano uz funkcioniranje objekta.
Sljedei naslov obrauje uspostavu i opseg funkcionalne baze podataka inventurnih
brojeva.
89 / 100
6.1 Funkcionalna baza podataka inventurnih brojeva

Popis imovine jedna je od primarnih zadaa svakog poduzea. Iako je to zadaa svake
radne organizacije, na odjelu Facility Management-a je provjera kvalitete informacija
sadranih u bazi podataka inventara. Nakon sklapanja ugovora o uslugama FM-a
potrebno je obaviti pregled inventara, te kvalitativno i kvantitativno upotpuniti bazu
ukoliko je potrebno.
Zahtjevi koji trebaju biti ispunjeni pri kontroli inventara

Jedna od veih potekoa vezanih uz upravljanje i odravanje je slabo praenje i
neredovito obnavljanje baze podataka inventara. Od te baze poinje odravanje i
upravljanje sustavom. Vrlo je bitno da baza podataka bude kvalitetno ispunjena, kao i
da se zna pozicija svake materijalne vrijednosti u objektu/objektima. Kvalitetna baza
inventara slui odjelu FM-a u razne svrhe, od praenja opreme ekipa za odravanje,
odravanja opreme, praenja stanja artikala, kao i praenja kretanja inventara. Svaka
promjena/intervencija u i na inventaru treba biti zabiljeena, kao i promjena lokacije
inventara.
Znaajni problemi pri uspostavi baze inventara nastaju u nomenklaturi, odnosno
nazivima predmeta. Postoje razni nazivi za iste predmete. Manjak normi za odreivanje
nazivlja rezultira zbrkom, vieznanou i gubitkom vremena u komunikaciji izmeu
razliitih korisnika. Stoga norma HR EN 15221-1 ima u cilju smanjiti zbrku i
uniformirati nazive.
Pravilno funkcioniranje sustava i radno vrijeme korisnika sustava (klijenta) je
najskuplje vrijeme. Ovdje mislim na izgubljeno radno vrijeme klijenta zbog
nefunkcioniranja sustava koje klijent daje na naplatu poduzeu nosiocu ugovora
vezanog uz usluge Facility Management-a. Pouzdani i korisniku prilagodljivi sustav za
kontrolu inventara je stoga poeljan i kao takav neophodna investicija. Ulaganje u
raunala, ureaje za pohranu podataka, softver za obradu informacija, bar-kod sustav,
RFID (Radio-frequency identification) sustav i sustav za komunikaciju i prijenos
podataka je stoga vrlo poeljan.
Sustav kontrole inventara mora biti u stanju isporuiti on-line izvjea, kao i izvjea u
papirnatom obliku. On-line izvjea koriste se:
a) Za informacije u vezi s izradbom nadogradnje i noveliranjem baze podataka,
b) Za praenje trenutanih aktivnosti korisnika vezanih uz opremu.
Papirnata izvjea koriste se:
a) Kao zakljuna potvrda stanja u bazi podataka za neki vremenski period, najee
vezano za stanje u skladitu,
b) Kao informacija vezana uz daljnje planiranje aktivnosti.
90 / 100
Baza podataka treba sadravati sljedee minimalne podatke vezane uz inventar:

a) Inventurni broj Osnovni kontrolni broj po kojem se svaka materijalna oprema
zavodi u bazu podataka.
b) Ime proizvoda normizirano ime proizvoda koje jasno i jednoznano odreuje
komad opreme.
c) Funkcionalna oznaka broj koji odreuje funkcionalnu uporabu opreme. Ovaj broj
sadri podatak o kakvom je proizvodu rije, odnosno informaciju o njegovoj namjeni.
d) Masa masa proizvoda izraena u kilogramima. Vano za skladitenje i transport.
e) Volumen opreme volumen se izraava u kubinim metrima. Vano za opremu u
skladitu i transport.
f) Duljina duljina se izraava u centimetrima.
g) irina izraava se u centimetrima.
h) Visina izraava se u centimetrima.
i) Lokacija pohrane govori o mikro lokaciji smjetaja opreme u objektu.
j) Koliina opreme pohranjene na lokaciji podatak govori o broju komada opreme na
mikro lokaciji.
k) Ukupan broj informacija govori o ukupnom broju opreme pohranjene/ugraene u
objektu/objektima.
l) Lokacija prve ugradnje ovaj podatak slui za praenje seljenja opreme.
m) Trenutna lokacija ovaj podatak slui za praenje seljenja opreme.
n) Premjetanje opreme podatak o fizikom premjetanju opreme. Slui za praenje
lokacije opreme u objektu/objektima. Ovaj podatak slui i za evidenciju zamjene
opreme (sa novom) ili naputanju odreene opreme u objektu/objektima.
o) Povijest radnih svojstava informacija o radnim svojstvima opreme. Djelatnici,
odnosno korisnici i odravatelji opreme sami biljee svoja zapaanja vezano uz rad
opreme. Tu se biljee i prijedlozi vezani uz poboljanje rada sa opremom. Ova
informacija slui i konstruktorima opreme prilikom izradbe nove opreme.
p) Tablica praenja lokacije opreme informacija slui za praenje opreme u
objektu/objektima, te uvjetima skladitenja i rada na istoj. Ukoliko doe do reklamacije
stanja opreme, ovaj podatak slui za zakljuivanje zbog ega je do zatajenja dolo,
ovisno o uvjetima rada, radne okoline i skladitenja opreme.
r) Preostali ivotni vijek podatak slui za procjenu preostalog ivotnog vijeka opreme.
91 / 100
s) Identifikacija korisnika ime, prezime i radno mjesto korisnika, odnosno

osobe/osoba koje su zaduile opremu na koritenje, ukoliko postoje.
Preporua se da se veina podataka vezana uz popunjavanje baze podataka tokom
koritenja opreme odvija automatski, bez nepotrebnog angairanja strunog
osoblja/korisnika opreme. To je i stoga da se smanji utjecaj subjektivnosti, te da podaci
budu to je mogue objektivniji.
Zahtjevi vezani uz oblik kontrole inventara

Opi oblik kontrole inventara
Praenje baze podataka na raunalu je u ovom sluaju potreba. Sustav treba biti u
mogunosti obavljati sljedee:
a) Popis inventara popisati svu ugraenu opremu. Ovaj podatak ovisi o razini
ugovorne usluge. Ako se radi o kompletnom voenju objekta nuno je popisati ba svu
ugraenu opremu. Najbolje je krenuti od projektnih dokumenata, odnosno od projekta
izvedenog stanja, jer on sadri stvarno stanje ugraene opreme u objektu.
b) Telemetrijsko praenje ukoliko je potrebno, stanje vanijih komada opreme
mogue je pratiti i telemetrijskom metodom. U ovom radu ne ulazim u detalje kotanja
navedene opreme, ve je naglasak na tehnikom pogledu postizanja izvrsnosti.
c) Automatsko noveliranje sustav bi trebao biti u mogunosti automatski pratiti
poloaj i stanje opreme, te koliine u skladitu. U ovom sluaju uvelike pomau RFID
ureaji, pogotovo kada se radi o pokretnoj opremi.
d) Normizirane procedure sustav treba omoguiti lagano povezivanje sa ostalim
bazama podataka, poput knjigovodstva, kao i bazama podataka vezanima uz
rukovoenje poduzea.
e) Normizirani nazivi opreme (nomenklatura) nazivi opreme baze podataka inventara
moraju pratiti nazivlje koriteno u projektnim dokumentima i proizvoakim nazivima,
a sukladno pravopisu.
f) Oznaavanje informacija u bazi podataka vezanoj za Facility Management treba biti
povezana sa to vie kljunih rijei kako bi ista bila laka za pretraivanje.
g) Minimalizirati vrijeme kontrole stanja opreme od strane odjela za odravanje sustav
kontrole stanja opreme treba biti osmiljen i izveden tako da minimalizira vrijeme
utroeno od strane djelatnika odjela odravanja vezano uz kontrolne radove. Konani
cilj oblikovanja opreme treba biti potpuna automatska dijagnostika opreme, kao i slanje
stanja opreme u bazu podataka u predvienim vremenskim razmacima, kao i prema
potrebi.
92 / 100
Izvjea vezana uz inventurnu opremu

Baza podataka vezana uz stanje inventara treba biti u mogunosti izdavati izvjea u
elektronskom obliku kao i u papirnatom obliku. Izvjea su prilagoena tipu tvrtke
klijenta i normizirana od strane odjela FM-a. Kao minimum, tipovi izvjea su kako
slijedi:
a) Status opreme daje izvjee o trenutnoj lokaciji za opremu navedenu brojem ili
nazivom. Izvjee ukljuuje ukupnu koliinu opreme na mikro lokaciji. Za navedeni
broj ili naziv opreme izvjee podrazumijeva i trenutnu kondiciju opreme.
b) Inventura na godinjoj razini izvjee usporeuje trenutnu brojnost opreme u
odnosu na prolu godinu. Kao dodatak ovom izvjeu mogue je navesti i stanje opreme
u objektu/objektima.
c) Izvjee o radovima ovo izvjee podrazumijeva popis uinjenih radova na
otklanjanju kvarova, odravanju ili remontu. Ovo izvjee moe biti uinjeno za neki
odreeni dio opreme, kao i za sveobuhvatno izvjee na razini objekta za odreeni
vremenski period. Dijelovi iz ovog izvjea povezani su sa bazom podataka slube
knjigovodstva, tako da je prilog ovom izvjeu i stanje trokova vezanih uz navedeno.
d) Budue aktivnosti izvjee vezano uz rezervaciju materijalnih sredstava, radova i
opreme za budui period. Obino na mjesenoj, kvartalnoj i godinjoj razini.
e) Izvjee o potrebnim aktivnostima ovo izvjee podrazumijeva planiranje aktivnosti
vezanih uz servisne periode opreme, kao i zakonsku regulativu vezanu uz odravanje i
gospodarenje opremom.
Upravljanje informacijama
Upravljanje informacijama podrazumijeva pohranu, prijenos, rukovanje i prikaz
informacija. Sustav upravljanje informacijama ukljuuje hardver i softver kako bi se
omoguilo funkcioniranje sustava.
Oblikovanje sustava upravljanja informacijama

Moderni sustav upravljanja informacijama kombinacija je papirnatog i elektronikog
medija, kako bi korisnici i odravatelji imali dovoljno informacija vezano uz koritenje i
odravanje opreme.
Koritenje informacija iz raunalne baze podataka ili iz tehnikih uputa zahtjeva
odreenu pripremu i uloeno vrijeme, te kao takvo zamara korisnika.
Uz svaki tehniki dio opreme koji je predvien za koritenje od strane korisnika treba
predvidjeti mjesto sa kratkim uputama za siguran rad. Jedan ili vie komada papira A4 u
plastificiranom ovitku dovoljno je za ispis uputa za rad, kao i informaciju sa brojem
telefona deurne slube odravatelja, odnosno pozivnog centra slube Facility
Management-a.
93 / 100
Cilj koritenja opreme bilo bi potpuno intuitivno koritenje, bez dodatnih papira uz
opremu koji upuuju u sigurno i pravilno koritenje.
Ope upute vezane za upravljanje informacijama
Slijede ope upute vezane uz oblikovanje i koritenje papirnatog i raunalnog oblika
sustava informacija:
a) Minimalna koliina informacija koja mora biti prisutna uz opremu u objektu:
1. Inventurni broj ureaja,
2. Upute sa sigurno rukovanje ureajem,
3. Procedure odravanja i otklanjanja kvarova na ureaju,
b) Upravljanje informacijama vezanih uz objekt.
Sustav mora biti napravljen tako da omoguuje pohranu i dobavu informacija vezanih
uz skladitenje, trenutni poloaj opreme u objektu, povijest i status opreme, kao i
informacije o odravanju, te planirano odravanje u buduem vremenskom razdoblju.
Baza podataka mora sadravati i informaciju o koliini papirnatih dokumenata koji se
nalaze uz sam ureaj(opremu).
c) Odravatelji moraju biti opskrbljeni informacijama vezanim uz odravanje opreme za
svaki kvartal. Isto tako, moraju voditi dnevnik odravanja (kvartalni) kako bi se na kraju
kvartala unijeli (ako ne prije) podaci o uinjenim radovima na odravanju u bazu
podataka.
d) Uz svaku opremu pogotovo tamo gdje se nalazi papirnata kopija vezana za rad i
odravanje stroja mora biti predvieno adekvatno osvjetljenje.
e) Poeljno je da se u objektu nalazi ureaj (jedan ili vie) za kopiranje kako bi
djelatnici odravanja mogli izraditi kopije dokumenata ukoliko je potrebno.
94 / 100
7. ZAKLJUAK
Domena Facility Management-a, odnosno cjelovitog upravljanja objektom, prisutna je
na tritu odreeno vrijeme, ali jo uvijek se moe rei da nije apsolutno definirana.
Europska Unija ulae napore da normom definira uslugu, no do danas su izdane samo
dvije norme vezane uz domenu. Donoenje i prihvaanje normi nikada nije bio
jednostavan proces, pa je tako i u sluaju Facility Management-a.
Republika Hrvatska je kroz Hrvatski zavod za normizaciju (HZN), odnosno Tehniki
odbor (TO) 521, prihvatila Europsku normu vezanu uz FM. Veza prihvaanja Europske
norme u Republici Hrvatskoj nije jednosmjerna. lanovi HZN TO 521 mogu
ravnopravno sa europskim kolegama iz ostalih tehnikih odbora drava koje su
prihvatile normu EN 15221 predlagati dopune i izmjene navedene norme.
Facility Management je disciplina koja je jo uvijek u razvoju i nije lako predvidjeti koji
e volumen imati u konanom obliku. Za sada je imaginarna granica usluge ta da se
objedine sve usluge koje nisu vezane za osnovnu djelatnost poduzea, odnosno
omoguiti poduzeu kojega se opsluuje da se bavi samo svojom osnovnom
djelatnou, a da sve ostalo bude domena Facility Management-a. Navedena granica
trebala bi znaiti konane granice domene i definicije FM-a. Postii takav opseg usluge
i odravati ga na zadovoljavajuoj razini nije nimalo jednostavan zadatak, radi se o
multidisciplinarnom opsegu aktivnosti.
No, FM u svojoj biti je organizacijska disciplina rukovoenja raznim ugovornim
servisima. Jedino to mora ostati u vlasnitvu FM pruaoce usluge je funkcionalna
baza podataka inventurnih brojeva. To je jedina prava kapitalna vrijednost vezana uz
upravljanje i praenje objekta. Praenjem stanja objekta kroz bazu podataka za odjel
Facility Management-a znai stjecanje iskustva i stvaranje baze znanja koje se
kapitalizira svakom novim ugovorenim objektom.
Asset Management bazira se na slinom obrascu poput Facility Management-a, sa
razlikom da se radi o podrci vezanoj uz osnovnu djelatnost tvrtke. Uenje na osnovi
baze znanja o procesima i opremi od velikog je znaaja za AM pruaoca usluge. Zbog
spomenute razlike informacije AM pruaoca usluge mogu spadati u domenu poslovne
tajne u odreenim sluajevima, pa je uputno drati AM servis u sklopu matine
organizacije, kako bi se pojedine informacije zatitile od nekontroliranog curenja.
Upute kako tono zapoeti sa radnjama na uspostavi uinkovitog kostura usluge FM-a
nema u obliku kuharice. Uspostava sustava ostavljena je nedefinirana. Europske
norme jo uvijek ne predviaju upute za uspostavu usluge osim definiranja
terminologije.
Definiranje kostura kljuan je korak za uspostavu uinkovite usluge Facility
Management-a. Onako kako se sustav uspostavi na poetku prenaa se i na kasniju
uinkovitost odjela FM-a.
95 / 100
LITERATURA I IZVORI INFORMACIJA:

[1]
Mr. sc. Lj. Katii, lan Upravnog Odbora HDO - Facility Management,
26. travanj 2010.
http://www.poslovni.hr/vijesti/profesija-koja-spaja-ljude-poslovanje-iprostor-145893.aspx
[2]
Lj. Katii, Razvitak Facility i Asset managementa u svijetu i Hrvatskoj,

15. meunarodno savjetovanje Odravanje 2009, Opatija 8 - 10 lipanj
2009, Republika Hrvatska
[3]
Pravilnik o odravanju elektrodistribucijskih objekata i postrojenja.

Vjesnik HEP, Zagreb, 2. sijenja 2008,
[4]
Prof.dr.sc. A. Ceri, dipl. ing. graevine. Odravanje i gospodarenje

graevinama. Predavanja sa savjetovanja u Hrvatskoj komori arhitekata
i inenjera u graevini,
[5]
Lord, A. Lunn, S. Price, I. and Sterhenson, P. (2002): Emergent

Behaviour in a
New Market: Facilities Management in the UK, Tackling Industrial
Complexity: the ideas that make a diference, Cambridge.
http://www.ifm.eng.cam.ac.uk/mcn/pdf_files/part7_1.pdf,
[6]
[7]
[8]
[9]
[10]
[11]
[12]
http://www.ifma.org/what_is_fm/index.cfm,
http://www.bifm.org.uk/bifm/about/facilities,
http://www.hkifm.org.hk/public_html/about.html
A. Pfnr: Modernes Immobilienmanagement: Facility management and
corporate real estate management. Springer-Verlag, Berlin Heidelberg
2004,
Norma EN 15221-1:2006,
http://www.eurofm.org
http://www.cen.eu
http://www.cen.eu/cen/Sectors/TechnicalCommitteesWorkshops/
CENTechnicalCommittees/Pages/TCStruc.aspx?param=414882&title=
Facility Management
[13]
[14]
[15]
[16]
http://www.globalfm.org
Mr.sc. Lj. Katii, predavanja sa seminara Space Management
menadment upravljanja prostorom. Odrano u organizaciji Hrvatskog
drutva odravatelja 25 sijenja 2011, u Zagrebu.
W. McGregor and Danny Sheim-Shin Then: Facility Management and
the Business of Space 2nd edition. Butterworth-Heinemann, Oxford
2003.
Mr.sc. Lj. Katii, predavanja sa seminara Eksternalizacija tehnikog i
higijenskog odravanja Non-core objekata u INA d.d. 14.meunarodno
96 / 100
[17]
[18]
[19]
[20]
savjetovanje HDO, Odravanje 2008. Odrano od 3-5 lipnja 2008, u

ibeniku.
S. Marenjak, M. A. El-Haram, R. Malcolm W. Horner: Procjena ukupnih
trokova projekata u visokogradnji. asopis Graevinar 54, 2002.
M. Toi, Prijedlog unapreenja upravljanja infrastrukturnim objektima
(Facility Management). Diplomska radnja, Zagreb 2011. Sveuilite u
Zagrebu Fakultet strojarstva i brodogradnje.
D. G. Cotts: The Facility Management Handbook - 2nd edition.
AMACOM 1999.
O. Hommik: Oral Communication, Vasakron, Stockholm, Sweden 1994
PRILOG A
[18]
M. Toi, Prijedlog unapreenja upravljanja infrastrukturnim objektima
(Facility Management). Diplomska radnja, Zagreb 2011. Sveuilite u
Zagrebu Fakultet strojarstva i brodogradnje.
PRILOG B
[21]
Zakon o prostornom ureenju i gradnji (N.N. 76/07).
PRILOG C
[22]
P. Barret & David Baldry: Facilities Management, Toward Best
Practice, Second Edition. Blackwell Science Ltd, 2003,
[23]
Arrowsmith, S. Ed.: Public Private Partnership & PFI, Sweet &
Maxwell, London, 2000,
[24]
Facilities operations and maintenance procedures. Florida Community
College, Jacksonville, Florida 2004,
[25]
O. Schlomlich, J. Majcen: Logaritamske tablice, kolska knjiga d.d,
2004.
97 / 100
OSTALA KONZULTIRANA LITERATURA I IZVORI INFORMACIJA:

1. T. Toi: Podrka upravljanju prostorom. Seminarski rad, lipanj 2006. Sveuilite
u Zagrebu Geodetski fakultet, Zavod za inenjersku geodeziju i upravljanje
prostornim informacijama,
2. Prof.dr.sc.S. Belak: Terotehnoligija. Udbenik Visoke kole za turistiki
menadment, ibenik. 2005,
3. Guidelines for life cycle cost analysis. Stanford University, listopad 2005,
4. US Army. Army Regulation 420-1, Facilities Engineering, Army Facilities
Management, 12 veljaa 2008,
5. Richard E. Westney: The engineers cost handbook: tools for managing projects
costs. Marcel Dekker, Inc. 1997,
6. C. Myers: Inteligent Buildings: A guide for facility managers. AMACOM
Books 1996,
7. Weiss W.H: Plant and Maintenance Managers Desk Book. AMACOM Books,
1997,
8. Reid, Robert N: Water Quality & Systems : A Guide for Facility Managers. The
Fairmont Press, 1996.
9. B. Chanter and P. Swallow: Building maintenance management, Second Edition.
Blackwell Publishing, 2007.
10. N. Becker, P.E: Complete Book of Home Inspection, Third Edition. McGraw
Hill, 2002,
11. K. Alexander, B. Atkin, J. Brchner and Tore I. Haugen: Facilities Management,
Inovation and Performance. Spon Press, 2004,
12. W. McGregor & D. Shiem-Shin Then: Facilities Management and the Business
of Space. Butterword-Heinemann, 2003,
13. F. Booty: Facilities management, Third Edition. Elsevier Science & Technology
Books, July 2006,
14. K. Alexander: Facilities management, Theory and Practice. Spon Press, 2003,
15. E. Teiholz: Facility Design and Management Handbook. McGraw Hill, 2004.
16. J. F. Gustin: The Facility Managers Handbook. The Fairmont Press, Inc, and
Marcel Dekker, Inc. 2002,
17. M. Melaver and P. Mueller: The Green Building Bottom Line: The Real Costs
of Sustainable Building. McGraw Hill, 2009,
18. B.W. Vigon, D.A. Tolle, B.W. Cornaby, H.C. Latham, C.L. Harrison, T.L.
Boguski, R.G. Hunt and J.D. Sellers: Life-Cycle Assessment, Inventory
Guidelines and Principles. Lewis Publishers, 1994.
19. R. K. Mobley, Lindley R. Higgins, Darrin J. Wikoff: Maintenance Engineering
Handbook. McGraw Hill, 2008,
20. D. Palmer: Maintenance Planning and Scheduling Handbook. McGraw Hill,
1999.
21. A. Saraja: Predictive and Optimised Life Cycle Management, Buildings and
Infrastructure. Taylor & Francis e-Library, 2006.
22. J. F. Gustin: Safety Management: A Guide for Facility Managers, Second
Edition. The Fairmont Press, Inc and CRC Press, 2008.
23. R. Best, Craig Langston and Gerard de Valence: Workplace Strategies and
Facilities Management. Butterword & Heinemann, 2003,
24. D. Martin: The A-Z of facilities and property management. Thorogood
Publishing Ltd, 2006.
25. S.A. Zenios and W.T. Ziemba: Handbook of Asset and Liability Management,
Volume 1 Theory and Methodology. Elsevier B.V, 2006.
98 / 100
IVOTOPIS
Prezime, ime:
VIDI, ZLATKO
Datum roenja:
14. sijenja 1971.
Mjesto roenja:
Zagreb, Hrvatska
Brano stanje:
Oenjen
Osnovna kola:
1977. 1985.
Zagreb
Srednja kola:
1985. 1989.
Tehnika kola Nikola Tesla
Vojni rok:
Rujan 1989. Studeni 1989.
Studij:
1991. 1999.
Studij strojarstva
Smjer: Strojarske konstrukcije
Rektorova nagrada 1996/97
Poslijediplomski studij:
18. prosinac 2000.

Sveuilite u Zagrebu
Smjer: Industrijsko inenjerstvo
Namjetenja:
-Svibanj 1999, Konar generatori i motori d.d, Zagreb

Zaposlen kao projektant,
-Rujan 1999, Vodoopskrba i odvodnja d.o.o, Zagreb
Zaposlen kao inenjer za katodnu zatitu,
-Studeni 2005, Hidroineniring d.o.o, Ljubljana
Zaposlen kao projektant strojarskih instalacija,
-Studeni 2007, Bip inenjering d.o.o, Zagreb
Zaposlen kao projektant strojarskih instalacija,
Znanje jezika:
Engleski vrlo dobro

Njemaki dobro
99 / 100
BIOGRAPHY
Last name, name:
VIDI, ZLATKO
Date of birth:
14 January 1971
Place of birth:
Zagreb, Croatia
Marital status:
Married
Elementary school:
1977 1985
Zagreb
High school:
1985 1989
Technical school Nikola Tesla
Military:
September1989 November 1989
Study:
1991 1999
Faculty of Mechanical Engineering
and Naval Architecture,
Study of Mechanical Engineering
Machine design
Rector prize 1996/1997
Study:
18. December 2000
(postgraduate)
University of Zagreb
Faculty of Mechanical Engineering
and Naval Architecture,
Postgraduate Course (Industrial Management)
Employment:
- May 2000, Konar Generators and Motors Inc, Zagreb

Employed as mechanical designer,
- September 1999, Vodoopskrba i odvodnja d.o.o, Zagreb
Employed as cathodic protection engineer,
- November 2005, Hidroineniring d.o.o, Ljubljana
Employed as mechanical designer,
- November 2007, Bip inenjering d.o.o.
Employed as mechanical designer
Language:
English very good

German good
Ova stranica je namjerno ostavljena prazna
PRILOG A
PRIMJER SLA UGOVORA
Sporazum o razini usluge
izmeu
______________________
i
______________________
Klijent:
Pruatelj usluge:
Predstavnik:
Predstavnik:
Potpis:
Potpis:
Datum:
Datum:
PRILOG A
2/ 11
SADRAJ
1.
2.
3.
PREGLED........................................................................................................................... 4
1.1.
Uvod ............................................................................................................................ 4
1.2.
Svrha ............................................................................................................................ 4
ZADACI I ODGOVORNOSTI TEHNIKE SLUBE UPRAVLJANJA OBJEKTIMA . 5

2.1.
Pregled zadataka .......................................................................................................... 5
2.2.
Pregled odgovornosti ................................................................................................... 5
DETALJI RAZINE USLUGE ............................................................................................ 6

3.1.
Paket usluga ................................................................................................................. 6
3.1.1.
3.2.
Trajanje Sporazuma ..................................................................................................... 7
3.3.
Naknade i pristojbe ...................................................................................................... 7
3.3.1.
4.
6.
7.
Financiranje openito ........................................................................................ 7
PRAENJE UINKA, RUKOVOENJE I IZVJETAVANJE ....................................... 8

4.1.
Glavni pokazatelji uinka ............................................................................................ 8
4.2.
Upravljanje uinkom ................................................................................................... 8
4.2.1.
Kvartalna provjera uinka .................................................................................... 8
4.2.2.
Godinje Provjera ukupnog uinka ................................................................... 9
4.3.
5.
Pruatelj usluge .................................................................................................... 6
Izvjetavanje o uinku ................................................................................................. 9
4.3.1.
Sastanci vezani uz napredak ................................................................................. 9
4.3.2.
Izvjetaji o uinku ................................................................................................ 9
NORME ODRAVANJA I UVJETI ............................................................................... 10

5.1.
Garancija za opremu .................................................................................................. 10
5.2.
Neplanirane promjene u opesgu odravanja .............................................................. 10
5.3.
Promjene u uslugama vanjskih pruatelja ................................................................. 10
5.4.
Prekid odravanja ...................................................................................................... 10
PROCEDURA U SPOROVIMA ...................................................................................... 11

6.1.
Procedura kod poziva ................................................................................................ 11
6.2.
Rjeavanje sporova .................................................................................................... 11
KONTAKTI ...................................................................................................................... 11
PRILOG A
3/ 11
PREGLED
Uvod
Ovim su Sporazumom prikazani okviri suradnje u tijeku izmeu Klijenta,
__________________, te Pruatelja usluge, ________________. Ovaj je Sporazum proizaao
iz prouavanja Klijentovih potreba za odravanjem, te opisuje razine usluga koje je potrebno
pruiti kako bi se zadovoljile potrebe.
Sporazum se temelji na prepoznavanju meusobnih odogovornosti i doprinosa strategiji u
irem smislu te poboljanim ciljanim uincima Klijenta.
Klijent je odgovoran za pruanje potrebne koliine informacija o zahtjevima ili
manjkavostima te trokovima uzrokovanim neprimjerenim odravanjem.
Pruatelj usluge je odgovoran za kontinuirano odravanje objekta, zadovoljavanjem svih
zakonskih zahtjeva, te pomaganjem u projektiranju i poslu, stvaranjem akcijskih planova koje
je mogue uinkovito i efektivno naplatiti i proizvesti u najkraem moguem vremenu s
najniim moguim trokom.
Ovaj Sporazum ne moe imati pravne niti zakonske posljedice, ve bi trebao sluiti u korist
obje strane, pruajui jasno razumijevanje dogovorenih operativnih rjeenja i kriterija
uinkovitosti. Oekuje se da e se oboje razvijati tijekom vremena.
Svrha
Svrha Sporazuma o razini usluga je pregled i razumijevanje dogovorenih razina usluga, te
naini nadgledanja, procjene, mjerenja i rukovoenja istima. Sporazumom o razini usluga se
sklapa dogovor izmeu Klijenta i Pruatelja usluge, a mjerenje ispostavljene razine usluga e
se temeljiti na normama i mjerama opisanim u ovom dokumentu.
PRILOG A
4/ 11
ZADACI I ODGOVORNOSTI TEHNIKE SLUBE UPRAVLJANJA

OBJEKTIMA
Pregled zadataka
Procesi Tehnikih slubi za odravanje su:
rad opreme objekta, zakonsko odravanje i toplinska ugodnost (grijanje, ventilacija i

klimatizacija),
funkcije hlaenja i odravanje,
automatizirani sustavi rukovoenja objektom,
ispitivanje elektronske mree, sigurnost i sukladnost,
upravljanje ispitivanjem prijenosnih elektronikih aparata,
elektronski sustavi rukovoenja objektom,
ouvanje energije i izvjetavanje,
opskrba plinom i nabava,
opskrba elektrinom energijom, umreavanje i nabava,
rasvjeta i odravanje,
elektrine instalacije i odravanje,
nape,
sustavi otkrivanja poara i zatite od poara,
dizala,
priuvni energetski sustavi,
ouvanje objekta u primjerenom stanju,
interno savjetovanje,
rukovoenje projektom,
prenoenje izvjea konzultanta,
edukacija klijenta o uinkovitom koritenju navedenih usluga.
Pregled odgovornosti
Analiza isplativog sustava operacija i odravanja i usluge dostave koja zadovoljava ili
nadmauje potrebe i oekivanja Klijenta za sukladnosti, kvalitetom, pravovremenosti,
i ako je primjenjivo, cijenom
Analiza sustava povrata trokova za energiju i naplative poslove odravanja gdje je
primjenjivo
Istraivanje tehnologija i poslovnih procesa u razvoju te primjena, gdje je mogue, u
poslovne svrhe i inicijative u pojedinim odjelima
Spajanje sa vanjskim pruateljima usluge/ugovarateljima/konzultantima radi procjene
sposobnosti i mogunosti istih, te njihove vrijednosti za Klijenta i mogunosti
suradnje
DETALJI RAZINE USLUGE

Paket usluga
Pruatelj usluge
Pruatelja usluge osigurava usluge u sljedeim podrujima:
rad opreme objekta, te odravanje postrojenja i opreme,

24-7 hitne intervencije,
rad i odravanje umreenih energetskih sustava,
koritenje energije i ouvanje u skladu s industrijskim normama,
priuvna energetska postrojenja i oprema,
sustavi otkrivanja poara i zatite od poara,
zahtjevi i sukladnost vezani uz godinje jamstvo o ispravnosti objekta.
Ove je usluge mogue zatraiti putem korisnike slube, putem web suelja te putem e - pote
u vremenu od 8:00 do 16:30. Za hitne sluajeve nakon navedenog termina mogue je
telefonski obavijestiti slubu za hitne intervencije.
Pruatelj usluge ugovara uvjete s dodatnim timom specijaliziranih strunjaka koji se stavlja na
raspolaganje Klijentu kako bi se osigurala fleksibilnost, usluga i isplativost za Klijenta.
Rukovoditelj i Voditelj tima surauju sa tehnikim osobljem i ugovornim radnicima kako bi
se osigurala razina usluge, a zajedno su odgovorni za:
isporuivanje usluga fokusiranih na potrebe Klijenta u skladu sa sposobnostima i

uslugama Pruatelja usluge,
organizacija i rukovoenje resursima kako bi se postigle dogovorene norme,
prepoznavanje i naglaavanje problema u skladu s isporukom usluga i zahtjevima
Klijenta,
godinje izvjetavanje o napretku i isporuci usluga.
POSLOVNE USLUGE
Osoblje Klijenta ima pristup educiranom osoblju Pruatelja usluge koje:
prua informacije i savjete, te pomo pri rjeavanju tehnikih problema,

prua pomo pri procjeni trokova i pogodnosti primjerenih rjeenja,
razvija prijedloge za specifine poslove,
prua pomo vezanu uz ouvanje energije,
razmatra prethodne odluke o kupovanju opreme kako bi se osigurala primjerenost iste,
procjenjuje tehnike specifikacije zahtjeva poslova,
primjenjuje procese proizvodnje i procedure za osiguravanje visoke kvalitete
proizvoda i ishoda usluga,
PRILOG A
6/ 11
prua savjete za unapreenje prijedloga i dodataka te specifikacija sustava.
Rukovoditelj Tehnikih slubi e:
osigurati jasnu komunikaciju i posredovanje izmeu klijenata i pojedinih radnih

cjelina unutar Tehnikih slubi,
nadgledati uinak i normiziranost isporuke usluge,
pruiti direktnu podrku, vodstvo i pomo Nadgledniku Tehnikih slubi i tehnikom
osoblju,
otkriti poslovne zahtjeve, trenutne i budue prilike i potrebe Klijenta,
nadgledati normiziranost kvalitete, razine sredstava i potrebe klijenata,
osigurati klijentima pristup favoriziranim dobavljaima ili dogovoriti isto za
specijalizirane tehnike proizvode,
imati pregled stratekih i operativnih varijacija i promjena zahtjeva kako bi se
osigurala fleksibilnost u isporuci usluga,
istraiti i izvjestiti o pritubama i rjeenjima problema,
izvjestiti o napretku problema i isporuci usluga.
Trajanje Sporazuma
Sporazum stupa na snagu _____________ a smatra se zavrenim ______________.
Trajanje sporazuma je mogue izmijeniti u bilo kojem trenutku obostranim slaganjem uz
primjenu promjena i zapis detalja.
Namjera je da se bilo kakve praktine potekoe meu ugovornim stranama na koje je
mogue naii rijee kooperativno, realistino i u najboljoj namjeri. Posljedino, ne postoje
nikakve odredbe u sluaju prijevremenog raskida ili odustajanja od ovog Sporazuma.
Naknade i pristojbe
Financiranje openito
_________________ je grupa diskretnih poslovnih jedinica za djelomini povrat trokova.
Posao koji se obavlja na postojeim objektima, uslugama i opremi financira Tehnika sluba
za rukovoenje objektima.
Poslovi na svim ostalim razinama/ustrojstvima su naplativi. Takoer, energija na tim
razinama/ustrojstvima je naplativa. Radovi diskrecijske prirode su takoer naplativi ukoliko
budu odobreni od tijela nadlenog za upravljanje objektima.
PRILOG A
7/ 11
DODATNO FINANCIRANJE
Tehnika sluba za rukovoenje objektima e u svakom sluaju ponuditi besplatne savjete
vezane uz sve tehnike probleme na postojeoj ili predloenoj opremi u vlasnitvu Klijenta.
Trokovi rada, materijala i energije je mogue saznati direktnim kontaktom s ovlatenom
osobom.
PRAENJE UINKA, RUKOVOENJE I IZVJETAVANJE

Glavni pokazatelji uinka
Svo osoblje Pruatelja usluge i drugih podugovornih strana razumije i potuje pravo klijenta
da individualno pregovara specifine uvjete i rokove svakog posla na zasebnoj bazi. Bez
obzira na fleksibilnost, Pruatelj usluge jami vrijeme isporuke usluga i zavretka poslova za
rutinske poslove. Ovi vremenski okviri slue za informaciju klijentima kako bi se prikazala
vremena reakcije ovisno o razini hitnosti intervencije.
HITNI RADOVI unutar osam sati
RUTINSKI POSLOVI unutar 48 sati
PLANIRANI POSLOVI unutar zadanih rokova
Upravljanje uinkom
Ukupnim se uinkom upravlja pomou sljedeeg procesa provjere.
Kvartalno:
Provjera unutarnjeg uinka
Godinje:
Provjera ukupnog uinka s rukovoditeljima
Sastancima e se provjeriti uinak u odnosu na razinu usluge odreene u ovom Sporazumu te
u odnosu na proraun.
Kvartalna provjera uinka
O provjerama uinka u odnosu na razine usluge odreene ovim Sporazumom e izvijestiti
rukovoditelj Pruatelja usluge.
PRILOG A
8/ 11
Godinje Provjera ukupnog uinka

Godinji proraun i proces poslovnog plana predstavljaju mehanizam za identifikaciju prilika
i potreba za poboljanjem usluga/resursa gdje je mogue. Stavke u ovoj provjeri i vjebi
planiranja ukljuuju:
postojee usluge,
dodatne usluge,
procedure za provjere,
promjene u poslovnim procesima,
razine usluge,
promjene usluge,
glavne pokazatelje uinka,
poslovne procese,
proraun (budet).
U sluaju produenja Sporazuma ovaj e proces odrediti okvire kojim su definirane usluge
koje e se isporuiti u sljedeoj godini. Promjene mogu biti odraz izmijenjenih potreba
Klijenta obzirom na mogunosti Pruatelja usluge, kao i proirenje usluge uzrokovane
konkurencijom.
Izvjetavanje o uinku
Sastanci vezani uz napredak
Unutar Tehnike slube upravljanja objektima, odravaju se tjedni sastanci rukovoditelja, koji
pruaju temelj za otkrivanje i planiranje rjeenja vezanih za odravanje.
Takoer, redovito se odravaju i sastanci s rukovoditeljima/administrativnim osobljem
Klijenta vezani za isporuku usluga, projektiranje i promjene.
Izvjetaji o uinku
Rukovoditelj Tehnikih slubi na godinjoj bazi izrauje izvjetaj te ga dostavlja Odjelu za
rukovoenje. Ovi izvjetaji sadre saetke poslovnih aktivnosti, zahtjeve vezane uz proraun,
energetske trendove i zahtjeve za godinjom zamjenom radi osiguranja razine usluge.
PRILOG A
9/ 11
NORME ODRAVANJA I UVJETI

Garancija za opremu
U sluaju odravanja koje ukljuuje nabavku opreme, Pruatelj usluge ne preuzima
odgovornost za nepouzdanost opreme, meutim Pruatelj usluge e Klijentu osigurati garantni
rok rada dobiven od dobavljaa opreme.
Neplanirane promjene u opesgu odravanja

Klijenti se mogu sloiti s promjenama unutar openitog opsega zahtjeva ili specifikacija
naplativih poslova pismenim zahtjevom (dodatak pismenom nalogu).
Svaka takva promjena, bilo da ukljuuje dodavanje, izostavljanje ili promjenu zahtjeva ili
specifikacija nee ponititi sporazum o odravanju.
Takve e promjene u nekim sluajevima zahtijevati odobrenja od odgovornih odbora.
Promjene u uslugama vanjskih pruatelja

U sluaju promjene tehnikih specifikacija usluga koje prua trea strana, a koristi Pruatelj
usluge u izvravanju odravanja, podrazumijevajui da e Pruatelj poduzeti sve mjere da
razine uinka odreene ovim planom budu ispotivane, Pruatelj se nee smatrati odgovornim
za krenje propisa Sporazuma o razini usluge uslijed promjena.
Prekid odravanja
Pruatelj se obvezuje pruiti potpuno ispravno postrojenje i opremu, meutim ne garantira da
nepredvidivi dogaaji nee uzrokovati prekid opskrbe uslijed kvara postrojenja i opreme. U
takvim e se sluajevima poduzeti sve potrebne mjere kako bi se problemi otklonili
alternativnim rjeenjima.
Planirani prekid u radu

Pruatelj se obvezuje obavijestiti klijente o planiranom prekidu rada barem jedan dan prije
dogaaja. Pruatelj e uvijek pokuati primijeniti alternativna rjeenja kako bi se osiguralo
normalne poslovne rezultate klijenata.
PRILOG A
10/ 11
PROCEDURA U SPOROVIMA
Procedura kod poziva
Svi pozivi kod savjetovanja u vezi operativnih problema se unutar radnog vremena
preusmjeravaju na Slubu za korisnike kako bi se uputio zahtjev za odravanjem. Svi e se
problemi poetno uputiti najpogodnijem osoblju radi rjeavanja istih.
Rjeavanje sporova
Ugovorne e strane poduzeti sve mjere kako bi meusobne sporove rijeile dogovorom i
najboljoj namjeri. Preferira se da se sporovi rjeavaju operativno pri nastanku istih.
Ukoliko nije mogue postii dogovor na obostrano zadovoljstvo, spor e se prebaciti na
rjeavanje navedenim rukovoditeljima ugovornih strana koji e spor rijeiti u najboljem
interesu Klijenta u roku od 7 dana.
KONTAKTI
U sljedeoj su tablici navedeni kontakti Klijenta za rjeavanje sporova (tablica C7-1):
Tablica A7-1. Primjer tablinog oblika zapisa kontakata Klijenta za rjeavanje sporova .
KONTAKT
BROJ KONTAKTA
IME KONTAKTA
U sljedeoj su tablici navedeni kontakti Pruatelja usluge za rjeavanje sporova (tablica C72):
Tablica A7-2. Primjer tablinog oblika zapisa kontakata Pruatelja usluge za rjeavanje sporova .
KONTAKT
BROJ KONTAKTA
IME KONTAKTA
LITERATURA I IZVORI INFORMACIJA

[18]
Marina Toi, Prijedlog unapreenja upravljanja infrastrukturnim objektima (Facility

Management). Diplomska radnja, Zagreb 2011. Sveuilite u Zagrebu Fakultet
strojarstva i brodogradnje.
PRILOG A
11/ 11
PRILOG B
NORMATIVNA I ZAKONSKA REGULATIVA U REPUBLICI

HRVATSKOJ
SADRAJ:
1. NORMATIVNA REGULATIVA
2. ZAKONSKA REGULATIVA
3. DODATNI ZAKONI VEZANI UZ FACILITY MANAGEMENT
3/30
4/30
7/30
Literatura i izvori informacija
30/30
PRILOG B
2 / 30
1. NORMATIVNA REGULATIVA
U Republici Hrvatskoj regulirane su aktivnosti cjelovitog upravljanja objektima sljedeim
normama koje su trenutano na snazi:
-
HRN EN 13269:2007
Odravanje-Upute za pripremu ugovora o odravanju (EN 13269:2006)
Maintenance-Guideline on preparation of maintenance contracts (EN 13269:2006),
HRN EN 13306:2004
Nazivlje u odravanju (EN 13306:2001)
Maintenance terminology (EN 13306:2001),
HRN EN 13460:2009
Odravanje - Dokumentacija o odravanju (EN 13460:2009)
Maintenance -Documents for maintenance (EN 13460:2009),
HRN EN 15221-1:2007
Facility Management -1. dio: Nazivi i definicije (EN 15221-1:2006)
Facility Management - Part 1: Terms and definitions (EN 15221-1:2006),
HRN EN 15221-2:2007
Facility Management 2. dio: Smjernice za pripremu ugovora za uslugu Facility
Managementa (EN 15221-2:2006)
Facility Management Part 2: Guidance on how to prepare Facility Management
agreements (EN 15221-2:2006),
HRS CEN/TS 15331:2009

Projektiranje, upravljanje i nadzor usluga odravanja graevina (CEN/TS 15331:2005)
Criteria for design, management and control of maintenance services for buildings
(CEN/TS 15331:2005),
HRN EN 15341:2009
Odravanje - Pokazatelji kljunih znaajki odravanja (EN 15341:2007)
Maintenance -Maintenance Key Performance Indicators (EN 15341:2007),
HRI CEN/TR 15628:2009

Odravanje Osposobljavanje djelatnika odravanja (CEN/TR 15628:2007)
Maintenance Qualification of Maintenance personnel (CEN/TR 15628:2007).
Odravanje je jedan od temeljnih dijelova kako FM-a tako i AM-a, te ga je potrebno jasno
odrediti jer se ne odnosi samo na odravanje tehnike na objektima, ve i itavu poslovnu
infrastrukturu. U nastavku razvitka hrvatskih normi trebat e posebnu pozornost posvetiti
ekonomskim i pravnim aspektima, te aspektima zatite okolia jer su isti znaajno
podzastupljeni u postojeim normama.
PRILOG B
3 / 30
2. ZAKONSKA REGULATIVA
Sabor Republike Hrvatske predvidio je sljedee regule vezane uz cjelovito upravljanje
objektima i pomonim sustavima:
Zakon o prostornom ureenju i gradnji (NN 76/07),

Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96., 68/98., 137/99., 22/00.,
73/00.,114/01. i 79/06),
Tehniki propis o sustavima ventilacije, djelomine klimatizacije i klimatizacije
zgrada (NN 03/07.),
Pravilnik o tehnikom pregledu graevine (NN 108/04.),
Uredba o odravanju zgrada (NN 91/96).
lanci Zakona o prostornom ureenju i gradnji koji se odnose na Upravljanje objektima i

pomonim sustavima (Facility Management) su:
lanak 15.
(1) Svaka zgrada, ovisno o vrsti i namjeni, mora biti projektirana, izgraena i
odravana tako da tijekom uporabe ima propisana energetska svojstva. [21]
lanak 182.
Izvoa je duan graditi u skladu s rjeenjem o uvjetima graenja, potvrenim
glavnim projektom, odnosno graevinskom dozvolom odreenima ovim Zakonom i pri tome:
- sastaviti pisanu izjavu o izvedenim radovima i o uvjetima odravanja graevine. [21]
lanak 193.
(4) Projekti iz stavka 1. ovoga lanka moraju sadravati i podatke iz elaborata koji su
posluili kao podloga za njihovu izradu, te projektirani vijek uporabe graevine i
uvjete za njezino odravanje. [21]
lanak 195.
Za graevine, odnosno za odreene vrste graevina, uvjete za graenje i odravanje
te potrebne projekte i sadraj projekata odreuje odnosno propisuje ministar pravilnikom. [21]
lanak 258.
(2) Zahtjevu za izdavanje uporabne dozvole investitor odnosno vlasnik graevine prilae:
- pisanu izjavu izvoaa o izvedenim radovima i uvjetima odravanja graevine, [21]
lanak 259.
(7) Nain obavljanja tehnikog pregleda, sadraj pisane izjave izvoaa o izvedenim
radovima i uvjetima odravanja graevine i sadraj zavrnog izvjea nadzornog inenjera
propisuje ministar pravilnikom. [21]
PRILOG B
4 / 30
Uporaba i odravanje graevine

lanak 269.
Graevina se rabi samo sukladno njezinoj namjeni. [21]
lanak 270.
(1) Vlasnik graevine odgovoran je za njezino odravanje.
(2) Vlasnik graevine duan je osigurati odravanje graevine tako da se tijekom
njezinog trajanja ouvaju bitni zahtjevi za graevinu, unapreivati ispunjavanje bitnih
zahtjeva za graevinu te je odravati tako da se ne narue svojstva graevine,
odnosno kulturnog dobra ako je ta graevina upisana u Registar kulturnih dobara
Republike Hrvatske. [21]
lanak 271.
Odravanje graevine te poslove praenja stanja graevine, povremene godinje
preglede graevine, izradu pregleda poslova za odravanje i unapreivanje
ispunjavanja bitnih zahtjeva za graevine, utvrivanje potrebe za obavljanje
popravaka graevine i druge sline strune poslove, vlasnik graevine, odnosno
osoba koja obavlja poslove upravljanja graevinama prema posebnom zakonu mora
povjeriti osobama koje ispunjavaju propisane uvjete za obavljanje tih poslova
posebnim zakonom. [21]
lanak 272.
(1) Uvjete za odravanje i unapreivanje ispunjavanja bitnih zahtjeva za graevinu,
energetskih svojstava zgrada, nesmetanog pristupa i kretanja u graevini te nain
ispunjavanja i dokumentiranja ispunjavanja ovih uvjeta, propisuje ministar
pravilnikom.
(2) Pitanja odravanja graevina koja nisu ureena ovim Zakonom ureuju se
posebnim zakonom. [21]
Prekraji izvoaa
lanak 316.
(1) Novanom kaznom u iznosu od 100.000,00 kuna kaznit e se za prekraj pravna
osoba u svojstvu izvoaa ako:
provodi ispitivanje odreenih dijelova graevine u svrhu provjere, odnosno
dokazivanja ispunjavanja bitnih zahtjeva za graevinu te prethodna istraivanja bitna
za projektiranje, graenje ili odravanje graevina, a nema ovlatenja (lanak 20.).
(5) Novanom kaznom u iznosu od 25.000,00 kuna kaznit e se za prekraj pravna osoba u
svojstvu izvoaa :
PRILOG B
5 / 30
ako ne sastavi pisanu izjavu o izvedenim radovima i uvjetima odravanja graevine

(lanak 182. stavak 1. podstavak 5.), [21]
Prekraji vlasnika graevine
lanak 319.
(2) Novanom kaznom u iznosu od 25.000,00 kuna kaznit e se za prekraj pravna
osoba kao vlasnik graevine ako:
- rabi graevinu suprotno njezinoj namjeni (lanak 269.),
- ne odrava graevinu sukladno odredbi lanka 270. stavka 2. ovoga Zakona,
- odravanje graevine povjeri osobi koja ne ispunjava uvjete za obavljanje tih
poslova (lanak 271.), [21]
III. Pisana izjava izvoaa o izvedenim radovima i uvjetima odravanja graevine
lanak 12.
Pisana izjava izvoaa, o izvedenim radovima i uvjetima odravanja graevine, sadri:
- naziv graevine ili njezinog dijela i klasifikacijsku oznaku, urudbeni broj i datum
izdavanja graevinske dozvole po kojoj je graevina izgraena,
- podatke o izvoenim radovima i odgovarajuem glavnom i izvedbenom projektu ili
njegovom dijelu, te podatke o imenovanju odgovornih osoba koje vode graenje odnosno
pojedine radove i glavnog inenjera gradilita,
- izjavu o udovoljavanju uvjetima iz glavnog projekta odnosno izvedbenog projekta glede
ispunjavanja bitnih zahtjeva i drugih uvjeta za graevinu, te lokacijskih uvjeta,
- izvjee o izvoenju radova i ugraivanju graevnih proizvoda i opreme u odnosu na
tehnike upute za njihovu ugradnju i uporabu s uvjetima odravanja graevine s obzirom na
izvedeno stanje graevine, ugraene graevne proizvode, instalacije i opremu u odnosu na
projektom predviene uvjete,
- izvjee o izmjenama tijekom graenja u odnosu na glavni projekt, te podatke o
izmjenama i/ili dopunama graevinske dozvole,
- oitovanje o eventualno neizvedenim radovima i drugim okolnostima tijekom gradnje, te o
njihovom utjecaju na uporabljivost graevine,
- druge podatke znaajne za odravanje ovisno o vrsti graevine i izvedenim radovima
(uvoenje u posao, zapisnik o primopredaji radova i dokumenata i slino.).
Ukratko, prema Zakonu o prostornom ureenju i gradnji (NN 76/07) odravanje graevina
jest praenje i ouvanje namjene graevine, te poduzimanje mjera nunih za sigurnost i
mehaniku otpornost i stabilnost graevine, te za ivot i zdravlje ljudi. [21]
PRILOG B
6 / 30
3. DODATNI ZAKONI VEZANI UZ FACILITY

MANAGEMENT
Uz poslove vezane uz Facility Management, uz nabrojene, moemo povezati i sljedee
zakone. To su Zakon o zatiti na radu, Zakon o zatiti okolia i Zakon o zatiti od poara.
Navedene zakone potrebno je potivati tokom cijelog ivotnog vijeka graevine, poevi od
projektiranja, preko odravanja, pa do zbrinjavanja graevine. Uz zakone, vee se i niz pod
zakonskih akata i pravilnika.
Kako se radna organizacija poveava i iri, raste i utjecaj odjela Facility Managementa.
Voditelj Facility Managementa esto se nalazi u ulozi savjetodavnog tijela, koje upuuje
rukovodstvo tvrtke na mnoge kljune momente prilikom gradnje, obnavljanja i odravanja
objekta/objekata. U tom pogledu, uputno je da je voditelj odjela Facility Managementa
upuen u zakonsku regulativu, te u skladu sa njom da se rukovodi u svakodnevnom radu, a
posebice prilikom savjetovanja rukovodstva firme u sluaju renoviranja ili izgradnje novih
objekata.
Sukladno specifinim zahtjevima objekata kojima rukovodi odjel Facility Managementa,
(poput bolnica, restorana, zatvorskih ustanova, specifinih industrijskih postrojenja),
zakonska regulativa moe biti i ira. Odjel Facility Managementa mora pratiti specifinosti i
zahtjeve objekata kojim rukovodi.
U nastavku slijedi popis dodatnih zakona i pravilnika, vanih za pravilno funkcioniranje
objekata i zatitu zaposlenika i posjetilaca.
- ZATITA NA RADU
U skladu sa Zakonom o zatiti na radu (NN 59/96, 94/96, 114/03 i 86/08):
- Poslovi zatite na radu u tvrtkama
Sukladno Zakonu o zatiti na radu (NN 86/08), svaka tvrtka/ustanova, pravna osoba, mora
urediti obavljanje poslova zatite na radu. Nain obavljanja tih poslova ovisi o broju radnika
zaposlenih u pravnoj osobi te stupnju opasnosti utvrenog procjenom opasnosti.
- Opremanju objekata i postrojenja znakovima sigurnosti
U skladu sa Zakonom o zatiti na radu (NN 59/96, 94/96, 114/03 i 86/08) obveza je svakog
poslodavca da u skladu s pravilima zatite na radu opremi mjesto rada odgovarajuim
oznakama koje omoguuju siguran rad na tom mjestu. Izrada Elaborata o opremanju
oznakama i znakovima sigurnosti temelji se na kompleksnoj strunoj procjeni prisutnih
opasnosti i preporuka je da se izradi za sve radne prostore u kojima su ove opasnosti izraene.
Ovaj elaborat takoer osigurava optimalan omjer izmeu uloenih sredstava u oznaavanje i
postignutog rezultata, odnosno izbjegnuto je preveliko, premalo ili neadekvatno oznaavanje
prostora. Taj je problem izraeniji u velikim i sigurnosno-kompleksnim prostorima gdje
trokovi oznaavanja mogu biti znatni.
Znakove sigurnosti izrauju se prema Pravilniku o sigurnosnim znakovima (NN 29/05) te
HRN 7010.
PRILOG B
7 / 30
- Pregled i ispitivanje strojeva

Ministarstvo gospodarstva, rada i poduzetnitva
Na temelju lanka 5. Zakona o tehnikim zahtjevima za proizvode i ocjenu sukladnosti (NN
158/03, 79/07), ministar gospodarstva, rada i poduzetnitva donosi
Pravilnik o sigurnosti strojeva (NN 97/09)
lanak 1.
(1) Ovaj se Pravilnik primjenjuje na sljedee proizvode:
strojeve;
zamjenjivu opremu;
sigurnosne komponente;
dodatne dijelove za podizanje;
lance, uad i koloture;
vratila za prijenos s univerzalnim prikljucima;
djelomino dovrene strojeve.
- Strojevi i ureaji s poveanim opasnostima
Ministarstvo rada i socijalne skrbi
Na temelju lanka 53. stavka 2. Zakona o zatiti na radu (NN 59/96. i 94/96.) Ministar rada i
socijalne skrbi donosi
Pravilnik o ispitivanju radnog okolia te strojeva i ureaja s poveanim opasnostima (NN
114/02, 131/02, 126/03)
lanak 8.
Poslodavac mora za sve poslove ispitivanja koje obavlja izraditi poslovnik o postupcima,
uvjetima i metodama obavljanja tih ispitivanja.
Poslovnici moraju biti izraeni u skladu s ISO 10013.
Postupci, uvjeti i metode koji su normirani moraju se propisati u poslovniku na nain na koji
su normirani.
lanak 15.
O obavljenom ispitivanju radnog okolia sastavlja se zapisnik koji sadri najmanje slijedee
podatke:
1. naziv i sjedite korisnika prostorija i prostora kod kojeg se obavljaju ispitivanja;
2. naziv i sjedite pravne osobe koja obavlja ispitivanja;
3. vrste ispitivanja koje se obavljaju;
4. skicu prostorija, prostora i neposrednog okolia i opis prostorija i prostora s opisom
namjene pojedinih prostorija i prostora, opisom procesa koji se u njima odvijaju i opisom
opreme koja se u njima nalazi;
5. ime i prezime, strunu spremu i podatke o poloenom strunom ispitu svih osoba koje
sudjeluju u postupku ispitivanja;
6. datum poetka i zavretka ispitivanja;
7. podatke o tehnikoj dokumentaciji koja je koritena;
8. podatke o vanjskim uvjetima koji mogu utjecati na rezultate ispitivanja;
PRILOG B
8 / 30
9. podatke o tetnostima koje nastaju u radnim prostorijama odnosno prostorima zavisno od

procesa rada;
10. metode, postupci, norme i tehnika oprema koritena prilikom ispitivanja;
11. uvjete pod kojima je obavljeno ispitivanje;
12. rezultate ispitivanja prikazane tabelarno odnosno dijagramima;
13. usporedne podatke o izmjerenim i doputenim vrijednostima za pojedine tetnosti u radnoj
okolini;
14. zakljuak da rezultati ispitivanja zadovoljavaju propisane uvjete, ili opis nedostataka zbog
kojih rezultati ne zadovoljavaju propisane uvjete.
Ako je u ispitivanju sudjelovalo vie osoba, svaka se od njih vlastoruno potpisuje iza
podataka o ispitnoj radnji koju je obavila.
Zapisnik vlastoruno potpisuju sve osobe koje su obavile ispitivanje.
Ukoliko poslodavac odnosno ovlatena ustanova ili trgovako drutvo iznimno povjeri
ispitivanje pojedinog parametra drugom poslodavcu odnosno ustanovi ili trgovakom drutvu
koje je za to ispitivanje ovlateno ili ima u svom sastavu znanstveno-istraivaki laboratorij,
obvezno je uz vlastiti zapisnik priloiti i izvorni zapisnik pravne osobe koja je obavila
ispitivanje.
lanak 16.
O obavljenom ispitivanju strojeva i ureaja s poveanim opasnostima sastavlja se zapisnik
koji sadri najmanje sljedee podatke:
1. naziv i sjedite korisnika stroja i ureaja s poveanim opasnostima;
2. naziv i sjedite pravne osobe koja obavlja ispitivanja;
3. podatke kojima se poblie odreuje stroj s opisom namjene i poloaja stroja ili ureaja u
prostoru;
4. osnovne podatke o radnim tvarima i sirovinama koje stroj ili ureaj koriste u radu i
osnovne podatke o izradcima;
5. ime i prezime, strunu spremu te podatke o poloenom strunom ispitu svih osoba koje
uestvuju u postupku ispitivanja;
6. datum poetka i zavretka ispitivanja;
7. podatke o tehnikoj dokumentaciji koja je koritena tijekom ispitivanja;
8. metode, postupke, norme i tehniku opremu koritenu prilikom ispitivanja;
9. podatke o vanjskim uvjetima koji mogu utjecati na rezultate ispitivanja;
10. zakljuak da rezultati ispitivanja zadovoljavaju propisane uvjete, ili opis nedostataka zbog
kojih rezultati ne zadovoljavaju propisane uvjete.
Ako je u ispitivanju sudjelovalo vie osoba, svaka se od njih vlastoruno potpisuje iza
podataka o ispitnoj radnji koju je obavila.
Zapisnik vlastoruno potpisuju sve osobe koje su obavile ispitivanje.
- Osobna i teretna dizala
Na temelju lanka 5. Zakona o tehnikim zahtjevima za proizvode i ocjeni sukladnosti (NN
158/03, 79/07) Ministar gospodarstva, rada i poduzetnitva, uz suglasnost Ministrice zatite
okolia, prostornog ureenja i graditeljstva donosi
Pravilnik o sigurnosti dizala (NN 97/09)
Norme:
- Preporua se da postojea dizala zadovolje zahtjeve norme HRN EN 81-80,

- Ovlatena organizacija za pregled dizala mora ispunjavati kriterije iz hrvatske
norme HRN EN ISO/IEC 17020.
PRILOG B
9 / 30
- Pravilnik o pregledima i ispitivanju opreme pod tlakom

Na temelju lanka 5. Zakona o tehnikim zahtjevima za proizvode i ocjeni sukladnosti (NN
158/2003 i 79/07) Ministar gospodarstva, rada i poduzetnitva donosi
Pravilnik o pregledima i ispitivanju opreme pod tlakom (NN 138/08)
Njime se propisuju postupci za stavljanje tlane opreme i sklopova te jednostavnih tlanih
posuda u uporabu te postupci i rokovi pregleda i ispitivanja opreme pod tlakom u uporabi.
Reatestiranje posuda pod tlakom vri se u skladu s:
a.1.)HRN EN ISO 11 623 - Pregledi i ispitivanje visokotlanih pokretnih posuda za zrak
izraenih od kompozitnih materijala volumetrijski namotanih na aluminijskom i elinom
"lajneru"
a.2)Pravilnikom o tehnikim normativima za pokretne zatvorene posude za komprimirane,
tekue i pod tlakom rastvorene plinove (Sl. l. 25/80) podrazumijevaju se posude pod tlakom
koje mijenjaju mjesto od punjenja do pranjenja.
Primjeri pokretnih posuda pod tlakom:
boce za UNP,
boce za tehnike i medicinske plinove (kisik, vodik, zrak, duik, argon i dr.),
aparati za gaenje poara s CO2 i sl.
Period reatestiranja iznosi 3 ili 5 godina.
b) Pravilnikom o tehnikim normativima za stabilne tlane posude (Sl. l. 16/83)
podrazumijevaju se posude pod tlakom koje zadovoljavaju slijedee uvjete:
tlak u posudi treba biti jednak ili vei od 1 bar
umnoak tlaka (u bar-ima) i volumena (m) mora biti vei od 0,3
Primjeri stabilnih posuda pod tlakom:
spremnici UNP-a, rezervoari kisika, duika, argona i drugih tehnikih plinova,
hidrofori,
baro-komore i kompresorske posude i sl.
- Pregled i ispitivanje kotlovskih postrojenja

Pregled i ispitivanje kotlovskih postrojenja regulirano je normama:
- projektiranje i izrada kotla prema normi PED97/23EC (najee modul G), odnosno
N12952/TRD,
- materijali grupe 1 prema normi ISO15608,
- cijevi prema normi EN10216-2,
- kotlovske ploevine prema EN10028,
- svi konstrukcijski elini proizvodi prema normi EN10025. Fitinzi prema normi EN10222,
definiraju se postupci za termo-tehnika ispitivanja parnih kotlovskih postrojenja iji je tlak
na kraju parnog trakta iznad 2,5 bar-a. Termo-tehnika ispitivanja po odredbama ove norme
vre se u cilju utvrivanja termo-tehnikih karakteristika novih ili rekonstruiranih kotlovskih
postrojenja na mjestu uporabe.
Osnovne karakteristike koje se utvruju po ovoj normi su:
PRILOG B
10 / 30
stanje proizvedene pare (tlak, temperatura, vlanost zasiene pare),

istoa pare pri predvienim osobinama kotlovske i napojne vode,
proizvodnja pare kotlovskog postrojenja,
stupanj iskoristivosti kotlovskog postrojenja pri odreenim optereenjima
(izmjeren prema direktnoj ili indirektnoj metodi),
ukupni pad tlaka i pojedinani padovi tlaka od ulaza napojne vode do izlaza
pare iz pregrijaa i hladnjaka pare,
potreban tlak u napojnom cjevovodu neposredno iza ventila regulatora
napajanja,
podtlak u meupregrijau, ukljuujui hladnjak meupregrijane pare,
potreban uzgon pri odreenim optereenjima, definiran podacima proizvoaa,
tlak zraka za izgaranje na odgovarajuim mjestima kotlovskog postrojenja pri
odreenim optereenjima, prema podacima proizvoaa,
protok i pregrijanje pare u meupregrijau,
protok i tlak vode za ubrizgavanje, pri predvienoj temperaturi,
vlastita potronja pomonih strojeva i ureaja.
Za vrijeme termo-tehnikih ispitivanja po ovoj normi mogu se vriti i mjerenja raznih veliina
ije vrijednosti slue za opu procjenu postrojenja i to:
- tlak i temperatura vode i pare na raznim mjestima,
- tlak, temperatura i brzina (ili koliina) zraka na raznim mjestima zranog
trakta,
- tlak, temperatura, brzina (ili koliina) i sastav dimnih plinova na raznim
mjestima dimnog trakta.
Osim navedenih veliina, mogu se ispitati i pogonski mjerni instrumenti, pogonski kontrolni
instrumenti, kao i ureaji za reguliranje.
- Pregled i ispitivanje sustava ugroenog eksplozivnom atmosferom
Ministarstvo unutarnjih poslova
Na temelju lanka 5. stavka 1. i 2. Zakona o tehnikim zahtjevima za proizvode i ocjeni
sukladnosti (NN 158/03.) ministar unutarnjih poslova donosi
Pravilnik o opremi i zatitnim sustavima namijenjenim za uporabu u prostorima ugroenim
eksplozivnom atmosferom (NN 123/05)
Aktivnosti i radovi u prostorima ugroenim eksplozivnom atmosferom regulirani su
Pravilnikom o najmanjim zahtjevima sigurnosti i zatite zdravlja radnika te tehnikom
nadgledanju postrojenja opreme instalacija i ureaja u prostorima ugroenim eksplozivnom
atmosferom (NN 39/06 i 106/07).
- Ispitivanje funkcionalnosti ventilacije
Ministarstvo zatite okolia, prostornog ureenja i graditeljstva
Na temelju lanka 16. Zakona o gradnji (NN 175/2003 i 100/2004), Ministarstvo zatite
okolia, prostornog ureenja i graditeljstva donijelo je
Tehniki propis o sustavima ventilacije, djelomine klimatizacije i klimatizacije zgrada (NN
3/2007).
PRILOG B
11 / 30
Njime se, u okviru ispunjavanja bitnih zahtjeva za zgradu, propisuju tehnika svojstva za
sustave ventilacije, djelomine klimatizacije i klimatizacije u zgradama, zahtjevi za
projektiranje, izvoenje sustava, uporabivost, odravanje i drugi zahtjevi za sustave. Isto tako,
29.2.2008. godine prestaju se primjenjivati priznata tehnika pravila u dijelu u kojem se
odnose na te sustave, osim ako to Propisom nije drugaije odreeno. Glavni projekt u kojem
je tehniko rjeenje sustava dano prema tim priznatim tehnikim pravilima smatrat e se
pravovaljanim dokumentom za izdavanje graevinske dozvole ako je zahtjev za njezino
izdavanje s glavnim projektom podnesen do 29. veljae 2008. godine. Danom stupanja
Propisa na snagu stavljaju izvan snage odredbe lanka 118. i lanka 135. Pravilnika o zatiti
na radu za radne i pomone prostore i prostorije (NN 6/84 i 42/2005).
- Pregled i ispitivanje plinskih stanica, instalacija i troila
Na temelju odredbi Zakona o zatiti na radu (NN 59/96, 94/96, 114/03 i 86/08), Zakona o
zatiti od poara (NN 58/93, 33/05 i 107/07) te Pravilnika o ispitivanju plinskih instalacija
(HSUP-601.111)
Tehniki propisi za ispitivanje, projektiranje, gradnju, pogon i odravanje plinskih instalacija
su:
- GPZ - P.I.600. Izmjene i dopune iz 1993. godine izdane od Gradske plinare
Zagreb,
- HSUP-P 600 od travnja 2002. godine, izdanog od strane Hrvatske strune
udruge za plin,
- Pravilnik o tehnikim normativima za projektiranje, gradnju, pogon i
odravanje plinskih kotlovnica (NN 10/90 i 52/90)
- Postupak ispitivanja plinovoda i plinskih postrojenja provodi se prema DVGW
469
Ispitivanje plinske instalacije na nepropusnost:
- vizualna kontrola plinske instalacije
- tlana proba
- otkrivanje mjesta proputanja runim detektorom plina
- izrada skice plinske instalacije
- Zatita na radu vezana uz motorna vozila
Tehniki propis koji regulira ovo pitanje zove se:
Pravilnik o zatiti na radu pri odravanju motornih vozila i prijevozu motornim vozilima (Sl.
list br. 55/65)
- Ispitivanje neionizirajueg (elektromagnetskog) zraenja u okoli
Prema Zakonu o zatiti od neionizirajuih zraenja (NN 105/99.) i Pravilniku o zatiti od
elektromagnetskih polja (NN 204/03.).
Mjerenja neionizirajuih zraenja provode se u svrhu spoznavanja moguih opasnosti za ljude
koji ive i rade u podruju elektromagnetskih polja s rasponom frekvencija od 0 do 300 G Hz.
Neki od najeih izvora elektromagnetskih zraenja su: elektrine instalacije, dalekovodi,
elektrini strojevi, ekrani, radio i TV-odailjai, bazne stanice mobilne telefonije, sami
mobilni telefoni, ureaj za daljinsko upravljanje i dr. Obveza prvih i povremenih mjerenja
odnosi se na zateene i nove izvore elektromagnetskih zraenja.
Ispitivanja se vre u skladu sa zahtjevima iz europskih normi IEC 61 566 i IEC 61 786.
PRILOG B
12 / 30
- Gromobranska instalacija objekta

Prema Tehnikim propisima za sustave zatite od djelovanja munje na graevinama (NN
87/08.) i Pravilniku o tehnikim propisima o gromobranima (NN 13/68.) te sukladno s
normom HRN N.B4.901-959.
- Ispitivanje sklonita
Prema Pravilniku o tehnikim normativima za izgradnju sklonita (NN 55/83 i 53/91) i
Pravilniku o odravanju sklonita i drugih zatitnih objekata u miru (NN 45/84).
- Procjena opasnosti za radna mjesta s raunalom
Pravilnikom o sigurnosti i zatiti zdravlja pri radu s raunalom (NN 69/05) propisana je
obveza izrade procjene opasnosti za radna mjesta s raunalom. Prema navedenom Pravilniku,
radnim mjestom s raunalom smatra se ono na kojem radnici rade ukupno 4 ili vie sati
tijekom radnog dana.
U procjeni opasnosti potrebno je obraditi zahtjeve koje mora ispunjavati svako radno mjesto s
raunalom, a odnose se na opremu radnog mjesta (zahtjevi za zaslone, tipkovnice, radni stol
ili radnu povrinu, radni stolac), radni okoli (zahtjevi vezani za prostor, osvijetljenost,
blijetanje i odsjaje, buku, mikroklimatske uvjete, zraenja) te na programsku opremu.
- Normiranje zatite na radu
Zakonom o zatiti na radu (NN 59/96, 94/96, 114/03) propisana je obveza poslodavca koji
zapoljava vie od 20 radnika da pisanim oblicima uredi organizaciju provedbe zatite na
radu, pravila zatite te prava, obveze i odgovornosti njegovih ovlatenika i radnika. Navedene
obveze u praksi najee se rjeavaju Pravilnikom o zatiti na radu.
Iako je te obveze osloboen poslodavac koji zapoljava do 20 radnika, to nikako ne znai da u
nekom od pisanih oblika nije duan utvrditi postupke i svoja pravila zatite na radu.
Navedene obveze u praksi se rjeavaju aktom iz zatite na radu.
Organizacija obavljanja pojedinih poslova iz zatite na radu obino ne moe biti
zadovoljavajue rijeena samo pravilnikom i aktom iz zatite na radu, ve je potrebno izraditi
i niz uputa kojima se pojedinano razrauju pravila zatite na radu (npr. Uputa za opasne
tvari, Uputa o pruanju prve pomoi, Uputa o poslovima s posebnim uvjetima rada i sl.).
U Zakonu o zatiti na radu takoer je navedena obveza poslodavca da pisanim uputama
osigura provedbu procesa rada u skladu s propisima zatite na radu te da te upute postavi na
mjesto rada.
Potrebno je istaknuti da su pravilnik/akt o zatiti na radu pisane upute koje se odnose na
organizaciju provedbe zatite na radu, te pisane upute kojima se osigurava provedba procesa
rada u skladu s pravilima zatite na radu osnova svakog dobrog sustava za zatitu na radu.
- Vodopravna dozvola
Vodopravna dozvola za tvrtke izdaje se prema Zakonu o vodama (NN 107/95, 150/05,
153/09), u skladu sa Zakonom o opem upravnom postupku (NN 53/91, 47/09).
Svaka tvrtka koja eli ishoditi vodopravnu dozvolu kod nadlene ustanove duna je u tu svrhu
PRILOG B
13 / 30
predoiti Elaborat za ishoenje vodopravne dozvole. Ovaj elaborat mora sadravati odreene
podatke, kao i interne akte tvrtke. Ako interni akti ne postoje, moraju se izraditi.
Elaborat sadri sljedee elemente:
1. Podaci o nazivu i sjeditu korisnika vodopravne dozvole,
2. Osnovni podaci o djelatnosti korisnika i lokaciji za koju se izdaje vodopravna
dozvola, opis lokacije i objekata,
3. Postojei upravno-tehniki dokumenti,
4. Pravilnik o radu i odravanju objekata i ureaja za obradu otpadnih voda na
benzinskoj postaji,
5. Operativni plan interventnih mjera u sluaju iznenadnog oneienja voda,
6. Program mjera zatite voda od oneienja s rokovima realizacije,
7. Pravilnik o zbrinjavanju otpada,
8. Oevidnik o postupanju s otpadom,
9. Upitnik za izradu katastra zagaivaa voda,
10. Prilozi.
Zakonska podloga u Republici Hrvatskoj regulira zahtjeve vezane opremanje radnih mjesta pa
tako i Space Management kroz Zakon o zatiti na radu (NN 59/96, 94/96, 114/03 i 86/08).
lanak 9.
(1) Pri obavljanju poslova prvenstveno se primjenjuju pravila zatite na radu kojima se
uklanja ili smanjuje opasnost na sredstvima rada (osnovna pravila zatite na radu).
(2) Osnovna pravila zatite na radu sadre zahtjeve kojima mora udovoljavati sredstvo rada
kada je u uporabi, a naroito glede: opskrbljenosti sredstava rada zatitnim napravama,
osiguranja od udara elektrine struje, spreavanje nastanka poara i eksplozije, osiguranja
stabilnosti objekata u odnosu na statika i dinamika optereenja, osiguranja potrebne radne
povrine i radnog prostora, osiguranja potrebnih puteva za prolaz, prijevoz i za evakuaciju
radnika, osiguranja istoe, potrebne temperature i vlanosti zraka, ogranienja brzine
kretanja zraka, osiguranje potrebne rasvjete mjesta rada i radnog okolia, ogranienja buke i
vibracije u radnom okoliu, osiguranja od tetnih atmosferskih i klimatskih utjecaja,
osiguranja od djelovanja po zdravlje tetnih tvari i zatita od elektromagnetskih i drugih
zraenja te osiguranja prostorija i ureaja za osobnu higijenu.
(3) Sredstvima rada , prema ovom Zakonu, smatraju se:
- objekti namijenjeni za rad s pripadajuim prostorijama, instalacijama i ureajima,
prostorijama i povrinama za kretanje radnika te pomonim prostorijama i njihovim
instalacijama i ureajima (sanitarne prostorije, garderobe, prostorije za uzimanje obroka
hrane, puenje i povremeno zagrijavanje radnika),
- prijevozna sredstva eljeznikoga, cestovnoga, pomorskog, rijenoga, jezerskog i zranog
prometa,
- strojevi i ureaji (osim strojeva i ureaja u uem smislu tu spadaju postrojenja, sredstva za
prijenos i prijevoz tereta i alati),
- skele i povrine s kojih se obavlja rad i po kojima se kreu zaposlenici izvan objekata
navedenih u toki
1. ovoga stavka, te druga sredstva rada koja se koriste prilikom obavljanja poslova.
PRILOG B
14 / 30
- Ureivanje i provedba zatite na radu

lanak 18.
(1) Poslodavac je u cilju unapreenja zatite zdravlja i sigurnosti na radu duan procjenjivati
opasnosti za ivot i zdravlje radnika radi njihovog sprjeavanja ili smanjenja te je duan
izraditi ili posjedovati procjenu opasnosti i u tu svrhu osigurati sva potreba sredstva.
(2) Poslodavac je duan u pisanom obliku utvrditi organizaciju provedbe zatite na radu,
pravila zatite te prava, obveze i odgovornosti njegovih ovlatenika i radnika, u dijelu u kojem
ta pitanja nisu ureena ovim Zakonom i propisima donesenim na temelju njega te kolektivnim
ugovorom i ugovorom o radu.
(3) Podloga za izradu akta iz stavka 2. ovoga lanka je prethodna procjena opasnosti na
mjestima rada i u radnom okoliu.
(4) Obveza donoenja akta iz stavka 2. ovoga lanka ne odnosi se na poslodavce koji
zapoljavaju do 20 radnika.
(5) Poslodavac je duan pisanim uputama osigurati provedbu procesa rada u skladu s
propisima zatite na radu.
(6) Upute poslodavca moraju biti istaknute na mjestu rada radi njihovog koritenja.
(7) Ministar nadlean za rad propisat ce uvjete koje moraju ispunjavati poslodavci pri izradi
procjene opasnosti, nain njezine izrade, sadraje obuhvaene procjenom, podatke na kojima
se mora temeljiti.
- Ispitivanje radnog okolia te strojeva i ureaja s poveanim opasnostima
lanak 50.
(1) Poslodavac je duan obavljati ispitivanja u radnim prostorijama:
- u kojima proces rada koji se u njima obavlja utjee na temperaturu, vlanost i brzinu
strujanja zraka,
- u kojima u procesu rada nastaje buka i vibracije,
- u kojima se pri radu koriste ili proizvode opasne tvari,
- u kojima pri radu nastaju opasna zraenja,
- u kojima je pri radu potrebno osigurati odgovarajuu rasvjetu.
(2) Poslodavac je duan glede okolnosti iz stavka 1. podstavka 2. do 5. ovoga lanka obavljati
ispitivanja radnog okolia i u radnim prostorima izvan radnih prostorija.
(3) Ako posebnim propisima nije drukije odreeno ispitivanja navedena u stavku 1. ovoga
lanka poslodavac je duan obaviti u rokovima koji ne mogu biti dui od dvije godine.
(4) Neovisno od toga obveza ispitivanja postoji odmah nakon to su nastali uvjeti zbog kojih
je ispitivanje obvezno, kao i nakon svake promjene u radnom okoliu koja ima utjecaja na
stanje utvreno prethodnim ispitivanjem.
PRILOG B
15 / 30
- Pravilnik o sigurnosti i zatiti zdravlja pri radu s raunalom

Temeljem Zakona o zatiti na radu (NN 59/96, 94/96 i 114/03) donesen je i stupio je na snagu
Pravilnik o sigurnosti i zatiti zdravlja pri radu s raunalom (NN 69/05). Pravilnikom se
utvruju uvjeti za siguran rad i zatitu zdravlja pri radu s raunalom za sve zaposlenike koji
pri obavljanju poslova koriste raunalo sa zaslonom ukupno 4 ili vie sati tijekom radnog
dana.
Za takva radna mjesta poslodavac je obvezan izraditi procjenu opasnosti imajui u vidu
mogue opasnosti od naruavanja zdravlja radnika, to se naroito odnosi na optereenje vida,
miino-kotanog sustava i psihiko optereenje.
Poslodavci koji zapoljavaju do 50 radnika mogu sami izraditi procjenu opasnosti vezano uz
rad s raunalom, a na poslodavce koji zapoljavaju vie od 50 radnika odnose se odredbe
Pravilnika o izradi procjene opasnosti (NN 48/97, 114/02, 126/03).
Pojmovi u Pravilniku o sigurnosti i zatiti zdravlja pri radu s raunalom imaju sljedea
znaenja:
a) zaslon je svaki raunalni alfanumeriki ili grafiki zaslon bez obzira na nain
prikazivanja;
b) radno mjesto s raunalom obuhvaa:
raunalo sa zaslonom, tipkovnicu i/ili napravu za unoenje i/ili programsku opremu, koja
predstavlja vezu izmeu ureaja i radnika,
dodatnu opremu,
vanjske jedinice koje imaju disketni ili drugi pogon, telefon, modem, pisa itd.,
dra za predloke,
radni stolac,
radni stol ili radnu povrinu,
okruenje koje ima neposredni utjecaj na radno mjesto,
radne zadatke radnika,
c) radnik je osoba koja pri obavljanju poslova koristi raunalo sa zaslonom ukupno 4 ili
vie sati tijekom radnog dana.
Oprema radnog mjesta ne smije biti izvor opasnosti od ozljede ili oteenja zdravlja radnika.
b) Zaslon
1. Udaljenost zaslona od oiju radnika ne smije biti manja od 500 mm, ali opet ne tolika da bi
radniku stvarala tekoe pri itanju podataka sa zaslona. Slika na zaslonu ne smije treperiti i
frekvencija osvjeavanja slike zaslona mora biti najmanje 75 Hz za CRT zaslone i 60 Hz za
LCD zaslone.
2. Znakovi na zaslonu moraju biti dovoljno veliki, otri i tako oblikovani da ih se moe
razlikovati. Znakovi, razmaci izmeu znakova i redova moraju biti dovoljno veliki, da ih je
mogue razlikovati bez napora, ali ne preveliki kako bi tekst bio pregledan.
3. Osvijetljenost i kontrast na zaslonu moraju biti podesivi, tako da ih radnik bez tekoa
moe prilagoavati stanju u radnoj okolini.
4. Zaslon mora biti pomian, tako da radnik njegov smjer i nagib moe prilagoditi
PRILOG B
16 / 30
ergonomskim zahtjevima rada.

5. Mora biti osigurana mogunost prilagoavanja visine zaslona visini oiju radnika, tako da
oi radnika budu u visini gornjeg ruba zaslona, pravac gledanja u istoj ravnini ili ukoen
prema dolje do 20.
6. Na zaslonu ne smije biti odsjaja, jer on smanjuje itljivost znakova i uzrokuje zamor oiju.
7. Zaslon mora biti ist, kako bi slika na zaslonu bila jasna, a tekst itljiv.
c) Tipkovnica
1. Srednja visina tipkovnice ne smije prelaziti 30 mm, kosina joj ne smije biti vea od 15, a
ako je njezin donji rub vii od 1,5 cm potreban je produetak koji slui kao podloka za aku.
Tipkovnica mora biti slobodno pokretna po cijeloj radnoj povrini, tako da omoguuje
radniku prirodno dranje tijela i ruku. Mogunost pomicanja i prilagoavanja tipkovnice ne
smije biti ograniena sredstvima za prikljuivanje ili duinom kabela.
2. Na radnom stolu ili radnoj povrini ispred tipaka mora biti najmanje 100 mm slobodne
povrine za smjetaj ruku radnika.
3. Tipkovnica ne smije imati sjajnu povrinu.
4. Razmjetaj tipki na tipkovnici i karakteristike tipki moraju odgovarati ergonomskim
zahtjevima.
5. Tipke i simboli na tipkama moraju biti jasno oznaeni i moraju biti lako raspoznatljivi i
itljivi.
d) Radni stol ili radna povrina
1. Radni stol ili radna povrina ne smiju bljetati i moraju biti izraeni od materijala koji na
dodir nije hladan.
2. Povrina stola ili radna povrina moraju biti dovoljno prostrani da bude mogu primjeren
razmjetaj zaslona, tipkovnice, pisanih podloga i ostale opreme, te da ima dovoljno
prostora
za rukovanje miem.
3. Ispod stola mora biti dovoljno slobodnog prostora za udobno sjedenje.
4. Radni stol ili radna povrina moraju biti stabilni i, ako je to mogue, podesivi po visini.
5. Dralo za predloke mora biti stabilno, podesivo i mora biti izvedeno i postavljeno tako, da
ne optereuje dodatno oi, vrat i/ili glavu.
e) Radni stolac
1. Radni stolac mora biti stabilan te mora radniku omoguiti udoban poloaj i neometano
pomicanje.
2. Visina sjedala radnog stolca mora biti podesiva.
3. Naslon mora biti oslonac za cijela lea, podesiv po nagibu i visini.
4. Oslonac za noge mora biti osiguran svakom radniku koji to eli. Oslonac za noge mora biti
dovoljno visok i stabilan, mora omoguiti udoban poloaj stopala i nagib nogu i ne smije
imati sklisku povrinu.
- RADNI OKOLI
a) Zahtjevi vezani za prostor
1. Zahtjevi vezani za radne prostorije utvruju se prema posebnom propisu.
2. Radno mjesto mora biti oblikovano tako da radnik ne radi u prisilnom nefiziolokom
poloaju.
PRILOG B
17 / 30
3. Na radnom mjestu mora biti dovoljno slobodnog prostora da radnik moe lako mijenjati
svoj poloaj i obavljati potrebne pokrete pri radu.
b) Osvijetljenost
1. Prirodna ili umjetna rasvjeta mora osiguravati zadovoljavajuu osvijetljenost ve prema
vrsti rada od najmanje 300 luxa.
2. Ometajue blijetanje i odsjaje na zaslonu potrebno je sprijeiti odgovarajuim
postavljanjem elemenata radnog mjesta u odnosu na razmjetaj i tehnike karakteristike
izvora svjetla.
3. Redovi stropnih svjetiljaka moraju biti paralelni sa smjerom gledanja radnika na radnom
mjestu. Zaslon mora biti namjeten i nagnut tako da ne dolazi do zrcaljenja svjetiljke na
zaslonu. Svjetiljke u radnoj prostoriji moraju imati takve svjetlosne tehnike karakteristike
da ne uzrokuju zrcaljenja na zaslonu.
c) Blijetanje i odsjaji
1. Radno mjesto mora biti tako oblikovano i postavljeno da izvori svjetlosti, prozori, drugi
otvori ili svijetle povrine ne uzrokuju neposredno blijetanje ili ometajue zrcaljenje na
zaslonu.
2. Prozori moraju imati odgovarajue zastore (kapke) za sprjeavanje ulaza suneve svjetlosti
na radno mjesto (ili u prostor tako, da ne ometaju rad).
3. Zaslon ne smije biti okrenut prema izvoru ili od izvora svjetla, a u protivnom su potrebne
posebne mjere protiv blijetanja i zrcaljenja.
d) Buka
Buka opreme i drugih izvora u prostoriji ne smije ometati rad i ne smije biti vea od 60 dBA.
e) Mikroklimatski uvjeti
Mikroklimatski uvjeti moraju odgovarati zahtjevima za toplinsku udobnost pri radu bez
fizikog naprezanja (temperatura 20-24 C).
Ukoliko se koristi klima ureaj, vlanost treba biti izmeu 40 i 60%, brzina strujanja zraka
najvie 0,2 m/s, a u toplom razdoblju temperatura prostorije moe biti najvie 7 C nia od
vanjske temperature.
f) Zraenje
Sva elektromagnetska zraenja, osim vidljivog zraenja, sa stanovita zatite zdravlja radnika
moraju biti u skladu s pozitivnim propisima.
- PROGRAMSKA OPREMA
Pri oblikovanju, izboru, naruivanju i mijenjanju programske opreme i oblikovanju radnih
zadataka pri radu s raunalom, poslodavac mora uzeti u obzir sljedea naela:
a) Programska oprema mora biti takva da se radni zadatak moe izvriti.
b) Programska oprema mora biti jednostavna za uporabu i prilagoena razini znanja i iskustvu
radnika.
c) Sustav mora radniku davati povratne informacije o izvoenju njegovih radnih zadaa.
d) Oblik i brzina davanja informacija sustava moraju biti prilagoeni radniku.
e) Programska oprema mora ispunjavati ergonomske zahtjeve, posebice pri obradi podataka.
PRILOG B
18 / 30
f) Programska oprema mora osiguravati, ako je mogue, na zaslonu tamne znakove na

svijetloj pozadini. Ukoliko se koristi zaslon u boji, moraju boje, a posebice pozadina, biti
to manje izrazite, koliko god je to mogue s obzirom na zahtjeve rada.
- ZATITA OKOLIA
Republika Hrvatska regulirala je zatitu okolia kroz nekoliko zakona. Krovni zakon je Zakon
o zatiti okolia (NN 110/07). Ostali vani zakoni koji spadaju u tu domenu su: Zakon o
zatiti zraka (NN 178/04 i 60/08), Zakon o zatiti od buke (NN 30/09), Zakon o otpadu (NN
178/04, 111/06 i 60/08), te Zakon o vodama (NN 153/09).
- Zakon o zatiti okolia (NN 110/07)
Podruja koja odreuje Zakon:
- naela zatite okolia i odrivog razvitka,
- zatita sastavnica okolia i zatita od utjecaja optereenja,
- subjekti zatite okolia,
- dokumenti odrivog razvitka i zatite okolia,
- instrumenti provedbe zatite okolia (lanci 54. do 119.),
- praenje stanja u okoliu [Uredba o procjeni utjecaja zahvata na okoli,
zajedno sa izmjenama i dopunama (NN 64/08 i 67/09)]. Praenje stanja u
okoliu vee se i na: Zakon o zatiti prirode, sa izmjenama i dopunama (NN
70/05 i 139/08), Uredba o proglaenju ekoloke mrea (NN 107/07), Pravilnik
o ocjeni prihvatljivosti plana, programa i zahvata za ekoloku mreu (NN
118/09)
- informacijski sustav,
- osiguranje prava na pristup pravosuu u pitanjima vezana uz okoli,
- sudjelovanje javnosti u pitanjima vezana uz okoli,
- odgovornost za tetu u okoliu [Zakon o zatiti okolia (NN 110/07), Uredba o
sprjeavanju velikih nesrea koje ukljuuju opasne tvari (NN 114/08),
- financiranje i instrumenti ope politike zatite okolia,
- nadzor nad primjenom Zakona,
- prekraji i prekrajne kazne/prijelazne i zavrne odredbe.
Postupak ishoenja objedinjenih uvjeta zatite okolia vezan je uz Zakon o zatiti okolia (NN
110/07), te Uredbu o postupku utvrivanja objedinjenih uvjeta zatite okolia (NN 114/08).
Tvrtka je obvezna ishoditi objedinjene uvjete zatite okolia prije izdavanja lokacijske
dozvole: prije poetka gradnje i putanja u rad postrojenja, prije znaajne promjene u radu ili
rekonstrukcije postrojenja namijenjenog obavljanju djelatnosti kojima se mogu prouzroiti
emisije kojima se oneiuje tlo, zrak, voda i more.
Objedinjeni uvjeti zatite okolia odnose se na sljedee djelatnosti:
-
energetika,
proizvodnja i prerada metala,
industrija mineralnih sirovina,
kemijska industrija,
gospodarenje otpadom,
druge djelatnosti poput: proizvodnje celuloze/papira, tekstilna industrija,
industrija koe, klaonice, proizvodnja hrane i mlijeka, kafilerije, uzgoj peradi i
PRILOG B
19 / 30
svinja, tiskanja, presvlaenje, odmaivanje, impregnacija, proizvodnja ugljika

ili elektrografita.
- Propisi o kakvoi zraka
Od 01. sijenja 2010. godine mjerenje emisija u zrak imaju pravo obavljati samo one pravne
osobe koje su akreditirane i imaju rjeenje Ministarstva zatite okolia, prostornog ureenja i
graditeljstva iz 2010. godine.
Praenja emisija u zrak iz stacionarnih izvora vri se po normi HRN EN ISO/IEC 17025:2007
Propisi o kakvoi zraka regulirani su sljedeim zakonom, uredbama i programima:
- Zakon o zatiti zraka (NN 178/04 i NN 60/08),
- Uredba o utvrivanju lokacija postaja u dravnoj mrei za trajno praenje
kakvoe zraka (NN 04/02),
- Program mjerenja kakvoe zraka u dravnoj mrei za trajno praenje kakvoe
zraka (NN 43/02),
- Uredba o graninim vrijednostima oneiujuih tvari u zraku (NN 133/05),
- Uredba o kritinim razinama oneiujuih tvari u zraku (NN 133/05),
- Uredba o ozonu u zraku (NN 133/05),
- Pravilnik o praenju kakvoe zraka (NN 155/05),
- Pravilnik o razmjeni informacija o podacima iz mrea za trajno praenje
- Uredba o odreivanju podruja i naseljenih podruja prema kategorijama
- Pravilnik o izdavanju dozvole ili suglasnosti za obavljanje djelatnosti praenja
kakvoe zraka i praenja emisija u zrak iz stacionarnih izvora (NN 79/06).
Emisije oneiujuih tvari u zrak regulirane su sljedeim pravilnicima, uredbama i
planovima:
-
Pravilnik o praenju emisija oneiujuih tvari u zrak iz stacionarnih izvora

(NN 01/06),
Uredba o graninim vrijednostima emisija oneiujuih tvari u zrak iz
stacionarnih izvora (NN 21/07 i NN 150/08),
Plan zatite i poboljanja kakvoe zraka u RH za razdoblje od 2008. do 2011.
godine (NN 61/08),
Uredba o emisijskim kvotama za odreene oneiujue tvari u RH (NN
141/08),
Odluka o prihvaanju Plana smanjivanja emisije SOx, NOx i krutih estica kod
velikih ureaja za loenje i plinskih turbina na podruju RH (NN 151/08),
Uredba o tvarima koje oteuju ozonski sloj (NN 120/05),
Obraunska razina i doputena potronja za kontrolirane tvari koje oteuju
ozonski sloj (NN 129/08),
Uredba o praenju emisija staklenikih plinova u Republici Hrvatskoj (NN
1/07),
Uredba o provedbi fleksibilnih mehanizama Kyotskog protokola (NN 142/08),
Uredba o emisijskim kvotama staklenikih plinova i nainu trgovanja
emisijskim jedinicama (NN 142/08),
PRILOG B
20 / 30
Uredba o tehnikim standardima zatite okolia od emisija hlapljivih organskih

spojeva koje nastaju skladitenjem i distribucijom benzina (NN 135/06),
Uredba o graninim vrijednostima sadraja hlapljivih organskih spojeva u
odreenim bojama i lakovima i proizvodima za zavrnu obradu vozila (NN
94/07),
Pravilnik o dostupnosti podataka o ekonominosti potronje goriva i emisiji
CO2 novih osobnih automobila (NN 120/07),
Pravilnik o tehnikim pregledima vozila (Eko test) (NN 36/04).
Propisi o naknadama za oneiujue tvari u zrak regulirani su jednom uredbom pravilnicima:

Uredba o jedininim naknadama, korektivnim koeficijentima, pobliim kriterijima i mjerilima
za utvrivanje naknade na emisiju na okoli:
- oksida sumpora izraenih kao SO2 i oksida duika izraenih kao NOx (NN
71/04),
- CO2 (NN 73/07 i NN 48/09),
- vozila na motorni pogon (NN 02/04).
Pravilnici o obliku, sadraju i nainu voenja oevidnika obveznika plaanja naknade na
emisiju u okoli:
- oksida sumpora izraenih kao SO2 i oksida duika izraenih kao NOx (NN
120/04),
- vozila na motorni pogon (NN 44/04).
- Zakonske obveze u podruju zatite od buke
Zakonske obveze u podruju zatite od buke podrazumijevaju sljedee propise:
- Zakon o zatiti od buke (NN 30/09),
- Pravilnik o najviim doputenim razinama buke u sredini u kojoj ljudi rade i
borave (NN 145/04),
- Pravilnik o djelatnostima za koje je potrebno utvrditi provedbu mjera za zatitu
od buke (NN 91/07),
- Pravilnik o nainu izrade i sadraju karata buke i akcijskih planova te o nainu
izrauna doputenih indikatora buke (MM 75/08),
- Pravilnik o mjerama zatite od buke izvora na otvorenom prostoru (NN
156/08),
- Pravilnik o kontroli projekata (NN 89/00),
- Pravilnik o uvjetima glede prostora, opreme i zaposlenika pravnih osoba koje
obavljaju strune poslove zatite od buke (NN 91/07),
- Pravilnik o strunom ispitu iz podruja zatite od buke (NN 91/07),
Vaee norme vezane uz zatitu od buke:
- HRN ISO 1996-1: Akustika-Opisivanje i mjerenje buke okolia 1. dio:
Osnovne veliine i postupci,
- HRN ISO 1996-2: Akustika-Opisivanje i mjerenje buke okolia 2. dio:
Odreivanje razine buke okolia,
- HRN EN ISO 15664: Postupci upravljanja bukom na otvorenom,
PRILOG B
21 / 30
ISO 9613-2: Akustika-Guenje zvuka pri irenju na otvorenom 2. dio: Opa

metoda prorauna (preporuena privremena metoda prorauna za buku od
industrijskih izvora).
Doputena je upotreba i drugih normi iz podruja akustike, terenskih mjerenja, zvune

izolacije i graevinske akustike, ukoliko to specifini uvjeti nalau.
- Zakonske obveze u podruju gospodarenja otpadom
Gospodarenje otpadom u Republici Hrvatskoj regulirano je kako slijedi:
- Strategija gospodarenja otpadom Republike Hrvatske (NN 130/05),
- Plan gospodarenja otpadom u Republici Hrvatskoj za razdoblje 2007.-2015.
godine (NN 85/07),
- Zakon o otpadu (NN 58/07),
- Uredba o kategorijama, vrstama i klasifikaciji otpada s katalogom otpada i
listom opasnog otpada (NN 50/05 i 39/09),
- Pravilnik o gospodarenju otpadom (NN 23/07 i 111/07),
- Uredba o nadzoru prekograninog prometa otpadom (NN 69/06, 17/07 i
39/09),
- Pravilnik o nainima i uvjetima termike obrade otpada (NN 45/07),
- Pravilnik o nainima i uvjetima odlaganja otpada, kategorijama i uvjetima rada
za odlagalita otpada (NN 117/07).
Posebne kategorije otpada regulirane su prema:
- Pravilnik o ambalai i ambalanom otpadu (NN 97/05, 115/05, 81/08 i 31/09),
- Pravilnik o gospodarenju otpadnim gumama (NN 40/06 i 31/09),
- Pravilnik o gospodarenju otpadnim uljima (NN 124/06, 121/08, 3/09),
- Pravilnik o gospodarenju otpadnim baterijama i akumulatorima (NN 133/06 i
31/09),
- Pravilnik o gospodarenju otpadnim vozilima (NN 136/06 i 31/09),
- Pravilnik o nainu i postupcima gospodarenja otpadom i elektronikim
ureajima i opremom (NN 74/07, 133/08 i 31/08),
- Pravilnik o gospodarenju graevinskim otpadom (NN 38/08),
- Pravilnik o nainu i uvjetima gospodarenja muljem iz ureaja za proiavanje
otpadnih voda kad se mulj koristi u poljoprivredne svrhe (NN 38/08),
- pravilnik o gospodarenju PCB-ima/PCT-ima (NN 105/08),
- Pravilnik o gospodarenju otpadom iz rudarstva i eksploatacije mineralnih
sirovina,
- Pravilnik o gospodarenju otpadom iz industrije titanovog oksida.
Ostali propisi o gospodarenju otpadom:
- Odluka o davanju ovlatenja za donoenje odluke o raspisivanju javnog
natjeaja za dodjelu koncesija i odluke o dodijeli koncesije (NN 147/05),
- Pravilnik o popisu pravnih i fizikih osoba koje se bave djelatnou izvoza
neopasnog otpada (NN 01/04),
- Uredba o jedininim naknadama, korektivnim koeficijentima i pobliim
kriterijima i mjerilima za utvrivanje naknada na optereivanje okolia
otpadom (NN 71/04),
PRILOG B
22 / 30
Pravilnik o nainu i rokovima obraunavanja i plaanja naknada na

optereivanje okolia otpadom (NN 95/04),
Pravilnik o oevidniku pravnih i fizikih osoba koje se bave djelatnou
posredovanja u organiziranju oporabe i/ili zbrinjavanja otpada i pravnih i
fizikih osoba koje se bave djelatnou izvoza neopasnog otpada (NN 51/06),
Pravilnik o mjerilima, postupku i nainu odreivanja iznosa naknade
vlasnicima nekretnina i jedinicama lokalne samouprave (NN 59/06),
Pregled laboratorija koji obavljaju analize fizikalnih i kemijskih svojstava
otpada (izdala Agencija za zatitu okolia, travanj 2007.).
- Zakonske obveze u podruju zatite voda

Propisi o gospodarenju vodama u Republici Hrvatskoj podijeljeni su prema:
Opi propisi o vodama i vodopravnim aktima:
- Strategija upravljanja vodama (NN 91/08),
- Zakon o vodama (153/09),
- Pravilnik o izdavanju vodopravnih akata (NN 28/96).
Zatita voda:
- Uredba o klasifikaciji voda (NN 77/98, 137/08),
- Uredba o opasnim tvarima u vodama (NN 137/08),
- Pravilnik o graninim vrijednostima opasnih tvari i drugih tvari u otpadnim
vodama (NN 94/08),
- Uputstvo za voenje evidencije uestalosti isputanja u vode opasnih i tetnih
tvari, koliini i sastavu tih tvari i nainu dostavljanja podataka javnim
vodoprivrednim poduzeima (NN 9/90),
- Dravni plan za zatitu voda (NN 8/99),
- Plan intervencija kod iznenadnih oneienja mora Republike Hrvatske (NN
8/97).
Vodne naknade:
- Zakon o financiranju vodnog gospodarstva (NN 153/09),
- Uredba o visini vodnoga doprinosa (NN 14/06, 35/06 i 39/06),
- Pravilnik o obraunavanju i plaanju vodnoga doprinosa (NN 30/06 i 142/06),
- Uredba o visini naknade za ureenje voda (NN 14/06 i 20/07),
- Pravilnik o obraunu i plaanju naknade za koritenje voda (NN 97/07),
- Odluka o visini naknade za koritenje voda (NN 62/00),
- Pravilnik o obraunavanju i plaanju naknade za zatitu voda (NN 62/00),
- Odluka o visini naknade za zatitu voda (NN 58/00).
- ZATITA OD POARA
Elektrina instalacija unutar graevine predstavlja potencijalni izvor poara, te je u svrhu
zatite od poara potrebno primijeniti odreene mjere protupoarne zatite.
Obzirom da svaka elektroinstalacija potencijalno moe biti izvor poara, potrebno je u
poetku pridravati se osnovnih pravila za projektiranje i izvoenje elektrinih instalacija.
Primjenom osnovnih zatitnih mjera u elektrinim instalacijama svakako se poveava
pouzdanost cijele instalacije, te se smanjuje rizik od nastanka kvara kao eventualnog uzroka
PRILOG B
23 / 30
poara. U skladu s time potrebno je primijeniti odredbe Pravilnika o tehnikim normativima

za elektrine instalacije" (NN 53/88). Navedenim Pravilnikom pokrivene su osnove u pogledu
elektroinstalacija: oprema i troila, kabliranje, razvod, uzemljenje, isklopi napajanja, tehnike
mjere zatite od direktnog i indirektnog dodira, mjere zatite od poara.
Mjere zatite od poara definirane su krovnim zakonom, Zakonom o zatiti od poara (NN
58/93, 33/05 i 107/07). Uz krovni zakon predvieno je niz pravilnika i mjera kako bi se
graevina adekvatno zatitila od poara.
- Procjena ugroenosti od poara i tehnolokih eksplozija
Procjenu ugroenosti od poara i tehnolokih eksplozija dune su prema l. 2. i 7. Zakona o
zatiti od poara (NN 58/93, 33/05 i 107/07) izraditi sve pravne osobe, koje su prema rjeenju
Ministarstva unutranjih poslova razvrstane u I. i II. kategoriju ugroenosti objekata od
poara, sukladno Pravilniku o razvrstavanju graevina, graevinskih dijelova i prostora u
kategorije ugroenosti od poara (NN 62/94 i 32/97).
Procjena se takoer obvezno izrauje za podruje opina, gradova, kotara, Grada Zagreba i
upanija.
Izrada Procjene ugroenosti od poara i Plana za graevine i prostor u vlasnitvu tvrtke koja
je u III. i IV. kategoriji ugroenosti nije uvjetovana hrvatskom regulativom, ali je poeljna za
tvrtke koje rade na inozemnom tritu.
Sadraj Procjene ugroenosti od poara i tehnolokih eksplozija definiran je Pravilnikom o
izradi procjene ugroenosti od poara i tehnoloke eksplozije (NN 35/94).
Temeljni elementi procjene ugroenosti su:
- postojee stanje
- numerika analiza poarne ugroenosti
- struno miljenje o postojeem stanju, ustroju slube za zatitu od poara, te profesionalnih i
dobrovoljnih vatrogasnih postrojba
- prijedlog mjera
- zakljuak
- grafiki prilozi
Procjenu ugroenosti izrauje tim strunjaka ovisno o namjeni i vrsti graevine ili
postrojenja.
Za izradu svake Procjene ugroenosti postavlja se voditelj koji mora imati najmanje 5 godina
iskustva na tim poslovima i poloen struni ispit.
- Plan zatite od poara i tehnoloke eksplozije
Plan zatite od poara i tehnoloke eksplozije izrauje se na temelju Procjene ugroenosti,
odnosno sve pravne osobe koje moraju izraivati Procjenu ugroenosti od poara moraju
imati i Plan.
Ovaj Plan sastoji se od tekstualnog i grafikog dijela, a izrauje se za pojedinanu graevinu,
postrojenje i prostor.
Plan zatite od poara sastoji se od tekstualnog i grafikog dijela.
PRILOG B
24 / 30
Detaljni sadraj definiran je Pravilnikom o sadraju plana zatite od poara i tehnolokih

eksplozija (NN 35/94 i 55/94).
Plan zatite od poara mogu izraivati fizike i pravne osobe koje kao redovnu aktivnost
obavljaju poslove zatite od poara. Uobiajeno je, meutim, iz praktinih razloga da Plan
zaite od poara izrauje onaj koji izrauje i Procjenu ugroenosti od poara.
- Pravilnik o zatiti od poara
Pravilnik o zatiti od poara duni su izraditi svi pravni subjekti razvrstani u sve etiri
kategorije ugroenosti od poara sukladno Pravilniku o razvrstavanju graevina, graevinskih
dijelova i prostora u kategorije ugroenosti od poara (NN 62/94 i 32/97).
Pravni subjekti svrstani u III. i IV. kategoriju ugroenosti ne moraju imati izraenu Procjenu i
Plan, ali moraju imati Pravilnik, to je onda osnovni akt u podruju zatite od poara.
Sadraj Pravilnika o zatiti od poara za svaku kategoriju ugroenosti od poara definiran je
Pravilnikom o sadraju opeg akta iz podruja zatite od poara (NN 35/94.).
- Plan evakuacije i spaavanja i osposobljavanje odgovornih osoba
Izrada Plana evakuacije i spaavanja i osposobljavanja odgovornih osoba za provoenje
evakuacije i spaavanja obveza je svake tvrtke sukladno Zakonu o zatiti na radu (NN 59/96,
114/03 i 100/04) l. 59., 60. i 61. koji se daju u cijelosti.
lanak 59.
Poslodavac je duan u svakom objektu, uzimajui u obzir tehnoloki proces, tvari koje se u
radu koriste, nain rada, uskladitene tvari, kao i veliinu objekta, poduzeti mjere da do
poara ne doe, a ako ipak do njega doe, da se opasnost po sigurnost i zdravlje zaposlenika
smanji na najmanju moguu mjeru.
lanak 60.
(1) Ovisno o prirodi procesa rada poslodavac je duan organizirati i osigurati evakuaciju i
spaavanje za sluaj iznenadnog dogaaja koji moe ugroziti njihovu sigurnost i zdravlje
(elementarne nepogode, poari, eksplozije, isputanja opasnih tvari u koliinama iznad
doputenih i sl.) i osposobiti osobe koje e provoditi evakuaciju i spaavanje.
(2) Osobama koje su odreene da provode evakuaciju i spaavanje poslodavac mora staviti na
raspolaganje potrebnu opremu.
lanak 61.
(1) Poslodavac je duan utvrditi plan evakuacije i spaavanja za sluaj izvanrednog dogaaja i
s njim upoznati sve zaposlene.
(2) Na osnovi toga plana moraju se provesti praktine vjebe najmanje jedanput u dvije
godine.
(3) Smatra se da je poslodavac ispunio obvezu utvrivanja plana evakuacije i spaavanja ako
je izradio takav plan na temelju drugih propisa, a obuhvaeni su sluajevi iz lanka 60. stavka
1. ovog Zakona.
PRILOG B
25 / 30
- Pregledi, ispitivanja i tehnike mjere zatite, te protupoarna zatita elektrinih

instalacija
Ispitivanje instalacija se mora provesti prije stavljanja u pogon, poslije rekonstrukcije
instalacija, pri proirivanju ili kad ovlateno tijelo ocijeni da je ispitivanje potrebno zbog
dotrajalosti.
Elektrine instalacije mogu biti izvedene i u sigurnosnoj izvedbi, tzv. S-izvedbi sa namjenom
za rad u prostorima ugroenim eksplozivnim plinovima. Na njih se postavlja zahtjev da
tijekom cijelog vijeka trajanja moraju ouvati svoja posebna svojstva koja ih ine prikladnima
za rad u ugroenim prostorima. Stupnjevi pregleda mogu biti: vizualni, kontrolni, detaljni
(spadaju u periodine preglede ) i prvi pregled.
Obzirom da svaka elektroinstalacija potencijalno moe biti izvor poara, potrebno je u
poetku pridravati se osnovnih pravila za projektiranje i izvoenje elektrinih instalacija.
Primjenom osnovnih zatitnih mjera u elektrinim instalacijama svakako se poveava
pouzdanost cijele instalacije, te se smanjuje rizik od nastanka kvara kao eventualnog uzroka
poara. U skladu s time potrebno je primijeniti odredbe Pravilnika o tehnikim normativima
za elektrine instalacije" (NN 53/88). Navedenim pravilnikom pokrivene su osnove u pogledu
elektroinstalacija: oprema i troila, kabliranje, razvod, uzemljenje, isklopi napajanja, tehnike
mjere zatite od direktnog i indirektnog dodira, mjere zatite od poara.
Mjerenje otpora izolacije elektrinih vodia
Ova mjerenja propisana su lankom 18. Zakona o zatiti od poara (NN 58/93, 33/05 i
107/07) a prema preporukama proizvoaa obvezno je obaviti navedena mjerenja svakih 5
godina, iznimno za novosagraene instalacije svakih 10 godina.
Samo kabliranje (oienje) strujnih krugova elektrinih instalacije potrebno je planirati i
izvoditi prema gore navedenom pravilniku (NN 53/88), te prema normama HRN.N.CO010.
Potrebno je primijeniti i normu HRN.E5.210 kojom su definirane osnovne postavke
niskonaponskih osiguraa.
Zatita od direktnog dodira projektira se i izvodi u skladu s Pravilnikom o tehnikim
normativima za elektrine instalacije (NN 53/88), te prema normi za zatitu od elektrinog
udara u niskonaponskim instalacijama N.B2.741.
Zatita od indirektnog dodira projektira se i izvodi prema normi HRN.B2.730.
Uzemljenje i zatitni vodii prema normi HRN.B2.754 i HRN.B2.754/1. Izjednaenje
potencijala provodi se u cijeloj graevini povezivanjem metalnih masa na uzemljiva
graevine. U svim strojarnicama se polae traka FeZn 20x3mm po obodima na visini
cca.+0,7m na koju se povezuju sve metalne mase unutar iste. U svim sanitarnim prostorima
predviena je ugradnja kutija za izjednaenje potencijala na koje se spajaju sve metalne mase
(metalne cijevi vodovoda, plinovoda, grijanja, kanalizacije i sl.). Zatitna sabirnica glavnih
razdjelnika biti e povezana sa uzemljivaem graevine.
Trase kabelskih polica sa kabelskim trasama u podrujima zona za evakuaciju ljudi (hodnici,
hall, vee dvorane, te prostori u kojem se moe okupiti vei broj ljudi) potrebno je prema
zahtjevima iz Pravilnika o tehnikim normativima za elektrine instalacije niskog napona
(NN 53/88, l. 128) obloiti vatrootpornim pregradama ili iste staviti u vatro-nepropusne
kanale. Ovim pregradama ili kanalima postie se zatita evakuacijskih putova u smislu
PRILOG B
26 / 30
zapaljenja veeg broja kabela i padanja uarenih dijelova kabelske izolacije na evakuacijske
putove.
Energetski kablovi kojima se napajaju razdjelnici (potroai, odnosno oprema), koji rade u
sluaju poara su vatrootpornog tipa odgovarajueg presjeka. Ovi kablovi se uglavnom
koriste za napajanje: sprinkler ureaja, ureaja za podizanje tlaka vode za hidrante, ventilacije
poarnog odimljavanja, otvaranja protupoarnih kupola, dizala i sl. Faktor vatrootpornosti
navedenih kablova odreen je duljinom djelovanja predmetnih ureaja, odnosno opreme u
sluaju poara.
Navedeni kablovi, kao i sustavi polaganja i uvrenja istih moraju odgovarati prema normi
HRN-DIN 4102, te imati obavezan atest.
Pregled i ispitivanje gromobranskih instalacija
Na osnovi Tehnikih propisa za sustave zatite od djelovanja munje na graevinama (NN
87/08), Pravilnika o tehnikim propisima o gromobranima (NN 13/68 i 15/96) i Zakona o
normizaciji (NN 55/95 i 163/03) obavlja se:
-mjerenje otpora uzemljenja (potrebno je izraditi i shemu mjernih mjesta),
-gromobranske instalacije objekta, koje moraju biti zavedene u revizijskoj knjizi
gromobranskih instalacija.
Graevina se titi od pranjenja atmosferskog elektriciteta odgovarajuom gromobranskom
instalacijom klasinog tipa, tzv. Faradayev kavez, najee nainjenom od metalnih FeZn
vodova, pravilno postavljenih na i oko tiene graevine, te dobro uzemljenih, tako da unutar
kaveza nema elektrinog polja. Za osnovne elemente instalacije koriste se slijedei presjeci
trake:
-krovna hvataljka - FeZn 20x3 mm,
-gromobranski odvodi - FeZn 25x4 mm,
-temeljni uzemljiva - FeZn 40x4 mm.
Pregled i ispitivanje zatite od statikog elektriciteta
Na osnovi Pravilnika o tehnikim normativima za zatitu od statikog elektriciteta (NN
62/73), te prema Preporukama za zatitu od statikog elektriciteta Saveza elektrotehnikih
inenjera i tehniara Hrvatske korisnici su obvezni dati ispitati sredstva (pumpne rezervoare i
sl.) svakih 6 mjeseci.
Ispitivanje ispravnosti stabilnih instalacija za dojavu i gaenje poara
Na osnovi lanka 20. Zakona o zatiti od poara Republike Hrvatske (NN 58/93, 33/05 i
107/07) potrebno je obaviti:
- ispitivanje vanjske i unutarnje hidrantske mree,
- izradu sheme hidrantske mree,
- ispitivanje funkcionalnosti stabilnih instalacija za gaenje poara,
- ispitivanje instalacija i ureaja za dojavu poara,
- servis vatrodojavnog sustava, ienje i reviziju javljaa poara,
- projektiranje, izvedbu i ispitivanje protu-panine rasvjete.
Sigurnosna i protu-panina rasvjeta
Sigurnosna rasvjeta po svojoj definiciji je ona koja moe ostati ukljuena minimalno dva sata
po svom ukljuenju. Ista je napajana preko mrenog napajanja i preko rezervnog izvora
PRILOG B
27 / 30
napajanja (najee diesel-agregat). Sigurnosna rasvjeta se dijeli na dva osnovna dijela: opu
sigurnosnu rasvjetu i protu-paninu rasvjetu.
Kod samog projektiranja treba pretpostaviti da na opu sigurnosnu rasvjetu otpada cca 1/3
ukupne rasvjete neke graevine. Ovom rasvjetom treba pokriti najvei dio evakuacijskih
putova, te po potrebi i rasvjetu odreenih prostora.
Bez obzira na postojanje ope sigurnosne rasvjete i rezervnog izvora napajanja u svim
zgradama potrebno je predvidjeti sustav protu-panine rasvjete. U osnovi se sustavi protupanine rasvjete dijele na one sa centralnim baterijama i na one sa vlastitim baterijama.
Mjerodavni zahtjevi u ovom pogledu odreeni su u sklopu protupoarnog elaborata kao
neovisnog projekta, te su definirani u smjernicama za projektiranje evakuacijskih putova
(NFPA 101/1994/E-2003) kao norme koja obrauje to podruje.
Ispitivanje plinskih instalacija
Temeljem Zakona o zatiti od poara (NN 58/93, 33/05 i 107/07) i Pravilnika o uvjetima
provjere ispravnosti plinskih instalacija HSUP (HSUP-P601.111 od 12. 6. 2000.) ovlatena
tvrtka treba izvriti provjeru i ispitivanja:
- plinskih instalacija stambenih zgrada s vie od dva stana jednom u roku 10 godina,
- plinskih instalacija radnih prostora, obrta i male privrede jednom u roku 5 godina,
- plinskih instalacija industrijskih i mjerno-regulacijskih postrojenja te plinskih kotlovnica
jednom u roku 1 godine.
Zakoni, pravilnici i norme za projektiranje tehnikih rjeenja za primjenu pravila za zatitu
od poara elektroinstalacija
Kod projektiranja mjera protupoarne zatite u sklopu elektrinih instalacija obavezno je
zadovoljiti zahtjeve dane u slijedeim izdanjima:
- Zakon o gradnji (NN 175/03 i 100/04),
- Zakon o zatiti od poara (NN 58/93, 33/05 i 107/07),
- Pravilnik o tehnikim normativima za el.instalacije niskog napona (NN 53/88),
- Pravilnik o tehnikim propisima o gromobranima (NN 13/68 i 55/96),
- Zakon o normizaciji (NN 55/96 i 163/03),
- Pravilnik o tehnikim normativima za zatitu visokih zgrada od poara (NN 59/93),
- Pravilnik o zatiti od poara ugostiteljskih objekata(NN 100/99),
- Pravilnik o sustavima za dojavu poara, (NN 56/99),
- Norma za projektiranje sustava za dojavu poara (HRN DIN VDE 0833 dio 1 i 2),
- Smjernice za projektiranje izlaznih putova (NFPA 101/1994/E-2003),
- Smjernice za projektiranje garaa (NFPA 88),
- Pravilnik o projektima potrebnim za osiguranje pristupanosti graevina osobama sa
invaliditetom i drugim osobama smanjene pokretljivosti (NN 104/03),
- Pravilnik o tehnikim normativima za hidrantsku mreu za gaenje poara (NN 30/91),
- Pravilnik o tehnikim normativima za ventilacijske ili klimatizacijske sisteme (NN 38/89 i
69/97),
- Pravilnik o tehnikim normativima za projektiranje, gradnju, pogon i odravanje plinskih
kotlovnica (NN 10/90),
- Pravilnik o temeljnim zahtjevima za opremu, zatitne sustave i komponente namijenjene
eksplozivnoj atmosferi plinova, para, maglica i praina (NN 69/98),
- Pravilnik o tehnikom nadzoru elektrinih postrojenja, instalacija i ureaja namijenjenih za
rad u prostorima ugroenim eksplozivnom atmosferom (NN 69/98).
PRILOG B
28 / 30
- PRIVATNA ZATITA
Privatna zatita regulirana je u Republici Hrvatskoj kako slijedi:
- Zakon o privatnoj zatiti (NN 68/2003),
- Pravilnik o uvjetima i nainu provedbe tehnike zatite (NN 198/2003),
- Pravilnik o uvjetima i nainu provedbe tjelesne zatite (NN 45/2005),
- Zakon o minimalnim mjerama zatite u poslovanju gotovim novcem i vrijednostima
(NN 173/03; 150/05).
U samoj djelatnosti razvijeno je nekoliko segmenata pruanja usluge zatite, ije se obavljanje
temelji na Zakonu o privatnoj zatiti:
- tjelesna zatita razumijeva zatitu osoba i imovine koja se obavlja osobnom
nazonou osobe koja obavlja poslove zatite i njegovom zatitnom
aktivnou, bez dominantne uporabe tehnikih sredstava i naprava,
- tehnika zatita razumijeva stvaranje tehnikih uvjeta za sprjeavanje
protupravnih radnji usmjerenih prema tienoj osobi ili imovini,
- integralna zatita razumijeva nadzor instaliranih sustava tehnike zatite
putem centralnog dojavnog sustava i intervencije interventnih ekipa (tjelesne
zatite) po dojavi alarma.
Takva zatita podrazumijeva pruanje usluga zatite osoba i imovine koju ne osigurava drava
i iznad opsega koji osigurava drava.
To je zatita koju netko poduzima radi podizanja vlastite sigurnosti i sigurnosti svoje imovine
ili u tom smislu koristi usluge specijaliziranih trgovakih drutava.
Organiziranje i provedba mjera privatne zatite provodi se iskljuivo:
- temeljem izdanog odobrenja Ministarstva unutarnjih poslova i to
organiziranjem unutarnje uvarske slube za potrebe zatite poslovnog sustava,
- organiziranjem rada ovlatenog trgovakog drutva za zatitu osoba i imovine
za potrebe poslovnog sustava.
Tehnika zatita osoba i imovine provodi se tehnikim sredstvima i napravama, uz primjenu
raznih oblika tehnikog tienja, a osobito:
- protuprovalne i protuprepadne tehnike,
- zatite od nedoputenog pristupa u tiene prostore,
- zatite od unoenja eksplozivnih, ionizacijskih i inih opasnih tvari,
- zatite od iznoenja, odnosno otuenja tienih predmeta.
- ZATITA INFORMACIJA
Zatita informacija u Republici Hrvatskoj regulirana je u skladu sa:
- Zakonom o informacijskoj sigurnosti (NN 79/2007),
- Uredbom o mjerama informacijske sigurnosti (NN 46/2008),
- Zakonom o tajnosti podataka (NN 79/2007),
- Zakonom o zatiti osobnih podataka (NN 103/2003; 118/2006),
- Pravilnikom o kriterijima za ustrojavanje radnih mjesta savjetnika za informacijsku
sigurnost (NN 100/2008).
PRILOG B
29 / 30
Razlog potrebe zatite podataka i informacija proizlazi iz znaaja informacija za korisnika.

Kako informacija postaje sve vanija, sve je naglaeniji zahtjev za njezino uvanje.
Posebno vane informacije, koje bi mogle biti od kljunog znaenja za opstojnost odreene
organizacijske cjeline, zatiuju se da se sprijei njihovo otuenje ili oteenje, odnosno u
sluaju njihovog ugroavanja.
Nabrojeni zakoni u ovom poglavlju ine osnovne zakone koji se trebaju prouiti, te u skladu
sa njima postupati, vezano uz pruanje usluge Facility Management-a. Ovisno o tipu i
namjeni objekta koji se opsluuje potrebno je prouiti normativnu i zakonsku regulativu
vezanu uz svako specifino podruje. Zasigurno je da procesna industrija ima svoja pravila i
pripadajuu regulativu koju je potrebno slijediti, za razliku od poslovnih objekata, kolskih
ustanova i slino.

[21] Zakon o prostornom ureenju i gradnji (N.N. 76/07).
PRILOG B
30 / 30
PRILOG C
PRIMJERI ORGANIZACIJSKIH MODELA IZ PRAKSE
SADRAJ:
- C.1 Individualni model
- C.2 Model vezan za jednu lokaciju (broj 1)
- C.3 Model vezan za jednu lokaciju (broj 2)
- C.4 Lokalna razina
- C.5 Regionalna razina (broj 1)
- C.6 Regionalna razina (broj 2)
- C.7 Detaljna razrada primjera vezanog uz jednu lokaciju (broj 1)
- C.8 Detaljna razrada primjera vezanog uz jednu lokaciju (broj 2)
Literatura i izvori informacija
3/130
5/130
10/130
14/130
18/130
25/130
29/130
67/130
130/130
PRILOG C
2/130
C.1 INDIVIDUALNI MODEL

Primjer za individualni model
Mala proizvodna tvrtka
Tvrtka je specijalizirana za proizvodnju inovativne opreme za medicinu. Smjetena je u svom
proizvodnom pogonu, izgraenom prije tri godine (iskljuivo za tu namjenu). Kako je zgrada
nova i relativno malena, odjel Facilities Management-a nije osnovan kao zaseban dio.
Voditelj proizvodnje je zaduen i za cjelovito upravljanje sustava, uz njegove osnovne
zadae.
Uvod
Organizacija je mala proizvodna tvrtka koja proizvodi specijalistiku tehniku opremu, koja
se veinom koristi u medicini. Tvrtka je dio vee grupe proizvodnih pogona lociranih na pet
lokacija u istoj upaniji. Grupa je orijentirana na potrebe korisnika proizvoda, pa se novi
proizvodi rade u skladu sa trenutnim zahtjevima. Dakle, zgrada pogona je podignuta prije tri
godine, kako bi se proizvodili iskljuivo proizvodi koji zadovoljavaju nove, specifine,
zahtjeve. Iako je tvrtka dio vee organizacije, djeluje samostalno, pa se za potrebe ovoga rada
moe okarakterizirati kao samostalni subjekt. Zgrada proizvodnog pogona je hala uobiajenog
tipa, u kojoj je veina prostora rezervirana za proizvodnju, a tek manji dio su uredi i tehnike
prostorije.
Struktura cjelovitog upravljanja objektom

Djelokrug odjela Facilities Management-a je u ovakvim sluajevima prilino ogranien, poto
se radi o maloj organizaciji, koja ne sadri veliki broj ureda i nema potrebe za kompleksnim
uslugama vezanim uz njih. U ovom sluaju cjelovito upravljanje odnosi se veinom na usluge
odravanja. Osoba koja bi radila puno radno vrijeme samo na tim poslovima ne bi bila
ekonomski i organizaciono opravdana. Voditelj proizvodnje moe, uz svoje radne obaveze,
preuzeti i poslove cjelovitog upravljanja objektom. Isto tako nema niti djelatnika zaposlenih
na strojarskom odravanju energetskog sustava zgrade, kao niti zaposlenih vodoinstalatera.
Svi ti poslovi su povjereni vanjskim ugovornim servisima. Stalnozaposleni je samo inenjer
elektrotehnike, koji se brine o stanju zgrade i proizvodnim strojevima. ienje zgrade je
povjereno dvjema istaicama, koje su stalnozaposlene, stoga to je ienje potrebno vriti
svakoga dana.
Upravljanje djelatnostima cjelovitog upravljanja objektom

U ovoj konkretnoj organizaciji, uloga Facilities manager-a (voditelja proizvodnje) je relativno
jasna. U osnovi to predstavlja voenje poslova odravanja koji trebaju biti obavljeni na
vrijeme i u predvienom vremenskom roku. Potrebno je pratiti usluge vanjskih servisa, koje
trebaju biti obavljene u skladu sa potpisanim ugovorom. Ukoliko usluga nije u potpunosti, ili
nekorektno izvrena, potrebno je organizirati ugovorne servise da korigiraju greke, te ispune
u cijelosti ugovorne zadatke.
PRILOG C
3/130
Zadovoljenje potreba osnovne djelatnosti poduzea

Kako se radi o proizvodnoj tvrtci, njene potrebe se u osnovi razlikuju sa domenom aktivnosti
koje su predviene za obavljanje kroz usluge cjelovitog upravljanja objektom, koji svoju
dominantnu ulogu pronalazi u preteno uredskim prostorima. Veina strojeva ima fiksne
pozicije i nije ih potrebno esto razmjetati, tako da su usluge cjelovitog upravljanja vezane
za njihovo odravanje i tehnika pitanja. Primjerice, ustanoviti kvar i organizirati popravak
sustava ventilacije zraka. U ovoj konkretnoj situaciji formalne procedure, za
dovoenje/vraanje dijela sustava u funkciju, nisu potrebne. Ukoliko problem ukljuuje ljude,
djelatnici se direktno mogu obratiti voditelju proizvodnje, kako bi se skratilo vrijeme reakcije.
Bilo kako bilo, postoje i podruja u zgradi koja nisu direktno vezana uz proizvodnju. U njima
moe doi do izraaja usluga cjelovitog upravljanja objektom, poput prostorije za odmor i
zdravljaka. Isti moe provesti ispitivanje djelatnika o razini zadovoljstva sa spomenutim
prostorijama.
Cjelovito upravljanje objektom i vanjski utjecaji

Kako velike tako niti male organizacije nisu imune na vanjske utjecaje. Osiguravajua kua je
napravila procjenu rizika poduzea i kao posljedicu nainila plan u sluaju nezgode. Zadatak
Facilities manager-a (voditelja proizvodnje) bio je da napravi postupnik u sluaju poara ili
nestanka energenta.
Voditelj proizvodnje je zaduen i za poslove zatite na radu, te zadovoljenje zdravstvenih
uvjeta za zaposlenike u organizaciji.
Strateko cjelovito upravljanje objektima
U organizaciji navedenog volumena, izvjesne strateke zadae cjelovitog upravljanja
objektom su automatski vezane za strategiju osnovne djelatnosti poduzea. Primjerice,
pokretanje nove linije proizvoda, za tako malo poduzee, podrazumijeva gradnju nove
proizvodne hale. Kako je, u ovom sluaju, hijerarhija poduzea relativno vodoravna, tako je
voditelj Facilities Management-a prirodno ukljuen u strateko odluivanje.
Komentar
Za tvrtku ove veliine, Facilities Management ne igra kljunu ulogu, te je prilino
marginaliziran. Bilo kako bilo, male organizacije poput ove, u budunosti bi trebale
uskladiti svoj odnos prema uslugama cjelovitog upravljanja objektima, sukladno oekivanoj
buduoj legislativi vezanoj uz graevine i uvjete rada. U budunosti se moe oekivati da e
organizacije biti primorane koristiti profesionalnije usluge glede cjelovitog upravljanja
objektima, bez veeg zadiranja u osnovu djelatnost poduzea. [22]
PRILOG C
4/130
C.2 MODEL VEZAN ZA JEDNU LOKACIJU (broj 1)

Primjer za model vezan uz jednu lokaciju br. 1
kolski kampus
kola provodi edukaciju za preko 1000 uenika. Sastoji se od zgrada razliitih starosti, neke
su stare preko 100 godina, grupirane na jednoj lokaciji. Odjel Facilities Management-a
raspolae malim timom ljudi, koji su prvenstveno zadueni za odravanje objekata i
pripadajueg zemljita.
Uvod
Ovaj primjer obrauje kolsku ustanovu. Populacija ustanove je oko 200 uenika juniora i 900
uenika seniora, 80 uitelja i 30 osoba zaposlenih u administraciji. Svi kolski objekti locirani
su na jednoj lokaciji. Objekti su vremeni i nisu svi izgraeni u isto vrijeme. Prvi objekti
sagraeni su jo u devetnaestom stoljeu.
kola nije dovoljno velika da formira zasebni odjel Facilities Management-a, nego je taj odjel
interpoliran u mali tim stalnih zaposlenika koji skrbe o objektima i pripadajuim terenima.
Voditelj istog odjela je financijski referent kole.

U ovoj koli svi ne-edukacijski servisi spadaju pod nadlenost financijskog referenta, a
podijeljeni su u dvije glavne skupine: Facilities Management i opi uredski servisi. Odjel
Facilities Management-a primarno je usmjeren na odravanje objekata i sastoji se od sljedeih
funkcija, koje ine stalni zaposlenici, budui da za njihovom uslugom postoji stalna potreba:
-
servisni radovi - mehaniki i manji elektriarski radovi (zaposlen je jedan inenjer);

vanjski tereni - odravanje vanjskih terena i igralita (zaposlen je jedan voditelj i etiri
pomona radnika);
stolarski radovi - manji popravci stolarije (zaposleni su jedan majstor stolar i jedan
pomonik);
pomone usluge - sigurnost na radu i seljenja uredskog i inog namjetaja (zaposlen je
jedan voditelj i dva pomonika).
Za ostale usluge vezane uz objekte angairaju se vanjski kooperanti vezano uz potrebu, poput
usluga ienja i veih graevinskih radova.

Servisi kojima upravlja kolska organizacija
Svaki odjel kojim upravlja kolska organizacija odgovoran je za obavljanje djelatnosti iz
svoje domene. Jednom tjedno financijski referent odvojeno se sastaje sa rukovodiocem
svakog odjela, kako bi se formalno prodiskutirale eventualne nedovrene radne zadae i
postavili ciljevi za naredno razdoblje. Bilo kako bilo, financijski se referent vjerojatno susree
PRILOG C
5/130
svakodnevno sa voditeljima odjela, na neformalnoj bazi. Sva etiri funkcionalna odjela potiu
se da meusobno surauju i rade timski, tako da su svi timovi u meusobnoj komunikaciji.
Financijski referent ponekada djeluje kao nezavisni sudac, ukoliko meu timovima postoje
nesuglasice. Domena prva tri tima je odravanje i revitalizacija. Ukoliko poslovi vezani uz
popravke nisu hitni, kola ih nastoji obaviti za vrijeme praznika, kako se ne bi ometala
nastava.
Kooperantske usluge
Vanjske usluge koje se obavljaju na regularnoj bazi, poput ienja, kooperanti rade po
detaljno specificiranom programu, provoenom od strane financijskog referenta. Redovite
kontrole slue za provjeru uinjenog posla po ugovorenim pravilima. Ukoliko kooperant ne
izvrava svoje zadae po programu, financijski referent moe upotrijebiti klauzulu u ugovoru,
da na tri mjeseca promijeni kooperanta. Ukoliko se novi kooperant pokae boljim, ugovor sa
starim kooperantom moe se raskinuti.
Dok se manji graevinski poslovi obavljaju u vlastitoj reiji, veliki projekti se ugovaraju sa
vanjskim izvoaima. kola angaira uvijek istog arhitekta za velike graevinske zahvate, to
je i stoga to je suradnja dobra od prvog dana. Razlog je to je navedeni arhitekt i ponajbolje
upoznat sa funkcioniranjem kolske organizacije. Takva situacija i arhitektu osigurava gotovo
stalan posao, jer se svake godine vre modifikacije u skladu sa novim potrebama vezanim uz
edukaciju. Suradnja sa ovlatenim inenjerom elektrotehnike i strojarstva odvija se na istim
osnovama kao i sa arhitektom. Oba imaju ugovore da se u kratkom roku pojave u koli,
ukoliko je to potrebno.
Kao u mnogim organizacijama, postoje brojni vanjski utjecaji koje ova kolska organizacija
mora uzeti u obzir kada utvruje nove potrebe kole. U ovom sluaju to su:
-
Upravni odbor kole;

upravitelj kole;
zaposlenici kole;
roditelji.
Kako bi se utvrdilo da odjel Facilities Management-a ispunjava zahtjeve navedenih utjecajnih

grupa, odjel provodi itavi niz procedura u vezi s prikupljanjem povratnih informacija.
Svakih est mjeseci predsjednik Upravnog odbora kole sazove dva sastanka, jedan se bavi
pitanjima financija, a drugi je u vezi s cjelovitim upravljanjem objektima. Sudionici svakog
sastanka su predsjednik Upravnog odbora kole, pet lanova Upravnog odbora, upravitelj
kole i financijski referent. Na sastanku vezanom za cjelovito upravljanje objektima,
raspravljaju se razne teme vezane uz kolske objekte. Prikazuje se izvjee vezano uz
obavljene radne zadatke i promjene uinjene na objektima, te se prati napredak trenutno
otvorenih radova.
Upravitelj kole voli biti u toku sa razvojem radova na objektima u neformalnim susretima sa
financijskim referentom. No trenutno su takvi susreti rijetki, stoga to je veliki volumen
ostalih poslova vezanih uz kolske aktivnosti. Stoga su upravitelj kole i financijski referent
odluili formalizirati svoje sastanke, te ih odravati na tjednom nivou.
PRILOG C
6/130
Jednom tjedno odrava se sastanak koji saziva upravitelj kole, a prisutni su i financijski
referent, administrativno osoblje i uitelji. Sudionici su slobodni iznijeti svaki problem vezan
uz cjelovito upravljanje objektima, te ga prodiskutirati i iznijeti svoje prijedloge. No, lanovi
osoblja cjelovitog upravljanja objektima slobodni su iznijeti probleme vezane uz svoj posao
bilo kada, te nisu duni ekati slubene sastanke. Oni su u stalnoj vezi sa financijskim
referentom ime se potie samoinicijativnost u rjeavanju problema. Koristei se formalnim i
neformalnim metodama kontakta, financijski referent je u stanju reagirati, gotovo istodobno,
kada se problem u odjelu cjelovitog upravljanja objektima pojavi.
Kako roditelji plaaju kolarine svojoj djeci, upravitelj kole ih obavjetava o svakom
napretku i radovima uinjenim na kolskim objektima. Svakih est mjeseci, roditelji na kunu
adresu dobivaju kolsku novinsku brouru, koja ih informira o kolskim aktivnostima,
ukljuujui i planove o renoviranju i izgradnji novih kolskih sadraja i objekata. Vezano uz
informiranje, roditelji su slobodni dati svoje prijedloge vezane uz rad i planove kole. U istoj
novinskoj brouri ukljuen je upitnik za roditelje, u kojemu se roditelji izjanjavaju o
opcijama budueg razvoja kole. Ovom prilikom, u zadnjem izdanju kolske broure, roditelji
su se mogli izjasniti da li su suglasni sa izgradnjom novog kolskog objekta za informatiko
opismenjavanje. Udruga roditelja, koja takoer egzistira, sastaje se jednom mjeseno sa
upraviteljem kole. Upravitelj kole, nakon sastanka, obavjetava financijskog referenta o
pitanjima vezanim uz cjelovito upravljanje objektima, koja su bila potaknuta tokom sastanka
sa roditeljima.

Financijski referent zaduen je za implementaciju zakonskih odredbi vezanih uz cjelovito
upravljanje objektima. Vezano uz provoenje zakonskih smjernica, financijskom referentu
ponekad pomau i vanjski usluni servisi. Primjerice, dostavljai toplih obroka moraju obroke
pakirati i sluiti u skladu sa zakonom, pa tako upoznavaju financijskog referenta sa novim
odredbama vezanim uz njihovu domenu. Financijski referent se slui i slubama koje nisu
vezane uz kolu, da ga obavjetavaju o novinama u zakonu. Tako je razvijen kontakt sa
lokalnim vatrogasnim drutvom, koji o novim zakonima u svojoj domeni obavjetavaju
financijskog referenta kole. Na taj nain financijski referent moe razvijati program
revitalizacije u skladu sa novim promjenama zakona.
Ponekad voditelji cjelovitog upravljanja objektima, koji rade u manjim radnim sredinama,
nisu upueni u najnovija dostignua glede njihove domene. Stoga se financijski referent
ulanio u Britansko drutvo cjelovitog upravljanja objektima (BIFMA). Kao lan drutva,
biva obavijeten o novitetima u brani, a prima i strunu literaturu drutva. Pohaa i sastanke
lokalnog ogranka drutva, gdje ima priliku diskutirati sa kolegama iz bliskog okruenja i
upoznati se sa razliitim pristupima razrade problema u cjelovitom upravljanju objektima.
PRILOG C
7/130

Do prije tri godine, nije bilo ozbiljnije veze izmeu odjela Facilities Management-a sa
stratekim odlukama osnovne djelatnosti kole. Facilities Management bio je vien vie kao
servis zaduen za svakodnevno funkcioniranje objekata kole. Sve dok je odjel Facilities
Management-a izvravao svoje zadatke na visokoj razini i rjeavao probleme im bi se
pojavili, kola se mogla u potpunosti posveti svojoj osnovnoj djelatnosti, kolovanju. kola
tada nije vidjela potrebu za ukljuivanjem odjela Facilities Management-a u strateke odluke.
Na to je bila primorana uslijed velikog broja vanjskih utjecaja.
Kao prvo, u posljednjih nekoliko godina Ministarstvo kolstva pokrenulo je znaajne
promjene u pristupu kolovanju. kole su bile prisiljene napisati pravilnik i smjernice za
uspostavu novih pravila u kolstvu. Primjer je uspostava novih nastavnih planova sa novim
nastavnim jedinicama koje su kole bile dune uspostaviti. To je podrazumijevalo i fizike i
financijske implikacije, kao to su dodatni prostori, koji su trebali omoguiti akomodaciju
novih, proirenih nastavnih jedinica, kao i pratee uitelje. Stoga je kola morala odluiti,
hoe li graditi nove objekte ili e nove nastavne jedinice uklopiti u postojee
prostorije/objekte.
Kao drugo, obzirom da je kola privatna, morala je osigurati novim volumenom poveani
priljev novih uenika, ija e kolarina pokrivati materijalne izdatke za nove sadraje.
Poveana konkurencija u privatnim kolama, primorala je upravu i nastavnike, da se vie
trude pridobiti nove uenike u svoju kolu. Kao posljedicu toga, kola ne samo da mora
provoditi visoke norme edukacije, ve i fizike objekte u kojima se obavlja nastava mora
dovesti na razinu najviih normi. Stoga je uprava kole morala odluiti, da li bi bilo bolje
renovirati postojee uionice ili izgradi nove objekte.
Kao tree, kola je uvijek nudila cjelodnevni boravak za uenike, no prole godine je
potranja za cjelodnevnim boravkom dramatino opala, tako da je uprava odluila ukinuti
cjelodnevni boravak uenika. Za posljedicu toga, objekt koji je bio predvien za cjelodnevni
boravak uenika, ostao je neiskoriten. Tako da je uprava dobila objekt vika, pa je trebala
odluiti to e uraditi sa njime. To je imalo dvije vane implikacije za kolu. Objekt se mogao
obnoviti detaljnije i u duem vremenskom periodu, bez utjecaja na nastavu. Cijeli prostor se
mogao smislenije i loginije organizirati, sa vie nastavno specijalistikih prostorija.
Kombinacija sva ta tri imbenika, natjerala je upravu da pone dugoronije razmiljati o
uporabi i namjeni objekata u budunosti. Stoga je kola, od tada, razvila strategiju vezanu uz
primarnu djelatnost, za slijedeih deset godina, kao i pripadajui program cjelovitog
upravljanja objektima.
Naredni poslovi za odjel Facilities Management-a doli su po inerciji. Proveo se elaborat koji
je sagledao stanje svih objekata u vlasnitvu kole. Uoeni su objekti koji su trebali biti
revitalizirani, kao i oni koje je trebalo ukloniti. Iz navedenog, financijski referent je napravio
program sa redoslijedom radnji na objektima. Usporedo sa time, financijski referent je sa
drugim timovima kole, razradio novi raspored objekata, kao i strategiju osnovne djelatnosti
kole. Kao zavrno, donesen je desetogodinji plan sa detaljima volumena radova odravanja
za svaki objekt, kako bi novi raspored objekata zaivio.
PRILOG C
8/130
Komentar
Iako je kola premala da zaposli u puni radni odnos voditelja odjela Facilities Management-a,
odjel je prilino dobro razvijen. Komunikacija je klju uinkovitog servisa unutar osnovne
organizacije. Oba vida komuniciranja, kako formalni tako i neformalni, ukljueni su u
obavljanje radnih zadataka, ne samo da se ispune radni zadaci, ve i stoga da se zadovolje
potrebe korisnika objekta. Jake veze uspostavljene su i sa vanjskim savjetnicima, tako da je
kola potpuno upoznata sa novim dostignuima na polju cjelovitog upravljanja objektima.
U vezi sa stratekim cjelovitim gospodarenjem objektima, koje je prije bilo vieno kao
nepotrebna komplikacija, dok nisu vanjski utjecaji natjerali upravu kole da odjel tretira kao
savjetodavca po pitanjima organizacije objekta. Sada kada je uprava kole stekla uvid u
budunost organizacije, odluila je provesti racionalizaciju svojih objekata. To e koli
ujedno donijeti i bolju konkurentsku poziciju. Tako je uprava nauila da cjelovito upravljanje
objektima moe biti i neto vie od pukog odravanja. To za posljedicu ima da e uprava u
budunosti imati vie sluha za miljenje voditelja cjelovitog upravljanja objektima. [22]
PRILOG C
9/130
C.3 MODEL VEZAN ZA JEDNU LOKACIJU (broj 2)

Primjer za model vezan za jednu lokaciju br. 2
Upravna zgrada komercijalne organizacije
Upravna zgrada sastoji se od jedne uredske zgrade u kojoj je smjeteno 600 zaposlenika.
Zgrada se nalazi u gradskoj etvrti u kojoj su smjetene poslovne zgrade. Zasebni odjel za
cjelovito upravljanje objektom, osnovan je iskljuivo za opsluivanje spomenute zgrade. To
je uinjeno zbog velikog broja ureda i ljudi koji tamo rade. Odjel se sastoji od tri
stalnozaposlena lana, koji su zadueni za koordinaciju mnogobrojnih ugovornih servisa.
Uvod
Radi se o velikoj komercijalnoj organizaciji. Otvorene su i tri podrunice zaduene za poslove
vezane uz nekretninu, sa sljedeim zaduenjima:
-
imovina: investicije, razvoj, nabava/zbrinjavanje;

profesionalni servisi: voditelji/upravitelji, revitalizacija/obnavljanje,
valorizacija/normiranje, izvjea o renti;
nekretnine: upravljanje objektom.
Odjel Facilities Management-a zaduen je za svakodnevno funkcioniranje upravne zgrade,

dok su imenovane podrunice zaduene sa strateko planiranje.
Struktura cjelovitog upravljanja objektom (Facilities Management-a)

Cjelovito upravljanje konkretne organizacije pokriva iroku lepezu aktivnosti. Organizacija je
odluila da koristi vanjske uslune servise za funkcioniranje nevezano za osnovnu djelatnost
poduzea, tako da su tri osobe stalno zaposlene na koordinaciji vanjskih usluga. Njihove
funkcije mogu se temeljno razdvojiti u dva dijela: zgrada/odravanje i ope/uredski servisi
(tablica C3-1).
Tablica C3-1. Ugovorne usluge
Zgrada / odravanje
Strojarsko i elektro odravanje
Odravanje okolia
Graevinsko i instalatersko odravanje
Odravanje i izmjena uredskog namjetaja
Selidbe
ienje
Vratarska sluba
Odvoz smea
Opi / uredski servisi

Osobna i tehnika zatita
Administrativni poslovi
Recepcija
Odravanje telefonije i informatike opreme
Dostava pote
Dostava tiska
Usluga privatnog prijevoza
Praenje tiskovina
Ugostiteljske usluge
PRILOG C
10/130

Stalnozaposleni tim za Facilities Management zaduen je za koordinaciju i osiguranje
izvrenja svih gore navedenih ugovornih djelatnosti. Ugovori su razliiti za razliite vrste
usluga. Zaposlenici nekih uslunih servisa rade svakodnevno ugovoreni broj sati u tjednu, dok
drugi u obavljanje usluge zaraunavaju utroeno vrijeme i/ili materijal. Svi ponuai za
usluge vanjskih servisa prvo se provjeravaju, u smislu tehnike kompetentnosti, a potom i
ekonomske konkurentnosti. Provjera je stalna, servisi se usporeuju sa konkurentnim
tvrtkama, kako bi se organizacija uvjerila da e dobiti pravu vrijednost za uloena financijska
sredstva. Kako ima mnogo usluga vanjskih servisa, procedure za kontrolu, kao i procedure za
obuku trebaju biti strogo kontrolirane. Isto je i sa radnim nalozima koji moraju biti
detaljizirani za svaki radni zadatak. Kada je radni zadatak zavren, provjerava se kvaliteta
uinjenog posla i ako je sve u redu, u knjigu narudbi se stavi zabiljeka po kojoj izvoa
moe traiti isplatu.
Iako ugovorni zaposlenici dolaze iz raznih tvrtki, organizacija se prema njima odnosi kao da
su dio poduzea, odnosno dio odjela cjelovitog upravljanja objektom. Posljedica toga su i
dobri radni i meuljudski odnosi meu zaposlenicima razliitih poduzea koji rade u objektu.
Ukoliko zaposlenici neke ugovorne tvrtke zamijete problem koji nije u njihovoj nadlenosti, a
dijelom se tie zadatka koji obavljaju, sami e ukazati na problem i adresirati ga ili na tim
Facilities Management-a, ili na tvrtku koja je zaduena za rjeavanje dotinog problema.
U ovakvoj organizaciji, tim Facilities Management-a, pokriva iroku lepezu djelatnosti, pa
esto bivaju i prezaposleni. Postoje softverska rjeenja koja u takvim situacijama mogu biti od
pomoi djelatnicima navedenog tima. Veina softverskih paketa za cjelovito upravljanje
objektima je prekompleksna da bi bila od koristi za ovaj model odnosno za ovu razinu
cjelovitog upravljanja objektima, pa veina mogunosti programa nee biti upotrebljavana.
Uputno je da se na ovoj razini odjel koristi jednostavnijim metodama upravljanja. Primjerice,
kako bi se racionalnije gospodarilo elektrinom energijom, u poduzeu je instaliran sustav
automatskog paljenja i gaenja rasvjetnih tijela. Sva rasvjetna tijela se automatski gase nakon
radnog vremena, ali mogu se ukljuiti, ukoliko je to potrebno. Takoer, telefonska centrala
automatski prima pozive preko skraenih brojeva, tako da su zaposlenici na porti manje
optereeni takvim poslovima.
Aktivnosti Facilities Management-a u ovoj organizaciji su veinom u slubi korisnika. Manji
operativni problemi rjeavaju se na informativnoj (usmenoj) osnovi. Korisnici direktno
kontaktiraju tim za Facilities Management, koji potom reagiraju na problem to je prije
mogue. Isto tako, navedeni odjel sam trai povratnu informaciju o obavljenom poslu, prije
no to korisnik osjeti potrebu da javi odjelu. Posljedica toga je veliki broj formalnih
procedura, a i sastanaka vezanih uz usluge Facilities Management koji se odrava svaka dva
mjeseca.
Sastanku prisustvuju dva lana odjela Facilities Management-a i po jedan predstavnik svakog
odjela tvrtke. Predstavnici odjela su obino rukovodioci u administraciji ili financijski
rukovodioci. Svaki predstavnik govori u ime svojeg odjela, a mora biti upoznat sa stanjem u
proteklom periodu. Predstavnici takoer bivaju upoznati sa rezultatima aktualnih pitanja
PRILOG C
11/130
prethodnog sastanka, te planovima za blisku budunost. Primjerice, pitanja troka fizike i

tehnike zatite tokom prekovremenog rada djelatnika poduzea.

Kako je upravna zgrada smjetena u gradskoj etvrti u kojoj su smjetene poslovne zgrade,
postoje sporna pitanja koja mogu imati utjecaj na organizaciju cijele etvrti. Zbog toga se i
formirala udruga korisnika/itelja etvrti, koja se redovito sastaje kako bi raspravila
zajednike probleme. Ti problemi su obino fizike prirode. Primjerice, to uiniti sa
prometom u toku izgradnje ili obnove neke od zgrada, zatim manjak parkiralinih mjesta za
osobna vozila. Strunjaci za Facilities Management ovdje su najpozvaniji rijeiti takve i sline
probleme.
Takvi sastanci su ujedno i prilika da se ostvare kontakti izmeu predstavnika timova
cjelovitog upravljanja objektima. Na taj nain se stvara lokalna mrea vezana uz cjelovito
upravljanje objektima. Timovi obilaze jedni druge i tako se meusobno ue na konkretnim
primjerima.
Kako je prije spomenuto, cjelovito upravljanje ovom zgradom (objektom) gleda se kao isto
operativna funkcija koja omoguuje dnevno funkcioniranje zgrade bez tekoa. Rukovodstvo
tvrtke uvjereno je da odjel Facilities Management-a nema realnih doprinosa glede stratekog
planiranja. U svezi s time tvrtka je rukovoenje povjerila svom odjelu investicija, razvoja,
nabave/zbrinjavanja. To je u principu tono, jer se tako postavljena organizacija i odjel
Facilities Management-a ne konzultira u pogledu odluka koje se tiu objekta. Kada je odluka
donesena od strane upravljakih struktura poduzea, odjel Facilities Management-a je zadnji
obavijeten o tome, ak i u sluaju da tu odluku mora provesti u djelo. Primjerice, kada se
donese odluka o premjetanju nekog odjela u manji fiziki prostor u zgradi, na odjelu
Facilities Management-a je provedba tog radnog zadatka, da nekako smjesti sva radna mjesta
u manji prostor. Takav pristup je nazadan, jer odjel Facilities Management-a nema vremena
osmisliti i optimalno prilagoditi prostor po elji donosioca odluke.
Takav manjak komunikacije ima za posljedicu nesagledavanje svih relevantnih znaajki koje
se moraju potivati, od strane donosioca odluke. Kao zavrna odluka obino se zna desiti da
uprava tvrtke vrati odjel na staro mjesto. Upravljaka struktura tvrtke je odluila da tvrtka
mora preseliti iz centra grada i sagraditi novu upravnu zgradu. Odjel Facilities Managemant-a
je obavijeten o toj odluci kada su projekti ve bili gotovi. Djelatnici odjela Facilities
Management-a mogli su ukazati upravi i projektantima na neke detalje vezane uz organizaciju
prostora koja bi pomogla boljem funkcioniranju objekta.
Iako odjel Facilities Management-a nema izgleda da postane dio tima stratekog planiranja,
postoje planovi za proirenjem njegove usluge. Tokom prolih godina odjel je stekao veliko
iskustvo u izvravanju svakodnevnih zadaa. Stoga je sposoban davati konzultantske usluge
drugim organizacijama. Na toj ideji se bazira i budue djelovanje odjela, kao i prepoznavanje
potencijalnih korisnika usluga.
PRILOG C
12/130
Komentar
Organizacija odjela Facilities Management-a u ovom sluaju je neuobiajena, stoga to se
veina servisa ugovara preko kooperanata, a to se pokazalo u praksi da funkcionira na
zadovoljavajui nain. Moda najistaknutija znaajka je u tome to odjel Facilities
Mangement-a tei biti sve vie formalan i strukturiran, vie nego u ostalim sluajevima. To je
stoga to osoblje vanjskih kooperanata nije uvijek prisutno na objektu, tako da se radni zadaci
moraju pomno planirati, kako bi se radno vrijeme osoblja iskoristilo na najbolji mogui nain.
Kako navedeni primjer pokazuje, odjel Facilities Management-a nije bio ukljuen u strateko
odluivanje u prolosti. Iako strateko planiranje nije donijelo oekivanje rezultate, stoga to
odjel imovine (investicije, razvoj, nabava/zbrinjavanje) nije raspolagao sa informacijama
odjela Facilities Management-a. Oekuje se da bi se u budunosti ta situacija mogla popraviti.
[22]
PRILOG C
13/130
C.4 LOKALNA RAZINA

Primjer za model lokalne razine
Profesionalna organizacija
Organizacija djeluje kao grupa na dvije lokacije. Stara zgrada u centru grada i regionalni ured
u poslovnoj zoni nedaleko od grada. Tim cjelovitog upravljanja objektom (Facilities
Management-a) sastoji se od rukovodioca odjela stacioniranog u domicilnom poduzeu, te
dva operativna rukovodioca satacionirana u svakoj zgradi. Operativci su zadueni za
svakodnevno funkcioniranje objekata.
Uvod
Fokus je na cjelovitom odravanju za profesionalnu organizaciju koja se sastoji od dva
zasebna objekta: stara (upravna) zgrada u centru grada i regionalni ured u poslovnoj zoni
nedaleko od grada. Upravna zgrada u centru grada sadrava konferencijski centar, prodajni
lokal, knjinicu, klub za lanove, restoran i urede. Regionalni ured podignut je za
administrativne potrebe i stoga se sastoji uglavnom od uredskih prostora, sa prateim
konferencijskim prostorima.
Struktura cjelovitog upravljanja objektom (Facilities Management-a)

Odjel Facilities Management-a u ovoj organizaciji pokriva iroku lepezu djelatnosti, stoga je
neophodan. Tim obuhvaa rukovodioca odjela, stacioniranog u domicilnom poduzeu, te dva
operativna rukovodioca stacionirana u svakoj zgradi. Rukovodioc odjela pokriva djelatnosti
generalne politike odjela i delikatne probleme, dok operativni rukovodioci nadgledaju
svakodnevne zadae. Obujam zadaa Facilities Management-a prikazana je tablicom C4-1.
Tablica C4-1. Obujam poslova cjelovitog upravljanja objektima
Premisa
Odravanje objekta
Dekorativni radovi
Podizvoai
Telekomunikacije
Fizika zatita
Vratarska sluba
Tehnika zatita
ienje
Uredske usluge
Dostava pote
Kancelarijski pribor
Fotokopiranje
Odravanje flote vozila
Tisak
Openita dostava
Ope usluge
Opskrba hranom i piem
Organiziranje konferencija
Usluge osiguranja
Arhiviranje
Usluge se vre kombinacijom stalnozaposlenih djelatnika i ugovornih servisa. Kao generalno

pravilo, stalnozaposleni djelatnici preuzimaju zadatke koji se obavljaju na kontinuiranoj
osnovi, poput ienja i odravanja objekta. ak i vie, rukovodioci Facilities Management-a
skloni su povjeravati radne zadae stalnozaposlenima na zadacima koji moraju biti striktno
provoeni i detaljno kontrolirani. To se prvenstveno odnosi na zadae koje su vezane uz
javnost, poput posla na recepciji, te telefonskoj centrali. Lo prijam na navedenim funkcijama
odraava se na sliku cijele organizacije.
PRILOG C
14/130
Radni zadaci koji se ne provode na svakodnevnoj bazi poeljni su za angairanje vanjskih

kooperanata, jer svojim obimom nisu u mogunosti zadovoljiti potrebu za zapoljavanjem
djelatnika na puno radno vrijeme. Odravanje strojarskih i elektro sustava, primjerice, obavlja
ugovorni servis, iji djelatnici jednom na tjedan provjeravaju stanje instalacija i ureaja.
Veina problema se tako moe na vrijeme otkriti. U sluaju nude, u bilo koje vrijeme,
ugovorni servis je duan doi u dogovorenom vremenskom periodu definiranim ugovorom.
Druga grupa radnih zadataka ugovara se sa vanjskim servisima, sukladno njihovoj
specijalistikoj prirodi posla. Opskrba hranom i piem spada u tu domenu, zbog specifinih
zahtjeva zdravstvene ispravnosti, pripreme, transporta i serviranja hrane i pia.

Jedna od glavnih potekoa odjela Facilities Mangement-a vezanih uz dva objekta koji nisu u
blizini je kako pruiti pojedine usluge istodobno. Potrebno je neke od servisa organizirati u
duplo, poput ienja objekta ili vratarske slube. Iako se takve slube mogu voditi iz
centralne uprave, one su dodijeljene operativnim rukovodiocima na terenu, vezano uz bri
odaziv na probleme. Stoga je i organizacija odjela takva da je u svakom objektu stalno
nazoan operativni rukovoditelj Faclities Management-a, koji ima odreenu slobodu
odluivanja bez uplitanja nadreenog voditelja. Bilo kako bilo, kompletna decentralizacija
rukovoenja cjelovitog upravljanja u ovom sluaju predstavljala nepotrebno poveanje
trokova, stoga to se dio aktivnosti moe voditi centralizirano i nema potrebe za dupliranjem.
Organiziranje konferencija, na obje lokacije, primjer je zadae koja moe biti voena iz
centrale, kao i centralizirana kontrola budeta za obje lokacije.
Komunikacija u odjelu je takoer potencijalni problem u organizaciji ovakve vrste, kako je
odjel Facilities Management-a rasporeen na dvije neovisne lokacije. Primjerice kod modela
vezanog za jednu lokaciju, lanovi odjela su u svakodnevnom kontaktu, te su komunikacija i
razrade problema na informativnoj bazi. U ovom sluaju, vano je osigurati operativnim
rukovodiocima u objektima da se ne osjeaju izolirano od matice. Za posljedicu mora
postojati formalizirani komunikacijski kanal, kako bi operativni rukovodioci bili u kontaktu sa
matinom organizacijom, kao i meusobno. Stoga rukovoditelj odjela ima za obvezu svaka tri
tjedna obii izolirane objekte i provjeriti da li svi zadaci teku po planu i programu. U
meuvremenu operativni rukovodioci potiu se da meusobno komuniciraju i razmjenjuju
informacije vezane uz radne zadae. Tehnologija takoer igra znaajnu ulogu u odravanju
komunikacije. Primjerice, elektronika pota koristi se kao sredstvo informiranja regionalnih
rukovodioca vezano uz organizaciju konferencija. Konano, kurirska sluba izmeu
izdvojenih objekata je od velike pomoi i odjelu Facilities Management-a.
Kao pomo u komunikaciji, uspostavljena je i besplatna radio veza u odjelu. Stoga su
rukovoditelj odjela i operativni rukovodioci u stalnoj vezi, pa se odreeni problemi mogu
rjeavati i kada su operativci na terenu (u zgradi).
Rukovodioc odjela Facilities Management-a mora imati na umu da to bolje razumije kako
specifini sustav funkcionira i shvatiti kulturu organizacije, jer samo tako odjel moe
pruiti primjerenu i najbolju uslugu poduzeu. Poeljno je da se, kako rukovodioc odjela
Facilities Managementa, tako i operativni rukovodioc upoznaju sa svakim novim
zaposlenikom organizacije, ukoliko je to mogue.
PRILOG C
15/130

Zgrada organizacije u centru grada esto je posjeena, to od strane zaposlenika matine
tvrtke, to od vanjskih posjetilaca. Kao to je spomenuto, zgrada se sastoji od konferencijskog
centra, biblioteke, kluba lanova, restorana i duana. U nekom trenutku mogue je da zgrada
primi i do tri stotine novih posjetilaca. To znai da se veliki dio usluge Facilities
Management-a u tom trenutku posveuje upravo posjetiocima objekta. Kako je posjetilaca
toliko puno i u objektu se zadravaju relativno kratko, elja je odjela cjelovitog upravljanja da
skupi to vie informacija o dojmovima njihove usluge.
Na alost to nije mogue, jer za vrijeme skupova, u zadnjim redovima dvorane obino sjede
zaposlenici organizacije, a njihove primjedbe i savjeti ne odraavaju stavove novih posjetilaca
objekta. Rukovoditelju odjela Facilities Management-a bilo bi od velike koristi provesti
anketu vezanu uz zadovoljstvo pruene usluge, ali s obzirom na kulturu organizacije kojoj
prua servisne usluge to je teko provedivo u djelo.

Jedna od glavnih zadaa voditelja odjela cjelovitog upravljanja objektima je praenje i
primjena novih zakonskih regulativa. Posljedica toga je i usvajanje novih zakonskih
regulativa vezanih uz ouvanje zdravlja zaposlenika u poslovnim objektima, te
implementacija u objekte kojima prua servisne usluge. Primjer je odravanje sustava
ventilacije u poslovnim zgradama. Nije prihvatljivo odgaanje primjene zakonskih regulativa,
stoga sa time moraju biti upoznati i u upravi poduzea. Poto voditelj odjela nema ovlasti
raditi neto na svoju ruku, a i ugovorom takve, nove, djelatnosti nisu regulirane, isti se
ograuje od odgovornosti primjene novog zakona, ukoliko uprava poduzea nije usuglaena
sa time. Sva odgovornost tada pada na lea primatelja usluge. Kao rezultat upoznavanja sa
novonastalom situacijom, primatelj usluge oformio je meu svojim lanovima radnu skupinu
koja je zaduena za implementaciju novog zakona u svojim objektima. Radna skupina je
zaduena provesti primjenu novog zakona, te kao zakljuno napisati radni zadatak Odjelu
Facilities Management-a, kako bi se definirale radne zadae i napisao ugovor o novoj usluzi.
Odjel Facilities Management-a u ovoj organizaciji osnovan je sa razlogom osiguranja
svakodnevnog funkcioniranja objekata, a za voditelja tog odjela nije predvieno da sudjeluje
u stratekom planiranju osnovne djelatnosti poduzea. To znai da odjel Facilities
Management-a mora reagirati to je bre mogue u skladu sa novim odlukama uprave
poduzea. Sljedei primjeri govore o tome.
Prije pet godina organizacija je regionalne urede imala u iznajmljenoj zgradi. Kako je zgrada
bila predviena za novog najmoprimca, organizacija je bila primorana potraiti alternativnu
lokaciju. Iako je to bio zadatak za odjel Facilities Management-a. Upravni odbor organizacije
odluio je angairati vanjske profesionalce koji su trebali odabrati najprimjereniji objekt.
Odabrana je zgrada u zavrnoj fazi gradnje. Tek tada su ukljueni ostali sudionici, no bilo je
prekasno za lanove tima Facilities Management-a da predloe svoja rjeenja. Oformljen je
odbor za savjetovanje, koji je suraivao sa arhitektom, kako bi se objekt prilagodio potrebama
organizacije. Voditelj odjela Facilities Management-a postao je lan imenovanog odbora. U
PRILOG C
16/130
realnosti svi su savjeti voditelja odjela Facilities Management-a ignorirani, pogotovo oni
vezani uz veliinu i lokaciju radnih prostora. Predsjednik uprave smatrao je da njegovi savjeti
nisu bitni za funkcioniranje objekta, nego da je njegova zadaa da sve prostore opremi
adekvatnim namjetajem, telekomunikacijskom opremom i slino. Voditelj odjela Facilities
Management-a smatrao je da je mogao dati vei doprinos, samo da mu je bilo dozvoljeno,
zbog specifinih znanja vezanih uz funkcioniranje organizacije. Rezultat je bio odreeni broj
soba koje su bile premale za oekivanu funkciju.
Manja je teta bila uinjena u odabiru telekomunikacijske opreme koja je, prema voditelju
odjela Facilities Management-a, bila zastarjela. Rezultat svega je bila kupovina nadogradnje
telekomunikacijskog sustava, te ruenje i ponovna gradnja dijela pregradnih zidova pojedinih
radnih prostorija.
Komentar
Organizacija se, kako je navedeno, sastoji od dvije neovisne zgrade, te je za odjel Facilities
Management-a bio poseban izazov organizirati ekonomski uinkoviti servis, koji je sposoban
podjednako djelotvorno sluiti u oba objekta. Situiranjem dva operativna rukovodioca
Facilities Management-a, po jednog u svaki objekt, odjel je dobio na dinaminosti i brem
odazivu na probleme. Takva djelomina decentralizacija omoguila je operativnim
rukovodiocima i stanovitu autonomiju u odluivanju.
Kako bi bolje upoznali organizaciju za koju rade operativni voditelji Facilities Management-a
zaposlili su po jednog asistenta iz same organizacije. To je pomoglo u lakem razumijevanju
rada i funkcioniranja same organizacije i njene kulture. Asistenti su tako upoznati i sa
funkcioniranjem odjela Facilities Management-a, te postali ravnopravni operativnim
rukovodiocima odjela u nadzoru, organizaciji i koordinaciji vanjskim kooperantima. Asistenti
su takoer pohaali i dodatne seminare kako bi se upoznali sa odgovarajuim tehnikim
detaljima.
Odjel Facilities Management-a, zamiljen od strane poslodavca, da provodi samo operativnu
podrku, tako da strateko promiljanje nije predvieno za domenu odjela u ovom sluaju.
ak i kada je planirano preseljenje u novi objekt, odjel Facilites Management-a ostavljen je
po strani i nije konzultiran. Kao posljedica te odluke je ne tako uinkovito funkcioniranje
nove poslovne zgrade, nego to bi ti bilo da se odjel Facilities Management-a ukljuio u
savjetodavno tijelo u ranom stadiju projektiranja. [22]
PRILOG C
17/130
C.5 REGIONALNA RAZINA (broj 1)

Primjer za model regionalne razine broj 1
Grupa privatna organizacija zdravstvene zatite
Grupa se sastoji od 32 bolnice rasporeene diljem drave. Cjelovito upravljanje objektima
egzistira na etiri razine: Upravni odbor, korporativno upravljanje, regionalno upravljanje i
upravljanje na razini bolnice. Rukovodioc cjelovitog upravljanja objektima (Facilities
Management-a) na korporativnoj razini provodi generalnu politiku upravljanja objektima.
Potonji, takoer, nadzire sve nove radove, te poslove rekonstrukcje i obnove. Regionalna
razina preuzela je ulogu koordinacije, dok bolnika, operativna razina brine o svakodnevnom
funkcioniranju objekata.
Uvod
Fokus ove studije je organizacija koja provodi usluge zdravstvene zatite i lijeenja u preko
trideset privatnih bolnica lociranih diljem Ujedinjenog kraljevstva, u manjim i velikim
gradovima. Organizacija se, takoer, sastoji od odvojenih korporativnih sjedita i etiri
regionalna ureda. Stoga je to dobar primjer modela regionalne razine.
Organizacija obuhvaa 32 bolnice i svaku vodi generalni direktor. Grupa je podijeljena u
etiri regije, sa po osam bolnica u svakoj regiji i regionalni generalni direktor vodi svaku
regiju zasebno. U korporativnom uredu, nalazi se izvrni direktor i Upravni odbor. Usporedo
je ukljuen i tim profesionalaca na funkcijama upravljanja korporativnih financija, kadrovskih
poslova, pravnih poslova, njegovanja, pomonog medicinskog osoblja i servisa, marketinga i
upravljanje nekretninama zajedno sa prateim timovima.
Organizacija ima piramidalnu strukturu sa stratekim planiranjem i upravom na korporativnoj
razini, preko koordiniranih regionalnih uprava, do generalnog svakodnevnog upravljanja na
razini bolnica.

injenica da organizacija posjeduje preko trideset objekata doarava i kompleksnost
cjelovitog upravljanja objektima. Struktura Facilities Management-a prati strukturu cijele
organizacije, zato je servis Facilities Management-a podijeljen na etiri nivoa: upravni,
korporativni, regionalni i bolniki. Ova organizacija stoga pripada manjini, koja prepoznaje
vanost Facilities Management-a, pa je predstavnik cjelovitog upravljanja i lan Upravnog
odbora.
U velikim organizacijama Facilities Management je ne samo kompleksne strukture, ve
pokriva i veliki broj aktivnosti. Prema tome, odreene funkcije cjelovitog upravljanja nalaze
se iznad domena mnogih drugih odjela Facilities Management-a, u drugim poslovnim
subjektima. Organizacija, primjerice, konstantno revitalizira ili nadograuje bolnike objekte,
stoga timovi internih upravljanja projektima tvore dio Facilities Management-a na
korporativnom nivou.
PRILOG C
18/130
Uloge i odgovornosti razliitih nivoa upravljanja su podijeljene prema:

Nivo uprave
Direktor Facilities Management-a ima dominantno strateku ulogu i ukljuuje se na razinu
operativnih poslova samo kada se pojave znaajni problemi. Njegova uloga moe se saeti u
sljedeem:
- prezentacija funkcije Facilities Management-a Nadzornom i Upravnom odboru
organizacije;
- kao jedan od direktora, zaduen je izvjetavati Nadzorni odbor vezano uz opu
situaciju za cijelu grupu.
Korporativni nivo
Cjelovito upravljanje objektima na ovom nivou je odgovornost grupnog rukovodioca
cjelovitog upravljanja objektima, koji je savjetovan od tima profesionalaca i pomonog
osoblja. Njegova uloga kao rukovodioca korporativnog cjelovitog upravljanja moe se saeti
na:
- uspostavljanje i upravljanje irokim korporativnim ciljevima, zadataka i normi za
funkciju Facilities Management-a, uz potivanje zakonskih obveza i korporativne
politike;
- izvjetavanje Upravnog i Nadzornog odbora o djelatnostima Facilities Management-a;
- osiguranje profesionalne potpore i upravljanja operativnim osobljem na regionalnoj i
bolnikoj razini.
Regionalni nivo
Organizacija je podijeljena u etiri regije, od kojih svaka ima svog regionalnog direktora
cjelovitog upravljanja objektima, kao i pomonika regionalnog direktora, koji su smjeteni u
regionalnim uredima. Principijelne funkcije regionalnih timova Facilities Management-a
ovise o fizikoj strukturi bolnica kojima rukovode, a mogu se saeti kao:
- organizacija, rukovoenje i nadzor rada uposlenika, kooperanata i dobavljaa
angairanih na odravanju i zavisnim poslovima;
- savjetovanja i voenja regionalnih direktora i voditelja bolnica na poslovima
planiranja i koritenja fizikih resursa za potrebe posla;
- podrka voditeljima bolnica pri planiranju renoviranja i manjih kapitalnih budeta, te
nadzor.
Bolniki nivo
Po jedan voditelj Facilities Management-a zaposlen je u svakoj od trideset i dvije bolnice. U
bolnici je takav voditelj znan kako voditelj hotelskih slubi. Kako se iz imena moe
nagovijestiti, njegova uloga se uglavnom vee za nebolnike usluge, a tiu se mahom
komfora pacijenata. Stoga je voditelj hotelskih slubi odgovoran za sljedee aktivnosti:
dostavu hrane i pia, ulogu domara, vratarsku slubu, recepciju i odravanje. Zaduen je da
svi ti servisi, bili u nadlenosti stalnozaposlene slube ili kooperanata, funkcioniraju
besprijekorno. Svaka bolnica funkcionira u smislu Facilities Management-a kao i primjer
vezan uz model vezan za jednu lokaciju. To znai da je upravljanje usmjereno vie na
operativni, nego na strateki Facilities Management.
Svaka od bolnica ima zaposlenog i tehniara odravanja, koji je odgovoran za pravodobno
voenje preventivnog odravanja, kao i svako neplanirano odravanje, u sluaju potrebe. Iako
je voditelj hotelskih slubi nadlean za rad tehniara odravanja, potonji direktno kontaktira i
regionalne direktore Facilities Management-a. To je stoga to je obino voditelj hotelskih
PRILOG C
19/130
slubi osoba bez formalne tehnike naobrazbe, tako da nije uvijek adekvatna za pitanja
vezana uz odravanje.

Poto je organizacija Facilities Management-a glomazna i kompleksna, veoma je teko pratiti
stanje cjelovitog upravljanja po objektima iste razine. Stoga se regionalni direktori Facilities
Management-a sastaju svaka dva mjeseca kako bi se upoznali sa trenutnim stanjem odjela po
svim regijama. Sukladno tome svaki regionalni direktor Facilities Management-a saziva
redovite sastanke sa voditeljima hotelskih slubi u regiji za koju je zaduen.
Formalna druenja nisu jedini vid nadzora razvoja slube Facilities Management-a. U sluaju
odravanja, na primjer, za svaku bolnicu napravljen je prirunik koji sadri detalje vezane uz
odravanje za svaki objekt, kao i kalendar aktivnosti preventivnog odravanja. Svaki tehniar
odravanja u bolnici mora se pridravati plana aktivnosti navedenih u kalendaru. Kada
regionalni direktor Facilities Management-a (ili njegov pomonik) posjete neku od bolnica
vezano uz odravanje, obino provjere dnevnike rada i rad uinjen mimo rutinskih operacija.
Takva vrsta inspekcije ne provodi se esto. Time regionalni direktori Facilities Management-a
stjeu uvid u probleme u odravanju.
Izmeu razliitih nivoa cjelovitog upravljanja objektima, neformalne metode komuniciranja
koriste se usporedo sa formalnim. Ukoliko regionalni direktor Facilities Management-a ima
neki nerjeivi problem, moe intuitivno kontaktirati svog kolegu iz druge regije, koji se
mogao susresti sa slinim problemom. Ta komunikacija moe se odvijati bez znanja direktora
Facilities Management-a na nivou uprave. Takav timski pristup odobrila je i uprava, stoga se
mnogi problemi rjeavaju bre i efikasnije, bez uplitanja vieg nivoa organizacije.
Interno sustavno vrednovanje je jo jedna metoda koja se koristi unutar grupe cjelovitog
upravljanja objektima, kako bi se poboljala usluga. Sluba ima uvid u preko trideset bolnica
u etiri razliite regije, tako da postoje velike mogunosti usporeivanja uinkovitosti rada
slubi, kako se vidi na sljedeim primjerima.
Jedna od odgovornosti slube Facilities Management-a je odravanje klinikih sterilizatora.
Za to je zaduen, za svaku regiju, po jedan inenjer specijalist. Sluba Facilities Managementa odluila je, u dvije regije, taj posao povjeriti vanjskom izvoau. Odluka je donesena
usprkos protivljenju Upravnog odbora, koji je htio da se te usluge vre u sklopu kue, u svim
regijama. Nakon est mjeseci napravila se ekonomska analiza i analiza kvalitete ispunjenog
posla. Analiza je utvrdila da je vanjska usluga jeftinija od iste usluge u kui, a kvaliteta je bila
jednaka. Takva mogunost internog sustavnog vrednovanja pomogla je pronai prostor za
utedu trokova.
Sljedee podruje koje je bilo analizirano su komunalni trokovi. Direktor Facilities
Management-a na nivou uprave, angairao je vanjsku organizaciju koja je pratila i
usporeivala komunalne trokove na mjesenoj bazi. Tako je konstantno praena potronja
plina, vode i struje. Kada je analiza zavrila, rezultati su prezentirani pomou jednostavnih
grafova, za lake praenje. Nakon toga, dogovarale su se strategije i trailo se prostora za
smanjenje trokova. Tada su angairani regionalni direktori Facilities Management-a, kojima
je bio zadatak da zajedno naprave istu analizu. Njihova analiza bila je kompleksnija, jer su
uzeli u obzir i razliite znaajke koje su utjecale na konane rezultate. Primjerice, uzeli su u
PRILOG C
20/130
obzir veliinu pojedinih bolnica i njihovu starost, te energetsku uinkovitost samih zgrada
bolnica. Takva analiza bila je detaljnija i objasnila je uzroke poveane potronje pojedinih
zgrada. Isto tako, kao zakljuak analize, doneseni su i prijedlozi za pojedine objekte glede
smanjenja komunalnih trokova. Trokovi grijanja starih objekata mogu se smanjiti
poveanjem vanjske izolacije samih zgrada i to uporabom fasada od ekspandiranog
polistirena (stiropora), te novom, aluminijskom stolarijom. Usporeujui analize vanjskih
kooperanata i one napravljene u kui, povratilo se povjerenje u vlastite kadrove, a i
ekonomski troak je iao u korist analize napravljene u vlastitoj reiji.
Sluba Facilities Management-a u svojoj nadlenosti ima veliki broj objekata i tokom godina
mnoge bolnice bile su obilno revitalizirane. Postalo je teko pratiti projektne dokumente
nastale tokom svake revitalizacije. Stoga su svi projekti pretvoreni u digitalni oblik, uporabom
softvera poput AutoCAD-a. Tako je olakano praenje radova na objektima. Takoer i
tekstualni dio dokumenata pretvoren je u digitalni oblik i pohranjen u bazu podataka.
Zajedno, digitalni tehniki crtei i projektni dokumenti, slue za lake i uinkovitije voenje
odravanja objekata i instalacija u njima.
Openiti je trend, u tako velikim organizacijama, prebacivanje projektnih dokumenata u
digitalni oblik, za to se vie, manje uspjeno koristi GIS (Geografski informacijski sustavi)
tehnologija. Ta tehnologija spaja geografsku lokaciju objekta sa projektnim dokumentima, te
ako se redovito obnavlja, uvelike moe koristiti za lake i uinkovitije odravanje pojedinog
sustava.
Kada ocjenjujemo potrebe osnovne djelatnosti poduzea, odjel Facilities Management-a mora
uzeti u obzir zahtjeve kako osoblja u bolnicama, tako i zahtjeve pacijenata. Oito je, s
obzirom za koliinu zaposlenika i korisnika sustava, da se ne mogu svi sudionici ispitati i
prema tome donijeti zakljuak, nego odjel Facilities Management-a mora u odlukama biti
selektivan.
Rukovodstvo je zadueno za funkcioniranje bolnica. Stoga, voditelji hotelskih slubi rade pod
rukovodstvom direktora bolnica i zadueni su za kontrolu i provoenje usluga iz njihove
domene, te rjeavaju manje probleme. Direktori bolnica konzultiraju se sa voditeljima
razliitih odjela bolnica, kako bi se uvjerio da li se njihovi zahtjevi ispunjavaju i pravilno
provode, a potom, o tome se obavjetava voditelja hotelskih slubi.
Regionalni direktori Facilities Management-a zainteresirani su za cjelokupni dojam cjelovitog
odravanja bolnica. Dnevno funkcioniranje slube u bolnicama nije njihova primarna
preokupacija. Stoga sastanke sazivaju kvartalno, na polu-formalnoj bazi i na njima se sa
voditeljima bolnica dogovara budet za slijedea etiri mjeseca i generalna razina usluge
cjelovitog upravljanja objektima. Jednom godinje odrava se formalni sastanak kojim se
utvruje godinji budet za svaku bolnicu posebno. No, regionalni direktori Facilities
Management-a obilaze svaku bolnicu jednom mjeseno, te se informiraju o stanju i
funkcioniranju slube.
to se tie brige o pacijentima, odjel Facilities Management-a koristi indirektne metode
upoznavanja sa zadovoljstvom pacijenata uslugom koju pruaju. Odjel informira zaposlenike
bolnica o eventualnim posljedicama na pacijente, glede njihove usluge. Isto tako odjel
PRILOG C
21/130
Facilities Management-a provodi opu anketu o svim bolesnicima. Za provoenje ankete

zaduen je marketinki odjel. Opseg anketa o zadovoljstvu pacijenata pokriva razliite
podruja vezena uz zadovoljstvo bolnicom. Pitanja pokrivaju detalje smjetaja, pa ek i neke
detalje vezane uz sobu u kojoj bolesnik lei, potom opa pitanja vezana uz njegu bolesnika,
pa sve do opskrbe hranom i piem. Kvartalna izvjea slube sadre detalje usluga koji se
trebaju korigirati.
Veliki dio angamana Facilities Management-a odnosi se na revitalizaciju bolnica. Pet takvih
projekata je nedavno dovreno. Odjel je odluio provesti anketu o zadovoljstvu zaposlenika
koji rade u obnovljenim objektima, te pronai podruja za poboljanje uvjeta i usluge odjela u
istim objektima. Cilj ankete je nauiti na starim pogrekama, tako da se ne ponavljaju u
budunosti. Takve tehnike se esto koriste od strane voditelja Facilities Management-a.

Zdravstvena zatita je podruje djelatnosti koje se brzo mijenja, to uslijed promjena zakona,
to zbog novih pristupa u lijeenju i njezi. To za posljedicu ima da sluba Facilities
Managementa mora biti svjesna i spremna brzo reagirati na novonastale promjene. Sve
bolnice moraju biti istodobno obavijetene o implementaciji novih doktrina. Sluba Facilities
Management-a mora u potpunosti pratiti i biti u slubi osnovne djelatnosti bolnica.
Kao velika i dobro organizirana sluba cjelovitog upravljanja objektima u slubi bolnica,
esto se dogaa da manje zdravstvene organizacije i bolnice alju svoje predstavnike
Facilities Management-a na savjetovanje. Isto se tako i od direktora i voditelja Facilities
Management-a esto trai da posjete i druge zdravstvene ustanove i upoznaju sa drugaijim
pristupima cjelovitom odravanju. esto se odravaju seminari, savjetovanja i konferencije
vezane uz cjelovito upravljanje objektima, to je dobra prilika da se predstavnici Facilities
Management-a meusobno poveu i upoznaju sa najnovijim detaljima vezanim uz njihovu
struku.
Osnovna djelatnost organizacije je pruanje zdravstvenih usluga. to se tie privatnih
zdravstvenih usluga, medicinske usluge su samo dio cjelokupne usluge. Pacijenti plaaju svoj
tretman u bolnici, pa tako oekuju i visoku razinu dodatnih usluga. To znai da sobe moraju
biti moderne, komforne, intimne i slino, kao i kvaliteta i serviranje toplog obroka, koje mora
biti visokog normativnog nivoa. Stoga osnovna djelatnost slube Facilities Management-a
mora za strategiju u budunosti uzeti u obzir i poveana oekivanja pacijenata.
Oekivanja pacijenata nisu jedini vanjski utjecaj koji moe utjecati na strategiju osnovne
djelatnosti. Organizacija mora uzeti u obzir i konkurenciju, a i medicinski savjetnici uvijek
imaju elju raditi na najmodernijoj opremi u okruenju. Savjetnici su zadueni za
prosljeivanje pacijenata u specijalizirane bolnice, pa bi gubitak konzultanata imao loe
posljedice po organizaciju.
Trei utjecajan faktor je brzina promjena u medicini. Napredak u tretmanu pacijenata odvija
se kontinuirano, a to znai da pacijenti provode sve manje vremena u bolnicama. To za
posljedicu ima smanjenje broja bolesnikih kreveta u objektima.
PRILOG C
22/130
Svi gore navedeni detalji utjeu na rad slube Facilities Management-a, jer veina znaajki
ima utjecaj i na same objekte. To ujedno promie slubu Facilities Management-a na
utjecajniji poloaj u organizaciji. Na taj nain je i direktor slube Facilities Management-a
promoviran i ukljuen u Nadzorni odbor cjelokupne organizacije. Na tom nivou organizacije
direktor slube cjelovitog upravljanja objektima ukljuen je u donoenje korporativnih
odluka.
Primjerice, organizacija trenutano gradi potpuno novu bolnicu, kao zamjenu za jednu od
postojeih. U poetku je bila ideja samo renoviranje stare bolnice i dogradnja novog objekta.
Direktor slube cjelovitog upravljanja objektima je napravio studiju koja je kao zakljuak
imala vee financijske trokove obnove stare zgrade, nego to bi bila izgradnja novog objekta.
Direktor slube cjelovitog upravljanja objektima je uspio reorganizirati slubu, to je
rezultiralo boljoj povezanosti odjela Facilties Management-a sa odjelima osnovne djelatnosti
poduzea. Do 1988.godine, dok je bivi direktor vodio slubu cjelovitog upravljanja, sluba je
bila proeta kompleksnim birokratskim procesom. Tada se ak i jednostavna odluka
renoviranja malog volumena, poput bolesnike sobe ili slino, morala uskladiti sa gotovo
desetak osoba u hijerarhijskom nizu, poput:
-
interno nadzorno tijelo;

voditelj odravanja, koji je mobilizirao dvije odvojene linije upravljanja;
voditelj servisa, koji bi angairao tri zaposlenika zaduena za zatitu i premjetanje
uredskog namjetaja, telefonskih linija i slino;
voditelj nabave, koji je bio zaduen za organizaciju servisa za instalaciju protupoarne
dojave, opskrbu medicinskih plinova, medicinske sestre, dizala, opremu, namjetaj,
uspostavu telekomunikacijskih usluga:
voditelja hotelskih slubi.
Takav radni zadatak padao je na lea direktoru bolnice, za to on nije bio adekvatno
pripremljen, a i oduzimalo mu je vrijeme od bavljenja osnovnom djelatnou, a to je voenje
bolnice.
Novi direktor cjelovitog upravljanja objektima je zamijetio navedene probleme i odluio
reorganizirati slubu, tako da je sve slube nevezane za osnovnu djelatnost poduzea
objedinio. Tako je integrirao sve servisne usluge i oslobodio prostor djelatnicima direktno
zaposlenim na osnovnoj djelatnosti da se ne optereuju sa stvarima i uslugama koje nisu
vezane uz njihovu osnovnu djelatnost. Sada sluba Facilities Management-a puno efikasnije
surauje sa ostalim slubama.
Komentar
Organizacija slube Facilities Management-a opsluuje preko trideset bolnica na zasebnim
lokacijama. Zato i ne udi da je taj odjel prilino komplicirane strukture. Komunikacija
izmeu samog odjela potencijalno je komplicirana, jer mora biti provedena po itavoj
piramidi hijerarhije, kao i na svim lokacijama na kojima odjel djeluje. Stoga je razvijena
komunikacijska struktura koja je dovoljno uinkovita da se taj problem dri pod kontrolom.
Mada je sada odjel dobro organiziran, za provoenje takve vrste organizacije bilo je potrebno
skoro pet godina. Sustav je velik i ne moe se oekivati da se odluke provedu brzo.
PRILOG C
23/130
Usprkos dobroj organizaciji slube, uveden je sustav stalnog poboljanja usluga i

organizacije. Ne smije se dozvoliti da se sluba uljulja u osjeaju dobre organiziranosti.
Primjerice, uvedeno je interno sustavno vrednovanje, kako bi se usluga i kontrola trokova
mogla unaprijediti. Takoer se planira provesti serija anketa, kako bi se dobio uvid u
zadovoljstvo korisnika i pacijenata novoobnovljenih bolnikih sadraja.
Za razliku od prije navedenih primjera, u ovoj organizaciji Facilities Management utjee i na
strateki nivo odluivanja. To je vjerojatno stoga to, privatne bolnice nisu samo usredotoene
na pruanje zdravstvenih usluga, nego i na sadraje poput normizacije bolnikih soba, te
dostavu hrane i pia. Kao posljedica svega, Facilities Management u ovoj organizaciji igra
znaajnu ulogu. To se odnosi i na injenicu da se direktor slube cjelovitog upravljanja
objektima ne bavi samo pitanjima svoje slube, ve i stratekim odlukama na razini
korporacije. [22]
PRILOG C
24/130
C.6 REGIONALNA RAZINA (broj 2)

Primjer za model regionalne razine broj 2
Agencija za ouvanje spomenika
Grupa djeluje kao profesionalna agencija koja rukovodi sa preko 350 lokacija sa arheolokom
batinom, pa se stoga moe okarakterizirati kao profesionalna tvrtka za cjelovito upravljanje
objektima. Mnogi objekti koje opsluuje javnog su karaktera. Grupa je vertikalno podijeljenja
na tri razine: regionalna, lokalna i lokalitetna. Trenutno se usluge izvravaju samostalno, ali
postoje planovi za privatizacijom nekih odjela.
Uvod
Ovaj primjer obrauje organizaciju koja se bavi ouvanjem velikog broja arheolokih
spomenika diljem drave. Organizacija je operativno podijeljena na dva glavna odjela:
konzervatorski odjel i odjel ouvanja objekata. U stvarnosti oba odjela funkcioniraju gotovo
samostalno, stoga je za potrebe ovog primjera fokus usmjeren na odjel ouvanja objekata.
Odjel ouvanja objekata kao svoju osnovnu djelatnost ima upravljanje arheolokim
objektima, stoga se moe okarakterizirati kao odjel Facilities Management-a koji pod svojom
ingerencijom dri preko 350 objekata irom drave. Postoji cijela lepeza objekata kojom se
odjel bavi, od objekata od kojih su ostali samo dijelovi temelja, do dobro ouvanih dvoraca, te
itav niz objekata po ouvanosti izmeu ova dva krajnja sluaja. Organizaciju je osnovala
drava i njen udio u poduzeu je 90%.

Organizacija je podijeljena na pet podruja, od kojih je svaki dio zaduen za provoenje
usluga Facilities Managementa u svojoj regiji. Podruni odjeli su organizirani piramidalno:
regija, grupa i lokalitet.
Regija - Regionalni direktor je odgovoran za svoj odjel, a nalazi se u regionalnom sjeditu.
Upravlja sa tri odjela:
- odjel koji je zaduen za svakodnevno funkcioniranje arheolokih lokaliteta;
- odjel koji vri odravanje i organizira radove na objektima;
- konzervatorski odjel u kojem se nalaze arhitekti i tehniko osoblje, koji ujedno
rjeavanju i tehnika pitanja.
Grupa - Sve regije su podijeljene na manja podruja. O svakom podruju se brine grupa
zaposlenika kojoj je na elu kustos. Poopeno govorei, kustos djeluje kao lokalni
rukovodilac, koji se brine da se o arheolokim lokalitetima vodi propisana briga.
Lokalitet - Kustosi su rasporeeni na mnogim lokacijama. Na nekim lokacijama kustos mora
biti stalno zaposlen, dok su na drugim potrebe za kustosom samo sezonske naravi. Kustosova
primarna funkcija ja da prikupi novac za ulaz u objekt od posjetilaca, kao i da uoi probleme
na lokalitetu, te obavijesti o tome nadreene.
PRILOG C
25/130
Dodatno, odjel ouvanja objekata moe se posluiti glede izradbe ekspertiza sa dvjema
prateim grupama: korporativnoj servisnoj grupi koja prua administrativna, pravna i
financijska sredstva i slui kao savjetodavno tijelo, te grupa za razvoj i profesionalne servise
koja prua pregrt ostalih usluga, izmeu ostalog i specijaliziranu radnu snagu koja se brine o
renoviranju objekata, servisnim uslugama na objektima i ostalog prema potrebi.

Svaka regionalna sluba odgovorna je za preko pedeset objekata. Razvijene su formalne
metode i procedure koje osiguravaju da svaka lokacija dobije odgovarajuu skrb, primjerenu
za odreenu lokaciju. Arheoloke lokacije podijeljene su u dva tipa: osjetljive i stabilne.
Osjetljive arheoloke lokacije formalno se nadziru svake godine od strane konzervatorskog
odjela, te se provodi vrednovanje o koliini propadanja objekta i koji se eventualni radovi
moraju poduzeti. Stabilne arheoloke lokacije nadgledaju se po istom principu, ali svake tri
godine. Redovne inspekcije slue i za izradbu etverogodinjeg plana brige o objektima. Na
taj nain organizacija ima dobar uvid u potrebna financijska sredstva za sljedee razdoblje.
Dodatno nadziranju objekata, za mnoge vee lokacije, izrauju se po dva individualna
programa preventivnog odravanja. Prvi program orijentiran je na ouvanje graevnog
materijala od kojih je lokalitet sazdan. Drugi program odnosi se na program opeg odravanja
koji vodi brigu o sigurnosti posjetitelja objekta.
Kako je organizacija rairena po cijeloj dravi i podijeljena na pet regija, posveuje se velika
panja na metode komuniciranja unutar organizacije. Ustanovljene su formalne procedure
komuniciranja po regijama. Stoga se regionalni direktori sastaju svakih etrnaest dana u
Londonu, sreditu organizacije, kako bi raspravili stanje u grupi. Kao dodatak sastanku,
regionalni direktori meusobno razmjenjuju posjete u razliitim regijama kako bi se upoznali
sa stanjem slube na odreenim lokalitetima.
Zadovoljenje potreba posjetilaca

Za razliku od primjera navedenih prije, veina korisnika objekta nisu dio organizacije, ve
vanjski posjetioci. No kao i svaki sustav Facilities Management-a i ovaj ima elju doznati
kako se posjetioci osjeaju i koje su im zamjerke. Kustosi to rade direktnim kontaktom sa
posjetiocima na arheolokim lokacijama, te konkretne komentare prosljeuju regionalnom
sjeditu. Formalna istraivanja takoer se provode od strane slube marketinga. Kao
posljedica istraivanja zadovoljstva posjetilaca, provedene su modifikacije i prilagodbe na
mnogim lokacijama. Organizacija je stoga odluila posvetiti se aktivnom istraivanju javnog
mnijenja, pa je uvela knjigu utisaka i knjigu albe na svim lokalitetima. Knjiga albe ima ak
i formalnu proceduru zaprimanja albi sa obaveznim informiranjem ulagatelja albe o
uinjenim koracima u skladu sa istom.
PRILOG C
26/130

Mnogi lokaliteti kojima grupa upravlja otvoreni su za javnost. S tim u vezi, grupa je ujedno
odgovorna za primjenu svih sigurnosnih normi. Bilo bi neprimjereno oekivati da svaki od
arheolokih lokaliteta zadovolji ba sve sigurnosne zahtjeve i zahtjeve vezane uz zdravlje
posjetilaca. Zakonodavac prihvaa odreene promjene glede sigurnosti i ouvanja zdravlja
posjetilaca. Takve sluajeve prouava korporativni servis grupe, koji predlae ustupke vezane
uz primjenu zakona samom zakonodavcu. Zakonodavac odluuje da li se predloene iznimke
mogu usvojiti ili se zakon mora primijeniti u cijelosti. Ukoliko su promjene prihvaene,
regionalna sluba grupe je zaduena za obavjetavanje posjetilaca, putem panoa, za rizike
koje snose tokom posjete odreenim arheolokim lokacijama.
Oporavak nakon nepogode ili incidenta jedna je od ozbiljnijih zadaa koja mora biti
predviena od strane grupe. Vanjski kooperant, specijalizirana tvrtka, izradila je pravila
ponaanja u sluaju nepogode ili incidenta. Izdan je i prirunik, za svaki znaajniji arheoloki
objekt, sa uputama i pravilima ponaanja u sluaju nepredvidivih situacija. Nakon toga, izdan
je jo jedan prirunik za svaki znaajniji arheoloki objekt, a obrauje preventivne mjere
obrane od nepredvidivih situacija, te pravila vezana uz spasilake slube.
Kako je ranije navedeno, ovakva organizacija ima sve odlike organizacije Facilities
Management-a. U ovom primjeru organizacija Facilities Management-a u potpunosti je
posveena stratekim pitanjima. Izdan je i dokument vezan uz korporativno planiranje, koji
iznosi strateke projekcije za sljedee tri godine. Dokument se bazino moe saeti u sljedee:
-
odrati objekte kojima rukovodi organizacija u stanju sukladnom njihovoj vanosti, s

obzirom na hitnost poduzimanja radova i dostupne resurse;
pripremiti izvjea vezana uz stanje objekata, te definirati minimalne norme glede
dokumenata za sve objekte o kojima se skrbi, po vanosti i kondiciji istih;
omoguiti pristup objektima vanjskim posjetiteljima, te im omoguiti informacije
vezane uz objekte, kako bi boravak posjetitelja bio to informativniji i ugodniji. Vano
je naznaiti i relativnu vanost objekata na nacionalnoj i internacionalnoj razini;
postati vodea organizacija na svjetskoj razini u koritenju objekata o kojima se skrbi,
te demonstrirati dobru praksu upravljanja objektima. Promovirati izmeu ostalog
posveenost organizacije u konzervatorskom smislu.
Sada kada je organizacija definirala pravac kretanja gore navedeni ciljevi moraju se provesti u
praksu. ak i letimian pregled na zadatke daje zakljuiti da to nee biti lagan zadatak, ne
samo zato to ukljuuje brojne faktore, nego i stoga to su mnogi u direktnom sukobu
interesa. Organizacija eli objekte o kojima skrbi uiniti to dostupnijim vanjskim
posjetiocima, no veliki broj posjetilaca mogao bi utjecati na ubrzano propadanje objekata.
Broj posjetilaca utjee na razinu prihoda, a veinu prihoda dobivenog od strane posjetilaca
troi konzervatorski odjel. Dakle, to je vei broj posjetilaca, vea su i izdavanja za
konzervatorske usluge. Stoga organizacija mora pronai balans izmeu te dvije krajnosti.
Uz pronalaenje balansa i internih problema pri provoenju ciljeva koje si je organizacija
postavila, postoje i vanjski utjecaji koji utjeu na donoenje i provoenje odluka. Primjerice,
dok organizacija provodi odluku o tome koji objekt ima najvei razvojni potencijal, moraju
PRILOG C
27/130
svoju odluku uskladiti i sa djelovanjem konkurencije, kao i odluiti koja od lokacija ima
povijesno najvei znaaj, ili koju lokaciju je najlake istaknuti. Organizacija mora donijeti
odluku da li je neki lokalitet velikog povijesnog znaaja vrijedan isticanja i ulaganja, no
njegova lokacija je, primjerice, daleko od neke druge atrakcije koja privlai posjetioce. Druga
lokacija, moda ne toliko znaajna, moe biti blie posjeenoj konkurentskoj lokaciji, pa je
utoliko i atraktivnija za posjetioce. Situacija se dalje komplicira i injenicom da se
organizacija ne natjee samo sa konkurencijom iz brane, nego i sa rastuom konkurencijom
zabavnih parkova. Stoga su takve vrste organizacija prisiljene pojaati komercijalni pristup
poslovanju vie no ikada u povijesti, kako bi osigurale dolazak dovoljnog broja posjetilaca i
mogle financirati odravanje, rekonstrukciju i konzervatorske djelatnosti. Kao posljedica toga,
sve su jae marketinke akcije takvih vrsta organizacija da privuku posjetioce.
Stoga je trend ove grupe da se u budunosti udrui sa konkurencijom iz brane u jau i
snaniju organizaciju. Takoer odjel obrtnikih i rekonstrukcijskih radova priprema se biti
privatiziran u sljedee tri godine. Predvia se da e se tako smanjiti trokovi radne snage.
Takve nove tvrtke za odravanje, rekonstrukciju i obrtnike radove trebale bi postati
fleksibilnije i uinkovitije, jer e se boriti na otvorenom tritu, dok danas posao obavljaju
automatski i ne vode rauna o brzini i vremenu izvoenja radova. U budunosti bi takav
razvoj dogaaja mogao donijeti i probleme. Zbog velike fluktuacije radne snage u
graevinskim tvrtkama moe se oekivati da kvaliteta radova nee moi pratiti zahtjeve
povijesnih spomenika. Zna se da dananji majstori nisu toliko vini starim tehnikama, pa ne
mogu postii kvalitetu izradbe detalja kao stari majstori. Primjer je i Stari most u Mostaru,
koji je nakon sanacije ve napuknuo, usprkos dananjem modernom pristupu sanaciji.
Komentar
Organizacija Facilities Management-a odgovorna je za upravljanje znaajnim brojem objekata
i dobro je organizirana, kako u operativnom, tako i u stratekom smislu. Kako nije zadovoljna
sa postignutim kontinuirano radi na usavravanju. Jedan od primjera je i aktivno traenje
povratnih informacija od posjetilaca.
Ovaj primjer pokazuje da je cjelovito upravljanje objektima esto sposobno strateki
odluivati u sluajevima kompliciranog balansiranja izmeu elja i mogunosti. Na jednoj
strani odjel Facilities Management-a mora uzeti u obzir interna unapreenja, po eljama
osnovne djelatnosti poduzea. Na drugoj strani, vanjski utjecaji guraju organizaciju u drugom
smjeru. Strategija stoga mora uzeti u obzir to vie znanih utjecajnih faktora.
Kao zavrna toka, namee se i elja organizacije postati vodea u brani. Osjea se predanost
organizacije prema povijesnoj odgovornosti. [22]
PRILOG C
28/130
C.7 DETALJNIJA RAZRADA PRIMJERA VEZANOG UZ JEDNU

LOKACIJU (broj 1)
Primjer za model vezan za jednu lokaciju
kolska ustanova
Ovaj primjer obrauje kolsku ustanovu. Ustanova jo ne postoji. Trebala bi biti izgraena na
prostorima Republike Hrvatske, u obliku javno privatnog partnerstva (JPP). Kako sam kao
projektant strojarskih instalacija upoznat sa projektom, zamoljen sam od strane investitora da
ne iznosim detalje projekta, kao niti njegovu lokaciju. Iz navedenog razloga, pronaao sam
ustanovu slinih gabarita i namjene u Sjedinjenim Amerikim Dravama, koja mi je posluila
kao podloga za razradu usluge Facility Management-a prema zakonima i normama Republike
Hrvatske.
Uvod
Primjer obrauje detaljniju razradu usluga vezanih uz Facility Management, za kolsku
ustanovu. Ustanova je tipa koleda. Uz objekte vezane uz kolske djelatnosti, sastoji se i od
sportskih terena, prirodnog okolia, pa i poljoprivrednih povrina. Uz objekte predviene za
nastavu, postoje objekti namijenjeni cjelodnevnom smjetaju uenika, tipa uenikog doma sa
svim prateim djelatnostima i sadrajima poput kuhinje, kotlovnice, domarske slube, slube
odravanja zelenih povrina. kola na svom posjedu ima i vlastiti bunar sa bazenom.
Od kada je Komisija Europske Unije izdala Zelenu knjigu o Javno-privatnom partnerstvu
(JPP) i pravu Europske Zajednice o Javnim ugovorima i koncesijama (2004), UK-Privat
Finance Initiative (PFI) je prepoznat kao karakteristian primjer, iskljuivo ugovornog oblika
JPP-a. [23]
JPP predstavlja model financiranja i gradnje javnih objekata i komunalne infrastrukture na
nain da to ne tereti kapitalne investicije nego tekue trokove. U ovom modelu financiranja,
privatni partner se poziva da financira, projektira, gradi, upravlja i odrava javne objekte
(primjerice: kole, sportske dvorane, bolnice, domove za starije i nemone i slino). U ovom
modelu, naknada privatnom partneru nema oblik pristojbe plaene od strane korisnika za
radove i uslugu, ve redovito plaanje od strane javnog sektora.
Glavni sudionici u ostvarenju ugovora o JPP su:
1. Investitor (primjerice: Vlada i/ili zadueno resorno ministarstvo, upanije, gradovi ),
2. Koncesionar koji stvara posebnu tvrtku - takozvanu Tvrtku s posebnom namjenom, koja
traje do isteka koncesije. Tvrtku s posebnom namjenom moe osnovati neka tvrtka ili
nekoliko od njih zajedno kao to je navedeno:
2.1 Tvrtka za projektiranje (samostalno ili s kooperantima),
2.2 Izvoditelj radova (samostalno ili s kooperantima),
2.3 Banka koja prati projekt i moe biti dio konzorcija,
2.4 Konzalting tvrtka koja upravlja odravanjem i uporabom izgraenog objekta, za
sve vrijeme trajanja koncesijskog ugovora. Ta tvrtka prati projektiranje sa stajalita
PRILOG C
29/130
odravanja i uporabe objekta, kako bi se omoguila efikasna rjeenja i optimizirali

ukupni trokovi koncesije.
Svi sudionici koncesionara s ulogom ulaze u projekt. Kod graevina visokogradnje u
dravama Europske Unije banke najee ulau 80-95% kapitala, a ostali sudionici
participiraju sa 5-20%. [23]
Osoblje iz odjela obrazovanja preuzelo je odgovornost praenja ugovornih stavki ukljuujui i
povezivanje sa kolama u skladu sa praenjem potreba kolskih ustanova.
Openito je izraeno zadovoljstvo sa arhitekturom i tehnikim rjeenjima predviene
graevine. Krajnji korisnici kole smatraju da su prostorije prostrane i da pruaju dovoljno
dnevnog svjetla.
Od potpisivanja ugovora tehniki dokumenti su se znaajno razvili, vezano uz odnos na nove
mogunosti financiranja. To je generiralo velikim brojem varijacija ugovora i tehnikih opisa
objekta. Upravljanje tolikim promjenama donijelo je i znaajne probleme, kao i dodatne
materijalne trokove koncesionaru.
Koncesionar je utroio dosta vremena na implementaciju sustava praenja performansi
povezanih sa ugovorenim mehanizmom. Posljedica toga je plaanje penala vezanih uz
nedostatnu razinu performansi potpisanih ugovorom. Koncesionar se potrudio da zadovolji
sve zahtjeve u ovoj fazi ugovora o JPP-u i uglavnom je u tome uspio.
Zaposlenici kole izrazili su zabrinutost zbog gubitka kontrole nad uporabom kole izvan
kolskih aktivnosti. Ta je zabrinutost izraena stoga to se predvia iznajmljivanje kolskih
sadraja treim licima, u vrijeme kada kola ne radi. No taj ustupak je traio koncesionar
glede boljeg iskoritenja prostora i sadraja kole.
Podjela radova vezanih uz odravanje
Odravanje objekata ugrubo se moe podijeliti na graevinsko, strojarsko, elektro odravanje,
te ostalo.
Stavka ostalo odnosi se na odravanje poput ienja i higijenskog odravanja, ureenja
okolia, unitavanje glodavaca (deratizacija), dimnjaarski izvjetaji, nabavka alata, sitni
nerazvrstani radovi (poput uramljivanja slika i izradbe prospekata) i slino.
Djelatnici odjela upravljanja i odravanja objekata (FM) podijelili su odravanje vezano uz
klijenta na sljedee dijelove:
PRILOG C
30/130
- Graevinsko odravanje: graevina,

sanitarija,
stolarija.
graevinske intervencije.
- Strojarsko odravanje:
bravarija,
dizala,
grijanje,
klimatizacija/ventilacija,
kuhinjska oprema,
strojarske intervencije.
- Elektro odravanje:
automatika,
elektrika,
vatrodojava,
elektro intervencije.
- Ostalo
Za napomenuti je da je elektro odravanje prisutno i u graevinskoj i strojarskoj domeni,
poput sanitarija, stolarije, dizala, grijanja, klimatizacije/ventilacije, kuhinjske opreme...
Udjeli radova vezanih uz odravanje
Prema iskustvenim podacima dobivenih od tvrtke Siemens d.d, Parting d.o.o. i Tojer d.o.o.
udjele radova prema postocima moemo podijeliti prema slici C7-1.
Udjeli vezani uz odravanje
Ostalo
7%
Elektro
odravanje
22%
Graevinsko
odravanje
31%
Graevinsko
odravanje
Strojarsko odravanje
Elektro odravanje
Ostalo
Strojarsko
odravanje
40%
Slika C7-1. Udjeli radova vezanih uz odravanje
Od iskustvenih podataka od navedenih firmi, uzeta je srednja vrijednost rasporeda udjela

radova na odravanju objekata. Navedeni podaci mogu sluiti kao gruba procjena vezana uz
raspodjelu materijalnih sredstava i fiziki angaman na poslovima odravanja.
PRILOG C
31/130
Udjeli specijalistikih radova

Vana tehnika informacija za tvrtku nositelja ugovora o upravljanju i odravanju objekata je
raspodjela poslova, vezano uz angaman vanjskih, specijalistikih uslunih servisa. Kao to je
spomenuto, usluge Facility Managementa objedinjuju vie struka. Logino je zakljuiti da
tvrtka nositelj ugovora svojom domenom ne pokriva sve struke i poslove, pa je potrebno
angairati i podizvoae. Njihov broj je sveden na minimum, odnosno na onaj volumen
poslova koje matina tvrtka ne obavlja ili su poslovi toliko specifini da u njemu opstaju
samo usko specijalizirani servisi.
Poslovi podizvoaa u grubo se mogu podijeliti na:
- poslovi vezani uz zakonsku regulativu,
- ovlatene/specifine radove,
- ostalo.
Poslove vezane uz zakonsku regulativu predstavljaju oni izvoai koji su ovlateni od strane
zakonodavca da smiju obavljati odreene poslove. To su tvrtke koje se bave projektiranjem,
servisom dizala, servisom plinskih troila ili se bave raznim ispitivanjima, izdavanjem
atestnih dokumenata, servisiraju posebnu opremu, poput Ex agencije (Agencija za
eksplozivne atmosfere) i slino.
Poslove vezane uz ovlatene/specifine radove predstavljaju tvrtke koje su ovlatene, odnosno
specijalizirane za instalaciju i odravanje specifine opreme, odnosno koje imaju koncesiju za
obavljanje poslova na pojedinim lokacijama. To su ovlateni zastupnici, distributeri
energenata i slino.
Ostali poslovi predstavljaju zadae koje nisu zahtjevne, te se na tritu mogu pronai izvoai
koji svojom cijenom i kvalitetom konkuriraju jedni drugima. Tvrtka nositelj Facility
Management ugovora takve partnere, a bira ih vezano uz blizinu objekta kojim upravlja, a uz
procjenu da se angaman takvih kooperanata ekonomski i tehniki vie isplati od angairanja
vlastitih resursa.
Prema iskustvenim podacima dobivenih od tvrtke Siemens d.d, Parting d.o.o. i Tojer d.o.o.
udjele specijalistikih radova prema postocima moemo podijeliti prema slici C7-2.
PRILOG C
32/130
Udio radova vanjskih izvoaa prema specijalistikim radovima
2%
12%
79%
21%
7%
Samostalno
Zakonska regulativa
Ovlateni/specifini radovi
Ostalo
Slika C7-2. Udjeli specijalistikih radova.
Od iskustvenih podataka od navedenih firmi, uzeta je srednja vrijednost rasporeda udjela

specijalistikih radova na odravanju objekata. Navedeni podaci mogu sluiti kao gruba
procjena vezana uz raspodjelu materijalnih sredstava i fiziki angaman na poslovima
odravanja.
Postotak od 79% samostalno obavljenih radova daje zakljuiti da je tvrtka pruatelj usluga
Facility Managementa dobro i sveobuhvatno organizirana. To nadalje daje zakljuiti da se sa
odravanjem samo jednog objekta teko moe postii takav volumen samostalno obavljenih
radova. Sa poveanjem volumena posla u ovoj brani podie se i nivo usluge.
PRILOG C
33/130
Povrine objekata vezane uz upravljanje i odravanje

Objekt se sastoji od zgrade sa uionicama i upravom, zgrade sa servisnim slubama, zgrade sa
spavaonicama, restoranom, kino dvoranom, kuhinjom i kotlovnicom, sportske dvorane,
vanjskih sportskih terena, bazena, bunara, staklenika, okolia i poljoprivredne povrine.
Vanjski prostori(tablica C7-1):
Tablica C7-1. Popis vanjskih prostora sa pripadajuim povrinama.
Tip terena
Broj komada
Tip terena
1
2
2
1
1
1
2
6
trava
trava
trava
trava
trava
trava/uma
asfalt
ljaka
Nogometno igralite
Rukometno igralite
Odbojkako igralite
Trim staza
Hokej na travi
Okoli
Koarkako igralite
Tenis teren
Povrina [m]
8.000
2.600
405
3.750
C.325
78.750
1.050
1.957
Ukupno je povrina zasaenih travom i drveem 50.913 m, sportskih betoniranih povrina

2.000 m i ostalih vrsta povrina 2.000 m.
Sportski zatvoreni objekti (tablica C7-2):
Tablica C7-2. Popis zatvorenih sportskih prostora sa pripadajuim povrinama.
Tip objekta
Povrina [m]
Sportska dvorana
Bazen
1.000
1.600
Poljoprivredne povrine (tablica C7-3):

Tablica C7-3. Popis poljoprivrednih prostora sa pripadajuim povrinama.
Tip objekta
Vrt
Staklenik
Povrina [m]
6.000
400
Zgrade (tablica C7-4):

Tablica C7-4. Zgrade u sklopu objekta sa ukupnom povrinom.
Tip objekta
Zgrada sa uionicama i upravom

Zgrade sa spavaonicama, kino dvoranom
kuhinjom i kotlovnicom
Zgrada sa servisnim slubama
Garaa
Povrina [m]
7.720
PRILOG C
34/130
Ostale povrine (tablica C7-5):

Tablica C7-5. Popis ostalih povrina sa pripadajuim povrinama.
Tip objekta
Povrina [m]
Parkiralita
Servisne ceste
Travnjaci
Bunar
etnica
250
7.000
4.000
50
900
Za smee je osiguran poseban prostor uz kolni ulaz koji je dostupan za odvoz.
Odravanje travnatih i sportskih terena u sklopu objekta

Odravanje travnatih terena u sklopu objekta zahtjeva odreeni angaman u vremenu,
ljudstvu i mehanizaciji, te naravno i odreena materijalna sredstva koja moraju biti osigurana
kako bi se svi radovi obavili kvalitetno i na vrijeme.
Potrebni radovi:
1. sadnja trave,
2. gnojenje,
3. valjanje terena,
4. polijevanje,
5. konja,
6. ocrtavanje linija,
7. obrezivanje drvea,
8. sakupljanje lia,
9. ienje tribina i okoline poslije utakmica,
10. odvoz smea.
Potrebna mehanizacija:
1. traktor za konju,
2. trimeri,
3. traktor za valjanje terena,
4. valjak,
5. platforma,
6. motorne pile,
7. metle, sjekire, vrtne kare i drugi pomoni alat,
8. crijeva za polijevanje.
Materijal:
1. travna smjesa,
2. gnojivo,
3. zemlja,
4. voda za polijevanje,
5. boja za ocrtavanje linija.
PRILOG C
35/130
Dinamika radova:
Travnate i sportske terene odrava se aktivno 7,5 mjeseci godinje. Intenzivno odravanje
poinje u mjesecu travnju i traje sve do polovine studenog.
Sportski zatravljeni tereni zahtijevaju veu panju glede odravanja zbog svoje specifine
namjene, dok travnjaci i poumljeni dio objekta zahtjeva odravanje u smislu sigurnog
koritenja i prohodnosti.
Dinamika radova na odravanju sportskih terena moe se podijeliti kako slijedi (tablica C7-6):
Tablica C7-6. Dinamika radova na odravanju sportskih terena.
Mjesto rada
Sportski teren
Vrsta radova
Dinamika
4. mjesec - 4 konje
5. mjesec - 10 konji
6. mjesec - 10 konji
Konja trave
7. mjesec - 4 konje
8. mjesec - 2 konje
9. mjesec - 4 konje
10. mjesec - 3 konje
Sadnja trave
4. mjesec
Gnojenje
4. mjesec
Polijevanje
6,7,8. mjesec svakodnevno
Valjanje
Prema potrebi
Ocrtavanje linija
Prema potrebi
ienje okoline (sakupljanje i odvoz smea Prema potrebi
nakon utakmica, popravak ograde, tribina i
rasvjete)
PRILOG C
36/130
Dinamika radova na odravanju travnatih i poumljenih terena moe se podijeliti kako slijedi
(tablica C7-7):
Tablica C7-7. Dinamika radova na odravanju travnatih i poumljenih terena.
Mjesto rada
Travnati i
poumljeni
tereni
Vrsta radova
Dinamika
4. mjesec - 4 konje
5. mjesec - 4 konje
6. mjesec - 4 konje
Konja trave
7. mjesec - 3 konje
8. mjesec - 2 konje
9. mjesec - 2 konje
10. mjesec - 2 konje
Sadnja trave
4. mjesec
Gnojenje
4. mjesec
Polijevanje
6,7,8. mjesec svakodnevno
Valjanje
Prema potrebi
Obrezivanje kronji
4. i 9. mjesec
Saenje novih nasada/uklanjanje starih nasada
4. i 9. mjesec, te prema potrebi
ienje okoline (sakupljanje i odvoz lia, Prema potrebi
popravak ljunanog materijala
etnice,
popravak klupa za sjedenje, popravak rasvjete)
Sukladno povrini terena i potrebnim radovima nuno je dimenzionirati radnu snagu prema
kvalifikacijama i brojnosti, te sukladno tome odrediti i potreban alat i strojeve za obavljanje
radova.
Ugovaranje odravanja u smislu ienja i higijene (odravanja domainstva)

Ovaj naslov odnosi se na odravanje kuanstva u smislu ienja i odravanja higijene u
objektu. Kratak je presjek i uvod u detaljniju analizu odravanja kuanstva objekta. Iako se
radi o poslovima koji nisu tehniki niti tehnoloki komplicirani i na njima se ne mogu
ostvariti znaajne utede optimalizacijom, svejedno im je potrebno posvetiti panju.
Odravanje higijene ienjem objekta vrlo je bitno, te se prilikom osmiljavanja,
projektiranja i izvoenja treba voditi rauna o kasnijem to jednostavnijem koritenju i
odravanju objekta.
Poto se radi o kolskoj ustanovi gdje boravi veliki broj osoba, poglavito djece, jedna od
vanijih aktivnosti je odravanje istoe i higijenske ispravnosti objekta. S tim u vezi je i
naputak vezan uz koritenje pravilnih sredstava za ienje, kao i alata za provoenje istoga.
Prilikom ugovaranja vanjske usluge vezane uz ienje (odnosi se i ako se usluga provodi u
vlastitoj reiji) potrebno je definirati zahtjeve kako bi se usluga pravilno provodila.
Odravanje domainstva vano je sa aspekta zadovoljenja zdravstvenih uvjeta, sigurnosti,
komfora i produktivnosti. Ostaci hrane i prolivenog pia svakodnevna su pojava. Sitne
krhotine predstavljaju takoer potencijalnu opasnost. Praina je prisutna svakodnevno, a
pogotovo kod strane objekta koji gleda na asfaltirane povrine. Sredstva za ienje moraju
biti u mogunosti tretirati povrine i sa mikrobiolokog pogleda. Biocidna sredstva koriste se
za zadovoljavanje navedene potrebe. Uklanjanje urina jedna je od zadaa biocidnih sredstava.
PRILOG C
37/130
Za nanoenje takovih sredstava na tretirane povrine preporua se koritenje rasprivaa.

Takoer, zahtjeva se da sredstva u sebi imaju ugraena i aromatina svojstva. Navedena
svojstva nisu samo zbog ugodnijeg mirisa, nego prvenstveno zbog lake inspekcije uinjenog
posla.
Suhe krpe koriste se za brisanje veih povrina.
Usisavai se rabe na svakodnevnoj bazi. Koriste se za uklanjanje praine, tekuina, sitnih
estica i nakupina na povrinama i filtrima zraka. Usisavai moraju biti lagani za koritenje, te
sigurni i jednostavni za odravanje i popravak. Izmjenjive vreice moraju se moi lagano
nadomjestiti. Preporua se uporaba vodenih filtra koji zahtijevanju lake odravanje i jeftinije
odravanje.
Odravanje filtera ventilacijskog sustava trebalo bi biti prilagoeno svakodnevnoj mogunosti
odravanja pomou usisavaa. Usisavai bi svojim nastavcima za koritenje trebali imati
mogunost odravanja filtra zraka ventilacijskog sustava.
Prioritet odabira pogodnih graevnih materijala, kao i namjetaja, trebalo bi biti jednostavno
odravanje, uz sve sigurnosne zahtjeve, kao protu-klizne povrine i slino.
Novi namjetaj ima tendenciju isputanja graevnih kemijskih spojeva u zrak. Preporua se
intenzivno ventiliranje prostorija u koje je ugraen novi namjetaj. Sredstva za ienje ne bi
smjela poticati luenje plinova iz novog namjetaja. Takoer, spoj plinova to lue sredstva za
ienje i novi namjetaj trebali bi se ispitati na nekodljivost.
Opi zahtjevi odravanja domainstva

Svi dijelovi objekta trebali bi biti projektirani i izvedeni tako da se smanji odravanje u smislu
ienja i odravanja higijene. Slijede ope odredbe odravanja domainstva:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
Jednostavna vizualna kontrola istoe,

Povrine namijenjene koritenju trebaju biti takve da se onemogui mikrobioloka
kontaminacija, te se moraju lagano istiti (glatke, neporozne povrine).
Rubovi zidova i namjetaja trebali bi biti zaobljeni, ne samo da se smanji mogunost
ozljeivanja, ve i stoga da se lake iste.
Svi dijelovi koji se ne mogu lagano istiti, trebali bi biti zatvoreni dodatnim
pokrovom.
Svi dijelovi predvieni za ienje moraju biti izvedeni tako da se omogui ienje na
siguran i bezopasan nain.
Posude za odlaganje otpadaka trebaju biti izvedene tako da ne doe do ispadanja
sadraja prilikom transporta istih.
PRILOG C
38/130
Zahtjevi vezani uz sredstva za ienje

Preparati i kemikalije koje se koriste za ienje, trebale bi biti u skladu sa sljedeim
zahtjevima:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
Sredstva se ne bi smjela pjeniti pri uporabi,

Trebala bi biti sigurna za uporabu u zatvorenim prostorima, kao i prostorima sa
smanjenim provjetravanjem,
Mogu se isputati u zajedniki sustav odvodnje,
Ne smiju agresivno djelovati na tretirane povrine. (ovaj zahtjev se odnosi na
degradaciju materijala povrine u bilo kojem pogledu).
Trebaju biti lagana i sigurna za uporabu, pakirana u ambalau sigurnu za rukovanje,
Ne bi trebala isputati neugodne mirise,
Trebala bi biti odorizirana i imati odreena aromatina svojstva,
Nakon tretiranja, na povrinama treba ostati sjaj, radi lake vizualne kontrole
obavljenog posla.
Za odravanje domainstva koriste se sljedee krpe:

a)
b)
c)
d)
e)
f)
Obine krpe - slue za generalnu uporabu,

Papirnati runici - koriste se za generalnu uporabu, odravanje osobne higijene i
ienje opreme,
Vlane maramice - slue za odravanje osobne higijene,
Biocidne krpe - upotrebljavanju se za dezinfekcijske namjene,
Krpe koje sadre deterdent - koriste se za unutranje ienje objekta prilikom
prolijevanja hrane i pia,
Krpe za ienje posua - namjena im je vezana uz suenje posua nakon pranja,
Sva sredstva za ienja trebala bi biti izvedena tako da se mogu koristiti jednom rukom.
Vakuumski istai moraju zadovoljavati sljedee:
a) Usisavanje Adekvatna usisna mo i kapacitet pohrane usisanih estica. Mogunost
usisavanja i pohrane krutih estica i tekuine.
b) Razina buke Razina buke stroja u radu ne bi smjela prelaziti 80 dB.
c) Odravanje Ureaji moraju biti jednostavni za odravanje. Filtri moraju biti vodeni ili
perivi u vodi.
d) Dodaci za koritenje Ureaji moraju biti opremljeni razliitim nastavcima za ienje
raznih tipova povrina, primjerice: ravnih povrina, kutova, tepiha i slino.
Vree za odlaganje smea
Vree za odlaganje otpadaka i smea moraju biti normizirane kako bi manipulacija istima bila
jednostavnija. Vree moraju zadovoljavati sljedee:
PRILOG C
39/130
1) Mogunost pohrane suhih i mokrih otpadaka,

2) Veliinom prilagoene kantama za smee,
3) Moraju biti vrste grae.
Povrine predviene za odravanje ienjem moraju biti adekvatno osvijetljene. Osvjetljenje
je u smislu lakeg odravanje kao i lake vizualne kontrole zaprljanosti i kontrole obavljenog
posla ienja.
Filtri sustava kondicioniranja zraka

Filtri sustava kondicioniranja zraka imaju funkciju zadravanja krutih estica u sustavu
ventilacije. Imaju vanu ulogu za odravanje domainstva. Sljedei zahtjevi su minimalni u
pogledu osmiljavanja izvedbe i odravanja istih:
a) Dostupnost Filtri moraju biti dostupni za odravanje u smislu ienja,
b) Oblikovanje neizmjenjivi dio filtra poput reetki i metalnih filtra moraju biti osmiljeni i
izvedeni tako da se lagano iste vakuumskim usisavaima i krpama,
e) Stanje filtra Zapunjenost filtra mora se moi nadzirati. To se obino radi manometarskim
osjetnicima ispred i iza filtra, koji su ureajima veze povezani sa nadzornim ureajem.
Nadzorni ureaj po potrebi obavjetava operater u pozivnom centru o potrebi za
intervencijom.

Po dijelovima objekta predvienim za odravanje razlikuje se multidisciplinarni pristup
odravanja. Objekt se moe podijeliti na odravanje po strukama:
Odjel administracije koji dokumentira odravanje,
Odravanje okolia objekta (odravanje nasada, cesta i rasvjete objekta),
Graevinsko odravanje,
Strojarsko odravanje,
Elektro odravanje,
Zanatsko odravanje (odravanje bravarije i inventara objekta),
Specijalno odravanje: odravanje liftova, odravanje bazena, odravanje
protupoarne zatite,
8. Briga o sigurnosti,
9. Briga o higijenskim uvjetima i kvaliteti zraka,
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Na primjeru podjele zadataka za odravanje jednog kolskog objekta moe se zakljuiti koliki
je opseg djelatnosti na odravanju. Radi se o objektu kolske namjene, u vlasnitvu drave
pod ugovorom o JPP.
PRILOG C
40/130
Objekt se sastoji od zgrade sa uionicama i upravom, zgrade sa servisnim slubama, sportske

dvorane, vanjskih sportskih terena, bazena, bunara, staklenika, okolia i poljoprivredne
povrine.
Odravanje je podijeljeno na sljedei nain:
Odjel 1 - Administracija
Zaduenja administrativnog odjela:
A.
Obuka
Provodi obuku za sve grupe sukladno njihovoj domeni rada, a dodatno su savjetovanje o
ouvanju zdravlja, postupanja u kriznim i iznenadnim situacijama.
B.
Koordinacija posla
Koordinacija na sezonskim poslovima, raspodjela posla, praenje optereenosti radnim
zadacima te upravljanje, vremensko planiranje i koordinacija ugovornih slubi.
C.
Praenje rada ugovornih slubi
Nadzor i ovjera rada ugovornih slubi.
D.
Planiranje radova na renoviranju
Koordinacija izmeu poslova renoviranja i odravanja. Razmjetaj djelatnosti iz prostora koji
se renovira na druge lokacije objekta.
E.
Odgaanje radova na odravanju
Provjera rada opreme i/ili materijala. Ako se ustanovi da odravanje dijela objekta trenutano
nije potrebno, administrativni odjel ima mo odgaanja i ponovnog planiranja odravanja.
F.
Podrka Facility Management-u
Identificiranje i odreivanje dinamike odravanja.
Provodi i pomae planerima objekata da podaci poput elektronskih nacrta budu u skladu sa
trenutanim stanjem objekta.
Pomae voditelju planiranja objekata osigurati materijalna sredstva za kapitalne projekte.
G.
Zajedniki zahtjevi
Provodi i nadzire zahtjev za uniformnim i profesionalnim izgledom osoblja, te zahtjev za
sigurnim boravkom u objektu. Primjerice, svi slubeni djelatnici objekta moraju biti prikladno
i jednoobrazno odjeveni.
Odjel 2 - Odravanje okolia objekta
A,B,C
Dnevno:
Prilazne ceste, parkiralita, nogostupi

1. Sakupljanje otpadaka, ienje i odravanje,
2. Nadzor cjelokupne vanjske povrine objekta,
3. Transport opreme i namjetaja u skladu sa radnim nalozima,
4. Dostava dokumenata (pote, kataloga, odravanje toaleta) u skladu
sa radnim nalozima.
PRILOG C
41/130
Tjedno:
1. Nadzor, popravak i razmjetaj prometnih i ostalih znakova po potrebi,

2. ienje prilaznih cesta i parkirnih mjesta,
3. ienje i nadzor vanjskih stubita, nogostupa i plonika,
4. Nadzor i ienje koara za otpatke.
Mjeseno:
1. Nadzor i popravak vanjske ograde objekta.

a. Popravak oteene ograde,
b. Raspored popravaka koje nije mogue odmah napraviti.
Godinje:
1. Popravak rupa u asfaltu,

2. Bojanje horizontalnih oznaka na parkiralitu, sredinje i pomonih crta na
prilaznim putovima, te ostalih znakova horizontalne signalizacije,
3. Ureenje okolia.
D.
Sustav navodnjavanja i bunari

1. Sustav glavnih Jockey pumpi
a. Dnevni nadzor i zapaanje neobinih zvukova, vibracija ili istjecanja
tekuine pri radu pumpi. Kada je pumpa u pogonu dozvoljeno je
curenje 5-6 kapi u minuti. Ukoliko istjee vea koliina vode, pumpa
mora biti rastavljena, u svezi sa zamjenom brtvi,
b. Tjedna provjera razine ulja i dolijevanje po potrebi,
c. Kvartalno se provjerava ulje i mijenja po potrebi,
d. Svakih pola godine se mijenja ulje u pumpi,
e. Godinje se vri inspekcijski nadzor ulaza i izlaza pumpe.
Ukoliko su nastale pukotine potrebno je zamijeniti dijelove.
2. Mjesena provjera svih automatiziranih sustava. Izvriti popravak i/ili
podeavanje ukoliko je potrebno,
3. Ispitivanje svih spojeva ukoliko je potrebno. Izvriti popravak i/ili
podeavanje po potrebi,
4. Popravak puknua, spojeva i prskalica kako se pojavi potreba,
5. Godinje isprazniti sustav navodnjavanja zajedno sa pumpama,
6. Obnoviti i nadograditi sustav koliko dozvoljavaju materijalna sredstva,
7. Bunari
a. U suradnji sa lokalnim distributerom pitke vode dogovoriti
odravanje bunara,
b. Polugodinje provjeriti stanje mjeraa vodostaja,
c. Kvartalno provjeriti rad nepovratnog ventila na usisu iz bunara.
Ispitivanje pumpnih stanica obavlja se svake dvije godine, prema Zakonu o zatiti na radu
N.N. 59/96 - l. 52.
E.
Karajobraz i atlatske staze

1. Podrezivanje stabala i bunja po potrebi.
2. Konja trave po potrebi.
3. Provoditi gnojenje nasada i zelenih povrina, te dosijavanje kultura po
potrebi.
4. Provoditi ienje od korova.
5. Provoditi prozraivanje zelenih povrina, svakih pola godine.
PRILOG C
42/130
6. Tjedno provjeriti sve povrine u vezi s neeljenim insektima, te

provesti dezinsekciju dozvoljenim sredstvima i metodama. Ukoliko je
potrebno, tu uslugu povjeriti profesionalnoj firmi.
7. Obnoviti horizontalne oznake na travnatim sportskim terenima.
8. Obnoviti nasade drvea i bunja ukoliko materijalna sredstva doputaju.
9. Ukloniti bolesno i mrtvo drvee, bunje i nasade, ukoliko je potrebno.
10. Predvidjeti sadnju novih nasada svake godine.
11. Obnoviti postojee nasade ukoliko materijalna sredstva i vrijeme doputaju.
12. Kontrola kemijskih sredstava za tretiranje biljaka sukladno zakonu.
F.
Drenani kanali (otvoreni i zatvoreni)

1. Motriti drenane kanale tokom kine sezone. Oistiti eventualna
zaepljenja.
2. Odravati kanale istim. Ukloniti naraslo bilje. Vriti nadzor nad
ugovornim servisom za odravanje drenanih kanala.
3. Oistiti zatrpane kanale uslijed erozije zemlje, ukoliko je potrebno.
G.
Oprema
Dnevno:
1. Na kraju smjene svaki operater mora oistiti, servisirati i pregledati
opremu koju je koristio. Takoer je potrebno opremu odravati u skladu sa napucima
proizvoaa. Neke od oitih radnji trebaju biti napisane i provedene kako slijedi:
a. Provjeriti razinu svih fluida u radnom stroju.
b. Nauljiti stroj po potrebi.
c. Provjeriti naotrenost noeva, provjeriti da li su oteeni, te oistiti
od nakupina materijala.
d. Provjeriti stanje pogonskih remenica i njihovu istroenost.
2. Operater ovjerava tablicu postupaka provjere svojim potpisom.
3. Vei popravci ili podeavanja stroja moraju se povjeriti
profesionalnom servisu.
H.
Vozila (Ope odravanje, provoditi specifino odravanje po napucima

proizvoaa)
1. Sezonsko odravanje vri mehaniar, stalni zaposlenik u objektu
a. Provjeriti stanje tekuina u strojevima,
b. Provjeriti stanje pogonskih remenica i njihovu istroenost.
Izmijeniti po potrebi.
c. Servisirati vozila svakih 7500 km
a) Provjeriti stanja tekuina i maziva u strojevima,
b) Provjeriti razinu tekuina,
c) Provjeriti stanje pneumatika i promijeniti ih po potrebi,
d) Provjeriti i popraviti konice, ukoliko je potrebno, izvriti
popravak,
e) Provjeriti remenice i kuita. Promijeniti ukoliko je
potrebno.
2. Dvotjedna kontrola
a. Provjera stanja tekuina u strojevima. Nadopuniti ukoliko je
potrebno,
b. Provjeriti rad rasvjetnih tijela i pokazivaa smjera,
PRILOG C
43/130
c. Provjeriti stanje pneumatika (guma). Tlak zraka u gumama i

njihovu istroenost,
d. Provjeriti rad i kondiciju brisaa,
e. Provjeriti ispuni sustav vozila,
f. Provjeriti rad i kondiciju konica vozila,
g. Provjeriti rad i kondiciju zvunih signala (trube) na vozilima.
3. Podeavanje vozila svakih 3500 kilometara, odnosno svakih
7500 kilometara po servisnoj knjiici proizvoaa
a. Promijeniti svjeice na radnim vozilima,
b. Promijeniti oienje svjeica,
c. Podesiti karburator (ukoliko ga vozilo posjeduje),
d. Dijagnosticirati rad radnih strojeva po uputama proizvoaa,
e. Provjeriti i po potrebi promijeniti istroene dijelove po uputama
proizvoaa.
Odjel 3 - Betonska nosiva konstrukcija (Godinji pregled)
A.
PODOVI INTERIJERA I TEMELJI Vizualna provjera svih podova i temelja glede eventualnih puknua, pomaknua,
lomljenja, ljutenja ili drugih oitih nedostataka. Uraditi nune popravke. Zabiljeiti i
dokumentirati lokacije i ozbiljnost oteenja za sve bitne kvarove koji utjeu na
sigurnost boravka ljudi. Kontrola saniranih kvarova provodi se svakih mjesec dana.
B.
PODRUM Vizualna provjera podova i zidova glede eventualnih puknua, pomaknua, lomljenja,
prodora vode i ostalih oitih nedostataka. Uraditi nune popravke. Zabiljeiti i
dokumentirati lokacije i ozbiljnost oteenja za sve bitne kvarove koji utjeu na
sigurnost boravka ljudi. Kontrola saniranih kvarova provodi se svakih mjesec dana.
C.
STEPENITA I PROSTORI ZA PROLAZ LJUDI (VANJSKI I UNUTARNJI) Vizualna provjera glede puknua, strugotina, olabavljenih veza, zadravanja
vode i ostalih oitih nedostataka. Uraditi nune popravke.
Odjel 4 - Zidarski popravci (Godinji pregled)

A. B. VANJSKI I UNUTARNJI ZIDOVI
1.
Vizualna provjera vanjskih zidova glede puknua, manjka ukrasnih cigli,
pomaknua uslijed slijeganja graevine (vertikalna i horizontalna) i ostalih oitih
nedostataka. Uraditi nune popravke. Popravke na vanjskoj fasadi potrebno je
napraviti u skladu sa izgledom graevine, odnosno potrebno je zadrati njen vizualni
identitet. Kontrola eventualnih kvarova na sanitarijama provodi se svakih mjesec dana.
Vizualna provjera unutranjih zidova glede puknua, gubitka dijela zidarskih ukrasa,
pomaknua uslijed slijeganja graevine (vertikalna i horizontalna) i ostalih oitih
nedostataka. Uraditi nune popravke. Zabiljeiti i dokumentirati lokacije i ozbiljnost
oteenja za sve bitne kvarove koji utjeu na sigurnost boravka ljudi. Kontrola
eventualnih kvarova na sanitarijama provodi se svakih mjesec dana.
PRILOG C
44/130
2.
Vanjski zidovi peru se toplom vodom niskog pritiska kako bi se odstranile naslage
smoga i neistoa. Potrebno je koristiti propisana kemijska sredstva za pranje, kako se
ne bi otetio zavrni sloj fasade.
Odjel 5 - Bravarski popravci (Godinji pregled)

A.
1.
Nosiva elina konstrukcija

eline dijelove koji su izloeni atmosferilijama potrebno je pregledati jedanput
godinje. Ukoliko je dolo do korozije, istu je potrebno sanirati i obojiti u smislu
antikorozivne zatite i estetike. Ukoliko je korozija uznapredovala i zahvatila
unutarnju strukturu materijala, potrebno je obavijestiti voditelja odjela odravanja,
kako bi se donijela pravilna odluka o sanaciji nastale tete.
2.
Ukoliko je propadanje bravarije povezano sa ostalim dijelovima objekta (krovitem,

podovima, unutarnjim i vanjskim zidovima), potrebno je obavijestiti voditelja odjela
odravanja, kako bi se donijela pravilna odluka o sanaciji nastale tete.
B.
Rukohvati i metalne stepenice

Vizualna provjera metalnih rukohvata provodi se jednom godinje, glede olabavljenih
spojeva, oguljene boje i ostalih oitih nedostataka. Potrebno je uraditi nune popravke.
Vizualna provjera metalnih stubita provodi se jednom godinje, glede olabavljenih
spojeva, puknua varova, oguljene boje i ostalih oitih nedostataka. Potrebno je uraditi
nune popravke.
Odjel 6 - Stolarski radovi

A.
Trim kabineti - (Mjeseno) Provjera glede bilo kakvih puknua koja se mogu
desiti
tijekom uporabe. Provjeriti drvene i plastine dijelove koji mogu uzrokovati
tjelesne
ozljede.
B.
Klupe i stolovi - (Mjeseno) Provjera zategnutosti spojeva, vizualna provjera svih

sastavnih dijelova, te popravak ukoliko je nuan. Provjera nogu stolova i klupa,
te sjedeih povrina glede sigurnog koritenja.
C.
Podovi - (Mjeseno) Vizualna provjera podova poploenih drvom. Nadomjestiti

izgubljene dijelove. Provjera tepiha glede istroenosti.
D.
Stolarija - (Mjeseno) Vizualna i funkcionalna provjera kako bi se osiguralo

pravilno funkcioniranje vrata i prozora. Zatezanje olabavljenih spojeva i
nadomjetanje izgubljenih vijaka.
PRILOG C
45/130
Odjel 7 - Termalna i izolacija od vlage

A.
Krovite
Vizualna provjera krovita svaka dva mjeseca. Odstraniti sav organski materijal i
ostale nakupine kako bi se krovite oistilo. Vizualna provjera krovne povrine glede
ogrebotina (odstraniti sve metalne predmete sa krovne povrine koji bi mogli otetiti
krov), abrazivnog djelovanja, otvorenih avova, izostanak dijelova krovita, ulegnua,
provjera metalne galanterije za odvod krovnih voda.
B.
Nepromoivost zidova i podova (donji dijelovi)

Vizualna provjera donjih dijelova zidova i podova glede probijanja vlage.
Ukoliko je potrebno poduzeti mjere sanacije. Zabiljeiti i dokumentirati lokacije i
ozbiljnost oteenja za sve bitne kvarove koji utjeu na sigurnost boravka ljudi.
Kontrola kvarova na sanitarnim ureajima provodi se svakih mjesec dana.
C.
Sifoni i dijelovi opreme na kojima se isputa voda

Vizualna provjera sifona i graevinske galanterije glede sigurnog protoka vode.
Provjera zabrtvljenosti. Ukoliko je potrebno poduzeti mjere sanacije. Po potrebi
proistiti opremu i omoguiti vodi slobodan tok.
D.
Zabrtvljenost - (Svakih pola godine)

Vizualna provjera zabrtvljenosti i spojeva premazanih katranom, na zidovima,
podovima, graevinskoj galanteriji gdje se isputa voda, prozorima, tokovima vrata
glede provjere brtvenih spojeva. Ukoliko je potrebno poduzeti mjere sanacije.
Potrebno je predvidjeti vijek brtvila, sukladno napucima proizvoaa, te obnoviti
brtvene spojeve.
E.
Generalno
Kako bi se izbjegla pojava vlage u unutranjosti ili na vanjskim dijelovima
objekta poeljno je suraivati sa vanjskim specijaliziranim tvrtkama za sanaciju.
Sanacija se poduzima im se primijeti pojava vlage.
Odjel 8 - Vrata i ostala galanterija (Provjera svakih pola godine)

A.
Eksterni elini okviri

Vizualna provjera geometrije, izostanka sastavnih dijelova i korozije.
B.
Vanjska vrata i galanterija

Provjera funkcionalnosti, geometrije, zategnutosti spojeva, prianjanja sastavnih
dijelova, otpornosti na atmosferilije, zabrtvljenosti, opa kondicija metalne fasade.
C.
Oprema za osobe sa posebnim potrebama

Provjera ispravnosti ureaja i podeenost.
D.
Automatska podizna vrata

Provjera funkcioniranja, troenja, podeenosti i mehanizma zakljuavanja.
PRILOG C
46/130
E.
Aluminijski okviri i zglobovi i spojevi

Provjera geometrije i nedostatka sastavnih dijelova.
F.
Sustav vrata u objektu

Provjera funkcioniranja, geometrije, podeenosti, nedostatka sastavnih dijelova,
mehanizma zakljuavanja.
G.
Kljuevi i brave
Provjera funkcioniranja, brojnog stanja, podmazivanje i ienje.
I.
Prozori
Provjeriti pravilno funkcioniranje, geometriju, nalijeganje povrina, brtvene
povrine, istroenost boje. Ukoliko je potrebno, izvriti potrebne popravke.
H.
Mehaniki dijelovi stolarije

Provjeriti sve mehanike, pokretne dijelove vrata glede pravilnog funkcioniranja.
ienje i podmazivanje svih pokretnih dijelova sa preporuenim
sredstvom
za
ienje i mazivom. Nadomjestiti potrgane, nedostajue dijelove i dijelove koji se
intenzivno troe. Mehaniki dijelovi stolarije podrazumijevaju: zglobne dijelove,
dijelove za zakljuavanje, dijelove za odbravljivanje u sluaju nude, odbojnike i
graninike za otvaranje vrata.
Odjel 9 - Provjera zavrnih graevinskih radova (Godinja provjera)

A.
Vanjske tukature
Provjera glede fizikih oteenja, progiba, poputenih ovjesnih elemenata,
oteenja koje je mogla uzrokovati voda, pojava hre oko rubova, te provjera stanja
boje. Ukoliko je potrebno poduzeti neophodne popravke.
B.
Fasada
Provjera opeg stanja fasade, provjera glede prodora vlage, provjera fizikih
oteenja, te postojanje grafita. Ukoliko je potrebno poduzeti neophodne popravke.
ienje i pranje fasada provodi se jednom godinje ukoliko je potrebno. Fasade
se
peru toplom vodom pod niskim tlakom kako bi se odstranile naslage smoga i
neistoa. Potrebno je koristiti propisana kemijska sredstva za pranje kako se ne bi
otetio zavrni sloj fasade.
C.
1.
2.
Boja
Provjeriti sve obojane povrine i njihovo stanje. Poduzeti neophodne popravke ukoliko
je potrebno.
Procijeniti ope stanje vanjskih obojanih povrina, te po potrebi izvriti ponovno
bojanje kako bi se sprijeio prodor vlage i obnovila estetska funkcija boje.
PRILOG C
47/130
Odjel 10 - Specijalni objekti

A.
Staklenik
Svakih pola godine provjeriti funkcioniranje svih sustava, te izvriti nune
popravke i podeavanja. Sustavi koji se provjeravaju ukljuuju: rasvjetu, kontrolu
vlage, sustav zalijevanja, sustav grijanja, sustav automatskog provjetravanja. Provjera
opeg stanja nosive konstrukcije staklenika, te provjera glede korozivnog djelovanja.
Provjera svih staklenih povrina. Nadomjestiti razbijene prozore. Provjeriti vodonepropusnost objekta.
B.
Bazen sa prateom opremom
Dnevno: Provjera glede neobinih umova, vibracija ili istjecanje vode. Provjeriti
uravnoteenost kemikalija bazenske tehnike barem jednom u smjeni i podesiti
parametre na radnu vrijednost.
Tjedno: ienje etkama rubova i dna bazena. ienje cijelog bazena vakuumskim
istaem. Ispiranje filtra ukoliko je razlika tlakova na ulazu i izlazu vea od
doputenog. Ukoliko se servisiranje bazena vri vanjskom uslugom, provjeriti
kvalitetu izvrenog rada.
Godinje: Potrebno je provjeriti zabrtvljenost i pregrijevanje svih elektrinih veza. Treba
snimiti i arhivirati karakteristine grafove pogonskih motora. Oistiti sve armature
gdje protjee voda, kako bi se osigurao nesmetan tok tekuine.
C.
Ispitivanja i certifikati
Provesti sva nuna ispitivanja u skladu sa zakonom. Ispraviti sve nedostatke
nakon godinjeg pregleda sustava.
Odjel 11 - Transportni sustavi (Ljudi i tereta)

A.
Liftovi (osobna dizala i mala teretna hidraulika dizala)

Odravanje liftova potrebno je povjeriti specijaliziranim tvrtkama i servisima, kako bi
njihovo funkcioniranje bilo u skladu sa Zakonom o zatiti na radu. Liftovi se ispituju
svakih est mjeseci, a odravaju po uputama proizvoaa opreme.
Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zatiti na radu (N.N. 114/03), Ispravak Zakona o
zatiti na radu (N.N. 94/96), Zakon o zatiti na radu (N.N. 59/96).
Zakon o tehnikim zahtjevima za proizvode i ocjeni sukladnosti (N.N. 158/03, 79/07), lanak
5. Pravilnika o sigurnosti dizala (N.N. 97/09 i 58/10).
B.
Sustav pokretnih stepenica

Odravanje sustava pokretnih stepenica preporua se povjeriti specijaliziranim
tvrtkama i servisima, kako bi njihovo funkcioniranje bilo u skladu sa Zakonom o
zatiti na radu.
Sustav pokretnih stepenica ispituje se svakih est mjeseci, a odravaju se po uputama
proizvoaa opreme.
PRILOG C
48/130
5. Pravilnik o sigurnosti dizala (N.N. 97/09 i 58/10).
C.
Liftovi za hendikepirane osobe

Odravanje liftova i ureaja za transport hendikepiranih osoba preporua se
povjeriti specijaliziranim tvrtkama i servisima, kako bi njihovo funkcioniranje bilo u
skladu sa Zakonom o zatiti na radu.
Liftovi i ureaji za transport hendikepiranih osoba ispituju se svakih est mjeseci,
a
odravaju po uputama proizvoaa opreme.
5. Pravilnik o sigurnosti dizala (N.N. 97/09 i 58/10).
Odjel 12 - Strojarsko odravanje
A.
Hidrantska mrea
1. Vanjska hidrantska mrea.
Vanjska hidrantska mrea sastoji se od podzemnih i nadzemnih hidranata.
Tjedno:
Vizualni pregled.
Godinje:
Ispitivanje vanjske hidrantske mree. Ispitivanje nepropusnosti

mree i armaturnih spojeva.
Funkcionalno ispitivanje vanjske hidrantske mree provodi se jednom godinje, u skladu sa

Zakonom o zatiti od poara N.N. 58/93 - lanak 20. Pravilnika o tehnikim normativima za
hidrantsku mreu za gaenje poara, Slubeni list 30/91 - N.N. 53/91.
2. Unutarnja hidrantska mrea.
Unutarnja hidrantska mrea sastoji se od ureaja za povienje tlaka u hidrantskoj
mrei, zidnih hidranata sa tlanim cijevima u hidrantskim ormariima, te cjevovoda
suhe hidrantske mree.
Dnevno:
Automatska dijagnostika nadzire sustav.
Tjedno:
Mjeseno:
Vizualni pregled.
Runo ukljuivanje i ispitivanje hidrantske mree. Ispitivanje
zabrtvljenosti, odnosno pada pritiska.
Godinje:
Ispitivanje hidrantske mree. Ispitivanje nepropusnosti mree i

armaturnih spojeva.
Funkcionalno ispitivanje unutarnje hidrantske mree provodi se jednom godinje, u skladu sa

Zakonom o zatiti od poara N.N. 58/93 - lanak 20. Pravilnika o tehnikim normativima za
hidrantsku mreu za gaenje poara, Slubeni list 30/91 - N.N. 53/91.
PRILOG C
49/130
B.
Ventilacioni ureaji
(Specifine procedure odravanja po predloku proizvoaa opreme)
Dnevno:
Provjera glede neobinih vibracija, istjecanja tekuine, pojava
organske materije.
Tjedno:
Provjera drenanih cijevi. Vizualna provjera zabrtvljenosti spojeva.
Mjeseno:
Provjera zasienosti filtra. Ukoliko je pad tlaka vei od
dozvoljenoga, potrebno je zamijeniti filtre.
Kvartalno:
1.
Provjeriti i oistiti strojarnicu u kojoj se nalazi oprema za kondicioniranje i
distribuciju zraka. Ukloniti sav materijal i opremu koja ne pripada u
strojarnicu. Oistiti pod od prljavtine, vode, ulja i slino. Po potrebi obojiti
pod svjeom bojom, te zabrtviti pukotine, kako bi se odrala urednost.
2.
Podmazati leajeve.
Polugodinje: Rastaviti elektrine motore, provjeriti stanje rotora i statora, te ih
proistiti i nauljiti.
Godinje:
Provjeriti cijeli sustav, te nanovo obojiti dijelove na kojima nedostaje

boja ili se pojavila korozija. Ukoliko je potrebno, nadomjestiti dijelove
koje je naela korozija. Oistiti ventilatore propuhivanjem. Ukoliko se
pojavila korozija na ventilatorskim ureajima, takve dijelove je
potrebno nadomjestiti novima. Oistiti cijeli ventilacijski sustav.
Sustav ventilacije odnosi se na cjelokupni sustav ventilacije, zajedno sa ventilacijom kuhinje i

restorana.
Zakonska osnova za inspekciju ventilacijskih sustava je u Zakonu o zatiti od poara (N.N.
58/93-l.20), svakih godinu dana, zatim Zakonu o zatiti na radu (N.N. 59/96, Pravilnik o
tehnikim normativima za ventilacijske ili klimatizacijske sustave, Slubeni list 38/89 -NN
53/91 (dopuna N.N. 69/97), Pravilniku o zatiti na radu za radu za radne i pomone prostorije
N.N. 6/84, svakih est mjeseci.
C.
Ventilatori za izbacivanje zraka

Dnevno:
Provjera glede neobinih vibracija i zvukova.
Mjeseno:
Otvoriti zatitni pokrov i provjeriti zategnutost pogonskih remena,

podeenost kolotura i rad leajeva.
Polugodinje: Podmazivanje leajeva motora i ventilatora ukoliko je potrebno.
Provjera i ienje dijelova za ulaz zraka.
D.
Rashladni ureaji (Chillers)

(Specifine procedure odravanja po predloku proizvoaa opreme. Ukoliko je
odravanje povjereno vanjskom izvoau, nakon svake servisne usluge potrebno je
provjeriti kvalitetu obavljenog rada)
PRILOG C
50/130
1. Chiller - Generalno i zrakom hlaeni

Dnevno:
Provjera glede neobinih vibracija, zvukova i istjecanja tekuine.

Provjera stanja izmjenjivaa topline glede vjetrom nanesenog materijala
(poput plastinih vreica, papira i drugo). Vizualna inspekcija
izmjenjivaa. Provjera nivoa ulja u kompresoru. Provjera stanja radnog
medija na kontrolnom staklu (provjera na nastanak pjene u radnom
mediju). Kemijsko testiranje vode koja se hladi, te po potrebi izvriti
tretman iste.
Mjeseno:
Provjera elektrinog ormara glede testiranja prikljuaka

(olabavljeni i oteeni prikljuci), pregrijavanja oienja.
Polugodinje:
1.
Provjeriti i oistiti strojarnicu. Ukloniti sav materijal i opremu koja ne
pripada u strojarnicu. Oistiti pod od prljavtine, vode, ulja i slino. Po
potrebi obojiti pod svjeom bojom, te zabrtviti pukotine, kako bi se
odrala urednost.
2.
Oistiti ureaj od nakupljene neistoe. Provjeriti funkcioniranje i

snagu kompresora. Provjera rada ureaja za ekstremne uvjete rada
(intenzivno hlaenje, intenzivno grijanje), te funkcioniranje sigurnosnih
zatita ureaja.
Pokrenuti ureaj ukoliko vremenske prilike dozvoljavaju, te pokrenuti
dijagnostiku rada ureaja i arhivirati dobivene podatke, zajedno sa
vanjskom temperaturom i koliinom vlage u zraku.
Provjeriti rad ventilatora na ureaju. Ukoliko se radi u ureaju sa
kaskadnim radom kompresora, potrebno je provjeriti ispravnost rada
sustava kompresora.
Provjeriti razinu ulja i zasienost filtra pomou razlike tlakova na ulazu
i izlazu.
Provjeriti cijeli sustav glede curenja rashladnog medija.
Podmazati leajeve ventilatora i motora.
Godinje:
Provjeriti sve elektrine veze i njihove spojeve, te provjeriti

zagrijavanje elektrinih kablova.
Oistiti kondenzator.
Testirati rad kompresora i pohraniti zabiljeke.
Provjeriti da li se u ulju nalaze estice uslijed djelovanja korozije.
Po potrebi zamijeniti jezgru filtra ili sam filter.
2. Chiller - Centrifugalni
Dnevno:
1. Provjera funkcioniranja ureaja u skladu sa parametrima

danim po proizvoau.
2. Provjeriti razinu ulja pumpe, na kontrolnom staklu. Razina ulja
treba biti u granicama danim po uputama proizvoaa.
PRILOG C
51/130
Tjedno:
Provjera koliine kondenzata na kontrolnom staklu bubnja za

ienje.
4 mjeseca:
1. Provjeriti zategnutost i stanje pogonskih remena. Po potrebi

izvriti podeavanje po uputama proizvoaa.
2. Podmazati leajeve motora kompresora.
3. Provjeriti razinu ulja u motoru na kontrolnom staklu.
4. Oistiti armature kojima protjee voda.
Polugodinje: 1. Podmazati sve toke u ureaju koje se podmazuju po

uputama proizvoaa.
2. Provjeriti i oistiti unutranjost pruge drum-a.
3. Chiller - Rotacioni
Dnevno:
1. Provjeriti tlak radnog medija isparivaa sukladno uputama

proizvoaa.
2. Provjeriti cijeli sustav glede pravilnog funkcioniranja.
Mjeseno:
1. Mjeriti i zabiljeiti rad grijanja ureaja, sukladno uputama

proizvoaa.
2. Mjeriti i zabiljeiti rad hlaenja ureaja, sukladno uputama
proizvoaa.
Godinje:
1. Provjeriti podeenost svake funkcije ureaja. Provjeriti stanje

kompresora i elektrinih kontakata, te nadomjestiti oteene
kontakte.
2. Provjeriti zabrtvljenost i eventualnu oteenost svih cjevovoda
u ureaju. Oistiti odvode kondenzata.
3. Oistiti i tretirati (bojom) sve dijelove ureaja na kojima se
pojavljuju znakovi korozije.
4. Chiller - Vijani
Dnevno:
1. Provjeriti razinu ulja u kompresoru na kontrolnom staklu,

sukladno uputama proizvoaa.
2. Provjeriti cijeli sustav glede pravilnog funkcioniranja.
Mjeseno:
1. Mjeriti i zabiljeiti rad grijanja ureaja sukladno uputama

proizvoaa.
2. Mjeriti i zabiljeiti rad hlaenja ureaja sukladno uputama
proizvoaa.
Godinje:
1. Provjeriti sustav odvoda kondenzata i po potrebi oistiti kako bi

se osigurao nesmetan tok vode.
2. Provjeriti zabrtvljenost i eventualnu oteenost svih cjevovoda
u ureaju. Oistiti odvode kondenzata.
3. Oistiti i popraviti sve povrine na kojima se pojavljuje oksidacija.
PRILOG C
52/130
4. Provjeriti rad ekspanzijskog ventila. Provjeriti i po potrebi

oistiti ekspanzijsku posudu. Provjeriti zabrtvljenost gumenog
mijeha u ekspanzijskoj posudi.
5. Provjeriti podeenost svake funkcije ureaja. Provjeriti stanje
kompresora i elektrinih kontakata, te nadomjestiti oteene kontakte.
Upozorenje: Kako bi se sprijeile ozljede, ne dozvoliti direktan dodir koe i rashladnog
ureaja ili rashladnog medija.
Kako bi se sprijeile ozljede ili eventualna smrt od elektrinog udara, potrebno je zatititi sve
otvorene elektrine spojeve.
E.
Pumpe za rashladnu tekuinu

Dnevno:

Potrebno je ukljuiti pumpu, te promatrati istjecanje tekuine.
Dozvoljeno je istjecanje 5 do 6 kapi u minuti. Ukoliko istjee vea
koliina vode, pumpa mora biti rastavljena, u svezi sa zamjenom brtvi.
4 mjeseca:
Podmazivanje pumpi. Ukoliko su leajevi samo-podmazujui nije

potrebno podmazivanje.
Godinje:
Provjeriti sve elektrine veze i njihove spojeve. Testirati rad pumpe i

pohraniti rezultate ispitivanja.
Pumpe se ispituju svake dvije godine, prema Zakonu o zatiti na radu (N.N. 59/96 - l. 52).
F.
Rashladni tornjevi
Prije ulaska u rashladni toranj djelatnici moraju imati propisanu zatitnu odjeu, respirator,
gumene izme i rukavice, kao i nunu opremu za samozatitu.
Dnevno:

Provesti kemijsku analizu, te poduzeti neophodna podeavanja,
prema potrebi.
Mjeseno:
Provjera istroenosti i zategnutosti pogonskog remenja.

Nadomjestiti pogonske remene po potrebi.
4 mjeseca:
Provjera istroenosti i zategnutosti pogonskog remenja.

Nadomjestiti pogonske remene po potrebi.
Godinje:
Ispustiti vodu iz rashladnog tornja. Otvoriti sve revizijske otvore.

Ispitati vanjski i unutranji plat rashladnog tornja glede istroenosti.
Oistiti unutranjost od nakupina i eventualnih naslaga. Nadomjestiti
istroene i potrgane mlaznice.
Provjeriti funkcioniranje i podeenost mlaznica.
PRILOG C
53/130
Podesiti ureaje za mjerenje nivoa vode kako rashladni toranj ne bi

radio na suho.
Provjeriti zabrtvljenost revizijskih otvora kako bi se sprijeilo istjecanje
tekuine.
G.
Pumpe za izbacivanje kondenzata

Dnevno:

4 mjeseca:

Godinje:
Provjeriti sve elektrine veze i njihove spojeve. Ispitati elektrine veze

na pregrijavanje. Testirati rad pumpe i pohraniti rezultate ispitivanja.
Pumpe se ispituju svake dvije godine, prema Zakonu o zatiti na radu (N.N. 59/96 - l. 52)
H.
Kotlovi za pripremu tople vode i grijanje

1. Kotlovi
Dnevno:

Vizualna kontrola rada bojlera. Kontrola temperature vode i tlaka
u sustavu. Kemijska analiza kvalitete vode, te po potrebi izvriti
tretiranje vode.
Tjedno:
Provjera kuita kotla i zabrtvljenosti spojeva glede istjecanja tekuine.

Provjeriti slavine i ventile glede pravilnog rada u svezi sa istjecanjem
tekuine i zabrtvljenosti. Izvriti nadomjestak istroenih slavina i
ventila, ukoliko je potrebno.
Mjeseno:
Isprazniti kotao. Ventil za pranjenje kotla treba biti otvoren sve dok
ista vode ne pone tei iz njega. Tada ga treba u potpunosti zatvoriti.
Runa kontrola pretlanog ventila. Potrebno je rukom otvoriti ventil,
kako bi se uvjerili u pravilno funkcioniranje istog. Zatvoriti ventil i
provjeriti zabrtvljenost spojeva.
Polugodinje: Paljivo provjeriti sve kontrolne ureaje kotla i uvjeriti se u

pravilno funkcioniranje istih. Poveavati i smanjivati parametre na
kontrolama kako bi se uvjerili u pravilno funkcioniranje kontrola.
Nakon testiranja, podesiti parametre na kontrolama na operativne
vrijednosti.
Godinje:
Provjeriti zatitu od rada na suho. Otvoriti kotao, te proistiti donji

dio kotla od sedimenata. Oistiti cijeli kotao od sedimenata. Izvaditi
izmjenjiva topline iz kotla. Proistiti cijevi izmjenjivaa topline od
nakupljenih sedimenata, ukoliko je potrebno. Oistiti i provjeriti
PRILOG C
54/130
keramiku zatitu. Oistiti odvod kondenzata na stranjoj strani kotla.

Antikorozivno zatititi dijelove sustava gdje je to potrebno.
Provjeriti sustav za odvodnju dimnih plinova i dimnjak. Uvjeriti se
da dimni plinovi mogu prolaziti bez prepreka. Ukoliko je potrebno,
pozvati lokalnog dimnjaara glede servisiranja dimnjaka. Provjeriti
i servisirati plamenike.
Podmazati leajeve motora za upuhivanje svjeeg zraka, ukoliko je
potrebno.
Servisiranje i podeavanje kotlova obavljaju atestirane tvrtke. Nakon obavljena servisa, tvrtka
je duna izvijestiti o obavljeno poslu, te izdati atest.
Preglede i ispitivanja stabilne opreme pod tlakom visoke razine opasnosti provodi Agencija za
opremu pod tlakom prema Pravilniku o pregledima i ispitivanju opreme pod tlakom ( N.N. br.
138/08 ). Inspektor opreme pod tlakom Dravnog inspektorata, temeljem ovlatenja i dunosti
iz l. 7. i 24. Zakona o Dravnom inspektoratu ( N.N. br. 116/08 i 123/08 ) i l. 28. Zakona o
tehnikim zahtjevima za proizvode i ocjenjivanju sukladnosti ( N.N. br. 20/10 ), nadzire da li
vlasnik stabilne opreme pod tlakom visoke razine opasnosti u uporabi provodi odredbe
navedenog Pravilnika.
Dimnjaci podlijeu Zakonu o gradnji (N.N. br. 175/03 i 100/04), Tehnikom propisu za
dimnjake u graevinama (N.N. br. 3/07), Prilog D, Izvoenje i odravanje dimnjaka.
Izvanredni pregled dimnjaka provodi se prije svake promjene ureaja za loenje ili promjene
goriva, nakon svakog izvanrednog dogaaja koji moe utjecati na tehnika svojstva dimnjaka
ili izaziva sumnju u uporabljivost dimnjaka, te po nalogu inspekcije. Izvanredni pregled
dimnjaka ukljuuje ispitivanja dimnjaka odgovarajuom primjenom norme HRN EN 13216-1
odnosno norme HRN EN 1859, te normi na koje ove norme upuuju kao i odredbi ovoga
Priloga i posebnih propisa. Prilog D sadri i popis normi vezanih uz projektiranje, izvoenje i
odravanje dimnjaka.
2. Pumpe za transport tople vode
Dnevno:

4 mjeseca:

Godinje:
Provjeriti sve elektrine veze i njihove spojeve. Ispitati elektrine veze

na pregrijavanje. Testirati rad pumpe i pohraniti rezultate ispitivanja.
Pumpe se ispituju svake dvije godine, prema Zakonu o zatiti na radu (N.N. 59/96 - l. 52).
PRILOG C
55/130
3. Sustav za povrat kondenzata

Dnevno:
Provjeriti svjetlosne znakove i nadomjestiti pregorene lampice, ukoliko

je potrebno. Provjeriti zabrtvljenost spojeva. Provjeriti zabrtvljenost
posude za prihvat kondenzata. Provjeriti rad inhibitora za elektrolitiku
koroziju.
Mjeseno:
Provjeriti alarme za granine vrijednosti koliine tekuine.

Provjeriti rad startera pumpe na usisnoj liniji, te ga oistiti ili
nadomjestiti ukoliko je potrebno.
Godinje:
Provjeriti elektrine vodove i veze, glede korozije i prianjanja.

Kalibrirati mjerae pritiska. Oistiti revizijska stakalca, te ih
nadomjestiti ukoliko je potrebno.
4. Ureaj za detekciju plina

Dnevno:
Vizualna provjera stanja ureaja.
Godinje:
Funkcionalno ispitivanje i pregled instalacije i ureaja.
Ispitivanje i pregled ureaja za detekciju plina regulirano je Zakonom o zatiti od poara N.N.
58/93 - l. 20.
5. Elektrini grijai
Dnevno:
Vizualna provjera stanja ureaja. Provjera glede neobinih

vibracija i zvukova.
4 mjeseca:
Podmazati leajeve pogonskog motora, ukoliko je potrebno.
Godinje:
Prije sezone grijanja izmjeriti rad ureaja, napon i snagu struje na svim
noicama grijaa, glede ispravnog funkcioniranja ureaja. Provjeriti rad
termostata. Provjeriti sklopku za ukljuivanje/iskljuivanje ureaja.
Dvogodinje: Ispitivanje zatite od indirektnog napona dodira (po mjernom mjestu).

Trogodinje: Mjerenje otpora izolacije (po strujnom krugu). Mjerenje otpora
uzemljenja.
Pregled i ispitivanje elektrine opreme vri se prema Zakonu o zatiti na radu, N.N. 59/96,
svake dvije godine, te po Zakonu o zatiti od poara, N.N. 58/93 (Pravilnik o tehnikim
normativima za elektrine instalacije niskog napona Slubeni list 53/88 - N.N. 53/91, HRN
EN.B2.741-elektrine instalacije niskog napona i zatite od dodirnog napona), svake tri
godine.
PRILOG C
56/130
6. Bojleri za pripremu tople vode u domainstvu

Dnevno:

Provesti kemijsku analizu, te poduzeti neophodna podeavanja prema
potrebi.
Tjedno:
Isprazniti bojler. Ventil za pranjenje bojlera treba biti otvoren sve

dok ista vode ne pone tei iz njega. Tada ga treba u potpunosti
zatvoriti.
Polugodinje: Provjeriti sve kontrolne ureaje. Poveavati i smanjivati temperaturu

vodu u bojleru u smislu provjere ispravnosti ureaja.
Provjeriti rad zatite od pregrijavanja, elektromagnetskog ventila na
dovodu plina (ukoliko postoji). Kontrole podesiti na operativne
vrijednosti nakon izvrene provjere.
Godinje:
Izvaditi i oistiti grija vode od nakupljenih sedimenata. Oistiti

unutranjost bojlera od nakupljenih sedimenata. Oistiti vanjski plat
bojlera od praine i nakupljenih sedimenata.
Provjeriti magnezijske anode ukoliko postoje, te ih nadomjestiti po
potrebi.
Oistiti i provjeriti plamenik, ukoliko postoji.
Oistiti odvod kondenzata.
Provjeriti stanje dimnjaka, te po potrebi kontaktirati lokalnog
dimnjaara, glede servisiranja istog.
Preglede i ispitivanja stabilne opreme pod tlakom visoke razine opasnosti provodi Agencija za
opremu pod tlakom prema Pravilniku o pregledima i ispitivanju opreme pod tlakom ( N.N. br.
138/08 ). Inspektor opreme pod tlakom Dravnog inspektorata, temeljem ovlatenja i dunosti
iz l. 7. i 24. Zakona o Dravnom inspektoratu ( N.N. br. 116/08 i 123/08 ) i l. 28. Zakona o
tehnikim zahtjevima za proizvode i ocjenjivanju sukladnosti ( N.N. br. 20/10 ), nadzire da li
vlasnik stabilne opreme pod tlakom visoke razine opasnosti u uporabi provodi odredbe
navedenog Pravilnika.
Dimnjaci podlijeu Zakonu o gradnji (N.N. br. 175/03 i 100/04), Tehnikom propisu za
dimnjake u graevinama (N.N. br. 3/07), Prilog D, Izvoenje i odravanje dimnjaka.
Izvanredni pregled dimnjaka provodi se prije svake promjene ureaja za loenje ili promjene
goriva, nakon svakog izvanrednog dogaaja koji moe utjecati na tehnika svojstva dimnjaka
ili izaziva sumnju u uporabljivost dimnjaka te po nalogu inspekcije. Izvanredni pregled
dimnjaka ukljuuje ispitivanja dimnjaka odgovarajuom primjenom norme HRN EN 13216-1
odnosno norme HRN EN 1859, te normi na koje norme upuuju kao i odredbi ovoga Priloga i
posebnih propisa. Prilog D sadri i popis normi vezanih uz projektiranje, izvoenje i
odravanje dimnjaka.
PRILOG C
57/130
I.
Vodoinstalaterski radovi
1. Sanitarije - Dnevna provjera stanja i funkcioniranja opreme u sanitarnim
prostorima. Provjera zabrtvljenosti spojeva. Poduzeti neophodna podeavanja
popravke po potrebi.
2. Kuhinjska oprema - Svakih petnaest dana provjeriti funkcioniranje kuhinjskih

aparata. Higijenska ispravnost napa i instalacije za odvod kuhinjskih para vri se preko
vanjskog servisa koji izdaje potvrdu o ispravnosti.
3. Cjevovodi - Svakih est mjeseci vri se provjera cjevovoda glede zabrtvljenosti.
Ukoliko je potrebno izvriti korekcije. Runo provjeriti sve ventile i uvjeriti se u
ispravno funkcioniranje istih.
4. Armature u laboratoriju - Mjeseno provjeriti sve ventile i slavine glede
zabrtvljenosti, te izvriti popravke ukoliko je potrebno. Provjera funkcioniranja
evakuatora zraka.
J.
Protupoarna oprema i sustav za dojavu poara

1. Instalacija za automatsku i runu dojavu poara
Svakih godinu dana, provjera funkcioniranja runih i automatskih javljaa poara, te

centralnog dojavnog ureaja.
Pregled i ispitivanje instalacije za automatsku i runu dojavu poara vri se prema Zakonu o
zatiti od poara, N.N. 58/93, (Pravilnik o uvjetima za obavljanje ispitivanja stabilnih sustava
za dojavu i gaenje poara N.N. 67/96-l.22).
2. Vanjska hidrantska mrea
Svakih godinu dana provjeriti funkcioniranje podzemnih i nadzemnih hidranata, te provjeriti
zabrtvljenost armatura.
Pregled i ispitivanje vanjske hidrantske mree vri se po Zakonu o zatiti od poara, N.N.
58/93, (Pravilnik o tehnikim normativima za hidrantsku mreu za gaenje poara, Slubeni
list 30/91 - N.N. 53/91).
3. Unutarnja hidrantska mrea
Unutarnja hidrantska mrea sastoji se od zidnih hidranata, ureaja za povienje tlaka u
hidrantskoj mrei. U armature spadaju tlane cijevi u hidrantskim ormariima, kao i cjevovod
suhe hidrantske mree.
Svakodnevno se vri automatska kontrola.
Mjeseno se vri runo ukljuivanje u smislu provjere rada.
PRILOG C
58/130
Svakih godinu dana potrebno je izvriti funkcionalni

pregled instalacije, opreme i postrojenja, te provjeriti
zabrtvljenost armatura. Po potrebi izvriti popravke i
nadomjeske neispravne ili nestale opreme.
Svakih godinu dana ispituju se cijevi u hidrantskim
ormariima.
Svake dvije godine ispituje se cjevovod suhe hidrantske mree.
Pregled i ispitivanje unutarnje hidrantske mree vri se po Zakonu o zatiti od poara, N.N.
58/93, (Pravilnik o tehnikim normativima za hidrantsku mreu za gaenje poara, Slubeni
list 30/91 - N.N. 53/91).
4. Sprinkler mokra instalacija za automatsko gaenje poara
Sprinkler mokra instalacija sastoji se od cijevnog
razvoda, sprinkler stanice, hidroforske stanice, hidroforske
posude, spremnika zraka kompresora.
Dnevno se vri vizualna kontrola sustava.
Svakih est mjeseci vri se servisna provjera stanja sustava.
Svakih godinu dana vri se ispitivanje posuda pod tlakom (hidroforska posuda i
spremnik zraka kompresora), te badarenje sigurnosnih ventila (na hidroforu,
spremniku kompresora, glavi kompresora).
Svake dvije godine vri se badarenje manometara, te kompresorske stanice.
Svakih tri godine vri se mala tlana proba.
Svakih pet godina vri se velika tlana proba.
Pregled i ispitivanje sprinkler mokre instalacije vri se po Zakonu o zatiti od poara, N.N.
58/93 - lanak 20. (Pravilnik o tehnikim normativima za stabilne tlane posude, Slubeni list
16/83-l. 100-104). Pregled i ispitivanje kompresorske stanice vri se prema Zakonu o zatiti
na radu, N.N. 59/96 - lanak 52.
5. Sustav za dojavu i gaenje poara halonom 1301
Ispitivanje sustava za gaenja halonom 1301 vri se svakih godinu dana.
Svakih pet godina vri se ispitivanje halonskih boca pod tlakom.
Pregled i ispitivanje sustava za dojavu i gaenje poara vri se po Zakonu o zatiti od poara,
N.N. 58/93 - lanak 20, (Pravilnik o tehnikim normativima za pokretne zatvorene posude za
komprimirane tekuine i pod tlakom otopljene plinove, Slubeni list 52/80).
PRILOG C
59/130
Napomena. Halon 1301 preporuljivo je zamijeniti plinom FM-200, u vezi s zatitom

ozonskog omotaa. Utjecaj na okoli plina FM-200 vrlo je povoljan u odnosu na halon 1301.
FM-200 ne razgrauje ozonski omota (ODP=0, Ozone Depletion Potential), dok je
zabranjeni halon 1301 imao ODP=16. Vrijeme raspada u atmosferi za FM-200 iznosi 31-42
godine a za halon 1301 ak 77 godina.
6. Instalacija za automatsko zatvaranje protupoarnih vrata
Ovdje spadaju evakuacijska i sektorska vrata.
Svaka dva mjeseca provjerava se funkcioniranje vrata.
Svakih godinu dana detaljno se provjerava funkcioniranje i sastavni dijelovi
vrata, te instalacije za automatsko zatvaranje vrata.
Pregled i ispitivanje instalacije za automatsko zatvaranje protupoarnih vrata vri se prema
Zakonu o zatiti od poara, N.N. 58/93 - lanak 20, (Pravilnik o tehnikim normativima za
ureaje za automatsko zatvaranje vrata ili zaklopki otpornih prema poaru. Slubeni list 53/88
- N.N. 53/91).
7. Protupoarne zaklopke u sustavu klimatizacije i ventilacije
Svaka dva mjeseca provjerava se stanje i funkcioniranje zaklopki.
Svakih godinu dana vri se ispitivanje zaklopki.
Pregled i ispitivanje protupoarnih zaklopki u sustavu klimatizacije i ventilacije vri se prema
Zakonu o zatiti od poara, N.N. 58/93 - lanak 20. (Pravilnik o tehnikim normativima za
ventilacijske i klimatizacijske sisteme. Slubeni list 38/89 - N.N. 53/91 (dopuna N.N. 69/97).
Pravilnik o tehnikim normativima za ureaje za automatsko zatvaranje vrata ili zaklopki
otpornih prema poaru. (Slubeni list 53/88 - N.N. 53/91).
8. Vatrogasni aparati
Svakih godinu dana vri se periodiko ispitivanje.
Svakih pet godina vri se kontrolno ispitivanje.
Pregled i ispitivanje vatrogasnih aparata vri se prema Zakonu o zatiti od poara, N.N. 58/93
- lanak 20. (Pravilnik o odravanju i izboru vatrogasnih aparata N.N. 35/94 i 55/94. Izmjene
i dopune N.N. 103/96).
PRILOG C
60/130
K.
Ostale strojarske instalacije

1. Sustav za odimljavanje stubita
Jednom godinje vri se ispitivanje sustava za odimljavanje stubita.
Pregled i ispitivanje sustava za odimljavanje stubita vri se prema Zakonu o zatiti od

poara, N.N. 58/93 - lanak 20. (Pravilnik o tehnikim normativima za zatitu visokih
objekata od poara, Slubeni list 7/84. Pravilnik o tehnikim normativima za sustave za
odvod dima i topline nastalih u poaru, Slubeni list 45/83).
2. Sustav za ventilaciju i klimatizaciju, te ventilacija u kuhinji i restoranu.
Svakih est mjeseci vri se ispitivanje djelotvornosti ventilacije u kuhinji i
restoranu.
Svakih godinu dana vri se ispitivanje sustava ventilacije i klimatizacije.
Pregled i ispitivanje sustava za ventilaciju i klimatizaciju, te ispitivanje djelotvornosti
ventilacije u kuhinji vri se prema Zakonu o zatiti od poara, N.N. 58/93 - lanak 20. Zakona
o zatiti na radu, N.N. 59/96. (Pravilnik o tehnikim normativima za ventilacijske i
klimatizacijske sisteme, Slubeni list 38/89 - N.N. 53/91 (dopuna N.N. 69/97). Pravilnik o
zatiti na radu za radne i pomone prostorije N.N. 6/84).
3. Unutarnja plinska instalacija
Svakih pet godina vri se ispitivanje nepropusnosti unutarnje plinske
instalacije.
Ispitivanje se odnosi na provjeru elektromagnetnog ventila, plinomjera i
plinskih troila.
Pregled i ispitivanje nepropusnosti unutarnje plinske instalacije vri se prema Zakonu o zatiti
od poara, N.N. 58/93 - lanak 20. Zakon o zapaljivim tekuinama i plinovima N.N. 108/95.
(Pravilnik za izvoenje unutarnje plinske instalacije GPZ-IP600. Instaliranje plinskih ureaja
u velikim kuhinjama, GPZ-IP634. Klasifikacija propusnosti postojeih unutarnjih plinskih
instalacija GPZ-IP624).
4. Radna okolina u radnim prostorima (ljetni i zimski period)
Ispitivanje se vri svake dvije godine.
Ispitivanje se odnosi na mikroklimatske uvjete, sustav za umjetno
provjetravanje i klimatizaciju radnih prostora, osvijetljenost radnih prostora, te
ispitivanje buke (restoran).
Pregled i ispitivanje radne okoline u radnim prostorima vri se prema Zakonu o zatiti na
radu, N.N. 59/96 - lanak 50. (Pravilnik o nainu ispitivanja odreenih sredstava rada i radne
okoline, te sadraju, obliku i nainu izdavanja isprava, N.N. 52/84).
PRILOG C
61/130
5. Sklonita posebne namjene

Ispitivanje sklonita posebne namjene vri se svakih godinu dana.
Pregled i ispitivanje sklonita posebne namjene vri se prema Zakonu o obrani, lanak 196, te
po Zakonu o izmjenama i dopunama zakona o unutranjim poslovima, N.N. 76/94. (Pravilnik
o odravanju sklonita i drugih zatitnih objekata, N.N. 45/84. Naredba o obaveznom
ispitivanju sklonita, Slubeni list 4/85, te 2/84).
Odjel 13 - Odravanje elektrinih sustava
A.
Sustavi visokog napona

Ovaj sustav odravaju djelatnici ovlateni od distributera elektrine energije.
Svakih est mjeseci obavlja se inspekcija transformatora, te ienje prostora oko
transformatora.
B.
Interna distribucijska mrea

1.
Elektrini paneli
Godinje se vri inspekcija, testiranje, ienje te provjera stanja kontakata.
Provjera stanja izolacije.
2.
Pregled i ispitivanje elektrinih instalacija

Svake dvije godine vri se pregled i ispitivanje zatite od indirektnog napona
dodira (po mjernom mjestu).
Ispitivanje se vri prema Zakonu o zatiti na radu, N.N. 58/93 - lanak 18.
Svake tri godine vri se mjerenje otpora izolacije (po strujnom krugu), te otpor
uzemljenja.
Ispitivanje se vri prema Zakonu o zatiti od poara, N.N. 58/93 - lanak 20. (Pravilnik
o tehnikim normativima za elektrine instalacije niskog napona. Slubeni list 53/88 N.N. 53/91. HRN EN.B2.741-elektrine instalacije niskog napona i zatita od
dodirnog napona).
3.
C.
Sklopke i utinice
Godinje se vri provjera rada utinica i sklopki glede funkcioniranja i stanja
izolacije.
Rasvjeta
1.
Ureaji sa svjetleim cijevima.

Svake godine vri se provjera zatite od direktnog i indirektnog napona.
Provjera se vri prema Zakonu o zatiti od poara, N.N. 58/93 - lanak 18. (Pravilnik o
tehnikim normativima za elektrine instalacije niskog napona. Slubeni list 53/88 N.N. 53/91. ENK N.N. 59/96)
PRILOG C
62/130
D.
Gromobranska instalacija
Ispitivanje gromobranske instalacije vri se prema Zakonu o zatiti od poara, N.N. 58/93 lanak 18. (Pravilnik o tehnikim propisima o gromobranima. Slubeni list 13/68 - N.N.
53/91. HRN EN.B2.754 - uzemljenje i zatitni provodnici).
E.
Statiki pretvarai napona

1.
Svakih godinu dana vri se servisiranje.

Svake dvije godine vri se inspekcija i provjera.
Ispitivanje i pregled vri se prema Zakonu o zatiti na radu, N.N. 59/96 - lanak 52. (Pravilnik
o elektrinim postrojenjima na nadzemnim mjestima ugroenim od eksplozivnih smjesa).
Slubeni list 18/67 (akumulatorske stanice, diesel agregati, statiki stabilizatori i elektro
instalacije u protueksplozivnoj izvedbi).
2.
Diesel agregati za nuni napon.

Svakih est mjeseci potrebno je napraviti servis.
Svake dvije godine potrebno je izvriti ispitivanje.
Ispitivanje i pregled vri se prema Zakonu o zatiti od poara N.N. 58/93. (Pravilnik o
elektrinim postrojenjima na nadzemnim mjestima ugroenim od eksplozivnih smjesa.
Slubeni list 18/67, ZUR N.N. 59/98).
3.
Ispitivanje akumulatorskih baterija - akumulatorska stanica.

Svaka tri mjeseca vri se redoviti pregled.
Svakih godinu dana vri se ispitivanje i pregled.
Ispitivanje i pregled vri se prema Zakonu o zatiti od poara N.N. 58/93. (Pravilnik o
elektrinim postrojenjima na nadzemnim mjestima ugroenim od eksplozivnih smjesa.
Slubeni list 18/67).
F.
Protupanina rasvjeta
Protupanina rasvjeta nalazi se u hodnicima, na stubitima i u predprostorima.
Svakodnevno se vri vizualna kontrola iste.
Svakih godinu dana vri se ispitivanje protupanine rasvjete.
Pregled i ispitivanje protupanine rasvjete vri se prema Zakonu o zatiti od poara, N.N.
58/93 - lanak 18, (Pravilnik o tehnikim normativima za elektrine instalacije niskog napona.
Slubeni list 53/88 - N.N. 53/91).
PRILOG C
63/130
G.
Ureaji za detekciju plina co

Ovi ureaji se nalaze u suterenu i garai.
Svake godine vri se ispitivanje njihovog rada.
Pregled i ispitivanje ureaja za detekciju plina CO vri se prema Zakonu o zatiti od poara,
N.N. 58/93 - lanak 20.
Odjel 14 - odravanje domainstva
A.
B.
Kino dvorana, soba za sastanke, zdravljak, teretana

1.
Ovisno o uestalosti uporabe objekta. ienje usisavaem jednom tjedno, te

provjera stolaca vezano uz sigurnost koritenja. Ukoliko je potrebno, izvriti
popravak ili nadomjestak sjedeih povrina.
2.
Dnevno ienje i provjera stolaca i sjedeih povrina u zdravljaku.

Po potrebi izvriti popravak oteenih stolaca i sjedeih povrina.
3.
Ovisno o uestalosti uporabe objekta. Dnevno ienje praine sa sprava

za
vjebanje i namjetaja. Provjera sjedeih i leeih povrina na spravama za
vjebanje. Popraviti oteenja ukoliko je potrebno.
Hodnici, uionice, uredi i predvorja

1.
Dnevno ienje podova ili ienje po potrebi.
2.
Godinje latenje pohodnih povrina po potrebi.
3.
Dnevno ienje mrlja na zidovima po potrebi.
4.
Tjedno ienje zidova od praine i pauine.
5.
Provjera i po potrebi nadomjestak istroenih ili nedostajuih podnih pohodnih

ploa.
6.
Tjedno usisavanje tepiha ili po potrebi.
7.
ienje mrlja sa tepiha po potrebi.
8.
Svakih est mjeseci potrebno je izvriti kemijsko ienje tepiha ili

prema potrebi.
9.
Provjera stanja tepiha vezano uz oteena i istroenost.
10.
Svakih est mjeseci potrebno je pranje vanjskih pohodnih povrina.
PRILOG C
64/130
C.
D.
11.
Dnevno pranje staklenih povrina u predvorju. Tjedno pranje prozora.
12.
Dnevno pranjenje koara za smee i promjena plastine vreice u njima.
13.
Tjedno ienje i pranje namjetaja.
14.
Dnevno (poslije nastave) pranje nastavnih ploa u uionicama ili prema

potrebi.
Toaleti i svlaionice
1.
Dnevno ienje i dezinfekcija svih armatura i tueva ili prema potrebi.
2.
Dnevno pranje podova ili prema potrebi.
3.
Dnevno ispiranje poploenih zidova i stropova sa blagim sredstvima za

ienje, ili prema potrebi.
4.
Dnevno pranje i ispiranje povrina kojima tee voda, te pripadajuih

armatura (sifoni), ili prema potrebi.
5.
Dnevno brisanje praine sa ventilacijskih reetaka, prozora,

namjetaja, te sjedeih povrina.
6.
Pranje i pripremanje toaleta i svlaionica za uporabu prije poetka

semestra.
Ureaji i oprema za ienje

1.
Strojevi i alati za ienje podova moraju se drati istim.

Energetski kablovi, etke i nosai etaka moraju se pregledati u smislu
istroenosti i oteenja. Svi strojevi koji se intenzivno troe moraju biti
odravani u smislu pravilnog i sigurnog funkcioniranja.
2.
Strojevi i alati koji koriste kemijska sredstva za ienje, nakon uporabe

trebaju se isprati u istoj (tehnikoj) vodi. Provjeriti zabrtvljenost
fleksibilnih crijeva i drenanih cijevi. Energetski kabel mora se oistiti i
provjeriti zbog istroenosti i oteenja. Strojevi se moraju pohraniti
u pravilnom poloaju. Svi kvarovi i nepravilnosti u radu moraju biti
otklonjeni prema potrebi.
3.
Nakon svake uporabe, usisavai praine moraju se oistiti, a vreice i

spremnici za skupljanje praine moraju biti ispranjeni i oieni. Svi
pomoni alati u standardnom dijelu opreme usisavaa moraju se
takoer oistiti, ukoliko su koriteni. Energetski kabel mora se oistiti i
provjeriti zbog istroenosti i oteenja.
PRILOG C
65/130
D.
Gimnazija
1.
Drveni podovi u prostorijama za tjelesni odgoj moraju biti obrisani suhom

krpom ili strojem za suho ienje po potrebi. Lokalna oneienja moraju se
odmah sanirati.
2.
Jednom godinje vri se provjera stanja pohodnih povrina u prostorijama,

vezano uz sigurnost koritenja i istroenost.
3.
Izvriti saniranje drvenih podova ukoliko se primijeti intenzivno troenje.[24]
PRILOG C
66/130
C.8 DETALJNIJA RAZRADA PRIMJERA VEZANOG UZ JEDNU

LOKACIJU (broj 2)
Primjer za model vezan za jednu lokaciju broj 2
Objekt organiziranog stanovanja starijih osoba
Ovaj primjer obrauje ustanovu organiziranog stanovanja starijih osoba, odnosno staraki
dom. Ustanova jo ne postoji. Trebala bi biti izgraena na prostorima Republike Hrvatske, u
obliku javno privatnog partnerstva (JPP). Kako sam kao projektant strojarskih instalacija
upoznat sa projektom, zamoljen sam od strane investitora da ne iznosim detalje projekta, kao
niti njegovu lokaciju. Iz navedenog razloga, izradio sam slinu ustanovu, koja mi je posluila
kao podloga za razradu usluge Facility Management-a prema zakonima i normama Republike
Hrvatske. U ovom primjeru uloga Facility Management-a kree od faze ideje i savjetodavne
uloge prema investitoru, odnosno navedeni su konkretni podaci koje je potrebno pratiti kroz
ivotni ciklus objekta.
Uvod
Analiza trita
U zemljama EU vaea norma osiguranja kapaciteta za potrebe stalnog smjetaja starijih i
nemonih osoba iznosi 5% u odnosu na ukupan broj graana starijih od 65 godina.
Grad Zagreb ima oko 15% stanovnitva starije ivotne dobi te je, s obzirom na trend starenja
stanovnitva, kao i stvarne potrebe za smjetajem, nuno osigurati nove kapacitete. Postojei
kapaciteti ine 3,9% mjesta u odnosu na broj graana starijih od 65 godina.
Na podruju Zagreba djeluje 30 domova za starije i nemone osobe s ukupnim smjetajnim
kapacitetom od 4500 mjesta:
10 domova u kojima su osnivaka prava prenijeta na Grad Zagreb,
jednom domu je osniva Grad Zagreb,
za 19 domova osnivai su vjerska zajednica, trgovako drutvo, udruga, pravna ili fizika
osoba,
jo 11 obiteljskih domova i jedna udruga pruaju skrb starijim i nemonim osobama izvan
vlastite obitelji, a nisu organizirani kao domovi.
U domovima za starije i nemone osobe kojima je osniva Grad Zagreb, njih 11 smjeteno je
ukupno 3.515 korisnika. U njima je evidentirano ukupno 10.582 zahtjeva za smjetaj, a oko
3.000 zahtjeva predano je paralelno u vie domova za starije i nemone osobe. U skladu s tim
podatkom, realan broj kandidata za smjetaj u domovima za starije i nemone osobe je oko
8.000.
Osim gore navedenih oblika smjetaja u gradu Zagrebu ne postoje drugi organizirani oblici
stanovanja za starije osobe, a izgradnjom objekta za organizirano stanovanje doprinijelo bi se
kvaliteti ponude kao i mogunosti zadovoljavanja potreba starijih u lokalnoj zajednici.
PRILOG C
67/130
Analiza trita ukazuje da u segmentu usluge organiziranog stanovanja starijih osoba vlada
trite potranje od realno 8.000 korisnika, te da je za zadovoljenje buduih normi nuno
osigurati minimalno 1.200 novih mjesta u domovima.
Ideja projekta
Statistiki pokazatelji ukazuju da stanovnitvo u Hrvatskoj stari, a ivotni vijek se produljuje,
iz ega slijedi da e potreba za objektima za zbrinjavanje starijih osoba biti sve vea. S ciljem
da se u gradnji takvih objekata napravi i korak naprijed, u dijelu ovog objekta predvienom za
organizirano stanovanje planira se nova vrsta smjetaja starijih osoba koje su sposobne
samostalno se zbrinjavati i to u stanovima apartmanskog tipa. Takva vrsta smjetaja, nova na
ovim prostorima, omoguit e slobodu korisnicima jer e biti lieni obaveza koje bi im
nametnuo ivot u vlastitom stanu. Naime, uz smjetaj korisnicima je osigurano spremanje,
ienje i odravanje apartmanske jedinice te obavezan doruak koji predstavlja jedan
diskretni mehanizam provjere prisutnosti korisnika (ukoliko korisnik nije prisutan, to moe
biti pokazatelj da korisnik nije dobro!). Osim toga, u objektu e se pruati usluge obavljanja
poslova nabavke i kupovine, dostave gotovih obroka, priprema obroka u centralnoj kuhinji,
njega i odravanje osobne higijene, briga o zdravlju, fizikalna terapija, usluge socijalnog rada
i radne aktivnosti, organiziranje prijevoza te druge usluge kojima se zadovoljavaju potrebe
starijih (frizer, pediker, trgovina). Svaka apartmanska jedinica oprema se odgovarajuim
potrebnim namjetajem, no ukoliko korisnik eli, mogue je da taj prostor uredi svojim
namjetajem. Svaki potencijalni korisnik prije svoje odluke da se smjesti u jednom od
apartmana ima mogunost adaptacije odnosno smjetaja u za to opremljenom apartmanu na
mjesec dana kako bi isprobao odgovara li mu ovakav nain skrbi o njemu. Za koritenje
takvog stana korisnik plaa naknadu (najamninu) i komunalne usluge, a naknadu za druge
usluge prema svom izboru i potrebama. Ovakav nain zbrinjavanja omoguit e starijima
mirniju i bezbriniju starost te osigurati dodatnu kvalitetu ivota.
Uz takav oblik smjetaja, u objektu je takoer predviena jedinica pojedinane njege za
smjetaj nepokretnih i teko pokretnih osoba, ureena i opremljena svom potrebnom
opremom.
Pravno odreenje investicije
Dom za starije i nemone osobe javna je ustanova osnovana za obavljanje usluge skrbi izvan
vlastite obitelji. U sklopu stalnog smjetaja dom osigurava cjelovitu skrb koja obuhvaa
stanovanje, prehranu, odravanje osobne higijene, brigu o zdravlju, njegu, radne aktivnosti i
koritenje slobodnog vremena, a moe pruati usluge poludnevnog i cjelodnevnog boravka te
pomoi i njege u kui.
Dom je pravna osoba upisana u sudski registar Trgovakog suda i upisnik ustanova socijalne
skrbi pri Ministarstvu zdravstva i socijalne skrbi.
Dom moe u pravnom prometu stjecati prava i preuzimati obveze, moe biti vlasnikom
pokretnih i nepokretnih stvari, te moe biti stranka u postupcima pred sudovima, drugim
dravnim tijelima i tijelima s javnim ovlastima sukladno zakonu i statutu.
PRILOG C
68/130
Zakonodavni okvir
Podruje organiziranog stanovanja starijih osoba regulirano je:
Zakonom o socijalnoj skrbi (Narodne novine br. 73/97, 27/01, 59/01, 82/01, 103/03 i
44/06 i 79/07),
Pravilnikom o vrsti i djelatnosti doma socijalne skrbi, nainu pruanja skrbi izvan vlastite
obitelji, uvjetima prostora, opreme i radnika doma socijalne skrbi, terapijske zajednice,
vjerske zajednice, udruge i drugih pravnih osoba te centra za pomo i njegu u kui (Narodne
novine br. 64/09)
Pravilnikom o mjerilima za razvrstavanje domova za starije i nemone osobe (Narodne
novine br. 121/00).
Opis lokacije
Zemljite povrine 5146 m2 nalazi se u atraktivnom podsljemenskom dijelu Zagreba, na
udaljenosti cca 3,5 km odnosno manje od pola sata vonje javnim prijevozom do samog
sredita grada, Trga bana Josipa Jelaia. Okrueno je zelenilom, dok se u blioj okolici, na
udaljenosti do 500 m odnosno desetak minuta hoda , nalazi niz sadraja koji e zbog svoje
blizine olakati svakodnevni ivot korisnika budueg doma, kao to su bolnice, privatne
lijenike ordinacije, crkva, trgovina, usluni servisi i dr. Osim toga, Dom zdravlja nalazi se
na udaljenosti cca 1,0 km odnosno pet minuta vonje od lokacije budueg objekta.
U neposrednoj blizini je i autobusna stanica te je javnim prijevozom mogue doi do
Kvaternikovog trga udaljenog 1,6 km za desetak minuta i dalje do Trga bana Josipa Jelaia
tramvajem koji je udaljen dodatnih 1,8 km odnosno petnaest minuta vonje.
Navedena odredita su sredita gradskog ivota i kao takva bitna da korisnik budueg doma
bude integriran u drutvo i dogaanja oko njega. Osim toga, dobra prometna povezanost
omoguit e i posjetiteljima doma laki dolazak, to je osobito vano za korisnike koji se nee
sami moi kretati izvan doma.
Nadalje, obzirom da je zemljite smjeteno u mirnom i zelenom okruenju, ureenje okolia
parkovnim zelenilom i pjeakim stazama motivirat e budue korisnike na kretanje i dodatno
poboljati kvalitetu ivota.
Odrednice iz prostornog plana

Na ovoj lokaciji, prema Odluci o donoenju Generalnog urbanistikog plana Grada Zagreba
(Sl. glasnik Grada Zagreba 16/07, 2/08, 6/08, 8/08, 10/08, 15/08, 19/08, 1/09, 8/09 i 11/09; u
daljnjem tekstu: GUP). Koritenje i namjena povrina, doputena je gradnja graevina javne i
drutvene namjene i prateih sadraja (upravne, socijalne, zdravstvene predkolske, kolske,
za visoko uilite i znanost, tehnoloki parkovi, zgrade za kulturu, vjerske, sve javne i
drutvene namjene, HTV, politike organizacije, diplomatska predstavnitva s mogunou
graenja rezidencijalne graevine, kongresni centri, specijalizirani odgojno-obrazovni centri
za okoli i odrivi razvoj, portsko - rekreacijske dvorane i sl.). Na povrinama i graevnim
esticama za javnu i drutvenu namjenu mogue je ureenje parkova i djejih igralita, a ne
mogu se graditi stambene i poslovne graevine.
PRILOG C
69/130
Urbana pravila
Zemljite je u obuhvatu urbanog pravila 2.2. Zatita, ureenje i dogradnja zapadnoga,
sredinjeg i istonog dijela podsljemenskog podruja kojim su za gradnju objekata u zoni
javne i drutvene namjene propisana sljedea detaljna pravila: najvea izgraenost graevne
estice je 40%; najvea visina je sedam nadzemnih etaa, mogua je izgradnja podzemne
etae. Najmanji prirodni teren je 30% povrine graevne estice, mora biti parkovno ureen;
najmanja udaljenost graevine od mee susjedne graevne estice je 5,0 m; graevinska bruto
povrina (GBP) i koeficijent iskoristivosti (ki) nisu propisani; gradnja novih graevina prema
urbanistiko - arhitektonskom natjeaju. Slika C8-1 prikazuje odnos izgraenosti parcele i
najmanje udaljenosti graevine od mee susjedne graevne estice. Slika C8-2 prikazuje
odnos pokrivenosti zelenim povrinama.
Slika C8-1 Odnos izgraenosti parcele i udaljenosti od susjedne graevne estice.
PRILOG C
70/130
Slika C8-2 Odnos pokrivenosti zelenim povrinama.
Glede urbanih pravila arhitekt je prilagodio veliinu objekta sukladno veliini parcele.
Iskrenije reeno investitor se odluio za lokaciju i veliinu parcele gdje je mogue izgraditi
objekt eljene veliine. Ovaj dio radnih zadataka spada u poslove Space Management-a. Slika
C8-3 prikazuje odnose zakonom, urbanistikim pravilima previenih i projektiranih veliina.
Urbanistika pravila vezana
uz izgraenost estice
Izgraenost predmetne parcele

34%
40%
Ostatak
povrine
parcele
Ostatak
povrine
parcele
Izgraenost
estice
Izgraenost
estice
66%
60%
Pokrivenost predmetne parcele

travnatim povrinama
Urbanistika pravila vezana

uz pokrivenost parcele
travnatim povrinama
43%
30%
Ostatak
povrine
parcele
Ostatak
povrine
parcele
Parkovno
ureeno
Parkovno
57% ureeno
70%
Slika C8-3 Zadovoljenje urbanistikih uvjeta
PRILOG C
71/130
Moe se zakljuiti da objekt s obzirom na urbanistike uvjete iste zadovoljava u potpunosti.

Urbanistikim uvjetima trai se da objekta mora zauzimati 40% povrine parcele. Predmetni
objekt zauzima 34% parcele, to je manje od predvienoga, pa se moe zakljuiti da je
izgraenost parcele u skladu sa pravilima struke. Takoer se predvia da parkovno ureena
povrina parcele mora zauzimati najmanje 30% povrine parcele. Predmetna parcela
pokrivena je travom 43%, to je u skladu sa traenim uvjetima.
Projektni zahtjevi i oprema

Sukladno navedenim mogunostima gradnje propisanim prostorno-planskim dokumentima,
projektom treba u objektu za smjetaj starih i nemonih predvidjeti 42 stambene jedinice
apartmanskog tipa za jednu osobu i 42 stambene jedinice apartmanskog tipa za dvije osobe po
principu organiziranog stanovanja za ukupno 129 korisnika, jedinicu za pojaanu njegu
(JPNJ) za 20 korisnika sa zasebnim ulazom, potrebne pratee prostore i prostore za najam
(trgovina, lijenika ordinacija, frizersko-pedikerski salon).
Maksimalna visina graevine je podrum + prizemlje + sedam katova, a svaka nadzemna etaa
moe zauzimati maksimalno 1268 m bruto povrine u prizemlju, te 1387m bruto po
katovima.
U podrumu je potrebno smjestiti pomone prostore, dok u nadzemnom dijelu treba planirati
ureenje prostora za smjetaj starijih osoba, zajednike prostore i pratee sadraje, pri emu
treba imati na umu da je pravilnikom propisano da stanovanje u stambenim jedinicama
apartmanskog tipa moe biti organizirano u zgradi niske katnosti (maksimalno tri etae) pa
prema tome organizirano stanovanje treba smjestiti u prizemlje i po katovima.
Na zemljitu oko graevine treba predvidjeti ureene zelene povrine minimalno 2100 m te
pjeake staze, kolne povrine i parkiralina mjesta (za potrebe trgovine predvidjeti 2 parkirna
mjesta, frizerskog salona 2 parkirna mjesta, lijenike ordinacije 2 parkirna mjesta, te 2
parkirna mjesta za kombi vozila za potrebe doma).
Pri projektiranju treba voditi rauna o sljedeim zahtjevima iz pravilnika navedenih u
uvodnom dijelu:
primjenjuju se propisi kojima se osobama s invaliditetom i smanjenom pokretljivosti
osigurava nesmetan pristup, kretanje, boravak i rad, na jednakoj razini kao i ostalim osobama,
odnosno moraju biti projektirani prema Pravilniku o osiguranju pristupanosti graevina
osobama s invaliditetom i smanjene pokretljivosti (Narodne novine br. 151/05 i 61/07),
graevina mora ispunjavati minimalne zahtjeve prema posebnim propisima za radne i
pomone prostorije glede sigurnosti i zatite zdravlja radnika za sve radne i pomone
prostorije i prostore u kojima se stalno ili povremeno obavlja rad, povremeno zadravaju
osobe na radu i u koje dolaze druge osobe po bilo kojem osnovu rada ili koritenja usluga,
graevina mora sadravati elemente neovisnog ivljenja s osiguranim pristupom s javne
pjeake povrine, u pravilu, kroz glavni ulaz u graevinu (napomena: zaseban ulaz za stanare
i nepokretne), primjenom najprikladnijih rjeenja pristupanosti za svladavanje visinskih
razlika.
Za stvaranje primjerenih uvjeta rada potrebno je zadovoljiti higijensko-tehnike zahtjeve koji
se odnose na: osvijetljenost, sunevu svjetlost, prozraivanje, toplinsku zatitu, zatitu od
buke i akustiku, grijanje i hlaenje, opskrbu vodom, odvodnju otpadnih voda, elektrine
PRILOG C
72/130
instalacije, zatitu od poara i zatitu od provale, graevina mora udovoljavati sljedeim

sanitarno-tehnikim i higijenskim uvjetima:
mora biti izgraena od vrstog materijala, smjetena na pristupanom terenu s nesmetanim
prilazom prijevoznim sredstvima, a pjeaki prilazni put mora biti osvijetljen i udovoljavati
propisima o sigurnosti u prometu.
Uz graevinu moraju biti osigurana parkiralina mjesta s dovoljnim brojem parkiralinih
mjesta za osobe s invaliditetom, ne smije biti izloena oneienju i buci iznad doputenih
vrijednosti prema posebnom propisu.
Prostorije moraju biti osvijetljene danju prirodnim izvorom svjetlosti, nou umjetnim izvorom
svjetlosti, primjerene kvalitete i jaine, zatita od izravnog prodiranja sunevih zraka, kojom
se sprjeava pretjerano zagrijavanje, mora biti takva da ne smanjuje stvarnu povrinu prozora,
a u sobama treba osigurati mogunost zamraenja.
Svi prostori za rad i boravak trebaju se prirodno prozraivati, a ukoliko ima prostora s
nedovoljnim prozraivanjem, potrebno je osigurati umjetnu ventilaciju.
Toplinska zatita, zatita od buke i akustika zidnih i stropnih konstrukcija moraju biti prema
vaeim propisima i normama, a zatita od buke i akustika trebaju omoguavati dobru
slunost i razgovjetnost pri govoru.
Prostorije moraju imati trajno rijeeno pitanje izvora zagrijavanja, koji mora udovoljavati
tehnikim i ekolokim normama. U svim prostorima za rad i boravak zrak mora biti
ravnomjerno zagrijavan i to u svim prostorijama za korisnike 20 22 C, u hodnicima i
pomonim prostorima 18 C. U razdoblju visokih vanjskih temperatura u dnevnom boravku
treba osigurati optimalnu temperaturu, 5 C niu od vanjske.
Visina prostorija mora biti najmanje 260 cm, prostorije moraju udovoljavati svim propisanim
komunalnim i sanitarnim uvjetima vodoopskrbe i odvodnje sanitarnih i drugih otpadnih voda,
elektrinog dovoda, telefonskog i internetskog prikljuka te plinovodnih te drugih instalacija.
Opskrba vodom ostvaruje se instalacijom vodovodne mree sa zdravstveno ispravnom vodom
za pie. Sve armature instalacija koje slue za pranje moraju biti opremljene toplom i
hladnom vodom s automatskom baterijom koja osigurava temperaturu vode do 35 C, otpadne
vode odvode se kunom kanalizacijom koja se prikljuuje na komunalnu kanalizaciju, prema
vaeim propisima i normama.
Elektrina instalacija mora biti zatiena i osigurana. Zatita od poara provodi se uporabom
odgovarajuih graevnih materijala, definiranjem evakuacijskih putova i izlaza te
protupoarnom opremom i signalizacijom, a zatita od provale provodi se uporabom alarma i
videonadzora.
Vrata, zidovi i stropovi u prostorijama te u sanitarnim vorovima moraju biti ravne i glatke
povrine, koja je otporna na upijanje, te uestalo i temeljito ienje, sukladno vaeim
propisima. Vrata treba izvesti tako da se otvaraju prema hodniku odnosno izlazu. Vrata na
prostorijama trebaju biti u pravilu bez pragova te od materijala koji se ne moe otetiti kako bi
se sprijeilo ozljeivanje korisnika. Vrata u prostorijama u kojima se zbrinjavaju nepokretni
korisnici moraju biti iroka najmanje 100 cm. Za osobe s invaliditetom i smanjene
pokretljivosti, vrata sanitarnog vora moraju imati irinu najmanje 100 cm, a u svim
PRILOG C
73/130
prostorijama namijenjenim za osobe s invaliditetom i smanjene pokretljivosti, moraju se

nalaziti rukohvati.
Prozori moraju biti izvedeni na nain da se osigura mogunost prirodnog prozraivanja.
Zelene povrine trebaju biti ureene (posaeno drvee i bilje, ureene mjesta za sjedenje) i
opremljene putovima i pristupima koji su prilagoeni za pristup osobama s invaliditetom i
tee pokretnim osobama.
Graevina mora imati potreban broj funkcionalno rasporeenih prostorija namijenjenih
korisnicima i radnih i pomonih prostorija, namijenjenih radnicima. Spavaonice ne smiju biti
prolazne.
U graevini treba osigurati potreban broj sanitarnih vorova i kupaonica, sukladno potrebama
i broju korisnika. Pod sanitarnim vorom u smislu ovoga Pravilnika podrazumijeva se jedan
zahod s predprostorom za ene i jedan zahod s predprostorom i prostorijom, odnosno
prostorom sa pisoarom za mukarce.
Graevina mora imati, radi prevencije, prostoriju za izolaciju korisnika koji boluju od zarazne
bolesti, s posebnim sanitarnim vorom i kupaonicom. Za dnevni boravak korisnika moe se
koristiti vie manjih prostorija, a mogu se iznimno koristiti i blagovaonice.
Objekt mora imati prostorije za provoenje pojedinih programa, radno-terapijske aktivnosti i
koritenje slobodnog vremena.
Objekt mora imati prostorije i posebne sanitarne vorove za radnike.
Objekt mora imati odgovarajui prostor za posluivanje jela te kuhinjski prostor u kojem su
odvojeni: prostor za priruno skladitenje, pripremu i kuhanje hrane te pranje posua,
sukladno sanitarnim i drugim propisima.
Objekt mora imati odgovarajui skladini prostor u kojem su odvojeni prostori za skladitenje
prehrambenih proizvoda od prostora namijenjenih za skladitenje sredstava za ienje i
osobnu higijenu, te sredstva za odravanje zgrade i okolia.
Objekt mora imati mjesto za uvanje lijekova i sanitetskog materijala dostupno samo
ovlatenim osobama.
Objekt mora imati poseban prostor za odravanje istoe rublja, sukladno sanitarnim i drugim
propisima.
Balkoni i terase moraju biti ograeni ogradom visine najmanje 120 cm.
Prostori radnika koji organiziraju i koordiniraju rad trebaju imati jednostavnu i preglednu
vezu s ulaznim prostorom graevine.
Osim navedenih zahtjeva, pojedini prostori moraju biti projektirani tako da se u njih moe
smjestiti oprema odnosno namjetaj:
sobe se opremaju leajevima, nonim ormariima, nonim svjetiljkama, stolom i potrebnim
brojem stolaca, ormarom za odjeu odvojeno za svakog korisnika s mogunou
zakljuavanja. Prostorija za dnevni boravak oprema se garniturama za sjedenje, potrebnim
PRILOG C
74/130
brojem stolova i stolaca, polica, TV-prijemnikom, glazbeni ureajem i ostalom

multimedijskom opremom. Prostorija sanitarnog vora mora imati umivaonik s toplom i
hladnom vodom. ajna kuhinja oprema se kuhalom, sudoperom, slavinom s toplom i
hladnom vodom, hladnjakom, stoliem za pripremanje hrane, kuhinjskim ormariem.
Praonica rublja oprema se ureajima za pranje, suenje i glaanje rublja. Sve kupaonice
opremaju se umivaonikom i wc-koljkom te podnom reetkom i prostorom za tuiranje
umjesto kade.
Oblikovanje objekta treba biti takvo da omogui lako snalaenje (pregledne komunikacije),
dobru povezanost svih dijelova objekta, povezanost poslovnih prostora s prostorima doma
(ulaz iz doma) i s vanjskim prostorom (ulaz izvana), kontakt s prirodom (balkoni, terase,
atriji, niski parapeti u zajednikim prostorima te u sobama nepokretnih kako bi mogli iz
kreveta vidjeti okoli). Slike C8-4, C8-5, C8-6, C8-7 i C8-8 prikazuju tlocrte predmetnog
doma po vertikalnom prikazu.
PRILOG C
75/130
Slika C8-4. Tlocrt podruma
PRILOG C
76/130
Slika C8-5. Tlocrt prizemlja
PRILOG C
77/130
Slika C8-6. Tlocrt prvog kata
PRILOG C
78/130
Slika C8-7. Tlocrt drugog, treeg i etvrtog kata
PRILOG C
79/130
Slika C8-8. Tlocrt petog, estog i sedmog kata
PRILOG C
80/130
Povrine objekta sa pozicijama pojedinih prostora unutar objekta (po etaama)

Ukupna bruto izgraena povrina objekta je 11881,3 m.
Ukupna neto povrina objekta iznosi 9213,80 m.
Slijedi raspodjela povrina po etaama (tablice C8-1 do C8-9)
Podrum se sastoji od sljedeih prostorija sa pripadajuim povrinama. Visina etae je 3.0
metra (tablica C8-1).
Tablica C8-1. Podrum sa raspodjelom povrina.
etaa
Podrum
namjena
mrtvanica
sanitarije
sanitarije kuhinje
kotlovnica
praonica i glaaonica
skladita
prostor skladitara
liftovi
komunikacije
neto (m)
19,9
13,2
20,1
41,6
127
130
5,8
24,6
189,6
GBP (m)
572
Prizemlje se sastoji od sljedeih prostorija sa pripadajuim povrinama. Visina etae je 4.5

metara (tablica C8-2).
Tablica C8-2. Prizemlje sa raspodjelom povrina.
etaa
Prizemlje
Prizemlje
vanjski dio
namjena
neto (m)
kuhinja
126,6
liftovi
frizer
trgovina
biblioteka
porta
boravak
blagovaonica
caffe bar i kiosk
sanitarije
sanitarije terapije/ambulanta
sanitarije i tuevi uprava
garderoba uprava/terapije
terapije/ambulanta
uprava
komunikacije
trg
terasa
24,6
18,9
21,9
41,4
3,5
55,4
85,9
33,7
10,2
10,2
20,7
21,4
173
187
386,9
262
168,3
GBP (m)
1289
430,3
PRILOG C
81/130
Prvi kat se sastoji od sljedeih prostorija sa pripadajuim povrinama. Visina etae je 3.0
Tablica C8-3. Prvi kat sa raspodjelom povrina.
etaa
1. kat
1. kat
vanjski dio
namjena
sobe za pojaanu njegu
hidromasana terapija
lijenike ordinacije
soba spremaice
neisto
sanitetski materijal
sanitarni vor (1M/1)
medicinska sestra
dnevni boravak
ajna kuhinja
soba za izolaciju
kupaonica sobe za izolaciju
praona
glaaona
prostorija za none posude
liftovi
komunikacije
balkoni
neto (m)
359,1
31
81
10,2
10,4
10,4
8
13,6
87,3
12,8
26
10
10
10,6
6
24,6
290,7
179,7
GBP (m)
1268
Drugi kat se sastoji od sljedeih prostorija sa pripadajuim povrinama. Visina etae je 3.0
Tablica C8-4. Drugi kat sa raspodjelom povrina.
etaa
2. kat
2.kat
vanjski dio
namjena
stambene jedinice (apartmani)
soba spremaice
neisto
sanitarije medicinske sestre
medicinska sestra
dnevni boravak
deurna soba/pojaana njega
sanitarije korisnika
praona
glaaona
liftovi
komunikacije
balkoni
neto (m)
650,6
10,2
10,4
10,4
10,4
11
105,4
19,8
9,8
10,2
10,6
24,6
349,7
145,6
GBP (m)
1387
PRILOG C
82/130
Trei kat se sastoji od sljedeih prostorija sa pripadajuim povrinama. Visina etae je 3.0
Tablica C8-5. Trei kat sa raspodjelom povrina.
etaa
3. kat
3.kat
vanjski dio
namjena
soba spremaice
neisto
medicinska sestra
dnevni boravak
praona
glaaona
liftovi
komunikacije
balkoni
neto (m)
650,6
10,2
10,4
10,4
10,4
11
105,4
19,8
9,8
10,2
10,6
24,6
349,7
145,6
GBP (m)
1387
etvrti kat se sastoji od sljedeih prostorija sa pripadajuim povrinama. Visina etae je 3.0
Tablica C8-6. etvrti kat sa raspodjelom povrina.
etaa
4. kat
4.kat
vanjski dio
namjena
soba spremaice
neisto
medicinska sestra
dnevni boravak
praona
glaaona
liftovi
komunikacije
balkoni
neto (m)
650,6
10,2
10,4
10,4
10,4
11
105,4
19,8
9,8
10,2
10,6
24,6
349,7
145,6
GBP (m)
1387
PRILOG C
83/130
Peti kat se sastoji od sljedeih prostorija sa pripadajuim povrinama. Visina etae je 3.0
Tablica C8-7. Peti kat sa raspodjelom povrina.
etaa
5. kat
5.kat
vanjski dio
namjena
soba spremaice
neisto
medicinska sestra
dnevni boravak
praona
glaaona
liftovi
komunikacije
balkoni
neto (m)
581,8
10,2
10,4
10,4
10,4
11
105,4
19,8
9,8
10,2
10,6
24,6
349,7
212,8
GBP (m)
1387
esti kat se sastoji od sljedeih prostorija sa pripadajuim povrinama. Visina etae je 3.0
Tablica C8-8. esti kat sa raspodjelom povrina.
etaa
6. kat
6.kat
vanjski dio
namjena
soba spremaice
neisto
medicinska sestra
dnevni boravak
praona
glaaona
liftovi
komunikacije
balkoni
neto (m)
581,8
10,2
10,4
10,4
10,4
11
105,4
19,8
9,8
10,2
10,6
24,6
349,7
212,8
GBP (m)
1387
PRILOG C
84/130
Sedmi kat se sastoji od sljedeih prostorija sa pripadajuim povrinama. Visina etae je 3.0
Tablica C8-9. Sedmi kat sa raspodjelom povrina.
etaa
namjena
7. kat

soba spremaice
neisto
medicinska sestra
dnevni boravak
praona
glaaona
liftovi
komunikacije
balkoni
7.kat
vanjski dio
neto (m)
581,8
10,2
10,4
10,4
10,4
11
105,4
19,8
9,8
10,2
10,6
24,6
349,7
212,8
GBP (m)
1387
Projektni zadatak
Vaan dio projektnog zadatka organizacija je prostorija unutar objekta. Objekt za
organizirano stanovanje starijih osoba prve kategorije podrazumijeva sljedeu organizaciju.
Slijedi tabelarni prikaz namjena korisnih povrina unutar objekta. Povrine oznaene
zvjezdicom (*) predstavljaju obavezu za dom prve kategorije (tablica C8-10).
Tablica C8-10. Opis namjena korisnih povrina unutar objekta
Nadzemni dio
A
ORGANIZIRANO STANOVANJE U STAMBENIM JEDINICAMA

APARTMANSKOG TIPA ZA 126 KORISNIKA UZ SVEOBUHVATNU
PODRKU (zgrada sa stanovima apartmanskog tipa)
*
*
42 apartmana za 1 osobu povrine 40 m2 (+balkon 15,2 m2)

42 apartmana za 2 osobe povrine 45 m2 (+balkon 10,4 m2)
ukupna neto povrina:
1680 m
1890 m
3570 m
PRILOG C
85/130
B
*
*
*
*
*
*
*
*
*
JEDINICA ZA POJAANU NJEGU ZA 23 KORISNIKA, I.

KATEGORIJA
8 jednokrevetnih soba povrine 18,2 m2
4 kupaonice s WC-om povrine 4 m2 (uz jednokrevetne sobe)
6 dvokrevetnih soba povrine 26,4 m2
6 kupaonica s WC-om povrine 4 m2 (uz dvokrevetne sobe)
1 soba za izolaciju zaraenih i potrebe prilagodbe (3 osobe)
sanitarni vor s tuem uz izolaciju (1M+1)
prost. za none posude
prostorija za medicinske sestre
mjesto za uvanje lijekova i sanitetskog materijala
garderoba
sanitarni vor (1M+1)
prostor za isto i neisto
ajna kuhinja
centralna kupaonica s hidromasanom kadom
ZAJEDNIKI PROSTORI
ulazni prostor s vjetrobranom i recepcijom
caffe bar uz ulazni prostor
vienamjenski prostor s mogunou pregraivanja na 3

prostorije (koristi se kao blagovaonica, dnevni boravak, prostori
za radnu terapiju, duhovni prostor)
WC uz vienamjenski prostor (1M+1)

knjinica s prostorom za koritenje raunala (biblioteka)
Dnevni boravci po katovima
prost. za fizikalnu terapiju s prostorom za fizioterapeuta
prost. za privr. pohranu mrtvih s predprostorom
frizersko-pedikerski salon
trgovina (unutranji ulaz iz hodnika i ulaz izvana)
trg, terase i balkoni
*
*
D
*
KUHINJA
centralna kuhinja (priruno skladite, priprema i kuhanje, pranje
posua, slastiarnica)
garderoba za osoblje kuhinje
sanitarni vor s tuem za djelatnike kuhinje (1M+1)
145,6
16
158,4
24
26
10
6
13,6
10,4
19,5
8
10,4
12,8
31
491,7
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
39,5 m
33,7 m
248,8
10,2
41,4
719,7
173
19,9
18,9
21,9
461,2
1788,2
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
126,6
12,1
8
146,7
m
m
m
m
PRILOG C
86/130
E
*
*
*
TEHNIKI BLOK
skladite za prehrambene proizvode
skladite za sredstva za ienje i osobnu higijenu
skladite za sredstva za odravanje zgrade i okolia
prost. skladitara
sanitarni vor s tuem (1M+1)
kotlovnica
prost. za pranje i glaanje za sve korisnike
prostor za pranje po katovima
prostor za glaanje po katovima
50
40
40
5,8
13,2
41,6
127
71,2
74,2
463
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
48,5
27,7
27,7
55,4
27,7
21,4
20,7
10,2
239,3
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
F
*
*
*
*
*
PROSTORIJE OSOBLJA I UPRAVE

ravnatelj
socijalni radnik
radni terapeut
raunovodstvo (2 prostorije)
tajnitvo
garderobe uprava i terapije (odvojeno za M i )
sanitarije i tuevi uprava (odvojeno za M i )
sanitarije terapije i ambulanta (1M+1)
KOMUNIKACIJE
dizala (4 komada)
hodnici
stubita (2 komada)
ukupna neto povrina komunikacija:
185,4
2306,7
288,9
2781
ukupna neto korisna povrina (A+B+C+D+E+F)

ukupna neto povrina s komunikacijama nadzemno (I+G)
ukupna bruto povrina
6699 m
9480 m
11881 m
Zbirno:
I
II
III
Oprema objekta
Opremanje objekta podrazumijeva detaljnu razrada od strane projektanata sve ugraene
opreme u objektu. Pravilnikom je propisana oprema za domove za starije osobe prve
kategorije koja mora biti ispotovana u cijelosti. Dio ugradne opreme osnovnog tipa
predviaju projektanti prema svojim strukama, a dodatna oprema ima svrhu poveanja nivoa
ivotnih uvjeta klijenata i zaposlenika, te vee prednosti nad konkurentskim objektima.
Slijedi tabelarni prikaz (tablica C8-11) sa ispunjenim trokovnikim vrijednostima. Oprema
oznaena zvjezdicom (*) predstavlja opremu predvienu pravilnikom za domove prve
kategorije. Oznaka UO predstavlja ugradnu opremu koja se instalira u cijeni gradnje objekta.
PRILOG C
87/130
Oznaka DO predstavlja dodatnu opremu. Kratica JPNJ predstavlja jedinicu pojaane njege, na
prvom katu objekta.
Tablica C8-11. Popis opreme objekta.
A dio objekta sa stambenim jedinicama apartmanskog tipa
*
*
*
*
*
*
*
apartman za 1 osobu, povrina jedinice 40 m2 (+balkon15,2 m2).42x

DO otira
DO garderobni ormar
ulazni prostor DO rukohvati
kupaonica s wc- UO umivaonik sa slavinom
om (s
UO WC koljka s kotliem
mogunou
UO podna reetka za otjecanje vode
odjeljivanja)
UO slavina za tuiranje
DO zavjesa za tu + ipka
DO vjealica za runik - 2 kom
DO dra wc papira
DO zidna etka za wc
DO zidna posuda za tekui sapun
DO kupaonski ormari s ogledalom i policom
DO ormari (ispod umivaonika)
DO SOS dojavni ureaj - tipkalo
DO rukohvati
DO ko za smee
kuhinja+blagova DO kuhinjski elementi - drveni dio
onica
DO elektrina ploa za kuhanje s 2 kuhala
DO napa
DO mikrovalna penica
DO klasina penica
DO perilica posua 45 cm
DO sudoper 1 korito
DO slavina za sudoper
DO slavina za perilicu
DO hladnjak
DO stol za blagovanje
DO stolac - 2 kom
DO ko za smee
dnevni boravak DO garnitura za sjedenje+fotelja
DO klub stoli
DO ormari za TV
DO TV
DO otvoreni ormar s policama
DO zavjese
DO tepih
DO telefon
spavaa soba / DO krevet 90x200 cm, vis. 50-60 cm + madrac
spavai dio
DO ormar s mogunou zakljuavanja
DO noni ormari
DO stolna svjetiljka
DO zavjese
DO SOS dojavni ureaj - tipkalo (uz krevet)
balkon
DO okrugli stol 60 cm
DO stolac- 2 kom
DO posuda za cvijee - 2 kom
ostalo
DO RMS modul za SOS ureaj
UO klima-ureaj
kol.
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
1
1
mj. j.
kom
kom
m
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
m
kom
kpl
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kpl
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
50,00
1.200,00
50,00
0,00
0,00
0,00
0,00
260,00
50,00
50,00
200,00
150,00
570,00
400,00
100,00
50,00
150,00
5.000,00
750,00
500,00
500,00
1.700,00
3.000,00
500,00
300,00
50,00
2.300,00
1.000,00
300,00
100,00
150,00
4.200,00
800,00
1.000,00
1.500,00
1.000,00
500,00
600,00
300,00
2.200,00
1.500,00
500,00
150,00
500,00
100,00
500,00
200,00
250,00
700,00
0,00
ukupno:
PRILOG C
iznos
50,00
1.200,00
50,00
0,00
0,00
0,00
0,00
260,00
100,00
50,00
200,00
150,00
570,00
400,00
100,00
50,00
150,00
5.000,00
750,00
500,00
500,00
1.700,00
3.000,00
500,00
300,00
50,00
2.300,00
1.000,00
600,00
100,00
150,00
4.200,00
800,00
1.000,00
1.500,00
2.000,00
500,00
600,00
300,00
2.200,00
1.500,00
500,00
150,00
500,00
100,00
500,00
400,00
500,00
700,00
0,00
37.730,00
1.584.660,00
88/130
*
*
*
*
*
*
*
apartman za 2 osobe, povrina jedinice 45 m2 (+balkon 10,4 m2).42x

ulazni prostor DO otira
DO garderobni ormar
DO rukohvati
om (s
mogunou
odjeljivanja)
DO zavjesa za tu-kadu + ipka
DO vjealica za runik - 4 kom
DO dra wc papira
DO zidna etka za wc
DO kupaonski ormari s ogledalom i policom
DO rukohvati
DO ko za smee
kuhinja+blagova DO kuhinjski elementi - drveni dio
onica
DO elektrina ploa za kuhanje s 2 kuhala
DO napa
DO mikrovalna penica
DO klasina penica
DO perilica posua 45 cm
DO sudoper 1 korito
DO slavina za sudoper
DO slavina za perilicu
DO hladnjak
DO stol za blagovanje
DO stolac
DO ko za smee
dnevni boravak DO garnitura za sjedenje+2 fotelje
DO klub stoli
DO ormari za TV
DO TV
DO otvoreni ormar s policama
DO zavjese
DO tepih
DO telefon
spavaa soba / DO krevet 90x200 cm, vis. 50-60 cm+madrac
spavai dio
DO ormar s mogunou zakljuavanja
DO noni ormari
DO zavjese
balkon
DO okrugli stol 60 cm
DO stolac
DO posuda za cvijee
ostalo
UO klima-ureaj
kol.
1
1
1
2
2
2
1
1
4
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
2
2
2
2
1
2
1
2
2
1
1
mj. j.
kom
kom
m
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
m
kom
kpl
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kpl
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
50,00
1.200,00
50,00
0,00
0,00
0,00
0,00
260,00
50,00
50,00
200,00
150,00
570,00
400,00
100,00
50,00
150,00
5.000,00
750,00
500,00
500,00
1.700,00
3.000,00
500,00
300,00
50,00
2.300,00
1.000,00
300,00
100,00
150,00
4.200,00
800,00
1.000,00
1.500,00
1.000,00
500,00
600,00
300,00
2.200,00
1.500,00
500,00
150,00
500,00
100,00
500,00
200,00
250,00
700,00
0,00
ukupno
PRILOG C
iznos
50,00
1.200,00
50,00
0,00
0,00
0,00
0,00
260,00
200,00
50,00
200,00
150,00
570,00
400,00
100,00
50,00
150,00
5.000,00
750,00
500,00
500,00
1.700,00
3.000,00
500,00
300,00
50,00
2.300,00
1.000,00
600,00
100,00
150,00
4.200,00
800,00
1.000,00
1.500,00
2.000,00
500,00
600,00
300,00
4.400,00
3.000,00
1.000,00
300,00
500,00
200,00
500,00
400,00
500,00
700,00
0,00
42.280,00
1.775.760,00
89/130
deurna soba/pojaana njega sa sanitarnim vorom 19,8 m2 .......7x

deurna
DO leaj s el. meh. za podiz.i antidekubital. madracem
soba/pojaana DO noni ormari s preklopnim stoliem za servir.hrane
njega
DO
DO
DO
DO
DO
DO
DO
DO
UO
kol. mj. j.
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
stol
stolac s rukohvatima
rukohvati
hvataljke iznad kreveta
SOS dojavni ureaj - tipkalo
telefon
ko za smee
RMS modul za SOS ureaj
klima-ureaj
kom
kom
kom
kom
kom
m
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
12.150,00
2.800,00
150,00
1.000,00
300,00
50,00
0,00
700,00
300,00
150,00
700,00
0,00
ukupno:
iznos
12.150,00
2.800,00
150,00
1.000,00
300,00
50,00
0,00
700,00
300,00
150,00
700,00
0,00
18.300,00
128.100,00
B Jedinica za pojaanu njegu (jpnj) za 23 korisnika, i. Kategorija

soba za jednu osobu u jedinici za pojaanu njegu 18,2 m2.8x
*
spavaonica
* povrine 18,2 m DO ormar s mogunou zakljuavanja
*
DO stol
*
DO stolac s rukohvatima
*
DO noni ormari s preklopnim stoliem za servir.hrane
*
*
DO rukohvati
*
DO hvataljke iznad kreveta
*
DO telefon
*
DO hodalica
DO kolica za prijevoz korisnika
DO ko za smee
*
UO klima-ureaj
kol.
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
m
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
12.150,00
1.500,00
1.000,00
300,00
2.800,00
150,00
50,00
0,00
100,00
300,00
500,00
2.000,00
150,00
700,00
0,00
ukupno:
kupaonica uz jednokrevetnu sobu 4 m2.4x

om
DO vjealica za runik
DO dra wc papira
DO zidna etka za wc
DO kupaonski ormari s ogledalom i policom za pribor
*
*
DO rukohvati
DO ko za smee
kol.
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
m
kom
jed.cijena
0,00
0,00
0,00
0,00
260,00
50,00
50,00
200,00
150,00
570,00
400,00
100,00
50,00
150,00
ukupno:
PRILOG C
iznos
12.150,00
1.500,00
1.000,00
300,00
2.800,00
150,00
50,00
0,00
100,00
300,00
500,00
2.000,00
150,00
700,00
0,00
21.700,00
173.600,00
iznos
0,00
0,00
0,00
0,00
260,00
100,00
50,00
200,00
150,00
570,00
400,00
100,00
50,00
150,00
2.030,00
8.120,00
90/130
spavaonica za dvije osobe u jedinici za pojaanu njegu, 24 m2.6x

spavaonica
povrine 24 m2 DO ormar s mogunou zakljuavanja
DO stol
DO rukohvati
*
DO telefon
*
DO hodalica
DO kolica za prijevoz korisnika
DO ko za smee
ostalo
UO klima-ureaj
*
*
*
*
*
kol.
1
2
1
2
2
2
1
2
2
2
2
2
1
1
1
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
m
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
12.150,00
1.500,00
1.000,00
300,00
2.800,00
150,00
50,00
0,00
100,00
300,00
500,00
2.000,00
150,00
700,00
0,00
ukupno:
kupaonica uz dvokrevetnu sobu, 4 m2 .6x

om
DO dra wc papira
DO zidna etka za wc
*
*
DO rukohvati
DO ko za smee
soba za izolaciju / soba za adaptaciju 26 m2

soba za
izolaciju/adaptaci DO ormar s mogunou zakljuavanja
*
ju
DO stol
*
DO rukohvati
*
DO telefon
DO ko za smee
ostalo
UO klima-ureaj
*
kol.
1
1
1
1
1
4
1
1
1
1
1
1
1
1
kol.
3
3
1
3
3
3
3
3
3
3
1
1
1
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
m
kom
jed.cijena
0,00
0,00
0,00
0,00
260,00
50,00
50,00
200,00
150,00
570,00
400,00
100,00
50,00
150,00
iznos
12.150,00
3.000,00
1.000,00
600,00
5.600,00
300,00
50,00
0,00
200,00
600,00
1.000,00
4.000,00
150,00
700,00
0,00
29.350,00
176.100,00
iznos
ukupno:
0,00
0,00
0,00
0,00
260,00
200,00
50,00
200,00
150,00
570,00
400,00
100,00
50,00
150,00
2.130,00
12.780,00
jed.cijena
12.150,00
1.500,00
1.000,00
300,00
2.800,00
150,00
50,00
0,00
100,00
300,00
150,00
700,00
0,00
ukupno:
iznos
36.450,00
4.500,00
1.000,00
900,00
8.400,00
450,00
150,00
0,00
300,00
900,00
150,00
700,00
0,00
53.900,00
PRILOG C
91/130
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
m
kom
kom
kom
kom
kom
kom
*
*
*
*
*
sanitarni vor s tuem uz sobu za izolaciju (odvojeno M i ) 10 m2

sanitarni vor UO umivaonik sa slavinom
sobe za izolaciju UO WC koljka s kotliem
UO pisoar (M)
DO dra papirnatih runika
DO dra wc papira
DO zidna etka za wc
DO rukohvati
DO ko za smee
kol.
2
2
1
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
4
2
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
m
kom
kom
jed.cijena
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
260,00
300,00
50,00
200,00
150,00
570,00
400,00
100,00
50,00
50,00
150,00
ukupno:
iznos
prostorija za none posude, 6 m2

DO ormar
kol. mj. j.
4 kom
jed.cijena
1.000,00
ukupno:
iznos
4.000,00
4.000,00
soba za mediciniske sestre i mjesto za uvanje lijekova i sanitetskog

materijala...7x
DO radni stol s ladicama
DO stolac
DO metalni ormar za dokumentaciju
DO stol za pregled
UO sterilizator
ostalo
DO beini koordinator za SOS dojavu
DO software za be.koordinator
UO klima-ureaj
UO raunalo
kol.
1
4
4
1
1
6
1
1
1
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
2.000,00
650,00
1.650,00
1.000,00
0,00
1.000,00
4.500,00
0,00
0,00
ukupno:
iznos
2.000,00
2.600,00
6.600,00
1.000,00
0,00
6.000,00
4.500,00
0,00
0,00
158.900,00
mjesto za uvanje lijekova i sanitetskog materijala...7x

DO ormar za lijekove sa sefom za psihofarmake
kol. mj. j.
1 kom
jed.cijena
6.900,00
ukupno:
iznos
6.900,00
48.300,00
garderoba osoblja (medicinske sestre, njegovateljice)

DO metalni garderobni ormari
kol. mj. j.
10 kom
jed.cijena
500,00
ukupno:
iznos
5.000,00
5.000,00
garderoba osoblja (medicinske sestre, njegovateljice) na katovima...6x

kol. mj. j.
1 kom
jed.cijena
500,00
ukupno:
iznos
500,00
3.000,00
PRILOG C
92/130
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
520,00
600,00
100,00
400,00
300,00
1.140,00
800,00
200,00
100,00
200,00
300,00
4.660,00
*
*
*
*
*
*
*
sanitarni vor s tuem za osoblje (odvojeno M i )

UO tu-kada sa slavinom
UO umivaonik sa slavinom
UO pisoar (M)
DO dra wc papira
DO zidna etka za wc
DO zidna posuda za tekui sapuna
DO ko za smee
DO ogledalo (iznad umivaonika)
DO polica
kol.
2
2
2
1
2
2
2
2
2
2
2
2
2
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
0,00
0,00
0,00
0,00
260,00
300,00
50,00
200,00
150,00
150,00
100,00
100,00
50,00
ukupno:
iznos
sanitarni vor s tuem za osoblje (odvojeno M i ) na katovima...6x

UO pisoar (M)
DO dra wc papira
DO zidna etka za wc
DO zidna posuda za tekui sapuna
DO ko za smee
DO polica
kol.
2
2
2
1
2
2
2
2
2
2
2
2
2
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
0,00
0,00
0,00
0,00
260,00
300,00
50,00
200,00
150,00
150,00
100,00
100,00
50,00
ukupno:
iznos
prostor za isto i neisto...7x

DO ormar
DO kolica za sredstva za ienje
DO kolica za posteljinu
DO kolica za otpatke
kol.
4
5
3
3
mj. j.
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
1.200,00
1.600,00
4.700,00
2.000,00
ukupno:
iznos
4.800,00
8.000,00
14.100,00
6.000,00
230.300,00
ajna kuhinja
kol.
1
1
1
1
1
1
2
1
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kpl
jed.cijena
750,00
1.700,00
4.000,00
500,00
300,00
1.000,00
300,00
5.000,00
ukupno:
iznos
750,00
1.700,00
4.000,00
500,00
300,00
1.000,00
600,00
5.000,00
13.850,00
PRILOG C
93/130
DO
DO
DO
DO
DO
DO
DO
DO
ploa za kuhanje s 2 kuhala

penica
hladnjak s pretincima na zakljuavanje
sudoper
slavina
radni stol
stolac
kuhinjski elementi - drveni dio
0,00
0,00
0,00
0,00
520,00
600,00
100,00
400,00
300,00
300,00
200,00
200,00
100,00
2.720,00
0,00
0,00
0,00
0,00
520,00
600,00
100,00
400,00
300,00
300,00
200,00
200,00
100,00
16.320,00
centralna kupaonica s hidromasanom kadom

*
DO pokretna hidromasana kada
*
DO dizalo za prebacivanje nepokrenih korisnika (lifter)
DO vjealica za runike
*
DO rukohvati
DO ko za smee
kol.
2
1
1
2
2
1
mj. j.
kom
kom
kom
kom
m
kom
jed.cijena
0,00
10.000,00
28.000,00
50,00
50,00
150,00
ukupno:
iznos
ulazni prostor s recepcijom

DO recepcijski pult
DO ormar za dokumentaciju
DO radni stolac
DO fotelja za posjetitelje
DO klub stoli
DO posuda za cvijee
DO ukrasni predmeti (slike)
UO klima-ureaj
kol.
1
2
2
4
1
5
5
1
mj. j.
kpl
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
15.000,00
1.200,00
650,00
1.000,00
800,00
250,00
500,00
0,00
ukupno:
iznos
15.000,00
2.400,00
1.300,00
4.000,00
800,00
1.250,00
2.500,00
0,00
27.250,00
caffe bar i kiosk uz ulazni prostor

DO tehnoloka oprema
DO klub stoli
DO fotellja
kol.
1
3
12
mj. j.
kpl
kom
kom
jed.cijena
165.000,00
800,00
500,00
ukupno:
iznos
165.000,00
2.400,00
6.000,00
173.400,00
vienamjenski prostor (blagov., boravak, radna terapija, duhovni prostor)

DO stol za 4 osobe
DO stolac - 68 kom
DO klub stoli
DO fotellja
DO ormar s djelomino otvorenim policama
DO TV + satelitska
DO video ureaj
DO glazbeni ureaj
DO zavjese
DO slike
DO posuda za cvijee
UO klima-ureaj
kol.
17
68
10
20
4
1
1
1
5
5
10
3
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
1.000,00
300,00
800,00
500,00
1.000,00
3.000,00
1.000,00
1.000,00
500,00
500,00
250,00
0,00
ukupno:
iznos
17.000,00
20.400,00
8.000,00
10.000,00
4.000,00
3.000,00
1.000,00
1.000,00
2.500,00
2.500,00
2.500,00
0,00
71.900,00
PRILOG C
94/130
0,00
10.000,00
28.000,00
100,00
100,00
150,00
38.350,00
C Zajedniki prostori
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
dnevni boravak (po katovima) 1. kat

DO stol za 4 osobe
DO stolac
DO klub stoli
DO fotellja
DO TV + satelitska
DO video ureaj
DO glazbeni ureaj
DO zavjese
DO slike
DO posuda za cvijee
UO klima-ureaj
kol.
4
16
6
12
2
2
2
1
3
3
6
2
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
1.000,00
300,00
800,00
500,00
1.000,00
3.000,00
1.000,00
1.000,00
500,00
500,00
250,00
0,00
ukupno:
iznos
4.000,00
4.800,00
4.800,00
6.000,00
2.000,00
6.000,00
2.000,00
1.000,00
1.500,00
1.500,00
1.500,00
0,00
35.100,00
dnevni boravak (po katovima) ...6x

DO stol za 4 osobe
DO stolac
DO klub stoli
DO fotellja
DO TV + satelitska
DO video ureaj
DO glazbeni ureaj
DO zavjese
DO slike
DO posuda za cvijee
UO klima-ureaj
kol.
6
24
7
14
2
2
2
1
3
3
6
2
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
1.000,00
300,00
800,00
500,00
1.000,00
3.000,00
1.000,00
1.000,00
500,00
500,00
250,00
0,00
ukupno:
iznos
6.000,00
7.200,00
5.600,00
7.000,00
2.000,00
6.000,00
2.000,00
1.000,00
1.500,00
1.500,00
1.500,00
0,00
247.800,00
sanitarni vor uz vienamjenski prostor (odvojeno M i )

UO pisoar (M)
DO dra wc papira
DO zidna etka za wc
DO rukohvati
DO ko za smee
DO polica
kol.
2
2
1
2
2
2
2
2
2
2
2
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
m
kom
kom
kom
jed.cijena
0,00
0,00
0,00
300,00
50,00
200,00
150,00
50,00
150,00
100,00
100,00
ukupno:
iznos
sanitarni vor kod prostora za terapiju/ambulanta (odvojeno M i )

UO pisoar (M)
DO dra wc papira
DO zidna etka za wc
DO rukohvati
DO ko za smee
DO polica
kol.
2
2
1
2
2
2
2
2
2
2
2
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
m
kom
kom
kom
jed.cijena
0,00
0,00
0,00
300,00
50,00
200,00
150,00
50,00
150,00
100,00
100,00
ukupno:
iznos
PRILOG C
0,00
0,00
0,00
600,00
100,00
400,00
300,00
100,00
300,00
200,00
200,00
2.200,00
0,00
0,00
0,00
600,00
100,00
400,00
300,00
100,00
300,00
200,00
200,00
2.200,00
95/130
sanitarni vorovi po katovima (odvojeno M i )...7x

UO pisoar (M)
DO dra wc papira
DO zidna etka za wc
DO rukohvati
DO ko za smee
DO polica
kol.
2
2
1
2
2
2
2
2
2
2
2
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
m
kom
kom
kom
jed.cijena
0,00
0,00
0,00
300,00
50,00
200,00
150,00
50,00
150,00
100,00
100,00
ukupno:
iznos
knjinica
kol.
12
3
8
2
3
2
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
700,00
2.000,00
300,00
500,00
0,00
0,00
ukupno:
iznos
8.400,00
6.000,00
2.400,00
1.000,00
0,00
0,00
17.800,00
kol.
2
2
17
4
7
3
4
1
1
1
4
4
4
8
4
36
8
2
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
2.000,00
650,00
300,00
1.650,00
250,00
500,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
ukupno:
iznos
4.000,00
1.300,00
5.100,00
6.600,00
1.750,00
1.500,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
20.250,00
PRILOG C
96/130
DO
DO
DO
DO
UO
UO
police za knjige - ukupna duljina 10 m

radni stol s ladicama
stolac
klub stoli
raunalo
klima-ureaj
prostori za zdravstvenu njegu i savjetovanje (ambulanta, soba za sestru,

ekaonica)
DO radni stolac
DO stolac
DO posuda za cvijee
UO klima-ureaj
UO elektrostimulator
UO ureaj za kratki val
UO ultrazvuk
UO strunjaa
UO vedske ljestve
UO lopta za pilates
UO tap za vjebe
UO ogledalo za vjebe
UO utezi
UO elastina iroka traka za vjebanje
UO stoli za aparate
0,00
0,00
0,00
600,00
100,00
400,00
300,00
100,00
300,00
200,00
200,00
15.400,00
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
prostorija za fizikalnu terapiju s prostorom za fizioterapeuta

UO kada za hidroterapiju
UO klima-ureaj
DO stolac
UO raunalo
DO krevet za masau (masani stol)
UO sredstva za imobilizaciju i krioterapiju
UO pomagala za vjebanje perifernih miia
UO elektrostimulator
UO ureaj za kratki val
UO ultrazvuk
UO laser
UO leaj za vjebanje
UO strunjaa
UO vedske ljestve
UO lopta za pilates
UO tap za vjebe
UO ogledalo za vjebe
UO utezi
UO elastina iroka traka za vjebanje
UO razboj
UO stoli za aparate
UO umivaonik
UO slavina
UO paravan
kol.
1
1
1
2
2
1
1
3
3
1
1
1
1
2
2
2
1
2
2
6
3
1
1
1
1
1
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
0,00
0,00
2.000,00
650,00
1.650,00
0,00
5.100,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
ukupno:
iznos
prostorija za privremenu pohranu mrtvih

DO hladnjak za pohranu mrtvih (2 osobe)
DO stolac
DO klub stoli
kol.
1
2
1
mj. j.
kpl
kom
kom
jed.cijena
20.000,00
300,00
500,00
ukupno:
iznos
20.000,00
600,00
500,00
21.100,00
frizersko-pedikerski salon
ne oprema se
kol. mj. j.
jed.cijena
iznos
trgovina
kol. mj. j.
0,00
0,00
2.000,00
1.300,00
3.300,00
0,00
5.100,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
11.700,00
0,00
jed.cijena
ne oprema se
iznos
0,00
D KUHINJA
centralna kuhinja
*
*
*
*
*
*
DO
UO
UO
UO
UO
DO
UO
oprema za pripremu obroka i slastica

prostor za pranje posua
prostor za odlaganje namirnica
hladnjak
zamrziva
topla kolica za razvoenje obroka
klima-ureaj
kol. mj. j.
1 kpl
3 kom
jed.cijena
800.000,00
1.800,00
0,00
ukupno:
PRILOG C
iznos
800.000,00
0,00
0,00
0,00
0,00
5.400,00
0,00
805.400,00
97/130
garderoba za osoblje kuhinje

kol. mj. j.
10 kom
jed.cijena
500,00
ukupno:
iznos
5.000,00
5.000,00
sanitarni vor s tuem za osoblje kuhinje (2M+2).1x

UO wc koljka s kotliem
UO pisoar (M)
DO dra wc papira
DO zidna etka za wc
DO ko za smee
DO polica
kol.
4
4
1
4
4
4
4
4
4
4
4
4
8
jed.cijena
0,00
0,00
0,00
0,00
260,00
300,00
50,00
200,00
150,00
150,00
100,00
100,00
50,00
ukupno:
iznos
jed.cijena
iznos
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
0,00
0,00
0,00
0,00
1.040,00
1.200,00
200,00
800,00
600,00
600,00
400,00
400,00
400,00
5.640,00
E Tehniki blok
skladite za prehrambene proizvode
DO metalne police (100x40x200 cm)
kol. mj. j.
6 kom
skladite za sredstva za ienje i osobnu higijenu

kol. mj. j.
skladite za sredstva za odravanje zgrade i okolia

kol. mj. j.
prostorija skladitara
kol. mj. j.

DO stolac
DO ormar
sanitarni vor s tuem (1M + 1).1x

UO pisoar (M)
DO dra wc papira
DO zidna etka za wc
DO ko za smee
DO polica
6 kom
560,00
3.360,00
ukupno:
3.360,00
jed.cijena
560,00
ukupno:
4 kom
jed.cijena
560,00
ukupno:
jed.cijena
iznos
3.360,00
3.360,00
iznos
2.240,00
2.240,00
iznos
1 kom
2.000,00
2.000,00
1 kom
300,00
300,00
1 kom
1.200,00
ukupno:
1.200,00
3.500,00
kol.
2
2
1
2
2
2
2
2
2
2
2
2
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
0,00
0,00
0,00
0,00
260,00
300,00
50,00
200,00
150,00
150,00
100,00
100,00
ukupno:
PRILOG C
iznos
0,00
0,00
0,00
0,00
520,00
600,00
100,00
400,00
300,00
300,00
200,00
200,00
2.620,00
98/130
kotlovnica
kol. mj. j.
1 kom
jed.cijena
0,00
iznos
kol.
3
3
2
5
5
2
5
2
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
3.000,00
3.000,00
10.000,00
500,00
500,00
1.000,00
100,00
0,00
ukupno:
iznos
9.000,00
9.000,00
20.000,00
2.500,00
2.500,00
2.000,00
500,00
0,00
45.500,00
kol.
1
1
1
2
2
1
1
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
5.500,00
1.800,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
0,00
0,00
ukupno:
iznos
5.500,00
1.800,00
3.000,00
6.000,00
6.000,00
0,00
0,00
22.300,00
soba socijalnog radnika

DO radni stolac
DO stolac
DO ormar s mogunosu zakljuavanja
UO klima-ureaj
UO raunalo
kol.
1
1
2
2
1
1
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
2.000,00
650,00
300,00
1.500,00
0,00
0,00
ukupno:
iznos
2.000,00
650,00
600,00
3.000,00
0,00
0,00
6.250,00
soba radnog terapeuta

DO
DO
DO
DO
UO
UO

radni stolac
stolac
ormar s mogunosu zakljuavanja
klima-ureaj
raunalo
kol.
1
1
2
2
1
1
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
2.000,00
650,00
300,00
6.900,00
0,00
0,00
ukupno:
iznos
2.000,00
650,00
600,00
13.800,00
0,00
0,00
17.050,00

radni stolac
ormar za dokumentaciju
klima-ureaj
raunalo
kol.
2
2
4
2
2
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
2.000,00
650,00
6.900,00
0,00
0,00
ukupno:
iznos
4.000,00
1.300,00
27.600,00
0,00
0,00
32.900,00
PRILOG C
99/130
UO postrojenje
*
*
*
*
*
prostorija za pranje i glaanje

DO stroj za pranje rublja
DO stroj za suenje rublja
DO stroj za glaanje rublja
DO radna ploha za glaanje
DO glaalo
DO ormar
DO koara za rublje
UO klima-ureaj
0,00
F Prostorije osoblja i uprave

ured ravnatelja
DO
DO
DO
DO
DO
UO
UO

radna fotelja
klub stoli
fotelja
ormar
klima-ureaj
raunalo
raunovodstvo
DO
DO
DO
UO
UO
tajnitvo
DO
DO
DO
DO
UO
UO

radni stolac
stolac
ormar za dokumentaciju
klima-ureaj
raunalo
garderoba
kupaonica za osoblje (odvojeno M i ).2x

DO vjealica za runike
DO ko za smee
DO stalak za papirnate runike
kol.
1
1
2
2
1
1
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
2.000,00
650,00
300,00
6.900,00
0,00
0,00
ukupno:
iznos
2.000,00
650,00
600,00
13.800,00
0,00
0,00
17.050,00
kol. mj. j.
30 kom
jed.cijena
500,00
ukupno:
iznos
15.000,00
15.000,00
kol.
3
3
6
3
3
2
2
jed.cijena
0,00
0,00
50,00
260,00
150,00
150,00
300,00
iznos
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
ukupno:
sanitarni vor (odvojeno M i ).1x

UO pisoar (M)
DO dra wc papira
DO zidna etka za wc
DO ko za smee
DO polica
0,00
0,00
300,00
780,00
450,00
300,00
600,00
2.430,00
4.860,00
kol.
2
2
1
2
2
2
2
2
2
2
mj. j.
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
kom
jed.cijena
0,00
0,00
0,00
300,00
50,00
200,00
150,00
150,00
100,00
100,00
ukupno:
iznos
DO posuda za cvijee
DO ko za smee
kol.
50
50
16
mj. j.
kom
kom
kom
jed.cijena
250,00
500,00
150,00
ukupno:
iznos
12.500,00
25.000,00
2.400,00
39.900,00
DO zavjese u ostalim prostorima
kol. mj. j.
1 pau
jed.cijena
10.000,00
ukupno:
iznos
10.000,00
10.000,00
0,00
0,00
0,00
600,00
100,00
400,00
300,00
300,00
200,00
200,00
2.100,00
G Komunikacije
hodnici, stubita
OSTALO
Cijene su navedene u kunskim iznosima.

Trokovi namjetanja i opremanja objekta su za ugradbenu opremu UO 5.500.00,00kn, a za
dodatnu opremu DO 5.967.930,00 kn.
PRILOG C
100/130
Dio opreme koji nije naveden prethodnim tablicama (tablica C8-12), a nalazi se pod stavkom
razno i sastavni je dio osnovne ugradbene opreme (UO), kao i predvieno Pravilnikom o vrsti
i djelatnosti doma socijalne skrbi, nainu pruanja skrbi izvan vlastite obitelji, uvjetima
prostora, opreme i radnika doma socijalne skrbi, terapijske zajednice, vjerske zajednice,
udruge i drugih pravnih osoba te centra za pomo i njegu u kui (Narodne novine br.
64/09), te Pravilnikom o mjerilima za razvrstavanje domova za starije i nemone osobe
(Narodne novine br. 121/00).
Tablica C8-12. Oprema pod stavkom razno.
OPREMA RAZNA (uraunata u trokove namjetanja i opremanja)
graevinska
UO zatita od provale (alarm i videonadzor)
oprema
UO protupoarni sustav (sprinkler)
UO agregat
UO postrojenje u kotlovnici
oprema interijera UO
UO
UO
UO
posteljina
stolnjaci
runici
posue i pribor za jelo
oprema za
fizikalnu terapiju i
druga medicinska
oprema
sredstva za imobilizaciju i krioterapiju

pomagala za vjebanje perifernih miia
elektrostimulator
ureaj za kratki val
ultrazvuk
laser
leaj za vjebanje - 2 kom
strunjaa - 2 kom
vedske ljestve - 2 kom
lopta za pilates
tap za vjebe
ogledalo za vjebe
utezi
elastina iroka traka za vjebanje
razboj
stoli za aparate
umivaonik
slavina
paravan
sterilizator
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
telekomunikacijsk UO raunala, printeri,

a i kompjutorska UO telefonska centrala
oprema
UO telefonskii fax ureaji
UO ureaj za fotokopiranje
ostala oprema
* minimalno 1 putniko kombi-vozilo za 8 osoba

*
iz l. 17. st. 10. Pravilnika(NN 121/00) i l. 105. st. 12
Pravilnika(NN 64/09) - termofori, posude za umivanje,
veliki umivaonik za umivanje u krevetu, nosila,
PRILOG C
101/130
Razina usluga
Dom za starije i nemone prve kategorije podrazumijeva i odreenu razinu usluge. Usluge su
definirane Pravilnikom o vrsti i djelatnosti doma socijalne skrbi, nainu pruanja skrbi izvan
vlastite obitelji, uvjetima prostora, opreme i radnika doma socijalne skrbi, terapijske
zajednice, vjerske zajednice, udruge i drugih pravnih osoba te centra za pomo i njegu u kui
(Narodne novine br. 64/09), te Pravilnikom o mjerilima za razvrstavanje domova za starije i
nemone osobe (Narodne novine br. 121/00). Sljedei tabelarni prikaz (tablica C8-13)
predstavlja razinu usluge za predmetni dom.
Tablica C8-13. Razina usluge definirana Pravilnikom.
ienje
ienje spavaonice i
sanitarnih prostora
(usisavanje ili pranje
podova, pranje sanitarnih
ureaja, brisanje praine i
pomo pri ienju ili
ureenju osobnih stvari u
spavaonici)
pospremanje spavaonice pranje staklenih povrina,
zavjesa, tepiha, pomo pri
spremanju ormara i dr.
osobnih stvari i sanitarija
zajednike prostorije
ostali prostori
2
*
*
*
prehrana
pranje i glaanje
pranje i glaanje posteljnog
rublja
pranje i glaanje osobnog
rublja
*
*
[m]
2x tjedno pranje sanitarija
1x tjedno ienje cijelog apartmana
1x dnevno ienje svih prostorija u JPNJ
891,3
4201,1
9213,8
1x mjeseno (generalno ienje)
13871,3
1x dnevno ienje svih zajednikih

prostora
1x dnevno ienje komunikacija
1x dnevno ienje kuhinje
2x tjedno ienje tehnikog bloka
1x dnevno ienje prostorija osoblja i
uprave
br.
korisnika
1788,2
2781
146,7
463
239,3
3x dnevno
2x dodatni obroci (samo u JPNJ)
3x tjedno voe i kolai
169
20
119
1x tjedno
119
1x tjedno
119
Navedene usluge obvezne su za dom prve kategorije, kao to je na dom za starije i

nemone.
PRILOG C
102/130
Upravljanje djelatnostima cjelovitog upravljanja objektom (FM)

Zastupljenost povrina u objektu
Vezano uz uslugu cjelovitog upravljanja objektima i sukladno tome davanja usluga vanjskim
ugovornim servisima potrebno je odrediti sve povrine vezane uz odravanje. Sljedeim
tabelarnim prikazom (tablica C8-14) navedene su sve povrine objekta, kako vanjske tako i
unutranje.
Tablica C8-14. Zastupljenost povrina u objektu.
Unutranji Prostor
PODRUM
PRIZEMLJE
I KAT
II KAT
III KAT
IV KAT
V KAT
VI KAT
VII KAT
Stepenite
UKUPNO
Sanitarni vor Kancelarije Komunikacije Strojarnica

ploice
[m]
[m]
[m]
[m]
[m]
[m]
[m]
[m]
[m]
[m]
[m]
Vanjski prostor
[m]
parketi
kamen
beton
33,5
63,1
124,5
141,1
141,1
141,1
82,3
82,3
82,3
0
0
355,6
412,4
627,5
627,5
627,5
622
622
622
0
437,5
742,9
354,2
338,5
338,5
338,5
318,9
318,9
318,9
257,6
891,3
4516,5
3764,4
ploice (balkoni)
1255
/
/
41,6
0
0
0
0
0
0
0
0
0
FASADA
staklo
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
41,6 2972,2
kamen (terase)
430,3
aluminij
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
256,5
asfalt
848,4
kamen fasada Ukupno netto

/
512,6
/
1161,6
/
891,1
/
1107,1
/
1107,1
/
1107,1
/
1023,2
/
1023,2
/
1023,2
/
257,6
95,28
9213,8
trava kamene ploe

2222,5
260,6
Odravanje objekta
Poslovi Facility Management-a obuhvaaju izradu popisa obveznih periodikih pregleda
propisanih tehnikim propisima. Za predmetni objekt izraen je takav popis, te su zatraene
ponude od tvrtki koje se bave navedenom djelatnou da izrade ponudu vezanu uz isto.
Zatraene su tri ponude, a najpovoljnija je uvrtena u popis kako slijedi(tablica C8-15):
Tablica C8-15. Popis periodikih pregleda propisanih tehnikim propisima.
OPIS
1.
2.
3.
odravanje stabilnih sustava za dojavu i gaenje poara

periodino ispitivanje
ispitivanje instalacija
provjera ispravnosti djelovanja susrava
izvanredno ispitivanje u sluaju rekonstrukcije, promjena,...
odravanje vatrogasnih aparata
redovni pregled
periodini pregled
kontrolno ispitivanje
kontrolno ispitivanje aparata starijih od 15 godina
odravanje dizala
izvanredni pregled
redovni pregled
redovno odravanje
MIN.
UESTALOST ukupno godinje [kn]
1x godinje
1x godinje
2x godinje
po potrebi
1x u 3 mjeseca
1x godinje
1x u 5 godina
1x u 2 godine
po potrebi
1x godinje
1x mjeseno
PRILOG C
103/130
4.
5.
6.
7.
8.
9.
odravanje dimnjaka
redoviti pregled
izvanredni pregled
prije prve / ponovne uporabe
1x godinje
po potrebi
odravanje sustava grijanja i hlaenja

redoviti pregled
izvanredni pregled
1x godinje
po potrebi
odravanje sustava ventilacije i klimatizacije

redoviti pregled
izvanredni pregled
obavezno ienje i dezinficiranje prilikom pregleda
1x godinje
po potrebi
odravanje zgrade u odnosu na racionalnu uporabu energije i

toplinsku zatitu
pregled
prema projektu
odravanje zidanih konstrukcija

redoviti pregled
izvanredni pregled
1x u 10 godina
po potrebi
odravanje sustava zatite od djelovanja munje

redoviti pregled
izvanredni pregled
1-2x godinje*
po potrebi
10. odravanje betonskih konstrukcija

redoviti pregled
izvanredni pregled
11. odravanje plinskih instalacija
ispitivanje ispravnosti i nepropusnosti plinskih instalacija
pregled plinskih troila
ispitivanje plinske kotlovnice
1x u 10 godina
po potrebi
1x godinje
prema uputama
proizvoaa
1x godinje
PRILOG C
104/130
12. OSTALO
OPIS
vizualna provjera stanja tehnike opreme
odravanje sigurnosne rasvjete
odravanje protupoarnih zaklopki
odravanje sustava za detekciju CO
odravanje diesel elektro agregata
odravanje klima komore i ventilokonvektora
dezinsekcija, deratizacija
odravanje sustava videonadzora, protuprovale, kontrole prolaza
odravanje separatora ulja i masti
odravanje ureaja za besprekidno napajanje
odravanje sanitarne opreme
odravanje automatskih vrata
odravanje rashladnika vode i toplinskih crpki
odravanje elektrinih komandnih i razvodnih ormara
ispitivanje protupoarnih zaklopki
ispitivanje sustava zatvaranja protupoarnih vrata
ispitivanje sustava za detekciju CO
ispitivanje sustava sigurnosne i panine rasvjete
ispitivanje elektroinstalacija
ispitivanje efikasnosti ventilacijskog sustava
ispitivanje mikroklimatskih uvjeta
odravanje prozora i vrata
odravanje sanitarne opreme
odravanje krovnih povrina
odravanje graevinske limarije
odravanje namjetaja
izmjena svih izgorjelih arulja i pregled razdjelnih ormaria
odravanje grijaih tijela
13. UKUPNI TROKOVI UPRAVLJANJA SLUBE FM-a
(1.-12.)
14. FIZIKO I TEHNIKO OSIGURANJE OBJEKTA
fiziko i tehniko osiguranje objekta
15. SREDSTVA PREDVIENA ZA POPRAVKE I INTERVENCIJE
MIN.
UESTALOST
svakodnevno
1x mjeseno
1x u 3 mjeseca
2x godinje
2x godinje
2x godinje
2x godinje
1x godinje
1x godinje
1x godinje
1x godinje
1x godinje
1x godinje
1x godinje
1x godinje
1x godinje
1x godinje
1x godinje
1x u 2 godine
1x u 2 godine
1x u 2 godine
6x godinje
6-12 x godinje
2x godinje
2x godinje
2x godinje
1x mjeseno
2x godinje
116.093,88 kn
24 sata dnevno
176.904,96 kn
221.131,20 kn
16. UKUPNO
514.130,04 kn
Tablica je vezana uz investicijsko odravanje objekta na godinjoj razini. Toka 14. u tablici
C8-15, vezana je uz fiziko i tehniko osiguranje objekta. Navedene poslove obavljaju
specijalizirane tvrtke pa je lake i povoljnije ugovoriti navedeno od takvih tvrtki, nego da se
ista usluga dogovara preko ugovornog FM servisa. Toka 15. u tablici predstavlja predviena
sredstva na godinjoj razini vezana uz podmirivanje trokova servisa i zamjene istroenih
dijelova.
PRILOG C
105/130
Tekue odravanje objekta

Vezano uz domenu FM-a potrebno je bilo napraviti i detaljnu razradu tekueg odravanja
objekta te zatraiti ponude vanjskih servisa. I ova usluga razraena je na godinjoj razini.
Zatraene su tri ponude, a najpovoljnija je uvrtena u tabelarni prikaz (tablica C8-16) kako
slijedi:
Tablica C8-16. Specifikacija za traenje ponuda za tekue odravanje objekta organiziranog stanovanja starijih
osoba.
SPECIFIKACIJA ZA TRAENJE PONUDA ZA TEKUE ODRAVANJE OBJEKTA ORGANIZIRANOG
STANOVANJA STARIJIH OSOBA
1. PREVENTIVNO (REDOVNO) ODRAVANJE
1.1.-OBVEZNI RADOVI (OR)
Grupa
Opis radova
1.1./1.
Usisavanje i pranje tvrdih podnih povrina od granita i mramora na

komunikacijama
Usisavanje
i pranje tvrdih podnih povrin od lak. parketa u uredima
Prebrisavanje namjetaja u uredima i na komunikacijama
profesionalnim
sredstvom
Pranje
stakala na
vratima hodnika, nadsvjetlima ureda i rukohvatima
Prebrisavanje vrata ureda i komunikacija
Pranje sanitarnih prostorija i pripad. opreme profesionalnim
sredstvom
Kontrola i dopunjavanje armatura za tekui sapun, toaletni papir,
runike
dasku, tepotronog
mirise i baterije
Dobavaiinavlake
isporukazasanitarno
materijala (toalet papir rola
JOFEL,dizala
tek.sapun,
pap. CrNi
runici,
navlake
za WC daske,
miris3M
za
Pranje
i poliranje
povrina
zatitnim
sredstvom
Viekratno prebrisavanje komunikacija od ulaza do dizala tokom
radnogstakala
vremena
Pranje
na ulaznim vratima
Pranje i brisanje pilona ispred zgrade i poliranje pilona na ulazu u
objekt
Uklanjanje pauine
Brisanje parapeta u uredima i dvoranama
Pranje restorana, separea za goste, dnevnih boravaka
Njegovanje konih fotelja profesionalnim sredstvom i regeneratorom
Pranje izloga i predprostora
Pranjenje koeva u objektu i na dvoritu
Pometanje i pranje parkiralita objekta
Dostava pote po uredima u toku radnog vremena
Usisavanje parapeta, propuhivanje izmjenjivaa pod tlakom i

dezinfekcija
Prebrisavanje strojarskih instalacija i opreme u energetskom bloku

Redovito pranje i ienje izmjenjivaa na dizalici topline
Dobava i zamjena filtera na klima komorama
ienje i dezinfekcija kanala i reetki usisnog i tlanog dijela klima
komora,
ventilacije
Redovitoteienje
parnih cilindara ovlaivaa zraka
deratizacija toplinske podstanice i strojarnice (3 meke)
2 x godinje
2 x godinje
Dostavljaki poslovi u punom radnom vremenu

poslovi dostave na podruju Zagreba i okolice
ostali poslovi po nalogu predstavnika doma ili ovlatene osobe
1.1./7.
2 x godinje
1 x godinje
prema potrebi
svaka 4 mjeseca
1 x godinje
2 x godinje
Redovito obavljanje deratizacije i dezinsekcije

dezinsekcija objekta
1.1./6.
svaka 4 mjeseca
1 x godinje
Redovito servisiranje energetskog postrojenja

ienje hvataa neistoa
1.1./5.
UKUPNO GODINJE
mali popravci vodovodnih instalacija

mali popravci elektrinih instalacija jake struje
redovita kontrola i zamjena rasvjetnih tijela
deurstvo uz vanjske izvoae
redovita kontrola opreme za pripremu tehnike vode, doziranje soli
UKUPNO >
192.000,00 kn
Jedinina cijena
5.380,00 kn
2.100,00 kn
UKUPNO >
0,00 kn
22.140,00 kn
4.100,00 kn
UKUPNO >
Jedinina cijena
850,00 kn
500,00 kn
26.240,00 kn
1.700,00 kn
500,00 kn
1.634,00 kn
22.000,00 kn
199,00 kn
Jedinina cijena
281,00 kn
499,00 kn
4.902,00 kn
22.000,00 kn
398,00 kn
UKUPNO >
29.500,00 kn
562,00 kn
998,00 kn
UKUPNO >
1.560,00 kn
UKUPNO >
55.008,00 kn
UKUPNO >
36.000,00 kn
Jedinina cijena mjeseno

svakodnevno
kontinuirano
12
Nadstojniki poslovi - prema potrebi - 25 sati mjeseno

mali popravci stolarije
16.000,00 kn
svaka 2 dana
Redovito ienje i zamjena filtera sustava ventilacije

Dobava i zamjena filtera
1.1./4.
07:00 do 15:00
svakodnevno
jednom tjedno
svakodnevno
svakodnevno
svakodnevno
svakodnevno
svakodnevno
sukcesivno
svakodnevno
svakodnevno
svakodnevno
svakodnevno
svakodnevno
1 x tjedno
svakodnevno
1 x tjedno
svakodnevno
svakodnevno
svakodnevno
svakodnevno
12
Svakodnevna briga oko ukrasnog bilja unutar objekta

Redovito zaljevanje i njega cvijea, te zaljevanje i ienje zelenih
povrina oko objekta.
1.1./3.
JEDININA CIJENA MJESENO
Svakodnevno ienje objekta s potronim materijalom

Deurstvo spremaice u prijepodnevnoj smjeni
1.1./2.
UESTALOST
4.584,00 kn
Jedinina cijena mjeseno za 25 sati
rada
prema potrebi
prema potrebi
prema potrebi
1 x tjedno
po potrebi
po potrebi
12
3.000,00 kn
PRILOG C
106/130
1.2.-PERIODINI RADOVI (PR)

1.2./1
Periodino odravanje istoe

prozora i vanjskih vertikalnih i
horizontalnih povrina objekta
travanj
rujan
Jedinina cijena po pranju
Ispiranje i pranje staklenih povrina sa unutranje strane

Ispiranje i pranje staklenih povrina sa vanjske strane
Pranje nadstrenica iznad svih ulaza
Pranje aluminijske bravarije fasade
Pranje dvorita
Uklanjanje kamenca i naslaga sa svih povrina u sklopu pranja
2 x godinje
1.2./2
Periodino obostrano pranje roleta/u travanj

rujan
sklopu pranja fasade
21.910,00 kn
UKUPNO >
43.820,00 kn
UKUPNO >
15.460,00 kn
UKUPNO >
10.854,00 kn
UKUPNO >
10.251,00 kn
UKUPNO >
6.000,00 kn
4.300,00 kn
UKUPNO >
17.200,00 kn
2.740,00 kn
Jedinina cijena po akciji
3.000,00 kn
2.500,00 kn
4.400,00 kn
UKUPNO >
2.740,00 kn
3.000,00 kn
5.000,00 kn
8.800,00 kn
UKUPNO >
16.800,00 kn
UKUPNO >
515,00 kn
UKUPNO >
6.000,00 kn
UKUPNO >
18.000,00 kn
Jedinina cijena po pranju
Pranje (runo) i obostrano ispiranje roleta
2 x godije
1.2./3.
Periodino ienje i poliranje

parketa
veljaa
srpanj
Usisavanje
Pranje i strojno poliranje spray metodom (profesionalnim sredstvom)
1.2./4
Strojno pranje i poliranje (profesionalnim sredstvima)
1.2./5
Periodino kemijsko ienje i

dezinfekcija stolaca
Otpraivanje i pranje sredstvom na bazi alkohola i montaa

Otpraivanje i pranje svih fluorescentnih armatura sa cijevima
Pranje vanjskih lampi oko objekta i prebrisavanje kamera
videonadzora
Periodino odravanje dimovoda
Redoviti servis kuhnjske opreme

Servis kuhinjske opreme
Kemijsko ienje sustava nape kuhinje
Kemijsko odmaivanje opreme kuhinje
1.3.

4 x godinje
4 x godinje
4 x godinje
4 x godinje
4
1 x godinje
1
kolovoz
1 x godinje
2 x godinje
2 x godinje
RADNI SAT IZVANREDNO

ANGAIRANOG RADNIKA
vodoopskrba i odvodnja
grijanje i hlaenje
sanitarije
elektro-instalacije
plinske instalacije
prekovremeni sat domara
prekovremeni sat dostavljaa
prekovremeni sat spremaice
1.4.
Odravanje okolia objekta

odravanje okolia objekta ovisno o
godinjem dobu
1.5.
Ostalo
voenje rauna priuve
izrada i dostava mjesenih izvjea i
potrebnih zapisnika
ostali neplanirani trokovi logistike
6.000,00 kn
oujak
ienje i atestiranje CrNi dimnjaka kogeneratora od strane

ovlatenog dimnjaara
1.2./8
5.125,50 kn
1 x godije
1 x godije
1
veljaa
svibanj
kolovoz
studeni
Demontaa downlight sjenila
1.2./7

2 x godije
2 x godije
2
Pranje stolica vacuumdruck metodom (profesionalnim sredstvima)
Periodino ienje rasvjetnih tijela

objekta
5.427,00 kn
kolovoz
Usisavanje i pranje tvrdih povrina stolaca, podmaz. kotaa
1.2./6

2 x godije
2 x godije
2
Periodino strojno ienje i poliranje lipanj

prosinac
kamenih podova
Usisavanje
7.730,00 kn
Jedinina cijena po satu rada

73,00 kn
75,00 kn
79,00 kn
73,00 kn
75,00 kn
60,00 kn
55,00 kn
25,00 kn
12
12
500,00 kn
1.500,00 kn
PRILOG C
107/130
Priuva (kn/m)
RE K AP ITUL ACIJ A
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
2.
2.1.
2.2.
Obvezni radovi
Periodini radovi
Radni sat izvanredno angairanog radnika
Odravanje okolia objekta
Ostalo
Priuva osloboena PDV-a 22%
UKUPNA GODINJA VRIJEDNOST USLUGA
IZNOS MJESENE NAKNADE BEZ PRIUVE
Mjeseno
1,24 kn
Godinje
340.308,00 kn
123.125,00 kn
509,00 kn
6.000,00 kn
18.000,00 kn
137.101,34 kn
596.413,00 kn
49.701,08 kn
596.922,00 kn
11.425,11 kn
KOMPARATIVNA CIJENA za nadmetanje(1.3.+2.1.) >
Troak zaposlenika
Troak zaposlenika (tablica C8-17) preuzet iz tablice Agencije Puls i uvean 25%
(pretpostavka je da su u privatnom domu vee plae od onih domova kojih je osniva Grad).
Tablica C8-17. Broj i strunost djelatnika i trokovi plae.
BROJ I STRUNOST DJELATNIKA I TROKOVI PLAE
Pruanje usluga svim korisnicima objekta (20 u JPNJ i 126 u apartmanskim jedinicima)
cca koef.
brutto
brutto plaa
za izraun
plaa
naziv radnog mjesta
iz pravilnika
sprema osnovica koeficijent dodaci plaa
godinje
brutto mjeseno/
ukupno
plae
osoba
a
[kn]
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
2 socijalna radnika
1 radni terapeut
1 medicinska sestra
4 medicinske sestre
4 njegovateljice
3 fizioterapeuta
8 istaica
1 ekonom- voza-kuni majstor
1 skladitar-kuni majstor
2 kuhara
2 pomona kuhara
3 servirke
2 pralje-glaare
1 lijenik ope prakse
1 ravnatelj
* 1 voditelj raunovodstva
*
*
2 raunovodstvena referenta
2 administrativna referenta
1/100 korisnika
1 za 20 h tjedno
1/50 tee pokretnih
6/50 tee pokretnih
10/50 tee pokretnih
1/50 korisnika
9213,8 m2
VS/VSS
VS/VSS
VS
SSS
PKV
SSS
NKV
SSS
SSS
SSS
O
O
O
abcd
f
[kn]
f12
g
[kn]
VS/VSS
5415,37
5415,37
5415,37
5415,37
5415,37
5415,37
5415,37
5415,37
5415,37
5415,37
5415,37
5415,37
5415,37
5415,37
5415,37
5415,37
1,25
1,25
1,16
0,98
0,7
1,16
0,62
0,85
0,85
0,75
0,6
0,6
0,6
2,02
1,85
1,25
1,1
1,1
1,25
1,1
1,1
1,1
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,2
1,05
1,05
7.446,13
7.446,13
7.852,29
5.837,77
4.169,83
6.910,01
3.525,41
4.833,22
4.833,22
4.264,60
3.411,68
3.411,68
3.411,68
13.126,86
10.519,36
7.107,67
1,63
1,63
1,63
1,44
1,44
1,63
1,44
1,44
1,44
1,44
1,44
1,44
1,44
1,83
1,83
1,63
12.137,20
12.137,20
12.799,23
8.406,39
6.004,56
11.263,32
5.076,58
6.959,83
6.959,83
6.141,03
4.912,82
4.912,82
4.912,82
24.022,15
19.250,42
11.585,51
291.292,75
145.646,38
153.590,72
403.506,58
288.218,99
405.479,51
487.352,11
83.518,00
83.518,00
147.384,71
117.907,77
176.861,65
117.907,77
288.265,78
231.005,06
139.026,09
SSS
5415,37
0,88
1,05
5.003,80
1,44
7.205,47
172.931,39
0,85
0,75
1,05
1,05
4.833,22
4.264,60
1,44
1,44
6.959,83
6.141,03
12.996,89
1,44
167.036,00
294.769,42
4.195.218,69
224.586,22
ugovorni lijenik
1/101-200 korisnika
2 na razli. poslovima
/101-200 korisnika
1/100 korisnika i
najmanje 20 radnika
abc
d
[kn]
SSS
5415,37
4 slubenika (recepcija)
SSS
5415,37
ukupno 51 zaposlenik
godinji dodatak za noni rad za 6 osoba (2 sestre, 2 njegovateljice, 2 osobe na recepciji)
18.715,52
196.503,58 4.419.804,91
Ukupno je predvieno 51 zaposlenik. Svim zdravstvenim djelatnicima dodano je 10% na 20

godina staa. Pretpostavka je da e u domu raditi ljudi sa odreenim iskustvom. Svima
ostalima dodano je 5% dodatka. Kolektivni ugovori obino definiraju sline uvjete.
Opis i broj radnih mjesta za dom za starije i nemone prve kategorije definiran je
pravilnikom. Na snazi su dva, ve prije spomenuta pravilnika:
-
Pravilnik o vrsti i djelatnosti doma socijalne skrbi, nainu pruanja skrbi izvan vlastite
obitelji, uvjetima prostora, opreme i radnika doma socijalne skrbi, terapijske
zajednice, vjerske zajednice, udruge i drugih pravnih osoba te centra za pomo i njegu
u kui (Narodne novine br. 64/09)
Pravilnik o mjerilima za razvrstavanje domova za starije i nemone osobe (Narodne
novine br. 121/00).
PRILOG C
108/130
Reijski trokovi
Davanja su izraunata prema Odluci o komunalnom doprinosu (Slubeni glasnik Grada
Zagreba br. 4/07, 16/07, 8/09, 17/09, 25/09), Uredbi o visini vodnog doprinosa (Narodne
novine br. 14/06, 35/06, 39/06), Odluci o iznosu naknade za prikljuenje na elektroenergetsku
mreu i za poveanje prikljune snage (Narodne novine br. 52/06), Odluci o prikljuenju na
komunalnu infrastrukturu (Slubeni glasnik Grada Zagreba br. 17/04, 1/08). Za davanja je
potrebno izraunati (tablica C8-18) ukupne neto iznose korisnih povrina i volumena objekta.
Tablica C8-18. Obraun volumena objekta.
1
2
3
7
8
9
10
11
12
13
14
OBJEKT ZA ORGANIZIRANO STANOVANJE STARIJIH OSOBA

OBRAUN VOLUMENA
POVRINA [m]
a
PODRUM (DOM)
512,60
PRIZEMLJE - ZATVORENO (POSLOVNI PROSTORI)
74,50
PRIZEMLJE - ZATVORENO (DOM)
1.087,10
I KAT -ZATVORENO (DOM)
891,10
II KAT -ZATVORENO (DOM)
1.107,10
III KAT -ZATVORENO (DOM)
1.107,10
IV KAT -ZATVORENO (DOM)
1.107,10
V KAT -ZATVORENO (DOM)
1.023,20
VI KAT -ZATVORENO (DOM)
1.023,20
VII KAT -ZATVORENO (DOM)
1.023,20
STEPENITE (DOM)
257,60
Ukupni netto iznos povrina/volumena
9.213,80
VISINA [m]
b
3,00
4,50
4,50
3,00
3,00
3,00
3,00
3,00
3,00
3,00
3,00
m
UKUPNO [m]
ab
1.537,80
335,25
4.891,95
2.673,30
3.321,30
3.321,30
3.321,30
3.069,60
3.069,60
3.069,60
772,80
29.383,80
Procjena reijskih trokova dana ja u sljedeem tabelarnom prikazu (tablica C8-19).

Tablica C8-19. Procjena reijskih trokova koritenja za cijeli objekt.
PROCJENA REIJSKIH TROKOVA KORITENJA ZA CIJELI OBJEKT
podaci
mj. jed.
jed.cijena
b
koliina (procjena)
[kn]
1
2
3
4
5
6
7
8
9
grijanje
9213,8
struja
149+51
voda
149+51
priuva
9213,8
odvoz komunalnog otpada
9213,8
komunalna naknada
9213,8
telefonski prikljuak
jedinina cijena
vodna naknada za ure.voda
9213,8
vodna naknada za zat.voda
29.383,80
m
kom
kom
m
m
m
kom
m
m
mjeseno
ab
godinje
(ab)12
[kn]
[kn]
3,75 kn/m mjeseno

40,00 kn/ osobi mjeseno
5m/osobi mjeseno
34.551,75
414.621,00
8.000,00
96.000,00
11,2233 kn/m
2244,66
26.935,92
min. 1,53 kn/m
14.097,11
169.165,37
0,82 kn /m+PDV
9213,8 m netto
7.555,32
90.663,79
0,87 kn/m x7,00
9213,8 m netto
8.016,01
96.192,07
26 prikljuaka + 91 za APP
150,00
1.800,00
0,30 kn/m
9213,8 m netto
2.764,14
33.169,68
0,90 kn/m
29383,8 m netto
26.445,42
317.345,04
UKUPNO: 103.824,41 1.245.892,87
Red broj 1 izraun je grijanja, a dobiven je za 9213,8 m neto korisne povrine na temelju
potronje etverolane obitelji. Red pod brojem 2 suma je korisnika i zaposlenika doma. Red
pod brojem tri dobiven je prosjekom potronje etverolane obitelji. Projektantske vrijednosti
potronje vode za vodoopskrbu i odvodnju; rauna se 200 litara dnevno po osobi. Redni broj 4
je procjena priuve na temelju neto korisne povrine objekta od 9213,8 m. Redni broj 6,
temeljem Pravilnika o mjerilima za razvrstavanje domova za starije i nemone osobe (Narodne
novine br. 121/00), koeficijent je 1.0 za domove registrirane kao neprofitne udruge, te 7.0 ako se
radi o domu registriranom kao profitna djelatnost. Za predmetni dom koeficijent je 7.0.
PRILOG C
109/130
Ulaganje u fiksnu imovinu

Doprinosi vezani uz objekt navedeni su kako slijedi (tablica C8-20):
Tablica C8-20. Doprinosi vezani uz objekt.
KOMUNALNI DOPRINOS IIIA
ZONA
I-1 Poslovni prostori
I-2 Prostori doma
B
II-1
VODNI DOPRINOS
ZONA -A
Poslovni prostori
Prostori doma
Prometnice
Produktovodi
Telekomunikacije
m
335,25
29.048,55
Jed. cijena
Koef.
[kn]
100,00
1
100,00
1
Ukupno [kn]
Ukupno [eur]
m
33.525,00
2.904.855,00
2.938.380,00
402.517,81
[kn]
Ukupno
335,25
29.383,80
773
70
70
ELEKTRO - PRIKLJUAK -B
[kn]
1.700,00
70,00
17,50
4,90
10,50
21,00
Ukupno [kn]
Ukupno [eur]
[kW]
1200
Ukupno [kn]
Ukupno [eur]
23.467,50
514.216,50
3.787,70
735,00
1.470,00
543.676,70
74.476,26
Ukupno
2.040.000,00
2.040.000,00
279.452,05
Ukupna davanja vezana uz doprinose (tablica C8-21):

Tablica C8-21. Ukupna davanja vezana uz doprinose.
A KOMUNALNI DOPRINOS - III ZONA
B VODNI DOPRINOS - ZONA A
C ELEKTRO - PRIKLJUAK -B
2.938.380,00
543.676,70
2.040.000,00
5.522.056,70
756.446,12
Ukupno [kn]
Ukupno [eur]
PRILOG C
110/130
Trokovi graenja objekta

Tablica C8-22 odnosi se na trokove ureenja parcele, tablica C8-23 trokovi su izgradnje
zgrade (graevinski dio). Tablica C8-24 trokovi su izmjetanja postojeih prikljuaka i
izrade novog plinskog prikljuka.
Tablica C8-22. Trokovi ureenja parcele.
UREENJE PARCELE
1 ASFALT + INSTALACIJE
2 STAZE
3 ZELENE POVRINE
m
848,40
260,60
2.222,50
Tablica C8-23. Trokovi izgradnje zgrade (graevinski dio).

m
ZGRADA
1 ZATITA GRAEVINSKE JAME
2 PODRUM
572,00
3 POSLOVNI NADZEMNI DIO
335,25
4 DOM - NADZEMNI DIO
11.881,30
[eur]
40,00
25,00
25,00
Ukupno [eur]
[eur]
350,00
450,00
550,00
Ukupno [eur]
Tablica C8-24. Trokovi izmjetanja postojeih prikljuaka i izrade novog plinskog prikljuka.
prosj.bruto
IZMJETANJE I
br.prikljuaka
[eur]
pl.
PRIKLJUCI
NAKNADA
ZA
1 PRIKLJUENJE
7.800,00
107,00
114.328,77
CIJENA
STVARNIH
TROKOVA
RADA
I
2 MATERIJALA
15.000,00
3 PRIKLJUENJE PLINA
100.000,00
Ukupno [eur]
UKUPNO
33.936,00
6.515,00
55.562,50
96.013,50
UKUPNO
500.000,00
200.200,00
150.862,50
6.534.715,00
7.385.777,50
UKUPNO
114.328,77
15.000,00
100.000,00
229.328,77
Ukupni trokovi graevinskog dijela izgradnje objekta (tablica C8-25).

Tablica C8-25. Ukupni trokovi graevinskog dijela izgradnje objekta
UKUPNO GRAENJE
UREENJE PARCELE
ZGRADA
IZMJETANJE I PRIKLJUCI
Ukupno [eur]
[eur]
96.013,50
7.385.777,50
229.328,77
7.711.119,77
Troak provedbe natjeaja (tablica C8-26) izraunat je temeljem pravilnika o natjeajima s

podruja arhitekture i urbanizma (Narodne novine br, 112/06). Cijena projektiranja izraunata
je temeljem Pravilnika o cijenama usluga Hrvatske komore arhitekata i inenjera u
graditeljstvu (Narodne novine br. 85/99).
Tablica C8-26. Troak provedbe natjeaja.
TROKOVI PROVEDBE NATJEAJA
Ukupno [eur]
136.986,30
Trokovi izrade projektnih dokumenata opisani su tablicom C8-27.

Tablica C8-27. Trokovi izrade projektnih dokumenata.
PRILOG C
111/130
Projektiranje po m
1
2
3
4
5
6
7
ISTRANE RADNJE
ZATVORENI PROSTORPOSLOVNI
ZATVORENI PROSTORDOM
PODRUM
RAVNI KROV
PARKING I PROMET
HORTIKULTURA
a
m
b
koef.
c=a*b
m
d
[eur]
c*d
20.000,00
74,50
1,00
74,50
15,00
1.117,50
9.213,80
512,60
0,00
0,00
2.222,50
1,00
1,00
0,25
0,125
0,025
9.213,80
512,60
0,00
0,00
55,56
15,00
15,00
0,00
0,00
15,00
138.207,00
7.689,00
0,00
0,00
833,44
167.846,94
16.784,69
184.631,63
Zbirno [eur]
NAKNADE
10,00%
Ukupno [eur]
Navedena ulaganja (osim zemljita) izraunata su prema pretpostavljenoj graevinskoj bruto

povrini budueg objekta, temeljem odgovarajuih propisa.
Opremanje objekta (ukupno)

Ukupni troak opremanja objekta naveden je u tablici C8-28. Ova tablica je zbroj ukupnih
iznosa danih u tablici C8-11 i pretvoren u iz kunskih vrijednosti u euro. Teaj eur-a je 7,3kn=
1eur.
Tablica C8-28. Ukupni troak opremanja objekta.
OPIS
Ugradna oprema (UO) u cijeni gradnje i oprema predviena
pravilnikom
Dodatna oprema (DO)
Ukupno opremanje:
[eur]
753.424.66
817.524,66
1.570.949,32
Cijena opreme i inventara izraunata je prema projektu opreme koja se predvia u objektu i za
koju su cijene dane prema trenutnim cijenama u trgovinama opreme.
Ukupni trokovi gradnje objekta, odnosno ulaganja u fiksnu imovinu dani su tablicom C8-29.
Ova Tablica predstavlja zbroj konanih iznosa iz tablica C8-21 do C8-28. Dodatno
navedenom, u ovu tablicu dodana je jo i cijena zemljita.
PRILOG C
112/130
Tablica C8-29. Ulaganje u fiksnu imovinu.
ULAGANJE U FIKSNU IMOVINU

OPIS
[eur]
Zemljite
810.558,00
Davanja
756.446,12
Graenje
7.711.119,77
Natjeaj
136.986,30
Projektiranje
184.631,63
Opremanje
1.570.949,36
Ukupno ulaganje u fiksnu imovinu:
11.170.691.18
Projekcija trokova poslovanja na godinjoj razini (trokovi ivota objekta)
Trokovi poslovanja, odnosno trokovi ivota objekta prikazani su u tablici C8-30.
Tablica C8-30. Trokovi poslovanja na godinjoj razini
Trokovi poslovanja na godinjoj razini

(trokovi ivota objekta)
OPIS
[eur]
Investicijsko odravanje
70.428.77
Tekue odravanje
81.770,14
Prehrana korisnika
85.726,03
Troak zaposlenika
605.452,73
Troak vozila
39.452,05
Ostali materijalni i financijski rashodi
54.794,52
Reijski trokovi
170.670,26
Ukupni godinji trokovi
1.108.294,50
Investicijsko i tekue odravanje izraunato je kao godinji prosjek preuzet iz tablice C8-15,
odnosno C8-16, te pretvoreno u valutu euro. Trokovi doma dobiveni su usporedbom sa
domom sa priblino jednakim brojem korisnika i zaposlenika kao u ovom objektu, te
traenjem ponuda od tvrtki koje se bave navedenim djelatnostima.
Troak prehrane izraunat je prema informaciji iz Gradskog ureda prema kojoj iznose 350
kn/mjeseno po korisniku.
Troak zaposlenika preuzet iz tablice Agencije Puls (tablica C8-17) i uvean 25%
((pretpostavka je da su u privatnom domu vee plae od onih domova kojih je osniva Grad).
Troak vozila izraunat je temeljem oekivane potrebe za vozilima: 1 kombi vozilo za osam
osoba (Obavezno, propisano pravilnikom), jedna limuzina i jedno manje vozilo.
Uraunate razne naknade za slubena putovanja, za prijevoz, uredski materijal, energiju,
sitni inventar i auto gume, usluge telefona, pote, promidbe, intelektualne usluge,
reprezentacija i dr.
PRILOG C
113/130
Projekcija prihoda
Formiranje ukupnog prihoda dimenzionira se sukladno broju korisnika objekta (tablica C831).
Tablica C8-31. Formiranje ukupnog prihoda.
FORMIRANJE UKUPNOG PRIHODA
vrsta smjetaja
42 apartmana za 1 osobu povrine 40 m2 (+balkon 15,2 m2)

42 apartmana za 2 osobe povrine 45 m2 (+balkon 10,4 m2)
8 jednokrevetnih soba povrine 18,2 m2
6 dvokrevetnih soba povrine 26,4 m2
1 soba za izolaciju zaraenih i potrebe prilagodbe (3 osobe)
UKUPNO
jed.cijena
broj
(mjeseno po
mjeseni
korisnika korisniku) prihod [EUR]
[EUR]
a
b
ab
1.680,0
42
1.550
65.100
1.890,0
84
1.300
109.200
145,6
8
950
7.600
158,4
12
650
7.800
26,0
3
800
2.400
149
192.100
m
godinji prihod
[EUR]
ab12
781.200
1.310.400
91.200
93.600
28.800
2.305.200
U ovom tablinom prikazu definirao sam jedinine cijene pojedinog smjetajnog kapaciteta
na osnovi 100% popunjenosti.
S obzirom da se radi o domu za starije i nemone osobe prve kategorije, luksuznog tipa,
jedinina cijena po korisniku dobivena je iz podataka za slian privatni dom u Republici
Austriji.
Plan otplate kredita
U sljedeem tablinom prikazu izraunao sam plan otplate kredita baziran na jednakim
mjesenim anuitetima za period od 20 godina. Predvieno vrijeme gradnje je 18 mjeseci.
Pretpostavljena kamata za vrijeme gradnje izraunata je u iznosu 7% godinje i iznosi
586.461,28 EUR. U obzir je uzeta prosjena kamata na kredite od 7%.
Pretpostavka je da je projektno drutvo dobilo kredit na ukupan iznos od 11.757.152,42 EUR
(u iznosu trokova gradnje uveanih za kamatu za vrijeme perioda izvoenja). Kredit se
otplauje jednakim mjesenim anuitetima na period od 20 godina uz kamatnu stopu od 7%.
Za izraun jednakog mjesenog anuiteta koritena je formula iz 5. financijskih tablica koja
glasi (formula C8.1):
(C8.1)
Obrazloenje formule:
a mjeseni anuitet (rata + kamata),
G glavnica,
r-dekurzivni kamatni faktor koji se izrauna
n-broj razdoblja za koji se obraunava kamata.
, pri emu je p kamatnjak,
PRILOG C
114/130
Vrijednosti u 5. financijskim tablicama [25] predstavljaju iznose postnumerando anuiteta

kojim se otplauje kredit od 1 novane jedinice kroz n razdoblja uz kamatnjak p.
U naem primjeru prvo je potrebno izraunati mjesenu komfornu kamatu po formuli C8.2:
(C8.2)
U zadatku je p=7, iz ega proizlazi da je mjeseni komforni kamatnjak
= 1,00565
- ukupan broj razdoblja je 12 (mjeseci) * 20 godina = 240 (n=240)

je u ovom sluaju =
, odnosno 3,86585807
1 = 0,00565
Temeljem navedenog jednaki mjeseni anuitet po formuli C8.1 iznosi 89.606,98 eur, dok
godinji iznosi 1.075.283,72 eur. Anuitet sadri zbroj kamate i kvote (rate kredita).
Uvjeti financiranja vezani uz objekt navedeni su u tablici C8-32.
Tablica C8-32. Uvjeti financiranja.
UVJETI FINANCIRANJA
Glavnica
11.170.691,14 EUR
Razdoblje gradnje
18 mjeseci
Kamata u tijeku gradnje
586.461,28 EUR
Godinja kamatna stopa
7,00%
Period financiranja u godinama
20
Period financiranja u mjesecima
240
Godinji anuitet
1.075.283,72 EUR
Ukupna kamata po otplatnom planu
9.748.520,97 EUR
KREDIT
Izraun kredita na 20 godina dan je tablicom C8-33.
PRILOG C
115/130
Tablica C8-33. Izraun kredita

godina
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
mjesec
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
Kamata
Q-kvota
a-anuitet
[eur]
[eur]
[eur]
Glavnica + kamata u tijeku gradnje=
66.427,91
23.179,07
89.606,98
66.296,95
23.310,03
89.606,98
66.165,25
23.441,73
89.606,98
66.032,80
23.574,18
89.606,98
65.899,61
23.707,37
89.606,98
65.765,66
23.841,32
89.606,98
65.630,96
23.976,02
89.606,98
65.495,49
24.111,49
89.606,98
65.359,26
24.247,72
89.606,98
65.222,26
24.384,72
89.606,98
65.084,49
24.522,49
89.606,98
64.945,94
24.661,04
89.606,98
64.806,60
24.800,38
89.606,98
64.666,48
24.940,50
89.606,98
64.525,57
25.081,41
89.606,98
64.383,86
25.223,12
89.606,98
64.241,35
25.365,63
89.606,98
64.098,03
25.508,95
89.606,98
63.953,91
25.653,07
89.606,98
63.808,97
25.798,01
89.606,98
63.663,21
25.943,77
89.606,98
63.516,62
26.090,36
89.606,98
63.369,21
26.237,77
89.606,98
63.220,97
26.386,01
89.606,98
63.071,89
26.535,09
89.606,98
62.921,97
26.685,01
89.606,98
62.771,20
26.835,78
89.606,98
62.619,57
26.987,41
89.606,98
62.467,09
27.139,89
89.606,98
62.313,75
27.293,23
89.606,98
62.159,55
27.447,43
89.606,98
62.004,47
27.602,51
89.606,98
61.848,52
27.758,46
89.606,98
61.691,68
27.915,30
89.606,98
61.533,96
28.073,02
89.606,98
61.375,35
28.231,63
89.606,98
61.215,84
28.391,14
89.606,98
61.055,43
28.551,55
89.606,98
60.894,11
28.712,87
89.606,98
60.731,88
28.875,10
89.606,98
60.568,74
29.038,24
89.606,98
60.404,67
29.202,31
89.606,98
60.239,68
29.367,30
89.606,98
60.073,75
29.533,23
89.606,98
59.906,89
29.700,09
89.606,98
59.739,09
29.867,89
89.606,98
59.570,33
30.036,65
89.606,98
59.400,63
30.206,35
89.606,98
ostatak
vrijednosti [eur]
11.757.152,42
11.733.973,36
11.710.663,33
11.687.221,59
11.663.647,42
11.639.940,04
11.616.098,73
11.592.122,70
11.568.011,22
11.543.763,50
11.519.378,78
11.494.856,29
11.470.195,25
11.445.394,88
11.420.454,38
11.395.372,96
11.370.149,84
11.344.784,21
11.319.275,26
11.293.622,18
11.267.824,17
11.241.880,40
11.215.790,04
11.189.552,27
11.163.166,26
11.136.631,17
11.109.946,16
11.083.110,38
11.056.122,97
11.028.983,08
11.001.689,86
10.974.242,43
10.946.639,92
10.918.881,45
10.890.966,15
10.862.893,13
10.834.661,50
10.806.270,35
10.777.718,80
10.749.005,93
10.720.130,84
10.691.092,60
10.661.890,29
10.632.522,99
10.602.989,76
10.573.289,68
10.543.421,78
10.513.385,14
10.483.178,78
PRILOG C
116/130
godina
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
6
7
7
7
7
7
7
7
7
7
7
7
7
mjesec
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
Kamata
[eur]
59.229,96
59.058,33
58.885,73
58.712,16
58.537,60
58.362,06
58.185,52
58.007,99
57.829,46
57.649,91
57.469,36
57.287,78
57.105,18
56.921,54
56.736,87
56.551,15
56.364,39
56.176,57
55.987,68
55.797,74
55.606,71
55.414,61
55.221,42
55.027,15
54.831,77
54.635,29
54.437,70
54.238,99
54.039,16
53.838,21
53.636,11
53.432,88
53.228,49
53.022,96
52.816,26
52.608,39
Q-kvota
[eur]
30.377,02
30.548,65
30.721,25
30.894,82
31.069,38
31.244,92
31.421,46
31.598,99
31.777,52
31.957,07
32.137,62
32.319,20
32.501,80
32.685,44
32.870,11
33.055,83
33.242,59
33.430,41
33.619,30
33.809,24
34.000,27
34.192,37
34.385,56
34.579,83
34.775,21
34.971,69
35.169,28
35.367,99
35.567,82
35.768,77
35.970,87
36.174,10
36.378,49
36.584,02
36.790,72
36.998,59
a-anuitet
[eur]
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
ostatak
vrijednosti [eur]
10.452.801,76
10.422.253,11
10.391.531,86
10.360.637,04
10.329.567,66
10.298.322,73
10.266.901,28
10.235.302,29
10.203.524,77
10.171.567,70
10.139.430,08
10.107.110,88
10.074.609,08
10.041.923,64
10.009.053,53
9.975.997,70
9.942.755,10
9.909.324,69
9.875.705,40
9.841.896,15
9.807.895,88
9.773.703,52
9.739.317,96
9.704.738,13
9.669.962,92
9.634.991,23
9.599.821,95
9.564.453,96
9.528.886,15
9.493.117,37
9.457.146,51
9.420.972,41
9.384.593,92
9.348.009,89
9.311.219,17
9.274.220,58
PRILOG C
117/130
godina
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
9
9
9
9
9
9
9
9
9
9
9
9
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
mjesec
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
118
119
120
Kamata
[eur]
52.399,35
52.189,12
51.977,71
51.765,11
51.551,30
51.336,29
51.120,06
50.902,61
50.683,93
50.464,01
50.242,85
50.020,45
49.796,78
49.571,85
49.345,66
49.118,18
48.889,42
48.659,36
48.428,01
48.195,35
47.961,37
47.726,07
47.489,45
47.251,48
47.012,17
46.771,51
46.529,49
46.286,11
46.041,34
45.795,20
45.547,66
45.298,72
45.048,38
44.796,63
44.543,45
44.288,84
Q-kvota
[eur]
37.207,63
37.417,86
37.629,27
37.841,87
38.055,68
38.270,69
38.486,92
38.704,37
38.923,05
39.142,97
39.364,13
39.586,53
39.810,20
40.035,13
40.261,32
40.488,80
40.717,56
40.947,62
41.178,97
41.411,63
41.645,61
41.880,91
42.117,53
42.355,50
42.594,81
42.835,47
43.077,49
43.320,87
43.565,64
43.811,78
44.059,32
44.308,26
44.558,60
44.810,35
45.063,53
45.318,14
a-anuitet
[eur]
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
ostatak
vrijednosti [eur]
9.237.012,95
9.199.595,09
9.161.965,82
9.124.123,95
9.086.068,27
9.047.797,57
9.009.310,65
8.970.606,28
8.931.683,22
8.892.540,25
8.853.176,12
8.813.589,59
8.773.779,39
8.733.744,26
8.693.482,94
8.652.994,14
8.612.276,57
8.571.328,96
8.530.149,98
8.488.738,35
8.447.092,74
8.405.211,84
8.363.094,30
8.320.738,81
8.278.144,00
8.235.308,54
8.192.231,05
8.148.910,17
8.105.344,54
8.061.532,75
8.017.473,43
7.973.165,18
7.928.606,58
7.883.796,23
7.838.732,70
7.793.414,56
PRILOG C
118/130
godina
11
11
11
11
11
11
11
11
11
11
11
11
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
12
13
13
13
13
13
13
13
13
13
13
13
13
14
14
14
14
14
14
14
14
14
14
14
14
mjesec
121
122
123
124
125
126
127
128
129
130
131
132
133
134
135
136
137
138
139
140
141
142
143
144
145
146
147
148
149
150
151
152
153
154
155
156
157
158
159
160
161
162
163
164
165
166
167
168
Kamata
[eur]
44.032,79
43.775,30
43.516,35
43.255,94
42.994,05
42.730,69
42.465,84
42.199,49
41.931,64
41.662,27
41.391,39
41.118,97
40.845,01
40.569,51
40.292,44
40.013,82
39.733,62
39.451,83
39.168,45
38.883,48
38.596,89
38.308,68
38.018,85
37.727,37
37.434,25
37.139,48
36.843,04
36.544,92
36.245,12
35.943,63
35.640,43
35.335,52
35.028,88
34.720,52
34.410,41
34.098,55
33.784,92
33.469,53
33.152,35
32.833,38
32.512,61
32.190,03
31.865,63
31.539,39
31.211,30
30.881,37
30.549,57
30.215,89
Q-kvota
[eur]
45.574,19
45.831,68
46.090,63
46.351,04
46.612,93
46.876,29
47.141,14
47.407,49
47.675,34
47.944,71
48.215,59
48.488,01
48.761,97
49.037,47
49.314,54
49.593,16
49.873,36
50.155,15
50.438,53
50.723,50
51.010,09
51.298,30
51.588,13
51.879,61
52.172,73
52.467,50
52.763,94
53.062,06
53.361,86
53.663,35
53.966,55
54.271,46
54.578,10
54.886,46
55.196,57
55.508,43
55.822,06
56.137,45
56.454,63
56.773,60
57.094,37
57.416,95
57.741,35
58.067,59
58.395,68
58.725,61
59.057,41
59.391,09
a-anuitet
[eur]
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
ostatak
vrijednosti [eur]
7.747.840,37
7.702.008,69
7.655.918,06
7.609.567,01
7.562.954,09
7.516.077,80
7.468.936,66
7.421.529,17
7.373.853,83
7.325.909,12
7.277.693,53
7.229.205,52
7.180.443,55
7.131.406,08
7.082.091,54
7.032.498,38
6.982.625,01
6.932.469,86
6.882.031,34
6.831.307,84
6.780.297,75
6.728.999,45
6.677.411,31
6.625.531,71
6.573.358,98
6.520.891,48
6.468.127,54
6.415.065,48
6.361.703,62
6.308.040,26
6.254.073,71
6.199.802,25
6.145.224,15
6.090.337,69
6.035.141,11
5.979.632,68
5.923.810,63
5.867.673,18
5.811.218,55
5.754.444,95
5.697.350,59
5.639.933,64
5.582.192,28
5.524.124,69
5.465.729,02
5.407.003,40
5.347.945,99
5.288.554,91
PRILOG C
119/130
godina
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
16
17
17
17
17
17
17
17
17
17
17
17
17
18
18
18
18
18
18
18
18
18
18
18
18
mjesec
169
170
171
172
173
174
175
176
177
178
179
180
181
182
183
184
185
186
187
188
189
190
191
192
193
194
195
196
197
198
199
200
201
202
203
204
205
206
207
208
209
210
211
212
213
214
215
216
Kamata
[eur]
29.880,34
29.542,88
29.203,52
28.862,24
28.519,03
28.173,88
27.826,79
27.477,73
27.126,70
26.773,68
26.418,68
26.061,66
25.702,63
25.341,57
24.978,47
24.613,32
24.246,11
23.876,82
23.505,44
23.131,97
22.756,38
22.378,68
21.998,84
21.616,85
21.232,71
20.846,39
20.457,90
20.067,20
19.674,31
19.279,19
18.881,83
18.482,24
18.080,38
17.676,26
17.269,85
16.861,14
16.450,13
16.036,79
15.621,12
15.203,10
14.782,72
14.359,96
13.934,82
13.507,27
13.077,31
12.644,91
12.210,08
11.772,78
Q-kvota
[eur]
59.726,64
60.064,10
60.403,46
60.744,74
61.087,95
61.433,10
61.780,19
62.129,25
62.480,28
62.833,30
63.188,30
63.545,32
63.904,35
64.265,41
64.628,51
64.993,66
65.360,87
65.730,16
66.101,54
66.475,01
66.850,60
67.228,30
67.608,14
67.990,13
68.374,27
68.760,59
69.149,08
69.539,78
69.932,67
70.327,79
70.725,15
71.124,74
71.526,60
71.930,72
72.337,13
72.745,84
73.156,85
73.570,19
73.985,86
74.403,88
74.824,26
75.247,02
75.672,16
76.099,71
76.529,67
76.962,07
77.396,90
77.834,20
a-anuitet
[eur]
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
ostatak
vrijednosti [eur]
5.228.828,26
5.168.764,16
5.108.360,70
5.047.615,96
4.986.528,01
4.925.094,91
4.863.314,72
4.801.185,47
4.738.705,18
4.675.871,89
4.612.683,59
4.549.138,27
4.485.233,92
4.420.968,51
4.356.340,00
4.291.346,34
4.225.985,47
4.160.255,31
4.094.153,77
4.027.678,76
3.960.828,16
3.893.599,86
3.825.991,72
3.758.001,60
3.689.627,33
3.620.866,74
3.551.717,66
3.482.177,88
3.412.245,21
3.341.917,41
3.271.192,27
3.200.067,52
3.128.540,92
3.056.610,20
2.984.273,07
2.911.527,23
2.838.370,38
2.764.800,19
2.690.814,33
2.616.410,45
2.541.586,19
2.466.339,17
2.390.667,01
2.314.567,30
2.238.037,62
2.161.075,56
2.083.678,65
2.005.844,46
PRILOG C
120/130
godina
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
19
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
mjesec
217
218
219
220
221
222
223
224
225
226
227
228
229
230
231
232
233
234
235
236
237
238
239
240
Suma:
Kamata
[eur]
11.333,02
10.890,77
10.446,03
9.998,77
9.548,98
9.096,65
8.641,77
8.184,32
7.724,28
7.261,64
6.796,39
6.328,51
5.857,99
5.384,81
4.908,95
4.430,41
3.949,16
3.465,19
2.978,49
2.489,04
1.996,82
1.501,83
1.004,03
503,42
9.748.520,97
Q-kvota
[eur]
78.273,96
78.716,21
79.160,95
79.608,21
80.058,00
80.510,33
80.965,21
81.422,66
81.882,70
82.345,34
82.810,59
83.278,47
83.748,99
84.222,17
84.698,03
85.176,57
85.657,82
86.141,79
86.628,49
87.117,94
87.610,16
88.105,15
88.602,95
89.103,56
11.757.154,22
a-anuitet
[eur]
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
89.606,98
21.505.675,20
ostatak
vrijednosti [eur]
1.927.570,50
1.848.854,29
1.769.693,34
1.690.085,13
1.610.027,13
1.529.516,80
1.448.551,59
1.367.128,93
1.285.246,23
1.202.900,89
1.120.090,30
1.036.811,83
953.062,83
868.840,66
784.142,63
698.966,05
613.308,23
527.166,44
440.537,95
353.420,01
265.809,86
177.704,70
89.101,75
0,00
U tablinom prikazu u nastavku (tablica C8-34) suelili smo sve potrebne odlive na godinjoj
osnovi sa prilivima od najma. Osim izrauna kamata i glavnice kredita za gradnju (sukladno
gore navedenom planu otplate kredita), dodao sam i trokove ivota objekta koje sam
prethodno obrazloio.
PRILOG C
121/130
ukupno trokovi ivota objekta
S VEUKUPNI IZDATAK (BEZ AMORTIZACIJE)
razlika
kumulativ razlike
investicijsko odravanje
troak zaposlenika
troak vozila
ostali materijalni i financisjki rashodi
reijski trokovi
sum(d:j)
c+k
priliv
m-l
1.635.400
j
3.413.400
k
22.165.899
l
43.671.575
m
46.104.000
n
2.432.425
sum n(1:20) o
1.108.295 170.670 54.795 39.452 605.453 85.726 81.770 70.429
1.095.900
1.216.213 121.621 2.305.200 2.183.579
1.108.295 170.670 54.795 39.452 605.453 85.726 81.770 70.429
789.040
1.094.592 121.621 2.305.200 2.183.579
1.108.295 170.670 54.795 39.452 605.453 85.726 81.770 70.429
12.109.060
121.621 2.305.200 2.183.579
972.970
1.714.520
121.621 2.305.200 2.183.579
851.349
prehrana zaposlenika
121.621 2.305.200 2.183.579
729.728
tekue odravanje
121.621 2.305.200 2.183.579
1.408.580
608.107
121.621 2.305.200 2.183.579
1.108.295 170.670 54.795 39.452 605.453 85.726 81.770 70.429

1.108.295 170.670 54.795 39.452 605.453 85.726 81.770 70.429
1.108.295 170.670 54.795 39.452 605.453 85.726 81.770 70.429
1.108.295 170.670 54.795 39.452 605.453 85.726 81.770 70.429
1.108.295 170.670 54.795 39.452 605.453 85.726 81.770 70.429
1.108.295 170.670 54.795 39.452 605.453 85.726 81.770 70.429
1.108.295 170.670 54.795 39.452 605.453 85.726 81.770 70.429
1.108.295 170.670 54.795 39.452 605.453 85.726 81.770 70.429
1.108.295 170.670 54.795 39.452 605.453 85.726 81.770 70.429
1.108.295 170.670 54.795 39.452 605.453 85.726 81.770 70.429
1.337.834 121.621 2.305.200 2.183.579

1.459.455 121.621 2.305.200 2.183.579
1.581.077 121.621 2.305.200 2.183.579
1.702.698 121.621 2.305.200 2.183.579
1.824.319 121.621 2.305.200 2.183.579
1.945.940 121.621 2.305.200 2.183.579
2.067.562 121.621 2.305.200 2.183.579
2.189.183 121.621 2.305.200 2.183.579
2.310.804 121.621 2.305.200 2.183.579
2.432.425 121.621 2.305.200 2.183.579
1.108.295 170.670 54.795 39.452 605.453 85.726 81.770 70.429
1.108.295 170.670 54.795 39.452 605.453 85.726 81.770 70.429
1.108.295 170.670 54.795 39.452 605.453 85.726 81.770 70.429
1.108.295 170.670 54.795 39.452 605.453 85.726 81.770 70.429
21.505.675
486.485
1.108.295 170.670 54.795 39.452 605.453 85.726 81.770 70.429
a+b
121.621 2.305.200 2.183.579
11.757.154
PRILOG C
20
106.251 19
169.601 18
228.809 17
284.147 16
335.867 15
384.206 14
429.385 13
471.610 12
511.075 11
547.960 10
582.433 9
614.653 8
644.766 7
672.911 6
699.216 5
723.801 4
746.779 3
768.255 2
788.327 1
1.075.284 1.036.814 38.470
1.075.284 969.033
1.075.284 905.683
1.075.284 846.474
1.075.284 791.137
1.075.284 739.417
1.075.284 691.078
1.075.284 645.899
1.075.284 603.674
1.075.284 564.209
1.075.284 527.324
1.075.284 492.851
1.075.284 460.631
1.075.284 430.518
1.075.284 402.373
1.075.284 376.068
1.075.284 351.483
1.075.284 328.505
1.075.284 307.029
1.075.284 286.957
364.864
glavnica
1.108.295 170.670 54.795 39.452 605.453 85.726 81.770 70.429
9.748.521
1.108.294 170.670 54.795 39.452 605.453 85.726 81.770 70.429
121.621 2.305.200 2.183.579
kamata
121.622 2.305.200 2.183.578
anuitet ukupno (glavnica + kamata)

UKUPNO
243.243
godina
121.622
Tablica C8-34. Odlivi na godinjoj razini sa prilivima od najma.
Trokovi ivota objekta
Prilikom sueljavanja priliva i odliva na godinjoj bazi vidljivo je da je godinja pozitivna

razlika novca koji preostane 121.622 eur, red n u tabelarnom prikazu. Nakon toga sam
kumulirao preostali viak novca (red o). Nakon predviene isplate zadnje rate kredita i
proteka 20 godina kumulativ sredstava na raunu iznosi 2.432.425,00 eur.
Obzirom na injenicu da amortizacija objekata i opreme nije i fiziki odliv novca s rauna
formirao sam tablicu Raun dobiti i gubitka (tablica C8-35), gdje sam uvrstio sve trokove
projekta i suelio ih sa prihodima. U trokove projekta ukljuena je samo kamata (glavnica
nije troak), te je dodana amortizacija ije zakonom propisane stope danas iznose za objekte
5%, za opremu 10%.
Iz tablinog prikaza vidljivo je da projekt prvi put posluje pozitivno u 8.godini ivota, a
kumulativ dobiti nakon 20 godina iznosi 4.585.893,00 eur.
122/130
PRILOG C
123/130
Predmetni objekt nakon dvadeset godina ivota ima projekciju troka prikazanu slikom C8-9.
Grafiki prikaz trokova ivota objekta podijeljen je zbog preglednosti na korake od pet
godina.
Komentar
f
TROAK UKUPNO
sum(b:e)
sum g(1:20) h
AMORTIZACIJA OPREME (10% GODINJE)
KUMULATIV
AMORTIZACIJA OBJEKTA (5% GODINJE)
KAMATA
a-f
TROKOVI IVOTA OBJEKTA
DOBIT/GUBITAK
PRIHOD
4.585.893
41.518.107
1.570.949
8.032.738
9.748.521
22.165.899
46.104.000
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
2.281.680 157.095 401.637 614.653 1.108.295 2.305.200
2.311.793 157.095 401.637 644.766 1.108.295 2.305.200
2.339.938 157.095 401.637 672.911 1.108.295 2.305.200
2.366.243 157.095 401.637 699.216 1.108.295 2.305.200
2.390.828 157.095 401.637 723.801 1.108.295 2.305.200
2.413.806 157.095 401.637 746.779 1.108.295 2.305.200
2.435.282 157.095 401.637 768.255 1.108.295 2.305.200
-150.153
-150.153
-34.738
-570.249
284.193
-123.174
UKUPNO
-130.082
-85.628
-6.593
55.740
323.658
RAUN DOBITI I GUBITKA
-108.606
-388.840
-280.234
-61.043
-535.511
-474.468
23.520
-553.321
-576.842
90.214
-407.367
-497.581
365.883
566.368
200.484
1.108.295 2.305.200
2.455.353 157.095 401.637 788.327 1.108.294 2.305.200
2.249.460 157.095 401.637 582.433 1.108.295 2.305.200

2.214.986 157.095 401.637 547.960 1.108.295 2.305.200
401.637 429.385 1.108.295 2.305.200
1.939.317 0
401.637 471.610 1.108.295 2.305.200
1.981.542 0
401.637 511.075 1.108.295 2.305.200
2.021.007 0
401.637 335.867 1.108.295 2.305.200
1.845.799 0
1.436.831 459.401
401.637 384.206 1.108.295 2.305.200
1.894.138 0
411.062
977.430
401.637 228.809 1.108.295 2.305.200
1.738.741 0
2.514.410 566.459
401.637 284.147 1.108.295 2.305.200
1.794.079 0
1.947.952 511.121
401.637 38.470
1.548.402 0
4.585.893 756.798
401.637 106.251 1.108.295 2.305.200
1.616.183 0
3.829.095 689.017
401.637 169.601 1.108.295 2.305.200
1.679.533 0
3.140.078 625.667
Tablica C8-35. Raun dobiti i gubitaka
Slika C8-9. Grafiki prikaz trokova kroz dvadeset godina ivotnog vijeka objekta
PRILOG C
124/130
Grafiki prikaz prati ivotni vijek objekta sa poetkom od dobivanja uporabne dozvole, s tim
da su uzeti u obzir svi trokovi vezani uz objekt do tog trenutka. Prikaz ima korak od pet
godina zbog preglednosti, a zavrava sa izdacima vezanim uz objekt nakon dvadeset godina
ivotnog vijeka objekta. Analize ovakvog tipa uobiajena su ekonomska praksa, koja trokove
objekta prati do isteka kreditnih obveza.
Poetno stanje ukljuuje trokove gradnje i opremanja (ulaganje u fiksnu imovinu), kamatu za
vrijeme gradnje i ukupne ostale trokove na godinjoj razini (Tablica C8-36). Ova tablica
sastoji se od tablice C8-29, C8-30 dodatno sa kamatom na kredit za vrijeme gradnje, tablica
C8-32 .
Tablica C8-36. Poetno stanje vezano uz praenje trokova objekta kroz njegov ivotni vijek.
POETNO STANJE
[eur]
ULAGANJE U FIKSNU
IMOVINU
Zemljite
810.558,00
Davanja
756.446,12
Graenje
7.711.119,77
Natjeaj
136.986,30
Projektiranje
184.631,63
Opremanje
1.570.949,36
Ukupno ulaganje u fiksnu imovinu:
11.170.691,18
[eur]
TROKOVI IVOTA
OBJEKTA
Investicijsko odravanje
70.428.77
Tekue odravanje
81.770,14
Prehrana korisnika
85.726,03
Troak zaposlenika
605.452,73
Troak vozila
39.452,05
Ostali materijalni i financijski
54.794,52
rashodi
Reijski trokovi
170.670,26
Ukupni godinji trokovi ivota
1.108.294,50
objekta
[eur]
TROKOVI KAMATA NA
KREDIT ZA VRIJEME
GRADNJE
Kamata
586.461,28
SVEUKUPNO [eur]:
12.865.446,92
86,83%
8,61%
4,56%
100%
Gledajui u postotnim iznosima poetno stanje za praenje trokova ivotnog vijeka objekta
izgleda na sljedei nain (Slika C8-10):
PRILOG C
125/130
POETNO STANJE
8,61%
4,56%
86,83%
TROKOVI KAMATA NA
KREDIT ZA VRIJEME GRADNJE
Slika C8-10. Odnos trokova u prvoj godini po dobivanju uporabne dozvole.
Sukladno slikom 3-7 u radnji, zanimljivo je promotriti udio projektiranja vezan uz izgradnju
objekta. Prema navedenoj slici projektiranje iznosi priblino 4% gledano na cjelokupni
ivotni vijek objekta. U fazi izgradnje projektiranje (184.631,63 eur) spada pod ulaganje u
fiksnu imovinu (tablica C8-36). Kada bi samo gledali izdatak za fiksnu imovinu, odnosno
izgradnju objekta. To znai da bi imali vlastiti novac za izgradnju, bez kredita i kada nas ne bi
zanimao troak ivota objekta (na godinjoj razini) stanje bi bilo sljedee (Tablica C8-37):
Tablica C8-37. Odnos radova i usluga vezanih za izgradnju objekta.
ULAGANJE
U FIKSNU
IMOVINU
Zemljite
Davanja
Graenje
Natjeaj
Projektiranje
Opremanje
SUMA:
[eur]
810.558,00
756.446,12
7.711.119,77
136.986,30
184.631,63
1.570.949,36
11.170.691,18
%
7,26
6,77
69,03
1,23
1,65
14,06
100,00
Kao to je vidljivo iz tablice projektiranje iznosi 1,65% troka izgradnje objekta. to je blisko
iskustvenim podacima koji se kreu do 2% cijene projektiranja za fiziki izdatak izgradnje
objekta. Mogu zakljuiti da slika 3-7 u radnji ne daje stvarno stanje odnosa vezanog za
trokove (izdatke) na bazi ivotnog vijeka objekta.
Grafiki prikaz trokova ivota objekta na slici C8-9, kako je navedeno, podijeljen je zbog
preglednosti na korake od pet godina. Dakle, sljedei korak je nakon pet godina uporabe
objekta. Stanje trokova je sljedee (tablica C8-38).
PRILOG C
126/130
Tablica C8-38. Stanje trokova ivota objekta nakon pet godina uporabe.
STANJE NA 5 GODINA IVOTNOG VIJEKA

OBJEKTA
[eur]
Ukupno ulaganje u fiksnu imovinu sa
11.757.154 55,92%
trokom kamate za vrijeme gradnje:
[eur]
Ukupni 5 godinji trokovi ivota objekta
5.541.474 26,36%
[eur]
TROKOVI KAMATA NA KREDIT
ZA VRIJEME GRADNJE
Kamata
3.726.377 17,72%
SVEUKUPNO [eur]:
21.025.006
100%
Ulaganje u fiksnu imovinu (izdatak izgradnje objekta) ostaje isti. Trokovi ivota objekta su
pet puta vei na poetku, a troak kamate za pet godina je 17,72%. Slika C8-11 grafiki je
prikaz tablice C8-38.
STANJE NA 5 GODINA
IVOTNOG VIJEKA OBJEKTA
17,72%
55,92%

26,36%
TROKOVI KAMATA NA 5
GODINA IVOTNOG VIJEKA
Slika C8-11. Odnos trokova u petoj godini ivotnog vijeka objekta.
Sljedei korak u slici C8-9, je stanje izdataka nakon deset godina ivotnog vijeka objekta
(tablica C8-39). Slika C8-12 grafiki je prikaz stanja u tablici C8-39. Za primijetiti je da je
izgradnja objekta pala znaajno ispod 50% trokova ivotnog vijeka objekta.
PRILOG C
127/130
Tablica C8-39. Stanje trokova ivota objekta nakon deset godina uporabe.

OBJEKTA
[eur]
11.757.154 39,68%
[eur]
11.082.949 37,41%
[eur]
ZA VRIJEME GRADNJE
Kamata
6.789.100 22,91%
SVEUKUPNO [eur]:
29.629.203
100%
STANJE NA 10 GODINA
22,91%
39,68%

TROKOVI KAMATA NA 10
37,41%
Slika C8-12. Odnos trokova u desetoj godini ivotnog vijeka objekta.
Sljedei korak u slici C8-9 je stanje trokova na petnaest godina ivotnog vijeka objekta
(tablica C8-40). Slika C8-13 grafiki je prikaz tablice C8-40.
Tablica C8-40. Stanje trokova ivota objekta nakon petnaest godina uporabe.

OBJEKTA
[eur]
11.757.154 31,52%
[eur]
16.624.424 44,57%
[eur]
ZA VRIJEME GRADNJE
Kamata
8.921.242 23,92%
SVEUKUPNO [eur]:
37.302.821
100%
PRILOG C
128/130
STANJE NA 15 GODINA
31,52%
23,92%

44,57%
Slika C8-13. Odnos trokova u petnaestoj godini ivotnog vijeka objekta.
Zadnji korak prikazan slikom C8-9 opisuje stanje trokova nakon dvadeset godina ivotnog
vijeka objekta. Ova godina je ujedno i zadnja godina isplate kredita. Stanje trokova opisano
je tablicom C8-41. Slika C8-14 grafiki je prikaz tablice C8-41. Za primijetiti je da su
trokovi ivota objekta nakon dvadeset godina uporabe objekta preli 50% vrijednosti objekta.
Cijena izdataka objekta nakon dvadeset godina ivotnog vijeka je sveukupna cijena troka
objekta (43.671.575,00 eur) podijeljeno sa cijenom ukupnog ulaganja u fiksnu imovinu bez
trokova kamata na kredit za vrijeme gradnje (11.170.691,18) to iznosi 3,91. Dakle, objekt
nakon dvadeset godina je 3,91 puta premaio vrijednost gradnje objekta.
Tablica C8-41. Stanje trokova ivota objekta nakon dvadeset godina uporabe.

OBJEKTA
[eur]
Ukupno ulaganje u fiksnu imovinu sa 11.757.154,00 26,92%
[eur]
22.165.899,00 50,76%
[eur]
ZA VRIJEME GRADNJE
Kamata
9.748.521,00 22,32%
SVEUKUPNO [eur]:
43.671.575,00
100%
PRILOG C
129/130
STANJE NA 20 GODINA
26,92%
22,32%

50,76%
Slika C8-14. Odnos trokova u dvadesetoj godini ivotnog vijeka objekta.
[22]
[23]
[24]
[25]
P. Barret & D. Baldry: Facilities Management, Toward Best

Practice, Second Edition. Blackwell Science Ltd, 2003,
Arrowsmith, S. Ed.: Public Private Partnership & PFI, Sweet & Maxwell,
London, 2000,
Facilities operations and maintenance procedures. Florida Community
College, Jacksonville, Florida 2004,
O. Schlomlich, J. Majcen: Logaritamske tablice, kolska knjiga d.d, 2004.
PRILOG C
130/130

03 10 2011 15585 Metode Cjelovitog Upravljanja Objektima PDF

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

03 10 2011 15585 Metode Cjelovitog Upravljanja Objektima PDF

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

SVEUILITE U ZAGREBU

FAKULTET STROJARSTVA I BRODOGRADNJE

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

PODACI ZA BIBLIOGRAFSKU KARTICU

Institucija u kojoj je rad izraen:

Broj koritenih bibliografskih jedinica:

Dr.sc. edomir Olui, red.prof. predsjednik povjerenstva

Institucija u kojoj je rad pohranjen:

2. POJAM CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

3. OPE AKTIVNOSTI GOSPODARENJA OBJEKTIMA (FM)

4. MODELI ORGANIZACIJA FM-a SA PRIMJERIMA

5. MODEL PROJEKTIRANJA OBJEKATA UZ POTIVANJE

LITERATURA I IZVORI INFORMACIJA

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

Asset Management (Upravljanje objektima i osnovnim sustavima, cjelovito

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

33.Slika 5-4. Dijagram toka vezan uz zadovoljenje projektnog

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

30.Tablica C8-10. Opis namjena korisnih povrina

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

1.1 Ukratko o Facility Management-u

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

Slika 1-1. Organizacija tvrtke koja se bavi uslugama Facility Management-a

Gruba podjela usluga Facility Management-a moe se razvrstati u tri dijela, a to su

Dananje tvrtke koje se bave uslugama Facility Management-a, u stanju su ponuditi

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

1.2 Ukratko o Asset Management-u

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

Upravljanje imovinom je optimalno upravljanje ivotnim ciklusom fizike imovine

Identifikaciju koju fiziku imovinu posjedujemo i trebamo za osnovnu aktivnost;

Primjerice, australski Asset Management Council daje definiciju:

razvoj u planiranja fizike imovine i implementacija,

U podruju operativnog budeta ona ukljuuje:

planiranje i odravanje nabave i rezervnih dijelova,

Asset Management po Vanieru (2000) mora dati odgovor na 6 pitanja.

Kljuni imbenici u poslovnom planiranju koji poboljavaju Asset Management, a

Trendovi i predvianja ponude za proizvodom i uslugom;

1.3 Ukratko o odravanju objekta

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

Pregledi obuhvaaju vizualne kontrole osnovnih obiljeja sustava/objekta ili nekog

Redovno odravanje je radnja koja se obavlja u odreenom vremenskom razdoblju

Neplanirano odravanje sadrava proces Korektivnog odravanja, Interventnog

Slika 1-2. Podjela odravanja [3].

Slika 1-3. Blok dijagram procesa odravanja [3].

Za bilo koji od navedenih modela Facility Management-a (opisanih pod naslovima

aa.7) Kontrola trokova i kontrola kvalitete. [4]

aa.1) Definiranje normi

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

pojedini radni zadatak na odravanju, od sluaja do sluaja, angairati neovisne

1.4 Razlika izmeu Facility Management-a, Asset Managemant-a i

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

Slika 1-4. Osnovna podjela odravanja.

Slika 1-5. Odnos Facility Management-a, Asset Management-a i odravanja.

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

2. POJAM CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA

2.1 Definicije pojma cjelovitog upravljanja objektima