1.

S hu trong kinh t chnh tr, l mt phm tr c bn, ch mi quan h gia ngi vi ngi trong vic chim
dng ca ci. N l hnh thc x hi ca s chim hu ca ci. N c th c lut ha thnh quyn s hu v c
thc hin theo c ch nht nh gi l ch s hu.
Mt vi loi hnh s hu: s hu tp th, s hu Nh nc, s hu c nhn, s hu tr tu.Quyn s hu bao gm 3
quyn sau: chim hu, s dng v nh ot
- Chim hu: quyn nm gi ti sn/tiu sn trong tay
- S dng: quyn s dng ti sn/tiu sn theo mun
- nh ot: quyn quyt nh cho mn, cho thu, bn, cm c, th chp, ph hy
Vy ch nh v quyn s hu c ngha l g?
Ch nh php lut l mt thnh t cu trc bn trong ca h thng php lut, bao gm mt nhm cc quy phm
phm lut c nhng c im ging nhau nhm iu chnh mt nhm quan h x hi tng ng. Cc quan h x hi
lun tn ti trong mi quan h theo tng nhm v tc ng chi phi ln nhau. Do vy, cc quy phm php lut cng
phi c xy dng, sp xp theo tng nhm iu chnh cc quan h x hi . Ch nh php lut mang tnh cht
nhm, mi ch nh u mang tnh c th ca nhm quan h m n tng ng. Tuy nhin mi ch nh ny u chu
nh hng v tc ng ca cc ch nh php lut khc trong h thng php lut.
Quyn s hu l ch nh trung tm ca lut dn s, l tng hp cc quyn nng ca ch s hu i vi ti sn ca
mnh theo quy nh ca php lut. Theo iu 173 B lut dn s: Quyn s hu bao gm quyn chim hu quyn s
dng v quyn nh ot to sn ca ch s hu theo quy nh ca php lut
Theo B lut dn s 2005 quy nh cc hnh thc s hu :
-

S hu nh nc (theo B lut dn s 1995 l s hu ton dn)

S hu tp th

S hu t nhn

S hu chung (bao gm c hnh thc s hu hn hp ca B lut dn s 1995)

S hu ca t chc chnh tr, t chc chnh tr - x hi

S hu ca t chc chnh tr x hi - ngh nghip, t chc, x hi, t chc x hi ngh nghip (theo B lut
dn s 1995 l s hu ca t chc x hi, t chc x hi - ngh nghip).
2. QU TRNH PHT TRIN CA KHI NIM QUYN S HU
Posted on 01/07/2008 by Civillawinfor
TS. BI NG HIU i hc Lut H Ni
Khi nim quyn s hu l mt khi nim ct li, c bn nht ca lut dn s. Nu ta hnh dung lut dn s
nh mt ngi nh th ch nh ti sn v quyn s hu c coi l nhng vin gch xy nn ngi nh . Trong
cc ti liu php l hin nay, khi nim quyn s hu c cp n theo ba gc khc nhau.
Th nht, quyn s hu c tip cn di gc l mt quan h php lut quan h php lut dn s v s hu.
Nu xut pht t gc ny th quyn s hu c phn tch vi y cc b phn cu thnh ca bt c mt quan h
php lut ni chung nh ch th, khch th, i tng, ni dung, cn c xc lp, cn c chm dt

Th hai,khi nim quyn s hu c th c tip cn di gc l tp hp cc quy nh php lut v s hu

(ngha khch quan). Di gc ny th vic tip cn vi vn quyn s hu s c thc hin thng qua vic h
thng ho cc vn bn quy phm php lut do nh nc ban hnh iu chnh cc quan h s hu. Cc quy phm ny
cha ng trong nhiu vn bn php lut khc nhau nh Hin php, B lut dn s v cc vn bn quy phm php lut
khc.
Th ba,khi nim quyn s hu c hiu di gc l mc x s (quyn nng) m php lut cho php ch s
hu c thc hin cc hnh vi nht nh (nh chim hu, s dng, nh ot) ln ti sn theo ch ca mnh (ngha
ch quan). Di gc ny, quyn s hu c coi l mt trong nhng quyn nng c bn nht m mt ch th c th
c c i vi ti sn (bn cnh cc quyn khc i vi ti sn nh quyn s dng hn ch bt ng sn lin k,
quyn dng ch c nhn, ). Cc phn tch tip sau y ca bi vit ch cp n khi nim quyn s hu theo kha
cnh th ba ny.
Khi nim quyn s hu c hnh thnh rt sm. Cha c ti liu no c th khng nh c chnh xc thi im
hnh thnh khi nim quyn s hu. Chng ta ch c th khng nh rng mt s khi nim khc ca lut dn s pht
sinh mun hn, v thm ch cn c coi nh mt h lun ca quyn s hu (nh khi nim tha k, s hu tr tu,
). Hn th na, khi nim quyn s hu tri qua nhiu giai on tin ho khc nhau, mi giai on mang nhng nt
c trng ring.
Mc ch chnh ca bi vit ny l c gng khi qut ho s pht trin ca khi nim quyn s hu t lc hnh
thnh ban u cho n nay. Mi giai on c nhng c im php l c bn khc bit nhau v to nn nhng th h
ring bit ca khi nim quyn s hu. Cc th h ny ca khi nim quyn s hu c phn tch khng gn kt vi
bt k nhng mc thi gian no ca lch s pht trin x hi, bi l iu cn ph thuc vo lch s lp php ca mi
quc gia khc nhau. Thm ch ti mt s quc gia khi nim quyn s hu khi bt u c p dng mang tnh k
tha v c th khng tri qua nhng th h u tin trong cc th h s c nu di y. Hn th na, trong thc t
lun tn ti ng thi nhiu ti liu nghin cu ca nhiu lut gia khc nhau, mi ti liu chu nh hng ca nhng
cch hiu khc nhau v quyn s hu.
C th khi qut ho qu trnh pht trin ca khi nim quyn s hu thng qua bn th h c bn, th hin bn
cch hiu khc nhau v quyn s hu.
Th h th nht Ti sn th hin t cch nhn thn ca ch s hu. y l giai on s khai trong lch s
pht trin ch nh s hu. Khi nim quyn s hu ban u c hiu khc xa rt nhiu so vi cch hiu ca chng ta
ngy nay. Trong giai on s khai ny mi ch c khi nim ch s hu ch cha c khi nim quyn s hu. Ti sn
khi c hiu nh l s tip ni t cch c nhn ca ch s hu. Ai xm phm n ti sn ca mt ngi (ly mt
con th sn c, hoa tri thu lm c) l xc phm ti c nhn ngi . Thi La m c i c quan nim rng:
Mt ngi kin k trm khng phi v mnh c quyn s hu, m v ngi n trm xc phm n danh d ca mnh
thng qua hnh vi n trm . K trm khi b coi l k xc phm (b kin theo phng thc kin hnh vi trm cp
actio furti), ch cha c coi l ngi chim hu bt hp php ti sn ca ngi khc (cha p dng cc phng thc
kin bo v quyn s hu nh kin i li ti sn thuc s hu ca mnh actio rei vindicatio, hay phng thc kin
i li ti sn b trm condictio furtiva). Quan nim dn n mt lot cc h qu php l quan trng sau y:
- Theo quan nim m php lut La m giai on c i quy nh cho php ch s hu khng nhng c ly
li ti sn b trm m cn c tr th li s xc phm i vi k trm: cht tay, giam gi, git, bn lm n l, pht
gp nhiu ln ti sn trm, (1). Cn lu rng trm cp thi c coi l vi phm t php v c iu chnh bi
h thng lut t, ch khng phi bi lut cng nh ngy nay.
- Nu ti sn ri khi ch s hu m khng c s xc phm n nhn thn ca ch s hu (V d nh: ch s hu
cho ngi khc mn ti sn, sau ngi mn li em bn ti sn i), th ch s hu khng c quyn i li (2).
- Cng theo quan nim m Lut La m thi k c i tng quy nh rng, nu nh c nhiu k trm cng n
trm mt ti sn, th hnh vi ca mi k trm c coi l nhng s xc phm ring bit i vi ch s hu. Khi mi
k trm phi tr cho ngi b trm ton b ti sn n trm (c bao nhiu k trm cng thc hin vic trm cp th
ch s hu c hng ngn y ln ti sn ca mnh) (3). V d nh hai k trm cng n trm mt con nga, th khi b
bt mi k trm phi np cho ngi b trm mt con nga.

- Do ti sn l s tip ni t cch nhn thn ca ch s hu, do khi ch s hu cht th t cch nhn thn chm
dt, ti sn tr thnh v ch. Mt s ti liu kho c cho thy thi xa xa ti nhiu dn tc c tn ti tp qun rng sau
khi mt ngi cht i th ti sn ca ngi (tin bc, dng qu gi, thm ch c n l) cng c chn theo. Cng
vi mt nguyn tc php l c hnh thnh di thi La m c i c ni dung nh sau: Vic ly i ti sn ca
ngi cht khng c coi l n trm Rei hereditariae furtum non fit(4). Trong giai on ny ch nh tha k
cha c hnh thnh r nt, cha c quy nh c th cho vic dch chuyn ti sn t ngi cht sang cho nhng ngi
cn sng.
Th h th hai Quyn s hu vt l quyn ca ch th c chi phi tuyt i v theo ch ca mnh i
vi vt. Vi s pht trin ca giao lu dn s, th khi nim quyn s hu th h th hai dn c hnh thnh v c
hiu l quyn thng tr tuyt i ca mt ch th ln vt. Quyn s hu l mt loi vt quyn quan trng nht th
hin s ph thuc tuyt i v v hn ca vt i vi ch s hu. Ch s hu c mi quyn nng i vi vt. Vic xc
lp quyn s hu i vi vt tr li cho cu hi: Vt ny ca ai?
i vi mt vt c th th khng th c bt k ch th no c nhiu quyn nng hn chnh ch s hu vt . Mi
hnh vi tc ng ln vt hon ton ph thuc vo ch ca chnh ch s hu . Cc c im c bn ca quyn s
hu c khi qut ho l: 1) Tnh cht tuyt i, 2) Tnh c nht, 3) Mi x s, 4) Theo ch ca ch s hu, 5) V
thi hn, 6) Vic thc hin quyn s hu khng dn ti chm dt quyn s hu . Cng t khi c cch hiu ny m
ch s hu mi c bo v bng nhng phng thc kin vt quyn. V d nh kin i li ti sn thuc s hu ca
mnh (rei vindicatio).
Cng trong giai on ny mi hnh thnh nn nguyn tc: Mt ngi khng th chuyn giao cho ngi khc nhiu
hn nhng g mnh c (Ting La-tinh: Nemo ad alium plus juris transferre potest, quam ipse habet). V h qu trc
tip ca nguyn tc ny l: nu nh ti sn c chuyn giao t ngi chim hu bt hp php sang cho ngi th
ba thng qua giao dch dn s th ch s hu vn c i li ti sn t ngi th ba . V d nh mt ngi mua
phi ti sn do trm cp c c th phi tr li cho ch s hu khi ch s hu i li. Bi l bn thn k trm khng
c quyn s hu i vi vt trm c, do khng th chuyn giao quyn s hu sang cho ngi mua (khng th
chuyn giao ci m chnh mnh khng c), khi ngi mua phi ti sn trm cp s khng th tr thnh ch s hu
ti sn mua c.
Ti y pht sinh mt vn : Khi mt ngi khi mua ti sn no thng s rt bn khon rng: Khng bit
ngi bn cho mnh c ch thc l ch s hu ti sn khng. Nu ngi bn m khng phi ch s hu ti sn th n
mt lc no sau khi mua ch s hu s n i li, bn mua khi b buc phi tr li cho ch s hu ti sn mnh
mua. Nhm khc phc tn gc vn m php lut cc nc mi bt u hnh thnh c ch ng k ti sn.
Phng thc ng k ti sn ban u c p dng i vi bt ng sn, sau p dng dn cho cc loi ti sn
khc l ng sn.
Cch hiu ny cho php ch s hu c mi quyn nng i vi ti sn, do th h th hai ny ta khng thy
c s lit k cc quyn nng c bn ca ch s hu.
Th h th ba Quyn s hu vt c hiu thng qua vic lit k c th cc quyn nng cu thnh ca ch
s hu i vi vt ca mnh.
Trn thc t th trong mt x hi cng dn, mi hnh vi ca mi thnh vin, trong k c hnh vi i vi ti sn
ca chnh mnh, cng ch gii hn trong phm vi cho php sao cho khng lm nh hng n quyn v li ch hp
php ca cc ch th khc, cng nh li ch ca ton x hi, ca cng ng ni chung.
Chnh v l do quyn nng ca ch s hu mi lun b hn ch trong mt gii hn lut nh. Quyn nng v hn
ca ch s hu i vi vt ca mnh ch c th hin vi ngha ln hn so vi bt k mt ch th no khc, ch
khng bao gi c th nhiu hn nhng g php lut quy nh. Ni cch khc, quyn s hu khi c hiu l tp hp
mt s quyn nng c th ca ch s hu m php lut quy nh. Bt u hnh thnh khi nim quyn s hu th h th
ba lit k c th cc quyn nng cu thnh ca quyn s hu vt. Cch hiu ny c s dng rng ri trong php
lut nhiu quc gia nhng th k va qua.

Di thi cng ho La m th quyn s hu c hiu bao gm nm quyn nng l: 1) Quyn chim hu, 2) Quyn
s dng, 3) Quyn hng dng li ch t vic s dng vt, 4) Quyn nh ot s phn vt, 5) Quyn kin i li vt t
ngi chim hu bt hp php.
iu 544 B lut dn s Cng ho Php quy nh rng ch s hu ti sn c hai quyn nng l hng th v nh
ot vt mt cch tuyt i, min l khng s dng ti sn vo nhng vic m php lut cm. Theo quy nh ti iu
903 B lut dn s Lin bang c th ch s hu vt c hai quyn nng nh ot vt theo ch ca mnh v c
bo v khi mi s tc ng ca ngi khc ln vt.
Php lut cc nc thuc h thng php lut Anh- M th li lit k c th hn na cc quyn nng ca ch s hu
vt (thm ch c th c n 10 12 quyn nng). im c bit ch cc quyn nng ny li c th c hnh thnh
theo cc nhm khng ging nhau ti nhiu ch th khc nhau.
Trong cc ti liu nghin cu ca cc lut gia trn th gii cng c th hin rt nhiu cc quan im khc nhau xung
quanh vn lit k cc quyn nng ca ch s hu vt. Lut gia Italia Pugliatti cho rng quyn s hu bao gm hai
quyn nng c bn l quyn s dng v quyn nh ot (5). Lut gia ngi c Haas T. bn cnh ba quyn nng chim
hu, s dng, nh ot li mun b sung thm quyn nng th t l quyn qun l(6).
Mt s lut gia mun a ra hng lot cc quyn nng c th m ch s hu c th c c ghp chng vo vi
nhau theo tng ng cnh c th. V d nh: lut gia Honore A. nu ra danh mc mi mt cc quyn nng v yu t
khc nhau ca quyn s hu:
1) Quyn chim hu (hiu theo ngha hp nh nm gi c hc)
2) Quyn s dng (trc tip tc ng khai thc cng dng hu ch ca vt)
3) Quyn qun l (Quyt nh vic cho ai s dng v s dng nh th no)
4) Quyn thu li tc (thu nhn cc li ch vt cht t hai quyn trn)
5) Quyn tiu hu, tiu dng, thay i vt theo mun ca mnh.
6) Quyn bo qun gi gn, khng cho ngi khc tc ot.
7) Quyn chuyn giao vt;
8 ) Tnh cht v thi hn;
9) Khng c s dng vt vi mc ch gy hi cho ngi khc;
10) C th mang i bo m tr n, b x l cho vic tr n
11) Quyn khi phc li cc quyn nng nu trn khi chng b xm phm (7)
Mt s lut gia khc (nh lut gia M Becker) hng ng theo quan im ny v cn b sung thm rng trong mi
ng cnh khc nhau th ni dung quyn s hu c th khc nhau, ch cn trong c t nht mt trong 5 quyn nng
u tin l c. H qu t , quan im ny cho php tn ti nhiu loi quyn s hu cng tn ti song song i vi
mt vt(8 ).
Th h th t M rng hn khi nim quyn s hu vt (thuc th h th ba) sang lit k cc quyn nng
c th ca ch s hu ti sn ni chung (bao gm vt, tin v c cc ti sn v hnh).
Khi nim quyn s hu ca Lut dn s Vit nam, cng nh ca Lin bang Nga v ca mt s nc ng u
khc, ang vo th h th t ny. Theo quyn s hu vt c m rng thnh quyn s hu ti sn ni chung (cho
c vt, tin, giy t tr gi c bng tin v cc quyn ti sn) v c hiu thng qua ba quyn nng cu thnh l

chim hu, s dng, nh ot. Khon 1 iu 209 B lut dn s Lin bang Nga quy nh rng: Ch s hu c quyn
chim hu, s dng v nh ot ti sn ca mnh(9).
Khi nim quyn s hu trong php lut dn s Vit nam hin nay thuc th h th t ny. iu 173 B lut dn s
quy nh: Quyn s hu bao gm quyn chim hu, quyn s dng v quyn nh ot ti sn ca ch s hu theo
quy nh ca php lut.
Trong BLDS c cha cc quy nh v quyn s hu cc ti sn v hnh (quyn s hu i vi quyn ti sn). V d
nh ti iu 422 BLDS v i tng ca hp ng mua bn c quy nh rng 3- Trong trng hp i tng ca hp
ng mua bn l quyn ti sn, th phi c giy t hoc cc bng chng khc chng minh quyn thuc s hu ca
bn bn.
Hoc v d nh iu 442 BLDS v hp ng mua bn quyn ti sn c quy nh rng 1- Trong trng hp mua
bn quyn ti sn, th bn bn phi chuyn giy t v lm th tc chuyn giao quyn s hu cho bn mua, cn bn mua
phi tr tin cho bn bn.
3- Thi im chuyn giao quyn s hu i vi quyn ti sn l thi im bn mua nhn c giy t xc nhn v
quyn s hu i vi quyn v ti sn hoc t thi im ng k vic chuyn giao quyn s hu, nu php lut c
quy nh.
Khi nim quyn s hu th h th t ny ang c coi l hon thin nht v thng dng nht trong giai on hin
nay. Tuy nhin ngay t by gi cch hiu cng vn ang tim n nhiu vn bt cp cha gii quyt c. Cc
vn ny l h qu tt yu ca vic p dng c ch ba quyn nng ng thi cho nhiu loi ti sn khc nhau (vt,
tin, giy t tr gi c bng tin, quyn ti sn).
Vn th nht lin quan n hai loi ti sn l tin, giy t tr gi c bng tin. Hai loi ti sn ny c im c
bit l chng ch c chc nng trao i, ch khng th khai thc cng dng hu ch t chnh ng tin hay t chnh t
giy tin, t giy tr gi c bng tin. Hai loi ti sn ny ch mang li li ch cho ch s hu khi n c ch s hu
chuyn giao sang cho ch th khc km theo chuyn giao lun quyn s hu (tc thc hin quyn nh ot, ch
khng phi l quyn s dng). cng l s khc bit c bn gia chng i vi vt. T nhn thy rng quyn s
dng kh c th c coi l mt quyn nng ca ch s hu tin, giy t tr gi c bng tin.
Vn th hai lin quan n quyn s hu i vi quyn ti sn. Quyn ti sn c coi l ti sn v hnh, khng
nm gi c. Vy ch s hu s thc hin quyn chim hu nh th no i vi loi ti sn v hnh . Vic chim
hu ti sn v hnh l khng th thc hin c. Ch s hu ch c th chim hu c mt s giy t minh chng cho
quyn ti sn ca mnh m thi.
Vn tip theo cng rt quan trng c t ra khi nghin cu quyn s hu ti sn thng qua ba quyn nng l:
Trong nhiu trng hp mt ngi khng phi l ch s hu nhng li c c ba quyn nng . iu 180 BLDS quy
nh rng: Ngi khng phi l ch s hu cng c quyn chim hu, s dng, nh ot ti sn khng thuc quyn
s hu ca mnh theo tho thun vi ch s hu ti sn hoc theo quy nh ca php lut. V d nh: Php lut
quy nh hu nh cho php cc doanh nghip nh nc c c ba quyn nng chim hu, s dng v nh ot ti sn
thuc s hu ton dn c giao cho doanh nghip qun l. Ngc li, c nhng trng hp mt ngi l ch s
hu ti sn nhng li khng c thc hin c ba quyn nng chim hu, s dng, nh ot ti sn ca mnh. V d
nh trng hp ti sn ang trong thi gian cm c c giao cho bn nhn cm c bo m thc hin ngha v.
Cc vn bt cp nu trn ni ln thc trng rng c ch ba quyn nng (chim hu, s dng, nh ot) khng
th th hin ht c bn cht php l ca quyn s hu ti sn. Cu hi c t ra cho cc nh nghin cu lut l:
Ngoi ba quyn nng ra th cn phi b sung thm ni dung g na th mi th hin ht c bn cht ca quyn s
hu?
iu d nhn thy rng nu b sung thm mt vi quyn nng na cho khi nim quyn s hu ti sn th cng
khng th gii quyt c trit cc vn nu trn. Khi nim ti sn th h th nm (thuc v tng lai) i hi
khng ch b sung thm mt vi quyn nng na, m cn thit phi c mt bc thay i c bn v cch hiu khi
nim quyn s hu. Vy u l phng hng m php lut trong tng lai s la chn? Khi nim quyn s hu th

h th nm s nh th no? Cu hi chc chn s tr thnh mi quan tm ca cc nh nghin cu lut dn s. Ti

y ti ch xin tm thi nu mt cht cm nhn ban u nh sau chng ta cng tho lun (v ch l cm nhn nn c
th s khng tr thnh hin thc): Khi nim quyn s hu trong tng lai c th s khng lit k cc quyn nng, m
ch lit k cc hn ch ca ch s hu. Ni cch khc, ch s hu s c mi quyn nng, ngoi tr mt s hn ch c
th m php lut quy nh khng cho php ch s hu c thc hin. Km theo php lut c th c th ho hn
na cc ngha v ca ch s hu i vi ti sn ca mnh. Phng hng s ph hp vi nguyn tc chung thc
hin quyn s hu c quy nh ti iu 178 BLDS: Ch s hu c thc hin mi hnh vi theo ch ca mnh i
vi ti sn, nhng khng c lm thit hi v nh hng n li ch ca Nh nc, li ch cng cng, quyn, li ch
hp php ca ngi khc.
-oOo
Quyn s hu v quyn nng ca ch s hu - 20/6/2008
Ti sn l thut ng c ngun gc Hn Vit. Theo ngun gc ny, th ti sn l nhng ca ci vt cht
tn ti khch quan, nm trong s chim hu v chi phi ca con ngi, c con ngi khai thc v
mang li li ch vt cht hoc li ch tinh thn...
* Ti sn trong quan h php lut v quyn s hu.
Php lut Vit Nam cng nh php lut ca cc quc gia trn th gii lun xc nh s hu, quyn s hu l vn
quan trng nht ca php lut dn s. Cc quan h ti sn lun xut pht t quan h s hu v cng v quan h s hu,
quan h s hu l tin , l xut pht im cho tnh hp php ca cc quan h khc. Ti sn v quyn s hu ti sn
ng vai tr quan trng trong BLDS., n va l i tng va l khch th ca quan h s hu.Yu cu c bn nht t
ra i vi ti sn trong BLDS l ti sn phi giao dch c v c php a vo giao dch dn s, N l i tng
ph bin c iu chnh bi cc quy nh ca c h thng php lut; V vy, vic qui nh v ti sn v phn loi ti
sn trong BLDS l cn thit phn bit ti sn trong quan h dn s vi ti sn trong quan nim thng thng.
Ti sn vi tnh cch l khch th ca quyn s hu c qui nh ti iu 163 BLDS nm 2005. Nhng nhng
qui nh ny ch mang tnh cht lit k, xc nh nhng loi vt th v quyn ti sn c coi l ti sn.
Ti sn l thut ng c ngun gc Hn Vit. Theo ngun gc ny, th ti sn l nhng ca ci vt cht tn ti
khch quan, nm trong s chim hu v chi phi ca con ngi, c con ngi khai thc v mang li li ch vt cht
hoc li ch tinh thn
Thut ng ti sn c th c hiu trn hai phng din:
Theo quan nim thng thng: Ti sn l ca ci vt cht tn ti didng c th, c con ngi s dng v c
nhn bit bng gic quan tip xc nh ging, t, bn gh, xe m t, t tinhiu theo ngha thng thng rng hn
th ti sn l: Ca ci vt cht hoc tinh thn c gi tr i vi ch s hu. Vi ngha ny ti sn lun gn vi mt ch
th xc nh trong mt x hi nht nh. Do quan nim v ti sn cng thay i theo x hi i vi ca ci trong x
hi .
Theo phng din php l: Ti sn l ca ci c con ngi s dng mang li li ch. Ca ci l mt khi nim
lun lun c s bin i v gi tr vt cht v c php lut qui nh v ch php l i vi n.
Lut Dn s Vit Nam tha nhn ti sn theo ngha rng, theo , ti sn bao gm cc vt v quyn ti sn trn cc
vt (vt quyn). Mc d khng a ra nh ngha v ti sn nhng iu 163 B lut Dn s xc nh ti sn bao
gm vt, tin, cc giy t c gi v cc quyn ti sn.
BLDS nm 2005 phn loi ti sn thnh ng sn - bt ng sn, ti sn hu hnh - ti sn v hnh, l nhng
phn loi mang tnh truyn thng v ph hp vi thng l quc t. Bi vit ny tp trung cp n cch phn loi ti
sn cch phn loi th hai - Bt ng sn v ng sn. phn bit ng sn - bt ng sn B lut Dn s dng
phng php loi tr xc nh mt ti sn l ng sn hay bt ng sn. Khon 1 iu 174 BLDS lit k cc ti sn
c coi l bt ng sn,

1. Bt ng sn l cc ti sn bao gm:
a) t ai;
b) Nh, cng trnh xy dng gn lin vi t ai, k c cc ti sn gn lin vi nh, cng trnh xy dng ;
c) Cc ti sn khc gn lin vi t ai;
d) Cc ti sn khc do php lut quy nh.
2. ng sn l nhng ti sn khng phi l bt ng sn
Vic phn bit ng sn v bt ng sn ch yu da trn tnh cht vt l khng di di c v mt c hc v gi
tr kinh t. Trn thc t th nhng ti sn khng di, di c thng l nhng ti sn c gi tr ln, nh rung vn, nh
ca, ao chum. Vic phn bit ng sn v bt ng sn nhm mc ch qui nh hai quy ch php l khc nhau cho
hai loi ti sn ny. Hai qui ch php l ny nh hng trc tip n nhng qui nh ca BLDS khi qui nh v quyn
ca ch s hu thc quyn i li ng sn, bt ng sn t ngi chim h khng c cn c php lut nhng ngay
tnh theo qui nh ti iu 256,257,258 ca BLDS
Theo qui nh ti iu 174 BLDS, c th thy lut ti sn Vit Nam tha nhn cc loi bt ng sn sau y:
- Bt ng sn khng th di, di c do bn cht t nhin vn c ca n, bao gm : t ai; Nh, cng trnh xy
dng gn lin vi t ai; Cy ci, hoa mu v cc ti sn khc trn t.
- Cc ng sn tr thnh bt ng sn v mc ch s dng chng: l cc ti sn gn lin vi nh, cng trnh xy
dng u c coi l bt ng sn. V d nh h thng in c lp t trong tng nh, h thng ng nc trong
nh, b c, t by cc vt dng gn vo hc tng mt cch kin c.
- Bt ng sn do php lut quy nh: Ngoi nhng ti sn l bt ng sn k trn, khi cn thit, bng cc vn bn
php lut c th, php lut c th quy nh nhng ti sn khc l bt ng sn. im d, khon 1 iu 174 BLDS quy
nh bt ng sn c th cn l cc ti sn khc do php lut quy nh. V d quyn s dng t c xc nh l
bt ng sn, y chnh l vic tha nhn khi nim quyn c tnh cht bt ng sn.
v Gi tr php l ca vic phn bit ng sn- bt ng sn
- Phn bit ng sn v bt ng sn l c s cho vic qui nh v quyn ca ch s hu thc quyn i li ng
sn, bt ng sn t ngi chim h khng c cn c php lut nhng ngay tnh theo qui nh ti iu 256,257, 258
ca BLDS
- Vic phn bit ng sn - bt ng sn c gi tr trong vic qui nh xc lp quyn s hu theo thi hiu. Theo
iu 247 BLDS, ngi chim hu, ngi c li v ti sn khng c cn c php lut nhng ngay tnh, lin tc, cng
khai trong thi hn mi nm i vi ng sn, ba mi nm i vi bt ng sn th tr thnh ch s hu ti sn
k t thi im chim hu, tr trng hp ti sn chim hu l ti sn thuc hnh thc s hu nh nc.
- Lin quan n h thng ng k ti sn, trong php lut Dn s Vit Nam, i vi cc ti sn l bt ng sn, v
nguyn tc, c cng nhn l ch s hu, ngi c bt ng sn phi thc hin vic ng k quyn s hu (iu
167 BLDS). Vic ng k quyn s hu chnh l yu t minh chng cho vic xc nh ai l ch s hu ca bt ng
sn . i vi ng sn th ch c mt s loi nht nh phi ng k quyn s hu. V d nh t, xe gn my, tu,
thuyn
- Vic phn bit ny c gi tr quan trng trong vic tun th hnh thc khi cc ch th xc lp cc giao dch dn s
c i tng l bt ng sn, thng thng phi xc lp thng qua giao dch dn s bng hnh thc vn bn c cng
chng hoc chng thc ca c quan Nh Nc thm quyn, giao dch loi ny ch c hiu lc k t thi im c
cng chng hoc chng nhn hoc thi im ng k.

- Di gc t tng, vic xc nh mt ti sn l ng sn hay bt ng sn c gi tr xc nh thm quyn ca

To n nhn dn trong vic gii quyt tranh chp. Theo quy nh ti iu 35 B lut T tng Dn s, cc tranh chp v
bt ng sn thuc thm quyn gii quyt ca To n ni c bt ng sn.
- Mt gi tr na cn k n ca vic phn bit ny l vic xc nh lut p dng trong trng hp xc nh quyn
s hu c yu t nc ngoi; cc giao dch c yu t nc ngoi, Chng hn, hp ng lin quan n bt ng sn
Vit Nam phi tun theo php lut Vit Nam (iu 769 khon 2 BLDS); Quyn s hu i vi ng sn trn ng
vn chuyn c xc nh theo php lut ca nc ni ng sn c chuyn n, nu khng c tho thun khc. Vic
phn bit ti sn l ng sn hoc bt ng sn c xc nh theo php lut ca nc ni c ti sn. Vic xc nh
quyn s hu i vi tu bay dn dng v tu bin ti Vit Nam phi tun theo php lut v hng khng dn dng v
php lut v hng hi ca Cng ho x hi ch ngha Vit Nam.( Khon 2,3,4 iu 766 BLDS).
v Quyn s hu.
v Quyn s hu l vn c ngha v cng quan trng trong i sng kinh t x hi cng nh trong php lut dn
s. N l mt trong nhng tin vt cht cho s pht trin kinh t, v quyn s hu chnh l mc x s m php
lut cho php mt ch th c thc hin trong qu trnh, chim hu, s dng v nh ot ti sn. Mc x s y
qui nh gii hn v kh nng thc hin ca h trong qu trnh hc tp, nghin cu khoa hc, tham gia lao ng sn
xut, kinh doanh iu tc ng trc tip n nn kinh t, thc y hoc km hm s pht trin ca nn kinh t.
v Xut pht t vai tr chi phi ca c s kinh t h tng i vi php lut, BLDS ra i khng nh v tr trung tm
ca ch nh ti sn v quyn s hu. Trc y khi cha c BLDS, vn ti sn v quyn s hu c qui nh
trong Hin php v trong cc vn bn php lut khc nh Lut Doanh nghip t nhn, Lut Cng ty, Lut t ai, Php
lnh hp ng dn s, Php lnh hp ng kinh t, Php lnh bo h quyn tc gi, Php lnh bo h quyn s hu
cng nghip, PLTK Nhng qui nh v quyn s hu trong cc vn bn php lut ny ng vai tr ch o, l c s
nh hng cho cc quan h kinh t, cc quan h dn s . BLDS ra i, ch nh ti sn v quyn s hu ng vai tr
trung tm, to c s php l cho cc ch nh khc trong B lut cng nh cc vn bn php lut khc v quan h ti
sn. Bi l, quyn s hu l c s, l mc ch ca rt nhiu quan h php lut dn s. V th, quyn s hu cn l tin
, l xut pht im cho tnh hp php ca cc quan h . Mc ch cui cng ca a phn cc hnh vi dn s v
giao dch dn s l nhm hng ti xc lp hoc chm dt quyn s hu ca cc ch? th?. V vy, quyn s hu l ni
dung ht sc quan trng trong php lut dn s. V mt l lun, quyn s hu l quyn tuyt i ca cc ch th trong
Lut Dn s, php lut lun ghi nhn v bo v quyn s ca ch s hu. Vic bo v ny phi da trn c s php l
nht nh, trong , vn mu cht, cn bn l nhng cn c xc nh mt ti sn hay mt tp hp ti sn thuc s
hu ca ai? Ai l ngi c quyn chim hu, s dng v nh ot n.
v Mt khc, quyn s hu cn c xem xt di gc l mt quan h php lut dn s. Bi th, n cng c
pht sinh khi c nhng s kin php l nht nh. Nhng s kin php l ny chnh l nhng cn c xc lp quyn s
hu i vi ti sn ca c nhn.
v C th khng nh: Cc cn c xc lp quyn s hu v cc quan h php lut dn s c mi quan h ph thuc,
chi phi ln nhau. Giao dch dn s l mt trong nhng cn c ph bin xc lp quyn s hu i vi ti sn thng
qua tho thun v thng nht ch ca cc bn, trong khi , mun tham gia giao dch dn s th chnh cc ch th
phi c ti sn, v ti sn phi c xc lp da trn nhng cn c do php lut qui nh. V vy, vic qui nh y
v chi tit cc cn c xc lp quyn s hu l ht sc cn thit xc nh quyn s hu ti sn ca cng dn cng
nh cc ch th khc. ng thi, p ng nhu cu i hi khch quan trong l lun cng nh trong thc tin xt x.
v Tu thuc vo php lut ca mi ch chnh tr khc nhau m cc cn c lm pht sinh quyn s hu trong cc
ch cng c qui nh khc nhau. Cc cn c ny phn nh bn cht v xu th pht trin ca mi ch x hi.
Ni dung cc cn c c bao qut hay hn hp, c th hay khi lc u th hin quan im ca giai cp thng tr v ph
hp vi thc t ca x hi thi im nht nh.
v Tnh cht, ni dung ca tng s kin php l qui nh tng hnh thc s hu khc nhau. Khi mt s kin php l
xy ra n c th xut hin quyn s hu ton dn, s hu tp th, s hu ca php nhn, hoc s hu ca c nhn
Quyn s hu ca mi c nhn ch c xc lp da trn nhng cn c do php lut qui nh c trng cho ch th v

khch th ca quyn s hu c nhn. Nhng cn c l nhng kh nng xy ra trong thc t cuc sng m BLDS ghi
nhn v nng ln thnh qui nh chung, da vo ch s hu c c ti sn thuc quyn s hu ca mnh.
v Ti iu 170 BLDS, quyn s hu c xc lp i vi ti sn da trn nhng cn c sau y:
v - Do lao ng, do hot ng sn xut, kinh doanh hp php: Cng dn bng sc lao ng ca mnh to ra cc
sn phm, cc thnh qu lao ng th h hon ton c quyn s hu i vi nhng ti sn c to ra bng chnh lao
ng ca h.
v - c chuyn giao quyn s hu theo tho thun hoc theo quyt nh ca c quan nh nc c thm quyn:
Tho thun l c s ca hp ng, vic tho thun ny ca cc bn vi mc ch hp php l chuyn giao ti sn v
quyn s hu ti sn t ch th ny sang ch th khc thng qua cc hp ng mua bn, tng cho, trao i, cho vay
l cch thc thc hin hnh vi php l ph bin nht lm pht sinh quyn s hu ca ch th. Ngi c chuyn giao
ti sn thng qua cc hp ng dn s hp php th c quyn s hu ti sn k t thi im nhn ti sn nu khng
c tho thun hoc php lut khng c qui nh khc.
v - Thu hoa li, li tc: Ch s hu, ngi s dng ti sn c quyn s hu i vi hoa li, li tc thu c t ti
sn m h c quyn s hu. l hoa li do cy ci, hoa mu, sc vt mang li theo mi lin h ngun gc ph
thuc gia vt ch ban u vi hoa li . Cc mn li bng tin hoc hin vt thu c do vic ch s hu cho ngi
khc s dng ti sn hoc chnh ch s hu thc hin quyn ti sn i vi ti sn (cho thu, cho vay ti sn).
v - To thnh vt mi do sp nhp, trn ln, ch bin. Do c cc s kin ny m ti sn ca nhiu ch s hu to
thnh vt mi: Vt mi c th l chung hay ring ca tng s hu ch c xc nh theo cc iu 236, 237, 238 ca
BLDS.
v - c tha k ti sn: Ngi c tha k theo di chc hoc theo php lut l ch s hu ti sn c tha k
do ngi cht li.
v - Chim hu trong cc iu kin do php lut qui nh i vi vt v ch, vt b nh ri, b qun, chn giu, gia
sc, gia cm b tht lc, vt nui di nc di chuyn t nhin: Nhng ngi chim hu ti sn trong cc trng hp
trn y phi m bo cc iu kin c qui nh ti cc iu t iu 239 n iu 244 BLDS.
v - Chim hu ti sn khng c cn c php lut nhng ngay tnh, lin tc, cng khai ph hp vi thi hiu do php
lut qui nh.
v - Cc trng hp khc do php lut qui nh.
v Theo qui nh ny th nhng ti sn no m khng c xc lp da trn cc cn c trn y th quyn s hu i
vi ti sn ca c nhn v cc ch? th? khc khng c php lut tha nhn v bo m cho vic thc hin quyn vi
t cch l ch s hu. Cc quan h s hu tn ti nh mt yu t khch quan, khi nim quyn s hu ch xut hin khi
php lut xc nhn quan h s hu tn ti trong x hi Khc vi s hu l mt phm tr kinh t th quyn s hu l mt
phm tr php l.
v Khi nim ny ch xut hin khi Nh nc ban hnh php lut iu chnh cc quan h x hi v s hu. Lc ny
trong x hi c giai cp, bn nng chim hu ca con ngi c Nh nc quy nh thnh lut thch ng vi cc th
ch ca mt x hi nht nh.
v
Nh vy, theo ngha khch quan. Quyn s hu l mt phm tr php l phn nh cc quan h s hu trong mt
ch s hu nht nh, bao gm tng hp cc qui phm php lut nhm iu chnh nhng quan h s hu trong mt
ch x hi. Vi chc nng, tha nhn v bo v quyn li ca cc ch s hu trong vic chim hu , s dng, nh
ot ti sn.

Quyn s hu theo ngha hp: c hiu l mc x s m php lut cho php mt ch th thc hin cc quyn
nng chim hu, s dng, nh ot trong nhng iu kin nht nh. Theo ngha ny quyn s hu chnh l quyn
nng dn s ca ch th s hu i vi mt ti sn c th v xut hin trn c s ni dung qui nh ca qui phm php
lut khch quan
v Cc quyn nng ca ch s hu
Quyn chim hu
Lut dn s Vit Nam xc nh chim hu l mt quyn nng ca quyn s hu c th, iu 182 BLDS qui nh
quyn chim hu l quyn nm gi, qun l ti sn. Nm gi ti sn l vic ngi chim hu gi vt trong phm vi
kim sot lm ch v chi phi ti sn theo ch ca mnh, v d, ct tin vo ti, qun o, trang sc vo trong t
Trong chim hu theo lut Vit Nam, xt di gc ch th chim hu, c th tn ti hai kh nng sau y:
Ngi chim hu ti sn ng thi l ch s hu ti sn v ngi chim hu khng phi l ch s hu ca ti sn;
Xt theo vic chim hu c cn c hay khng c cn c, c th chia chim hu thnh chim hu c cn c php
lut v chim hu khng c cn c php lut.
Cc loi chim hu
Chim hu c cn c php lut
Chim hu c cn c php lut c hiu l cc trng hp ngi chim hu thc s c quyn chim hu i vi
ti sn ca mnh da trn nhng cn c do php lut qui nh. l hnh thc chim hu hp php, theo iu 183 , s
chim hu hp php trc ht l s chim hu ti sn ca mt ch s hu c php lut cng nhn.
Ngi khng phi l ch s hu m chim hu ti sn th ch c coi l chim hu hp php khi ri vo cc
trng hp sau: ngi c ch s hu u quyn qun l ti sn, ngi c chuyn giao quyn chim hu thng qua
giao dch dn s; ngi pht hin v gi ti sn v ch, ti sn khng xc nh c ai l ch s hu, ti sn b nh
ri, b b qun, b chn giu, b chm m; ngi pht hin v gi gia sc, gia cm, vt nui di nc b tht lc,
chim hu ca c quan, t chc theo chc nng v thm quyn c quyn thu gi v chim hu ti sn
i vi cc trng hp ngi c ch s hu u quyn qun l ti sn hoc c giao ti sn thng qua giao dch
dn s, ngi chim hu khng th xc lp quyn s hu theo thi hiu (iu 185,186).
Ngi chim hu ti sn ca ngi khc c cn c php lut ch thc hin quyn chim hu trong phm vi, theo
cch thc v thi hn do ch s hu xc nh. Hay ni khc i, ngi khng phi l ch s hu thc hin cc quyn
nng ch yu khng mang tnh c lp.( Khon 1 i 185) .
Trong trng hp quyn chim hu b xm phm, ngi chim hu ti sn ca ngi khc nhng c cn c php
lut c php lut bo v theo cc quy nh v bo v quyn s hu (t iu 255 n iu 260 BLDS). L d nhin,
ngi ny phi chng minh c tnh hp php ca vic chim hu, chng hn bng vic xut trnh hp ng thu ti
sn.
Chim hu khng c cn c php lut
Ngi chim hu trong tnh trng chim hu khng da vo cc trng hp c lit k ti iu 190 BLDS u b
xem l chim hu khng c cn c php lut. Thc cht, chim hu khng c cn c php lut l trng hp mt
ngi thc hin quyn chim hu ca ch s hu i vi mt ti sn tc l x s nh chnh mnh l ch s hu trong
khi thc cht ch s hu ch thc ca ti sn li l ngi khc. C hai trng hp xy ra: chim hu khng c cn c
php lut nhng ngay tnh, chim hu khng c cn c php lut v khng ngay tnh.

Ngi chim hu khng c cn c php lut v khng ngay tnh khng c php lut bo v v khng c
hng quy ch xc lp quyn s hu theo thi hiu.
Tri li, ngi chim hu ti sn khng c cn c php lut nhng ngay tnh c php lut bo v trong nhiu
trng hp v c xc lp quyn s hu ti sn theo thi hiu.
Quyn s dng
iu 192 BLDS nh r: quyn s dng l quyn khai thc cng dng, hng hoa li, li tc t ti sn. Khai thc
cng dng ca ti sn c hiu l vic dng ti sn phc v nhu cu, s thch ca bn thn hoc khai thc li ch
kinh t ca ti sn. Chng hn, s dng mt lm phng tin i li, eo n trang hay ng h lm pHng
hoa li, li tc t ti sn l vic ch s hu thu nhn cc sn vt t nhin m ti sn mang li nh tri cy, gia sc sinh
con, gia cm trng hoc thu cc khon li t vic khai thc ti sn nh tin cho thu nh, li tc c phiu, li tc
cho vay Vic s dng cc ti sn l vt tiu hao, c bit l cc vt tiu hao ht sau mt ln s dng nh vic s
dng thc n, ung, tiu tin cng ng ngha vi vic ch s hu s dng quyn nh ot i vi ti sn.
Nh vy, s dng ti sn l mt trong nhng quyn nng quan trng v c ngha thc t ca ch s hu. Ch s
hu hon ton c ton quyn hc cng dng, hng hoa li, li tc ca ti sn theo cch thc v mc ch s dng ti
sn theo ch ca mnh: s dng hoc khng s dng ti sn, trc tip khai thc cng dng t nhin ca ti sn hoc
cho ngi khc s dng thng qua cc giao dch dn s nh hp ng cho thu, cho mn. Tuy nhin, trong mi
trng hp, vic s dng ti sn phi trn nguyn tc khng c lm nh hng n li ch ca Nh nc, li ch
cng cng, quyn v li ch hp php ca ngi khc. Thng thng, ch s hu l ngi c quyn s dng ti sn
nhng php lut cng ghi nhn ba trng hp ngi khng phi ch s hu cng c quyn s dng ti sn.
Trng hp th nht, ngi c ch s hu chuyn giao quyn s dng ti sn thng qua hp ng. Trong trng
hp ny, ngi s dng c quyn khai thc ti sn theo cch thc v thi hn c tho thun vi ch s hu.
Trng hp th hai, ngi chim hu ti sn khng c cn c php lut nhng ngay tnh cng c quyn khai thc
cng dng, hng hoa li, li tc t ti sn. V vy, ngi ny ch phi hon tr hoa li, li tc thu c t thi im
h bit hoc buc phi bit vic chim hu ti sn l khng c cn c php lut (Khon 2 iu 194 BLDS ).
Trng hp th ba, c quan hay t chc no cng c quyn s dng ti sn ca ngi khc trn c s mt vn
bn ca c quan nh nc c thm quyn hoc s dng ti sn trong tnh th cp thit ph hp vi qui nh ca php
lut.
Quyn nh ot
iu 195 BLDS nh r: Quyn nh ot l quyn chuyn giao quyn s hu ti sn hoc t b quyn s hu ti
sn. Vic nh ot ti sn c th nh ot s phn thc t ca cc vt, lm chm dt s tn ti vt cht ca ti sn,
nh hu b, tiu dng ht hoc t b quyn s hu i vi vt, hoc bng hnh vi php l (bn, trao i, tng cho, cho
vay, tha k, gp vn vo cng ty). ngi khng phi l ch s hu ch c quyn nh ot ti sn ca ngi khc
trong trng hp c ch s hu u quyn hoc trong nhng trng hp c bit do php lut quy nh (vic trng
mua, trng thu ti sn theo quyt nh ca Nh nc). Vic thc hin quyn nh ot i vi ti sn s lm chm dt
hoc thay i cc quan h php lut lin quan n ti sn .
V nguyn tc, ch s hu c ton quyn nh ot s phn thc t hay s phn php l ti sn ca mnh. Tuy
nhin, trong mt s trng hp nhm bo m hi ho gia li ch ca ch s hu v li ch ca Nh nc, li ch cng
cng hoc li ch ca ngi khc, quyn nh ot c th b hn ch theo nhng iu kin c th do php lut quy nh.
c th hin trong mt s trng hp sau:
Khi ti sn em bn l c vt, l di tch lch s, vn ho th Nh nc c quyn u tin mua;
Trong trng hp t chc, c nhn c quyn u tin mua mt ti sn theo quy nh ca php lut th khi bn ti sn,
ch s hu phi dnh quyn u tin mua cho cc t chc, c nhn . V d, thnh vin ca cng ty trch nhim hu

hn ch c th chuyn nhng phn vn gp ca mnh cho ngi ngoi nu cc thnh vin khc ca cng ty khng mua
hoc mua khng ht((iu 43 Lut Doanh nghip);
Bn nh ang cho thu th bn thu c quyn u tin mua trc( iu 94 Lut nh nm 2005) .
Trong trng hp php lut c quy nh trnh t, th tc nh ot ti sn th phi tun theo trnh t, th tc .
iu 450 BLDS quy nh hp ng mua bn nh phi c lp thnh vn bn, c cng chng hoc chng thc tr
trng hp php lut c quy nh khc. Nh vy, nu A bn nh cho B nhng hp ng khng c cng chng th
hp ng ny c nguy c b xem l v hiu (iu 122, 124 v 127 BLDS.
C nhng trng hp tuy khng phi l ch s hu, cng khng c ch s hu u quyn, nhng theo qui nh
ca php lut nhng ngi c thm quyn vn c quyn nh ot ti sn.( Trung tm bn u gi ti sn theo qui nh
ca php lut; hiu cm c quyn bn ti sn, nu ht thi hn tho thun m ngi vay khng tr c tin
vay).
Trong bi vit ny tc gi mun bn thm, tranh th kin ca cc ng nghip v cc qu v mt s im lin
quan n bi vit ny. c th l:
Ngi c li v ti sn khng c cn c php lut c xc nh l ngi chim h hp php hay bt hp
php? Hay ch xc nh l ngi chim hu khng c cn c php lut? t xc nh t cch ch th trong vic p
dng bin php bo v quyn s hu.
C nn bo v quyn li ca ngi th ba ngay tnh khi giao dch dn s v hiu?
Trng hp ngi chim hu ti sn ban u c cn c php lut nhng sau li ri vo tnh trng chim hu
khng c cn c php lut nhng ngay tnh. Chng hn thu nh ca ngi khng phi l ch s hu, sau b ch s
hu kin i nh, thu nh ca ngi c chia tha k ca ngi b To n tuyn b cht, sau ngi ny quay tr
v Trong cc trng hp ny c c xem xt quyn ca ngi thu nh khi nh cho thu thay i ch s hu theo
qui nh ti iu 104 Lut nh nm 2005 khng?
Khon 2 iu 194 v iu 190 c mu thun khi qui nh v tnh lin tc quyn chim hu ca ch s hu?
C cu tr li cho trng hp Ngi chim hu hp php c quyn i li ti sn theo iu 257, 258 khng?
iu 257 s dng cm t hp ng c n b l cha bao qut ht mi trng hp ti sn c chuyn giao
thng qua giao dch dn s. Bi l, vic dch chuyn ny khng ch thng qua hp ng dn s.
Khng nn hiu ti sn c thng qua bn u gi l ng nhin c hiu lc v ngi mua ti sn t cuc bn
u gi l c xc lp quyn s hu mt cch ng nhin.
TS. Trn Th Hu - Khoa Lut Dn s HL H Ni- Ngun: thongtinphapluatdansu.wordpress.com
Thc trng, nhng mt tch cc v hn ch trong php lut v quyn s hu tr tu lin quan n cnh tranh
Vit nam
i tng s hu cng nghip (SHCN) l mt yu t th hin li th cnh tranh trong thng mi, nn c khng
t i th cnh tranh thc hin cc hnh vi cnh tranh khng lnh mnh xm hi n cc i tng SHCN thu li bt
chnh trong kinh doanh.
iu 39 Lut Cnh tranh xc nh cc hnh vi cnh tranh khng lnh mnh trong lnh vc s hu tr tu, m c th
l s hu cng nghip; bao gm:
- S dng ch dn thng mi gy nhm ln v ch th kinh doanh, hot ng kinh doanh, ngun gc thng mi
ca hng ha, dch v;

- S dng ch dn thng mi gy nhm ln v xut x, cch sn xut, tnh nng, cht lng, s lng hoc c
im khc ca hng ha, dch v; v iu kin cung cp hng ha, dch v
- S dng nhn hiu c bo h ti mt nc l thnh vin ca iu c quc t c quy nh cm ngi i din
hoc i l ca ch s hu nhn hiu s dng nhn hiu m Vit Nam cng l thnh vin, nu vic s dng ca
ngi i din hoc i l khng c s ng ca ch s hu nhn hiu v khng c l do chnh ng
- ng k, chim gi quyn s dng hoc s dng tn min trng hoc tng t gy nhm ln vi nhn hiu, tn
thng mi c bo h ca ngi khc hoc ch dn a l m mnh khng c quyn s dng nhm mc ch chim
gi tn min, li dng hoc lm thit hi n uy tn, danh ting ca nhn hiu, tn thng mi, ch dn a l tng
ng.
C th thy, khi nim v hnh vi cnh tranh khng lnh mnh trong lnh vc s hu tr tu c m rng v
lm r hn so vi khi nim ch dn gy nhm ln (mt trong cc dng biu hin c th ca hnh vi cnh tranh khng
lnh lin quan n s hu tr tu) m Lut Cnh tranh a ra trc y. ng thi, bo v ch th b thit hi do
hnh vi cnh tranh khng lnh mnh, Lut S hu tr tu cng quy nh cho cc ch th ny c quyn yu cu c
quan Nh nc c thm quyn p dng cc bin php dn s cng nh bin php hnh chnh theo php lut v cnh
tranh.
Trong lnh vc SHCN, php lut cnh tranh th hin nhng mt tch cc sau y:
Th nht, cc quy nh ca php lut v chng cnh tranh khng lnh mnh lin quan ti quyn SHCN kh r rng
v cc hnh vi cnh tranh khng lnh mnh, t tng thch vi php lut quc t v php lut cc nc, c th
Cc hnh vi cnh tranh khng lnh mnh lin quan ti quyn SHCN c quy nh da trn tiu ch ca iu 10bis
Cng c Paris (1883) v kinh nghim lp php ca cc nc. Ngh nh s 54/200/N CP ngy 3/10/2000 (gi tt l
N 54) quy nh trc tip v bo h quyn chng cnh tranh khng lnh mnh lin quan n quyn SHCN (iu 25).
iu 24 N 54 lit k cc hnh vi cnh tranh khng lnh mnh:
1. S dng cc ch dn thng mi lm sai lch nhn thc v thng tin v ch th kinh doanh, c s kinh
doanh, hot ng kinh doanh, hng ho, dch v nhm mc ch: a, Li dng uy tn, danh ting ca ngi sn xut,
kinh doanh khc trong sn xut, kinh doanh ca mnh; b, Lm thit hi n uy tn, danh ting ca ngi sn xut, kinh
doanh khc trong sn xut, kinh doanh khc ca mnh; c, Gy nhm ln v xut x, cch sn xut, tnh nng, cht
lng, s lng hoc c im khc ca hng ho, dch v; v iu kin cung cp hng ho, dch v cho ngi tiu
dng trong qu trnh nhn bit, la chn hng ho, dch v hoc hot ng kinh doanh
2. Chim ot, s dng thnh qu u t ca ngi khc m khng c ngi cho php
Th hai, php lut v chng cnh tranh khng lnh mnh lin quan ti quyn SHCN ch ng to mi trng
php lut hn ch ti a hu qu ca cc hnh vi cnh tranh khng lnh mnh, khuyn khch cc nh kinh doanh u
t vo khoa hc cng ngh, pht trin sn xut, kinh doanh
Th ba, php lut v kim sot c quyn lin quan ti quyn SHCN tch cc bo v mi trng cnh tranh
khng lnh mnh, chng li s lm dng quyn SHCN
Vic bo h quyn SHCN nhm m bo cho ch s hu c v tr c quyn v s dng i tng SHCN, bi
hon cng sc ca h v thu li nhun. Nh vy, xut hin mu thun gia mt bn l c quyn c nhn v mt bn l
nguyn tc t do cnh tranh; nhu cu ca x hi trong vic s dng i tng SHCN cho pht trin. Trong mt s
trng hp nht nh, php lut phi gii quyt mu thun ni trn, nht l khi ch s hu lm dng c quyn ca
mnh cn tr thng mi.
Trong lnh vc chuyn giao quyn SHCN, php lut v kim sot c quyn nhm vo mc tiu chng li s lm
dng u th cng ngh ca bn giao p t cc iu kin hn ch thng mi bt hp l, y bn nhn cng ngh
vo th cnh tranh bt li. Php lut Vit Nam cm ghi hng lot cc iu khon hn ch cnh tranh trong hp ng
chuyn giao quyn SHCN, chng hn: iu khon hn ch quyn t do ca ngi c chuyn giao trong vic mua vt

t, thit b, hoc tuyn dng lao ng gin n; iu khon p buc ngi c chuyn giao chp nhn mt s hn mc
nht nh v quy m sn xut v s lng sn phm, gi bn sn phm, ch nh i l tiu th sn phm cho ngi
c chuyn giao, c ch hot ng v quan h gia ngi c chuyn giao v cc i l ny; (iu 13 khon 1
7 N 45/1998/N CP ngy 1/7/1998). hn ch mt cch hu hiu cc hp ng license c quyn, mt s nc
trong c Vit Nam a ra quy nh v license bt buc.Tuy nhin, trong quan h thng mi vi i tc Hoa K,
Vit Nam cam kt khng c cho php license khng t nguyn i vi nhn hiu hng ho, thit k b tr mch tch
hp (iu 6 khon 12 Chng II Hip nh thng mi Vit Nam Hoa K). Mt s vn tip theo trong php lut
v kim sot c quyn ca Vit Nam php lut Vit Nam khng c quy nh v cm nhp khu song song. Trong
qu trnh m phn Hip nh Thng mi Vit Nam Hoa K, pha Hoa K yu cu a vn quyn chng
nhp khu song song vo Hip nh. Pha Vit Nam t chi yu cu ny
Theo Hip nh ca WTO v quyn s hu tr tu lin quan n thng mi (TRIPS), khng mt quc gia no c
ngha v phi cho php hoc ngn cm nhp khu song song. Mi nc c th a ra cc quy tc khc nhau v vn
ny. Chng hn xtrylia, hu ht cc sn phm mang nhn hiu hng ho c th c nhp khu song song, ngc
li sn phm c gi bn quyn khng c nhp khu song song, tr cc sn phm ghi m
Bt ng v vn nhp khu song song c hai bn Vit Nam v Hoa K gii quyt bng cch tho hip vic
din gii ni dung vn ny theo quan nim lut quc gia ca mi bn. Ti Vit Nam, hnh vi nhp khu song song
khng b coi l xm phm c quyn nhp khu ca ch s hu quyn s hu tr tu. Nhng ti Hoa K th ngc li.
Bn cnh nhng mt tch cc nu trn, php lut v chng cnh tranh khng lnh mnh v kim sot c
quyn lin quan ti quyn SHCN cn th hin nhng mt hn ch sau y:
Th nht,quyn chng cnh tranh khng lnh mnh v kim sot c quyn lin quan ti quyn SHCN c ghi
nhn trong mt vi vn bn php lut mt cch ri rc, mi ch mang tnh nguyn tc, cha c th, tnh thc thi khng
cao, do cha ngn cn v x l c hiu qu cc hnh vi cnh tranh khng lnh mnh ngy cng gia tng trong lnh
vc SHCN
Qua nghin cu nhng ni dung c bn ca php lut cng nh thc trng cnh tranh khng lnh mnh trong lnh
vc SHCN cho thy: nhng hnh vi cnh tranh khng lnh mnh ngy mt nhiu hn vi nhng th on tinh vi hn.
Mt trong nhng nguyn nhn ca vn nu trn l: hu ht cc quy nh php lut v cnh tranh u l cc quy
phm ni dung, v trong h thng php lut cn thiu nhng quy phm th tc, do khng to ra mt c ch hu hiu
m bo thi hnh php lut cnh tranh. Bn cnh , nhng ch ti dng nh cha nghim khc lm tng
tnh gio dc, rn e i vi nhng hnh vi phm loi ny
Th hai, trong cc quy nh php lut v chng cnh tranh khng lnh mnh lin quan ti quyn SHCN, cn thiu
cc quy nh iu chnh tng lnh vc cnh tranh
Gn y, cc c quan c thm quyn mi ban hnh mt s vn bn lin quan ti hot ng kinh doanh xe my,
chng hn: Q 147/2002/Q TTg ngy 25/10/2002 v c ch iu hnh qun l xut nhp khu, sn xut, lp rp xe
hai bnh gn my v ph tng, giai on 2002 2005, v Quyt nh 01/2003/Q BKHCN ca B Khoa hc v
Cng ngh ban hnh cc quy nh c th v vic qun l cht lng v SHCN p dng cho xe my, ng c v ph
tng xe my c sn xut, lp rp trong nc v nhp khu. y l c s php l u tranh vi cc hnh vi cnh
tranh khng lnh mnh, vi phm quyn SHCN trong cc hot ng nhp khu, lp rp, sn xut xe my. Ngoi ra, trong
nhiu lnh vc kinh doanh khc, cn thiu vng nhng quy nh php lut theo kiu ny.
Th ba, php lut v cnh tranh khng lnh mnh lin quan ti quyn SHCN cha bao qut ht cc hnh vi cnh
tranh khng lnh mnh c th xy ra trong thc t
cc nc pht trin, hnh vi sn xut hng ho th trng xm b coi l hnh vi cnh tranh khng lnh mnh.
Chng hn, trong trng hp ch th quyn t hng sn xut vi mt s lng hng ho xc nh, v nh sn xut c
lm ra hng ho vi s lng nhiu hn so vi t hng, ri bn lng hng ho di d trn th trng, th hnh vi
ny c gi l hnh vi sn xut hng ho th trng xm. Hnh vi ny gy thit hi cho ch th quyn, v thit hi
s tr nn nghim trng nu nh sn xut nc ngoi, sau li bn hng ho th trng xm, hng ho c cha
ng quyn SHCN, nc ngoi hoc xut khu ngc tr li th trng ca ch th quyn. Hnh vi nu trn l hnh

vi cnh tranh khng lnh mnh lin quan n quyn SHCN. Nu hnh vi ny xy ra Vit Nam, th cc c quan thc
thi kh c th tm thy c s php lut bo v cho ch th quyn.
Th t, s iu tit qu rng ca Nh nc trong vn cnh tranh lin quan ti hp ng chuyn giao quyn
SHCN c th b coi l mu thun vi c ch th trng. Tuy nhin, kin ca c quan qun l cho rng, nhng iu
khon m php lut Vit Nam quy nh khng c a vo hp ng chuyn giao cng ngh hon ton ph hp vi
nhng quy nh ca hp ng chuyn giao cng ngh mu ca T chc s hu tr tu th gii (WIPO), tng t nh
php lut ca cc nc khc
C th ni mi quan h gia chng cnh tranh khng lnh mnh v bo h quyn s hu tr tu l mt mi quan h
c lp nhng li khng kht, khng th tch ri; nht l trong giai on hin nay khi m xu th kinh t th gii tp
trung vo cc gi tr tr tu v ti sn v hnh. Bo h tt quyn s hu tr tu trnh cnh tranh khng lnh mnh;
kin quyt chng cnh tranh khng lnh mnh to iu kin bo h quyn s hu tr tu v kch thch sng to.
SOURCE: CNG THNG TIN IN T CC QUN L CNH TRANH, B CNG THNG THANH MAI (Tng hp). Trch dn t: http://www.qlct.gov.vn/Web/Content.aspx?distid=2588&lang=vi-VN
S hu nh ca ngi Vit Nam nh c nc ngoi
I. Chnh sch ca ng v Nh nc ta i vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi.
ng v Nh nc ta lun coi cng ng ngi Vit Nam nc ngoi l mt b phn khng th tch ri ca dn
tc Vit Nam. Hin php 1992 (c sa i, b sung nm 2001) khng nh: Ngi Vit Nam nh c nc ngoi
l b phn ca cng ng dn tc Vit Nam.Nh nc bo h quyn li chnh ng ca ngi Vit Nam nh c
nc ngoi.Nh nc khuyn khchvto iu kin ngi Vit Nam nh c nc ngoi gi gn bn sc vn ho
dn tc Vit Nam,gi quan h gn b vi gia nh v qu hng, gp phn xy dng qu hng, t nc." (iu 75).
C th thy rng, nhng quy nh ti Lut quc tch Vit Nam nm 2008 lin quan n ngi Vit Nam nh c
nc ngoi th hin r ch trng, chnh sch ca ng v Nh nc ta trong giai on hin nay. i vi quy nh
lin quan n ngi Vit Nam nh c nc ngoi, Lut quc tch nm 2008 ngoi vic k tha cc quy nh trc
v quan h gia Nh nc vi cng dn, bo h i vi cng dn Vit Nam nc ngoi, chnh sch i vi ngi
gc Vit Nam nc ngoi cn b sung quy nh mi v quyn v ngha v ca cng dn Vit Nam ng thi c quc
tch nc ngoi ang nh c nc ngoi. Theo , quyn v ngha v ca cng dn Vit Nam ng thi c quc
tch nc ngoi ang nh c nc ngoi c thc hin theo quy nh ca php lut c lin quan. c bit, ti Lut
quc tch Vit Nam nm 2008, ln u tin vn quc tch ca ngi Vit Nam nh c nc ngoi c khng
nh r ti khon 2 iu 13: Ngi Vit Nam nh c nc ngoi m cha mt quc tch Vit Nam theo quy nh
ca php lut Vit Nam trc ngy Lut ny c hiu lc th vn cn quc tch Vit Nam v trong thi hn 5 nm, k t
ngy Lut ny c hiu lc, phi ng k vi c quan i din Vit Nam nc ngoi gi quc tch Vit Nam. Quy
nh ny ph hp vi nguyn vng ca ng o ngi Vit Nam nh c nc ngoi, tuy sng xa T quc nhng h
thc s mong mun vn l cng dn Vit Nam mt cch chnh thc trn phng din php l.
II. Quy nh v s hu nh ca ngi Vit Nam nh c nc ngoi.
1. Quy nh ca php lut v nh qua cc thi k.
Vn nh ni chung v nh c ch s hu hoc ng s hu ang nc ngoi, php lut nc ta chia lm
bn giai on x l khc nhau:
- Giai on t 01/7/1991 tr v trc, giai on ny cha c quy nh c th v giao dch dn s v nh . Do vy,
nhm gii quyt cc vng mc trong giao dch dn s v nh xc lp trc ngy 01/07/1991 cn tn ng, y ban
thng v Quc hi ban hnh Ngh quyt s 58/1998/NQ-UBNTVQH10 ngy 20/8/1998 v giao dch dn s v nh
c xc lp trc ngy 01/7/1991 (p dng i vi ngi Vit Nam trong nc) v Ngh quyt s 1037/2006/NQUBTVQH11 ngy 27/7/2006 v giao dch dn s v nh c xc lp trc ngy 01/7/1991 c ngi Vit Nam nh
c nc ngoi tham gia.
- Giai on t 01/7/1991 n 01/7/1996, cc giao dch dn s v nh c iu chnh bi Php lnh nh nm
1991;
- Giai on t 01/7/1996 n 01/7/2006, cc giao dch dn s v nh c iu chnh bi B Lut dn s nm
1995;
- Giai on t 01/7/2006 n nay, cc giao dch dn s v nh c iu chnh bi B Lut dn s nm 2005 v
Lut Nh nm 2005.

Tuy nhin, khi ni n s hu nh ca ngi Vit Nam nh c nc ngoi, chng ta cn phn bit hai i
tng:
Ngi s hu nh ti Vit Nam trc khi xut cnh;
Ngi nh c ti nc ngoi c s hu nh ti Vit Nam.
2. Quy nh i vi ngi s hu nh ti Vit Nam trc khi xut cnh.
Cho n nay, khng c quy nh no ca php lut hn ch quyn s hu nh ca ngi Vit Nam nh c nc
ngoi xut cnh hp php. Ngay c, i vi nh thuc quyn s hu ca ngi xut cnh tri php nu c mt trong
cc i tng l cha, m, v, chng hoc con ang sng hp php trong nh li, th ty trng hp c th m
quyt nh cho h c s hu mt phn hoc ton b nh h ang (Khon 1 iu 6 Quyt nh s 297/CT ngy
02/10/1991 ca Ch tch Hi ng B trng v vic gii quyt mt s vn v nh ) hoc nh Quyt nh s
957/1997/Q-TTg ngy 11/11/1997 ca Th tng chnh ph v x l cc trng hp ngi Vit Nam xut cnh
nhng li nc ngoi tri php cng khng c quy nh v vic x l ti sn ca cc i tng ny.
Nh nc cng nhn v bo v quyn s hu v nh ca c nhn v cc ch s hu khc (Php lnh Nh nm
1991). Ngi xut cnh hp php c quyn bn hoc y quyn cho ngi khc qun l nh thuc din s hu ca
mnh (Khon 1 iu 5 Quyt nh s 297/CT ngy 02/10/1991 ca Ch tch Hi ng B trng v vic gii quyt mt
s vn v nh ).
B lut dn s nm 1995 (c hiu lc thi hnh t ngy 01/7/1996) v B lut dn s nm 2005 (c hiu lc thi hnh
t ngy 01/01/2006) cng quy nh quyn s hu ca c nhn, php nhn v cc ch th khc c php lut cng
nhn, bo v, khng ai c th b hn ch, b tc ot tri php lut quyn s hu i vi ti sn ca mnh; ch s hu
c bn, trao i, tng cho, tha k, t b hoc thc hin cc hnh thc nh ot khc i vi ti sn thuc s hu
ca mnh. B lut dn s c p dng i vi cc quan h dn s c ngi Vit Nam nh c nc ngoi tham
gia (Khon 3 iu 15 BLDS 1995 v khon 3 iu 2 BLDS 2005).
Ngy 27/7/2006, y ban Thng v Quc hi ban hnh Ngh quyt s 1037/2006/ NQ-UBTVQH11 quy nh v
giao dch dn s v nh xc lp trc ngy 01/07/1991 c ngi Vit Nam nh c nc ngoi tham gia. S kin
ny c ngha c bit quan trng i vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi, v k t ngy 01/9/2006 nu iu
kin theo quy nh ti iu 36 Ngh quyt s 1037/2006/ NQ-UBTVQH11th h s c cp Giy chng nhn quyn
s hu nh .
iu 36 Ngh quyt s 1037/2006/ NQ-UBTVQH11 quy nh: Ngi Vit Nam nh c nc ngoi c xc lp
quyn s hu nh khi c cc giy t sau y:
1. n ngh cp giy chng nhn quyn s hu nh ;
2. Bn sao mt trong cc giy t hp l v quyn s dng t c quy nh ti cc khon 1, 2 v 5 iu 50 ca
Lut t ai nm 2003;
3. S nh , t ;
4. Trch lc hoc bn sao bn n, quyt nh ca To n c hiu lc php lut v vic gii quyt tranh chp v
nh , nu c;
5. Bn sao giy t chng minh l ngi Vit Nam nh c nc ngoi;
6. H chiu hp l ca Vit Nam hoc h chiu hp l ca nc ngoi hoc giy t thay th h chiu nc ngoi
hp l. Trong trng hp s dng h chiu nc ngoi th phi km theo giy chng nhn c quc tch Vit Nam hoc
giy xc nhn mt quc tch Vit Nam hoc giy xc nhn ng k cng dn;
7. C mt trong cc giy t sau y:
a) Hp ng cho thu nh i vi trng hp cho thu nh ;
b) Hp ng cho mn, cho nh nh i vi trng hp cho mn, cho nh nh ;
c) Hp ng mua bn nh i vi trng hp mua bn nh ;
d) Hp ng tng cho nh i vi trng hp tng cho nh ;
) Vn bn tho thun phn chia di sn tha k nh hoc di chc theo quy nh ca php lut;
e) Hp ng u quyn qun l nh i vi trng hp u quyn qun l nh gia c nhn vi c nhn;
g) Vn bn tr li nh i vi trng hp c quan, t chc tr li nh .
Nh vy, ngi Vit Nam nh c nc ngoi tham gia giao dch v nh trc ngy 01/7/1991 s c cp
Giy chng nhn quyn s hu nh khng ph thuc vo vic h c cn quc tch Vit Nam hay khng v cng
khng b hn ch bi cc iu kin quy nh ti iu 126 Lut Nh nm 2006 (Sa i, b sung nm 2009).
Hin nay, mt s tnh, thnh ph trin khai cp Giy chng nhn quyn s hu nh cho ngi Vit Nam nh
c nc ngoi theo Ngh quyt s 1037/2006/ NQ-UBTVQH11, n c nh thnh ph H Ch Minh trin khai t
nm 2008. Ring tnh Tha Thin Hu cho n thi im ny vn cha trin khai thc hin Ngh quyt s 1037/2006/
NQ-UBTVQH11.
3. Quy nh i vi ngi nh c nc ngoi c s hu nh ti Vit Nam.

Vn bn quy phm php lut u tin quy nh v vic ngi Vit Nam nh c ti nc ngoi c mua v s hu
nh ti Vit Nam l Ngh nh s 81/2001/N-CP ngy 05/11/2001 ca Chnh ph v vic ngi Vit Nam nh c
nc ngoi mua nh ti Vit Nam, theo bn i tng ngi Vit Nam nh c nc ngoi c mua nh ti
Vit Nam gm:
- Ngi v u t lu di ti Vit Nam;
- Ngi c cng ng gp vi t nc;
- Nh vn ho, nh khoa hc c nhu cu v hot ng thng xuyn ti Vit Nam;
- Ngi c nhu cu v sng n nh ti Vit Nam.
Tip , Lut Nh nm 2006 m rng hn vi i tng ngi Vit Nam nh c nc ngoi c mua nh.
Ngoi bn i tng nh quy nh ti nh s 81/2001/N-CP, th nhng ngi v Vit Nam c tr vi thi hn cho
php t su thng tr ln c s hu mt nh ring l hoc mt cn h (iu 126).
c bit, ngy 18/6/2009, Quc hi thng qua Lut sa i, b sung iu 126 ca Lut Nh v iu 121 ca
Lut t ai. Theo , ngi Vit Nam nh c nc ngoi thuc cc i tng sau y c c quan c thm quyn
ca Vit Nam cho php c tr ti Vit Nam t ba thng tr ln th c quyn s hu nh bn thn v cc thnh vin
trong gia nh sinh sng ti Vit Nam:
- Ngi c quc tch Vit Nam (h chiu VN cn gi tr, nu mang h chiu nc ngoi th cn giy t chng
minh cn quc tch VN);
- Ngi gc Vit Nam (phi c h chiu nc ngoi km theo giy t xc nhn l ngi gc Vit Nam do c quan
c thm quyn ca Vit Nam cp chng minh c gc Vit Nam) thuc din ngi v u t trc tip ti Vit Nam
theo php lut v u t; ngi c cng ng gp cho t nc; nh khoa hc, nh vn ho, ngi c k nng c bit
m c quan, t chc ca Vit Nam c nhu cu v ang lm vic ti Vit Nam; ngi c v hoc chng l cng dn Vit
Nam sinh sng trong nc.
- Ngi gc Vit Nam khng thuc cc i tng nu trn c c quan c thm quyn ca Vit Nam cp giy
min th thc v c php c tr ti Vit Nam t ba thng tr ln th c quyn s hu mt nh ring l hoc mt cn
h chung c ti Vit Nam bn thn v cc thnh vin trong gia nh sinh sng ti Vit Nam.
Ngi Vit Nam nh c nc ngoi ch cn c giy t chng minh c php c tr ti Vit Nam theo quy nh
(ngi c h chiu Vit Nam cn hiu lc th cn: s tm tr hay Giy t xc nhn ng k tm tr a phng;
ngi c h chiu nc ngoi th cn th tm tr hay c du chng nhn tm tr ng vo h chiu vi thi hn c
tm tr ti Vit Nam t ba thng tr ln) l iu kin v c tr c quyn s hu nh ti Vit Nam, khng yu
cu phi c thi gian c tr thc t (c tr lin tc hoc c tr cng dn) t ba thng tr ln ti Vit Nam mi c
s hu nh (iu 66, 67 Ngh nh s 71/2010/N-CP ngy 23/6/2010 ca Chnh ph quy nh chi tit v hng dn
thi hnh Lut Nh ; iu 19 Thng t 16/2010/TT-BXD quy nh c th v hng dn thc hin mt s ni dung ca
Ngh nh 71/2010/N-CP).
Bn cnh , ngi Vit Nam nh c nc ngoi c tng cho, c tha k nh m khng thuc din v
khng iu kin c s hu nh ti Vit Nam th c quyn tng cho, trc tip bn hoc y quyn cho t chc, c
nhn theo quy nh ca php lut v dn s (iu 68 Ngh nh 90/2006/N-CP ngy 06/09/2006 ca Chnh ph quy
nh chi tit v hng dn thi hnh Lut Nh ; iu 72 Ngh nh 71/2010/N-CP ngy 23/6/2010 ca Chnh ph quy
nh chi tit v hng dn thi hnh Lut Nh ; iu 19 Thng t s 16/2010/TT-BXD ngy 01/9/2010 ca B Xy
dng quy nh c th v hng dn thc hin mt s ni dung ca Ngh nh 71/2010/N-CP).
Nh chng ta thy, php lut Vit Nam v ang c sa i theo hng ch trng n vic m rng vic
hng cc quyn li cho ngi Vit Nam nh c nc ngoi. Chnh iu ny khin cho vic c quc tch Vit Nam
cng c ngha i vi cng ng ngi Vit Nam nh c nc ngoi, lm cho h tuy sng xa T quc nhng vn
gn b vi qu hng t nc v mong mun ng gp ngy cng nhiu hn vo cng cuc xy dng v bo v T
quc./.
Nguyn Th Thanh H

T v cng ch thu hi t ca h ng on Vn Vn: Thm mt gc nhn v php l

Lut s Phan Trung Hoiy vin Ban Thng v, Ch nhim y ban Bo v Quyn li Lut s
V cng ch thu hi m khai thc, nui trng thy sn ca UBND huyn Tin Lng (Hi Phng) i vi h ng
on Vn Vn dn n mt v n hnh s nghim trng, t ra nhiu quan im nh gi v mt php l khc nhau

nay dn i n hi kt vi nhng ng thi quyt lit x l i vi nhng t chc v c nhn sai phm. ng sau
nhng bc xc v thm cnh au lng ca nhng h dn nm trong din b thu hi t nh trng hp h ng on
Vn Vn, l thi hnh x khng nht qun, khng v dn, thiu tn trng dn ca mt s cn b c chc, c quyn
a phng. Bn cnh , phi k n c ch, th tc php l nhm ban hnh cc quyt nh hnh chnh lin quan
n t ai ca chnh quyn, qu trnh t tng hnh chnh ca cc cp Ta n thiu minh bch cng hng khin cho
v vic tr nn c bit thu ht s quan tm ca d lun x hi, nh hng n uy tn ca cc cp y ng v chnh
quyn a phng. Tt c nhng thc trng v du hiu vi phm php lut trong v vic ny u c nguyn c t
nhng bt cp trong ch s hu v t ai v qu trnh nhn thc, thc thi php lut v qun l t ai.
Bt cp t ch s hu t ai
Thc t c nhiu v n hnh s pht sinh t cc mu thun trong qu trnh vn dng v thi hnh php lut v t
ai, m in hnh l v n Minh Phng- Epco, Tamexco... trc y, cho n v vic thu hi, cng ch gy ra hu qu
nghim trng i vi h ng on Vn Vn hin nay.C th nhn thy ch qun l v t ai l mt phm tr kinh
t v php l gy nhiu tranh ci, vi s bin thin ca php lut v qun l t ai qua tng thi k, phn nh s
lng tng ca cc nh lm lut v cc nh qun l khi gii quyt mi quan h mu thun gia thc thi cc quyn ca
ngi s dng t hp php vi ch s hu t ai. Hin php nm 1980 v 1992 u xc nh t ai thuc s hu
ton dn. Nh nc vi t cch l thit ch quyn lc i din cho ch ca nhn dn, suy cho n tn cng, theo quan
nim v th ch ca nc ta, v bn cht ngi dn mi chnh l ch s hu ch thc.
Trong mc tiu ca cuc u tranh cch mng, ginh chnh quyn v tay nhn dn, Nh nc nhn danh i din
cho ch v quyn li ca nhn dn, nn khi xc nh ch s hu i vi t ai l thuc v ton dn, thc hin
chnh sch ngi cy c rung, Nh nc nm vai tr quy hoch, iu tit, phn b li ch ca th ti nguyn c
bit l t ai v li ch ca nhn dn l iu c ghi nhn trong Hin php. Nu l ch s hu ch thc, v mt
php l ngi dn phi c y cc quyn chim hu, s dng v nh ot i vi t ai, ch u phi l i tng
b cc ch ti ca Nh nc nh thu hi t, quy hoch treo mt cch ty tin nh trong mt s d n kinh doanh bt
ng sn hoc b lm kh trong vic xin cp Giy chng nhn quyn s dng t, Giy chng nhn quyn s hu nh
gn lin quyn s dng t... nh hin nay. l cha k, ti din n Quc hi, mt s i biu Quc hi cng
mnh dn t ra vn s hu ton dn ng l phi l thc quyn li b bin thnh h quyn bi ngi dn khng
c tham kho kin trong mi chuyn lin quan ti qun l t ai.
Cho n thi im hin nay, theo chng ti vn cha c mt vn bn gii thch chnh thc ca c quan c thm
quyn no v khi nim s hu ton dn, k c gii thch t ng trong Lut t ai 2003. Ti chng XIII ca B
lut Dn s nm 2005 (BLDS 2005) quy nh v cc hnh thc s hu, ch quy nh cc hnh thc s hu Nh nc, s
hu tp th, s hu t nhn, s hu chung, s hu ca t chc chnh tr, t chc chnh tr- x hi v s hu ca t
chc chnh tr x hi- ngh nghip, t chc x hi, t chc x hi- ngh nghip, khng h c quy nh no gii thch r
th no l hnh thc s hu ton dn v khng c tiu ch no phn loi thnh 6 hnh thc s hu nh vy. Trong khi
, iu 15 Hin php 1992 (sa i, b sung nm 2001) li ch quy nh 3 ch s hu l s hu ton dn, s hu
tp th v s hu t nhn. R rng l, v mt lp quy, v hnh trung cc nh lm lut nh ng, t ng chuyn
ha khi nim s hu ton dn v t ai thnh thuc s hu Nh nc a vo ni dung BLDS 2005 m khng
c bt c s gii thch tha ng no.
Cha ht, khi c th ha Hin php, iu 5 Lut t ai 2003 v iu 200 BLDS 2005 quy nh t ai thuc s
hu ton dn do Nh nc i din ch s hu. Vi t cch ny, i din ch s hu ton dn l Nh nc thc hin
quyn nh ot i vi t ai thng qua quyt nh mc ch s dng t, quy hoch hn mc giao t v thi hn s
dng t; quyt nh giao t, cho thu t, thu hi t, cho php chuyn quyn mc ch s dng t v nh gi t;
ng thi trao quyn s dng t cho ngi s dng t thng qua hnh thc giao t, cho thu t, cng nhn quyn
s dng t i vi ngi ang s dng t n nh; quy nh quyn v ngha v ca ngi s dng t. V mt php
l, Nh nc ch phn cng, phn cp trong qun l t ai ch khng c phn cng, phn cp v quyn s hu t ai,
cc c nhn, php nhn, h gia nh v cc ch th khc ch c quyn s dng t- mt dng quyn v ti sn, nm
trong khi nim quyn s hu t ai.
i chiu vi v n ny, hnh thc m UBND huyn Tin Lng thc thi quyn c phn cp trong qun l t ai
l giao t cho h gia nh ng on Vn Vn. y l mt ch nh php l v bn cht iu chnh loi quan h hnh
chnh, pht sinh gia mt bn ch th l Nh nc (ch th qun l) vi bn kia l cc t chc, h gia nh, c nhn

(ch th b qun l). Ch nh ny n lt mnh bc l r nhng bt cp lin quan ch s hu t ai ch, ngi

dn t ch l ngi ch s hu ch thc bng chc tr thnh ch th b qun l ! Nh nc c quyn giao t th
cng c quyn thu hi t, lm cho tm l ca ngi dn mong mun c u t lu di, n nh gp rt nhiu cn
ngi, kh khn. Trong v n ny, cng trnh ln bin, u t cng sc v tin bc ca ngi dn qu ln, nhng b thu
hi m khng c xem xt, n b th qu tht qu thit thi cho ngi dn.
Hiu sai tinh thn lut php v lm bin dng t tng hnh chnh
Php lut t ai t trng tm quyn quyt nh, quyn gim st ti cao i vi vic qun l v s dng t ai
trong c nc v a phng thuc v Quc hi v Hi ng nhn dn. V nguyn tc chung, khi iu 20 v 22 Lut
t ai nm 1993 quy nh Nh nc giao t cho cc t chc, h gia nh, c nhn s dng nui trng thu sn l
20 nm, khng phi tr tin s dng t, tinh thn ct li l to iu kin cho ngi dn s dng n nh lu di, yn
tm sn xut. Khi ht thi hn, nu ngi s dng t c nhu cu tip tc s dng v trong qu trnh s dng t chp
hnh ng php lut v t ai th c Nh nc giao t tip tc s dng. Hn na, Lut t ai nm 2003 v
im (c) khon 4 iu 6 Ngh nh 181/2004/N-CP ngy 29/10/2004 quy nh t nui trng thy sn c coi l t
nng nghip, nn trong cc quyt nh giao v thu hi, cng nh nhn thc ca lnh o huyn Tin Lng lin quan
phn din tch t giao cho h ng Vn cho rng khng thuc t nng nghip l khng ng.
iu10, iu 12 Lut t ai nm 2003 cn quy nh Nhnc c chnh sch to iu kin cho ngi trc tip nui
trng thu sn c t sn xut; ng thi c chnh sch u i u t, o to ngh, pht trin ngnh ngh, to vic
lm cho lao ng nng thn ph hp vi qu trnh chuyn i c cu s dng t v chuyn i c cu kinh t nng
thn theo hng cng nghip ho, hin i ho.Khng nhng th, Nh nc cn khuyn khch u t v lao ng, vt
t, tin vn v p dng thnh tu khoa hc v cng ngh cho nhng trng hp ngi dn khai hoang phc ha, ln
bin, t c mt nc hoang ha vo s dng. cng chnh l l do v sao iu 33 Lut t ai nm 2003 quy nh
Nh nc khng thu tin s dng t i vi trng hp cc h gia nh, c nhn trc tip lao ng nng nghip, nui
trng thy sn trong hn mc quy nh. Lut t ai cng quy nh r cc trng hp thu hi t v c ch s dng
t c mt nc ni a, t c mt nc ven bin, t bi bi ven sng, ven bin...
Trong trng hp c th lin quan n h ng on Vn Vn, c th nhn thy chnh quyn huyn Tin Lng
khng ch nhn thc khng ng v tnh cht v loi t giao cho h ng on Vn Vn, m cn quyt nh thu
hi khng n b l mu thun vi bin bn ngy 6/9/2005 v vic gii phng n b mt bng xy dng h tng k
thut nui tm xut khu cho d n Khu kinh t TNXP vi s c mt ca Ban n b thnh ph, UBND x, cc h dn
trong c ng on Vn Vn. ng thi mu thun vi quyt nh s 3105/Q-UB ngy 30/12/2005 ca UBND
TP Hi Phng duyt phng n n b khi giao t cho Thnh on Hi Phng ti x Vinh Quang. N cng i ngc
vi ch trng v chnh sch khuyn khch u t ca ngi dn trong vic khai hoang, ln bin, khai thc c hiu qu
trong qu trnh s dng t, cng nh khng thc hin ng trnh t thu hi t gy hu qu nghim trng.
Bn cnh vic xc minh c hay khng th tc lp bin bn to iu kin cho cc bn tha thun ngy 9/4/2010
trong giai on xt x phc thm v kin hnh chnh gia ng on Vn Vn v UBND huyn Tin Lng, nhng vi
vic TAND TP Hi Phng pht hnh cng vn s 291/2010/CV-TDS ngy 25/6/2010 tr li ch danh cho ng on
Vn Vn (do Thm phn Ng Vn Anh k), d bt c v l do nhm ln no, cng khng th ph nhn ng on Vn
Vn rt n khng co v xin thu li t da trn c s i din UBND huyn Tin Lng cng nht tr cho thu li
t theo quy nh ca php lut. iu ng quan tm l sau qu trnh tha thun rt n khng co v TAND TP Hi
Phng ra quyt nh nh ch xt x phc thm, UBND huyn li bt ng ban hnh Quyt nh s 3307/Q-UBND
ngy 24/11/2011 v vic cng ch thi hnh quyt nh hnh chnh thu hi t i vi ng on Vn Vn, trong
c hai cn c l bn n hnh chnh s thm s 01/2010/HCST ngy 27/01/2010 ca TAND huyn Tin Lng v Quyt
nh s 02/2010/HCPT-Q ngy 22/4/2010 ca TAND TP Hi Phng.n lt mnh, cc bn n, quyt nh t tng
hnh chnh ni trn li to c s php l cho mt quyt nh cng ch thu hi t.
Nh vy, mt trong nhng nguyn c cng hng lm ny sinh v n nghim trng ny chnh l cch thc gii
quyt khiu ni ca cc h dn, trong c ng on Vn Vn ca cc cp chnh quyn v cc cp Ta n c nhiu
du hiu bt thng. Mt qu trnh t tng hnh chnh b bin dng v Ta n khng tr thnh ch da cho s tin
cy ca ngi dn vo cng l.

Gii quyt hu qu v n: Mu cht l cn b sung, hon thin php lut v t ai

Bn cnh vn truy tm nguyn nhn ny sinh v n, xc nh trch nhim ca tng cp, tng ngnh, x l cn b
sai phm, xem xt ng li x l i vi hnh vi chng tr nhng thnh vin on cng ch ca mt s ngi trong
gia nh ng on Vn Vn, chng ti ngh rng, hng gii quyt lu di, mu cht nht vn l cn xem xt li ni
hm khi nim t ai thuc s hu ton dn do Nh nc i din ch s hu theo hai hng tip cn:
Mt l, trn c s quy nh trong Hin php 1992, cn xem xt tr v nguyn gc cho ch s hu ch thc l ton
dn, thng qua ngi i din c th nhn danh quyn lc cho nhn dn l Quc hi, c quyn xem xt, ban hnh v
gim st thc thi tt c cc quy nh php lut nhm to c ch, chnh sch v mi trng php l, iu kin thun li
cho cc hnh thc ch s hu thc hin cc quyn v ngha v ca mnh trong khun kh php lut. ng thi, cn r
sot, xem xt li tnh trng ct c trong xy dng php lut nh thi gian qua, gii quyt bi ton mu thun trong p
dng BLDS 2005 vi cc Lut chuyn ngnh. Bi ch ring vi phm tr t ai khng thi, c hng lot o Lut
c xy dng v ban hnh nh BLDS, Lut t ai, Lut Nh , Lut kinh doanh bt ng sn, Lut xy dng v
hng t cc Ngh nh, Thng t, Ch th hng dn thi hnh, cha k s khc x lm bin dng qua s ban hnh mt
s vn bn php quy ca chnh quyn a phng.Cn gii quyt bi ton mu thun gia khi nim quyn s dng t
l mt trong cc quyn v ti sn, c lu thng trn th trng giao dch dn s, nhng thc t Lut kinh doanh bt
ng sn v hnh trung cho php kinh doanh c t ai v t ai nm trong khi nim bt ng sn c quy nh
ngay trong BLDS 2005.
Hai l, v lu di, cng vi vic xc nh cc tiu ch nhm phn bit cc hnh thc s hu trong BLDS 2005 theo
hng xem xt li ni hm s hu ton dn, tng bc nh gi, kho st hin trng qun l v s dng t ai trong
c nc thi gian qua, cc m hnh kinh doanh bt ng sn ca cc nh u t trong v ngoi nc, tham kho ch
nh v quyn s hu v ti sn trong BLDS cc nc, gii quyt bi ton mu thun trong khi nim quyn s dng
t nh l mt quyn s hu hn ch ca cng dn, t sa i, b sung cc quy nh v s hu t ai trong Hin
php, Lut t ai 2003 v BLDS 2005 theo hng tha nhn t cch s hu ch y ca cc ch th c quyn
chim hu, s dng v nh ot i vi t ai, trong Nh nc, c nhn cng ch l mt trong cc ch th c
quyn s hu v t ai. iu ny cng hon ton ph hp vi cc cn c xc lp quyn s hu c quy nh ti iu
170 BLDS 2005.
Xy dng li ch nh chim hu bng cht liu khoa hc ph hp- Th hai - 07/05/2012 08:01
Phn tch, so snh ni dung ca quyn s hu v chim hu trong php lut cc nc, t c ti kim, phn tch cn
nguyn ca s bt hp l c th trong c ch bo v quyn s hu ang vn hnh Vit Nam khi tha nhn chim
hu nh l mt phn ni dung ca quyn s hu, ngi vit yu cu phi nhn nhn li quan h chim hu theo ng
bn cht, l tch quyn chim hu ra khi quyn s hu v tr n v v tr thch hp trc khi hon thin php lut s
hu.
Khng bit t lc no, quyn s hu Vit Nam c phn tch v mt ni dung thnh ba quyn nng: chim hu,
s dng v nh ot. Quan nim y c nhng ngi son tho B lut Dn s (BLDS) nm 1995 v c BLDS nm
2005 sau ny thm nhun v tr thnh t tng ch o, c qun trit trong qu trnh xy dng cc quy tc ca B
lut lin quan n quyn s hu. Ch php l v s hu Vit Nam tr nn c th v iu ny khin cho vic ci
cch php lut dn s trong khung cnh hi nhp, c bit v phn lin quan n ti sn, l vic khng n gin. Tr
ngi chnh i vi vic ci cch l s khc bit ln gia Vit Nam v cc nn vn ho php l tiu biu trong cch hiu
v ni dung ca quyn s hu, t nh hng n cch nh v ch nh chim hu trong php lut ti sn.
1. Chim hu trong lut cc nc
1.1. Lut c La M
S hu v chim hu1. T rt sm, cc nh lut hc c La M nhn thc c s cn thit phn bit gia s hu
(ownership) v chim hu (possession), nh l s phn bit gia ni dung v hnh thc ca mt quan h x hi.
Trong mt tnh hung c th, c th gii ng trc mt ngi ang nm gi mt vt c gi tr tin t, gi l mt ti
sn. Ngi ny c th l ch s hu i vi ti sn, nhng cng c th l ngi thu, mn ti sn s dng, thm

ch ch l ngi trm ti sn. Tm hiu xem liu ngi ny c phi l ch s hu, ngi thu hay ch l mt k
trm, v thc cht, l vic phn tch tnh trng php l ca ngi trong mi quan h vi ti sn nm gi. Tt
nhin, nu do kt qu tm hiu m t cch trm o ca ng s l ra, th nh chc trch phi can thip bng bin
php x l thch hp; cn trong nhng trng hp khc, mi vic c th tip din bnh thng, vi iu kin ngi
nm gi ti sn tn trng cc gii hn m php lut t ra i vi vic thc hin cc quyn ca mnh.
Vn l khng phi lc no ngi ta cng cn tm hiu nh th. n gin, mi ngi thy mt ngi ang nm gi
mt ti sn v ang x s, trong mi quan h vi ti sn, theo cung cch ca ngi c quyn nng trn ti sn ;
ngi ta ghi nhn iu ny, ngha l ghi nhn s tn ti ca mt th quyn nng b ngoi ca ngi nm gi ti sn, ri
c x vi ngi mt cch thch ng m khng bn tm n chuyn ngi c hay khng c quyn thc s i vi
ti sn. Ngi ch mt cng trnh xy dng tin hnh tho lun v tho thun vi ngi lng ging v vic xy dng
nh th no ngi lng ging khng cm thy phin h; ngi nhn gi xe tip nhn chic xe c ngi li a
vo bi: ngi ch cng trnh v ngi gi xe x s nh th, bi trong mt h cng nh trong nim tin ni tm ca h,
ngi lng ging cng nh ngi li xe l nhng ngi c quyn nng i vi bt ng sn ln cn hoc i vi chic
xe

Quyn nng b ngoi y c cc nh lut hc La M gi l quyn chim hu, phn bit vi quyn s hu, l quyn
nng
bn
trong
hay
quyn
nng
php
l,
i
vi
ti
sn.
V mt cu trc, quyn s hu c hnh dung l s hi t ca ba yu t: usus (tm gi l dng), fructus (khai thc sc
sinh li) v abusus (nh ot). Trong khi quyn chim hu c xy dng bng hai t t c bn: corpus (tm gi l
yu t vt cht) vanimus (yu t tm l)
Corpus v animus. Corpus, yu t vt cht hay yu t khch quan, c hiu l vic thc hin trn thc t cc hnh vi
mang tnh cht th hin quyn nng i vi ti sn. Chim hu trong t cch ch s hu, ngi chim hu thc hin
cc hnh vi tng ng vi cc quyn dng, khai thc li ch t ti sn v nh ot ti sn. Corpusthng c cc nh
lut hc La M c i phn tch thnh vic xc lp, thc hin cc giao dch mang tnh vt cht tc ng ln ti sn,
chng hn cy cy, trng trt trn rung t, ct gi c trong t2.
Animus, yu t tm l hay yu t ch quan, c hiu l thi tm l th hin thnh cung cch c x ph hp vi cc
quyn nng m ngi chim hu t cho l c c i vi ti sn. Chim hu trong t cch ch s hu, ngi chim
hu bc l dng v ca mt ngi c cc quyn nng dng, khai thc gi tr kinh t ca ti sn v nh ot ti sn.
S cn thit xy dng v hon thin ch nh chim hu. Nhc li rng khng phi lc no, khi ng trc mt mt
ngi ang nm gi mt vt, ngi ta lun t hi ngi nm gi thc s c quyn g i vi vt . Tri li, trong i
a s trng hp thc tin, mi ngi tha nhn mi quan h chim hu y v chp nhn xc lp, thc hin giao tip
thch ng vi ngi chim hu.
Trong nhiu trng hp xung t, khng hong lin quan n vic s dng ti sn, vn ai thc s c quyn i vi
ti sn cng khng nht thit c t ra. A v B l hai ngi lng ging, chim hu hai bt ng sn lin k. A trng
cy ln sang khng gian thuc bt ng sn ca B. Php lut tha nhn cho B trong trng hp ny c quyn yu cu
A tn trng quyn ca mnh i vi phn khng gian tranh chp. Thm phn c th ra bn n buc A phi loi b cc
phn cy trng ln sang khng gian thuc bt ng sn ca B. Cn nhn mnh rng khi th l v n, thm phn khng
cn v cng khng c quyn yu cu B chng minh t cch ch s hu v n gin, B ang s dng bt ng sn mt
cch bnh yn th b ngi khc quy nhiu; cn bo v B lp li trt t x hi. C th ri sau ny, cng chnh thm
phn th l mt v n do C khi kin tranh chp vi B v quyn s hu bt ng sn v cui cng xc nh
c rng B khng phi l ch s hu ch thc ca bt ng sn. Nhng, ngay c trong trng hp , thm phn
cng khng b coi l tng bo v mt ngi khng c t cch ch s hu.
Ngi lm lut, v phn mnh, cng khng cn bn khon t hi liu trong nhng tnh hung xy ra xung t, khng
hong , php lut c t ra qu d di khi chp nhn dnh cho ch th s bo h m khng cn kim tra bit liu
ch th c xng ng th hng s bo h y. Bi trn thc t, a s ngi chim hu l ch s hu ch thc; bo v

ngi chim hu, trn nguyn tc, c coi l bo v ch s hu. S nhm ln, nh trong trng hp nu trn, ch l
ngoi l chp nhn c, mt s c c bit trong cuc sng dn s.
V mt l thuyt, nu c mt h thng php l no cho php thit lp c bng chng tuyt i v quyn s hu, th
nh chc trch s c iu kin xc nh ngi no c t cch v ngi no khng c, trong quan h vi ti sn. Nhng
ngay c trong trng hp ngi chim hu khng phi l ch s hu, th vic tm thi bo v tnh trng chim hu ca
ngi trong quan h vi ti sn chng li hnh vi xm hi ca ngi khc cng cn thit v phng din bo m
trt t x hi.
Gi s, trong v d trn, A trng cy ln sang phn khng gian thuc bt ng sn ca B v cho rng phn khng gian
y, ngha l phn t di , l ca mnh, th, theo yu cu ca B, thm phn vn c quyn buc A trit h cc phn
cy ci pht trin tri php. L do thm phn can thip l: A ang sng trong x hi c t chc; nu mun tranh
chp vi B v quyn s hu bt ng sn, th A phi tin hnh tranh chp theo ng quy nh ca php lut, ngha l
trc to n; A khng th t dng lc lng vt cht ca ring mnh thit lp cng l cho mnh. C th ri sau khi
nh gi cc chng c, thm phn xc nh chnh A mi l ch s hu phn khng gian tranh chp y. Khi , A c
quyn trng cy cng nh tt c cc quyn khc ca mt ch s hu3. Nhng, cho n thi im y, cc bn phi ng
yn v tr quen thuc ca mnh v nht l khng c manh ng.
1.2. Lut chu u
1.2.1. Cc quan nim tri ngc v cu trc quan h chim hu
Hc thuyt v chim hu trong lut c La M c cc nh lut hc chu u thi cn i pht hin v vn dng trong
qu trnh xy dng, hon thin h thng php lut ti sn. T cc kt qu gii thch khc bit v cu trc quan h chim
hu c ngi La M nhn nhn, cc nh lut hc Chu u cn i chia thnh hai nhm, tng ng vi hai trng
phi.
Trng phi chim hu ch quan (subjective possession). Trng phi ny do Savigny, mt nh trit hc lut ca c
i din. Theo trng phi ny, th yu t c bn, quyt nh s xc lp quan h chim hu l animus. L l c a
ra l corpus, yu t vt cht, th hin thnh cc hnh vi tc ng c th ln ti sn, c th c thc hin bi ngi ny,
ngi n vi nhng t cch rt khc bit: nu ch s hu nh c th s dng nh , th ngi thu nh cng c th
lm ging ht nh th. Trong khi , ngi thu nh khng th c c trng thi tm l ging nh ch s hu nh
trong qu trnh tc ng ln ti sn bng cc giao tip vt cht. Vi quan nim y, th s chim hu ch thc phi l s
nm gi ti sn theo cung cch thc t ca mt ch s hu.
Trng phi chim hu khch quan (objective possession). Trng phi ny do Ihering, cng l mt nh trit hc lut
ca c i din. i vi trng phi ny, th iu quan trng bc nht quan h chim hu c xc lp l phi c
hnh vi tc ng vt cht ln ti sn, ngha l phi c corpus. Thc ra Ihering khng ph nhn hon ton ngha, tc
dng ca yu t tm l; tuy nhin, ng cho rng n c th hin trong bn thn hnh vi vt cht, trong corpus: khi mt
ch th tc ng ln mt ti sn bng cch thc hin mt hnh vi vt cht no , th bn thn hnh vi bao hm
quyn nng ca ch th i vi ti sn.
1.2.2. Gii php trong lut cc nc tiu biu
Lut ca Php. Trng phi chim hu ch quan thng tr trong lut hc ca Php. Bi vy, i vi ngi Php, quan
h chim hu ch c xc lp mt khi ch th thc s c thi tm l ca ngi c quyn nng ca ring mnh i
vi ti sn ch khng i vay mn quyn nng ca ngi khc. Chp nhn quan nim chim hu ch quan, ngi Php
ch coi l c tnh trng chim hu mt khi ngi nm gi ti sn t xng l ch s hu ti sn4 ; trong trng hp ngi
nm gi ti sn th hin mt t th khc vi t th ch s hu, chng hn, ca mt ngi thu, mn, th lut ca Php
ch ghi nhn tnh trng cm gi tm thi (dtention prcaire).

Gii php y, dn n s phn bit hai loi ngi nm gi ti sn vi hai t cch khc bit, tt yu dn n vn : lm
th no, khi ng trc mt ngi ang nm gi mt ti sn, c th xc nh l ngi chim hu hay ch l ngi
cm gi tm thi? gii quyt vn ny, ngi lm lut ca Php s dng hai cng c. Mt mt, theo BLDS Php
iu 2250, bt k ngi no ang nm gi ti sn u c suy on l ngi chim hu, cho n khi c ai khc
chng minh c rng ngi ny ch l ngi nm gi ti sn ca ngi khc, tc l ch cm gi tm thi. Mt khc,
theo iu 2251, ngi no mang t cch ngi cm gi tm thi, th lun c suy on l ch c t cch ch
khng th t h bin thnh ngi chim hu, d bao nhiu thi gian c tri qua, tr trng hp chng minh c
rng
mnh

tr
thnh
ch
s
hu
bng
cc
con
ng
hp
php.
Lut ca c. Nhng ngi son tho BLDS c chu nh hng ca hc thuyt Ihering v chim hu. Bi vy,
chim hu trong lut ca c c nh ngha l mt quyn thc t i vi ti sn (iu 854). Tt c nhng ai thc
hin vic nm gi ti sn phc v li ch ca ring mnh u c tha nhn c t cch ngi chim hu. Bi vy,
ch khng coi l c quan h chim hu nhng trng hp nm gi ti sn bi nhng ngi hon ton ph thuc vo
mnh lnh ca ngi khc, nh ngi li xe cho ch, ngi qun gia, th qu Trong khi , ngi thu, mn ti
sn, ngi nhn k gi u c trao t cch ngi chim hu.
1.2.3. Hiu lc ca s chim hu
Mt khi c xc lp, quan h chim hu c php lut tha nhn v pht sinh hiu lc php lut mt cch c lp
vi quan h s hu. Trong mt thi gian di, lut ca Php v lut ca c c nhiu im khc bit trong vic xc nh
thi ca x hi i vi ngi chim hu; tuy nhin, t hn 30 nm nay, s khc bit y dn dn b xo nho.
Trong khung cnh ca lut thc nh Php v c, quan h chim hu c tha nhn ba im ng ch nht: 1.
N c tc dng to ra s suy on c li cho ngi chim hu mi khi c tranh chp v quyn i vi ti sn; 2. N
cho php ngi chim hu c hng s bo v chng moi quy nhiu t bn ngoi; 3. N cho php ngi chim
hu, trong nhng hon cnh c d kin, xc lp quyn s hu theo thi hiu.
Suy on c quyn. Trong trng hp vn ai trong nhng ngi lin quan l ngi thc s c quyn i vi ti sn
c t ra, th trc ht, ngi ang chim hu ti sn ng nhin c php lut suy on l ngi c quyn. iu
c ngha, ai khc cho rng chnh mnh mi l ngi c quyn i vi ti sn th phi tin hnh khi kin tranh
chp v phi chng minh. V phn mnh, ngi chim hu c quyn c ngi yn: nu bn kia trnh c bng chng
thuyt phc, th h thng kin v c tha nhn l ch s hu; cn nu khng, th t cch ch s hu tip tc li vi
ngi chim hu.
Bo v quyn chim hu. Ngi chim hu c php lut bo v chng li mi s xm hi vt cht t bn ngoi, cn
gi l quy nhiu, i vi tnh trng chim hu ca mnh. C th coi v A ln chim khng gian thuc bt ng sn do
B chim hu, nu trn, l mt v d tiu biu v quy nhiu s chim hu trong cuc sng dn s.
Ni chung, mt hnh vi gi l quy nhiu s chim hu mt khi n c thc hin mt cch c v tc ng trc tip
n tnh trng chim hu ang tn ti. Theo yu cu ca ngi chim hu, trong khun kh mt v kin v bo v s
chim hu (possessory action), thm phn c th buc ngi quy nhiu phi chm dt vic quy nhiu v ti lp tnh
trng ban u.
Thc ra, nu mun, ngi chim hu m b quy nhiu c th tin hnh tranh chp lun v quyn vi ngi quy nhiu
s chim hu ca mnh, bng mt v kin v quyn (petitory action). Lut m ra cho ngi chim hu hai kh nng
kin co la chn.
Cng c th chnh ngi quy nhiu c kh nng, iu kin v mong mun tranh chp vi ngi chim hu v quyn
i vi ti sn. Nhng mt khi, thay v kin trc to n, ngi ny li i quy nhiu ngi chim hu v b ngi sau
ny kin, th ngi quy nhiu phi i theo v kin ca ngi chim hu, ch khng c kin ngc. Trong mt kch
bn in hnh, mt ngi cho rng mnh c quyn s hu i vi phn t ang b ngi khc chim hu v ch ng
xy dng, trng cy trn phn t ; ngi chim hu kin ra to yu cu bo v tnh trng chim hu ca mnh bng
mt possessory action; thm phn yu cu ngi quy nhiu ngng vic xy dng, trng cy v khi phc tnh trng

ban u; ngi quy nhiu phi chp hnh bn n, ri sau d, nu mun, c th tin hnh mt v tranh chp v quyn
vi ngi chim hu bng mt petitory action.
Xc lp quyn s hu theo thi hiu. Ngi chim hu trong t th ca mt ch s hu, d khng phi l ch s hu
ch thc, th sau mt thi gian c th tr thnh ch s hu ti sn . Gii php ny c ghi nhn c trong trng
hp chim hu khng ngay tnh, nhng tt nhin, thi gian th thch i vi ngi ny phi di hn so vi ngi
chim hu ngay tnh, c th gp i, gp ba, tu theo s nh gi ca ngi lm lut v cht lng o c ca s
chim hu khng ngay tnh.
2. Suy ngh v xy dng ch nh chim hu trong lut Vit Nam
2.1. Nhn dng nhng im bt hp l
Bc 1: ghi nhn khi nim chim hu c cn c php lut. Nhc li trong khung cnh ca lut thc nh Vit Nam,
chim hu l mt phn ni dung ca quyn s hu. Bi vy, nh gi cht lng php l ca s chim hu, ngi ta
phi da vo cht lng php l ca mi quan h gia ch s hu v ngi chim hu, ch khng da vo s tn ti
ca corpus vanimus. Trn nguyn tc, vic chim hu phi c du n tch cc ca ch s hu ch thc mi c
php lut tha nhn v bo v. Du n y c ghi nhn ba cp ca tnh trng c gi l chim hu c cn c
php lut (BLDS iu 183):
- Cp 1 (tuyt i): ch s hu t mnh chim hu;
- Cp 2 (tng i): ngi khc chim hu vi s chp nhn ca ch s hu, nh trng hp cho thu ti sn;
- Cp 3 (bt c d): ngi khc chim hu sau khi ch s hu mt s kim sot vt cht i vi ti sn do mt
nguyn nhn no , nh trng hp ch s hu nh ri vt, ri ngi khc nht c.
Bc 2: ghi nhn s ng nht ca cc c ch bo v i vi cc quan h khc bitdo khng xy dng ch nh chim
hu c lp vi ch nh s hu m lut cng khng c h thng bo v tnh trng chim hu phn bit vi h thng
bo v quyn s hu. Trong khung cnh ca lut thc nh Vit Nam, ch s hu v ngi chim hu c cn c php
lut c bo v theo cng mt c ch c trng bi hai bin php: kin i li ti sn (iu 256) v kin yu cu ngn
chn hoc chm dt hnh vi cn tr vic thc hin quyn i vi ti sn (iu 259)5.
c hng s bo v, iu kin cn thit l cc nguyn n phi chng minh cho c t cch ca mnh, ngha l
phi xut trnh cc bng chng cho thy mnh l ch s hu hoc ngi chim hu c cn c php lut. ng ch l
iu kin ny c t ra c trong trng hp kin yu cu ngn chn hoc chm dt hnh vi cn tr vic thc hin
quyn i vi ti sn. C hnh dung: mt ngi ang khai thc mt phn t mt cch bnh yn; mt ngi khc n
cm di bn cnh ri bt u tin hnh ln chim; ngi b ln chim kin, yu cu chm dt hnh vi ln chim; theo
yu cu ca thm phn, ngi i kin phi chng minh c quyn ca mnh i vi ti sn, thuc mt trong ba cp
nu trn, th mi c bo v.
Nhng chng minh nh th no, th mi coi l chp nhn c?
Bc 3: pht hin s b tc ca h thng bo v. cc nc tin tin, mt khi c tranh chp v quyn i vi ti sn,
th, nh bit, ngi chim hu thc ti c suy on l ngi c quyn v c min trch nhim chng minh.
iu cng c ngha rng, mt khi bn kia khng chng minh c quyn ca mnh mt cch thuyt phc, th phi
chp nhn thua kin. Tt nhin, mt khi bn i kin buc phi rt lui, th ngi chim hu tip tc li vi ti sn.
Song chng ai ni rng ngi chim hu li sau v tranh chp, v chnh l ch s hu ch thc, tuyt i. n
gin, bc tranh quan h s hu m bn tranh chp vi ngi chim hu gii thiu t ra khng ng tin cy hn bc
tranh ang c. Khng c l do g lut php, thm phn li i nh i ci ang tn ti m nhn ly ci mi khng tt
hn, to ri ro mt trt t.

Trong khung cnh ca lut thc nh Vit Nam, mt khi ai c hnh vi tc ng ln mt ti sn ri dn n xung t,
th cc bn s phi lao vo cuc chin v quyn v phi dng v kh chng c ginh ly quyn v cho mnh. Ngi
lm lut, v phn mnh, ch c hai cch gii quyt xung t.
Hoc, xy dng h thng ng k xc lp quyn, cho php thit lp bng chng tuyt i, khng th o ngc v
quyn. Vi h thng ny, th mi xung t nhm tranh ginh quyn u c gii quyt nhanh, gn. Ngi lm lut
Vit Nam dng nh rt mun c mt h thng nh th, nu khng c i vi tt c mi loi ti sn, th t nht l i
vi quyn s dng t. Tuy nhin, do nhiu nguyn nhn, vic xy dng h thng ny khng kh thi Vit Nam6.
Hoc, c cho thm phn t mnh nh gi chng c v quyt nh. Trong iu kin khng th c chng c tuyt i,
thm phn buc phi yu cu cc bn i ngc dng thi gian dng li lch s v quyn ca mnh, v c i mi:
ngi chim hu gi l hp php, nu c ch s hu ch thc u quyn qun l; ch s hu, v phn mnh, c
quyn s hu do mua li ti sn ca ch s hu trc ; ngi trc th c c ti sn do tha k; y chnh l
cch gii quyt xung t c chp nhn trong lut Vit Nam hin hnh. Thc ra, chng c ai trong c ch gii quyt
ny i c n im tn cng ca chng c. Thm phn buc phi dng cu chuyn mt thi im no v tuyn
b quyn s hu thuc v mt ngi no . Sau ny, nu mt tranh chp mi li n ra, th c khi thm phn, tu theo
cht lng ca chng c mi, li tc quyn s hu ca ngi thng kin, ri trao n cho ngi khc.
2.2. Bin php khc phc nhng im bt hp l
Nhn nhn quan h chim hu theo ng bn cht. Cn nguyn ca s bt hp l ni trn trong c ch bo v quyn s
hu ang vn hnh Vit Nam, khng g khc, chnh l vic tha nhn chim hu nh l mt phn ni dung ca quyn
s hu. Yu cu s mt i vi vic hon thin php lut s hu, bi vy, l tch quyn chim hu ra khi quyn s
hu v tr n v v tr thch hp.
Ni r hn, cn tha nhn chim hu nh l mt quan h thc t gia ch th v ti sn, l s bc l ra bn ngoi
mt quyn nng i vi ti sn. S bc l y c th phn nh trung thc ni dung bn trong ca cc quyn m ch th
c c i vi ti sn lin quan, nhng cng c th khng. Tuy nhin, khng phi lc no cng cn t vn liu
ch th thc s c hay khng c quyn. Nu vic chim hu ang din ra cng khai v bnh yn, th quan h chim hu
c php lut tha nhn v bo v, nh l mt phn ca trt t x hi. V cng v mt quan h chim hu ang tn ti
v vn hnh cng khai, bnh yn l ph hp vi trt t x hi, m ngi chim hu cn c u tin bo v c trong
trng hp c s tranh chp v quyn i vi ti sn: ngi ny phi c suy on l c quyn; ai ni ngc li, th
phi chng minh.
Bi vy, cn vit li cc chng, iu tng ng trong BLDS ca Vit Nam, cng nh cn xy dng mi mt
chng ring v quyn chim hu. Cc m hnh ca Php, c l nhng bi hc tt tham kho.
Ch thch:(1) C th xem: F. Terr va Ph. Simler, Droit civil. Les biens, Prcis Dalloz, Paris, 1999, tr. 45 v k
tip; Ph. Malaurie v Laurent Ayns, Droit civil. Les biens, Cujas, Paris, 1998, tr. 136 v k tip; Lawson v Rudden,
The
Law
of
property,
Clarendon
Presse-Oxford,
1982,
tr.
120
v
k
tip.
(2) Lut hc phng Ty hin i cn coi cc hnh vi php l nh cho thu, cho mn, cng l mt phn ca corpus:
G. Cornu, Droit civil. Introduction. Les personnes. Les biens, Montchrestien, Paris, 1990, tr. 355.
(3) Quyn ny, mt khi c tha nhn, tn ti t thi im A xc lp quyn s hu i vi ton b bt ng sn ca
mnh, trong c phn c tranh chp. iu ny cng c ngha rng vic trc y A buc phi trit b phn cy
ci pht trin trong phn khng gian tranh chp thc s gy ra cho A mt thit hi vt cht m A c quyn yu cu bi
thng. Nhng l chuyn khc.
(4) Vic t xng c th c thc hin bng thi ng x ch khng nht thit bng li ni.
(5) Trong cc iu lut v bo v quyn s hu c nhc n mt nhn vt gi ngi chim hu hp php. Nhn vt
ny khng xut hin trong cc iu lut t 182 n 191 lin quan n quyn chim hu.
C kin cho rng, ngi chim hu hp php l danh xng dng ch ngi chim hu c cn c php lut theo
iu 183 v ngi chim hu khng c cn c php lut nhng ngay tnh theo iu 189. Tuy nhin, cc bin php bo

v ngi chim hu hp php theo iu 256 (kin i li ti sn) v iu 259 (yu cu ngn chn hoc chm dt hnh
vi cn tr tri php lut i vi vic thc hin quyn chim hu hp php) l nhng bin php ch c thc hin trn
c s kim tra t cch ca ngi chim hu. Mt cch hp l, mt khi ngi chim hu khng c cn c php lut
nhng ngay tnh c thm tra t cch, th tnh trng chim hu khng c cn c php lut cng bc l; khi , s
ngay tnh cng phi chm dt.Bi vy, ngi chim hu hp php c nhc n trong cc iu lut y ch c th l
ngi chim hu c cn c php lut.
Tc gi bi vit: TS. NGUYN NGC IN Ph hiu trng, Trng i hc Kinh t Lut, i hc Quc
gia TP. H Ch Minh. Ngun tin: TP CH NGHIN CU LP PHP IN T.
Ch s hu ton dn v vn s hu t ai
Trong sut thi gian qua, bt chp mi c gng ca cc nh lm lut, cc vn c bn lin quan n s hu ton
dn v s hu nh nc vn cha c gii quyt. Vn s hu vn thuc mt trong nhng phm tr c in ca
khoa hc php l v phm tr s ng ca mt h thng php lut. Do , hu nh khng c kh khn g minh
nh n. Nguyn nhn c th c nhiu, nhng theo chng ti, phn quan trng nm cc ro cn m cc nh lm lut
cha th vt qua c v tm l chnh tr v nhn thc chnh tr.
kha cnh php l, s hu lun lun l vn nn tng ca c php lut kinh t ln php lut dn s. Hn mt
na th k qua, vic xy dng php lut nc ta u xoay quanh khi nim ny, v trn thc t t c nhiu
thnh tu c bn v ni bt. l thng qua cc Hin php t 1946, 1959, 1980 v 1992 v cc o lut n l khc,
c bit l B lut Dn s nm 1995 nh mt nh cao, sau sa i nm 2005, Nh nc ta khng nh v sng
to ra cc ch nh lin quan n ch v hnh thc s hu, a v php l ca ch s hu, cc ch nh k cn v.v..
Tuy nhin, c mt thc t l cho ti hin nay, vn tn ti hai cch tip cn vi vn s hu khc nhau, thm ch
chng cho v ln ln. l tip cn chnh tr v tip cn php l.
Nhn mnh cch tip cn chnh tr, chng ta lun lun tm cch phn nh v phn bit gia ch s hu x hi
ch ngha (vi nn tng l s hu ton dn v s hu tp th) v ch s hu t bn ch ngha (m nng ct l s hu
t nhn). Trong khi , cch tip cn php l i hi phi xc nh r cc quyn v ngha v ca cc ch s hu v cc
i tng lin quan trong cc giao dch lin quan n s hu theo hnh thc s hu, vn a dng, phong ph v m
mu sc thc tin hn ch s hu.
C th, Hin php 1992 quy nh ba ch s hu l s hu ton dn, s hu tp th v s hu t nhn, trong
s hu ton dn v s hu tp th l nn tng. ng thi, Hin php cng xc nh cc i tng quan trng thuc s
hu ton dn, trong bao gm t ai v phn vn v ti sn Nh nc u t vo cc x nghip . n nm 2003,
trong hai o lut quan trng c Quc hi thng qua l Lut t ai v Lut Doanh nghip nh nc li c hai quy
nh khc nhau lin quan n hai i tng thuc s hu ton dn. Trong khi Lut t ai vn khng nh t ai thuc
s hu ton dn cn Nh nc l i din ch s hu ton dn, th Lut Doanh nghip nh nc li nh ngha rng
Doanh nghip nh nc l t chc kinh t do Nh nc s hu ton b vn iu l.
Trong sut thi gian qua mc d mi c gng ca cc nh lm lut, cc vn c bn lin quan n s hu ton
dn v s hu nh nc vn cha c gii quyt. Ti sao vy? V vn nm u?
C th khng nh rng l do khng ti nng lc chuyn mn ca cc nh lm lut. Vn s hu vn thuc mt
trong nhng phm tr c in ca khoa hc php l v phm tr s ng ca mt h thng php lut. Do , hu
nh khng c kh khn g minh nh n. Nguyn nhn c th c nhiu, nhng theo chng ti, phn quan trng nm
cc ro cn m cc nh lm lut cha th vt qua c v tm l chnh tr v nhn thc chnh tr.
V tm l chnh tr, phi chng l s e ngi v n trnh i din v ct ngha v l lun s thay i c tnh
bc ngot ca cc ch nh c tnh nguyn tc ca Hin php 1980 (trong khng nh v tr c tn ca s hu x
hi ch ngha vi hai ch s hu l ton dn v tp th) thng qua ban hnh Hin php 1992 (vi s khng nh
cng tn ti ca s hu t nhn v nn kinh t a thnh phn)?

V nhn thc chnh tr, phi chng vn tn ti nh kin xa c rng ch ngha x hi v nn kinh t th trng nh
hng x hi ch ngha ch c th c bo m v xy dng trn nn tng ca hoc ch s hu ton dn, hoc hnh
thc s hu nh nc ?
Ngoi ra, v mt l lun, dng nh chng ta vn mc nhin tn ti quan nim mang tnh gio iu v phm tr
s hu ton dn (cho y l iu c tnh tt yu khch quan trong mt x hi x hi ch ngha), mt cc ny, v
n gin hay tm thng ho n bng khi nim s hu nh nc, mt cc khc, m khng c s o su lm
cho minh bch.

I/ V ch s hu ton dn
Khi nim s hu ton dn l mt sn phm ca qu kh. Trn cng lun v trong mt s cng trnh nghin cu
thi gian qua, nhng vn c tnh nghi ng hoc ph phn c mnh dn nu ra theo hng (i) c tn ti tht
khng ch nh ny v mt php l, (ii) thc cht s hu ton dn ch l ci o chnh tr ca s hu nh nc, v (iii)
t s khng r rng ca khi nim v ch nh ny ra nhiu h qu v hu qu kh gii quyt. S khng r rng
ny l c tht v c minh chng bi cc mu thun v khng nht qun trong cc quy nh ca Hin php vi B
lut Dn s, Lut Doanh nghip nh nc v Lut t ai v.v..
i su v mt hc thut, c nhiu vn cn bn lun, thm ch tranh ci, v cc khi nim ny. Chng hn:
Ni n s hu ton dn ng nhin c th hiu l quyn s hu chung ca t nht tt c mi cng dn ang sinh
sng trn lnh th Vit Nam. iu ny, v mt php l, i hi phi to ra mt c ch tt c mi ngi dn (tc cc
ng s hu ch) u c quyn tham gia nh ot v hng li t quyn s hu ny. Tuy nhin, dn s vn l
mt i lng c tnh bin ng, (chng hn thng qua s sng, cht v dch chuyn), do , v mt khch quan s
khng bao gi xc nh c nhng ai cui cng , ang v s l ng ch s hu. n gin ho, s c th c cch
l gii (mc d khin cng) rng, Quc hi chnh l ch th ca s hu ton dn v l c quan i din cao nht.
Tuy nhin, Quc hi ch do cc cng dn t 18 tui tr ln v nhng ngi khng b tc quyn cng dn bu ra ch
khng phi ton dn; hn na, v thc cht, bu c l hnh vi thc hin cc quyn chnh tr ( cu to ra b my nh
nc) ch khng phi hnh vi u quyn dn s trong quan h s hu. y, chng ti mun ni ti tnh v l v php
lut v v ngha v mt thc t ca khi nim s hu ton dn. Mc d trong thi gian qua, khi c phn ho cc x
nghip quc doanh Lin X v cc nc vn thuc khi ng u (c), th hin thi nghim tc vi ch s
hu ton dn, ngi ta chia c phn ca cc x nghip ny cho mi ngi dn, ch khng ch bn mt phn cho cn
b, cng nhn vin nh nc ta.
Cn v s hu nh nc th s c cc cu hi t ra nh: (i) Ai l nh nc? (khi nim nh nc l mt h thng
cc c quan v cu trc khc nhau ch khng phi mt c quan tp trung hay thng nht), (ii) nh nc trung ng
hay nh nc a phng?, v (iii) Ai l i din cho ch th nh nc? (phn bit gia c quan chnh quyn, c quan
lp php v c quan t php). Mt khi khng lm r cc vn nh vy th s dn ti mt lot h qu l cc hnh ng
nhn danh nh nc bao gm c s chng cho ln lm dng v thm quyn. Hin nay, khi php lut xc nh theo
cch gii ngha rng nh nc l ngi i din s hu ton dn th cn i tip theo lp lun ny, m theo chng
ta li vp phi vn khc. l, cng theo php lut th ch c Quc hi l ngi c quyn i din nhn dn (tc
ng thi c th s l ngi i din s hu ton dn) ch khng phi cc c quan chnh quyn (tc Chnh ph v U
ban nhn dn cc a phng). V trong trng hp nh vy th cn phi xc nh r l c quan chnh quyn (hay ni
gn l chnh quyn) s ch ng vai tr l ngi qun l ti sn thuc s hu ton dn m thi.
Vi cch t vn nh trn, trong bi cnh ng, Nh nc ang chun b cho i hi ng ln th XI vi cc
chng trnh ngh s quan trng c trng i nh sa i Cng lnh Xy dng t nc trong thi k qu ln
ch ngha x hi nm 1991, ly lm tin sa i Hin php 1992, chng ti xin kin ngh v xut nh sau:
(a)

V phng din ch th s hu:

Xem xt b khi nim v ch nh s hu ton dn v khng c c ch thc hin ng thi khng c ngha thc
cht, m thay vo xc nh cc ch th mi thay cho ton dn v nh nc. C th, a vo hai khi nim mi

l s hu quc gia v s hu ca chnh quyn (bao gm s hu ca chnh quyn trung ng v s hu ca chnh quyn
a phng nh tnh, huyn v x), coi l hai hnh thc quan trng nht ca s hu cng cng. Theo chng ti, khi
nim quc gia khng ch rng m cn su sc hn khi nim ton dn. Quc gia bao gm c lch s ca nhiu
th h con ngi Vit Nam sng trn lnh th ny (tc qu kh), hin ti (ton dn) v tng lai (bao hm s pht
trin). Quc gia l phm tr khi qut nhng c thc, tn ti lu di, khng ph thuc vo ngi dn vi t cch cc c
th thuc phm tr c tnh bin ng. S hu quc gia c ngha c bit, l i tng bt di, bt dch, khng th mua,
bn, chuyn nhng v c bo h c bit. S hu ca chnh quyn, ngc li, c tnh linh hot. Chnh quyn c th
mua, bn, chuyn i, chuyn nhng cc i tng thuc s hu ca mnh trn c s B lut Dn s.
(b)

V phng din i tng s hu:

Hin php 1992 hin hnh, ti iu 17, c lit k cc i tng thuc s hu ton dn, tuy nhin va qu m (rt tu
nghi), va khng c th v c bit khng c s phn loi theo cp quan trng xt v mt ti sn ca mt quc gia
hay nh nc. Chng hn, khi ni n cc cng trnh kinh t, vn ho v khoa hc th qu m v tu nghi, hoc khi
lit k cc i tng s hu th li ng hng gia t ai, rng ni, sng h vi phn vn v ti sn do Nh
nc u t vo cc x nghip vn rt khc nhau v tnh cht cng nh ngha chnh t, kinh t v x hi. Cn lu
rng ti sn thuc s hu quc gia, nh nc hay ton dn khng ch mang n ngun li m cn l gnh nng
v ti chnh v cc ngha v khc i vi nhn dn, trc ht vi t cch l ngi ng thu, do , vn khng ch l
bo v i vi cc ti sn ny m cn l s kim sot ca nhn dn i vi s gia tng ca n (v d s u t xy dng
cng trnh hay mua sm ca cc c quan chnh quyn cn phi b kim sot trong cc gii hn theo lut nh). Do ,
chng ti xut cn c c ch php l phn nh, phn loi, kim sot s gia tng v bin ng cng nh t ra cc
gii hn v loi cng nh quy m gi tr i vi cc ti sn thuc loi hnh s hu c bit ny.(K sau: V s hu t
ai)Ch s hu ton dn v vn s hu t ai (K II)
(K sau: V s hu t ai)Ch s hu ton dn v vn s hu t ai (K II)
C l khng c quc gia no c b lut v qun l t ai s v phc tp nh Vit Nam, nhng khi qut v
thc trng php lut v t ai ca nc ta c th din nm rng: xc lp quyn rt kh, s dng v chuyn dch quyn
cng kh nhng tc b quyn th rt d.
II/ V s hu t ai
Nu ly mc tiu ca Chin lc xy dng v hon thin h thng php lut nh th hin trong Ngh quyt 48
NQ/TW ca B chnh tr nm ban hnh nm 2005 v Chin lc xy dng v hon thin h thng php lut Vit Nam
t 2005 n 2010, tm nhn 2020 l thc y s pht trin ca kinh t th trng v bo v tt hn cc quyn v li ch
hp php ca ngi dn lm cn c nh gi, th c th thy rng cc quy nh php lut v t ai hin nay ang
tip tc l cc ro cn.
C l khng c quc gia no c b lut v qun l t ai s v phc tp nh Vit Nam, bao gm Lut t
ai 2003 v hn 400 vn bn hng dn sau c ban hnh cho ti nay. Vn ch khng phi l tt c php
lut cn c v t ai ( iu chnh n nh l mt loi ti nguyn, i tng s hu v ti sn theo BLDS) m ch
yu l cc vn bn lin quan n qun l nh nc hay qun l hnh chnh v t ai, tc v thc cht xoay quanh bo
v cc quyn v li ch ca nh nc vi t cch l ngi i din ch s hu (ton dn) v t ai.
Khi qut v thc trng php lut v t ai ca nc ta c th din nm rng: xc lp quyn rt kh, s dng v
chuyn dch quyn cng kh nhng tc b quyn th rt d. C nhiu kha cnh c th bn lun xung quanh thc
trng ny, tuy nhin xt v phng din s hu ton dn v t ai c th nu mt s vn gc l thuyt nh
sau:
Th nht, khi Hin php ghi rng t ai thuc s hu ton dn th cn coi l tuyn ngn chnh tr v s hu hn
l mt ch nh php l. t ai ni chung, tng t nh khng kh v nh sng l cc yu t thuc v mi trng sng
t nhin, nn khng th l ti sn thuc phm tr s hu ca lut dn s c. Thay vo , cc mnh t hay
tha t c th mi l i tng ca s hu theo php lut. Lut v t ai ca cc nc, do , chnh l lut v a

chnh.
Th hai, khi tuyn b t ai thuc s hu ton dn trn c s Lut t ai nm 1980, Nh nc tc ot v mt
php l (mt cch n gin v d dng) ton b s hu t nhn v t ai Vit Nam. Tuy nhin, bi t ai v
tha t (hay mnh t) thuc hai phm tr khc nhau, do , trn thc t, qu trnh quc hu ho cc mnh t
v tha t c th khng xy ra sau . Hay ni mt cch khc, Nh nc vn phi tha nhn mt thc t khch
quan l ai u (trn mnh t no) th vn . C ngha rng v mt php l, Nh nc ch can thip vo hai kha
cnh ca quyn s hu t ai, l kim sot quyn s dng v quyn nh ot (ch khng tc ot hay ginh ly
cc quyn ny). T nay, ngi dn (ch s dng t) mun thay i mc ch s dng hay chuyn i, chuyn nhng
ch quyn i vi cc mnh t, tha t ca mnh th phi xin php v c s ng ca Nh nc. Nh vy, ng
c ca hnh ng quc hu ho ni trn khng phi nm vn quyn s hu m ch trng ca Nh nc
nhm k hoch ho tp trung mt cch trit cc quan h lin quan n s hu t t ai.
Th ba, ngy nay, khi trin khai xy dng nn kinh t th trng, vic k hoch ho ca Nh nc i vi nn kinh t
v i sng x hi khng cn na, dn n ch nh s hu ton dn i vi t ai cng mt ht ngha. Khng
nhng th, vic tip tc duy tr ch nh s hu ny cn trc tip v/hoc gin tip cn tr s pht trin ca nn kinh t
v qu trnh lm giu ca ngi dn bng vic hn ch ngi dn bin cc mnh t, tha t ca mnh thnh ti sn
v/hoc vn u t. Mt khc, ch nh s hu ton dn i vi t ai v ang gy ra cc lm dng mt cch
cng khai hay ngm ngm ca tt c cc ch th lin quan n s hu, s dng v kinh doanh t ai, bao gm c
chnh cc c quan chnh quyn, trong , thay v chuyn t ai thnh ti sn v vn u t pht trin kinh t v i
sng th bin n thnh phng tin u c trc li bng tin bc ngn hn.
C th, t gc thc t ca vic thi hnh cc chnh sch v t ai, c th minh ho cc yu t ro cn v lm
dng
ni
trn
nh
sau:
(a) Yu t ro cn. Khi ni n pht trin trong nn kinh t th trng tc l pht huy quyn t do sng to ca
ngi dn vi t cch l cc ch th kinh t. Theo , ngi dn cn phi c quyn t do s dng cc mnh t,
tha t ca mnh nh mt phng tin v/hoc ti sn (hay vn) kinh doanh. Ni n phng tin l ni n tnh
linh
hot
v
a
dng
v
mc
ch
s
dng.
Cn ni n vn hay ti sn trong kinh doanh tc ni n kh nng chuyn dch n gin v thun tin quay
vng lm tng gi tr ng vn v ti sn. Cc kh nng ny, rt tic u b cn tr hay hn ch chnh bi c ch s
hu ton dn, trong in hnh l nm loi gii hn v (i) ch th s dng t (tc ai c giao t hay thu t vi
cc tiu ch do c quan qun l nh nc quyt nh), (ii) mc ch s dng t (vi cc phn nh rt chi tit v cc
loi t v hnh thc php l c t ph thuc vo mc ch s dng), (iii) quyn lin quan n vic s dng (v d
quyn th chp, chuyn nhng, tha k v.v..), (iv) thi hn s dng t (c quy nh ph bin l 20, 30 hay 50 nm,
tr t dn sinh), v (v) th tc hnh chnh nng n v phc tp chuyn dch v chuyn i quyn s dng t.
Cn lu l trong thi gian qua, vic cp cc cc giy chng nhn quyn s dng t (s ) c trin khai rng
ri vi quy m v s lng ln, tuy nhin cu hi t ra l s thc cht c ngha g?
i vi t dn sinh, s ch ti xc nhn ai u vn y, v do , ngi dn khng thy c ch li g mt
khi nhn thc rng l t thuc s hu ca ng cha li hoc b tin ra mua t trc, nay nhn c mt
t giy mu li phi np tin v lm cc th tc phin h. Nu t c s s d dng mua bn, chuyn nhng
hn th xt t li ch ca ngi dn, cng chi l cc th tc do chnh Nh nc t ra trong khi t trc , ngi
dn
vn
giao
dch
bng
giy
vit
tay.
Trn thc t, trong cc giao dch t ai hin nay, c bit l t , nu i vi c quan nh nc khi tin hnh cc th

tc hnh chnh lin quan th ch cn da trn s c cp cho cc mnh t, song ngi dn vn hiu rng, theo
tp qun ca giao dch dn s th ngi ng tn trn s ch l ngi i din cho cc ch s hu tip nhn s
m thi. Do vy, khi tin hnh giao dch mua bn, chuyn nhng, bn mua vn yu cu c s ng ca tt c
nhng ng s hu hoc c quyn v li ch lin quan khc i vi mnh t. Trong trng hp ny, c th thy rng
cc yu t dn s c coi trng v thc hin trit hn cc yu t hnh chnh.
S , mt khi c cp, ng nhin s to thun li hn cho bn cho vay tin (nht l cc ngn hng) tip nhn th
chp i vi quyn s dng t. Tuy nhin, vn phc tp v cc kh khn li xy ra khi x l cc th chp nh vy.
Ngn hng hay cc bn cho vay hon ton khng d dng pht mi ti sn th chp hay tip nhn quyn s dng t
thay th bn vay bi ph thuc mt lot cc iu kin c php lut quy nh v ch th, mc ch, hnh thc v thi
hn s dng t nh ni trn.
Ni tm li, hng lot cc s c cp sau cc n lc rt ln ca cc c quan qun l a chnh trong thi
gian qua s c th pht huy tc dng rt ln cho i sng dn sinh v i sng kinh t, nu n tht s l cc chng th
v s hu i vi t ai. Tuy nhin vi tnh cht ch l cc giy chng nhn quyn s dng t (nh tn gi ca n),
trong khi quyn s hu vn nm trong tay ngi khc th tc dng v ngha ca n b hn ch rt nhiu.
(b) Yu t lm dng. Trong thi gian qua, cc lm dng trong lnh vc t ai ch yu n t cc doanh nghip
v c quan qun l Nh nc ti cc a phng. S lm dng xy ra c bit nghim trng trong hai kha cnh (i)
quy hoch s dng t v (ii) thu hi quyn s dng t hin hu ca ngi dn (nht l nng dn) xy dng cc d
n cng nghip v thng mi. V mt l thuyt, quyn quy hoch s dng t ng nhin thuc ch s hu t. Vy
nu ch s hu l ton dn th nhn dn phi c tham gia xy dng quy hoch.
Trn thc t, nhn danh vai tr i din ch s hu ton dn, cc c quan chnh quyn nm gi ton quyn v
c quyn trong vic lp v sa i quy hoch. Qu trnh lm dng s bt u mt cch bi bn khi c cc nhm li
ch t nhn t pha cc doanh nghip tham gia, thm ch chi phi, dn n hu qu l quy hoch khng cn phc v
cc mc ch quc k dn sinh m ch nhm h tr cc nhm li ch t nhn tm kim li nhun thng qua cc d n
kinh t c th.
Ngoi ra, Lut t ai v nhiu vn bn hng dn thi hnh hp thc quyn thu hi t ca ngi ang s dng
pht trin cc d n kinh t m khng tnh n tnh cht v mc tiu ca cc d n ny. Khc vi giai on ca nn
kinh t k hoch trc y, trong nn kinh t th trng, hu ht cc d n kinh t c hnh thnh trn c s cc cn
nhc v li ch thng mi v v ng c li nhun ca c nhn hoc nhm c nhn cc nh kinh doanh.
Mt s cn thit hay nht thit phi phn bit gia d n v li ch cng cng (trong c li ch ca chnh nhng
ngi b thu hi t) v d n v mc ch thng mi thun tu khng c tnh n khi ban hnh cc vn bn
php lut v t ai v u t. Do , hu qu ca qu trnh cng nghip ho v th ho thi gian qua, nh cc
phng tin thng tin i chng cnh bo, l s mt v gim nghim trng t trng la v bin hng triu nng
dn thnh tay trng v phng din t liu sn xut. S lm dng , theo chng ti, c nguyn nhn t mt c ch
tm l v php l c th hnh thnh t ch s hu ton dn v t ai.
Th t, thng qua pht trin kinh t theo c ch th trng, mt qu trnh t nhn ho v s hu t ai v ang
din ra trn thc t mt cch khng th trnh khi, dn n v hiu ho ch s hu ton dn v t ai nh c xc
nh trong Hin php 1992. Nh trn ni, ch s hu t ai lun lun tch ri khi ngi chim hu v s dng
t. Nh nc (l i din ch s hu ton dn v t ai) c gng duy tr quyn s hu ca mnh bng cch can thip
vo qu trnh s dng v nh ot t.
Tuy nhin, vn t ra cc quyn can thip mt cch ch ng ny ca Nh nc v ang dn dn b hn ch
v/hoc khng ch bi chnh cc yu t th trng. S tc ng ca cc quy lut th trng (khng ch b hp trong
nc m cn bao gm c th trng quc t v ton cu) gy sc p lm ph v cc k hoch ch ng, v trn thc t

nhng nm va qua buc cc c quan Nh nc thng xuyn phi thay i cc quy hoch pht trin kinh t ni
chung v quy hoch s dng t ni ring ban hnh.
Thc t cng ch ra rng cc d n kinh t c quy m va v nh c th p ng yu cu phi tun th quy hoch;
song cc d n ln, thm ch khng l (vi s vn u t c nu ra ti hng t hay hng chc t USD) th chc chn
s tc ng lm thay i cc quy hoch pht trin. Hn na, cc d n phn ln li c khi xng v quyt nh
bi cc lc lng t nhn, l i tng chc chn ch yu quan tm n t sut thu hi u t v li nhun, hn l
nhng mc tiu quc k, dn sinh.
Cu hi t ra l cc c quan cp php u t c th t chi cho php cc d n u t mang tnh gy sc p nh
vy c khng ? C th, nhng rt kh, bi v mt cng khai, Nh nc ang v lun lun ng trc mt sc p
khc cn ln v c tnh trc tip hn, l nng cao v duy tr t l tng trng kinh t, ng thi to ra cng n vic
lm, ly pht trin kinh t bo m n nh chnh tr v x hi.
Tr li kha cnh s hu v t ai, vn chnh ch cc d n kinh t c phi lun lun c trin khai nh cam kt
ca nh u t hay khng, qua c quan Nh nc vn bo m c cc quy hoch v k hoch v s dng t?
Trn thc t va qua, trong phn ln cc trng hp ri ro i vi trin khai d n, cc c quan qun l Nh nc li
kh c th thu hi m thng sn sng ng ch u t gia hn s dng t, chuyn i mc ch v/hoc chuyn
nhng quyn s dng t cho t chc, c nhn khc. i vi khng t d n kinh t, cc qu trnh gia hn, chuyn i
v chuyn nhng li c th tip tc din ra thm mt vng hay nhiu vng na, cui cng, cc khu t c cp
(c th ln ti hng trm, hng ngn hecta) vn nguyn hnh l t trong khi cc li ch ca cc ch u t lin quan
vn c thu hi y , thng qua vic quay vng kinh doanh v bun bn ci gi l thng quyn i vi t ai.
Nhng iu nu ra mt cch khi qut nh vy din t bn cht ca qu trnh t nhn ho t ai, trong cc c quan
qun l Nh nc khng cn sc s dng cc cng c v bin php hnh chnh nhm kim sot s vn ng ca
cc yu t v quy lut th trng, dn n nh mt cc thc quyn ca ngi ch s hu. Hu qa ca n, m c Nh
ncv x hi phi gnh chu l gi t ngy cng tng trong khi hiu qu tht s ca cc d n u t th ngy cng
thp.
kt lun, nh gi vic xy dng v hon thin php lut trn c s Ngh quyt 48-NQ-TW ni trn, lin quan n
vn s hu v t ai, chng ti cho rng trong nm nm qua h thng php lut ca nc ta khng tin thm c
bc no trong vic gii quyt nhng vn cn bn nh cp.
Tuy nhin, chng ti cng khng kin ngh bi b ch s hu t ai hin nay mt cch n gin. Thay vo , cn
c s nghin cu theo hng t li vn c tnh nguyn tc ca Hin php 1992, theo hng hu b ch s hu
ton dn, a dng ho s hu v t ai, bao gm s hu quc gia (vnh vin hay v c bn khng t nhn ho), s hu
ca chnh quyn v s hu t nhn. iu ny l thng l ph bin hu ht cc nc pht trin thnh cng./.