NORME METODOLOGICE din 19 decembrie 2007

de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de

proprietari
EMITENT: GUVERNUL
PUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL nr. 43 din 18 ianuarie 2008
CAP. I
Dispoziii generale
ART. 1
Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispoziia asociaiilor de proprietari i a
autoritilor administraiei publice centrale i locale a cadrului general pentru nfiinarea, organizarea
i funcionarea asociaiilor de proprietari, exploatarea i administrarea cldirilor-blocuri de locuinecondominii, precum i exercitarea controlului financiar-contabil i de gestiune asupra activitii
asociaiilor de proprietari, n aplicarea prevederilor Legii nr. 230/2007 privind nfiinarea,
organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari.
ART. 2
(1) n scopul reprezentrii i susinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea
bunurilor aflate n proprietate comun indiviz din cldirea ce alctuiete un condominiu,
proprietarii apartamentelor i ai spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin se pot constitui n
asociaii de proprietari.
(2) Asociaia de proprietari este forma de asociere autonom, de organizare i de reprezentare a
intereselor comune a majoritii proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridic, fr scop
patrimonial, nfiinat n condiiile prevzute de lege.
(3) Pentru promovarea valorilor civice ale democraiei i statului de drept i pentru reprezentarea la
nivel local i naional, asociaiile de proprietari se pot asocia n federaii, uniuni, ligi ale asociaiilor
de proprietari din municipii, orae sau judee, respectiv la nivel naional, n condiiile prevzute de
lege.
ART. 3
Proprietarii din asociaiile de locatari din cldirile ale cror apartamente au fost dobndite n
proprietate n condiiile legii i care nu s-au organizat n asociaii de proprietari vor lua msurile
prevzute de prezentele norme metodologice pentru constituirea n asociaii de proprietari, potrivit
prevederilor Legii nr. 230/2007.
CAP. II
nfiinarea, organizarea, funcionarea i administrarea asociaiei de proprietari
ART. 4
Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin jumtate plus unu din numrul
proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin din cadrul
aceluiai condominiu cu cel puin 3 proprietari. Acordul se consemneaz ntr-un tabel nominal,
anex la acordul de asociere, potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Tabelul nominal, anex
la acordul de asociere, va conine, n mod obligatoriu, urmtoarele: numele i prenumele
proprietarului, adresa, codul numeric personal, seria i numrul actului de identitate, indicarea
titlului de proprietate, data exprimrii voinei de asociere i semntura.
ART. 5

(1) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de proprietari
pe fiecare tronson ori scar n parte numai n condiiile n care nu exist o proprietate comun
aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat.
(2) Asociaiile de proprietari la nivel de scri sau tronsoane de cldire se pot constitui prin hotrre a
adunrii generale i cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectiv a prilor
de proprietate comun care se preiau n administrare de respectiva asociaie de proprietari i cu
privire la obligaiile i drepturile legale care vor continua s rmn n sarcina tuturor
coproprietarilor.
(3) Prin acordul de asociere pe scar sau tronson se reglementeaz i raporturile cu celelalte asociaii
de proprietari constituite n cldire, pe scar sau tronson, cu privire la posibilitatea defalcrii tehnice
a consumurilor i repartizarea cheltuielilor comune, precum i la modalitatea acestei
defalcri/repartizri. Dac este necesar, se solicit avizul furnizorilor de servicii implicai cu privire
la posibilitile tehnice de furnizare independent a utilitilor pe tronsoane sau pe scri, precum i
pentru realizarea branamentelor.
ART. 6
(1) Anterior adunrii generale de constituire, proprietarii din cldirile cu mai multe apartamente se
pot ntruni pentru a hotr cu privire la nfiinarea asociaiei de proprietari sau la transformarea
asociaiei de locatari n asociaie de proprietari. Totodat, vor hotr i cu privire la persoana fizic
sau juridic nsrcinat cu ntocmirea acordului de asociere i a statutului, cu privire la termenul de
finalizare a acestora i la data de convocare a adunrii de constituire. Hotrrea proprietarilor se
consemneaz ntr-un proces-verbal care se semneaz de toi cei prezeni.
(2) Cu cel puin 10 zile naintea datei fixate pentru adunarea general de constituire proprietarii se
convoac prin afiare ntr-un loc vizibil.
(3) Adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari este legal ntrunit n cvorumul
prevzut la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007.
(4) Acordul privind nfiinarea asociaiei de proprietari se obine cu votul a cel puin jumtate plus
unu din numrul proprietarilor apartamentelor i ai spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin
din cadrul cldirii, scrii sau tronsonului respectiv, dup caz.
(5) Dac nu este ntrunit cvorumul prevzut la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, o nou
convocare va avea loc, dup cel puin 5 zile de la data primei convocri. n cazul n care nici la a
doua convocare nu se poate realiza acordul de asociere din lipsa cvorumului, se face o a treia
convocare, dup cel puin 5 zile de la data celei de-a doua convocri. Dup a treia convocare a
adunrii generale de constituire, acordul de asociere se consider realizat, sub condiia exprimrii
voinei de asociere, consemnat n tabelul nominal, anex la acordul de asociere, a cel puin jumtate
plus unu din numrul proprietarilor.
(6) n adunarea general de constituire se prezint i se adopt statutul asociaiei de proprietari, n
care se vor cuprinde precizri cu privire la:
a) denumirea, forma juridic, sediul, durata de funcionare ale asociaiei de proprietari;
b) scopul i obiectul de activitate ale asociaiei de proprietari;
c) mijloacele materiale i bneti de care poate dispune asociaia de proprietari; structura veniturilor
i a cheltuielilor;
d) membrii asociaiei de proprietari, drepturile i obligaiile acestora;
e) structura organizatoric, modul de funcionare, managementul asociaiei de proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociaiei de proprietari;
g) condiiile n care se dizolv asociaia de proprietari;
h) dispoziii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaiile contractuale, penalizrile, cazurile
de urgen n care se permite accesul n apartament sau n spaiul su al unui delegat al asociaiei.

i) posibilitatea asigurrii, dup caz, a unui spaiu de administrare special amenajat, unde se va putea
desfura serviciul de administrare i n care pot fi pstrate n siguran documentele asociaiei.
ART. 7
(1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociaiei de proprietari se consemneaz ntr-un
proces-verbal al adunrii generale de constituire, ntocmit n dou exemplare originale, semnate de
toi proprietarii care i-au dat consimmntul.
(2) Proprietarii i dau consimmntul, de regul, n adunarea de constituire; n cazul proprietarilor
abseni, consimmntul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal prevzut la alin. (1), n
termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 6.
(3) n cazul n care un proprietar se afl n imposibilitatea de a semna, se va consemna c acesta i-a
dat consimmntul i se va face meniune despre cauza acestei imposibiliti.
ART. 8
(1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de proprietari mpreun cu statutul,
acordul de asociere i procesul-verbal al adunrii generale de constituire se depun i se nregistreaz
la organul financiar local n a crui raz teritorial se afl cldirea.
(2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza Legii nr. 230/2007.
(3) Acordul de asociere trebuie s conin:
a) adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele i prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii, numrul de etaje, numrul
de apartamente structurate pe numr de camere, numrul spaiilor cu alt destinaie dect aceea de
locuin, suprafaa terenului aferent cldirii;
d) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comun;
e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun.
(4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza ncheierii judectorului-delegat
desemnat la organul financiar local de ctre preedintele judectoriei n a crei circumscripie
teritorial se afl cldirea.
(5) ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie.
(6) ncheierea este supus recursului n termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judec cu
citarea prilor.
ART. 9
nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezeni la adunarea
general de constituire i care nu i-au dat consimmntul n condiiile prevzute la art. 7 se face la
cererea scris a acestora, fr alte formaliti. Proprietarul din condominiu solicit s devin membru
al asociaiei de proprietari prin semnarea unui act adiional la acordul de asociere, fr alte
formaliti.
ART. 10
nscrierea n cartea funciar a proprietii individuale i a condominiului se face potrivit dispoziiilor
legale n materie.
ART. 11
Dup nfiinarea asociaiei de proprietari, aceasta se identific prin denumire, adresa condominiului,
ncheierea judectorului-delegat sau orice alt document legal acordat la nfiinare i prin codul de
identificare fiscal al asociaiei. Actele care eman de la asociaiile de proprietari vor cuprinde
atributele de identificare.
ART. 12
Proprietarii membri ai asociaiei, pe lng drepturile i ndatoririle prevzute n statutul asociaiei de
proprietari, au i urmtoarele drepturi i obligaii:
A. Drepturi:

a) s participe, cu drept de vot, la adunarea general a asociaiei de proprietari;

b) s i nscrie candidatura, s candideze, s aleag i s fie alei n structura organizatoric a
asociaiei de proprietari, dac au capacitatea deplin de exerciiu;
c) s cunoasc toate aspectele ce in de activitatea asociaiei i s aib acces, la cerere, la orice
document al acesteia;
d) s primeasc explicaii cu privire la calculul cotei de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari i, eventual, s o conteste la preedintele asociaiei de proprietari, n termen de 10 zile de
la afiarea listei de plat. Preedintele asociaiei de proprietari este obligat s rspund la contestaie
n termen de 7 zile;
e) s foloseasc prile comune de construcii i instalaii ale condominiului conform destinaiei
pentru care au fost construite;
f) s i nchirieze proprietatea, fr a fi afectate exercitarea drepturilor i ndeplinirea
responsabilitilor legate de asociaia de proprietari.
B. Obligaii:
a) s menin n bune condiii proprietatea individual, apartamentul sau spaiul cu alt destinaie
dect aceea de locuin, pe propria cheltuial. Niciun proprietar nu poate nclca, afecta sau
prejudicia dreptul de proprietate comun sau individual al celorlali proprietari din condominiu;
b) s accepte accesul n apartamentul sau n spaiul propriu, cu un preaviz de 5 zile, al unui delegat al
asociaiei, atunci cnd este necesar i justificat s se inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc
elemente din proprietatea comun, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau
spaiu. Fac excepie cazurile de urgen, cnd accesul se poate face fr preaviz, conform
prevederilor din statutul asociaiei de proprietari;
c) s contribuie la constituirea mijloacelor bneti i materiale ale asociaiei de proprietari i s
achite n termenul stabilit cota de contribuie care le revine n cadrul cheltuielilor asociaiei de
proprietari;
d) s ia msuri, n cadrul asociaiei, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termic, precum
i pentru creterea performanei energetice a cldirii, dup caz, potrivit prevederilor legale, i s
achite cota-parte din costurile aferente. Indiferent de natura interveniilor, se va avea n vedere
meninerea aspectului armonios i unitar al ntregii cldiri. n cldirile afectate de seisme,
proprietarii au obligaia de a lua de urgen msuri pentru consolidare, conform prevederilor legale
n vigoare; lucrrile de reparaii, intervenii etc. se vor executa cu personal autorizat, potrivit legii;
e) s repare stricciunile ori s plteasc cheltuielile pentru lucrrile de reparaii, dac ei sau alte
persoane care acioneaz n numele lor au provocat daune oricrei pri din proprietatea comun sau
unui alt apartament ori spaiu;
f) la nstrinarea proprietii, s transmit toate obligaiile ctre dobnditor, inclusiv cele cu privire la
sumele de plat ctre asociaia de proprietari existente la data tranzaciei, precum i orice alte
informaii relevante sau avnd consecine asupra drepturilor i obligaiilor privitoare la proprietatea
care este nstrinat;
g) la dobndirea proprietii, s depun n copie, la asociaie, actul de proprietate;
h) s modifice instalaiile de distribuie a utilitilor n interiorul unui condominiu sau al unui
apartament din cadrul unui condominiu numai n condiiile legii, pe baza referatului tehnic de
specialitate emis de furnizorul utilitii, n care se arat efectele modificrii instalaiei respective. Pe
baza acestui referat, comitetul executiv va hotr asupra efecturii modificrii. n cazul producerii
locale, la nivel de condominiu, a energiei termice i a apei calde de consum, nu este necesar referatul
tehnic menionat;
i) nu pot ocupa funcii n comitetul executiv i n comisia de cenzori membri avnd grade de rudenie,
pn la gradul al 4-lea inclusiv.
ART. 13

(1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale individuale, cu respectarea
prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre autoritatea public local a modificrilor
construciei, fr a pune n pericol integritatea structural a cldirii sau a altor proprieti individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii comune fr a obine mai nti
acceptul asociaiei de proprietari.
(3) Orice modificare a proprietii individuale se va aduce la cunotina asociaiei pentru nscrierea
n jurnalul evenimentelor din cartea tehnic a construciei, prin depunerea n copie a actelor de
autorizare, a procesului-verbal de recepie i a schielor.
(4) Unitile care au administrat cldirile i sunt deintoare a crii construciei au obligaia de a o
preda asociaiilor de proprietari, iar acolo unde aceasta nu mai exist, s o reconstituie pe cheltuiala
proprie.
ART. 14
(1) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari se ntrunesc n adunri generale ordinare sau
extraordinare.
(2) Adunarea general ordinar are loc cel puin o dat pe an, n primul trimestru. Convocarea se
asigur de preedintele sau de comitetul executiv al asociaiei de proprietari.
(3) Pentru situaii speciale sau de maxim urgen, adunrile generale extraordinare ale asociaiei de
proprietari pot fi convocate oricnd de comitetul executiv sau de cel puin 20% din numrul
proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari.
(4) Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc vizibil sau pe baz de tabel nominal convocator,
asupra datei adunrii generale a asociaiei de proprietari cu cel puin 7 zile nainte ca aceasta s aib
loc, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunrii generale.
(5) Adunarea general a asociaiei de proprietari poate adopta hotrri, dac majoritatea
proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari sunt prezeni personal sau prin reprezentant legal.
Dac nu este ntrunit cvorumul necesar de jumtate plus unu, adunarea va fi suspendat i
reconvocat n termen de maximum 10 zile de la data primei convocri. La adunarea general
reconvocat, dac exist dovada c toi membrii asociaiei de proprietari au fost convocai, hotrrile
pot fi adoptate, indiferent de numrul membrilor prezeni, prin votul majoritii acestora. Dovezi ale
convocrii i reconvocrii constituie afiul de la avizier i tabelul nominal convocator cu semnturi.
ART. 15
Adunarea general a asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii:
a) alege i revoc din funcie preedintele, membrii comitetului executiv i cenzorul sau membrii
comisiei de cenzori a asociaiei de proprietari;
b) adopt, modific sau revoc hotrri;
c) adopt i modific bugetul de venituri i cheltuieli;
d) mandateaz comitetul executiv, reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari, pentru
angajarea i eliberarea din funcie a persoanei care ocup funcia de administrator al imobilului sau a
altor angajai ori prestatori, n scopul administrrii i bunei funcionri a cldirii;
e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul
proprietarilor asociai.
ART. 16
Comitetul executiv, format dintr-un numr impar de membri alei de adunarea general, reprezint
asociaia de proprietari n administrarea i exploatarea cldirii, cu excepia atribuiilor rezervate
exclusiv proprietarilor cu privire la proprietile individuale, apartamente sau spaii cu alt destinaie
dect aceea de locuin. Preedintele asociaiei de proprietari este i preedinte al comitetului
executiv.
ART. 17
(1) Comitetul executiv al asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii:

a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete respectarea prevederilor legale, a

statutului i a acordului de asociere ale asociaiei de proprietari;
b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind regulile pentru ducerea la ndeplinire a hotrrilor
adunrilor generale i pentru respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere,
precum i alte decizii ce privesc activitatea asociaiei de proprietari;
c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i pregtete desfurarea adunrilor
generale;
d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i modificarea prilor proprietii
comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietii comune, n conformitate cu actele
normative n vigoare;
e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti, conform cu responsabilitile ce le revin, i
urmrete realizarea lor;
f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei de proprietari, n mod special
situaia ncasrilor i a plilor lunare;
g) pentru realizarea scopului i a activitilor asociaiei de proprietari, angajeaz i demite personalul
necesar, ncheie i reziliaz contracte cu persoane fizice/juridice;
h) i asum obligaii, n numele asociaiei de proprietari sau n numele proprietarilor membri ai
asociaiei de proprietari, privind interesele legate de cldire;
i) iniiaz sau apr n procese, n numele asociaiei de proprietari sau n numele proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari, interesele legate de cldire;
j) stabilete sistemul propriu de penalizri al asociaiei de proprietari pentru restanele afiate pe lista
de plat ce privesc cheltuielile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale;
k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari;
l) asigur completarea la zi a crii tehnice a construciei;
m) asigur urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toat durata de existen a acesteia;
n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz;
o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii generale;
p) aprob lunar lista cu cotele de contribuie la plata cheltuielilor asociaiei de proprietari, conform
hotrrii adunrii generale;
r) stabilete cotele de participare pe persoan la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul n
cldire i pentru persoanele care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe lun; stabilete perioada
pentru care proprietarii, respectiv chiriaii, pot solicita n scris scutirea de la plata cheltuielilor pe
persoan i care trebuie s fie de cel puin 15 zile pe lun, conform hotrrii adunrii generale;
s) analizeaz problemele ridicate de membrii asociaiei de proprietari i ia msuri pentru rezolvarea
acestora, conform hotrrii adunrii generale;
) ia toate msurile pentru aducerea la starea dinaintea producerii evenimentului a zonei n care se
efectueaz reparaii la prile comune, urmnd ca sumele aferente reparaiilor respective s fie
suportate de toi proprietarii, proporional cu cota indiviz.
(2) edinele comitetului executiv se desfoar lunar i sunt legal ntrunite dac jumtate plus unu
din numrul membrilor si sunt prezeni. edinele comitetului executiv pot fi convocate de
preedintele asociaiei de proprietari sau de jumtate plus unu din numrul membrilor si.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul de decizii al comitetului executiv i se
afieaz la avizier.
(4) Dup aprobarea bugetului de venituri i cheltuieli, comitetul executiv va urmri derularea
acestuia n condiiile legii.
(5) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea atribuiilor ce i revin i
adopt decizii asupra cuantumului salariilor, indemnizaiilor, remuneraiilor i al eventualelor

premieri care se acord personalului ncadrat cu contract individual de munc sau n baza unei
convenii civile de prestri de servicii, n limita bugetului aprobat de adunarea general.
(6) Comitetul executiv angajeaz sau demite personalul, ncheie sau reziliaz contracte n ceea ce
privete activitatea de administrare i ntreinere a cldirii, a prilor comune de construcii/a
instalaiilor, precum i pentru alte activiti conforme cu scopul asociaiei de proprietari:
administrare, contabilitate, casierie, ngrijire, mecanic, instalaii etc. Angajarea personalului necesar
asociaiei de proprietari se face de ctre comitetul executiv, reprezentat de preedinte, n
conformitate cu prevederile legislaiei specifice n vigoare.
(7) Comitetul executiv decide asupra acordrii unor drepturi bneti membrilor asociaiei de
proprietari care desfoar activiti lucrative folositoare acesteia, n limita bugetului de venituri i
cheltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor, potrivit art. 35 alin. (5) din Legea nr.
230/2007.
(8) Comitetul executiv preia toate obligaiile i rspunderile privind activitatea de management
stabilite la art. 22 din prezentele norme metodologice pe perioada ct asociaia nu are angajat un
administrator sau a fost reziliat contractul de administrare, indiferent de cauze.
(9) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv preedintele
asociaiei de proprietari, rspund, personal sau solidar, dup caz, n faa legii i a proprietarilor,
pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat.
ART. 18
(1) Preedintele asociaiei de proprietari este fie candidatul care a obinut cel mai mare numr de
voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales
prin voina sa i a majoritii proprietarilor n cadrul adunrii generale.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n derularea contractelor angajate de
aceasta i i asum obligaii n numele acesteia.
(3) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n relaiile cu terii, inclusiv n aciunile
iniiate de asociaie mpotriva unui proprietar care nu i-a ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau
n procesele iniiate de un proprietar care contest o hotrre a adunrii generale a proprietarilor.
(4) Preedintele asociaiei de proprietari urmrete ndeplinirea obligaiilor ceteneti ce revin
proprietarilor i punerea n aplicare a deciziilor comitetului executiv.
(5) Preedintele asociaiei de proprietari pstreaz i urmrete inerea la zi a crii tehnice a
construciei, precum i a celorlalte documente privitoare la activitatea asociaiei de proprietari.
(6) tampila asociaiei de proprietari se pstreaz i se folosete numai de ctre preedinte sau de
vicepreedinte.
(7) n cazul n care preedintele se afl n imposibilitatea de a-i exercita atribuiile, acestea vor fi
ndeplinite de ctre un vicepreedinte, numit de preedintele asociaiei de proprietari dintre membrii
comitetului executiv, urmnd ca n termen de 90 de zile de la data cnd s-a constatat
indisponibilitatea s fie convocat o adunare general pentru a alege un nou preedinte.
(8) Preedintele asociaiei de proprietari poate fi remunerat, pe baz de contract de mandat, potrivit
art. 32 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, n limitele bugetului de venituri i cheltuieli aprobat prin
hotrre a adunrii generale, potrivit prevederilor Codului fiscal.
ART. 19
(1) Cenzorul sau comisia de cenzori urmrete i asigur respectarea legalitii n administrarea
bunurilor materiale i a fondurilor financiare ale asociaiei de proprietari.
(2) Comisia de cenzori este format dintr-un numr impar de membri, care trebuie s aib cel puin
studii medii.
(3) Dac dintre membrii asociaiei de proprietari nu se poate alege comisia de cenzori, atunci
adunarea general va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaiei

de proprietari, persoan fizic ori juridic de specialitate, pe baz de contract sau convenie de
prestri de servicii.
(4) Cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat,
conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i
cheltuieli.
(5) Cenzorul angajat sau contractat din afara asociaiei de proprietari poate fi remunerat, conform
hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli.
(6) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaiei de proprietari
rspund, personal sau solidar, n faa legii i a proprietarilor pentru daunele i prejudiciile cauzate
proprietarilor n mod deliberat.
ART. 20
Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are, n principal, urmtoarele atribuii:
a) verific legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor, deciziilor, regulilor i a regulamentelor;
b) verific execuia bugetului de venituri i cheltuieli;
c) verific gestiunea financiar-contabil;
d) cel puin o dat pe an, ntocmete i prezint adunrii generale rapoarte asupra activitii sale i
asupra gestiunii asociaiei de proprietari, propunnd msuri.
ART. 21
(1) Asociaiile de proprietari au obligaia s organizeze i s conduc contabilitatea proprie, potrivit
prevederilor Legii contabilitii nr. 82/1991, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, n
partid dubl sau n partid simpl, prin opiune, potrivit hotrrii adunrii generale a asociaiei de
proprietari.
(2) Asociaiile de proprietari organizeaz i conduc contabilitatea n conformitate cu reglementrile
contabile pentru persoanele juridice fr scop patrimonial, aprobate prin ordin al ministrului
economiei i finanelor.
(3) Asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid simpl vor
depune la compartimentele specializate n sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de proprietari din
cadrul consiliilor locale situaia soldurilor elementelor de activ i pasiv, ntocmit potrivit ordinului
ministrului economiei i finanelor, pn la data de 1 martie pentru situaia existent la 31 decembrie
i pn la data de 1 septembrie pentru situaia existent la 30 iunie. Asociaiile de proprietari care
opteaz pentru conducerea contabilitii n partid dubl vor depune bilan contabil, conform
prevederilor legale.
ART. 22
(1) Activitatea de administrare a condominiului include activiti de administrare tehnic, de
contabilitate i casierie.
(2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice atestate pentru funcia de administrator sau
ncheie contracte cu persoane juridice specializate i autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea
serviciilor necesare administrrii, ntreinerii, investiiilor i reparaiilor asupra proprietii comune.
(3) Pentru a fi autorizate de ctre autoritile administraiei publice locale pentru activitatea de
administrare, persoanele juridice specializate trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:
a) s aib ca obiect de activitate numai domeniul asociaiilor de proprietari ori ca activitate
principal administrarea imobilelor pe baz de tarife sau contract;
b) s aib angajate persoane atestate n condiiile prezentelor norme metodologice;
c) s dovedeasc c au bonitate financiar.
(4) Administratorii trebuie s prezinte garanii morale, materiale i profesionale acceptate de
comitetul executiv al asociaiei de proprietari a cldirii pe care urmeaz s o administreze.
(5) Administratorul asigur managementul de proprietate al condominiului prin:

a) prestarea serviciilor conform atribuiilor, obligaiilor i responsabilitilor atribuite de comitetul

executiv, n condiiile legislaiei n vigoare;
b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti, dac nu are angajat un casier;
c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea contractelor cu furnizorii/prestatorii de servicii
pentru exploatarea i ntreinerea cldirii, derularea i urmrirea realizrii acestor contracte;
d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu privire la proprietatea comun;
e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor ceteneti ce revin proprietarilor n raport cu
autoritile publice. Obligaiile ceteneti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea general;
f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres prevzute de lege, precum i a celor stabilite prin
contractul ncheiat cu asociaia de proprietari.
(6) Contabilul rspunde de organizarea i conducerea contabilitii, n condiiile legii. La asociaiile
de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid simpl, administratorii de
imobile pot cumula i funcia de contabil.
(7) Administratorul care ndeplinete i funcia de contabil n partid simpl are obligaia s
ntocmeasc i s completeze registrul jurnal, registrul inventar, registrul pentru evidena fondului de
reparaii, registrul pentru evidena fondului de rulment, registrul pentru evidena sumelor speciale,
registrul pentru evidena fondului de penalizri, precum i alte formulare specifice activitii de
contabilitate, prevzute prin ordin al ministrului economiei i finanelor.
(8) n situaia n care asociaia de proprietari angajeaz un casier, acesta rspunde de efectuarea
operaiunilor de ncasri i pli n numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului
operaiunilor de cas. La asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n
partid simpl, administratorii de imobile pot cumula i funcia de casier. Pentru ncasrile n
numerar, asociaia de proprietari are obligaia s emit chitane care vor cuprinde obligatoriu
urmtoarele date: numrul de ordine, n baza unei serii, care identific chitana n mod unic; data
emiterii facturii; denumirea/numele, adresa i codul de nregistrare fiscal ale asociaiei de
proprietari pentru care se emite chitana.
(9) Pentru lucrrile privind proprietatea comun, administratorul, innd seama de pre, durat de
execuie i calitate, supune spre analiz, selecie de oferte i aprobare comitetului executiv al
asociaiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerinele, n vederea executrii
lucrrilor, conform legislaiei n vigoare, potrivit art. 37 din Legea nr. 230/2007. n caz contrar,
cheltuielile nu vor fi acceptate la plat.
ART. 23
Spaiile din proprietatea comun pot fi utilizate de ctre teri, persoane fizice sau juridice, de drept
public ori de drept privat, numai cu acordul majoritii proprietarilor membri ai asociaiei i al
proprietarilor direct afectai de vecintate, n baza unui contract de nchiriere, de folosin sau de
concesiune, potrivit art. 39 din Legea nr. 230/2007.
ART. 24
(1) n scopul asigurrii fondurilor necesare pentru pli curente, asociaia de proprietari stabilete
cuantumul i cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regul,
fondul de rulment se dimensioneaz astfel nct s poat acoperi cheltuielile curente ale
condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu
suma care a fost necesar pentru acoperirea cheltuielilor lunare nregistrate de asociaia de
proprietari n anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaiei, iar
n cazurile asociaiilor de proprietari nou-nfiinate, prin constatarea i nsuirea experienei n
domeniu a unor asociaii de proprietari echivalente ca mrime.
(2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipat a cotei ce revine fiecrui proprietar, potrivit
hotrrii adunrii generale a asociaiei de proprietari, iar rentregirea fondului de rulment se face

lunar, prin plata sumelor afiate pe lista de plat. Pentru ncasarea fondului de rulment, casierul
asociaiei de proprietari elibereaz chitan personalizat separat.
(3) n situaiile n care, prin contractul de nchiriere ncheiat cu proprietarul, chiriaul se oblig s
participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului n care locuiete, acesta va participa i la
formarea fondului de rulment.
(4) Fondul de rulment ncasat se poate restitui n situaiile de schimbare a domiciliului sau a
dreptului de proprietate, dac prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosinei
locuinei nu se stipuleaz altfel, precum i n situaiile n care cheltuielile lunare scad conform
deciziei comitetului executiv, la cererea proprietarului.
(5) Asociaia de proprietari va constitui un fond pentru repararea prilor de construcii/instalaii
aflate n proprietate comun, fond cu perioad de folosire limitat, care va fi depus n contul
asociaiei de proprietari i nu va putea fi folosit dect cu acordul adunrii generale a asociaiei de
proprietari, n conformitate cu bugetul de venituri i cheltuieli.
(6) Veniturile obinute de asociaia de proprietari din activiti economice sau din alte activiti
desfurate se constituie ca fond special i se vor utiliza n exclusivitate pentru mbuntirea
confortului i eficienei condominiului, pentru ntreinerea i repararea proprietii comune, potrivit
art. 45 alin. (3) din Legea nr. 230/2007. n aceste venituri se cuprind i cele obinute din nchirierea
unor spaii aflate n proprietate comun indiviz, a spaiilor pentru instalarea de reclame i pentru
serviciul de televiziune prin cablu, firme luminoase, precum i alte venituri obinute din orice surs,
n condiiile legii. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociaiei de proprietari, nu se
pltesc proprietarilor, nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment i nu
pot fi folosite la plata facturilor emise de furnizorii de servicii publice de utiliti. Acest fond va fi
depus n contul asociaiei de proprietari i nu va putea fi folosit dect cu acordul adunrii generale a
asociaiei de proprietari, n conformitate cu bugetul de venituri i cheltuieli.
ART. 25
(1) Cotele de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar
din condominiu, vor fi achitate de acetia, dup caz, n termen de maximum 20 de zile de la data
afirii listei de plat, dat care trebuie s fie nscris n lista de plat respectiv. n vederea
respectrii termenelor legale de plat a facturilor ctre furnizorii de utiliti, administratorii au
obligaia de a afia lista de plat n termen de maximum 5 zile de la data primirii ultimei facturi
expediate prin pot, certificat prin nscrisul de pe tampila potei, sau de la data confirmrii de
primire, n cazul transmiterii facturii prin curier/delegat. Asociaia de proprietari poate calcula i
percepe penalizri de ntrziere pentru suma neachitat, n condiiile stabilite i aprobate de
comitetul executiv al asociaiei de proprietari, n limitele stabilite de art. 49 alin. (1) din Legea nr.
230/2007. Suma acestora nu poate depi suma cotei restante la care s-a aplicat.
(2) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere vor face obiectul fondului de penaliti
al asociaiei de proprietari i se vor utiliza numai pentru plata penalizrilor impuse asociaiei de
proprietari de ctre teri i pentru cheltuieli de reparaii ale proprietii comune sau pentru alte
cheltuieli de natur administrativ.
(3) Dac terii impun penaliti asociaiei de proprietari pentru ntrzieri la plata facturilor, acestea se
vor recupera de la:
a) restanierii la cotele de ntreinere, proporional cu cuantumul restanelor;
b) persoana mputernicit s achite facturile, dac a ntrziat plata facturilor la termen.
ART. 26
Asociaia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra
apartamentelor i a altor spaii proprieti individuale ale proprietarilor din condominiu, precum i un
privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cot de

contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, dup cheltuielile de judecat datorate tuturor

creditorilor n interesul crora au fost fcute.
ART. 27
Privilegiul imobiliar se nscrie n partea a III-a a Crii funciare, conform procedurii publicitii
imobiliare prevzute n titlul II din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996,
republicat, i n Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate
imobiliar, aprobat prin Ordinul directorului general al Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate
Imobiliar nr. 633/2006, cu modificrile ulterioare.
ART. 28
(1) Privilegiul imobiliar se nscrie la cererea preedintelui asociaiei de proprietari.
(2) Cererea se adreseaz biroului de cadastru i publicitate imobiliar n a crui circumscripie este
situat imobilul i va cuprinde numele, prenumele/denumirea i domiciliul/sediul solicitantului, actul
de identitate, codul numeric personal, obiectul nscrierii, indicarea actului sau a actelor n msur s
justifice cererea, localitatea n care este situat imobilul, numrul cadastral al imobilului i numrul de
carte funciar, dup caz.
(3) n cazul n care nu exist deschis carte funciar pentru imobilul asupra cruia se solicit
nscrierea privilegiului, se va face meniune despre aceasta n cerere, urmnd ca privilegiul s fie
nscris n vechile registre de publicitate imobiliar, n conformitate cu art. 58 alin. (2) din Legea nr.
7/1996, republicat.
(4) La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizat a extrasului de pe listele lunare
de plat a cotelor de contribuie, din care rezult suma datorat.
(5) Cererea i extrasele de pe listele de plat, prevzute la alin. (4), vor purta tampila asociaiei de
proprietari i, dup caz, semntura administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori,
respectiv a preedintelui asociaiei, cu precizarea numelui i prenumelui acestora.
ART. 29
Privilegiul imobiliar prevzut la art. 26 este opozabil celorlali creditori numai de la data ndeplinirii
formalitilor de publicitate imobiliar.
ART. 30
Privilegiul imobiliar se radiaz la cererea preedintelui asociaiei de proprietari sau a proprietarului,
pe baza chitanei ori a altui nscris prin care asociaia confirm plata sumei datorate.
ART. 31
Executarea silit a privilegiului imobiliar prevzut la art. 26 se va efectua numai n temeiul unei
hotrri judectoreti.
CAP. III
SECIUNEA 1
Repartizarea cheltuielilor rezultate din ntreinerea, repararea i exploatarea condominiilor
ART. 32
(1) Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform listei de plat a cheltuielilor asociaiei
de proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuie ce le revine la
cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de proprietari.
(2) Repartizarea cheltuielilor sau a obligaiilor financiare pe fiecare proprietate individual revine
administratorului, n cadrul contractului ncheiat cu reprezentantul asociaiei de proprietari a
condominiului. Lista de plat se semneaz de administrator i de un membru al comisiei de cenzori
i se aprob de preedinte prin semntur i aplicarea tampilei asociaiei, persoanele semnatare
certificnd i rspunznd de corectitudinea listei de plat.

(3) Niciun proprietar de apartament sau de spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin nu va fi
exceptat de la obligatia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunrii la
folosirea unei pri din proprietatea comun, a abandonrii apartamentului sau a spaiului cu alt
destinaie dect aceea de locuin ori n alte situaii.
ART. 33
(1) Asociaiile de proprietari constituite n condominii cu mai multe scri pot s i monteze contoare
de ap pe fiecare scar n parte, pentru defalcarea consumului. Consumurile nregistrate de aceste
contoare pot fi utilizate la repartizarea facturii pe fiecare scar. Diferenele fa de consumul
nregistrat de contorul de branament se repartizeaz fiecrei scri n cote-pri egale, n baza
conveniei scrise dintre asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane de cldire.
Consumurile nregistrate de contoarele montate n aval de contorul de branament nu fac obiectul
contractului de furnizare a serviciului i nu determin obligaii ale asociaiei de proprietari ctre
furnizorul serviciului respectiv.
(2) Asociaiile de proprietari crora li se factureaz consumul n sistem paual au obligaia s declare
la furnizorii de servicii, n scris, cu numele reprezentantului n clar i cu aplicarea tampilei
asociaiei de proprietari, pe propria rspundere, numrul mediu de persoane, ori de cte ori se
produce o modificare a acestuia.
(3) Asociaiile de proprietari care au n componen cel puin dou scri sau tronsoane de cldire
dotate cu contor de branament propriu vor repartiza cheltuielile cu apa rece, apa cald i/sau energia
termic pentru nclzirea apartamentelor i a spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin pe
scri sau tronsoane de cldire, n funcie de indicaiile contoarelor de branament. Dup aceast
repartizare, pentru lista de plat aferent fiecrei scri sau fiecrui tronson de cldire calculul
contravalorii consumului pentru fiecare apartament i spaiu cu alt destinaie dect aceea de
locuin se face conform prevederilor art. 47 lit. a)-c) din Legea nr. 230/2007.
SECIUNEA a 2-a
Repartizarea cheltuielilor pe numr de persoane
ART. 34
Cheltuielile care sunt determinate de numrul persoanelor care locuiesc n condominiu i nu pot fi
individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de msur se repartizeaz proporional
cu numrul de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n cldire n luna pentru care se
calculeaz lista de plat i reprezint cheltuielile asociaiei pentru: ap rece, cald i canalizare;
combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electric utilizat pentru funcionarea
instalaiilor comune; colectarea deeurilor menajere, vidanjare.
ART. 35
Prin hotrre a adunrii generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de
energie electric pentru funcionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc n
apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum i la etajul 1 din cldirile fr
mezanin. De asemenea, n cazul cldirilor care au amplasate la etajele superioare bi, spltorii,
usctorii, prin hotrre a adunrii generale, persoanele care locuiesc n apartamente situate la subsol,
demisol, parter, mezanin, precum i la etajul 1 din cldirile fr mezanin pot s fie exceptate de la
plata cheltuielilor aferente consumului de energie electric pentru funcionarea
ascensorului/ascensoarelor, n baza unor angajamente personale, date n scris ctre asociaia de
proprietari de ctre persoanele care nu folosesc spaiile de la etajele superioare.
ART. 36

(1) n cldirile n care consumul de gaze naturale pentru buctrii i spltorii se nregistreaz prin
acelai aparat care msoar i consumul aferent nclzirii, se stabilete consumul aferent buctriilor
i spltoriilor pe baza unor bareme stabilite potrivit legislaiei n vigoare.
(2) Pentru repartizarea valorii consumului de ap cald menajer pe apartamente i spaii cu alt
destinaie dect aceea de locuin la cldirile cu central termic proprie, asociaia de proprietari
poate monta un contor pe instalaia de ap cald, astfel nct acesta s nregistreze consumul de ap
cald menajer din condominiu. Valoarea consumului de gaze naturale, n lipsa unui contor care s
nregistreze acest consum, pentru prepararea apei calde se determin pe baza unor bareme stabilite
potrivit legislaiei n vigoare.
(3) Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru nclzire la cldirile cu central termic
proprie, n situaiile n care nu exist aparate de msur a consumului respectiv, se determin
scznd din factura de gaze naturale contravaloarea gazelor naturale rezultate pentru apa cald i
buctrii conform prevederilor de la alin. (1) i (2).
ART. 37
(1) Cheltuielile care sunt determinate de numrul persoanelor care locuiesc n condominiu i nu pot
fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de msur se repartizeaz
proporional cu numrul de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n cldire n luna pentru
care se calculeaz lista de plat i reprezint cheltuielile asociaiei pentru: ap i canalizare;
combustibil pentru prepararea apei calde menajere i a hranei; energia electric utilizat pentru
funcionarea instalaiilor comune; colectarea deeurilor menajere; vidanjare. Modul de repartizare a
acestor cheltuieli se stabilete printr-o convenie aprobat de comitetul executiv al asociaiei de
proprietari.
(2) Convenia prevzut are durat nedeterminat, fiind valabil pe toat perioada activitii
desfurate de deintorii prevzui la alin. (1), i se actualizeaz periodic, n funcie de elementele
noi care intervin, n funcie de numrul persoanelor care desfoar zilnic activiti n spaiul sau
apartamentul respectiv, de numrul mediu zilnic de clieni i de obiectul de activitate. Numrul
acestora se stabilete de deintorul spaiului i se certific de comitetul executiv al asociaiei de
proprietari. Acest numr se utilizeaz pentru calculul cheltuielilor pe persoan aferente spaiului
respectiv.
(3) Convenia precizeaz contribuia proprietarului la cheltuielile asociaiei de proprietari, cu privire
la consumurile care nu pot fi nregistrate distinct pe fiecare proprietate n cauz i care sunt
determinate de activitatea desfurat.
(4) Convenia completeaz obligaiile proprietarului fa de cheltuielile din cadrul asociaiei de
proprietari menionate la art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. b)-f).
(5) n situaia n care, la notificarea scris din partea asociaiei de proprietari, proprietarii spaiilor cu
alt destinaie dect aceea de locuin din condominiu refuz ncheierea conveniei, sunt aplicabile
criteriile stabilite i adoptate n acest sens de ctre comitetul executiv al asociaiei de proprietari prin
decizie scris i n baza constatrilor vizuale cu privire la activitatea desfurat din punct de vedere
al numrului de persoane angajate i al numrului de clieni.
(6) n situaia n care, la notificarea scris a proprietarului, conducerea asociaiei de proprietari
refuz ncheierea conveniei, este aplicabil criteriul prevzut la art. 47 lit. a) sau b) din Legea nr.
230/2007, dup caz, cu obligaia proprietarului de a declara, n scris, numrul persoanelor angajate
sau care desfoar activiti n spaiul su.
ART. 38
(1) n lipsa contoarelor de nregistrare a consumului de ap la branament, repartizarea consumului
se face potrivit normelor legale, pe baz de bareme pe fiecare tip de consumator n parte.

(2) n cazurile n care condominiul dispune numai de duuri i bi comune care deservesc
apartamentele/spaiile, cheltuielile se repartizeaz pe fiecare proprietar n raport cu numrul
persoanelor care locuiesc curent n cldire, aferent fiecrui apartament/spaiu.
(3) n cazul n care nu se pot separa, prin msurare, consumurile de energie electric la prile
comune ale cldirii de cele din apartamente, repartizarea acestor consumuri se realizeaz conform cu
baremele stabilite potrivit normelor legale, pentru consumul comun i pentru deintorii de
apartamente, inndu-se seama de consumatorii electrici existeni, iar cheltuielile aferente prilor de
folosin comun se repartizeaz pe fiecare proprietar proporional cu numrul de persoane care
locuiesc n condominiu, conform cu legislaia n vigoare.
SECIUNEA a 3-a
Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale
ART. 39
(1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezint cheltuielile asociaiei pentru: ap rece i
canalizare; ap cald menajer; energia termic, combustibilul i apa rece pentru prepararea apei
calde; gaze naturale; nclzirea apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect aceea de
locuin.
(2) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaz n funcie de indexul contoarelor
individuale sau n funcie de alte criterii n baza crora se pot individualiza consumurile.
ART. 40
(1) Dac sunt ntrunite condiiile prevzute n actele normative n vigoare cu privire la asigurarea
gradului de montare a repartitoarelor de costuri pentru ap sau nclzire, atunci repartizarea acestor
utiliti se stabilete prin decizie a comitetului executiv al asociaiei de proprietari, printr-un
regulament propriu care trebuie s cuprind prevederi cu privire la modul de citire, de calcul i de
repartizare a contravalorii consumurilor respective.
(2) Dac toate proprietile individuale din condominiu au sisteme proprii de nregistrare a
consumurilor, asociaia de proprietari poate stabili modul de plat a cheltuielilor pe baz de
convenie cu caracter individual, considerat ca un serviciu suplimentar, diferit de contractul de
furnizare a serviciului, ncheiat cu furnizorul serviciului, cu acordul tuturor beneficiarilor serviciului
respectiv. n toate cazurile, plata consumurilor proprii nu scutete niciun proprietar de la plata
contribuiei la cheltuielile comune.
ART. 41
(1) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaz n funcie de indexul repartitoarelor de
costuri, conform normei tehnice i metodologiei elaborate de Autoritatea Naional de Reglementare
pentru Serviciile Comunitare de Utiliti Publice.
(2) n cazul distribuiei orizontale a energiei termice pentru nclzire, diferena dintre consumul
nregistrat de contorul montat la branament i suma consumurilor nregistrate de contoarele
individuale montate la nivel de apartament reprezint consum comun i se repartizeaz proporional
cu cota indiviz.
ART. 42
(1) Asociaiile de proprietari vor evidenia cheltuielile cu energia termic pentru nclzire i apa
cald menajer, separat pentru fiecare apartament, pe un borderou special, care va fi afiat mpreun
cu lista pentru defalcarea celorlalte cheltuieli de ntreinere.
(2) n borderoul prevzut la alin. (1) se vor nscrie obligaiile de plat a energiei termice consumate
pentru nclzire i prepararea apei calde menajere pe fiecare apartament, aa cum rezult din
defalcarea facturii primite de la furnizorul de energie termic, i separat cuantumul ajutorului social
aprobat n conformitate cu Ordonana de urgen a Guvernului nr. 107/2006 pentru modificarea

Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 5/2003 privind acordarea de ajutoare pentru nclzirea
locuinei, precum i a unor faciliti populaiei pentru plata energiei termice, aprobat prin Legea nr.
116/2007.
(3) La primirea borderoului cuprinznd ajutoarele de caldur pe beneficiari se vor meniona pe
chitane aceste sume, beneficiarii urmnd s achite diferena dintre cota de ntreinere afiat pe lista
de plat i ajutorul social.
SECIUNEA a 4-a
Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviz de proprietate
ART. 43
Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate, n funcie de suprafaa util a apartamentelor i a
spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, reprezint cheltuielile efectuate pentru
administrarea, ntreinerea, repararea, exploatarea i, dup caz, consolidarea prilor de construcii i
instalaii din condominiu aflate n proprietate comun.
ART. 44
(1) Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate reprezint cheltuielile asociaiei cu privire la
proprietatea comun, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrri de ntreinere, service,
reparaii i, dup caz, de consolidare, reabilitare, eficien energetic, modernizare la prile de
construcii i instalaii aflate n i pe proprietatea comun, astfel cum este descris n cartea tehnic a
construciei i n acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuie i coloanele instalaiilor de
ap, canalizare, nclzire, energie electric; casa scrii; podul; spltoria; usctoria; terasa;
ascensorul; interfonul - partea de instalaie de pe proprietatea comun; centrala termic proprie;
crematoriul; tubulatura de evacuare a deeurilor menajere; structura de rezisten; faadele;
acoperiul i altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau
contractat al asociaiei: salarii sau remuneraii pentru administrator, contabil, casier, instalator,
electrician, portar, cheltuieli pentru curenie etc.; indemnizaii acordate membrilor asociaiei de
proprietari ori persoanelor alese: preedintele, membrii comitetului executiv i ai comisiei de
cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polie de asigurri; alte servicii administrative ctre
proprietatea comun.
(2) Dac facturarea serviciilor publice de utiliti este individual, pentru consumurile de pe spaiile
comune furnizorii vor ncheia contracte de furnizare cu asociaia de proprietari, n condiiile stabilite
de comun acord.
ART. 45
Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate se repartizeaz proporional cu cota-parte indiviz
de proprietate din proprietatea comun a fiecrui proprietar, calculat n funcie de suprafaele utile
ale tuturor apartamentelor i ale spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin. Cota-parte
indiviz de proprietate din proprietatea comun a fiecrui proprietar este nscris n acordul de
asociere. Modificrile asupra cotei-pri indivize se consemneaz n acordul de asociere, conform
regulii stabilite de acesta.
ART. 46
(1) Suprafaa util a apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin i cotaparte indiviz de proprietate sunt stabilite potrivit actului de proprietate, dup caz, contractul de
vnzare-cumprare, fia cadastral, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire i
contractul de schimb sau contractul de donaie i/sau cele determinate pe baz de msurtori i
nscrise ntr-o documentaie cadastral recepionat de oficiul de cadastru i publicitate imobiliar
competent.

(2) n cazul n care suma cotelor-pri indivize din actele de proprietate, care sunt fraciuni abstracte
pentru fiecare apartament sau spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin din cldirea/blocul
care constituie condominiul, nu este egal cu 100, comitetul executiv al asociaiei de proprietari
solicit ntocmirea unei noi documentaii cadastrale, prin punerea la dispoziie a crii tehnice a
imobilului i cu respectarea prevederilor n vigoare cu privire la autorizarea, calitatea i sigurana
construciilor.
(3) Cota-parte indiviz de proprietate reprezint raportul procentual dintre suprafaa util a
apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin i suma suprafeelor utile ale
tuturor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin din condominiu.
ART. 47
Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru nclzire, n cazul n care nu exist aparate
de msurare a acestuia pentru fiecare apartament sau spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin,
inclusiv pentru proprietatea comun aferent acestora, se repartizeaz tuturor proprietarilor din
cadrul asociaiei de proprietari proporional cu cota-parte indiviz din proprietatea comun, aa cum
este nscris n acordul de asociere.
SECIUNEA a 5-a
Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari
ART. 48
Cheltuielile pe beneficiari reprezint cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiaz n mod
individual proprietarii, toi sau n parte, gestionate financiar prin intermediul asociaiei de
proprietari.
ART. 49
Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul i gestiunea consumurilor
individuale de ap rece, ap cald, cldur, gaze, energie electric, deeuri municipale; servicii cu
privire la repartitoarele de costuri; chiriile spaiilor comune - boxe, casa scrii, holuri, spaiu ghen,
teras etc.; gestiunea ajutoarelor bneti; gestiunea contractelor cu caracter individual; ntreinerea
interfonului i a prii de instalaie din interiorul apartamentului; verificarea metrologic a
contoarelor individuale de energie termic, n cazul distribuiei orizontale; reviziile instalailor
interioare de gaze, ap i nclzire; alte servicii individuale ctre proprietari.
ART. 50
(1) Cheltuielile pe beneficiari se repartizeaz conform valorii care revine fiecrui beneficiar n cauz.
(2) Pentru proprietarii care beneficiaz de anumite servicii i determin consumuri suplimentare, n
condiiile n care nu exist nicio interdicie legal n acest sens, calculul cotei de contribuie aferente
cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremelor stabilite prin normativele tehnice n vigoare
sau, n lipsa acestora, conform deciziei comitetului executiv, n funcie de cantitatea consumat.
SECIUNEA a 6-a
Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici
ART. 51
Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezint cheltuielile asociaiei de proprietari pentru: nclzirea
proprietilor individuale - apartamente, spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin (energia
termic sub form de cldur; combustibilul i energia electric pentru nclzire; salariu/remuneraie
pentru fochist i echipament de lucru; costuri pentru funcionarea instalaiilor de nclzire central).
ART. 52

(1) Cheltuielile cu consumurile comune de energie termic din spaiile aflate n proprietate comun,
i anume casa scrii, culoare, spltorii, usctorii, subsol, holuri i altele asemenea, se repartizeaz
proporional cu cota-parte de proprietate indiviz care i revine fiecrui proprietar, astfel cum aceasta
este nscris n actul de proprietate sau cum a fost recalculat conform prevederilor prezentelor
norme metodologice.
(2) Pentru calculul cheltuielilor cu nclzirea spaiilor comune, precum i pentru alocarea, ncasarea
i plata sumelor aferente contractului individual de prestri de servicii energetice, societatea
prestatoare poate ncheia un contract de prestri de servicii cu asociaia de proprietari. Valoarea
contractului se negociaz ntre pri.
(3) Proprietarii apartamentelor i ai spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin deconectai de
la sistemul de alimentare centralizat cu energie termic al cldirii au obligaia s-i asigure o alt
surs de nclzire.
(4) Dac proprietarul unui apartament sau al unui spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin
modific suprafaa echivalent termic de nclzire din apartamentul sau din spaiul pe care l deine,
cota-parte de participare la cheltuielile pentru nclzire se va recalcula prin aplicarea unui coeficient
de modificare a suprafeei utile luate n calcul, fr a modifica cota indiviz a apartamentului.
Coeficientul se calculeaz conform normelor tehnice elaborate de Autoritatea Naional de
Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utiliti Publice, pe baza unui studiu de specialitate.
SECIUNEA a 7-a
Repartizarea cheltuielilor de alt natur
ART. 53
Cheltuielile de alt natur reprezint cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii care nu pot fi
repartizate dup criteriile prevzute la art. 47 lit. a)-c) din Legea nr. 230/2007.
ART. 54
Cheltuielile de alt natur reprezint cheltuielile asociaiei de proprietari pentru: lucrrile de
ntreinere, reparaii i nlocuiri la antena ori antenele colective de televiziune, care se repartizeaz n
raport cu numrul prizelor de televizoare aflate n locuine i n spaiile cu alt destinaie dect aceea
de locuin, n condiiile n care nu exist o hotrre a adunrii generale prin care sistemul de anten
colectiv s fie desfiinat sau casat; cutiile potale, cheile de la ua de intrare comun n cldire, care
se repartizeaz n raport cu numrul proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea fcndu-se n
conformitate cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare; curatul courilor de fum,
care se repartizeaz fiecrui proprietar proporional cu numrul sobelor i al mainilor de gtit
racordate la courile de fum ale cldirii.
ART. 55
Alte cheltuieli n cadrul asociaiei de proprietari se repartizeaz n conformitate cu normele i
normativele avute n vedere la facturarea comun a acestora i/sau n conformitate cu clauzele
prevzute n contractele ncheiate cu furnizorii respectivelor servicii.
ART. 56
Cheltuielile privind serviciile pentru nclzirea central i prepararea apei calde menajere asigurate
prin centrale termice proprii sau aflate n exploatarea direct a asociaiei de proprietari cuprind:
costul combustibilului, costul transportului acestuia pn la locul de consum, cheltuielile efectuate
cu ndeprtarea reziduurilor, costul energiei electrice consumate pentru funcionarea instalaiilor
aferente i iluminatul ncperilor n care sunt amplasate acestea, costul echipamentului de lucru i
protecie pentru fochitii care deservesc centralele termice, indemnizaiile, respectiv salariile
acestora, inclusiv contribuiile ctre bugetul de stat, costul materialelor necesare pentru pstrarea
cureniei n centralele termice, costul apei pentru umplerea instalaiei.

CAP. IV
Raportul dintre administraia public local i central i asociaiile de proprietari
ART. 57
Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor municipiului Bucureti
organizeaz compartimente specializate n scopul sprijinirii proprietarilor pentru nfiinarea,
organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari i pentru realizarea scopurilor i sarcinilor ce le
revin n administrarea imobilelor, n conformitate cu prevederile legale n vigoare. Compartimentele
specializate nfiinate n cadrul autoritilor administraiei publice locale au n componen specialiti
n domeniul financiar-contabil, tehnic, juridic, al legislaiei muncii i a raporturilor de munc.
ART. 58
(1) Persoanele fizice care doresc s obin calitatea de administrator de imobile sunt atestate de ctre
primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritii administraiei publice
locale, n baza unei hotrri a consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor profesionale ale persoanelor care doresc s
practice activitatea de administrare a imobilelor la asociaiile de proprietari.
(3) Atestatul de administrator de imobil se elibereaz pentru o perioad nedeterminat i este valabil
pe tot teritoriul Romniei.
(4) Atestatul de administrator de imobil se poate retrage de ctre autoritatea administraiei publice
locale care l-a eliberat, dac nu mai sunt ndeplinite condiiile pentru exercitarea acestei activiti.
ART. 59
(1) Exercitarea controlului asupra activitii financiar-contabile din cadrul asociaiilor de proprietari
se realizeaz n conformitate cu prevederile art. 55 din Legea nr. 230/2007 de ctre organele
competente potrivit legislaiei financiar-contabile.
(2) Asociaia de proprietari sau orice proprietar din condominiu poate contracta, n nume propriu,
lucrri de expertiz tehnic i/sau contabil cu o persoan fizic sau juridic care are calitatea de a
efectua expertize, conform legislaiei privind organizarea activitii de expertiz tehnic i contabil,
judiciar i extrajudiciar.
(3) n condiiile stabilite de consiliile locale, judeene sau de Consiliul General al Municipiului
Bucureti i n funcie de resursele bugetare proprii, primriile pot ncheia parteneriate cu Corpul
Experilor Contabili i Contabililor Autorizai din Romnia, n vederea efecturii expertizei
financiar-contabile a gestiunii fondurilor asociaiilor de proprietari, la solicitarea unuia sau a mai
multor membri ai asociaiei, ulterior efecturii de ctre comisia de cenzori a controlului financiarcontabil pe respectiva perioad.
CAP. V
Dispoziii tranzitorii i finale
ART. 60
Pn la elaborarea i aprobarea normelor privind repartizarea consumurilor de energie termic pentru
nclzire i ap cald menajer, n cazul utilizrii repartitoarelor de costuri, se aplic metodologiile
nsuite i aprobate de asociaiile de proprietari.
ART. 61
Prezentele norme metodologice intr n vigoare la 3 zile de la data publicrii n Monitorul Oficial al
Romniei, Partea I.
----------