Duško Medić - Novo Stvarno Pravo U RS-u

Originalni nauni rad
UDC 347.2(497.6 REPUBLIKA SRPSKA)
Novo stvarno
pravo u Republici
Srpskoj
Prof. dr
Duko Medi
Apstrakt: Novo stvarnopravno ureenje koje je uspostavio Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske
donijelo je korjenite promjene. Ovaj zakon, koji predstavlja temelj daljeg razvoja privatnog prava, ima izuzetan znaaj, jer je pretendovao da na jednom mjestu
regulie sva pitanja koja su znaajna za stvarnopravne odnose koji se moraju uskladiti sa novim odnosima u drutvu i procesom tranzicije sistema. Osnovna
namjera zakonodavca bila je da se pravni poredak
Republike Srpske u ovoj oblasti vrati u kontinentalnoevropski pravni krug, gdje graansko (privatno) pravo
zauzima centralno mjesto. Autor u radu analizira najznaajnije novine koje taj zakon donosi.
dekan Fakulteta pravnih

nauka Panevropskog
univerziteta APEIRON
Banja Luka
Kljune rijei: stvarno pravo, tranzicija, svojina,

reforma.
UVOD
Donoenjem Zakona o stvarnim pravima (ZSP)1 u Republici Srpskoj izvrena je kodifikacija stvarnog prava2 i definitiv1
2
Slubeni glasnik RS br. 124/08.

Izraz kodifikacija potie od latinske rijei codex koja oznaava knjigu,
pravni zbornik, zbornik zakona, zakonik. Kodifikacija je zakonski akt (ili
vie akata) koji potpuno i sveobuhvatno regulie sva vanija pitanja jedne pravne oblasti. Odreena oblast moe biti ureena sa vie zakona koji
predstavljaju kodifikaciju ili sa jednim zakonom, to predstavlja kodifikaciju u uem smislu. Prednosti kodifikacije donoenjem jednog zakonika su
u sistematizovanju normi rasutih po mnogobrojnim zakonima i drugim
izvorima prava u jedinstven zakonik. Time se postie usklaenost normi
i popunjavanje pravnih praznina. U Republici Srpskoj, osim Zakona o
D. Medi: Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj
no ukidanje socijalistikih svojinskih odnosa.3 Ustavni osnov za njegovo donoenje utvren je u Amandmanu XXXII taka 6 na Ustav Republike Srpske, kojim je propisano da Republika ureuje i obezbjeuje svojinske i obligacione odnose i zatitu svih oblika svojine.4
Ovaj zakon sadri brojne novine u odnosu na raniji Zakon o osnovnim svojinskopravnim
odnosima (ZOSPO) iz 1980. godine.5 One su uslovljene sutinskim promjenama u drutveno-ekonomskim odnosima, prelasku od centralizovane, planske ka trinoj privredi, a
posebno ukidanjem do tada dominantne drutvene svojine.6 Novi pravni, trini i politiki
ambijent uslovio je potrebu za regulisanjem mnogih pitanja koja uopte nisu bila ureena7
ili su pak bila ureena neadekvatno. Osnovna namjera zakonodavca bila je da se pravni
poredak Republike Srpske u ovoj oblasti vrati u kontinentalnoevropski pravni krug, gdje
graansko (privatno) pravo zauzima centralno mjesto. Da bi se to postiglo, bilo je potrebno
vratiti se tradicionalnim institutima i sadrajima, imajui pri tome u vidu evropske pravne standarde.8 Javnopravni segmenti tog poretka, koji su u socijalizmu bili dominantni,9
trebalo je da svoje mjesto prepuste graanskopravnim i slue kao njihov nuni korektiv.
No, tranzicija stvarnopravnog ureenja primjerenog trinoj privredi je teak i dugotrajan
proces. Ona zahtijeva bitne promjene ne samo u stvarnopravnim odnosima, ve i u drugim
odnosima u drutvu. Sigurno je da e na tom putu biti dosta prepreka i problema.10 Zbog
toga treba biti uporan i dosljedan da bi ovaj proces bio uspjeno proveden i usklaen sa
ustavnim poretkom i eljama i potrebama svih graana. Jedan od prioritetnih zadataka u
narednom periodu, od koga dobrim dijelom zavisi uspjeh reforme stvarnog prava i jaanje
stvarnim pravima, postoje i drugi (manje znaajni) zakoni koji ureuju odreena pitanja iz stvarnog prava.
Meutim, Zakon o stvarnim pravima je temeljni zakon, lex generalis koji regulie sva bitna pitanja iz ove
oblasti, pa se slobodno moe rei da je njegovim donoenjem izvrena kodifikacija stvarnog prava na ovim
prostorima.
3 Prije donoenja ZSP-a za materiju stvarnog prava posebno znaajno je bilo donoenje zakona koji su regulisali registarsku zalogu, zemljinoknjino pravo i oblast graevinskog zemljita.
4 U BiH su entiteti i Brko distrikt BiH nadleni za regulisanje stvarnog prava. Federacija BiH je jo 1998.
godine donijela Zakon o vlasnikopravnim odnosima (Slubene novine Federacije BiH br. 6/98, 29/03) koji
nije znaio bitnu reformu stvarnog prava u odnosu na raniji propis (ZOSPO), dok je u Brko distriktu BiH
stvarno pravo regulisano Zakonom o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima Brko distrikta BiH (Slubeni
glasnikBrko distrikta BiH br. 11/01, 8/03, 40/04).
5 ZOSPO bive SFRJ (Slubeni list SFRJ br. 6/80 i 37/90) sadravao je samo 90 lanova, jer je u nadlenosti
savezne drave bilo samo regulisanje osnova svojinskopravnih odnosa (lan 281 ta. 4 Ustava SFRJ iz 1974.
godine). Ono to je znaajno je da je taj zakon usvojio objektivnu, a ne subjektivnu koncepciju dravine.
Inae, njegov sadraj odudara od kontinentalnoevropske pravne tradicije.
6 O tome: N. Kovaevi, Zakon o stvarnim pravima u Republici Srpskoj, ZIPS, br. 1166/09, str. 1318.
7 Zakonima se ne reguliu samo postojei odnosi, ve se ureuju i odnosi ije se nastajanje tek oekuje.
8 ivot dugo izgrauje institute stvarnog prava, a kontinentalno pravo svoj izvor ima u rimskom pravu.
9 Vidi: N. Gavella, Stvarnopravno ureenje u SFRJ u odnosu privatnoga i javnoga, Zakonitost, br. 910/90,
str. 953965.
10 Donoenju ZSP-a trebalo je da prethode propisi o restituciji. Nema sumnje da protekom vremena osnov za
restituciju postaje sve ui. Zbog toga e eventualno budue vraanje ranije oduzete imovine kao ispravka
istorijske nepravde biti suoeno sa brojnim problemima. Inae, u Republici Srpskoj su jo 1996. godine bili
doneseni zakoni iz ove oblasti (Zakon o vraanju oduzetog zemljita i Zakon o vraanju oduzetih nepokretnosti). Ti zakoni su stupili na snagu i poela je njihova primjena. Oni su stavljeni van snage 2000. godine
donoenjem Zakona o vraanju oduzete imovine i obeteenju, kojim je bilo rijeeno pitanje restitucije svih
oduzetih stvari i prava. Meutim, ovaj zakon je stavljen van snage odlukom tadanjeg visokog predstavnika
za BiH, g. V. Petria, sa obrazloenjem da ta oblast mora biti ureena jedinstveno za itavu dravu. Zakonom
o graevinskom zemljitu samo je u veem dijelu izvrena denacionalizacija gradskog graevinskog zemljita.
GODINJAK FAKULTETA PRAVNIH NAUKA Godina 1 Broj 1 Banja Luka, jul 2011 pp. 5-44
pravne sigurnosti, svakako je usklaivanje zemljinoknjine evidencije sa stvarnim pravnim stanjem nekretnina nastalim pretvaranjem drutvene svojine i uspostavom pravnog
jedinstva nekretnine. Tana i aurna evidencija o pravima na nekretninama dovela bi i do
garancije i afirmacije prava svojine, koja je preduslov za provoenje reformi u drutvu.
Inae, miljenja smo da bi najbolje rjeenje u oblasti graanskog prava bilo donoenje
Graanskog zakonika, to bi nesumnjivo bio znaajan korak ka uspostavljanju pravne sigurnosti na ovim prostorima.11 Ovakav zakonik ne predstavlja samo skup posebnih zakona, ve harmoninu cjelinu gdje se sistematizuju i pojedini propisi u pogledu istog pravnog
odnosa i njegovo postojanje je svakako odraz pravne kulture odreenog naroda. Zato se
rad na izradi tog zakonika ukazuje kao potreba.
ZSP sadri 357 lanova, koji su podijeljeni u pet dijelova. Sistematika ovog zakona
odstupa od sistematike ZOSPO-a. U prvom dijelu12 su osnovne odredbe koje se odnose
na svojinu i druga stvarna prava, zatim odredbe koje reguliu predmet i sadraj stvarnih
prava, te odredbe o sticanju svojine stranih lica. Drugi dio13 je najobimniji i posveen je
svojini kao centralnom institutu stvarnog prava, a u okviru toga su i odredbe o susvojini,
zajednikoj i etanoj svojini, te o susjedskim pravima kao ogranienjima prava svojine na
nekretninama. Znaajno je da zakon unosi jasno razgranienje izmeu pravnog reima
za pokretne i nepokretne stvari. 14Trei dio15 normira ograniena stvarna prava zalono
pravo (zalono pravo na pokretnim i nepokretnim stvarima, te pravima), pravo slubenosti (stvarne i line), realne terete i novi institut pravo graenja.16 Redoslijed njihovog
regulisanja, naravno, ne odraava znaaj pojedinih prava. U etvrtom dijelu17 regulisana je
dravina (posjed) kao faktika vlast na stvari. I konano, peti dio18 sadri prelazne odredbe
o pretvaranju drutvene svojine u pravo svojine i uspostavljanju pravnog jedinstva nekretnine, te zavrne odredbe o dejstvu zakona, steenim pravima, raspolaganju nekretninama
u svojini republike i jedinica lokalne samouprave, prestanku vaenja odreenih zakona,
zapoetim postupcima i stupanju zakona na snagu. U nastavku emo apostrofirati najznaajnije novine koje donosi ZSP.19
11 U tom smislu su i Preporuke i zakljuci sa etvrtog (i svih kasnijih) savjetovanja pravnika Oktobarski pravniki dani, v. Pravna rije, br. 13/07, str. 26.
12 lanovi 116 ZSP-a.
14 O podjeli na pokretne i nepokretne stvari v. D. Lazarevi, Pokretne i nepokretne stvari, Pravo-teorija i
praksa, br. 7-8/04, str. 36-52.
16 Mogli bismo se sloiti sa miljenjem prof. D. Stojanovia da nije ispravan naziv ogranieno stvarno pravo,
ako se pod tim misli na zalono pravo, slubenosti, realne terete i pravo graenja. Sve su to puna stvarna
prava sa ogranienim sadrajem u odnosu na svojinu v. D. Stojanovi i D. Petrovi, Komentar ZOSO, Beograd, 1991, str. 58. Mi emo ipak upotrebljavati termin ogranieno stvarno pravo, jer je kod nas uobiajen.
19 O tome: D. Medi, Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske, u Aktuelne tendencije u razvoju i primeni
evropskog kontinentalnog prava, Tematski zbornik radova, sveska II, Pravni fakultet Univerziteta u Niu,
Ni, 2010, str. 207240.
NOVINE KOJE DONOSI ZAKON O STVARNIM PRAVIMA (ZSP)

JEDNOVRSNOST SVOJINE I PRAVNIH SUBJEKATA, OPTA
I JAVNA DOBRA, DOBRA OD OPTEG INTERESA, PRAVNO
JEDINSTVO NEKRETNINE
Drutvena svojina kao fenomen svojinskih odnosa u socijalistikom pravnom sistemu bila je negacija svojine i potpuna suprotnost privatnoj.20 Ustavne reforme iz 1971. i
1974. godine u bivoj dravi su donijele sutinske promjene u koncepciji ove svojine.21 Vlasniki koncept drutvene svojine pretvoren je u tzv. nevlasniki koncept koji je uoblien
u Zakonu o udruenom radu (ZUR).22 Drutvena svojina je prestala biti pravna kategorija
i smatrala se ekonomskom kategorijom. Predmeti u drutvenoj svojini su bili izuzeti od
redovnog svojinskog reima i podvrgnuti su posebnom javnopravnom reimu. Stvari u
drutvenoj svojini su bile svaije i niije i sluile su udruenom radu za zadovoljavanje
optih potreba graana. Na njima su nekim pravnim subjektima data odreena subjektivna prava, prava upravljanja, korienja i raspolaganja,23 koja je u procesu reforme trebalo pretvoriti u subjektivna prava koja su primjerena novom stvarnopravnom ureenju, u
skladu sa izmijenjenom koncepcijom prava svojine.24 Novo stvarno pravo je koncipirano
na individualistikom modelu, nema vie nejednakosti pravnih subjekata i njihovih prava,
uklonjen je dotadanji dualizam pripadanja stvarima i kolektivistiki model svojine. Uspostavljena je jednovrsnost prava svojine, bez obzira na titulara i to je jedna od sutinskih
novina.25 Ovdje nedostaje odredba da svojina obavezuje, ali je na neki nain kompenzuje
odredba o ogranienju stvarnih prava, a posebno svojine.26 Dolo je i do izmjene pravnog statusa pravnih subjekata i pretvaranja tzv. drutvenosvojinskih subjekata, koji su
bili nosioci prava na drutvenim sredstvima, u subjekte koji su sposobni biti nosioci prava
svojine. Na taj nain je uspostavljena i jednovrsnost pravnih subjekata. Sada svako fiziko i
pravno lice moe biti nosilac prava svojine i drugih stvarnih prava.27 Posebno je naglaeno
da republika, jedinica lokalne samouprave, javno preduzee, javna ustanova i druge javne
slube kao nosioci prava svojine javnog prava imaju kao vlasnici u pravnim odnosima isti
poloaj kao i drugi vlasnici,28 ako posebnim zakonom nije drugaije odreeno.29 Dakle,
poloaj javnopravnih vlasnika se razlikuje od poloaja privatnih samo ako je to posebnim
zakonom nedvosmisleno odreeno. Javna svojina po svom predmetu i sadraju ne razlikuje se od svojine privatnopravnih subjekata.30 Sve stvari koje mogu biti objektom prava
20 Vidi kritiku nevlasnikog koncepta drutvene svojine kod: D. Stojanovi, Stvarno pravo, osmo, izmenjeno i
dopunjeno izdanje, Beograd, 1991, str. 390397.
21 Vidi: M. Povlaki, Transformacija stvarnog prava u Bosni i Hercegovini, Sarajevo, 2009, str. 1930.
22 Slubeni list SFRJ br. 53/76, 57/83, 85/87, 40/89.
23 lanovi 227241 ZUR-a. O tome: D. Radonji, Pravno raspolaganje stvarima u drutvenoj svojini, Beograd, 1983.
24 Transformacija prava svojine ima centralnu ulogu u ovom procesu.
25 lan 3 st. 2 ZSP-a. Ovu odredbu treba posmatrati u vezi sa prelaznim odredbama o uspostavljanju jednovrsnosti prava svojine (v. lan 324.).
26 lan 2 ZSP-a.
27 lan 3 st. 1 ZSP-a.
28 Potrebno je naglasiti da i Ustav Republike Srpske (Ustav RS)u lanu 54. propisuje da svi oblici svojine imaju
jednaku pravnu zatitu.
30 O javnoj svojini u Srbiji i Hrvatskoj v. V. Lakievi i S. Lakievi Stojai, Javna svojina i promene u struk-
svojine mogu biti i u svojini pravnih lica javnog prava. No, niz propisa ureuju specifine
pravne reime za pojedine stvari u javnoj svojini kao to su npr. ume i umska zemljita,31
javno vodno dobro,32 graevinsko zemljite,33 poljoprivredno zemljite,34 itd.35 Javna dobra su stvari u svojini drave ili drugih lica javnog prava i po zakonu su namijenjene da
slue svima pod jednakim uslovima (javni putevi, ulice, trgovi i sl.).36 Ova dobra treba
razlikovati od optih dobara. Opta dobra su stvari koje ne mogu biti objekat prava svojine i drugih stvarnih prava37 i koje po svojim osobinama ne mogu biti u vlasti fizikog ili
pravnog lica ve su na upotrebi svima pod jednakim uslovima (vazduh, voda u rijekama,
izvorima, jezerima i morima).38 Meutim, pravni reim javnih i optih dobara je identian.
Posebnim zakonom se ureuje korienje i upravljanje optim i javnim dobrima39.40 Ovdje je primjena ZSP-a samo supsidijarna, to dovodi do znaajnih odstupanja od opteg
stvarnopravnog ureenja. Opta dobra treba razlikovati i od dobara od opteg interesa
koja mogu biti objekat prava svojine i drugih stvarnih prava (graevinska zemljita, poljoprivredna zemljita, ume i umska zemljita, zatieni dijelovi prirode, biljni i ivotinjski svijet, stvari od kulturnog, ekolokog i istorijskog znaaja).41 Dobra od opteg interesa
uivaju posebnu zatitu.42 Inae, veoma znaajno je da ZSP daje potpuno ureenje stvari
kao objekata stvarnog prava,43 to je do sada u naem pravu nedostajalo. Pojam nekretnine odreen je na potpuno novi nain44 i to je jedna od sutinskih koncepcijskih novina.45
Time je dolo do povratka dejstva starog rimskog naela superficies solo cedit,46 dakle ze-
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
turi svojinskih odnosa, u Promene u pravnom sistemu, Zbornik radova, Zlatibor, 1619. mart 2009, Novi
Sad, str. 721; I. Babi, Zatita javne svojine, u Promene u pravnom sistemu, Zbornik radova, Zlatibor,
1619. mart 2009, Novi Sad, str. 5570; Lj. Slavni, Ustavni koncept javne svojine, u Zlatiborski dani
prava, april 2010, str. 85110; T. Josipovi, Stvari u vlasnitvu drave i drugih osoba javnog prava (javno
vlasnitvo), Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, vol. 22, br. 1/01, str. 95153; M. Jelui, Javno
vlasnitvo u pravnom sustavu Republike Hrvatske, Zbornik radova Pravnog fakulteta u Splitu, god. 46, br.
1/09 (91), Split, 2009, str. 151165.
Zakon o umama, Slubeni glasnik RS br. 75/08.
Zakon o vodama, Slubeni glasnik RS br. 50/06.
Zakon o graevinskom zemljitu Republike Srpske, Slubeni glasnik RS br. 112/06.
Zakon o poljoprivrednom zemljitu, Slubeni glasnik RS br. 93/06, 86/07, 14/10.
Smatramo da bi i te stvari trebalo to vie podvrgnuti optem stvarnopravnom reimu, a iznimke u pogledu
njih propisati samo u izuzetnim sluajevima kada je to zaista neophodno i kada je potreban uticaj javnopravnih normi.
lan 7 st. 2 ZSP-a.
Prema tome, to sa stanovita stvarnog prava nisu stvari.
lan 7 st. 1 ZSP-a. O optim dobrima v. N. Gavella i I. Gliha, Uvod u stvarno pravo, Zagreb, 1991, str.
99100.
lan 7 st. 5 ZSP-a.
O korienju optih dobara i javnih dobara u optoj upotrebi u Republici Hrvatskoj v. D. Aviani, Zasebno
koritenje ope-uporabljivih dobara u Hrvatskoj: dometi i ogranienja, Zbornik radova Pravnog fakulteta
u Splitu, god. 46, br. 1/09 (91), Split, 2009, str. 123150.
lan 8 st. 1 ZSP-a.
lan 8 st. 3 ZSP-a.
lanovi 514 ZSP-a.
Nepokretnost je sve to je na povrini zemljita, iznad ili ispod njega izgraeno, a namijenjeno je da tamo
trajno ostane, ili je u nepokretnost ugraeno, njoj dograeno, na njoj nadograeno ili bilo kako drugaije s
njom trajno spojeno i dio je te nepokretnosti sve dok se od njega ne odvoji lan 14 stav 1 ZSP-a.
O nekretninama kao objektima prava vlasnitva i prava graenja v. P. Simonetti, Nekretnine kao objekti
prava vlasnitva i prava graenja, Pravni ivot, br. 11/09, str. 515549.
Sve to se nalazi na zemljitu ili ispod zemljita i to je sa zemljitem trajno spojeno dijeli njegovu pravnu
sudbinu i pripada vlasniku zemljita.
mljite je opet postalo glavna stvar, a ono to se sa njim trajno spoji je njegov prirataj,47
te ponovnog uspostavljanja pravnog jedinstva nekretnine48 sa dalekosenim posljedicama
po stvarnopravne institute.49 Ovo ima veliki znaaj za pravni promet nekretnina, kao i za
ureenje zemljinih knjiga, posebno za uspostavu cjelovitosti zemljinoknjinog tijela.50
Isto tako, to je od znaaja i za pravno ureenje instituta etane svojine, pravila o sticanju
svojine graenjem na tuem zemljitu, pravila u situaciji kada neko dogradi, nadogradi
ili preuredi neiju zgradu, pravila o saenju i sijanju na tuem zemljitu i tome slino. Na
ovaj nain stvarnopravno ureenje u Republici Srpskoj ponovo je usklaeno sa tradicionalnim naelima na kojima se ono bazira u savremenim evropskim dravama i opet slijedi
opta naela cjelokupnog graanskog prava. Nesumnjivo je da je to veoma znaajno, jer
ivimo u vremenu vee uloge i znaaja stvarnih prava nego to je to bilo ranije, pogotovo
dok je institut svojine bio podijeljen.
PRAVA STRANIH LICA
Stranci su fizika i pravna lica koja nemaju domae dravljanstvo.51 Pitanje pravnog
poloaja stranaca sve vie dobija na znaaju. Ova oblast regulisana je unutranjim i meunarodnim pravnim izvorima. Prema ZOSPO-u, strana lica su bila u mnogo nepovoljnijem
poloaju od domaih dravljana.52 Promjene u njihovom svojinskom reimu omoguile su
ustavne promjene iz 1988. godine i kasnije izmjene tog zakona, donesene zbog privlaenja
stranog kapitala. Zakon o stvarnim pravima u ovu materiju unosi znaajnu liberalizaciju
i bitne novine, imajui u vidu unapreenje trine privrede i nova drutvena opredjeljenja. Odredbama o pravima stranih lica pokuao se postii kompromis izmeu izjednaenja
poloaja stranaca i domaih dravljana i zatite interesa drutvene zajednice u vezi sa raspolaganjem nekretninama na njenoj teritoriji. To je posljedica okolnosti da su nekretnine
47 Naelo superficies solo cedit postojalo je u naem pravnom sistemu sve do donoenja Zakona o nacionalizaciji najamnih zgrada i graevinskog zemljita (Slubeni list FNRJ br. 52/58). O pravilu superficies solo cedit
v. I. Puhan, Odrednica Superficies solo cedit, u Enciklopedija imovinskog prava i prava udruenog rada,
Tom trei, Beograd, 1978, str. 230233.
48 ire o tome: P. Simonetti, Reintegracija naela pravnog jedinstva nekretnine u Bosni i Hercegovini (u Federaciji Bosne i Hercegovine i u Republici Srpskoj), Pravna rije, br. 8/06, str. 5386; P. Simonetti, Pravno
jedinstvo nekretnine, Pravni ivot, br. 11/07, str. 429447; E. Hai, Uspostava pravnog jedinstva nekretnine i izvravanje ovlaenja u pogledu cijele nepokretnosti u prelaznom periodu prema Zakonu o stvarnim
pravima, u Problemi primjene prelaznih i zavrnih odredaba Zakona o stvarnim pravima, materijal za
savjetovanje, Sarajevo, 2009, str. 2944.
49 Ovo naelo je u socijalizmu bilo naputeno, jer je razbijanje pravnog jedinstva nekretnine omoguilo uspostavljanje razliitih pravnih vlasti na pojedinim dijelovima, to je dovelo do visokog stepena pravne nesigurnosti. Sada je jedini izuzetak od ovog naela predvien u situaciji kada postoji pravo graenja. Inae, trajna
veza je zakonska pretpostavka pravnog jedinstva zemljita i zgrade i svih drugih stvari koje su trajno spojene
sa zemljitem. Zbog toga privremene zgrade nisu sastavni dio zemljita bez obzira na to koliko su sa njim
vrsto spojene.
50 Zemljite i zgrada upisuju se kao jedno zemljinoknjino tijelo.
51 Veina zakonodavstava definie strance na ovakav nain, a to znai da su pod tim pojmom obuhvaeni ne
samo strani dravljani, nego i lica bez dravljanstva. O pojmu stranca v. V. aula, Osnovi meunarodnog
privatnog prava Republike Srpske, Banja Luka, 2008, str. 130131.
52 Vidi lanove 8285 ZOSPO-a. O tome: D. Kiti, Pravni poloaj stranaca, Beograd, 1991, str. 3847; M.
Povlaki, Pravo svojine stranaca u SFRJ, u Zborniku radova Promjene u pravu svojine, Transformacija
drutvene svojine, Sarajevo, 1990, str. 143157. O poloaju stranaca ranije v. M. Barto i B. Nikolajevi,
Pravni poloaj stranaca, Beograd, 1951.
10
vane za svaku dravu zbog svoje ekonomske i sigurnosne komponente.53 Za razliku od

ZOSPO-a i Zakona o politici direktnih stranih ulaganja,54 koji je donio znaajne promjene
u svojinskom reimu stranih lica ukidajui za strane investitore sva ogranienja, ali i otvorio mnogo spornih pitanja, sada ogranienja u pogledu sticanja svojine za strance imaju
karakter izuzetka.55 Prije svega, odredbe ZSP-a primjenjuju se i na strana fizika i pravna
lica, bez obzira na to da li se pojavljuju kao investitori i bez obzira na to da li su ovdje stalno nastanjeni.56 Stranci mogu sticati svojinu po svim zakonom predvienim osnovama,
a nema restrikcije ni u pogledu vrste nekretnina koje ta lica mogu da stiu, a isto tako
ni u pogledu njihove namjene. Ono to je bitno za sticanje je postojanje reciprociteta,57
koji se pretpostavlja (dok se ne dokae suprotno). Prema tome, reciprocitet nije potrebno
dokazivati u svakom sluaju, a u sluaju spora odluku o tome donosi ministarstvo pravde.
Ogranienje je i u tome to se ovo moe drugaije urediti zakonom ili meunarodnim ugovorom.58 Zakonska pravila se nee primjenjivati ukoliko su u suprotnosti sa meunarodnim ugovorom, jer je meunarodni ugovor jai pravni izvor od zakona. U pogledu stranih
lica predvieno je i ogranienje sticanja prava svojine na nekretninama na podruju koje
je radi zatite interesa i bezbjednosti zakonom proglaeno podrujem na kome ta lica ne
mogu imati pravo svojine. Ovo se odnosi na sve vrste nekretnina na toj teritoriji. Ogranienje ovakvog karaktera moglo bi biti sporno sa aspekta prijema BiH u Evropsku uniju,
jer nacionalni propisi ne smiju povrijediti osnovne slobode niti ograniiti konkurenciju.
Ukoliko je strano lice steklo pravo svojine na nekretnini prije nego to je podruje na kome
lei nekretnina proglaeno ovakvim, prestaje mu pravo svojine, a to lice ima pravo na naknadu prema propisima o eksproprijaciji.59 Pravo na ovu naknadu pripada i stranom licu
koje bi nasljeivanjem steklo takve nekretnine. Posebnim zakonom se odreuje na kojim
nekretninama stranci ne mogu sticati pravo svojine.60 Dakle, radi se o odredbama koje su
zatitnog karaktera.61 I pored odreenih nedostataka, nova rjeenja u poreenju sa ranijim
propisima znae radikalan zaokret i dobru osnovu za privlaenje stranih investitora.
53 V. Tomljanovi, Stranci kao stjecatelji prava vlasnitva nekretnina prema Zakonu o vlasnitvu i drugim
stvarnim pravima, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, vol. 19, br. 2/98, str. 530. Vidi: T. Deskoski, Stvarna prava stranaca na nepokretnostima u Makedoniji, u Aktuelne tendencije u razvoju i primeni
evropskog kontinentalnog prava, Tematski zbornik radova, sveska II, Pravni fakultet Univerziteta u Niu,
Ni, 2010, str. 241268.
54 Slubeni glasnik BiH, br. 17/98 i 13/03. Taj zakon odreene strane investitore izjednaava s domaim dravljanima, a za neke trai da bude ispunjen uslov reciprociteta (lan 12).
55 ire o tome: M. Povlaki, Stranci i stjecanje vlasnitva na nekretninama u BiH, Pravna rije, br. 16/08, str.
270275.
57 Radi se o situaciji u kojoj organi jedne drave priznanje nekog prava stranim licima uslovljavaju istim ili
slinim ponaanjem njihove drave prema domaim dravljanima.
58 Zaista je teko pretpostaviti da bi se sa nekom zemljom meunarodnim ugovorom ugovarao restriktivniji
reim za strance.
59 Ovakva odredba je suvina, jer se oduzimanje svojine vri u postupku eksproprijacije uz utvrenje opteg
interesa.
60 lan 16 ZSP-a.
61 Poznato je da nema viestranih konvencija u meunarodnim odnosima kojima se reguliu pitanja stvarnopravnih odnosa, a pogotovo pitanja u vezi sa nekretninama, jer je to od bitnog znaaja za svaku dravu i
predmet posebnog normiranja.
11
STICANJE PRAVA SVOJINE S POVJERENJEM U ZEMLJINE

KNJIGE I OBAVEZA UKNJIBE STVARNIH PRAVA
Novo zemljinoknjino pravo u Republici Srpskoj donijelo je pojaano dejstvo naela
povjerenja u zemljine knjige.62 To naelo je jedno od temeljnih naela zemljinih knjiga i
od stepena povjerenja u zemljine knjige zavisi i njihov znaaj za sigurnost pravnog prometa.63 Zato se metaforiki kae da je zemljina knjiga ogledalo prava na nekretninama.64
Zbog dejstva ovog naela trea savjesna lica mogu se pouzdati da je ono to je upisano u
zemljinu knjigu tano (pozitivni pravac naela povjerenja) a da ono to nije upisano ne
postoji (negativni pravac naela povjerenja).65 Naruavanje povjerenja u zemljine knjige
unosi pravnu neizvjesnost i dovodi do pravne nesigurnosti. Zemljine knjige su javne i
dostupne svima, te se u naelu niko ne moe pozivati na to da mu je bilo nepoznato pravno
stanje u pogledu odreene nekretnine.66 Reafirmaciju naela povjerenja u zemljine knjige predvia i ZSP. Smatra se da zemljina knjiga istinito i potpuno odraava injenino i
pravno stanje nekretnine.67 Zato je ZSP predvidio sticanje prava svojine s povjerenjem u
zemljine knjige.68 To pravo stie ono lice koje u trenutku sklapanja pravnog posla i u trenutku kada je zahtijevao upis nije znao niti je imao razloga da sumnja da stvar ne pripada
onom licu koje je otuuje i koje je upisano kao vlasnik, iako to nije bio.69 Dakle, sticalac treba da je savjestan, a pri tome on nije duan da istrauje vanknjino stanje.70 Da bi se sticalac smatrao savjesnim on mora prilikom sticanja upotrebiti dunu panju koja je potrebna
za takav nain sticanja u pravnom prometu. Za opseg naela povjerenja od bitnog znaaja
je upravo definicija savjesnosti tog lica. U ovom sluaju, sticalac stie pravo svojine na
nekretnini od zemljinoknjinog vlasnika po samom zakonu. Takvo sticanje prava svojine
ogranieno je raskidnim uslovom, jer lice koje je upisom prava svojine prodavca povrijeeno u svom knjinom pravu svojine moe podnijeti tubu za brisanje tog upisa u roku od
tri godine od kada je taj upis bio zatraen71 odnosno u roku od 60 dana od proteka roka za
62 Vidi lan 9 Zakona o zemljinim knjigama Republike Srpske (ZZK) Slubeni glasnik RS br. 67/03, 46/04,
109/05 i 119/08.
63 O naelu povjerenja u zemljine knjige v. J. Weike i L. Taji, Komentar Zakona o zemljinim knjigama u
Bosni i Hercegovini, Sarajevo, 2005, str. 4345; M. Povlaki, Reforma zemljinoknjinog prava kao dio
ukupne reforme graanskog prava, u Zborniku radova Aktualnosti graanskog i trgovakog zakonodavstva i pravne prakse, Mostar, 2003, str. 239241.
64 P. Simonetti, Stjecanje prava vlasnitva i drugih stvarnih prava s povjerenjem u zemljine knjige po Nacrtu
Zakona o stvarnim pravima Federacije Bosne i Hercegovine i Republike Srpske, Pravna rije, br. 5/05, str.
95.
65 O. Stankovi i M. Orli, Stvarno pravo, deveto izdanje, Beograd, str. 332.
66 P. Simonetti, Stjecanje prava vlasnitva i drugih stvarnih prava s povjerenjem u zemljine knjige u Republici Hrvatskoj i Bosni i Hercegovini, u Zborniku radova Aktuelna pitanja graanskog zakonodavstva u
Bosni i Hercegovini, Jahorina, 2010, str. 12.
68 U naelu, na osnovu pravnog posla kome je cilj sticanje prava svojine, to pravo se ne moe stei od nevlasnika, jer niko ne moe prenijeti na drugoga vie prava nego to ga sam ima. Meutim, i u pogledu toga
postoje izuzeci, kada se titi savjesni sticalac. ZSP pod odreenim uslovima predvia sticanje prava svojine
na nekretninama s povjerenjem u zemljine knjige (v. lanove 55 i 56) i sticanje prava svojine od nevlasnika
na pokretnoj stvari (lan 111).
69 lanovi 55 st. 2 i 56 st. 1 ZSP-a. Vidi: S. Mulabdi, Savjesno sticanje prava vlasnitva na nekretnini zatitom povjerenja u istinitost i potpunost zemljine knjige, ZIPS, br. 1135/08, male stranice, str. 124.
70 lan 55 st. 3 ZSP-a. Saznanje da su knjino i vanknjino stanje u suprotnosti ini odreeno lice nesavjesnim.
71 Ovo podrazumijeva da lice o njemu nije bilo obavijeteno.
12
albu protiv rjeenja kojim je sud dozvolio neistinit upis72.73 Prema tome, rokovi prema licu
koje je bilo uredno obavijeteno veu se za rok za albu. Rokovi za podizanje brisovne tube teku od dana stupanja na snagu zakona.74 Ovim se, faktiki, odlae dejstvo pozitivnog
pravca naela povjerenja.75 Tek istekom rokova sticatelj moe biti siguran da je konano
stekao odreeno pravo, koje mu vie ne moe biti osporeno. Brisovna tuba je sredstvo za
zatitu povrijeenog knjinog prava svojine nevaljanim upisom u zemljine knjige i ona
odstupa od klasinih petitornih tubi.76 Sticatelj koji stie svojinu s povjerenjem u zemljine knjige stie svojinu nekretnine kao da na njoj ne postoje tua prava, tereti ni ogranienja koja nisu bila upisana u zemljinu knjigu, osim onih koja postoje na osnovu samog
zakona, a ne upisuju se u zemljinu knjigu.77 Savjesni sticatelj stie ovo pravo optereeno
onim pravima, teretima i ogranienjima koja su u asu podnoenja zahtjeva za upis ve bili
upisani u zemljinoj knjizi ili je iz zemljine knjige bilo uoljivo da je zatraen njihov upis.
Upisom u zemljinu knjigu u odnosu na stvarna prava na nekretninama ostvaruje se
jedno od osnovnih naela stvarnopravnog ureenja naelo publiciteta.78 U zemljinoj
knjizi se publikuje sve to je bitno za odreene nekretnine i one o tome pruaju vanjsku
sliku. Njihova sadrina je dostupna svakome.79 Upisom knjinog prava u zemljinu knjigu
nastaje oboriva pretpostavka da je lice koje je upisano kao njegov nosilac zaista i njegov
stvarni nosilac sa onim sadrajem i obimom koji je u ovoj knjizi upisan. Zemljina knjiga
ispunjava svoju funkciju u pravnom prometu samo ako stvara pretpostavku prava.80 Meutim, slika o nekretninama moe biti i pogrena. Poznato je da je kod nas zemljinoknjino stanje nesreeno i da su zemljine knjige esto nepotpune i neistinite, te da ne prikazuju uvijek stvarno stanje u pogledu relevantnih injenica. Mogue je dokazivati da je ovo
stanje razliito od vanknjinog stanja nekretnine. Zbog toga je predvieno da vanknjini
nosioci stvarnih prava mogu u roku od tri godine pokrenuti postupak za upis stvarnih
prava u pogledu nepokretnosti i svih promjena na njima u zemljinu knjigu. Nadleno pravobranilatvo duno je da u roku od tri godine od dana stupanja na snagu ZSP-a pokrene
postupke za upis stvarnih prava na nepokretnostima, kojih je nosilac republika, odnosno
jedinica lokalne samouprave, kao i za upis javnih i optih dobara. Zatita povjerenja u isti72 lan 56 st. 3 ZSP-a.
73 ZZK ne poznaje ovu tubu i zbog turog regulisanja u ZSP-u u primjeni ovog pravnog sredstva e sigurno biti odreenih problema. lan 60 ZZK-a govori o nainu ispravke zemljinoknjinog upisa. Zakon o zemljinim knjigama iz 1930. godine je tu tubu regulisao (paragrafi 6871).
Vidi i P. Simonetti, Stjecanje prava vlasnitva i drugih stvarnih prava s povjerenjem u zemljine knjige i
uinci pravnog posla o otuenju tue nekretnine, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, vol. 22.
br. 1/01, str. 297299.
74 lan 345 ZSP-a.
75 To je preuzeto iz austrijskog zemljinoknjinog prava (v. par. 63 i 64 austrijskog Zakona o zemljinim knjigama iz 1955. godine). Ovaj sistem zatite povjerenja u istinitost u literaturi se naziva tzv. sistemom umjerene
zatite povjerenja. O tome: T. Josipovi, Stjecanje stvarnih prava na nekretninama na temelju povjerenja u
zemljine knjige, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, vol. 19, br. 2/98, str. 457.
76 O brisovnoj tubi ire: T. Josipovi, Zemljinoknjino pravo, Zagreb, 2001, str. 269276.
78 Publiciranje stvarnih prava je pretpostavka za njihovo dokazivanje i zatitu. Da bi djelovala apsolutno, prema svim treim licima (erga omnes), stvarna prava moraju biti vanjski vidljiva. To ima posebno znaenje
za sigurnost pravnog prometa. Publicitet stvarnih prava na nekretninama ostvaruje se njihovim upisom u
posebne javne registre (kod nas su to zemljine knjige).
79 Svako moe traiti da pogleda bilo koji zemljinoknjini uloak i zahtijevati da mu se on izda.
80 M. Povlaki, Novo zemljinoknjino pravo u BiH, Pravni savjetnik, br. 12/03, str. 48.
13
nitost i potpunost zemljinih knjiga odreena ovim zakonom nee se primjenjivati u korist
sticanja do kojih doe unutar roka od tri godine od dana stupanja na snagu ovog zakona,
ako se njime stie nepokretnost na kojoj je bila upisana drutvena svojina, a nije brisana
prije stupanja na snagu ovog zakona.81 Ovo bi trebalo dovesti do usklaivanja vanknjinog
i zemljinoknjinog stanja, to je od velike vanosti za pravnu sigurnost u ovoj oblasti i
za zatitu svih onih koji sudjeluju u prometu nekretnina. Protekom tih rokova zemljine
knjige e moi ostvarivati svoju funkciju u skladu sa ZSP-om (i ZZK-om).
VIESTRUKO UGOVARANJE OTUENJA
Zbog neaurnosti zemljinih knjiga u praksi se relativno esto deavalo viestruko
otuenje nekretnina. Sa poetkom rada notara ovi sluajevi se rjee pojavljuju, jer notari
odgovaraju za sigurnost transakcije. ZOSPO taj institut nije regulisao,82 ali se o tome razvila bogata praksa sudova,83 koja je svoju potvrdu nala u Zakljuku broj 3 sa savjetovanja
graanskih i graansko-privrednih odjeljenja Saveznog suda, vrhovnih sudova republika
i autonomnih pokrajina i Vrhovnog vojnog suda, odranom u Beogradu 28. i 29.5.1986.
godine. Prema tom zakljuku, kada je vie lica zakljuilo posebne pravne poslove radi sticanja prava svojine na istu nepokretnost, o jaem pravu sud odluuje primjenom naela
morala socijalistikog samoupravnog drutva, savjesnosti i potenja i naela zabrane zloupotrebe prava. Kada su svi kupci savjesni, a ni jednom od njih nepokretnost nije predata u
dravinu niti je neko od njih ishodio upis prava svojine u zemljinu odnosno drugu javnu
knjigu, jai pravni osnov ima raniji kupac. Ako su svi kupci savjesni, jau pravnu osnovu
ima kupac koji je ishodio upis u zemljinu odnosno drugu javnu knjigu, a ako ni jedan od
njih to nije ishodio, jai je u pravu kupac kome je nepokretnost predata u dravinu. Raniji
savjesni kupac ima jau pravnu osnovu u odnosu na kasnijeg nesavjesnog kupca. Ovo je i
u sluaju kad je prodavac nepokretnost predao u dravinu kasnijem nesavjesnom kupcu
ili je nesavjesni kupac ishodio upis u zemljinu odnosno drugu javnu knjigu. U sporu radi
utvrivanja jaeg pravnog osnova pasivno su legitimisani prodavac i ostali kupci iste nepokretnosti kao jedinstveni suparniari.84 Iz toga je vidljivo da je savjesnost imala prioritet
u odnosu na naelo upisa, a za savjesnost se trailo i istraivanje vanknjinog stanja.85
Moglo bi se smatrati da je Zakljuak na sljedei nain rangirao relevantne injenice: savjesnost, dravina, prethodno zakljueni ugovor, upis u javnu knjigu. To govori o tome koji
znaaj se davao tom upisu,86 to je uzrokovano neaurnou javnih knjiga za evidenciju
nekretnina koje nisu odraavale pravo stanje. ZSP propisuje da e u sluaju kada je vie
lica zakljuilo sa vlasnikom pravne poslove radi sticanja svojine iste nepokretnosti, svojinu
stei ono lice koje je kao savjesno prvo podnijelo zahtjev za upis u zemljinu knjigu, ako
81 lan 346 ZSP-a.

82 Interesantno je da je ZOSPO regulisao situaciju viestrukog otuenja pokretnih stvari (lan 35).
83 Vidi: D. Petrovi, Dvostruka prodaja iste nepokretnosti, Pravni ivot, br. 1112/91, str. 14191423; P. Simonetti, Viestruko ugovaranje otuenja, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, vol. 22, br. 1/01,
str. 7375; S. Mulabdi, Viestruko ugovaranje otuenja nekretnine, ZIPS, br. 1145/08, male stranice, str.
129.
84 Vidi Bilten Vrhovnog suda Bosne i Hercegovine, br. 3/86, str. 47.
85 O tome ire: P. Simonetti, Rasprave iz stvarnog prava, Rijeka, 2001, str. 8898.
86 M. Povlaki, Uloga savjesnosti kod viestrukog otuenja iste nepokretnosti i predstojea reforma zemljinoknjinog prava, Godinjak Pravnog fakulteta u Sarajevu, XLII 1999, Sarajevo, 2000, str. 262.
14
su ispunjene i ostale pretpostavke za sticanje svojine.87 Dakle, iz toga je vidljivo da je za

razrjeenje ove situacije bitna savjesnost onog lica koje je prvo podnijelo zahtjev za upis
u zemljinu knjigu. To je u saglasnosti sa naelom prvenstva i naelom javnog povjerenja
koja proklamuje zemljinoknjino pravo. Propisano je da savjesnost mora postojati u trenutku podnoenja zahtjeva za upis. Meutim, nema sumnje da je ona bitna i u momentu
zakljuenja pravnog posla,88 jer ako neko lice tada nije bilo savjesno, teko je pretpostaviti
da bi to moglo postati naknadno. I Zakon o obligacionim odnosima bive SFRJ (ZOO),89
koji se jo primjenjuje u Republici Srpskoj, nalae uesnicima u pravnom prometu da se
pridravaju naela savjesnosti i potenja i pri zasnivanju obligacionih odnosa i prilikom
ostvarivanja prava i obaveza iz tih odnosa.90 To naelo se odnosi na sve pravne poslove
kojima se zasnivaju obligacioni odnosi, pa i na pravne poslove kojima se zasniva obaveza
prenosa prava svojine na nekretninama.91 Ako je jedno od vie lica koja su sa vlasnikom
zakljuila pravni posao radi sticanja svojine iste nepokretnosti podnijelo zahtjev za upis u
zemljinu knjigu, odnosno izvrilo upis u svoju korist i pri tome bilo nesavjesno, savjesna
lica imaju pravo da u roku od tri godine od izvrenog upisa podnesu tubu za brisanje i
uknjibu prava svojine u svoju korist, kao i da izvre zabiljebu spora.92 Ovo je sluaj kada
je nesavjesno lice zatrailo upis u zemljinu knjigu ili ga ve ishodilo, a postoje savjesni sticaoci (jedan ili vie) koji nisu upisani u zemljinu knjigu. Njima stoji na raspolaganju tuba
za brisanje i uknjibu prava svojine u svoju korist u roku od tri godine od izvrenog upisa.
Istovremeno, oni imaju pravo da izvre i zabiljebu spora, radi zatite od treih savjesnih
lica koja eventualno mogu stei pravo od nesavjesnog upisanog sticaoca. Ta tuba se razlikuje od brisovne tube, jer se ne radi o situaciji da je neije upisano zemljinoknjino pravo
povrijeeno. Zakonodavac propisuje i da je u pravu jae ono lice koje je prije zakljuilo
pravni posao, a da je najjae ono koje je uvedeno u samostalnu dravinu nepokretnosti.93
Ovo bi se moglo shvatiti kao regulisanje odnosa izmeu vie savjesnih sticatelja. No, ono
moe da doe u obzir samo ako niko od savjesnih lica nije zatraio upis u zemljinu knjigu,
jer ukoliko takav sluaj postoji, to normiranje nije ni potrebno. Ako odreeno lice ima
prednost na osnovu dravine nepokretnosti, on bi imao obavezu da istrauje vanknjino
stanje, to nije intencija zakonodavca. U pogledu ovog dijela moe se opravdano postaviti
pitanje njegove svrsishodnosti.

88 Zatita povjerenja u zemljine knjige zahtijeva savjesnost kako u trenutku zakljuenja pravnog posla, tako i
u trenutku podnoenja zahtjeva za upis (lan 55 st. 2 ZSP-a).
89 Slubeni list SFRJ br. 29/78, 39/85, 45/89 i 57/89; Slubeni glasnik RS br. 17/93.
90 lan 12 ZOO-a. O naelu savjesnosti i potenja v. O. Anti, Savesnost i potenje u obligacionom pravu,
Pravni ivot, br. 10/03, str. 567583; M. Bareti, Naelo savjesnosti i potenja u obveznom pravu, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, vol. 24, br. 1/03, str. 571615; G. Galev, Naelo savjesnosti i
potenja, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, supplement, br. 3/03, str . 223236. O odnosu
ustanove viestrukog ugovaranja otuenja nekretnine prema naelu savjesnosti i potenja v. P. Simonetti,
Viestruko ugovaranje otuenja po Nacrtu Zakona o stvarnim pravima Federacije Bosne i Hercegovine i
Republike Srpske, u Zborniku radova Aktualnosti graanskog i trgovakog zakonodavstva i pravne prakse
Mostar, 2005, str. 35 .
91 L. Belani, Viestruko otuenje nekretnina, u Zborniku radova Aktualnosti graanskog i trgovakog zakonodavstva i pravne prakse, Mostar, 2004, str. 370.
15
GRAENJE NA TUEM ZEMLJITU I NA TUEM PRAVU

GRAENJA
Graenje na tuem zemljitu kao originarni nain sticanja prava svojine je sluaj vjetakog prirataja nekretnine, koji postoji kad neko svojim materijalom i radom podigne
graevinski objekt na tuem zemljitu, a pri tome izmeu njega i vlasnika zemljita ne
postoji ugovorni odnos.94 Pravila o graenju na tuem zemljitu primjenjuju se i u sluaju
graenja na zemljitu koje je u suvlasnitvu odnosno zajednikom vlasnitvu graditelja i
drugih lica.95 Odredbe ZOSPO-a u pogledu ovog instituta96 odraavale su duh socijalistikog perioda i nisu se temeljile na naelu superficies solo cedit, bez obzira na to to su bile
predviene i situacije u kojima vlasnik zemljita postaje i vlasnik zgrade. Ovaj zakon je u
teite stavljao savjesnost lica, te vrijednost zemljita i zgrada, a ne garanciju prava svojine.97 ZOSPO je u pogledu graenja na tuem zemljitu regulisao tri hipotetike situacije.98
Prva je bila ona kada je graditelj savjestan (ne zna i ne moe da zna da gradi na tuem
zemljitu), a vlasnik zemljita nesavjestan (znao za gradnju i nije se odmah usprotivio),
druga je bila obrnuta, kada je graditelj nesavjestan (znao da gradi na tuem zemljitu), a
vlasnik zemljita savjestan (odmah se usprotivio izgradnji) i trea kada su obje strane bile
savjesne. Nije bilo regulisano ta e biti u situaciji kada su obje strane nesavjesne,99 pa su o
tome postojala podijeljena miljenja. Generalno opredjeljenje zakonodavca bilo je da jae
zatiti savjesnog graditelja, pa ak i u situaciji kada je vlasnik zemljita bio savjestan. ZSP
je bitno promijenio sadraj odredaba o sticanju svojine u situaciji kada postoji graenje
na tuem zemljitu i vratio se tradicionalnim naelima.100 To je posljedica uspostavljanja
pravnog jedinstva nekretnine i povratka naelu superficies solo cedit. Ovaj zakon (kao ni
ZOSPO) nije posebno regulisao ta se smatra izgraenom zgradom (od tada nastupaju
pravni uinci izgradnje), pa se u pogledu toga ukazuje na znaaj sudske prakse.101 Za pojam
zgrade nije od uticaja da li je ona podignuta iznad ili ispod povrine zemlje, od kojeg materijala je sagraena, kao i u koju svrhu je namijenjena. Vano je da je to graevinski objekt
koji je trajno povezan sa zemljitem.102 Osnovno pravilo je da se sada primarno titi vlasnik
zemljita i da zgrada koju neko sagradi na tuem zemljitu pripada vlasniku zemljita,103
94 Ako postoji sporazum o gradnji primjenjuju se njegove odredbe.
95 N. Gavella, Stjecanje prava vlasnitva preradom, sjedinjenjem, izgradnjom zgrade i odvajanjem plodova,
Zbornik Pravnog fakulteta u Zagrebu, br. 12/81, str. 6162.
96 O tome: P. Simonetti, Graenje na tuem zemljitu, Sarajevo, 1982.
97 U uporednom pravu principijelno prednost ima vlasnik zemljita, ali se u nekim situacijama daje prednost i
savjesnom graditelju.
98 lanovi 2426 ZOSPO-a.
99 Ova situacija je u praksi vrlo rijetka.
100 Slina je situacija i u Republici Hrvatskoj v. J. Breanski, Graenje na tuem zemljitu, Zbornik Pravnog
fakulteta Sveuilita u Rijeci, vol. 19, br. 2/98, str. 505525. U Brko distriktu BiH nije predviena mogunost sticanja svojine graenjem na tuem zemljitu.
101 Ovdje bi kao orijentir mogla posluiti odredba lana 152 st. 5 hrvatskog Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06,
146/08, 38/09 i 153/09), koja odreuje da se zgrada smatra izgraenom kada je dovedena u takvo stanje
da ju je mogue koristiti za svrhu za koju takve zgrade redovno slue, a kada je to sluaj uvijek je faktiko
pitanje.
102 Vidi: M. uvela, Stjecanje prava vlasnitva posebno o graenju na tuem zemljitu i dosjelosti, Zakonitost, br. 910/90, str. 970.
103 To je izvedeno iz naela superficies solo cedit.
16
a samo izuzetno graditelju (kada je graditelj savjestan, a vlasnik zemljita nesavjestan).104

Nesavjestan graditelj, za razliku od ranijeg zakona, nikako ne moe postati vlasnik zgrade.
Savjesnost graditelja treba cijeniti veoma restriktivno.105 Izriito se odreuje i ta e biti
u situaciji kada su i graditelj i vlasnik zemljita nesavjesni.106 U tom sluaju propisano je
da zgrada pripada vlasniku zemljita, a da on nema pravo da zahtijeva uspostavljanje prijanjeg stanja. Miljenja smo da je ovo prihvatljivo rjeenje. Naime, prije svega u ovakvoj
situaciji treba dati prednost vlasniku zemljita, jer je do tog sluaja ipak dolo zbog nesavjesne gradnje graditelja, a to to se vlasnik zemljita nije bez odgaanja usprotivio takvoj
gradnji i na taj nain joj pogodovao, sigurno je manji propust od ina nelegalne izgradnje.
Takoe, eventualno drugaije normiranje moglo bi da pospjei bespravnu gradnju, to ne
bi bilo drutveno opravdano i u praksi bi imalo veoma negativne posljedice. Sankcija za
nesavjesnog vlasnika zemljita je u tome to on nema pravo da trai uspostavljanje stanja
koje je postojalo prije takve izgradnje i to bi za njega trebalo da bude dovoljna kazna.
Odredbama ZSP-a nisu predvieni rokovi u kojima bi vlasnik zemljita ili graditelj morali
ostvariti svoja prava.
Kad je graeno na tuem zemljitu optereenom pravom graenja, nosiocu tog prava
pripadaju prava i obaveze vlasnika zemljita,107 jer je pravo graenja u pravnom pogledu
izjednaeno s nekretninom.
DOGRADNJA, NADZIAVANJE, PREUREENJE I ULAGANJE
Dogradnjom, nadogradnjom ili preureenjem (adaptacijom)108 zgrada, odnosno
prostorija u suvlasnikim, zajednikim ili tuim zgradama, kao i njihovom pregradnjom,
ugradnjom ili ulaganjem u njih ne moe se stei svojina, ako vlasnik (suvlasnici, zajedniari) dograene, nadograene, odnosno pregraene nepokretnosti nije drugaije odredio.109
Ovim se razrjeavaju odnosi nastali preduzimanjem navedenih graevinskih radova kada
je te radove preduzelo tree lice ili jedan od suvlasnika odnosno zajednikih vlasnika. Dakle, u principu, izvoenjem takvih radova ne moe se stei svojina na nekom objektu. Izuzetak predstavlja sluaj da u pogledu toga postoji dogovor sa vlasnikom (suvlasnicima ili
zajedniarima) koji se sa tim moe saglasiti. Ako postoji pravo nadogradnje, kao podvrsta
prava graenja, na njega se primjenjuju propisi o pravu graenja i tada se moe stei pravo
svojine na nadograenom dijelu i pravo susvojine na cijeloj nekretnini. Ove este ivotne
situacije ranije nisu bile zakonski regulisane, ali je sudska praksa, uglavnom, zauzimala
ovakvo stanovite. Zbog uestalosti navedenih sluajeva, tim pitanjem su se bavili i najvii
sudovi bive SFRJ. Na XLIII zajednikoj sjednici Saveznog suda, vrhovnih sudova republi104 I u ovom sluaju zgrada izgraena na tuem zemljitu e pripasti tom zemljitu kao glavnoj stvari, samo se
preferira savjesni graditelj prema nesavjesnom vlasniku zemljita.
105 Savjestan graditelj je onaj koji ne zna niti moe znati da gradi na tuem zemljitu i koji opravdano vjeruje da
je zemljite njegovo. Veoma je mali broj situacija u kojima ova savjesnost moe postojati. Legalno graenje
za koje postoji odobrenje podrazumijeva graevinsku dozvolu, a ona se ne moe dobiti ako nisu rijeeni
imovinskopravni odnosi.
106 lan 59 ZSP-a.
107 lan 63 ZSP-a.
108 Dogradnjom i nadogradnjom poveava se supstanca objekta. Preureenje (adaptacija) je prilagoavanje
objekta za izmijenjenu ili novu funkciju i time se ne mijenja supstanca tog objekta.
109 lan 61 st. 1 ZSP-a.
17
ka i autonomnih pokrajina i Vrhovnog vojnog suda, odranoj 23.10.1990. godine u Subotici, zauzet je naelni stav 1/90 prema kome se dogradnjom, nadziavanjem ili adaptacijom
tueg ili suvlasnikog graevinskog objekta ne stie pravo svojine, osim ako zakonom ili
ugovorom nije drukije odreeno. Izuzetno, zakljueno je da dogradnjom i nadziavanjem posebnog dijela zgrade savjestan graditelj stie pravo svojine na poseban dio zgrade
samo ako je vlasnik zgrade znao za gradnju i nije se tome protivio (shodno lanu 24 st. 1
ZOSPO-a).110 Meutim, ako bi izvedeni radovi bili takvog obima da bi se po graevinskim
normativima moglo smatrati da je nastao novi objekat,111 tada ne dolazi do primjene ovog
instituta, ve bi se moralo utvrditi da li su ispunjeni uslovi za sticanje graenjem na tuem
zemljitu.112 Lice koje je dogradilo, nadogradilo ili preuredilo zgradu odnosno prostoriju ili
je ulagalo odnosno neto ugradilo u takvu zgradu ili prostoriju ima pravo na naknadu po
pravilima obligacionog prava.113 Ovdje bi se moglo postaviti pitanje da li treba primijeniti
pravila o sticanju bez osnove, naknadi tete ili poslovodstvu bez naloga. Smatramo da tu
naknadu treba odrediti primjenjujui institut sticanja bez osnove (neosnovanog obogaenja) koji je najprimjereniji situaciji nastaloj u ovakvim sluajevima.
PREKORAENJE MEE GRAENJEM
Prekoraenje mee graenjem kod nas do sada nije bilo zakonski regulisano. Da bi
dolo do primjene ovog instituta, potrebno je da je graenjem zgrade prekoraena mea
odnosno da je time zahvaen i dio susjednog zemljita uz meu koje predstavlja tuu svojinu, a da izmeu graditelja i vlasnika zemljita ne postoji ugovorni odnos koji ureuje graenje preko mee. Izgraena zgrada, dakle, mora da se nalazi s obje strane mee. Odredbe
o prekoraenju mee graenjem primjenjuju se samo u sluaju kada se manji dio zgrade (najee neznatni) nalazi na susjednom zemljitu.114 Glavni (vaniji i vei) dio zgrade
mora se nalaziti na zemljitu graditelja kao glavnom zemljitu.115 Zbog toga u ovoj situaciji
nije mogue primijeniti (sva) pravila o graenju na tuem zemljitu. Sudska praksa treba
da se izjasni kada se radi o sluajevima prekoraenja mee graenjem i gdje to prekoraenje prestaje. Pojam zemljita podrazumijeva i povrinu ispod, kao i vazduni prostor
iznad zemljita.116 Razumljivo je da dijelovi zgrade ne mogu imati razliit pravni status, jer
se radi o jedinstvenom objektu. Dio zgrade koji je zahvatio susjedovo zemljite nije samostalna stvar koja bi prirasla tom zemljitu. ZSP je propisao rjeenja za dva mogua sluaja.
110 Vidi Bilten Vrhovnog suda Bosne i Hercegovine, br. 1/91, str 55.
111 Takvi radovi se ne bi mogli smatrati kao dogradnja, nadogradnja, preureenje, pregradnja, ugradnja ili ulaganje.
112 I sudska praksa ide u ovom pravcu: Savjesni graditelj stie pravo svojine na tuem graevinskom objektu
samo kada je, zbog obima i vrijednosti njegovih investicionih ulaganja, raniji objekt izgubio svoj prvobitni
identitet i s pravnog gledita predstavlja novi objekt Vrhovni sud BiH, Rev-229/86 od 10.10.1986, Bilten
Vrhovnog suda BiH, br. 1/87, odl. 13. Vidi i odluku Prvog optinskog suda u Beogradu, P-4259/99 i Okrunog suda u Beogradu, G-1784/00, u D. Medi i H. Taji, Sudska praksa iz stvarnog prava, III izmijenjeno
i dopunjeno izdanje, Sarajevo, 2008, str. 233.
113 lan 61 st. 2 ZSP-a.
114 O tome v. N. Gavella, T. Josipovi, I. Gliha, V. Belaj i Z. Stipkovi, Stvarno pravo, Svezak 1, Zagreb, 2007,
str. 542.
115 V. Prani, Prekoraenje mee graenjem, Zbornik Pravnog fakulteta u Zagrebu, vol. 59, br. 4/09, str.
768.
116 A. Juri i J. Bonjak, Prekoraenje mee graenjem, u Zborniku radova Aktualnosti graanskog i trgovakog zakonodavstva i pravne prakse, Mostar, 2009, str. 335.
18
Prvi sluaj je kada je dolo do prekoraenja mee od strane savjesnog graditelja. Tada je
predvieno da on stie pravo svojine na zahvaenom zemljitu uz obavezu isplate vlasniku
zemljita trine vrijednosti njegovog zemljita.117 Ovdje bi dolazila u obzir isplata prema
cijenama u vrijeme donoenja odluke suda.118 U suprotnom, ako je graditelj bio nesavjestan ili ako se vlasnik zahvaenog zemljita bez odgaanja usprotivio gradnji, zakonodavac
titi vlasnika zemljita. On tada moe zahtijevati uspostavu prijanjeg stanja (to moe znaiti i ruenje zgrade119) i naknadu tete ili ustupanje zemljita graditelju uz isplatu trine
vrijednosti zemljita.120 U ovoj situaciji nema mogunosti da zgrada pripadne vlasniku zemljita, jer je zgradom zahvaen samo mali dio njegovog zemljita. Regulisanje pravila za
sluaj prekoraenja mee graenjem je u svakom sluaju korisno, jer se radi o sloenom i
specifinom pravnom odnosu, koji esto naruava odnose meu susjedima.
SUSJEDSKA PRAVA
Susjedska prava su emanacija prava svojine i pripadaju vlasniku kao dio njegovog prava svojine.121 Pomou njih se titi pravo svojine na nekretnini. S druge strane, ova prava
izazivaju na strani vlasnika druge nekretnine dunost trpljenja, proputanja ili odreenog
injenja. Pravo svojine daje vlasniku potpunu privatnu pravnu vlast na odreenoj stvari, ali
ta vlast nije neograniena, nego je samo najvia privatna pravna vlast koja na toj stvari moe
postojati.122 Meutim, svojina i obavezuje i podlijee ogranienjima, koja mogu biti graanskopravnog i javnopravnog karaktera. Susjedska prava obuhvataju one restrikcije privatne
svojine stvarnopravnog karaktera koje nastaju iz injenice susjedstva, odnosno iz zajednikog ivljenja na odreenom prostoru.123 Susjedskopravna ovlaenja odnosno ogranienja
su svakako nunost124 i nastala su iz potrebe da se ostvari skladan odnos izmeu susjednih
vlasnika prilikom vrenja njihovih svojinskih prava.125 Cijeli institut je nazvan po pravima, a
ne po obavezama, jer prava ipak dominiraju brojem i vanou.126 Ova prava koja ine norme
koje reguliu odnose izmeu vlasnika susjednih nekretnina nastaju neposredno na osnovu
zakona i ne upisuju se u zemljine knjige, a vre se u duhu dobrosusjedskih odnosa.127 Kao i
slubenosti, i susjedska prava treba da se izvravaju samo u mjeri i na nain da se njima to
117 lan 62 st. 1 ZSP-a.
118 Ako je dolo do prekoraenja samo neznatnog dijela zemljita, moe se postaviti pitanje da li je opravdano
da savjesni graditelj mora otkupiti cijelu parcelu. Kada je rije o savjesnom graditelju i nesavjesnom vlasniku
zemljita ne bi smjelo biti nebitno u kojoj mjeri je prekoraena mea i od kakvog je to znaaja s obzirom na
veliinu cijele parcele v. O. Jeli, Graenje na tuem zemljitu, u Nekretnine u pravnom prometu, VII
savjetovanje, Zagreb, 2004, str. 68.
119 Uklanjanje samo dijela zgrade koji prelazi na susjedovo zemljite esto nije mogue.
120 lan 62 st. 2 ZSP-a.
121 O susjedskim pravima opirno: D. Lazarevi, Slubenosti i susedsko pravo, Prvo izdanje, Beograd, 2011, str.
389487.
122 N. Gavella, Ogranienja prava vlasnitva, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, vol. 19, br. 2/98,
str. 351.
123 N. Mojovi, Susjedska prava kao sui generis ogranienja vlasnitva, Pravna rije, br. 11/07, str. 96.
124 R. Kovaevi Kutrimovi, Susedsko pravo u buduoj graanskoj kodifikaciji, u Budimpetanski simpozijum, Doprinos reformi stvarnog prava u dravama jugoistone Evrope, Bremen, 2003, str. 185.
125 R. Kovaevi Kutrimovi, Vrenje prava svojine, Pravni ivot, br. 10/95, str. 99.
126 M: Vedri i P. Klari, Graansko pravo, opi dio, stvarno pravo, obvezno i nasljedno pravo, osmo izmijenjeno izdanje, Zagreb, 2004, str. 230.
127 O. Stankovi i M. Orli, op. cit., str. 205206; T. Zlatkovi, Susedska prava, Pravni ivot, br. 10/01, str. 89.
19
manje ograniava, optereuje ili na drugi nain uznemirava ono lice na iji teret postoje, a s
druge strane da se omogui normalna upotreba susjedne nekretnine.128 Korienjem susjedskih prava ne smije se drugom licu nanositi teta.129 ZOSPO susjedska prava nije regulisao,
jer ona ne ine oblast osnovnih svojinskih odnosa, ve je samo dao pojam imisija.130 Druga
susjedska prava su u pogledu regulisanja bila preputena republikim zakonodavcima, ali
takvi propisi u bivoj SFRJ nisu bili doneseni.131 ZSP sada dosta sveobuhvatno ureuje ovu
materiju.132 Priroda odnosa koji ine objekt regulisanja daje ovim pravima odreene zajednike karakteristike. Propisana prava mogu se dijeliti po raznim osnovama. Prema sadrini,
najprikladnija sistematizacija bi bila u etiri grupe. Prvu grupu ine ona prava koja proizlaze
iz razgranienja nekretnina, zatim postoje prava na osnovu kojih vlasnik jedne nekretnine
moe da na neki nain upotrebljava susjednu nekretninu, sljedeu grupu ine prava da se
zahtijeva od susjeda da svoju nekretninu ne upotrebljava u odreenom pravcu i konano su
prava da se od vlasnika susjedne nekretnine zahtijeva neko injenje. ZSP je prilikom normiranja ovog instituta, koji ini dio pravnog reima svojine, u najveem dijelu prihvatio dosadanja uobiajena pravila iz ove oblasti i na taj nain je nastojao da ostvari ravnoteu i minimum tolerancije u zajednici susjeda. Susjedska prava se, inae, mogu tititi u postupku pred
sudom,133 ali isto tako i u upravnom postupku,134 te putem samopomoi135 ako je ona izriito
doputena. Korisna je odredba da pravo da zahtijeva neko trpljenje, proputanje ili injenje
koje predvia zakon, isto kao i vlasnik, ima i ono lice koje dri nekretninu na osnovu nekog
prava izvedenog od vlasnika, te da se to moe traiti i od lica koje dri nekretninu na osnovu
prava izvedenog iz prava vlasnika.136 Dobro je rjeenje da su imisije regulisane mnogo opirnije i cjelovitije nego ranije.137 Zatita od nedoputenih imisija ostvaruje se negatornom
tubom,138 ali postoji i zatita obligacionopravne prirode.139 Ono to je interesantno je da ZSP
u ovom dijelu sadri i materijalnopravne odredbe u pogledu ureenja mee,140 to je do sada
bilo regulisano u zakonu koji je ureivao vanparnini postupak.141 Propisano je da e se mea
obnoviti ili ispraviti ako su meanji znaci izmeu dvije nepokretnosti toliko oteeni da bi
se moglo dogoditi da se mea nee moi raspoznati ili ako se mea ve ne raspoznaje odnosno ako je sporna. Kao naini ureenja predvieni su sporazum susjeda, posljednja mirna
dravina i pravinost, a sud se mora drati tog redoslijeda. Ureenje mee prema jaem
128 O razgranienju susjedskih prava od prava stvarnih slubenosti v. P. Simonetti, Prava na graevinskom
zemljitu (19452007), Knjiga prva, Rijeka, 2008, str. 157.
129 Vidi odluku Vrhovnog kasacionog suda Srbije, Rev-415/10 od 15.6.2010, Izbor sudske prakse, br. 2/11, str.
51.
130 lan 5 ZOSPO-a.
131 Jedino su republiki zakoni o vanparninom postupku propisivali pravila o ureenju mea.
132 lanovi 6679 ZSP-a.O susjedskim pravima u Republici Hrvatskoj v. I. Gliha, Novo ureenje susjedskih
odnosa u svjetlu prilagodbe hrvatskog graanskopravnog poretka europskim, u Budimpetanski simpozijum, Doprinos reformi stvarnog prava u dravama jugoistone Evrope, Bremen, 2003, str. 4865.
133 Ova prava se pred sudom mogu tititi negatornom ili dravinskom tubom.
134 Ako se npr. povrede pravila o dozvoljenoj buci, odlaganju smea itd.
135 To e se npr. vriti odsijecanjem grana i upanjem korijenja i ila susjedovog drvea koje je prodrlo na tuu
nekretninu (v. lan 71 ZSP-a).
136 lan 66 st. 2 i 4 ZSP-a.
137 lan 76 ZSP-a.
138 lan 132 ZSP-a.
139 Vidi lan 156 ZOO-a.
140 lan 69 ZSP-a.
141 Sada Zakon o vanparninom postupku ZVP (Slubeni glasnik RS br. 36/09) propisuje samo pravila ovog
postupka u lanovima 179185, to je u sutini i zadatak tog procesnog zakona.
20
pravu vie nije predvieno i to, donekle, devalvira ovaj institut. Sporna mea se, dakle, prije
svega sada ureuje na osnovu sporazuma susjeda. Stranke se mogu sporazumjeti u skladu sa
svojim eljama,142 jer imaju pravo da slobodno raspolau sa svojom stvari, pa su ovlaeni i
da odrede granice svojih parcela.143 U sluaju da meu nije mogue urediti na ovaj nain, sud
e je urediti prema posljednjoj mirnoj dravini.144 Prilikom takvog ureenja mora se pouzdano utvrditi koja od stranaka ima u faktikoj vlasti spornu menu povrinu odnosno dokle
u prostoru see faktika vlast svakog od susjeda. To se moe utvrivati raznim dokaznim
sredstvima, primjera radi sasluanjem svjedoka, vjetaka, uvidom u isprave itd.145 Kada se u
vanparninom postupku vri ureenje mea na ovaj nain, mjerodavno je stanje na terenu,
a ne stanje u katastarskim planovima.146 Ukoliko se mea ne moe urediti ni na jedan od
ovih naina, sud e spornu povrinu podijeliti po pravinosti. Pravinost je pravda pojedinanog sluaja147.148 Prilikom tumaenja ovog naina ureenja mee neki autori su smatrali
da u takvom sluaju spornu povrinu treba podijeliti u smislu paragrafa 404 biveg AGZ-a,
kao neko ostrvo koje nastane u rijeci.149 No, oito je da to nije bila intencija zakonodavca i
da sudija prilikom ureenja mea na ovaj nain ne bi smio tako postupati. Kod donoenja
ove odluke moraju se imati u vidu svi bitni elementi, a posebno konfiguracija terena, eventualne prepreke i uopte sve ono to postoji na samom terenu, a to moe biti relevantno za
presuenje u konkretnom sluaju.150 S obzirom na to da se radi o arbitrernom sudovanju, ta
rjeenja moraju biti posebno detaljno obrazloena da bi se, povodom eventualne albe, mogla ispitati i ocijeniti u drugostepenom postupku.151 Zakonodavstva su, inae, u pravilu vrlo
oprezna u odnosu na uvoenje pravinosti kao osnove za presuenje graanskopravnih odnosa, a i pravna teorija podrava orijentaciju da se po pravinosti moe suditi samo ako za to
postoji izriito ovlaenje zakonodavca.152 Suenje po ovom osnovu je tee od drugih oblika
suenja, jer se kod ostalih oblika unaprijed zna materijalnopravna norma prema kojoj e se
donijeti odluka. Kod takvog suenja sud sam stvara normu i prema njoj provodi dokaze. To
142 Stranke samo ne mogu da postignu sporazum u vezi sa raspolaganjima koja nisu doputena.
143 ak i da ovaj nain nije predvien, nesporno je da stranke mogu u pogledu sporne mee u toku cijelog postupka zakljuiti sudsko poravnanje u skladu sa odredbama lanova 8790. Zakona o parninom postupku
ZPP (Slubeni glasnik RS br. 58/03).
144 Pretpostavka je da dralac ima i pravo na dravinu.
145 Dravina steena silom, prevarom ili zloupotrebom povjerenja (vi, clam, precario) nije mirna zbog toga to
dralac ija je dravina oduzeta ima pravo uspostave ranijeg stanja putem suda ili putem samopomoi. No,
i ovakva dravina moe postati mirna kada proteknu rokovi u kojima raniji dralac ima pravo na zatitu
dravine. Vidi lan 312 st. 3 ZSP-a.
146 Vrhovni sud Vojvodine, Rev. 194/87, R. osi, Vanparnini postupak, Beograd, 1997, str. 111.
147 G. Radbruh, Filozofija prava, drugo izdanje, Beograd, 2006, str. 41.
148 Pitanje pravde i pravinosti spada u veoma znaajna pitanja pravne nauke i filozofije i privlai panju mnogih pravnika i filozofa prava. ire o tome: R. Luki, Sistem filozofije prava, str. 509510; S. Perovi, Pravno-filozofske rasprave, Beograd, 1995, str. 156157; B. Markovi, Pravinost kao izvor prava, Arhiv za
pravne i drutvene nauke, br. 12/06, str. 571583.
149 Vidi npr. J. Uzelac, Ureenje mea, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, br. 1/07, vol. 28, str.
875.
150 Primjera radi, kad se mea ureuje pravinom ocjenom suda izmeu nekretnina koje su ume, glavni kriterijum za ovu ocjenu suda treba biti vrijednost i kvalitet stabala koja se nalaze na spornoj menoj povrini
v. upanijski sud u Koprivnici, G- 1034/00 od 14.12.2000, u M. uvela, Vlasnikopravni odnosi, Zakon
o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima, Zakon o zemljinim knjigama, Zagreb, 2004, str. 197.
151 D. Medi, Ureenje mea u Bosni i Hercegovini, Pravni ivot, br. 13/07, str. 824.
152 Vidi: A. Radolovi, Suenje osnovom pravinosti, diskreciono ovlaenje suca i slobodna ocjena dokaza,
Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, vol. 19. supplement, 1998, str. 1051.
21
je objektivno situacija koja je za suenje mnogo tea.153 Suenje po osnovu pravinosti nije
ni subjektivno ni proizvoljno, ali ne smije biti ni sentimentalno, niti ideoloko, zasnovano iskljuivo na nekoj apstraktnoj dogmi, religioznoj, filozofskoj ili politikoj. Ono treba da bude
izrazito nauno i da se rukovodi objektivnim, racionalnim i vladajuim drutvenim kriterijumima.154 Iako se u ovom postupku ne odluuje o pravu svojine, kada se uredi sporna mea,
pretpostavka je (oboriva) da postoji svojina do te mee. Svako ima pravo da nakon toga u
parnici dokazuje svojinu na spornoj povrini.155 Onaj susjed koji je uestvovao u postupku
ureenja mee (i lice koje izvodi svoje pravo iz njegova prava) moe ovu parnicu pokrenuti
u roku od est mjeseci od pravosnanosti donesene odluke. Protekom tog roka prestaje mu
ova mogunost, jer se radi o prekluzivnom roku materijalnog prava. Mea na graevinskom
zemljitu ureuje se u skladu sa prostornoplanskom dokumentacijom u sudskom vanparninom postupku.156
NOVI KONCEPT ETANE SVOJINE
Etana svojina razlikuje se od opteg prava svojine na nekretnini kako po svom objektu tako i po ogranienjima svojinskih ovlaenja koja proizlaze iz susjedskih odnosa.157
Vraanje naelu superficies solo cedit uticalo je na izmjenu konstrukcije etane svojine.
Ova svojina kao sloena pravna forma usmjerena na zadovoljavanje jedne od osnovnih
ljudskih potreba potrebe za stanom158 koncipirana je na potpuno drugaiji nain u odnosu na njenu dosadanju regulativu i oslanja se na germansku varijantu dualistikog koncepta.159 Izmijenjena je sama njena sutina.160 Etana svojina se sada tretira kao specifian
oblik susvojine vie lica na jednoj nepokretnosti, koja se sastoji od zemljita sa zgradom ili
prava graenja sa zgradom, pa se na sve pravne odnose etanih vlasnika koji nisu posebno
regulisani primjenjuju opta pravila o susvojini. Svaki etani vlasnik ima svoj posebni dio
nepokretnosti koji iskljuivo koristi i sa njim raspolae na osnovu svog prava svojine, a
na zajednikim dijelovima nepokretnosti ima pravo susvojine. Svojina je povezana neodvojivo sa susvojinskim dijelom u nepokretnosti i samo se zajedno mogu prenositi i opte153
154
155
156
157
158
159
160
22
O tome: A. Radolovi, op. cit., str. 1062.

B. Markovi, Suenje po pravinosti u optem i arbitranom pravu, Pravni ivot, br. 2/86, str. 145.
Zahtjev je usmjeren na predaju u dravinu dijela koji je izmeu stranaka sporan.
Suprotno tome, lanom 185 ZVP-a propisano je da sud nee ureivati meu na graevinskom zemljitu na
kome postoji pravo svojine, osim u sluaju ako nije izvrena parcelacija zemljita po odredbama Zakona o
prostornom ureenju, pa bi ove odredbe trebalo uskladiti, kako bi se izbjegle mogue dileme u praksi.
P. Simonetti, Rasprave iz stvarnog prava..., str. 146.
Kod normiranja ovog instituta mora se voditi rauna o tri bitna segmenta pravu na stan, zajednike dijelove zgrade i zemljite. U pogledu toga teko je nai optimalno rjeenje, pogotovo ako se imaju u vidu
osnovni principi stvarnog prava. O etanoj svojini v. V. Krulj, Svojina na delovima zgrada (etana svojina) i
izgradnja stambenih zgrada (stanova) neposredno za trite, Beograd, 1969; I. Crni, Vlasnitvo na dijelu
zgrade etano vlasnitvo, Zakonitost, br. 910/90, str. 10091023; Z. Raovi, M. Ivovi i Z. ii, Etana
svojina, Beograd, 1995; N. Planojevi, Etana svojina, Kragujevac, 1997; Z. Stefanovi, Etana svojina kao
deo kodifikacije graanskog prava, u Aktuelna pitanja graanske kodifikacije, Ni, 2008, str. 135148.
lanovi 80107 ZSP-a.
ZOSPO je samo propisivao da u sluajevima i pod uslovima odreenim zakonom moe postojati pravo svojine na stan i poslovnu prostoriju kao posebni dio zgrade (lan 19). Do donoenja ZSP u Bosni i Hercegovini je
bio u primjeni Zakon o svojini na posebnim dijelovima zgrade (Slubeni list SR BiH br. 35/77). Taj zakon je
zadrao koncept etane svojine uspostavljen ranijim saveznim zakonom iz 1959. godine (Zakon o svojini na
dijelovima zgrade Slubeni list FNRJ br. 16/59).
reivati.161 Dakle, etani vlasnik je i vlasnik i suvlasnik, a njegova svojina posebnog dijela
je sastavni dio susvojine na zgradi sa zemljitem i sporednog je karaktera u odnosu na
susvojinu zgrade. Prestankom susvojine na zgradi prestaje i etana svojina na posebnom
dijelu, dok prestanak etane svojine ne povlai za sobom prestanak susvojine na zgradi.162
Prema tome, daje se prioritet pravu na zemljite koje se iri i na zgradu u odnosu na svojinu na posebnom dijelu, a to je posljedica dejstva naela superficies solo cedit i uspostave
pravnog jedinstva nekretnine. Novina je i da se etana svojina moe protezati i na sporedne dijelove kao to su otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kune
bate, mjesta za ostavljanje najvie do dva motorna vozila po pojedinom stanu ili drugoj
samostalnoj prostoriji.163 Bitno je da posebni dio zgrade mora biti samostalna upotrebna cjelina164 koja omoguava samostalno izvravanje suvlasnikovih ovlaenja. Suvlasnici
etane svojine imaju pravo pree kupovine.165 To pravo ne postoji ako drugi etani vlasnici
prodaju svoju etanu svojinu, nego samo ako je vie lica steklo svojinu na posebnom dijelu
nekretnine.166 Svjesni smo da je nova koncepcija u saglasnosti sa navedenim naelima i da
omoguava i samostalno izvravanje prava svojine na posebnim dijelovima, srazmjerno
suvlasnikom dijelu, ali poto ona nije u skladu sa naim mentalitetom i tradicijom, prilikom njenog provoenja u praksi sigurno e biti odreenih problema i potekoa.167 Uvijek
je teko nai pravu simbiozu izmeu individualnih i kolektivnih prava i to je problem koji
se postavlja u svim sluajevima svojine sa vie subjekata na nepokretnosti, pa i kod ovog
specifinog instituta, gdje na optimalan nain treba harmonizovati razliite pojedinane
interese i potiniti ih zajednikom interesu.
STICANJE SVOJINE OD NEVLASNIKA NA POKRETNIM
STVARIMA168
I ovo je izuzetak od pravila graanskog prava da niko ne moe na drugog prenijeti
vie prava nego to ga sam ima.169 Kao iznimka od opteg naela, taj originarni nain sticanja prava svojine dolazi u obzir samo u zakonom odreenim sluajevima i uz ispunjenje
propisanih pretpostavki.170 Ovdje se na raun vlasnika stvari maksimalno tite ona lica
koja su u pravnom prometu bila savjesna pouzdajui se u publicitetno djelovanje dravine.
To je pitanje koje ne zadire samo u odnose statike prava nego i njegove pravno valjane
161 Dosadanji koncept polazio je od svojine na posebnom dijelu zgrade kao glavnom pravu koji su pratila dva
sporedna prava pravo na zajednikim dijelovima zgrade i pravo na zemljitu. Sada se, shodno novim naelima, polazi od zemljita kao glavne stvari.
162 lan 107 ZSP-a.
163 lan 81 st. 3 ZSP-a.
164 Vidi lan 85 st. 4 ZSP-a.
165 lan 90 st. 1 ZSP-a.
166 Ovo treba povezati sa odredbom lana 83 ZSP-a.
167 Vidi i N. Planojevi, Koncept etane svojine iz Nacrta Zakona o stvarnim pravima Federacije BiH i RS i koncepti drugih, Pravna rije, br. 8/06, str. 211212; M. Povlaki, Etano vlasnitvo prema Nacrtu Zakona o
stvarnim pravima, u Zborniku radova sa 2. meunarodnog kongresa u Bosni i Hercegovini Sigurnost prava
vlasnitva kao osnova ekonomskog razvoja, Banja Luka, 2006, str. 513.
168 Vidi: N. Planojevi, Sticanje svojine od nevlasnika, Kragujevac, 2008, str. 7172.
169 Nemo plus iuris alium transferre potest quam ipse habet, (Sec. Paulus D. 50, 17, 120), navedeno prema: D.
Stojevi i A. Romac, Dicta et regulae iuris, Beograd, 1989, str. 314.
170 O pravnoj prirodi sticanja svojine od nevlasnika v. N. Planojevi, Pravna priroda sticanja svojine od nevlasnika, Pravni ivot, br. 10/01, str. 4563.
23
dinamike.171 ZSP se u pogledu ove materije znaajno razlikuje od ZOSPO-a. Sada je ovakvo sticanje olakano u cilju vee zatite povjerenja u promet.172 Uslovi su da se radi o
pokretnoj stvari, da je pravni posao za sticanje prava svojine bio teretan, da je sticalac bio
savjestan i da je prodata stvar preuzeta u dravinu.173 Vie se ne trai da je stvar pribavljena
od nevlasnika koji u okviru svoje djelatnosti stavlja u promet takve stvari ili da ju je raniji
vlasnik predao nevlasniku na osnovu pravnog posla koji nije osnova za pribavljanje prava svojine odnosno da je stvar pribavljena na javnoj prodaji.174 Savjesnost sticaoca predstavlja kljuni element injeninog stanja sticanja svojine od nevlasnika.175 ZOSPO se nije
izjanjavao o trenutku prema kome se ta savjesnost procjenjuje. ZSP ovo pitanje pozitivno
odreuje na taj nain to propisuje da se savjesnost sticaoca zahtijeva kako u trenutku
zakljuenja pravnog posla, tako i u trenutku pribavljanja neposredne dravine predmetne
stvari.176 Smatramo da je to korisno rjeenje, jer izmeu ova dva momenta moe da proe i
dui vremenski period. Time se otklanja mogunost razliitih tumaenja i znatno olakava
rad sudovima u ovakvim sluajevima. Za razliku od ZOSPO-a, sada su prihvatljivi samo
oni naini predaje koji sticaocu donose neposrednu i samostalnu dravinu.177 ZSP propisuje pravilo da ovakvo sticanje ne dolazi u obzir na stvarima koje su vlasniku bile ukradene
ili ih je on izgubio,178 osim ako se ne radi o sticanju gotovog novca, hartija od vrijednosti
na donosioca ili sticanju na javnoj licitaciji.179 Poto se radi o sticanju svojine na osnovu
zakona, propisano je da prava treih lica na stvari steenoj od nevlasnika prestaju, osim
ako je sticalac u asu pribavljanja svojine za njih znao ili mogao znati (ZOSPO se o tome
nije izjanjavao).180 Predviena je pretpostavka da se smatra da je sticalac znao da postoji
zalono ili neko drugo pravo ako je o postojanju tog prava mogao saznati uvidom u odgovarajui javni registar. Ova presumpcija se ne primjenjuje ako je stvar u promet stavio
prodavac u okviru svog redovnog poslovanja. Za prava koja prestaju sticanjem svojine od
nevlasnika sticatelj ne duguje naknadu njihovim nosiocima. Raniji vlasnici imaju pravo da
podnesu obligacionopravni zahtjev protiv lica koje je odreenu stvar na taj nain otuilo.
ZSP ne predvia pravo ranijeg vlasnika za vraanje ove stvari od savjesnog sticatelja, kao
to je to predviao ZOSPO u sluaju da je ta stvar za njega imala tzv. afekcionu vrijednost.
Nova rjeenja su prilagoena potrebama savremenog prometa i novih odnosa u drutvu, a
koliko su ona prihvatljiva najbolje e pokazati njihova primjena u praksi.181
171 N. Mojovi, O sticanju vlasnitva od nevlasnika, Pravna rije, br. 8/06, str. 115.
172 lan 111 ZSP-a.
173 To je gotovo identino lanu 118 Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima Republike Hrvatske koji je
raen po uzoru na odgovarajua rjeenja Njemakog graanskog zakonika.
174 lan 31 st. 1 ZOSPO-a.
175 N. Planojevi, Predmet savesnosti sticaoca svojine od nevlasnika u uporednom i komunitarnom pravu, u
Zborniku radova Aktualnosti graanskog i trgovakog zakonodavstva i pravne prakse, Mostar, 2010, str.
328.
176 O tome: N. Planojevi, Vremenski trenutak prema kome se procenjuje savesnost u kontekstu lana 111 Nacrta Zakona o stvarnim pravima RS, Pravna rije, br. 5/05, str. 253266.
177 Prema tome, iskljueni su constitutum possessorium i cessio vindicationis.
178 Prema odredbi lana 120 st. 1 ZSP-a, stvar koju je vlasnik izgubio, zagubio ili mu je ukradena samim tim nije
prestala biti njegova svojina.
179 Ti izuzeci su predvieni zbog sigurnosti pravnog prometa.
180 Ovo je u skladu sa lanom 23 stav 3 ZSP-a koji normira sticanje svojine na osnovu zakona.
181 Vidi kritiku ovog koncepta kod: S. Stjepanovi, Sticanje od nevlasnika, u Aktuelna pitanja graanske kodifikacije, Zbornik radova, Ni, 2008, str. 131.
24
ZALONO PRAVO
Pravo obezbjeenja danas ima poseban znaaj i doivljava veoma intenzivan razvoj.182 Stvaranje adekvatnog pravnog okvira u ovoj oblasti predstavlja preduslov za strana
ulaganja.183 U Republici Srpskoj u pogledu hipoteke ranije su se primjenjivale odredbe
ZOSPO-a,184 a zalono pravo na pokretnim stvarima i zalaganje potraivanja i drugih prava
bilo je regulisano ZOO-om.185 Priroda zalonog prava kao jedinstvenog instituta sa mjeovitim elementima nametala je potrebu za njegovim ureenjem na jednom mjestu, to je
u svakom sluaju racionalnije i cjelishodnije.186 Postojanje vie zakona u regulativi ovog
instituta ukazuje na stihijnost u njegovoj dosadanjoj razradi. Zbog toga je razumljiva novina da ZSP u cijelosti sadri opte norme u pogledu zalonog prava (dakle, pored hipoteke da normira i zalono pravo na pokretnim stvarima i pravima),187 jer je ono po svojoj
pravnoj prirodi upravo stvarno pravo, mada je do sada bilo normativno razdvojeno.188 Meutim, smatramo da je u ZSP-u, zbog specifinih karakteristika i razlika, trebalo odvojiti
hipoteku od zalonog prava na pokretnim stvarima i na pravima i da bi takvo regulisanje
sigurno bilo preglednije i jasnije, te smanjilo mogunost eventualnih dilema. Krupan propust predstavlja regulisanje zalaganja prava kome je u principu posveena samo jedna
posebna odredba,189 jer je primjena pravila za zalaganje pokretnih stvari predviena i za
prava. ZOO je u ovom dijelu sadravao najmoderniju regulativu,190 pa je takvo propisivanje
ovog privredno vanog pitanja korak unazad u odnosu na ranija rjeenja.191 Pored ZSP-a,
kao temeljnog zakona, pojedine aspekte zalonog prava normiraju i drugi zakoni. Tako
Zakon o izvrnom postupku (ZIP)192 regulie postupak namirenja iz vrijednosti zaloga,193
Zakon o steajnom postupku194 sadri pravila o odvojenom namirenju zalonih povjerilaca u steajnom postupku protiv dunika, gdje oni imaju status privilegovanih (razlunih)
povjerilaca,195 ZOO propisuje pojedina zakonska zalona prava,196 ZZK ureuje upisivanje
182 Zbog svoje vanosti obezbjeenje potraivanja se u pojedinim zemljama posmatra kao posebna grana prava.
183 Posebno su zemlje u tranziciji u otroj konkurentskoj utakmici za privlaenje stranih investitora, jer su razvoj i prestrukturisanje privrede u tim zemljama gotovo nemogui bez stranog kapitala.
184 lanovi 6369 ZOSPO-a. Primjera radi, Njemaki graanski zakonik (BGB) samo ekstenzivnosti hipoteke
posveuje ak 12 paragrafa (11201131).
185 lanovi 966996 ZOO-a.
186 D. Medi, Zalono pravo, Banja Luka, 2002, str. 18.
188 ZSP ne regulie registarsko zalono pravo, ve samo predvia mogunost njegovog postojanja (lan 144 stav
1). To pravo normirano je Okvirnim zakonom o zalozima BiH, koji je objavljen u Slubenom glasniku BiH br.
28/04.
189
lan 150. ZSP-a.
190 lanovi 989-995.ZOO.
191 M. Povlaki, Novo stvarno pravo Republike Srpske, Nova pravna revija, br. 1-2/10, str. 18.
192 Slubeni glasnik RS br. 59/03 i 85/03.
193 Naelo oficijelnosti zalonog prava je jedno od temeljnih naela ovog instituta.
194 Slubeni glasnik RS br. 67/02, 38/03 i 12/10. Preien tekst ovog zakona objavljen je u Slubenom glasniku
RS br. 26/10.
195 lan 38 Zakona o steajnom postupku.
196 Zakonsko zalono pravo prema tom zakonu imaju ovi povjerioci: prevozilac na stvarima koje su mu date radi
prevoza, skladitar na uskladitenoj robi, nalogoprimac na pokretnim stvarima nalogodavca koje je dobio
po osnovu naloga kao i na novanim iznosima koje je naplatio za raun nalogodavca, komisionar na stvarima
koje su predmet ugovora o komisionu, trgovinski zastupnik na svotama koje je naplatio za nalogodavca, kao
i na svim nalogodavevim stvarima koje je u vezi sa ugovorom primio od nalogodavca ili od nekog drugog i
25
zalonih prava na nekretninama197 itd. Odnos svih ovih zakona rjeava se po pravilima o
odnosu optih i posebnih normi, te o odnosu ranijih i kasnijih normi, pri emu su odredbe
ZSP-a o zalonom pravu opte norme.
NOVINE U POGLEDU HIPOTEKE
Hipoteka, koja je meu svim oblicima zalonog prava do sada bila najsavrenija, u
uslovima trine privrede i razvoja privatne svojine ima sve vei znaaj.198 Ona ima znaajnu ulogu mobilizatora imovine putem hipotekarnog kredita199 koji predstavlja krvotok trine privrede.200 Zahvaljujui mogunosti zalaganja, lica koja imaju imovinu vee vrijednosti su kreditno sposobnija, a to stvara brojne pogodnosti.201 Zbog toga hipotekarno pravo zahtijeva stalno usavravanje i viedimenzionalnu transformaciju, jer je njegov razvoj
u direktnoj proporciji sa progresom ekonomskih i kreditnih odnosa u jednom drutvu.
Zakon o stvarnim pravima, i pored izvjesnih nedoreenosti, mnogo cjelovitije i sveobuhvatnije regulie ovaj institut i prua potpuniji zakonodavni okvir za ovu vrstu zalaganja.
Veoma je znaajno da je dolo do izvjesnih odstupanja od naela akcesornosti202 (a i specijalnosti i nedjeljivosti) i zbog toga e hipoteka sigurno postati fleksibilnija i bolje prilagoena uslovima moderne kreditne privrede. Meutim, vrijeme e dati odgovor da li e
predvieni izuzeci moi da u potpunosti udovolje zahtjevima savremenih tehnika finansiranja. Ozbiljan problem kod zasnivanja hipoteke u Republici Srpskoj i Bosni i Hercegovini
uopte predstavlja veliki broj neuknjienih nekretnina, pa je ogranien interes za njihovo
zalaganje.203 Moderno pravo obezbjeenja tei da obuhvati to vie nekretnina, ali bi bilo
pogreno da se to uradi zalaganjem onih koje nisu upisane, ve upravo poveanjem obima
uknjienih nekretnina.204 Poto je regulativa hipoteke kod nas ranije sadravala samo naelne, lapidarne odredbe, oito je da ona nije bila adekvatna i da nije mogla da odgovori zahtjevima moderne trine privrede. U Republici Srpskoj u oblasti hipotekarnog zalaganja
su najprije uvedene odreene novine koje su bile posljedica izmjene drugih propisa, a ne
materijalnog hipotekarnog prava. Tako su doneseni novi zakoni o javnim registrima nekretnina (zemljinim knjigama) i steajnom postupku, a reformisan je i izvrni postupak u
cilju jednostavnije realizacije hipoteke. Kada se ima u vidu da je u praksi zaivjela i institucija notarijata,205 te da postoji mogunost izvrenja na osnovu izvrne notarske obraene
vrilac kontrole u ugovoru o kontroli robe na robi koja mu je predata na kontrolu.

197 Vidi lan 20 ZZK-a.
198 D. Medi, Osvrt na razvoj stvarnopravnih sredstava obezbjeenja potraivanja, u Rasprave iz graanskog
i poslovnog prava, Banja Luka, 2007, str. 102.
199 M. Lazi, Pravni poloaj poverioca po Zakonu o hipoteci, Pravni ivot, br. 10/06, str. 519.
200 P. Simonetti, Hipoteka (objekt, obujam, sticanje), Zakonitost, br. 910/90, str. 1114.
201 D. Medi, Hipoteka i ostala sredstva obezbjeenja potraivanja stanje i pravci razvoja, Banja Luka,
2005, str. 30.
202 O naelu akcesornosti v. M. ivkovi, Akcesornost zalonih prava na nepokretnosti, Beograd, 2010.
203 U BiH su zemljine knjige prema austrijskom modelu uvedene 1884. godine. Razlozi neaurnosti zemljinih
knjiga kod nas su viestruki. U nekim dijelovima one nikada nisu ni ustrojene, dio je uniten u Drugom svjetskom ratu i nije adekvatno obnovljen, dio je uniten i tokom rata na ovim prostorima 19921995. godine, a
i rjeenja stvarnog prava predviaju odreene naine sticanja prava bez upisa u zemljinu knjigu.
204 O problemima zalaganja nekretnina u BiH opirno: M. Povlaki, Neki aktuelni problemi zalaganja nekretnina u entitetima BiH, Pravna rije, br. 8/06, str. 215.
205 Vidi Zakon o notarima (Slubeni glasnik RS br. 86/04)).
26
isprave,206 nesumnjivo je da je time bio poboljan poloaj hipotekarnih povjerilaca. ZSP

je pokuao da na to adekvatniji nain izvri i temeljitu reformu materijalnog hipotekarnog prava kako bi sve prednosti ovog instituta u odnosu na ostala sredstva obezbjeenja
dole do punog izraaja. Bitne novine kod hipoteke odnose se na odstupanje od naela
nedjeljivosti,207 hipoteku za budue i uslovno potraivanje, maksimalnu hipoteku,208 raspolaganje neizbrisanom hipotekom,209 zabiljebu zadravanja prvenstvenog reda,210 amortizaciju hipoteke,211 te ugovor o hipoteci.212,213
Najvanija novost je mogunost raspolaganja neizbrisanom hipotekom, jer je potpuna akcesornost hipoteke velika smetnja savremenoj trinoj privredi.214 Naputanje naela
akcesornosti zalonog prava, a time i hipoteke,215 otvara mogunost da se to pravo samostalno kree u prometu i da nasljeivanjem pree na lice koje je nasljednik zalonog povjerioca, bez obzira na to prelazi li na nasljednika i potraivanje koje to pravo osigurava.216
ZSP ne predvia postojanje svojinske hipoteke,217 ali regulie raspolaganje neizbrisanom
hipotekom. Ova mogunost postoji u situaciji kada je potraivanje prestalo, a hipoteka jo
nije brisana iz zemljinih knjiga.218 Dakle, radi se o ovlaenju da se ve isplaena hipoteka
prenese na novog povjerioca. Uslov je da nova trabina nije vea od upisane hipoteke, koja
jo nije brisana.219 Raspolaganje neizbrisanom hipotekom mogue je u svim sluajevima
prestanka potraivanja, osim kada je potraivanje prestalo jer je namireno iz vrijednosti zaloene nekretnine. Hipoteka sada pripada vlasniku nekretnine i to za njega stvara
mogunost da to iskoristi kako bi osigurao neko drugo potraivanje.220 Ovo je za njega
206 Notarski obraena isprava predstavlja izvrni naslov bez dalje aktivnosti izvrnog suda. Vidi: M. Povlaki,
Izvrenje na osnovu notarske isprave, u Zborniku radova Aktualnosti graanskog i trgovakog zakonodavstva i pravne prakse, Mostar, 2007, str. 329351.
207 lan 141 st. 6 i 9 ZSP-a.
208 lan 141 st. 2 i 3 ZSP-a.
209 lan 181 ZSP-a.
210 lan 182 ZSP-a.
211 lanovi 183 i 184 ZSP-a.
212 lan 147 st. 5 ZSP-a.
213 O novinama kod hipoteke opirno: D. Medi, Hipoteka prema Zakonu o stvarnim pravima Republike Srpske, Pravni ivot, br. 10/10, str. 637657.
214 Vidjeti: D. Softi, Akcesornost hipoteke kao prepreka pri primjeni modernih tehnika finansiranja, u Zborniku radova Aktualnosti graanskog i trgovakog zakonodavstva i pravne prakse, Mostar, 2008, str. 618
632.
215 O odstupanju od naela akcesornosti hipoteke u zemljama bive SFRJ v. M. Povlaki, Zemljini dug u usporednom pravu, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, vol. 26, br. 1/05, str. 214223. Vidi i M.
Povlaki, Stvarnopravno osiguranje kredita u BiH, u Stvarnopravna ureenja tranzicijskih zemalja stanje i perspektive, Zagreb, 2009, str. 261270.
216 N. Gavella, Zalono pravo, Zagreb, 1992, str. 166.
217 O svojinskoj hipoteci v. D. Medi, Svojinska hipoteka, ZIPS, br. 1027/05, str. 2930.
218 U ovoj situaciji njemaka doktrina ima u vidu vlasniki zemljini dug. Prema III noveli na Austrijski graanski zakonik iz 1916. godine postoji mogunost raspolaganja sa neizbrisanom hipotekom kao surogat za
vlasniku hipoteku. Vidi: F. ulinovi, Komentar zemljino-knjinih zakona, Beograd, 1931, str. 206.
219 Raspolaganjem mjestom u prvenstvenom redu neizbrisane hipoteke nosioci knjinih prava koji su upisani
s kasnijim prvenstvenim redom ne smiju biti oteeni u ostvarivanju svojih prava pri namirenju osiguranih
trabina. Ukoliko bi nova trabina bila vea od stare oni bi bili oteeni, jer bi u sluaju namirenja iz vrijednosti nekretnine za namirenje njihovih potraivanja preostao manji iznos od onog iznosa koji bi ostao da se
namirenje provodilo prije nego to je prestala stara trabina.
220 Dok vlasnik ne ostvari svoje pravo raspolaganja neizbrisanom hipotekom u odnosu na trea savjesna lica
27
oigledno korisno, jer ako raspolae visokim mjestom u redu prvenstva, vea mu je i kreditna sposobnost, a to otvara mogunost dobijanja zajmova pod povoljnim uslovima.221
Na mjestu u prvenstvenom redu neizbrisane hipoteke mogue je osnovati i vie hipoteka
radi osiguranja vie potraivanja i to u korist razliitih povjerilaca, ali njihov ukupan zbir
ne smije prelaziti visinu trabine koja je prestala. Na taj nain vlasnik nekretnine ima mogunost da efikasnije ekonomski iskoristi vrijednost svoje nekretnine raspolaui u korist
novog hipotekarnog povjerioca boljim, vrednijim mjestom u prvenstvenom redu. U ovom
sluaju radi se o osnivanju nove hipoteke na ve postojeem mjestu u prvenstvenom redu,
pa se za upis te hipoteke moraju ispuniti sve materijalne i procesne pretpostavke koje
propisuje zemljinoknjino pravo.222 U tabularnoj ispravi na osnovu koje se sprovodi upis
na mjestu u prvenstvenom redu neizbrisane hipoteke decidirano bi se trebalo navesti da
se prenosi odnosno osniva hipoteka na mjestu u prvenstvenom redu ve upisane hipoteke. Hipoteka na prijanjem mjestu u prvenstvenom redu se ne brie ve se samo prenosi
na novu trabinu.223 Vlasnik se ne moe odrei ovog svog prava unaprijed, ali ako se on
nekome obavezao ishoditi brisanje odreene hipoteke, i to je u zemljinoj knjizi zabiljeeno, on ipak ne moe njome raspolagati.224 Prema tome, to pravo nije svojinska hipoteka,
mada joj je veoma slino225.226 Naravno, raspolaganje neizbrisanom hipotekom moe da u
praksi dovede do odreenih problema i tete za povjerioce sa kasnijim redom prvenstva.
Naime, vlasnik moe pred sam istek stare hipoteke, a prije pokretanja izvrnog postupka
ili otvaranja steajnog postupka227 upisati novu hipoteku, to moe dovesti do toga da e
povjerioci nerado davati kredite koji bi bili obezbijeeni hipotekom drugog ili kasnijeg
ranga. Ovo dovodi do relativiziranja kliznog ranga, to je u osnovi korisno, a fiksni rang u
tom sluaju sigurno donosi pozitivne efekte.
LINE SLUBENOSTI
Line slubenosti su stvarna prava na tuoj stvari.228 ZOSPO ih nije normirao, ali
je predvidio mogunost njihovog postojanja.229 To je dovelo do toga da line slubenosti
skoro ieznu iz svakodnevnog ivota.230 ZSP sada regulie ovaj institut231 i predvia tri
djeluje neoboriva pretpostavka da postoji ona trabina osigurana hipotekom upisanom u zemljinoj knjizi.
221 Slino rjeenje postoji i u pravu Hrvatske i Srbije. Vidi: N. Gavella, T. Josipovi, I. Gliha, V. Belaj i Z. Stipkovi, Stvarno pravo, Zagreb, 1998, str. 821; R. Kovaevi Kutrimovi i M. Lazi, Stvarno pravo, Ni, 2006,
str. 391. Uporediti: M. Povlaki, Moderne tendencije u razvoju sredstava obezbjeenja potraivanja s posebnim osvrtom na bezposjedovnu (registriranu) zalogu, doktorska disertacija, Sarajevo, decembar 2001,
str. 147148.
222 O tome: T. Josipovi, Zemljinoknjino pravo..., str. 262263.
223 G. Miheli, Upis hipoteke i fiducijarnog vlasnitva u zemljine knjige, u Nekretnine i zemljine knjige,
Zagreb, 2005, str. 33.
224 Pravo vlasnika da raspolae neizbrisanom hipotekom, inae, nastaje u momentu prestanka potraivanja koje
je hipoteka obezbjeivala, a traje sve dok ne doe do brisanja hipoteke.
225 Slino i N. Gavella, T. Josipovi, I. Gliha, V. Belaj i Z. Stipkovi, Stvarno pravo, Zagreb, 1998, str. 822.
226 Vlasnik nekretnine nije sam sebi povjerilac, pa ne moe biti ni svoj hipotekarni povjerilac.
227 Prava hipotekarnog povjerioca posebno dolaze do izraaja u ovim postupcima.
228 Radi se o klasinom graanskopravnom institutu koji je bio regulisan jo u Hamurabijevom zakoniku, a i u
rimskom pravu.
229 lan 60 ZOSPO-a.
230 D. Lazarevi, Slubenosti i susedsko pravo, Prvo izdanje, Beograd, 2011, str. 295.
28
klasina subjektivna prava plodouivanje,232 upotrebu i stanovanje, koja imaju mnogo

zajednikih karakteristika, ali i posebnih specifinosti.233 Ovo je nesumnjivo korisno, jer te
slubenosti mogu da imaju veoma irok spektar primjene. Razlika izmeu plodouivanja i
ostalih linih slubenosti je u obimu korienja tue stvari. Dok plodouivanje omoguava
sveobuhvatno korienje poslune stvari, upotreba i stanovanje ovlauju titulara na korienje u obimu koji je potreban da zadovolji potrebe tog lica i lanova njegove porodice.
Line slubenosti su, inae, ograniena stvarna prava koja daju ovlaenje odreenom licu
da se slui tuom stvari (posluna stvar),234 to je svaki vlasnik te stvari duan trpjeti.235 Za
razliku od stvarnih, line slubenosti su prava koja pripadaju odreenom licu radi zadovoljavanja njegovih potreba.236 Ove potrebe moraju imati razumnu svrhu da bi se opravdao
smisao njihovog postojanja.237 Line slubenosti mogu postojati na cijeloj poslunoj stvari
ili na idealnom dijelu ako je to mogue s obzirom na sadraj slubenosti i prirodu predmeta.238 Njihovo trajanje je ogranieno na ugovoreno vrijeme (privremena prava), a one
prestaju najkasnije smru ovlaenog lica, osim ako zakon ne odreuje drugaije.239 Line
slubenosti su neprenosive. To se odnosi samo na pravo slubenosti, dok se izvravanje
sadraja tog prava u nekim sluajevima (plodouivanje) moe prenositi na drugo lice.240
Ove slubenosti su, u pravilu, i nenasljedive, osim onih koje su osnovane i za nasljednike
ovlaenog lica. Ako je lina slubenost izriito osnovana i za nasljednike ovlaenog lica
ona se gasi smru posljednjeg nasljednika.241 Problem moe da nastane ako se kao posljednji nasljednik pojavljuje Republika Srpska,242 jer bi takve slubenosti mogle trajati neogranieno, to je suprotno njihovoj prirodi. Predmet ovih slubenosti su, najee, pokretne
nepotrone stvari ili nekretnine, ali to moe biti i skup pokretnih stvari. Pravo plodouivanja moe se ustanoviti i na potronim stvarima (nepravo plodouivanje).243 Slubenost
koja je po svojoj prirodi stvarna moe se osnovati na poslunoj nepokretnosti i u korist
odreenog lica.244 U tom sluaju radi se o nepravilnoj slubenosti na koju se primjenjuju
pravila o linim slubenostima. To je sasvim razumljivo, jer su nepravilne slubenosti zaista line slubenosti, mada je sadraj njihovih ovlaenja blii stvarnim slubenostima. Ko
tvrdi da je stvarna slubenost osnovana u korist odreenog lica, treba to i da dokae.245 Za
line slubenosti nije predvieno, ali ni izriito zabranjeno pravo na naknadu, kao to je to
sluaj kod stvarnih slubenosti.246 Meutim, takva naknada bi odstupala od pravila da se
232 Vidi: R. Kovaevi Kutrimovi, Plodouivanje i nae pravo, Pravni ivot, br. 10/96, str. 105122; M. Lazi,
Plodouivanje, doktorska disertacija, Pravni fakultet, Ni, 1998; M. Lazi, Primena prava plodouivanja u
savremenom pravu, Pravni ivot, br. 10/98, str. 407422.
233 U nekim zemljama broj linih slubenosti nije ogranien, kao npr. u vajcarskom pravu.
234 Nema negativnih linih slubenosti.
235 lan 229 ZSP-a.
236 O linim slubenostima opirno: M. Lazi, Line slubenosti, Ni, 2000.
237 Ako izgube razumnu svrhu, line slubenosti se kao i sve slubenosti mogu ukinuti (lan 258 ZSP-a).
238 lan 230 st. 1 ZSP-a.
239 lan 231 ZSP-a.
240 Plodouivalac ima pravo na potpunu upotrebu i sve plodove, pa nije bitno ko e to izvravati.
241 lan 232 ZSP-a.
242 lan 8 st. 4 Zakona o nasljeivanju ZON (Slubeni glasnik RS br. 1/09).
244 Primjera radi, to e se desiti kada neko lice na osnovu dogovora sa vlasnikom poslune nekretnine stekne
pravo da koristi put preko tog zemljita radi pristupa na javni put.
245 lan 217 ZSP-a.
246 lan 208 ZSP-a.
29
njima eli postii korist za odreeno lice na neijoj stvari, to je svrha njihovog osnivanja.
U svakom sluaju, dobro je da je ZSP regulisao ovaj institut i omoguio njegovu ponovnu
(re)afirmaciju u naem pravu, jer line slubenosti mogu da imaju viestruke funkcije i
iri drutveni znaaj. Ovim pravom mogu da se ostvare znaajni ciljevi u privatnom pravu
(pogotovo u porodinim i nasljednim odnosima), a u odreenim sluajevima i u javnom
pravu.
REALNI TERETI
Novina je i ureenje realnih tereta, koji do sada nisu bili zakonski regulisani. Ova
pravna ustanova nastala je u srednjovjekovnom feudalnom pravu.247 Mogunost njihovog
postojanja bila je priznata ZOSPO-om,248 koji je upuivao na to da je trebalo da ih uredi
posebni (republiki) zakon. To nije bilo uraeno, pa je ovaj institut, koji je vie istorijska
kategorija, kod nas imao relativno mali znaaj.249 ZSP realne terete regulie dosta opirno.250 Realni teret daje svom korisniku ogranieno stvarno pravo na nepokretnosti koju
optereuje, ovlaujui ga da mu se na teret njene vrijednosti periodino daju stvari ili ine
radnje koje su njegov sadraj.251 Ovaj teret nastaje na osnovu pravnog posla upisom u zemljinu knjigu i odlukom suda252 ili drugog nadlenog organa.253 Pravni posao o osnivanju
realnog tereta mora biti sainjen u obliku notarski obraene isprave254 i time se na najbolji
nain potencira njegov znaaj. Sadraj realnog tereta moe biti mogua, doputena i odreena ili odrediva radnja periodinog davanja stvari ili novca ili drugih radnji koje imaju
novanu vrijednost.255 Radnja koja ini sadraj realnog tereta ne mora biti u vezi sa ekonomskom namjenom optereene nepokretnosti, niti sluiti ostvarivanju takve namjene
korisnikove nepokretnosti. Jednokratno davanje ili injenje koje ima novanu vrijednost
moe biti sporedni sadraj realnog tereta.256 Ovaj teret obavezuje vlasnika optereene ne247 Uporedna zakonodavstva imaju razliit odnos prema realnim teretima. Francuski graanski zakonik ne regulie ovaj institut, vjerovatno zbog toga to je postojao strah od obnove feudalnih odnosa, u Austrijskom
graanskom zakoniku realni tereti su normirani samo djelimino (paragrafi 11221150), Njemaki graanski zakonik ih sveobuhvatno propisuje (paragrafi 11051112), dok ih vajcarski graanski zakonik regulie
sa velikim ogranienjima u dejstvima (lanovi 782792). Zakon o svojinsko-pravnim odnosima Crne Gore
(Slubeni list Crne Gore br. 19/09) nije predvidio realne terete kao stvarno pravo, dok ih hrvatski Zakon o
vlasnitvu i drugim stvarnim pravima cjelovito regulie (lanovi 246279).
248 lanovi 6 i 60 ZOSPO-a.
249 Realni tereti su obino nastajali zakljuivanjem ugovora o doivotnom izdravanju ili ugovora o ustupanju
i raspodjeli imovine za ivota v. Veliki pravni prirunik, Jugoslovenski pravni sistem, drugo preraeno i
dopunjeno izdanje, glavni redaktor B. Blagojevi, Beograd, 1977, str. 465.
250 lanovi 264 285 ZSP-a. Ove odredbe su najblie odredbama hrvatskog Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima, kome su uzor bila rjeenja vajcarskog zakonika.
251 ZSP je kod normiranja ovog instituta prihvatio vladajue shvatanje po kome su realni tereti prvenstveno
stvarnopravne prirode, za razliku od nekih miljenja koji smatraju da je njihova priroda obligacionopravna,
imajui u vidu ovakav njihov aspekt. No, nesumnjivo je da kod realnih tereta postoje i stvarnopravna i obligacionopravna dejstva.
252 Odlukom suda realni teret moe se osnovati u postupku diobe, ostavinskom postupku i u drugim sluajevima
odreenim zakonom (lan 268 st. 1).
253 lan 265 st. 1 ZSP-a.
254 lan 266 st. 2 ZSP-a.
255 inidba mora biti mogua po objektivnom kriterijumu i ispunjavati pretpostavke za valjanost inidbe kod
nekog pravnog posla.
256 lan 270 ZSP-a.
30
kretnine da korisniku tereta ispunjava njegov sadraj i za to on odgovara vrijednou te

nekretnine. Obaveza iz realnog tereta moe se prenositi samo zajedno sa nekretninom koja
je optereena, a sa prelaskom vlasnitva optereene nekretnine na drugo lice istovremeno
prelazi i obaveza iz tog tereta.257 Osnovna obaveza iz realnog tereta ne zastarijeva.258 No,
zastarjevaju pojedina dospjela potraivanja.259 Korisnik realnog tereta moe biti odreeno
lice, vlasnik neke nekretnine (povlasna nekretnina) ili nosilac prava graenja.260 Realni teret prestaje brisanjem u zemljinoj knjizi.261 Kao i kod slubenosti, karakteristino je da se
moe traiti njegovo ukidanje ako on izgubi svrhu svog postojanja. Odluku o tome donosi
sud na zahtjev vlasnika optereene nepokretnosti, bez obzira na pravni osnov njegovog
osnivanja.262 Pravo iz realnog tereta ima odreene slinosti sa slubenostima i sa zalonim
pravom, mada ima i bitnih razlika. Slinost sa pravom slubenosti je u tome to kod oba
prava titular ima pravo na neke radnje vlasnika optereene nekretnine, a slinost sa zalonim pravom se ogleda u pravu titulara ovih prava na namirenje dospjelih, a neizmirenih
obaveza. Razlika u odnosu na slubenosti je u tome to kod realnog tereta vlasnik optereene nekretnine neto daje ili ini korisniku tereta, dok kod slubenosti vlasnik optereene
nekretnine treba da u korist titulara tog prava neto trpi ili proputa. U odnosu na zalono
pravo, razlika je u karakteru meusobnog odnosa izmeu stvarnog prava i obaveze. Stvarno pravo iz realnog tereta i vlasnikova obaveza su dva dijela koja se ne mogu razdvojiti i ni
jedan nema prednost nad drugim, a kod zalonog prava osigurano potraivanje je glavno
pravo i moe postojati bez zalonog prava, dok je zalono pravo sporedno, akcesorno pravo
koje bez ovog potraivanja ne moe postojati i slui za njegovo obezbjeenje.263 Poto kod
nas realni tereti na nekretninama gotovo ne postoje, moda e ovo detaljno regulisanje
dovesti i do njihove budue primjene u praksi.
PRAVO GRAENJA
Pravo graenja je novi institut u stvarnom pravu Republike Srpske,264 uveden po uzoru na austrijsko i hrvatsko pravo.265 Ovo pravo poznaju mnogi pravni sistemi,266 dok u
257 Realni teret se ne moe odvojiti od nekretnine koju optereuje (neodvojivost). S druge strane, realni teret se
ne moe odvojiti ni od linosti titulara ni od prava svojine na povlasnoj nekretnini (lan 276).
258 lan 272 ZSP-a.
259 lan 273 st. 3 ZSP-a.
260 lanovi 280 i 282 ZSP-a.
261 Realni teret osnovan u korist lica brie se kao teret poslune nekretnine, a ako se radi o realnom teretu u
korist nekretnine, tada se brie kao korist povlasne nekretnine i kao teret poslune nekretnine.
262 lan 285 ZSP-a.
263 N. Gavellla, T. Josipovi, I. Gliha, V. Belaj i Z. Stipkovi, Stvarno pravo, svezak 2, Zagreb, 2007, str. 6162.
264 U naem pravnom sistemu vai naelo zatvorenog broja stvarnih prava (numerus clausus). Prema ZSP-u
stvarna prava su : pravo svojine, pravo graenja, zalono pravo, pravo stvarne i line slubenosti i pravo realnog tereta (lan 1 st. 2). Pravo graenja kod nas do sada nije bilo zakonski regulisano, niti je bila predviena
mogunost njegovog postojanja.
265 lanovi 286302 ZSP-a. Vidi: R. Jotanovi, Pravo graenja prema Zakonu o stvarnim pravima Republike
Srpske, u Aktuelna pitanja savremenog zakonodavstva, Beograd, 2009, str. 8598. O pravu graenja opirno: P. Simonetti, Pravo graenja, SarajevoBeograd, 1986; R. Jotanovi, Pravo graenja, magistarska
teza, Pravni fakultet u Beogradu, decembar 2006; L. Veli, Pravo graenja u SR Njemakoj i njegovo uvoenje u pravni sistem Bosne i Hercegovine, u Zborniku radova Aktualnosti graanskog i trgovakog zakonodavstva i pravne prakse, Mostar, 2006, str. 459474; P. Simonetti, Prava na graevinskom zemljitu
(19452007), Rijeka, 2008, str. 478499.
266 Npr. u Austriji je pravo graenja uvedeno Zakonom o pravu graenja od 26.4.1912. godine, u Njemakoj
31
nekim postoji superficijarno pravo koje mu je prilino srodno.267 Pravom graenja se omoguuje pravno razdvajanje zemljita i zgrade, a da se ne naruava sistem koji se zasniva na
pravnom jedinstvu nekretnine i da se ne izlau opasnosti savjesna lica u pravnom prometu. To pravo je ogranieno, otuivo i nasljedivo stvarno pravo na neijem zemljitu koje
daje ovlaenje svom nosiocu da na povrini zemljita ili ispod njega ima vlastitu zgradu,
a vlasnik zemljita duan je da to trpi.268 Dok ovo pravo postoji, zemljite i zgrada mogu
imati razliit stvarnopravni status. Kad pravo graenja prestane, nestaje pravna prepreka
izmeu zemljita i zgrade. U pravnom pogledu to pravo je izjednaeno s nekretninom, a
zgrada koja je izgraena ili koja bude izgraena na zemljitu koje je optereeno pravom
graenja pripadnost je ovog prava kao da je ono zemljite.269 Pravo graenje se ne moe
odvojiti od zemljita koje optereuje.270 Nosilac tog prava je lice u iju korist je ovo pravo
osnovano ili je na njega preneseno.271 Zgrada i pravo graenja ine neraskidivo pravno
jedinstvo, pa se zajedno prenose, nasljeuju i optereuju.272 Osnivanje tog prava mogue
je pravnim poslom ili odlukom suda.273 Specifinosti prava graenja proizlaze iz njegove
dvostruke pravne prirode. Ono je i ogranieno stvarno pravo na neijem zemljitu i samostalna nekretnina u pravnom smislu.274 Po svojoj namjeni pravo graenja se bitno razlikuje
od ostalih ogranienih stvarnih prava, jer treba da zadovolji tri bitne funkcije: socijalnu,
privrednu i pravnu.275 Pravo graenja se prvenstveno osniva radi izgradnje porodinih
stambenih zgrada ili radi izgradnje stanova socijalno ugroenih slojeva stanovnitva, jer se
na taj nain sniavaju trokovi ove izgradnje. Za pribavljanje graevinske parcele ne mora
se platiti trina cijena zemljita, ve se plaa mjesena naknada za pravo graenja u iznosu prosjene zakupnine za takvo zemljite dok to pravo traje. S druge strane, omogueno
je vlasniku zemljita da dugorono ima koristi od svoje nekretnine, a da pri tome na njoj
ne gubi pravo svojine. Institut prava graenja je i u drutvenom interesu, jer omoguava
kontrolu nad stambenom izgradnjom, kao vanom komponentom socijalne stabilnosti, te
sticanje sredstava za ulaganja u komunalnu infrastrukturu, ako su vlasnici optereenog
zemljita jedinice lokalne samouprave. Lice koje je nosilac prava graenja je i vlasnik zgrade koja je pripadnost tog prava, a u pogledu zemljita koje je optereeno pravom graenja
Uredbom o nasljednom pravu graenja sa zakonskom snagom od 15. januara 1919. godine, Republika Hrvatska je uvela ovaj institut Zakonom o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima iz 1996. godine itd. O pravu
graenja u uporednom pravu ire: P. Simonetti, Funkcije, sadraj i priroda prava graenja u usporednom
pravu, u Aktuelne tendencije u razvoju i primeni evropskog kontinentalnog prava, Tematski zbornik radova, sveska II, Pravni fakultet Univerziteta u Niu, Ni, 2010, str. 171205.
267 I pravo graenja i superficijarno pravo razdvajaju zgradu od zemljita. Meutim, superficijarno pravo samo
neutralizuje snagu zemljita i dri zgradu pravno odvojenu od zemljita. S druge strane, pravo graenja
preuzima funkciju zemljita.
268 ZZK za ovaj institut koristi termin pravo koritenja (lan 29 st. 1 ta. 1), ali nema sumnje da se misli upravo
na pravo graenja.
269 lan 286 ZSP-a.
270 lan 289 ZSP-a.
271 lan 290 st. 1 ZSP-a.
272 lan 291 st. 3 ZSP-a.
273 lan 293 st. 1 ZSP-a.
274 O tome: P. Simonetti, Pretpostavke, funkcije i priroda prava graenja, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, vol. 19, br. 2/98, str. 423.
275 ire o tome: P. Simoneti, Ustanova prava graenja prema radnom Nacrtu Zakona o stvarnim pravima
Federacije BiH i Republike Srpske, u Zborniku radova Aktualnosti graanskog i trgovakog zakonodavstva
i pravne prakse, Mostar, 2008, str. 2528.
32
ima ovlaenja i dunosti plodouivaoca.276 Pravo graenja, dakle, nudi mogunost svrsishodnijeg ulaganja novca, jer njegov nosilac stie pravo svojine na graevini, a ne mora da
kupuje zemljite na kome e taj objekat biti izgraen. Prestankom prava graenja objekt
postaje sastavni dio zemljita od kojeg je tim pravom bio odvojen.277 Tako se ponovo uspostavlja jedinstvo nekretnine, a vlasnik zemljita postaje i vlasnik objekta. On je u tom
sluaju u obavezi da licu kome je prestalo pravo graenja da naknadu za zgradu u onoj
visini koliko je njegova nekretnina u prometu sa tom zgradom dobila na vrijednosti.278
Podravamo uvoenje ovog instituta u pravni sistem Republike Srpske i smatramo da e
on u praksi imati iroku primjenu.
PRAVO NADOGRADNJE
Nadogradnja je izgradnja jednog ili vie posebnih dijelova nepokretnosti na postojeoj zgradi.279 To nije dograivanje ve postojeeg, ve stvaranje posebnog dijela zgrade.280
Da bi dolo do legalne nadogradnje treba da postoji saglasnost vlasnika, a moraju biti ispunjeni i svi tehniki uslovi za dobijanje saglasnosti koje su potrebne za graenje.281 Na pravo
nadogradnje primjenjuju se propisi o pravu graenja, ako ZSP-om nije drukije odreeno
i ako se to ne protivi njegovoj prirodi.282 Ovo pravo se tretira kao podvrsta prava graenja.
Bez toga bi dijelovi koji su nadograeni postali prirataj zgrade. Pravo nadogradnje ima
sutinsku funkciju da neutralizuje prirataj odnosno da omogui sticanje prava svojine
na nadograenom dijelu. Nosilac prava nadogradnje stie pravo da na tuoj zgradi izgradi jedan ili vie stanova na kojima e stei pravo svojine i zato treba da bude upoznat i
sa pravima i obavezama etanih vlasnika. Zavretkom nadogradnje graditelj ex lege stie
pravo svojine na nadograenom dijelu i pravo susvojine na cijeloj nepokretnosti, a pravo
nadogradnje prestaje.283 Pravo nadogradnje se ne moe otuiti ni opteretiti bez saglasnosti vlasnika zgrade i nosilaca drugih stvarnih prava na nepokretnosti.284 Time je dolo do
odstupanja od mogunosti raspolaganja koje postoji kod prava graenja, ali se to moe
razumjeti kada se ima u vidu da izmeu ovih instituta postoje i razlike koje to opravdavaju.
Zalono pravo na pravu nadogradnje prelazi na nadograeni dio nepokretnosti i na pravo
susvojine na nepokretnosti285 to je logino i u interesu je zalonog povjerioca.
DRAVINA
Dravina stvari i pravo svojine na stvar su potpuno razliiti fenomeni. Stanje dravine je pravna injenica, jer u domenu prava (posebno stvarnog) proizvodi niz znaajnih
276 lan 287 ZSP-a.
277 lan 300 st. 1 ZSP-a.
278 lan 300 st. 3 ZSP-a.
280 O pravu nadogradnje v. P. Simonetti, Pravne osnove graenja na tuoj nekretnini (de lege lata), Zbornik
Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, vol. 17, br. 1/96, str. 2737.
281 Poetkom primjene ZSP-a prestala je primjena Zakona o nadziavanju zgrada i pretvaranju zajednikih prostorija u stanove u zgradama u drutvenoj svojini (Slubeni list SRBiH, br. 32/87).
282 lan 302 st. 2 ZSP-a.
283 lan 302 st. 4 ZSP-a.
284 lan 302 st. 3 ZSP-a.
285 lan 302 st. 5 ZSP-a.
33
posljedica.286 Upravo zbog toga dravina zauzima posebno mjesto u pravu. Prouavanje
dravine je interesantno jer se kroz nju proima stvarno, faktiko stanje sa pravnim stanjem.287 Dravina je prije svega faktiki drutveni poredak, ali ona ulazi i u sferu pravnog
poretka i zato joj pravo prua zatitu.288 Njen sadraj (korienje predmeta) joj daje snagu
i vitalnost i zadrava je uz pravne odnose koji su, inae, apstraktni.289 Dravini je u ZSP-u
posveena mnogo vea panja nego u ZOSPO-u i ovaj institut je sada cjelovito regulisan.
Prihvaena je moderna koncepcija,290 a za razliku od ranijeg zakona odreen je i pojam
dravine kao faktike vlasti na stvari.291 Da bi mogla se smatrati dravinom, faktika vlast
treba da je pravno relevantna.292 Zakon ne definie pojam faktike vlasti, ali je nesumnjivo da se radi o drutveno priznatom faktikom raspolaganju stvarima293 i da to treba
shvatiti u irem kontekstu. ta se pod tim podrazumijeva u svakom pojedinom sluaju,
faktiko je pitanje.294 Faktika vlast na stvari, kao spoljanja, materijalna strana dravine,
drukije se ocjenjivala u primitivnim drutvima gdje su postojali jednostavniji odnosi, a
sasvim drugaije danas, kada postoje mnogi komplikovani odnosi gdje je nekada teko
utvrditi relevantne injenice i donositi pouzdane zakljuke. Moderna pravna teorija pod
pojmom faktike vlasti smatra ono stanje koje se u optoj svijesti ljudi u drutvu prihvata
kao takvo.295 Danas se smatra da pravno priznata faktika vlast postoji u situaciji kada
neko lice ima objektivnu mogunost da raspolae sa odreenom stvari odnosno kada je ta
stvar u sferi njegove kontrole.296 ZSP sadri pravila o sticanju (ime se ZOSPO nije bavio)
i prestanku dravine stvari i prava, kvalitetu dravine, trajnosti i zatiti. Pored neposrednog i posrednog draoca, te nasljednika kao draoca, ovaj zakon poznaje i pomonika u
dravini297 posredstvom koga neposredni dralac izvrava faktiku vlast na stvari i vie stepena posredne dravine. Novina je i razlikovanje samostalnog i nesamostalnog draoca.298
Samostalan dralac stvari je ono lice koje odreenu stvar dri kao da je njen vlasnik. Isto
tako, samostalan dralac je i ono lice koje koristi pravo stvarne slubenosti kao da je njegov nosilac.299 Ovaj dralac moe imati neposrednu i posrednu dravinu. Ako postoji samo
neposredna dravina stvari, presumpcija je da je ona samostalna. Zakon propisuje da je
nesamostalni dralac ono lice koje dri stvar ili pravo stvarne slubenosti priznajui vlast
neposrednog draoca.300 Smatramo da je ovdje dolo do omake i da je trebalo navesti da
to lice priznaje vlast posrednog, a ne neposrednog draoca. Primjera radi, nesamostalnu
286 O tome: P. Simonetti, Predgovor za knjigu A. Eterovi, Smetanje posjeda u sudskoj praksi, Sarajevo, 1989,
str. 7.
287 D. Lazarevi, Dravina, pojam, oblici i zatita, Prvo izdanje, Beograd, 2010, str. 11.
288 N. Gavella, Posjed stvari i prava, Zagreb, 1990, str. 23.
289 Vidi: S. Krneta, Uloga i znaaj posjeda u naem pravu, doktorska disertacija, Sarajevo, 1963, str. 84.
290 Vanjska slika draoca nije vlasnik i njegovo faktiko ponaanje. Dravina se stie dobijanjem faktike vlasti
na stvari.
291 lan 303 st. 1 ZSP-a.
292 N. Gavella, T. Josipovi, I. Gliha, V. Belaj i Z. Stipkovi, Stvarno pravo, svezak 1, Zagreb, 2007, str. 151.
293 Ni istaknuti pravni teoretiari koji su se bavili fenomenom dravine, poev od Savinjija, Vinajda, Jeringa,
Rande i drugih, nisu nali univerzalnu definiciju koja je svugdje prihvaena.
294 Z. Popovi, Zatita dravine, Pravni ivot, br. 12/87, str. 14341435.
295 E. Wolf, Lehrbuch des Sachenrechts, Kln, 1971, str. 17.
296 Nije neophodno da uvijek postoji fiziki kontakt sa stvari.
297 lan 306 ZSP-a.
298 Shodno tome, sada se za sticanje prava svojine odrajem trai samostalna dravina (lan 58. ZSP).
299 lan 304 st. 1 ZSP-a.
300 lan 304 st. 2 ZSP-a.
34
dravinu ima plodouivalac, zakupac i tome slino. Nesamostalan dralac takoe moe
imati neposrednu (to je ei primjer) i posrednu dravinu. Dakle, od sadraja volje draoca zavisi o kakvoj se dravini radi. ZSP poznaje i dravinu prava na nain da istie da se ne
radi o pravu kao netjelesnoj stvari. S dravinom prava izjednaeno je faktiko izvravanje
sadraja prava stvarnih slubenosti u pogledu neke nekretnine.301 Na ovu dravinu primjenjuju se na odgovarajui nain odredbe o dravini stvari, ako to nije suprotno prirodi
prava. Prema tome, zakonodavac je zadrao dravinu prava priznajui joj kvalitet posebne
vrste dravine.302 Predviena je i novina u pogledu objekta dravine. Naime, i pojedini
dijelovi stvari sada mogu biti objekti dravine, mada ne bi mogli biti samostalan predmet
stvarnih prava. Tako objekt dravine moe da bude i neka soba ili druga prostorija u stanu
i tome slino.303 Pravila o stvarima kao objektima stvarnih prava ne mogu se u potpunosti
primijeniti na dravinu, jer dravina nije pravo. Zbog toga je i propisano da se u pogledu
dijela neke stvari koji ima funkcionalnu samostalnost moe priznati dravina, naravno pod
uslovom da na njemu postoji odvojena pravno relevantna faktika vlast.
PRELAZNE ODREDBE
Poseban znaaj imaju brojne prelazne i zavrne odredbe kojima se stvara pravni okvir
za stvarnopravne odnose u uslovima trine privrede. Prelazne odredbe su izuzetno vane
za primjenu ovog zakona i po svom znaaju premauju standardne okvire ovakvih odredaba.304 One sadre odredbe o pretvaranju drutvene svojine,305 uspostavljanju pravnog jedinstva nekretnine306 i izvravanju ovlaenja u pogledu cijele nepokretnosti u prelaznom
periodu.307 Njima se uspostavljaju i sprovode sutinska naela zakona. Pretvaranje prava
na stvarima je pojava da ona prava koja su postojala na stvarima u bivem pravnom poretku, a u postojeem ne ulaze u krug zatvorenih stvarnih prava (npr. specifina prava na
stvarima u drutvenom odnosno dravnom vlasnitvu), mijenjaju po sili zakona svoj sadraj, pretvarajui se u prava takve vrste koja postoje u savremenom pravnom poretku.308
301 Sudska praksa je rijeila pitanje dravinske zatite u sluaju smetanja u korienju elektrine energije, vode,
plina, telefonske linije i tome slino oslanjajui se na pojam dravine stvari.
302 O dravini prava v. S. Krneta, Posjed prava u povijesnom i suvremenom znaenju, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, supplement, br. 3/03, str. 123.
303 lan 303 st. 5 ZSP-a.
304 lanovi 324343 ZSP-a. Ove odredbe su donesene po uzoru na hrvatsko pravo, mada je u polaznim pozicijama bilo odreenih razlika (npr. Republika Hrvatska je prethodno donijela propise koji reguliu pitanja
denacionalizacije i naknade za oduzetu imovinu v. P. Simonetti, Denacionalizacija, Rijeka, 2004, dok nije
imala propis o prenosu sredstava drutvene u dravnu svojinu itd.).
305 lanovi 324328 ZSP-a. Ve sam naziv ovog poglavlja nije sasvim adekvatan. Naime, u Republici Srpskoj
je ranije donesen Zakon o prenosu sredstava drutvene u dravnu svojinu (Slubeni glasnik RS br. 4/93,
29/94, 31/94 i 8/96) i od tada je pojam drutvena svojina zamijenjen pojmom dravna svojina. Ovaj zakon
nije promijenio sutinu te svojine, mada je odreen subjekt drutvenog kapitala. O tome: M. Povlaki, Transformacija stvarnog prava u Bosni i Hercegovini..., str. 4447. U pravnom ivotu su dodue ostala odreena prava koja su nastala iz drutvene svojine (pravo upravljanja, pravo raspolaganja i pravo koritenja) i ove
odredbe reguliu pitanja vezana za pretvaranje ovih prava u pravo svojine. Vidi: E. Hai, Pretvorba prava
koritenja, raspolaganja i upravljanja u pravo vlasnitva shodno Nacrtu Zakona o stvarnim pravima,
u Zborniku radova Sigurnost prava vlasnitva kao osnova ekonomskog razvoja, Banja Luka, 2006, str.
1625.
308 N. Gavellla, T. Josipovi, I. Gliha, V. Belaj i Z. Stipkovi, Stvarno pravo, svezak 1, Zagreb, 2007, str. 116.
35
Ova promjena se deava u pravnim sistemima koji se nalaze u tranziciji, dok se to rijetko dogaa u tradicionalnim sistemima. Pretvaranje drutvene (dravne) svojine u pravo
svojine proizvodi vrlo krupne drutvene i ekonomske implikacije. To je posljedica sloma
sistema zasnovanog na udruenom radu sa sredstvima za proizvodnju u drutvenoj svojini, kojim se htjelo negirati pravo svojine na kome poiva cjelokupna struktura graanskog
drutva.309 Pravni sistem bive SFRJ zasnivao se na preferiranju drutvene svojine u odnosu na tradicionalno pravo svojine.310 Drutvena svojina je oblik svojine karakteristian
za socijalistike drutvene sisteme i to kao specifian oblik prisvajanja drutvenih dobara
od strane drutvenopravnih subjekata i u ranijem sistemu je predstavljala osnovni tip svojine.311 Ona je bila negacija svojine, jer nije imala titulara u pravom smislu te rijei. To je
pruilo gotovo neograniene mogunosti politikog odluivanja i intervencije u drutvenoekonomskim odnosima.312 Prelazne odredbe zakona imaju za cilj ukidanje ranijih socijalistikih odnosa i namjera je da se sva prava koja izviru iz drutvene (dravne) svojine i koja
su kao takva upisana u zemljinoj knjizi smatraju pravom svojine.313 Ovo je veoma znaajno, jer svojinski odnosi determiniu i drutveno-ekonomske odnose u svakom drutvu. Na
taj nain domai pravni sistem se usklauje sa tradicionalnim naelima sistema stvarnog
prava i vri njegova harmonizacija sa pravom lanica Evropske unije.314 Opredjeljenje za
koncept jednog oblika svojine je veoma vano za pravnu sigurnost, ali ono donosi i mnogo
dilema u pogledu postupka budue transformacije.
ZAVRNE ODREDBE
Znaaj zavrnih odredaba zakona je viestruk.315 Pomou njih se (kao i pomou prelaznih odredaba) treba omoguiti prelazak iz dosadanjeg u novo stvarnopravno ureenje,
a isto tako i regulisanje onih oblasti koje su do sada bile normirane posebnim zakonima.
Pojedine zavrne odredbe su naelnog karaktera i imaju znaaj za primjenu zakona (npr.
odredbe o dejstvu zakona, zapoetim postupcima i steenim pravima). Neke od ovih odredaba imaju ue znaenje i tiu se odreene materije (npr. raspolaganje nepokretnostima u
svojini republike i jedinica lokalne samouprave, te poljoprivrednim i drugim zemljitem,
zgradama, stanovima i poslovnim prostorima). Isto tako, u zavrnim odredbama su i stan-
309 Vidi: P. Simonetti, Pretvorba drutvenog vlasnitva na nekretninama, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, vol. 19, br. 2/98, str. 367.
310 O drutvenoj svojini u bivoj SFRJ ire: R. Jeli, Posebni oblici prava svojine u SRJ, Beograd, 1998, str.
146154.
311 I. Veli, Zakon o stvarnim pravima prelazne i zavrne odredbe, u Zborniku radova Aktualnosti graanskog i trgovakog zakonodavstva i pravne prakse, Mostar, 2006, str. 477.
312 O tome: Komisija za izradu Graanskog zakonika, Rad na izradi Graanskog zakonika Republike Srbije,
Izvjetaj Komisije o otvorenim pitanjima, Beograd, 2007, str. 313.
313 O prelaznim odredbama opirno: L. Veli, Prelazne odredbe Zakona o stvarnim pravima RS, u Problemi
primjene prelaznih i zavrnih odredbi Zakona o stvarnim pravima, materijal za savjetovanje, Sarajevo,
2009, str. 726.
314 Stvarno pravo, istina u vrlo malom dijelu, predstavlja sastavni dio pravnih tekovina Evropske unije. Ugovor
o funkcionisanju Evropske unije ne dira u pravo drava da samostalno ureuju svojinske odnose (lan 345),
ali nacionalni propisi ne mogu vrijeati osnovne slobode ili ograniiti konkurenciju. Stvaranje odgovarajueg pravnog okvira u ovoj oblasti nakon zakljuivanja Sporazuma o stabilizaciji i pridruivanju svakako je
nunost na putu ka evropskim integracijama.
36
dardne odredbe o prestanku vaenja odreenog broja zakona,316 te stupanju na snagu i

poetku primjene ovog zakona. Nesumnjivo je da zavrne odredbe imaju bitan znaaj za
primjenu zakona, kao i drugih propisa iz ove oblasti, te za cjelokupan pravni poredak, a
tek njihovo provoenje u praksi e otvoriti mnoge dileme i sporna pitanja o kojima treba
dati precizan odgovor.317 ZSP propisuje da se na sticanje, promjenu, pravno dejstvo i prestanak stvarnih prava od stupanja na snagu ovog zakona primjenjuju njegove odredbe, ako
posebnim zakonom nije drukije odreeno. Zbog zatite steenih prava kao i potovanja
principa pravne sigurnosti predvieno je da se na sticanje, promjenu, pravno dejstvo i
prestanak stvarnih prava do stupanja na snagu ovog zakona primjenjuju propisi koji su
vaili u trenutku sticanja promjene i prestanka prava i njihovih pravnih dejstava.318 Razgranienje vaenja normi novog od starog prava provedeno je na nain da se to manje
dira u postojee stvarnopravne odnose. Naelo zatite steenih prava,319 kao univerzalni
standard i demokratski princip, propisano je odredbom da stupanje na snagu tog zakona
nema uticaja na postojee odnose vlasnika, odnosno suvlasnika stvari, te lica koja su na
valjanom pravnom osnovu i na valjani nain stekla prava u pogledu tih stvari.320 Postupci
o sticanju, zatiti i prestanku prava svojine i drugih stvarnih prava zapoeti na osnovu
propisa koji su bili na snazi do stupanja na snagu ovog zakona okonae se po odredbama
tih propisa.321 Ove odredbe propisuju vremensko vaenje zakona. Pitanje povratne snage
zakona rijeeno je ustavnom odredbom da zakoni, drugi propisi i opti akti ne mogu imati
povratno dejstvo, a da se zakonom moe odrediti da pojedine njegove odredbe imaju takvo
dejstvo, ako to zahtijeva opti interes utvren u postupku donoenja zakona.322 Takvo rjeenje je rezultat evolucije prava u ovoj oblasti pod uticajem stavova pravne teorije i ustavnosudske prakse i izraz naela ustavnosti. Zabrana povratnog dejstva zakona je zatita
naela pravne sigurnosti, a osnovni cilj uvoenja mogunosti izuzetka od tog pravila je zatita opravdanih drutvenih interesa.323 ZSP je nastavio nau zakonodavnu praksu u kojoj
je najee sluaj da zakonodavac odreuje primjenu novog zakona za one sluajeve koji
nastanu nakon poetka primjene tog zakona, to znai da odredbe novog zakona djeluju
samo za ubudue. Nije odreeno da pojedine njegove odredbe imaju povratno dejstvo, jer
nije naeno da to zahtijeva opti interes. Ovo je antipod retroaktivnosti,324 jer novi zakon
doputa starom da i dalje regulie odreene odnose koji su nastali ranije, a nastavili su
svoje postojanje u vremenu vaenja novog zakona.325 Predvieno je da poetkom primjene
316 Bilo je nuno da prestanu vaiti zakoni koji se baziraju na drukijim naelima i iju materiju je regulisao ZSP
.
317 ire o tome: D. Medi, Zavrne odredbe Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske, Pravni ivot, br.
11/09, str. 581597.
318 lan 344 st. 1 i 2 ZSP-a.
319 U doktrini postoje i miljenja da se ovdje radi o svrenim injenicama koje su punovano nastale za vrijeme
vaenja starog zakona i pod njegovim reimom bile okonane. O tome: S. Perovi, Svojinsko pitanje, u
Besede sa Kopaonika, Beograd, 2010, str. 61.
320 lan 347 st. 1 ZSP-a.
321 lan 356 ZSP-a.
322 Vidi lan 110 st. 1 i 2 Ustava RS.
323 K. Trnka, N. Milievi, M. Simovi i M. Dmii, Ustav Federacije Bosne i Hercegovine, Ustav Republike
Srpske, Evropska povelja o lokalnoj samoupravi, komentar, Sarajevo, 2004, str. 443.
324 Vidi: S. Perovi, Retroaktivnost zakona i drugih optih akata, teorija sukoba zakona u vremenu, Beograd,
1987.
325 ZOSPO se o tome nije izjanjavao, pa je na zajednikoj sjednici Saveznog suda, vrhovnih sudova republika
i autonomnih pokrajina i Vrhovnog vojnog suda od 14. i 15.12.1983. godine usaglaen sljedei naelni stav:
37
zakona prestaje primjena cijelog niza drugih zakona, te pojedinih odredaba odreenih zakona.326 Pojedini propisi bivih SFRJ i SRBiH su se, inae, na podruju Republike Srpske
primjenjivali na osnovu lana 12 Ustavnog zakona za sprovoenje Ustava Republike Srpske.327 Prema tome, iz toga se jasno vidi da je novi zakon imao pretenziju da sveobuhvatno
regulie materiju stvarnih prava i konsekventno provede nova naela, a to najbolje pokazuje i koliki je uticaj ovog zakona na cjelokupni pravni poredak Republike Srpske i koliko
su bitne promjene izazvane njegovim donoenjem. Na taj nain e biti omoguen daleko
vei stepen ostvarivanja zatite prava i interesa svih nosilaca pojedinih stvarnih prava, kao
i razvoj novih pravnih i drutvenih odnosa u ovoj veoma znaajnoj oblasti.
Zakoni nikad ne stupaju na snagu u momentu donoenja. Uvijek se ostavlja odreeni
rok da se pravni subjekti upoznaju sa njegovim sadrajem i da se pripreme za njegovu primjenu. U zavrnim odredbama propisano je da ZSP stupa na snagu osmog dana od dana
objavljivanja u Slubenom glasniku Republike Srpske328, a njegova primjena je bila odloena do 1. jula 2009. godine.329 Kasnije je primjena tog zakona prolongirana do 1. januara
2010. godine.330 Razlozi za to su bili opravdani kada se ima u vidu da provoenje ovog
sistemskog zakona pretpostavlja donoenje veeg broja podzakonskih akata, te vrijeme
koje je potrebno da se zainteresovana lica na odgovarajui nain upoznaju sa njegovim sadrajem.331 Zbog vanosti ove materije Narodna skuptina Republike Srpske je obavezala
Vladu da formira posebnu komisiju koja e pratiti implementaciju tog zakona. Meutim,
moramo istai da izmeu pojmova stupanje na snagu i poetak primjene propisa nema
sutinske razlike i da ti pojmovi faktiki imaju isti sadraj. Ako zakon ili drugi propis stupa
na snagu odreenog dana, to znai da se od tog dana i primjenjuje. Zakonodavac je u ovom
sluaju napravio razliku izmeu pojmova meu kojima razlike nema. Zato nema osnova da
se u propisima istovremeno upotrebljavaju oba ova pojma, jer to samo unosi konfuziju.332
Kod ovakvog stanja stvari javila se situacija da su dva propisa koji reguliu istu materiju
istovremeno bila na snazi, a da se raniji propis primjenjivao, a kasnije doneseni jo nije
mogao primijeniti. Ustav Republike Srpske propisuje da zakoni, drugi propisi i opti akti
stupaju na snagu najranije osmog dana od dana objavljivanja, osim ako iz naroito opravdanih razloga nije predvieno da ranije stupe na snagu, a da se prije stupanja na snagu
objavljuju u odgovarajuem slubenom glasilu.333 Dakle, ovaj ustav poznaje samo pojam
stupanje na snagu i jasno je da primjenu zakona vee upravo za ovaj trenutak.334 Prema
Za postojanje stvarnopravnih odnosa i za pravna dejstva tih odnosa nastala do stupanja na snagu Zakona o
osnovnim svojinsko-pravnim odnosima mjerodavno je pravo vaee u vrijeme nastanka, a na pravna dejstva
koja nastanu kasnije primjenjuje se Zakon o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima A. Radovanov, Naelni stavovi i pravna shvatanja, Novi Sad, 2000, str. 260.
326 lan 355 st. 1 ZSP-a.
327 Slubeni glasnik RS br. 21/92.
328 Dakle, zakon je trebalo da stupi na snagu 4.1.2009. godine.
329 lan 357 ZSP-a.
330 lan 1 Zakona o izmjenama Zakona o stvarnim pravima (Slubeni glasnik RS br. 58/09).
331 Komparacije radi, ZOSPO je objavljen u Slubenom listu SFRJ br. 6 od 6.2.1980. godine, a vacatio legis je bio
gotovo sedam mjeseci, jer je taj zakon stupio na snagu 1.9.1980. godine.
332 Slino i B. Nenadi, Vacatio legis i pravo graana da se u primerenom roku upoznaju sa zakonima i drugim
propisima, Pravni informator, deset godina Pravnog informatora 19982008, jubilarni broj, str. 127.
333 lan 109 Ustava RS.
334 Vidi: M. Blagojevi, Problemi vremenskog vaenja zakona u Bosni i Hercegovini, Znaenja, broj 56/06, str.
55.
38
tome, nesumnjivo je da zakoni i drugi propisi treba da se primjenjuju im stupe na snagu,

a u situaciji koja je nastala usvajanjem ZSP-a, kada je zaista bio nuan vacatio legis, trebalo
je propisati da zakon stupa na snagu 1.7.2009. godine ili u nekom drugom primjerenom
roku poslije njegovog objavljivanja u odgovarajuem slubenom glasilu.335 Kod postojeeg
stanja stvari, da bi se izbjegli mogui nesporazumi, sva pravna dejstva ovog zakona faktiki
bi trebalo vezati za poetak njegove primjene, a logikim i teleolokim tumaenjem moglo
bi se smatrati da je to u sutini i dan kada je taj zakon i stupio na snagu.
ZAKLJUAK
Zakonom o stvarnim pravima u Republici Srpskoj konano je izvrena kodifikacija
stvarnog prava i njegova reinregracija u kontinentalnoevropski pravni krug. Zakon ima
izuzetan znaaj, jer je imao pretenziju da na jednom mjestu regulie sva pitanja koja su
znaajna za stvarnopravne odnose koji se moraju uskladiti sa novim odnosima u drutvu i procesom tranzicije sistema. Nesumnjivo je da je upravo reforma svojinskog poretka
kljuna u procesu ove transformacije. Novo stvarnopravno ureenje donijelo je korjenite
promjene i stvorilo zakonski okvir za nove odnose u uslovima trine ekonomije. Pored
ostalog, stvarno pravo, a posebno pravo svojine, koncipirano je na individualistikom modelu, naglaena je jednovrsnost prava svojine, ponovo je uspostavljeno pravno jedinstvo
nekretnine, dolo je do povratka starom rimskom naelu superficies solo cedit, posebna
panja posveena je zalonom pravu koje u savremenoj trinoj privredi ima veliki znaaj, uveden je novi institut pravo graenja, detaljno su regulisani susjedska prava, line
slubenosti i pravo realnog tereta, promijenjen je koncept etane svojine i to je moda i
najvanije, uspostavljen je sistem pretvaranja drutvene (dravne) svojine u pravo svojine.
Da bi se sve ove radikalne promjene mogle shvatiti na pravi nain, potrebno je poznavati
i ranije ureenje koje je bilo uspostavljeno ZOSPO-om bive SFRJ (koji se primjenjivao i
u Republici Srpskoj), a zasnovano na Ustavu SFRJ iz 1974. godine i ZUR-u iz 1976. godine, te na nekim ranijim propisima koji su uveli drutvenu svojinu i samoupravljanje kao
osnovne vrijednosti tadanjeg dravnog ureenja. Poto je nesporno da svojinski odnosi
znaajno utiu na drutveno-ekonomske odnose u svakom drutvu, nesumnjivo je da novi
zakon ima bitnu ulogu u procesu tranzicije i ostvarivanju pravne sigurnosti u Republici
Srpskoj i Bosni i Hercegovini uopte. Promjena stvarnopravnog ureenja je teak i dugotrajan proces, a primarni zadatak je ponovna afirmacija graanskopravnih sadraja koji
treba da dobiju centralno mjesto to e svakako najvie doprinijeti usklaenosti naeg prava sa pravnim sistemima razvijenih evropskih zemalja. Za dalji razvoj stvarnog prava na
ovim prostorima neophodno je provesti restituciju i zavriti proces privatizacije, te konano aurirati stanje u zemljinim knjigama, jer je znaaj pouzdane evidencije nekretnina u
ovoj oblasti od izuzetne vanosti.
335 Republiki sekretarijat za zakonodavstvo RS je donio Pravila normativnopravne tehnike za izradu zakona
i drugih propisa Republike Srpske, koja su objavljena u Slubenom glasniku RS br. 6/06 i stupila na snagu
24.2.2006. godine. U lanu 24 ovih pravila propisano je da se prilikom odreivanja datuma stupanja na
snagu zakona primjenjuje pravilo da stupanje na snagu i primjena imaju isto znaenje, a da se izuzetno
moe odloiti primjena pojedinih odredaba ili cijelog zakona za pojedine sloenije zakone, tako da nadleni
organi mogu da obave sve tehnike i organizacione pripreme, ukljuujui i pripremu podzakonskih akata za
primjenu zakona. Dakle, vidljivo je da donosilac najprije pravilno izjednaio pojmove stupanje na snagu i
primjena, da bi zatim dozvolio iznimku od ovog ustavnog pravila, iako za to nije bio nadlean.
39
LITERATURA:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
40
Anti O., Savesnost i potenje u obligacionom pravu, Pravni ivot, br. 10/03.
Aviani D., Zasebno koritenje ope-uporabljivih dobara u Hrvatskoj: dometi i ogranienja,
Zbornik radova Pravnog fakulteta u Splitu, god. 46, br. 1/09 (91).
Babi I., Zatita javne svojine, u Promene u pravnom sistemu, Zbornik radova, Zlatibor,
1619. mart 2009.
Bareti M., Naelo savjesnosti i potenja u obveznom pravu, Zbornik Pravnog fakulteta
Sveuilita u Rijeci, vol. 24, br. 1/03.
Barto M. i Nikolajevi B., Pravni poloaj stranaca, Beograd, 1951.
Belani L., Viestruko otuenje nekretnina, u Zborniku radova Aktualnosti graanskog i
trgovakog zakonodavstva i pravne prakse, Mostar, 2004.
Blagojevi B., Veliki pravni prirunik, Jugoslovenski pravni sistem, drugo preraeno i dopunjeno izdanje, Beograd, 1977.
Blagojevi M., Problemi vremenskog vaenja zakona u Bosni i Hercegovini, Znaenja, broj
56/06.
Breanski J., Graenje na tuem zemljitu, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci,
vol. 19, br. 2/98.
Crni I., Vlasnitvo na dijelu zgrade etano vlasnitvo, Zakonitost, br. 910/90.
ulinovi F., Komentar zemljino-knjinih zakona, Beograd, 1931.
osi R., Vanparnini postupak, Beograd, 1997.
Deskoski T., Stvarna prava stranaca na nepokretnostima u Makedoniji, u Aktuelne tendencije
u razvoju i primeni evropskog kontinentalnog prava, Tematski zbornik radova, sveska II, Pravni fakultet Univerziteta u Niu, Ni, 2010.
Galev G., Naelo savjesnosti i potenja, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, supplement, br. 3/03.
Gavella N., Stjecanje prava vlasnitva preradom, sjedinjenjem, izgradnjom zgrade i odvajanjem plodova, Zbornik Pravnog fakulteta u Zagrebu, br. 12/81.
Gavella N., Stvarnopravno ureenje u SFRJ u odnosu privatnoga i javnoga, Zakonitost, br.
910/90.
Gavella N., Posjed stvari i prava, Zagreb, 1990.
Gavella N. i Gliha I., Uvod u stvarno pravo, Zagreb, 1991.
Gavella N., Zalono pravo, Zagreb, 1992.
Gavella N., Ogranienja prava vlasnitva, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, vol.
19, br. 2/98.
Gavella N., Josipovi T., Gliha I., Belaj V. i Stipkovi Z., Stvarno pravo, Zagreb, 1998.
Gavella N., Josipovi T., Gliha I., Belaj V.i Stipkovi Z., Stvarno pravo, Svezak 1, Zagreb, 2007.
Gavellla N., Josipovi T., Gliha I., Belaj V.i Stipkovi Z., Stvarno pravo, svezak 2, Zagreb, 2007.
Gliha I., Novo ureenje susjedskih odnosa u svjetlu prilagodbe hrvatskog graanskopravnog
poretka europskim, u Budimpetanski simpozijum, Doprinos reformi stvarnog prava u
dravama jugoistone Evrope, Bremen, 2003.
Hai E., Pretvorba prava koritenja, raspolaganja i upravljanja u pravo vlasnitva shodno
Nacrtu Zakona o stvarnim pravima, u Zborniku radova Sigurnost prava vlasnitva kao osnova ekonomskog razvoja, Banja Luka, 2006.
Hai E., Uspostava pravnog jedinstva nekretnine i izvravanje ovlaenja u pogledu cijele
nepokretnosti u prelaznom periodu prema Zakonu o stvarnim pravima, u Problemi primjene
prelaznih i zavrnih odredaba Zakona o stvarnim pravima, materijal za savjetovanje, Sarajevo, 2009.
Jeli O., Graenje na tuem zemljitu, u Nekretnine u pravnom prometu, VII savjetovanje,
Zagreb, 2004.
Jeli R., Posebni oblici prava svojine u SRJ, Beograd, 1998.
Jelui M., Javno vlasnitvo u pravnom sustavu Republike Hrvatske, Zbornik radova Pravnog
fakulteta u Splitu, god. 46, br. 1/09 (91), Split, 2009.
Josipovi T., Stvari u vlasnitvu drave i drugih osoba javnog prava (javno vlasnitvo), Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, vol. 22, br. 1/01.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
40.
41.
42.
43.
44.
45.
46.
47.
48.
49.
50.
51.
52.
53.
54.
55.
56.
57.
58.
59.
60.
61.
62.
63.
64.
65.
66.
67.
68.
69.
Josipovi T., Zemljinoknjino pravo, Zagreb, 2001.

Jotanovi R., Pravo graenja, magistarska teza, Pravni fakultet u Beogradu, decembar 2006.
Jotanovi R., Pravo graenja prema Zakonu o stvarnim pravima Republike Srpske, u Aktuelna
pitanja savremenog zakonodavstva, Beograd, 2009.
Juri A.i Bonjak J., Prekoraenje mee graenjem, u Zborniku radova Aktualnosti
graanskog i trgovakog zakonodavstva i pravne prakse, Mostar, 2009.
Kiti D., Pravni poloaj stranaca, Beograd, 1991.
Kovaevi Kutrimovi R., Vrenje prava svojine, Pravni ivot, br. 10/95.
Kovaevi Kutrimovi R., Plodouivanje i nae pravo, Pravni ivot, br. 10/96.
Kovaevi Kutrimovi R., Susedsko pravo u buduoj graanskoj kodifikaciji, u
Budimpetanski simpozijum, Doprinos reformi stvarnog prava u dravama jugoistone Evrope,
Bremen, 2003.
Kovaevi Kutrimovi R. i Lazi M., Stvarno pravo, Ni, 2006.
Kovaevi N., Zakon o stvarnim pravima u Republici Srpskoj, ZIPS, br. 1166/09.
Krneta S., Uloga i znaaj posjeda u naem pravu, doktorska disertacija, Sarajevo, 1963.
Krneta S., Posjed prava u povijesnom i suvremenom znaenju, Zbornik Pravnog fakulteta
Sveuilita u Rijeci, supplement, br. 3/03.
Krulj V., Svojina na delovima zgrada (etana svojina) i izgradnja stambenih zgrada (stanova)
neposredno za trite, Beograd, 1969.
Lakievi V. i Lakievi Stojai S., Javna svojina i promene u strukturi svojinskih odnosa, u
Promene u pravnom sistemu, Zbornik radova, Zlatibor, 1619. mart 2009, Novi Sad.
Lazarevi D., Pokretne i nepokretne stvari, Pravo-teorija i praksa, br. 7-8/04.
Lazarevi D., Dravina, pojam, oblici i zatita, Prvo izdanje, Beograd, 2010.
Lazarevi D., Slubenosti i susedsko pravo, Prvo izdanje, Beograd, 2011.
Lazi M., Plodouivanje, doktorska disertacija, Pravni fakultet, Ni, 1998.
Lazi M., Primena prava plodouivanja u savremenom pravu, Pravni ivot, br. 10/98.
Lazi M., Line slubenosti, Ni, 2000.
Lazi M., Pravni poloaj poverioca po Zakonu o hipoteci, Pravni ivot, br. 10/06.
Luki R., Sistem filozofije prava, str. 509510; S. Perovi, Pravno-filozofske rasprave, Beograd,
1995.
Markovi B., Suenje po pravinosti u optem i arbitranom pravu, Pravni ivot, br. 2/86.
Markovi B., Pravinost kao izvor prava, Arhiv za pravne i drutvene nauke, br. 12/06.
Medi D., Zalono pravo, Banja Luka, 2002.
Medi D., Hipoteka i ostala sredstva obezbjeenja potraivanja stanje i pravci razvoja,
Banja Luka, 2005.
Medi D., Svojinska hipoteka, ZIPS, br. 1027/05.
Medi D., Osvrt na razvoj stvarnopravnih sredstava obezbjeenja potraivanja, u Rasprave iz
graanskog i poslovnog prava, Banja Luka, 2007.
Medi D., Ureenje mea u Bosni i Hercegovini, Pravni ivot, br. 13/07.
Medi D. i Taji H., Sudska praksa iz stvarnog prava, III izmijenjeno i dopunjeno izdanje, Sarajevo, 2008.
Medi D., Zavrne odredbe Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske, Pravni ivot, br. 11/09.
Medi D., Hipoteka prema Zakonu o stvarnim pravima Republike Srpske, Pravni ivot, br.
10/10.
Medi D., Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske, u Aktuelne tendencije u razvoju i
primeni evropskog kontinentalnog prava, Tematski zbornik radova, sveska II, Pravni fakultet
Univerziteta u Niu, Ni, 2010.
Miheli G., Upis hipoteke i fiducijarnog vlasnitva u zemljine knjige, u Nekretnine i zemljine knjige, Zagreb, 2005.
Mojovi N., O sticanju vlasnitva od nevlasnika, Pravna rije, br. 8/06.
Mojovi N., Susjedska prava kao sui generis ogranienja vlasnitva, Pravna rije, br. 11/07.
Mulabdi S., Savjesno sticanje prava vlasnitva na nekretnini zatitom povjerenja u istinitost
i potpunost zemljine knjige, ZIPS, br. 1135/08.
Mulabdi S., Viestruko ugovaranje otuenja nekretnine, ZIPS, br. 1145/08.
Nenadi B., Vacatio legis i pravo graana da se u primerenom roku upoznaju sa zakonima i
drugim propisima, Pravni informator, deset godina Pravnog informatora 19982008.
41

70.
71.
72.
73.
74.
75.
76.
77.
78.
79.
80.
81.
82.
83.
84.
85.
86.
87.
88.
89.
90.
91.
92.
93.
94.
95.
96.
97.
98.
99.
100.
101.
102.
103.
42
Perovi S., Retroaktivnost zakona i drugih optih akata, teorija sukoba zakona u vremenu,
Beograd, 1987.
Perovi S., Svojinsko pitanje, u Besede sa Kopaonika, Beograd, 2010.
Petrovi D., Dvostruka prodaja iste nepokretnosti, Pravni ivot, br. 1112/91.
Petrovi D., Komentar ZOSO, Beograd, 1991.
Planojevi N., Etana svojina, Kragujevac, 1997.
Planojevi N., Pravna priroda sticanja svojine od nevlasnika, Pravni ivot, br. 10/01.
Planojevi N., Vremenski trenutak prema kome se procenjuje savesnost u kontekstu lana 111
Nacrta Zakona o stvarnim pravima RS, Pravna rije, br. 5/05.
Planojevi N., Koncept etane svojine iz Nacrta Zakona o stvarnim pravima Federacije BiH i RS
i koncepti drugih, Pravna rije, br. 8/06.
Planojevi N., Sticanje svojine od nevlasnika, Kragujevac, 2008.
Planojevi N., Predmet savesnosti sticaoca svojine od nevlasnika u uporednom i komunitarnom pravu, u Zborniku radova Aktualnosti graanskog i trgovakog zakonodavstva i pravne
prakse, Mostar, 2010.
Popovi Z., Zatita dravine, Pravni ivot, br. 12/87.
Povlaki M., Pravo svojine stranaca u SFRJ, u Zborniku radova Promjene u pravu svojine,
Transformacija drutvene svojine, Sarajevo, 1990.
Povlaki M., Uloga savjesnosti kod viestrukog otuenja iste nepokretnosti i predstojea reforma zemljino-knjinog prava, Godinjak Pravnog fakulteta u Sarajevu, XLII 1999, Sarajevo,
2000.
Povlaki M., Moderne tendencije u razvoju sredstava obezbjeenja potraivanja s posebnim
osvrtom na bezposjedovnu (registriranu) zalogu, doktorska disertacija, Sarajevo, decembar
2001.
Povlaki M., Reforma zemljinoknjinog prava kao dio ukupne reforme graanskog prava,
u Zborniku radova Aktualnosti graanskog i trgovakog zakonodavstva i pravne prakse, Mostar, 2003.
Povlaki M., Novo zemljinoknjino pravo u BiH, Pravni savjetnik, br. 12/03.
Povlaki M., Zemljini dug u usporednom pravu, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u
Rijeci, vol. 26, br. 1/05.
Povlaki M., Etano vlasnitvo prema Nacrtu Zakona o stvarnim pravima, u Zborniku radova sa 2. meunarodnog kongresa u Bosni i Hercegovini Sigurnost prava vlasnitva kao osnova
ekonomskog razvoja, Banja Luka, 2006.
Povlaki M., Neki aktuelni problemi zalaganja nekretnina u entitetima BiH, Pravna rije, br.
8/06.
Povlaki M., Izvrenje na osnovu notarske isprave, u Zborniku radova Aktualnosti graanskog i trgovakog zakonodavstva i pravne prakse, Mostar, 2007.
Povlaki M., Stranci i stjecanje vlasnitva na nekretninama u BiH, Pravna rije, br. 16/08.
Povlaki M., Transformacija stvarnog prava u Bosni i Hercegovini, Sarajevo, 2009.
Povlaki M., Stvarnopravno osiguranje kredita u BiH, u Stvarnopravna ureenja tranzicijskih zemalja stanje i perspektive, Zagreb, 2009.
Povlaki M., Novo stvarno pravo Republike Srpske, Nova pravna revija, br. 1-2/10.
Prani V., Prekoraenje mee graenjem, Zbornik Pravnog fakulteta u Zagrebu, vol. 59, br.
4/09
Puhan I., Odrednica Superficies solo cedit, u Enciklopedija imovinskog prava i prava
udruenog rada, Tom trei, Beograd 1978.
Radbruh G., Filozofija prava, drugo izdanje, Beograd, 2006.
Radolovi A., Suenje osnovom pravinosti, diskreciono ovlaenje suca i slobodna ocjena dokaza, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, vol. 19. supplement, 1998.
Radonji D., Pravno raspolaganje stvarima u drutvenoj svojini, Beograd, 1983.
Radovanov A., Naelni stavovi i pravna shvatanja, Novi Sad, 2000.
Raovi Z., Ivovi M. i ii Z., Etana svojina, Beograd, 1995.
Simonetti P., Graenje na tuem zemljitu, Sarajevo, 1982.
Simonetti P., Pravo graenja, SarajevoBeograd, 1986.
Simonetti P., Predgovor za knjigu A. Eterovi, Smetanje posjeda u sudskoj praksi, Sarajevo,
1989.
104. Simonetti P., Hipoteka (objekt, obujam, sticanje), Zakonitost, br. 910/90.
105. Simonetti P., Pravne osnove graenja na tuoj nekretnini (de lege lata), Zbornik Pravnog
fakulteta Sveuilita u Rijeci, vol. 17, br. 1/96.
106. Simonetti P., Pretpostavke, funkcije i priroda prava graenja, Zbornik Pravnog fakulteta
Sveuilita u Rijeci, vol. 19, br. 2/98.
107. Simonetti P., Rasprave iz stvarnog prava, Rijeka, 2001.
108. Simonetti P., Viestruko ugovaranje otuenja, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci,
vol. 22, br. 1/01.
109. Simonetti P., Denacionalizacija, Rijeka, 2004.
110. Simonetti P., Stjecanje prava vlasnitva i drugih stvarnih prava s povjerenjem u zemljine
knjige po Nacrtu Zakona o stvarnim pravima Federacije Bosne i Hercegovine i Republike Srpske, Pravna rije, br. 5/05.
111. Simonetti P., Viestruko ugovaranje otuenja po Nacrtu Zakona o stvarnim pravima Federacije Bosne i Hercegovine i Republike Srpske, u Zborniku radova Aktualnosti graanskog i
trgovakog zakonodavstva i pravne prakse Mostar, 2005.
112. Simonetti P., Reintegracija naela pravnog jedinstva nekretnine u Bosni i Hercegovini (u Federaciji Bosne i Hercegovine i u Republici Srpskoj), Pravna rije, br. 8/06.
113. Simonetti P., Pravno jedinstvo nekretnine, Pravni ivot, br. 11/07.
114. Simonetti P., Prava na graevinskom zemljitu (19452007), Knjiga prva, Rijeka, 2008.
115. Simonetti P., Prava na graevinskom zemljitu (19452007), Rijeka, 2008.
116. Simoneti P., Ustanova prava graenja prema radnom Nacrtu Zakona o stvarnim pravima
Federacije BiH i Republike Srpske, u Zborniku radova Aktualnosti graanskog i trgovakog
zakonodavstva i pravne prakse, Mostar, 2008.
117. Simonetti P., Nekretnine kao objekti prava vlasnitva i prava graenja, Pravni ivot, br. 11/09.
118. Slavni Lj., Ustavni koncept javne svojine, u Zlatiborski dani prava, april 2010.
119. Simonetti P., Stjecanje prava vlasnitva i drugih stvarnih prava s povjerenjem u zemljine
knjige u Republici Hrvatskoj i Bosni i Hercegovini, u Zborniku radova Aktuelna pitanja
graanskog zakonodavstva u Bosni i Hercegovini, Jahorina, 2010.
120. Softi D., Akcesornost hipoteke kao prepreka pri primjeni modernih tehnika finansiranja, u
Zborniku radova Aktualnosti graanskog i trgovakog zakonodavstva i pravne prakse, Mostar,
2008.
121. Stankovi O. i Orli M., Stvarno pravo, deveto izdanje, Beograd.
122. Stefanovi Z., Etana svojina kao deo kodifikacije graanskog prava, u Aktuelna pitanja
graanske kodifikacije, Ni, 2008.
123. Stjepanovi S., Sticanje od nevlasnika, u Aktuelna pitanja graanske kodifikacije, Zbornik
radova, Ni, 2008.
124. Stojanovi D., Stvarno pravo, osmo, izmenjeno i dopunjeno izdanje, Beograd, 1991.
125. Stojevi D. i Romac A., Dicta et regulae iuris, Beograd, 1989.
126. aula V., Osnovi meunarodnog privatnog prava Republike Srpske, Banja Luka, 2008.
127. Tomljanovi V., Stranci kao stjecatelji prava vlasnitva nekretnina prema Zakonu o vlasnitvu
i drugim stvarnim pravima, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, vol. 19, br. 2/98.
128. Trnka K., Milievi N., Simovi M.i Dmii M., Ustav Federacije Bosne i Hercegovine, Ustav
Republike Srpske, Evropska povelja o lokalnoj samoupravi, komentar, Sarajevo, 2004.
129. Uzelac J., Ureenje mea, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, br. 1/07, vol. 28.
130. Vedri M. i Klari P., Graansko pravo, opi dio, stvarno pravo, obvezno i nasljedno pravo,
osmo izmijenjeno izdanje, Zagreb, 2004.
131. Veli L., Pravo graenja u SR Njemakoj i njegovo uvoenje u pravni sistem Bosne i Hercegovine, u Zborniku radova Aktualnosti graanskog i trgovakog zakonodavstva i pravne
prakse, Mostar, 2006.
132. Veli I., Zakon o stvarnim pravima prelazne i zavrne odredbe, u Zborniku radova Aktualnosti graanskog i trgovakog zakonodavstva i pravne prakse, Mostar, 2006.
133. Veli L., Prelazne odredbe Zakona o stvarnim pravima RS, u Problemi primjene prelaznih i
zavrnih odredbi Zakona o stvarnim pravima, materijal za savjetovanje, Sarajevo, 2009.
134. ivkovi M., Akcesornost zalonih prava na nepokretnosti, Beograd, 2010.
135. uvela M., Stjecanje prava vlasnitva posebno o graenju na tuem zemljitu i dosjelosti,
Zakonitost, br. 910/90.
43

136. uvela M., Vlasnikopravni odnosi, Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima, Zakon o
zemljinim knjigama, Zagreb, 2004.
137. Weike J. i Taji L., Komentar Zakona o zemljinim knjigama u Bosni i Hercegovini, Sarajevo,
2005.
138. Wolf E., Lehrbuch des Sachenrechts, Kln, 1971.
Summary: Proprietary law of Republika Srpska nally made codication of the

proprietary right and its reintegration within continental European sphere. New
law is of great importance owing to the fact that the law aspires to legalize all
issues related to the proprietary relationship and have to be adjusted to the new
relations in the society and transitional process as well. Its obvious that the reform of the ownership structure is crucial point in the transformation process.
New proprietary organizational structure contributed a lot to signicant changes.
Along with other things, proprietary law, especially ownership right is based on the
individual model, the lawful unity of the real estate property is reestablished and
the old Roman maxim supercies solo credit was brought back, with the special
attention given to the pledge law that plays an important role in contemporary
market-oriented economy. New institutes such as (construction right) regulate the
neighboring rights and rights of individual usufruct and the right of valid load along
with the changed concept of condominium property. The most important point,
perhaps, is the fact that it has been established the system of transformation of
the public (state) property into private property. In order to understand those radical changes its necessary to know the former structure which was regulated with
the Proprietary law in former SFRJ dated from 1980. (Which was also applied in
Republika Srpska) based on the Constitution of SFRJ from 1974.and the Law of
associated labor from 1976, and some other earlier regulations which introduced
public (state-owned property) as the basic values of the former social structure.
Property relations affects the social and economical situation a great deal in any
country, and its clear that that the new Proprietary law should have an important
role in the process of transition and it should also help to achieve a goal of setting
up a lawful safety in Republika Srpska and Bosnia and Herzegovina in general.
Alteration of the proprietary relations is hard and long lasting process and primary
task is reafrmation of the civil lawful signicance which will contribute a lot to
harmonization of that law with the lawful systems of highly-developed European
countries.
Key Words: proprietary law, transition, ownership, reform.
44

Duško Medić - Novo Stvarno Pravo U RS-u

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Duško Medić - Novo Stvarno Pravo U RS-u

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Originalni nauni rad

UDC 347.2(497.6 REPUBLIKA SRPSKA)

dekan Fakulteta pravnih

Kljune rijei: stvarno pravo, tranzicija, svojina,

Slubeni glasnik RS br. 124/08.

D. Medi: Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj

D. Medi: Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj

NOVINE KOJE DONOSI ZAKON O STVARNIM PRAVIMA (ZSP)

D. Medi: Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj

vane za svaku dravu zbog svoje ekonomske i sigurnosne komponente.53 Za razliku od

D. Medi: Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj

STICANJE PRAVA SVOJINE S POVJERENJEM U ZEMLJINE

D. Medi: Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj

81 lan 346 ZSP-a.

su ispunjene i ostale pretpostavke za sticanje svojine.87 Dakle, iz toga je vidljivo da je za

87 lan 57 st. 1 ZSP-a.

D. Medi: Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj

GRAENJE NA TUEM ZEMLJITU I NA TUEM PRAVU

a samo izuzetno graditelju (kada je graditelj savjestan, a vlasnik zemljita nesavjestan).104

D. Medi: Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj

D. Medi: Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj

D. Medi: Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj

O tome: A. Radolovi, op. cit., str. 1062.

D. Medi: Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj

D. Medi: Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj

vrilac kontrole u ugovoru o kontroli robe na robi koja mu je predata na kontrolu.

isprave,206 nesumnjivo je da je time bio poboljan poloaj hipotekarnih povjerilaca. ZSP

D. Medi: Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj

klasina subjektivna prava plodouivanje,232 upotrebu i stanovanje, koja imaju mnogo

D. Medi: Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj

kretnine da korisniku tereta ispunjava njegov sadraj i za to on odgovara vrijednou te

D. Medi: Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj

D. Medi: Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj

D. Medi: Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj

dardne odredbe o prestanku vaenja odreenog broja zakona,316 te stupanju na snagu i

D. Medi: Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj

tome, nesumnjivo je da zakoni i drugi propisi treba da se primjenjuju im stupe na snagu,

D. Medi: Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj

Josipovi T., Zemljinoknjino pravo, Zagreb, 2001.

D. Medi: Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj

D. Medi: Novo stvarno pravo u Republici Srpskoj

Summary: Proprietary law of Republika Srpska nally made codication of the

You might also like