CONDICIONES TECNICAS Y CONTENIDO QUE DEBERAN DESARROLLAR LOS PROYECTOS DE REPARCELACIONgr©. INTRODUCCION El objeto del presente documento de condicianes técnicas, es desarrola y completar el Contenido que deberain tener los Proyectos de Reparcelaciin, can el fin de agilzar ou tramitacion, ‘Segiin ol a. 175 de la Ley 1/2001 de 24 do abi, del SUELO DE LA REGION DE MURCI, ‘el objeto do! Proyecto de Reparcelacién es formalizar Ia gestcn urbanistica ‘mediante (a integracién de todas las tincas comprendidas en una unided de actuacion, la eterminacién de las parcelas resultantes con sus pardmetres urbanistcos y a concrecion de fos derechos y deberes de los propietanos cniginarios y de la Adminisiracon en cuanto a/ cumplimiento dela equitistribucién de beneliis y cargas” Por lo tanto el Proyecto de Reparcelacién contend la documentacién y determinaciones Provistas on la legisiacion, recomendandose que coma minimo desarrole los apartados ‘que se sefialan a continuacton, WRT BE LEY V2N0l PEL SUELO BE Ub common we WARK LOS ARQUITECTOS DEL SERVICIO TECNICO DE GESTION ALFREDO MERIDA ABRIL ‘AMPARO ALIENA MARTH 29-JULIO-200841. MENORIA JUSTIFICATIVA 1.4. OBJETO 4.1.1, BASES LEGALES, Relacién de legisacion de apicacién @ la redacoiin del Proyecto de Reparcelaciin wey aT Ley 1/2001 de 24 de abril “DEL SUELO DE LA REGION DE MURCIA" MAD modificada por la 2/2002 de 10 mayo (en lo sucesivo LSRMU). EN EL SECTOR INMOBILANIGY TRANSPORTES. Be ponent estes ee TIE WB¥ SEW) REGLAMENTO PARA LA EJECUGION DE LA LEY HIPOTECARIA SOBRE 2908 _INSCRIPGION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE Rove Ce NATURALEZA URBANiSTICR™ Sern de apicacion os Reslamenos: de Planeamieno, de Gesidn Utanisica ¥ de Discipina Urbansien (A.D. 215078, RD. S268, 218170) have ne ne se aprben las normas de desarrollo do la LORMUU, eh ty toe nae ve ‘cpongan 2 ls prescrincones do aqua (Deposicbn PnalTarcaray ~ PRGUADMERY TW WAVILANINES URY SULT 20 (RD MY/eDi)), 1.1.2. PLANEAMIENTO A DESARROLLAR, Deberd 3e desoribrse el estado del planoamionto vigente que afecta a los lerenos objeto ‘el Proyecto de Reparcelacin, 1A modo de ejemplo en Murcia Pian General de Ordenacién Urbana de Murcia (con fecha de su aprobacién ointva 31/01/01) Plan Parcial vigente (con fecha de su aprobacién defintva) Delimitacién de la Unidad de Ejecucion (con fecha de su aprobacion definitva) Aprobacién definiiva del P.A. * iniciatva Privada: ~ Bases y Estatutos de la U.A. (con fecha de aprobacién definitva) Junta de Compensacién de la U.A (con fecha de constitcion) | * Iiciatva Public: Inicio del expediente de Reparcelacin (con fecha) - Redaccion del Proyecto de Reparcelacion por el Ayuntamionto Aprobacion Inicial del Proyecto de Reparcelacién, por el Consejo de Gerencia (con fecha) | * Resumen de Ordenanzas de Ediicacion | suescaen MECAIBROLUO1.4.3, CONVENIENCIA Y JUSTIFICACION Breve comentario sobre la necesidad de redaccion del Proyecto de Reparcelaclin 41.144, PROCEDIMIENTO ee Vesti CHAT ‘Tramtes paral aprobacién del Proyecto de Reparcelacién La elaboracién, tramitacién, aprobacion, formalizacién e inscricion del Prayecto de Foopareslacion se electuara segun lo presario en la Ley 1/2001 Murcia, en ol Real en el Replamenio de Gestion, siempre que no se ‘opongan a. To estipulado en dichas Leyes, 1.1.8 EFECTOS DE LA APROBACION Breve resefia sobre fos efectos de aprobacién del Proyecto de Reparcelacién, en base a los ars. comespondientes de la LSPMU 1/200%,y ol 2.6. SEL NOONE S: 1.2. DELIMITACION Yay Veni) CSAABARE, 1.2.1. UNIDAD DE ACTUACION, Descripcdn de la U. A. objeto de reparcelacin (stuacion, extensién, inderos, ordenacién, provechamiento, etc.) rellejada en el Planeamiento a desarrollar por el Proyecto de Reparcelacion A modode ejemplo. La unidad de actuacién viene defrida coma tal en el Plan Parcial, Plan Especial, Plan General Estudio de Detale ..... como UA. r¥.. Le corresponde una extension superficial seguin el Plan Parcia,... de ..m2 y su aprovechamiento medio es, de Imai, 3. Sus linderos son los siguiente: Noa: Sur Este Oaste: 1.22. DELIMITACION DE LA UNIDAD _ > UBY “/2810L CH Relaion de ars. de la LSRMU, que deteminan la nidad de actuacén, aedade por el Proyecto de Reparcelacin, as) como la fecha dos aorobacion definiva Las unidades de gestion vende determinadas por el planeamiento sectorial ?.P. o P.E) 6 cuando sean acluaciones en suelo ubano diectamente por el P.G., 0 por los correspordientes E.D.‘Se hard consiar siempre la fecha de su corresponciente aprobacién, 1.23 TOPOGRAFIA, ESTADO ACTUAL, USOS E INFRAESTRUCTURAS DE LA UNIDAD DE ACTUACION Estado actual de tos tevenos objotos de la reparcelacién: situacién dentio del ambito urbane, existencia 6 no de servicios urbanisticas, accesos actuales topogralla, Servidunbres observables, existencia de edlicaciones, exstencia de plantacones, arrendemientos sticos 0 urbanos, calficacion y aprovechamiento. previsto por el planeamiento vigente y que atecte alos terzenos en cuestion,2. RELACION DE PROPIETARIOS. Wy Veni CH 2.1. DESCRIPCION DE FINCAS APORTADAS Y TULASIORD En base a las detomminaciones do la LSAMUS del RG. y del R.D. 1092/1997 0 rocederd. a conteccionar la relacion” de titvlarse afeciados por el proyecto de Feperclacién, En aqua supuestos en que se den las Sreunstancas legals, se procedet al deslinde e propiedades, conforme a is dsposicones vigentes, el desinde realzada se recovers en un plano especica, que so apontara camo un documento mas de ios que constitenes 6 proyéeto de reparcelacon Es recomendable confeccionar una ficha para cada finca regisral que deberd de ccontener: - Numeracién que identiique la fica aportada. Tanto inteiores como exteriores a la unidad, a ser posible siguiando un orden comrelatvo, « Titular del domino (tinea interior a la unidad, 6 aprovechamiento gensrado dentio la unidad por una finca extema) con: nombre completo, NIF y dreccéin, con e8pecticacion de sus circunstancias porsonales de acuerdo con lo dispuesto on it Lgislacion Hipotecaria y con expresa ineicacion de haber sido notfcades en el eqpedienie, En el caso de proindivisos se debers de indicar Ia cuota, de Paticipacién de cada uno, asi como las caracterisicas matrimoniales Copia de la deseripcisn Iteral que consta en el Registo dela Propiedad, Supertcie registra + Superticie real Superficiecatastral Superfcie escrturada externa a la unidad ‘argas gravmenes 6 servumbves que pueda tener, o manfestar que esta lie de elias Bienes existentes que puedan dar derecho a indemnizacion por ser incompatibles ‘con el planeamiento, En caso de manienerse deberdn ser descrtos, especticando las fincas de resutado donde se ubiquen, ~ Relacién de afeciados inquiinos y otros derechos + Titulares de los bienes y de las cargas o derechos reales que puedar haber, con nemore completo dieocion y NIF Datos registales: Registro, tomo, tbr, folio, tca,inseripcion Una vez descrtos todos los ftulares afectados, se pracedera a confeccionar un cuadro, fen el Que se cuantiiaue los derechos que les nartespondn, en funcién de ls supertis ‘que se sporener ‘CUADRO 2.1.- RELACION DE PROPIETARIOS Y AFECTADOS ] 7 eens z epov. | “ta a | l La pumeracién sera correlativa, Si la parcela pertenece a més de un prepietaio se ‘stabloctra un numero seguide de una letra mindsoula en orden conelalvo allabétiog (12, 4b, fe...) 25 Parcola extema ala U.A. (Sistemas Generales externos de cesion a la Administracién, © parcolas que han sido objeto de ocupacién directa por le Administracion y que gonora _aprovechamiento dentio de la unigad abjeto de reparcelacién,)NEMORIA JUSTIFICATIVA DEL CUMPLIMIENTO DE CRITERIOS DE VALORACION, 8.1. ONITERIOS PARA LA VALORACION UE LAS FINCAS APORTADAS. 9.1.1, VALORACION DE DERECHOS Deserircion de los derechos (principal o de propiedad y secundario o carga) que recaen sobre cada una de las fincas aportadas, La valeracién de derechos se realzara en base a lo establecido por la LSRMU y el Regiamonto de Gestion, ef derecho de los propietarios de las fincas hicales doa Proporcional a la superficie de sus respecivas fincas, que quede comprendida en la Unidad reparcelable. 8.1.2, CARGAS CGiasiticacin do las cargas mas usuales que pueden recaer sobre las tinea iriciales. Hay que realizar una descriocion pormenorizada de todos los derechos exstevtes, Los tiuares de derochos reales que no se extingan con ol planearriento serdn adjusicatarios en el mismo derecho que la fuesen anterioemente sobre la inca adjudicada, Las cargas y servidumbres incompatibies ¢on el nuevo planeamionio se extinguirén, feniende derecho a indemnizacién si la supresion de la carga o servdumbre. upon “entero Rey vey {Las parcelas @ adjudicar se valoran en funcién de la edificablidad a la que tengan 200 derecho y de aquellos pardmetros més relevantes como: dferencias de use Lesiden sal {orciario, comercial, etc.) ytipeloga edfcatora que eslablece el planoamionte y aqullas tras calaceritioas que se consideren importantes 3, 2,2 MODULOS DE VALORAGION Una vez ealculado el aprovechamiento, se procederd a establecer la relacin entre el aprovechamiento generaco y el aprovechamianto compensado, para comprobar que no 'e han producido diferencias notables entre unos propistarios y ores DDeberdn de obtenerse nor lo tanta siguientes tips de valor 1. Valor final de la unidad de actuacién urbanizada, equival al valor de la ediicabilidad {generaca por la unidad, 2. Valor del suelo urbanizado, se estima como un % valor de la ediicablidad qenerada or a uni 3. Valor uritario de suelo sin urbanizar (IVA exclude). En el caso de que existan terencias de adjucicacién, a la hora de su valoracién para inclusion on la cuenta {e liquidacion provisional, el valor unitaio dal suelo sin utbanizar se increrrentars con ell.V.A. correspondiente,4. Cuedros de valoraciones a aportar Yaloracion de parcelas prvadas Yaloracin de parcelas de cesion a la Administracion Valoracion de parcelas donde so ubique el 10% de aprovechamiento Valoracion de viales peatonales, rodados v aparcamientos, Valoracion do zonas verdes. Valoracion de parcelas destinadas a equipamientos. 3.3. ORITERIOS PARA LA VALORACION DE LOS GASTOS DE URBANIZACION 9.3.1. CRITERIOS GENERALES. ‘Los eritaios a tener en cuenta para la valoracién de los gastos de urbanizacén serdn los establecidos en el at = -Murcia, Dentro del apariado correspondionio a gastos de urbanizacion se incluian los siguientes concepts, 3.8.2. VALORAGION DE INDEMNIZACIONES act 9% Oby ay 3821, CRITERIOS GENERALES. Las indomnizaciones a tener en cuenta se ajustaran a fs criterios establecidos en la Hay {que dosglosar y pormenorizar cada uno de los derechos existentes on el poligono, ast ‘coma elitular de fos mismos, Las indemnizaciones nunea inclirdn LV.A. RAGKwearT VEMLWRS Ui VIE ZO 31822 ELEMENTOS A VALORAR COMO INDEMNIZACIONES. Plantaciones y explotaciones agricolas Eailicacones existentes Instalaciones industrales y comerciales: se valoraré el coste de traslado 0 instalacien. Viviondas: se valorara el demibo do las edificaciones (calculando el coste de reposicion depreciado) asi como el desalojo de la vivienda Artendamientos ristios y urbanes, Servidumbres y cargas. co, wey Van CH 3.8.8. VALORACION DE LAS OBRAS DE ranma <7 CConforme se establece en la t Eleosto de las obras de urbanizacion se calculera can arrego al presupuesto del proyecto do urbanizacién 0 meciante una cira esiimativa que estableceré razonedamente. 1 proyectode reparoalacionAl cos'e de ejecucién material habréi que afadile el benefice indus, los gastos (eneraies, asi como el carrespandiente IVA, 3.3. 4. VALORACION DE LOS GASTOS INICIALES DE GESTION Los gastos mas comunes que se prosentan en un proceso de reparcelacién son las siguionies: “Trabajos do topogratia -Redaccién de proyectos: Redaccion del Pian Parcial, Plan Espacial, Estudio de Deslle Redacciin dol Proyecto Reparcelacian edaccién del Proyecio de Expropiacion (si procade) Redaccién del Proyecto de Urbanizacion Direccién de las Obras de Uranizacion Tasas ‘. para la tramitacion de proyectos y icencias pata la publcacion de anuncios en davis olciales y prensa Honorarios de Notaria y Registro de la Propiedad Los gastos anteriores se pueden cuantficar de forma individualzada 0 bien eslimarse ‘como un porcentaje del importe de las obcas de urbanizacién 15% en unidadtes de gestion pequefas y hasta el 10% para las de mayor lamano, pera se deberé desolosar en cada, uno de os grupos. 3.3.5. CONCLUSION En resumen dentro de los Gastos de Urbanizacién hay que distinguir tres concepios: 1. Indemizaciones (ostan oxentas de LV.A) 2. Gasios Inciales (incuyen I-A) Trabajos de Topogratia Tasas: tramitaciin de Proyectos y Licencias, Escrturas, Notiicaciones, Publeaciones, = Redaccion de Proyectos: Planeamiento, _Repareelacin, Urbanizacién ‘ros conceptos 3. Obras de Urbanizacion (inckyen LV.A,) Por lo tanto el Pago de Indemnizaciones, Gasios Iniciales y Obras de Utbanizacén: se Calcularan como un porcentaje del total de las correspondientes al poligono, 6% funcién de la particpacién definiva de la parcela adjuckcada dentro del poligono,ie (CUADRO 3.1. INDEMNIZACIONES POR DERRIEO DE DIFICACIONES rer | rroneramo [TRG] eaLBRD] EareRE | ES a | verosc. | momma, e.| Bt ri i ‘ea _| SonamCUADRO 3.2. INDEMNIZACIONES POR DESALOJOS ¥ CULTIVOS. ane [Sa PERSE RE aa tt raat focennioe [aap tas TeeiF er 4. CRITERIOS DE ADJUDICACION DE FINCAS RESULTANTES 441.CRITERIOS GENERALES Seguin la bey-11200%.del.Suelo-do-ia-Rogién-de-Mursiay se establecerdn los siguientes erties de carcter general ala hora dla acjudcacin de as parcel resvlanies: ‘AVSe procurara localizar el volumen lo mas préaimo posible a la parcela inal, inl Seta ea repeat Oat BF paroela edMicable inflye en el valor final adjucicado. 8) No se adjucicardn como fincas independientes supericies infeioes ala paroela Ley Yan | minima esteabie qua no retnan la confguroainy Chationettes wa oes a ara su ediicadgn confohme al planeamiento. = 6) Enalnen ecu ain scare wena co parcela minima, se adjudicaranYas paroglas resultantes en proindiviso; cuando its fn an is aS en Eau poses 2 Princ pe ay Gee fons wl alten wna aS isang sti pee 0 eae he Sep ppm ryan oh rece brat wa al an ihn Satie pais 42. ADJUDICACION DE PARCELAS RESULTANTES A LOS PROPIETARIOS PARTICULARES, Las fincas resutantes privadas, son aquellas en las que se localizan los derechos de los Propietaos y su valor es funcién de lo que se pueda edificar, ls usos permiidos y su situacion, Gon e! in de facitar ia inscripcién en el Registro de cada una de las fincas resultantes, ‘como una nueva unidad regisiral, deberé procederse a etectuar una deseripcon lo mas ‘otallada posible de Ias mismas, que debera de contenet los siguientes paramatros: ‘Numeracion; que identiique la parcela adjudicada. Es conventente que siga una ‘Humeracién’ ordinal correlative, como ya se ha indicado debe de habor siferencia entre la refencia inicial de parcel y la final. ~ Insicar que se tra do una finca urbana, resullanie de la adjicacién on kt eparcelacion ye términa municipal al que pertanece. Describir los indes, identiicados con la orientacion de 1os puntos cardinales, Indicando con que otra finca resullante 0 parcela mila Indicar la calfteacion urbanistica. Desenbir el titulo por el cual se adjudica la tine, indicando la correspondencia Con la finea aportada, incicar | % de distroucion de la parcelaincial en el cas do varias recutanies. Manifestarsi esta 0 no libre do cargas, caso de no estaro, indicar que cargas, ravamenes y servidumbtes que contiene, ya sea porque se han surogade lasio wer e la finca aportada, © porque la ejecucién del planeamiento ha ereado unas fuevas. Hay quo decir que las cargas incompatbies con el planeamiento se extinguen, 0 son objeto de indemnizacion 'naicar el porcentaje de derechos que corresponden a la finca respecto al total de los adjucicados. ‘Si se mantione slguna edficacién hay que describita indicando: | n? de Plantas, la superticie ut o constuida y el tipo de edificacion, espaciicando en |e finca resultado se ubican. Indicar a afeccion real al pago de las obras que la corresponda en concepta de 'a cuenta de liquidacion provisional, dstinguiendo entre fos pagos a realizar y las indemnizaciones a cobrar. ~ Consignar quien es el adjucicatario, caso de que lo sea por apottaién de fina, Ro puede ser una persona distnia de la que hiza la aportacin cuando se aporta luna fica en proindviso, la parcela resultante se adjudicard lambion. en Proindiviso para no romper el tracto sucesorio entee fincas aportedas y fincas resultant, 4.3. ADIUDIGACION DE PARCELAS RESULTANTES A LA ADMINISTRACION Las fineas resuitantes, como hemos visto anteriormente, pueden ser de dos tpos: btivadas 0 publicas. Las fincas publicas son las que de acverdo con el Planeamienio oben de ser cedidas a la Administracion, Dentro do las fineas pablicas existen dos tipos Las de carécter demanial 0 de dominio piblico, son cedidas al Ayuntamiento Para destinarias a usos pibices de valdad, equipamentos o zonas verdes, Las de caracter patnmonial, son cedidas a la Administracion actuan en vitud del aprovachamiento de cesién obligatora, valorandose con 0s. mismos pardetras que las fincas de tuardad privada, Coma en el caso de las fincas privadas deberdn de reflejarse todos Jos pardmetros ‘necesaros para facitar la inscripcion de las fincas de cesion a la Administacion on ol Registme ver ‘18 2¥ iy o1398 apend ]PEMIS ap BUEZUEW! | 18 odwolo 10d ‘seoEMys Upise anb B UB BUEZLEW Be eubleje! I) Seis9 ‘Seauyop A S9(eUIBuo Sejoared ax1Ue UD-EIAs ap UOIDEICUOIOIIP AlGIXO OD 9900 « ‘=epenpnipe wisored et y 21 ‘ve6eu onb sluqonuce s@ ‘saNotovolanrav 3a NoIov7ay ‘I'» ouayNO:& wer 5. CUENTA DE LIQUIDACION 8.1. CONCEPTO La cuenta de liquidacion provisional es el resultado de! célculo para cada uno de los interesados, de ia canta @ la que deveran hacer frente an funovin del modo en que particpan y de las parcelas que les han sido adjudicadas, ‘Se lama provisional porque hasta que no se ojecuten las obras, no finale ‘Complelamente la gestin y la urbanizacién de toda a unidad de gestion, esta cantidad no puede darse por defniva. Cuando esio sucoda debera de redactarse ol proyecto de liqudacion defnitiva, donde se contabiicen todos los costes reales, pasandh entonces @ Fedactarse la cuenta de iquidacion defintiva para cada propietario, Este clevlo es una previsién, que permite saber no solo como se repartan Previsitiemente los gastos, sino también caicular la afeccién real al pago de bs gastos de Urbanizacion, para cada pare, La cuerta de tiquidacién provisional contione la ennumeracién de todas las propiedades ‘Con as cantidades do signo positivo o negativo resullantes de los siguientes conceptos: ~ Propietavo afectado ‘% de paricipacién defiitva en el poligono. Indemnizaciones (sin IVA). Gasios iniciales (escrturas, notifcaciones, publicaciones, proyectos) con IVA inolui, Gastos de las obras do urbanizacién (IVA incluido), Las canidades a inclvir en dicha cuenta son las resuitantes de aplicar los citerios antenormente expuesios en las valoraciones y en cuanto a obras y gastos de proyectos los mensionados en dichos proyectos, Se debe explicar el criterio de signos adopados; por ejemplo las cantidades & percibi seran + las cantidades a pagar‘CUADRO 5.1. CUENTA DE LIQUIDACION PROVISIONAL 4 ronir™"® [nat [Be [Bee ROR [aces [SS [Eicon REST oe” race imtoo [Namaioat | pRoNS * Parcela adjudieada on proindviso6, RESUMEN DE SUPERFICES boat Como resumen final debe de realizarse un cuadro que siva para comprobaciin de que no texisten oferencias entre las supertcies inicales y as finales cll ligeno ‘SUPEFFICIES INICIALES ‘SUPERFICIES RESULTANTES we NETAS VIALES, TOTAL PARCELAS MANZANA + MANZANA 2 EQUIPAMIENTOS DEPORTIVO DOCENTE SERV. INTERES PUBLICO SANITARIO. ASISTENGIAL ‘CULTURAL ZONAS VERDES APARCAMIENTOS VIALES. CAUCES, TOTAL