Reestruturação Econômica e Reprodução Do Espaço Urbano, Reflexos Sobre o Mercado Imobiliário de Cidades Médias.

http://dx.doi.org/10.12957/geouerj.2013.
5342
REESTRUTURAO ECONMICA E REPRODUO DO

ESPAO URBANO, REFLEXOS SOBRE O MERCADO
IMOBILIRIO DE CIDADES MDIASi
ECONOMIC RESTRUCTURING AND REPRODUCTION OF
URBAN SPACE, REFLECTIONS ON THE PROPERTY MARKET
TOWN OF MEDIUM SIZED
Juara Spinelli
Doutoranda em Geografia
UFFS
jucara.spinelli@uffs.edu.br
Paulo Roberto Rodrigues Soares
Doutor em Geografia Humana
UFRGS
paulo.soares@ufrgs.br
Resumo:
O processo de urbanizao, aps a dcada de 1990, configura uma forte mudana na
morfologia e nas relaes scio espaciais urbanas, em especial, nas cidades de porte
mdio. Tais transformaes, em muitas cidades mdias brasileiras, so decorrentes de
uma reestruturao econmica e produtiva do campo, com reflexos na cidade. A
dinmica imobiliria expressa esse reflexo. Os proprietrios de terras rurais e urbanas,
os incorporadores imobilirios e os empresrios do setor da construo civil, com seus
interesses econmicos, surgem como agentes prevalecentes e, muitas vezes, sua atuao
fortalecida pelo prprio poder pblico. As atuais polticas pblicas federais de acesso
moradia tm promovido novas relaes e novos interesses frente s possibilidades de
investimento e financiamento/endividamento imobilirio. Nesse contexto, denota-se que
h certa perversidade no/do processo de acesso terra e moradia pelo controle do
mercado imobilirio e dos agentes e circuitos de capitais da classe dominante, gerando a
excluso social e, espacialmente, forte compactao e difuso. O artigo apresenta
resultados parciais da pesquisa de doutorado acerca da dinmica do mercado imobilirio
em Passo Fundo/RS, cidade mdia e polo regional.
Palavras-chave: dinmica imobiliria, agentes sociais, cidades mdias, Passo Fundo,
diferenciao espacial.
Abstract:
The urbanization process after the 1990 indicates a strong change in morphology and
urban socio-spatial relations, especially in mid-sized cities. Such transformations in
many Brazilian mediun cities, are the results of a restructuring of the economic and
Geo UERJ - Ano 15, n. 24, v. 2, 2 semestre de 2013
ISSN: 1415-7543E-ISSN: 1981-9021
http://www.e-publicacoes.uerj.br/index.php/geouerj
http://dx.doi.org/10.12957/geouerj.2013.5342
productive field, reflected in the city. The dynamic property expressed this reflex. The
owners of rural and urban land, real estate developers and ownersof construction
industry, with its economic interests, agents emerge as prevalent and often their
performance is strengthened by the public. The current public policies of the federal
government for access to housing have promoted new relationships and new interests
ahead to the possibilities of investment and financing / real estate debt. In this
contextdenotes that there is a certain perversity in / of the process of access to land and
housing for control of real estate agents and circuits of capital and the ruling class,
leading to social exclusion and spatially, strong compression and diffusion. The article
presents partial results of doctoral research on the dynamics of the housing market in
Passo Fundo/RS, average city and regional center.
Keywords: social agents, medium cities, real estate market, Passo Fundo, spatial
differentiation.
Introduo
Este artigo busca traar alguns argumentos tericos que apontam o princpio de
uma discusso envolvendo a produo do espao urbano a partir do intenso processo de
reestruturao econmica, produtiva e das cidades. Nesse processo, esto envolvidos
diferentes agentes que, por meio de suas relaes, fortalecem a reestruturao urbana e a
consequente demanda habitacional, a qual aquece a dinmica do mercado imobilirio
em cidades de porte mdio. Para tal estudo, a cidade de Passo Fundo, cidade mdia e
polo regional, localizada no norte do estado do Rio Grande do Sul, exemplificam as
argumentaesii.
Cabe salientar que os estudos acerca da reestruturao produtiva, econmica e
urbana, aliados s pesquisas sobre a dinmica do mercado imobilirio (de terras e de
imveis edificados com finalidade residencial), no mbito das cidades mdias, so ainda
pouco explorados e com referenciais relativamente incipientes no Brasil. Tais temticas
envolvendo a expanso urbana e os reflexos da dinmica intraurbana de forma compacta
e/ou difusa so comumente abordadas em investigaes sobre estudos em escala
metropolitana. O processo de reproduo do espao urbano das cidades mdias
brasileiras tem se mostrado diferenciado daquele normalmente verificado nas
metrpoles. Um dos fatores dessa diferenciao ocorre pela baixa expressividade dos
movimentos sociais urbanos, cuja representao, nas cidades mdias, ainda tem se
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demonstrado embrionrio para disputar ou alterar o jogo de foras com os demais

agentes sociais.
Essas incipincias no aprofundamento desses temas para cidades mdias so
percebidas por pelo menos duas situaes. De um lado, a rpida trajetria de
crescimento das cidades mdias e as intensas mudanas na produo do espao urbano,
sem o acmulo de dados e informaes devidamente registradas e facilmente acessveis;
de outro, a particularidade dos mercados imobilirios e dos circuitos de capitais,
normalmente singulares a cada localidade, muitas vezes at demarcadas a pores do
espao urbano, cujos agentes, nem sempre, atuam com a mesma regularidade, fato que
dificulta a anlise espacial, comparativa e temporal.
Buscando uma breve contribuio terica, luz de uma exemplificao
decorrente de estudos em andamento na cidade de Passo Fundo, RS, o artigo est
estruturado em trs partes, alm desta introduo e de algumas consideraes que
finalizam o presente texto. A primeira parte busca debater a reestruturao no sentido da
economia, da produo do espao urbano e das cidades mdias. A segunda, conceituar e
definir quem so e como atuam os agentes produtores do espao urbano. A terceira
parte aborda conceitualmente as cidades mdias e contextualiza esses conceitos a partir
dos referenciais da formao scio espacial de Passo Fundo, numa primeira
aproximao dos significados locais/regionais que essa cidade mdia apresenta.
Tambm, aborda como esse espao produzido a partir da interao dos diferentes
agentes, das polticas habitacionais e da aparente mo invisvel do mercado imobilirio.
Obviamente, tendo em vista a fase de andamento da pesquisa, o que se
apresenta se traduz em elementos para reflexo, no em resultados finais ou conclusivos
acerca do tema. Esses argumentos, muito longe da pretenso de esgotar o assunto, se
constituem em um primeiro ensaio, buscando dialogar com a comunidade interessada a
fim de permitir debates e avanos nessa rea da geografia urbana.
Reestruturao econmica e reproduo do espao urbano

Demarcando o final do sculo XX e a primeira dcada do sculo XXI, o
processo de urbanizao passou a configurar uma forte mudana na morfologia e nas
relaes scio espaciais urbanas, em especial, nas cidades de porte mdio. Essa
mudana destacada, na cidade formal, principalmente, pelo volume de construes do
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mercado imobilirio, fortemente visualizado, de um lado, a partir da oferta de novos

modos de implantao, a exemplo de mega empreendimentos que congregam habitao,
trabalho e lazer; de condomnios particulares com infraestrutura prpria, enfim, de
modos de vida que vm alterando o padro de relacionamento dos indivduos com
sociedade e com a cidade. De outro lado, habitaes populares, compostas por
conjuntos de pequenas casas ou blocos de apartamentos tem sido implementadas pelos
programas habitacionais, em geral, financiados pelo Estado, supostamente buscando
reduzir os dficits habitacionais e as desigualdades em termos de direito cidade.
No entanto, h que se destacar a cidade que fica entremeada entre os
empreendimentos do mercado imobilirio promovido com fundos privados e aqueles
cuja iniciativa recebe investimentos pblicos. No raro, essa cidade entremeada
composta por moradias precrias, em reas irregulares, com habitaes informais, ou
com moradias simples, regulares, construdas com recursos particulares, muitas vezes
financiadas, em longo prazo, nas mesas de negociaes dos bancos privados.
Esse conjunto de mudanas caracteriza, espacialmente, um mosaico de
situaes, ora com concentrao urbana, a exemplo dos centros verticalizados; ora com
reas dispersas e segregadas, a exemplo de moradias de alto padro, de loteamentos e
condomnios de luxo; ora ainda, com moradias que denotam a desigualdade,
demarcadas por habitaes de famlias de baixa ou nenhuma renda ou por habitaes
conquistadas pelo endividamento.
Outro elemento que denota mudana na morfologia das cidades o conjunto de
novas tcnicas, tecnologiase materiais construtivos, que desmistificam os padres
implantados no perodo industrial, em que havia uniformizao das formas e materiais
construtivos e, tambm, promovem uma grande inovao na forma de analisar o espao
urbano. A reestruturao urbana pressupe, portanto, uma forma inovadora de analisar a
cidade, tanto no que diz respeito forma urbana quanto organizao dos grupos
sociais e das atividades que promovem a funcionalidade interna da cidade.
O processo de reproduo do espao urbano das cidades mdias brasileiras,
decorrente dessa intensa reestruturao econmica, tem sido fortalecido pela forte ao
do capital financeiro sobre a terra urbana. Tal fato ocasiona a valorizao do solo
urbano, a especulao imobiliria e, muitas vezes, a espoliao urbana, em que parte da
populao no tem suas necessidades habitacionais devidamente reconhecidas
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socialmente, a exemplo da moradia digna e de servios bsicos coletivos (KOWARICK,

1979; 2000). A espoliao, em certas vezes, corroborada por processos de remoo de
grupos sociais, os quais so organizados a partir do estado, na esfera municipal.
O processo de reproduo do espao urbano das cidades mdias brasileiras,
decorrente dessa intensa reestruturao econmica, tem sido fortalecido pela forte ao
do capital financeiro sobre a terra urbana. Assim, a dinmica urbana em muitas cidades
mdias latino-americanas, em especial, as brasileiras, tem como base a apropriao
privada de vrias formas da renda urbana, fazendo com que agentes e segmentos
especficos, j privilegiados, desfrutem, simultaneamente, de maior nvel de bem-estar
social e riqueza acumulada, na forma de um patrimnio imobilirio de alto valor.
Paralelamente a esse fato, grande parte da populao, formada pelos trabalhadores,
espoliada, por no ter reconhecidas socialmente suas necessidades de consumo
habitacional, a exemplo da moradia, e de servios bsicos coletivos (KOWARICK,
1979; 2000). Tais fatos resultam no aumento das desigualdades socioespaciais
cristalizadas na ocupao do espao da cidade.
Visando abordar a reestruturao econmica, urbana e das cidades buscou-se,
primeiramente, contextualizar a mundializao da economia, especialmente nas ltimas
dcadas, em que vm ocorrendo intensos e rpidos processos de mudana que se
refletem nas cidades e nas formas de vida da sociedade. Tais transformaes podem ser
demarcadas pelos seguintes fatos: ampliao nas relaes internacionais; aumento de
investimentos; diminuio das prticas protecionistas dos estados nacionais e,
consequentemente, a transnacionalizao da produo de bens e servios, da
composio de mercados de consumo internacionais e da intensificao da circulao
financeira. Essas intensas mudanas foram imensamente favorecidas pelo avano dos
sistemas tcnico-cientfico e informacionais fortemente representados, no contexto da
globalizao, pelas novas tecnologias de informao e de comunicao.
A mundializao da produo, pela expanso da atuao de empresas
transnacionais vem promovendo uma verdadeira metamorfose no cenrio urbano e das
cidades, pois altera o circuito de capitais e os fluxos das transaes de bens, servios,
mercadorias e trabalho e, portanto, interfere nas escalas global, nacional e local. As
transnacionais, como protagonistas dessas mudanas, escolhem seus espaos de posio
pela situao poltica, econmica, geogrfica e de logstica de apoio local (reduo de
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impostos, financiamentos, fora de trabalho e medidas favorveis gesto dos

negcios).
Assim, a reestruturao econmica est fortemente calcada no fato de uma
passagem da insero industrial, que demarcou fortemente o crescimento das cidades,
para a insero de transnacionais, de bens e principalmente de servios. Essas passam a
ser dinamizadoras dos novos contextos do urbano e das cidades, dados pela economia
(livre mercado), pela poltica (proliferao dos estados neutros e subsidirios, ampla
abertura externa s transnacionais) e pelo espao - mudanas socioespaciais(decorrentes
de adaptaes aos reflexos das aes advindas das intervenes de mbito econmico e
poltico).
As mudanas socioespaciais so visveis em trs situaes: a) pela emergncia
de uma cidade de cobertura regional, dispersa, policntrica, de limites imprecisos,
configurada como arquiplago; b) aumento das desigualdades scio espaciais, gerando
uma cidade segregada e fragmentada e c) aparecimento e consolidao de um conjunto
de novos artefatos urbanos, como shopping centers, condomnios e loteamentos
fechados, empreendimentos imobilirios fortemente requintados, centros empresariais
descentralizados, novos espaos de lazer (MATTOS, 1999).Sendo assim, o mesmo
autor, em obra posterior considera que a reestruturao um fenmeno que tende a
generalizar-se no urbano(MATTOS, 2006)
Segundo Pereira (2011), a reestruturao se caracteriza pela enorme
aglomerao urbana com forma dispersa, fragmentada e, simultaneamente, mais
segregada. Tal reestruturao parece tratar-se, na ordem prxima, de uma nova cidade e
tambm, revela sinais da emergncia, inclusive na ordem distante, de uma nova
sociabilidade. A reestruturao scioespacial envolve estratgias de crescimento da
cidade que passam a depender do setor financeiro e do imobilirio conformando novos
laos entre a valorizao e a propriedade da terra.
Assim, denota-se que praticamente impossvel desarticular o olhar do
mercado imobilirio da tica da reestruturao econmica, urbana e das cidades. A
reestruturao um processo que se desencadeia, inicialmente e mais visivelmente nas
cidades metropolitanas. No entanto, como que num efeito cascata, a reestruturao
vem tomando conta das cidades de porte mdio e at de pequenas cidades, onde os
circuitos de capitais se vascularizam e adentram nas transaes de mercados locais e
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regionais. A dinmica do mercado imobilirio manifesta-se quase como que em um

processo interligado e continuado, embora com poder e autonomia, o qual, por sua vez,
tambm promove fragmentao, segregao, policentralidade, disperso, desigualdade
socioespacial, enfim, fortes modificaes na cidade e na vida urbana. Essa dinmica
influenciada pela atuao e interao dos diferentes agentes produtores do espao
urbano, os quais esto envolvidos nos processos que denotam formas e contedos
socioespaicias os quais, muitas vezes, transcendem a escala urbana.
Agentes sociais produtores do espao urbano

Harvey (1980) considera como agentes do mercado de moradias, e por assim
dizer, produtores do espao da cidade, fazendo a correlao entre o valor de uso e valor
de troca, os seguintes:
- os usurios de moradias, ou seja, aqueles que residem em casas, prprias ou alugadas,
onde o valor de uso mais preponderante do que o valor de troca (em moeda).
- os corretores de imveis, os quais desejam lucrar com as transaes de imveis
alheios, ou seja, valor de troca.
- os proprietrios rentistas, que so aqueles que alugam suas casas ou parte dela para
obter renda. Duas estratgias utilizadas por proprietrios de imveis so abordadas pelo
autor: a primeira, comprar uma casa e alugar para retirar o investimento e a segunda,
financiar uma casa e com o aluguel amortizar suas prestaes.
- os incorporadores, criam novos valores de uso para outros e valores de troca para si
(HARVEY, 1980, p. 141). O lanamento de novos condomnios com reas verdes,
segurana, qualidade de vida, produzem, queles que podem pagar novas necessidades
de consumo e para esses profissionais o aumento de sua rentabilidade.
Para Correa (1989) os agentes que produzem o espao urbano so os
proprietrios dos meios de produo; os proprietrios fundirios; os promotores
imobilirios; o Estado; e os grupos sociais excludos. Na sua viso, argumenta que
apresentam diferentes formas de atuao e, consequentemente, contribuem de diferentes
modos na produo da cidade, a saber:
- os proprietrios dos meios de produo so os que detm os meios de produo:
fbricas, galpes, mquinas. So grandes consumidores de espao urbano. Ocupam
terras baratas, por isso so contrrios especulao imobiliria. Na atualidade, devido a
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melhorias infraestruturais das cidades, muitas fbricas antes localizadas em reas

valorizadas tm transferido suas atividades para locais onde os terrenos so mais baratos
e/ou para locais com incentivos fiscais. Isso ocorre com a finalidade de maior
rentabilidade, pela venda, aluguel ou especulao de terrenos nessas reas valorizadas.
- os proprietrios fundirios so aqueles que tm o interesse em incrementar seus
ganhos de capital com a terra. Alm de transformar reas rurais prximas das cidades
em reas urbanas, com o objetivo de valorizar suas terras, tambm buscam, pelo valor
de troca da terra (especulao, comrcio), ampliar seu capital fundirio visando a
constante e crescente reproduo do mesmo;
- os promotores imobilirios atuam na aquisio de reas urbanas para construir
residncias que sero financiadas para classes sociais que possam pagar por elas;
- o Estado atua atravs de subsdios aquisio de moradia, mediao nos
financiamentos com bancos oficiais, lanamento de polticas que facilitam a aquisio
da casa prpria. Atua ainda na execuo de servios pblicos (saneamento bsico,
iluminao, arruamento e pavimentao, implantao de redes de transporte pblico,
telefonia, entre outros), permitindo o acesso aos recursos bsicos essenciais
habitabilidade urbana (CORREA,1989). Por fim, h que se destacar sua atuao em
mbito institucional, propondo legislaes urbansticas que buscam orientar os usos, as
ocupaes e as normativas construtivas visando promover o ordenamento da cidade;
- os grupos sociais excludos, que por meio de ocupaes ou invases de terrenos
pblicos ou privados se utilizam e/ou se apropriam de espaos, na maior parte das
vezes, segregados, muitos deles em reas de risco, demandando alocao de
infraestrutura e acesso cidade. So importantes agentes no tensionamento acerca das
demandas por reduo do dficit habitacional, das desigualdades, das condies de vida
digna e do direito cidade.
Para alm desses agentes abordados por e Harvey (1980) e Correa (1989) fazse necessria a considerao tanto das instituies e das sociedades, que envolvem a
poltica e o poder formal, quanto dos indivduos, dos grupos e das coletividades, que
envolvem o campo das subjetividades, o poder social, relativos ao poder informal.
Assim, as aes subjetivas que so praticadas pelos atores sociais so resultantes,
tambm, de suas relaes.
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Tanto os agentes abordados por Harvey, quanto por Correa, e suas aes
objetivas e subjetivas demonstram que a cidade se revela como um produto das
contradies de classe e envolve interesses e necessidades disputados por diversas
frentes. Assim, o espao produzido atravs das lutas que ocorrem na cidade, ou seja, a
cidade passa a estruturar-se tanto em termos de elementos logsticos (redes
infraestruturais, de transporte, servios) quanto em termos da disputa pelos melhores
espaos, fato que potencializa a valorizao do solo urbano.
O processo de reestruturao urbana, sob interveno ou ao de diferentes
agentes fortalecido pelo circuito de capitais e pelas foras polticas locais, como pode
ser compreendido no item que segue.
Cidades mdias e contexto regional: reflexos no mercado imobilirio

As cidades mdias podem ser entendidas, fazendo-se uma sntese de diversas
leituras, como espaos em transio, em primeiro lugar, por orbitarem entre a escala
metropolitana e a escala das pequenas cidades. Em segundo lugar, dado ao forte
fenmeno de urbanizao no Brasil, ocorrido aps os anos de 1980, essas cidades
passaram a exercer um importante papel na rede urbana nacional, sendo polos de
interrelao produtiva, econmica e de apoio entre as cidades das demais escalas.
Porm, a conceituao de cidades mdias decorrente de entendimentos e
formas metodolgicas distintas, fato que permite uma tambm diversidade de critrios e
ponderaes para a construo conceitual. De maneira geral, os critrios
estatsticos/demogrficos foram e ainda so parmetros para definio prvia de uma
cidade mdia, pois denotam o tamanho da cidade enquanto forma, a insero das
atividades urbanas, a expressividade das infraestruturas e do mercado local/regional.
Sobarzo (2012, p. 01) lembra que
necessrio levar em considerao a realidade de cada pas ou regio e o
perodo histrico analisado, para evitar que o tamanho demogrfico
represente distores na hora de ser tomado como critrio nico para a
anlise urbana. Por exemplo, na dcada de 1970 no Brasil, apesar das
diferenas entre autores, as cidades mdias eram entendidas como aquelas
compreendidas no intervalo entre 50.000 e 250.000 habitantes (AMORIM e
SERRA, 2001), j na primeira dcada do sculo XXI, o intervalo foi
modificado nos seus valores limites, incluindo cidades entre 100.000 e
500.000 habitantes.

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Para alm dos aspectos quantitativos populacionais, Sobarzo (2012) salienta

que necessrio considerar a amplitude e multiplicidade das funes desempenhadas
localmente e regionalmente por uma cidade no conjunto da rede urbana.
Santos (1994) tece consideraes acerca dos papis que esses espaos exercem,
tanto na ordem prxima, quanto na ordem distante, que se estruturam por continuidades
e descontinuidades, por verticalidades e horizontalidades. As verticalidades se
estabelecem pelas relaes com os circuitos de produo, notadamente com acentuao
de empresas transnacionais que se alocam nesses espaos, relacionando-se com o
global. As horizontalidades dizem respeito aos estabelecimentos de relaes em nvel
regional, especialmente na prestao de servios e comrcios aos municpios do
entorno.
Nessa mesma direo, Amorim Filho (1984, p.9) salienta que as cidades
mdias devem manter ...interaes, constantes e duradouras, com seu espao regional e
com as aglomeraes urbanas de hierarquia superior. Na sua interpretao, afirma que
devem ter, tambm ...tamanho demogrfico e funcional suficiente para que possam
oferecer um leque largo de bens e servios sua rea de polarizao.
De acordo com Sposito (2001, p.627-628)
...no possvel reconhecer o papel intermedirio que uma cidade mdia
desempenha sem avaliar as relaes que ela estabelece com cidades de porte
maior e menor, entre si e com os espaos rurais com os quais mantm uma
vida de relaes.
A autora entende as cidades mdias como aquelas que exercem papis

regionais ou de intermediao na rede urbana, levando em considerao as relaes
internacionais e nacionais que tm influencia na conformao de um sistema urbano
(SPOSITO, 2006).
A esse respeito, Santos (1994) j mencionava que as cidades mdias tornam-se
ns de interseo e superposio entre horizontalidades e verticalidades, portanto, so
capazes de manter, com regularidade, relaes em nvel local, regional, nacional e, at
mesmo, internacional, o que demonstra a ampliao de seus espaos de relao
econmica e uma consequente diversificao dos fluxos.
O mesmo autor afirma que no Brasil, a emergncia das cidades mdias
coincide com a fase de expanso do meio tcnico-cientfico-informacional, que imps
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um novo patamar ao movimento de urbanizao, sendo, portanto, salutar considerar tais

caractersticas quando da anlise dessas cidades. Alm disso, para caracterizar as
cidades mdias faz-se necessrio observar aspectos relacionados s estruturas
dimensionais, funcionais e espaciais, assim como o papel que exerce e a posio que
ocupa na rede urbana regional e no sistema urbano brasileiro. (SANTOS,1996)
Para Bessa (2005), na dinmica atual manifestada pela urbanizao brasileira,
as cidades mdias mudaram qualitativamente de contedo, pois se transformaram,
efetivamente, em cidades intermedirias, quer dizer, em ns de uma complexa diviso
social e territorial do trabalho expressa numa igualmente complexa rede urbana e, por
isso, tais cidades no podem ser tomadas como um objeto em si, mas como expresses
particulares, diretamente vinculadas aos processos de formao e evoluo urbana.
Refletir sobre a natureza dessas cidades representa importante contribuio
para o entendimento dos novos contedos do espao urbano, o qual, no Brasil, se deu
luz de um forte processo de transformao do espao geogrfico e social.
O caso de Passo Fundo/ RS
Estabelecendo Passo Fundo/RS como um exemplo de cidade mdia para

ilustrar o contexto que se apresenta, parte-se para uma breve descrio de seu processo
de formao socioespacial, a fim de focar suas particularidades.
O municpio est situado no Planalto Mdio, na Mesorregio Geogrfica
Noroeste e na Microrregio de Passo Fundo (IBGE), no estado do Rio Grande do
Sul,distando cerca de 280 Km da capital, Porto Alegre.Limita-se com sete municpios:
ao norte, com Ponto e Coxilha; a leste, com Mato Castelhano; ao sul, com Marau e
Ernestina e, a oeste, com Santo Antnio do Planalto e Carazinho. (Ilustrao 1)
Em termos regionais, analisando a classificao proposta pelo estudo Regies
de Influncia das Cidades - REGIC (BRASIL, 2008), pode-se constatar que a rede
urbana na Mesorregio Noroeste do Rio Grande do Sul apresenta duas denominadas
capitais regionais. Passo Fundo (capital regional B) e Iju (capital regional C) so
cidades caracterizadas como espaos urbanos com reas de influncia de mbito
regional. Dada a insero regional de Passo Fundo, com uma populao urbana superior
a 185.000 habitantes e sua centralidade demarcada pela participao na consolidao do

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agronegcio e na prestao de servios, pode-se destacar sua representao na rede

urbana gacha como cidade mdia.
Ilustrao 1 Localizao do Municpio de Passo Fundo, RS

Fontes: FEE e Atlas Geogrfico de Passo Fundo (2009)
A regio que hoje abriga Passo Fundo teve sua origem de povoamento pelos
povos indgenas, conhecidos por coroados, os quais ofereciam resistncia ao processo
de abertura de passagem e posterior ocupao, que se dava por meio de tropeiros. Nessa
localidade, os tropeiros fazia macampamento, pois partiam do interior do estado,
especialmente da regio das misses, com destino a So Paulo. Aos povos indgenas,
posteriormente, acompanhando os processos de ocupao do estado, juntaram-se os
povos de origem europeia (portugueses e espanhis), escravos de origem africana e, no
ltimo ciclo migratrio, alemes e italianos.

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Emancipado em1857, o municpio passou a ser estruturado pela estrada

oriunda do caminho dos tropeiros, que constituiu o eixo inicial de urbanizao e traou
a interligao regional. Esse caminho foi substitudo parcialmente pela chegada da
ferrovia (1898 ramal Passo Fundo/Cruz Alta) e de sua expanso (1910 ramal Passo
Fundo/Marcelino Ramos), que significou a superao da dependncia do comrcio do
tropeirismo e dos carros de bois e a consolidao da importncia regional de Passo
Fundo (GOSCH, 2005) uma vez que a ferrovia promoveu, posteriormente, a
interligao da regio com o centro econmico do pas.
Kalil et al (2008) destacam que a rede urbana regional cresceu em quantidade e
em concentrao demogrfica, atraindo fortemente as populaes rurais e de pequenos
ncleos urbanos alijadas do processo produtivo primrio pela chamada revoluo
verde que mecanizou as lavouras de trigo e soja na segunda metade do sculo passado,
atendendo aos interesses dos macroplanos econmicos nacionais e internacionais. A
natureza da reestruturao produtiva da economia regional tem relaes intrnsecas com
o processo de urbanizao da regio e com a consolidao do papel polarizador do
municpio de Passo Fundo.
A expanso da cultura da soja influenciou na redefinio da forma de diviso
dos imveis rurais, contribuindo para o aumento das granjas, em detrimento s
pequenas propriedades rurais. A partir dessa dinmica, ditada pelo governo federal e
pelo mercado internacional, embora ainda haja predominncia da pequena propriedade
de at 20 hectares, estas passaram a declinar e a compor as maiores propriedades. Esse
fato promoveu a especulao dos preos de mercado, a especulao da terra e a
gerao de excedentes populacionais os quais passaram a constituir um quadro de
transformaes que, talvez, ainda no tenha sido completamente compreendido (DAL
MORO e RCKERT , 2004, p. 28).
Na hierarquia da rede urbana regional, Passo Fundo consolidou-se como cidade
de porte mdio, cidade polo regional e como um dos principais destinos do processo
migratrio campo-cidade, tendo sua estrutura interna diferenciada das demais cidades
da regio. Assim, muitos dos pequenos produtores rurais vieram a morar na cidade. Por
outro lado, o mercado de terras urbanas passou a ser, em grande parte, absorvido pelos
proprietrios fundirios rurais das atuais mdias propriedades (granjas).
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A reestruturao produtiva regional refletiu significativamente na cidade, que

passou a absorver os excedentes populacionais do campo como se pode observar no
grfico seguinte (Ilustrao2). Os dados demonstram que na dcada de 1960 a
populao urbana passa a ser superior que a rural e, posteriormente, a partir da dcada
de 2000, a intensa urbanizao passa a representar mais de 97% da populao de Passo
Fundo.
Ilustrao 2 Populao de Passo Fundo (1940-2010)

Fonte:IBGE, Censos Demogrficos - Organizao: Juara Spinelli
Assim, evidencia-se que Passo Fundo, desde sua fundao, teve uma relao
direta com as atividades agrcolas, sendo fortemente marcada pelo dinamismo de uma
agricultura modernizada, bem como pelas relaes entre os agentes e atores envolvidos
com essas atividades. Sobarzo (2010, p. 42) expressa que a cidade sempre exerceu um
papel de n articulador regional de apoio s atividades do campo.
H que se considerar, alm das mudanas no espao rural, uma forte adaptao
da cidade a tal reestruturao, passando a, por outro lado, constituir-se como
centralizadora, pelo aparato industrial, comercial, de servios e do ramo financeiro,
polarizando a dinmica urbana regional. A cidade passa a estruturar-se, assim, em
termos de elementos logsticos (redes virias, de transporte, bancos) e em termos da
disputa pelos melhores espaos. Esse fato potencializa a valorizao do solo e diferentes
processos de reproduo do espao urbano sob interveno ou ao de diferentes atores
e agentes participantes, fortalecidos pelo circuito de capitais, muitas vezes oriundo das
transaes do agronegcio regional ou de outros ramos da economia formal e no
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formal. Sendo assim, o contexto local de reproduo do espao urbano , tambm,

fortemente influenciado pelas diferentes dinmicas de desenvolvimento internas (locais)
e externas (regionais).
Dessa forma, pode-se constatar que a intensificao da urbanizao na regio
de Passo Fundo foi impulsionada, pela reestruturao produtiva da agricultura,
modernizada e mecanizada a partir da dcada de 1950, processo que promoveu
significativas mudanas na estrutura socioespacial interna das cidades. Essas mudanas
tecnolgicas e a reestruturao produtiva apontam, consequentemente, para uma
mudana social e uma forte adaptao do trabalho. Isso ocorre, quer por meio da
tecnificao, das novas formas de produzir e dos novos produtos no meio rural, quer
pelo aparato de atividades dos setores da economia urbana que passam a ser renovadas,
atendendo a demanda do campo e da cidade que se expande.
A rpida intensificao da urbanizao exigiu, do poder pblico, a elaborao
de polticas habitacionais, dado o forte aumento da demanda habitacional, de um lado, e
a dinmica do mercado fundirio e imobilirio em ofertar possibilidades de habitao,
de outro.
Em termos de planejamento e de ordenamento urbano, o primeiro plano de
ordenamento foi elaborado em 1910, com foco na configurao da malha da cidade,
direcionando a expanso urbana. Em 1984, foi aprovado o Plano Diretor de
Desenvolvimento Urbano - II PDDU, que possibilitou o incremento no gabarito de
altura dos prdios, logicamente, promovendo grandes alteraes na paisagem da cidade.
Em 1990, com a aprovao da Lei Orgnica Municipal, a questo habitacional passou a
integrar as polticas pblicas e a orientar aes das gestes municipais seguintes. Nesse
contexto, no ano de 1993, a administrao municipal estabeleceu como uma prioridade
de suas polticas sociais, o atendimento populao carente na rea habitacional. Para
tal, passou a propor uma poltica habitacional que, atravs de programas diversos,
possibilitasse estabelecer aes e recursos necessrios para atender a um maior nmero
de famlias carentes. Uma das importantes aes foi a criao Lei n 2 862, de 30 de
abril de 1993, que instituiu o Conselho Municipal de Habitao e do Bem-Estar Social CMHBES - e o Fundo Municipal de Habitao e do Bem-Estar Social FUMHBES
(Prefeitura Municipal de Passo Fundo, 2010).
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J na dcada de 2000, significativas iniciativas foram promovidas pelo poder

pblico, como a criao da Secretaria de Habitao (2001) e, em seguida, a realizao
de debates pblicos, promovidos pela aprovao do Estatuto da Cidade e pela
consequente necessidade de debater questes que passariam a regulamentar normas
urbansticas e de incentivo expanso urbana. Partindo desse ensejo, o municpio
trabalhou intensivamente na reviso do Plano Diretor, promulgando em 2006 o PDDI
Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado, quando buscou apoiar-se numa nova
legislao, que garantiria maior sustentabilidade, equilbrio e qualidade ambiental para a
cidade. A partir de ento, as polticas adotadas tem buscado atender as orientaes da
esfera federal, bem como as deliberaes do referido Conselho.
De acordo com o relato de servidores pblicos, os quais vm acompanhando o
desfecho das polticas e programas habitacionais da cidade, entrevistados em 24 de
agosto de 2012, junto Secretaria Municipal de Habitao, o poder pblico tem se
empenhado em buscar atender as demandas habitacionais, visando a reduo do dficit
habitacional.
O trabalho de luta e organizao junto s ocupaes urbanas iniciou no ano de
2002, foi se estruturando e organizando o MNLM (Movimento Nacional de Luta pela
Moradia), o MMTU (Movimento de Mulheres Trabalhadoras Urbanas) e o grupo
Mulheres Unidas Venceremos, fundado em 1999 para atender as demandas sociais do
Loteamento Leonardo Ilha. Esse ltimo grupo constituiu uma creche, tem atuao na
rea da educao (alfabetizao de adultos e cursos profissionalizantes) e, a partir de
2006, vem atuando em projetos voltados habitao social.Dada a ainda pouca
expressividade, denota-se que os movimentos sociais atuam em Passo Fundo na questo
da moradia, porm, sua forma de interveno tem sido mais fortemente pautada em
aes pontuais nos loteamentos e locais de interesse social.
De acordo com o depoimento de uma das representantes do MNLM, em
entrevista realizada em 30 se agosto de 2012, o de maior atuao frente proviso de
moradia segundo a Secretaria de Habitao, a prefeitura, atravs de programas
habitacionais com recursos federais, tem proporcionado a construo de casas junto aos
bairros Bom Jesus, Planaltina e Lucas Arajo. No entanto, o movimento estima um
dficit habitacional superior a 9500 residncias. A localizao dos bairros mencionados
pode ser visualizada na ilustrao 4.
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Segundo o Plano Local de Habitao de Interesse Social - PLHIS (2009/2010),

o dficit habitacional de 3.097 unidades. O Plano aborda ainda outra modalidade de
carncia habitacional, denominada inadequao habitacional(habitaes no adequados
estrutural e socialmente,construdas com materiais precrios e localizadas em reas de
risco ambiental ou logstico), a qual revela um total de 33.701 domiclios. Essa
modalidade consiste em habitaes precrias (a exemplo de casebres e moradias
montadas com materiais descartados, como papelo, plstico, latas e pedaos de
madeiras) em reas de carncia de infraestrutura, ou seja, sem implantao de
infraestrutura bsica, como arruamentos, gua potvel, iluminao e saneamento.
Constata-se pelos relatos de representantes do poder pblico e dos prprios
movimentos sociais que, com a implementao dos programas federais, a exemplo do
MCMV, que no h muita tenso entre os agentes estado e grupos sociais excludos,
pois, segundo ambos, as demandas tem sido atendidas. Nas palavras do representante da
Secretaria da Habitao, os movimentos ajudam a orientar onde devem ser
implementadas as aes na cidade. No entanto, recentemente (janeiro e fevereiro de
2013) ocorreram algumas invases e diversos movimentos dos grupos sociais, inclusive,
com passeatas e acampamentos junto ao Pao Municipal.
De acordo com Kalil (2003), em Passo Fundo, diversas iniciativas
habitacionais tiveram a participao direta da Cohab- Companhia de Habitao do
Estado do RS, em perodos anteriores dcada de 1960, perodo em que houve
crescimento da demanda dado o aumento da populao urbana. Em sua maioria, tratouse de ncleos habitacionais na modalidade tradicional, com projeto-padro e construo
por empreiteiras,posteriormente financiados pelo Banco Nacional da Habitao- BNH
para muturios cadastrados.
Entre 1960 e 1990, a responsabilidade da produo da habitao de interesse
social no municpio esteve dividida pelo Estado atravs da Cohab, por programas
municipais(doao de lotes e oferta de infraestrutura) e pela auto construo espontnea
ou dirigida por tcnicos da prefeitura. Foram construdas 2.075 moradias, atendendo
cerca de 4.000 pessoas. Nesse perodo, os programas municipais atenderam
principalmente famlias proprietrias de lotes regulamentados e que foram beneficiadas
por kits de material de construo. A municipalidade tambm investiu em loteamentos
de pequeno porte, com 50 unidades em mdia, inseridas na malha urbana, prximos a
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equipamentos urbanos pr-existentes ou ainda, sendo tambm dotados de equipamentos

urbanos.(GELPI e KALIL, 2010)
A poltica de construo de grandes conjuntos habitacionais, carentes de
infraestrutura, equipamentos e qualidade construtiva tambm se fez presente no
municpio, correspondendo poltica habitacional nacional de construo de grandes
conjuntos isolados do centro e das oportunidades urbanas, gerando guetos
populacionais. Quase 1.500 unidades, das 2072 produzidas neste perodo, se encontram
nesta situao, ou seja, 4.500 pessoas com renda de um a trs salrios mnimos,
segregados espacialmente, sem oportunidades de qualificao social, profissional e
educacional (GELPI e KALIL, 2010).
Em Passo Fundo, as polticas pblicas para a questo habitacional de interesse
social tm demonstrado, de alguma forma, esta busca por solues mais democrticas
na construo das moradias populares. Em um cenrio atual, por meio de programas
federais como o PAR Programa de Arrendamento Residencial e o PMCMV
Programa Minha Casa Minha Vida a implantao desses investimentos, ao longo do
tempo, fica mais evidente no quadro seguinte (Ilustrao 3):
COHAB/RS
(Ncleos Habitacionais NH)
NH Lucas
(1966)
PROGRAMAS
MUNICIPAIS
PAR
PMCMV
(prdios)
(casas)
(Ncleos Habitacionais - NH,

Vilas - VL, Loteamentos- LT)
Arajo NH Jaboticabal/
Alvorada (1993)
NH Vila Planaltina NH Manoel da Silva
(1972)
Corralo (1996)
NH Edmundo Trein VL Bom Jesus (1996)
(1979/1981)
NH Leo XIII (1998)
NH
Luis
Secchi
NH Schisler (2000)
(1983)
NH Jos Alexandre VL Donria (2006)
Zachia (1984)
VL Parque do Sol (2007)
PAR
Petropolis
(2004)
Recanto
Planaltina (em
andamento)
PAR
Boqueiro
(2005/2006)
Jardins Nativos
(em
andamento)
PAR Hlio
Toldo (2006)
LT Bom Jesus
(em
andamento)
PAR Vera
Cruz (2007)
VL Recreio (2007)
LT Bom Jesus (em
andamento urbanizao
e lotes)
Ilustrao 3 Programas Habitacionais de Passo Fundo (1966-2012)
Fonte: adaptado de KALIL (2003), PMPF/SEHAB e SEPLAN (2012)
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LT Cana (em
andamento)
Em que pesem as polticas e seus resultados apresentados no quadro anterior, ao

estudar a dinmica do mercado imobilirio e a produo do espao urbano de Passo
Fundo, percebe-se a interface entre os agentes estado e mercado imobilirio. Ambos
agentes, nas suas prticas sociais e espaciais, denotam forte relao com os circuitos de
capitais locais e regionais. A busca pela compreenso do(s) circuito(s) de capitais,
associados mundializao da economia, essencialmente vinculado(s) aos setores de
bens e servios do agronegcio (gros, especialmente soja, trigo, milho, cevada e aveia),
que transcendem as mltiplas escalas (local, regional, nacional e internacional), faz-se
necessria. Tambm, uma(re)leitura acerca da complexidade das funes que a cidade
assume enquanto suporte, tanto ao ramo da economia (agronegcio), quanto do(s)
circuitos(s) de capitais (formais e no formais) por ele movimentado, precisa ser
profundado. Esse aprofundamento permitir explicar a promoo de redefinies na
diviso social e territorial do trabalho, cuja materialidade se expressa no ordenamento
da cidade. Faz-se necessria, ainda, uma profunda interpretao dos papis
desempenhados pelos agentes, especialmente no que concerne propriedade da terra, s
ocupaes, apropriaes e s atuais polticas pblicas que redefinem constantemente a
cidade, acirrando o jogo de disputas, interesses, desejos e necessidades. Nesse contexto,
ao estudar a produo do espao urbano, a compreenso e aplicao das bases tericoconceituais acerca da reestruturao econmica poder revelar-se como importante
ferramenta para a interpretao do objeto proposto.
Passo Fundo uma cidade que apresenta forte centralidade no contexto regional.
No contexto intraurbano, apresenta intensa verticalizao nas reas centrais, ou seja, um
crescimento concentrado no centro tradicional da cidade e em locais com funo de
centralidade (centralidades dispersas/subcentros) e, tambm, um forte crescimento
horizontal, espalhando a cidade que se dissipa de forma fragmentada e,
simultaneamente, segregada.
Se pudssemos fazer um exerccio de anlise das reas que exercem funo de
centralidade, concentradas e verticalizadas e das reas espalhadas (dispersas),
poderamos criar um mapa mental que evidenciaria uma espcie de topografia
socioespacial, visualizvel em trs situaes: a) pelo grande adensamento de prdios
residenciais no centro da cidade e no entorno dos eixos comerciais estruturantes
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(Avenida Brasil e Bairro So Cristvo), vias essas que cortam a cidade

respectivamente no sentido sudoeste-nordeste e, a partir do centro, no sentido sudeste;
b) pelo mosaico de espaos de desigualdades sociais, que denotam incluses ou
excluses sociais, dispersos no/pelo tecido urbano e c) pelas reas segregadas
demarcadas por reas nobres e/ou por reas intensamente favelizadas ou empobrecidas,
na maioria das vezes localizadas na periferia da cidade.
Atribui-se boa parte dessa topografia intensa reestruturao urbana, que se faz
a partir de uma forte ao do capital financeiro sobre a terra urbana, fato que dinamiza o
mercado fundirio e imobilirio. Participam desse processo, fortes agentes
protagonistas, como representantes do agronegcio regional (proprietrios fundirios e
dos meios de produo), da categoria poltica, dos ramos das reas de sade e educao
e, em menor proporo, dos movimentos sociais por moradia. Assim, novas
espacialidades e temporalidades se redefinem a partir do jogo de competies,
interesses, desejos e necessidades expressos pelos diversos agentes que perpetuam a
produo, apropriao e construo de identidades do/no espao urbano.
Para auxiliar no exerccio de criao de um mapa mental, alguns dados que
caracterizam a cidade atual, tornam-se fundamentais. Tambm, esses dados e
informaes ficam mais facilmente imaginveis se observados os mapas sistematizados
na ilustrao 4.
Tomando por base os resultados do Censo (IBGE, 2010) constata-se que
27,39% populao urbana de Passo Fundo declara no ter rendimentos; 47,01% tem
rendimentos mensais de at 2 salrios mnimos; 23,34% recebem entre 2 e 10 salrios
mnimos e os restantes, 2,26% recebem mais que 2 salrios mnimos mensalmente.
Os setores de alta renda localizam-se junto ao Centro(Vergueiro),
Ftima, Rodrigues, Loteamento Morada da Colina, Bosque Lucas Arajo e Petrpolis.

Tambm, novos empreendimentos j lanados buscam atender classes sociais mais
abastadas, a exemplo da Morada Alm do Horizonte e dos novos empreendimentos
como o Condomnio Urbanstico Cidade Nova, condomnios horizontais Bosque
Village, Vila Paldio e Vivenda das Palmeiras.
Investimentos em habitao de interesse social tm sido intensificados
aps o ano de 2009, com o programa federal Minha Casa Minha Vida. No entanto,
desde a dcada de 1960, por meio de recursos do BNH e COHAB/RS e de incentivos
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municipais, 22 empreendimentos, de casas ou apartamentos foram instalados. Desses,

13 ficam na poro oeste da cidade e 9 na poro leste, todos relativamente distantes do
centro (FERRETTO, 2012).
Ilustrao 4 Mapas respectivos da espacializao da renda; ocupaes de alta renda;

reas com habitaes de interesse social e mapa das ocupaes irregulares (de baixa
renda).
Fonte: FERRETO (2012)
Por fim, cabe salientar que:

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as ocupaes irregulares constituem as reas j contempladas no PDDI
como ZEIS Zonas Especiais de Interesse Social e, contguas a alguma delas, esto os
aglomerados subnormais, em nmero de cinco, classificados pelo Censo (IBGE,2010),
todas de baixa renda. Em publicao recente (IBGE, 2011), considerado aglomerado
subnormal o conjunto de, no mnimo, 51 unidades habitacionais carentes, em sua
maioria, de servios pblicos essenciais, ocupando ou tendo ocupado em perodo
recente, terreno de propriedade alheia, pblica ou particular, e estando dispostas, em
geral, de forma desordenada e densa. No site do IBGE tambm consta que esses
aglomerados so constitudos pela populao residente e nmero de domiclios
ocupados em favelas, invases, grotas, baixadas, comunidades, vilas, ressacas,
mocambos, palafitas, entre outros assentamentos irregulares. No se identificam
declaradamente em dados oficiais, na cidade, ocupaes irregulares de alta renda,
embora se possa contatar, andando pela cidade, o aumento de manses e casas de luxo
em locais constitudos com APPs - rea de Preservao Permanente, como o entorno do
Banhado da Vergueiro.
No caso do mercado imobilirio de Passo Fundo, exclusivamente voltando-se o
olhar ao mercado de imveis residenciais, pode-se constatar um considervel aumento
no volume da oferta de empreendimentos nas ltimas dcadas (1990-2010). Esse
aumento ocorre tanto em mbito particular, aqueles adquiridos com recursos do Fundo
de Garantia por Tempo de Servio (FGTS), quanto queles derivados de investimentos
do setor pblico, a exemplo dos parcialmente financiados pelo estado atravs do
Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). Isso pode ser visualizado, dentre outros
fatores, pelo volume de ofertas de imveis residenciais (casas e apartamentos) para
venda nos classificados dos jornais, especialmente, se fizermos uma anlise das duas
ltimas dcadas, constante no quadro abaixo (Ilustrao 5).
Ano
Nmero de ofertas (contando
% de acrscimo/decrscimo no nmero
repeties)
de ofertas
1990
1459
1995
3117
113,64
2000
3968
27,30
2005
4865
18,06

ISSN: 1415-7543E-ISSN: 1981-9021
2010
4775
- 1,84
Ilustrao 5 Ofertas de anncios de imveis residenciais em jornal local (1990-2010)

Fonte: Classificados do jornal O Nacional dos meses de outubro e dezembro dos anos de 1990, 1995,
2000, 2005 e 2010 (meses com maior expressividade em todos os anos).
Organizao:Juara Spinelli
Tambm, recorrentemente, os jornais locais tm noticiado grandes investimentos

financiados pela Caixa Federal, PMCMV, FGTS e recursos prprios dos incorporadores
e compradores, divulgando as parcerias entre o pblico e o privado para as
possibilidades de transaes e negcios imobilirios. Em anlise s releases da Caixa
Econmica Federal, pode-se constatar um volume de investimentos que aquecem o
mercado imobilirio, envolvendo entes pblicos e iniciativas do setor privado
(Ilustrao 6):
Investimento
Total
Localizao
N
de
un.
Residencial
London Tower
12,1 milhes
Centro
110
Sem informao
1,9 milhes
Vera
Cruz
40
Edifcio Bela Vista
10,5 milhes
Cond. Resid. Vera

Cruz
6,1 milhes
Vera
Cruz
180
Residencial Hlio
Toldo
6 milhes
Cruzeiro
200
Residencial
Petrpolis
2,476 milhes
Petrpolis
96
Boqueiro I e II
10,8 milhes
Boqueiro
320
Vila
Donria
24
BoqueiR$ 5.406.399,41
ro
Petrpo1,7 milhes
lis
160
Empreendimento
Res. Bosque das

Uvaias
Jardim Boqueiro
II
Res. Joo Paulo II
Res. Boque das
Pitangas
Res. Donria
mais de 1,2
milhes
86
1,1 milho
Outros
prograValor
masenvol
Data
un.
vi-dos
Carto de
R$ 3,3
crd.
4/11/2011
milhes
SBPE;
(59 aptos) PMCMV;
FGTS
PMCMV
1,9
26/10/2011
milhes;
FGTS
31/10/2011
R$
CAIXA;
34.000,0
Prefeitura 14/11/2008
0
Municipal
R$
PAR;
30,000,0
CAIXA; 18/5/2006
0
Prefeitura
R$
25.781,8
PAR
mar/05
9
R$
41.000,0
0
R$
33.790,0
0
32
24
Valor
financiado pela
CAIXA
R$
45.800,0
0
PAR;
FGTS
11/2005 01/2006
CAIXA;
PMCMV
18/10/2012
PAR
(FGTS)
25/11/2005
FGTS;
SBPE
PMCMV
2,2 milhes
58
PMCMV
Vila
R$
ISSN: 1415-7543E-ISSN: 1981-9021
30/5/2006
28/6/2012
30/12/2009
Donria
40.000,0
0
Ilustrao 6 - Investimento total da CAIXA em empreendimentos (em milhes de reais)

por ano (2005-2012).
Fonte: www.caixa.gov.br/releases - Organizao: Juara Spinelli
Pereira (2006) comenta que alm dessa emergente produo imobiliria, as

formas tradicionais destinadas habitao se revestem de um novo impulso recorrente
da prpria dinmica imobiliria que se torna mais agressiva e potente pelo aumento da
integrao com o mercado financeiro.
Por outro lado, em contraponto aos grandes investimentos, aos desprovidos de
acesso a alguma forma de capital ou financiamento, resta a cidade no vista, as
habitaes informais, os espaos segregados e as reas de risco.
Ao analisar os circuitos da economia propostos por Santos (1979), Botelho
(2007, p. 41) comenta que no caso do mercado imobilirio, no Brasil, ocorre a
influncia dos dois circuitos da economia. Isso ocorre na medida em que convive, de
um lado, um setor capitalista de produo de moradias para as camadas mais abastadas
e, de outro, um setor de construo de moradia realizado pelos prprios moradores,
muitas vezes com recursos escassos. No primeiro caso, materializam-se os espaos de
alto valor venal, compostos por residncias ou condomnios de luxo, em geral,
adquiridas com recursos privados. No segundo caso, um setor de construo de moradia
realizado pelos prprios moradores, muitas vezes com recursos escassos, utilizando
parte do valor do FGTS ou atravs do autofinanciamento, assumindo dvidas de difcil
pagamento e localizadas em reas clandestinas ou de ocupao irregular. Nessa
situao, as habitaes so construdas com materiais de baixo custo, muitas vezes
constituindo reas de habitao popular, ou mesmo os aglomerados subnormais, como
favelas, invases, grotas, baixadas, comunidades, vilas, ressacas, mocambos, palafitas,
entre outros assentamentos irregulares (IBGE, 2010) dispersos no tecido urbano. Essa
convivncia entre os dois circuitos da economia promove a produo da cidade em
fragmentos, coexistindo espaos de ricos e de pobres, com habitaes opulentas e
precrias. No diferente do que nos demais municpios brasileiros, principalmente
metropolitanos e de mdio porte, a integrao excludente dos dois circuitos se verifica.
Para SPOSITO (2009) a interao entre os dois circuitos da economia promove a
constituio de uma cidade dispersa, demarcada por uma urbanizao difusa, dada pela
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intensa ampliao da circulao, do tempo encurtado pela comunicao, circulao e os

novos ritmos impostos pelas novas formas e maneiras de se morar e viver.
Nessa cidade ao mesmo tempo concentrada e dispersa, fragmentada e
simultaneamente segregada, em que pesem a propores de uma cidade mdia,
perfeitamente visvel o papel da reestruturao econmica, urbana e do mercado
imobilirio, uma vez que o espao , ao mesmo tempo, segregado e articulado.
Consideraes Finais
Ao lanar um primeiro olhar sobre o mercado imobilirio de Passo Fundo
buscou-se analisar separadamente os imveis destinados aos usos residenciais e aos no
residenciais, tendo em vista que os primeiros esto diretamente relacionados
populao, aos lugares que esta ocupa e s identidades impressas e expressas no
territrio a partir desta funcionalidade. Por meio do estudo dos imveis residenciais
pode-se compreender os estratos de renda, a densificao, a fragmentao socioespacial,
a segregao e, ao mesmo tempo a disperso e, com isso, avaliar a intensidade da
reestruturao econmica, urbana e da cidade a fim tecer algumas interpretaes sobrea
dinmica imobiliria.
Sobarzo (2010, p 81) aborda diferenas entre o centro e a periferia de Passo
Fundo e analisa que a rea central, alm de concentrar o comrcio e os servios, se
caracteriza por constituir uma rea residencial atrativa para parte dos segmentos de
mdio e alto poder aquisitivo da cidade... Esse processo de valorizao associa-se,
especialmente, ao processo de verticalizao. Por outro lado, o autor comenta que a
desigualdadesocioespacialalcanasuamanifestaoextremanasareasqueconstituemncleo
s de favelizao que se localizam em diversos lugares da cidade (principalmente
prximos a crregos e margens rodovirias, bem como em trechos margem da ferrovia
nos chamados Beira-Trilho, distribudos em vrios pontos da cidade). Essa clara
distino entre reas centrais mais valorizadas e areas empobrecidas denota forte
segregao socioespacial e, consequentemente, diferentes processos de ocupao, por
apropriao ou dominao sobre o espao.
Os resultados parciais do trabalho permitem afirmar que o mercado imobilirio,
dada a reestruturao econmica e produtiva, apresenta grande dinamicidade e vem
acompanhando nuances econmicas da ordem prxima e da ordem distante. Esses
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movimentos apontam para a gerao de desigualdades socioespaciais, uma vez que o

acesso terra e moradia, estabelecido pelo mercado imobilirio e demais agentes dos
circuitos de capitais da classe dominante, produzemum espao urbano socialmente
excludente.
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Trabalho desenvolvido como parte da tese de doutorado junto ao PPG-Geografia/UFRGS, Grupo de

Pesquisa do Diretrio do CNPq O estudo do espao social e suas transformaes, implicaes sobre a
territorialidade e a gesto territorial e com utilizao parcial de metodologias desenvolvidas pela
ReCiMe Rede de Pesquisadores sobre Cidades Mdias (Grupo de Pesquisa do Diretrio do CNPq).
ii
Parte desse artigo foi apresentado no III EICS Encontro Internacional de Cincias Sociais, realizado
de 08 a 11 de outubro de 2012 em Pelotas, RS. O debate e as contribuies foram acrescentadas, passando
a constituir material indito. Tambm, foram acrescentados novos dados base da pesquisa realizada no
mbito da cidade de Passo Fundo. A referncia completa do trabalho encontra-se em: SPINELLI, J.
Agentes produtores do espao urbano e mercado imobilirio em cidades mdias: um estudo em Passo
Fundo, RS, In: Anais do III Encontro Internacional de Cincias Sociais: crise e emergncia de novas
dinmicas sociais. Org. William Hctor Gmes Soto, Pelotas: Editora Universitria UFPEL, 2012.
Disponvel emhttp://www.ufpel.tche.br/isp/ppgcs/eics/dvd/gt14.htm.
Artigo recebido para publicao em abril de 2013.

Artigo aceito para publicao em julho de 2013.

ISSN: 1415-7543E-ISSN: 1981-9021

Reestruturação Econômica e Reprodução Do Espaço Urbano, Reflexos Sobre o Mercado Imobiliário de Cidades Médias.

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Reestruturação Econômica e Reprodução Do Espaço Urbano, Reflexos Sobre o Mercado Imobiliário de Cidades Médias.

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http://dx.doi.org/10.12957/geouerj.2013.

REESTRUTURAO ECONMICA E REPRODUO DO

demonstrado embrionrio para disputar ou alterar o jogo de foras com os demais

Reestruturao econmica e reproduo do espao urbano

mercado imobilirio, fortemente visualizado, de um lado, a partir da oferta de novos

socialmente, a exemplo da moradia digna e de servios bsicos coletivos (KOWARICK,

impostos, financiamentos, fora de trabalho e medidas favorveis gesto dos

regionais. A dinmica do mercado imobilirio manifesta-se quase como que em um

Agentes sociais produtores do espao urbano

melhorias infraestruturais das cidades, muitas fbricas antes localizadas em reas

Cidades mdias e contexto regional: reflexos no mercado imobilirio

Geo UERJ - Ano 15, n. 24, v. 2, 2 semestre de 2013

Para alm dos aspectos quantitativos populacionais, Sobarzo (2012) salienta

A autora entende as cidades mdias como aquelas que exercem papis

um novo patamar ao movimento de urbanizao, sendo, portanto, salutar considerar tais

O caso de Passo Fundo/ RS

Estabelecendo Passo Fundo/RS como um exemplo de cidade mdia para

Geo UERJ - Ano 15, n. 24, v. 2, 2 semestre de 2013

agronegcio e na prestao de servios, pode-se destacar sua representao na rede

Ilustrao 1 Localizao do Municpio de Passo Fundo, RS

Geo UERJ - Ano 15, n. 24, v. 2, 2 semestre de 2013

Emancipado em1857, o municpio passou a ser estruturado pela estrada

A reestruturao produtiva regional refletiu significativamente na cidade, que

Ilustrao 2 Populao de Passo Fundo (1940-2010)

formal. Sendo assim, o contexto local de reproduo do espao urbano , tambm,

J na dcada de 2000, significativas iniciativas foram promovidas pelo poder

Segundo o Plano Local de Habitao de Interesse Social - PLHIS (2009/2010),

equipamentos urbanos pr-existentes ou ainda, sendo tambm dotados de equipamentos

(Ncleos Habitacionais - NH,

Em que pesem as polticas e seus resultados apresentados no quadro anterior, ao

(Avenida Brasil e Bairro So Cristvo), vias essas que cortam a cidade

Tomando por base os resultados do Censo (IBGE, 2010) constata-se que

Os setores de alta renda localizam-se junto ao Centro(Vergueiro),

Ftima, Rodrigues, Loteamento Morada da Colina, Bosque Lucas Arajo e Petrpolis.

Investimentos em habitao de interesse social tm sido intensificados

municipais, 22 empreendimentos, de casas ou apartamentos foram instalados. Desses,

Ilustrao 4 Mapas respectivos da espacializao da renda; ocupaes de alta renda;

Por fim, cabe salientar que:

Geo UERJ - Ano 15, n. 24, v. 2, 2 semestre de 2013

as ocupaes irregulares constituem as reas j contempladas no PDDI

Nmero de ofertas (contando

Geo UERJ - Ano 15, n. 24, v. 2, 2 semestre de 2013

Ilustrao 5 Ofertas de anncios de imveis residenciais em jornal local (1990-2010)

Tambm, recorrentemente, os jornais locais tm noticiado grandes investimentos

Edifcio Bela Vista

Cond. Resid. Vera

Res. Bosque das

Ilustrao 6 - Investimento total da CAIXA em empreendimentos (em milhes de reais)

Pereira (2006) comenta que alm dessa emergente produo imobiliria, as

intensa ampliao da circulao, do tempo encurtado pela comunicao, circulao e os

movimentos apontam para a gerao de desigualdades socioespaciais, uma vez que o

Geo UERJ - Ano 15, n. 24, v. 2, 2 semestre de 2013

PEREIRA, P. C. X (Org) Negcios Imobilirios e transformaes scio-territoriais em

RIER. Belo Horizonte:CEDEPLAR/UFMG, 2012.Disponvel em:

Trabalho desenvolvido como parte da tese de doutorado junto ao PPG-Geografia/UFRGS, Grupo de

Artigo recebido para publicao em abril de 2013.

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