T.C.

SLEYMAN DEMREL NVERSTES

SOSYAL BLMLER ENSTTS

LETME ANABLM DALI

DOKTORA TEZ

KONUT FNANSMAN YNTEMLER VE TRKYE

KOULLARINDA UYGULANABLRLK ANALZLER

Danman
Do. Dr. brahim GNGR

Hazrlayan
Ali Cneyt ETN

ISPARTA, 2002

T.C.
SLEYMAN DEMREL NVERSTES

SOSYAL BLMLER ENSTTS

LETME ANABLM DALI

DOKTORA TEZ

KONUT FNANSMAN YNTEMLER VE TRKYE

KOULLARINDA UYGULANABLRLK ANALZLER

Danman
Do. Dr. brahim GNGR

Hazrlayan
Ali Cneyt ETN

ISPARTA, 2002

TEEKKR

Bu tez almasnn hazrlanmasnda, youn i temposu arasnda tez

danmanlm stlenen ve bizlerin motivasyonunu srekli klan hocam Do. Dr.
brahim Gngre (Sleyman Demirel niversitesi, BF, letme Blm, Isparta),
Tez konusunun oluumunda neride bulunan ve verdii gvenceyle bu almaya
balamama vesile olan ikinci tez danmanm Yard. Do. Dr. Erhan Birgiliye (Sakarya
niversitesi, BF, letme Blm, Sakarya),
Doktora program sresince bizlerden desteini esirgemeyen, hocam Prof. Dr.
smail Aktrke (Sleyman Demirel niversitesi, Isparta),

Son olarak, verdii manevi destekle srekli yanmda olan aileme sonsuz
teekkrler.

Isparta, 2002

Ali Cneyt ETN

ZET
Bu almada, konut sorununun en nemli yn olan konut finansman incelenmektedir.
Bu amala eitli lkelerde uygulanmakta olan konut finansman yntemleri aratrlarak
Trkiye artlarnda uygulanabilirlii dnemsel olarak test edilmitir.
Konut finansmannn zn oluturan kredilerin kullanclarn btelerine uygunluu
incelenerek, enflasyonun uzun dnemli konut kredileri zerindeki etkileri belirlenmi ve
dier lkelerin tecrbelerinden faydalanarak enflasyonun oluturduu sorunlara cevap
verebilecek kredi trleri Trkiye artlarna adapte edilmeye allmtr.
Trkiyede henz uygulamaya geirilmemi olan z sermaye paylaml konut
finansman yntemi ile kiralama (leasing) yntemi alternatif modeller olarak
incelenmitir.
Yaplan almalarda konut finansmanndaki taraflarn ekonomik deiimlere
uyumlarn salayc endeksleme sistemleri zerinde younlalm ve kredi
kullanclar

ile

kredi

salayan

kesimlerin

akan

karlarn

dengelemek

amalanmtr.
Anahtar Kelimeler: Konut Finansman, Konut Finansman Yntemleri, Konut
Kredileri, z Sermaye Paylaml Konut Finansman, Konut Leasing.

II

ABSTRACT
Housing Finance Techniques and Analysis of Applicability on Turkey
In this research, housing finance as the most important aspect of housing matter is
investigated. Housing finance techniques to be used in various countries have been
examined, and their adaptability and applicability to Turkey market have been tested.
Credits; used for housing finance and its compatibility on credits user budget
constrains are investigated. The effects of long run high inflation rates on housing
credits are identified. Further, special credit solutions solving the problems caused by
chronic inflation and utilized in other countries have been tried to be adapted to Turkey.
Shared Equity Mortgage and leasing methods, which have not been used in Turkey, are
investigated as alternative models.
In our study, we have focused on indexing systems, for adaptation of the parties on
housing finance on ever changing and unstable economic conditions. So, creditors and
credit users contesting economic interests have tried to be balanced.
Keywords: Housing Finance, Housing Finance Techniques, Housing Credits
(Mortgage), Shared Equity Mortgage, Leasing.

III

KISALTMALAR
DE

: Devlet statistik Enstits

DPT

: Devlet Planlama Tekilat

FHA

: Federal Konut daresi (Federal Housing Administration)

FHLMC

: Federal Konut potek Kredisi irketi (Federal Home Loan Mortgage

Corporation)

FHLB

: Federal Konut Kredi Bankalar (Federal Home Loans Bank)

FNMA

: Federal Ulusal potek Birlii (Federal National Mortgage Association)

GNMA

: Hkmet Ulusal potek Birlii (Government National Mortgage

Association)

HBFC

: Konut naat Finans irketi (House Building Finance Corporation)

IFC

: Uluslararas Finans Kurumu

DMK

: potee Dayal Menkul Kymetler

K/D

: Kredi Tutarnn Konut Deerine Oran

LIBOR

: Londra Bankalararas Faiz Oran (London Interbank Offering Rate)

MK

: Medeni Kanun

/G

: Kredi demelerinin Gelire Oran

SP

: z Sermeye Paylaml

SPK

: Sermaye Piyasas Kurumu

TOK

: Toplu Konut daresi

VA

: Emekliler daresi (Veterans Administration)

IV

NDEKLER
Sayfa No
TEEKKR.....................................................................................................................I
ZET...............................................................................................................................II
ABSTRACT...................................................................................................................III
KISALTMALAR...........................................................................................................IV
NDEKLER...............................................................................................................V
TABLOLAR...............................................................................................................XIII
EKLLER...................................................................................................................XV
GR ...............................................................................................................................1
BRNC BLM
1. KONUT, KONUT SORUNU VE KONUT FNANSMANI ....................................4
1. 1. KONUT KAVRAMI.............................................................................................4
1. 2. KONUT SORUNU ...............................................................................................4
1. 2. 1. Konut Gereksinimi ........................................................................................5
1. 2. 2. Konut Sorununu Ortaya karan Etkenler ....................................................6
1. 3. KONUT FNANSMANI.....................................................................................11
1. 3. 1. Enflasyon ve Konut Finansman .................................................................13
1. 3. 2. Konut Finansman ve Uzun Vadeli Fon Sorunu .........................................16
KNC BLM

2. KONUT FNANSMAN KAYNAKLARI VE SSTEMLER ...............................18

2. 1. KONUT FNANSMAN KAYNAKLARI...........................................................18
2. 1. 1. Kurumsal Olmayan Kaynaklar....................................................................18
2. 1. 2. zel Kurumsal Kaynaklar...........................................................................22
2. 1. 2. 1. Uzman Konut Finansman Kurumlar ..................................................23
2. 1. 2. 2. Genel Finansman Kurumlar ...............................................................25

2. 1. 2. 3. Uluslararas Finansman Kurumlar .....................................................26

2. 1. 3. Kamu Kaynaklar ........................................................................................28
2. 2. KONUT FNANSMAN SSTEMLER..............................................................29
2. 2. 1. Konut Finansman Sistemlerini Biimlendiren Faktrler ............................30
2. 2. 2. Kurumsal Olmayan Konut Finansman Sistemleri ......................................33
2. 2. 2. 1. Direkt Finansman Sistemi ...................................................................33
2. 2. 2. 2. Szleme Sistemi ................................................................................33
2. 2. 3. Kurumsal Konut Finansman Sistemleri ......................................................34
2. 2. 3. 1. Mevduat Finansman Sistemi ...............................................................36
2. 2. 3. 2. potek Bankas Sistemi........................................................................37
2. 2. 4. Kamu Konut Finansman Sistemi ................................................................41
2. 2. 4. 1. Mali Dzenlemeler..............................................................................44
2. 2. 4. 2. Mali Yardmlar....................................................................................45
2. 2. 4. 3. Kredi ve Kredi Garantileri ..................................................................46
2. 2. 4. 4. Direkt Yatrmlar.................................................................................47
2. 2. 5. Konut Finansmannda Yeni Ynelimler .....................................................48
NC BLM
3. KONUT FNANSMAN YNTEMLER................................................................50
3. 1. POTEK FNANSMAN YNTEM ..................................................................51
3. 1. 1. potek Piyasalar..........................................................................................51
3. 1. 1. 1. Birincil potek Piyasas .......................................................................53
3. 1. 1. 2. potek Kredileri ...................................................................................54
3. 1. 1. 2. 1. potek Kredisi Dzenleme Sreci

55

3. 1. 1. 2. 2. On-Line potek Kredisi Dzenleme Sreci 56

VI

3. 1. 1. 2. 3. potek Kredisi Verilmesinde Kullanlan Kriterler 60

3. 1. 1. 2. 3. 1. demelerin Gelire Oran.....................................................60
3. 1. 1. 2. 3. 2. Kredinin Konut Deerine Oran..........................................61
3. 1. 1. 3. potek Kredisi Dzenlemenin Tad Riskler...................................63
3. 1. 1. 3. 1. Fiyat Riski

63

3. 1. 1. 3. 2. Kredi Kullanmama Riski

63

3. 2. 1. 4. potek Kredisi Dzenlemeden Elde Edilecek Getiriler.......................65

3. 2. 1. 4. 1. Kredi Dzenleme ve Kredi Takibi cretleri 66
3. 2. 1. 4. 2. kinci El Piyasa Sat Kar

67

3. 2. 1. 4. 3. Faiz Gelirleri 68
3. 2. 1. 5. potek Kredisine Yatrmn Tad Riskler.......................................69
3. 1. 2. Kredi Sigortas ............................................................................................71
3. 1. 3. potek Kredisi Trleri..................................................................................73
3. 1. 3. 1. Klasik Konut Kredisi ..........................................................................73
3. 1. 3. 2. Artan deme Tutarl Konut Kredisi ...................................................77
3. 1. 3. 3. Deiken Faizli Konut Kredisi............................................................78
3. 1. 3. 4. Fiyat Seviyesine Endeksli Konut Kredisi ...........................................79
3. 1. 3. 5. ki Endeksli Konut Kredisi..................................................................80
3. 1. 4. kincil potek Piyasas.................................................................................83
3. 1. 5. potee Dayal Menkul Kymetler ..............................................................86
3. 2. ALTERNATF FNANSMAN YNTEMLER ................................................89
3. 2. 1. z Sermaye Paylam Yntemi ..................................................................90
3. 2. 2. Leasing Yntemi .........................................................................................98
3. 2. 2. 1. potek Finansman Yntemiyle Karlatrma ...................................100
3. 2. 2. 2. Leasing Uygulamalar .......................................................................103

VII

3. 2. 3. Maliyet Art Taksitli Sat Yntemi..........................................................104

DRDNC BLM
4. GELM VE GELMEKTE OLAN LKELERDE KONUT
FNANSMANI.........................................................................................................107
4. 1. GELMEKTE OLAN LKELERDE KONUT FNANSMANI....................107
4. 1. 1. Gelimekte Olan lkelerde Kurumsal Olmayan Konut Finansman........110
4. 1. 2. Gelimekte Olan lkelerde Kurumsal Konut Finansman .......................112
4. 1. 3. Gelimekte Olan lkelerde Kurumsal Konut Finansmann Geliimi.......114
4. 1. 4. Kolombiya Uygulamas ............................................................................121
4. 1. 5. Brezilya Uygulamas.................................................................................122
4. 1. 6. ili Uygulamas.........................................................................................123
4. 2. GELM LKELERDE KONUT FNANSMANI.......................................125
4. 2. 1. ABDde Konut Finansman, lgili Kurumlar ve Uygulamalar ................125
4. 2. 1. 1. Konut Finansmannda Federal Finansal Kurumlar ...........................126
4. 2. 1. 1. 1. Federal Konut Kredi Bankalar
4. 2. 1. 1. 2. Federal Konut daresi

127

127

4. 2. 1. 1. 3. Federal Ulusal potek Birlii 128

4. 2. 1. 1. 4. Hkmet Ulusal potek Birlii

129

4. 2. 1. 1. 5. Federal Konut potek Kredisi irketi

129

4. 2. 1. 2. Konut Finansmannda zel Sektr Finansman Kurumlar ...............131

4. 2. 1. 2. 1. Amerika Finans Kurumu

131

4. 2. 1. 2. 2. Utah Konut Finansman Kurumu

132

4. 2. 1. 3. ABDde Konut Finansmann Etkileyen Unsurlar ............................133

4. 2. 2. Avrupa Birlii lkelerinde Konut Finansman ve Uygulamalar .............135

VIII

4. 2. 2. 1. Avrupa potek Pazarlar ....................................................................136

4. 2. 2. 2. Avrupa potek Kreditrleri................................................................140
4. 2. 2. 3. Avrupa potek Kredisi Fonlar ..........................................................142
4. 2. 2. 3. 1. Mevduatlar ve Yap Tasarruf Sandklar
4. 2. 2. 3. 2. potekli Tahviller

142

146

4. 2. 2. 3. 3. potee Dayal Menkul Kymetler

148

4. 2. 3. ABD ve Avrupa Birlii potek Pazarlarnn Karlatrlmas ..................148

BENC BLM
5. TRKYE'DE KONUT FNANSMANI VE KONUT FNANSMAN
YNTEMLERNN UYGULANABLRLK ANALZLER ..........................152
5. 1. TRKYEDE KONUT FNANSMANI .........................................................152
5. 1. 1. Kurumsal Olmayan Konut Finansman.....................................................153
5. 1. 2. Kurumsal Konut Finansman ....................................................................154
5. 1. 3. Trkiyede Kurumsal Konut Finansman Uygulamalar............................156
5. 1. 3. 1. Ticari Bankalar..................................................................................156
5. 1. 3. 2. Toplu Konut daresi ..........................................................................158
5. 1. 3. 2. 1. Toplu Konut retimi 159
5. 1. 3. 2. 2. Altyapl Arsa retimi ve Arsa Tahsisi
5. 1. 3. 2. 3. Konut Kredileri

162

5. 1. 3. 2. 4. Belediye Projeleri

164

5. 1. 3. 2. 5. Konut Edindirme Yardm

160

165

5. 1. 3. 2. 6. Toplu Konut Tasarruf Sistemi

166

5. 1. 3. 2. 7. Mevduatla Konut Finansman Sistemi

167

5. 1. 3. 2. 8. potee Dayal Konut Kredisi Sistemi

170

IX

5. 1. 4. Toplu Konut Uygulamalarnn Deerlendirilmesi ....................................171

5. 2. KONUT FNANSMAN YNTEMLERNN UYGULANABLRLK
ANALZLER ...................................................................................................175
5. 2. 1. potek Finansman Ynteminin Analizi .....................................................175
5. 2. 1. 1. Klasik Konut Kredisi ........................................................................176
5. 2. 1. 1. 1. Enflasyonsuz Ortam 176
5. 2. 1. 1. 2. Enflasyonlu Ortam

178

5. 2. 1. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Konut Kredisi .........................................180

5. 2. 1. 3. ki Endeksli Konut Kredisi................................................................182
5. 2. 1. 4. potek Kredilerinin 1986-2000 Dneminde Uygulanabilirlik
Analizleri...........................................................................................184
5. 2. 1. 4. 1. Klasik Konut Kredisi 185
5. 2. 1. 4. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Konut Kredisi

186

5. 2. 1. 4. 3. ki Endeksli Konut Kredisi 188

5. 2. 2. Alternatif Finansman Yntemlerinin Analizi ...........................................189
5. 2. 2. 1. z Sermaye Paylaml Konut Finansman Yntemi.........................190
5. 2. 2. 1. 1. Klasik Konut Kredisi ve z Sermaye Paylaml Finansman
192
5. 2. 2. 1. 1. 1. Enflasyonsuz Ortam ..........................................................192
5. 2. 2. 1. 1. 2. Enflasyonlu Ortam ............................................................193
5. 2. 2. 1. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi ve z Sermaye Paylaml
Finansman

194

5. 2. 2. 1. 3. ki Endeksli Kredi ve z Sermaye Paylaml Finansman 195

5. 2. 2. 1. 4. z Sermaye Paylaml Konut Finansman Yntemi le potek
Finansman Ynteminin 1986-2000 Dneminde Karlatrlmas
196
X

5. 2. 2. 1. 4. 1. Klasik Konut Kredisi ve z Sermaye Paylaml

Finansman .........................................................................196
5. 2. 2. 1. 4. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi ve z Sermaye
Paylaml Finansman .......................................................197
5. 2. 2. 1. 4. 3. ki Endeksli Kredi ve z Sermaye Paylaml
Finansman .........................................................................198
5. 2. 2. 2. Leasing Konut Finansman Yntemi.................................................199
5. 2. 2. 2. 1. Klasik Konut Kredisi ve Leasing...............................................199
5. 2. 2. 2. 1. 1. Enflasyonsuz Ortam ..........................................................200
5. 2. 2. 2. 1. 2. Enflasyonlu Ortam ............................................................207
5. 2. 2. 2. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi ve Leasing .............................208
5. 2. 2. 2. 3. ki Endeksli Kredi ve Leasing...................................................214
5. 2. 2. 2. 4. Leasing Konut Finansman Yntemi ile potek Finansman
Ynteminin 1986-2000 Dneminde Karlatrlmas...............216
5. 2. 2. 2. 4. 1. Klasik Konut Kredisi ve Leasing.......................................216
5. 2. 2. 2. 4. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi ve Leasing.....................216
5. 2. 2. 2. 4. 3. ki Endeksli Kredi ve Leasing...........................................219
SONU.........................................................................................................................221
KAYNAKLAR ............................................................................................................230

XI

EKLER

Sayfa No
EK/A 1986-2000 Dnemi Ekonomi Verileri.................................................................242
EK/B 1986-2000 Dneminde Enflasyon Seviyesine Endeksli Kredi Alnmas............243
EK/C 1986-2000 Dneminde ki Endeksli Kredi Alnmas..........................................244
EK/D z Sermaye Paylaml Konut Finansman Ynteminin Analizi.........................246
EK/E z Sermaye Paylaml Konut Finansman Ynteminin 1986-2000
Dneminde Analizi. ............................................................................................249
EK/F Klasik Konut Kredisi ve Leasing.........................................................................251
EK/G Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi ve Leasing.......................................................259
EK/H ki Endeksli Kredi ve Leasing.............................................................................263
EK/I Leasing Konut Finansman Ynteminin 1986-2000 Dneminde Test
Edilmesi...............................................................................................................273

XII

TABLOLAR
Sayfa No
Tablo 3. 1 potek Kredisinde Risk Ynetimi ..................................................................65
Tablo 3. 2 Klasik Konut Kredisi in Aylk Geri demeler Tablosu .............................75
Tablo 3. 3 ki Endeksli Kredi Uygulama rnei ............................................................82
Tablo 3. 4 30 Yl Vadeli potek Kredisi demeleri........................................................92
Tablo 3. 5 30 Yl Vadeli potek Kredisi demelerine Eit z Sermaye Paylam
Yntemi Kira demeleri...........................................................................94
Tablo 3. 6a potek Kredisi demeleri zet Tablo..........................................................95
Tablo 3. 6b z Sermaye Paylam Yntemi demeleri zet Tablo ..............................95
Tablo 3. 6c z Sermaye Paylam Yntemi ...................................................................97
Tablo 4. 1 Gelimekte Olan lkelerde Konut Finansman ...........................................112
Tablo 4. 2 Avrupa Birlii lkelerinde Konut potek Kredileri ....................................137
Tablo 4. 3 Avrupa Birlii lkelerinde potek Kredisinin zellikleri...........................139
Tablo 4. 4 Genel Fonlama Metotlarnn Kullanm.......................................................144
Tablo 4. 5 Avrupa Birlii lkelerinin potek Kredisi Fonlama Metotlar....................145
Tablo 4. 6 Avrupa potekli Tahvil Pazarlar .................................................................146
Tablo 4. 7 Avrupa Birlii potek Pazarlar le ABD potek Pazarlar Arasndaki
Farkllklar....................................................................................................149
Tablo 4. 8a Kamu Garantisi Bakmndan ABD ile Avrupa Birlii lkelerinin
Karlatrlmas .........................................................................................150
Tablo 4. 8b potek Kredileri ve Fonlama Aralarnn Gvenirlik zellikleri
Bakmndan ABD ile Avrupa Birlii lkelerinin Karlatrlmas...........151
Tablo 5. 1 TOK Tarafndan Kredi Alan Konut Saylar ve Finansman Salad
Konutlar ......................................................................................................172

XIII

Tablo 5. 2 Klasik Konut Kredisi Geri demeleri .........................................................177

Tablo 5. 3 Faiz Oran % 85 ve 10 Yl Vadeli Klasik Konut Kredisi Geri demeleri ..178
Tablo 5. 4 Faiz Oran % 85 ve 15 Yl Vadeli Klasik Konut Kredisi Geri demeleri ..179
Tablo 5. 5 Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi..................................................................180
Tablo 5. 6 ki Endeksli Kredi........................................................................................183
Tablo 5.7 1986 Ylnda 15 Yl Vadeli Klasik Konut Kredisi Alnmas.......................186
Tablo 5. 8 1986-2000 Dneminde 15 Yl Vadeli TFE'ne Endeksli Konut Kredisi ...187
Tablo 5. 9 Konut Deerinin % 50si Orannda, Yllk % 8,5 Reel Faiz le Kredi
Alnmas........................................................................................................189
Tablo 5. 10 Klasik Konut Kredisi le z Sermaye Paylaml Finansman Ynteminin
Karlatrlmas .........................................................................................193
Tablo 5. 11 Faiz Oran % 85 ve 15 Yl Vadeli Klasik Konut Kredisi ile z Sermaye
Paylaml Finansman Ynteminin Karlatrlmas.................................194
Tablo 5. 12 Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi le z Sermaye Paylaml Finansman
Ynteminin Karlatrlmas .....................................................................195
Tablo 5. 13 ki Endeksli Kredi le z Sermaye Paylaml Finansman Ynteminin
Karlatrlmas .........................................................................................196
Tablo 5. 14 1986-2000 Dneminde Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi le z Sermaye
Paylaml Finansman Ynteminin Karlatrlmas................................197
Tablo 5. 15 1986-2000 Dneminde ki Endeksli Kredi le z Sermaye Paylaml
Finansmann Karlatrlmas...................................................................198
Tablo 5. 16 Enflasyonsuz Ortamda Kreditr Nakit Akmlar .......................................203
Tablo 5. 17 Enflasyonsuz Ortamda Leasingde Kiralayan Nakit Akmlar ..................204
Tablo 5. 18 Leasing le Klasik potek Kredisinin Karlatrlmas
(Enflasyonsuz Ortam) ................................................................................206

XIV

Tablo 5. 19 Leasing le Klasik potek Kredisinin Karlatrlmas

(Sabit Enflasyon)........................................................................................207
Tablo 5. 20 Sabit Enflasyonda Fiyat Seviyesine Endeksli Kredide Kreditr Nakit
Akmlar .....................................................................................................210
Tablo 5. 21 Sabit Enflasyonda Fiyat Seviyesine Endeksli Leasing Kiralayan Nakit
Akmlar .....................................................................................................211
Tablo 5. 22 Leasing le Fiyat Seviyesine Endeksli potek Kredisinin Karlatrlmas
(Sabit Enflasyon)........................................................................................212
Tablo 5. 23 Sabit Enflasyonda Fiyat Seviyesine Endeksli Kredide Borlu Nakit
Akmlar .....................................................................................................213
Tablo 5. 24 Leasing le ki Endeksli potek Kredisinin Karlatrlmas (Sabit
Enflasyon) ..................................................................................................215
Tablo 5. 25 Fiyat Seviyesine Endeksli Kredide Kreditr Nakit Akmlar ....................217
Tablo 5. 26 Fiyat Seviyesine Endeksli Leasingde Kiralayan Nakit Akm .................218
Tablo 5. 27 Leasing le Fiyat Seviyesine Endeksli potek Kredisinin
Karlatrlmas .........................................................................................219
Tablo 5. 28 Leasing le ki Endeksli potek Kredisinin Karlatrlmas.....................220

XV

EKLLER
Sayfa No
ekil 1. 1 Enflasyon-Konut Finansman Sistemi likisi..................................................13
ekil 2. 1 Geleneksel Konut Finansman Modeli.............................................................35
ekil 2. 2 potek Bankaclnn leyii .........................................................................40
ekil 3. 1 On-Line Kredilendirme Sreci .......................................................................57
ekil 3. 2 On-line potek Kredisi Dzenleme Hacmi......................................................58
ekil 3. 3 kincil potek Piyasas: Direkt Sat................................................................84
ekil 3. 4 kincil potek Piyasas: Araclk Yklenimi le Sat .....................................85
ekil 3. 5 potee Dayal Menkul Kymetletirme lemi...............................................88
ekil 4. 2 Avrupa Ekonomisinde potek Pazarlarnn Hacmi ......................................138
ekil 4. 3 Konut ve Ticari potek Kredisi Hacmi .........................................................139
ekil 4. 4 Kreditrlerin Tipi Bakmndan Konut potek Kredileri................................141
ekil 4. 5 ABde Kullanlan potek Kredisi Fonlama Metodlar ..................................143
ekil 4. 6 Avrupa Topluluu lkelerinde potekli Tahvillerin Hacmi .........................147
ekil 5. 1 Trkiyede potek Kredileri (Mart 1999-Haziran 2001)...............................157

XVI

GR
Konut sektr, ekonominin en nemli sektrlerinden birisidir. Konut sektrnde arsa ve
inaat malzemelerinden sonra en nemli unsur ise finansmandr. Yeterli finansman elde
edildiinde dier faktrler de elde edilebilecektir.
Az gelimi ya da gelimekte olan lkelerde temel sorunlarn banda, finansman
kayna sknts gelmektedir. Bu lkelerde var olan kaynaklar yatrmclara
ynlendirilememektedir. Gelimekte olan bir lke olarak Trkiye ekonomisinin de
temel sorunlarndan birisi, tasarruf ve sermaye birikiminin yetersiz olmasdr (Teker,
1996: 1).
Gelimi lkelerde gl finansal piyasalar finansman kayna sorununa zm
getirebilmektedir. Nakit fazlas olan kii ya da kurulular finansal piyasalarda
tasarruflarn deerlendirerek gelir elde ederken, nakit ihtiyac olanlar da bu
piyasalardan dk maliyetlerle kaynak salamaktadrlar.
Gelimi lkelerde konut finansmannn ihtiya duyduu kaynaklar daha ok sermaye
piyasalarndan elde edilebilirken, gelimekte olan lkelerde baz kamu kurulularnn
birikimleri ve zel vergiler veya zorunlu tasarruf yntemleriyle genel bteden yaplan
tahsislerle oluturulan fonlar bu amala kullanlmaktadr. Ancak bte kaynaklar, bte
a verilen dnemlerde veya ekonomik kriz srelerinde baka sektrlere
aktarlabildiinden gvenli olmayan kaynaklar olarak nitelendirilmektedir. Bireysel
tasarruflarn konut finansman iin kullanlmas en bata gelen hedef olmakla birlikte
konut finansmanna ynlendirilmesi enflasyonist dnemlerde mmkn olmamakta ve
yksek faizli devlet tahvilleri veya mevduat gibi finansal yatrm aralar ile rekabette
gcn kaybetmektedir (DPT, 1996: 7).
Bu kadar byk bir neme sahip ve acil olarak zlmesi gerekli konut sektrnn
finansman probleminde bata dar gelirli aileler olmak zere kiilerin kurumsal
yntemlerle ve uzun vadeli konut finansman salayabilmeleri byk bir nem arz
etmektedir. Bu konuda baar kazanlmas, bata dk bir enflasyon oran olmak zere
makro ekonomik dengelerin salkl bir ekilde kurulmasnn yan sra, finansal

piyasalarn gelimiliine ve gayrimenkul [konut] finansman ile sermaye piyasalar

arasndaki balantnn gl olmasna baldr (Ylmaz, 2000: 5).
Konut finansman sisteminin, zel sektr finans kurumlarna ve serbest piyasa
mekanizmasna dayanmad bir sistemde, mevcut bankaclk sistemi daha ok yksek
ve ortann st gelir grubuna ynelik ipotek (konut) kredilerini1 arz etmektedir. Konut
a

sorununun

zm

iin

kamu

destekli

programlarda

ise,

kurumlarla

sbvansiyonlara bavurulmakta ancak bu destek de ksa vadeli olmaktadr.

Konut finansman sorununun sermaye piyasalar yoluyla zme kavuturulmas ve
gayri menkullere hareket kazandrlmas gelimi lkelerde sklkla grlen bir
durumdur. Ancak bu konuda lkemiz ve sermaye piyasas henz bir baar
gsterememitir. Konut sahibi olmak isteyen kiiler ounlukla kendi birikimleri ve
kurumsal

olmayan

yollarla

elde

ettikleri

ksa

vadeli

kaynaklarla

bunu

gerekletirmektedirler. Nitekim, yaplan bir aratrma, lkemizde konut finansmannn

yalnzca % 2.7sinin mali piyasalar yolu ile gerekletiini tespit etmitir (PIARGALLUP, 1991: 29). Devletin salad direkt konut finansman ise uzun vadede
baarszlk gstermitir. Toplu Konu daresinin (TOK) ilk kurulduu yllarda alan
krediler konut maliyetinin % 77sini karlarken, bu oran 1997 ylnda % 20ye
dmtr (Ylmaz, 2000: 5).
Dier lkelerde 1970lerden itibaren ipotek kredilerinin havuzlarda toplanarak bunlara
dayanan menkul kymet ihrac ile yaplan menkul kymetletirme konut finansman
konusunda kaydedilmi en nemli gelime olarak kabul edilmektedir. Yeni kredi
eitleri ile yksek enflasyondan kaynaklanan baz problemler giderilerek, hem bor
salanan hem bor salayan kitle geniletilmi, hem de kurumsal yatrmclarn
piyasalara girii salanmtr (a.g.e., s. 6).
Trkiyede dnyadaki gelimelere paralel olarak, konut piyasalar ile sermaye piyasas
arasndaki ilikiyi gl bir ekilde kuracak yeni bir konut finansman sisteminin
kurulmas zorunluluk haline gelmitir. Devletin konuta direkt finansman salamak

potek kredisi ve konut kredisi kavramlar e anlamda kullanlmaktadr. potek kredisi, 10 yldan 30 yla
kadar uzayabilen uzun vadeli konut kredisidir.

yerine, piyasa faiz oranlarndan, uzun vadeli, yksek tutarl ve enflasyonist ortamlarda
yaayabilir konut kredilerine dolayl destek salamas gerektii gr yaygndr.
Bylece finans sektrnn hakim gc olan bankalarn, konut finansmannda ok daha
aktif roller stlenmesinin ve gerekli fonlarn yksek maliyetli mevduatlardan ziyade
menkul kymetletirme yolu ile bir araya getirilmesinin, oluturulacak yeni konut
finansman sisteminin temel unsurlar olaca dnlmektedir (a.g.e., s. 6).
Bir lkenin konut sorununun zmn hzlandrmak iin ortaya koyaca ulusal konut
politikas ve finansman sistemi o lkenin ekonomik koullar ve imkanlar erevesinde
mevcut

kurumlar

deerlendirecek

ve

gelitirecek

bir

yapya

sahip

olmas

gerekmektedir. Bu amala Trkiyedede ortaya konulacak konut finansman sisteminin

mevcut finans sistemi ierisinde kurulmas imkanlarnn aratrlmasnn ve geleneksel
bankaclk sistemine alternatif olacak henz uygulamaya geirilmemi konut finansman
yntemlerinin Trkiye artlarnda uygulanabilirliinin analiz edilmesinin konut
finansman sorununun zmn hzlandraca dnlmektedir. Nitekim, farkl gelir
gruplarnn yer ald toplumlarda, her gelir grubuna ynelik konut sorunun zm iin
gelitirilmi konut finansman modelleri (yntemleri)nin uyguland grlmektedir.
Yukarda bahsedilen konular ele alnarak alma drt ana blm ile bir uygulama
blmnden olumaktadr. lk blmde genel olarak konut sorunu ve konut finansman
ile ilgili genel bilgiler verilmektedir. kinci blmde konut finansman kaynaklar ve
sistemleri incelenmektedir. nc blmde, ipotek finansman yntemi, ipotek
piyasalar ve alternatif finansman yntemleri konusunda bilgi verilmitir. Drdnc ana
blmde ise, gelimi ve gelimekte olan lkelerdeki konut finansman ve uygulamalar
ele alnmtr.
Uygulama blm olan beinci blmde, Trkiyedeki konut finansmannn mevcut
durumu

incelenerek,

Trkiye

koullarnda

konut

finansman

yntemlerinin

uygulanabilirlik analizleri yaplmtr. Sz konusu blmde, konut kredi trleri

incelenerek 1986-2000 dnemi ekonomi verileri nda test edilmitir. Ayrca, konut
kredi trlerine alternatif yntemler olarak z sermaye paylaml konut finansman
yntemi ile Trkiyede henz uygulamaya geirilmemi olan leasing konut finansman
yntemi incelenmi ve bu yntemler de 1986-2000 dneminde test edilmitir.
Uygulamada kullanlan tm veriler ve tablolar EK/A-EK/Ida sunulmutur.
3

BRNC BLM
1. KONUT, KONUT SORUNU VE KONUT FNANSMANI
Konut asl ihtiyalarmzdan biri olarak sosyal, kltrel ve etik adan ok ynl bir
meden kurumdur. Bilhassa gnmzde konut, teknik ve mhendislik ynleri yannda
finansal adan ayrca bir aratrma konusu olmutur. Konut finansman konusuna
gemeden nce, konut kavramnn aklanmas gerekmektedir. Konut yerine literatrde
kimi zaman mesken, ev, gayrimenkul kavramlar kullanlmaktadr. Burada kavram
birlii salamak iin konut terimi kullanlacaktr.
1. 1. Konut Kavram
Beslenme ve giyinme yannda, en temel ihtiyalardan birini oluturan barnma ihtiyac,
konut ad verilen fiziksel evrede giderilmektedir. Sosyal gvenlii salayan konut,
uzun sre dayanan bir tketim maddesi olarak da ifade edilebilir.
Konutun, birey ve ailenin temel gereksinimini karlayan, barnma nitelii
bulunuyorken, toplum ve ekonomi asndan bir ok kii ve rgt bir araya getiren
sosyal nitelii bulunmaktadr (Turner, 1988).
Konut, bir medeniyet kltrnn grnts olarak toplumun ncelikle ekonomi
durumunu, karlat finansal problemleri ve glkleri yanstmaktadr. Bu nedenle
konut, sanayi devrimi, nfus art ve kentleme sonucu bata devletin gvenlik, salk
ve toplumsal huzur gerekesiyle bir kamu grevi olarak ele almas gereken ve tm
kurumsal ve kurumsal olmayan kaynaklarn harekete geirilmesini gerektiren bir sorun
olmutur.
1. 2. Konut Sorunu
Konut, kalknma dzeyi dk, kaynaklar kt ya da dalm adaletsiz, kalknma
planlarnda ncelikleri sosyal sorunlara, dolaysyla konuta kaydramam lkelerde
temel toplumsal sorun olarak ortaya kmaktadr.

Gnmzde salkl olmayan konutlarn hane halknda ciddi kntlere sebep

olabilecei, bu nedenle konut ve sosyal tesislerin gelitirilmesi konusunda daha ok
gayret sarf etmenin gerektii gittike daha fazla farkna varlmaktadr (Turan, 1999: 25).
Toplumda, birey, aile ya da bireylerden oluan hane halknn mekansal birim olan
konut, gvenli ve salkl yaama koullarn salayacak nitelik ve nicelikte olmaldr.
Bu gereklilikler erevesinde ortaya kan konut gereksinimi ayr bir sorun meydana
getirmektedir.
1. 2. 1. Konut Gereksinimi
Konut gereksinimi, kiilerin minimum dzeyde barnma gereksinmelerini karlamak
iin gerekli konut says ve kalitesi ile belli bir zamanda mevcut konut says ve kalitesi
arasndaki fark eklinde tanmlanmaktadr. deme gc olsun olmasn her birey belli
bir konuta gereksinim duyar. Bu nedenle konut gereksinimi duraan ve devingen
olmak zere iki ekilde snflanabilir. Duraan konut gereksinimi, bir yerde belli bir
zamanda yeni yaplan konutlarn says ile konut edinmek isteyen hane halk says
arasndaki fark olarak tanmlanrken, devingen konut gereksinimi ise, gelecekteki
barnma gereksiniminin nfus younluunu karlamasnn ngrmdr (Kele, 1997:
287).
Konut gereksinmesinden ayrlamayan bir kavram olarak konut sorununun ilk grnm
konut a eklinde ortaya kmaktadr. Konut a, mevcut hane halk says ile
mevcut konut says arasndaki dengesizlii ifade eden bir kavram olup; Ak Konut
A ve Gizli Konut A biiminde grlmektedir. Ak konut a, gzle
grnen saysal zellii olmasna karlk, gizli konut a, barnma koullarnn
niteliidir. Bir konut biriminin birden fazla hane halk tarafndan paylalyor
olmasndan gizli konut a ortaya kmaktadr. Gizli konut a nitel bir zellik
tamakta olup hane halk tipleri ile konut tipleri arasndaki dengesizlikten doar (a.g.e.,
s. 287-288).
Konut sorunu ve gereksinimi ksaca tanmlandktan sonra, genel olarak konut sorununu
ortaya karan etkenlerin sralanarak aklanmas gerekmektedir.

1. 2. 2. Konut Sorununu Ortaya karan Etkenler

zellikle gelimekte olan lkelerde hzl kentleme, elverisiz koullar, kii bana gayri
safi milli haslann art gsterememesi, hzl enflasyon, olaanst nfus art, artan
isizlik, ciddi mali skntlar ve ok yksek dzeydeki d borlar, bir ok lkenin
kalknma programlarn, stratejilerini, siyasi ve sosyal istikrarn nemli lde
etkilemektedir. Bu etkilerin yansmas konut sorunu eklinde ortaya kmaktadr. Bunlar
aada aklanmaktadr (Pulat, 1992: 71-78; Turan, 1999: 38-39):
- Nfus Hareketleri:
Kalknma abas iinde bulunan az gelimi ve gelimekte olan lkelerde son 50 yldr
karlalan en nemli iki sorun hzl nfus art ve kentlemedir. Bu lkelerin pek
ounda yllk ortalama nfus art %2-3 arasnda deimekte, kentlerde yaayanlarn
says ise ylda ortalama %6-7 orannda artmaktadr. Gelimekte olan lke kentlerinde
nfus art, art hz, dal ve nfus bykl, lkelerin toplumsal ve ekonomik
yaplarna bal olarak konut sorununu ortaya karan temel etkenlerdendir (Doan,
1988:10).
- Kentleme ve G:
Kentleme, sanayileme ve ekonomik gelimeye bal olarak kent saysnn artmas ve
kentlerin bymesi eklinde ortaya kan toplum yapsnda artan oranlarda rgtleme,
i blm ve uzmanlama yaratan, insanlarn davran ve ilikilerinde kentlere zg
deiikliklere yol aan bir nfus birikimi sreci olarak tanmlanmaktadr (Kele, 1997:
19). lk bakta bir demografik olay olarak grnen kentlemenin nedeni doal
artlardan ok krsal alanlardan kentlere olan nfus akndr (a.g.e., s. 22). Krdan kente
g, krsal alanlarn itici, kentlerin gerek ve yapay ekici zellikleri nedeniyle
meydana gelmektedir.
ada anlamda dnyada g hareketleri, sanayi devrimi ile krdan kente akn eklinde
balamtr. Trkiyede ise 1940larn sonlarna doru tarmda d yardmlar sonucu
oluan gelimeler ve makinelemenin getirdii isizlik, toprakszlk vb. nedenlerle
balayan krdan kente g hareketi, yine d yardmlarla gelien ulam ayla
hzlanmtr (Doan, 1988:11).
6

Byk nfus ylmalarnn olutuu kentlerde i oluturma kapasitesine, kentsel

hizmetlere ve konuta duyulan ihtiya bym, bu alanlarda sorunlar belirgin bir
biimde ortaya kmtr (Pulat, 1992: 72).
Nfus hareketleri, kentleme ve g kresel bir adan ele alnrsa, dnya kent nfusu
bymesi olduka hzl olmaktadr. 1975-95 yllar aras dnya kent nfusunun 1.73
milyar art 1900 ylndaki toplam dnya nfusuna eit olmutur. Bu gstermektedir ki,
dnya nfusunun byk ounluunu kentsel byme oluturmaktadr. Burada en
nemli etken ise, krsal alandan kente gn yaanarak kentlemenin zirveye
ulamasdr. Bylece dnya nfusunun u anda yzde 50sini kentler oluturmaktadr.
Bu ifadeden dnya nfusunun yarsnn kentlerde yaad anlalmaktadr. in u an
iin Hindistan gibi bu aamaya girmektedir. Bunlara ilaveten, bu iki lke u anda dnya
nfusunun yzde 40n oluturmaya doru gitmektedir. Yeterli ve etkin bir ekilde kent
yatrmnda bulunabilmek iin oluacak konut finansman talepleri bu nedenle ok
fazladr. Bir karlatrma yaplrsa, 1900 ylnda nfusunun yzde 50 den fazlas kent
olan dnyadaki tek lke ngiltere idi. Bu nedenle 1966 ylnda ngilterede yaplan
aratrmalar, ngiliz ehirlerinin geliiminde amortize edilebilir kredinin (kredi
anaparasnn taksitlerle denmesi) nemini vurgulamaktayd (Renaud, 1999: 761).
Bylece ileride daha geni olarak ele alnacak bu konu, bugn konut finansmanyla ilgili
byk neme sahip bir gr olarak ortaya atlmtr.
- Uygun Konut steminin Yetersizlii:
Konut istemi, ailelerin belli bir konutun bedelini ya da kirasn demeye istekli ve
deyecek gte olmalar sonucu oluur. Efektif talep de denilen konut istemi daha ok
ekonomik bir kavramdr (Kele, 1997: 286-287).
Yllk konut gereksiniminin yksekliine karlk, gereksinme eitli nedenlerle
karlanamyorsa, bu durumda potansiyel konut istemi, gerek isteme (efektif talep)
dntrlemediinden genel arz-talep durumu konut pazarnda oluamamaktadr. Dar
gelirli kesimin ellerindeki tasarruflarla elde edebilecekleri konutun yzlmnn
olduka kk olmas (yaklak 14-39 m), hane halknn z kaynaklar ile konut
pazarndan konut almalarnn imkan d olduunu ortaya koymaktadr. (Bkz. DPT,
1996: 5).

Ayrca hane halknn ellerindeki tasarruflarna uygun fiyattan konutlarn pazara

sunulmamas, gereksinmeye bal olarak karlanamayan bir talep oluturmaktadr. Bu
durum ise uygunsuz bir ekilde gecekondu yapmna ynelmeye yol amaktadr (Pulat,
1992: 74).
- Gelir Dalm:
eitli snflara sahip toplumlarda konut sunum ve dalmnn gelir dalm ile direkt
ilikisi vardr. Gelir dalmndaki eitsizliklerin ana kayna ise zel mlkiyet ve bunun
oluturduu byk gelirlerdir (a.g.e., s. 75). Konut ve topraktaki zel mlkiyetin varl,
kentsel yaam, kentlemeyi ve biimini eitli ekillerde etkilemektedir. Kentlerin
mekansal yaplarndaki bu etki konut alanlarnda gelir dzeyi ile ilikili olarak kira
halkalarnn olumasna neden olmaktadr (Kele, 1997: 286). eitli snflara sahip
toplumlarn kentlerinde insanca bir yaam srdrmeye imkan veren tipteki konutlarn
bedelini ya da kirasn ancak st gelir grubundakiler karlayabilmektedir. Dar gelirli
gruplar ise kent hizmetlerini oundan veya tmnden yoksun, kalitesi dk,
gsterisiz, geri kalm evrelerde yaamak durumunda kalmaktadrlar (a.g.e., s. 287).
Tm bunlardan anlalaca zere, konut talebini etkileyen en nemli etkenlerden biri
konut sahibi olmak isteyen kitlelerin gelir dzeyidir. Potansiyel konut isteminin gerek
isteme dnmesi, gelir ve dolaysyla birikim imkanlar ile yakndan ilikilidir.
Konutlar ister bireysel olarak ister kamu, kooperatif vb. Toplu konut kurulularnca
finanse edilerek gerekletirilsinler, sonuta konut bedeli bunlar kullanacak olan birey
veya ailelerce denmektedir. Gelir dklnn nemi, bu noktada konut sahibi olmak
isteyen ailelerin birikim glerinin sfra yakn olmas eklinde ortaya kmakta, dar
gelirlilerin gereksinimine uygun konut edinme imkann tmyle ortadan kaldrmaktadr
(Pulat, 1992: 75).
- Konut Sunumu:
Konut sorununda etkili bir faktr de istem lsnde konut sunulmas yani retimidir.
Konut a sorununun zm ancak gereksinme kadar retimin gereklemesiyle
mmkndr. Bu dzeyde bir retim ise bina yapm finansman, rgtlenmesi,
teknolojisi ile arsa, alt yap vb. faktrlere baldr. Bu faktrlerde oluan skntlar

sektre yansmakta, lkedeki konut retiminin ruhsatl konut eklinde gereklemesini

engellemektedir (a.g.e., s. 76).
- Konut retiminde rgtler:
Konut retiminde, kamu, zel ve kooperatif olmak zere ana sektr bulunmaktadr.
Konut retiminde gerekli finansman, teknoloji, malzeme, arsa ve alt yapnn bir araya
getirilerek

retime

ynlendirilmesi

giriimci

rgtlerce

yaplmaktadr.

Konut

retiminde giriimci rgtler, yukarda bahsedilen sektrler olmaktadr. Bu rgtlerden

zel kesim, ounlukla yap-sat denilen z kayna ve iletme sermayesi kk
mteahhitlerden olumakta olup, rettii konutlar byk lde deme gc olan
kesimlere ynelik bir nitelik tamaktadr. deme gc olan kesimlerin zamanla konut
sahibi olmalar, mteahhitleri konut sahibi olamayan dar gelirli kesimlere ynelmeye
itmektedir. Dar gelirli kesim ise artan konut ina maliyetleri nedeniyle konut edinme
imkan azalmaktadr. Dolaysyla zel kesimin konut retimi durgunluk iine
girmektedir (Turan, 1999: 100; DPT, 1996: 54-55).
Kooperatifler uzun bir deme dnemi ve balang demelerinin dk dzeyde
olmalar nedeniyle dar gelirli ailelerin konut edinmeleri iin uygun rgtler olarak
grldnden kooperatiflerin kurulumu hzlanmaktadr. Ancak kooperatifler arsa,
altyap ve finansman nedeniyle konut retimini 7-10 yl gibi bir sreye yaynca dar
gelirli kesimin konut sahibi olma istekleri krlmakta ve bu durum ise kooperatiflerin
baarsn azaltmaktadr.
Kamu kurulular ise yeterli kaynaa sahip olamamas, teknik sorunlarnn bulunmas,
organizasyon eksiklii ve brokratik engeller nedeniyle kk lekte konut retmekte
bu da konut sorununa zm getirememektedir (Pulat, 1992: 77).
Tm bu sorunlara ilaveten bu almann snrlar dnda kalan yap malzeme fiyatlar,
konut yapmnda kullanlan teknoloji ve arsa ve altyap durumu genel konut sorununu
oluturmaktadr.

- Yap Malzeme Fiyatlar ve Kullanlan Teknoloji:

Yap malzemelerinin konut retimindeki nemi, maliyet ierisinde oluturduu payla
llmektedir. Finansman gl, konut malzemelerinin elde edilmesinde karlalan
glkler ve malzeme fiyatlarndaki artlardan domaktadr (Sacan, 1988: 19). Tm
bunlar konut maliyetlerini artrmaktadr.
Konut retiminde kullanlan geleneksel teknoloji, yerli yap malzemelerinin
kullanlmas, istihdam oluturmas, teknoloji yatrm gerektirmemesi gibi avantajlar
yannda retim maliyetlerinin gelimi teknolojilere gre yksek, retim sresinin uzun
olmas gibi dezavantajlar tamaktadr. Bu durum ise fazla miktarda bulunan konut
ann ksa srede kapanmasn gletirmektedir.
- Arsa ve Altyap:
Konut retiminde arsa varl nemli bir yer tutmaktadr. Arsa olmad takdirde
finansman gc konut arz konut retiminin gerekletirilmesinde yetersiz kalmaktadr.
Trkiyede imar planlarnn eksiklii nedeniyle kentsel gelimenin gerektirdii arsa
retimi ve arsa stokundaki art, kent nfus artna paralel bir gelime gsterememi ve
olduka yetersiz seviyede kalmtr (Turan, 1999: 47). Arazilerin arsaya dntrlmesi
plan ve programszlk nedeniyle uzun zamanlarda olmaktadr. Alt yaps hazr ucuz arsa
retilemediinden arsa speklasyonu nlenememekte, kentleme gelii gzel, plan d
olumakta, ehir merkezlerinde skklk ve barnma younluu artarken, ehir
evrelerindeki arsa haline dntrlmemi, alt yaps olmayan arazilere gecekondular
yaplmaktadr (Doan, 1988:12).
Arsa fiyatlarnn ar derecede ve srekli art ile konut maliyetleri iindeki paynn
%40-50lere hatta %70 lere varmas, giderek artan sayda kiinin konut sahibi olmasn
gletirmekte, bu ise konut talebinin yapsn etkileyerek dar gelirlilerin konut
pazarnda yer alamamalarna neden olmaktadr (Pulat, 1992: 78).
- Finansman:
Konut finansmannda gnll tasarruflar ve konut kredileri ana kaynaklar
oluturmaktadr. Kredi kullancnn z kaynaklar olan gnll tasarruflar ise, gelir
10

dzeyi ve tketim harcamalaryla dorudan balantldr. Ancak tasarruflarn konut

almnda yetersiz kald ve mevcut tasarruflarn da baka kesimlere kaydrld bir
ekonomide konut finansmann ana kaynaklarnda ak var demektir. Bankalar ve sosyal
gvenlik kurulular gibi kurumlarn uzun geri deme sreli dk faizli olarak
verdikleri kredilerin gnn koullarnn gerisinde kalmas ve konut almnda kk bir
yzde olarak kalmas konut finansmanndaki a bytmektedir. Konut reticisinin z
kaynaklarnn olmamas ve olumsuz piyasa koullar nedeniyle konut retiminde
isteksiz olmas konut finansmann darboaza sokmaktadr (Turan, 1999: 94; Pulat,
1992: 77) Bu nedenle konut sorununu ortaya karan etkenlerden en nemlisi olan konut
finansman sorununa eilmek ve zmee almak gereklidir.
1. 3. Konut Finansman
Konut retiminde arsa ve inaat malzemelerinden sonra, bir dier sradaki en nemli
unsur, finansmandr. Yeterli finansman elde edildiinde dier faktrlerde elde
edilebilecektir. Bu nedenle finansman, konut

retiminde ok nemli unsurlardan

biridir. Nitekim Renaud, (1987a: 30) bir lkenin finansman yntemlerinin, konutlarnn
yapl tarz (shhilik, kalite, vb.) zerinde nemli bir etkiye sahip olduunu ve bylece
kentlerinin grnm de, onlarn finanse edili yntemini yansttn ifade ederek
gnmzde hala daha geerliliini koruyan bir dnce tarzn belirtmitir.
Konut finansman konusunda nce bir ayrmn aklanmas gerekmektedir. Bu iki farkl
konu konut finansman ve konut finansal yardmlardr.
Konut finansal yardmlar, hkmet tarafndan belirli kiilere ve /veya kurumlara
yaplan ve geri demesi olmayan transferlerdir. Bu yardmlar her zaman ok net
tanmlanabilen bir bte kalemi olmamakla beraber, finansal yardmlarn maliyeti
hkmet btesinden karlanmaktadr. rnein faiz oranlar ayarlamasyla yaplan baz
finansal yardm ekilleri bulunmaktadr (Kim, 1997: 1604).
Bununla birlikte kamu sektrnn kt kaynaklar altnda karlksz olarak yaplan bu
yardmlarn etkin, adaletli ve effaf olmas gereklidir. Geleneksel hale gelen faiz oran
finansal yardmlar (interest subsidies), hkmetlerin piyasa faiz oranlarnn altnda
konut kredisi verilmesini salamasyla yaplmaktadr (Kim, 1995: 22).

11

Konut finansal yardmlar, dk gelirlilerin konut kredilerine ulaamama gibi bir sorun
yaamalarndan dolay konut finansman probleminin temeline inememektedir (a.g.m., s.
23). Ayrca bu tip yardmlar, pilot programlarn tesinde geni ve srdrlebilir bir
lekte faaliyette bulunamamaktadrlar. stelik, finansal yardmlar ounlukla dk
gelirlilere ynelik yaplmamakta ve bu yardmlar genellikle orta gelirli hane halk
tarafndan paylalmaktadr. Bu nedenle, faiz oran finansal yardmnn verimsizlii ve
eitsizliinden kanmak iin, hkmet finansal yardm programlarn konut finansman
programlarndan ayrmak gereklidir. Faiz orannn dk tutulmas yoluyla yaplan
finansal yardmn politik amac dk gelirlilere yardm yapmak ise, finansal yardmlara
kademeli olarak orta gelirli gruplarn en dk gelirli kesiminden balanmal ve bu
yardmlar dk gelirli hane halkna hkmet btesiyle finanse edilen toptan verilen
hibelerin yerini almaldr (Kim, 1997: 1604).
Kiilerin konut satn alabilmeleri iin finansman elde etmelerini salayan sre hayati
bir neme sahiptir. Bundan dolay konut finansmannn tek amac, her gelir grubuna
uygun olarak barnma ve konut ihtiyacn mmkn olduunca en geni oranda finansal
seenekler sunarak gelitirmektir. Buna gre tasarruf sahiplerinin ve yatrmclarn
fonlar konut sahibi olmak isteyenlere kanalize edilmektedir. Bununla birlikte konut
finansmannn, amacndan uzak bir ekilde faaliyet gsteren konut finansman pazarnda
ipotek kredilerinin dk faiz oranlarndan, daha dk riske sahip kredi alclarna
ynelik verildii bir finansman tr olarak da tanmland grlmektedir (a.g.m., s.
1604).
Konut fiyatlar hane halk yllk gelirlerinin birka kat zerinde olduundan, konut
sahibi olmak nemli lde birikim ya da borlanmay gerektirmektedir. Borlanma ise,
dorudan ya da finansal sektrn gelime dzeyine bal olarak finansal araclar yoluyla
yaplmaktadr. Ekonominin gelimilik dzeyi arttka finansal aracln, yani
tasarruflarn yatrma ynlendirilmesi ve borlanmann dorudan bor alan ve veren
birimler arasnda yaplmas yerine, finansal kurulular araclyla gerekletirilmesinin
derecesi artmaktadr. Bir tarafta bor almak isteyenlerle dier tarafta kullanm iin
gereksinim duyduu miktarn zerinde kayna olup da bu kaynan kullandrmasnn
karlnda tatmin edici dzeyde bir gelir elde etmek isteyenler, finansal araclar

12

vastasyla bir araya getirilirler. Dolaysyla finansal kaynaklarn, fon a ve fazlas

olan birimler arasnda en verimli bir ekilde ak salanm olur (DPT, 1996: 73).
Enflasyon dzeyine bal olarak, konut finansmannda kullanlabilecek yeni kredi trleri
dzenlenmektedir. Dolaysyla bu durum konut finansmannda enflasyonun etkisini ak
bir biimde ortaya koymaktadr.
1. 3. 1. Enflasyon ve Konut Finansman
Enflasyon ekonomi sisteminin dengelerini bozan en nemli faktrdr. Ekonominin bir
alt sistemi olan konut finansman da enflasyondan olumsuz bir ekilde etkilenmektedir.
Hatta konut finansman, ekonomik sistem ierisinde enflasyondan en fazla etkilenen alt
sistem konumundadr; nk konut finansman uzun vadeli bir finansman tekniidir.
Enflasyon belirsizlii; dolaysyla riski artrdndan uzun vadeli olan konut finansman
sisteminin dengesini bozmaktadr (Alp, 1996: 33).
Enflasyonun konut finansman sistemiyle olan ilikisi aadaki gibi gsterilebilir.

(+) Art
(-) Azal
Konut Finansman Sisteminin
Performans
(+)

(-)

(-)

Belirsizlik
1 (+)

Enflasyon

3 (-)
Konut Edinimi ve Konut
Sektr Byme Hz

Fon Hareketleri

4 (-)

ekil 1. 1 Enflasyon-Konut Finansman Sistemi likisi

Kaynak: EnflasyonFinansal Sistem likisi (Yolalan, 2000: 5)

13

ekil 1.1de grld gibi enflasyon arttka (1) belirsizlik meydana gelmekte (2) ve
finansman kurumlarnn uzun vadeli kredi arzndan kanmasyla konut finansman
sisteminin performans azalmaktadr (3). Dolaysyla konut edinimi de azalma
gstermektedir. Tersi durumda, yani enflasyon dtke belirsizlik azalmakta ve konut
finansman sisteminin performans artarak konut edinimi de artmaktadr.
Enflasyonla birlikte konut kredi ilemlerinden doan bankaclk riskleri artmakta ve
belirsizlik vade ufkunu azaltmaktadr. Ayrca bankalarn ilem says ve maliyeti
artarken, konut piyasasna olan fon hareketleri (sermaye yeterlilii) ve yabanc kaynak
girii azalmaktadr (4). Enflasyon, yatrm kararlarnn azalmasna neden olarak konut
finansman sisteminin performansn da azaltmaktadr.
Bir konut finansman sistemi, konut satn almak iin krediye ihtiya duyan kiilerin kredi
geri demelerinde bulunabilmeleri iin, dzenli ve reel olarak artan, en azndan sabit bir
gelir dzeyine sahip olmalarn gerektirmektedir. Aksi takdirde, kiiler alm olduklar
kredilerin geri demelerini yapabilmede glk ierisine decek ve ipotek edilmi olan
konutlarn haczedilmesi gndeme gelecektir. Dolaysyla gelimekte olan lkelerde
kiilerin mevcut ve gelecekteki gelirlerinin deiken olmas, konut finansman
sisteminin salkl ileyiini olumsuz bir ekilde etkilemektedir (Alp, 1996: 33).
Enflasyon gelecekle ilgili belirsizlikleri de beraberinde tadndan finansman
kurumlar, uzun vadeli olarak kredi vermeye olumlu yaklamayacaklardr. Finansman
kurumlarnn bu tutumlarnn deimesi ancak verecekleri kredilerin enflasyon
riskinden arndrlmas halinde mmkn olabilecektir. Bylece, enflasyona endeksli bir
getiri nerilerek yatrmclardan uzun vadeli fon toplanabilecektir. Verilen kredilerin
enflasyona endekslenmi olmas halinde de bu sefer sorun, krediyi alm olan kiilerin
gelir dzeylerinin enflasyon dzeyinde artp artmad konusunda dmlenecektir.
Zira, kiilerin gelir dzeylerinin enflasyonun ok altnda kalmas halinde geri demeler
aksayabilecek ve satn alnan konutlarn haciz ve iflas gndeme gelebilecektir (a.g.e., s.
33).
Konut finansman sistemi, toplanan fonlarn konut sektrne (gerek konut alm ve
gerekse konut inas v.s. iin) transferini salamaktadr. Enflasyon yaanan ortamlarda
belirsizlik artacandan, sahip olduu fonlar eitli yatrm aralarna yatrmak

14

isteyenlerin, bu belirsizlik karsnda, ksa vadeli yatrm aralarn tercih etmeleri

doaldr. Ayn nedenle, finansal kurumlar da uzun vadeli kredilerden ziyade ok daha
ksa vadeli olan ticari krediler ve tketici kredileri gibi kredileri vermeyi tercih
edeceklerdir.
Enflasyon, konut finansman sistemini hem fon toplama hem de fon plasman ynnden
etkilemektedir. Ancak gnmzde ekonomilerin dk oranlarda bile olsa, hepsinin
enflasyon tehlikesiyle kar karya olduklar ve bu problemi yaadklar bir gerektir.
zellikle konut sorunlar daha byk olan ve enflasyonu da yksek ve tehlikeli
dzeylerde yaayan gelimekte olan lkeler asndan olay ok daha ciddi boyutlarda
olmaktadr (a.g.e., s. 34).
Enflasyonun yksek olmasndan dolay nominal faizlerin artmas ve sonuta konut
kredilerinin enflasyona ve cret artlarna endekslenmesi, kredi alm olan kiilerin
srekli olarak bor girdabna girmeleri ve deyemeyecekleri tutarlarla karlamalar
anlamna gelmemektedir. Enflasyona endeksleme yoluyla, kredi alanlarn anapara
tutarlarna enflasyon orannda art yaplmakta, fakat buradaki nemli nokta,
enflasyonla birlikte satn alnm olan mlkn deerinin artt ve hane halknn gelir
dzeyinin ykseldiidir (Rosas, 1990: 7). Gelir dzeyinin bazen az da olsa enflasyonun
altnda artabilecei, ancak konut deerinin genellikle enflasyon dzeyinin stnde art
gsterdii bir gerektir. Bununla beraber, gnmzde uygulanmakta olan konut
finansman teknikleri, kredi alm olan kiilerin gelir dzeylerinin enflasyona kout
olarak artmamas halinde bile ileyecek ekilde dizayn edilmektedir (Alp, 1996: 34).
Konut finansman sektr enflasyondan en ok etkilenen sektrlerin banda
gelmektedir. Bunun nedeni konut finansmannn uzun vadeli olmas, dolaysyla
verilecek konut kredilerinin 15-30 yl gibi vadelerle verilmesidir. Halbuki enflasyonlu
dnemlerde tasarrufular genelde ksa vadeli yatrm aralarn semekte ve konut
finansman kurumlarnn fon girdileri azalmaktadr. Bu olumsuz durumu ortadan
kaldrmak iin, tasarrufularn tasarruflarnn erozyona uramamas gerekmemektedir.
Bunun iin de ilk olarak tasarruflara enflasyon oranndan daha yksek oranda faiz
vermek ve enflasyon deitike bunu da deitirmektir. Dier bir ifadeyle, tasarruflara
denen reel faizlerin srekli olarak pozitif olmasnn salanmas gerekmektedir. kinci

15

olarak da tasarruflara srekli olarak dk reel faiz denmesi ancak tasarruflarn ana
para tutarnn (mevduatn) enflasyon orannda artrlmas gerekmektedir (a.g.e., s. 35).
Alnacak bu tr nlemlerle konut finansman sistemine fon aknn srekli hale
getirilmesiyle,

sistemin

enflasyon

dnemlerinde

de

skntya

girmemesi

salanabilecektir. Doal olarak verilecek olan konut kredilerinin de enflasyona uygun

koullarla verilmesi gerekmektedir (a.g.e., s. 35).
Konut finansman piyasasnn enflasyon veri alnarak enflasyonla birlikte ileyebilecei
zelliklere kavuturulmas gerekmektedir. Bu erevede enflasyon ve endeksleme
konusu byk nem kazanmaktadr.
Konut sektr uzun vadeli fonlara gereksinme duymaktadr. Bu nedenle ksa vadeli fon
piyasasyla rekabet edebilecek bir konut finansman sisteminin oluturulmas
gerekmektedir. Konut iin verilecek olan kredilerin finanse edilebilmesi iin her eyden
nce fon temin edilebilmesi gerekmektedir. Bu fonlarn temin edilebilmesi de doal
olarak bu fonlara denecek olan faizlerin ksa vadeli fonlara gre daha yksek olmasna
baldr. Ksa vadeli olarak toplanan fonlarn da uzun vadeli olarak verilebilmesi
mmkn olmakla beraber, uzun vadeli olarak verilen kredilerin faiz oranlarnn
ayarlanabilir nitelikte olmas halinde bu mmkn olabilecektir. Dier bir ifadeyle,
toplanacak olan fonlarla verilecek olan fonlarn ayn baza oturtulmas halinde fon arz ve
talebi salkl bir ekilde dengelenebilecektir. Dolaysyla, oluturulacak olan konut
finansman sisteminin, bu piyasadaki fon arz ve talebini mmkn olduu kadar yksek
bir seviyede eitleyecek niteliklere sahip olmas gerekmektedir (a.g.e., s. 36).
Uzun vadeli fon temini konut finansmannn temelini oluturmakta ve ana bir sorun
olarak karmza kmaktadr.
1. 3. 2. Konut Finansman ve Uzun Vadeli Fon Sorunu
Konut finansman, yaps gerei uzun vadeli fon bulmay gerektirmektedir. Uzun vadeli
fon hem konutu finanse edecek kredi kurumu tarafndan, hem de konut edinmek isteyen
nihai kredi kullancs tarafndan istenen bir durumdur (Alp, 1996: 35).

16

Enflasyon dnemlerinde ve uzun sreli enflasyon yaayan lkelerde uzun vadeli fon
bulmak ve uzun dnemli kredi kullandrmak imkansz hale gelmektedir. Trkiyede de
en gvenilir borlanc olarak kabul edilen hazine zaman zaman 3 ay gibi ksa sreler
iin bile borlanma imkan bulamamtr (a.g.e., s. 35).
Enflasyon dnemlerinde uzun vadeli szlemelerden ve uzun vadeli fon arzndan
kanlmaktadr, ancak uzun vadeli fon arznn kslmasnn tek nedeni enflasyon
olmayabilir. Sermayenin kt olmas, gelirin belirli bir oran olan tasarruf orannn dk
olmas da uzun vadeli fon arzn kstlayan unsurlar olarak karmza kmaktadr (a.g.e.,
s. 35).
Bunlarn yannda uzun vadeli fon arz edecek kurumsal yaplarn olmamas da bu trdeki
fon arzn kstlamaktadr. rnein yelerine emekli olduklar zaman deme yapacak bir
emeklilik fonundan veya sigorta kuruluundan uzun vadeli fon arz etmesi beklenirken,
yeterli tasarruf (ve gelir) dzeyi bulunmayan birinden ve yakn gelecekteki tketim
harcamalarn finanse etmek amacyla tasarruf ettii dnlen bir aileden uzun vadeli
fon arz etmesi beklenmemelidir. Bu nedenle uzun vadeli fon arz lkenin gelir dzeyi,
kurumsal yaps ve enflasyon oran ile yakndan ilgilidir.
lkedeki finans sektrnn kurumsal yaps, gelir dzeyi ve enflasyon oran veri olup
bu deikenlerin bireysel dzenlemeler ve abalarla deitirilmesi mmkn
bulunmamaktadr, ancak enflasyon orannn mali piyasalar zerine olan vade ksaltc
olumsuz etkilerini gideren nlemler alnabilir. Bu balamda endeksleme uzun vadeli fon
temini iin uygun bir yntem olarak karmza kmaktadr.
Uzun dnemli fon arz ve talebinin olmamas, uzun dnemli bir fon arz ve talebini
gerektiren ipotee dayal kredi veren kurumlarn ortaya kn ve bu ynde hizmet
verilmesini engellemektedir.
Konut finansmannda uzun vadeli fon temini balca bir sorun olmakla birlikte konut
finansmannda bu fonlarn nasl temin edildii ve kaynaklarnn neler olduunun
belirlenmesi gerekmektedir.

17

KNC BLM
2. KONUT FNANSMAN KAYNAKLARI VE SSTEMLER
2. 1. Konut Finansman Kaynaklar
Gnmzde konut finansman kaynaklar arlkl olarak kurumsal olmayan kaynaklar
ve kurumsal kaynaklar olmak zere iki fon kaynandan salanmaktadr. Kurumsal
olmayan kaynaklar; hane halk tasarruflar, arkadalardan veya akrabalardan salanan
yardm niteliindeki fonlar, iverenlerden veya iyerinde alan meslektalardan
salanan fonlar ve kredi birlikleri/gruplarndan alnan kredilerdir (Okpala, 1994: 15711572). Kurumsal olmayan kaynaklara ilaveten daha nce yaplm olan tasarruflarla
alnm olan altn v.s. gibi deerlerin satlmas yoluyla salanan fonlar, tefeci olarak
bilinen resmi olmayan kiilerden salanan krediler, yapsat olarak nitelendirilen
mteahhitlerden salanan krediler, konut kooperatiflerince salanan tahsisatlar ve
iverenin altrm olduu personeline fon tahsis ederek salam olduu ii evleri
saylabilir (UNCHS, 1991: 49, Gibb ve Munro, 1991: 74). Kurumsal kaynaklar olarakta;
ticari bankalarn ipotekli konut kredileri, konut birlikleri, kooperatif birlikleri veya kredi
ve tasarruf kurumlarnn am olduklar krediler saylabilir (Okpala, 1994: 1573).
Konut finansman kaynaklar aada ayrntl bir biimde incelenmektedir.
2. 1. 1. Kurumsal Olmayan Kaynaklar
ehirler finanse edildikleri ekilde ina edilirler (Renaud, 1987: 28). Bu cmleden
ehirler hangi kaynaklarla finanse edilmilerse ehir konutlarnn ayn kaynaklardan
finanse edileceklerini anlamaktayz. Gelimekte olan lkelerde konut birimlerinin ve bu
konutlarn bulunduu semtlerin nasl finanse edildiklerini onlarn d grnmnden
belirlemek mmkndr. Kurumsal olmayan konut finansman, finansmann genellikle
adi borlanma senetlerine dayal olarak dzenli bir nitelii olmayan kk hacimli,
olduka yerellemi ve karlkl gvene dayanan biimine dayanmaktadr. Bu tr resmi
nitelii olmayan finansman, rnein ABDde bulunan Dnml Tasarruflar ve Kredi
Birlikleri (Rotating Savings and Credit Associations) vastasyla tasarruf havuzlarnn
eitli biimlerine dayanmaktadr. Kurumsal olmayan konut finansman gittike artan
oranda, mlk sahiplerinin kendi kendine ina edici olduu ve kk mesleklere sahip
18

ve el sanatlarna dayal olarak geimini salayarak cari gelirlerinden kendi konutlarn

kendilerinin ina ettii bir finansman biimine yol amaktadr. Bu tr finansman bir ok
kenti hakimiyeti altna almtr ve semtlerin niye snrsz, keza ayn vasfta benzer yap
sitelerine sahip olduunu aklamaktadr (Renaud, 1999: 761).
Konut finansmannda kurumsal olmayan kaynaklar salayan sektr; faaliyetlerini
dzenleyen kural ve ynetmeliklerin resmi bir ekilde oluturulmad, sadece gelenek
ve uygulamalara dayanan bir sistem olmaktadr. Bu nedenle kurumsal olmayan
kaynaklarn saland sektr, kaytlara girmemekte ve hukuki dzenlemelere konu
olmamaktadr (UNCHS, 1991: 37).
Konut finansman kaynaklarnn kullanl genelde lkelerin gelir dzeylerine gre
ekillenmektedir. Gelimekte olan lkelerde kurumsal sektrn yeterince olumamas
nedeniyle konut almak isteyenler kurumsal olmayan kaynaklar kullanmaktadrlar.
Kurumsal olmayan kaynaklar aadaki gibi sralanabilir (Alp ve Ylmaz, 2000: 8-10):
- Hane Halknn Cari Gelirinden Yapm Olduu Tasarruflar:
Gelimekte olan lkelerde gelir dzeyleri deiken olduundan konut sahibi olmak
isteyen kiiler yapabildikleri kiisel tasarruflarn, bina malzemesi almak iin
kullanmaktadrlar.
- Yakn Aile evresinden Salanan Fonlar:
Kurumsal olmayan kaynaklardan olan akrabalardan, arkadalardan ve yakn aile
evresinden salanan fonlar, dayanma temelli fon kaynaklar olup genellikle faiz
uygulanmamaktadr. Ancak, allan i yerindeki iverence verilen konut finansman
desteinde ounlukla faiz uygulanmaktadr.
- Gayri Resmi Olarak Kredi Veren (Tefeci Benzeri ) Kiilerden Salanan Krediler:
Bu tr fonlarn vadesi ksa olduu gibi faiz oranlar ok yksektir. Bu nedenle zellikle
konut finansman iin elverili bir kaynak deillerdir.

19

- Tasarruf ve Kredi Birlikleri:

Tasarruf ve kredi birlikleri gibi kurumsal olmayan kaynaklardan salanan krediler 50 ile
150 arasnda katlmcnn bir araya gelip belirli esaslarla (aidat gibi) tasarruf yapmaya
balamalaryla meydana getirilmektedir. Bu sistemde, yelerin sahip olduklar
mevduatn payna baklmakszn, karar almlarnda herkesin bir oyu bulunmakta ve
yeler birliklerin borlarndan birlikte sorumludur. yeler arasndan bir ynetim kurulu
seilmekte bu komisyon gerektiinde yelere ksa vadeli kredi de verebilmektedir.
Birliin gnlk idare ileri genellikle yeler tarafndan gnll olarak takip
edilmektedir.
Genelde ayn iyerinde alan ve ayn ortak deerleri paylaan kiilerce oluturulan
tasarruf ve kredi birlikleri yeleri, dk gelir gruplarndan olumaktadr. yelere
verilen konut kredisi genellikle belli bir tutarda (konut deerinin tamam olmayabilir) ve
5 yl gibi orta vadede geri demeli olmaktadr. Faiz koullar ve geri deme artlar
birliin ynetmeliinde veya esas szlemesinde yer almaktadr, ancak verilen
kredilerin faiz oranlar piyasa faiz oranlarndan dk olmaktadr.
- Mteahhitlerden Salanan Krediler:
Mteahhitlerden salanan kredilerde, konutun satn alnaca mteahhitten nakit olarak
bir fon salanmamakla birlikte, satn alma esnasnda konut deerinin tamam pein
olarak denmez. Peinattan sonra kalan ksm, konut alan ile konutu vadeli satan
mteahhit arasnda belirlenen vade ve vade fark gibi koullara bal kalnarak denir.
Bu yntem kurumsal olmayan konut finansman ierisinde nemli bir paya sahiptir.
Yapsat olarak adlandrlan mteahhitler genelde konutu vadeli satarak konut alclarn
finanse etmektedirler. zellikle inas tamamlanm konutlarn satn almndan ziyade,
konutun inasna balama ve inann devam aamalarndaki konut almlarnda ok sk
kullanlan bir yntemdir. Kredi faizlerinin ok yksek olmas ve kredi bulabilmedeki
zorluklar nedeniyle konut almay planlayanlar bu yntemi cazip bulmaktadr.
- Konut Kooperatifleri:
Tasarruf ve kredi birliklerine ok benzemekle birlikte, tasarruf ve kredi birliklerinin ok
amal olmalar konut kooperatiflerinin ise sadece konut iinde uzmanlamalar her iki
20

kurumsal olmayan konut finansmann birbirinden ayrmaktadr. Bu iki kurum arasnda

iki temel fark bulunmaktadr. Birincisi, kooperatiflerin tek amac konutdur. kincisi ise,
retilen konutlar kooperatifin mlkiyetinde bulunmaktadr. Oysa tasarruf ve kredi
birliklerinin tek amac konut deildir ve konut retilmesi halinde konutlar, birliin deil
yelerin mlkiyetindedir. Ancak konut ina edilirken konut, kooperatifin mlkiyetinde
kalmakla birlikte, ina tamamlandktan sonra ou kez kooperatifler de ilevlerini
tamamlamakta ve konutlarn mlkiyeti kooperatiflerin yelerine gemektedir. Gelimi
lkelerde ok fazla olmamakla birlikte az da olsa rastlanan bu uygulama, genellikle
gelimekte olan lkelerde uygulanan bir yntemdir. Kooperatifler, inas tamamlanan
evleri belirli esaslarla yelerine tahsis etmektedirler.
Gelimekte olan lke hkmetlerinin ou, konut ediniminin artmasnda kooperatifleri
ok etkin bir yol olarak grm ve bunun teviki iin vergisel dzenlemeler yapmtr.
- i Evleri:
Bu

finansman

trnde,

iveren

konutlarn

maliyetinin

tamamn

kendisi

karlayabilecei gibi, maliyetin bir ksmn alanlarn cretlerinden belirli artlarda

kesebilmektedir. Baz lkelerde hkmetler, zellikle dk gelir gruplarnn konut
sahibi olabilmelerini tevik iin iverenlere bu tr yatrmlar yapmalar konusunda
tevikler getirmilerdir. ilerin konut sahibi olabilmeleri iin, iveren tarafndan
dorudan yatrm yaplabilecei gibi, konut satn almak isteyen alanlara iverence
belirli koullarla ve piyasa koullarna gre daha uygun olarak konut kredisi de tahsis
edilebilmektedir (a.g.e., s.10).
Gelimekte olan lkelerde kurumsal olmayan kaynaklar yksek oranda kullanlmakta ve
srarl bir biimde srme eilimindedir. Bu eilim, artan olumsuz makro ekonomik
durumla birlikte, kurumsal konut finansman kurumlarnn olaanst yksek ve artan
orandaki kredi faiz oranlarndan dolay gemi yllarda art gstermitir. Bu ise,
halihazrda kurumsal konut finansman kurumlarnn dzenlemi olduklar ipotek
kredilerini ulalamaz bir hale getirmitir. Buna karlk, kurumsal olmayan kaynaklarn
olduka iyi alt gzlemlenmektedir. nk bu sistem uygulanmakta olduu yerin
artlarna uygun dmektedir (Okpala, 1994: 1573).

21

Kurumsal olmayan finansman sektrnn hacmi tam olarak bilinmemekle birlikte,

kurumsal finansman kaynaklarna gre olduka geni olduu bilinmektedir. Kurumsal
olmayan sektrn, kurumsal sektr abalarn olumlu ve retken bir tamamlayc olarak
grld konusunda gr birlii olumutur (Asian Development Bank, 1983: 18).
Kurumsal olmayan finansman sektrnn performansn inceleyen stratejistler, hkmet
mdahalelerinin finansmanla direkt olarak ilgilenmesinin gerekli olmadn fakat
kurumsal olmayan sektr tevik edecek destekleyici bir evrenin oluturulmasnn,
arsa sahiplik hakk, kent arsalarna ulalabilirlik, dzenleyici kontroller ve sektrden
ortalama olarak daha byk verim alnabilecek dier gdleyici mekanizmalar
salayabilmesi

bakmndan

etkin

politikalar

araclyla

cevap

verebileceini

nermektedirler (a.g.e., s. 18).

2. 1. 2. zel Kurumsal Kaynaklar
zel kurumsal kaynaklar dier bir ifadeyle kurumsal konut finansman, ikinci el kredi
piyasas gelimi yani dzenlenmi konut kredilerinin menkul kymetletirilerek likidite
saland lkelerde, menkul kymet retimini kolaylatrdndan, kentsel konut
yatrmn desteklemenin arzu edilir bir yolu olarak grlmektedir. Kurumsal konut
finansmanyla, konut birimleri nispeten byk hacimli mali kurumlarn kredi
programlaryla ve rekabetin youn olduu gayri menkul endstrisine organize olmu
uzman konut yapmclarnn giriimleriyle ksa zamanda ina edilmektedir (Renaud,
1999: 761).
Kurumsal kaynaklarn salam olduu konut finansman, kamu otoriteleri tarafndan
onaylanm olan ve hukuki temele dayanan bir konut finansman sistemidir. Bu sistemde
yer alan kurumlarn faaliyetleri incelemeye tabi olup, kamuya aklanmaktadr. ok
farkl isimler altnda adlandrlan zel kurumsal kaynaklar, ticari bankalar, konut
birlikleri, konut ve ipotek bankalar, tasarruf ve kredi birlikleri ve konut gelitirme
yatrm fonlardr (Okpala, 1994: 1574). Sistematik bir snflandrmayla kurumsal konut
finansman kaynaklar aadaki gibi sralanabilir (Alp, 1996: 11) :

Uzman Konut Finansman Kurumlar,

22

Genel Finansman Kurumlar,

Uluslararas Finansman Kurumlar.

Bunlar izleyen blmde aklanmaktadr.

2. 1. 2. 1. Uzman Konut Finansman Kurumlar
Finansal hizmetler sektr son yllarda ok hzl bir deiim iine girmitir. Bu
erevede konut finansman da gittike artan kredi ve menkul kymet tutarlarna bal
olarak lkelerin mali piyasalarn amakta ve uluslararas mali piyasalara konu
olmaktadr. Bu deiimi zorunlu ve gerekli klan unsurlar; sermaye piyasalarnn
kresellemesi, denetim ve yasal dzenlemeler, mevzuattan arndrma (finansal
serbestleme) ve yeterli sermaye tabanna ulamadr (Heiman, 1989: 10). Bu erevede
konut finansmann uluslararas mali piyasalara tayan kurumlar genellikle uzman
konut finansman kurumlar olarak karmza kmaktadr. Uzman Konut Finansman
Kurumlar aada aklanacak olan iki ekilden biri olarak ortaya kmaktadr (Alp ve
Ylmaz, 2000: 12-16):
- Kamu Tarafndan Kurulan Konut Bankalar ve irketler:
Bu kurumlar, sahip olduklar fonlarn byk bir blmn, hkmetlerin salad
tahsislerden ya da bu konu ile ilgili olarak konan vergi ve dier benzerlerinden
salamaktadr. Ayrca, zel yada kurumsal mevduat toplayabilmektedirler ve sermaye
piyasalarndan borlanabilmektedirler. Bu ekildeki fon tedariki, dzenlenmi olan
ipotek kredilerinin menkul kymetletirilerek satlmasyla salanr.
- zel Sektr Tarafndan Kurulan Finansman Kurumlar:
zel sektr tarafndan kurulan finansman kurumlar, hkmet kaynakl ya da
uluslararas fon salayabilmelerine karn, esas itibariyle fon kaynaklar, topladklar
mevduatlar ve ihra ettikleri ipotee dayal menkul kymetlerden olumaktadr. zel
sektr finansman kurumlar, kamu sektr finansman kurumlaryla benzer avantajlara
sahip olmakta ve ayn ekilde faaliyet gstermelerine ramen hkmetten saladklar
mali yardmlar olduka dk dzeydedir (UNCHS, 1991: 62).

23

Bu

kurumlar

eitli

lkelerde

farkl

isimler

altnda

farkl

uygulamalarda

bulunmaktadrlar. rnein, ngilterede Konut Birlikleri (Building Societies), A.B.D.de

Kredi ve Tasarruf Kurumlar (Loan and Savings Associations), Almanyada
Bausparkassen olarak adlandrlmaktadrlar (Hardt, 2000: 7-10)
Bu kurum ele alndnda, ileyi bakmndan Kredi ve Tasarruf Kurumlar ve Konut
Birliklerinin birbirine benzedii grlmektedir. Bunlar kendileri iin getirilmi olan
yasal ereve ierisinde mevduat toplamakta ve konut kredisi vermektedirler.
Bausparkessenlerin ileyii ise farkllk gstermektedir. Kiiler Bausparkessenlere
yatrdklar mevduatlarndan piyasa koullarna gre dk faiz getirisi elde ederler,
ancak konut alm sras kendilerine geldiinde, bu sefer kendileri de kullanm olduklar
fonlara- ipotek kredilerine - piyasa koullarna kyasla daha dk faiz derler. Dier bir
deyile bu sistemde kiiler, srasyla birbirlerini dk faiz almak ve dk faiz demek
suretiyle finanse etmektedirler (Alp ve Ylmaz, 2000: 13; Hardt, 2000: 25).
Yukarda belirtilmi olan kurumlardan baka, vadeli konut satarak konut sahiplerini
finanse etme yolunu seen konut irketleri, ipotek bankalar ve tasarruf bankalar uzman
konut finansman kurumlar arasnda saylabilir (Hardt, 2000: 7).
Uzman konut finansman kurumlar, isimleri ve faaliyet ekilleri bakmndan farkllklar
gsterse bile, esas itibariyle bunlarn hepsi konut satn almak isteyenlere ipotek kredisi
tahsis etmektedirler. Bu ipotek kredilerinin koullar seilecek olan ipotek kredisine
gre deimekle beraber, vadeleri 15 ile 30 yl arasnda deimektedir. Uzman
finansman kurumlar, vermi olduklar ipotek kredilerini tasarrufulardan toplam
olduklar mevduatlarla finanse edebilecekleri gibi, dzenlemi olduklar ipotek
kredilerini menkul kymetletirerek veya sz konusu bu iki yntemi birlikte kullanarak
kendilerini fonlamaktadrlar. Gelimi lkelerin hemen hepsinde sz konusu uzman
konut finansman kurumlar faaliyet gstermektedir. Gelimekte olan lkelerde ise,
imdilerde bu uzman konut finansman kurumlarnn kendi lkelerinde oluumu iin
faaliyet gstermektedirler. Uluslararas dzeyde faaliyet gsteren kurumlar da
gelimekte olan lkeleri bu ynde tevik etmekte ve konu ile ilgili teknik destek de
salamaktadr (Alp ve Ylmaz, 2000: 13-14).

24

Uzman konut finansman kurumlar, konut kredisi temini bakmndan dier kurumlara
gre daha avantajl konumdadrlar. Bu avantajlar, uzman konut finansman kurumlarnn
nitelikli

igcne

sahip

olmas

ve

konut

sektrnde

younlamalarndan

kaynaklanmaktadr. Sahip olunan bu avantajlar nedeniyle uzman konut finansman

kurumlarnn konut finansman piyasasnda sahip olduklar kredi hacmi yksektir.
Ayrca yksek kredi hacmi bu kurumlarn karllklarna da yansmaktadr (a.g.e., s. 1314).
2. 1. 2. 2. Genel Finansman Kurumlar
Genel finansman kurumlar, ticari bankalar, sigorta irketleri ve emeklilik fonlardr.
Sz konusu bu kuruma genel finansman kurumu denmesinin nedeni, bu kurumlarn
her birinin bir uzmanlk alan olmasna karn, hizmet portfylerinin uzman konut
finansman kurumlarna gre ok daha geni olmasdr. Bu kurumlar aada
incelenmektedir (Alp ve Ylmaz, 2000: 14-16):
- Ticari Bankalar:
Ticari bankalar, esas itibariyle konut finansmanyla uramayp, ticari ilikileri finanse
etmektedirler. Ticari bankalarn genel kredi hacimleri iinde konut kredilerinin ok
snrl kalmasnn nedeni, konut kredilerinin uzun vadeli olmasndandr. Halbuki ticari
bankalar, mevduatlarn genelde ksa vadeli topladklarndan, bunlar yine ksa vadeli
olarak satmaktadrlar, ancak baz durumlarda ticari bankalar ksa vadeli inaat kredisi ve
ya konut gelitirme kredisi temin edebilmektedirler. Bu bankalarn uzun vadeli konut
kredisi ierisindeki hacimleri olduka dktr (a.g.e., s. 13-14).
- Sigorta irketleri:
Sigorta irketleri, kamu, zel veya ok ortakl olmak zere ekilde kurulmakta ve
belirli ller ve koullarla konut kredisi salayabilmektedir. Bu kurumlarn konut
finansman salama ekilleri, dzenlenmi olan ipotek kredilerini ya da ihra edilmi
ipotee dayal menkul kymetleri satn alma (portfy yatrm) eklindedir. Bu kurumlar
konut finansman sektrne dorudan deil, dolayl bir ekilde fon salamaktadrlar.
Baz lkelerde mevzuatla, sigorta irketlerinin konut finansman salamalar
(dzenlenmi olan ipotek veya ipotee dayal menkul kymetler satn alarak) zorunlu
25

hale getirilmitir; nk bu kurumlar, yaplar gerei uzun vadeli fon toplamaktadrlar

ve bu fonlar uzun vadeli olan konut finansman iin ok uygundur (a.g.e., s. 15).
zellikle gelimi lkelerde sigorta irketlerinin belirli oranlarda ipotek kredisi veya
ipotee dayal menkul kymetlere yatrm yapma zorunluluu getirilmi olmakla
beraber, bu irketler sz konusu menkul kymetlere yatrm yapma zorunluluunun
zerindeki tutarlarda yatrm yapmaktadrlar. Doal olarak bunun nedeni ipotek
kredilerinin ve ipotee dayal menkul kymetlerin uzun vadeli fon toplayan kurumlar
iin ok cazip yatrm aralar olmasndandr. potee dayal menkul kymetlerin, kredi
riskleri ok dk olmakla beraber, kamu ve irketler kesimi menkul kymetlerine gre
daha yksek getiri sunmaktadrlar (a.g.e., s. 15).
- Emeklilik Fonlar:
Bu kurumlar da sigorta irketleri gibi uzun vadeli fonlara sahip olduklarndan, konut
finansman iin fon salayabilecek kurululardandr. ou lkelerde sigorta irketleri
gibi emeklilik fonlarna da, mevzuatla ipotek ya da ipotee dayal menkul kymetlere
yatrm yapma zorunluluu getirilmitir. Dolaysyla, emeklilik fonlar da konut
finansman sektrne dolayl olarak fon salayan genel finansman kurumlardr (a.g.e.,
s. 15).
Gelimi lkelerde sigorta irketleri ve emeklilik fonlar yasal zorunluluk olmasa bile
ipotek veya ipotee dayal menkul kymetlere yatrm yapmaktadrlar. Bunun nedeni, bu
kurumlarn uzun vadeli fonlara sahip olmalar ve yine uzun vadeli olan bu zelliinden
dolay yksek getiri salayan ipotek kredilerinin kendileri iin ok cazip olmasdr
(Pryke ve Whitehead, 1994: 11). Gelimekte olan lkelerin sigorta irketleri ve
emeklilik fonlar ise yeterli mali kaynaa sahip deildirler.
2. 1. 2. 3. Uluslararas Finansman Kurumlar
Bir ok uluslar aras kurum, zellikle gelimekte olan lkelerde en iyi uygulama
ekillerini

oluturabilmek

iin

bu

lkelere

yardmda

bulunmaktadr.

Konut

finansmannda rol oynayan uluslararas finansman kurumlar olarak aadakiler

saylabilir (Geni bilgi iin bkz. Keivani ve Werna, 2001: 65-114):

26

Birleik Devletler Uluslararas Gelime Kurumu Konut Ofisi,

Dnya Bankas,

Uluslararas Finansman Kurumu (Dnya Bankasna bal kurulu),

Birlemi Milletler.

Yukarda belirtilmi olan bu kurumlar ve bunlarn benzerleri, gelimekte olan lkelere

konut ve konut finansman ile ilgili olarak ok nemli teknik ve mali yardm
salamaktadrlar, ancak teknik destek daha nemli dzeyde olmaktadr. Zira sorunun
zm iin oluturulacak teknik alt yap desteklenmektedir. Bu tr destek ilgili
lkelere, konut sorunun kendi artlar erevesinde zmn retmek eklindedir.
Konut, inaat ve planlama ile ilgili Birlemi Milletler Tekilat (BM)na bal bir
merkez oluturulmu ve bu konu ile ilgili almalara balanmtr. 1972 ylnda
Birlemi Milletler nezdinde evre program oluturularak, kuruluun merkezi Nairobi
(Kenya) olarak belirlenmitir. Bu kurulu ye lkelere konut retimi ve finansmanyla
ilgili teknik yardm salamakta olup konut finansmannda bulunmamaktadr.
Dnya Bankas ve bunun bal kuruluu olan Uluslararas Finans Kurumu (IFC), konut
ile ilgili olarak ye lkelere teknik yardm salamann yannda mali yardm da
verebilmektedir ancak bu gelimilik dzeyi ok dk olan lkelere ok snrl dzeyde
yaplmaktadr. Dnya Bankas mali kredi salarken kredinin verildii lkenin
garantisini istemektedir. IFCde genellikle, ye lkelerde finansal kurululara ortak
olarak ya da bu kurululara belirli artlarda kredi salayarak ilgili lkelerin konut
sektrlerine fon aktarmaktadr (a.g.e., s. 86).
Konut finansman piyasasna, ok nemli dzeyde olmasa bile en azndan teknik yardm
iin salanan fonlarn yan sra, lkeler arasnda yaplan karlkl anlamalar, ya da yurt
d bankalar araclyla salanan krediler ve uluslararas mali piyasalarda satlan
menkul kymetlerden elde edilecek fonlar da kaynak oluturmaktadr.
Konut finansman ile ilgili olarak uluslararas dzeyde bugne kadar salanan geliim
ele alndnda, yaplm olan yardmlarn genelde teknik yardm dzeyinde kald

27

grlmtr. Ancak mali piyasalarda yaanan btnleme, eitli lkelerin konut iin,
uluslararas

mali

piyasalarda

yapacaklar

menkul

kymet

ihralarndan

fon

salayabilmelerini mmkn klabilecektir. Bu nedenle ipotek kredilerinin menkul

kymetletirilmesi uygulamalarnn yaygnlamas ve ihra edilen menkul kymetlerde
standartizasyona gidilmesi gerekmektedir. Bylece, konut iin elde edilebilecek
uluslararas fonlar, yurt iinden salanan fonlara nemli derecede destek olabilecektir.
2. 1. 3. Kamu Kaynaklar
Kamu konut finansman (sosyal konut finansman), konutlar nispeten yksek maliyetle
ve hedeflenen mhendislik amalarn gerekletirmeye ynelik olarak ina eden ancak
hane halkna dk bir deerden tek tip konut birimleri olarak ve standartlara uygun bir
biimde sunan geni lekli konut projeleriyle tannmaktadr (Renaud, 1999: 761).
Kamu finansmannn ortaya kard en nemli dezavantaj, yeni ve dinamik gayri
menkul endstrisinin gereksinim duyduu tecrbeli ve uzman personelin (diplomal
meslek gruplarnn) alma alanlarn engellemesidir. Bu uzmanlk alanlar, gayri
menkul deeri belirleyicilerini (gayri menkul eksperleri), araclar, kredi brolarn,
ipotek sicil kayt brolarn ve devletin sk kontrolleri ve ynetmelikleriyle faaliyette
bulunmalar engellenen gayrimenkul danma servislerini iermektedir (a.g.e., s. 761).
Pazar ekonomilerinde bu tr belirli bir eitim gerektiren i kollar, igcnn yzde 34n oluturur. Kamu finansmannca yrtlen konut sistemlerinde, bilgi eksiklii ve
kt nitelikteki bilgi, etkin ve verimli yatrm ve yenilenmeye nemli bir engel tekil
etmektedir.
Dorudan kamu konutu eklindeki yatrmn sakncas, bu konutlarn talebe gre snrl
dzeyde kalmas ve yalnzca baz kiilere tahsis edilebilmesidir. Bu durumda
kendilerine konut tahsisi edilecek olan kiiler ile tahsis edilmeyenler arasnda eitsizlik
meydana getirilmi olacaktr. Ayrca tahsis edilen konutlarn snrl sayda olmas
yaplan tahsisatlarda usulszlkler yaplmasna yol amaktadr (Alp ve Ylmaz, 2000:
17-18).
Konut salk, eitim ve sosyal gvenlik ile birlikte sosyal politikann en nemli
unsurlarndan biri olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle kamu tarafndan konut

28

sektrne zel ilgi gsterilmekte ve direkt yatrmlardan teviklere kadar uzanan bir
yelpazede konut sektrne fon aktarlmaktadr (a.g.e., s. 17).
Kamu kesimi deimez bir ekilde borlanc konumunda olup, ok az fona sahip
olabilmektedir. Bununla birlikte hkmetler, kredi ya da sbvansiyon eklinde konut
almlarna fon salamaktadrlar (a.g.e., s. 17).
Gelimi ve gelimekte olan bir ok lkede, kamu konutlar dk gelir gruplarnca
gerekli bir sosyal hizmet olarak dnldnden bu alana yatrm yaplmtr, ancak
kont sektrne direkt yatrm yapmak ok maliyetli olduundan zaman iinde bu
uygulamadan vazgeilerek teviklere daha fazla arlk verilmeye balanmtr.
Kamunun direkt yatrmnn dier bir sakncas da, bu konutlara yalnzca balangta
ok byk fon aktararak bu yatrmn tamamlanmam olmasdr. Zira genelde kamu
konutlarnn bakm, onarm ve dier cari giderleri kendisine tahsisat yaplm olanlarn
dedii kiralarla finanse edilmemekte ve bu konutlara kamunun srekli fon aktarmas
gndeme gelmektedir (a.g.e., s. 17).
Rekabeti konumda olan zel kesimin ticari amal konut finansman uygulamalarnn
hzl geliimi, gelimekte olan lkelerde yaanan kentlemenin ihtiya duyduu
finansman karlamada bir temel oluturmaktadr. Riske kar dayankl ve gerekli
esneklie sahip gelien pazar temelli konut finansman sistemleri iin beklentilerin
nemli derecede mit verici olduu grlmektedir (Renaud, 1999: 762).
2. 2. Konut Finansman Sistemleri
Konut finansman sistemleri gnmzde ok eitlilik gstermektedir. Bunun nedeni,
Dnya Bankasnn u anda yesi bulunan yz seksen gelimi ve gelimekte olan
lkeler arasnda konut finansman uygulamalarnda olduka byk farkllklarn
yaanmasdr (Renaud, 1999: 763). Bu nedenle konut finansman sistemlerine gemeden
nce konut finansman sistemlerini biimlendiren faktrleri aklamak, konunun daha iyi
anlalmasn salayacaktr.

29

2. 2. 1. Konut Finansman Sistemlerini Biimlendiren Faktrler

Finansal sistemleri deitiren balca drt unsur bulunmaktadr. Bu drt unsur ayn
zamanda konut finansman hizmetlerini de etkileyen unsurlar olup aada
aklanmaktadr (Renaud, 1999: 762).

Finansal Serbestleme: Gnmzde finansal pazarlar konut finansman hizmetlerini

de etkileyen gler tarafndan olduka derin bir ekilde deiime uratlmaktadr.
Finansal serbestleme 1970lerin sonunda Amerikada balam ve o zamandan bu
yana dier finansal pazarlara doru yaylma gstermitir. Finansal serbestleme
finansal faaliyetlerin birbirine olan sk ilikisini sona erdirmektedir.

Finansal Yenilenme: Finansal yenilenme, istikrar yakalayamam finansal

pazarlara yn gsterici olmaktadr. Finansal yenilenme hzl bir biimde uzman
konut finansman kurumlarndan daha geni imkanlara sahip kurumlara doru
olmaktadr. Gelimi ekonomilerde konut finansmannda yenilenme hzl
olmaktadr.
Kresel Dnm: Uluslararas bankacln on yl ncesinin snrl koullarnda
Basle Committee tarafndan harekete geirilen Banka Ynetmelik ve Denetimi
Kresel Dnm Projesi gnmzde yaylmakta ve konut finansman zerinde
dorudan bir etkiye sahip olmaktadr. Konut finansmannn bymesi iin zellikle
iki

nemli

dzenlemede

bulunulmaktadr.

Bunlar;

sermaye

yeterlilii

dzenlemesi ve varlk snflandrmas dr. Bu dzenlemeler, konut finansmanna

yeni bir bak ieren farkl kredilendirme faaliyetlerini daha iyi ekilde riske
ayarlamaktadr.
Dijital Bilgi Devrimi: Dijital bilgi devrimi, deme sistemleri, hesap atrma
sistemleri ve risk ynetimi gibi bankaclk ve finansmann her ynn
deitirmektedir. Blm (ube) raporlama gibi isel kurum ilemleri sistemleri
gnmzde annda gereklemektedir. Tketici finansman ve mevduat bankacl
bakmndan otomatik kredi stlenim sistemleri ve ev bankacl interaktif
olarak, mterilerle internet vastasyla yazma temelli ilikiye dayanarak hzl bir
ekilde yaylmaktadr. Dijital bilgi devrimi baz zamanlar deme sistemlerinin ok

30

zayf olduu Gney Afrika ve Nijeryann dk gelir, dk okuma-yazma orannn

yaand blgelerinde akll kredi gibi uygulamalar beklenmedik ekilde
yaylmaktadr (Sato, 1997). Bu tr akll kartlar bir ok gelimekte olan lkelerde
gzlemlenen ciddi ipotek kredisi deme sorunlarnn bir ksmn azaltabilmektedir.
Bir konut finansman sisteminin yaps, organizasyonu ve performans faktre
baldr; lke tarafndan izlenen makro ekonomik ve finansal politikalar; finansal
altyapnn nitelii; kent yasalar, politikalar ve uygulamalardr. Bu faktrler, belirli bir
konut finansman sistemi incelenirken ve oluturulmaya allrken dikkatli bir ekilde
gz nne alnmaldr. Tipik olarak, yerel idareler sz konusu faktrleri diledii gibi
deerlendirir ve kendi aplarnda belirli kriterler oluturmaya alrlar. Buradaki
amalar ise kendi performanslarn gelitirmektir. Tek para birliinin ve btnlemi
finansal pazarlarn u anki amac ve srekli danma ihtiyalar gz nnde tutulursa,
Avrupa Birlii ye lkeleri bu faktrlerin etkisini anlamada, dnyann dier
blgelerindeki lkelerden daha iyi bir anlaya sahiptir. Bu faktrler dizisi, bir konut
finansman sisteminin geliimini biimlendirmede temel oluturmaktadr. Bu faktrler ve
ana elemanlar aada aklanmaktadr (Renaud, 1999: 764):
Makro Ekonomik ve Finansal Politikalar: Dnya ekonomisiyle btnleme,
dviz kuru, faiz oran ve kredi politikas, yurtii fiyat istikrarn salama dzeyidir.
Finansal Altyap Yasalar: Muhasebe sistemleri, yasama ve denetim, deme
sistemleridir.

Kent Yasalar, Politikalar ve Uygulamalar: Mlkiyet edinimi ve uygulanabilir

mlkiyet haklarnn akla kavuturulmas; ekonomik olarak gl, pazara duyarl
kentsel planlama; ngrlebilir arsa gelitirme yasalar ve uygulamalar; uygun,
istikrarl ulusal ve yerel konut ve gayrimenkul vergilendirme uygulamalardr.

Yukardaki gibi bir sralamayla ilk olarak; olduka kapsaml olarak ulusal ekonomiyi
yanstan (yerel) bilgi toplanabilecek, bu ise belirli bir konut finansman sisteminin
performansn doru bir ekilde anlamak iin gerekli olmaktadr. kinci olarak, konut
finansman sistemine uygulanacak bir reformun, tm yerel pazar kapsayacak ekilde
tmyle uygulamaya konulmadan nce genellikle bir ka yl alacan gstermektedir.

31

nc olarak, bir konut finansman sisteminin geliimi iin gerekli faaliyetlerin lke
ierisinde farkllk gsterecei sonucuna varlmaktadr. Bu faktrler dizisi arasnda
finansal altyap yasalarnn yetersiz geliimi konusu, genellikle konut finansmanyla
ilgilenen politikaclar tarafndan ok ciddi bir ekilde gz ard edilmektedir.
Konut finansman sistemlerinin geliiminde dzenli bir uzun vadeli kaynak aknn nasl
kolaylkla salanabilecei temel bir sorun olmaktadr. nk ksa vadeli kredi temin
ederek uzun vadeli ipotek kredisi vermede likidite riski ok fazladr. Genel bir kural
olarak finansal derinlemeyi tevik eden politikalar ve bununla balantl olarak daha
geni finansal sektr ve sermaye pazarlar, fonlarn konuta olan aknn art iin bir
temel oluturmaktadr (Lea ve Bernstein, 1995: 12).
Finansal sistemler gemiten gnmze olduka byk deiimlere uradndan, konut
finansman sistemleri de nemli derecede farkllam bulunmaktadr. Aada konut
finansman sistemlerinin alt temel tipi sralanmaktadr (Bkz. Renaud, 1999: 763-768).

Az gelimi konut finansman sistemleri,

Merkezi Planl Ekonomilerin konut finansman sistemleri ,

Dzensiz konut finansman sistemleri,

Dzenli konut finansman sistemleri,

Gl ve btnlemekte olan konut finansman sistemleri,

Gelimi konut finansman sistemleri.

Yukardaki gibi bir sralamaya, 1980lere kadar ABD konut pazarnda uygulanmakta
olan alternatif konut finansman sistemleri de eklenebilir. Alternatif finansman
sistemlerinde, konut satclar, konut almak iin gerekli n demeyi hazrlayan
mterileri ekebilmek iin yeni sat teknikleri planlamlardr (Lee, 1990: 115).
Konut finansman sistemlerinin farkl kaynak hareketi mekanizmasna dayanan drt
modeli bulunmaktadr. Sz konusu modeller, kurumsal olmayan konut finansman
sistemleri ile kurumsal konut finansman sistemleri bal altnda incelenebilir.

32

2. 2. 2. Kurumsal Olmayan Konut Finansman Sistemleri

Konut finansman sistemlerinden kurumsal olmayan konut finansman sistemleri, direkt
finansman sistemi ile szleme sistemidir.
2. 2. 2. 1. Direkt Finansman Sistemi
Gelimi bir konut finansman sisteminin bulunmad lkelerde, konut satn almak
isteyenlerin ihtiya duyduu fonlar kendi ihtiyacndan fazla fona sahip olan dier
bireylerden gelebilir. Bir ok durumda bu kurumsal olmayan fon kaynaklar
akrabalardan, arkadalardan veya iverenlerden salanr (Okpala, 1994: 1572). Gelimi
lkelerde bile aile bykleri ev sahibi olabilmeleri iin ailedeki genlere yardm ederler.
Bu yardmlarn ou zaman ev satn almak iin gerekli olan ilk pein demenin
yaplabilmesi iin salanr. Bu tr konut finansman sistemi, finansal araclk ekilleri
bakmndan etkin olmayan bir yoldur. Bununla birlikte az gelimi ya da gelimekte
olan lkelerde mali piyasalar ve dolaysyla konut finansman piyasalar yeterince
gelimediinden, bu yol etkin bir ipotek finansman gibi kullanlmaktadr. Gelimi
lkelerde

bile,

mevcut

finansal

mekanizmay

kullanmayanlar

bu

yola

bavurabilmektedirler.
Bu finansman sistemi gelimi ve gelimekte olan lkelere zg bir sistem olmakla
birlikte, finansal kurumlarn etkinliklerinin bozulmas halinde gelimi lkelerde de
kullanlmaktadr (Alp ve Ylmaz, 2000: 25).
2. 2. 2. 2. Szleme Sistemi
Bu sistemde konut finansmannda uzmanlam bir kurum ilk olarak potansiyel konut
alclarndan dk pazar faiz oranlar karlnda szleme yoluyla fonlar toplamakta
ve daha sonra kredi alma sras gelen konut alcs piyasa faiz orann altnda bir faiz
deyerek konut kredisi elde etmektedir. Bu sistemde uygun vergi indirimi veya faiz
orannn drlmesi suretiyle sisteme devlet destei salanr (Lea ve Renaud, 1995).
Bu sistem uzunca bir sredir Fransa, Almanya ve Avusturya gibi lkelerde dier
sistemler arasnda baaryla uygulanmaktadr (Kim, 1997: 1603).

33

Bu sistemin znde konut sahibi olmak isteyen kii uzmanlam bir kuruma
tasarruflarn yatrr, ancak yatrm dnemi boyunca piyasa fiyatlarnn altnda faiz
getirisi elde eder. Daha sonra, bu kii konut sahibi olmak iin krediye hak kazandnda
bu sefer alm olduu krediye piyasa faiz oranlar altnda faiz der. Dolaysyla bu
sistemde kiiler belirli srelerle, piyasa faiz oranlarnn altndaki bir maliyetle
birbirlerini finanse etmektedirler (a.g.m., s. 1603).
Gelimekte olan lkelerde, szleme sisteminin deiik trleri kullanlmaktadr.
rnein sosyal gvenlik fonlar, konut finansmannda kullanlmaktadr; nk genelde
gelimemi ya da gelimekte olan lkelerde, bu fonlar dier kurumlarnkine gre daha
fazladr. Szleme sistemini kullanan lkeler olarak Brezilya, Meksika ve Filipinler
saylabilir. Trkiyede uygulanmakta olan toplu konut sistemi uygulamas temelde bu
sisteme benzemektedir (Alp ve Ylmaz, 2000: 25-26).
2. 2. 3. Kurumsal Konut Finansman Sistemleri
Etkin bir konut finansman sisteminin, fon fazlas olan ekonomik birimlerden (hane
halk, firma v.b.) gerekli fonlar toplayarak, bunlar fon talebinde bulunan kiilere
aktarma fonksiyonunda bulunmas gerekir. Ancak sistem bu fonksiyonu yerine
getirirken, elindeki tasarrufu bor olarak verebileceklere bir getiri salamak, dier
yandan da bu fonlar alarak borlanan kesime de, geri deyebilecekleri kredi koullarn
arz edebilmelidir (Okpala, 1994: 1575).
Konut finansman sistemleri, konut retim dzeyi ile de yakn iliki ierisinde
bulunmaktadr. Halihazrda sata hazr veya talepleri en ksa zamanda karlayacak bir
dzeyde olan konut retimi, konut reticilerinin uygun kar elde edebilmelerini
salarken, konut retimindeki bir devamllk konut talebini de uyaracaktr.
Kurumsal konut finansman sistemleri geleneksel ve modern olmak zere iki modele
sahiptir. Konut kredilendirme faaliyetleri zerinde younlamak zere kurulan uzman
konut finansman kurumlar (specialized institutions), konut finansman sisteminin
geleneksel modelini oluturmaktadr. Bu kurumlar ekil 2.1de grld gibi, kredi
dzenleme, kredi hizmetleri, risk ynetimi ve gerekli fonlar bulma gibi ipotek
kredisinin tipik olarak tm fonksiyonlarn yerine getiren portfy kreditrleridir. Bu zel

34

kurumlarn farkl tipleri arasndaki en nemli ayrm temel fon kaynaklarnn

mevduatlar, ipotekli tahviller ve dorudan hkmet fonlar (yani Merkez Bankasndan
alnan krediler ile maalardan mahsup edilen vergi kesintileri) olmasdr (Lea,
http://www.housingfinance.org/housing.htm/02/11/2001).

Faaliyetler

Kredi Dzenleme
Kredi
Bavurusu
Borlular
(Konut Alclar)

Kreditr
(Finansal Kurum)

Kredi Hizmetleri

Risk Ynetimi

Fon Salama

ekil 2. 1 Geleneksel Konut Finansman Modeli

Kaynak: (Lea, http://www.housingfinance.org/housing.htm/02/11/2001)
Geleneksel konut finansman modelinde, ipotek kredilendirme fonksiyonunun tamam
veya ou tek bir finansman kurumu (kreditr) tarafndan yerine getiriliyorken, modern
konut finansman modelinde (kredi dzenleme, kredi hizmetleri, risk ynetimi, fon
bulma) gibi ok eitli fonksiyonlarn her biri farkl bamsz finansal kurumlarca
yerine getirilmektedir. Modern konut finansman modeli, ipotek kredilerinin satld ve
menkul kymetletirildii ikincil ipotek piyasas temeline dayanmakta olup drdnc
blmde ikincil ipotek piyasas bal altnda incelenecektir.

35

Kurumsal konut finansman sistemleri, mevduat finansman sistemi ve ipotek bankas

sistemi olmak zere iki tre sahiptir. Bu iki sistem ayn zamanda geleneksel konut
finansman modelini oluturmaktadr.
2. 2. 3. 1. Mevduat Finansman Sistemi
Konut finansman sistemlerinin ilki ve en geleneksel modeli mevduat finansman
sistemidir. Bu modelde bir kurum hane halk tasarruflarn toplar ve konut satn
alclarna kredi olarak verir. Bu modelde kredi kurumu kredi dzenleme, hizmet sunma
ve fon artrma olmak zere temel fonksiyonda bulunur. Son yllarda tasarruf ve kredi
birlikleri ve konut birlikleri gibi mevduat fonu toplayan uzman kurumlarda bir azalma
grlmektedir (Diamond ve Lea, 1992: 747; Lea, 1994: 13).
Mevduat finansman sistemi, mevduat toplayan kurumlarn toplam olduklar
mevduatlarn bir ksmn ya da hepsini daha sonra konut finansmanna sevk etmesine
dayanan bir sistem olarak konut finansman sistemleri ierisinde en yaygn olanndr.
rnein ticari bankalar, topladklar mevduatlar eitli alanlara plase ederler. Sz
konusu bu alanlardan biri de konut satn almak isteyenlere verilen kredilerdir. Mevduat
finansman kurumlarna rnek olarak ngilteredeki Building Societies (Konut
Birlikleri) ve ABDdeki Loan and Savings Associations (Tasarruf ve Kredi Birlikleri)
gsterilebilir. Bu iki kurum topladklar mevduatlar, konut finansmanna kanalize
etmektedirler (Alp ve Ylmaz, 2000: 26).
Mevduat finansman sisteminde bulunan kurumlar ticari bankalar, tasarruf bankalar,
tasarruf ve kredi birlikleri, konut birlikleri veya kredi birlikleri olabilir. Temel fon
kaynaklar toplam olduklar ksa vadeli mevduatlardr. Bu fon kaynaklarn deiken
faizli kredi olarak kullandrmaktadrlar. Bu sistemle alan kurumlar ksa vadeli
mevduat toplayp uzun vadeli kredi verdiklerinden dolay likidite riskine maruz
kalmakta,

ayrca

faiz

oran

riskiyle

de

karlaabilmektedirler

(Lea,

http://www.housingfinance.org/housing.htm/02/11/2001).
Mevduat finansman sistemiyle fon kaynaklarnn toplanabilmesi iin baz artlarn
olumas

gerekmektedir.

rnein

toplanan

mevduatlara

reel

faiz

denmesi

gerekmektedir. Toplanan mevduatlara reel faiz denmesi, hereyden nce, faiz oranlar

36

zerinde kontrollerin bulunmamas ve mali sistemde rekabete ak bir kurumsal yap

oluturulmu olmasna baldr. Bunun yannda mali kurumlar arasnda mevduat
toplama bakmndan baz kriterlere gre ayrma da gidilebilir. Kullanlabilecek olan
kriterlerin en nemlisi de vade yaps olmaktadr. Bir ok lkede uzun vadeli ve ksa
vadeli mevduat toplayan mali kurumlar arasnda ayrmlar yaplmaktadr.
Gelimekte olan lkelerin bir ounda kamu aklar olduundan, hkmetler bu
aklar kapatmak iin hem yksek faiz uygulamas yapmakta hem de kendisine fon
aktaran tasarruf sahiplerine vergi avantajlar salamaktadr. Bu durum piyasadan
mevduat toplamakta olan mali kurumlar arasnda, kamu kurumlar lehine rekabeti
bozulmas sonucunu dourmaktadr. Kamu tarafndan uygulanmakta olan ve mevduat
toplayan kurumlar olumsuz etkileyen bir dier husus da faiz hadleri zerindeki kamu
kontrolleridir. Bu tr kontroller negatif faiz1 uygulamas sonucunu dourduundan
tasarruf sahiplerini mevduat yatrmaktan caydrmaktadr (Alp ve Ylmaz, 2000: 27).
2. 2. 3. 2. potek Bankas Sistemi
potek bankas sistemi, konut kredileri portfy dzenleme ve hizmeti sunma zerine
uzmanlam ipotek bankalar modelidir. potek bankalar vermi olduklar konut
kredilerini, ihra ettikleri ipotekli tahvilleri, emeklilik kurumlar ve sigorta irketleri
gibi uzun vadeli yatrmclara satarak fonlamaktadrlar. potek bankacl sistemi geni
bir ekilde kta Avrupasnda kullanlmaktadr. rnein, ipotek bankalar Danimarka ve
svedeki toplam konut kredilerinin % 88-95ini salamaktadr (Lea ve Bernstein,
1995).
Konut edindirme kredileri, ya Devletin bu amala zel olarak rgtledii fon
kurumlarnca ya da bunlarn yannda zel sektrn gelitirdii ticari bankaclk
kesimince arz edilmektedir. potek Bankacl ise, tamamen ayr bir yapya sahip
olarak uzmanlam finansal kurumlardr. potek bankacl, bir aylk kira dzeyinde
taksit deme gc olan kimselerin diledii konutu almalarn istemeleri durumunda 30

Negatif faiz, yatrlan mevduatlara verilen faizlerin enflasyon orannn altnda kalmasn ifade
etmektedir. Bu durumda yatrlan mevduatlar reel olarak herhangi bir getiri salamayaca gibi deer
yitirecektir.

37

yla kadar vade ile kredi salamaktadr. Gerekli fonlar kendi kaynana dayandrarak,
gerektike fon reten bir sisteme sahiptir.
potek bankacl bir uzmanlk ii olup, belli bir sektrn finansman ihtiyalarn
karlamaya ynelik, fon temini ve tahsisi ilemlerini kapsamaktadr. Genel olarak
tr ilemde younlamaktadr. Bunlar; kredilendirme, menkulletirme ve kredi
hizmetleridir (Uluda, 1997: 37-38):

Kredilendirme

Kredilendirme, kredi bavurusunu deerlendirmek ve gerekli fonu bularak kredi

vermekten ibarettir. Kredilendirme ilemi, konut kredisi vermeye yetkili tm banka ve
dier mali kurumlarca yaplmaktadr. Kredi talebi direkt olarak hane halkndan
gelebilecei gibi konut retimi ya da pazarlamas yapan kii veya kurumlar araclyla
da gelebilir.
Krediler iin fon kaynaklar; mevduat toplamak, bono ve tahvil ihra etmek ya da hisse
senedi karm yoluyla sermayeyi geniletmek gibi yasal yollardan salanmaktadr.

Menkulletirme

Menkulletirme, kredi havuzu oluturarak, mevcut varlklara dayanarak konut

kredilerine dayal menkul deerleri pazarlamaktr.
Menkulletirme, ilem grm fonlarn tekrar tedavl ve kullanma sokulmas
anlamnda bir kaynak yenilenmesi ilemidir. hra edilecek kredilere dayal menkul
kymetler iin banka, kendi kredilerinden bir havuz yapabilecei gibi, baka kurumlarn
kredilerini de temliken devralma yoluna gidebilir. Konut kredilerine dayal menkul
deerlerin pazarlamasn banka yapabilecei gibi arac kurumlarda kullanlabilir.

Kredi Hizmetleri

Kredi hizmetleri, konut kredilerinin geri denmesinde aylk demeleri tahsil etmek,
ayrca tahsil edilen bu fonlarn konut kredilerine dayal menkul kymetler katlm
sertifikas ya da katlm bonosu yatrmclarna aydan aya denmesini salamak,
datmn yapmaktr.

38

Kredi tahsilat, takibat ve sigortaclarla almak konular genellikle kredi arz eden
kurumlar tarafndan yaplrken, datm ileri yani tahsil edilen fonlarn kurum
tarafndan temin edildii kurumlara veya menkul kymetler varsa denmeleri ilemleri,
konut kredilerine dayal menkul kymetler ihra edenlerce yerine getirilebilir.
Gayrimenkul ipotei karlnda orta ve uzun vadeli kredi veren ipotek bankalar,
kaynak iin sermaye pazarna bavurmaktadrlar. lk kurulu yllarnda her trl
teebbsn arazi ve bina ihtiyalarn da karlayan bu kurulular 19. y.y. dan itibaren
daha ziyade ehirlerde mesken, apartman, han, otel, ticarethane hatta arsa gibi
gayrimenkullerin ipotei karlnda kredi aan kurulular haline gelmilerdir. Bundan
da te bu bankalar ehirlerin de imarnda grev alan ve ehirlerde gerekli bina inaatn
orta ve uzun vadeli kredilerle destekleyen bankalardr. Bu nedenle ilk zamanlar
kullanlan ipotek bankas deyimi yerini artk konut bankasna terk etmi
bulunmaktadr (Akn, 1986: 220).
Bu sistemde yer alan ipotek bankalar konut finansman kurumlar gibi konut alclarna
genelde sabit faiz oranyla kredi temin etmektedirler. potek bankalar, verdikleri
kredileri, cari faiz oranlarndan sermaye piyasalarnda satm olduklar menkul
kymetlerden salarlar. Doal olarak bu sistem, zel kesim kurumlarnn da yer ald,
etkin bir ikinci el menkul kymet piyasasnn olmas halinde mmkn olabilir. potek
bankalarnn tahvil satabilecei sermaye piyasasnn olmamas halinde sistem
ilemeyebilir. Sermaye piyasalarnn etkinliinin ve ilem hacminin art dzeyi bu
kurumlarn fon toplayabilme kabiliyetini de olumlu etkileyecektir. rnein ngilterede
ipotek bankas sisteminin etkin bir ekilde ileyebilecei bir ortam yoktur; nk tahvil
piyasasnda kamu menkul kymetleri hakimdir. Kamu menkul kymetleri vergi
avantajlarna sahiptirler. Bu nedenle, ngilterede zel kesim tahvil piyasas
gelimemitir, ancak ipotek bankas sistemi, tahvil piyasalar gelimi olan Almanya ve
benzer dier lkelerde etkindir (Alp ve Ylmaz, 2000: 27-28).

39

ekil 2.2de ipotek bankacl sisteminin ileyii grlmektedir.

Kurumsal

potek

Yatrmclar

B k l

Hane Halk
Krediler

Menkul
Kymetler

Tasarruflar

ekil 2. 2 potek Bankaclnn leyii

Kaynak: (Lea, http://www.housingfinance.org/housing.htm/02/11/2001)
zellikle ipotek bankalar tarafndan ihra edilen tahviller, sigorta irketleri, emeklilik
fonlar ve bankalar gibi finansal araclar tarafndan satn alnmaktadr. Baz lkelerde,
rnein svete finansal kurumlarn belli tutarda (portfylerinin belli bir orannn
tahvillerden olumas zorunlu) tahvil satn almas art getirilmitir. Ayrca tahvillerin
bireysel yatrmclar tarafndan da satn alnmasn tevik edici dzenlemeler
yaplmaktadr.
Amerikadaki ipotek bankalar vermi olduklar ipotek kredilerini kurumsal
yatrmclara satmaktadrlar. Bu sat cazip klabilmek iin, satlan ipotek kredileri
sigorta ettirilmekte ve hkmet garantisi salanmaktadr (a.g.e., s. 28).
Sonu

olarak,

konut

finansmannn

kurumsal

geliiminde

tek

bir

model

bulunmamaktadr. Amerikada en geni ipotek kredisi dzenleyicileri artk bir ticari

banka olmayp ipotek bankas olurken ticari bankalar tm Asya lkelerinde nemli bir
ipotek kredisi salayclar olarak ortaya kmaktadr (Crane ve Bodie, 1996: 112).
Bununla birlikte, Avustralya, Yeni Zelanda ve Gney Afrikadaki yatrm fonu

40

statsndeki konut birlikleri ise, hisse senedi pazarnn dalgalanmas nedeniyle kamu
sahipli bankalara dntrlmlerdir (Kim, 1997: 1602).
Tm bu yukarda saylan kurumsal konut finansman sistemine ilaveten istisnai bir
durum olarak ipotek bankalarnn alternatif konut finansman uygulamalarnda
bulunduu da grlmektedir. Pakistan bankaclnda konut bankaclnn alternatif
uygulamalarda bulunan bir rnei olarak, Pakistan Konut Bankas verilebilir. Pakistan
Konut Bankas, kentlerde konut inaatna finansman destei salamak iin Konut
naat Finans irketi (HBFC)ni kurmutur. Ancak bu uygulamada Batdaki konut
bankaclndan biraz farkl olarak dolayl bir ekilde konut finansman salanmaktadr.
HBFC 1979 ylna kadar geleneksel konut bankacl sistemi ierisinde ipotek kredisi
salamtr. Ancak daha sonra alternatif bir finansman tekniine girierek; KiralamaSatn Alma (Lease-to-purchase) ve Azalan Ortakla Dayal Konut Finansman eklinde
konut bankacl faaliyetine balamtr. Bu tr fon ilemleri yannda kamu hizmeti de
gren HBFC, kaynaklarn byk lde Pakistan Merkez Bankasndan salad faizsiz
kredilerle temin etmektedir (Bkz. Akn, 1986: 221-222).
2. 2. 4. Kamu Konut Finansman Sistemi
1950 ve 1960larda gelien kamu konut finansman sistemi baz zelliklere sahiptir. lki,
kamu finansman ncelikle bir ynetim sorumluluundan ziyade bir imar ve ina tarz
olarak grlmektedir. kincisi, kamu politikas kalite ve farkllamay ikinci plana
almakta ve ncelikle ina edilen konut birimlerinin miktaryla ilgilenmektedir.
ncs, konut gelitirme stratejisi toplu konut zerine younlamaktadr (Priemus ve
Dieleman: 1999: 623).
Kamu konut finansman sistemi, kamunun konut finansman piyasasndaki rol ve konut
finansman piyasasna mdahale yollar olmak zere iki ekilde ortaya kmaktadr.
Gelimi ya da gelimekte olan bir ok lke, sosyal konutlama olarak ya da genel
anlamda konutlama olarak, konut retimi artn hedef haline getirmitir.
Hkmetlerin bu tr amalarnn olmas, onlar belirli faaliyetlerin iinde bulunmaya
zorlamaktadr. Bu faaliyetlerin en nemlisi de hkmetlerin konut finansmannda yer
almalardr (Alp ve Ylmaz, 2000: 29).
41

Hkmetlerin konut finansmannda yer al ekilleri, direkt ve endirekt olmak zere iki
ekilde olmaktadr. Bunlardan ilki, direkt olarak bteden salanan fonlar ve kamuca
tedarik edilen eitli kredi ekillerini ifade etmektedir. Dieri ise, hkmetlerin konut
piyasasnn dzenlenmesi, denetlenmesi, ynlendirilmesi ve tevik edici mali ve
ekonomik nlemlerin alnmas gibi konular kapsamaktadr (a.g.e., s. 29).
Hkmetlerin konut finansmannda direkt olarak yer almalarna rnek olarak 1950 ve
1960larda kamu kredilerinin olduka yaygn oluu gsterilebilir. Bu krediler genellikle
dk faizlerle verildiinden, mlkiyet edinimini kolaylatrc bir sbvansiyon
niteliindeydi. Dolaysyla, verilen krediler ile finansal destekler birbirine kartndan
kamu konut finansman ekonomik etkinlik salayamamtr (Priemus ve Dieleman,
1999: 626).
Gelimi lkelerde, hkmetlerin konut finansman zerindeki etkisi dolayldr.
Hkmetler tarafndan yerine getirilen eitli faaliyetler ve uygulanan politikalar, konut
finansman ekillerini ve konut finansman piyasasnn yapsn etkilemektedir. Konut
finansman sisteminin yapsn etkileyen faktrler ise, konut politikas, konutla ilgili
vergi dzenlemeleri, konut kredisi faiz oranlar ve finansal sistemle ilgili
dzenlemelerdir.
Hkmetlerin konut finansman sistemini dzenlemeleri, bu piyasadaki kurumlarn
bazlarnn kontroln elinde bulundurmakla ilgili deildir. Hkmetlerin konut
finansman kurumlarndan bazlarna sahip olmas, konut finansman piyasasn youn bir
ekilde dzenledii ve ynlendirdii anlamna gelmemektedir. Uygulamada hkmetler,
piyasada faaliyet gsteren bir ok konut finansman kurumuna sahip olabilmektedirler,
ancak bu kurumlar faaliyetlerini zel sektr kurumlar gibi, ticari esaslara dayal olarak
yrtmektedirler. Baz lkelerde de hkmetler, piyasada faaliyet gsteren konut
finansman kurumlarndan hi birine ya da ok azna sahip olabilmektedir, fakat, bu
hkmetlerin yapm olduklar dzenlemeler nedeniyle konut finansman piyasasnda
arlklar ve belirleyicilikleri ok daha fazla olabilmektedir (a.g.e., s. 30).
Hkmetler, ipotek kredisi piyasas iin zel dzenlemeler de getirmektedir. Bylece,
ipotek piyasasnda faaliyet gsterecek her kurumun belli koullar tamas

42

gerekmektedir. Baz lkelerde ise, ipotek kredisi faiz oranlar ve kredi tutarlar zerinde
belirli snrlamalar bulunmaktadr.
Hkmetlerin sahip olduu kurumlarn, konut piyasasnda arlkl bir ekilde rol ald
lkeler de vardr, ancak bu lkeler genellikle mali piyasalar yeterince gelimemi olan
gelimekte olan lkelerdir; nk lkeler gelitike hkmetler konut finansmann
piyasa mekanizmasna terk etmekte ve kendileri dzenleme ve tevik fonksiyonunu
stlenmektedirler (a.g.e., s. 31).
Baz lkelerde, kamu sektr kurumlarna, ikinci el ipotek piyasasn tevik etme grevi
verilmitir. ABD, ikinci el ipotek piyasasnn en gelimi olduu lke olarak, ikinci el
ipotek piyasasnda farkl rolleri olan kamusal kurum faaliyet gstermektedir.
Bununla birlikte bu kurumlar konut finansman salama yollarn deitirmektedirler.
Bunlarn grevi sistemin iyi ilemesi iin gerekli nlemleri almak ve uygulamalarda
bulunmaktr (a.g.e., s. 31).
Kamu konut finansmannda ortaya konulacak yeni bir sistem, konut satn almlarn
finanse etmek iin, pazar artlarnda alnan krediler ile hkmet nakit balarnn bir
kombinasyonunu salayarak dar gelirli kimselere yardm edebilmelidir. Pazar faiz
oranlarnn uyguland ipotek kredilerine dayanan byle bir sistem, dk maliyetli
konut arzn uyararak konut finansmann destekleyecek daha ok zel sermayeyi
ekebilir. Toptan verilen hibe dk gelirli hane halknn satn alma gcn artrmada
ve konut pazarlarna girmesini salamada kullanlabilir. Yeni sistemin en zor taraf ise,
reformu uygulamann politik olarak kabul edilebilir yollarn bulmaktr. Faiz
sbvansiyonlarndan faydalananlar, finansal yardmlar devam ettirmek iin hkmetler
zerinde olduka byk bir bask yapan orta gelirli gruplardr. Bundan dolay dk
gelirli hane halkn hedef alan toptan verilen finansal yardmlar hareketi, finansal
tercihler zerinde teknik bir seim olmaktan ziyade politik bir ortaya ktr. Bu konuda
ili, son yllarda Asya ve Latin Amerikann dier lkelerince de benimsenen en iyi
finansal yardm sistemine sahiptir (Kim, 1997: 1604).
Birok dk gelirli hane halk konut sahibi olma gcn elde edemediinden, finansal
yardmlar dk fiyatl kiralk konut arzn artrmak iin sunulmaktadr. Olduka etkili

43

fakat politik olarak bekledii ilgiyi gremeyen arz tarafl finansal yardmlar, zel kesim
kiralk konut tedarikilerine direkt yaplan sermaye hibesidir (Wallace, 1995: 785).
Konut finansman hkmetler tarafndan mdahale edilen bir alan olarak, konut
finansmanna fon akn kolay hale getirmek ve konut ediniminin artmas iin alnan
nlemlerden olumaktadr. 1990l yllara gelindiinde mali piyasalarn entegrasyonu
nedeniyle lkelerin bireysel olarak alm olduklar nlemler greceli olarak nemini
yitirmekte ve konut finansman da uluslararaslamaktadr. Bu erevede konut
finansman, daha rekabeti ve piyasaya dayal finansman eklini almaktadr (Diamond
ve Lea, 1992: 791).
Hkmetlerin konut finansman piyasasna yaptklar mali mdahaleler bir ok ekilde
olabilir. Bu mdahaleler mali yardmlar yoluyla direkt olabilecei gibi, finansman
sisteminin kurulmas ve garanti salanmas gibi dolayl bir ekilde de olabilir. Gelimi
lkelerde direkt mdahaleler ok az olup, genellikle dolayl mdahale yollarna
bavurulmaktadr. Gelimekte olan lkelerde ise direkt yatrmlar daha n plandadr.
Kamunun konut finansman piyasasna mdahale yollar; mali dzenlemeler, mali
yardmlar, kredi ve ipotek garantileri ve direkt yatrmlar olarak drt balk altnda
incelenebilir.
2. 2. 4. 1. Mali Dzenlemeler
Mali dzenlemeler, konut finansman piyasasnn ynlendirilmesi, ileyii ve
kontrolnn yannda bu piyasann gidiatn belirleyen dzenlemelerdir. Dier bir
ifadeyle mali dzenlemeler, piyasa mekanizmasna mdahale etmek iin karlan
kanunlar, ynetmelikler gibi hukuki dzenlemelerdir. Bunlara rnek olarak, getirilen
dzenlemelerle konut kredisi trleri ve/veya konut kredisi faiz oranlarnn kamu
tarafndan belirlenmesi verilebilir (Alp ve Ylmaz, 2000: 32-33).
Mali dzenlemeler vergiler yoluyla iletilen aralardr. OECD' ye ye lkelerde konut
ile ilgili nemli vergi dzenlemeleri belirlenmitir. Bunlar (a.g.e., s.33);

Konut kredisi faiz demelerinin vergiden drlmesi,

44

Sermaye varlklar ve sermaye getirileri vergisi,

Sat vergisi,

Tasarruf aralarndan salanan gelir vergisidir.

Bunlara ilaveten gayri menkullerle ilgili mali aralar olarak; tescil vergisi, damga
vergisi, transfer vergisi ve emlak vergisi bulunmaktadr.
Yukarda yer alan vergi trleri ile ilgili olarak yaplacak dzenlemeler sonucunda,
rnein bu tr vergilerin hi konmamas ya da azaltlmasyla konut edinimi tevik
edilecekken, aksi uygulamalar halinde konut edinimi caydrlabilecektir. Bu nedenle
hkmetler tarafndan yaplan dzenlemelerin konut edinimi ve finansman zerindeki
etkisi ok byktr (a.g.e., s. 33).
2. 2. 4. 2. Mali Yardmlar
Mali yardmlar, hkmet tarafndan zel kiilere ve/veya kurumlara yaplan ve geri
demesi olmayan transferlerdir. Bu yardmlar her zaman ok net tanmlanabilen bir
bte kalemi olmamakla beraber, mali yardmlarn maliyeti hkmet btesinden
karlanmaktadr. rnein faiz oranlar zerinden yaplan baz mali yardm ekilleri
vardr.

Hkmetler

piyasa

faiz

oranlar

altnda

konut

kredisi

verilmesini

salayabilmektedirler. Piyasa faiz oranlar ile temin edilen konut kredisi faiz oran
arasndaki fark mali yardm olmaktadr (a.g.e., s. 34).
Mali yardmlarn yapl yerleri kategoride ele alnabilir (a.g.e., s. 35):

naat ilerine salanan mali yardmlar,

Konut sitelerinin yaplmas ve iyiletirilmesine salanan mali yardmlar,

Konut almlarnda yaplan mali yardmlar.

Yukardaki mali yardm kategorisinden ilk ikisi, konutlarn arz ynne, sonuncusu
ise talep ynne ynelik bir mali yardmdr.

45

Mali yardmlar genellikle konut alacak olan kiilere vergi muafiyetleri salamak
eklinde ortaya kmaktadr. Vergi muafiyetlerinin salanmas, dier bir ifadeyle
denen konut kredisi faizlerinin tamamnn ya da bir blmnn gider gsterilmesi
suretiyle denecek verginin azaltlmas uygulamas, konut alclarndan kacak olan
parann azalmasna, dolaysyla kendilerine mali yardm yaplm olmasna zemin
hazrlamaktadr. Bu tr transferler (mali yardmlar) konut alclarna yaplan direkt
transferlerdir.
Konut alclarna endirekt transferler de yaplmaktadr. Bunlar konut ina edenlere
salanan mali yardmlar ile konut ile ilgili alt yap hizmetlerinin kamu tarafndan
yaplmas gibi faaliyetleri kapsamaktadr. Bu faaliyetler de konut alclar asndan
maliyeti azaltacandan yine mali yardm olarak kabul edilmektedir, ancak son yllarda
zellikle gelimi lkelerde endirekt mali yardmlarn, toplam mali yardmlar iindeki
pay azalmakta ve genelde direkt mali yardmlar tercih edilmektedir.
Direkt mali yardmlarn konut edinimi zerinde daha etkin rol oynad ve daha verimli
olduu dnlmektedir. Bu durum zellikle gelimekte olan lkeler asndan daha
nemlidir. Bu lkelerde konut talebinin ok yksek olmas nedeniyle endirekt olarak
konut reticilerine salanan mali yardmlar, reticilerin konut sat fiyatlarn, salanan
mali yardm tutarnda azaltmalarna neden olmayabilecektir. Ancak, konut alclarna
direkt salanacak mali yardmlar konut edinimini daha fazla tevik edecektir.
2. 2. 4. 3. Kredi ve Kredi Garantileri
Konut edinimi iin hkmet tarafndan salanacak krediler ya kamunun kontrolnde
olan kurumlar vastasyla ya da zel sektr kurulularna yaplan transferler yoluyla
gerekletirilebilir (Alp, 1996: 36). Verilen konut kredilerinin anapara ve faizleri
kredinin artlar erevesinde geri denerek kredi koullar piyasaya nazaran daha
elverili hale getirilebilmektedir.
Kredi garantileri ise, konut kredilerinin ikinci el kredi piyasasnda ya da genel olarak,
sermaye piyasalarnda ilem grmesi iin ipotee dayal olarak karlm olan menkul
kymetlerin garantisini iermektedir. Salanacak olan garanti, hkmetin bizzat
kendisinin (sahip olduu mali kurumlar vastasyla) konut kredilerine dayal olarak

46

menkul kymet ihra etmesi eklinde olabilecei gibi, zel sektrn ihra edecei
menkul kymetlere garanti vermek eklinde de olabilmektedir. Bu ekildeki bir
uygulama ipotee dayal menkul kymetlere talebi artracak ve bunlar ihra eden
kurumlar piyasalardan fon toplayacaklardr. Sonuta, konut finansman piyasasna daha
fazla fon akacak bu da yeni konut kredileri eklinde plase edilecektir (a.g.e., s. 36).
2. 2. 4. 4. Direkt Yatrmlar
Genel olarak kamu konut finansmannn direkt yatrm eklinde yer almas, gemite
Avrupa Birlii lkelerinde de grlen srekli konut ktlnn yaanmas ve konut
yatrm sermayesi eksikliine balanabilir. Bir ok hkmet nispeten ucuz kamu
konutlarnn inasna girmekte ve konut inas iin gerekli sermayeyi artrmaya ynelik
zel dzenlemeler yapmaktadr (Feddes ve Dieleman, 1997: 221).
Hkmet tarafndan finanse edilen, dier bir ifadeyle konut sektrne yaplan direkt
yatrmlar; kamu konutu ve kamuca finanse edilen konut olmak zere iki ekildedir.
Bunlardan kamu konutu genellikle gelimekte olan lkelerin bavurduu bir konut
politikas arac olup dk gelir gruplarna tahsis edilmek iin kamu tarafndan ina
edilen ya da ettirilen konutlar ifade etmektedir. Ancak gelimekte olan lkelerde bile,
bu tr konut politikalarnn maliyeti ok yksek olduundan, artk terk edilmektedir.
Kamu konutlar dk gelir gruplarna tahsis edilmekle birlikte bu tahsisat belirli bir
sre iin yaplmakta ancak mlkiyet kamuda kalmaktadr (a.g.m., s. 221).
Kamuca finanse edilen konutlar ise kamu konutlarnn aksine, ina ettirildikten sonra
belirli koullarla halka satlmaktadr, ancak burada sat tutarlar genelde piyasa
fiyatlarnn altndadr. Bu tr projeler kamuya byk finansal yk getirdiklerinden uzun
sre devam ettirilememektedir. Bu sisteme rnek olarak Trkiye'deki "toplu konut"
uygulamas verilebilir.
Gelimekte olan bir ok dnya ekonomilerinde direkt kredi sistemi kmekte
olduundan ve finansal hizmetlerde uzmanlama gerei nemli revizyonlardan
getiinden,

kamunun

uzman

konut

finansman

kurumlar

rolnn

yeniden

tanmlanmaya ihtiyac vardr (Munjee, 1994: 10). Byle bir yaplanma ideal bir ekilde
tm finansal sektr reformu kapsamnda tasarmlanmal ve uygulanmaldr. Bu nedenle

47

dk gelirli hane halk zerindeki olumsuz etkiyi azaltc pazar temelli sisteme geie
hakim olmak olduka nemlidir (Kim, 1997: 1602).
2. 2. 5. Konut Finansmannda Yeni Ynelimler
Konut ticari bir sektr olmamasna ramen, konut finansman sistemleri kresel sermaye
pazarlaryla btnleme srecine girmektedir. Bu srete, konut finansman sistemleri
risk ynetimi araclyla, hane halk tasarruflarn finansal yatrmlara olan hareketini
salayarak finansal geliimi desteklemektedir. Sz konusu fon hareketinin olmamas
durumunda, zayf performansa sahip bir konut finansman sistemi olarak kentsel konut
taleplerini karlayamayacak bir duruma decei beklenebilirdi.
Yetersiz ipotek kredisi sunumu, finansal sektrlere idari ve siyasi mdahalelerin
girmesine neden olmaktadr. Bu mdahaleler ise, genellikle finansal sistem iin
olumsuz durumlar meydana getirmektedir. Piyasa faiz oranlarndan daha dk faiz
oranlarndan ipotek kredisi sunma yoluyla yaplan finansal yardmlar, maliyetli olmakta
ve hkmetlere zarar vermektedir (Renaud, 1999: 766).
Konut finansman, sermaye pazarlarnda nemli bir pay bulunan varla dayal menkul
kymetlerin kullanld endstriyel lkelerin tersine, bir ok gelimekte olan lkede
olduka yetersiz bulunmaktadr. Gelimekte olan lkelerde hkmetler belirli finansal
kurumlar oluturarak konut finansmannda rol almaktadrlar. Ancak, oluturduklar
kurumlarn ynetimlerine karmamaldrlar. Hkmetler konut finansmanna ynelik
zel kesimde oluacak tekelcilie ve benzeri ilemlere kar finansman kurumlarn
korumak iin zel sektr dzenlemede dolayl rol almas gerekmektedir (a.g.m., s.
767).
Konut finansman sistemlerinin, yksek oranlarda hane halk tasarruflarna ulamak ve
emeklilik fonlarn doru yerlere kanalize edilmesini salamak amacyla dnya apnda
yaylmakta olan emeklilik sistemleri reformuyla birlikte hareket etmesi, konut
finansman sistemlerini gelitirmek iin temel bir stratejik dnce olmaktadr.
Emeklilik sistemleri reformu, uzun vadeli kurumsal yatrmclarn bymesini harekete
geirebilecek ve konut finansman sistemlerindeki risk ynetimini arlkl olarak

48

deitirebilecektir. Konut finansmannda gnmzdeki eilimler aadaki gibidir

(a.g.e., s. 767-768) :

Gelimi ve gelimekte olan lkelerde konut finansman iin gerekli fonlarn arz
edilmesinde zel devrelerin belirlenmesinin azalmas,

Finansman risklerini etkin bir ekilde ynetmek iin ipotek kreditrlerine yardm
eden ikincil ipotek pazar aralarnn geliimiyle birlikte, konut finansmann
sermaye pazarlarna btnlemesi,

Bankalar ile konut pazarlarnn byme payn salayan ipotek finansman irketleri
arasndaki daha byk rekabet ve yenilenme,

Hem birincil hem de ikincil pazar dzeyinde; eksperler, gelimi mlkiyet kayt
sistemleri, kredi brolar, ipotek tescilleri, gayri menkul danma servisleri, ipotek
sigorta servisleri, kredilendirme acenteleri gibi zel ipotek pazarlarnn geliimi iin
gerekli ok eitli finansal servislerin birbirine uyumlu olarak geliimi vb.
niteliklerdir.

49

NC BLM

3. KONUT FNANSMAN YNTEMLER

Konut finansman yntemleri, ipotek finansman yntemi (ipotek kredileri) ve alternatif
finansman yntemleri olmak zere iki trldr.
3. 1. POTEK FNANSMAN YNTEM
potek finansman yntemi, kurumsal konut finansman sistemlerinde yer alan konut
kredilerinin uzun vadeli olarak arz edildii bir yntemdir. Trkiyede ticari bankalar
ipotek finansman yntemini kullanarak konut alclarna uzun vadeli konut kredileri
sunmaktadrlar.
potek, bir alacan teminata balanmas amacyla gayri menkuln bedelinden alacan
tahsiline imkan salayan bir haktr. potek ilemi, ipotek szlemesine dayanlarak
oluturulmaktadr. potek kurulmas, ancak tapuda kayd bulunan bir gayrimenkul
zerinde mmkn olmaktadr (Medeni Kanun, 790. md.).
potek, bor demelerini gvence altna almak iin, bir mlk teminatdr. potek
ileminde sz konusu bor, gayri menkul almak isteyen kiiye verilmi olan kredidir.
Eer gayri menkul alan kii (ipotek yaptran), kredi veren tarafa (ipotek yapan) deme
gl iine derse, kredi veren taraf krediyi kapama ve ipotek yaplm mlk
sattrarak alacan geri alma hakkna sahiptir (Fabozzi ve Modigliani 1995: 576).
Dolaysyla ipotek finansman ynteminde ipotek, teminata balanm gayri menkul
ifade etmekte ve sz konusu gayri menkul satn alacak kiiye kredi verilmek suretiyle
finansman salanmaktadr.
Finansman kurumu vermi olduu konut kredisi geri demelerini teminata balamak
amacyla konutu ipotek altna almakta ve geri demelerin yaplamamas durumunda
sat bedelinden kredi alacann denmemi ksmn tahsil edebilmektedir. Ancak,

50

ipotekli bir konutun paraya evrilmesinde baz sorunlar ortaya kabilir. potekli
konutun balangta tahmin olunan deeri ile paraya evrilmesi srasnda ar bir deer
kayb ile karlalabilir. Bu tr durumlar, Trkiyede 3182 sayl Bankalar Kanununun
Bankalarn Kredi lemlerinden Doan Alacaklarnn Tahsillerinin Hzlandrlmasna
ilikin blmde dzenlenmitir (bkz. Pekcantez, 1999: 40-59).
potek kredileri, ipotek karlnda konut almnn, ya da yapmnn finansman
amacna ynelik krediler olup, bu krediler tm ticari bankalarda halen tketici kredisi
nin bir alt eidi olarak konut kredisi blmnde verilmektedir. Daha sonra bu konut
kredileri dier alacak eitleri ile birlikte, Varla Dayal Menkul Kymetler
kapsamnda, menkul kymete dntrlebilmektedir (Uluda, 1997: 5).
potek kredilerinin sresi, alnan kredinin satn alnaca mlkn niteliine gre
deimektedir. rnein konut alm iin verilen konut kredilerinin vadesi genelde 20 ile
30 yl arasnda iken, ticari gayri menkuller iin verilen kredilerin vadesi greceli olarak
daha ksadr. potek kredilerinin vadesinin daha uzun olmasnn nedeni, kiiler
tarafndan geri denebilmesini kolaylatrmaktr. Halbuki ticari gayri menkuller satn
alndktan sonra, satn alan tarafa gelir salayacaklarndan bunlarn geri demeleri
nispeten daha kolay olmaktadr. Ayrca ipotek kredilerinin, kiiler tarafndan
kullanlabilmesini salamak iin hkmetler tarafndan tevik tedbirleri alnmakta ve bu
nedenle kredi kurumlar bu kredileri daha uzun vadelerle verebilmektedirler (Alp ve
Ylmaz, 2000: 40).
3. 1. 1. potek Piyasalar
potek piyasalar, eitli amalarla talep edilen ve bu kapsam ierisinde gayri menkul
finansman amacyla da talep edilen fonlarn arz edildii, bu konuda uzmanlam fon
kurumlarnn iinde yer ald, gayrimenkul kredileriyle ilgili faiz ve dier hizmetlerin
bedellerinin yurt apnda yasalarla dzenlenmi olduu rgtl piyasalardr (Uluda,
1997: 30).
Bu piyasalar daha ok bireysel kredi talebinde yaplan bavurular karlamak amacyla
araclk yapmaktadr. Arz edilen krediler, finansman yaplacak gayri menkule gre
eitlilik gstermektedir. Konut kredileri ile ticari gayrimenkul finansmannda olduu

51

gibi bir eitlilik bulunmaktadr. Ayrca bu piyasada Devletin de, sosyal amal
konutlarn yapmn tevik etmek amacyla zel uygulamalarda yer ald grlmektedir.
Bu piyasada kredi veren kurulular, baz kriterlere gre, zel kredi paketleri ile fon talep
edenlere araclk yapmaktadrlar. Kk farkllklar gstermekle birlikte, kredi yoluyla
konut finansmannda genellikle fon talep eden kiilerin kredibilitesi ile alnacak olan
gayrimenkula

biilen

ipotek

deerinin

belirlenmesine

ynelik

deiiklikler

yaplmaktadr (a.g.e., s. 31).

Gelimi lkelerde uzunca bir zamandr faaliyette bulunan ve gayri menkuller
tarafndan gvence altna alnan ipotek piyasalar; oturmaya elverili (konut) ve
oturmaya elverili olmayan (ticari) ipotek piyasalar olmak zere iki trldr.
Oturmaya elverili (konut) ipotek piyasalar, uzun vadeli konut kredilerinin arz edildii
piyasalar ifade etmektedir. Konut kredisi piyasalarnda konut kredilerinin arz edilmesi
iin, kredinin tesis edilmesi, kredinin ynetilmesi, yatrm, transformasyon ve sigorta
hizmetleri fonksiyonlarnn yerine getirilmesi gerekmektedir.
Kredinin tesis edilmesi; bir finansal kurumun, dn almak isteyen birisine gayri
menkul ipotei karlnda kredi amas durumudur. Kredinin ynetilmesi ise; tesis
edilmi olan konut kredisine ait aylk ana para ve faiz demelerini tahsil etme, kaytlar
tutma ve benzer ilemleri takip etme fonksiyonudur. Yatrm; ipotei nihai olarak
portfynde bulunduran kii veya kuruluun stlendii bir fonksiyon olmaktadr. lk
krediyi aan kimse ipotei portfynde tutarsa, yatrmc kendisi olmaktadr. ayet
krediyi aan, ipotei satarsa, artk yatrm fonksiyonu ikinci kreditre geecektir.
Transformasyon ise, bir konut kredisini kolayca pazarlanabilir ve olduka likit olan bir
araca dntrlmesi fonksiyonudur. Sigorta; kredinin denmemesi veya programa
uygun bir ekilde denmemesi riskinin paylalmas ilemleridir (a.g.e., s. 31).
potek piyasasn para piyasasndan ayran zellikler aadaki gibidir (Lederman, 1993:
139):

potek piyasasnda hizmet veren kurumlarn sunduu krediler bir gayri menkul
ipoteiyle teminata balanm olduundan, borlunun deyememesi halinde borcun
tasfiyesi iin kullanlabilecek hazr bir deerin varl mevcuttur.

52

potek kredileri genellikle bor alanlarn imkanlar lsnde biimlendirildiinden,

vade ve tutar olarak ok eitlidirler. Bu eitlilik nedeniyle kredi olarak ikincil
piyasada devri kolay deildir.

potek kredisi veren kreditrler genellikle ou kk lekli finansal giriimci

olduklarndan borlular hakknda yeterli ve salkl bilgi toplamada yetersizdirler.

potee dayal menkul kymetler asndan ipotek piyasas daha gelimitir.

Buradaki menkul kymetlerin belirli tip ve tutarlarnn bulunmas ve ihra eden
kurumlarn belirlenmi olmas, sz konusu menkul kymetlere olan talebi
artrmaktadr.

potek piyasalar, birincil ipotek piyasas ve ikincil ipotek piyasas olmak zere ikiye
ayrlmaktadr. Ancak bu piyasalar kesin bir ekilde birbirinden ayrmak mmkn
deildir. nk her iki piyasa, ipotek kredileriyle ilgili tm hizmetleri arz
edebilmektedir. Aada birincil ipotek piyasas ayrntl bir ekilde ele alnmaktadr.
3. 1. 1. 1. Birincil potek Piyasas
Birincil ipotek (konut kredi) piyasasnda; konut kredisi dzenlenmesi, kredinin
ynetilmesi ve yatrm gibi baz finansal hizmetler n plana kt halde, ikincil
piyasada daha ok kredinin menkul kymetletirilmesi ilemi ile sigorta kapsamnda
finansal hizmetler n plana kmaktadr (Eren, 1996: 816).
Bu adan birincil konut kredi piyasas, konut kredisi talep edenler ile bu krediyi arz
eden fon kurumlarnn kar karya geldii ortam olmaktadr. Bu piyasada herhangi bir
kiiye veya kuruma konut kredisi aldnda hizmet balamaktadr. Piyasann
katlmclar konut satn almak isteyenler ile konut finansman amacyla kredi arz eden
uzmanlam kurumlardr. Ancak kredi dzenlendikten sonra bu kredinin ilk alacakl
kurum tarafndan, baka bir fon kurumuna rnein, bir emeklilik fonuna veya hayat
sigortas irketlerine satlmas halinde bu ilemler ikincil ipotek piyasasn oluturmu
olur (Uluda, 1997: 34).

53

3. 1. 1. 2. potek Kredileri
Genel bir kural olarak, ekonomi gelitike finansal aracln boyutu da artmaktadr. Bu
boyutun artmasyla birlikte, yatmclarla tasarrufular direkt olarak karlamakta,
finansal araclk hizmetleri vastasyla kar karya gelmektedirler. Finansal araclarn
yerine getirdii en nemli hizmet ise, borlanma ve bor verme bakmndan kriterleri
birbirine uymayan taraflar bir araya getirmektir. Bu kurumlar, farkl faizlerle, farkl
vadelerle ve farkl tutarlarla fonlar toplamakta ve farkl faiz, vade ve tutarlarla plase
etmektedirler (Parasz, 2000: 109).
Gnmzde bankalar, kiilerin ihtiya duymadklar paralar toplayarak yksek
miktarda likit oluumuna olanak salayan ve bu paralar ikraz ve yatrm biiminde
nemalandrmaya alan teebbslerdir. Bu noktada bankalarn en nemli grevi kredi
ticareti yapmaktr. Bankalarn yaptklar dier tm iler kredi ticaretinin bir sonucudur.
Kredi ilikisinin kurulmasna araclk eden bankalar kk tasarruflar toplayarak,
kiilerin tek bana salayamayacaklar kredi ihtiyalarn karlamaktadr. Bu nedenle
ekonominin geliimi ve toplumun genel karlar bakmndan ok yakndan ilikilidirler.
Bankalarn iki nemli zellii vardr. Bunlardan birincisi halktan iade edilmek zere
mevduat toplamas, dieri ise toplad bu mevduat kendi ad ve hesabna kredi olarak
vermesidir.
Halkn birikimlerini, tasarruflarn kredi olarak kullandran bankalarn verdikleri
kredilerin zamannda denmemesi, bankalarn dar boaza girmelerine neden olacaktr.
Kredi alacan korunmas aslnda tasarruflarn korunmasdr. Bu nedenle bu yndeki
dzenlemeler kamu dzenini ilgilendirmektedir (Reisolu, 1984: 3).
Toplumun genel karlaryla ok yakndan ilikili bulunan mali kurumlar, kamu dzeni
ve karlaryla ok yakndan ilgilidirler. Banka kredilerinin toplumun ekonomik
menfaatlerine en iyi cevap verecek ekilde kullanlmasnn temini, devletin balca
grevi olmaldr (a.g.e. s., 3).
Latince gven anlamna gelen credere szcnden kaynaklanan kredi terimi, gven
fikrini ifade etmektedir. Zira kredi veren verdii parann kararlatrlan vadede yerine

54

getirilecei inancn tamaktadr. Baka bir ifade ile kredi, belirli miktardaki satn alma
gcnn, belli bir sre iin iade edilmek kouluyla bir bedel karlnda bir gerek ya
da tzel kii emrine verilmesidir . Kredi unsuru belli bir zaman alnan paray kullanmay
ve daha sonra bu paray iade etmeyi ifade eder. Gvene dayanarak belli bir zamandan
sonra iadesi kararlatrlan kredinin dier bir zellii risktir. Kredi alan kiinin mali ve
ahlaki durumu ve iindeki ehliyeti ile orantl bulunan risk, her kredi ilikisinde vardr.
Bu riske kar kredi kurumlar kredi alandan baz teminatlar talep edecektir. Bu teminat
ahsi veya ayni teminat olabilir (bkz. Kuntalp, 1995: 263).
Ayni teminatlar menkul veya gayrimenkul teminat eklinde ikiye ayrlr. Gayrimenkul
teminat ipotek eklinde kurulur. Bunun yannda yaygn olmayan ipotekli bor senedi ve
irat senetleri de vardr.
3. 1. 1. 2. 1. potek Kredisi Dzenleme Sreci
potek kredisi dzenleme sreci, konut satn almak iin gerekli krediyi temin etmek
amacyla, gerek uzman konut finansman kurumlar ve gerekse genel nitelikli finansman
kurumlarna bavuruda bulunulmas aamasndan, bu bavurunun deerlendirilip uygun
grlmesi ve yasal ereve iinde taraflarn artlar yerine getirmesinden sonra kredi
tutarnn talep sahibine verilmesi aamasna kadar yaplan tm hukuki ve teknik
ilemleri kapsamaktadr (Fabozzi, 1992: 20).
Konut satn almak iin borlanmak isteyen kii, kredi dzenleyen kurumlara bavurur.
Konut kredisi alma sreci, bavurann finansal durumu hakkndaki bilgileri ieren
bavuru formunun dzenlenmesi, doldurulmas ve bavuru cretinin denmesiyle
balar. Daha sonra, konut kredisini verecek olan kurum, bavuran tarafla ilgili kredi
deerlendirmesini yapmaktadr (Alp ve Ylmaz, 2000: 43-44).
Kredi dzenleme srecinde konut kredisi veren kurum, kredi dzenleyen taraf
oluturmaktadr. Gelimekte olan lkelerin mali sektrleri yeterince gelimemi
olduundan konut finansmannda konut kredilerinden ziyade kurumsal olmayan
kaynaklar kullanlmaktadr. Gelimi lkelerde ise, konut finansman piyasas genel
olarak kurumsal bir erevede ilevini srdrmektedir. Dolaysyla bu ereve ierisinde

55

konut satn almak isteyen kiilere salanacak olan kredi tr ise ipotek kredileri
olmaktadr (Fabozzi, 1996: 172).
Konut kredisi dzenleyenler, dzenlemi olduklar ipotek kredilerini ya kendi
portfynde tutarlar ya da ikincil piyasada satarlar. rnein ipotek (konut) bankalar
konut kredilerini dzenler ve dzenlemi olduklar konut kredilerini kendi
portfylerinde tutarak kredinin vadesi boyunca belirli bir cret karlnda ipotek
kredisiyle ile ilgili hizmetleri salayarak kredinin geri dn prosedrn tamamlam
olurlar. Bu hizmetler, krediyle ilgili kaytlarn tutulmas, demelerin tahsil edilmesi,
mlkle ilgili vergi ve sigortalarn yatrlmas gibi hizmetleri kapsamaktadr (Alp ve
Ylmaz, 2000: 41-42; Weicher, 1994: 49).
Konut bankalarndan baka dier baz uzman kredi kurumlar dzenlemi olduklar
kredileri portfylerinde tutmalarna ramen, birinci el olarak dzenlemi olduklar
kredileri gelecekteki btn nakit akmlarndan kaynaklanacak haklarn baka kii veya
kurumlara devrederek ikinci el piyasada satma ilemleri daha arlk kazanmaktadr.
Dzenlenmi olan kredilere dayal olarak ihra edilen menkul kymetler de, nitelikleri
itibariyle uzun vadeli fon toplayan sosyal gvenlik ve emeklilik fonlar iin cazip bir
yatrm arac olmaktadr. Bu kurumlar da dolayl olarak konut kredilerine fon
aktarmaktadrlar.
Uzman konut finansman kurumlar ve genel nitelikli dier finansman kurumlar (ticari
bankalar vs.), birincil piyasada dzenlemi olduklar konut kredilerini, ikincil piyasada
yatrmclara ipotek eklinde ya da dzenlenmi olan ipotek kredilerine dayal menkul
kymet eklinde satabilirler (Alp ve Ylmaz, 2000: 42-43).
Gnmzde gelimi lkeler ve zelikle ABD, ipotek kredisi dzenlemelerini tamamen
internet zerinden on-line olarak gerekletirmektedir.
3. 1. 1. 2. 2. On-Line potek Kredisi Dzenleme Sreci
On-line ipotek kredisi dzenleme, ABD ipotek kreditrleri arasnda youn olarak
kullanlan bir sretir. Bununla birlikte bu yeni kredi dzenleme sreci ABD dnda
gelimi lkelerde de grlmektedir.

56

Gnmzde kredi kartlar ve ikincil ipotek kredileri gibi rnler ABDde on-line
kanallarla yaygn bir ekilde dzenlenmekte ve eilim birincil ipotek kredilerine doru
genilemektedir (Beidl, 2000: 7). ekil 3. 1de on-line kredi dzenleme sreci
grlmektedir.

Mteri Bilgi Dosyas

alma Ak
nternet
Kredi Brosu
Kreditrlerin

Bavuru

Web Sayfas

- Tketiciler
- Araclar
- Yerel ya da
uluslaras bilgi
muhabirleri
-Konut
Yapmclar
-Konut kredisi
dzenleyiciler

Otomatik Araclk
Yklenimi
Otomatik
Sre

Araclk
Yklenimi

G. Menkul
Eksperi

Kurum
birlii
potek
Sigortas
Satn Alma

Tapu
irketi
Belge
Hazrlanmas

Hizmet Sunumu

Fiziki
Sre

Avukat

ekil 3. 1 On-Line Kredilendirme Sreci

Kaynak: (Beidl, 2000: 13)
Asya, Hindistan ve Japonyadaki byk bankalar on-line hizmetler sunarak pazarda ilk
olmak iin yarrlarken, Avrupa kreditr (European Loan) ve Avrupa Elektronik
Kreditr (E-Loan Europe) gibi yeni kurumlar, ABD tarz tketiciyi direkt
kredilendirme sistemi ni Avrupada balatmlardr.
57

On-line kredilendirme ilk olarak, 1996da ABDde balam ve finansal hizmetler

kurumlarnca geni lde kabul grmtr. Bununla birlikte, on-line kredilendirme
hem yeni bir endstri hem de yeni bir ilem yntemi olarak arttka, bir ok finansal
rn iin rekabet alannda devrim yapaca beklenmektedir. Bu devrimin asl merkezi
ise yeni bir teknoloji tr ve yeni bir kurum tipi olan internettir (Beidl, 2000: 7).
ekil 3. 2, On-line ipotek kredisi dzenleme hacmini gstermektedir.

Toplam
Milyar $

Bavurularn %si

-1.800

12.00

-1.600
-1.400

10.00

-1.200
-1.000

8.00

-800

6.00

-600

4.00

-400
-200

2.00

0.00
1998

1999

2000

Toplam potek
Kredisi
Dzenlemeleri

2001

2002

2003

2004

2005

On-line potek
Kredisi
Dzenlemeleri

ekil 3. 2 On-line potek Kredisi Dzenleme Hacmi

Kaynak: (TowerGroup, 2000)
1998de ABDdeki tketicilerin yaklak 65.000inin 8 milyar $a ulaan on-line ipotek
kredisi talepleri karlanmtr. Sz konusu oran artmakla birlikte, bu say 1998de
dzenlenen toplam 1,5 trilyon $ tutarndaki 14 milyon ipotek kredisi bavurusunun
yaklak % 0,46sn oluturmaktadr. On-line ipotek kredisi dzenleme yzdesinin
2005 ylna kadar toplam ipotek kredisi dzenlemelerinin % 10unun zerinde olaca
ve gelecek on ylda da artaca beklenmektedir (Bkz. ekil 3. 2).

58

Bununla birlikte, ABDde on-line kredi dzenlemeleri; ilem karmaklnn youn

olmas ve gayri menkul deerleyen, ipotek kredisi sigortalayan ve tapu ilemlerini
yerine getiren nc kurumlardan alnmas gerekli ok sayda veriden dolay sz
konusu ilemler on-line ipotek kredisine bavuranlarca olumsuz bir durum olarak
grlmektedir. Dier yandan, saylan bu olumsuz durumlar ounlukla Avrupa, Gney
Amerika ve Asyada grlmemektedir. Ayrca Alman tketici kredisi pazarnda, on-line
sermaye ticareti ve direkt bankaclk ilemleri hacmindeki gelime arpc boyutlara
ulamaktadr (Beidl, 2000: 8).
potek kredisi, dier tketici kredilerinden farkl olarak, gayri menkulle ilgili ayrntl
ipotek bilgisinin yan sra, kredi talep edenden geni bir veri alnmasn
gerektirmektedir. potek kredisi veren banka tarafndan ipotek kredisi talep eden kii
hakknda; Hane halknn yaad blgede ne kadar sredir ikamet ettii, ne kadar
sredir dzenli bir ie sahip olduu, aylk geliri ve bir nceki yln kredi kart
demelerini zamannda yapp yapmadnn bilinmesi gerekmektedir.
Banka tarafndan yukarda saylan bilgiler elde edildiinde, ipotek kredisi alan kiiyle
yz yze grmede bulunmak gerekmemektedir. Yzde 99'lk bir doruluk payyla, o
hane halknn kredi borlarn deyebileceine karar verilmektedir. Dolaysyla, bu
bilgilere sahip olunduunda tm ipotek kredisi ilemleri internet zerinden
yaplabilmektedir.

Bu

durumda

bankalarn

fiziksel

bir

mekana

ihtiyac

bulunmamaktadr.
Her lkenin gayri menkul finansman ilemlerini dzenleyen ve kullanlan finansman
arac, faiz oran, elde etme maliyeti ve finansman bilgilerini tanzim eden bir yasas
bulunmaktadr. Ancak, gayrimenkul ilemlerinde bulunan ok az sayda kredi borlusu,
ounlukla on-line kredi dzenleme srecini yeterince yerine getirememekte ve
ounlukla bu tr bir ilemi bir yk olarak grmektedir. Bir ok on-line kredi
dzenleyicisi, bireysel tketici hizmeti sunmak amacyla yksek teknolojiye sahip
olmaktadr. Bunun sonucunda ok sayda kredi borlusu, interneti bir fiyat
karlatrmas ve piyasa aratrmas yapmak ve daha sonra genel bir kredi
dzenleyicisine kredi bavurusu iin bir ara olarak kullanmak amacyla tercih
etmektedir (a.g.m., s. 9).

59

ABDde ipotek kredisi haricindeki dier tketici kredilerinin byk ounluu, basit bir
bavuru ve kredi raporu temeline gre onaylanmaktadr. Bununla birlikte, ipotek kredisi
arz; otomatik araclk yklenimi, tapu, ipotek sigortas, gayri menkul sigortas, yasal
dokmanlar ve gelir beyan gibi ilemleri gerektirmektedir. potek kredisi elde etmeye
ynelik yaplan her on-line bavuru, bavurunun srece alndn, onaylanabileceini
ve elde edilebileceini de ifade etmemektedir. Ayrca, on-line ipotek kredisi bavuru
sreci, Avrupada yaklak bir haftay alyorken bu sre ABDde ortalama alt haftay
almaktadr. Bu nedenle Avrupada genel olarak tketici kredisi iin gerekli verilerin
elde edilme zaman olduka ksalmtr (a.g.m., s. 10).
Elektronik dosyalar ve elektronik veri deiimi kullanmna ramen, gnmzn ipotek
kredisi srecinde nemli miktarda kat zerinde almalar devam etmektedir. Maa
bordrolar ve beyannameler genellikle gelir beyan tasdiki iin gerekli olmaktadr.
Banka ve arac finansal kurum beyanlar fonlarn dorulanmasnda kullanlmaktadr.
Otomatik araclk yklenim sreci genellikle bu tr kat zeri ilemleri gerekli
klmaktadr (a.g.m., s. 11).
3. 1. 1. 2. 3. potek Kredisi Verilmesinde Kullanlan Kriterler
Kredi veren kurumlar kredi talebinde bulunan tarafa, kredi verilip verilemeyeceine
karar vermek ve kredi riskini azaltmak iin baz kriterler kullanmaktadrlar. Bu
kriterlerin en nemlilerinden ikisi; demelerin gelire oran (/G) ve kredinin konut
deerine orandr (K/D) (Fabozzi ve Modigliani, 1995: 579).
Konut kredilerinin geri dnn gvence altna almak iin kullanlan sz konusu
kriterler aada aklanmtr.
3. 1. 1. 2. 3. 1. demelerin Gelire Oran
demelerin gelire oran (/G), konut satn almak isteyen kiilerin bavurduklar
kredinin, talep edilen vade ve faiz koullar erevesinde aylk geri deme tutarlarnn
ne olacan ve kiilerin aylk gelirleri iinde ne kadar bir paya sahip olacan ortaya
koymaktadr. /G orannn dk olmas, kredi geri deme tutarnn, krediyi alm olan

60

kiinin geliri iindeki paynn dk olmasn ve dolaysyla kredinin geri denmeme

riskinin az olmasn ifade etmektedir (a.g.e., s. 579).
rnein, /G orannn %25 olmas, kredi geri deme tutarnn bu krediyi alm olan
kiinin geliri iindeki paynn %25 olduunu gsterir. /G oran aylk veya yllk olarak
hesaplanabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, hesaplamada esas alnan
dnemdeki kredi geri demeleri ve gelirler toplamnn dikkate alnmasdr (a.g.e., s.
579).
Doal olarak kiiler, kredi geri demelerini (anapara+faiz) sahip olduklar gelirlerinden
deyeceklerdir. Ancak kredi geri demelerinin, gelir dzeyinden daha yksek olmas
veya gelir dzeyinden daha dk olmakla birlikte gelirin byk bir ksmna denk
gelmesi, kredi alanlarn geri deme ykmllklerini aksatmalarna neden olabilecektir.
nk kiiler sahip olduklar gelirleriyle zorunlu baz giderlerini karladktan sonra
kalan paralaryla kredi geri demelerini yapabileceklerdir. Bu nedenle kiilerin sahip
olduklar gelir, bu gelirin ne kadarlk ksmnn zorunlu geim giderlerine ayrlaca ve
kalan ksmn ise, kredi geri deme tutarlarndan yksek olmas hususu son derece
nemlidir. Bu konularn, kredi vermeden nce ok iyi analiz edilmesi, kredinin geri
demelerinin dzenli olmasn salar (Alp ve Ylmaz, 2000: 44-45).
3. 1. 1. 2. 3. 2. Kredinin Konut Deerine Oran
Kredi talebinde bulunan kiilere kredi verilip verilmeyeceine karar vermede kullanlan
kriterlerden biri de, talep edilen kredinin konut deerine oran (K/D)dir. Dolaysyla
kiilerin satn alacaklar konutun fiyat ile alacaklar kredi arasndaki ksm, konutun
satn alnmas esnasnda pein demeleri gerekmektedir (a.g.e., s. 44).
K/D oran /G oran gibi, verilecek olan konut kredisinin geri demelerini gvence
altna almaya alan bir kriterdir. Konut kredilerinde kredinin nitelii gerei, geri
demelerin yaplmamas halinde, kredi veren kurum, verilmi olan kredi ile satn
alnm ve ipotek edilmi olan mlk satma hakkn kullanarak sat tutar iinden
alacan (geri denmemi olan kredi tutarn) tahsil eder (a.g.e., s. 44).
Bununla birlikte emlak piyasasndaki fiyat dzeyleri, dier btn piyasalar gibi, cari
ekonomik durum, dier yatrm aralarnn getirileri ve cari arz ve talep durumuna gre
61

ekillenir. Bu erevede konut kredisi ile belirli bir fiyattan satn alnm olan konutun
fiyat, satn alma tarihinden sonra emlak piyasasnda koullarn ktlemesi sonucunda
debilir ve hatta geri denmemi olan kredi tutarlarn kapatmama sorunuyla
karlalabilir (a.g.e., s. 46). Bu gibi olumsuz durumlarn ortaya kmamas iin, doal
olarak konut kredisinin verilmesinden nce kredi veren kurumlarn bir ok faktr gz
nnde bulundurarak, /G ve K/D oranlarn belirlemeleri gerekmektedir.
K/D orannn dk olmas, kredi veren kurum iin daha yksek bir korunma dzeyini
ifade etmektedir. rnein bu orann % 75 olmas halinde, kredi veren kurumun satn
alnan konut fiyatnn % 75i kadar kredi vermesi, aradaki % 25lik farkn da konut alan
tarafndan denmesini ifade etmektedir. Dolaysyla, kredi alan kiinin krediyi geri
deyememesi, ipotekli konutun sat tarihinde emlak piyasasnn kt olmas ve buna
paralel olarak satn alnan konutun fiyatnn % 25 dmesi halinde bile, gayrimenkulun
sat tutar verilen krediyi karlayacandan, kredi veren iin bu orana kadar herhangi
bir risk dourmaz (Fabozzi ve Modigliani, 1995: 579).
Kredi veren kurumlar, yukarda yer alan temel kriterler ve dier gereklilikleri karlayan
kiilere kredi vermeye karar verirse, bavuran tarafa ykmllklerini ieren bir mektup
gnderecektir. Bu mektubun gnderilmesi halinde, bavuran tarafa talep ettii kredinin
verilecei kesinlik kazanm olur. Ykmllk mektubunun gnderilme tarihinden
itibaren 30 yada 60 gn iinde kredi alacak tarafn bu bavuruya cevap vermesi
gerekmektedir. Ykmllkleri ieren mektubun geerlilik sresi iinde, kredi veren
taraf bavurann ykmllk cretini yatrmasn ister. Ykmllk cretini yatrm
olan kiinin konut satn almaktan vazgemesi veya daha uygun koullarla baka bir
finansman kurumdan kredi elde etmesi durumunda, yatrm olduu ykmllk creti
iade edilmemektedir (Alp ve Ylmaz, 2000: 46-47; Fabozzi, 1992: 20).
Kredi veren tarafndan gnderilmi olan ykmllk mektubu, bavuru cretinin
yatrlmas halinde, kredi isteyen tarafa belirli faiz oranndan, belirli koullardaki krediyi
alma hakk verir. Ancak kredi isteyen kii iin bu krediyi almak bir ykmllk
deildir. Dier bir ifadeyle, ykmllk cretini demek, kredi alacak kii iin bir nevi
opsiyon hakknn satn alnmas gibidir. Zira, cretin denmesi, talep sahibine krediyi
kullanp kullanmama hakk vermektedir (Fabozzi, 1992: 21).

62

3. 1. 1. 3. potek Kredisi Dzenlemenin Tad Riskler

potek kredisi dzenleme sreci, kredi iin bavurunun yaplp, finansman kurumlar
tarafndan gerekli incelemenin yaplmas ve kredi vermenin kabul edilmesiyle
bitmemektedir. Konut kredisi verildikten sonra, bu kredinin vadesi iinde ve belli
koullarla geri demelerinin yaplp kredinin kapatlmas gerekmektedir. Kredi geri
demelerinin yaplmamas halinde ipotekli konutun haczedilerek satlmas ve bu sat
gelirinden kalan kredi geri demelerinin tahsili, kredi srecini sona erdirecektir. Konut
kredisi almak iin finansman kurumuna bavurulmas ve bu bavurunun kabul edilmesi
ile, verilmi olan kredinin kapatlmasna kadar, finansman kurumunun zerinde kredi
dzenlemekten kaynaklanan riskler mevcuttur. Bu riskler, fiyat riski ve kredi
kullanmama riski olmak zere iki ksmdan olumaktadr (Alp ve Ylmaz, 2000: 48;
Fabozzi ve Modigliani, 1995: 581). Sz konusu riskler aada srasyla ele alnmtr.
3. 1. 1. 3. 1. Fiyat Riski
Fiyat riski, konut kredisi faiz oranlarnn artmas halinde, bu durumun kredi
dzenlemenin deeri zerindeki olumsuz etkisini ifade etmektedir. Eer kredi faiz
oranlar artar ve konut kredisini dzenleyen taraf daha dk faiz oranlar zerinden
ykmllk altna girerse (konut kredisi ucuza satlrsa), konut kredisinin

fiyat

azalacaktr. Konut kredisinin daha sonraki fiyat da faiz oranlarnda meydana

gelebilecek deimelere gre belirlenecektir (Fabozzi ve Modigliani, 1995: 537). Bu
nedenle krediyi dzenleyen finansal kurum gelecekteki faiz oranlar beklentisine gre
dzenlemi olduu konut kredisini ya mevcut koullardan satar ya da yatrm olarak
portfynde tutar. Ancak yatrm olarak portfynde tutmas halinde, gelecekteki faiz
oranlar karsnda, konut kredisinin fiyatnn deimesi riski ile kar karya kalacaktr
(Alp ve Ylmaz, 2000: 48).
3. 1. 1. 3. 2. Kredi Kullanmama Riski
Kredi kullanmama riski, konut kredisi almak iin bavuruda bulunup, kendisine
ykmllk mektubu gnderilmi olan kii veya kurumlarn konut kredilerini
kullanmama riskidir (a.g.e., s. 48).

63

Konut kredisi iin bavuranlarn bu bavurularndan vazgemelerinin ya da ykmllk

cretini dedikleri halde bu krediyi kullanmamalarnn nedenleri; konut kredisi faiz
oranlarnn dm olmas ve baka bir kurumdan daha ucuza konut kredisi
salayabilme durumunda olmalar, satn alnmak istenen konutla ilgili ekspertiz
raporunun olumsuz olmas, kredi bavurusunda bulunanlarn i veya mekan deiiklii
gibi hususlardr. Sz konusu hususlar, bavurulan kredinin finansman kurumunca kabul
edilmesiyle beraber daha sonra kullanmndan vazgeilmesi durumunda karlalacak
kredi kullanmama riskinin nedenlerinden bazlardr (Fabozzi, 1992: 47). Kredi veren
kurum tarafndan alcya ykmllk mektubu gnderilerek ykmllk altna girilmi
olmasna karn, bavuru yapan kiinin krediyi alp almama konusunda herhangi bir
ykmll bulunmamaktadr (Alp ve Ylmaz, 2000: 49).
Konut kredisi dzenleyen kurumlar fiyat riskine kar kendilerini korumak iin,
dzenlemi olduklar konut kredilerini, dzenleme srecinden sonra, menkul
kymetletirme zerine faaliyette bulunan bir zel amal kuruma satabilecek veya sz
konusu kuruma, menkul kymet ihra etmesi talebiyle bavurabilecektir. Menkul
kymetletirme uygulamalarn tevik etmek amacyla kurulmu olan bu kurum ise,
genellikle kendi portfynde tutmak zere satn ald kredi alacaklarna bal olarak
menkul kymet ihra edecektir (Fabozzi ve Modigliani, 1995: 582).
Finansman kurumlar, henz dzenlenmemi ancak dzenleme aamasnda olduklar
konut kredilerini, dzenleme sreci biter bitmez menkul kymetletirme kurumuna
hangi koullarla satacaklar konusunda kii ya da yatrmc kurumlarla sat szlemesi
dzenleyerek, fiyat riskine kar kendilerini koruyabilirler (a.g.e., s. 582).
Kredi veren kurumlar kredi risklerini azaltmak amacyla, aralarndaki bilgi akn
hzlandrmak ve kredi bavurusunda bulunan kiilerle ilgili anlk bilgilere ulamak iin
bir bilgi a oluturmaya balamlardr (bkz. Beidl, 2000: 7-13; Redstone, 2000: 1-6).
A sayesinde kredi deerlendirmede kullanlacak ok nemli bilgiler elde edilmektedir.
potek kredisi dzenleyen kurumlar, mevcut ve ortaya kmas muhtemel riskleri
belirlemek ve bu riskleri etkin olarak ynetmek durumundadrlar. Tablo 3. 1de ipotek
kredisi dzeyen kurumlarn tad riskler ve bu risklerin etkin ynetiminde
uygulayabilecekleri stratejiler gsterilmektedir.

64

Tablo 3. 1 potek Kredisinde Risk Ynetimi

Riskin Yaps
Kredi Riski: Anapara ve faizin zamannda
denememesidir.

Riskin Ynetimi
Uygun araclk yklenimi, zorlayc ve
yaptrm gc olan szlemelerin
kullanm.
Likidite Riski: Parann vade tarihinden nce ihtiya Toptan likidite kolayl vastasyla uzun
duyulabilmesi.
vadeli fonlara ulaabilme imkan elde
etme.
Nakit Akm Riski: Pazar koullarndaki
Uygun finansal aralarn kullanm.
deiikliklerin planlanm reel veya nominal nakit
akmlarn deitirmesi.
Arac kurum riski: Faiz oranlarndaki umulmadk
Yeterli sermaye ve denetim.
bir sapmann beklenildiinden daha fazla olumsuz
bir duruma yol amas.
Sistem Riski: Bir kurumda veya sistemin bir
Ekonomik evredeki deiikliklere uyum
blmnde oluan krizin sistemin dier ksmlarna salayabilecek uygun kurumsal
yaylmas.
yaplanma.
Politik Risk: Yasal ve politik evre.

Kaynak: (Diamond ve Lea, 1995)

Makro ekonomik istikrar ve iyi tanmlanm mlkiyet haklar ve haciz yasalarnn
glendirilmesi nakit akmn ve kredi risklerini ynetmede olduka etkilidir. Enflasyon
tasarruflar azaltp ve uzun vadeli sabit oranl ipotek kredilerinin nakit akm riskini
tahamml edilemeyecek derecede ykselttiinden, uzun vadeli konut finansmannn
geliiminde en nemli engeli oluturmaktadr. Mevduatlar ve ipotek rnlerini
endeksleme sadece orta seviyedeki enflasyonla baa kmada kullanlabilir (Buckley,
1996). Konut zerine konan bir ipotek, mlkiyet haklarn aka belirledii ve
glendirdiinden geri deme riskini azaltmaktadr. Haciz ilemi ise teminat yeterli
olduunda kredi riskine kar ek koruma salamaktadr.
3. 2. 1. 4. potek Kredisi Dzenlemeden Elde Edilecek Getiriler
potek kredisi dzenleyen finansman kurumlar, bu faaliyetlerinden bir ya da birka
ekilde gelir elde ederler. Elde edilecek olan gelirler; Kredi dzenleme ve kredi takibi
ile ilgili cretler, ikinci el piyasa sat kar ve faiz gelirleridir.

65

3. 2. 1. 4. 1. Kredi Dzenleme ve Kredi Takibi cretleri

Finansal kurumlar, vermi olduklar konut kredileri zerinden dzenleme creti
almaktadrlar. Her bir dzenleme creti, borlanlan tutarn %1ini oluturmaktadr
(Schroeder, 2000: 6).
Konut kredisi alm olan kii ve kurumlarn, zamannda ve doru deme yapmasn
salamak iin, konut kredisi verenlerin yerine getirmesi gereken baz ilemler
bulunmaktadr. Bunlar (Alp ve Ylmaz, 2000: 51) :

deme ihbarlarnn gnderilmesi,

Kredi geri deme zamanlarnn gemesi durumunda, kredi alan tarafa gerekli
duyurularn yaplmas,

Erken yaplan demelerin kaydedilmesi,

Konut kredi bakiyesi tutarlarnn kaydedilmesi ve muhafaza edilmesi,

potek edilmi olan mlkle ilgili sigorta ve vergilerin yatrlmas ve bu ilemlerin

takip edilmesi,

Yl sonunda vergi bildirimlerinin yollanmas,

Gerektiinde haciz ilemlerinin yaplmas, gibi ilemlerden olumaktadr.

Bunun gibi ilemler, konut kredisi ile ilgili hizmetler olarak bilinir. Genellikle, krediyi
veren taraflar, bu hizmetleri de kendileri yapmaktadrlar. Ancak baz durumlarda
dzenlenmi olan krediler, baka kurumlara satlabilir ya da yalnzca kredi ile ilgili
hizmetler baka bir kuruma devredilebilir (a.g.e., s. 51).
Konut kredi sahibinin ve konut kredisiyle ilgili hizmetleri yerine getiren kurumun farkl
kurumlar olmas durumunda, hizmetleri salayan taraf, yapm olduu iin karlnda
hizmet creti alr. Hizmet creti, genellikle konut kredisi bakiyesi zerinden bir yzde
olarak alnr. Bu oran kurumlara gre deimekle beraber, % 0.25 ile % 0.50 arasnda
uygulanmaktadr (a.g.e., s. 51).

66

Hizmet cretlerine ilave olarak, baz durumlarda hizmetleri salayan kurumlarn ald
dier baz cretler de olabilmektedir. rnein hizmetleri salayan kurumlar, ge deme
cezas, haciz cezalar gibi kredi alanlarn ykmllerini aksatmalar halinde, maruz
kalacaklar dier cezalar tahsil edebilme haklarna sahip olabilmektedirler. Hizmetleri
salayan kurumlarn alabilecekleri hizmet cret miktarlar ve trleri, konut kredisinin
sahibi olan kurum ve hizmetleri gren kurum arasnda, hizmet anlamasnn yaplmas
aamasnda dzenlenecek olan szlemeyle ayrntl olarak kararlatrlr (a.g.e., s. 52).
Konut finansmannda uzmanlam kurumlar iin, konut kredileri ile ilgili hizmetlerden
salanan gelirler, nemli bir gelir kaynadr. Bu gelirlerin nemi, konut bankalar iin,
konut kredisi dzenlemenin yannda, gelirlerini artrabilecekleri ikinci nemli kaynaktr.
Bu nedenle bu kurulular, kredi dzenleme portfyleri ile, hizmet verdikleri konut kredi
portfyleri arasnda bir denge kurmaldrlar (Rosenblatt, 1994: 8).
Kredi veren kurumlar, kredi ile ilgili hizmetleri kendi bnyelerinde yapmaya iten dier
bir olgu da, kredi alan taraflarn alm olduklar kredilerin geri demelerinin de ayn
kurum tarafndan yaplmasn tercih etmeleridir. Bu tercih nedeniyle kredi kurumlar
konut kredileriyle ilgili hizmetleri kendi bnyelerinde yapmaya ynelmilerdir.
Grld gibi, kredi veren kurumlar ayn zamanda vermi olduklar kredilerle ilgili
hizmetleri takip etmeye iten faktr yalnzca ilave gelir elde etme arzusu deil, ayn
zamanda mteri taleplerini daha iyi karlama ve bylece rekabet gcn artrma
eilimidir (Alp ve Ylmaz, 2000: 52).
Avrupa ve ABDde konut kredilerinin uzun vadeli olmas ve bu kredilerle ilgili
hizmetlerin de ayn oranda uzun bir sreye yaylm olmas nedeniyle sz konusu
lkelerdeki kredi veren kurumlar, piyasa koullarnda deimelerin ortaya kmas ve
kredi dzenleme dzeylerinde dmelerin yaanmas halinde bile gelir elde
edebilecekleri bir kaynaa kavumulardr (a.g.e., s. 52).
3. 2. 1. 4. 2. kincil Piyasa Sat Kar
kinci el piyasa sat kar, konut kredisinin, bu krediyi dzenleyen tarafa mal
olduundan daha yksek bir fiyatla baka bir kii ya da kuruma satlmas durumunda,
sat fiyat ile mal olu fiyat arasndaki farktan olumaktadr (Fabozzi, 1996: 173).

67

Finans piyasalar gelimi olan lkelerde, genel olarak mevzuat ve zel olarak da vergi
dzenlemeleri, uzun vadeli olarak fon toplayan emeklilik fonlar ve sigorta irketleri
gibi kurumlarn konut kredilerine yatrm yapmalarn tevik etmektedir. Burada
hkmetlerin salamaya altklar husus, konut kredilerine ikinci el piyasa salayarak
likidite salamak ve sonuta konut piyasasna akacak olan fonlar artrmaktr (a.g.e., s.
173). Bu erevede uzun vadeli fon toplayan ve bu nedenle yine uzun vadeli olan konut
piyasas iin ok nemli bir kaynak olan emeklilik ve sigorta fonlar, dzenlenmi olan
konut kredilerini satn alarak portfylerinde bulundurmaktadrlar.
Dzenlenmi olan konut kredilerine talepte bulunan baka kurumlar da vardr. kinci el
piyasalarda faaliyet gsteren kurumlar, dzenlenmi olan konut kredilerini satn alarak
portfy oluturmakta ve bunlara dayal olarak daha sonra menkul kymet ihra
etmektedirler. Konut kredisini dzenlemi olan finansman kurumlar bunlar
portfylerinde tutmayp satmak istemeleri halinde, kendilerine mal olu fiyatnn
zerinde bir fiyatla satmaktalar ve aradaki marj kadar ikinci el piyasa sat kar elde
etmektedirler (Alp ve Ylmaz, 2000: 53-54).
3. 2. 1. 4. 3. Faiz Gelirleri
Konut kredisi veren kurumlarn bu ilemden elde ettikleri gelirlerin iindeki en nemli
pay, satlan kredi ile ilgili faiz gelirleridir (a.g.e., s. 54).
Finansal kurumlar para alp para satmakta ve aradaki marj kadar da gelir elde
etmektedirler. Para alnp satlrken fiyat olarak ta faiz kullanlmaktadr. Genel olarak
finansal kurumlar ve zel olarak da bu sistemin bir paras olan finansman kurumlar,
mevduat olarak topladklar veya baka kanallarla elde etmi olduklar fonlar iin belli
oranda faiz demektedirler. Bu kurumlar, toplam olduklar fonlar yine belli
oranlardaki faizler ile kredi talebinde bulunanlara kullandrmaktadrlar. Finansal
kurumlarn, talep sahiplerine kredi kullandrrken uygulayacaklar faiz, sz konusu
fonlarn toplanmasnda verilen faizler ve kurumun gider pay ile kar marjnn eklenmesi
sonucu oluacak dzeyde olmaldr. Aksi takdirde, finansal kurumlar iin fon toplayp
satmak karl bir i olmayacaktr (a.g.e., s. 54).

68

3. 2. 1. 5. potek Kredisine Yatrmn Tad Riskler

Dzenlenmi olan ipotek kredilerine yatrm yapm olan kii ve kurumlar;

Faiz oran riski,

Erken deme riski,

Kredi riski,

Likidite riski,

Enflasyon riski,

olmak zere be tr riskle karlaacaklardr (Fabozzi ve Fabozzi, 1995: 84-96). Sz

konusu riskler aada srasyla ele alnmaktadr.
a) Faiz Oran Riski
Satn alanlara dnemsel bir getiri vaat eden finansal aralar, faiz oran riskinden
etkilenirler. Faiz oran riski, piyasadaki faiz oranlarnn deime gstermesi durumunda
karlabilecek zarar riskidir. Konut kredisi bir borlanma arac olduundan faiz
oranlarnn art gstermesi halinde, fiyat decektir. Eer faiz oranlar azalrsa bu
durumda da konut kredisinin fiyat artacaktr. Ancak konut kredisinin uzun vadeli bir
yatrm olmas nedeniyle, yatrmc yatrm sresince faiz oran riski ile kar karya
kalacaktr (bkz. Parasz, 2000: 184; Fabozzi ve Fabozzi, 1995: 84-85).
Faiz oran riskini kontrol edebilmek iin en ok bavurulan yol belli nitelikteki risklere
kar sigorta yaptrmaktr. Faiz oran sigortasnn yaplmas halinde, bu oranlarda ar
lde deimelerin olmas halinde ortaya kacak zarar sigorta irketi tarafndan
karlanacaktr. Faiz oran riskine kar sigorta yaptrlmak istenmesi halinde, faiz
oranlarnn deiim snrlarnn sigorta szlemesinde belirtilmesi gerekmektedir. Doal
olarak faiz oranlarnn bu snrlarn dna tamas halinde sigorta devreye girecek ve
karlalacak olan zarar tazmin edilecektir (Fabozzi ve Fabozzi, 1995: 85).

69

b) Erken deme Riski

Konut kredisi alan taraflar, mevcut borlarn, herhangi bir erken deme cezasna maruz
kalmadan, vade tarihinden nce, denmesi gereken tutarlardan daha fazla deme
yaparak veya borcunu tmden deyerek kapatma hakkna sahiptir. Dier bir ifadeyle,
konut kredisine yatrm yapan taraflar, konut kredisi alm olanlara, kredinin bir zellii
olarak, erkenden deyebilme hakkn tanmaktadrlar. Bu nedenle ortaya kabilecek
nakit akmndaki belirsizlie erken deme riski denilmektedir (Fabozzi, 1992: 21).
Piyasa faiz oranlarnn istikrarl olduu dnemlerde erken demelerin oran dk
olmaktadr. Halbuki piyasa faiz oranlarnn hareketli olduu zellikle dt
dnemlerde erken demelerde oransal olarak artlarda olacaktr. Bunun nedeni, piyasa
faiz oranlarnn dmesiyle beraber, konut kredisi alm olan kiilerin yeniden
finansmana gitmeleridir.
c) Kredi Riski
Kredi riski, kredi alan kiinin, deme gl iine dmesi durumundaki zarar riskidir.
Bu riskin ortadan kaldrlabilmesi iin, konut kredi sigortasnn gndeme getirilmesi ve
Moodys

ve

Standart

and

Poors

gibi

kredi

derecelendirme

kurumlarnn

deerlendirmelerini dikkate almak gerekecektir. Zira bu kurumlar yaptklar

deerlendirmelerle irketlerin menkul kymetlerini en yksek kaliteden en dk
kaliteye gre derecelendirmekte ve irketlerin kredi risklerini deerlendirmektedir.
Bunlara ilaveten, kredi riskinin elimine edilmesi iin kredi demelerinin gelire oran
(/G) ve kredinin mlk deerine orannn (K/D) deerlendirilmesi ve bu oranlar dk
olan konut kredilerine ncelik verilmesi gereklidir (Teker, 1996: 21; Fabozzi, 1992: 25).
Kredi geri demelerinde aksaklklarn ortaya kmas halinde, kredi kurumlarnca,
zerine ipotek konulmu olan konutun satlp, mevcut kredi bakiyesinin tahsil edilmesi
yoluna gidilir. Dolaysyla, burada kredi riskinin deerlendirilmesi aamasnda, lkedeki
mevcut haciz prosedrnn gz nnde bulundurulmas gerekmektedir (Alp ve Ylmaz,
2000: 57).
Kredi geri demelerinin yaplamamas halinde, kredi kurumu tarafndan verilmi olan
kredinin mevcut bakiyesinin elde edilmesi sresi, tamamen ilgili lkenin haciz

70

prosedrnn hzl ileyip ilememesine bal olmaktadr. Konut kredilerinin yaygn

olduu lkelerde, bu sistemin iyi ileyiini temin etmek bakmndan, sistemin kurulmas
aamasnda, haciz prosedr gibi kredi riskini etkileyebilecek alanlarda gerekli
dzenlemeler yaplm ve konut finansman piyasasnn etkin ileyiini temin edebilmek
iin gerekli nlemler alnmtr. Bu erevede konut kredilerini uygulamak isteyen dier
lkelerin de haciz prosedr ile ilgili hzlandrc dzenlemeleri yapmas ve kredi
riskine yol ac faktrleri ortadan kaldrmas gerekir. Aksi takdirde, kredi kurumlar
asndan konut kredileri cazip aralar olmayacak ve bu piyasaya akacak olan fonlar
snrlanm olacaktr (a.g.e., s. 57).
d) Likidite Riski
Pazarlanabilme riski olarak da anlan likidite riski, satn alnm olan konut kredilerinin
acilen satlmas gerektiinde karlalacak zarar riskidir. Likidite riski, genel olarak,
satlmak istenen konut kredisinin piyasadaki alm satm fiyat arasndaki farka gre
hesaplanr. ABD gibi, ikinci el konut kredi piyasas gelimi olan lkelerde, konut
kredilerine dayal olarak ihra edilmi olan menkul kymetlerin ounun likiditesi ok
yksek olup, buna paralel olarak likidite riskleri ok dk dzeydedir. Ancak konut
kredileri iin ok etkin bir ikinci el piyasa olmasna ramen, bu piyasadaki alm-satm
marj dier borlanma aralarna gre olduka yksektir (Fabozzi, 1992: 21).
e) Enflasyon Riski
Enflasyon riski, yatrm aracnn gelecekteki nakit akmlarnn satn alma glerindeki
belirsizliktir. Konut kredilerinin uzun vadeli olmas nedeniyle, bu risk ok daha fazla
nem kazanmaktadr. zellikle sabit faiz oranl konut kredisi sahipleri kredinin vadesi
boyunca satn alma gc riskini azaltmak iin uzun vadeli konut kredilerinin faiz
oranlar

vade

boyunca

sabit

tutulmamakta

ve

belirli

dnemlerde

yeniden

belirlenmektedir (a.g.e., s. 21).

3. 1. 2. Kredi Sigortas
Konut kredi sigortas konut kredisi almak isteyenler tarafndan yaptrabilecekleri gibi
kredi veren kurum tarafndan da yaptrlmas mmkndr. Her iki ekilde yaplan
sigorta kredi alann kredibilitesi zerinde olumlu etkisi olmakla beraber, kredi veren
71

kurum asndan kendisinin yaptrd sigortann nemi daha byktr (Fabozzi ve

Modigliani, 1995: 584-585).
Kredi alanlar tarafndan yaplan konut kredi sigortas genellikle hayat sigortas irketleri
tarafndan yaplr. Yaplan bu sigorta, kredi alann lm halinde kredi demelerinin
devamn salar. Bylece kredi alann lm halinde yaknlarnn ayn konut iinde
oturabilmesi salanmaktadr. Kredi alanlar tarafndan yaptrlan sigorta, nceleri hayat
sigortas eklinde balam olup zaman ierisinde bu sigortann kapsamnda genileme
olmutur. rnein yalnzca hayat sigortasnn yapld durumda sigorta sadece kredi
alann lm halinde devreye girerken, son zamanlarda kiilerin ilerini kaybetmeleri,
sakatlanmalar gibi gelir dzeyini deitiren ve kredi geri demelerini zora sokan
durumlar da sigorta kapsamna alnmaktadr (Alp ve Ylmaz, 2000: 58).
Kredi alanlar tarafndan sigorta yaptrlmas halinde, kredi kurumlar tarafndan istenen
n deme tutarlar azalabilmektedir. Bu nedenle kredi alanlar daha dk n deme
yapmak ve kredi kurumlar tarafndan seilebilir olmak iin, gerek zel ve gerekse
kamusal sigorta irketlerine sigorta yaptrmaktadrlar.
Kredi verenler tarafndan sigorta yaptrlmas durumunda, sigorta maliyeti krediyi alan
tarafa yanstlmaktadr. Bu tr sigorta, verilen kredinin tamamn ya da bir blmn
kapsamakta olup, kredi alann borcunu deyememesi halinde, konut kredi demelerinin
sigorta kurumu tarafndan yaplmasn salamaktadr (a.g.e. s. 58-59).
Kredi veren asndan konut kredi sigortasnn en nemli etkisi, geri denmeme riskini
azaltmasdr. Kredi verenin karlaaca risk formle edilirse; kredi olarak verilen tutar
eksi mlkn deeri art sigorta tutar eklindedir. Bu nedenle sigorta, n deme gibi,
kredi verenin riskini azaltc bir unsurdur. Konut kredi sigortas kredi alan asndan da
yarar salamaktadr. Sigorta sayesinde kiiler daha az n deme yaparak kredi verenleri
ikna etmekte ve konut kredisini almaktadrlar. Dolaysyla, sigorta ile n demenin
kredi veren asndan nemi ayndr (a.g.e. s. 59).
Konut kredisinin vadesi boyunca, kredi sigortasnn yrrlkte kalmas zorunlu deildir.
nk zaman ierisinde, konut kredisinin geri demeleri ile konut kredi bakiyesi
azalacak dolaysyla, K/D orannn azalarak belirli bir dzeye gelmesi halinde, kredi

72

veren kurum artk kredi sigortasna gerek duymayabilir. Bu noktada kredi sigortas ya
iptal edilir ya da sona erdirilir (a.g.e., s. 60).
3. 1. 3. potek Kredisi Trleri
Gelimi lkelerde, birok konut kredisi (ipotek kredisi) tr mevcuttur. Sz konusu
kredi trleri aada incelenmektedir.
3. 1. 3. 1. Klasik Konut Kredisi
Klasik konut kredisi, sabit oranl kredi (FRM) olarak da adlandrlmakta olup, sabit faiz
oranl, eit geri demeli, tamamen amortize edilen bir konut kredisi eklidir. Bu
zellikleri nedeniyle, enflasyon oranlar ve buna bal olarak faiz oranlarnn ok
deiken olmad lkelerde baarl bir ekilde uygulanabilmektedir (Ylmaz, 2000: 7).
Klasik konut kredileri iin her ay yaplacak konut kredisi geri demeleri; Bir nceki
ayn balangcndaki mevcut konut kredi bakiyesi zerinden hesaplanacak yllk faiz
tutarnn 1/12si ile mevcut konut kredi bakiyesi zerinden denecek ana para geri
demelerinden meydana gelmektedir (Schroeder, 2000: 6).
Aylk konut kredisi geri demeleri yapldka, bu tutarlar konut kredisinin bakiyesinden
dlr. Kredinin vadesi boyunca eit bir ekilde her ay yaplan demeler dldke
dnem sonundaki kredi bakiyesi sfra inmi ve kredi tamamen amortize edilmi olur
(Teker, 1996: 17).
Genel olarak, konut kredilerinde uygulanan faiz oranlar, risksiz faiz1 orannn
zerindedir. Bunun nedeni, devlet i borlanma senetlerine oranla uzun vadeli konut
kredilerinin likiditesinin daha dk olmas, nakit akmndaki belirsizlikler (erken
deme riski), kredi bulmadaki glkler gibi olumsuz faktrlerdir.

Risksiz faiz oran: Devlet garantisi tayan bir menkul kymet olan hazine bonosu ve devlet tahvilleri
iin belirlenen orandr. Bu oran, yaplan yatrmdan elde edilecek olan getiri ile ilgili herhangi bir
belirsizliin olmamasn ifade etmektedir. Kamu menkul kymetlerine yaplan yatrmlarn getirilerinin
risksiz ve dolaysyla faiz oranlarnn risksiz faiz oran olduu kabul edilir; nk kamunun para basma
gc olduundan vaat ettii getiriyi deyememesi gibi bir risk sz konusu olmamaktadr.

73

Klasik konut kredisiyle ilgili olarak verilen bilgiler nda aada bir rnek
sunulmutur.
f) rnek:
Vakfbankn 27.12.1999 Tarihi itibariyle konut kredilerine uygulad faiz oran esas
alnarak, sabit geri demeli, sabit faizli bir konut kredisi rnekte sunulmaktadr. Alnan
kredinin tutar 1,000,000,000 TL, krediye uygulanan aylk faiz oran % 2,5 ve kredinin
vadesi 20 yl (240 ay) olarak ele alnmaktadr. Kredinin aylk geri demeleri 25,067,000
TL olmakta ve bu rakam aada yer alan forml (Akg, 1994: 595) yardmyla elde
edilmektedir.

Kredi Miktar x (1+Aylk Faiz Oran)Aylk Olarak Sre x Aylk Faiz Oran
Aylk Taksit Tutar =
(1+Aylk Faiz Oran)Aylk Olarak Sre - 1

Yukardaki verilere dayal olarak oluturulan aylk kredi geri deme tutarlar faiz ve
anapara olmak zere iki ksmdan olumaktadr.
Tablo 3. 2, klasik konut kredisi aylk geri demelerini gstermektedir. Birinci ayn
balangcnda, balang kredi tutar, 1,000,000,000 TL dir. Birinci ayn kredi demesi
iinde yer alacak faiz tutar 1,000,000,000 TL zerinden hesaplanmaktadr. nk
birinci ayn banda mevcut konut kredi bakiyesi 1 Milyar TLdir. Aylk kredi faiz oran
0.025 olduundan birinci ayn ierisinde yer alacak faiz demesi 25.000.000 TL
olacaktr.
Tablo 3. 2de, ilk ayn toplam kredi geri deme tutar olan 25.067.000 TL ile
25.000.000 TL olan faiz ksm arasndaki 67.000 TLlik fark, anapara demesini ifade
etmektedir. Bu 67.000 TLlik fark ilk aydan itibaren konut kredi bakiyesinin azalmasna
neden olacaktr. Bylece ikinci ayn balangcndaki kredi bakiyesi, 999.933.000 TL (AD)ye dm olacaktr.

74

Tablo 3. 2 Klasik Konut Kredisi in Aylk Geri demeler Tablosu

(A)
Dnem Ba
Aylar Kredi Bakiyesi
1
1.000.000.000
2
999.933.000
3
999.864.325
4
999.793.933
5
999.721.781

50
993.693.218
51
993.468.549
52
993.238.262
53
993.002.219
54
992.760.274
55
992.512.281

100
971.791.454
101
971.019.240
102
970.227.721
103
969.416.414
104
968.584.825
105
967.732.445

175
805.851.777
176
800.931.071
177
795.887.348
178
790.717.532
179
785.418.470
180
779.986.932

235
136.677.201
236
115.027.131
237
92.835.809
238
70.089.705
239
46.774.947
240
22.877.321

(B)
Geri
demeler
25.067.000
25.067.000
25.067.000
25.067.000
25.067.000

25.067.000
25.067.000
25.067.000
25.067.000
25.067.000
25.067.000

25.067.000
25.067.000
25.067.000
25.067.000
25.067.000
25.067.000

25.067.000
25.067.000
25.067.000
25.067.000
25.067.000
25.067.000

25.067.000
25.067.000
25.067.000
25.067.000
25.067.000
25.067.000

(C)
Faiz
demeleri
25.000.000
24.998.325
24.996.608
24.994.848
24.993.045

24.842.330
24.836.714
24.830.957
24.825.055
24.819.007
24.812.807

24.294.786
24.275.481
24.255.693
24.235.410
24.214.621
24.193.311

20.146.294
20.023.277
19.897.184
19.767.938
19.635.462
19.499.673

3.416.930
2.875.678
2.320.895
1.752.243
1.169.374
571.933

(D)
Ana Para
demeleri
67.000
68.675
70.392
72.152
73.955

224.670
230.286
236.043
241.945
247.993
254.193

772.214
791.519
811.307
831.590
852.379
873.689

4.920.706
5.043.723
5.169.816
5.299.062
5.431.538
5.567.327

21.650.070
22.191.322
22.746.105
23.314.757
23.897.626
22.877.321

(E)
Net Aylk
Faiz Tutar
23.750.000
23.748.409
23.746.778
23.745.106
23.743.392

23.600.214
23.594.878
23.589.409
23.583.803
23.578.057
23.572.167

23.080.047
23.061.707
23.042.908
23.023.640
23.003.890
22.983.646

19.138.980
19.022.113
18.902.325
18.779.541
18.653.689
18.524.690

3.246.084
2.731.894
2.204.850
1.664.630
1.110.905
543.336

(F)
BSMV
1.250.000
1.249.916
1.249.830
1.249.742
1.249.652

1.242.117
1.241.836
1.241.548
1.241.253
1.240.950
1.240.640

1.214.739
1.213.774
1.212.785
1.211.771
1.210.731
1.209.666

1.007.315
1.001.164
994.859
988.397
981.773
974.984

170.847
143.784
116.045
87.612
58.469
28.597

(G)
Dnem Sonu
Kredi
Bakiyesi
999.933.000
999.864.325
999.793.933
999.721.781
999.647.826

993.468.549
993.238.262
993.002.219
992.760.274
992.512.281
992.258.088

971.019.240
970.227.721
969.416.414
968.584.825
967.732.445
966.858.756

800.931.071
795.887.348
790.717.532
785.418.470
779.986.932
774.419.605

115.027.131
92.835.809
70.089.705
46.774.947
22.877.321
0

kinci ayn kredi geri demesi ierisinde yer alacak faiz tutar 24.998.325 TL olacaktr;
nk ikinci ayda aylk faiz oran ayn olmakla beraber, faizin hesaplanaca kredi
bakiyesi 999.933.000 TL (A-D)dir. Hesaplamalar bu ekilde yaplarak, en son ayn
(240. ay) kredi geri deme tutar (25.067.000 TL) arta kalan konut kredi bakiyesini

75

kapatmaya yetecektir. Aylk geri demelerle toplam kredi borcu sistematik bir ekilde
kapatldndan geri deme tablosuna amortizasyon tablosu ad da verilmektedir.
Tablo 3. 2de yer alan klasik konut kredisinin aylk amortizasyon tablosundan da
grlecei gibi, krediyi alan asndan aylk sabit geri deme tutar ve krediyi veren
asndan da aylk sabit akmlar; Anapara demesi, faiz demesi, Banka ve Sigorta
Muameleleri Vergisi-BSMV demesi eklindedir.
Tablo 3. 2de yer alan Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi-BSMV kolonuna
bakldnda, miktarn gittike azald grlmektedir. Bunun nedeni, aylk geri
demeler iinde yer alan anapara tutarlarnn izleyen aylarda konut kredisi bakiyesinden
dlmesi ve kalan kredi borcunun zaman getike azalmasdr. BSMV, kalan kredi
borcu zerinden sabit bir oran olarak alnan faiz demelerinin belirli bir yzdesi olarak
hesaplandndan kalan kredi bakiyesine paralel olarak (kredi bakiyesinin azalmasyla
birlikte), tutar bakmndan azalacaktr. Faiz ve anapara ksmlar ele alndnda, konut
kredisinin vadesi azalrken, sabit geri deme tutar ierisinde faiz ksm yksek
tutarlardan dk tutarlara doru indike, bunun tersine anapara demelerinin pay
artmaktadr.
Konut kredisi ile ilgili sz konusu bu nakit akmlar, krediyi dzenleyen kurum
tarafndan tahsil edilebilecei gibi, bu nakit akmlar bir hizmet kurumu tarafndan da
tahsil edilebilir.
Klasik konut kredisinin en nemli zellii, vadesi boyunca faiz orannn ve geri deme
tutarlarnn sabit olmasdr. Konut kredilerinin genel bir zellii olarak, krediyi alm
olan taraf vade iinde her zaman, kredi bakiyesini deyerek krediyi kapatma hakkna
sahiptir. Bu nedenle piyasa faiz oranlar, dzenlenmi olan konut kredisinin faiz
oranlarnn altna dt zaman, kredi alan taraf bu krediyi kapatacak ve daha uygun
koullarla yeniden borlanacaktr, ancak kredi alan tarafndan bu ilemin yaplabilmesi
iin faiz orannn yeterince dm olmas gerekmektedir. Aksi takdirde mevcut
kredinin kapatlp yeni bir kredi elde etmek iin katlanlacak olan masraflarn faiz
d nedeniyle elde edilebilecek olan gelirlerden fazla olmas halinde, bu tr ileme
gerek kalmayacaktr.

76

Faizlerde d olmas halinde, kredi alan daha ucuza borlanabilmek iin mevcut
krediyi kapatma hakkna sahipken, kredi veren faizlerin ykselmesi karlnda krediyi
sona erdirme veya faiz oranlarn ykseltme ansna sahip deildir. Dolaysyla faiz
oranlarnn ykselmesi halinde nceden verilmi olan konut kredileri, finansman
kurumlarnn fon maliyetlerinin daha altndaki faiz oranlarndan satlm olacak ve bu
kredilerden zarar elde edilmi olacaktr. Grld gibi, kredi alanlar asndan, faiz
oranlarndaki deime karsnda herhangi bir risk alnmazken, hatta faiz oranlarnn
dmesi durumunda bu iten karl kmak mmknken, faiz oranlarnn ykselmesi
durumunda, finansal kurumlar nceden vermi olduklar klasik konut kredileriyle ilgili
olarak faiz oran riski ile faiz oranlarnn dmesi halinde ise, erken deme riski ile kar
karyadrlar.
Klasik konut kredisi, kredi alan asndan hibir risk dourmaz ve ok avantajl iken,
kredi veren kurumlar asndan ok risklidir; nk kredi kurumu kredinin dzenlendii
andaki koullarndan vazgeebilme hakkna sahip deildir. Bu nedenle klasik konut
kredileri ekonomileri ok istikrarl olan lkelerde uygulanabilmektedir. Klasik konut
kredileri, zellikle yksek enflasyon yaanan lkeler iin ok riskli olup, mali kurumlar
bu tr kredilerden kanmaldrlar.
3. 1. 3. 2. Artan Geri deme Tutarl Konut Kredisi
Artan geri deme tutarl konut kredisi, alnm olan konut kredilerinin geri deme
tutarlarnn, kredi alanla veren kurum arasnda, kredinin vadesi boyunca belirli srelerde
artrld konut kredisi trdr. Geri deme tutarlarnn ne zaman ve ne tutarda
artrlaca yaplan kredi szlemesinde aka belirlenmektedir. Bu kredi trnde
alnm olan kredinin faiz oran ve vadesinde bir deime olmamakla beraber, deien
yalnzca geri deme tutarlar olmaktadr (Madura, 1992: 181-182).
Artan geri deme tutarl konut kredisi, zamanla borlunun gelirinin ykselecei
beklentisi ile hazrlanm bir deme plan iermektedir. Bu nedenle aylk taksitler vade
sonuna yaklatka artrlmaktadr (Allen, 1997: 697).
Artan geri deme tutarl konut kredisinde, vade boyunca geri deme tutarlar
deimekle beraber, kredinin faiz oran deimediinden kredi veren kurumlar faiz

77

oran riskinden korunamamaktadrlar. Dier bir ifadeyle, klasik konut kredisinde olduu
gibi kredi veren kurumlar vade uyumsuzluu sorunu ile karlamaya devam
edeceklerdir. Bu nedenle sz konusu konut kredisi tr, enflasyon yaayan ve bu
enflasyon orannn deiken olduu ekonomilerde kredi veren kurumlar asndan
risklidir.
Artan geri deme tutarl konut kredisinin faiz orannn sabit olmas nedeniyle klasik
konut kredisi gibi, bu kredi trnn de kredi alanlar asndan cazip bir ara olduu
sylenebilir. nk faiz oranlarnn azalmas halinde kredi alanlarn erken deme
haklar gndeme gelecek ve kredi erken denebilecektir. Bunun tersine, kredi faizlerinin
artmas halinde daha dk oranlardan borlanldndan durum kredi alanlarn lehine
olacaktr (Alp ve Ylmaz, 2000: 72-73).
Kredi veren kurumlar asndan, enflasyon ve faiz oran riskine kar korunmay
salayan en uygun konut kredisi trlerinden biri deiken faizli konut kredisidir.
3. 1. 3. 3. Deiken Faizli Konut Kredisi
Deiken faizli konut kredisi, verilen konut kredisinin faiz oranlar, kredinin vadesi
boyunca szlemede nceden belirlenen srelerde deitirilen kredi trn ifade
etmektedir. Bu kredinin uygulanmaya konma nedeni yukarda ifade edildii gibi, faiz
oranlarndaki deime riskine kar kredi veren kurumun korunmasdr. Faiz oranlarnda
deimelerin ortaya kmasyla beraber deiken faizli konut kredileri, kredi verenler
asndan klasik konut kredilerine gre ok daha avantajl kredi arac haline gelmitir
(Madura, 1992: 177).
Deiken faizli konut kredisinde, faiz oran dnemsel olarak 6 ay, 1 yl, 2 yl ya da 3 yl
gibi srelerle yeniden belirlenmektedir (Fabozzi, 1996: 184).
Sabit faizli, eit geri demeli klasik konut kredilerinde, piyasa faiz oranlarndan
bamsz olarak, dnem boyunca faiz oran sabit kalmaktadr. Deiken faizli konut
kredilerinde ise, faiz oranlar belirli dnemler itibariyle yeniden belirlendiinden faiz
oran riski kredi verenden kredi alana aktarlm olmaktadr (Alp ve Ylmaz, 2000: 74).

78

Deiken faizli konut kredilerinde, faiz oranlar kredi artnamelerinde belirlenmi olan
aralklarla lt alnan endeksler erevesinde yeniden belirlenmekte ve kredi geri
deme tutarlarn baka hibir unsur etkilememektedir. Bununla birlikte, deiken faizli
konut kredileri, aylk nakit akmlarn etkileyebilecek; Dnemsel snrlamalar ve vade
boyunca snrlamalar olmak zere iki tr snrlamaya sahip olmaktadr (Fabozzi ve
Modigliani, 1995: 593). Bunlar aada srasyla tanmlanmaktadr.
Dnemsel Snrlamalar:
Dnemsel snrlamalar, deiken faizli konut kredisinde, kredi szlemelerine hkm
konarak, geri deme tutarlarnn dnemsel olarak deimekle birlikte belli snrlarn
arasnda kalmasn ifade etmektedir.
Vade Boyunca Snrlamalar:
Vade boyunca snrlamalar, deiken faizli konut kredisinde, vade boyunca uygulanacak
olan faiz oran bakmndan bir tavann belirlenmesinin veya vade boyunca asgari bir faiz
orannn tespit edilmesinin mmkn olduunu ifade etmektedir.

3. 1. 3. 4. Fiyat Seviyesine Endeksli Konut Kredisi

Fiyat seviyesine endeksli konut kredisi, kredi veren kurumlar, vade uyumsuzluu
sorunu ve bunun sonucunda ortaya kan faiz oran riskine kar koruyan konut kredi
trlerinden biridir.
Fiyat seviyesine endeksli konut kredisi, baz ynlerden deiken faizli konut kredisine
baz ynlerden de klasik konut kredisine benzemektedir. Fiyat seviyesine endeksli konut
kredisinin deiken faizli konut kredisine benzemesinin nedeni, verilmi olan krediye
uygulanan faiz orannn belirli dnemlerde deimi olmas ve fonksiyon itibariyle de
kredi veren kurumu faiz oran riskine kar koruyor olmasdr (Alp ve Ylmaz, 2000:
86).
Fiyat seviyesine endeksli konut kredisinin klasik konut kredisine benzeyen yan; klasik
konut kredisinde aylk geri deme tutarlar, nominal bakmdan sabit tutarlar olarak
yerine getirilirken, fiyat seviyesine endeksli konut kredisinde, aylk geri deme tutarlar

79

enflasyon oranlar erevesinde nominal olarak deimekle beraber, reel bakmdan bu

tutarlar sabit kalmaktadr. Dier bir ifadeyle, fiyat seviyesine endeksli konut kredisinde
aylk geri deme tutarlar, satn alma gc bakmdan eit demeler eklindedir (Fabozzi
ve Modigliani, 1995: 598). Dolaysyla, fiyat seviyesine endeksli konut kredisinde faiz
oran klasik konut kredilerinde olduu gibi nominal deil reeldir. Bu nedenle sz
konusu kredi tr, enflasyon riskini ortadan kaldrmaktadr.
Fiyat seviyesine endeksli konut kredisinde aylk geri deme tutarlarn hesaplayabilmek
iin, belirli unsurlarn kredi szlemesinde yer almas gerekmektedir. Szlemede yer
alacak olan unsurlar; reel faiz oran, kredinin sresi ve fiyat seviyesini (enflasyon
orann) hesaplamak iin kullanlacak olan endeks (genellikle TFE)tir (a.g.e., s. 554).
Enflasyonlu ortamlarda uygulanabilecek olan fiyat seviyesine endeksli konut kredisinde
zaman ierisinde kredi geri deme tutarlar arttndan, kredi alanlar tarafndan geri
demelerin yaplabilmesi, bu taraflarn gelir dzeylerinin de enflasyon orannda artp
artmamasna baldr. Kredi alm olan kiilerin gelir dzeylerinin enflasyon orannda
artmamas halinde normal olarak bu kiilerin baka bir gelir kayna yoksa, geri
demeler bakmndan deme glne iine girecek ve kredi kurumlar ipotek edilmi
olan konut iin haciz ilemi yapmalar gerekecektir. Bundan dolay bu sorunu
zebilmek amacyla iki endeksli konut kredisi gelitirilmitir.
3. 1. 3. 5. ki Endeksli Konut Kredisi
ki endeksli konut kredisi, fiyat seviyesine endeksli konut kredisi gibi enflasyonun geri
demeler zerindeki olumsuz etkisini ortadan kaldrmak iin zellikle konut finansman
alannda gelitirilmi olan bir kredi trdr.
ki endeksli konut kredisi, bir ok bakmdan fiyat seviyesine endeksli konut kredisine
benzemekle beraber, baz ynleri itibariyle ayrlmaktadr. Fiyat seviyesine endeksli
konut kredisinde olduu gibi, iki endeksli kredide kredi bakiyesi enflasyon oranna gre
dzeltilmektedir. Ayrld nokta ise, kredi alm olan kiilerin geri deme tutarlarnn
gelir dzeyine gre hesaplanmasdr (Buckley, 1989: 9). rnein, enflasyon orannn %
30, kredi alm kiilerin gelir art orannn % 20 olmas halinde, mevcut kredi bakiyesi
% 30 ykseltilecek, kiilerin geri deme tutarlar ise % 20 orannda artrlacak, arada

80

oluacak fark ise (kiilerin, enflasyona gre dzeltilmi kredi bakiyesine kyasla dk
geri demede bulunmas nedeni ile) mevcut kredi bakiyesine ilave edilecektir. Farklar,
zaman iinde birka ekilde (toplu demeler ya da kredi vadesinin uzatlmas gibi) geri
denecektir. Farklarn zaman ierisinde geri denmesi aada sralanan ekillerde
salanabilir (Ylmaz, 2000: 8);

Kiilerin gelir dzeylerindeki artlarn enflasyon oranndan fazla olduu

dnemlerde geri deme tutarlar mevcut kredi bakiyesine gre fazla olacandan bu
fazla demeler, gelir dzeyinin dk olduu dnemlerde oluan kredi
bakiyesindeki artlar telafi edecektir.

Gelir dzeyindeki artlarn enflasyon oranna gre dk olduu dnemlerde,

oluan kredi bakiyesindeki artlar kredinin kalan vadesi ierisinde eit geri
demelerle itfa edilebilir.

Kredi bakiyesinde oluan ilave artlar, kredinin vadesinin dolmasndan itibaren

belirli bir sre ierisinde yeni bir kredi imi gibi geri denebilir.

Vade boyunca gelir artlarnn enflasyonun altnda gereklemesi durumunda, nceden

belirlenmi vadenin sonunda kalan borcun denebilmesi iin vadenin uzatlmas yoluna
gidilmekte, ya da balangta kredi koullar belirlenirken borcun, rnein 20 ylda
bitirilecei belirtilmekte, ancak taksit ve bor miktarn belirlerken yaplan hesaplamalar
15 yla gre yaplarak arada gvence (gecikme) dnemi braklmaktadr (DPT, 1996:
84).
ki endeksli konut kredisinin Trkiyede uygulanabilirlii TOK tarafndan 1970-1984
arasndaki dnemin verileri kullanlarak denenmitir. Sz konusu 15 yln enflasyon ve
gelir hareketleri temel alnarak, yllk % 4 reel faiz oran, 1 yl vade ve sanayi
sektrnde alanlarn ortalama gelirlerine gre, gelirlerin % 30unun taksit
demelerine ayrlmas koullar altnda, alnabilecek kredilerden, uygulamann yapld
15 yln ilk 10 ylnda alan iki endeksli kredilerin, konut bedellerinin % 70 ile % 85ini
karlayabilecei, son 5 ylda alanlarnn ise konut bedellerinin % 52 ile % 64n
karlayabilecei grlmtr. Belirtilen koullarla 1975 ylnda alan bir kredinin geri
deme tablosu Tablo 3. 3de verilmektedir (a.g.e, s. 84-85).

81

Tablo 3. 3 ki Endeksli Kredi Uygulama rnei

Kredinin Ald Yl
Yllk Hane Halk Geliri
Kredi Miktar
Kredi/Konut Bedeli

Yllar

Taksit
Miktar

Nominal
Faiz
Anapara

Kredi
Taksit
Bakiyesi Miktar
1975
137.817
1976
18.328
6.599
11.729
153.238 15.311
1977
24.639
7.172
17.468
161.821 17.593
1978
36.686
8.266
28.420
178.224 20.513
1979
58.245
10.415
47.830
212.556 22.292
1980
96.476
13.459
93.017
253.459 23.325
1981
138.526
21.412
117.114 418.192 15.858
1982
172.326
22.900
149.426 423.079 14.410
1983
214.161
21.899
192.262 355.202 13.839
1984
281.404
18.300
263.104 194.396 14.118
1985
310.132
11.928
298.204
10.143
Toplam 1.350.923 142.350 1.218.574
167.402

: 1975
: 41.318 TL
: 137.818 TL
: % 86

Reel
Faiz
Anapara

5.513
5.121
4.622
3.986
3.254
2.451
1.915
1.415
918
390
29.585

9.799
12.473
15.891
18.305
20.071
13.407
12.495
12.424
13.200
9.753
137.817

Kredi
Bakiyesi
137.817
128.018
115.546
99.655
81.349
61.278
47.872
35.376
22.952
9.753
0

Reel Faiz Oran

Vade

:%4
: 15 yl

deme/ Gelir Oran:

% 30

Nominal Gelirde Yllk Enflasyon

TFEde
Reel
Taksit/Gelir
Yllk Gelir
Deiim
Endeksi Yllk Deiim Yllk Gelir
Oran
(%)
(%)
(%)
41.318
1,000
19,7
41.318
61.092
47.9
1,197
17,0
51.038
30
82.131
34.4
1,400
27,7
58.644
30
122.287
48.9
1,788
46,1
68.377
30
194.151
58.8
2,613
58,3
74.305
30
321.587
65.6
4,136
111,2
77.749
30
461.754
43.6
8,736
36,9
100.465
30
574.421
24.4
11,959
29,4
91.292
30
713.869
24.3
15,475
28,8
87.677
30
938.013
31.4
19,932
53,4
89.446
30
1.294.770
38.0
30,576
41,4
80.486
24

Kaynak: (DPT, 1996: 94)

82

Tablo 3. 3de grld gibi, sz konusu dnemin bir blmnde gelirlerde ortaya
kan reel artlar nedeniyle, balangta 15 yllk deme planna gre alnan
kredilerden, dnem ierisindeki yllarda alanlar ortalama 11 yl ierisinde denerek
kapatlmlardr.
Kredi alanlarn gelir dzeylerinin enflasyon orannda artmamas halinde, bu kiilerin
deme gl ierisine dp konutlarnn haczedilmemesi iin getirilmi olan
nlemleri ieren iki endeksli krediler son yllarda olduka rabet gren konut kredisi
tr olmutur.
Sonu olarak, bir lkede yksek ve deiken oranl enflasyon yaanmas halinde, klasik
konut kredilerinin kullanm, vade uyumsuzluu ve enflasyonun geri demelerin reel
deeri zerindeki olumsuz etkisi olmak zere iki trl sorun ortaya karmaktadr.
Vade uyumsuzluu sorunu, kredi veren kurumlarn vermi olduklar kredilerin vadesi
ile bu kredileri verebilmek iin toplam olduklar fonlarn vadelerinin farkl olmasdr.
Enflasyonun geri demelerin reel deeri zerindeki olumsuz etkisi ise, enflasyonlu bir
ortamda, zaman ierisinde geri deme tutarlarnn reel olarak deerinin azalmasn ifade
etmektedir. Hem vade uyumsuzluu hem de enflasyonun geri demelerin reel deeri
zerindeki olumsuz etkisi, yukarda bahsedilen deiken faizli, fiyat seviyesine endeksli
ve iki endeksli konut kredilerinin kullanmyla byk lde zlmektedir.
Tm buraya kadar anlatlanlar, birincil ipotek piyasas ilemlerini kapsamaktadr.
Birincil ipotek piyasasnda ipotek kredileri dzenlenirken, ikincil piyasada dzenlenmi
olan bu krediler ilem grmekte ve alnp satlmaktadr.
3. 1. 4. kincil potek Piyasas
kincil ipotek piyasas (SMM), konut finansman sisteminin modern biimini
oluturmaktadr. SMM, sabit faizli konut kredilerinin faiz oran riskini azaltmak iin ilk
olarak Amerikada gelitirilmitir. SMM, ipotek kredilerinin satn veya sermaye
pazarndaki bir ipotek havuzunca ipotee dayal menkul kymetlerin satn
iermektedir. SMMin zellikleri aada sralanmaktadr (Lea, 2001):

83

SMM, ipotek sresince ticareti yaplabilen bir menkul kymet tr olarak ipotee
dayal menkul kymetleri ortaya karmaktadr. Bu menkul kymetin likiditesi
ipotek kreditrlerinin uzun vadeli fonlara ulamalarn salamaktadr.

Uzun vadeli tasarruflarn bir ouna hakim olan emeklilik fonlar, yatrm fonlar ve
sigorta irketleri gibi kurumsal yatrmclarn sermaye pazarnda daha etkin olmalar
iin bir mekanizma sunar.

SMM, ipotek kredisi dzenleme ve hizmet sunma ilemleri ile ipotek finansmanna
fon ak salama ilemlerinin ayrmn salayarak, ipotek kredisi dzenlemekten
kaynaklanan riskleri nc bir ahsa transfer eder. Tm bunlar ipotek kredilerinin
nispeten maliyetini azaltr.

SMM, ipotek kredilerinin satld ve menkulletirildii ikincil ipotek pazar

temeline dayanmaktadr. Kredi satlar, kredi dzenleme (origination) ile kredi
hizmetleri zerinde uzmanlam ipotek irketleri ve geleneksel trde alan ipotek
kreditrlerince gerekletirilmektedir.

ki temel ikincil ipotek piyasas modeli bulunmaktadr. Bunlar; direkt sat ve araclk
stlenimi ile sattr. ekil 3. 3de direk sat modeli grlmektedir.

Tasarruflar

Tasarruflar
Hane Halk

Krediler

Kreditrler

Menkul
Kymetler

Kurumsal
Yatrmclar

Kredi Garantisi
Kredi
Garantr

ekil 3. 3 kincil potek Piyasas: Direkt Sat

Kaynak: (http://www.housingfinance.org/housing.htm/02/11/2001).

84

Avrupada ihra edilen ipotee dayal menkul kymetlerin bir ou ipotek kredisi
dzenleyenler tarafndan direkt sat yaplmaktadr. Kredi garantrl ise nc bir
kesim (ABDde bir hkmet kurumu olan GNMA) tarafndan veya ipotek kredisi
havuzu sigortalayanlarca yaplmaktadr. potek kredilerinin araclk yklenimiyle sat
sisteminde kreditrler vermi olduklar kredileri bir havuzda toplarlar ve bir fon veya
zel amal kurum vastasyla bu kredileri menkul kymetletirirler (Lea, 2001).
ekil 3. 4de ipotek kredilerinin araclk yklenimi ile sat grlmektedir.

Tasarruflar

Tasarruflar
Hane Halk
Krediler
Bankalar
ve
Tasarruf Kurumlar

Krediler
potek
Bankalar

Menkul
Kymetler

Kredi
Satlar

Menkul
Kymetler

Kurumsal
Yatrmclar

Kredi Satlar
kincil Pazar
Arac
Kurumlar

Menkul
Kymetler

ekil 3. 4 kincil potek Piyasas: Araclk Yklenimi le Sat

Kaynak: (http://www.housingfinance.org/housing.htm/02/11/2001)
kincil ipotek piyasalar, transformasyon (ipotek kredisini kolayca pazarlanabilir ve likit
getirir bir araca dntrme) ve yatrm (ipotek kredisini portfoynde bulundurma) gibi
hizmetlerde younlamaktadr. Transformasyon sonrasnda kredi borlusu iin durum
deimemektedir. dn alan kii yine anapara ve faiz demelerini ilk kredi ald
kuruma yapmaya devam edecektir. Bu nedenle kredi tesis etmekten doan tm
sorunlarn ilk muhatab, krediyi dzenleyen fon kurumudur (Uluda, 1997: 34).
kincil piyasann en nemli fonksiyonu, konut piyasasna esnek bir fon arz
salamasdr. Yani kredi talebi olutuka, talep karlayabilme mekanizmas meydana
getirmektedir. kincil piyasa vastasyla; konut edinmek isteyenlerin yeni kredi talepleri

85

araclarn ellerindeki szleme veya senetleri karp buna cevap vermek zere yeniden
fon bulmalarnn hzla salanmas mmkn olmaktadr (a.g.e., s. 34).
kincil piyasann oluumu, konut kredilerinin ilk bor veren tarafndan belli bir kar
marj,

cret

ya

da

masraf

karlklar

dlerek

bakalarna

satlmas

ile

gereklemektedir. Bu ilem ya devlet kurulularnn sosyal amalarla bu sektre fon

aktarmnda bulunmak suretiyle verilmi konut kredileri devralmasyla ya da kamusal
veya zel gl finansal kurulularn bu kredileri menkul deere dntrerek birikim
sahiplerine sunmasyla olmaktadr. Menkulletirme ilemini, ilk bor veren de yapabilir
ancak, menkul deerletirilen kredi borlarnn piyasada alc bulabilmesi iin
yatrmcda gven uyanmas gerekmektedir. Bu gven ise, menkul kymet ihra eden
kurumun itibar yannda bir sigorta irketinin sigortasnn, ya da bir kamu kuruluunun
garantisinin alnmasyla salanabilmektedir. Bu gvenin salanmasnn yansra,
derecelendirme irketlerince, tm yatrm aralar arasnda ne lde salam ve verimli
olduunun tespiti yaplmaktadr. Dolaysyla ipotee dayal menkul kymetler
piyasasnda ipotekli bor ileminden balayarak eitli hizmet ve fonksiyonlar farkl kii
ve kurumlarca yklenilmitir (a.g.e., s. 34).
kincil ipotek kredi piyasas, likidite salamak ve ipotee dayal menkul kymetler gibi
yeni finansal aralar oluturmak asndan son derece nem tamaktadr.
3. 1. 5. potee Dayal Menkul Kymetler
Konut finansman salayan kurumlar, faaliyetlerini topladklar mevduatlar ve ihra
ettikleri sermaye piyasas aralarndan elde ettikleri fonlar ile finanse ederler. Sz
konusu kurumlarn ihra edebilecekleri pek ok sermaye piyasas arac olmakla beraber,
ounlukla ipotee dayal sermaye piyasas aralarn kullanmaktadrlar.
potee dayal sermaye piyasas aralar genellikle iki farkl menkul kymetletirme
yntemi ile ihra edilirler. Bunlardan ilki, bata ABD olmak zere Kanada, Avustralya
ve ngiltere gibi Anglo-Sakson finansman tarznn hakim olduu lkelerde
gerekletirilen, demeleri ipotek kredisi havuzlarnn faiz ve anapara getirilerine dayal
menkul kymet ihrac (Bilano-d menkul kymetletirme), dieri ise Kta

86

Avrupasnda yaygn olarak uygulanan, ipotekli tahvil ihrac (bilano-ii menkul

kymetletirme)dir (OECD, 1995: 7).
Konut kredilerinin alnp satld ikinci el piyasalarn geliimi, birinci el piyasada
ipotek kredisi olarak verilen fonlarn devaml olmasn salamaktadr. Ancak, ikinci el
piyasann salkl bir ekilde ileyebilmesi, gl bir birinci el piyasann varlna
baldr. nk, birinci el piyasada, konut kredileri standart baz zelliklere sahip olarak
dzenlenmedike ikinci el piyasada alnp satlmalar ya da bunlara dayal menkul
kymet ihrac ok zor olacaktr. Yani, yksek miktarda konut kredilerinin verilebilmesi
iin ikinci el piyasalardan salanan fonlarn dzenli olmas, dzenli bir ikinci el piyasa
iin ise, birinci el piyasada standart zelliklere sahip ipotek kredilerinin verilmesi art
olmaktadr (Madura, 1992: 183).
zellikle 1970lerden itibaren ipotek kredilerinin havuzlarda toplanarak bunlara
dayanan menkul kymet ihrac ile yaplan bilano-d menkul kymetletirme,
gayrimenkul finansman konusunda kaydedilmi en nemli gelime olarak kabul
edilmektedir (Fabozzi, 1995: 1). Yeni ipotek kredisi eitlerinin (Deiken Faizli Konut
Kredisi, ki Endeksli Konut Kredisi v.b.) gndeme gelmesiyle birlikte, sabit faizli
krediler gibi geleneksel ipotek kredilerinden kaynaklanan baz problemler (demelerin
ne ylmas, kredi taksitlerinin reel olarak deerlerini yitirmesi gibi) giderilmi, hem
bor salanan hem bor salayan kitle geniletilmi, hem de kurumsal yatrmclarn
piyasalara girii salanmtr.
potee Dayal Menkul Kymetler (DMK) ihrac yolu ile kaynak salanmas, konut
finansman kurumlarnn vade uyumsuzluu problemini zmektedir. nk, uzun
vadelerle ipotek kredisi veren sz konusu kurulularn ayn vadelerle, sz gelii 15-20
yl gibi, mevduat toplamalar imkanszken, likit bir piyasaya sahip olan DMKler yolu
ile bu vadelerde fon bulmalar mmkn olmaktadr (Madura, 1992: 179).
zel

sektr

kurulular

tarafndan

gerekletirilen

bilano-d

menkul

kymetletirmede, konut kredisi aan kurumlar, bu kredilerini btn haklar ile beraber,
iflas riskinden uzak bir ekilde yaplandrlan zel amal kurumlara satarlar veya
devrederler. zel amal kurum ise bir araya getirdii ipotek kredilerine dayal olarak
DMK ihra eder. Menkul kymet sahiplerine yaplan demeler, ipotek kredilerinin faiz

87

ve anapara geri demelerinden elde edilen nakit ile yaplr. Alacaklara ilikin anapara ve
faizlerin takip ve tahsil ilemlerinin yrtlmesi ve elde edilen nakit girilerinin zel
amal irkete iletilmesi, genellikle konut kredilerini aan kaynak firma tarafndan
gerekletirilir. te yandan DMK ihracnda, kaynak firma ve menkul kymetlerin
denmesine garanti veren firma ile yatrmclar arasndaki ilikiyi salayan, menkul
kymetlerin dayanan oluturan varlklar zel amal irket adna almak ve
yatrmclarn satn alaca belgeler haline getirmek sorumluluunu yklenen bir yed-i
emin vardr (cal, 1997: 12).
ekil 3. 5de ipotee dayal menkulletirme ilemi grlmektedir.

potek kredilerinin sat

MBS Sat

potek Kredileri
zel Amal Kurum
(SPV) veya Araclk
Borlular

Yklenicisi

Yatrmclar

Banka
Borlularn

(kredi dzenleyici)

anapara ve faiz

potek kredisi
havuzu

demeleri
Anapara ve
Faiz demeleri

Kredi
Garantr

Anapara ve Faiz
demesi

ekil 3. 5 potee Dayal Menkul Kymetletirme lemi

Kaynak: (Lore, 1998: 12)
Bilano-d menkulletirilen ipotee dayal menkul kymetler (DMK) esas itibariyle;
deme aktarmal menkul kymetler, teminatl ipotek ykmllkleri, getirisi ayrlan
DMKler ve ipotee dayal tahviller olmak zere drt eittir (Fabozzi ve Modigliani,
1992: 571).
deme aktarmal menkul kymetler, tek tek ipotek kredilerine yatrm yapmaktansa
ipotek kredisi gruplarna yatrm yaplmasn salayan ok etkin ve dk riskli menkul
kymetlerdir. Bununla birlikte nakit akmlar dayanm olduklar ipotek kredisi grubuyla

88

ayn olmaktadr (Madura, 1992: 190). Menkul kymet sahiplerine denecek faiz tutar
ipotek borlularndan salanan faiz tutarna paralel olduundan deme aktarmal
menkul kymetlerin ihrac faiz oran riskini azaltmaktadr (Allen, 1997: 715).
deme aktarmal menkul kymet sahiplerine denecek faiz ve anapara tutar zaman
ierisinde farkl olabilmektedir. rnein, faiz oranlarnn dmekte olduu bir dnemde,
ipotek kredisi sahiplerinin anapara geri demelerini artrmalar, menkul kymet
sahiplerine denecek tutarlar artracaktr (Allen, 1997: 715).
Teminatl ipotek ykmllkleri ve getirisi ayrlan DMKler, nakit akmlar ipotek
kredisi gruplarna dayanmakla birlikte bu menkul kymet sahiplerinin getirileri
dayanlan ipotek kredisi grubunun nakit akmndan farkldr. Bylece hem teminatl
ipotek ykmllkleri hem de getirisi ayrlan trdeki DMKler, farkl fiyat/getiri
ekline sahip olmaktalar ve dayandklar ipotek kredisi portfynden ayr nakit akmna
sahiptirler (Fabozzi ve Modigliani, 1992: 570).
potee dayal tahviller ise, teminat olarak bir ipotek kredisi grubuna sahip olmakla
beraber faiz ve vade koullar normal bir tahvilde olduu gibi ihra kurulu tarafndan
belirlenmektedir. Bu belirleme ileminde dayanlan ipotek kredisi grubunun faiz ve
vade koullar dikkate alnmamakta, dayanlan ipotek kredileri yalnzca teminat ilevi
grmektedir (Allen, 1997: 715).
3. 2. Alternatif Finansman Yntemleri
Alternatif konut finansman uygulamalarnda bulunan finansal kurumlar kredilendirme
ilemlerinde kar/zarar paylamn ilke edinmilerdir. Genel olarak bu tr kurumlar
kredilendirme ilemlerinde geleneksel bankaclk sisteminden farkl olarak maliyet art
finansman ve kazan paylam olmak zere iki tr dzenleme kullanmaktadrlar. Sz
konusu.dzenlemeler.aada.aklanmaktadr.(Halabi.ve.Mirza,.http://www.housingfin
ance.org/LatestTrendsFrame.htm/02/11/2001):

Maliyet art finansman (Cost-plus financing): Burada finansman kurumu mallar

(rnein bir konutu) mevduat hesaplarnda biriken fonlarndan satn alr ve varl

89

zerine geirerek daha sonra konut ihtiyac olan bir kimseye yani mteriye
zerinde anlamaya varlan fiyattan maliyet art kar eklinde satar.

Kazan paylam (profit sharing): Finansal kurumlarn giriimcinin (mterinin)

riskli projesine mevduat hesaplarndan gereken sermayeyi salamasyla oluan bir
ticari fon salama yntemidir. Sermaye salayanlar nceden belirlenen bir orana
gre, oluan karn bir yzdesini elde etmektedirler. Zarar durumunda finansal kurum
ve fon salayanlar zarar stlenmektedir. Kazan paylam szlemelerinde kurum
(yani banka) salanm olan fonlara olan yatrmndan ortaya kan karn belirli bir
payn almaktadr.

ABDde geleneksel bankaclk sisteminden farkl olarak yukardaki yntemlerle

alarak konut finansman salayan ticari bankalar, finansal kurumlar ve konut
kooperatifleri, konut finansmannda; z sermaye paylam yntemi (shared equity
mortgage), kiralama-satn alma (sahip olma) yntemi (lease-to-own/leasing), maliyet
art taksitli sat yntemi (installment sale) ve gayri menkul sat szleme yntemi
(land contract) olmak zere drt tip yntem kullanmaktadr (Thomas, 1999: 1). Sz
konusu metotlar finansal sorunlar zerinde faal olarak alan bilim otoritelerince genel
kabul grm konut finansman yntemleri olmaktadr.
3. 2. 1. z Sermaye Paylam Yntemi
z sermaye paylam (SP) yntemi, azalan ortakla dayal finansman (decreasing
partnership) olarak da adlandrlmakta olup, son yllarda ABDde uygulanmaya
balanan yeni bir konut finansman tekniidir. Sz konusu finansman teknii, konutun
satn almnda bankann koymu olduu payn, szlemede ngrlen ekilde aylk
dzenli taksitlerle geri denmesi kaydyla, dier ortaa (mteri) konuta sahip olma
hakk vermektedir. Dolaysyla banka, payn dier ortaklk lehine aamal olarak
azaltmakta ve koymu olduu sermayesi tamamen denince ortaklk sona ermektedir
(Rosly, 2000a: 1).
SP ynteminin amac, yatrm konusu olan konut elde ediliyorken yatrmdan kazan
elde edilmesini salamaktr. Banka ve mteriden oluan ortakla denecek aylk kira,
herhangi bir bankann vermi olduu konut kredisi aylk demelerine eit olmakta ve

90

kira deme sresi olarak, bankann konut almnda koymu olduu tutar tmyle
demek iin gerekli olan sre temel alnmaktadr.
Aylk denen kiralar kazan olarak banka ve mteriye sahiplik oranlarna gre
datlmaktadr. Mterinin elde ettii kazanlar banka paylarn satn almada
kullanlmaktadr. Bylece zamanla bankann sahiplik hakk azalrken mterinin
sahiplik hakk artmaktadr. Pay satn alma srecini hzlandrmak iin, konutun gerek
kira deeri zerine bir prim eklenmektedir. Bu prim, kira demelerinin pazar deerini
yanstmasn mmkn klmaktadr (a.g.m., s. 2-3).
ABDde ipotek finansman yntemine, dier bir ifadeyle ipotek kredisine alternatif
olarak ortaya kan SP yntemi, ipotek kredisi ile karlatrmal olarak bir rnek
yardmyla.aadaki.gibi.aklanabilir.(Greco,.2001:.http://www.msifinancial.com/15/0
9/2001).

Konut sat fiyat 100.000 $ olan bir konut satn almak amacyla bir bankaya ipotek
kredisi iin mracaat edilmitir.

Banka, konutun takdir edilen deerinin % 10u kadar bir n deme istemektedir.
Konutun takdir edilen deeri ile satn alma fiyatnn ayn olmas nedeniyle banka
10.000 $ n deme talep etmekte ve geri kalan 90.000 $ kredi olarak vermektedir.

Banka 90.000 $ % 8 faiz oranndan 30 yl vadeli bir ipotek kredisi eklinde

vermeyi kabul etmitir.

Aylk demeler, bileik faiz forml kullanlarak yaplan hesaplamayla 660.39 $ olarak
belirlenmitir. Her bir taksit demesinin bir ksm faiz borcunu, bir ksm da anapara
geri demesini iermektedir. Aylk demeler yapldka denen faiz miktar aydan aya
azalacak, buna karlk anapara geri demeleri artacaktr. Tablo 3. 4, 30 yl vadeli ipotek
kredisi aylk demelerini gstermektedir.

91

Tablo 3. 4

30 Yl Vadeli potek Kredisi demeleri

Faiz Oran
potek Kredisi Tutar

% 8 (Yllk)
90,000 $

($)
Ay
0
1
2
3
12

120

240

359
360
Toplam

Aylk
demeler

Faiz
demeleri

Dnem Sonu
Kredi Bakiyesi

600.00
599.60
599.19
595.42

Anapara
demeleri
10.000
60.39
60.79
61.20
64.97

660.39
660.39
660.39
660.39
660.39

527.13

133.16

78,951.84

660.39

384.83

295.56

54,428.98

660.39
660.39
237,740.40

8.70
7.30
147,740.40

651.69
653.09
90,000.00

653.09
0.00

89,939.61
89,878.82
89,817.62
89,248.13

Kaynak: (Greco, 2001)

Tablo 3. 4de grld gibi, 30 yl sresince mteri 360 kere bu demeleri yapacak
ve sonuta toplam olarak 237.740,40$ bankaya demi bulunacaktr. Bu mebla ise
mterinin ald 90.000 $lk kredinin 2.5 katndan daha fazladr ve bankaya
147.740,40 $lk bir faiz demi olacaktr.
potek kredisi alan kii, dier bir ifadeyle banka mterisi belirlenmi bir plan dahilinde
bulunan bir ka aylk demeyi yapamamsa veya unutmusa, banka haciz ilemlerine
balayarak konuta el koyacak ve mteriye verilen anaparann geri kalan bakiyesini elde
etmek iin konutu sata karacaktr. Mterinin konutun satlmas durumunda,
zamanla konutun deerinde meydana gelen arttan kazanc var ile yok arasnda
olacaktr. nk, sat durumunda bankann alacak hakk mteriden nce geldiinden,
banka muhtemelen konutu iyi bir fiyata satmak iin de ok aba sarf etmeyecektir.
Banka mteriden nce ncelikle kendi yatrmn geri almakla ilgilenecektir ve bylece
konutu hzl bir ekilde likit hale getirebilmek iin sat fiyatnn dk veya yksek
olmasyla ilgilenmeyecektir. Bu durumda mteri konutun getirisi olarak ok az veya
hi bir getiri elde edemeyebilecektir. Bu ise, ipotek piyasasnda ok sklkla grlebilecek bir
olaydr. Zira ipotek kredisi yntemi bu ekilde almaktadr (ad geen web sayfas).

92

Konut satn alma gibi olduka byk meblalar gerektiren bir ilemi finanse etmenin
dier bir yolu olan SP konut finansman yntemi, aslnda yeni bir olgu olmamakta ve
13. yyda Alman bankalar arasnda olduka yaygn olarak kullanlan bir yntem olarak
karmza kmaktadr. Bu yntemde bir konut bankas veya konut zerine uzmanlam
bir finans kurumu, geleneksel ipotek kredisi sisteminin ilevlerinin tersine, mteriye bir
kredi dzenleme ve bir ipotek szlemesini onaylatma yerine, mterinin alaca konut
bedelinin paylarna sahip olmaktadr. Aslnda bu sistem baz ynlerden geleneksel
ipotek kredisi dzenlemelerine de benzemektedir. lk olarak konut bankas veya finans
kurumu, mteriden bir miktar n deme talep etmektedir. Bu n deme miktar
standart olmayp, mterinin yapm olduu birikime baldr. Ancak uygulamalarda n
deme orannn konut bedelinin en az % 10u olduu grlmektedir. SP ynteminin
almas, ipotek kredisi ynteminde kullanlan rakamlar ele alnarak somut bir ekilde
aadaki rnekle aklanabilir.

Konut sat fiyat 100.000 $ olan bir konut satn almak amacyla SP yntemini
uygulayan bir bankaya veya konut zerine uzmanlam finansal kuruma mracaat
edilmitir.

100.000 $lk konut bedelinin % 10u olan 10.000 $, konut almnda mteriden
tahsil edilecektir. Bu n deme mterinin z sermayesinin balang payn ifade
etmektedir.

Bankas veya konut zerine uzmanlam finansal kurum daha zengin bir ortak
konumunda olarak kalan 90.000 $ ortaya koyacaktr. Bylece ortakla dayal bir
yntemle konut satn alnacaktr.

Mterinin konuttaki ortaklk pay % 10, bankann ise, % 90 olacaktr.

Mteri konuta yerleecekse bu yerlemenin bedeli olarak kira demelidir. Mteri

ayn zamanda konutun ortak mlkiyetine sahip ve dolaysyla konutun sahibi
olduundan kirann bir ksmn almaya hak kazanacaktr.

Sz konusu yntemde, balangta mteri kira bedelinin % 10una hak kazand

halde, banka % 90na hak kazanmaktadr. Mteriye ortaklktaki payn artrmas iin
dier ortak olan bankann her ay payn satn alma hakk tannmaktadr. Bu durumda
93

mteri kira haricinde ek olarak her ay fazladan bir demede bulunabilir. Bu ek

demeler, zamanla mterinin payn artrmakta, bankann payn ise azaltmaktadr. Kira
geliri paylam ise, ortaklarn konut zerindeki pay oranna gre olmaktadr. Bu konut
finansman yntemindeki aylk kira demeleri Tablo 3. 5de verilmektedir.

Tablo 3. 5 30 Yl Vadeli potek Kredisi demelerine Eit z Sermaye Paylam

Yntemi Kira demeleri
Ay

1
2
3

24

120

240

349
350
Toplam

Aylk
deme
(Kira)

Mteri
Pay

Bankann
Pay

($)

($)

($)

660.39
660.39
660.39

660.39

660.39

660.39

660.39
660.39
231,018.30

66.04
66.48
66.91

76.83

144.54

318.43

652.52
656.83
90,000.00

594.35
593.91
593.48

583.56

515.85

341.96

7.87
3.56
141,018.30

Mterinin
z
Sermaye
Pay
($)
10,000.00
10,066.04
10,132.52
10,199.43

11,711.34

22,030.94

48,536.24

99,461.37
100,000.00

Mterinin
z
Sermaye
Oran
(%)
10.00
10.07
10.13
10.20

11.71

22.03

48.54

99.46
100.00

Bankann
z Sermaye
Pay
($)
90,000.00
89,933.96
89,867.48
89,800.57

88,288.66

77,969.06

51,463.76

538.63
0.00

Banka
z
Serm.
Oran
(%)
90.00
89.93
89.87
89.80

88.29

77.97

51.46

0.54
0.00

Kaynak: (Greco, 2001)

Tablo 3. 5, mteri ve bankann konut zerindeki mlkiyet durumunu ve mterinin
deme plann gstermektedir.
Ancak bu yntemde hassas bir nokta aylk kirann nasl belirleneceidir. z sermaye
paylaml konut finansman yntemi geleneksel ipotek kredisine bir alternatif tekil
ettiine gre, bankaya olan aylk demelerin de geleneksel ipotek kredisi sistemi
ierisinde bankaya olan aylk demelere eit olmas gerekir. Bu durumda mteri
bankaya aylk olarak 660.39 $ demesi gerekecektir. Ancak z sermaye paylaml
konut finansman sistemi burada farkl olarak, mteri kira gelirinden ilk ay % 10
orannda gelir elde edecektir. Buna karlk banka, kira gelirinden ilk ay % 90 orannda
gelir elde edecektir. Tablo 3. 5, kiralarn sabit olarak belirlendii bir deme plann

94

gstermektedir. Ancak, kiralarn sabit olmayaca ve yllk olarak, yasalarn belirttii

oranda artaca ifade edilebilir.
Tablo 3. 6a farkl faiz oranlarndan 30 yl vadeli geleneksel ipotek kredisi demeleri
zet tablosunu vermektedir.

Tablo 3. 6a potek Kredisi demeleri zet Tablo

Alnan Kredi: 90,000.00 $
Faiz
Oran
%6
%8
% 10
% 12

Aylk deme
($)
539.60
660.39
789.81
925.75

n deme: 10,000.00 $

Geri deme Toplam

($)
194,256.00
237,740.40
284,331.60
333,270.00

Toplam denen Faiz

($)
104,256.00
147,740.40
194,331.60
243,270.00

Alnan Kredi (Anapara)

($)
90,000
90,000
90,000
90,000

Kaynak: (Greco, 2001)

Tablo 3. 6b, farkl kira oranlarndan 30 yl sreli z sermaye paylam yntemi kira
demeleri zet tablosunu vermektedir.

Tablo 3. 6b z Sermaye Paylam Yntemi demeleri zet Tablo

Bankann Balang z Sermayesi:
(% 90) 90,000 $
Kira
Oran
%6
%8
% 10
% 12

Aylk Kira

Mterinin Balang z Sermayesi:

(% 10) 10,000 $
Bankann Kiradan
Ald Pay
($)

Anapara

($)

Toplam
deme
($)

539.60
660.39
789.81
925.75

230,879.35
231,018.30
231,167.29
231,323.14

140,879.35
141,018.30
141,167.29
141,323.14

90,000.00
90,000.00
90,000.00
90,000.00

($)

Tm Sahiplik in
Gereken Sre
Ay
Yl
428 ay
350 ay
293 ay
250 ay

35 2/3
29 1/6
24 5/12
20 5/6

Kaynak: (Greco, 2001)

Tablo 3. 5deki deme planna gre, mteri 350. taksitini yatrdnda konutun
%100ne sahip olacaktr. Bu sre ise 29,2 yl kapsamaktadr. Mteri toplam olarak
29,2 ylda 231,018.30 $ kiray bankaya demi olacaktr. Bankann toplam pay
141,018.30 $a ulaacaktr. Bu miktar ise mteri asndan, geleneksel ipotek

95

kredisinde denen faiz miktarndan 6.000 $ daha fazla tasarruf oluturmaktadr. Yzde
olarak bu miktar yaklak orannda mteriye tasarruf salamaktadr. Bu miktar fazla
bir yekun tekil etmiyor olarak grlse de, geleneksel ipotek kredisinin, daha yksek
faiz oranlarndan verilmesi durumunda bu tasarruf miktar daha da artacaktr.
SP yntemi, bir risk iermektedir ancak, bir ok nemli avantajlara da sahiptir. Bu
yntemle mteri bankann payn satn almaya ynelik ek demeler yapamayacaksa,
hibir ekilde haciz ilemi uygulanmayacaktr. Ancak, mteri sadece konut zerindeki
sahiplik payn artrmaktan mahrum kalacaktr. Mterinin kiray demekte glk
ierisine dmesi ve bu durumun devam etmesi halinde konutu boaltmas gerekecektir.
Mteri

konutu

boaltsa

bile

konut

zerinde

elde

ettii

ortaklk

hakk

kaybolmamaktadr. Konut bir baka kiiye kiralandnda, mteri kira gelirinden pay
almaya devam edecektir. Ayrca konutun satlmas durumunda, mteri hak ettii z
sermaye orannda payn alacaktr. Banka burada mteri zerinde bir ncelie sahip
deildir. z sermaye paylaml finansman sisteminin sosyolojik olarak, mteri ile
bankann ortak hareket etme bilinci ve ruhu kazandrd grlmektedir.
Tablo 3. 6a, geleneksel bankaclk sistemi ierisinde verilen ipotek kredilerinin % 8-1012 faiz oranlarndaki taksit demelerini, Tablo 3. 6b ise z sermaye paylaml/azalan
ortakla dayal konut finansman yntemindeki taksit demelerini gstermektedir.
Tablo 3. 6a, faiz oranlarndaki kk bir deiikliin mterinin geri deme miktarnda
ne kadar byk bir arta neden olduunu gstermektedir. rnein, % 12 faiz
dzeyinde, 90.000 $lk, 30 yl sreli bir konut kredisinin alnmas durumunda mteri
toplam olarak 333,270 $ geri demede bulunacaktr. Burada banka 243,270 $ faiz
alacaktr. Bununla birlikte z sermaye paylaml finansmanda da aylk taksitler 925.75$
olacaktr ve konutun tm sahiplii 20 yl 10 ay sonra mteriye geecektir. Bankaya
olan toplam kira demesi 100.000 $n zerinde bir miktar olarak sadece 141,323.14 $
olacaktr.
Tablo 3. 6a ve Tablo 3. 6bdeki gstergeler, her bir cari kira demelerinin ipotek kredisi
demelerine eit olduunu varsaymtr. Bununla birlikte bu varsaym isabetli
olmayabilir. Cari kiralarn % 8 faiz orannda ve 660.39 $ taksitli ipotek kredisine eit
olduu varsaylrsa, bu artlarda bu taksit miktarnn stnde denen her miktar,
mterinin z sermaye payn artracaktr.
96

Tablo 3. 6c, aylk kira demelerinin % 10-12 ipotek kredisi faiz oranlarna eit
tutulduu varsaymn gstermektedir.

Tablo 3. 6c z Sermaye Paylam Yntemi

Aylk
deme
($)
789.81
925.75

Aylk
Kira
($)
660.39
660.39

Bankann Balang z Sermayesi (% 90) 90,000 $

Mterinin Balang z Sermayesi (% 10) 10,000 $
Toplam
Bankann
Anapara
Tm Sahip. in Tm Sahiplik in
deme
Kira Pay
Gerekli Sre (Ay) Gerekli Sre (Yl)
($)
($)
($)
167.562.16
77,562.16
90.000.00
213
17
144,481.83
54,481.83
90.000.00
157
13 112

Kaynak: (Greco, 2001)

Tablo 3. 6cde, 789,81 $ aylk demelerle, mteri tm sahiplii 17 yl sonra elde
edecektir. % 12 faiz orannda ise 660.39 $ olmas gereken kiralar da aylk 925.75 $
denerek, bankaya verilmi olan kira sadece 54,481.83 $ (243,270.00-54,481.83)
olacak, mteri bylece 189.000 $ veya % 77,6 (189.000 / 243,270) orannda ayn
miktarda denen ipotek kredisine nispetle bir tasarrufta bulunacaktr (Greco, 2001:
http://www.msifinancial.com/15/09/2001).
SP ynteminde mterinin belirli bir sre sonunda konut sahipliine hak kazanaca
ve bankann da geri demeleri elde edebilecei varsaylmaktadr. Bu tip bir ikili ilikili
bankaclk sisteminde geri demeler, pazar hareketlerini yani tipik olarak faiz oranlarn
yanstmaldr. Bylece faiz oranlarnn olduka deiken olduu bir ortamda banka
kayba uramayacaktr.
Sonu olarak, SP yntemi uygulamasn zel bankalarn veya finansal kurumlarn
yapmasnn uygun olduu sylenebilir. nk zel bankalarn/finansal kurumlarn,
ortaklk tesisi iin kendine has zellii olan szlemeler yapmalar ancak
uzmanlamalarna imkan tanyan bir sistem iinde mmkn olmaktadr. Bu nedenle
konut zerinde uzmanlam bankalara benzer ekilde zel bankalarn/finansal
kurumlarn ortaklk esasna gre almas daha uygun grlmektedir.

97

SP, dier adyla azalan ortakla dayal konut finansman ynteminin deiik bir
versiyonu, ABDde son zamanlarda ipotek kredisine alternatif olarak gelien ve
uygulama alan bulan leasing (kiralama-satn alma) yntemidir (Lee, 1990: 115).
3. 2. 2. Leasing Yntemi
Bir ok lkede leasing kavram kullanlyorken, Trkiyede finansal kiralama kavram
kullanlmaktadr. Bununla birlikte, her iki kavramda ayn eyleri ifade etmektedir.
Genel anlamda leasing, bir yatrm malnn mlkiyeti finansal kiralama irketinde
kalarak, belirlenen kiralar karlnda kullanm hakknn kiracya verilmesi ve
szlemede belirlenen deer zerinden kiracya gemesini salayan bir finansman
yntemidir (Ceylan, 2001: 167).
Finansal Kiralama Kanunumuzun 4. maddesinde yer alan leasingin tanm u
ekildedir. Finansal kiralama, kiralayann, kiracnn talebi ve seimi zerine nc
kiiden satn ald veya baka bir ekilde temin ettii bir maln kullanma hakkn, her
trl fayday salamak zere ve belli bir sre feshedilmemek art ile, kira bedeli
karlnda, kiracya braklmasn ngren bir szlemedir (3226 sayl 10.6.1985
tarihli Finansal Kiralama Kanunu).
Leasing ynteminde genellikle kiralayan, kirac ve konut yapmcs/satcs olmak zere
taraf bulunmaktadr. Kirac, konut ihtiyacnda olan hane halk veya bireydir.
Kiralayan ise, banka leasing blmleri veya bal leasing irketleri, finans ve kredi
irketleri, ok ynl sigorta irketleri ve yatrm bankerlerini kapsayan finansal
kurumlarn sahip olduu leasing irketidir.
Kiralama-satn alma yntemi olarak da nitelendirilen konut leasingin ABDde
uygulanma yntemleri aada aklanmaktadr.
Bir konut satcs veya konut zerinde uzmanlam bir finansal kurum, ilk olarak kirac
tarafndan seilen konutu satn almaktadr. Daha sonra konutu ipotek altna alarak ve
%25 bir kar marjyla veya ikinci bir szlemeyle kar marjn artrarak be yl ierisinde
anlamaya varlm bir fiyattan satn almak opsiyonuna sahip alcya kira demeleri
karlnda konutu arz etmektedir (Lee, 1990: 115).

98

Leasingin dier bir uygulama ynteminde ise, kiralama sresi 15 ila 30 yl arasnda
deimektedir. Mteri, belirlenmi kira demelerini bir, veya be yllk bir sre iin
sabitlendirmeyi seebilmektedir. Kira demelerinin esas alnaca endeks, LIBOR faiz
orandr. Bu endeks, bamsz olduu kabul grldnden ve hem mteri hem de
konut finansman irketi iin avantajl olduundan kullanlmaktadr. Kira demelerinin
temel alnd LIBOR zerine eklenen marj, % 2dir ve demeler belirtildii gibi, 5 yla
kadar sabitlenebilmektedir. Kredinin vadesi boyunca uygulanacak olan faiz oran bir st
snrlamaya tabidir. Dolaysyla, balang faiz orannn stnde % 2 orannda vade
boyunca snrlama bulunmaktadr (http://www.mtg-.res.com/05/06/2001).
Konut leasingde, kirac bir n demede bulunmamaktadr. Baz konut leasing
uygulamalarnda denen kira tutarlar, satcnn deyecei vergiler ile ipotek kredisi
taksitlerinin toplamna eit olmaktadr. Kirac, kiralama ilemini sona erdirebilme
hakkna sahiptir ve szleme sresince her hangi bir zamanda erken demede bulunarak
konutu satn alabilmektedir. Konutun deeri, nceden belirlenen satn alma fiyatn
aarsa veya faiz oranlar dme eilimi gsterirse, szleme erkenden sona
erdirilebilmektedir (Lee, 1990: 115).
Kanadada faaliyet gsteren CBN Finansal Grup Limited irketi, yukarda saylan
ilemleri konut sat bedelinin % 1 oran karlnda cretlendirerek dzenlemektedir.
Kiralama-satn alma yntemindeki ertelenmi satn alma plannn faydalar olarak;
satclarn istemi olduklar fiyatn ounu talep edebilmeleri ve alclarn ise n deme
sknts ekmeden konut edinmelerini salad ifade edilmektedir. Ayrca bu
finansman yntemiyle komisyoncu cretinden de tasarruf edilmekte ve konut alcsnn
gelirini sadece kira demelerine harcamaktansa z sermaye olarak deerlendirmesine
frsat tanmaktadr.
ABDde resmi makamlar genellikle konut alclarnn konut edinimine yardm edecek
her hareketi, konut ediniminde atlan bir adm kabul ederek onaylamaktadrlar. Bununla
birlikte, kiralama-satn alma yntemi, satclar ve alclar iin uzun vadede ancak tek
seferde elde edilen bir yntem olarak grlmektedir. Ayrca deer artlar uzunca bir
sre alabilmektedir. Bir ok kiralama-satn alma szlemelerinde konut alclarnn kar
paynn greceli olarak dk olabildii ve yksek aylk demelere uygun dmedii de
gzlemlenmektedir.
99

ABDde kiralama-satn alma yntemini kullanmak isteyen konut alclarnn,

balangta yksek kira demeleriyle karlatklar ifade edilmektedir. Konut
alclarnn szlemenin ilk birka ylnda yeterli miktarda z sermaye kazanamadklar
ve demelerinin ounun faiz olduu belirtilmektedir. Ancak, n deme yapmakta
glk eken konut alclarnn 1.000 $ ve daha fazlasna sahip iseler, bir kiralama-satn
alma ilemine girmeleri nerilmektedir (a.g.m., s. 116-117).
Sonu

olarak,

kiralama-satn

alma

yntemi

konut

alclarnn

tasarruflarn

deerlendirmelerine ve zamanla artrmalarna imkan tanyarak, en uygun konut edinimi

salamaktadr.
3. 2. 2. 1. potek Finansman Yntemiyle Karlatrma
Konut leasing, ipotek finansman yntemiyle karlatrldnda leasingi stn klan
avantajlar aadaki gibi sralanabilir (Ba, 1994: 19-20):

Konutta zamanla grlen ypranma ve eskime (amortisman) paylar hane halk iin
bir vergi indirimi salamamakta, bu nedenle hane halk amortisman uygulamasnda
bulunamamaktadr. Bununla birlikte, leasing kurumlarna amortismanlarn vergiden
drlmesine izin verildiinden, kiralayan (finansal kurum-leasing irketi) iin bir
vergi avantaj douracaktr. Bu ise hkmet tevikinin dolayl bir biimi olmaktadr.

Konut, kiralama sresince kiralayan (finansal kurum) zerinde bulunduundan,

ipotek ileminden daha gvenlidir. Bu ise, bro almalarnda bir azalmaya ve
ipotek ilem maliyetlerinden kurtulmaya neden olmaktadr.

Leasing kurumlar son zamanlarda ok yaygn bir fon toplama yolu olan varla
dayal menkul kymetler araclyla pazarlardan fon toplayabilmektedirler.

Kiralayan (konut reticisi olabilir/olmayabilir), kiracnn lehine oluabilecek

ekilde, lek ekonomilerinin (miktar iskontosu gibi tasarruflarla) salad belirli
avantajlara sahiptirler.

Kiralayan, konut pazar hakknda bir ok konut alcsndan daha fazla bilgiye
sahiptir ve gayri menkulde uzmanlamtr.

100

Buna karn leasingin baz dezavantajlar bulunmaktadr. Bunlar aadaki gibidir

(a.g.e., s. 20):

Leasingde kira demelerinin tamam vergiye tabi iken, ipotek kredisi demelerinin
sadece faiz ksm vergiye tabidir. Bu ise, leasingin ortaya kard bir vergi
dezavantajdr.

Trkiyede yaplar ve konutlar iin normal amortisman sresi u anki dzenlemeler

altnda 50 yldr. Bu sre ou durumda kiralama sresinden daha uzun olduundan
ve kiralayan konutu kiralama sresi ierisinde amortismana tabi tutamayacandan
tam

olarak

amortisman

vergi

indirimin

(depreciation

tax

shield)de

bulunamayacaktr.
Gayri menkul leasing Trkiye'de yaygn olarak kullanlan bir finansman yntemi
olmadndan konut leasingde yaygn bir uygulama alan bulamamtr. Gayrimenkul
leasing ile ilgili yrrlkteki uygulama ve belli bal masraflar aadaki ekildedir
(http://www.meksaleasing.com.tr/cozum.htm/12/05/2001):

Gayrimenkul leasingde KDV % 1'dir. Ayrca kira demelerine bir sonraki ay

mahsup edilebilecek % 1 fatura KDV'si ilave edilmektedir.

Leasing'e konu gayrimenkuln almnda hem kirac hem leasing irketi % 1

(1.8.1998'de % 4.8'den % 1'e drlmtr) alm-satm vergisi demektedir. Bu
bedelin gayrimenkulun 4. yl sonunda mlkiyet devri esnasnda da yine alc ve
satc tarafndan denmesi gerekmektedir.

Gayrimenkul leasingde bina iin amortisman sresi 50 yldr. Dz amortisman oran

% 2, hzlandrlm oran % 4'tr. Arsa iin amortisman ayrlmamaktadr.
Gayrimenkullerde yaplan yeniden deerlemeler amortismana tabi deildir. Bu
durumda leasing yapmak vergi planlamas asndan kiracya kiralar dorudan reel
deerleri ile gider yazma avantaj salamaktadr.

Trkiyede gayrimenkul leasing 1987-1992 aras toplam leasing ilemlerinin % 0, 19931998 aras % 3 ve 1999 ylnda % 7,5 bir paya sahip olmas nedeniyle, fazla bir
uygulama alan bulduu sylenemez. Zira, talep olmasna ramen gayrimenkullar ile

101

ilgili sorunlar hala giderilmi deildir. rnein, kanuni amortisman srelerinin

uzunluu, gayrimenkul alm-satm ilemlerinde tapu harc oranlarnn ykseklii ve
alm-satm devir ilemlerinde harlarn mkerrer olarak tahakkuk ettirilmesi,
gayrimenkul leasing ilemlerinin yaplmasn gletirmektedir. Ayrca, Vergi Usul
Kanununun amortismanlar ile ilgili hkmleri de balayc nitelik tamaktadr. Halen,
% 2 olarak uygulanan amortisman oranlarnn, leasing ilemleri kapsamnda daha uygun
olarak deerlendirilmesi durumunda, sorunlarn hafifleyecei dnlebilir. nk,
leasing irketi asndan maln mlkiyeti dnda, herhangi bir teminatn talep
edilmedii ender durumlardan birisi gayrimenkul leasingdir.
Trkiyede toplam 12 trilyon liralk gayrimenkul leasingde en byk pay, % 42 ile Ko
Leasing'e aittir. Ko Leasing 5.1 trilyon lira ilem hacmine sahipken, Finans Leasing
3.5.trilyon.lira.ve..Leasing.1.1.trilyon.lira.ilem.hacmine.sahiptir.(http://www.interlease.com.tr/
interlease_tr/news.htm/18/07/2001).
Yurtd uygulamalarda, leasing dier bir ifadeyle, kiralama-satn alma finansman
yntemi, geleneksel konut kredisi sistemiyle karlatrldnda, sistemin cazip tarafnn
konut sahipliinin gerek maliyetini minimuma indirmek olarak grlmektedir.
rnein, ABDde normal olarak, sabit oranl (klasik) konut kredisi LIBORa
endekslenmektedir.

Endeksin ortalama % 2.75 zerinde bir marj belirlenmekte ve

balang faiz orannn zerine maksimum % 2 bir ilave tavan konarak, vade boyunca
snrlama uygulanmaktadr. Bu artlarda normalde bir konut alcsnn deiken faiz
oranl 30 yl vadeli LIBORa endeksli bir kredi almay tercih ettii kabul edildiinde,
birinci yl piyasa faiz oranlar % 6,5 orannda bir teaser rate1imkan tanmakta, ancak
ileriki yllarda alnan kredinin deiken faizli olmas nedeniyle bu oran %12.5e kadar
ykselmektedir. Ayrca kredi dzenleme masraflar iin kredi tutarnn % 2 orannda bir
cret alnmaktadr.
Bir kiralama (leasing) programnda ise, mterinin kira demeleri zerinde teaser rate
bulunmamaktadr. lk yln, istee bal olarak 5 yla kadar sabit tutulan, endeks art

Teaser Rate: Deiken Faizli konut kredilerini cazip klabilmek amacyla kredi kurumlarnn kredinin
balang yllarnda ve zellikle faiz orannn yeniden belirlenecei dnem ierisinde, piyasa koullarna
gre dk uygulad kredi faiz orandr.

102

marj kira oran, % 8den biraz daha az olacaktr. zleyen yl, piyasa faiz oran istikrarl
ise, kira oran ayn kalacak ve hibir surette kira oran % 10u aamayacaktr. Bu tip bir
finansman elde etmenin creti ise, minimum dzeydeki dier masraflarla % 1
olmaktadr (http://www.mtg-res.com/05/06/2001). Bu ise, leasingin geleneksel banka
kredisiyle karlatrmal stnln gstermektedir.
3. 2. 2. 2. Leasing Uygulamalar
Gnmzde Filipin hkmeti leasing dier bir ifadeyle, kiralama-sahip olma konut
projesini benimsemitir. Filipin hkmeti, Filipin halknn konut edinim abalarn
kolaylatrmak iin hkmet politikasnn bir paras olarak kendi ina ettii konutlar
iin kiralama-satn alma programn uygulamaya koymutur. Bu projeyle 50.000 konut
kiralama-satn alma projesine alnmtr.
Program ierisinde potansiyel mteriler konutlar, demelerinin bir ksmn z
sermayeye dntrerek ve geri kalan ksmn da aylk taksitler halinde olmak zere
kiralayabileceklerdir. Hane halk ilk be yl iin aylk kira olarak 25$ demeleri
gerekmektedir. Daha sonra hane halk bu aylk kira demelerini aylk taksitlere
dntrme opsiyonuna sahip olacaklardr. lk yl kiralarn z sermayeye dntrme
opsiyonunu seen mteriler telafi edici bir kar oran elde edeceklerdir.
2000 ylnn ilk dnemi itibariyle 50.000 kamu konutunun yerleilmeyi beklendii ve
bir ok potansiyel konut alcsnn % 40a kadar varan indirimlere ramen yerlemeyi
istemedikleri gzlemlenmektedir. Buna ramen Filipin hkmeti 3.2 milyon konutun
yarsna hitap edecek ekilde 2004 ylna kadar her yl 350.000 konut ina etmeyi
hedeflemektedir (Xinhua News Agency, 2000).
Standart&Poor (S&P), kiralama-sahip olma (konut leasing) konut ilemleri iin
derecelendirme standartlar hazrlamaktadr. Kiralama-sahip olma (lease-to-own)
programlarnn ok daha fazla pazar destei kazanacan gz nne alarak kiralamasahip olma konut tahvil ihralar iin derecelendirme standartlarnn hazrlanmas bir
gereklilik olarak grlmtr (Stanton, 1997: 28).
ABDde kiralama-sahip olma (leasing) konut tahvil ihralar 1987 ylndan beridir
yaplmaktadr. Kaliforniya Krsal Konut potek Finansman Kurumu, vermi olduu
103

ipotek kredilerini fonlamak iin yaklak 60 milyon tahvil satmasyla birlikte, Ulusal
Devlet Konut Acentalar Konseyi (NCSHA) harekete gemi ve baz yatrm bankerleri,
ipotee dayal tahvil ihrac zerindeki ciddi vergi uygulamalarndan uzak kalmak iin,
kurumlar iin bir k yolu olarak kiralama-sahip olma ilemlerini faaliyete geirmeye
balamtr. Bu nedenle, konut piyasasnda leasing konut finansman uygulamalar
olduka rabet grmektedir (a.g.m., s. 28).
Finansman teknikleri zerine otorite olanlar, kiralama-sahip olma ilemleri uygun bir
ekilde yapldnda ve serbest snrlamalar ierisinde uygulandnda dk gelirli
konut alclarna esiz bir yardm salayacan ifade etmektedirler (a.g.m., s.28).
Kiralama-satn alma program uygulayan kurumlar, vergiden muaf kamu amal
tahviller satarak elde ettikleri geliri konut satn almaya kullanmaktadrlar ve bu
konutlar potansiyel konut alclarna kiralamaktadrlar. Dnem sonunda hane halk
nceden belirlenen bir fiyattan konutu satn alma opsiyonunu elde etmektedir. Buna
ilaveten baz konut acentalar, alclara n deme yardm hibesinde bulunmak veya
konut sahiplii eitimi programlarn fonlamak amacyla, kira gelirleri ile tahvillerin
vergiden muaf faiz gideri arasndaki artan tutar bu tr faaliyetlerde kullanmay
amalamaktadrlar.
S&P derecelendirme kurumu, leasing program dahilinde bulunan yatrmclarn
karlatklar en byk risklerin, konut alclarnn konut satn alma opsiyonunda
bulunmayarak program yeliinden ayrlmalar ile leasing sresince kira demelerini
yerine getirmemeleri olduunu belirtmektedir (a.g.m., s.28-29).
3. 2. 3. Maliyet Art Taksitli Sat Yntemi
zel finans kurumlar ve konut zerine uzmanlaan bankalarca uygulanan maliyet art
taksitli sat yntemi, kredi veya bor verme temeline dayanmamaktadr. Konut sat
ilemini ieren sz konusu yntem, ilk olarak 1983de Malezyada uygulanmaya
balanmtr.
Maliyet art taksitli sat yntemi, banka ile mteri arasndaki bir satn alma ve satma
ilemine dayanmaktadr. Banka konutu piyasada oluan fiyattan satn almakta ve
mteriyle birlikte kararlatrlan sre ierisinde yaplacak aylk demelere bir ilave
104

fiyat (kar marj) koyarak konutu mteriye satmaktadr. Yaplan ilem, kredi
szlemesinden ziyade bir sat szlemesine dayanmaktadr. Satta bir pazarlk sz
konusu olduundan, mteri, bankann istemi olduu fiyata (aylk taksitlere eklenen
ilave fiyata) kar kendisi bir fiyat teklif edebilmektedir (Rosly, 2000b: 1).
Maliyet art taksitli sat finansmannda bulunan finansal kurumlarn elde ettikleri kar
oranlar, finansmann ilk aamalarnda daha fazla olmaktadr. Sz konusu kurumlar,
szleme ierikleri hari dier tm ynlerden rakipleri olan geleneksel bankalar taklit
etmektedirler.
Maliyet art taksitli sat ynteminin uygulanmaya baland ilk yllarda, finansal
kurumlar faiz oran riskini gz nne almamlardr. Zaten, hem ksa vadeli hem de
uzun vadeli finansman salayan kurumlarn ekonominin ykseldii ve alald bir
ortamda sabit veya deiken faizli finansal aralar kullanma gereksiniminde
bulunmamalar bir finansman kurumunun ilevi iin uygun olmamaktadr (a.g.m., s. 1).
Geleneksel bankaclk uygulamalarnda faiz oran deikenliinin oluturduu tehlike
daha az olduundan, bireysel krediler gibi ksa vadeli krediler sabit faiz oranl
verilmektedir. Bununla birlikte, faiz oran riskinin yksek olaca beklendiinde, konut
finansman gibi daha uzun vade gerektiren ilemlerde, geleneksel bankalar normalde
vermi olduklar kredilere deiken faiz oran uygulamaktadrlar. Bylece kredilerini,
pazar faiz oranlarndaki iddetli deiiklere maruz kayplardan korumu olmaktadrlar.
Bununla birlikte bu strateji maliyet art taksitli sat uygulamasnda bulunan finansman
kurumlarnda bulunmamaktadr. Bu nedenle maliyet art taksitli sat uygulamasnda
bulunan zel finans kurumlarnn mevcut bankaclk sistemini gz ard etmemeleri
gerekmektedir. Maliyet art taksitli sat uygulamas bu haliyle konut finansmannda
tmyle stnlk tayan bir yntem olmamaktadr (a.g.m., s. 2).
Bir maliyet art taksitli sat uygulamas, ipotek kredisi uygulamasna benzer bir
deerlendirme veya deerleme prosedr gerektirmektedir. Bu ise, maliyet art taksitli
sat yntemi uygulayan finansal kurumlarn, iyi zelliklere (kredibiliteye) sahip
mteriye daha dk kar marj uygulayacaklar anlamna gelmektedir. Ancak asl
sorun, mterinin deme ykmllklerini yerine getirmeme riskini elimine etmektir.
Faiz oran riski, riskten korunmakla veya daha deiken faizli aralar kullanmakla

105

minimuma indirilebilirken, daha az uzun vadeli finansmanda bulunmak likidite riskini

azaltmaktadr. Dier bir ifadeyle, her iki uygulamada sistematik olmayan risk
iermemektedir. Bu riskler, teminat altna alma (ipotek), sigortalama gibi yasal
dokmanlarda art koulan szlemelerle ve iyi bir aktif-pasif ynetimiyle
giderilebilmektedir. Bylece, 20 yl vadeli ipotekli konut kredisi ile maliyet art taksitli
sat finansmann her biri 100.000 $ faiz veya kar salyorsa, maliyet art taksitli sat
finansmann ipotekli konut kredisine stn klan etken, maliyet art taksitli sat
ynteminin kendine zel bir risk iermesidir (a.g.m., s. 2).
Pein ve vadeli satta sz konusu zel risk, mlk edinme riski veya sat yaplmadan
nce gayrimenkule sahiplenme riskidir. Ksmen bir pazar riski biimi olan mlk
edinme riski, nispeten hem maliyet art taksitli sat hem de kiralama-satn alma (LTP)
uygulamalarnda bulunan zel finans kurumlarnda veya bankalarda bulunmamaktadr
(a.g.m., s. 3).
Mlk edinme riski, tabii afetlerin ve aylk demelerin kastl olarak denmemesi
nedeniyle ortaya kan risklerin dourduu zararlar ile gayrimenkuln tahribat
nedeniyle bankann mteriye konutu satamamas durumunda karlaaca zarar
ihtimalidir. Konutun mteriye yeniden satlma ncesi, bankann konut satcsndan
gayrimenkulu tam olarak satn aldna dair hibir kant bulunmamaktadr. Banka ile
mteri arasnda bir sat szlemesi olan mlkiyet sat szlemesinde banka
gerekte kendisinin sahip olmad bir gayrimenkulu satmaktadr (a.g.m., s. 3).
Maliyet art taksitli sat ynteminde zellikle merkez bankalarnn rol hayati bir nem
tamaktadr. Bu nedenle merkez bankas, bankaclk ilemlerinden elde edilen karlar
gz nne alarak, hkmetin ve ilgili yetkililerin bankaclk ve vergi yasalarnda kkl
deiikliklere gitmesini talep etmeli gr hakimdir. rnein, bir ticari banka leasing
dier bir ifadeyle, kiralama dzenlemesinde bulunmak amacyla deiken faizli bir
finansal varlk ortaya kardnda, banka, kiralama sresi boyunca konut sahibi olarak
konutla ilgili yasal sorumluluklar stlenmelidir. Banka mlk edinme riskini
stlendiinden, ancak bu ekilde kira gelirlerinden kazanlan karlar, maliyet art taksitli
sat ileminin zelliklerine uygun olabilecektir. Bu nedenle, deiken faizli finansal
varlklarn kullanm yaygnlatrlabilirse her lkenin kendine zel bir kiralama-satn
alma yasas yrrle girebilecektir (Rosly, 2000c: 3).
106

DRDNC BLM

4. GELM VE GELMEKTE OLAN LKELERDE KONUT FNANSMANI

4. 1. GELMEKTE OLAN LKELERDE KONUT FNANSMANI

Gelimekte olan lkelerde nfus art hznn ve ehirlemenin yksek olduu
grlmektedir. Doal olarak bu iki etkenin var oluu konut talebini ortaya koymaktadr.
Bununla birlikte gelimekte olan lkelerdeki konut sorunu, gerek ulusal kaynaklar ve
gerekse kiilerin bireysel gelir dzeyleri ile zlebilecek bir sorun olarak
gzkmemektedir (Alp, 1996: 33).
Gelimekte olan lkelerin, konut sorununun zm iin kurumsal bir sistem
oluturulmal ve bu sistemin srdrlebilir olmas gerekmektedir. Aksi takdirde, konut
sorununun zm kurumsal olmayan sektre braklm olacak ve sonuta mevcut
olan konut a daha da byrken dzensiz ve yasal olmayan kentleme artacaktr.
Gelimekte olan lkelerde konut, eitli nedenlerle yeterince nem verilen bir konu
olamamtr. Bunun sonucunda da, uygun olmayan yerlerde, standart d, salksz ve
yasal olmayan yaplama artm ve kontrol edilemez aamaya gelmitir. Bu kontrolsz
yaplama bydke, bunlar dzenli bir hale getirmek imkansz hale gelmitir. na
edilmi olan blgeleri sonradan reorganize etmek ve bunlara alt yap hizmetlerini
gtrmek ise olduka maliyetli olmutur (a.g.e., s. 26-33).
Bir ok gelimekte olan lkede mali piyasalar yeterince gelimediinden fon fazlas
olan kesimlerden fon talep olan kesimlere kaynaklarn etkin datmn salayacak
kurumlar ve finansal aralar yerlememitir. Bu nedenle, gelimekte olan lkelerde
konut finansman nemli lde kurumsal olmayan sektr tarafndan salanmaktadr.
Az gelimi lkelerde konut finansmannn % 10undan az, gelimekte olan lkelerde
ise % 30u kurumsal kaynaklar tarafndan karlanmaktadr. Dolaysyla kamu
otoriteleri, gelimekte olan lkelerde kurumsal olmayan sektr btnletirerek

107

kurumsallamaya doru gitmesi gereklidir (Boleat, 1985: 468). Bylece, lkelerin

gelimilik dzeyi arttka, konut finansman kurumsal kaynaklarla karlanabilecektir.
Konut ve konut finansman alannda yaplacak nemli atlmlar gelimekte olan
lkelerin gelimilik dzeyini olumlu etkileyecektir. Bu lkelerde oluturulacak uzman
kurulular, kurumsal ve kurumsal olmayan sektrleri bir araya getirmeye alacak ve
bu alanlarda nemli gelimeler salanacaktr.
Gelimekte olan lkelerin temel bir sorunu da, nfus art hznn yksek olmasdr.
Nfus art hznn yksek olmas nedeniyle zaten var olan konut a daha da
ykselmektedir.
Gelimekte olan lkelerin konut ve konut finansmanyla ilgili olarak aada
sralananlar gz nne almak gereklidir (Boleat, 1986: 20):

ok fakir bir nfusa sahip olmalar,

Hzla byyen nfusa sahip olmalar,

ok hzl ehirlemeye sahip olmalar.

Tm bu sralananlara ilaveten, gelimekte olan lkelerde finansal sistemler gelimemi

durumdadr. Bunun ise bir ok nedeni bulunmaktadr. lki ve en nemlisi, kiilerin mali
birikimlerinin hi olmamas ya da ok az olmas ve bu sebeplerle birikimlerini yatracak
mali kurumlarn da bulunmamasdr. Gelimekte olan lkelerde kiiler finansal
kurumlara tam olarak gvenmemektedirler. Her ne kadar mali kurumlarn ou devletin
kontrol altnda olsa da, devlet kontrol altnda bulunan mali kurumlardaki tasarruflarla
ilgili olarak zaman zaman yatrmclarn istekleri ve yatrm koullarnn dnda kararlar
alabilmektedir. rnein gemite Trkiyede dviz mevduatlar hkmet kararyla Trk
Liras mevduatna evrilmesi uygulamalar yaanmtr. Yakn bir zamana kadar da
Trkiyede bankaclk sisteminde istenmeyen durumlar ortaya kmtr.
Gelimekte olan lkelerin mali sistemlerinin ounda, devletin kontrolnde bulunan
ticari bankalar, hane halk mevduatlarnn byk bir ksmn toplamaktadr. Bununla
birlikte, ticari bankalarn hane halkna vermi olduklar kredilerin hacmi ok az

108

olmaktadr. Baz gelimekte olan lkeler de tasarruf bankalarna sahiptir ve bu lkeler

toplam olduklar fonlarn ok byk bir ksmn hkmetlere transfer etmektedirler.
Genel olarak, az gelimi lkelerde konut yatrmlarnn %10undan az finansal
kurumlar tarafndan salanmakta, mali kurumlarn konut finansmannda faaliyetleri ok
az olmaktadr (Boleat, 1985: 24).
Gelimekte olan lkelerde, zel kurumsal konut finansmannn yeterince gelimemi
olmas, genel olarak finansal sistemin gelimemi olmasndan kaynaklanmaktadr.
Ancak, her durumda hkmetlerin bu konuya duyarl davranmas ve bu piyasay,
kurumlar ve ipotek kredisi aralarn tevik edici politikalar uygulamas gerekmektedir
(Alp, 1996: 30).
Gelimekte olan lkelerde, hkmetlerin faiz oranlar zerinde kontrollerinin olmas da,
finansal kurumlar riske sokmakta bu nedenle kurumlar uzun vadeli olan konut
finansman yerine ksa vadeli olan plasmanlar tercih etmektedirler. potek kredilerinin
uzun vadeli ve genelde sabit faizli olmalar nedeniyle finansal kurumlara riskli
gelmektedir. Finansal kurumlarn ksa vadeli fon topluyor olmas, aktif/pasif dengelerini
bozmamak asndan bu kurumlar ksa vadeli kredilere ynlendirmektedir.
Gelimekte olan lkelerde faiz ve vade riskinin yannda haciz prosedr ok uzun ve
karmak olmas finansal kurumlar ipotek kredisi vermekten uzaklatran ayr bir
nedendir. Doal olarak bu olumsuz koullar altnda, hkmetin mali yardmda
bulunduu baz kurumlar hari, ipotek kredilerinin yaygnlamasn beklemek aklc
deildir. Her eyden nce, ipotek kredisi aralarnn yaygn kullanmn engelleyen
faktrlerin ortadan kaldrlmas gerekmektedir.
Konut iin byk hacimdeki talep ve ihtiyalarn tatmin edilmesi, ok geni ve
srdrlebilir bir lekteki uzun vadeli konut finansmann salamaya baldr. 2000 li
Yllara Doru Kresel Barnma Stratejisinde (UN, 1988) belirtildii gibi, barnma
sorunu iin finansman yatrm stratejileri, dzenli bir uzun vadeli fon ak hareketini
merkezi bir konu olarak ele almal ve bu gereksinime hitap etmelidir. Bu amaca
uygulanabilir etkin konut finansman sistemlerinin geliimini kolaylatrmakla ve
desteklemekle ulalabilir. Bu nedenle yurtii tasarruflarn baaryla harekete

109

geirilmesi gereklidir. yi tasarlanm konut finansman politikalar ve programlar

olmadan, Kresel Barnma Stratejisi gelitirilemeyecektir (Fannie Mae, 1992: 13).
Konut sektr uzmanlarnn tamamna yakn, gl bir konut sektrnn geliiminde
finansal sistem vastasyla kaynaklarn hareketinin salanmas gerektii konusunda
gr birliine varmlardr (Okpala, 1994: 1571). Ancak, ou gelimekte olan
lkelerde, srdrlebilir ve uygulanabilir kurumsal konut finansman sisteminin bu
amaca ulaabilmekten uzak olduu grlmektedir.
Gelimekte olan lkeler konut politikalarn zm retmeye ynelik olarak belirleseler
bile, Avrupa Birliinin olgunlam ekonomilerinin konut politikalarndan yine farkl
olacaktr. zellikle bugn ticari bir temele dayanarak organize olmu gvenli ve gl
konut finansman sistemleri hzl gelimitir. ok az gelimekte olan lkelerin finansal
pazarlar faal ve dzenli bir ekilde birbirine bal konut finansman stratejilerine
sahiptir. Finansal sektrle tam bir btnleme salam uygun konut finansman
stratejilerine sahip ok az saydaki lke sonunda birbirine baml hale gelmeye
balamtr. Bu yeni stratejiler etkin ipotek pazarlarna younlamakta ve son on yl
ncesinin hkmet programlarndan olduka farkllamaktadrlar. Bunun nedeni, dnya
kentleme hznn ivme kazanmas ve finansal sistemlerin kresel dnm basklar
etkenlerinin gnmzde gerekleiyor olmasdr (Renaud, 1999: 755).
Sonu olarak, gnmzde gelimekte olan lkelerde arlkl konut finansman biimi
olarak balca iki uygulama bulunmaktadr. Bunlardan ilki; ailelerin yapm olduklar
tasarruflar, arkadalardan ve akrabalardan alnan destekler, iverenden veya kredi
birlikleri/gruplarndan alnan kredileri kapsayan kurumsal olmayan konut finansman,
dieri ise; konut finansman kurumlarnn deiik biimlerde vermi olduklar kredilere
ilaveten, ticari bankalardan, yap birliklerinden, kooperatif birliklerinden veya tasarruf
ve kredi birliklerinden alnan resmi zellii olan ipotek kredileri biimindeki kurumsal
konut finansmandr (Okpala, 1994: 1572).
4. 1. 1. Gelimekte Olan lkelerde Kurumsal Olmayan Konut Finansman
Kurumsal olmayan konut finansmanna genellikle az gelimi ya da gelimekte olan
lkelerde konut almak isteyenler bavurmakla beraber, artlarna uygun bir kurumsal
konut finansman sistemi bulunmayan hane halk da bavurmaktadr (Alp, 1996: 33).
110

Gelimekte olan lkelerde konut finansmannn yaklak % 70-80i kurumsal olmayan

kaynaklardan salanmaktadr. Yaplan aratrmalar ve gstergeler kurumsal olmayan
konut finansman paynn gelimekte olan lkelerde olduka fazla olduunu
gstermektedir (a.g.e., s. 33).
Kurumsal olmayan konut finansman sistemi, uygulamas olan bir politika olmad
gibi kurumsal mekanizmann yerine gemesi de nerilemez (Boleat, 1987a: 159).
Ancak gelimekte olan lkelerde kurumsal olmayan konut finansman sistemi kurumsal
bir grevi yerine getiriyorsa, kamu politikasnn veya ulusal konut politikasnn
kurumsal konut finansman sisteminin geliiminden neden endie etmelidir eklinde
doal olarak bir soru akla gelebilir. Bununla birlikte bu konuda en nemli nokta,
gelimekte olan lkelerin kurumsal olmayan finansman sistemi grevi tmyle yerine
getirecek kadar yeterli olduu deil, fakat daha etkin ve retken finansman sisteminin
yokluunda kurumsal olmayan finansman sisteminin nemli bir boluu doldurmas ve
nemli derecede konut teminine katk saladdr (Okpala, 1994: 1578).
Bir ok gelimekte olan lkede konut a sorunu anormal derecede ihmal
edilmektedir. Bu an neden olduu sorunlar grlmesine ramen kurumsal olmayan
konut finansman sistemi tek bana bu a kapatamamaktadr. Bununla birlikte halen
daha konut retimine kurumsal olmayan kaynaklarn katks iin ihtiya duyulmaktadr
(a.g.m., s. 1578).
Normal bir konut birimi fiyat genellikle hane halknn yllk gelirinin -drt katdr.
Bu ise, hane halknn z sermayesiyle bir konut edinimini gletirmektedir. Gelimekte
olan lkelerde kurumsal olmayan sektrden uzun vadeli finansman ok az veya hibir
ekilde elde edilemeyeceinden, z sermayeyle normal bir konut elde edebilmek,
gelimekte olan lke hane halknn ounda grld gibi ileriye dnk yatrm
yaklam olarak da ifade edilen ok uzun bekleme srelerini gerektirmektedir
(Renaud, 1987b: 193).
Sahip olunmak istenilen konutun kalite, dayankllk ve bulunduu mevki gibi zel
nitelii, kurumsal finansman talebini etkilemektedir. Yatrmn uzun dnemli yaam,
konut gibi geni lde parasal olmayan hizmetlere balandndan, konut retiminin
genellikle orta ve uzun vadeli bir finansman (krediyi) gz nne almas gerekmektedir.

111

Kurumsal bir konut finansman sistemi bylelikle kurumsal olmayan finansmann

karlayamayaca uzun vadeli finansman salayabilmektedir (Buckley, 1989a: 6;
Okpala, 1994: 1578).
4. 1. 2. Gelimekte Olan lkelerde Kurumsal Konut Finansman
Kurumsal konut finansman sistemi olduka yenidir ve gelimekte olan lkelerin
ounda yetersiz bir ekilde kurumsallamtr.
Gelimekte olan lkelerde kurumsal konut finansman dzenlemeleri genellikle
kentlerde yaayan yksek gelirli gruplara ynelik yaplmaktadr. Bu dzenlemeler zel
sektr araclyla uygulamaya konulmaktadr. Buna ilaveten, dorudan veya dolayl
olarak baz dk gelirli gruplarn bir ksmna ve asl olarak da kamu alanlarna
konutlar salanmaktadr. Bu konutlara ya hkmet kanalyla veya zel kesimce
uygulamaya sokulan kooperatif konut yaplar da dahildir (Keivani ve Werna, 2001:
194).
Tablo 4. 1, Asia-Pasifik blgesinde yer alan lkelerdeki toplam konut yatrmlar
ierisinde kurumsal kaynaklarn orann gstermektedir.

Tablo 4. 1 Gelimekte Olan lkelerde Konut Finansman

A
Pakistan
Sri Lanka
Endonezya
Filipinler
Tayland
Kore

B
350
400
450
590
840
2690

C
3.1
1.8
2.3
2.8
2.5
1.5

D
9.16
9.86 (1988)
20.43 (1987)
29.32 (1980)
36.04 (1987)
141.30 (1988)

E
17
19
7
12
20
62

Kaynak: (Stubbs, 1991: 26)

Tablo 4. 1in notasyonun aklamas aadaki gibidir:
A= lke
B= Kii Bana Gayri Safi Milli Hasla (1987 US$)
C= Yllk Nfus Art Oran (%)
D= Kii Bana Konut Yatrm (Cari fiyatlarla , US$)
E= Konut Kredilerinin Konut Yatrmlar erisindeki Yzdesi

112

Tablo 4. 1de grld gibi, Kore hari dier lkelerde kurumsal konut finansman
toplam konut yatrmlarnn % 20den daha az bir ksmn oluturmaktadr. Asya-Pasifik
blgesi, kurumsal konut finansmannn geliimi asndan gelimekte olan lkeler
arasnda lider konumdadr (Okpala, 1994: 1575).
Gelimekte olan lkelerdeki kurumsal konut finansman kurumlarnn % 90 hkmet
tarafndan kurulmutur ve bir ou hazine fonlar, devlete yaplan para yardmlar ve
yllk bteden yaplan tahsisler olmak zere hkmet tarafndan yaplan fonlarla
finanse edilmektedir. Dorudan hkmet kurumlar olarak hareket eden bu kurumlar bir
hkmet politikas arac olarak kullanlmaktadrlar. Bunun sonucunda, bu kurumlar
kurumsal yaplarnda olduu kadar alma yntemlerinde dorudan hkmet politikas
ynlendirmelerine ve dzenlemelerine maruz kalmaktadrlar. Bu kurumlar byk
lde hkmet tarafndan finanse edildiklerinden ve hkmet kaynaklar bu kurumlar
srekli olarak besleyebilecek bir durumda olmadndan genellikle olduka snrl ve
yetersiz bir fona sahip olmaktadrlar. Fonlarnn ciddi bir ekilde snrl olmas bu
kurumlarn esnekliklerini azaltmakta ve geliimini kstlamaktadr (Okpala, 1994:
1575).
Hkmet politikas aralarndan faiz oranlar mekanizmasn kullanan bir ynetim, sk
bir ekilde kontrol altna alnan mevduat ve kredi faiz oranlarndan faydalanmada
yeterince esnek olamamaktadr. Genellikle hkmetlerin dzenleyici hkmleri baz
zamanlar,

istenmeyen

nedenlerle,

mevduatlara

uygulanan

vadeler

zerindeki

kontrollerden ve faiz oran tavanlarna getirilen snrlamalardan dolay gelimekte olan

lkelerdeki konut finansman kurumlarna fonlarn etkin hareketini engellemektedir.
lkelerin bazlarnda hane halknn tasarruf mevduatlar, iki yldan daha ksa bir
vadeyle

mevduat

toplayan

konut

finansman

kurumlar

gibi

banka

olarak

nitelendirilmeyen finansal araclar snrlayan kstlamalarn bir sonucu olarak byk

lde ticari bankalarn rezervlerine bal kalmaktadr (Parekh, 1991: 5).
Gelimekte olan lkelerde kurumsal konut finansman sisteminin baars iin makro
ekonomik sala ve istikrara ihtiya duyulmaktadr. Enflasyon, gelimekte olan
lkelerde konut finansman iin en byk tehlikedir ve bu yzden enflasyon
dizginlenmelidir (Okpala, 1994: 1577).

113

Gelimekte olan lkelerde konut finansmann glendirmeye ynelik abalar

gsterilmesine ramen, sistemin genellikle tm ulusal finansman sistemiyle gl bir
ekilde btnleememesi, kurumsal konut finansman kurumlarnn sahip olduu dier
bir olumsuz zelliini oluturmaktadr. Bu olumsuzluk dk faiz oranlar, sermayenin
gerek maliyeti olarak ngrlen nominal faiz oranlar gibi eitli dzenlemelerle,
dzeltilmeli ve olumlu hale getirilmelidir. Aksi durumda, kurumsal konut finansman
kurumlar yerel finansal pazarn karllk marjnda faaliyette bulunacak ve genellikle
rekabetsiz bir evreye sahip olarak tasarruflarn hareketliliinde dezavantajl bir
konumla karlaacaklardr. Bu zelliklerin sonucu olarak, gelimekte olan lkelerde
kurumsal konut finansman kurumlar, cari konut taleplerini karlayan konut finansman
sistemleri ierisinde ok kk bir oran oluturmaktadrlar. Gelimekte olan lkelerde
mevcut kurumlarn snrl kaynaklar olmasna ramen, yksek maliyetle de olsa hane
halknn aznlna hitap edecek ekilde hizmet vermektedirler (Okpala, 1994: 1577;
Renaud, 1984).
Gelimekte olan lkeler kurumsal konut finansman sisteminin kolay ve etkin geliimi
iin gerekli faaliyet zgrlne sahip olmalarna karn birok finansal olmayan
kstlamalarla karlamaktadrlar. Bunlardan en gze arpan; gelimekte olan lkelerin
ounda kredi kurumlarnn konut zerine ipotek tesis etmelerinde ve tapu ilemlerinde
mevcut arsa ynetim sisteminin sahip olduu brokratik dzenlemelerdir. Bir ok yerde
ipotek ilemlerini sonulandrmay zorlatracak ekilde, arsa sahiplii belgelerini elde
etmek bir ok yl alabilmektedir. Bunlara ilaveten gelimekte olan lkelerde ipotek
kredisi sigorta sisteminin bulunmamas ipotek finansman sisteminin etkin geliimini
engellemektedir (Okpala, 1994: 1578).
4. 1. 3. Gelimekte Olan lkelerde Kurumsal Konut Finansmann Geliimi
Konut finansman sorununun genel olarak aada sralanan konularla uzlamaya ihtiyac
bulunmaktadr (Renaud, 1984: 4);

Hane halknn konut edinimini artrma,

Finansal kurumlarn canllnn srdrlmesi,

114

Konut sektrne olan kaynak hareketinin gerekletirilmesi.

Gelimekte olan lkelerde kurumsal konut finansman sisteminin geliimi byk lde
konut kalitesini artrmaya ve bu suretle kentlerin ve halkn alma ve yaam artlarn
gelitirmeye baldr. Gnmzde, gelimekte olan lkelerin genel yerleim evresi,
kurumsal konut finansman sisteminin geliimi iin bir ok frsatlar sunmakta ve
[oluturulacak] daha byk bir kurumsal konut finansman bu evreyi gelitirmede
nemli derecede potansiyele sahip olmaktadr (Okpala, 1994: 1578).
Kentlerin imar ve iskan ekilleri bir lkenin finansman yntemini yanstmaktadr
(Renaud, 1986: 8). Bundan dolay kurumsal konut finansman sistemlerinden, konutlarn
yapl tarzn deitirecei ve kalitesini gelitirecei beklenebilir. Baz aratrmalara
gre kurumsal finansmana ulam, daha yksek kalitede konut ve altyap hizmetlerine
kavuulaca ve birok hane halknn daha yksek kalitedeki konutlarda yaama
anslarn artraca dnlmektedir (Struyk ve Turner, 1986: 9). Zira, kurumsal bir
finansman sistemi, konut finansmannn geliimi iin finansal kurumlarn ihtiya
duyduu fonlarn daha fazla miktarda elde edilebilmesini mmkn klmakta ve bylece
belirlenmi kalite zelliinde konut ina edilmesini salamaktadr.
Gelimekte olan lkelerde kurumsal konut finansman sisteminin etkin geliimi ve
glenmesi iin hem kamu hem de zel sektrce gr birliine varlm ve zerine
eilmeyi gerektiren bir ok konu bulunmaktadr. Gelimekte olan lkelerin genel olarak
ekonomilerinin ve zel olarak da konut finansman sistemlerinin yaygn zellikleri gz
nnde tutulduunda, bu lkelerde kurumsal konut finansman sisteminin etkin geliimi
aada sralanan konulara baldr (Okpala, 1994: 1579);

Konut finansman kurumlarnn temel fon salama kaynaklar,

Kurulacak konut finansman kurumlarnn yasalara, dzenlemelere ve hkmetin

denetim mekanizmalarna uygun tasarmlanmas,

Uygulanan faiz oran politikalar ve uygun ipotek kredisi trlerinin kullanm,

Konut finansman kurumlarnn ynetim nitelii,

115

Konut finansman sisteminin ulusal finansman sistemiyle btnleme derecesi ve

ekonomideki enflasyon dzeyi ve fiyat istikrar bakmndan hkm sren makro
ekonomik evre.

Konut edinimine, fon kaynaklar hareketlerine, rekabeti yatrmlara, finansman

yntemlerine ve konut kredileri zerinde bulunan kstlamalara birok ekilde etki eden
sz konusu konular aada srasyla aklanmaktadr.
a) Kaynak Tabannn Byltlmesi ve eitlendirilmesi:
Bir konut finansman sisteminin baars veya baarszl, kaynak tabannn hacmi ve
eitlendirilmesi ile sisteme kaynak aknn devamlln salama gibi ok geni bir
alana baldr. Bu bakmdan hane halk kesiminin, ou gelimekte olan lkelerdeki
tasarruflarn en zengin kayna olduu kabul edilmektedir. Boleat tarafndan ifade
edildii gibi, potansiyel olarak ahslar (hanehalk kesimi), birikim iin byk bir
kapasiteye sahiptir ve bu bir el atma konusudur (Boleat, 1987a: 159).
Konut finansman kurumlar mmkn olduunca yerel kaynaklar eitlendirmeli ve
hareketini artrmaldr. Yerel kaynaklar harekete geirilirken kurumsal olmayan sektr
iin gelitirme programlar ieren yeniliki planlar olduu kadar, hane halk
mevduatlar, emeklilik fonlar, yatrm fonlar ve sigorta irketi fonlar kullanlmaldr.
Hane halk kesiminin salam olduu kaynaklarn hareketi zerindeki her yasal ve
dzenleyici snrlamalar, konut finansman sisteminin geliimine zarar vermesi
nedeniyle yeniden gzden geirilmelidir. Ayrca gelimekte olan lkelerde kurumsal
olmayan sektrn elinde olduka byk potansiyel kaynaklarn bulunduunun
vurgulanmas ve kurumsal sektrn gvenine sahip olmasnn salanmas byk bir
baar elde edilmesine neden olabilecektir. Ekonominin kurumsal olmayan sektrnn
elinde bulunan ve gnmze kadar yetersiz bir ekilde kaynak hareketi salanan
tasarruflar ok daha etkin bir ekilde elde etmenin yollarn aratrmak gerekmektedir.
Dier taraftan konut iin ilave fonlar artrmak, dnml fonlarn daha hzl geri
dnmesini salamak amacyla yaplmaktadr (USAID/RHUDO, 1989: 10). Bu ama,
daha byk finansal kaynaklarn kendiliinden harekete gemesi gerektii fikrine kar,
elde

edilebilir

kaynaklarn

daha

etkin

ve

verimli

kullanm

gereksinimini

116

glendirmektedir. Uygulanabilir konut finansman sistemi, finansal varlklara

gereinden fazla sahip olan kiilerden bu fonlar ekebilmek ve verimli olarak
kullanmak isteyen kiilere bu fonlar aktarabilmelidir (Boleat, 1987b: 8).
Konut finansman kurumlar iin srdrlebilir uzun vadeli fon kayna, gelimekte
olan, gei aamasnda olan ve gelimi tm ekonomilerde hane halk mevduatlardr.
Gelimekte olan lkelerdeki konut finansman kurumlarnn, kurumsal olmayan sektrn
elindeki olduka byk potansiyel kayna elde etmek iin kurumsal olmayan sektr
ile balantlarn gelitirmeleri nerilmektedir (UNCHS, 1991: 61). Bu nedenle, kamu
politikas, yeni finansal kaldralar tevik ederek tamamen bu kayna elde etmek iin
sistemi tevik etmelidir.
b) Yasal ve Dzenleyici ereve:
Etkin bir finansal sistem finansal adan gvenli, salam ve sistemli uygulamalar
salayan yasal ve dzenleyici erevelere uygun olarak almak zorunda olduundan,
finansal kaynaklarn konut finansman sistemine serbeste hareket ettii bir ortamda
yasal, dzenleyici ve kontrol edici hkmler konut finansman sisteminin etkin ilemesi
ve faaliyet gstermesi iin kanlmazdr.
Bununla birlikte baz gelimekte olan lkelerde yasal ve dzenleyici hkmler,
kaynaklarn akna ynelik olarak gereksiz kstlamalara gitmekte ve bylece konut
finansman kurumlarnn geliimini engellemektedir. Ayrca, sabit faiz oranlarndan
hari, deiken faizli mevduat toplamay yasaklamak, mevduat toplamann,
kredilendirmenin ve ipotek kredisi faiz oranlarnn kontrol ve baz zamanlar konut
finansman kurumlarnn ayakta kalabilmesine zarar verebilecek ekilde haciz
yasalarnn getirilmesi gibi gereksiz snrlamalara gidilmektedir. Bylesine yasal ve
dzenleyici hkmler, genellikle konut finansman sisteminin geliimini salamak ve hz
kazandrmaktan ziyade, frenleyici bir davran sergilemektedir. potek finansman
sisteminin srekli bymesi ve gelimesi iin kurumlarn gsterdikleri faaliyetler, kara
ynelmi bir iletme fonksiyonuna uygun olmaldr. Bylece daha byk esneklik ve
yenilik, bu dzenleyici mekanizmalarn oluumu ve ileyii zerinde harekete gemesi
gereklidir.

117

c) Konut Kredisi Faiz Oran Politikas:

Faiz, bor alan asndan alm olduu parann bir fiyat (sermayenin maliyeti) ve
birikimci veya bor veren asndan sermayenin verimlilii (geri dnm)dir. Faiz
oranlar, kredi olarak verilen fonlarn talep ve arznn dengelenmesinde veya
eletirilmesinde nemli rol oynar. levini yerine getirebilmesi iin, faizin reel oranlar
pozitif olmak zorundadr.
Pozitif reel faiz oranlar kredi alanlara uygulanmadka ve tasarruf sahiplerine
denmedike, konut finansman sistemi sorun yaayacaktr. Konut finansmannn uzun
vadeli olma amac, gnmzde konut ediniminde zorluk yaratan kurumsal engeller ve
politikalar varken finansal sistemle btnlemi ve tasarruflarn harekete geirilmesine
dayanan ve pazar faiz oranlarndan denen ve gelirlerinden tasarruf yapp bir konut
satn almaya g yetiremeyecek ailelere yeterli konut tedariki, ucuz arsa temini ve iyi
hedeflenmi finansal desteklerin salanmas gibi direkt vastalarla srdrlebilir bir
konut finansman sisteminin oluturulmas gereklidir (World Bank, 1989: 37).
Bir ok gelimekte olan lkelerde olduu gibi eer ipotek faiz oranlar ar oranda
drlm ise, konut finansman kurumlarnn faaliyetlerini srdrmenin tek kar yolu
finansal destekler olacaktr. Bu ise ulusal bteye byk bir yk getirecektir. potek faiz
oranlarnn ar drlmesinin nedeni, dk gelirli ailelerin konut edinebilmelerini
salamaktr. Bununla birlikte ortaya kan sorun, bask altna alnm ipotek faiz
oranlarnn konut finansman kurumlarna olan tasarruflarn akna engel olduu ve bu
tasarruflarn daha yksek gelir getirici yatrmlara ynelttiidir. Daha az tasarruflarla,
daha az kredilendirme vardr ve daha az kredilendirmeyle genellikle elde edilebilir
kredilere sahip olanlar da dk gelirli aileler deildir (Okpala, 1994: 1580).
Konut finansman kurumlar iin zel fon destei dzenlemeleri ve ipotek kredileri
zerindeki faiz oranlarn dzenlemek iin bir takm kart dnceler bulunmaktadr.
Eer konut finansman kurumlar para piyasalarnda fon toplayabilmek iin ticari
bankalarla ve dier finansman kurumlaryla serbeste rekabet edebilmesi msaade
edilebilirse, ipotek kredileri zerindeki faiz oranlar muhtemelen ok yksek olacaktr
ve ipotek kurumlar kayba urayacak, yoksullaacak ve hatta bu kurumlarla birlikte orta
gelirli kiiler de ayn duruma urayacaktr. Temelde uzun vadeli kredi veren ipotek

118

kurumlar, ayn fon kaynaklarna sahip ksa vadeli kredi veren ticari bankalar gibi ayn
ynetmeliklere maruz kalmalar da ipotek kurumlar iin salkszdr ve zararldr. Bu
nedenle finansal kurumlarda bir snflandrmaya giderek baz zel koruyucu hkmler
konulmal ve bu hkmler en azndan ipotek kurumlarnn geliiminin balang
aamalarnda bulunmas gerekmektedir (a.g.m., s. 1580).
Konut finansman sistemlerinin geliimi iin ipotek kredisi faiz oranlarnn deiken
olmas ve toplanan mevduatlara uygun faiz oranlar deyebilmek ve fonlarn akn
salayabilmek iin fonlarn pazar maliyetine mmkn olduka yakn tutulmas
gerekmektedir (Renaud, 1987b: 202). Konut finansman kurumlarnn esnekliini
snrlandran yasal ve dzenleyici nlemler, mevduatlara serbest faiz oranlarn
deyebilmelerine imkan vermek iin yeniden gzden geirilmelidir (Okpala, 1994:
1580).
Konut finansman kurumlarna, sabit oranl amortize edilebilir ipotek kredisi,
ayarlanabilir oranl veya fiyat dzeyine ayarl ipotek kredisi, iki oranl ipotek kredisi
gibi eitli ipotek kredisi aralaryla uygulamada bulunma esneklii salanmaldr
(USAID/RHUDO, 1989: 8). Buna gre, tm konut finansman kurumlar deien
pazarlar ve kredi maliyetlerini yanstacak periyodik ayarlanabilir faiz oranl ipotek
kredisi aralarn benimsemelidirler (Okpala, 1994: 1581).
d) Ynetim Yeteneine ncelik Vermek:
Hi bir yasa, dzenleme veya teknik tek bana bir finansal kurumun ok iyi ynetimi
iin yeterli bir ara olamaz. Bu yzden ynetim kabiliyeti, konut finansman sisteminin
baarsnda bir gstergedir. Konut finansman kurumlar yneticilerinin seiminde teknik
ve uzmanlk kabiliyetleri nemsenmelidir. Uzmanlk niteliklerine ilaveten byle
yneticiler zellikli niteliklere sahip olarak olduka drst olmallar ve iletme
faaliyetleriyle btnlemelidirler. Bylece bir konut finansman kurumu kurucularnn
tek balarna alacaklar hi bir karar kurumun baars veya baarszl ynnde kurum
yneticisinin seiminden ok daha nemli olamayacaktr (UNCHS, 1991: 65).
e) Dzenli Makro Ekonomik evrenin Srdrlmesi:
Dzenli bir makro ekonomik evre, zellikle dk enflasyon dzeylerinin
srdrlmesinde, konut finansman sistemlerinin salkl ve srdrlebilir almasnda
119

ve bymesinde n arttr. Yksek enflasyon faiz oranlarn artrarak konut finansman

ilemlerinin srdrebilirliini olumsuz ynde etkilemektedir (Okpala, 1994: 1582).
Faiz oran riski, istikrarl anti enflasyonist ekonomik bymeyi srdrecek makro
ekonomik politikann kabiliyetine byk lde bal olarak alan evreyi
gstermektedir. Konut finansman sistemi makro ekonomik evreyi ok az
etkileyebilmesine ramen, enflasyon seviyelerini aaya ekmek ve istikrarl fiyatlar
srdrmek ve bylece reel net gelirleri makul seviyelerde uzun sre koruyarak uygun
makro ekonomik politikalar benimseyecek hkmet dzenlemeleri daha fazla nem
tamaktadr (a.g.m., s. 1582).
Yksek enflasyon nedeniyle reel gelir dzeylerinin azal, hanehalk tasarruflarnn da
dk dzeyde olumasna neden olmaktadr. Bundan dolay genelde finansal sektr ve
zelde konut finansman sistemi uygun fon kaynaklar elde etmede ve bu kaynaklara
hareket yetenei kazandrmada ok az kabiliyete sahip olmaktadr. Hane halk dk
dzeydeki net gelirleriyle, enflasyonun etkisiyle artan yap malzemelerinin fiyatlarndan
dolay ne borlanabilecek ne de kendi kaynaklarndan konut ina edebileceklerdir.
stikrarszlk belirsizlie yol atndan ve faiz oranlarn artrdndan ve zaman ufkunu
ksalttndan makro ekonomik istikrarn salanmas ok temel bir konu olmaktadr.
Makro ekonomik istikrar hem kamu hem de zel sektrlerde para kontroln ve daha
fazla finansal disiplinin artrlmasn gerektirmektedir (Akyz ve Kotte, 1991: 5).
Konut finansman sistemi yksek enflasyon seviyelerinde ve makro ekonomik
istikrarszln yaand bir evrede ok nadir hayatta kalabilir ve etkin olabilir
(Okpala, 1994: 1583).
Kurumsal konut finansman kurumlarnn kredi taleplerini karlama hacmi, bir lkenin
konut retim miktarn ykselttiinin ve kurumsal finansman sisteminin ilerlediinin
gstergesidir (Struyk ve Turner, 1986: 127). Ancak ne var ki, daha byk bir kurumsal
konut finansmann geliimi, kurumsal olmayan konut finansmann u anki sahip olduu
olduka byk kapasitesine, salam olduu katklarna ve hayati bir nem tayan
rolne halen daha gereksinim duymaktadr (Okpala, 1994: 1578).
potek finansman dier bir ifadeyle uzun vadeli konut kredi sunumu gelimekte olan
lkelerde olduka snrl bulunmaktadr. Kurumsal sektr, gelimekte olan bir ok lke

120

kentinde konut satn almlarnn % 20den daha az olmak zere sadece kk bir orann
finanse etmektedir. Bylece konut finansman iin gerekli olan fonlar akrabalardan,
iverenlerden ve kredi sunumunda bulunan tasarruf birliklerinden salanmaktadr
(Renaud, 1985: 179). Bu durum temelde uzun vadeli dzenli fon bulma eksikliinden
ve konut finansmanyla ilgilenen finansal kurumlarn yeterince geni olmayan fon
hacimlerinden kaynaklanmaktadr. Bir ok gelimekte olan lkede konut finansmannn
sosyal amal bir hareket olarak tutunmasn salamaya almadaki giriimler,
potansiyel zel sektr giriimcilerinin konut kredi iine giriini tevik etmektedir (Kim,
1997: 1602). Aada incelenecek olan lke rneklerinde zel sektr giriimlerinin
konut finansmanndaki rolleri aka grlecektir.
4. 1. 4. Kolombiya Uygulamas
Kolombiya konut finansman sistemi, 1972 ylndan itibaren lkedeki yksek enflasyona
ramen baar ile uygulanm bir programa dayanmaktadr. Bu program UPAC (Unit of
Constant Purchaising Power- Sabit Satn Alma Gc Birimi) olarak adlandrlmaktadr.
UPAC program ile lkede Konut Tasarruf ve Kredi Bankas (Konut Bankas) ad
altnda 10 kadar banka kurulmu ve her banka yurt apnda yaklak 50-60 ube ile
faaliyette bulunmutur. lkede bylece mevcut ticari bankaclk sistemi yannda yeni
finans kurumlar hzla yer almtr (Uluda, 1997: 153-154).
UPAC program olarak bilinen yeni konut finansman sistemi, Kolombiya
Endekslemesi olarak da anlmaktadr. Bu sistemde tasarruf mevduatlar tketici fiyat
endeksindeki art karlamaya yetecek ekilde alacaklandrlmakta ve verilmi olan
kredilerin anapara tutar ayn tutarda borlandrlmaktadr. Tasarruf irketlerinin (konut
finansman irketleri) bilanolarnn her iki tarafna da ayn tutarda ayarlama
yapldndan, dengede kalmakta, ancak bilanolarn aktif/pasif tutarlar artmaktadr. Bu
sistemde eer enflasyonda bir dme olursa, tasarruf mevduatlarnda ve verilen konut
kredilerinde ayarlama aaya doru yaplacaktr (Geni bilgi iin bkz., TOK, 1993:
60-61).
Kolombiyann konut finansman sisteminin, hem fon toplama, hem de kredi verme
bakmndan enflasyonist bir ortamda ileyebilmesindeki baars, bu konut bankalarna
yatrlan tasarruflar (mevduat) ile yine bu kurumlarn verdikleri konut kredilerinin ayn
121

endekse tabi tutulmasnda yatmaktadr. 30 milyonun stnde bir nfusa sahip lkede, 5
milyon mudiye sahip olan bu sistemde, hem mevduat sahibi enflasyondan korunmu
hem de banka verdii kredilerin anaparasnn zamanla deerinin dmesini
engellemitir. Sistemin en zor yn olan fon toplamada bir aksama bile olmam ve her
zaman kredi talebi, kredi kaynaklarndan fazla olduu iin, konut bankalar fazla talep
ierisinde en salkl kredi taleplerini kabul ederek, kredi risklerini asgaride tutmay
baarmlardr. lkede konut finansmannda fon al veriini yneten sadece bu
kurumlar olmulardr (a.g.e., s. 61).
Kolombiyada ticari bankalarn konut finansman iine sokulmamas amacna uygun bir
hareket olmutur. nk bu bankalar aslnda 1 yl vadeyi gemeyen ksa vadeli
mevduat ve kredilerde uzmanlam para piyasas fon kurumlardr. Ticari bankalar bu
alanla snrl kalmlardr. Konut finansmannda uzmanlam bu yeni kurumlar da (orta
vadeli

krediler

mekanizmasn

kullanarak)

kendi

alanlarnda

fon

transferini

salamlardr (Ferguson, 1999: 186-188).

Bu yeni konut finansman sistemi ve kendine zg kurumlar ile Devlet, uzun yllar
Kolombiyada baaryla bu sistemi direkt sbvansiyon yapmadan sadece dzenlemelerle
zel sektr eliyle srdrm, ok ksa srede kurduu 10 banka ve yzlerce ube
vastasyla toplam 3 milyar dolar tasarruf toplayarak amacna ulamtr. Bu sistemde,
enflasyonlu ortamda bile sisteme fon ak srekli hale gelirken, finansal kurumlarn da
riske girmesi engellenmitir (Uluda, 1997: 155-156).
4. 1. 5. Brezilya Uygulamas
Brezilya 1964 ylnda Milli Konut Bankas (BNH)yi kurarak, lkede mevcut bulunan
27 Tasarruf ve Kredi Kurumu (Saving and Loans-S&Ls) ile birlikte konut finansman
alannda kurumsallamay salamak amacyla giriimlere balamtr. BNH ve 27
S&Ls kurumuyla, zellikle gelir dzeyi dk gelir gruplarna da konut salamak
amac gdlmtr. Sistemin balca zellikleri aadaki gibi sralanabilir (TOK,
1993: 41-42; Uluda, 1997: 156-158):

122

Konut kredileri S&Ls araclyla halka kullandrlmtr. S&Lsin bu alanda

kulland kaynaklarn % 60 mevduatlardan fonlanmakta, % 40 ise devlet
tarafndan sbvanse edilmektedir.

Devlet sbvansiyon kaynan lkede kamu veya zel sektrde alan her kiinin
brt maann % 8ini Konut Finansman Bakanl adna alarak temin etmektedir.

Aylk ipotek kredisi geri demeleri, enflasyon endeksine gre yeniden

belirlenmektedir. Yani, nce anapara tutar belirlenmekte, sonra onun zerinden geri
deme hesaplanmaktadr.

Bankalar tasarruf hesaplarn ylda bir defa endekse gre deerlendirmektedir. Bu

nedenle bilanolardaki kredi portfy 3 ayda bir deerlendiinden, tasarruf
hesaplarndan ok daha hzl byme gstermektedir.

Devlet, konut kredi piyasas ve kurumlarn gelitirmek amacyla, vergisel tevikler

getirmitir. Bunlardan en nemlisi, BNHnin ihra etmi olduu ipotee dayal
menkul kymetlere getirilen vergi istisnasdr.

Uygulanan konut kredilendirme sisteminde, n birikim dnemi bulunmamakta ve kiiler

istedikleri zaman kredi iin talepte bulunabilmektedirler. Reel faiz %1-5 aras olup
kredi miktar ve konut byklne gre deimektedir. Geri deme vadesi 20, 25, 30
senelik zaman dilimleri halinde olmakta ve tercih kiiye braklmaktadr. Endeks olarak
aylk TFE kullanlmaktadr (Uluda, 1997: 156-158).
4. 1. 6. ili Uygulamas
Emeklilik fonlar ile ikincil ipotek pazar arasndaki baarl bir balant rnei ilide
bulunmaktadr. ili, emeklilik fonlar ve sigorta irketlerinin baskn yatrmc olduu
ok faal bir ikincil ipotek pazarna sahiptir. ilinin 1991de balatlan sosyal gvenlik
sistemi, tmyle bireysel sermayelerle fonlanmtr. Bu sistem hkmetin emri altnda
olup denetimine tabidir ancak, AFPs olarak adlandrlan uzman zel emeklilik ynetim
irketlerince ynetilmektedir (Vittas, 1995: 46).

123

ili bankalar, anapara ve faiz demelerinin hamiline yapld ve mlkiyetin ipotekle

teminat altna alnd bir finansal ara olan ipotee dayal sertifikalar araclyla
konut piyasasna fon ak salamaktadr. Sz konusu sertifikalar, ipotek kredileri iin
ikincil pazarn belirledii fiyatlardan bir menkul kymet borsasnda alm satm
yaplmaktadr. Emeklilik fonlarnca satn alnan ipotee dayal sertifikalar borsadaki
toplam tahvillerin yzde 62sini oluturmaktadr (a.g.m., s. 46).
ili Konut Bakanl dk pazar faiz oranlarndan krediler vermektedir. Ayrca ili,
hibe verilmesi uygun grlen hane halkna direkt konut finansal yardmnn yapld bir
plana sahiptir. Finansal yardmn miktar, tasarruflarn miktarna ve maksimum konut
fiyatna gre belirlenmekte ve hane halknn gelir dzeyine bal olarak azalmaktadr.
Finansal yardm program, hkmet btesinden fonlanmakta ve blgesel konut hizmet
irketlerince ynetilmektedir.
ili sistemi Kosta Rika, Kolombiya ve Uruguay gibi dier Latin Amerika lkelerince
taklit edilmektedir. Bu lkelerde hibe olarak verilen konut finansal yardmlar
1990larn bandan itibaren faiz sbvansiyonlarnn yerini almaktadr.
ili sistemini benimseyen ve uygulayan lkelerin tecrbelerinden aada sralanan
sonulara ulalmaktadr (Rojas ve Greene, 1995: 91; Jacobs, 1996: 106; Pugh, 1994:
34):

Finansal yardm program, finansal yardmdan faydalanacaklarn seiminde politik

etkilerden korunmaldr.

Finansal yardm program, dk gelirliler iin konut retimi ancak artan talebi
karlayabildiinde baarya ulaabileceinden, hkmet mdahalesinin faaliyete
gemesi veya zel kesim konut yapmclarna ksa vadeli konut inaat finansmannn
salanmas gerekli olacaktr.

Finansal yardmn, hane halknn tasarruflarndan oluan yatrmlarn yerini

almamas iin, btnleyici bir ilev stlenerek hkmete idare edilen bir tasarruf
plann iermelidir.

124

ili Konut ve ehircilik Bakanlnn dar gelirli ve yoksul kesimlerin konut

gereksinimini karlamaya ynelik yrtt programlar, konut edinimi olduka
kolaylatrmaktadr. Programa bavuranlar, tasarruflarna gre deerlendirilerek
snflandrlmaktadr. Ayrca zel sektrden ve gnll kurululardan belirli llerde
yararlanlmaktadr. Programdan yararlananlarn kendi konutlarn semelerine imkan
tannmaktadr (Geni bilgi iin bkz. TOK, 1993: 57-58).
4. 2. GELM LKELERDE KONUT FNANSMANI
Gelimi lkelerde konut finansman, zel kurumsal ve kamu konut finansman olmak
zere iki ksmda incelenebilir. Bu almada lke rnekleri olarak, Amerika ve Avrupa
ele alnacaktr.
4. 2. 1. ABDde Konut Finansman, lgili Kurumlar ve Uygulamalar
ABDde oturmaya elverili mlklerin (mstakil konutlar, apartman daireleri,
kooperatifler, mobil evler ve mterek mlkiyetli konutlar), yani ipotee konu
olabilecek gayri menkullerin yaklak % 66s hane halk sahiplerince mlk edinilmitir.
Bu ise yaklak 7,000 milyar $lk bir gayri menkul deerini ifade etmektedir.
Dolaysyla ABDde bir ailenin konut sahibi olmak arzusuyla konuta yapt yatrmn
hacmi olduka byk meblalara ulamaktadr. Konut kredisi geri demeleri ise tipik
bir Amerikan hane halknn en byk aylk bor demelerini oluturmaktadr (AbdulRahman ve Tug, 1999: 30).
Normalde bir konut alcs alaca konutun satn alma bedelinin % 85 - % 90 kadar
borlanmaktadr. Konut kredisi geri deme sresi ise genellikle 30 yl kapsamaktadr.
Bununla birlikte, Amerikan hane halk; ABDdeki i piyasasnn hareketlilii nedeniyle
alma artlarnn deimesinden ve daha cazip yerleim blgelerinde daha geni ve
modern konut imkanlarnn ortaya kmasndan dolay alm olduklar konut
kredilerinin ounu 30 yldan nce kapatmaktadr (a.g.m., s. 30).
Kaliforniya Konut Finansman Birliinin Kaliforniyada bulunan konut alclar ve
satclarnn zellikleri zerine yapm olduu istatistie gre, ortalama bir konut
edinme sresinin 8 yl olduu tespit edilmitir. Konut sahibi dier bir konuta

125

tandnda, daha nceki alm olduu krediyi, bakiyesini deyerek kapatmakta yani,
kredinin tamamn demekte ve yeni bir konut kredisi iin tekrar mracaatta
bulunmaktadr. Buna ilaveten, faiz oranlar son iki yl ierisinde dzenlenmi olan
kredinin faiz oranlarnn altna dmse, kredi alan bu krediyi kapatarak daha uygun
koullarda yeniden borlanmaktadr. Bu tr dzenlemeler piyasa faiz oranlarnn
durumuna gre her 6 ayda bir olabilmekte ve yeniden finansmana (refinancing)
gidilmektedir (a.g.m., s.30).
ABD konut finansman piyasasnn genel durumunu yanstan yukardaki bilgilerden
sonra ABDde konut kredileri sunan kurumlar drt grupta toplamak mmkndr.
Bunlar; Ticari Bankalar, Tasarruf ve Kredi Sandklar, Tasarruf Bankalar ve Kredi
Birlikleridir (Schroeder, 2000: 3).
Ticari bankalar haricinde dier kurum, deiik menelerine ramen birbirine ok
benzeyen zellikler gstermektedir. Bu gruba banka olmayan finansal kurumlar
(mevduata dayal) denilmektedir.
Tasarruf Bankalar, konut kredisi alannda faaliyette bulunan kurumlarn en eskisidir.
Tasarruf bankalarnn, alan kesime bor verme ilemleri yannda, Tasarruf ve Kredi
Sandklar ve Konut Birlikleri de amaca uygun fonksiyonlar yerine getirmektedirler. Bir
ok lkede kredi piyasalar zayf bir gelime gstermekteyken, ABDde Tasarruf
Bankalar; konut edinme ve tketici kredisi konularnda araclk grevi stlenerek
piyasay ve talebi gelitirmilerdir (Uluda, 1997: 83).
4. 2. 1. 1. Konut Finansmannda Federal Finansal Kurumlar
ABDde konut kredileri ve ipotee dayal menkul kymetletirme hizmetlerinde federal
kurumlar faaliyet gstermektedir. Bu kurumlar; Federal Konut Kredi Bankalar (FHLB),
Federal Konut daresi (FHA), Emekliler daresi (VA), Federal Ulusal potek Birlii
(FNMA) Hkmet Ulusal potek Birlii (GNMA) ve Federal Konut Kredisi potek
irketi (FHLMC)dir (bkz. Segal ve Szymanoski, 1997).

126

4. 2. 1. 1. 1. Federal Konut Kredi Bankalar

ABDde 1930da yaanan byk ekonomik kriz sonras, gayrimenkul fiyatlar hzla
dme gstermi, bu durumdan; konut kredisi alan yzlerce aile ile konut kredisi arz
eden bankalar ve uzman konut finansman kurumlar mali adan g duruma
dmlerdir. ABD hkmeti 1930lara kadar konut finansmanna girmemiken, bu
durum karsnda konut sektrne direkt veya endirekt bir ekilde yardmda bulunmak,
banka d finansal kurulular dzenlemek ve onlara likidite salamak amacyla,
Federal Konut Kredi Bankalarn (FHLB) kurmutur (Uluda, 1997: 109).
Sz konusu uygulamayla, uzman konut finansman kurumlarnn (Tasarruf ve Kredi
Birlikleri, Tasarruf Bankalar ve Kredi Birlikleri) ve uzun vadeli konut kredisi veren
dier kurulularn ihtiya duyduu likidite salanmtr. Ayrca bu kurumlara hazineden
borlanma imkan tannmtr (a.g.e., s. 110).
Federal Konut Kredi Bankalar, sadece ye bankalarn sahibi olduu bir Hkmet
Destekli Giriim (Goverment Sponsored Enterprise-GSE) olarak, fonlarn sermaye
pazarlarndan borlanarak temin etmektedir. Konut satn almak isteyenlere kredi veren
ye kurumlara bu fonlar transfer edilmektedir. Bu haliyle FHLB, bir kredi ortaklk
program olmaktadr (Little, 1999: 11).
4. 2. 1. 1. 2. Federal Konut daresi
Geri denemeyen konut kredileri, ekonomik durumun istenilen canlla ulaamad
yllarda, kredi kurumlarnn konut finansmanna kar doal bir isteksizliine yol
amtr. Gelir dzeyi orta ve dk olan milyonlarca aileyi salkl konutlara sahip
klmay arzu eden hkmet Ulusal Konut Yasasn kararak, 1934 ylnda bu amala
yeni bir finansal kurum olarak Federal Konut daresini (FHA) oluturmutur (Uluda,
1997: 111).
ABDde gayrimenkul sermaye piyasasnn dzenlenmesi ve konut retimine destek
olmak amacyla kurulan FHA, yksek geri demeli ipotek kredilerinden kaynaklanan
sorunlar zmekle grevlendirilmitir.

127

Ayrca, ipotek kredileri iin sigorta uygulamasn balatarak, konut kredisi veren
kurumlarn kredi riskinden kurtulmasn salamtr (Grsoy, 1984: 157). Ancak FHA,
belli bir miktar ve faiz orannn zerindeki kredileri sigortalamamak gibi baz koullar
ve standartlar getirmitir. FHA tarafndan sigortalanan kredilerin % 80i birincil
piyasada satlan kredilerden olumutur (Little, 1999: 6).
potek kredisi piyasasnda, FHAnn yannda ikinci nemli bir kurum olarak 1994
ylnda Emekliler daresi (VA) kurulmutur. VA, FHA gibi belirli standartlar tayan
ipotek kredilerini sigorta eden bir federal kurulutur. VA, ayrca eski sava gazilerine
direkt ipotek kredisi de arz etmitir (Uluda, 1997: 113).
4. 2. 1. 1. 3. Federal Ulusal potek Birlii
ABD Kongresince kurulan ve hkmet tarafndan desteklenen bir kurum olan Federal
Ulusal potek Birlii (FNMA), FHA ve VA tarafndan sigortalanm konut kredilerinin
ikincil piyasasn oluturarak konut kredilerinin likiditesini artrmak, ikincil konut kredi
piyasasn gelitirmek amacyla zel sermayeyi ekmek ve genel olarak, fon fazlasnn
bulunduu blgelerdeki fonlar, konut kredi piyasasna ynlendirilmesine yardmc
olmak amacyla kurulmutur (Little, 1999: 11).
FNMA ayn zamanda, FHA ve VA tarafndan sigortalanm olan konut kredilerini
yatrm amacyla da satn almaktadr. FNMAye, gerek sigorta ilemlerinde
bulunabilmesi ve gerekse konut kredilerini satn alabilmesi iin Hazineden kredi
alabilme hakk tannmtr (a.g.m., s. 11).
FNMAnin etkinliini artrabilmek iin, 1968 ylnda bu kurum ikiye ayrlmtr. Birinci
kurumun ad ayn kalmakla birlikte yeni ikinci kurumun ad, Hkmet Ulusal potek
Birlii (GNMA)dir. Bu kurum tamamen hkmet destekli, hkmete ait bir kurulu
iken, FNMA, zel sektrn sahip olduu zel mlkiyetli ve hisseleri Newyork
Borsasnda ilem gren bir yapya dntrlmtr (Fabozzi ve Modigliani, 1995:
609).
FNMA, FHA ve VA tarafndan sigortalanm konut kredilerinin dnda belirlemi
olduu zelliklere uyan konut kredilerinin almn 1970den itibaren yapmaya
balamtr. Ancak zel ipotek kredisi bankerlerinden yaplan ipotek kredisi almlarn
128

kademeli olarak azalan bir limite balam ve FNMA, 1981den itibaren potee
Dayal Menkul Deerler ihra etmeye balamtr (Florida, 1986: 45).
4. 2. 1. 1. 4. Hkmet Ulusal potek Birlii
Hkmet Ulusal potek Birlii (GNMA), ABD hkmetinin 1968 ylnda kard
Ulusal Konut Yasas ile kurulan, tamamen hkmete ait bir kurulutur. Grevi,
Amerikan Hkmetinin tam gveni ve kredisiyle FHA ve VAnn sigortalad ipotek
kredilerini satn alarak ipotek kredisi piyasasn desteklemektir. Ayrca, ikincil konut
kredi piyasasnn aktif bir kurumu olarak hizmetlerde bulunmaktadr (Little, 1999: 9).
1970 ylnda GNMAnin hkmet garantili deme aktarmal menkul kymetler
programn balatmasyla, konut kredilerinin menkul kymetletirme uygulamasna
geilmitir. GNMAnin piyasalara sunduu bu menkul kymetler sadece FHA veya VA
garantisi tayan konut kredilerine bal olarak ihra edilmekte olmas, yatrmc
kurulular iin son derece gvenilir bir yatrm alan olmutur (Para ve Finans, 1997:
555).
GNMA, fonksiyonlarn yerine getirebilmek iin gereken finansman Hazineden ald
dn fonlar ile portfyndeki ipotek kredilerine ait geri demelerden elde etmektedir
(Uluda, 1997: 115).
4. 2. 1. 1. 5. Federal Konut potek Kredisi irketi
GNMAnin federal garantisi, konut kredi piyasasndaki tm konut kredilerini
kapsamad iin konut kredisi veren kurulularn portfylerinde byk hacimde,
federal garanti tamayan klasik konut kredileri bulunmaktayd. Sz konusu klasik
konut kredilerine ikincil pazar salayarak likit hale getirmek ve bu suretle konut
kredilerinin arzn artrmak grevini stlenmek zere 1970de yeni bir kurum olarak
Federal Konut potek Kredisi irketi (FHLMC) kurulmutur. FHLMC, 1971de
ABDde ilk defa garanti tamayan ipotek kredisi havuzuna dayal bir menkul kymet
olan Katlm Sertifikas ihra etmitir (Little, 1999: 11; Fabozzi ve Modigliani, 1995:
612).

129

FHLMC, ihra ettii katlm sertifikalarn satn alanlara anapara ve faiz garantisini
taahht etmektedir. potek kredisi havuzunda FHA sigortal, VA garantili ipotek
kredileriyle birlikte garanti tamayan ipotek kredileri de yer almaktadr. Katlma
Sertifikalarnda hem anapara taksiti, hem de faizi garanti altna alnmakla beraber, pek
ok katlma sertifikasnda sadece faiz taksiti garantilidir. potek kredisi havuzuna dayal
olan katlma sertifikalar iin muhtemel zarar karl rezerv ayrlmakta, ipotek
kredilerinde kredi/konut deeri orannn % 80in altnda olmas istenmektedir.
FHLMCda, FHA ve VA tarafndan sigorta edilen konut kredileri ile belirleyecei
standartlar tayan klasik konut kredilerini satn almak amacyla kurulmutur (Eri,
1997: 65).
Sonu olarak, ABD hkmetinin ipotek kredisi pazarlarndaki rol aadaki ekillerde
ortaya kmaktadr (Little, 1999: 2):

Pazar geliiminin ilk aamalarnda istikrar salamak,

potek kredisi faiz demelerinin vergiden dlmesini salamak iin mali

dzenlemelerde bulunmak,

FHA, VA ve Krsal Konut daresinin (Rural Housing Service) am olduu ipotek

kredilerini sigortalamak,

kincil ipotek pazarndaki kredileri satn alacak kurumlar oluturmak ve ikincil

ipotek pazar aralar retmek,

Gelimi pazarlarda konut edinimini destekleyecek tevikler salamak,

potek kredilerini dk ve orta gelirli hane halknn yararna menkul

kymetletirerek ikincil pazar aralarna tam destek ve kredi garantisi salamak,

Gelimi ikincil ipotek pazarnn istikrarn salamak,

ABD hkmetinin tam gveni ve kredisiyle desteklenen GNMA menkul

kymetlerinin, olumsuz ekonomik artlarda bile konut pazarlarna olan sermaye
akn kesintisiz olarak salamaktr.

130

4. 2. 1. 2. Konut Finansmannda zel Sektr Finansman Kurumlar

ABDde konut finansmannda bulunan zel sektr finansman kurumlar olarak, son
zamanlarda popler olan alternatif konut finansman yntemleri uygulayan kurumlar ele
alnacaktr.
4. 2. 1. 2. 1. Amerika Finans Kurumu
Amerika Finans Kurumu (American Finance House), konut zerine faaliyette bulunmak
amacyla 1987de ABDde kurulan zel sektr finansman kurumlarndan biridir. Konut
finansmannda kullanm olduu model, Kiralama-Satn Alma (LTP) modelidir (AbdulRahman ve Tug, 1999: 29).
LTP modeli, ABDde geleneksel konut finansmanna alternatif olarak ortaya kmtr.
ABDde bu tr konut finansman yntemini tercih edecek potansiyel mteri saysnn
1992 yl itibariyle 5 ile 8 milyon arasnda olduu tespit edilmitir.
Sz konusu finansman modeline gre, kurum halkn daha nce alm olduklar konut
kredilerinin LTP modeline dntrlmesi kararn almtr. Bununla birlikte kurum bu
sistem ile, mevcut bankaclk sistemi ierinde konut kredisi temin edemeyen hane
halknn faydalanmasn da amalamaktadr (a.g.m., s. 30-31).
Amerika Finans Kurumu, bir konuta finansman salarken ilk olarak, benzer bir konutun
aylk kira bedelini, gayri menkul acentalar (emlak komisyoncular) ile irtibata geerek
belirlemektedir. Banka ayn eyin mteri tarafnda da yaplmasn istemektedir.
Mteri ile kurumun finansman blm, aratrma sonularn karlatrmakta ve aylk
kira bedeli zerinde anlamaya varmaktadrlar (a.g.m., s. 31-32).
Kurum, grld zere fayda deerinden (utility value)

ie balamaktadr. Bu

kavram bir kymeti (gayri menkul) piyasaya gre belirleme (marking the item to the
market) olarak adlandrlmaktadr. Zaten, faiz oranlar eyalet, kent veya blgenin
ekonomik artlar bakmndan ABDnin tm blgelerinde ayn kalmaktadr (a.g.m., s.
32).

131

Model, mlkn mteriyle ortaklaa finanse edilerek satn alnmasn gerektirmektedir.

Mteri kurumla birlikte birinci derecede ipotek sorumlusu olmaktadr. Finansman
szlemesi iki ksmdan olumaktadr. lki, mterinin, kurumun koymu olduu
sermayeyi geri deyeceine dair bir kredi szlemesi, dieri ise sermaye d geri
demeleri.ieren;.zerinde.anlamaya.varlm.bir.kira.oranndan.geri.demelerde.bulun
ulacana.dair.kira.szlemesidir.(bkz..http://www.americanfinance.com/financing/hom
e.shtm/08/02/2001).
Amerika Finans Kurumunun kiralama-satn alma modeli, artan ekonomik ve politik
belirsizliklerin yaand bir dnyada sivil toplumu ve halk glendirmenin bir arac
olarak planl bir ekilde oluturulmutur. Bu haliyle model, etkin bir ekilde
uygulanabilir ve pratik bir yaklam sunan sistem olarak dnlebilir.
4. 2. 1. 2. 2. Utah Konut Finansman Kurumu
Dk ve orta gelirli hane halknn konut edinimini artrmak ve gelitirmek iin 1975de
bir yasayla kurulan Utah Konut Finansman Kurumu, kar amasz bir kurum olarak,
Crown adl bir kiralama-sahip olma program oluturmutur. Bu program kurumun
tek program olup amac konut edinimini kolaylatrmaktr. Dk gelirli ailelere hem
kiralayabilecei ucuz konutlar bulmak, hem de konut edinimini salamada yardmc
olmaya odaklanan Crown, yeni yaplm konutlar hane halkna, sabit demeli ve
piyasadan dk fiyatl olmak zere 15 yllna kiralamakta ve daha sonra hane halkna
konutun pazar deerinin yaklak yar fiyatna konutlarn satn alma frsat tanmaktadr
(Mitchell, 1999: 5).
Crown program katlmclar, programn balangcndan itibaren 6 yl ierisinde kira
demelerinde bulunmadklar takdirde konutlarn ya gnll olarak boaltmak
zorundalar ya da mahkeme kararyla tahliye ettirilmektedirler. Ancak bir ok
katlmcnn, satn alma frsatn elde edinceye kadar konutlarnda kalmay
kabullendikleri grlmektedir. Programn balatlmasndan itibaren 1999 ylnn ilk
dnemi itibariyle 150 konut bu ekilde hane halkna sunulmutur.
Kurum, dk gelirli ailelere kiralk ve satlk konutlar salamada zel sektr tevik
etmek iin Federal ve Eyalet vergi avantajn (tax credit) kullanmaktadr. Kurum, hane

132

halknn indirimli bir fiyattan oturduklar konutlar satn alma frsatn vermekte ve
kiralama sresi boyunca dedikleri bakm fonunu yapacaklar n demenin bir ksmna
saymaktadr.
Bu program altnda bir kimse kira demesine ilaveten yaklak 100 $ bir ek demede
bulunmakta ve bylece 15 yl sonra oturduu konutun sahibi olabilmektedir. Program
dahilindeki bir ok katlmcnn yllk geliri 25.000 $dan daha az olan kiilerden
olumaktadr. Federal gelir vergisi avantaj, programn almasna imkan tanmak ve
konut edinimini kolaylatrmak amacyla tasarmlanmtr (a.g.m. s. 5).
4. 2. 1. 3. ABDde Konut Finansmann Etkileyen Unsurlar
ABDde konut finansman be unsur tarafndan etkilenmektedir. Bunlar; ekonominin
hzl artan faiz oranlar, demografik yap, teknolojik yenilikler, i evresinde
deiiklikler.ve.hkmet.politikasndaki.deiikliklerdir..Sz.konusu.unsurlarn.her.biri.
aada.deerlendirilmektedir (Lereah, 1997: 22-24):
a) Hzl Artan Faiz Oranlar
Faiz oranlarnn yksek oranda deikenlii, konut finansman irketlerini etkileyen tek
bana en nemli faktrdr. Bunun bir sonucu olarak, ekonomideki deiikliklere tepki
veren faiz oranlar, konut finansman gibi faize hassas bir sektrn i beklentilerini
etkileyen ve bask yapan bir olgu olmaktadr.
potek kredilerinin elde edilebilirlii ve geri denebilirlii ipotek kredisi faiz
oranlarndaki hareketlere olduka baldr. Yksek orandaki ipotek kredisi faiz oranlar,
hane halknn bir konut satn alma isteini azaltrken, daha dk ipotek faiz oranlar,
yeniden finansman (refinancing) ilemlerine hz kazandrmakta ve konut edinim
artlarn iyiletirmektedir.
b) Demografik Yap (Nfus Eilimleri)
Konut pazarlarnn ABDde ok baarl bir performans gstermesi ve geliimini
srdrmesi bu lkedeki nfus saysna balanabilir. Doum oranlarnn nemli lde
yksek oluu, lkenin konut satn alm iin halkn cesaretini salayarak, konut iin

133

yksek tketim yllarna girmesine neden olmaktadr. Ayrca, konut satn almnda
daha fazla finansal esneklie sahip aileler olan ift gelirli aileler, 1980 ylnda toplam
hane halknn yzde 63 iken, bu oran yzde 80e yaklamtr. Bununla birlikte,
bekarlarn yzdesi, 1990da yzde 14.1 iken yzde 19.5e ykselmitir. Bu durum ise,
potansiyel konut satn alclarnn yzdesini artrmaktadr. Benzer ekilde, boanm
kiilerin yzdesi 1990da yzde 7.2den yzde 11.2e ykselmitir. Tm bunlara
ilaveten lkeye olan g art da konut pazarlarnn tam kapasite almasn
salamtr.
c) Teknolojik Gelimeler
Teknolojik gelimeler, zellikle biliim teknolojisindeki gelimeler, kredi dzenlemeyi,
araclk yklenimini ve hizmet sistemlerinde btnlemeyi ve gelimeyi mmkn
klmaktadr. Gemie kyasla gnmzde, konut finansman endstrisi zerinde
teknolojinin etkisi olduka byktr. Teknolojideki gelimeler, olgunlama srecinde
olan bir endstride ayakta kalabilmeyi salayan dk maliyetli retimlerin
balamasnda konut finansman irketlerine yardm edebilecektir.
d) Deien evresi
Konut finansman irketlerinin i younluu olduka artmaktadr. potek irketlerinden
sermayelerinin karlln olumlu olarak devam ettirmeleri ve gelitirmeleri beklenirken,
kredi pazarlarnn ar ekilde rekabeti kalaca; ilem grme hacimlerinin
darlaaca; irketlerin ni pazarlar zerindeki younlamalarn artraca ve
endstrinin ileri seviyede btnlemeyi yaayaca beklenmektedir.
Hkmet Politikasndaki Deiiklikler
Hkmet politikasnda deiiklik gsterebilen konular ana hatlaryla aada
sralanmaktadr (Lereah, 1997: 24) :

Vergi sistemi ve zellikle hkmetin uygulam olduu sabit oranl vergileme (flat
tax) ve buna kar bir vergileme sistemi olan ipotek kredisi faizinin vergiden
dlmesi (mortgage interest deduction) imkannn sunulmas,

Serbest kredi politikalar,

134

Sermaye kazanlarnn vergiden muaf tutulmas,

Gayri Menkul skan Prosedr Yasas (RESPA) ile Kredi Gvenlik Yasas (TILA)
Reformu,

Bireysel Emeklilik Hesaplar (IRA) Yasas.

4. 2. 2. Avrupa Birlii lkelerinde Konut Finansman ve Uygulamalar

Tm gelimi lkelerde olduu gibi Avrupa Birlii lkelerinde de, hane halk konut
finansman iin gerekli fonlar genellikle ipotek kredisi araclyla elde ederler. Avrupa
Birlii lkelerinin konut finansmannda ipotek piyasalar byk nem arz etmektedir.
Tm gelimi lkelerde olduu gibi, Avrupa Birlii lkelerinde de ipotek piyasas konut
retimi ve satndan balamakta para ve sermaye piyasalarndan geerek tasarruflarn
deerlendirilmesi aamasna kadar uzanan bir dizi ilemlerden olumaktadr. Bu
ilemler aadaki ekilde sralanabilir (Moodys, 1989; Lederman, 1993: 139):

Konut retilir ve satlr,

potek kredisi arz eden bir finans kurumu (ipotek bankas) ipotek/rehin ilemi kurar
ve gerektiinde kaldrr,

Verilen krediler ikincil piyasada satlarak menkul kymetletirilir,

potee dayal menkul kymetler derecelendirilir ve garanti salanr,

potee dayal menkul kymetler piyasada el deitirilir (ikincil piyasa ilemleri),

Vergilendirme ve tevik uygulamalar, tasarruflarn etkin deerlendirilmesi, konut

ve fonlarn pazarlanmasn kolaylatrma ilemleri yaplr.

Yukarda saylanlardan dolay Avrupa Birlii lkelerinde konut finansman ounlukla

bir fon mekanizmas olan ipotek pazarlarndan salanmaktadr.

135

4. 2. 2. 1. Avrupa potek Pazarlar

potek kredilendirme Avrupada byyen bir sektrdr. Avrupa Birlii (AB) lkelerinde
ipotek kredilerinin hacmi, 1988-1998 dneminde iki kat orannda artm ve 1998in
sonunda gayri safi yurt ii haslann % 33n sunan yaklak 3 Trilyon EUR civarna
ulaan bir miktar bulmutur (Hardt, 2000: 3).
Avrupada en fazla konut ipotek kredisi dzenleyen lkeler Almanya, ngiltere, Fransa
ve Hollandadr. 1988-1998 dneminde en fazla gelime gsteren ipotek pazarlar,
Portekizde, spanyada, rlandada ve Hollandada bulunmaktadr. Tablo 4. 2, oturmaya
elverili (konut) ipotek kredilerinin1 belirgin bymesini gstermektedir (Moodys,
1989).
1980lerin ilk dnemlerinden itibaren Avrupa ipotek pazarlarnn arpc genilemesi,
finansal sektrde tek para birimine giri hazrlnn bir sonucu olarak, bata mevzuattan
arndrma ve dk faiz oranlarnn uygulanmas olmak zere bir ok faktrn
sonucudur. Bu faktrler, Avrupa ierisindeki ipotek pazarlarnda youn bir rekabete yol
am ve ipotek kredilerine yksek oranda talep oluturarak daha geni lde konut
edinimini salamtr (Hardt, 2000: 3).
Hzl teknolojik gelimelerle birlikte artan rekabet, ipotek kreditrlerini yeni finansal
rnleri kullanmaya ve bu finansal rnleri mteriye pazarlayacak yeni metotlar
gelitirmeye sevk etmektedir. Finansal rn yenileme, kredi mterilerinin artan
gereksinimlerini karlamak iin devam etmek zorundadr. Tek para sistemine
geilmesiyle, snr tesi satlabilecek euro temelli ipotek kredisi rnleri ortaya
kmaktadr. zellikle internet, ipotek pazarlarnda ok nemli bir datm kanal olarak
grlmektedir. Finansal hizmetler sunan web siteleri nemli finansal yorumlar
ierdiinden, bu tr siteler bireysel kredilerin ve ipotek kredilerinin en fazla ilgi oda
olmaktadr (Beidl, 2000: 7).

Her tr gayri menkul ipotek edilebilir, ancak bu mlkler oturmaya elverili olup olmamalarna gre
ayrlmaktadr. Oturmaya elverili mlkler, mstakil evler, apartman daireleri, kooperatifler, mobil evler
ve mterek mlkiyetli konutlardan olumaktadr. Oturmaya elverili olmayan mlkler ise, ofis binalar,
i merkezleri, hastaneler ve sanayi yaplar gibi ticari mlkler ile iftlik arazileridir (Fabozzi, 1992 : 1).

136

Tablo 4. 2 Avrupa Birlii lkelerinde Konut potek Kredileri

(Milyon EUR)
lke
Belika
Danimarka (3)
Almanya
Yunanistan
spanya
Fransa
rlanda (3)
talya
Lksemburg (1)
Hollanda
Avusturya (2)
Portekiz
Finlandiya
sve (3)
ngiltere
AB-15
Norve

Hacim
1998
55.528
104.823
1.012.998
7.037
122.637
262.121
20.888
81.449
3.615
220.537
9.531
31.941
33.765
98.998
647.284
2.713.152
54.332

1988
24.830
69.406
451.244
2.673
35.951
184.765
6.783
30.719
3.154
77.721
4.461
5.063
27.400
85.507
345.284
1.354.961
39.082

% Deiim
1998/1988
224
151
224
263
341
142
308
265
115
284
214
631
123
116
187
200
139

Aklamalar:
(1) Rakamlar 1994 ve
1997 deerleriyledir.
(2) Rakamlar oturmaya
elverili olan (konut) ve
olmayan
(ticari)
gayrimenkul
ipotek
kredi
tutarlarn
gstermektedir.
(3) Rakamlar veri elde
edilebilecek en yakn
yl gsteren 1988 yl
iin elde edilmitir.
Danimarka
(1992),
rlanda (1990),
sve (1990).

Kaynak: (Europan Mortgage Federation and National Sources, 1999)

Avrupa Birlii lkelerinde sadece belirli finansal kurulular ipotek kredisi aabilmekte
ve ipotekli tahvil ihra edebilmektedir. Bata sigorta irketleri ve zel emeklilik fonlar
olmak zere, kurumsal yatrmclarn portfy snrlamalarna ilikin dzenlemeler
ipotekli tahvillere yatrm tevik etmektedir.
Avrupada finansal piyasalarn ok fazla eitlilik arz etmemesi konut sektrne fon
ak salayan ipotekli tahvillere olan ilgiyi artrmtr. Bu ilgi nedeniyle, Avrupa ipotek
pazarlar hacmi ulusal ekonomide byk bir yer edinmi ve gayri safi yurt ii haslann
bymesini geride brakmtr. Avrupa ipotek pazarlarnn hacmi, ekil 4. 2de
gsterildii gibi, AB ye devletleri ierisinde geni lde farkllamaktadr.
Dzenlenen konut ipotek kredileri hacminin gayri safi yurtii haslann %10undan daha
azn oluturan talya, Yunanistan ve Avusturya gibi lkelerin aksine, Danimarka,
Hollanda, ngiltere ve Almanyada konut ipotek kredilerinin hacmi gayri safi milli
haslann % 50sine ve daha fazlasna eittir (Hardt, 2000: 4).

137

Kredi Hacminin GSYHa

Oran

1998

%80
%70
%60
%50
%40
%30
%20
%10
%0
DK

NL

UK

DE

SE

NO

PT

EU15

SF

IE

LU

BE

ES

FR

IT

GR

AT

ekil 4. 2 Avrupa Ekonomisinde potek Pazarlarnn Hacmi 1

Kaynak: (Europan Mortgage Federation and National Sources, 1999)
Avrupa Birlii lkelerinde yer alan ipotek pazarlar hacim bakmndan byk
farkllklara sahipken, ipotek kreditr tipleri, ipotek kredilerinin vadesi, faiz oran ve
kredi/mlk deeri oranlar bakmndan da olduka byk farkllklara sahiptirler. Bu
farkllklarn bir ou ipotek kreditrlerinin faaliyette bulunduu siyasi ve yasal
evrelerdeki farkllklarn bir sonucudur (Hardt, 2000: 5).
Avrupa Birlii lkelerindeki sz konusu farkllklara rnek olarak, ipotek kredileri
vadesinin baz gney AB lkelerinde 10 yla kadar, Danimarka ve Almanyada ise 30
yla kadar uzayabilmesi gsterilebilir. Ayrca, tketici mevzuatna olan farkl
yaklamlar nedeniyle, ngilterede sunulan 4000in zerindeki finansal rn gz nne

DK: Danimarka, NL: Hollanda, UK: ngiltere, DE: Almanya, SE: sve, NO: Norve, PT: Portekiz, EU: Avrupa

Birlii, SF: Finlandiya, IR: rlanda, LU: Lksemburg, BE: Belika, ES:spanya, FR: Fransa, IT: talya, GR:
Yunanistan, AT: Avusturya

138

alndnda, baz AB lkelerinde finansal rnlerin bolluu gze arpmaktadr. Baz AB

lkelerinde sabit faizli ipotek kredisi rnlerinin arl bulunurken, dier lkelerde
deiken faizli ipotek kredileri yaygndr. rnein Belikada, devlet tahvilleri faiz
oran deiikliine bal olarak ipotek kredisi faiz oran deitirilmekte, bylece faiz
oran riski gz nne alnarak, ipotek kredisinin gerek fon maliyeti n plana
karlmaktadr (a.g.m., s. 5).

Tablo 4. 3 Avrupa Birlii lkelerinde potek Kredisinin zellikleri

ngiltere
25 yl
Yenilebilir

Kredinin Vadesi
Faiz Oran Tipi

Almanya
spanya
25-30 yl
10-15 yl
Ayarlanabilir, % 90 deiken
Yenilebilir

Fransa
15 yl
% 50 deiken
% 50 sabit

Kaynak: (European Mortgage Federation, 1999)

potek kredisi, konut yatrmlarna ilaveten ticari gayri menkul yatrmlarn da finanse
etmektedir. Ticari ipotek kredileri, toplam ipotek kredilerinin % 15ini oluturarak 1998
yl sonu itibariyle yaklak 430 milyon EURlk bir hacme ulamtr (Moodys, 1989).
ekil 4. 3, bir lkeden dier bir lkeye geni lde farkllk gsteren ticari ve konut
ipotek kredilerinin ilem hacmini gstermektedir.
% Hacim
%100
%90
%80

Ticari

%70
%60

Konut

%50
%40
%30
%20
%10
%0
DK

DE

GR

ES

IE

IT

NL

PT

SE

NO

ekil 4. 3 Konut ve Ticari potek Kredisi Hacmi

Kaynak: (European Mortgage Federation and National Sources, 1999)

139

ekil 4. 3de st ksm taral alanlar ticari, alt ksm taral alanlar ise konut ipotek kredisi
hacimlerini gstermektedir.
Norve, talya ve spanyada ticari ipotek kredisi hacmi, toplam ipotek kredisi hacminin
%30unu oluturmaktadr. En geni ticari ipotek kredisi pazarna sahip lkeler
Hollanda, talya, spanya ve Almanyada olup ilem hacimleri 200 milyar EURa
ulamtr (Hardt, 2000: 6).
Avrupa Birlii lkelerinde konut ipotek kredilerine ticari ipotek kredilerinden daha fazla
nem verilmektedir. Konut ipotek kredisine verilen nemin fazla olmasnn ana
nedenlerinden ilki, konut stokunun, ticari gayrimenkul stokundan daha fazla olmasdr.
kincisi, alternatif finansal aralarn kullanmnn ticari gayrimenkullar iin daha yaygn
olmasdr. ncs ise, emlak yatrm irketlerinin veya ticari mlkleri satn alan dier
zel irketlerin yatrm yapmak iin yeterli likiditeye sahip olmalar ve ipotek kredileri
iin bavuruda bulunmamalardr (Moodys, 1989).
4. 2. 2. 2. Avrupa potek Kreditrleri
Avrupa potek Kreditrleri aadaki gibi snflandrlabilir (Hardt, 2000: 8);
a} Para Finansal Kurumlar (MFI): Global/ticari bankalar, ipotek bankalar, tasarruf
bankalar, yatrm ve kooperatif bankalar, yap birlikleri, Bausparkassen ve dier
uzman ipotek kreditrleridir. Bu kurumlardan, ipotek bankalar, yap birlikleri,
Bausparkassen ve uzman ipotek kreditrleri zel kesim kredi kurumlardr.
b) Finansal Araclar: Sigorta irketleri ve emeklilik fonlar hari, genellikle ipotee
dayal menkul kymetler vastasyla menkul kymetletirilen ipotek varlklarna yatrm
yapmak iin kurulan emsiye irketlerdir.
c) Sigorta irketleri ve emeklilik fonlar,
d) Dier sektrler.
ekil 4. 4, Avrupa ipotek kreditrlerince sunulan oturmaya elverili ipotek kredilerinin
orann gstermektedir. AB lkelerinde verilen ipotek kredilerinin % 90ndan daha
fazlas MFIlar tarafndan salanmaktadr. Geriye kalan ipotek kredileri ise, sigorta
140

irketleri, finansal araclar, dier sektrler ve MFI olmayan kurumlarca sunulan ipotek
kredileridir (a.g.m., s. 8).
potek Kredileri Oran
%45
%40

% 39

%35
%30
%25
%20
%15
%10
%5

% 20
% 12
%9

%6

%5

%5
%2

%0

%2

%1

Ticari
potek Tasarruf Kooperatifler Sigorta Yap
Bauspar- Dier emsiye Dier
Bankalar Bankalar Bankalar ve Yatrm irketleri Birlikleri kassen Uzman- irketler Sektrler
Bankalar
laam
Kreditrler

ekil 4. 4 Kreditrlerin Tipi Bakmndan Konut potek Kredileri

Kaynak: (European Mortgage Federation and National Sources, 1999)
Kreditrlerce paylalan Avrupa ipotek pazar paynn yaps, Avrupadaki finansal
endstrilerin mevzuattan arndrlmasyla ekillendirilmektedir. Bu uygulama sayesinde
1998 yl itibariyle konut ipotek kredilerinin hacmi 2.700 milyon eura ulam olup bu
tutar gayri safi yurt ii haslann % 36sn oluturmaktadr. 1980lere gelinceye kadar,
ipotek kredileri ipotek bankalar ve yap birliklerince arz edilmitir.
Avrupa ipotek pazarlar, vade uyumsuzluu sorununu, ulusal yasalarn belirledii
dzenlemelerle zm bulunmaktadr. Mevzuattan arndrma, kamu bankalarnn
ipotek pazarna giriini salamakta ve zel kesim kreditrlerinin yasal durumlarn
deitirmeye tevik etmektedir (Hardt, 2000: 8).
Bu deiiklikler sonucu, ticari bankalar kategorisinin pay Avrupa ipotek pazarlarnda
olduka fazla art salamtr. Buna ramen, ipotek kredisinin % 60, ana faaliyeti
ipotek kredileri sunma olan finansal kurumlarca salanmaktadr. zel kesim ierisinde
141

en geni grup, ipotekli tahvillerin ihrac vastasyla ipotek kredisi portfyn fonlayan,
ipotek bankalardr. potek bankalar Danimarkada ve svirede (pazar paynn % 90
ve % 80i ile) baskn konumdadr ve Almanya, Fransa, Avusturya, Finlandiya ve
Hollandada faaliyet gstermektedirler (a.g.m, s. 8).
Yap birlikleri, ngiltere ve rlandada faaliyet gstermektedir. Yap birlikleri, konut
finansman piyasasnda faaliyette bulunan bir irketler grubu olarak, ekil 3. 4de
grld gibi, % 5 paya sahiptirler. Bausparkassen ise, Almanyada (ulusal pazarn
%10u) ve Avusturyada (ulusal pazarn % 5i) bir paya sahiptir (a.g.m., s. 9).
4. 2. 2. 3. Avrupa potek Kredisi Fonlar
Avrupa ipotek kredisi fonlar; mevduatlar, yap tasarruf sandklar (Bausparkassen),
ipotekli tahviller ve ipotee dayal menkul kymetler olmak zere drt tanedir.
4. 2. 2. 3. 1. Mevduatlar ve Yap Tasarruf Sandklar
Avrupada ipotek kreditrleri sunmu olduklar ipotek kredilerini fonlamak iin eitli
metotlar kullanmaktadrlar. Kullanlan metotlar ipotek kreditrlerinin tipine bal
olmakta ve nemli lde bir lkeden dierine deimektedir. Avrupadaki ipotek
kredileri iin en yaygn kaynak, direkt fonlardan dier bir ifadeyle, sermaye piyasas
haricinde tasarruf sahiplerinden elde edilen mevduatlardan salanmaktadr. Avrupa
potek Kredisi Federasyonu (EMF), direkt fonlarn konut ipotek kredilerinin % 62sini
saladn tahmin etmektedir (EMF, 1996). Dier fonlama metotlar, MFIlar ile banka
tahvilleri ihrac yoluyla oluan fonlardr. potek kredileri, dn veren kredi kurumunun
kendi kaynaklarna (z sermaye), sigorta irketlerinde ise sigorta primlerine
dayanmaktadr.
Yap tasarruf sandklar sistemi, temelde Almanya ve Avusturyada gnll tasarruflar
kullanarak mevduat toplamaktadr. Sz konusu fonlama metodu szleme sistemi
olarak da adlandrlmaktadr. Sistemde konut sahibi olmak isteyen kii bu ekil
finansmanda uzmanlam kuruma tasarruflarn yatrmakta ve yatrm dnemi boyunca
piyasa fiyatlarnn altnda faiz getirisi elde etmektedir. Daha sonra bu kii konut sahibi
olmak iin krediye hak kazandnda alm olduu krediye piyasa faiz oranlarnn

142

altnda faiz demektedir. Yap tasarruf sandklar bu haliyle ipotek kredilerinde

uzmanlam kurumlar arasnda saylmaktadr (Boleat, 1986: 193).
ekil 4. 5, ipotek kredisi fonlama metotlarn gstermektedir (Hardt, 2000: 10).

ekil 4. 5 ABde Kullanlan potek Kredisi Fonlama Metodlar

Kaynak: (European Mortgage Federation and National Sources, 1999)
potek kredisi fonlar, perakende pazarlardan (retail markets) dier bir ifadeyle para
piyasalarndan ve toptan pazarlardan (wholesale markets) dier bir ifadeyle sermaye
pazarlarndan temin edilmektedir. potek kredisi fonlama arlkl olarak, ipotekli
tahvillerin sermaye pazarna ihracyla gereklemesine ramen halen tasarruf
mevduatlaryla salanmaktadr. Bir ok AB lkelerinde ipotek kredisi veren kurumlar
artan fon ihtiyalarn karlamak iin ipotee dayal menkul kymetlere rabet
etmelerine ramen, bu menkul kymetler henz geni lde yaygnlatrlamamtr
(a.g.m.,s. 10).
Kreditrlerin dier tipleri (ipotek bankalar, yap birlikleri ve sigorta irketleri) tasarruf
mevdutlarn kullanmamakta, kendi zel fonlama tekniklerini kullanmaktadrlar.
Tasarruf mevduatlar vastasyla ipotek kredisi fonlama, AB lkelerinde kullanlan en
yaygn fonlama biimidir. Sz konusu fonlama hem zel hem de kamu kurumlarnca
kullanlmakta ve bir ok farkl biimleri bulunmaktadr.
Genellikle tasarruf mevduatlar, ticari bankalar ve tasarruf bankalar gibi kreditrlerce
ipotek kredileri vastasyla emlak pazarna kanalize edilmektedir. potek kredisi fonu

143

iin bir ok mudinin tasarruflarnn kullanm, kreditrlere uzun vadeli olmayan bir
seenek sunmaktadr. Sonu olarak bu tr fonlama, deiken faiz oranl ipotek
kredilerinin kullanmn gerektirmektedir. Tablo 4. 4, genel fonlama metotlarnn
ierisinde tasarruflarn kullanmn gstermektedir.
Tablo 4. 4 Genel Fonlama Metotlarnn Kullanm
lke

Genel
Hesaplar
Fonlama

Tasarruf
Banka
Mevduatlar Tahvilleri

Belika
Danimarka
(a)
Almanya
Yunanistan
(a)
spanya
Fransa
rlanda
talya
Hollanda
Portekiz
Finlandiya
Avusturya
(a) (b)
sve (c)
ngiltere

nemli
-

Evet
-

50%
-

Dier
MFIlardan
Krediler
-

Evet
100%

Evet
100%

Evet
-

86%
80%
93%
Evet
87%
Evet
100%
92%

nemli
76%
60%
Evet
nemli
59%
3%

nemli
76%
60%
Evet
nemli
Evet
31%
35%

Evet
33%
Evet
10%
24%

Evet
33%
Evet
nemli
30%

30%
nemli

Norve

85%

Sigorta Dier
Primleri
-

Evet
-

Evet
-

10%
-

Evet
4%
-

6% (d)
24%
Dorudan salanan mevduatlar (retails deposits) ve sermaye piyasas
yoluyla elden edilen /toptan sat ( wholesale) kaynaklar.
10%
38%
12%
21%
4%
11%

(a) Sadece EMF yeler; (b) Ticari ipotek kredilerini iermekte; (c) Sadece konut kredi kurumlarn gstermekte;
(d) Sertifikalar

Kaynak: (Hardt, 2000: 27)

Yunanistanda tasarruf mevduatlarnn kullanm, ipotek kredisi fonlamak iin
bankalarca bavurulan tek yntemdir. Tasarruf mevduatlarnn kullanm, ipotek kredisi
yeniden finansmanna gidildiinde, Belikada (% 50), Norvede (% 38) ve
Avusturyada (% 35)lik bir oranla en geni fon kayna sunmaktadr. potek kredisi
fonu iin tasarruf mevduatlarnn ve hesaplarnn kullanm Fransada (% 76), rlandada
(%60) oranda olmak zere spanyada ve Hollandada olduka yaygndr (bkz. Tablo 4.4).
Avrupa Birlii lkelerindeki finansal kurumlar, ipotek kredilerini fonlamak iin
kullandklar metotlar ya ipotekli tahvilleri yada ipotee dayal menkul kymetleri
(MBS) iermekte veya mevduatlar (tasarruf mevduatlar ve hesaplar) ve dier genel
144

fonlama metotlarn (banka tahvilleri, MFIlardan salanan ipotek kredileri ve sigorta

primleri) iermektedir. Bylece, ipotek kredileri bir dereceye kadar kreditrn kendi
kaynaklarna dayanmaktadr.

Tablo 4. 5 Avrupa Birlii lkelerinin potek Kredisi Fonlama Metotlar

Belika
Danimarka
(a)
Almanya
Yunanistan
(a)
spanya
Fransa
rlanda
talya
Hollanda
Portekiz
Finlandiya
Avusturya
(b) (a)
sve (c)
ngiltere
Norve

Oturmaya
Elverili
potek
Kredileri
(EUR)

Kendi
Kaynaklar
(z sermaye)

56
122

Evet
-

1.013
7

123
262
21
81
221
32
34
10
99
647
54

zel Fonlar

potekli
tahviller
100%

MBS

Genel Fonlar

Mevduatlar

Dier

nemsiz
-

>50%
-

Evet
-

Evet
-

Evet
-

Evet
100%

Evet
-

5%
nemsiz
6%
Evet
4-8%
Evet
Evet
1%

6%
21%(d)
7%
Evet
Evet
7%

3%
3%
0.7%
Evet
nemsiz
-

nemli
76%
60%
Evet
nemli
Evet
90%
38%

Evet
33%
Evet
10%
10%
54%

Evet
3%

70%
1%

Evet
-

Evet
48%

30%
Evet
48%

(a) Sadece EMF yeleri; (b) Arlkl olarak ticari ipotek kredilerini iermekte; (c) Sadece konut kredi
kurumlarn gstermekte; (d) hra edilen tahvillere ilave % 4 faiz

Kaynak: (Hardt, 2000: 28)

AB ye devletlerinde kullanlan fonlama metotlar Tablo 4. 5de gsterilmektedir. AB
ye devletlerindeki ipotek kredileri ncelikle para piyasalarndan fonlanmaktadr.
Sermaye piyasalarnn hakimiyetini ieren zel fonlama metotlar kk lde
kullanlmaktadr. potekli tahvillerin kullanm ise, ipotee dayal menkul kymetlerin
(MBS) kullanmndan ok daha yaygndr.
Fonlama metotlar AB dzeyinde belirlenmesine ramen, lke kapsamnda ve ipotek
kreditrlerinin tipleriyle geni lde deimektedir.

145

4. 2. 2. 3. 2. potekli Tahviller
potek kredisi fonlamada ipotekli tahvillerin ihrac, direkt fonlardan sonra fonlama
metotlarnn ikinci en nemli tipidir. ABinde ihra edilen ipotekli tahvil hacminin 530
milyon EUR olduu tespit edilmitir (1999 yl sonu). potekli tahvillerin hacmi
oturmaya elverili ipotek kredileri hacminin yaklak % 19unu (1998 yl sonu)
oluturduu grlmektedir. potekli tahvil pazarnda Almanyann Hypotheken
Pfandbriefe kurumu % 44 pay ile lider konumda olurken, Danimarka % 29 ve svire
% 15lik bir paya sahip olmaktadr. Sz konusu lke tm ipotekli tahvil pazarnn
%88ini paylamaktadr. Tablo 4. 6, Avrupa kreditrleri ve sermaye pazarlar iin bir
fonlama mekanizmas olarak ipotekli tahvillerin nemini gsteren bilgi sunmaktadr.

Tablo 4. 6 Avrupa potekli Tahvil Pazarlar

(Milyon EUR -1999)
lke

Hacim

Toplam erisindeki
Yzdesi
Danimarka 153.118
28,8
Almanya
235.797
44,4
spanya
7.771
1,5
Fransa
35.216
6,6
Lksemburg
37
0,0
Hollanda
1.171
0,2
Avusturya
4.959
0,9
Portekiz
100
0,0
Finlandiya
1.163
0,2
sve
80.694
15,2
Norve
10.894
2,1
Toplam
530.883
100,00

Kaynak: (European Mortgage Federation and National Sources, 1999)

1999 yl sonu itibariyle 236 milyon EURlk bir hacme ulaan Alman Hypotheken
Pfandbriefe pazar, Avrupa sabit getiri sermaye pazarnda baskn bir rol oynayarak
gelime gstermektedir. Danimarkada ipotek bankalarnca sunulan ipotek kredisinin
tamamna yakn ipotekli tahvillerin ihracyla fonlanmaktadr. svirede ipotekli
tahvillerin salad fonlar toplam fonlarn % 70ini sunmaktadr.

146

Avrupadaki ipotekli tahvil pazarlarnn kalan % 12si sekiz lke arasnda

paylalmaktadr. potekli tahviller Avusturyada aktif olarak kullanlmakta ve Fransa ile
spanyada (mevduatlar takiben toplam ipotek fonunun sadece % 21 ve % 6sn
sunmasna ramen) ikinci finansman kaynan oluturmaktadr. Hollanda ve Norvete
ipotekli tahviller ihra edilmekte fakat kredilendirmenin kk bir ksmn (% 7 ve % 1)
fonlamaktadr.
ekil 4. 6, Avrupa Topluluu lkelerinde ipotekli tahvillerin (Mortgage Bonds) hacmini
gstermektedir.

SF
NL

potekli Tahviller

AT
ES
FR
SE
DK
DE
0

50

100

150

200

250

(Milyar ECU)

ekil 4. 6 Avrupa Topluluu lkelerinde potekli Tahvillerin Hacmi

Bir ok lke, Almanyada faaliyette bulunan Pfandbriefin baarsn etkileyen bu fon
enstrmann gelitirmek iin dzenlemelerde bulunduundan, Avrupada ipotekli
tahviller pazar hacminin artaca beklenmektedir.
Bu deiim nemli lde Fransa, Lksemburg ve Finlandiya iin grlmektedir.
spanya 1981'de ipotek pazar yasasyla "cedula hipotecaria" adl bir program balatm
ancak bymesi son zamanlarda balamtr. Bu konuda benzer gelimeler Belika ve
rlandada grlmektedir.

147

4. 2. 2. 3. 3. potee Dayal Menkul Kymetler

potee dayal menkul kymetlerin (DMK) ihrac, ipotek kredisi veren konut finansman
kurulularnn fon kaynaklarn bilano-d menkul kymetletirme ile salamasna
imkan vermektedir. Bylece, menkul kymet sahiplerine yaplan demeler konut
finansman kurulularnca oluturulan ipotek kredisi havuzlarnn faiz ve anapara
getirilerine dayal olarak yaplmaktadr (Ylmaz, 2000: 52).
Aada

Avrupa

Birlii

lkelerinde

ipotee

dayal

menkul

kymetletirme

uygulamalarnda bulunan lkeler olarak ngiltere ve Fransa ele alnmaktadr.

Avrupann ve dnyann ikinci en byk ipotee dayal menkul kymet piyasas
ngilterede bulunmaktadr. ngilterede ihra edilen ipotee dayal menkul kymetlerin
byk bir ksm deiken faizli olmakta ve sunulan konut kredilerinin % 3 menkul
kymetletirilmektedir (Gardner ve Paterson, 1999).
ngilterede ipotek kredilerinin deiken faizli olmas ve Yap Birlikleri ile bankalarn
uzun vadeli mevduat toplayabilmeleri, bu kurumlarn menkul kymetletirmeye ok
fazla ihtiya duymamalarna sebep olmaktadr. Nitekim her iki grupta da nemli mali
bnye problemleri grlmemektedir (Ylmaz, 2000: 52).
Fransa ilk olarak, 1993 ylnda DMK ihracna balamtr. Ancak, yasal dzenlemelerin
yeterli hale gelmesine ramen, ihra hacimleri ok yksek boyutlara ulamamtr.
Bunun en nemli sebebi ise, konut kredilerinin faiz oranlarnn devlet i borlanma
senetlerinin faiz oranlarndan daha dk olmas ve ipotek kredilerinin standart
zellikler tamamasdr (Lore ve Cowan, 1998: 28).
4. 2. 3. ABD ve Avrupa Birlii potek Pazarlarnn Karlatrlmas
ABDnin, gerek birincil gerekse ikincil ipotek pazarlar byk lde rekabeti
olmayan bir tarzda ilemektedir. Bunun nedeni, ipotek pazarnda hkmet destekli
giriimlerin baskn rol oynamasdr. Ayrca, Federal Merkez Bankas, iskonto
mekanizmas yoluyla ticari bankalara likidite salamaktadr. Bunun bir sonucu
olarak, ABD ipotek bankalar daha ucuz fonlamadan faydalanmakta ve ABD
ihra kurumlar sermaye pazarnda Avrupal meslektalarna gre nemli fonlama

148

avantajlarna sahip olmaktadrlar. Byk lde Amerikan modellerine dayal bu

uygulamalar, Avrupal ipotek kreditrlerini nemli derecede dezavantajl bir konuma
koymaktadr (Coles, 1999: 7).
Avrupa ipotek pazarlar ABD ipotek pazarlarndan olduka farkl yaplandrlm
olduundan farkl ilevlere sahip olmaktadr. rnein, ihra kurumlarnn ve menkul
kymetlerinin nitelii asndan bilano-ii ve bilano-d menkul kymetletirme
aralar arasnda rekabetin var olduu grlmektedir. potekli tahviller ile ipotee dayal
menkul kymetlerin kullanmndaki rekabet olduu kadar konut ipotek kredileri ile ticari
ipotek kredilerinin farkl oranlarda kullanm sz konusudur (a.g.m., s. 8).
Tablo 4. 7, Avrupa birlii ipotek pazarlar ile ABD ipotek pazarlar arasndaki
farkllklar gstermektedir.

Tablo 4. 7 Avrupa Birlii potek Pazarlar le ABD potek Pazarlar Arasndaki

Farkllklar
ABD potek Pazar
AB potek Pazar
ABD ipotek pazar, ipotek bankalarnn hakimiyeti Konut finansman sistemleri ulusal snrlar
altndadr.
ierisinde gelimekte olduundan, Avrupada ipotek
kreditrleri byk bir farkllk gstermektedir.
Tasarruf ve kredi krizlerinin yaanmas, sermaye Dzenlenen
ipotek
kredileri,
bankalarn
eksikliklerini dzenledikleri ipotek kredilerini bilanolarnda kalmakta dolaysyla bankalar
bilano d menkul kymetletirmekle karlamalar sermaye youn almaktadr.
tevik edilen ipotek bankalarnn artn
balatmtr.
potek bankalar dzenledikleri ipotek kredilerini Avrupa ipotek bankalar, ipotekli tahvillerin
ABD hkmet destekli giriimler bata olmak zere ihracyla konut finansmannda nemli rol oynayan
ikincil pazara satmaktadrlar.
ve ciddi dzenlemelere tabi olan portfy
kreditrleridir.
ABD
ipotek
bankalar
kredilendirmede Avrupada bir kredi kurumu dzenlemi olduu
bulunabilmek iin gerekli fonlar salamada ok krediyi bnyesinde tutmak istediinde vade
daha fazla kanallara sahiptir.
boyunca fonlamaya ihtiya duymaktadr.

Kaynak: (Coles ve Hardt, 2000: 2)

ABD ipotek bankalarnn vermi olduklar ipotek kredileri hkmet destekli giriimlere
satldndan, sz konusu bankalarn faaliyetlerini yerine getirmek iin kendi fonlarn
snrlamalar

gerektii

gr

yaygndr.

Avrupal

ipotek

kreditrleri

ise,

bilanolarndaki ipotek kredilerinin % 4 ile % 8ini kendi fonlarnda tutmaya

149

gereksinim duymaktadrlar. Bu yatrmlar, oturmaya elverili ipotek kredileri hacmi 2.7

trilyona ulatndan olduka nem tamaktadr (Coles ve Hardt, 2000: 2).
ABD ipotek pazarnda riskler nc ahslara (yatrmclara) geirilmektedir. AB
ipotek pazarlarnda ise kredi riskleri (erken deme riski dahil) bankann bilanosunda
kalmaktadr. ABD ipotek pazarlarnda, riskler denetim dndadr, AB ipotek
pazarlarnda ise, riskler banka denetimiyle kontrol edilmektedir (a.g.m., s. 2).
Tablo 4. 8a, kamu garantisi bakmndan ABD ile Avrupa Birlii lkelerinin
karlatrlmasn gstermektedir.

Tablo 4. 8a Kamu Garantisi Bakmndan ABD ile Avrupa Birlii lkelerinin

Karlatrlmas
ABD
ABDnin merkezi hkmet destekli giriimleri
(GNMA, FNMA ve FHLMC) nemli bir rol
oynamaktadr. Bu kurumlar ipotek kredilerini
ipotek bankalarndan satn alr ve onlar ikincil
ipotek pazarna satarlar.
Bu giriimler fonlama maliyetini yaklak 50 penny
azaltan hkmet garantilerinden faydalanrlar.

zel bankalar her 1 dolar kredi borcundan 11.50 $

getiri elde etmesine karn FNMA ve Freddie Mac
kurumlar her bir dolar kredi borcundan yaklak
32$ getiri elde etmektedir.
Giriimlerin tm hacmi lek ekonomilerini
oluturmaktadr. 1997 yl sonu konut ipotek
kredileri
hacminin
%50si
menkul
kymetletirilmitir. Bu miktar toplam 4.1 trilyon $
hacimli ipotek pazarnn yaklak 2 trilyon $na
ulamtr.

Avrupa
Kredilerini fonlamak iin kreditrlere yardm
edecek hibir ulusal veya Avrupal hkmet
acentas bulunmamaktadr. potek kredileri,
bankalarn finansal geniliine veya ihra ettikleri
menkul kymetlerinin kalitesine bal olarak
fonlanmak zorundadr.
Fransa, Avusturya, sve ve svirede zel kesim
ihra kurumlar bulunmaktadr. Bir ok lkede bu
kurumlarn varl kredi dzenleme kurumlarnn
farkl derecelendirilmelerinden dolay tehdit
altndadr. zel ihra kurumlar bazen yeterli
likidite salamakta glk ekmektedir.
AB Yasalar rekabeti bozan bir unsur olaca
dncesiyle garanti biimindeki devlet yardmn
yasaklamtr.

Kaynak: (Coles ve Hardt, 2000: 3)

Tablo 4. 8ada gsterilen karlatrma sonucu; ABD ipotek kredisi fonunda bir devlet
yardm unsurunun bulunduu, AB ipotek kreditrlerinin ise, hkmet destei
vastasyla hibir fonlama avantajndan faydalanamad grlmektedir (Coles ve Hardt,
2000: 3).

150

ABDnin devlet yardm avantajna sahip oluu, fonlama maliyetlerini yaklak 50

penny azaltmaktadr. Avrupada ise, ipotekli tahviller hkmet tahvillerinin 20-30
penny zerinde alm satm yaplmaktadr. AB lkelerinde ipotee dayal menkul
kymetler hkmet tahvillerinin ortalama 75-150 penny kadar zerinde bir marjla alm
satm yaplmaktadr (a.g.m., s. 3).
Tablo 4. 8b, ipotek kredileri ve fonlama aralarnn gvenirlik zellikleri bakmndan
ABD ile Avrupa Birlii lkelerinin karlatrlmasn gstermektedir.

Tablo 4. 8b potek Kredileri ve Fonlama Aralarnn Gvenirlik zellikleri

Bakmndan ABD ile Avrupa Birlii lkelerinin Karlatrlmas
ABD
Avrupa
potek Kredisi:
potek Kredisi:
- Bilano ierisinde deildir.
- Bilano ierisinde %50 - %100 oranndadr.
Fonlama Aralar:
Fonlama Aralar:
- ABD hkmet destekli giriimlerce ihra - MBS: %50 orannda (Ynerge 98/32/EC)
edilen MBS: %20 orannda.
- potekli tahviller: potek kredisinin %10u orannda,
- MBS dier kurumlarca ihra edilir: %20 (AAA - Ynerge 89/647/EEC %50 orann ngrmektedir.
dereceli ise)

Kaynak: (Coles ve Hardt, 2000: 4)

Tablo 4. 8bdeki farklklarn bir sonucu olarak; ABDde fonlama aralarnn pahal
olmad, Avrupada ise maliyetli ve sermaye youn olduu grlmektedir.

151

BENC BLM

5.

TRKYEDE

KONUT

FNANSMANI

VE

KONUT

FNANSMAN

YNTEMLERNN UYGULANABLRLK ANALZLER

5. 1. TRKYEDE KONUT FNANSMANI
Trkiyede 1980li yllardan itibaren nfusun ortalama byme hz % 1,5 ile % 2
arasnda deimektedir. 2000 yl itibariyle Trkiye'de toplam 14,8 milyon civarnda
konut mevcut olup, bunun 10,2 milyonunun 20.000 ve daha fazla nfuslu yerleim
yerlerinde yer almaktadr (DPT, 2000: 21).
VIII. Kalknma Plan almalarna gre Trkiyede ehirleme hznn, yllk ortalama
yzde 4,75 orannda gerekleecei tahmin edilmektedir. ehirlerde yaayan ve yksek
gelir seviyesine sahip olan kesimin toplam gelirden ald pay % 57,2 olup bu grubun
konut piyasasna olan talepleri nemli boyutlara ulamaktadr (Safel, 2000: 1).
Trkiyede gayrimenkul sektr, kamu kurulular; kooperatifleri ve inaat firmalarnn
kstl olanaklar ile gelimektedir. Oysa ABD rneinde, gayri menkullerin %25i
GYOlar, yatrmlarn kalan nemli bir blm ise sigorta ve emeklilik fonlar gibi
dier kurumsal yatrmclar ve konut kredileri vastalaryla bankalar tarafndan finanse
edildii grlmektedir.
Trkiyede uzun vadeli finansal kaynaklar bulunmamakta, finansal kesimin salad
olanaklar lkede yaanan ekonomik skntlarla srekli kesintiye uramaktadr. Baarl
bir konut finansman sistemine gei zellikle 2. el piyasas ve stok retimi bulunan
gayrimenkul sektrnde yer alan kurumlar olumlu ynde etkileyecektir. Bu etkinin
genele yaylabilmesi iin ferdi konut kredilerinin proje finansmanna doru ynelmesi
gerekmektedir (http://www.adresdergi.com.tr/dergi/konu1.htm31/08/2001).
Konut sektr iin nemli byklkte bir talep potansiyeline sahip olan Trkiyede
konut sektrnn arzu edilen bykle ulaabilmesini engelleyen nemli kstlamalar
bulunmaktadr. Bunlar, ncelikle iyi nitelikte arazi, zellikle ehirlerde ok zor

152

bulunabilmektedir. Parselli arsalarn az sayda oluu ya da belediyelere ait olmas

nemli bir sorun tekil etmektedir. Ayrca finans kurulularnn salad finansman
olanaklar 2000 ylna kadar olduka snrl ve yksek maliyetli olmutur. Bunlarn
yansra yksek gayrimenkul vergileri, evre dzenlemeleri, blgesel izinler ve dier
baz konularda yaanan bir takm olumsuz gelimeler konut sektrnn gerek
potansiyeline eriebilmesini engellemektedir. Gelimekte olan pek ok lkede olduu
gibi Trkiyede de sklkla grlen gelir dalmndaki bozukluk konut sektrndeki
gelimeye engel olmaktadr (a.g.e., s. 1).
Trkiyede, hane halknn gelir seviyesine bal olarak tasarruf dzeyinin dkl ve
mevcut piyasalarda orta ve alt gelir gruplarnn deyebilecekleri koullarda uzun vadeli
ipotekli konut kredisi sisteminin oluturulamamas konut edinimini zorlatrmaktadr.
Bu nedenle konuta olan ihtiya, ruhsatsz konut retimi ve kaak yaplama ile
giderilmektedir (DPT, 2001: 60).
Trkiyenin konut zerine uzmanlam finansman kurumlarnn nemli roller
stlendikleri gelimi bir konut finansman sistemi bulunmamaktadr. Konut finansman
ounlukla hane halknn kendi birikimlerinden ve dorudan finansman olarak
adlandrlan, yakn aile evresinden ve konut yapmclarna borlanmalar yoluyla
salanmaktadr (a.g.e., s. 58).
Trkiyede konuta finansman destei salayan yap, kurumsal olan ve kurumsal
olmayan olmak zere ikiye ayrlmaktadr.
5. 1. 1. Kurumsal Olmayan Konut Finansman
Kurumsal olmayan konut finansman, konut kooperatifleri, konut mteahhitleri (yapsatlar) ve bireysel olarak kendi konutunu yapanlardan olumaktadr.
Trkiyede konut finansman yapsnn yeterince kurumsallamam olmas ve toplumun
byk kesiminin kurumsal konut finansman irketlerinden yararlanabilecek gelir
dzeyinden yoksun olmas nedeni ile konut retimi ve temini kurumsal olmayan bir
yap iinde gerekletirilmektedir. Bu erevede yap-satlardan vadeli olarak konut
satn alnmas, yap kooperatifleri yolu ile konut edinme ve kiilerin kendi konutlarn
kendileri ina etmesi veya ettirmesi gibi yntemler bulunmaktadr (Gmrah, 1994: 48).
153

Yap-satlar genellikle kendi sermayeleri ile satn aldklar ya da arsa sahibinden kat
karl konut retmek zere devir aldklar arsalar zerinde konut retmekte ve sat
tutarnn tamamn ya da byk ksmn pein almak sureti ile sat yapmaktadrlar. Bu
metotta kiilerin, konut sat deerinin yarsndan fazlasn pein demeleri
gerekmektedir. Sonuta, bu yolla konut sahibi olmak orta-st ya da st gelir grubuna
hitap eden bir metot olmaktadr (a.g.e., s. 48).
Konut kooperatifleri aracl ile konut edinme, bir konutu satn almak iin yeterli fona
sahip olmayan kiilerin bavurduu yntemdir. Konut kooperatifleri, yelerden
topladklar fonlara paralel olarak konut retimi yapmaktadrlar. Trkiyede konut
kooperatifilii nemli birikim salayan denemelerden biri olmutur (a.g.e., s. 48).
Trkiyede konut kooperatifleri; sosyal gvenlik kurumlar ve Toplu Konut daresi gibi
kredi veren kurumlarn kredi verme koullarna gre biimlenmilerdir ve kendi
retimlerinin finansmann karlayacak biimde gelimemilerdir (a.g.e., s. 48).
Trkiyede kurumsal olmayan yap ierisinde konut edinmenin dier yolu, kiilerin
kendi konutlarn kendilerinin ina etmesi ya da ettirmesidir. Bu yntemde, kiiler
saladklar arazi zerinde yap malzemelerini satn alarak kendileri ya da bir ka yakn
ile birlikte veya gerektiinde i gc de satn alarak kendi konutlarn kendileri ina
etmektedirler.
5. 1. 2. Kurumsal Konut Finansman
Trkiyede konut sektrnde fon fazlas olan kesimden fon ihtiyac olan kesime kaynak
aktaran bir konut finansman sistemi oluturulamamtr. Dolaysyla da bu sistem iinde
alan kurumsal yapya da sahip deildir. Byk lde konut alclarna fon destei
salayan ya yeni rgtlenmeler oluturulmu ya da mevcut kurumlar bu ynde destek
salamlardr (DPT, 2001: 59).
Mevcut kurumlardan konut alclarna fon destei salayan kurumlar arasnda, sosyal
gvenlik kurumlar (SSK, OYAK, Ba-Kur) ve ticari bankalar saylabilir. Sosyal
gvenlik kurumlar daha ziyade kooperatifler aracl ile konut edinmek isteyen
kurum yelerine fon katks salamtr (Tezan, 1996: 71).

154

Ticari bankalar ise, zellikle 1989 ylndan itibaren bireysel kredi kapsamnda zellikle
ferdi bazda konut kredisi salamlardr. Ancak bu krediler sadece st gelirli kesime
hitap etmitir. Dier bankalardan farkl olarak Emlak Bankas, 1947 ylndan itibaren
konut alclarna kredi veren tek banka olmutur. 1989 ylna kadar uzun vadeli ve
dk faizli kredi veren banka, lke apnda belli koullar salayan tm bireylere kredi
amtr. Ancak, konut alannda ihtisas bankas olmas amac ile kurulmasna ramen,
ayn zamanda ticari banka olarak da faaliyetlerini srdrmek zorunda olmas, bir konut
ihtisas bankas olma zelliini kazanmasna engel olmutur. Nitekim 1989 ylndan
itibaren Bankaca st gelir grubuna hitap eden yksek faizli ve daha ksa vadeli konut
kredisi almtr (a.g.e., s. 72).
Merkezi ynetim tarafndan konut sektrne finansman destei salamak ve politika
retmek amac ile oluturulan kurumsal rgtlenmeler ise 1958 ylnda kurulan
Bayndrlk ve skan Bakanl ve 1984 ylnda kurulan Toplu Konut daresidir
(a.g.e., s. 72).
Bayndrlk ve skan Bakanl gecekondu nleme blgelerinde konut reten
kooperatifler ve belediyelere kredi vermi, halk konutu uygulamalar, kiralk mlk
konut uygulamalar, Memur Yardmlama Kurumu (Meyak) Fonu ve Kamu Konut Fonu
uygulamalar ile konut retimine fon destei salamtr. Ancak, fon destei byk
lde bte kaynakl srdrlmek istendiinden mevcut artlar iinde bunun devam
mmkn olmamtr (a.g.e., s. 73).
Bayndrlk ve skan Bakanl aracl ile yaplan uygulamalarn olumsuz ynlerini
gidermek zere, 1984 ylnda bte d bir Fon kurularak idaresi Toplu Konut
daresine verilmitir. Bu kurum aracl ile 1 milyon konutun kredilendirilmesi
salanmtr. Ancak, 1990l yllarda fon kaynaklar bteletirilmi ve bu tarihten sonra
ayrlan yetersiz miktarlardaki deneklerle kurumun almalar sekteye uratlmtr
(a.g.e., s. 74).
Gnmze kadar olan uygulamalardan grld gibi, Cumhuriyetin kuruluundan
itibaren konut finansman alannda fon fazlas olan kesim ile fon ihtiyac olan kesimi bir
araya getirecek bir sistem kurulamamtr.

155

Mevcut uygulamalar, byk lde konut alclarn destekleyen ve olaya talep

ynnden destek veren uygulamalar olmutur. Bu uygulamalar ya ok sbvansiyonlu
kredi uygulamas eklinde veya belli bir kesimi destekleyen uygulamalardr. Ayrca, st
gelir grubuna hitap eden, bankaclk sektrnde alan konut kredileri gibi, uygulamalar
da mevcuttur (DPT, 2001: 60).
5. 1. 3. Trkiyede Kurumsal Konut Finansman Uygulamalar
5. 1. 3. 1. Ticari Bankalar
Trkiyede faaliyette bulunan tm ticari bankalarn konut kredisi aabilme imkan 1979
ylnda tannmtr. Ancak, 1989 ylna kadar gayri menkul ipotei karl kredi ama
yetkisi verilen bankalar ucuz ve uzun vadeli konut kredisi vermeyi karl
grmediklerinden bu alana ilgi gstermemilerdir. 1991 ylndan itibaren ok karl olan
ticari kredilerini satamamalar, bankalarn riski datmak iin alternatif alanlara
ynelmelerine neden olmutur (Akay, 1993: 45).
Konut kredisi faizinin mevduat faizinden yksek olmas, anapara ve faiz tahsilatnn
ayn anda yaplabilmesi ve demelerde balangtaki faiz paynn daha yksek
olmasndan dolay bankalara yeni kaynak salanmas, bankalarn yksek faizli ve ksa
vadeli konut kredisi amalarn cazip hale getirmitir.
1999 ylndan itibaren izlenen enflasyonu drmeye ynelik politikalar kk
tasarruflarn tekrar deer kazanmasna yol am, zellikle uzun yllardr zme
kavuturulamayan dar ve orta gelirli toplum kesimlerin konut talebinin karlanmasnda
Ticari Bankalar nemli imkanlar salamtr. Nitekim, 2000 yl ierisinde uygulanan
ekonomik program sonucunda faiz oranlar dm ve konut kredilerinin hacmi
artmtr. 1999 yl sonu itibariyle ticari bankalarca 17.070 kiiye toplam 58.965 milyar
liralk konut kredisi kullandrlmken, 2000 yl Haziran ay itibariyle bu rakam 50.495
kii ve 419.175 milyar liraya ulamtr (Safel, 2000: 5).
Ticari bankalarca verilen konut ipotek kredilerinin durumu ise ekil 5. 1de
grlmektedir.

156

ekil 5. 1 Trkiyede potek Kredileri (Mart 1999-Haziran 2001)

Kaynak: (Trkiye Bankalar Birlii, 2001)

Tketici kredisi veren bankalardan derlenen bilgilere gre; Tketici kredilerinin bir alt
tr olan konut kredilerinin pay Ekim-Aralk 2001 dnemi itibariyle bir nceki yln
ayn dnemine kyasla azalma gstermitir. Ayn dnem ierisinde konut kredileri 1.009
kii tarafndan toplam 17 trilyon TL tutarnda kullanlmtr. 2001 ylnn Ekim-Aralk
dneminde, bir nceki dneme gre verilen konut kredilerinin hacmi yzde 90 orannda
azalmtr. Toplam bakiyeler itibariyle ise, konut kredileri yzde 38 orannda azalmtr.
1999 ylndan 2001 ubat ayna kadar Trkiye'de 10'dan fazla banka 5 ile 20 yl
arasnda deien srelerle uzun vadeli konut kredisi uygulamasnda bulunmutur. Sz
konusu dnemde piyasada faizlerin dmesi ile konutta youn bir talep art yaanm
ve konut bir yatrm arac olarak grlmeye balanmtr.
Trkiyede baz bankalar ve irketler Trkiye dndan ortak fonlar dzenleyerek konut
kredileri salamaya almlardr. Ancak, Trk bankalar tarafndan sunulan konut
kredileri vadeleri dolana kadar bilanolarnda tutulacak ekilde yaplandrlmaktadr.
Bunun nedeni, Trkiyede konut ipotek kredilerinin kullanlmas henz yeni
olduundan ticari bankalar konut ipotek kredilerinin ihrac ve gayri menkul kredilerinin
menkulletirilmesi konularnda deneyim sahibi olmamalardr (http://www.turel.com.tr).

157

Ayn dnem ierisinde kanuni takibine geilen kredilerin yzde 9unu konut kredileri
oluturmaktadr.
Trkiyede bankalarn konut kredisine ynelmeleri, piyasada bir rekabeti de beraberinde
getirmektedir. Bankalar dvize endeksli olarak DEM veya USD baznda konut kredisi
vermektedirler.
Trkiyede 1999 ylnda Marmara ve Bolu-Dzce depremlerinden sonra d kredi
imkanlar gndeme gelmi bulunmaktadr. D kredi teminiyle konut ve altyap yapm
almalar balatlmtr. Hak sahiplii almalar sonucunda 42.761 kalc konutun
yaplmas gerekmitir. Ayrca, evini yapana yardm program ile 5.867 kiiye 2 milyar
lira, 9.729 kiiye ise hak sahiplii karl 6 milyar lira yardm yaplmas
programlanmtr. Bayndrlk ve skan Bakanl projeleri ve zel sektr hibeleri ile
birlikte toplam 41.813 prefabrike konutun yapm programlanm, bunlarn 2000 Mays
ay itibaryla 39.693 tamamlanm, 38.431i afetzedelere teslim edilmitir (DPT,
2000: 212-213).
Gnmzde gelimi ve gelimekte olan lke deneyimleri, dar gelirli hane halknn
konut ediniminin, byk lde kamu sbvansiyonlaryla gerekleebileceini
gstermektedir. Bu nedenle Trkiyede dar gelirli kesimin konut ihtiyacnn
karlanmas ayr bir programla ve ok sbvansiyonlu bir yap iinde ele alnmaldr.
5. 1. 3. 2. Toplu Konut daresi
1984 ylna kadar konut finansman gereksinimi kamu bankalar, sosyal yardmlama
kurumlar ve ilgili merkezi ynetim kurulularnca karlanmaya allmtr. Ancak, bu
kaynaklarla finanse edilen ya da retilen konut says, talep edilen konut miktarnn
yannda ok snrl kalmtr. Bu nedenle, 1980li yllarn ortasndan itibaren zellikle
konut sektrnn finansman ve toplu konut retimi ynnde nemli admlar atlmtr.
Bu nedenle halkn konut ihtiyacnn karlanmas, konut inaat yapanlarn tabi olaca
usul ve esaslarn dzenlenmesi, memleket art ve malzemelerine uygun endstriyel
inaat teknikleri ile ara ve gerelerin gelitirilmesi ve devletin yapaca desteklemeler
iin, 1984 ylnda 2985 sayl yasa ile Toplu Konut Kanunu yrrle girmitir. Ayn yl
bu kanunun uygulanmasn salamak zere Toplu Konut ve Kamu Ortakl daresi
158

Bakanl kurulmutur. 1990 ylndan bu yana Toplu Konut daresi (TOK) adyla ayr
bir kurum olarak faaliyet gsteren TOK, Trkiyede konut finansmanna en byk
kayna salayan bir kamu kuruluu olmutur (TOK, 1993: 72-73).
Trkiyede 1996-2000 dneminde ina edilen konut says 1,3 milyon civarnda
olmutur.

1995-1999

kredilendirilmitir.

Bu

dneminde
miktar,

TOK

ina

edilen

kaynaklarndan
konut

saysnn

185.379

konut

yzde

14n

oluturmaktadr.
TOK kaynaklar gnmze kadar daha ok konut finansmanna tahsis edilmi olup,
kaynaklarn altyapl arsa retimine ynlendirilmesi ihtiyac devam etmektedir (DPT,
2000: 212).
TOKnin.uygulamalar.aada.sralananlar.kapsamnda.incelenebilir.(http://www.toki.
gov.tr/uygulamalar.html/03/02/2002):
Toplu Konut retimi
Altyapl Arsa retimi ve Arsa Tahsisi
Konut Kredileri
Belediye Projeleri
Konut Edindirme Yardm
Toplu Konut Tasarruf Sistemi
Mevduatla Konut Finansman Sistemi
potee Dayal Konut Kredisi Sistemi
5. 1. 3. 2. 1. Toplu Konut retimi
Toplu Konut daresi Bakanl, 1987 ylndan itibaren kendi mlkiyetindeki arsalar
zerinde konut yaptrarak bu konutlar kredilendirmek yoluyla sata sunmaktadr.

159

Bu konutlarn satlar ile hedeflenen; mevcut piyasa koullar ile konut sahibi olamayan
ancak belirli bir birikime sahip dk ve orta gelirli ailelerin, gelirlerine uygun deme
koullar ile, kira der gibi konut sahibi olmalardr.
Bu modelde, konut bedelinin % 15 ile % 40'lk ksm, hedef kitlenin deme gc gz
nne alnarak pein olarak tahsil edilmekte, konut bedelinin geri kalan ksm ise 75 ile
240 aylk vadelerde geri alnmaktadr.
Taksit miktarlar Ocak ve Temmuz aylarnda bir nceki dnemde uygulanan Memur
Maa Oran'na gre arttrlmaktadr.
Bu kapsamda, Ankara-Eryaman, stanbul-Halkal, stanbul-Ataky, zmit-Yahyakaptan,
Diyarbakr, Hakkari, rnak, anakkale-Gkeada ve Bozcaada, Samsun, Kars ve
anlurfa'da.toplu.konut.uygulamalar.gerekletirilmitir.(http://www.toki.
gov.tr/uygulamalar/konuturetimi.html/03/05/2002).
5. 1. 3. 2. 2. Altyapl Arsa retimi ve Arsa Tahsisi
Alt yapl arsa retimi, TOK kaynaklarnn byk ksmn alt yapl arsa retimine
ayrmas ve bu yolla destek vermesidir.
Arsa, konut retiminde en byk maliyete sahip girdidir. Bu girdinin uygun koullarda
ve dk maliyetle salanmas, konut maliyetlerini byk lde aaya ekecektir. Bu
nedenle TOK, altyapl arsa retim projesiyle; 1984 yl sonrasnda konut yapm ve
konutlarn kredilenmesi uygulamalarnn yannda, 1998 ylndan bu yana altyaps
tamamlanm arsa retimine arlk vermi ve bu arsalar zerinde, kredilendirmek
suretiyle dar ve orta gelirli ihtiya sahiplerinin konut edinmelerini salanmaya ynelik
faaliyetlerde bulunmutur.
Bu kapsamda, devletin hkm ve tasarrufu altnda bulunan tescilsiz arazilerin imarl
arsa haline dntrlerek arsa maliyetinin en aza indirmesi iin TOK tarafndan
Altyapl Kentsel Arsa retim Projesi balatlmtr. TOK tarafndan balatlan bu proje
dorultusunda yurt genelinde muhtelif illerde n tespit almalar yaplm ve mlkiyet
devirlerine ilikin grmeler devam etmektedir. TOK tarafndan, konut ihtiyac tespit

160

edilen dier il ve ileler iin de benzer almalarn yaplaca beklenmektedir

(http://www.toki.gov.tr/uygulamalar/altyapiliarsa.html/03/02/2002).
Metropol kentlerin her gn artan konut ihtiyac, imarl ve altyapl arsa arznn
yetersizliinden kaynaklanan salksz yerleim alanlar ve yaplamalar gz nnde
tutularak, 07/11/1997 tarihli Resmi Gazetede yaymlanan "1998 Yl Programnn
Uygulanmas, Koordinasyonu ve zlenmesine Dair Bakanlar Kurulu Karar" ekindeki
"Genel Durum Deerlendirmesi, 1998 Yl Programnn Temel Amalar" bal altnda
Toplu Konut daresi'nin ana grevi olan kredi verme ve arsa retme grevlerine arlk
verecei ve Arsa Ofisi Genel Mdrlnn, toplu konut yapmclarna arsa tahsisi
yaplmasnda saknca bulunmad ynndeki grleri dikkate alnarak, "Altyapl Arsa
retimi Projesi" kapsamnda toplu konut yapmclarna arsa arzn gerekletirmek ve
bu arsalar zerinde yaplacak toplu konut uygulamasn denetlemek zere, arsa tahsisi
uygulamas balatlmtr (ad geen web sayfas).
Arsa tahsis protokolleri, TOKnin Altyapl Arsa retimi Projesinin hedefleri
dorultusunda dzenlenmi olup, aada belirtilen ana ilkeleri iermektedir (ad geen
web sayfas);
Toplu Konut daresinin Toplu Konut Alanlarnda gerekletirdii uygulamalarda
konut, altyap, sosyal donat ve evre dzenlemesinde proje ve inaatta ulalan
standardn Toplu Konut Yapmclar tarafndan srdrlmesini salamak.
Konut ve evre retiminin, maliyeti optimize eden bir programla yrtlmesini
salamak.
demede kolaylk salamak.
Sosyal donatlarn ve teknik altyapnn konutlarla birlikte ina edilmesini ve kamuya
intikalini salamak.
Arsalarn, konut sahibi olmak isteyen ancak gelir dzeyinin yetersizlii nedeniyle
eriemeyen orta alt ve alt gelir gruplarna tahsisini salamak.

161

Alt yapl arsa retimi yntemiyle TOKnin nakdi deil ayni kredi vermesi sz konusu
olurken, retilen alt yapl arsann tahsisinde hedef kitle; bireyler, konut kooperatifleri,
gayri menkul yatrm ortaklklar ve dier konut yapmclar olmaktadr.
Gayri menkul yatrm ortaklklar bnyesinde alt yapl arsann konut sektrne
ynlendirilmesinde, TOK belli standartta konut retmeleri halinde uzun vadeli olarak
bu kurululara arsa sat yapabilir ve buradan konut satn alan bireylere yine TOK
ferdi konut kredisi salayabilir. Bu ekilde konut sektr hem arz ynnden hem de
talep ynnden desteklenmi olacaktr.
5. 1. 3. 2. 3. Konut Kredileri
TOK, konut kredilerine ynelik; uygulamalar ve mevzuat olmak zere iki ekilde
faaliyette bulunmaktadr. Bu faaliyetler aada balklar altnda incelenmektedir.
(http://www.toki.gov.tr/uygulamalar/konutkredileri.html/18/05/2002).
Toplu Konut Kredileri Uygulamalar
Toplu Konut daresinin kurulduu 1984 ylnn ikinci yarsndan 2001 Yl Aralk ay
sonuna kadar, inaat Toplu Konut Yapmclar tarafndan yrtlen 943.449 konuta
kredi destei salanm, bu konutlardan 895.779 adedinin inaat tamamlanarak iskana
almtr. 47.670 konutun ise inaatlar devam etmektedir.
Ferdi Kredi Uygulamalar
Ayrca 1984-1988 ylna kadar hazr konut satn alnmas veya kendi konutunun
yaplmas halinde almakta olan Ferdi Kredi uygulamas kapsamnda 93.215 konut iin
kredi kullandrlmtr. 1988 ylndan sonra bu uygulama kaldrlmtr.
ehit Kredisi Uygulamalar
Bu krediden Aralk 2001 sonuna kadar toplam 9.304 kii yararlanmtr.
Belediye Arsalar zerinde Konut Uygulamalar
Bu kapsamda 29.562 konut kredilendirilmi ve bunlardan 14.031 bitirilmitir. 2002 yl
itibariyle 15.531 konutun inaat devam etmektedir. Ayrca, 23019 Sayl Toplu Konut
Kredileri Uygulama Ynetmelii hkmlerine gre Toplu Konut daresinden; Toplu

162

Konut Yapmclarna (Kooperatiflere, Kooperatif Birliklerine, Sosyal Yardmlama

Kurumlarna, Yapmclara-satmak zere konut reten gerek ve tzel kiiler- ve
Belediyelere) konut ve altyap inaatlar iin kredi destei salanmaktadr.
TOKnin bir konut projesine kredi aabilmesi aada belirtilen ekillerde olmaktadr
(ad geen web sayfas):
Brt inaat alan 150 mye (150.00 m dahil) kadar olan konutlara kredi
alabilmekte,
Yazlk, dinlenme ya da tatil amal kullanlacak konut projeleri ile uygulama imar
plannda, konut, pansiyon, turizm ve konaklama alan olarak onanm projeler krediden
yararlanamayacak projelerdir.
Kredi alabilmesi iin gerekli inaat seviyesi ve alacak kredi miktar ile kredinin
Toplu Konut Yapmclarna dalm ncelikleri, Fon'un finansman durumu, konut ve
proje bykl, inaat maliyetleri, inaatlarn bulunduu blgeler ve Toplu Konut
Alan olup olmad dikkate alnarak TOKnce belirlenmekte ve ilan edilmektedir.
Ancak; yeni projelerin kredilendirilmesi iin tebli yaymlanmas gerekmektedir.
Fon'un finansman imkanlar uygun olduunda tebli yaynlayacaktr. Bu konuda daha
nce yaymlanan tebliler; 1998/2 - 1999/1 - 1999/2 ve 2001/1dir.
Kredilere kullanma ve geri deme dnemi boyunca Yeniden Deerlendirme Metodu
uygulanarak, kredi borcu ve geri deme taksitleri belirlenmektedir. Yeniden
Deerlendirme Metoduna gre, kredi borcu ve geri deme taksitlerine uygulanacak oran
her alt ayda bir (Ocak-Haziran ve Temmuz-Aralk) Memur Maa Art Oran esas
alnarak tespit edilmektedir. 100 mye kadar konutlarda kredi geri demeleri memur
maa art oranna endekslenirken, 100 mden byk konutlarda bu orann memur maa
art orannn % 10 fazlas olarak uygulanmaktadr.
Kredilerin geri deme sresi 100 mye kadar olan konutlar iin 10 yl, 100 mden
byk konutlar iin 5 yldr.

163

5. 1. 3. 2. 4. Belediye Projeleri
TOK, 14 Kasm 1992 tarih ve 21405 sayl Resmi Gazetede yaynlanan Belediye
Arsalar zerinde Toplu Konut Ve Kentsel evre retimi ve Kredilendirilmesine Dair
Ynetmelik ile belirledii kriterlere uyan belediyelere Teknik Hizmetler ve Konut
Kredileri salamaktadr. Ynetmelik uygulamalar ile ilgili genel kurallar aada
belirtilmitir (http://www.toki.gov.tr/uygulamalar/belediye.html/03/02/2002).
a) Bavuru ve Toplu Konut Uygunluk Belgesi Verilmesi:
Belediyeler toplu konut yapmna uygun ve en az 400 konutun sabilecei bir blge
semektedirler. Seilen blge iin konut n fizibilite raporu uygun bulunursa uygunluk
belgesi verilmekte ve kredi ilemlerine geilmektedir. Uygunluk belgesi verilen
belediyeler ile Toplu Konut Blgesi Hizmetleri protokol imzalanmaktadr.
b) Yatrma Hazrlk almalar ve Toplu Konut Yatrm Uygunluk Belgesi
Verilmesi:
Belediyeler, TOKnin n yeterlilik verdii mavirleri davet usul ihale ile
semektedir. Ynetim maviri, proje ve teknik hizmetler maviri ve inaatlarn
balamas aamasnda inaat kontrollk hizmetleri maviri seilerek bir szleme
imzalanmaktadr. Bu aamada, bankalara bavurularak Teknik Hizmetler Kredisi
szlemesi imzalanmakta ve blge hesab atrlmaktadr. Bu hesabn girdileri Teknik
Hizmetler Kredisi ile belediyelerin arsa satlarndan elde ettikleri gelirler olup
mavirlik hizmetlerinin karl olmaktadr.
c) Yatrm Dnemi almalar, Altyap Finansman ve Konut Kredileri:
Yatrm Uygunluk Belgesinin alnmasndan sonra talep rgtlenmesi iki yolla
yaplmaktadr. Bunlardan biri arsalarn ihale yolu ile satdr. Dier yol ise arsann
belediye veya kurduu irketler tarafndan konut retimi ve satn ngrerek satdr.
Arsalar edinildikten sonra belediyeden konut uygulama projeleri temin edilmekte ve
konut inaatlarnn ihalesi yaplarak kazanan mteahhit ile belediye arasnda bir
szleme imzalanmaktadr. Bu arada Konut Kredisi Uygunluk Belgesi iin de bankaya
bavuru yaplmaktadr. Belgenin geerlilik sresi 6 ay olup; krediden yararlanacak olan
hak sahipleri inaat bedelinin konut kredisi dnda kalan blmnn yarsn pein
kalann da inaat sresince aylk taksitler halinde ve senet karl bankada alan

164

Konut Yapm Hesabna yatrmak zorundadr. Senetler her yl banda yllk fiyat art
orannda arttrlarak yenileri ile deitirilmektedir.
Konut kredileri, Bayndrlk Bakanl'nn sosyal konutlar iin yaynlad birim
maliyetler zerinden konutlarn brt inaat alanlarna tekabl eden inaat maliyetlerinin
%60-75ini karlayacak miktarda almaktadr. Konut inaat seviyelerinin, konut
sahiplerinin kendi abalar ile % 25 seviyeye gelmesinden sonra kredi ileme
sokulmakta ve 4 dilim olarak verilmektedir. Konutlar 24 ay iinde tamamlanmak
zorundadr.
Kesin fizibilite raporunda yaplaca aklanan altyap ve sosyal donatnn Toplu Konut
Blgesi hesabnda biriken arsa sat gelirlerinden yaplmas belediyenin sorumluluu
altndadr.
d) Kredi Geri demeleri ve Tevik Uygulamalar:
Konut yaptranlara alan konut kredileri ile belediyelere alan Teknik Hizmetler
Kredileri toplu konut blgelerinin bulunduu kentlerin byklk ve konumlarna gre
indirimler iermektedir. Kredi geri demeleri ile ilgili bilgi aada verilmitir (ad
geen web sitesi).
Teknik Hizmetler Kredilerinde geri demesiz sre 3 ile 5 yl arasndadr. Geri
deme sresi ise 60-120 ay arasndadr. Kredi geri deme faizi deiken olup, dare
tarafndan ve TFE ile memur maa art oran gz nne alnarak 12 aylk
srelerin sonunda belirlenir.
Konut Kredisi; geri deme sreci kredinin tamamnn kullanmndan sonraki
nc ay balar ve 120-140 ay devam eder. Kredi geri deme faizi deiken olup,
TOK tarafndan ve TFE ile memur maa art oran gz nne alnarak 12 aylk
srelerin sonunda belirlenir.
5. 1. 3. 2. 5. Konut Edindirme Yardm
TOK tarafndan 11.11.1986 tarih ve 3320 sayl "Memurlar ve iler ile Bunlarn
Emeklilerine Konut Edindirme Yardm Yaplmas Hakknda Kanun" ile Konut
Edindirme Yardm uygulamas balatlmtr. 01.01.1987 tarihinde balayan Konut

165

Edindirme Yardm uygulamas, 01.01.1996 tarihinden itibaren (1996 yl Bte Kanunu

ile geici olarak, 4160 sayl Kanun ile de kesin olarak) durdurulmutur.
29.12.1999 tarih ve 23921 sayl Resmi Gazetede yaymlanan 588 sayl Kanun
Hkmnde Kararname ile, Emlak Bankasnda toplanm olan Konut Edindirme
Yardmna ait paralarn nemalandrlm tutarna karlk gelen miktarda gayrimenkulun,
Banka tarafndan bankann itiraki olan Emlak Konut A..'ne devredilerek bu hesaplarn
tasfiye edilmesi hkme balanmtr. Emlak Konut A..'nin dntrlecei Emlak
Gayrimenkul Yatrm Ortakl A..'nin Konut Edindirme Yardm hesabndaki tutara
karlk gelen hisseleri, Konut Edindirme Yardm hak sahiplerine bavurular zerine
paylar orannda hisse senedi olarak verilmesi kararlatrlmtr. 588 Sayl Kanun
Hkmnde Kararnamenin uygulanmasna ilikin 18.05.2000 tarih ve 24053 sayl
Resmi Gazetede yaymlanan 2000/575 sayl Bakanlar Kurulu Karar ile de uygulamaya
ilikin eitli dzenlemeler yaplmtr.
5. 1. 3. 2. 6. Toplu Konut Tasarruf Sistemi
Toplu Konut daresinin uygulamakta olduu finansman; kredilendirme ve konut retim
modellerinin eitlendirilmesi eklindedir. Bu kapsamda Toplu Konut daresince 1996
yl ierisinde uygulamaya konulmak zere; konut maliyetinin kredi dnda kalan
blmnn kiiler tarafndan z kaynak olarak biriktirilmesiyle en az yaplan birikim
tutar kadar bir konut kredisinin teminini gvence altna alan ve dnyada eitli
rnekleri baaryla uygulanan bir sistem olan Toplu Konut Tasarruf Sistemini
gelitirmitir.(http://www.toki.gov.tr/uygulamalar/toplukonuttasarruf.html/#top/03/02/2
002). Bu erevede hazrlanan ynetmelik 11 Temmuz 1995 tarihli Resmi Gazetede
yaymlanarak yrrle girmitir.
Ancak bu tr bir sistemin aktif hale getirilmesi sisteme yeterli talebin olumasna ve
sistem altyapsnn gvenilir bir ekilde oluturulmasna bal olup, bu amala balatlan
aratrma almalar uygulamann balatlmas iin yeterli gvenilirlik dzeyine
ulaamamtr.
Sistem, bir taraftan konut maliyetinin bir ksmnn konut edinmek isteyenler tarafndan
biriktirilmesini salamakta, dier yandan da birikim tutar kadar kredinin verilmesini

166

gvence altna almaktadr. Sz konusu sistemin ilerlik kazanabilmesi iin bteleen

Toplu Konut Fonu kaynaklarnn tekrar bte dna karlmas ya da Fona bteden
daha fazla kaynak aktarlmas gerekmektedir (DPT, 2001: 61).
Trkiyede sz konusu finansman sisteminin bir an nce balatlabilmesi iin, 2000
ylnn ikinci yars itibaryla mevcut sistem, Mevduatla Konut Finansman Sistemi ad
altnda yeniden ele alnm, uygulama mevcut Ynetmelik kapsamnda revize edilmitir.
5. 1. 3. 2. 7. Mevduatla Konut Finansman Sistemi
Mevduatla Konut Finansman Sistemi, konut edinmek iin yeterli z kayna
bulunmayan ancak aylk birikimlerini konut iin kullanmak isteyen ve konut iin
tasarruf yapanlara Toplu Konut daresince kredi garantisi salayan yeni bir konut
kredisi uygulamasdr.
Mevduatla Konut Finansman Sisteminin uygulamaya geirilmesi ile aada
sralananlar.amalanmaktadr.(http://www.toki.gov.tr/uygulamalar/toplukonuttasarruf.ht
ml/#top/03/02/2002):
Habitat gndeminde yer alan "kamu idarelerinin dorudan konut sunmalar yerine
hane halklarnn konut edinebilir klnmas" ilkesinin hayata geirilmesi,
Kamu sektrnn konut piyasasnda bundan byle ynlendirici ve dzenleyici
olmasnn salanmas,
lkemizde oluturulacak yeni bir konut finansman sistemi iin bir fon yaratlmas,
Oluturulan yeni fon ile bu sistemin kurumsal hale getirilmesi,
stlenmi olduu grevler asndan u anda sektrde nemli bir sorumlulua
sahip olan Toplu Konut daresinin uygulamakta olduu konut finansman
modellerinin eitlendirilmesi, ve
Konut finansman iin yksek maliyetli kredilere tercihen yeni bir finansman
modeli ile konut ediniminin kolaylatrlmas.

167

Sz

konusu

uygulamann

balatlmas,

Devlet

Planlama

Tekilatnn

yllk

programlarnda yer almakta ve Babakanlk Yksek Denetleme Kurulundan da tevik

grmektedir. Bu amala balatlan almalar kapsamnda aada sralanan faaliyetler
yerine getirilmitir (ad geen web sayfas);
Mevcut teknik ve hukuki almalarn gncelletirilmesi,
Sistemin, deiik finansal koullara uyum salayabilmesinin gerekletirilmesi,
kendi kendini finanse edebilmesinin salanmas

ve ileyiinde ortaya kabilecek

engellerin tespiti,
stem iin gerekli olan teknik altyapnn belirlenmesi ve temini amacyla,
Orta Dou Teknik niversitesi ve TBTAK tarafndan kurulmu olan Bilgi
Teknolojileri ve Elektronik Aratrma Enstits (BLTEN) ile TOK arasnda bir
Teknik Danmanlk ve Yazlm Hizmeti szlemesi imzalanmtr. Bu alma Mays
2001 itibaryla sonulandrlmtr.
Sz konusu alma ile oluturulan model, sisteme ilikin Ynetmeliin tamamlanmas
amacyla Toplu Konut daresi iin bir karar-destek sistemi olarak almas
planlanmaktadr.
Model, rnein nmzdeki 20 yllk bir perspektifi, reel faiz, enflasyon oran, konut
talebi art hz gibi eitli finansal varsaymlar altnda, Toplu Konut daresinin
belirleyecei karar deikenlerinin zellikle sistemdeki nakit ak stndeki etkisini
inceleyerek, sistemin kendi kendini finanse edebilmesi iin gerekli politika
deikenlerinin saptanmasnda kullanlacaktr.
Gelitirilecek senaryo sonular Mevduatla Konut Finansman Sisteminin hayata
geirilmesi iin darece verilecek kararlarda nemli katklar salayacaktr.
u anda sistem iin belirlenmi olan hedefler, sistemin almasyla ortaya kan
koullara gre gncelleebilecektir. Bu anlamda, uzun bir dnem boyunca srdrlmesi
hedeflenen Mevduatla Konut Finansman Sisteminin, sistem almaya baladktan sonra
da, stratejik anlamda ekillenmeye devam etmesi salanaca beklenmektedir.

168

Mevduatla Konut Finansman Sisteminin almas aada sralananlar kapsamnda

olacaktr (ad geen web sayfas):
Toplu Konut daresince belirlenecek zamanlarda, kredi verilmek zere kotalar
alacaktr. Sisteme giren tasarruf sahipleri tercih edecekleri tasarruf dnemleri
boyunca, her ay taksit demek kaydyla tasarruf yapacaklardr.
Kiiler, deiik aylk taksit, tasarruf sresi, kredi geri deme sresi ve nema oran
alternatiflerine sahip kotalar (paylar) seerek sisteme dahil olacak, zaman iinde
deiebilecek ekonomik koullarda bulunduklar kotay daha fazla miktarda tasarruf
yaplan

ve

toplam

tasarrufun

daha

fazla

yapld

st

kotalar

ile

deitirebileceklerdir.
Sisteme giren tasarruf sahiplerinin yatrdklar tasarruf taksitleri, dare tarafndan
alan Merkez Hesap diye adlandrlan tasarruf havuzunda biriktirilecektir. Tasarruf
dnemi

sonunda

tasarruf

sahiplerinin

paralar,

tasarruf

dnemi

banda

szlemelerde de belirtilecek nema oranlar ile nemalandrlacaktr. Merkez

hesaptaki para ise Toplu Konut daresi'nin seecei yatrm aralar vastasyla
deerlendirilecektir. Tasarruf sresi sonunda tasarruf sahipleri sistemde biriken
paralarn nemalandrlm olarak geri alacaklar ve ek olarak konut kredisi almaya
hak kazanacaklardr.
Tasarruf sahipleri eer isterse biriktirdii paray nemasyla birlikte alarak
sistemden kabileceklerdir.
Kredi eken tasarruf sahipleri ise aldklar konut kredisini kredi geri deme sresi
boyunca belirli bir faizle aylk taksitler halinde geri deyecek, bu geri demeler yine
sistem havuzuna geri dnecektir.
Sistemdeki konut kredisi, lke snrlar iinde imar plan ve imar mevzuatna
uygun olarak ina edilen ve ipotek tesis edilebilecek konutlar iin kullandrlacaktr.
Grld zere sistem, dardan kaynak kullanmamay veya en az miktarda kaynak
kullanmay hedeflemektedir.

169

5. 1. 3. 2. 8. potee Dayal Konut Kredisi Sistemi

Toplu Konut daresi, 2985 sayl Toplu Konut Kanunu ve Toplu Konut Fonunun
Kullanm ekline likin Tzk ile tanmlanan grev ve faaliyetleri erevesinde kalan
menkul kymet ihrac uygulamasna dayanak tekil etmek zere, mevcut mali
piyasalarda faaliyet gsteren kurumlarca verilen ipotekli konut kredilerinin satn
alnmas ile bir portfyn oluturulmas ve buna dayal menkul kymet ihrac
uygulamasna balamay planlamaktadr.
Sz konusu uygulama, kamunun konut piyasasnda ynlendirici ve denetleyici olmas
gerekliliini gz nne alarak, Toplu Konut daresinin sistemdeki eksiklikleri gideren
ve konut piyasasnn gelimesine katkda bulunabilecek etkin politikalar retecek bir rol
stlenmesini.amalamaktadr.(http://www.toki.gov.tr/uygulamalar/ipotegedayalikredi.ht
ml/03/02/2002).
Konuya ilikin uygulama ile;
potekli kredilerin satn alnmas ve menkulletirilmesi ile konut piyasasnda ilave bir
fon salayacak,
Konut piyasalar ile sermaye piyasalar arasndaki iliki glenecek, ipotekli
piyasalarn geliimine, dolaysyla sermaye piyasalarnn derinlemesine katkda
bulunulmu olacak,
Mali kurumlarn konut finansman iin ayrdklar fonlarn artrlmas iin gerekli
tedbirler alnacak,

potekli

konut

kredilerinde

menkul

kymetletirmeyi

kolaylatrmak

iin

standardizasyonu salayacak tedbirler alnacak,

Konut finansman iin gerekli fonlarn yksek maliyetli mevduatlara tercihen menkul
kymetletirme yolu ile salanmasna katkda bulunulmu olacak, ve bylece Toplu
Konut daresi'nin lkemizde yeni bir

konut finansman sisteminin kurulmasna ve

kurumsallamasna katkda bulunmas salanm olacaktr (ad geen web sayfas).

170

Sz konusu hususlarn belirtildii, 2002/3888 Karar Sayl Toplu Konut daresinin

Kaynaklarnn Kullanm ekline likin Ynetmelik, 18.04.2002 tarih ve 24730 sayl
Resmi Gazetede yaymlanarak yrrle girmitir.
Konut finansman iin yaplmas gerekli en nemli uygulamalardan birisi gayri menkul
deerleri menkul hale getirecek menkul kymetletirme sisteminin oluturulmasdr.
Bu amala belli standarda sahip ve enflasyonist ortamlarda uygulanabilir uzun vadeli
konut kredilerini devralan ve bunlara dayal menkul kymet ihra edecek bir potee
Dayal Menkul Kymetler Merkezi kurulmaldr. Bu merkezin kuruluu SPKunun 39.
Maddesine dayanmaktadr.
Bu amala Merkezin daha nce verilmi olan konut kredilerini devralmak suretiyle
oluturaca ipotek kredisi havuzlarna dayal ipotee dayal menkul kymet ihrac
ilevini stlenen bir anonim irket olarak kurulmasnn uygun olaca dnlmektedir.
potee Dayal Menkul Kymetler Merkezinin esas faaliyet alann oluturmas
dnlen sistem, bankalardan ve konut

sektrne finansman

salayan

dier

kurululardan devralnan ipotek kredilerinden oluacak alacak portfylerine dayal

menkul kymet ihrac konular Sermaye Piyasas Kurulu teblileri ve yetkileri
erevesinde dzenlenecektir (DPT, 2001: 62).
5. 1. 4. Toplu Konut Uygulamalarnn Deerlendirilmesi
Toplu Konut Fonu, 1993 ylna kadar Genel Bte kapsam dnda bamsz bte ve
kendi yasal gelirleri ile faaliyetlerini srdrm, ancak 1993 ylndan itibaren Genel
Bte kapsamna alnmtr. Bu erevede, Toplu Konut Fonu faaliyetlerini sat
haslatlar ve kredi geri dnleri ile genel bteden ald paylar ile srdrmektedir.
Toplu Konut Fonu'ndan 1984-2001 yllar arasnda Trkiye genelinde yap ruhsat alan
7.156.769 konutun 1.118.675 adedine finansman destei salanm, yine ayn yllar
arasnda yap kullanma izni verilen 3.769.441 konutun 1.055.474 adedinin inaatlar
Fondan salanan finansman desteiyle bitirilmitir.
Tablo 5. 1, TOKnin 1984-2001 yllar aras toplu konut uygulamalarnn genel
deerlendirilmesini vermektedir.

171

Tablo 5. 1 TOK Tarafndan Kredi Alan Konut Saylar ve Finansman Salad

Konutlar
Yllar

Toplu Konut
Projeleri
1984
142.597
1985
70.015
1986
138.707
1987
140.813
1988
29.918
1989
25.947
1990
113.003
1991
83.272
1992
24.327
1993
16.746
1994
30.313
1995
25.709
1996
25.952
1997
21.355
1998
36.185
1999
14.296
2000
1.828
2001
2.466
TOPLAM
943.449
1.Toplu Konut Kanunu Uygulama Ynetmelii
Uyarnca Alan Krediler
- Toplu Konut Kredileri(Kooperatifler+Toplu
Konut Yapmclar )
- Ferdi Konut Kredileri
- ehit Aileleri
TOPLAM
2. Belediye Arsalar zerinde Konut retimi
3. dare Arsalar zerinde Konut retimi
GENEL TOPLAM

Ferdi
Kredi
7.350
17.850
18.820
16.580
28.941
3.674
93.215

ehit
TOPLAM
Aileleri
149.947
87.865
249
157.776
27
157.420
24
58.883
144
29.765
36
113.039
26
83.298
484
24.811
307
17.053
261
30.574
861
26.570
1.047
26.999
1.204
22.559
1.435
37.620
1.305
15.601
1.071
2.899
823
3.289
9.304
1.045.968
Konut Says (Adet)
Bitirilen
na Halinde
Toplam
895.779

47.670

943.449

93.215
9.304
998.298
14.031
43.145
1.055.474

47.670
15.531
63.201

93.215
9.304
1.045.968
29.562
43.145
1.118.675

Kaynak:.(http://www.toki.gov.tr/uygulamalar/konutkredileri.html/18/05/2002.ve.http://
www.toki.gov.tr/degerlendirme/index.html/03/02/2002)
Tablo 5. 1de grld gibi, 1984-2001 (Aralk) itibariyle 1.075.530 konuta kredi
alm ve bunlardan 1.012.329 adedi bitirilmi ve iskana almtr. Kalan 63.201
konutun kredilendirilmesine devam edilmektedir.
Babakanlk Toplu Konut daresi, konut kredisi uygulamalarn aada sralanan
ynetmelik erevesinde srdrmektedir:
-

Toplu Konut Kredileri Uygulama Ynetmelii,

172

- Belediye Arsalar zerinde Toplu Konut ve Kentsel evre retimi ve

Kredilendirilmesine Dair Ynetmelik,
-

ehit Ailelerine Malller ile Dul ve Yetimlerine Alan Faizsiz Konut Kredileri

Ynetmelii.
Toplu Konut daresi Bakanl, 1984-2001 yllar arasnda Trkiye'nin konut
retimine; yap ruhsat alan konutlara gre deerlendirildiinde % 16, yap kullanm
izin belgesi alan konutlara gre deerlendirildiinde ise % 28 orannda katk salamtr
(Uluslararas Konferans, 27-28 Haziran 2002).
1996-2000 dneminde Toplu Konut daresi eliyle kredilendirilen konut says 19841999 dnemine gre % 5 azalma gstermitir. Bu azalma, Toplu Konut Fonundaki
kaynak kayb nedeniyle olmutur. Toplu Konut Fonundan 1984 ylndan itibaren, 1.1
milyon civarnda konutun yapmna finansman destei salanmtr. Bu say iinde
konut kooperatifleri ve toplu konut yapmclar % 84'lk bir pay oluturmutur.
Toplu Konut daresi Bakanl ve Toplu Konut fonu faaliyetleri, 2985 sayl Kanun ve
bu Kanunda deiiklik yapan 412 sayl Kanun Hkmnde Kararname erevesinde
yrtlmekte iken, 4684 sayl "Baz Kanun ve Kanun Hkmnde Kararnamelerde
Deiiklik Yaplmasna Dair Kanun"un 7. Maddesi ile Toplu Konut Fonu tasfiye
edilmi, Toplu Konut daresinin gelirleri, harcamalar ve denetimi yeniden
dzenlenmitir.
Toplu Konut daresi Bakanl stlenmi olduu grevler asndan sektrdeki tek
sorumlu kamu kuruluu durumunda iken, Fonun, konut sektrne yapt finansman
katksndaki yllar itibariyle grlen azalma ve darenin, lkemizin konut sorununun
zmne ve konut sektrnn ynlendirilmesine ilikin stlendii rol gz nne
alndnda, devletin kontrolndeki dier olanaklar kullanlarak konut sektrndeki
kamu destei arttrlmasnn gereklilii ortaya kmtr
Bu erevede kk ve orta lekli yerleimlerde ekonomik yatrmlarn yaplmas, bu
yerlemelerde sosyal ve teknik alt yapya sahip arsa retiminin tevik edilmesi, yaam
kalitesinin iyiletirilmesi, nfus ylmalarnn eilimlerinin izlenmesi ve ona uygun
politikalar gelitirilmesi, temel altyap ve hizmetlerin desteklenmesi hususlar ncelik

173

kazanm, krdan kente g en aza indirmek temel ilke haline gelmitir. Bu konuda her
trl olanak ve kaynaklarn, toplum ve ynetimin her kademesinde bilinli bir ekilde
deerlendirilmesi gerekmektedir.
Sekizinci Be Yllk Kalknma Plannda yer alan;
Kentsel alanlarda bilimsel esaslara dayal planlara gre arsa sunumunu ve dzenli
yaplamay kolaylatracak esnek ve etkili yntemler ile etkin denetim ve ynetim
biim ve aralarn gelitirilmesi,
Mevcut konut piyasasnda fon fazlas olan kesimlerden fon ihtiyac olan kesimlere
kaynak aktaran konut finansman sistemlerinin oluturulmas,
lkemizde doal afetler sonucu ortaya kan konut sorunu ele alnrken brokratik
mekanizmalarn hzlandrlmas iin gereken yasal dzenleme, rgtlenme ve
kurumlamann salanmas,
Konut ve kentlemeye ilikin karar verme ve izleme srelerinin etkinliinin
arttrlmas iin ksa srede doru, gncel, gvenilir ve standart bilgilere
ulaabilecek corafi bilgi sistemine dayal bir veri tabannn oluturulmas,
Konut ve evre kalitesini belirleyen standart, ynetmelik ve dier mevzuattaki
eksikliklerin Avrupa Birlii (AB) Mevzuat ile uyumlu bir yaklamla tanmlanmas,
mevcutlarn gncelletirilmesi,
ilkelerinin gerekletirilmesine ynelik olarak, 7 Temmuz 2001 tarih ve 24455 sayl
Resmi Gazetede yaymlanan Konut Mstearlnn Kurulmas ve Arsa Ofisi
Kanununda Deiiklik Yaplmas Hakkndaki Kanun ile, Toplu Konut daresi
Bakanl ve Arsa Ofisi Genel Mdrlnn bal olduu Konut Mstearl
kurulmutur.
Kamunun konut piyasasnda ynlendirici ve denetleyici olmas gereklilii gz nne
alndnda, bundan byle Toplu Konut daresi Bakanl, bu yeni yaplanma ile,
sistemdeki eksiklikleri gideren ve konut piyasasnn gelimesine katkda bulunabilecek
etkin politikalar reten bir rol stlenecektir.

174

5. 2. KONUT FNANSMAN YNTEMLERNN UYGULANABLRLK

ANALZLER
Konut finansman yntemleri en yaygn ekliyle; ipotek finansman yntemi, leasing
yntemi ve z sermaye paylaml finansman yntemi olmak zere tanedir.
Bunlardan leasing ve z sermaye paylaml finansman yntemi alternatif finansman
yntemleri olup henz Trkiyede uygulanmamaktadr.
Trkiye koullarnda konut finansman yntemlerinin uygulanabilirlik analizleri eitli
ekonomik koullarda Trkiye ekonomisi verileri kullanlarak aada srasyla
yaplmtr.
5. 2. 1. potek Finansman Ynteminin Analizi
Konut finansman yntemlerinden biri olan ipotek finansman ynteminde ipotek
kredileri kullanlmaktadr. potek kredileri uzun vadeli olup konutlar nce rehin
edilmekte, daha sonra da verilen bu krediler sermaye piyasasnda menkul
kymetletirilerek, kredi arznda bulunan finans kurumlarnn ihtiya duyduu fonlar
salanmaktadr (Hardt, 2000: 3).
Trkiye'deki konut sektr uzun vadede zmlere ihtiya duymaktadr. Bu aamada
ipotek finansman ynteminin gerektirdii ipotek sistemi, konut sahiplerinin uzun
vadede finansman ihtiyacn karlarken, ayn zamanda da konut yapmclarnn
zerindeki finansman ykn hafifletmektedir.
Trkiyede ok az sayda konut, ipotek kredileriyle finanse edilmektedir. Bunun ana
sebepleri; Hazine tahvillerinin faiz oranlarnn yksek olmas nedeniyle bankalarn
gayrimenkul alm ya da yatrm yerine hkmete bor vermeleri, konut zerine faaliyet
gsteren devlet bankalarnn, hkmet politikasna gre kredi arznda bulunmalar ve
zel sektr bankalarnn, endstriyel holdinglerin iletmelerini ve kendi gruplarnn
faaliyetlerini finanse etmeleridir. Bu nedenle Trkiyede ipotek finansman yntemini
kullanarak ipotek iine girmek iin bir ilgi domamtr. Ancak Trkiyenin youn konut
ihtiyac bulunmaktadr. Bu nedenle konut almak isteyenlerin konut ediniminin
salanmas iin en uygun ipotek kredisi trnn kullanlmas gerekmektedir.

175

Gelimi ve gelimekte olan lkelerin ekonomik koullarna uygun olarak ok eitli

trlere sahip olan ipotek kredileri temelde klasik, fiyat seviyesine endeksli ve iki
endeksli olmak zere trldr.
5. 2. 1. 1. Klasik Konut Kredisi
Klasik konut kredisi olarak adlandrlan sabit faiz ve sabit eit taksitlerle deme
ynteminde taksitler, kalan kredi borcu miktar zerindeki faizi derken anaparann da
bir blmn deyecek ekilde hesaplanmakta ve sabit taksit miktar ierisinde anapara
iin deme yapldka, denmesi gereken faiz miktar derken anapara demesine
ayrlan pay artarak, vade boyunca borcun tamam faiziyle denmektedir (DPT, 1996:
83).
eitli ortamlarda klasik konut kredisinin ilerlii aada incelenmektedir.
5. 2. 1. 1. 1. Enflasyonsuz Ortam
Klasik konut kredisinin ilerlii, enflasyonun bulunmad varsaym altnda ele
alnacaktr. Burada bir bankadan 10.000.000.000 TL tutarnda kredi alan bir kiiye 15
yl vadeli, yllk % 8 sabit faiz oranl ve eit geri demeli kredi verilmektedir. Alnan
kredinin yllk geri denecek miktar, 10.000.000.000 TLnin % 8 oranndaki faizi olan
800.000.000 TLnin zerinde olacak ekilde, aadaki formlle (Akg, 1994: 595)
1.168.295.449 TL olarak hesaplanmaktadr.
Kredi Miktar x (1+ Faiz Oran) Sre x Faiz Oran
Taksit Tutar =

(1+ Faiz Oran)Sre - 1

Aradaki 368.295.449 TLlik fark, 10.000.000.000 TL lik borcu % 8 faiz deyerek 15

ylda amortize edecek ekilde ana para iin denen paydr.
Tablo 5. 2 klasik konut kredisi geri demelerini vermektedir.

176

Tablo 5. 2 Klasik Konut Kredisi Geri demeleri

Kredi Miktar:
Faiz Oran (Yllk):
Vade (Yl):
Enf. Oran
Dnem Ba Kredi
Yllar
Bakiyesi
0
1
10.000.000.000
2
9.631.704.551
3
9.233.945.466
4
8.804.365.654
5
8.340.419.458
6
7.839.357.565
7
7.298.210.722
8
6.713.772.130
9
6.082.578.452
10
5.400.889.279
11
4.664.664.972
12
3.869.542.721
13
3.010.810.690
14
2.083.380.096
15
1.081.755.054
Toplam

Taksit
Miktar
1.168.295.449
1.168.295.449
1.168.295.449
1.168.295.449
1.168.295.449
1.168.295.449
1.168.295.449
1.168.295.449
1.168.295.449
1.168.295.449
1.168.295.449
1.168.295.449
1.168.295.449
1.168.295.449
1.168.295.449
17.524.431.735

10.000.000.000 TL.
%8
15
%0
Faiz
demeleri

Ana Para Geri

demeleri

Kalan
Bor
10.000.000.000
800.000.000
368.295.449 9.631.704.551
770.536.364
397.759.085 9.233.945.466
738.715.637
429.579.812 8.804.365.654
704.349.252
463.946.197 8.340.419.458
667.233.557
501.061.892 7.839.357.565
627.148.605
541.146.844 7.298.210.722
583.856.858
584.438.591 6.713.772.130
537.101.770
631.193.679 6.082.578.452
486.606.276
681.689.173 5.400.889.279
432.071.142
736.224.307 4.664.664.972
373.173.198
795.122.251 3.869.542.721
309.563.418
858.732.031 3.010.810.690
240.864.855
927.430.594 2.083.380.096
166.670.408 1.001.625.041 1.081.755.054
86.540.404
1.081.755.045
0
7.524.431.745 10.000.000.000

Tablo 5. 2de grld zere, vade boyunca faiz olarak denen miktar derken, ana
para iin denen miktar artmaktadr.
Bu standart kredi tr, enflasyon oran arttka kullansz hale gelmektedir. Sabit
miktardaki taksitlerin gerek deeri zamanla dtnden, ilk yllarda taksitlerin hane
halk gelirine oran olduka yksekken zamanla bu oran ok dk dzeylere indiinden
borlanann btesinde dengesizlie yol amaktadr. Ayrca enflasyon oran arttka
deme yknn ilk yllara doru kaymas problemi de ortaya kmaktadr (DPT, 1996:
83). rnein, enflasyon oran %85 olduunda, reel faiz orannn sfr olmas durumunda
bile, %85 nominal faizle, kredi borlusu ald kredinin %50 sinden fazla bir miktarn
ilk ylda demek zorunda kalmaktadr.
Tablo 5.2deki klasik konut kredisi enflasyonsuz bir dnemde verilmitir, ancak daha
sonra enflasyonun ortaya kmas kredi alann lehine olmakta, buna karlk kredi

177

verenin btesinde (kaynak-kullanm) dengesizliine yol aarak kaynaklarn tketmeye

neden olmaktadr.
5. 2. 1. 1. 2. Enflasyonlu Ortam
Tablo 5. 3, % 85 nominal faiz oran (% 77 enflasyon ve % 8 reel faiz) ve 10 yllk
vadeyle bir kredi borcunun geri deme tablosunu vermektedir. Bu durumda denecek
bor miktar nemli lde snrlanmakta ve borcun % 85i sadece faiz olarak
denmektedir.
Tablo 5. 3 Faiz Oran % 85 ve 10 Yl Vadeli Klasik Konut Kredisi Geri demeleri
Kredi Miktar:
Faiz Oran (Yllk)
Vade (Yl):
Enflasyon Oran:

10.000.000.000 TL
85 %
10
77 %

Nominal
Yllar
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Toplam

Taksit
Miktarlar

Faiz
demeleri

Ana Para
Geri demeleri

Kalan
Bor
10.000.000.000
8.518.139.590 8.500.000.000 18.139.590
9.981.860.410
8.518.139.590 8.484.581.349 33.558.242
9.948.302.169
8.518.139.590 8.456.056.843 62.082.747
9.886.219.422
8.518.139.590 8.403.286.508 114.853.082 9.771.366.340
8.518.139.590 8.305.661.389 212.478.201 9.558.888.139
8.518.139.590 8.125.054.918 393.084.672 9.165.803.468
8.518.139.590 7.790.932.948 727.206.642 8.438.596.825
8.518.139.590 7.172.807.302 1.345.332.288 7.093.264.537
8.518.139.590 6.029.274.857 2.488.864.733 4.604.399.804
8.518.139.590 3.913.739.833 4.604.399.757
0
85.181.395.900 75.181.395.947 10.000.000.000

Enflasyon
Endeksi
1,00
1,77
3,13
5,55
9,82
17,37
30,75
54,43
96,34
170,51
301,81

Reel
Deerlerle
denen
Miktar
4.812.508.243
2.718.931.211
1.536.119.328
867.864.027
490.318.659
277.016.192
156.506.323
88.421.651
49.955.735
28.223.579
11.025.864.949

Tablo 5. 3de nominal deerlerden denen taksitlerin reel deerlerle ifadesi, nominal
taksitlerin enflasyon endeksine blmyle elde edilmektedir.
Tablo 5. 4, faiz oran % 85, enflasyon orannn %77 olduu bir ortamda 15 yl vadeli
10.000.000.000 TLlik bir kredinin geri demelerini vermektedir.

178

Tablo 5. 4 Faiz Oran % 85 ve 15 Yl Vadeli Klasik Konut Kredisi Geri demeleri

Kredi Miktar:
Faiz Oran (Yllk):
Vade (Yl):
Enflasyon Oran:

Yllar
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Toplam

Taksit
Miktarlar
8.500.835.383
8.500.835.383
8.500.835.383
8.500.835.383
8.500.835.383
8.500.835.383
8.500.835.383
8.500.835.383
8.500.835.383
8.500.835.383
8.500.835.383
8.500.835.383
8.500.835.383
8.500.835.383
8.500.835.383
127.512.530.745

10.000.000.000 TL
85 %
15
77 %

Nominal
Faiz
Ana Para Geri
demeleri
demeleri
8.500.000.000
835.383
8.499.289.924
1.545.459
8.497.976.285
2.859.098
8.495.546.051
5.289.332
8.491.050.119
9.785.264
8.482.732.645
18.102.738
8.467.345.317
33.490.066
8.438.878.761
61.956.622
8.386.215.632 114.619.751
8.288.788.844 212.046.539
8.108.549.285 392.286.098
7.775.106.103 725.729.280
7.158.236.214 1.342.599.169
6.017.026.921 2.483.808.462
3.905.789.728 4.595.045.655
117.512.531.828 10.000.000.000

Kalan Bor Enflasyon

Endeksi
10.000.000.000 1,00
1,77
9.999.164.617
3,13
9.997.619.158
5,55
9.994.760.060
9,82
9.989.470.728
9.979.685.464 17,37
9.961.582.726 30,75
9.928.092.660 54,43
9.866.136.038 96,34
9.751.516.287 170,51
9.539.469.748 301,81
9.147.183.650 534,20
8.421.454.370 945,54
7.078.855.201 1673,60
4.595.046.738 2962,28
5243,23
0

Reel Deerlerle
denen
Miktar
4.802.731.855
2.713.407.828
1.532.998.773
866.101.001
489.322.600
276.453.446
156.188.388
88.242.027
49.854.253
28.166.244
15.913.132
8.990.470
5.079.362
2.869.696
1.621.297
11.037.940.371

Tablo 5. 3 ve Tablo 5. 4 karlatrldnda, Tablo 5. 4de finansman kurumu vadeyi

uzatmakla, taksit miktarnda nemli bir de yol amamaktadr. Bu nedenle,
enflasyon orannn ok yksek olmas halinde, taksit miktarn bir lde drecek ve
daha hzl amortizasyon salayacak aylk deme planlarnn uygulanmas gerekli
olacaktr.

179

5. 2. 1. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Konut Kredisi

Yksek enflasyonlu ekonomilerde, sabit faizli ve eit taksitli kredilerde karlalan
sorunlarn giderilmesi amacyla alternatif kredi aralar gelitirilmitir. Bu aralardan
biriside endeksli kredilerdir (DPT, 1996: 84).
Fiyat seviyesine endeksli kredi sisteminde, kredi borcuna nominal faiz (enflasyon
oran+reel faiz oran) uygulamak yerine, sadece gerek (reel) faiz uygulanmaktadr.
Bununla birlikte, kalan bor belirli dnemler itibariyle, kredi verenin kaynann deeri
korunacak ekilde enflasyon (fiyat seviyesi) endeksine bal olarak artrlmaktadr
(a.g.e., s. 84).
Yksek enflasyonun ortaya kmas durumunda, enflasyonsuz ortam rneindeki Tablo
5. 2 de yer alan taksitler (anapara ve faiz) ve kalan bor her yl enflasyon endeksiyle
(1+enflasyon

oran) n arplarak

deerlenecektir.

Bylece

nominal

deerlerden

demelere ulalacaktr. Tablo 5. 5 fiyat seviyesine endeksli kredinin deme emasn

gstermektedir.
Tablo 5. 5 Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi
Kredi Miktar :
Reel Faiz Oran (Yllk):
Nominal Faiz
Oran (Yllk):
Enflasyon Oran:
Vade (Yl):

Yl
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Taksit
Miktar

Faiz
demesi

2.067.882.945
3.660.152.812
6.478.470.478
11.466.892.745
20.296.400.159
35.924.628.282
63.586.592.058
112.548.267.943
199.210.434.260
352.602.468.640

1.416.000.000
2.414.013.375
4.096.350.329
6.913.231.870
11.591.622.030
19.284.574.411
31.777.465.079
51.741.940.810
82.973.059.311
130.403.102.688

10.000.000.000 TL
%8
% 85
% 77
15

Nominal
Anapara
demesi
651.882.945
1.246.139.437
2.382.120.148
4.553.660.875
8.704.778.129
16.640.053.871
31.809.126.979
60.806.327.134
116.237.374.949
222.199.365.952

Kalan
Bor
10.000.000.000
17.048.117.055
28.929.027.751
48.822.258.971
81.861.737.503
136.190.497.252
224.417.126.265
365.409.186.509
585.967.932.988
920.925.866.440
1.407.839.417.646

Enf.
Endeksi
1,00
1,77
3,13
5,55
9,82
17,37
30,75
54,43
96,34
170,51
301,81

Reel
Kalan
Bor
10.000.000.000
9.631.704.551
9.233.945.466
8.804.365.654
8.340.419.458
7.839.357.565
7.298.210.722
6.713.772.130
6.082.578.452
5.400.889.279
4.664.664.972

180

Tablo 5. 5 (devam)
Taksit
Yl
Miktar
11
624.106.369.493
12
1.104.668.274.002
13
1.955.262.844.984
14
3.460.815.235.622
15
6.125.642.967.051
Toplam 14.078.337.881.474

Faiz
demesi
199.350.061.539
292.704.115.717
403.112.160.006
493.723.986.218
453.751.334.691
2.185.253.018.076

Nominal
Anapara
Kalan
Enf.
demesi
Bor
Endeksi
424.756.307.954 2.067.119.461.280 534,20
811.964.158.285 2.846.837.288.181 945,54
1.552.150.684.978 3.486.751.315.102 1673,60
2.967.091.249.403 3.204.458.578.327 2962,28
5243,23
5.671.891.632.359
0
11.893.084.863.398

Reel
Kalan
Bor
3.869.542.721
3.010.810.690
2.083.380.096
1.081.755.054
0

Tablo 5. 5, enflasyon orannn % 77 olmas durumunda % 8 reel faiz oran ve 15 yllk

vade ile verilen 10.000.000.000 TL lik bir kredinin nominal taksitlerini gstermektedir.
Klasik konut kredisi sisteminde denecek taksitler 8.500.835.383 TL iken (Tablo 5. 4),
ayn miktar ve faiz koullarndaki krediye, fiyat seviyesine endeksli sistemde sadece
reel faiz uygulandnda ilk yl iin taksit miktar 2.067.882.945 TL e dmekte ve
dier taksitler enflasyona uygun olarak artrlmaktadr.
Fiyat seviyesine endeksli kredi ile nominal geri demeler kredi borlusunca yerine
getirilebilecektir. Oysa klasik konut kredisinde (Tablo 5. 4) kredi borlusu ilk yllarda
deme gl ierisine debilecektir.
Bu yntemle, kredi veren, reel faiz uygulamas sayesinde parasn kullandrmann
karln alrken, nominal faizlerle karlatrdnda, dk dzeydeki reel faiz
oranlaryla kredi kullanan orta gelirli hane halklarnn deme koullarna uygun taksit
miktarlar ortaya kmaktadr. Balangta dk olan taksitler zamanla nominal
deerlerle artsa bile reel deerlerle sabit kaldndan, uzun dnemde maa ve cret art
oranlarnn enflasyon oran artlarna eit olaca varsaym altnda dengeli bir
deme/gelir oran salanabilecektir (DPT, 1996: 84).
Konut kredisi salayan bir finansman kurumunun, Trkiye gibi enflasyon orannn
yksek seviyelerde olutuu lkelerde kredi faizlerini dk dzeylerde ve sabit olarak
tespit etmesi durumunda, zamanla enflasyonun art ile kredi talebindeki artn
birlemesi, fon kaynaklarn yetersiz duruma drecektir. Byle bir durumda konut
finansman salayan finansman kurumu iki sorunla kar karya kalacaktr. Bunlar;
enflasyon karsnda fon kaynaklarn korumak ve bunu yaparken orta ve dk gelir

181

gruplarnn deme glerini dikkate almaktr. Bu nedenle finansman kurumunun iki

endeksli kredi uygulamasna gemesi gerekecektir.
5. 2. 1. 3. ki Endeksli Konut Kredisi
Yksek ve deiken faiz oranlarnn finans sistemi zerinde yapaca olumsuz etkileri
en aza indirmek amacyla sabit faizli, eit geri demeli klasik konut kredileri yerine
deiken faiz oranl ve deiken taksit dzeylerine sahip endeksli krediler
kullanlmaktadr.
Endeksli krediler yoluyla deme gcnn arttrlmas iin tek endeks yerine iki
endeksin kullanld kredi trleri gelitirilmitir. ki endeksli kredide, kalan bor
enflasyona endekslenirken, taksit demeleri gelir artlarna gre ayarlanmakta,
dolaysyla taksitlerin gelir ierisindeki paynn vade boyunca sabit kalaca garanti
edilmektedir (DPT, 1996: 84).
Tablo 5.6, yllk %8 reel faiz uygulan iki endeksli kredi geri demelerini vermektedir.
cret ve enflasyon art oranlarnn vade boyunca sabit kalaca, cret art orann
enflasyon art orannn %5 zerinde olaca varsaylmtr. Gerek durumda bu
varsaym her zaman byle olumamaktadr. Ancak iki endeksli kredi analizini
basitletirmek iin deerler bu ekilde tutulmutur.

182

Tablo 5. 6 ki Endeksli Kredi

Kredi Miktar :
10.000.000.000 TL
Reel Faiz Oran (Yllk): % 8
Enflasyon Oran:
% 70
cret Oran:
% 75
Vade (Yl):
15

Yllar
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Toplam

183

Taksit
Miktar

Faiz
demesi

Anapara
demesi

2.044.517.036
3.577.904.814
6.261.333.424
10.957.333.492
19.175.333.611
33.556.833.819
58.724.459.183
102.767.803.570
179.843.656.248
314.726.398.433
550.771.197.258
963.849.595.202
1.686.736.791.603
2.951.789.385.306
5.165.631.424.286
12.050.413.967.284

1.360.000.000
2.226.850.092
3.629.309.926
5.882.795.390
9.473.762.358
15.137.842.728
23.957.904.813
37.466.916.698
57.705.604.941
87.105.278.673
127.893.531.245
180.358.530.690
238.566.474.798
280.636.008.895
247.715.246.313
1.319.116.057.559

684.517.036
1.351.054.722
2.632.023.498
5.074.538.102
9.701.571.253
18.418.991.091
34.766.554.369
65.300.886.872
122.138.051.307
227.621.119.761
422.877.666.013
783.491.064.512
1.448.170.316.806
2.671.153.376.411
4.917.916.177.973
10.731.297.909.725

Kalan
Bor
10.000.000.000
16.315.482.964
26.484.571.430
42.734.350.573
68.460.404.270
108.720.458.224
170.804.043.007
264.707.255.798
403.035.571.854
599.182.010.453
861.194.863.647
1.175.791.474.553
1.470.990.569.115
1.533.910.618.166
836.796.734.772
-

Reel
Kalan
Bor
10.000.000.000
9.597.342.920
9.164.211.567
8.698.219.127
8.196.789.343
7.657.141.404
7.076.273.630
6.450.945.846
5.777.660.351
5.052.641.367
4.271.812.844
3.430.774.486
2.524.775.876
1.548.688.509
496.975.612
-

cret-Enflasyon Fark
58.414.772
201.530.965
521.497.881
1.199.613.069
2.587.208.892
5.357.021.797
10.784.778.747
21.270.346.828
41.297.979.787
79.198.748.450
150.374.192.287
283.174.686.750
529.589.447.236
984.638.899.881
1.821.475.599.063

Tablo 5. 6da nominal deerden denecek taksitler, Tablo 5. 2deki taksitlerin cret
endeksi1 arpmyla elde edilmektedir. Nominal faiz tutarlar, Tablo 5. 2deki faiz
miktarlar enflasyon endeksi arpmyla bulunmaktadr. Nominal kredi bakiyesi ise,
Tablo 5. 2deki kredi bakiyesinin enflasyon endeksi arpmyla elde edilmekte ancak,
cret art orannn enflasyon art oranndan fazla olmas nedeniyle bu fark elde edilen
arpm sonucundan yani nominal kredi bakiyesinden dlmektedir. rnein ilk yln
cret-enflasyon fark, 2.044.517.036- (1.168.295.449x1,70)= 58.414.772 TL olmakta ve
bu tutar 16.373.897.736 (9.631.704.551 x 1,70)den indirilmektedir. Reel kalan bor,
nominal kalan borcun enflasyon ayarlama faktr2 arpmyla bulunmaktadr.
5. 2. 1. 4. potek Kredilerinin 1986-2000 Dneminde Uygulanabilirlik Analizleri
Seilen ipotek kredisi trnn her lkenin kendi ekonomik koullarna uygun olmas
gerekmektedir. Bu nedenle daha nce ayrntl olarak incelenen ipotek kredisi
trlerinden belli bal tanesinin ileyebilirlii, Trkiyenin son 15 yllk ekonomik
verileri nda test edilecektir3. Bu amala, 1986-2000 yllar arasnda gerekleen
enflasyon oranlar ile yllk memur maa tutarlar belirlenmi ve EK/Ada sunulmutur:
Sz konusu temel ekonomik verilerin yan sra, aadaki varsaymlar esas alnmtr.

Konut kredisi 1986 ylnda alnmtr.

Konutun sat fiyat 7.880.400 TLdir. Bu fiyat DE nn 1986 yl iin aklad

birim m konut maliyeti (70.048 TL) esas alnmak suretiyle, 75 m lik bir daire iin
% 25 orannda arsa pay ve % 20 orannda kar ilavesi ile hesaplanmtr.

cret indeksi, kredinin alnd yl 1 kabul edilerek, 1. yl iin (1+cret oran) 1 , 2. yl iin (1+cret
oran) 2 .........n. yl iin (1+cret oran) n eklindedir. Enflasyon indeksinin oluturulmas cret indeksinin
oluturulmas gibidir.
1

Enflasyon ayarlama faktr, n yl sonraki 1 TLnin % 70 iskonto oranndan bu gnk deeri

(1+i) n dir. Formlde i, iskonto orandr.

Yaplan analiz alma Ufuk Ylmazn (Bkz. Ylmaz, 2000: 8-11) Trkiyede potee Dayal Menkul
Kymetler Merkezinin Kurulmas adl yeterlik etdnn 1984-1998 dnemini ele alan eitli potek
Kredisi Trlerinin Son On Be Yllk Trkiye Verileri Inda leyebilirliinin Test Edilmesi ksmnn
gncelletirilerek 1986-2000 dnemine uyarlanmasyla hazrlanmtr.

184

Maliyet 70.048+ (70.048 x 0.25)

Kar
87.560 x 0.20
Sat
Konut Sat Fiyat
(105.072 x 75m)

= 87.560 TL/m
= 17.512 TL/m
= 105.072 TL/m
= 7.880.400 TL

Konut sat fiyatnn, % 75i, % 60 ve % 50si orannda kredi alnd varsaylm

olup, alnan kredi tutarlar, srasyla 5.910.300 TL, 4.728.240 TL ve 3.940.200
TLdir.

Geri deme sresi 15 yldr.

Reel faiz oran1 % 8,5 olarak kabul edilmitir.

5. 2. 1. 4. 1. Klasik Konut Kredisi

Sabit faizli ve sabit eit taksitli klasik konut kredisinde taksitler kalan bor miktar
zerinden faiz ve ana parann bir blm denecek ekilde hesaplanr. Bir baka
ifadeyle, sabit taksit miktar ierisinde hem faiz, hem de anapara demesi
bulunmaktadr. Bylece zamanla ana para demesine ayrlan pay artarak, vade sonunda
borcun tamam faiziyle birlikte denmi olmaktadr.
Klasik konut kredisinin test edilmesinde uygulanacak kredi faizi, 1986 ylnda % 30,7
seviyesinde olan enflasyon oranna % 8,5 orannda reel faiz eklenerek, % 39.2 orannda
bulunmaktadr. 1986 ylnda, konut deerine oranla eitli tutarlarda, 15 yl vadeli kredi
alnmas halinde denmesi gereken aylk taksit tutarlar Tablo 5. 9da sunulmu olup,
kredi taksitlerinin hesaplanna ilikin forml aadaki gibidir.

Kredi Miktar x (1+Faiz Oran)Aylk Olarak Sre x Faiz Oran

Taksit Tutar =

(1+Faiz Oran)Aylk Olarak Sre - 1

Tablo 5.7 1986 Ylnda 15 Yl Vadeli Klasik Konut Kredisi Alnmas

Reel faiz oran, 1986-2000 yllar arasnda devlet tahvillerine denen ortalama reel faiz oran olarak
alnmtr. Reel faizin hesaplan EK/Ada sunulmutur.

185

Konutun Deeri
(TL)
7.880.400
7.880.400
7.880.400

Kredi/Deer Oran
(%)
75
60
50

Kredi
Tutar
(TL)
5.910.300
4.728.240
3.940.200

Aylk
Taksitler
(TL)
193.665
154.931
129.109

Taksit / Gelir Oran

(%)
245
196
163

Buraya kadar gerekletirilen hesaplamalar dikkate alndnda, Trkiyede uzun vadeli

ipotek kredisi piyasas geliiminin nndeki en byk engellerden birinin yksek
enflasyon olduu grlecektir. zellikle uzun vadeli Trk Liras baznda kullanlan
kredilerde eit taksitli demeler ynteminin yani klasik konut kredisinin kullanlmas
hemen hemen imkanszdr. Bunun nedeni, Tablo 5. 9da grld gibi kredinin ilk
aylarnda denemeyecek byklkte miktarlarn kmas yani taksit/gelir orannn
yksek olumas ve daha sonraki yllarda ise demeler eit kald takdirde enflasyon
nedeniyle ok dk bir seviyeye dmesidir. Bu nedenle bu kadar yksek oranda
enflasyon ve faiz oranlar yaayan Trkiyede, sabit faizli ve uzun vadeli borlanma
mmkn grlmemektedir.
5. 2. 1. 4. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Konut Kredisi
Fiyat seviyesine endeksli konut kredisinde, kredi veren kurum reel faiz uygulamasyla
parasnn gerek getirisini almaktadr. Bu kredi trnn uygulanmas durumunda kredi
geri demesi ile maalar arasnda oluacak iliki eitli kredi tutarlar iin EK/Bde
verilmi olup, 15 yllk vadede, konut deerinin % 50si orannda kredi alnmas halinde
oluacak durum, rnek olarak Tablo 5. 8de sunulmaktadr.

Tablo 5. 8 1986-2000 Dneminde 15 Yl Vadeli TFE'ne Endeksli Konut Kredisi

186

Yl
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000

Aylk
Maalar
(Reel)
78.986
73.491
67.090
82.428
94.766
98.559
114.864
113.889
81.320
83.830
90.473
98.303
105.542
105.130
106.762

Aylk
Taksitler
(Reel)
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800

Taksit /Gelir
Oran
(%)
49
53
58
47
41
39
34*
34*
48
46
43
39
37
37
36

Aklama: Veriler 1986 yl sabit TL's olarak alnmtr.

Tablo 5. 8de ve EK/Bde verilen tablolarn incelenmesinden de anlalaca zere,
zellikle alnan kredi tutarlarnn dk olduu durumlarda, kredi geri demesinin
ortalama memur maalar ile gerekletirilmesi mmkn grlmektedir. lerleyen
yllarla beraber memur maalarnn reel olarak artmas, taksit/gelir orann
drmektedir. Ancak, bu yntemde taksitlerin gelire oran, dalgal bir seyir
izlemektedir. rnein, % 50 orannda kredi alnmas halinde, % 49dan balayan deme
oranlar 1988 ylnda reel maalarn gerilemesi ile beraber % 58 seviyesine kadar
ykselmi, 1992 ylnda ise bu oran % 34 civarna kadar gerilemitir.
Maa artlarnn fiyat seviyesi artlarna paralel gitmemesi halinde bor alan kiinin
deme glkleri daha da artabilecektir. Yntemin kredi verenler asndan temel
avantaj, faiz ve vade uyumsuzluu riskini azaltp, bor veren finansal kurumlarn mali
bnyelerini olumlu ynde etkilemesidir.
Sonu olarak, demelerin belli bir endekse balanmas yntemi yksek enflasyon
artlarnda kredi verenler asndan uygulanabilecek en doru zmdr. Endekslemede
alternatif olarak kredinin dvize endekslenmesi tercih edilebilir ancak, bu alternatif
zellikle kriz ortamlarnda yaanan hzl kur artlar kredi kullancsnn aleyhine
olabilir. Bu nedenle yaplan analizler sonucu, 1986-2000 dneminde TL baznda fiyat
seviyesine endeksli olarak alnan kredinin dk tutarl kredi alnmas halinde

187

uygulanabilir olduu sylenebilir. Ancak, bu durumda konut alcsnn belirli bir miktar
(% 50 gibi) birikiminin olmas gerekmektedir.
5. 2. 1. 4. 3. ki Endeksli Konut Kredisi
ki endeksli konut kredisi ynteminde, kredi bakiyesi belli bir endekse (burada
TFEne) gre artrlrken, geri demeler de kiinin gelirinin belli bir blmne (burada
ortalama memur maana) endekslenerek borlunun deme gcnn ekonomik risklere
kar korunmas amalanmtr.
Bu kredi trnn analizinde, alnan kredi tutarlarnn tamamnn, ipotek kredisinin
vadesi ierisinde denebilmesi iin ortalama memur maann yzde kalk ksmnn
kredi taksitlerinin denmesi iin ayrlmas gerektii hesaplanm ve EK/Cde
gsterilmitir. Hesaplamalar sonucunda, 1986-2000 yllar arasndaki enflasyon ve
ortalama memur maalarna ilikin veriler erevesinde, konut bedelinin % 75i
orannda kredi alnmas durumunda, ortalama memur maann yaklak %56snn,
konut bedelinin % 60nn kredi olarak alnmas durumunda ortalama memur maann
% 45inin ve konut bedelinin % 50sinin kredi olarak alnmas halinde ise ortalama
memur maann % 37sinin kredi demeleri iin ayrlmas gerektii tespit edilmitir.
Bu konut kredisi trnn temel avantaj, Tablo 5. 9da grld gibi, geri deme
tutarlarnn kiinin geliri ierisindeki paynn (taksit/gelir oran) srekli ayn dzeyde
kalmasdr.

Tablo 5. 9 Konut Deerinin % 50si Orannda, Yllk % 8,5 Reel Faiz le Kredi
Alnmas
188

(TL)
Yllk Maa Taksit/Gelir Yllk Geri deme
Yl

Faiz

Anapara

Geri deme Sonras

Oran (%)

Tutar

demesi

demesi

Kredi Bakiyesi

1986

947.832

37

350.698

334.917

15.781

3.924.419

1987

985.453

37

364.618

333.576

31.042

3.893.377

1988

907.393

37

335.735

330.937

4.798

3.888.579

1989

1.152.394

37

426.386

330.529

95.856

3.792.722

1990

1.325.705

37

490.511

322.381

168.129

3.624.593

1991

1.421.125

37

525.816

308.090

217.726

3.406.867

1992

1.616.313

37

598.036

289.584

308.452

3.098.415

1993

1.650.835

37

610.809

263.365

347.444

2.750.971

1994

1.289.688

37

477.185

233.833

243.352

2.507.619

1995

1.264.478

37

467.857

213.148

254.709

2.252.910

1996

1.360.818

37

503.503

191.497

312.005

1.940.905

1997

1.585.035

37

586.463

164.977

421.486

1.519.419

1998

1.662.274

37

615.041

129.151

485.891

1.033.528

1999

1.663.674

37

615.559

87.850

527.709

505.819

2000

1.381.412

37

511.123

42.995

468.128

7.479.338

3.576.829

3.902.509

Toplam

-3

Tablo 5. 9da, her konut kredisi trnn Trkiyenin son 15 yllk verileri nda
ileyip ilemediinin test edilmesi sonucunda, klasik konut kredisi ile borlanmann
imkansz olduu, ancak dier iki tr konut kredisinin, zellikle dk tutarl kredi
alnmas halinde, Trkiye koullarna uygun olduu sonucuna varlmtr. Ancak, fiyat
seviyesine endeksli konut kredisinin geri deme tutarlarnn memur maa ierisindeki
paynn srekli dalgalanma gstermesi nedeniyle, borlular asndan mahsurlu
olabilecei dnlmektedir. Bu durumda iki endeksli konut kredisi yoluyla kii
gelirinin yaklak te birini dzenli olarak ayrmak suretiyle konut sahibi olabilecektir.
5. 2. 2. Alternatif Finansman Yntemlerinin Analizi
Alternatif finansman yntemlerinin analizinde, z sermaye paylaml konut finansman
yntemi ile leasing konut finansman yntemi ele alnmtr.

189

5. 2. 2. 1. z Sermaye Paylaml Konut Finansman Yntemi

z sermaye paylaml konut finansman yntemi veya dier bir ifadeyle azalan
ortakla dayal konut finansman, bir konut bankasnn veya konut zerine
uzmanlam bir finansman kurumunun, geleneksel ipotek kredisi sisteminin mteriye
kredi dzenleme ve ipotek szlemesini onaylatma ilevlerinin tersine, mterinin
alaca konut bedelinin paylarna sahip olmasna dayanan bir finansman yntemidir
(Greco, 2001: http://www.msifinancial.com/15/09/2001).
Bu yntemde, ilk olarak konut bankas veya finans kurumu, mteriden bir miktar n
deme talep etmektedir. Bu n deme miktar standart olmayp, mterinin yapm
olduu birikime bal olmakta ve mterinin z sermayesinin balang payn ifade
etmektedir. Ortakla dayal bir yntemle konut satn alnmakta, ayet mteri konuta
yerleecekse bu yerlemenin bedeli olarak kira demektedir. Mteri ayn zamanda
konutun ortak mlkiyetine sahip ve dolaysyla konutun sahibi olduundan ortaklktaki
pay nispetinde kirann bir ksmn almaya hak kazanmaktadr (ad geen web sitesi).
Mteriye ortaklktaki payn artrmas iin dier ortak olan bankann her ay payn satn
alma hakk tannmaktadr. Bu durumda mteri kira haricinde ek olarak her ay fazladan
bir demede bulunabilir. Bu ek demeler, zamanla mterinin payn artrmakta,
bankann payn ise azaltmaktadr. Kira geliri paylam ise, ortaklarn konut zerindeki
pay oranna gre olmaktadr (ad geen web sitesi).
z sermaye paylaml konut finansman yntemi, geleneksel ipotek kredisine bir
alternatif tekil ettiinden, bankaya olan aylk demelerin de geleneksel ipotek kredisi
sistemi ierisinde bankaya olan aylk demelere eit olmas gerekmektedir (ad geen
web sitesi).
z sermaye paylaml konut finansman ynteminin analizinde kullanlan formller
aadaki ekildedir.
Pcb 0 = Pc 0 +Pb 0

(1)

H = Ce 0 +Be 0

(2)

190

Cs 1 =

Be0
x Pc 0
1 (1 + i) n

(3)

Be 0 = Cs 1 +Cs 2 +...................+Cs n

Bs 1 =

Be0
x Pb 0
1 (1 + i) n

(4)

(5)

i
Ce 1 = Ce 0 + Cs 1

(6)

Pc 1 = Ce 1 /H

(7)

Pb 1 = Be 1 /H

(8)

Be 1 = Be 0 + Cs 1

(9)

Bu formllerde;
Pcb 0 : Banka (finansal kurum) ile mterinin z sermaye oran toplam (%100),
Pc 0 : Mterinin balang z sermaye oran (%),
Pb 0 : Bankann balang z sermaye oran (%),
H: Konutun satn alma bedeli,
Ce 0 : Mterinin balang z sermaye pay,
Be 0 : Bankann balang z sermaye pay,
Cs 1 : lk yl kirasndan elde edilen mterinin pay,
i: kira oran (faiz oran),

191

Kredi taksitlerini hesaplamada kullanlan bileik faiz forml aadaki gibidir (bkz.
Brown ve Matysiak, 2000: 73).
Be0
1 (1 + i) n
i
Bileik faiz formlnde Be 0 , bankann z sermaye payn gstermektedir.
Bs 1 : lk yl kirasndan elde edilen bankann pay,
Ce 1 : lk yl mterinin z sermaye pay,
Be 1 : lk yl bankann z sermaye pay,
Pc 1 : lk yl mterinin z sermaye oran (%),
Pb 1 : lk yl bankann z sermaye oran (%).
Aada konut kredisi trlerinin z sermaye paylaml finansmanla karlatrlmas
yaplacaktr.
5. 2. 2. 1. 1. Klasik Konut Kredisi ve z Sermaye Paylaml Finansman
Klasik konut kredisi ile z sermaye paylaml finansmann karlatrlmas, ilk olarak
enflasyonsuz ortam varsaym altnda, daha sonra enflasyonlu ortamda ele alnacaktr.
5. 2. 2. 1. 1. 1. Enflasyonsuz Ortam
Enflasyonun bulunmad bir ortamda, klasik konut kredisi geri demelerine eit z
sermaye paylaml konut finansman geri demeleri tablosu Ek/Ddeki Tablo D.1de
verilmektedir.
Klasik konut kredisi ile z sermaye paylaml konut finansman ynteminin
karlatrlmas Tablo 5. 10da gsterilmektedir.

192

Tablo 5. 10 Klasik Konut Kredisi le z Sermaye Paylaml Finansman

Ynteminin Karlatrlmas
(TL)

potek
Kredisi
SP
Finans.
Yntemi
Fark

Faiz/Kira
Oran

Kredi/Kira
demeleri
(Yllk Sabit)

Taksit
Says

Toplam Geri
deme

denen
Faiz/Bankann
Kira Pay

Alnan
Kredi/z
Sermaye Pay

Tm
Sahiplik
in
Gereken
Sre (Yl)

%8

1.168.295.449

180

17.524.431.735

7.524.431.745

10.000.000.000

15

%8

1.168.295.449
-

216
36

21.029.318.082
3.504.886.347

11.029.318.082
3.504.886.337

Banka % 80
Mteri % 20

18
3

Tablo 5. 10da grld gibi, klasik konut kredisi geri demelerine eit z sermaye
paylaml (SP) finansman yntemi geri demelerinde, banka orta (mteri)nn
yapm olduu geri demelerin says, ipotek kredisi alan bir banka mterisinin yapm
olduu geri demelere gre daha fazladr. Bu nedenle, SP finansman ynteminde
finansman kurumu daha fazla getiri (3.504.886.337 TL) elde etmektedir. Bu sonulara
gre, klasik konut kredisinde % 8 orannda faiz uygulanyorken, ayn miktar kredi ve
ayn taksit miktar ile yaplan demeler dikkate alndnda, gerekte SP finansman
ynteminde kira oran % 9,3 olmaktadr. ki ynteme gre ayn toplam demenin
yaplm olmas iin SP finansman ynteminde taksit miktarlarnn daha dk olmas
gerekir. SP finansman ynteminde banka ortann demesi gerekli taksit says 216
iken, ipotek kredisi alan kredi borlusunun deyecei taksit says 180 olmaktadr.
Dolaysyla, enflasyonun bulunmad bir ortamda % 8 kira oranndan SP finansman
yntemi uygulandnda, banka ortann konut sahiplik sresi, ipotek kredisi
yntemiyle konut edinim sresine nispetle bir miktar uzamaktadr.
5. 2. 2. 1. 1. 2. Enflasyonlu Ortam
Enflasyon oran % 77, faiz oran % 85 ve 15 yl vadeli klasik konut kredisi geri
demelerine eit z sermaye paylaml konut finansman geri demeleri tablosu Ek/D
Tablo D.2 de, karlatrma ise Tablo 5. 11de verilmektedir.

193

Tablo 5. 11 Faiz Oran % 85 ve 15 Yl Vadeli Klasik Konut Kredisi ile z Sermaye

Paylaml Finansman Ynteminin Karlatrlmas
(TL)

potek
Kredisi
SP
Finans.
Yntemi

Tm
Sahip.
in
Gerekli
Sre
(Yl)

Faiz/
Kira
Oran

Kredi/Kira
demeleri
(Yllk Sabit)

Taksit
Says

Toplam Geri
deme

denen
Faiz/Bankann
Kira Pay

Alnan
Kredi/z
Sermaye Pay

% 85

8.500.835.383

180

127.512.530.745

117.512.531.828

10.000.000.000

15

26

26.210.909.098

16.210.909.098

Banka % 80
Mteri % 20

2 + 2/12

154

101.302.378.353

101.302.377.270

% 85

Fark

8.500.835.383
-

12 +
10/12

Tablo 5. 11de grld gibi, SP finansman ynteminde bankann orta, ipotek

kredisi alan bir kredi borlusunun yapaca geri demelerin yaklak % 20si orannda
daha az geri demede bulunmakta, buna karlk ipotek kredisinde finansman kurumu
daha fazla getiri (101.302.377.270 TL) elde etmektedir. SP finansmanda, banka
ortann konut iin demesi gerekli taksit says 26 iken, ipotek kredisinde kredi
borlusunun deyecei taksit says yedi kat fazla olmaktadr. Dolaysyla SP
finansman ynteminde, enflasyon orannn artmasna bal olarak faiz oranlarnn ve
kiralarn artmas durumunda, konut almnda bankann koymu olduu z sermaye pay
tutar daha hzl geri denmekte ve banka ortann konut zerindeki sahiplik oran hzla
% 100e ulamaktadr.
5. 2. 2. 1. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi ve z Sermaye Paylaml Finansman
Fiyat seviyesine endeksli kredi geri demelerine eit z sermaye paylaml konut
finansman geri demeleri tablosu Ek/D Tablo D. 3de, karlatrma ise Tablo 5. 12de
verilmektedir.

194

Tablo 5. 12 Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi le z Sermaye Paylaml Finansman

Ynteminin Karlatrlmas
(TL)

potek
Kredisi
SP
Finans.
Yntemi
Fark

Faiz/Kira
Oran
(Reel)

Kredi/Kira
demeleri
(Yllk)

Taksit
Says

Toplam Geri
deme

denen
Faiz/Bankann Kira
Pay

Alnan Kredi/z
Sermaye Pay

%8

Deiken

180

14.078.337.881.474

2.185.253.018.076

10.000.000.000

%8

Deiken
-

49
131

25.364.765.667
14.052.973.115.807

15.364.765.667
2.169.888.252.409

Banka % 80
Mteri % 20

Tm
Sahiplik
in
Gereken
Sre (Yl)
15
4+ 1/12
10+ 11/12

Tablo 5. 12de grld gibi, fiyat seviyesine endeksli kredi geri demelerine eit kira
deme durumunda, bankann pay 49. kira demesinin yaplmasyla tamamen denmi
olmaktadr. Ancak, ipotek kredisi veren banka vermi olduu krediyi 15 yl ierisinde
amortize ettiinden, elde ettii faiz getirisi de SP finansman yntemine gre faaliyette
bulunan bankann getirisinden fazladr. Sz konusu fazla getiri, SP finansmanda banka
paynn 4 yl 1 ay gibi ksa bir srede amortize edilmesine balanabilir. Kira demeleri
ipotek kredisinde olduu gibi 15 yla kadar uzatlabilirse, SP finansmanda bulunan
bankann getirisi de artacaktr. Kira deme sresinin artrlmas, SP finansman
yntemine ters deceinden, bankann z sermaye pay tutar ile z sermaye orannn
sfrland noktada kira demeleri kesilmektedir.
5. 2. 2. 1. 3. ki Endeksli Kredi ve z Sermaye Paylaml Finansman
ki endeksli kredi demelerine eit z sermaye paylaml konut finansman geri
demeleri tablosu Ek/D Tablo D. 4de, karlatrma ise Tablo 5. 13de verilmektedir.

195

Tablo 5. 13 ki Endeksli Kredi le z Sermaye Paylaml Finansman Ynteminin

Karlatrlmas
(TL)

Faiz/Kira
Oran
(Reel)

Kredi/Kira
demeleri

Taksit
Says

Toplam Geri
deme

denen
Faiz/Bankann Kira
Pay

Alnan
Kredi/z
Sermaye Pay

potek
Kredisi

%8

Deiken

180

12.050.413.967.284

1.319.116.057.559

10.000.000.000

SP
Finans.
Ynt.

%8

Deiken

49

25.191.088.766

15.191.088.766

Banka % 80
Mteri % 20

131

12.025.222.878.518

1.303.924.968.793

Fark

Tm
Sahip.
in
Gerek.
Sre
(Yl)
15

4+1/12
10+
11/12

Tablo 5. 13de grld gibi, iki endeksli kredi geri demelerine eit SP finansman
ynteminde, taksit says, ipotek kredisinde denecek taksit saysndan daha azdr. Bu
nedenle, ipotek kredisi veren banka, SP finansman yntemi uygulayan bankadan
(1.303.924.968.793 TL) daha fazla getiri elde etmektedir. SP finansman ynteminde
denmesi gerekli taksit saysnn daha az olmas, bankann z sermaye orannn
drdnc yl sonunda sfra eit olmasndan dolaydr. Bylece, iki endeksli kredi geri
demelerine eit SP finansman ynteminde banka ortann konut sahiplik sresi,
ipotek kredisi alan bir banka mterisinin konut sahiplik sresine gre yaklak % 25
orannda azalmaktadr.
5. 2. 2. 1. 4. z Sermaye Paylaml Konut Finansman Yntemi le potek
Finansman Ynteminin 1986-2000 Dneminde Karlatrlmas
z sermaye paylaml konut finansman yntemi ile ipotek finansman ynteminin
karlatrlmas, 1986-2000 dnemi ekonomi verileri nda aada yaplmtr.
5. 2. 2. 1. 4. 1. Klasik Konut Kredisi ve z Sermaye Paylaml Finansman
1986-2000 dneminde, sabit faizli ve eit geri demeli klasik konut kredisi ynteminde
hesaplanan yllk taksitlerin, reel cretlerin % 245, % 196 ve % 163 olmas nedeniyle
(Bkz. Tablo 5. 7), sz konusu dnemde z sermaye paylaml konut finansman
ynteminin de uygulanabilirlii ve karlatrlabilmesi mmkn grlmemektedir.
196

5. 2. 2. 1. 4. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi ve z Sermaye Paylaml

Finansman
Fiyat seviyesine endeksli kredi geri demelerine eit z sermaye paylaml konut
finansman yntemi, 1986-2000 dnemine uygulandnda ulalan sonular Ek/E Tablo
E.1de, karlatrlmalar ise Tablo 5. 14de verilmektedir. Deerlendirme olarak
sadece konut deerinin % 50si (3,940,200 TL) orannda, yllk % 8,5 reel faize eit kira
demeli finansman durumu ele alnmtr.
Tablo 5. 14 1986-2000 Dneminde Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi le z Sermaye
Paylaml Finansman Ynteminin Karlatrlmas
(TL)

potek
Kredisi
SP
Finansman
Yntemi

Faiz/Kira
Oran

Kredi/Kira
demeleri
(Yllk
Sabit)

Taksit
Says

Toplam
Geri
deme

denen
Faiz/Banka
Kira Pay

Alnan
Kredi/z
Sermaye
Pay

% 8,5

474.480

180

7.117.215

3.177.000

3.940.200

15

% 8,5

474.480

145

5.626.000

1.685.800

3.940.200
% 50%50

12 + 1/12

35

1.491.215

1.431.200

Fark

Tm
Sahiplik
in
Gereken
Sre (Yl)

2 + 11/12

Tablo 5. 14de grld gibi, SP finansman ynteminde ipotek kredisine gre daha
az geri demede bulunulmakta, buna karlk ipotek kredisinde finansman kurumu daha
fazla getiri (1.431.200 TL) elde etmektedir. SP finansman ynteminde konut iin
denmesi gerekli taksit says 145 ay gerektiriyorken, ipotek kredisinde taksit says
180e kmaktadr. Dolaysyla, SP finansman ynteminde konut sahiplik sresi
ksalmakta ve tercihe bal olarak daha fazla oranda kira dendii takdirde (rnein
serbest kira piyasasnn % 8,5 oranl ipotek kredisine eit olduu zamanda kii 19921993 yllarnda % 9 veya % 10 gibi demelerde bulunarak) sre daha da
ksalabilecektir.

197

5. 2. 2. 1. 4. 3. ki Endeksli Kredi ve z Sermaye Paylaml Finansman

ki endeksli kredi geri demelerine eit z sermaye paylaml konut finansman, 19862000 dnemi ekonomi verileri altnda deerlendirildiinde ulalan sonular Ek/E Tablo
E.2de, sz konusu her iki yntemin karlatrlmalar ise, Tablo 5. 15de verilmektedir.
Deerlendirme olarak sadece konut deerinin % 50si (3,940,200 TL) orannda, yllk
%8,5 reel faize eit kira demeli finansman durumu ele alnmtr.
Tablo 5. 15 1986-2000 Dneminde ki Endeksli Kredi le z Sermaye Paylaml
Finansmann Karlatrlmas
(TL)

Faiz/Kira Kredi/Kira
Oran
demeleri
potek
Kredisi
SP
Finansman
Yntemi
Fark

Taksit
Says

Toplam
Geri
deme

denen
Faiz/Bankann
Kira Pay

Alnan
Kredi/z
Sermaye
Pay
3.940.200

% 8,5

Deiken

180

7.479.338

3.576.829

% 8,5

Deiken
-

146
34

5.629.575
1.738.311

1.682.139
1.894.690

Tm
Sahiplik
in
Gereken
Sre (Yl)
15

3.940.200
(%50-%50) 12 + 2/12
2 + 10/12

Tablo 5. 15, 1986 ylnda iki endeksli kredi alan bir banka mterisi ile iki endeksli
kredi geri demelerine eit SP finansman yntemine bavuran bir banka ortann geri
demelerinin zet tablosunu vermektedir. Sz konusu dnemde, SP finansmanda
bankann orta olan mteri, ipotek kredisi alan banka mterisine gre daha az geri
demede bulunmakta, buna karlk ipotek kredisinde banka daha fazla getiri (1.894.690
TL) elde etmektedir. SP finansmanda bankann sermaye payn demek dier bir
ifadeyle, banka ortann z sermaye paynn % 100e ulamas ve konut zerinde tm
sahiplie hak kazanabilmesi iin demesi gerekli taksit says 146 iken, ipotek
kredisinde taksit says 180dir. Dolaysyla SP finansman ynteminde konut sahiplik
sresi ipotek kredisi yntemine gre yaklak yl ksalmaktadr.
Buraya kadar karlatrmas yaplan, SP finansman yntemi ile ipotek finansman
yntemi (ipotek kredisi)nin topluca deerlendirildii ve tm taraflar asndan
avantajlarnn belirlendii izelge aada verilmitir. Art simgeyle gsterilen
avantajlar, konut edinim sresinin ksalmas ile bankann elde etmi olduu faiz ve kira
198

getirisini ierirken, eksi simgeyle gsterilen avantajszlklar, konut edinim sresinin

uzamas ile bankann nispeten daha az elde ettii faiz ve kira getirisini iermektedir.

potek Kredisi/Kira deme

Tr
Klasik Konut Kredisi
(enflasyonsuz ortam)
Klasik Konut Kredisi
(enflasyonlu ortam)
Fiyat Seviyesine Endeksli
ki Endeksli
1986-2000 Dnemi
Fiyat Seviyesine Endeksli
1986-2000 Dnemi
ki Endeksli

Avantajl +
Avantajsz SP Finansman
Yntemi
Banka
Mteri
(Ortak)

potek Kredisi
Yntemi
Banka
Mteri

+
+
+

+
+
+

Yukardaki izelgede eitli ortamlarda, SP finansman yntemi ile ipotek kredisi

ynteminin karlatrlmas grlmektedir. Sonu olarak, alternatif finansman
yntemlerinden biri olan SP finansman ynteminin mteri (ortak) asndan, ipotek
kredisi ynteminin ise banka asndan daha avantajl olduu sonucuna varlmtr.
5. 2. 2. 2. Leasing Konut Finansman Yntemi
Leasing konut finansman ynteminin analizi; klasik, fiyat seviyesine endeksli ve iki
endeksli konut kredileriyle karlatrmal olarak aada yaplmtr.
5. 2. 2. 2. 1. Klasik Konut Kredisi ve Leasing
Klasik konut kredisi ve bu zellikteki sabit faizli eit geri demeli leasing, genellikle
sfr veya dk seviyede, istikrarl faiz oranlarnn bulunduu ekonomilerde
uygulanabilir. Bununla birlikte, Trkiyede enflasyon seviyesi gemi 20 ylda %10dan
balayarak % 100 geen oranlarda byk bir deiim gstermitir. Bu nedenle sabit
faizli kredi ve leasingin Trkiyenin ekonomik artlarnda uygulanabilmesi mmkn
grlmemektedir (Ba, 1994: 22). Bununla birlikte almada sabit faizli kredi ve
leasing analiz edilmi ve karlatrlmas yaplmtr. Sabit faizli kredi ve leasing iki

199

durumda analiz edilecektir. Bunlar; Enflasyonun bulunmad (enflasyonun sfr veya

sfra yakn) ve sabit enflasyonun bulunduu (enflasyonun yksek, ancak istikrarl ve
uzun dnemde sabit olduu) durumdur.
5. 2. 2. 2. 1. 1. Enflasyonsuz Ortam
Herhangi bir yatrm karar verilirken, yatrmn salayaca getiriler dikkate
alnmaldr. Bununla birlikte, bir sermaye yatrmndan salanacak giriler gelecek
dnemlerde elde edilecektir. Bir karlatrma yaplmas gerekiyorsa, beklenen nakit
girilerinin bugnk deere indirilmesi gerekmektedir. Nakit aklarnn bugnk
deeri, yatrmn bugnk deerinden dk oluyorsa, ele alnan yatrm alternatifi
asgari iskonto orann karlamyor demektir (Peker, 1996: 587).
Hem enflasyonsuz ortamda hem de enflasyonlu ortamda parann bir zaman deeri
bulunmaktadr. Zaman farklln dikkate almadan bu gnk 1 TL ile iki, , drt, be
yl sonralar elde edilecek birer lirann, gerekli dzeltmeler yapmadan, toplanarak
ortalamasnn alnmasnn ekonomik bir anlam bulunmamaktadr (Akg, 1994: 337).
Bu nedenle leasing konut finansman ynteminin analizini yapabilmek ve ipotek kredisi
yntemiyle karlatrlabilmek iin, leasing ve ipotek kredisinin net imdiki deerinin
(ND) hesaplanmas gerekmektedir. Net imdiki deer yntemi, iskonto edilmi nakit
akm yntemidir. Bu ynteme gre, net nakit girilerini belli bir iskonto oranndan
indirgemek gerekmektedir. Daha sonra, iskonto edilmi veya indirgenmi nakit
girilerinden, yatrm harcamalar karlr. Eer, net imdiki deer pozitif ise, yatrm
yaplr, negatif ise yatrmdan vazgeilir (Ceylan, 2001: 279).
Leasing analizlerinde, net imdiki deeri gz nne alan Myers, Dill, ve Bautista
modeli (1976) kullanlmaktadr. Model aadaki gibidir.
t

ND kirac = (P t / (1+ r) )

(1)
t

ND kiralayan = (P t (1- T) + b t T) / (1+ r* ) )

(2)

r*: r (1-T)

(3)

Modelde;

200

ND: Kirann net imdiki deerini,

P t : t zamannda demeyi,
T : kurumun gelir vergisi orann,
b t : Kiralanan varln amortismann,
r : skonto ve faiz orann gstermektedir.
Ayrca, 1. ve 2. denklemde pay, kirac ve kiralayann net nakit akmlarn vermektedir.
Ayn model kk deiikliklerle kiracnn borlu ve kiralayann kreditr olduu ipotek
kredileri iin de kullanlabilir. nemli bir farkllk 2. denklemde amortisman sresinin
karlmas olacaktr. Buna gre model aadaki gibidir.

ND

ND

borlu

= (P t / (1+ r)

(4)
t

kreditr

= (P i , t (1- T) + P p , t ) / (1+ r* ) )

r*: r (1-T)

(5)
(3)

Modelde;
ND: Kirann net imdiki deerini,

i,t

p,t

: t zamannda faiz demesini,

: t zamannda anapara demesini,

P t : t zamannda demeyi,
T : kurumun gelir vergisi orann,
r : skonto ve faiz orann gstermektedir.

201

Ayrca, 4. ve 5. denklemde pay, borlu ve kreditrn net nakit akmlarn vermektedir.

Tm hesaplamalar gerekte aylk olarak hesaplanmasna ramen, burada basitletirmek
amacyla yllk olarak alnmtr. Bununla birlikte, yllk hesaplamalar almann
niteliini bozmamaktadr.
Yukarda verilen forml kullanlarak, 15 yl vadeli klasik ipotek kredisi ve leasing
(kiralama) analizinde % 8 iskonto oran kullanlmaktadr. Kiralanan varln balang
maliyetinin ve kredi miktarnn 10.000.000.000 TL olduu varsaylmaktadr. Tablo
5.15, 5.16 ve Ek/Fdeki Tablo F.1, F.2 ve F.3 her bir taraf iin (kreditr/kiralayan,
borlu/kirac) yaplan analizleri gstermektedir. Tablolarda kullanlan ifadelerin
tanmlar aadaki gibidir (Ba, 1994: 25-26):
Faiz oran; ipotek kredisi ynteminde demelerin ve kredi bakiyesinin hesaplanmasnda
kullanlan orandr. demeler, kredi sresi sonunda tm kredi miktarn amortize
etmektedir.
Kira oran; leasing ynteminde kira demelerinin hesaplanmasnda kullanlan orandr.
Kira demeleri, kiralanan varln balang maliyetini, kira dnemi ierisinde tmyle
amortize etmektedir.
Iskonto oran; net imdiki deeri hesaplamada kullanlan orandr.
Yaplan analizlerde, kredi faiz orannn, kira orannn ve tm taraflar iin kullanlan
skonto orannn, ilemleri basitletirme amacyla birbirine eit olduu varsaylmakta ve
%8 alnmaktadr. Ancak, gerekte bu oranlar birbirine eit olmayabilir.
Amortisman sresi, duran varln maliyetinin, bu varln hizmet sresine sistematik
olarak datld ekonomik yaam sresidir. Gayri menkuller, Trkiyede yrrlkte
olan ynetmeliklerle 50 yl zerinden (her yl varln maliyet bedeli zerinden yllk
%2 orannda) tam amortismana tabi tutulmaktadr. Analizlerde bu sre 1. durum olarak
ele alnacaktr. Tam amortisman sresinin kira dnemine eit olduu varsaym ise,
analizlerde 2. durum olarak ele alnacaktr.
Amortisman vergi indirimi; Bir hesap dneminde ayrlan amortismanlar (yllk
amortisman giderleri) vergi matrah hesaplanrken dikkate alnmakta ve vergi
202

matrahndan indirilmektedir (Akg, 436: 1994). Bu nedenle, amortisman vergi

indirimi, varln amortisman nedeniyle, kiralayann deyecei vergideki indirimdir.
Aada

leasing

konut

finansman

ynteminin

ipotek

kredisi

yntemiyle

karlatrlmas, kredi veren ve kiralayan kurum asndan yaplmtr.

a) Kredi Veren ve Kiralayan Kurum Asndan Karlatrma
potek kredisi ynteminde kredi veren kurum kreditr olarak, leasing ynteminde ise
kiralayan olarak adlandrlmaktadr.
Tablo 5. 16, 5. 17 ve EK/Fdeki Tablo F.2, enflasyonsuz ortamda leasing ve ipotek
kredisinde kreditr ve kiralayan iin yaplan analizleri vermektedir.
Tablo 5. 16 Enflasyonsuz Ortamda Kreditr Nakit Akmlar
Kredi Miktar:
Faiz Oran:
Vade:
BSMV:
skonto Oran:
Enflasyon oran:

10.000.000.000 TL
%8
15 Yl
%5
%8
%0

Yllar
Taksit
Faiz
Anapara
0
- 10.000.000.000
1
1.168.295.449 800.000.000 368.295.449
2
1.168.295.449 770.536.364 397.759.085
3
1.168.295.449 738.715.637 429.579.812
4
1.168.295.449 704.349.252 463.946.197
5
1.168.295.449 667.233.557 501.061.892
6
1.168.295.449 627.148.605 541.146.844
7
1.168.295.449 583.856.858 584.438.591
8
1.168.295.449 537.101.770 631.193.679
9
1.168.295.449 486.606.276 681.689.173
10
1.168.295.449 432.071.142 736.224.307
11
1.168.295.449 373.173.198 795.122.251
12
1.168.295.449 309.563.418 858.732.031
13
1.168.295.449 240.864.855 927.430.594
14
1.168.295.449 166.670.408 1.001.625.041
15
1.168.295.449 86.540.404 1.081.755.045

Dnem Sonu
Kredi Bakiyesi
10.000.000.000
9.631.704.551
9.233.945.466
8.804.365.654
8.340.419.458
7.839.357.565
7.298.210.722
6.713.772.130
6.082.578.452
5.400.889.279
4.664.664.972
3.869.542.721
3.010.810.690
2.083.380.096
1.081.755.054
0

Net Nakit
Akm
-10.000.000.000
40.000.000 1.128.295.449
38.526.818 1.129.768.631
36.935.782 1.131.359.667
35.217.463 1.133.077.986
33.361.678 1.134.933.771
31.357.430 1.136.938.019
29.192.843 1.139.102.606
26.855.089 1.141.440.360
24.330.314 1.143.965.135
21.603.557 1.146.691.892
18.658.660 1.149.636.789
15.478.171 1.152.817.278
12.043.243 1.156.252.206
8.333.520 1.159.961.929
4.327.020 1.163.968.429
ND:
0
BSMV

203

Tablo 5.16da kreditrn net nakit akmlar, taksitlerden Banka ve Sigorta Muameleleri
Vergisi (BSMV) karlarak bulunmaktadr. Net nakit akmlar skontoya tabi
tutulmakta ve imdiki deerleri hesaplanmaktadr. Elde edilen imdiki deerler toplam
ile verilen kredi arasndaki fark NDi vermektedir. Kreditrn NDi sfr kmtr.
Bunun nedeni, kreditrn elde ettii iskonto edilmi net nakit girilerinin toplam nakit
klar toplamna eittir, yani elde edecei nakit girileri vermi olduu krediyi
karlamaktadr.
Tablo 5. 17 Enflasyonsuz Ortamda Leasingde Kiralayan Nakit Akmlar
Balang Gideri:
Kira Oran:
Kira Sresi:
Vergi:
Alm Satm Vergisi:
Amortisman Sresi:
skonto Oran:

Alm-Satm
Yllar
Taksit
Vergisi
0 - 10.000.000.000 100.000.000
1
1.168.295.449
0
2
1.168.295.449
0
3
1.168.295.449
0
4
1.168.295.449
0
5
1.168.295.449
0
6
1.168.295.449
0
7
1.168.295.449
0
8
1.168.295.449
0
9
1.168.295.449
0
10
1.168.295.449
0
11
1.168.295.449
0
12
1.168.295.449
0
13
1.168.295.449
0
14
1.168.295.449
0
15
1.168.295.449
0

10.000.000.000 TL
%8
15 Yl
%5
%1
50 yl
%8

Vergi
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772

Amortisman
Vergi ndirimi

Net Nakit
Akm
-10.100.000.000
10.000.000
1.119.880.677
10.000.000
1.119.880.677
10.000.000
1.119.880.677
10.000.000
1.119.880.677
10.000.000
1.119.880.677
10.000.000
1.119.880.677
10.000.000
1.119.880.677
10.000.000
1.119.880.677
10.000.000
1.119.880.677
10.000.000
1.119.880.677
10.000.000
1.119.880.677
10.000.000
1.119.880.677
10.000.000
1.119.880.677
10.000.000
1.119.880.677
10.000.000
1.119.880.677
ND: - 275.774.921

Konutun 50 yl zerinden amortisman ayrld Tablo 5.17de kiralayann NDi,

275.774.921 TL ve zarar durumundadr. Bununla birlikte, konutun kiralama sresince
204

amortisman ayrld EK/F Tablo F.2de kiralayann NDi 71.081.757 TLdir.

Kiralayann

bu

zarar

balangta

denen

%1

alm

ve

satm

vergisinden

kaynaklanmaktadr. Ayrca, ipotek kredisinde, vergi kreditr tarafndan faiz geliri

zerinden deniyorken, leasingde kiralayan tarafndan tm kira geliri zerinden
denmektedir. Bu durum, kiralayan iin leasingin oluturduu bir vergi dezavantaj
olurken, leasingde var olan amortisman vergi indirimi yani, ayrlan amortisman
paylarnn

denecek

vergiden

indirilmesi

kiralayan

iin

bir

vergi

avantaj

dourmaktadr (Ba, 1994: 29). Konutun kiralama sresince (15 yl) amortismana tabi
tutulduu durumda, kiralayann NDi daha az zarardadr.
b) Kredi Alan ve Kirac Asndan Karlatrma
Trkiyede verilen ipotek kredilerinde, kredi miktarnn % 0,9375i kadar bir ipotek
ilem gideri bulunmaktadr. Trkiye gibi yksek enflasyon yaanan lkelerde, alnan
kredinin nominal deeri arttndan her yl sonunda ipotek gideri yeniden
deerlenmelidir (Ba, 1994: 20). potek gideri borlu tarafndan karlanmakta ve
yaplan analizlerde ayrca gsterilmektedir.
EK/Fdeki Tablo F.1 ve Tablo F.3, enflasyonsuz ortamda ipotek kredisi ve leasingde
kredi alan (borlu) ve kirac asndan yaplan analizleri gstermektedir. Tablo F.1de
borlunun NDi - 469.422.506 iken, Tablo F.3de kiracnn NDi -100.000.000dr.
Her iki tarafn NDlerinin zarar durumunda olmas, borlunun BSMVne ek olarak
Damga Vergisi ve potek Giderinde bulunmas ve kiracnn ise, balangta %1 alm ve
satm vergisi vermesinden dolaydr.
Tablo 5. 18, tm taraflar iin yaplan analiz sonularn vermektedir.

Tablo 5. 18 Leasing le Klasik potek Kredisinin Karlatrlmas (Enflasyonsuz

Ortam)

205

Kreditr
Borlu
Toplam

Kira/Kredi Miktar: 10.000.000.000 TL

skonto Oran: % 8
Enflasyon Oran: % 0
Kira\Kredi Sresi: 15 yl
potek Kredisi
Leasing ND
ND
1. Durum
2. Durum
50 Yl
15 Yl
0
Kiralayan - 275.774.921
-71.081.757
- 469.422.506
Kirac
- 100.000.000
-100.000.000
- 469.422.506
-375.774.921
-171.081.757

Tablo 5. 18de kreditr hari tm taraflar negatif bir toplam net imdiki deere sahiptir.
Bununla birlikte, 2. durumda leasingin hem ipotek kredisine gre hem de 1. durumda
leasinge gre daha az zarara sahip toplam net imdiki deeri bulunmaktadr. Bylece,
kiralanan varlk kira sresince (burada 15 yl) amorti edilirse, sfr enflasyon durumunda
leasing daha avantajl olmaya balayacaktr. potek kredisinin negatif toplam net
imdiki deeri ise 2. durumdaki leasingin yaklak katdr.
potek kredisinde demelerin sadece faiz ksm vergiye tabi iken, leasingde kira
demelerinin tamam vergiye tabi olmakta bu ise leasingin vergi dezavantajn
oluturmaktadr. 1. durumda kiralayan asndan leasingin vergi dezavantaj kreditrn
NDi gz nne alnrsa, daha belirgin bir ekilde ortaya kmaktadr. Buna karlk, 2.
durumda leasingde amortisman paylarnn kiralama dnemine (15 yl) yaylmas
nedeniyle her yla den amortisman pay daha fazla olmakta1 ve bylece leasingde var
olan amortisman vergi indiriminin olumlu etkisiyle daha az zararla toplam net imdiki
deere sahip olunmaktadr. potek kredisinde ise, kreditrn elde ettii iskonto edilmi
net nakit girilerinin toplam nakit klar toplamna eittir, yani elde edecei nakit
girileri vermi olduu krediyi karlamaktadr. Bu nedenle NDi sfra eittir.
5. 2. 2. 2. 1. 2. Enflasyonlu Ortam
Hem klasik konut kredisinde hem de leasing ynteminde enflasyon etkisini anlamak
iin yaplacak analizlerde enflasyonun tm dnem boyunca sabit olduu varsaylacaktr.

Ayrlan amortisman paynn fazla olmas vergi matrahn drmekte ve bylece denecek vergi
miktarn azaltarak, daha fazla net nakit girilerine neden olmaktadr.

206

Sabit enflasyon durumu altnda enflasyon orannn srekli %70 olduu kabul
edilecektir.
Trkiyede u anki ynetmelikler amortismana tabi varlklarn her yl enflasyonu temel
alan bir endeksle yeniden deerlendirilmesini ngrmektedir. Bu nedenle, analizlerde
amortisman vergi indirimi her yl enflasyonla birlikte artrlmaktadr.
Reel iskonto orann bir nceki analizle ayn tutabilmek ve karlatrma yapabilmek
iin iskonto oran % 85 alnmaktadr. EK/F Tablo F. 4 - F. 8 her drt tarafn sabit
enflasyonda sabit oranl kiralama ve ipotek kredisi analizlerini vermektedir.
Tablo 5. 19, analiz sonularn gstermektedir.
Tablo 5. 19 Leasing le Klasik potek Kredisinin Karlatrlmas (Sabit
Enflasyon)

Kreditr
Borlu
Toplam

Kira/Kredi Miktar: 10.000.000.000 TL

skonto Oran: % 85
Reel skonto Oran: % 8
Enflasyon Oran: % 70
Kira\Kredi Sresi: 15 yl
potek Kredisi
Leasing ND
ND
1. Durum
2. Durum
50 Yl
15 Yl
0
Kiralayan - 44.467.617
86.064.447
-1.549.755.312
Kirac
- 100.000.000
-100.000.000
-1.549.755.312
- 144.467.617
- 13.935.553

Tablo 5.19da grld gibi, toplam net imdiki deerler asndan 1. ve 2. durumda
leasing, ipotek kredisine gre daha avantajldr. Varln (konut) deeri enflasyonla
birlikte her yl arttndan, leasingde var olan amortisman vergi indirimi de enflasyonla
birlikte her yl artmakta ve bylece leasingde kiralayan tarafndan denen vergi tutar
azalarak kiralayann net nakit akmlarnn artmasna neden olmaktadr. Enflasyon oran
arttnda, kiralayan tarafndan tm kira taksitleri zerinden denen vergi dezavantaj
ortadan kaybolmakta ve amortisman vergi indirimi ok daha etkin hale gelmektedir
(Ba, 1994: 34). Bu nedenle, 2. durumda leasingde kiralayann net imdiki deeri pozitif
olmutur. potek kredisinde kreditrn NDinin sfra eit olmas ise, sfr enflasyon
durumunda akland gibidir.

207

5. 2. 2. 2. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi ve Leasing

Sabit kira oranl ve eit taksit demeli leasing, bir nceki ksmda grld gibi,
enflasyonist ortamda sabit faizli ipotek kredisi zerinde nemli derecede avantajl
olmasna ramen, yaygn bir ekilde uzun dnemlerde kullanlamaz. Bunun en nemli
nedeni, dnem boyunca nominal deerlerden sabit demelerin bulunmas ve ilk yllarn
demelerinin kirac veya borlu asndan yerine getirilemeyecek derecede yksek
olmasdr. Ayrca, yksek enflasyonist bir evrede dnem boyunca yaplan demelerin
deeri reel olarak nemli lde azalmaktadr. Bu nedenle, yksek enflasyon yaanan
evrelerde fiyat seviyesine endeksli ve iki endeksli olmak zere iki farkl kredi tr
kullanlmaktadr.
Fiyat seviyesine endeksli kredi ve leasing analizlerinde, nominal deerden denecek
taksitler

(anapara

ve

faiz)

ve

nominal

kredi

bakiyesi

aadaki

formlle

hesaplanmaktadr (Brown ve Matysiak, 2000: 13).

FV n = PV 0 x (1+r) n

(6)

Formlde; FV n : n. ylda denen taksitin nominal deerini, PV 0 : balang yldaki

taksitin deerini, (1+r) n : bileik faktr simgelemektedir. Formlde r, faiz oran
olabildii gibi, enflasyon veya cret oran olabilir. Fiyat seviyesine endeksli kredide bu
simge enflasyon endeksini temsil etmektedir.
Analizde, reel kredi bakiyesi ve reel net nakit aklar, nominal deerler ile enflasyon
ayarlama faktrnn1 arpmyla elde edilmektedir. Net imdiki deerler, reel nakit
aklar ve reel iskonto oranlar kullanlarak hesaplanmaktadr.
Borlu ve kiracnn tablolarnda gelirin yzdesi olarak demeleri gsteren ek bir stn
eklenmitir. Balang yldaki demenin, gelirin % 30u olduu varsaylmaktadr. leriki

Herhangi bir yln enflasyon ayarlama oran 0. ylda 1 kabul edilerek bir sonraki ylda o yln elde
edilebilir 1 TL deeridir. lk yln nominal nakit ak, (1+r) 1 ile, ikinci yln nominal nakit ak
(1+r) 2 ile, n. yln nominal nakit ak (1+r) n enflasyon ayarlama faktryle arplarak bu gnk deere
indirgenmektedir (Akg, 1994: 388).

208

yllarda gelirin bir yzdesi olarak demeler, cret oranlarndaki artlar gz nne
alnarak izleyen yllar iin hesaplanmaktadr.
Fiyat seviyesine endeksli kredi, fonlarn sadece reel maliyetini ve krediyle ilgili geri
deme riskini yanstan bir faiz orann kullanmaktadr. Balang demeleri bu faiz
oran ve kredinin denmemi (bakiye) ksm temel alnarak hesaplanmaktadr. Kredinin
denmemi ksm daha sonra bir fiyat endeksine gre periyodik olarak nominal
deerlerle yeniden deerlendirilmektedir. Bu yntem, kreditr tamamen reel faiz oran
riskinden uzaklatrrken, enflasyon riskini borluya geirmektir.
Kredinin ilk yl iin demeleri, belirlenen faiz oranndan kredinin tm vadesi boyunca
amortizasyonu salanmak zere hesaplanmaktadr. lk yl sonunda kalan bakiye belirli
bir fiyat endeksi (rnein TFE)ndeki deiiklie gre ayarlanmaktadr. Yeni bir
deme ise, kullanlan faiz oranndan kredinin kalan sresi zerinden yeniden deerlenen
bakiyenin amortizasyonu temel alnarak hesaplanmaktadr. Bu sre kredi tmyle
amorti edilinceye kadar her yl sonu tekrarlanmaktadr.
Fiyat seviyesine endeksli kredi 15 yl vadeli ipotek kredisi ve kira szlemelerine
uygulanacaktr. Bu nedenle kira\kredi dnemi boyunca enflasyon oran artlar ile cret
art oranlar sabit ve birbirine eit olduu varsaylacaktr.
Tablo 5. 20, 5. 21 ve EK/G, yaplan analizleri gstermektedir. Analizlerde, ilk yln
demeleri reel kredi\kira oranndan tm dnem (15 yl ) boyunca balang deerini
(10.000.000.000 TL) tamamyla amortize edecek ekilde hesaplanmtr.

209

Tablo 5. 20 Sabit Enflasyonda Fiyat Seviyesine Endeksli Kredide Kreditr Nakit Akmlar
Kredi Miktar:
Faiz Oran:
Vade:
BSMV:
skonto Oran:
Enflasyon oran:
cret Oran:

10.000.000.000 TL
%8
15 Yl
%5
%8
% 70
% 70
Reel

Nominal
Yl
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

deme
- 10.000.000.000
1.986.102.263
3.376.373.848
5.739.835.541
9.757.720.420
16.588.124.713
28.199.812.013
47.939.680.421
81.497.456.716
138.545.676.418
235.527.649.911
400.397.004.848
680.674.908.242
1.157.147.344.011
1.967.150.484.819
3.344.155.824.192

Faiz
1.360.000.000
2.226.850.092
3.629.309.926
5.882.795.391
9.473.762.360
15.137.842.732
23.957.904.822
37.466.916.716
57.705.604.977
87.105.278.745
127.893.531.388
180.358.530.970
238.566.475.339
280.636.009.938
247.715.248.310

Kredi
Bakiyesi
Anapara
10.000.000.000
626.102.263
16.373.897.737
1.149.523.755
26.686.102.397
2.110.525.615
43.255.848.460
3.874.925.029
69.660.017.353
7.114.362.353
111.307.667.146
13.061.969.281 176.161.064.868
23.981.775.599 275.492.034.677
44.030.540.000 424.305.918.950
80.840.071.441 640.479.990.773
148.422.371.165 940.393.613.149
272.503.473.460 1.326.165.668.894
500.316.377.272 1.754.165.259.848
918.580.868.672 2.063.500.073.071
1.686.514.474.881 1.821.435.649.339
3.096.440.575.881
0

BSMV
80.890.341
148.930.738
265.512.786
464.688.711
804.353.141
1.382.933.258
2.367.762.092
4.043.313.152
6.893.199.362
11.739.571.280
19.980.094.130
33.990.808.811
57.810.995.671
98.307.442.989
167.153.703.457

Net
Nakit Akm
-10.000.000.000
1.905.211.923
3.227.443.109
5.474.322.754
9.293.031.708
15.783.771.572
26.816.878.754
45.571.918.330
77.454.143.565
131.652.477.056
223.788.078.630
380.416.910.718
646.684.099.431
1.099.336.348.340
1.868.843.041.830
3.177.002.120.734

Enf.
Ayarlama
Faktr
1
0,588
0,346
0,204
0,120
0,070
0,041
0,024
0,014
0,008
0,005
0,003
0,002
0,001
0,001
0,000

Kredi
Bakiyesi

Net Nakit
Akm

10.000.000.000
9.631.704.551
9.233.945.466
8.804.365.654
8.340.419.458
7.839.357.565
7.298.210.722
6.713.772.130
6.082.578.452
5.400.889.279
4.664.664.972
3.869.542.721
3.010.810.690
2.083.380.096
1.081.755.054
0
ND:

-10.000.000.000
1.120.712.896
1.116.762.322
1.114.252.545
1.112.658.099
1.111.645.157
1.111.001.640
1.110.592.818
1.110.333.096
1.110.168.096
1.110.063.272
1.109.996.679
1.109.954.372
1.109.927.495
1.109.910.420
1.109.899.572
- 238.930.393

210

Tablo 5. 20, 5. 21 ve EK/Gde yaplan analizlerde, ilk yl iin hesaplanan demeler 6.

denklem kullanlarak yln enflasyon endeksiyle birlikte artmaktadr. Bir yln sonunda
kredi bakiyesi enflasyon ayarlamasyla birlikte artrlmakta ve hesaplanan demenin
anapara ksm kadar azaltlmaktadr. Bu sre, her bir yln banda kredi bakiyesinin
kalan sreyi tmyle amortize edecei varsaylarak her yl tekrarlanmaktadr.
Tablo 5. 20de, her yl itibariyle kreditrn deyecei vergi (BSMV) tutar, nominal
deme tutarndan reel anapara miktarnn indirilmesiyle hesaplanmaktadr. Reel anapara
tutar ise, nominal anapara tutarnn ilgili yln enflasyon ayarlama faktryle arplarak
elde edilmektedir (Ba, 1994: 42).
Tablo 5. 21 Sabit Enflasyonda Fiyat Seviyesine Endeksli Leasing Kiralayan Nakit
Akmlar
(Normal Amortisman Kira Sresi erisinde)
Balang Miktar: 10.000.000.000 TL
Kira Oran:
% 8 (yllk)
Kira Sresi:
15 Yl
Vergi:
%5
Alm Satm Vergisi:
%1
Amortisman Sresi:
15 yl
skonto Oran:
%8
Enflasyon Oran:
% 70
cret Oran:
% 70
Nominal
Yl

Taksit

Alm-Satm
Vergisi

0 -10.000.000.000 100.000.000
1 1.986.102.263
0
2 3.376.373.848
0
3 5.739.835.541
0
4 9.757.720.420
0
5 16.588.124.713
0
6 28.199.812.013
0
7 47.939.680.421
0
8 81.497.456.716
0
9 138.545.676.418
0
10 235.527.649.911
0
11 400.397.004.848
0
12 680.674.908.242
0
13 1.157.147.344.011
0
14 1.967.150.484.819
0
15 3.344.155.824.192
0

Reel

Vergi

Amor.Vergi
nd.

Net Nakit
Akm

99.305.113
168.818.692
286.991.777
487.886.021
829.406.236
1.409.990.601
2.396.984.021
4.074.872.836
6.927.283.821
11.776.382.496
20.019.850.242
34.033.745.412
57.857.367.201
98.357.524.241
167.207.791.210

33.333.333
56.666.667
96.333.333
163.766.667
278.403.333
473.285.667
804.585.633
1.367.795.577
2.325.252.480
3.952.929.217
6.719.979.668
11.423.965.436
19.420.741.241
33.015.260.110
56.125.942.186

-9.900.000.000
1.920.130.483
3.264.221.822
5.549.177.097
9.433.601.065
16.037.121.811
27.263.107.079
46.347.282.034
78.790.379.457
133.943.645.077
227.704.196.632
387.097.134.274
658.065.128.266
1.118.710.718.051
1.901.808.220.687
3.233.073.975.168

Enf.
Ayarlama
Faktr

Net Nakit
Akm

1
0,588
0,346
0,204
0,120
0,070
0,041
0,024
0,014
0,008
0,005
0,003
0,002
0,001
0,001
0,000
ND

-10.100.000.000
1.129.488.520
1.129.488.520
1.129.488.520
1.129.488.520
1.129.488.520
1.129.488.520
1.129.488.520
1.129.488.520
1.129.488.520
1.129.488.520
1.129.488.520
1.129.488.520
1.129.488.520
1.129.488.520
1.129.488.520
-191.489.501

211

EK/Gdeki Tablo G.1. ve Tablo G.3de deme/gelir orannn vade boyunca deimeden
kald grlmektedir. Bu durum enflasyon ve cret art oranlarnn eit olduu bir
ortamda geerlidir. Bununla birlikte, gerekte bu ekilde olumayabilir.
Tablo 5. 22, elde edilen analiz sonularn gstermektedir.
Tablo 5. 22 Leasing le Fiyat Seviyesine Endeksli potek Kredisinin
Karlatrlmas (Sabit Enflasyon)

Kreditr
Borlu
Toplam

Kira/Kredi Miktar: 10.000.000.000 TL

skonto Oran: % 8
Enflasyon Oran: % 70
cret Oran: % 70
Kira\Kredi Sresi: 15 yl
potek Kredisi
Leasing ND
ND
1. Durum
2. Durum
50 Yl
15 Yl
- 238.930.393
Kiralayan 311.897.244
-191.489.501
- 700.833.580
Kirac
100.000.000
-100.000.000
- 939.763.973
-411.897.244
-291.489.501

Tablo 5. 22de leasing, toplam net imdiki deerler bakmndan ipotek kredisine gre
daha avantajldr. Kiralayann kira sresi ierisinde kiralanan varln tm deerini
amortismana tabi tutmasna msaade edildii 2. Durumda ortaya kan net imdiki
deer, kreditrn net imdiki deeriyle karlatrlrsa, daha az zarara sahip olduu
grlecektir. potek kredisi borlusunun negatif net imdiki deeri, kiracnn yaklak
yedi kat oranndadr. Borlunun bu zarar, ald krediye ilaveten damga vergisi ve
ipotek giderinde bulunmasnda dolaydr. Kiralayan ise, konut deerinin sadece %1i
orannda alm-satm vergisi demektedir.
Tablo 5.22de kreditr ve kiralayann net imdiki deerlerinin negatif olduu
grlmektedir. Gerekte, kreditrler ve kiralayan kurumlar negatif net imdiki
deerlerle yatrmda bulunmazlar. Bu nedenle, kreditre ve kiralayan kuruma yaplacak
demeler, sfr veya pozitif bir net imdiki deer salayacak reel iskonto oranlarndan
daha yksek faiz oranlar kullanlarak hesaplanmaldr (Ba, 1994: 45).
Tablo 5. 23, enflasyon art orannn cret art oranndan %10 daha yksek olduu
varsaym altnda ipotek kredisi borlusunun durumunu gstermektedir.

212

Tablo 5. 23 Sabit Enflasyonda Fiyat Seviyesine Endeksli Kredide Borlu Nakit Akmlar
Kredi Miktar: -10.000.000.000 TL
Faiz Oran:
%8
Kredi Sresi:
15 Yl
BSMV:
%5
skonto Oran: % 8
Enflasyon Oran: % 70
cret Oran:
% 60

0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

Taksit
10.000.000.000
-1.986.102.263
-3.376.373.848
-5.739.835.541
-9.757.720.420
-16.588.124.713
-28.199.812.013
-47.939.680.421
-81.497.456.716
-138.545.676.418
-235.527.649.911
-400.397.004.848
-680.674.908.242
-1.157.147.344.011
-1.967.150.484.819
-3.344.155.824.192

Faiz

Anapara

-1.360.000.000
-626.102.263
-2.226.850.092
-1.149.523.755
-3.629.309.926
-2.110.525.615
-5.882.795.391
-3.874.925.029
-9.473.762.360
-7.114.362.353
-15.137.842.732
-13.061.969.281
-23.957.904.822
-23.981.775.599
-37.466.916.716
-44.030.540.000
-57.705.604.977
-80.840.071.441
-87.105.278.745 -148.422.371.165
-127.893.531.388 -272.503.473.460
-180.358.530.970 -500.316.377.272
-238.566.475.339 -918.580.868.672
-280.636.009.938 -1.686.514.474.881
-247.715.248.310 -3.096.440.575.881

Nominal
Kredi
Bakiyesi
-10.000.000.000
-16.373.897.737
-26.686.102.397
-43.255.848.460
-69.660.017.353
-111.307.667.146
-176.161.064.868
-275.492.034.677
-424.305.918.950
-640.479.990.773
-940.393.613.149
-1.326.165.668.894
-1.754.165.259.848
-2.063.500.073.071
-1.821.435.649.339
0

BSMV
-80.890.341
-148.930.738
-265.512.786
-464.688.711
-804.353.141
-1.382.933.258
-2.367.762.092
-4.043.313.152
-6.893.199.362
-11.739.571.280
-19.980.094.130
-33.990.808.811
-57.810.995.671
-98.307.442.989
-167.153.703.457

Damga
Vergisi
131.433.238
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

potek
Gideri
93.750.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

Net Nakit
Akm
9.774.816.762
-2.066.992.604
-3.525.304.586
-6.005.348.327
-10.222.409.131
-17.392.477.854
-29.582.745.271
-50.307.442.513
-85.540.769.868
-145.438.875.780
-247.267.221.191
-420.377.098.978
-714.665.717.052
-1.214.958.339.682
-2.065.457.927.807
-3.511.309.527.649

213

Tablo 5. 23 (devam)

Yllar
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

Enf. Ayar.
Fak.
1
0,588
0,346
0,204
0,120
0,070
0,041
0,024
0,014
0,008
0,005
0,003
0,002
0,001
0,001
0,000

Reel
Kredi
Bakiyesi
10.000.000.000
9.631.704.551
9.233.945.466
8.804.365.654
8.340.419.458
7.839.357.565
7.298.210.722
6.713.772.130
6.082.578.452
5.400.889.279
4.664.664.972
3.869.542.721
3.010.810.690
2.083.380.096
1.081.755.054
0
ND:

Net Nakit
Akm
9.774.816.762
-1.215.878.002
-1.219.828.576
-1.222.338.353
-1.223.932.799
-1.224.945.741
-1.225.589.258
-1.225.998.080
-1.226.257.802
-1.226.422.802
-1.226.527.626
-1.226.594.219
-1.226.636.526
-1.226.663.403
-1.226.680.478
-1.226.691.326
- 700.833.580

deme/Gelir
Oran
0,30
0,32
0,34
0,36
0,38
0,41
0,43
0,46
0,49
0,52
0,55
0,58
0,62
0,66
0,70

Tablo 5. 23de, gelirin % 30u orannda olan balang demeleri, 15 yl sonra gelirin
%70ini oluturmaktadr. Bylece, fiyat seviyesine endeksli kredide borlunun veya
kiracnn deyememe riski ortaya kmaktadr. Tersi durumda yani, enflasyon art oran
% 70, cret art oran %75 olduunda daha uygun deme imkan ortaya kmaktadr.
5. 2. 2. 2. 3. ki Endeksli Kredi ve Leasing
ki endeksli kredi ve leasing, geri demeleri ve bor bakiyesini belirlenen bir endeksle
dzelterek tm taraflarn lehine olacak ekilde, riski borlu/kirac ve kreditr/kiralayan
arasnda ok daha uygun ekilde datan bir yntemdir. Taksitler, hane halknn
demelerini yerine getirebilmeleri iin cret veya maa artlarna endekslenmektedir.
Kredinin nominal bakiyesi kreditrn varlnn reel deerini korumak iin enflasyona
endekslenmektedir.
ki endeksli kredi ve leasingde, reel cretlerin dmekte olduu dnemlerde, hane
halkndan deme zaman gelen anapara ve faizin tamamnn denmesi istenmemekte,
denmemi ksm kalan kredi bakiyesine eklenmektedir. Ayrca, geri demelerin reel

214

oran deieceinden, reel cretlerin artmak eiliminde olduu dnemde reel demeleri
hzlandrmak ve reel cretler dmek eiliminde olduunda ise reel geri demelerdeki
akl uyumlatrmak iin kredi sresinin deitirilmesi zorunludur.
deme sresi belirlendiinde, taksitler reel faiz oranna gre hesaplanmaktadr. Her yl
nominal deerdeki demeler cret endeksindeki deiiklie ve kalan kredi bakiyesinin
nominal deeri ise fiyat endeksine gre ayarlanmaktadr (Ba, 1994: 51-52). Geri
deme sresi uzadnda kreditrler yeni fon kaynaklar bulmak zorunda kalabilirler.
Geri deme sresi ksaldnda ise, kredi verilebilecek yeni mteriler aramak
gerekebilir.
ki endeksli kredi, 15 yl vadeli ipotek kredisi ve kiralama yntemine uygulanacaktr. lk
yln demeleri, 10 Milyar TL balang kredi deerini %8 reel kredi faizi/kira
oranndan

ve

15

yl

vade

zerinden

tamamyla

amortize

edecek

ekilde

hesaplanmaktadr. lk yl iin hesaplanan demeler cret endeksiyle birlikte

artrlmaktadr. Bir yl sonunda kredi bakiyesi enflasyon ayarlamasyla dzeltilmekte ve
demelerin ana para ksm kadar azaltlmaktadr. Bu ilem her yln banda, kredi
bakiyesi kalan srede tamamyla denecei gz nnde tutularak tekrarlanmaktadr.
ki endeksli kredi ile iki endeksli leasing yntemi analizleri EK/Hde verilmektedir.
Analiz sonular Tablo 5. 24de grlmektedir.
Tablo 5. 24 Leasing le ki Endeksli potek Kredisinin Karlatrlmas (Sabit
Enflasyon)

Kreditr
Borlu
Toplam

Kira/Kredi Miktar: 10.000.000.000 TL

skonto Oran: % 8
Enflasyon Oran: % 70
cret Oran: % 70
Kira\Kredi Sresi: 15 yl
potek Kredisi
Leasing ND
ND
1. Durum
2. Durum
50 Yl
15 Yl
- 238.930.393
Kiralayan 311.897.244
-191.489.501
- 700.833.580
Kirac
100.000.000
-100.000.000
- 939.763.973
-411.897.244
-291.489.501

215

Tablo 5. 22 (fiyat seviyesine endeksli kredi ve leasing analiz sonular tablosu) ile Tablo
5. 24 (iki endeksli kredi ve leasing analiz sonular tablosu) ayn sonular
gstermektedir. Bunun nedeni, cret ve enflasyon oranlar artnn bir birine eit
tutulmasndan dolaydr. Gerek hayatta bu eitlik salanrsa temelde her iki yntem
ayn sonucu verecektir. ki endeksli kredi ve leasing gelecekte ortaya kacak reel cret
riskini kreditr ve kiralayan zerinde brakrken, fiyat seviyesine endeksli kredi ve
leasing reel cret riskini borlu ve kirac zerinde brakmaktadr (Ba, 1994: 54).
Tablo 5. 24de grld gibi, kiracnn net imdiki deeri bakmndan leasing, ipotek
kredisine gre ok daha avantajldr. Konutun kiralama sresi ierisinde amortismana
tabi tutulmasna msaade edildii ikinci durumda kiralayann net imdiki deeri,
kreditrn net imdiki deerine gre daha az zarara sahip olmutur.
5. 2. 2. 2. 4. Leasing Konut Finansman Yntemi ile potek Finansman Ynteminin
1986-2000 Dneminde Karlatrlmas
Daha nceki analizlerde ele alnan ipotek kredisi trlerinden; klasik, fiyat seviyesine
endeksli ve iki endeksli kredilerin, 1986-2000 dnemi ekonomi verileri kullanlarak
leasing konut finansman yntemiyle karlatrlmas aada srasyla yaplmtr.
5. 2. 2. 2. 4. 1. Klasik Konut Kredisi ve Leasing
1986-2000 dneminde, sabit faizli ve eit geri demeli klasik konut kredisi ynteminde
hesaplanan yllk taksitlerin, reel cretlerin % 245, % 196 ve % 163 olmas nedeniyle
(Bkz. Tablo 5. 7), sz konusu dnemde hem klasik konut kredisinin hem de leasing
konut finansman ynteminin uygulanabilirlii ve karlatrlabilmesi mmkn
grlmemektedir.
5. 2. 2. 2. 4. 2. Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi ve Leasing
Fiyat seviyesine endeksli kredi ile fiyat seviyesine endeksli leasing konut finansman
yntemi, 1986-2000 dnemine uygulandnda ulalan sonular nominal deerlerle
Ek/I Tablo I. 1, Tablo I. 2, Tablo I. 3, Tablo I. 4 ve Tablo I. 5de verilmektedir.

216

Konut deerinin % 50si orannda, 3.940.200 TL tutarnda yllk % 8,5 reel faiz
oranndan 15 yl vadeli kredi alnmas durumunda yaplan reel geri demeler, Tablo
5.25de gsterilmektedir.
Tablo 5. 25 Fiyat Seviyesine Endeksli Kredide Kreditr Nakit Akmlar
Kredi Miktar:
Faiz Oran (Reel):
Vade:
BSMV:
skonto Oran:
Kredinin Ald Yl:

Yl

Taksit

Faiz

0
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000

- 3.940.200
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480

334.917
323.054
310.183
296.218
281.065
264.625
246.787
227.433
206.434
183.650
158.929
132.108
103.006
71.431
37.171

3.940.200 TL
% 8,5
15 Yl
%5
% 8,5
1986

Reel
Ana
BSMV
Para
139.564
151.427
164.298
178.263
193.416
209.856
227.694
247.048
268.047
290.831
315.551
342.373
371.475
403.050
437.309

16.746
16.153
15.509
14.811
14.053
13.231
12.339
11.372
10.322
9.183
7.946
6.605
5.150
3.572
1.859

Kredi
Net Nakit
Bakiyesi
Akm
3.940.200
- 3.940.200
3.800.636
457.735
3.649.210
458.328
3.484.912
458.972
3.306.649
459.670
3.113.233
460.427
2.903.377
461.249
2.675.683
462.141
2.428.636
463.109
2.160.589
464.159
1.869.759
465.298
1.554.207
466.534
1.211.834
467.875
840.360
469.330
437.309
470.909
0
472.622
ND:
0

Tablo 5. 26, 1986-2000 dnemi verileri nda, fiyat seviyesine endeksli leasingde
kiralayann reel net nakit akmlarn gstermektedir.

217

Tablo 5. 26 Fiyat Seviyesine Endeksli Leasingde Kiralayan Nakit Akm

(Normal Amortisman Kira Sresi erisinde)
Balang Miktar:
Kira Oran (Reel):
Kira Sresi:
Amortisman Sresi:
Vergi:
skonto Oran:
Kiraya Verildii Yl:

Yllar

Taksit

0
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000

- 3.940.200
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480
474.480

3.940.200 TL
% 8,5
15 Yl
15 Yl
%5
% 8,5
1986

Reel
Alm-Satm
Vergi
Vergisi
39.402
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

23.724
23.724
23.724
23.724
23.724
23.724
23.724
23.724
23.724
23.724
23.724
23.724
23.724
23.724
23.724

Amortisman
Vergi
ndirimi
13.134
13.134
13.134
13.134
13.134
13.134
13.134
13.134
13.134
13.134
13.134
13.134
13.134
13.134
13.134

Net Nakit
Akm

- 3.979.602
463.890
463.890
463.890
463.890
463.890
463.890
463.890
463.890
463.890
463.890
463.890
463.890
463.890
463.890
463.890
ND: - 27.065

Yaplan analiz sonularnn zeti ve tm taraflar iin yaplan karlatrma, Tablo 5. 27

de verilmektedir. Deerlendirme olarak sadece konut deerinin % 50si (3.940.200 TL)
orannda, yllk % 8,5 reel faize eit kira demeli finansman durumu ele alnmtr.

218

Tablo 5. 27 Leasing le Fiyat Seviyesine Endeksli potek Kredisinin

Karlatrlmas

Kreditr
Borlu
Toplam

Kira/Kredi Miktar: 3.940.200 TL

skonto Oran: % 8,5
Kira\Kredi Sresi: 15 yl
potek Kredisi
Leasing ND
ND
2. Durum (15 Yl)
-86.897
Kiralayan
- 71.322
- 274.777
Kirac
39.402
- 361.674
- 31.920

Tablo 5. 27, elde edilen analiz sonularnn zetini gstermektedir. Grld gibi,
leasing, toplam net imdiki deer asndan ipotek kredisine gre daha avantajldr.
Kiralayann, kiralanan varln deerini kira sresi ierisinde amortismana tabi
tutmasna msaade edildii 2. durumda, hem kiralayann hem de kiracnn elde ettikleri
net imdiki deerler, ipotek kredisi veren kreditrn ve ipotek kredisi alan borlunun
elde ettikleri net imdiki deerlere gre olduka kazanl bulunmaktadr. Bu nedenle,
fiyat seviyesine endeksli leasing, 1986-2000 dneminde hem kiralayan hem de kirac
asndan olduka iyi sonu vermitir.

5. 2. 2. 2. 4. 3. ki Endeksli Kredi ve Leasing

ki endeksli kredi ile leasing 1986-2000 dnemi ekonomi verileri altnda ele alnmtr.
Bu nedenle, sz konusu dnemde iki endeksli kredi ve leasingde yaplan ilk yln
demeleri, 3.940.200 TL balang deerini % 8,5 reel faiz\kira oranndan 15 yl vade
boyunca tamamyla amortize edilecek ekilde hesaplanmtr. lk yl iin hesaplanan
demeler, cret endeksi (s. 208, 6. denklem) ile birlikte artrlmaktadr. Bir yl sonunda
kredi bakiyesi, enflasyon ayarlamasyla artrlmakta ve hesaplanan demenin ana para
ksmyla azaltlmaktadr. Bu sre her yln banda, kredi bakiyesi kalan srede
tamamyla deninceye kadar her yl tekrarlanmaktadr.
ki endeksli kredi ile iki endeksli leasing konut finansman ynteminin 1986-2000
dnemine uygulanmasyla ulalan sonular Ek/I Tablo I. 6, Tablo I. 7, Tablo I. 8, Tablo
I. 9 ve Tablo I. 10da, elde edilen sonularn karlatrmas ise, Tablo 5. 28de
verilmektedir. Deerlendirme olarak sadece konut deerinin % 50si (3.940.200 TL)
orannda, yllk % 8,5 reel faiz ve kira demeli finansman durumu ele alnmtr.

219

Tablo 5. 28 Leasing le ki Endeksli potek Kredisinin Karlatrlmas

Kreditr
Borlu
Toplam

Kira/Kredi Miktar: 3.940.200 TL

skonto Oran: % 8,5
Kira\Kredi Sresi: 15 yl
potek Kredisi
Leasing ND
ND
2. Durum (15 Yl)
- 555.125
Kiralayan
- 539.543
224.439
Kirac
437.511
- 330.686
- 102.032

Tablo 5.28, elde edilen analiz sonularnn zetini gstermektedir. Leasing, toplam net
imdiki deer analizleri asndan ipotek kredisiyle karlatrldnda daha avantajl
olmutur. Kiralanan varln deerinin, kira sresi ierisinde amortismana tabi
tutulmasna msaade edildii 2. durumda, kiralayann net imdiki deeri, kreditrn net
imdiki deerine gre daha az zarardadr. Sonu olarak, 1986-2000 dneminde iki
endeksli leasing, hem kiralayan hem de kirac asndan daha avantajl olmutur.

220

SONU
Bireylerin konut satn alabilmeleri iin finansman elde etmelerini salayan sre hayati
bir neme sahiptir. Bu nedenle, konut edinmek isteyenlere konut alm iin uzun vadeli
konut (ipotek) kredisi salayan finansal sistemler, ilk olarak gelimi lkelerde hzl
kentlemenin balamasyla birlikte ortaya kmtr. Devletin, sz konusu finansal
sistemlerin ierisinde yer alan uzman konut finansman kurumlarna vergi avantaj
salamann yannda dier finans kurulularn konut alanndaki faaliyetlerine
kstlamalar getirmekle, bu kurumlarn i hacimlerinin genilemesine neden olmutur.
Uzman konut finansman kurumlar, fon kaynaklarn kiisel birikimlerden temin ederek,
ksa dnemli borlanmalarla vadesi 30 yla varan uzun dnemli konut kredileri arz
etmilerdir.
Gelimi lkelerde 1970lere kadar dk enflasyon ve dk faiz oranlarnn hkm
srmesi, ksa vadeli kaynaklarla, uzun vadeli kredilerin fonlanmas konusunda bir sorun
ortaya karmamtr. Ancak enflasyon ve faiz oranlarnn artmasyla birlikte, konut
finansman kurumlar fon kayna yetersizliiyle karsnda yeni kredi taleplerini
karlayamaz duruma gelmi, uzun vadeli kaynak temin etmek amacyla sermaye
piyasalarna bavurmulardr. Bu amala birincil piyasada konut kredisi veren kurumlar
vermi olduklar kredileri fonlamak iin, piyasadaki sosyal gvenlik kurulular, fon
ynetimleri, firmalar ve bireyler gibi yatrmclara farkl menkul kymet trleri arz
etmilerdir. kincil piyasa kurulular ise, ticari bankalarn ve uzman konut finansman
kurumlarnn ipotek karl atklar konut kredilerini devralarak, farkl niteliklerdeki
havuzlarda toplamlar ve bu havuzlarn gelirlerine dayanan tahviller ihra ederek ya da
bunlarn oluturduu fonlarn katlm payn satarak konut finansman sistemine likidite
salamlardr.
Konut sektr, 1980lerde dnya genelinde uygulanan devlet korumaclnn
kaldrlmas ve serbest rekabetin teviki politikalarndan etkilenmi, bylece gelimi
lkelerde konut finansman, uzman konut finansman kurumlarnn tekelinden
karlarak tm finansal kurululara ak hale getirilmitir.
Gelimi lkelerde konut finansman sistemi kurumsal olarak bu ekilde gelime
gstermi iken, gelimekte olan lkelerde konut finansman salamaya ynelik

221

kurumsal yaplar yeterince gelimemitir. Bu lkelerde aktif olarak alan zel

kurulularn says olduka azdr ve konut edindirmeye ynelik kaynak salamalar iin
halen devlete tevik edilmektedirler. Yksek enflasyona sahip olmalar nedeniyle bu
lkeler, fiyat seviyesine endeksli ve iki endeksli olmak zere eitli ipotek kredileri
kullanmaktadrlar.
Normal bir konut finansman sistemi, fonlarn finansal fazlas olanlardan fon ihtiyac
olanlara transferini gerektirmektedir. Konut satn almak isteyenlerin yeterli kaynak
bulmalar ve kaynaa ulamada yardmc olacak kurumlarn oluturulmas sz konusu
sistemin ileyiinde bir zorunluluktur. Gelimekte olan lkelerde olduu gibi,
Trkiyede

fon

transferine

yardmc

olacak

bir

konut

finansman

sistemi

oluturulamamtr. Bu nedenle Trkiyede konut sahibi olmak isteyen kiiler

ounlukla kendi birikimleriyle ve kurumsal olmayan yollarla elde ettikleri ksa vadeli
kaynaklarla konut edinimini gerekletirmektedirler.
Trkiyede konuta ynelik finansal destek salayan kurumlar, uzun vadeli ve dk
faizli kredi verebilecek ekilde yaplandrlmamtr. SSK ve Ba-Kur gibi sosyal
gvenlik kurumlar belli bir sre sonra finansal destek vermekten vazgemiler ve
Trkiye Emlak Bankas gibi ticari bankalar ise baz dnemlerde yksek faizle ksa
vadeli kredi vermeye balamlardr. Finansal destek salayan sz konusu kurumlar,
TOKnin kaynaklarn korumak amacyla uygulad ekilde, klasik konut kredisi
yerine iki endeksli kredi kullanmay tercih etmilerdir.
Trkiyede yaanan yksek enflasyon nedeniyle bankalarn ve sosyal gvenlik
kurulularnn uzun vadeli, sabit faizli kredi vermesi mmkn olmamaktadr. Sz
konusu kurulularn snrl miktardaki kayna uzun vadeli bir ekilde temin etmeleri de
mmkn deildir. Bu nedenle yksek enflasyonlu ortamlarda uygulanabilir konut kredi
trleri ile bu kredilere kaynak temini iin gerekli yntemlerin bulunmas kanlmaz bir
gerekliliktir.
1986-2000 yllar arasndaki Trkiye Ekonomisi verileri (TFE ve Ortalama Memur
Maalarna ilikin) kullanlarak yaplan hesaplamalar erevesinde konut kredi trlerine
ilikin olarak aadaki sonulara varlmtr.

222

Trkiye'de Klasik Konut Kredisi ile uzun vadeli olarak borlanmann imkansz
hale geldii, Fiyat Seviyesine Endeksli Konut Kredisi ve ki Endeksli Konut
Kredisinin uygulanma ansnn yksek olduu tespit edilmitir.

Fiyat Seviyesine Endeksli Konut Kredisinde, kredi geri demelerinin kiinin geliri
ierisindeki paynn dalgal bir seyir izlemesi dezavantaj olarak grlmtr.

ki Endeksli Konut Kredisi trnn temel avantajnn, geri deme tutarlarnn

kiinin geliri ierisindeki paynn srekli ayn dzeyde kald tespit edilmitir.
rnein, 1986 ylnda, konut fiyatnn (DEnn aklad rakamlar zerinden) %
50si orannda, 15 yl vadeli ki Endeksli Konut Kredisi alan ortalama memur
maa dzeyinde bir gelire sahip kiinin, bu gelirinin dzenli olarak yaklak te
birini ayrarak konut sahibi olabilecei belirlenmitir.

Trkiyede ortaya konulacak konut finansman sisteminin, mevcut finans sistemi

ierisinde kurulmas gerekmektedir. Bu nedenle, geleneksel bankaclk sistemi
ierisinde yer alan ipotek finansman yntemine alternatif konut finansman
yntemlerinin Trkiye artlarnda uygulanabilirliinin analiz edilmesi, konut finansman
sorununun zmn hzlandrabilecektir. Nitekim, farkl gelir gruplarnn yer ald
toplumlarda, her gelir grubuna ynelik konut sorunun zm iin gelitirilmi konut
finansman modelleri (yntemleri)nin uyguland grlmektedir. Bu amala, ilk olarak
ABDde uygulanmaya balanan z sermaye paylaml konut finansman yntemi, ipotek
finansman yntemi ile karlatrlm ve aadaki sonulara ulalmtr.

Enflasyonun bulunmad varsaym altnda, klasik konut (ipotek) kredisi geri

deme tutarlarna eit z sermaye paylaml finansman ynteminde, klasik konut
kredisine gre geri deme (taksit) says artm ve z sermaye paylaml finansman
yntemi uygulayan banka daha fazla getiri elde etmitir. z sermaye paylaml
finansmanda yllk % 8 kira oranndan denecek taksit saysnn artmas, ipotek
kredisi temin ederek konut edinime nispetle, konut sahiplik sresinin uzamasna yol
amtr.

Enflasyon durumunda, z sermaye paylaml finansmanda klasik konut kredisine

gre daha az geri demede bulunulmu, buna karlk ipotek kredisinde denecek

223

taksit saysnn artmasndan dolay ipotek kredisi veren banka daha fazla getiri elde
etmitir. z sermaye paylaml finansmanda yllk % 85 kira oranndan denecek
taksit saysnn azalmas, konut sahiplik sresinin azalmasna neden olmutur.

Fiyat seviyesine endeksli kredi geri demelerine eit z sermaye paylaml

finansmanda, ipotek kredisine gre daha az geri demede bulunulmutur. potek
kredisinde geri demelerin fazla olmas nedeniyle, ipotek kredisi veren banka daha
fazla getiri elde etmitir. z sermaye paylaml finansmanda konut iin denmesi
gerekli taksit saysnn azalmas, konut sahiplik sresini azaltmtr.

ki endeksli kredi geri demelerine eit z sermaye paylaml finansmanda, ipotek

kredisine gre daha az geri demede bulunulmu ve denmesi gerekli taksit says
ipotek kredisi taksit saysnn yaklak i orannda olmutur. Bylece iki endeksli
kredi geri demelerine eit z sermaye paylaml finansmanda konut sahiplik sresi
azalmtr. potek kredisi veren banka tm vade sresince kredi geri demelerini
tahsil ettiinden, z sermaye paylaml finansman yntemini kullanan bankaya gre
daha fazla getiri elde etmitir.

z sermaye paylaml konut finansman yntemi ile ipotek finansman ynteminin

karlatrlmas 1986-2000 dnemi ekonomi verileri nda yaplm ve aadaki
sonulara ulalmtr.

Klasik konut kredisi yani sabit faizli, eit geri demeli kredi ynteminin 1986-2000
dneminde, hesaplanan yllk taksitlerin reel cretlerin % 245, % 196 ve % 163
olmas nedeniyle uygulanabilirlii mmkn olmadndan, z sermaye paylaml
konut finansman ynteminin de uygulanabilirlii ve karlatrlabilmesi mmkn
grlmemitir.

Fiyat seviyesine endeksli kredi ile z sermaye paylaml konut finansman yntemi
karlatrldnda, z sermaye paylaml finansman ynteminde ipotek kredisine
gre daha az geri demelerin bulunduu, buna karlk ipotek kredisinde finansman
kurumunun daha fazla getiri elde ettii grlmtr. potek kredisinde taksit
saysnn fazlalamasndan dolay, z sermaye paylaml finansman ynteminde
konut sahiplik sresi ksalm ve tercihe bal olarak daha fazla oranda kira dendii

224

takdirde (rnein piyasada yllk kira orannn % 8,5 faiz oranl ipotek kredisine eit
olduu bir dnemde, 1992-1993 yllarnda % 9 veya % 10 gibi kira oranlarndan
demelerde bulunarak) srenin daha da ksalabilecei tespit edilmitir.

ki endeksli kredi ile z sermaye paylaml konut finansman yntemi

karlatrldnda, z sermaye paylaml finansman ynteminde ipotek kredisine
gre daha az geri demelerin bulunduu, buna karlk ipotek kredisinde finansman
kurumunun daha fazla getiri elde ettii grlmtr. potek kredisinde taksit says
artmasndan dolay, z sermaye finansmannda konut sahiplik sresi ksalmtr.

z sermaye paylaml konut finansman yntemine ek olarak, Trkiyede kamu ve zel

kesim finansal kurumlar, orta ve dar gelirli ailelere konut finansman salamaya
yneltebilecek yeni bir finansman yntemi olarak, leasing (kiralama) modeli
incelenmitir. Bu model, kiralayann konut iin ayrd amortisman paylarn, kiracnn
ise demi olduu aylk kira demelerini gider olarak gsterip vergilendirilen
kazanlarndan debildii bir finansal kiralama modelidir.
Leasing, orta ve dk gelirli hane halknn konut finansmannda, ipotek kredisine
alternatif bir finansman modeli olarak incelenmitir. Bununla birlikte, leasing yntemini
ipotek finansman yntemiyle karlatrmak amacyla, klasik, fiyat seviyesine endeksli
ve iki endeksli kredi tekrar ele alnmtr.
Leasing iki farkl durumda incelenmitir.
1. durumda, u anki dzenlemelere gre varln normal (dorusal) amortisman sresi
olarak 50 yl alnmtr.
2. durumda, normal amortisman sresinin konutun kiralama sresi olduu kabul
edilmitir.
Analizlerden elde edilen sonular aada sralanmaktadr.

Enflasyonsuz ortamda, klasik ipotek kredisinde kreditrn NDi sfr kmtr.

Bunun nedeni, kreditrn elde ettii iskonto edilmi net nakit girilerinin toplam
nakit klar toplamna eittir, yani elde edecei nakit girileri vermi olduu
krediyi karlamtr. Konutun 50 yl zerinden amortisman ayrld 1. durumda,
225

kiralayann NDi zarar durumunda olurken, bu zarar konutun kiralama sresince

amortisman ayrld 2. durumda, yaklak orannda olmutur. Bylece, kiralanan
varlk kira sresince amorti edildiinde, sfr enflasyon durumunda leasing daha
avantajl olmaya balayaca sonucuna varlmtr.

Sabit enflasyon durumunda, toplam net imdiki deerler asndan 1. ve 2. durumda

leasing, klasik ipotek kredisine gre daha avantajl olmutur. Varln (konut) deeri
enflasyonla birlikte her yl arttndan, leasingde var olan amortisman vergi
indirimi de enflasyonla birlikte her yl artm ve bylece leasingde kiralayan
tarafndan denen vergi tutar azalarak, kiralayann net nakit akmlarnn artmasna
neden olmutur. Enflasyon oran arttnda, kiralayan tarafndan tm kira taksitleri
zerinden denen vergi dezavantaj ortadan kaybolmu ve amortisman vergi
indirimi ok daha etkin hale gelmitir. Bu nedenle, 2. durumda leasingde kiralayann
net imdiki deeri pozitif olmutur.

Sonu olarak, klasik konut kredisi ve leasing, enflasyonist evrelerde uzun vadeli
kredi\kiralama iin etkin grlmemitir.

Leasing ile fiyat seviyesine endeksli ipotek kredisi karlatrldnda, leasingin

toplam net imdiki deerler bakmndan ipotek kredisine gre daha avantajl olduu
grlmtr. Kiralayann kira sresi ierisinde kiralanan varln deerini
amortismana tabi tutmasna msaade edildii 2. durumda ortaya kan net imdiki
deer, kreditrn net imdiki deeriyle karlatrldnda, daha az zarara sahip
olmutur. potek kredisi borlusunun kiracya kar daha fazla negatif net imdiki
deerinin bulunmas, borlunun ald krediye ilaveten damga vergisi ve ipotek
giderinde bulunmasnda dolaydr. Kirac ise, konut deerinin sadece % 1i orannda
alm-satm vergisi demitir.

Leasing ile iki endeksli kredi karlatrldnda elde edilen sonular, leasing ile
fiyat seviyesine endeksli ipotek kredisi karlatrldnda elde edilen sonularla
ayn olmutur. Bunun nedeni, cret ve enflasyon oranlar artnn bir birine eit
tutulmasndan dolaydr. Gerek hayatta bu eitlik salanrsa temelde her iki yntem
ayn sonucu verecektir.

226

Leasing konut finansman yntemi, 19862000 dnemi Trkiye Ekonomisi verileri

nda test edildiinde aadaki sonulara ulalmtr.

1986-2000 dneminde klasik konut kredisi yani sabit faizli, eit geri demeli kredi
ynteminde, hesaplanan yllk taksitlerin reel cretlerin %245, %196 ve %163
olmas nedeniyle sz konusu dnemde leasing konut finansman ynteminin de
uygulanabilirlii mmkn grlmemitir.

1986-2000 dneminde hem fiyat seviyesine endeksli leasing hem de iki endeksli
leasing toplam net imdiki deer asndan ipotek kredisine gre daha avantajl
olmutur. Her iki leasing trnde, kiralayann kira sresi ierisinde kiralanan
varln tm deerini amortismana tabi tutmasna msaade edildii 2. durum, net
imdiki deer asndan, kreditre gre nemli derecede iyi bulunmaktadr. Bu
nedenle, fiyat seviyesine endeksli leasing 1986-2000 dneminde kiralayan asndan
olduka iyi sonu vermi, iki endeksli leasing ise, hem kiralayan hem de kirac
asndan daha avantajl olmutur.

Trkiyede uygulanmaya baland on iki yldan bu yana yatrmclara salad orta

vadeli finansman destei ve avantajlaryla finansal kiralama (leasing) sistemi, nemli
bir potansiyele sahip olmasna ramen, uygulama zorluklar ektii alanlardan birisi de
gayrimenkul leasing olmutur. Leasing sektr, bata vergi kanunu uygulamalarndan
kaynaklanan glkler neticesinde gayrimenkul leasingi alannda beklenen gelimeyi
gsterememitir.
Trkiyede gayrimenkul leasingle ilgili olarak kurumlardan ve bireylerden olumlu
ynde talepler olumasna ramen genel olarak gayrimenkuller ile ilgili kanuni
amortisman srelerinin uzunluu, yakn dneme kadar gayrimenkul alm-satm
ilemlerinde uygulanan tapu harc oranlarnn ykseklii ve finansal kiralama yoluyla
edinilen

gayrimenkullerin

alm-satm-devir

ilemlerinde

alm-satm

harlarnn

mkerrer olarak tahakkuk ediyor olmas gibi sebeplerle gayrimenkul leasingi

ilemlerinin yaplmas imkansz olmasa bile olduka zor bir duruma sahip olmaktadr.
Bu durum dolayl olarak Trkiyede konut leasinginin uygulamaya geirilmesini
engellemitir.

227

Gayrimenkul leasingde, btn taraflarn menfaati sz konusu olduundan leasing

uygulama potansiyeli yksek bulunmaktadr. Gayrimenkul leasinginin daha yaygn bir
hale getirilebilmesi durumunda, bundan sadece leasing sektr ve yatrmclar deil,
ayn zamanda, kayt d ekonomiden en fazla yaknan taraf olan devlet de menfaat
salayacaktr.
Geleneksel olarak gayrimenkul alm-satm ilemleri vergi kaann en ok
karlald alanlardan birisidir. Ancak finansman leasing ile gerekletirilen bir
gayrimenkuln alm-satm ilemleri tabii olarak gerek deer zerinden yrtlmek ve
muhasebeletirilmek durumunda olduundan, devlet asndan alm-satm harlarnda
1998 ylnda gerekletirilen deiikliklerle gayrimenkul alm-satm ilemlerinin daha
gereki bir vergi oran ile gerek deerleri zerinden vergilendirilmesi gndeme
gelmitir.
Ancak, gayrimenkul leasinginin nn tkamaya devam eden engellerden biri ifte
vergilendirmedir. Yatrm amac ile leasing irketi tarafndan iktisap edilen bir
gayrimenkul ile ilgili olarak kiralama ileminin balangcnda alm-satm tapu harlar
denmekle birlikte, finansal kiralama szlemesinin bitiminde, taraflarn karlkl
olarak bor ve edinimlerini yerine getirmesi ile birlikte, finansal kiralamaya konu olan
gayrimenkuln kiracya devri esnasnda esasen ayn ilemle ilgili olarak tekrar
vergilendirme sz konusu olmaktadr. Mevcut uygulamada, bir gayrimenkuln almsatm ileminde tahakkuk eden har orannn % 2 olduu dnldnde, ayn
gayrimenkuln finansal kiralama yoluyla edinilmesi durumunda tek bir ilemle ilgili
olarak devlet kasasna giden vergi gayrimenkuln gerek tutarnn % 4'ne karlk
gelmektedir.
Trkiye artlarnda orta ve dk gelirli hane halk iin ipotek kredisine bir alternatif
olarak en uygun konut leasing program aadaki ekilde olmaldr:

Kiralayan asndan, konutun kiralama sresi ierisinde normal amortismana tabi

tutulmas salanmaldr.

Hem kiralayana (finansal kurum veya leasing irketi) hem de kiracya vergi avantaj
salayacak bir yasal dzenleme yaplmaldr. Vergi avantajnn salanmas hali

228

hazrda TOKnin vergi mkelleflerinden elde ettii vergi gelirlerini bankalara

aktararak

konut

finansmanna

kaynak

salamas

yoluyla

kredi

arznda

bulunmasndan ok daha etkin bir hkmet teviki yolu olarak grlebilir.

Dolaysyla vergi avantajnn salanmas vergi toplanmas, fon tahsisi ve kredi
datm kararlarnda politik faktrlerden ve d mdahalelerden daha az etkilenen
bir durum olacaktr.
Sonu olarak, sabit sermaye yatrmlarnn orta vadeli finansman iin uygun bir
finansman modeli olan leasing yntemi, konut finansman iin de uygun gzkmektedir.
Ancak, Trkiye artlarnda sabit dzeyde kira demelerine dayanan ekliyle uzun vadeli
olarak

uygulanabilirlii,

yksek

enflasyon

nedeniyle

an

iin

mmkn

grlmemektedir. Endeksli deme yntemleri kapsamnda yeniden dzenlemelere

gidilmeli ve amortisman sreleri ile leasing szlemesi srelerine ynelik yasal
dzenlemelerdeki uyumazlklar giderilmelidir. Leasing ynteminin zellikle vergi
konusunda

salayaca

avantajlar

nedeniyle,

konut

finansman

alannda

yararlanlabilecei dnlmektedir.

229

KAYNAKLAR

Kitaplar:
AKAY, B. (1993) Trkiye in Yeni Bir Konut Finansman Modeli Yaklam, ODT
Mimarlk Fakltesi Yayn, No: 93.02, Ankara.
AKG, . (1994) Finansal Ynetim, Avcol Basm-Yayn, Altnc Bask, stanbul.
AKIN, C. (1986) Faizsiz Bankaclk ve Kalknma, Kayhan Yaynlar, Birinci Bask,
stanbul.
ALLEN, L. (1997) Capital Markets and Institutions: A Global View, John Wiley
Sons, Inc., USA.
ALP, A. (1996) potek Kredileri ve potee Dayal Menkul Kymetler Yoluyla Trk
Konut Finansman Sorununun zmnde Bir Model nerisi, SPK
Yaynlar, Yayn No: 51, Ankara.
ALP, A., U., YILMAZ (2000) Gayrimenkul Finansman ve Deerlemesi, .M.K.B.
Yaynlar, Birinci Bask, stanbul.
BOLEAT, M. (1987a) National Housing Finance System, Cromm Helm Ltd., London.
(1987b) International Housing Finance Fact Book.
BROWN, G. R., G. A. MATYSIAK (2000) Real Estate Investment: A Capital Market
Approach, Financial Times Prentice Hall, Pearson Education, England.
BUCKLEY, R. M. (1996) Housing Finance in Developing Countries. New York:
Macmillan.
CEYLAN, A. (2001) letmelerde Finansal Ynetim, Ekin Kitabevi, Yedinci Bask,
Bursa.
DPT, (1996) Yedinci Be Yllk Kalknma Plan, Konut zel htisas Komisyonu
Raporu, Babakanlk DPT Mstearl, Yayn No: 2432, Ankara.

230

(2000) Uzun Vadeli Strateji ve Sekizinci Be Yllk Kalknma Plan 2001-2005,

Babakanlk DPT Mstearl Yaynlar, Ankara.
(2001) Sekizinci Be Yllk Kalknma Plan, Konut zel htisas Komisyonu
Raporu, Babakanlk DPT Mstearl Yayn No: 2594, Ankara.
FABOZZI, F. J. (1992) The Handbook of Mortgage Backed Securities, Prosbus
Publishing Company, Chicago.
FABOZZI, F. J., F. MODIGLIANI (1995) Capital Markets: Institutions and
Instruments, Prentice Hall, New Jersey.
FABOZZI, F. J., T. D. FABOZZI, (1995) The Handbook of Fixed Income Securities,
Burr Ridge, Irwin Professional Publishing.
FABOZZI, F. J. (1996) Bond Markets, Analysis and Strategies, 3rd ed. Upper Saddle
River, N. J., Prentice Hall.
FANNIE MAE, (1992) Creating A Market Oriented Housing Finance System In
Turkiye, Washington. D.C., USA.
GRSOY, B. (1984) Konut Sorunu ve Gayrimenkul Sermaye Piyasas, T. Emlak
Kredi Bankas Yaynlar, Ankara.
GIBB, K., M. MUNRO (1991) Housing Finance in The UK, Macmillan Education
Ltd., London.
HENDERSON, J., J. P. SCOTT (1988) Securitization, Woodhead-Faulkner, London.
KELE, R. (1997) Kentleme Politikas, mge Kitabevi, 4. Bask, Ankara.
LEA, J. M., S. A. BERNSTEIN (1995) International Housing Finance Sourcebook,
IL: International Union of Housing Finance Institutions, Chicago.
LEDERMAN, J. (1993) The Handbook of Mortgage Banking, Probus, Chicago.
LORE, K., C. COWAN (1998) Mortgage-Backed Securities: Developments and
Trends in the Secondary Mortgage Market, West Publishing.

231

MADURA, J. (1992) Financial Markets and Institutions, West Publishing Company,

USA.
OECD, (1995) Securitisation, An International Perspective, Paris.
CAL, N. (1997) Trkiyede Menkul Kymetletirme Uygulamas, Etkileri, Sorunlar
ve zm nerileri, SPK Yaynlar, No:106, Ankara.
PEKER, A. (1996) Modern Ynetim Muhasebesi, stanbul niversitesi letme
Fakltesi Muhasebe Enstits, Yayn No: 53, stanbul.
PULAT, G. (1992) Dar Gelirli Kentlilerin Konut Sorunu ve Soruna Sosyal erikli
Mekansal zm Araylar, Kent-Koop Yaynlar, Yayn No: 98,
Volkan Matbaaclk, Ankara.
RENAUD, B. (1985) Financing Shelter, Boston, MA: Allen & Unwin, USA.
SAFEL, R. (2000) naat Sektr, TVB Planlama ve ktisadi Aratrmalar Grup
Ynetmenlii, Sektr Aratrmalar Serisi, No: 21, Ekim, Ankara.
SCHROEDER, M. (2000) Looking for the Best Mortgage, Shop, Compare, Negotiate,
Trails.West.Realty,.Ltd.,.Coldwell.Banker.Publication,.(http://www.Desti
nationSantaFe.com), Santa Fe.
TEKER, M. B. (1996) Sermaye Piyasas Aralar Yoluyla Gayrimenkul Finansman ve
Yatrm, SPK Yaynlar, No: 43, Ankara.
TOK, (1993) Karlatrmal Konut Politikalar ve Finansman Aratrmas, Toplu
Konut daresi Bakanl, Ankara.
TURAN, N. (1999) Konut Sorunun zmnde Bir Alternatif Olarak Konut
Kooperatifleri ve Eskiehir lindeki Konut Kooperatiflerinin SosyoEkonomik Analizi, Anadolu niversitesi Yaynlar Yayn No: 1108,
Eskiehir.

232

ULUDA, . (1997) Konut retiminde Blgesel Koullara Uygun Alternatif

Finansman Sistemleri ve Teknikleri, stanbul Ticaret Odas, Yayn No:
48, stanbul.
VITTAS, D. (1995) Strengths and Weaknesses of the Chilean Pension Reform,
Financial Sector Development Department, The World Bank,
May, Washington, DC.

MAKALELER

ABDUL-RAHMAN, Y., A. S. TUG (1999) Towards a LARIBA Mortgage Financing

in the United State: Providing an Alternative to the Traditional
Mortgages, International Journal of Islamic Financial Services, Vol. 1
No: 2, USA.
BEIDL, R. A. (2000) Housing Finance on The Internet: The Battle for Global
Dominance, Housing Finance Internationale, Vol. XIV, No: 3. USA.
COLES, A. (1999) Securitization: What Is Different About the USA?, International
Union of Housing Finance, March, ss. 7-14.
COLES, A., J. HARDT (2000) Mortgage Markets: Why US and EU Markets Are So
Different, International Union of Housing Finance, March, USA.
CRANE, D. B., Z. BODIE (1996) The Transformation of Banking, Harvard Business
Review, March/April, ss. 109-117.
DOAN, H. (1988) Konut Sorununu Ortaya karan Sebepler, Dnya Gazetesi
naat Eki, Yl: 5, Say: 54, s. 10-16.
EREN, E. (1996) kincil potek Piyasas, Para ve Finans Ansiklopedisi, stanbul.

233

FEDDES, A., F. M. DIELEMAN, (1997) Development of the Rented Sector Under

the Financial and Economic Conditions Prevailing in Northwestern
Europe Between 1950 and 1985, Netherlands Journal of Housing and
the Built Environment, 12, Netherlands, ss. 221-235.
FERGUSON, B. (1999) Micro-Finance of Housing: A Key to Housing the Low or
Moderate-Income Majority? Environment and Urbanization, Vol. 11,
No. 1, USA.
FLORIDA, H. (1986) Housing and the New Financial Markets, Urban Policy
Research, New Jersey.
GRECO, H. Thomas (2001) How Does Halal Mortgage Compare With A
Conventional Mortgage? , SHARE, MSI Services Corporation.
(http://www.msifinancial.com/15/09/2001).
HARDT, J. (2000) European Mortgage Markets: Structure, Funding and Future
Development, European Mortgage Federation Publication, OECD.
HEIMANN, J. G. (1989) Housing Finance Systems Worldwide Face Change, Saving
Institutions, Vol. 110, No: 11, p. 10.
KARAGZ, A. (2000) Mortgage Piyasas ve Trkiye'de Uygulanabilirlii,
Bankaclk.ve.Finans.Dergisi,.(http://www.activeline/sayi8/index.html/15
/11/2000).
KEIVANI R., E. WERNA (2001) Modes of Housing Provision in Developing
Countries, Progress in Planning, Vol. 55, ss. 65-118.
KIM, K. H. (1995) Access To Credit, Terms of Housing Finance and Affordability of
Housing, Housing Finance International, Vol. 9, No: 4, ss. 22-27.
KUNTALP, E. (1995) Teminat Kavram, Teminat Trleri ve Bunlardan Doan
Sorumluluk, Reha Poroya Armaan, stanbul. s.263 vd.

234

LEA, M. (1994) Mutual To Stock Conversion: An nternational Comparison,

Housing Finance International, 9, September, ss. 13-17.
(2001) Major Housing Finance Approaches Around The World,
http://www.housingfinance.org/housing.htm/02/11/2001, International Union
for Housing Finance.
LEA, M. (2002) Global Trends in Mortgage Finance: A Comparative Analysis,
(http://www.housingfinance.org/navagationbars/navbarhome.html/01/0
3/2002).
LEE, B. (1990) Beating The High Cost of Real Estate, Canadian Business,
September, ss. 115-117.
LEREAH, D. (1997) Housing Finance: A Long- Term Perspective, Business
Economics, July, Vol. 32, Issue 3, ss. 21-27.
LITTLE, M. L. (2002) The Evolving Role of Technology in Mortgage Finance,
(http://www.housingfinance.org/navagationbars/navbarhome.html/03/0
2/2002).
MYERS, S. C., D. A. DILL, A. J BAUTISTA, (1976) Valuation of Financial Lease
Contracts, Journal of Finance, pp. 799-820.
MITCHELL, L. (1999) Crown Program Lets Utah Families Rent-to-Own Home,
The Salt Lake Tribune, March 19.
MOODYS (1989) European Residential Mortgage Markets, Moodys Global
Structured Finance, Volume. 1, Issue 3.
MUNJEE, N. (1994) Housing Finance Development: Is There An Emerging Paradigm
For Developing Countries In Asia?, Housing Finance International,
8(4), June, ss. 6-10.

235

OKPALA, D. C. I. (1994) Financing Housing in Developing Countries : A Review

of Pitfalls and Potentials in the Development of Formal Housing Finance
Systems, Urban Studies, Carfax Publishing Company, Nov., Vol.31,
Issue: 9.
PEKCANITEZ, H. (2000) potein Paraya evrilmesiyle lgili Uygulamada
Karlalan Sorunlar, Bankaclar Dergisi, Trkiye Bankalar Birlii,
Say: 33, Haziran, s. 40-58.
PRIEMUS, H., F. DIELEMAN (1999) Social Housing Finance in the European
Union: Developments and Prospects, Urban Studies, April, Vol. 36,
Issue 4, pp.623-633.
REDSTONE A. (2000) Stretching Systems to Cover Multiple Distribution Channels,
htttp://www.housingfinance.org./9/29/2000.
RENAUD, B. (1999) The Financing of Social Housing in Integrating Financial
Markets: A View from Developing Countries, Urban Studies, April,
Vol. 36, Issue 4, ss. 755-774.
ROSAS, L. E. (1990) Financing Housing Under Inflation: The Colombian Case,
National Association of Realtors, Washington.
ROSENBLATT, R. M. (1994) Measuring Service Performance, Credit Union
Executive, March/April.
SACAN, M. (1988) Konut A Sorunu, zm Araylarnda Tarihsel Geliim ve
Toplu Konut Fonunun Deerlendirilmesi, Dnya Gazetesi naat Eki,
Yl: 5, Say:54.
PUGH, C. (1994) The Role of the World Bank in Housing, Housing the Urban Poor:
Policy and Practice in Developing Countries, ss. 34-92. London: Zed
Books.

236

STANTON, M. (1997) S&P Publishes Rating Standarts for Lease-to-Own Housing

Deals, Bond Buyer, Vol. 321, Issue 30, ss. 28-2/5.
STUBBS, J. (1991) Financing the Housing Sector in the Asia-Pacific Region,
Housing Finance International, 5 March.
STRUYK R. J., TURNER, M. A. (1986) Finance And Housing Quality In Two
Developing Countries: Korea And The Philippines, p. 9, The Urban
Institute Press.
XINHUA NEWS AGENCY, (2000) Philippines Adopts Rent-to-Own Housing
Scheme, May/15.

DER KAYNAKLAR

AKYZ Y., D. J KOTTE, (1991) Financial Policies in Developing Countries:

Issues and Experience, Discussion Paper, No. 40, UNCTAD, August.
BA, A. (1994) Model For Housing Finance In Turkey, Middle East Technical
University, (Baslmam Y. Lisans Tezi), Ankara.
BUCKLEY, R. (1989a) Mortgage Design Under Inflation and Real Wage
Uncertainity: The Use of Dual Indexed Instruments, Discussion Paper
No: INU-62, Worldbank.
BUCKLEY, R. (1989b) Housing Finance in Developing Countries: A Transactions
Cost Approach (World Bank Working Paper, WSP 347) Washington
D.C., The World Bank, December.

237

DIAMOND, D. B., M. LEA (1992), The Decline Of Special Circuits In Developed

Country Housing Finance, Housing Policy Debate, 3(3), ss. 747-792.
(1995) Sustainable Financing For Housing: A Contribution To Habitat
II, Working Paper, Fannie Mae Office of Housing Research,
Washington, DC.
ER, H. (1997) Konut Sektrnn Finansmannda potee Dayal Menkul Deerler,
(Baslmam Doktora Tezi), M.., S.B.E., stanbul.
EUROPEAN MORTGAGE FEDERATION (1999) National Sources, Hypostat
1988-1998, EMF Pub., Brussels.
GARDNER, K., R. PATERSON (1999) The Potential For Mortgage Securitisation in
The UK And Europe, Council of Mortgage Lenders.
GMRAH, A. M. (1994) Analysis of Different Hosing Finance Methods and a
Proposal of Housing Finance Model for High and Volatile Inflationary
Economies, Boazii niversitesi, Endstri Mhendislii Blm,
(Baslmam Yksek Lisans Tezi), stanbul.
HALABI, A. K., A. M. MIRZA, (2001) Islamic Banking and the Housing
Industry,.(http://www.housingfinance.org/LatestTrendsFrame.htm/02/11
/2001), International Union for Housing Finance.
JACOBS, M. (1996) Housing Subsidies In Costa Rica: A Technical Note On a
Voucher Programme, InterAmerican Development Bank, Washington
DC.
KIM, K. H. (1997) Housing Finance and Urban Infrastructure Finance, Urban
Studies, Vol: 34, Issue:10, October.
LEA, M., B. RENAUD (1995) Contractual Savings For Housing-How Suitable
Are They For Transitional Economies? Policy Research Working Paper
1516, World Bank, Washington, DC.

238

LITTLE, A. W. (1999) Mortgage Finance in the U.S. and the Role of Ginnie Mae,
International Union for Housing Finance 23rd World Congress, October
6th. Rio de Janeiro.
PARA VE FNANS ANSKLOPEDS (1997) Creative Yaynclk, stanbul.
PAREKH, D. S. (1991) Housing Finance and Financial Environment In India, Goa,
India, 10-14 June.
PIAR-GALLUP (1991) Consumer Attitude Survey Housing Finance, Marketing
Research Co, Mays-Haziran, stanbul.
RENAUD, B. (1984) Housing And Financial Institutions In Developing Countries: An
Overview, World Bank Staff Working Paper, No. 658.
(1986) Resource Mobilization, Household Savings And Housing: The
Emerging Agenda, Address to the Second International Shelter
Conference, Vienna, Austria, 11 September.
(1987) Another look at Housing Finance in Developing Countries,
Cities, 4, ss.28-33.
TEZAN, G. K. (1996) The Roles of Credit Finance and Subsidies in Housing
Provision, ehir Planlama Blm, (Baslmam Yksek Lisans Tezi),
Ortadou Teknik niversitesi, Ankara.
TOWERGROUP (2000), TowerGroup Research Notes, Needham, USA.
TURNER, J. F.C. (1988) Issues and Conclusions, Building Community: A Third
World Case Book From Habitat Intl. Coalition, Great Britain.
UNCHS (1991) Housing Finance For Developing Countries: A Methdology For
Designing Housing Finance Institutions, HABTAT Training Material
Series, Nairobi.
ULUSLARARASI KONFERANS (2002) Konut Geliimine Kooperatif Sektrnn
Katklar", TOK Bakan Konuma Metni, 27-28 Haziran 2002, Ankara.
239

RESOLU, S. (1984) Sermaye Piyasas Asndan potekli Bor Senetleri, Teori ve

Uygulama Asndan potekli Bor Senetleri Sempozyumu, Banka ve
Ticaret Hukuku Aratrma Enstits Yaynlar, Yayn No:164, Ankara.
ROJAS, E., M. GREENE (1995) Reaching The Poor: Lessons From The Chilean
Housing Experience, Inter-American Development Bank, Washington,
DC.
ROSLY, S. A. (2000a) Musyarakah Mutanaqisah Home Financing, Islamic
Economics & Finance Network, http://muslimsonline.com
(2000b) Al-Bai-Bithaman Ajil and Rebate, Islamic Economics &
Finance Network, http://muslimsonline.com
(2000c) Al-Bai-Bithaman Ajil and the Risk of Ownership Islamic
Economics & Finance Network, http://muslimsonline.com
SATO, S. (1997) E-Money And Implications For Emerging Countries, Paper
Presented at the Seminar on Electronic Payment Systems, World Bank,
Washington.
SEGAL, W., E. J. SZYMANOSKI, (1997) The Multifamily Secondary Mortgage
Market: The Role Of Government-Sponsored Enterprises , Housing
Finance Working Paper Series, Working Paper No. HF-002, March.
THOMAS, A. S., Home Finance, Islamic Economics and Finance Network,
(http://www.muslimsonline.com/01/20/1999).
USAID/RHUDO (1989) Informal Sector Housing Finance (A Survey of TWO
Informal Settlements Combined with a Review of Recent Literature,
KENYA.
UN, (1988) Global Strategy for Shelter to the Year 2000, Official Records of the 43rd
Session, Supplement No. 8 (A/43/88), United Nations General Assembly,
New York.
240

VITTAS, D. (1995) Pension Funds and Capital Markets, Financial Sector

Development Department, The World Bank, Washington, DC, August.
WALLACE, J. E. (1995) Financing Affordable Housing In The United States,
Housing Policy Debate, 6(4), ss. 785-814.
WEICHER, J. C. (1994) The New Structure of the Housing Finance System,
Review (Federal Reserve Bank of Saint Louis), Jul/Aug94, Vol. 76 Issue
4, p47, 19p.
WORLD BANK (1989) Report of the Task Force on Financial Sector Operations.
YILMAZ, M. U. (2000) Trkiyede potee dayal Menkul Kymetler Merkezinin
Kurulmas, Sermaye Piyasas Kurulu Yaynlanmam Yeterlilik Etd,
Ankara.
YOLALAN, R. (2000) Enflasyondaki Dn Trk Bankaclk Sistemindeki
Bilanolara Olas Etkileri Trkiye Bankalar Birlii Paneli
WEB KAYNAKLARI
http://www.interlease.com.tr/interlease_tr/news.htm/18/07/2001
http://www.meksaleasing.com.tr/cozum.htm/12/05/2001
http://www.americanfinance.com/financing/home.shtm/08/02/2001
http://www.mtg-res.com/05/06/2001
http://www.toki.gov.tr/uygulamalar.html/03/02/2002
http://www.toki.gov.tr/uygulamalar/konuturetimi.html/03/05/2002
http://www.toki.gov.tr/uygulamalar/altyapiliarsa.html/03/02/2002
http://www.toki.gov.tr/uygulamalar/konutkredileri.html/18/05/2002
http://www.toki.gov.tr/uygulamalar/belediye.html/03/02/2002
http://www.toki.gov.tr/uygulamalar/toplukonuttasarruf.html/#top/03/02/2002
http://www.toki.gov.tr/uygulamalar/ipotegedayalikredi.html/03/02/2002
http://www.toki.gov.tr/degerlendirme/index.html/03/02/2002
http://www.adresdergi.com.tr/dergi/konu_1.htm31/08/2001
http://www.turel.com.tr

241

EKLER
EK/A 1986-2000 DNEM EKONOM VERLER
Yl

1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000

TFE ve Ortalama Memur Maalar

Memur
Aylk Ortalama
TFE
TFE
Aylk
Maalar
Nominal Memur
(%)
ndeks
Reel
Maalar
Deeri Maalar Yllk Art
(TL)
Yzdesi 5
(TL) 4
78.986
113.984
182.307
378.090
697.227
1.240.704
2.400.300
4.072.052
6.556.503
12.091.709
23.463.672
50.759.457
92.481.635
155.500.000
219.500.000

30,7
55,1
75,2
68,8
60,4
71,1
66,0
71,1
125,5
78,9
79,8
99,1
69,7
68,8
39,0

1,00
1,55
2,72
4,59
7,36
12,59
20,90
35,75
80,63
144,24
259,34
516,36
876,25
1479,12
2055,97

78.986
73.491
67.090
82.428
94.766
98.559
114.864
113.889
81.320
83.830
90.473
98.303
105.542
105.130
106.762

0,35
0,39
0,74
0,63
0,60
0,66
0,70
0,66
1,06
0,88
0,80
0,86
0,74
0,68
0,70

Ortalama Reel Faiz

Devlet
Reel Faiz
Tahvili
(%) 7
Faizi
(%) 6
51,81
46,45
63,09
58,44
51,6
72,99
77,83
94,00
224,69
99,83
121,92
112,06
99,7
94,00
36,6

16,15149
-5,57705
-6,9121
-6,13744
-5,48628
1,104617
7,126506
13,38399
43,9867
11,69927
23,42603
6,509292
17,67826
14,92891
-1,72662

Kaynak: Maliye Bakanl

Kaynak: i) 1982-1989 yllar arasndaki veriler, 1978-1979=100 Devlet statistik Enstits ndeksine, ii)
1990-1995 yllar arasndaki veriler, 1987=100 Devlet statistik Enstits ndeksine, iii) 1996 ylndan
sonraki veriler, 1994=100 Devlet statistik Enstits ndeksine aittir. TFE deerleri 12 aylk %
deimeyi gstermektedir.

ndeks Deeri= ndeks Deeri (Bir nceki yln) x (1+ Enf. Oran)
4

Baz yl olarak 1986 alnmtr ve indeks deeri 1dir.

Reel Maa =Nominal Maa/ndeks Deeri

Baz yl olarak 1984 alnmtr.

Faiz oranlar, Hazine Mstearl Aylk Ekonomik Gstergeler Blteni ile SPK Aylk Bltenlerinden

derlenmitir.
7

Reel Faiz= [(TFE/100) - (Devlet Tahvili Faizi/100)]/ - [1 +(TFE/100)]

Toplam Reel Faiz= 130,155dir. Ortalama Reel Faiz= 130,155 /15= 8,677038dir ve yaklak % 8,5
alnmtr.

242

EK/B 1986-2000 DNEMNDE ENFLASYON SEVYESNE ENDEKSL KRED

ALINMASI

Konut Deerinin % 75i

Orannda Kredi
1

Yl

Aylk
Reel
Maalar
(TL)

1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000

78.986
73.491
67.090
82.428
94.766
98.559
114.864
113.889
81.320
83.830
90.473
98.303
105.542
105.130
106.762

Alnmas
Aylk
Taksit/Gelir
Taksitler
Oran
2
(%)
(TL)
58.201
58.201
58.201
58.201
58.201
58.201
58.201
58.201
58.201
58.201
58.201
58.201
58.201
58.201
58.201

74
79
87
71
61
59
51
51
72
69
64
59
55
55
55

Konut Deerinin % 60
Orannda Kredi
1

Alnmas
Aylk
Taksit/Gelir
Taksitler
Oran
2
(%)
(TL)
46.561
46.561
46.561
46.561
46.561
46.561
46.561
46.561
46.561
46.561
46.561
46.561
46.561
46.561
46.561

59
63
69
56
49
47
41
41
57
56
51
47
44
44
44

Konut Deerinin % 50si

Orannda Kredi
1

Alnmas
Aylk
Taksit/Gelir
Taksitler
Oran
2
(%)
(TL)
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800
38.800

49
53
58
47
41
39
34*
34*
48
46
43
39
37
37
36

Veriler 1986 Yl Sabit TL' si Olarak Alnmtr.

Aylk reel geri deme tutar, klasik konut kredisinin hesaplanmasnda kullanlan

forml erevesinde hesaplanmtr.

243

EK/C 1986-2000 DNEMNDE K ENDEKSL KRED ALINMASI

Konut Deerinin % 75i Orannda

Yl
Yllk Taksit/
Geri
Faiz
Anapara
Kredi
Taksit/
Maa
Gelir
deme
demesi demesi Bakiyesi Gelir
Oran
Tutar
Oran
(TL)
(%)
(TL)
(TL)
(TL)
(TL)
(%)
1986 947.832
56
530.786
502.376 28.410 5.881.890
45

Reel Faizle Kredi Alnmas

Konut Deerinin % 60 Orannda
Geri
Faiz
Anapara
Kredi
deme
demesi demesi Bakiyesi
Tutar
(TL)
(TL)
(TL)
(TL)
426.524
401.900
24.624 4.703.616

1987 985.453

56

551.854

499.961

51.893

5.829.997

45

443.454

399.807

43.646

4.659.970

37

364.618

333.576

31.042 3.893.377

1988 907.393

56

508.140

495.550

12.590

5.817.406

45

408.327

396.097

12.229

4.647.740

37

335.735

330.937

4.798

1989 1.152.394

56

645.340

494.480

150.861 5.666.545

45

518.577

395.058

123.519

4.524.221

37

426.386

330.529

95.856 3.792.722

1990 1.325.705

56

742.395

481.656

260.738 5.405.807

45

596.567

384.559

212.008

4.312.213

37

490.511

322.381

168.129 3.624.593

1991 1.421.125

56

795.830

459.494

336.337 5.069.470

45

639.506

366.538

272.968

4.039.244

37

525.816

308.090

217.726 3.406.867

1992 1.616.313

56

905.135

430.905

474.230 4.595.240

45

727.341

343.336

384.005

3.655.239

37

598.036

289.584

308.452 3.098.415

1993 1.650.835

56

924.467

390.595

533.872 4.061.368

45

742.876

310.695

432.180

3.223.059

37

610.809

263.365

347.444 2.750.971

1994 1.289.688

56

722.225

345.216

377.009 3.684.359

45

580.360

273.960

306.400

2.916.659

37

477.185

233.833

243.352 2.507.619

1995 1.264.478

56

708.108

313.171

394.937 3.289.422

45

569.015

247.916

321.099

2.595.560

37

467.857

213.148

254.709 2.252.910

1996 1.360.818

56

762.058

279.601

482.457 2.806.965

45

612.368

220.623

391.745

2.203.815

37

503.503

191.497

312.005 1.940.905

1997 1.585.035

56

887.620

238.592

649.028 2.157.937

45

713.266

187.324

525.942

1.677.873

37

586.463

164.977

421.486 1.519.419

1998 1.662.274

56

930.873

183.425

747.449 1.410.488

45

748.023

142.619

605.404

1.072.469

37

615.041

129.151

485.891 1.033.528

1999 1.663.674

56

931.657

119.892

811.766

598.723

45

748.653

91.160

657.493

414.976

37

615.559

87.850

527.709 505.819

2000 1.381.412

56

773.591

50.891

598.724

-1

45

621.636

35.273

586.363

- 1

37

511.123

42.995

468.128

Taksit/
Gelir
Oran
(%)
37

Konut Deerinin % 50si Orannda

Geri
Faiz
Anapara Kredi
deme
demesi demesi Bakiyesi
Tutar
(TL)
(TL)
(TL)
(TL)
350.698
334.917 15.781 3.924.419
3.888.579

-3

244

Aklamalar:

Veriler 1986 Yl sabit TL'si olarak alnmtr.

Geri demeler tutar yllk olarak gsterilmitir.

Taksit/Gelir Oran, vade sonunda kredi borcunun tamamyla amortize edilmesi esasna gre
hesaplanm olup, gsterme kolayl asndan 2. basamaktan sonra yuvarlama yaplmtr.

Yllk Geri deme Tutar, yllk maa ile Taksit/Gelir orannn arplmas suretiyle
hesaplanm olup, ylda bir kez yeni maa tutarlarna gre yeniden belirlenmektedir.

Faiz demesi, her yl bir nceki yln geri deme sonras kredi bakiyesine yllk % 8,5lik
reel faiz uygulanmas yolu ile hesaplanmtr.

245

EK/D Z SERMAYE PAYLAIMLI KONUT FNANSMAN YNTEMNN

ANALZ

Tablo D.1 Klasik Konut Kredisi Geri demlerine Eit z Sermaye Paylaml
Finansman Yntemi Geri demeleri

a) Enflasyonsuz Ortam
Kira Oran (Yllk):
Kira Sresi (Yl):
Enflasyon Oran:
Konut Deeri :
Bankann z Sermaye Pay:
Mterinin z Sermaye Pay:

Yl

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
Toplam

Yllk
deme
(Kira)

Mterinin
Pay

Bankann
Pay

233.659.090
934.636.359
1.168.295.449
255.497.718
912.797.731
1.168.295.449
279.377.464
888.917.985
1.168.295.449
305.489.097
862.806.352
1.168.295.449
334.041.219
834.254.230
1.168.295.449
365.261.926
803.033.523
1.168.295.449
399.400.633
768.894.816
1.168.295.449
436.730.069
731.565.380
1.168.295.449
477.548.449
690.747.000
1.168.295.449
522.181.863
646.113.586
1.168.295.449
570.986.879
597.308.570
1.168.295.449
624.353.389
543.942.060
1.168.295.449
682.707.726
485.587.723
1.168.295.449
746.516.073
421.779.376
1.168.295.449
816.288.179
352.007.270
1.168.295.449
892.581.440
275.714.009
1.168.295.449
976.005.347
192.290.102
1.168.295.449
1.067.226.356
101.069.093
1.168.295.449
21.029.318.082 10.000.000.000 11.029.318.082

%8
15
%0
12.500.000.000 TL
10.000.000.000 TL % 80
2.500.000.000 TL % 20

Mterinin Mterinin
z Sermaye
z
Pay
Sermaye
Oran
(%)
2.500.000.000
20,00
2.733.659.090
21,87
2.989.156.808
23,91
3.268.534.271
26,15
3.574.023.368
28,59
3.908.064.587
31,26
4.273.326.513
34,19
4.672.727.146
37,38
5.109.457.215
40,88
5.587.005.664
44,70
6.109.187.527
48,87
6.680.174.406
53,44
7.304.527.795
58,44
7.987.235.521
63,90
8.733.751.594
69,87
9.550.039.773
76,40
10.442.621.213 83,54
11.418.626.561 91,35
12.500.000.000 100,00

Bankann
z Sermaye
Pay
10.000.000.000
9.766.340.910
9.510.843.192
9.231.465.729
8.925.976.632
8.591.935.413
8.226.673.487
7.827.272.854
7.390.542.785
6.912.994.336
6.390.812.473
5.819.825.594
5.195.472.205
4.512.764.479
3.766.248.406
2.949.960.227
2.057.378.787
1.081.373.439
0,00

Banka
z
Sermaye
Oran
(%)
80,00
78,13
76,09
73,85
71,41
68,74
65,81
62,62
59,12
55,30
51,13
46,56
41,56
36,10
30,13
23,60
16,46
8,65
0,00

246

b) Enflasyonlu Ortam

Tablo D.2 Faiz Oran % 85 ve 15 Yl Vadeli Klasik Konut Kredisi Geri

demelerine Eit z Sermaye Paylaml Finansman Yntemi Geri demeleri
Kredi Miktar
: 10.000.000.000 TL
Vade (Yl)
: 15
Faiz Oran (Yllk) : % 85
Enflasyon Oran : % 70

Yl

Yllk
deme
(Kira)

Mteri
Pay

Konut Deeri
:
Bankann Pay :
Mterinin Pay :

Bankann
Pay

12.500.000.000 TL
10.000.000.000 TL % 80
2.500.000.000 TL % 20

Mterinin
z Sermaye
Pay

Mteri
Bankann
Bankann
z
z Sermaye
z
Sermaye
Pay
Sermaye
Oran
Oran
(%)
(%)
2.500.000.000
20,00 10.000.000.000 80,00

1
8.500.835.383 1.700.167.077 6.800.668.306 4.200.167.077
2
8.500.835.383 2.856.394.312 5.644.441.071 7.056.561.389
3/1
8.500.835.383 4.798.933.339 3.701.902.044 11.855.494.727
/2
671.877.394
36.525.555
12.500.000.000
708.402.949
Toplam 26.210.909.098 10.000.000.000 16.210.909.098

33,60
56,45
94,84
100,00

8.299.832.923
5.443.438.611
644.505.273
0,00

66,40
43,55
5,16
0,00

Tablo D. 3 Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi Geri demelerine Eit z Sermaye

Paylaml Finansman Yntemi Geri demeleri
Kredi Miktar
Faiz Oran (Yllk)
Vade (Yl)
Reel Faiz Oran
(Yllk)

Yl

Yllk
deme
(Kira)

: 10.000.000.000 TL Konut Deeri

: 12.500.000.000 TL
: % 85
Bankann Pay : 10.000.000.000 TL % 80
: 15
Mterinin Pay : 2.500.000.000 TL % 20
:%8

Mteri
Pay

Enflasyon Oran : % 70

Nominal
Bankann
Mterinin
Pay
z Sermaye
Pay

1
413.576.589
1.654.306.356
2.067.882.945
2
853.130.844
2.807.021.969
3.660.152.813
3
1.952.200.233
4.526.270.247
6.478.470.480
4
11.466.892.749 5.246.248.068 6.220.644.681
5/1
207.678.756
1.691.366.680 1.483.687.924
Toplam 25.364.765.667 10.000.000.000 15.364.765.667

2.500.000.000
2.913.576.589
3.766.707.433
5.718.907.666
10.965.155.733
12.500.000.000

Mteri
z
Sermaye
Oran
(%)
20,00
23,31
30,13
45,75
87,72
100,00

Bankann
z Sermaye
Pay
10.000.000.000
9.586.423.411
8.733.292.567
6.781.092.334
1.534.844.267
0,00

Banka
z
Sermaye
Oran
(%)
80,00
76,69
69,87
54,25
12,28
0,00

247

Tablo D. 4 ki Endeksli Kredi Geri demelerine Eit z Sermaye Paylaml

Finansman Yntemi Geri demeleri
Kredi Miktar
Reel Faiz Oran (Yllk)
Enflasyon Oran
cret Oran

: 10.000.000.000 TL
:%8
: % 70
: % 75

Yl

Yllk
deme
(Kira)

Mterinin
Pay

Bankann
Pay

2.044.517.036

408.903.407

1.635.613.629

Konut Deeri
Bankann Pay
Mterinin Pay
Vade (Yl)

Mterinin
z Sermaye
Pay
2.500.000.000

: 12.500.000.000 TL
: 10.000.000.000 TL % 80
: 2.500.000.000 TL % 20
: 15

Mteri
Bankann
Banka
z
z Sermaye
z
Sermaye
Pay
Sermaye
Oran
Oran
(%)
(%)
20,00
10.000.000.000 80,00

2.908.903.407

23,27

9.591.096.593

76,73
70,07

3.577.904.814

832.622.360

2.745.282.454

3.741.525.768

29,93

8.758.474.232

6.261.333.424

1.874.155.228

4.387.178.196

5.615.680.995

44,93

6.884.319.005

55,07

10.957.333.492

4.922.631.156

6.034.702.336

10.538.312.151

84,31

1.961.687.849

15,69

5/1

2.350.000.000

1.981.202.684

368.797.316

12.500.000.000

100,00

0,00

0,00

Toplam 25.191.088.766 10.000.000.000 15.191.088.766

248

EK/E Z SERMAYE PAYLAIMLI KONUT FNANSMAN YNTEMNN

1986-2000 DNEMNDE ANALZ

Tablo E.1 1986-2000 Dneminde Fiyat Seviyesine Endeksli Kredi Geri

demelerine Eit z Sermaye Paylaml Finansman Yntemi Geri demeleri
Yl

Yllk
deme
(Kira)

1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998/1
Toplam

465.600
465.600
465.600
465.600
465.600
465.600
465.600
465.600
465.600
465.600
465.600
465.600
38.800
5.626.000

Mterinin
Pay

Bankann Mterinin Mterinin

Pay
z
z
Sermaye Sermaye
Pay
Oran
(%)
3.940.200
50,00
232.800
232.800 4.173.000
52,95
246.555
219.045 4.419.555
56,08
261.122
204.478 4.680.676
59,40
276.550
189.050 4.957.226
62,91
292.889
172.711 5.250.115
66,62
310.194
155.406 5.560.310
70,56
328.521
137.079 5.888.831
74,73
347.932
117.668 6.236.763
79,14
368.488
97.112 6.605.251
83,82
390.260
75.340 6.995.511
88,77
413.318
52.282 7.408.829
94,02
437.738
27.862 7.846.567
99,57
38.633
167
7.880.400
100,00
3.940.200 1.685.800

Bankann Bankann
z
z
Sermaye Sermaye
Pay
Oran
(%)
3.940.200
50,00
3.707.400
47,05
3.460.845
43,92
3.199.724
40,60
2.923.174
37,09
2.630.285
33,38
2.320.090
29,44
1.991.569
25,27
1.643.637
20,86
1.275.149
16,18
884.889
11,23
471.571
5,98
33.833
0,43
0.00
0.00

Tablo E. 2 1986-2000 Dneminde ki Endeksli Kredi Geri demelerine Eit z

Sermaye Paylaml Finansman Yntemi Geri demeleri
Yl

Yllk
deme
(Kira)

Mterinin
Pay

1986
1987
1988
1989
1990

417.046
388.031
354.235
435.222
500.363

202.931
198.536
189.930
243.561
295.066

Bankann Mterinin Mterinin

Pay z Sermaye
z
Pay
Sermaye
Oran
(%)
3.940.200
50,00
202.931 4.143.131
52,58
179.088 4.341.667
55,09
154.805 4.531.597
57,50
179.989 4.775.158
60,60
191.878 5.070.224
64,34

Bankann Bankann z
z
Sermaye
Sermaye
Oran
Pay
(%)
3.940.200
3.737.269
3.538.733
3.348.803
3.105.242
2.810.176

50,00
47,42
44,91
42,50
39,40
35,66

249

Tablo E.2 (devam)

Yl

Yllk
deme
(Kira)

1991
520.391
1992
606.483
1993
601.335
1994
429.367
1995
442.623
1996
477.697
1997
519.042
1998/1 45.193
2
45.193
Toplam 5.629.575

Mterinin
Pay

325.839
404.149
430.731
330.391
358.651
408.228
469.728
44.720
44.977
3.947.436

Bankann Mterinin Mterinin

Pay z Sermaye
z
Pay
Sermaye
Oran
(%)
180.596 5.396.063
68,47
186.069 5.800.211
73,60
154.477 6.230.942
79,07
87.461 6.561.333
83,26
72.102 6.919.984
87,81
56.658 7.328.212
92,99
35.394 7.797.940
98,95
473
7.842.660
99,52
216
7.888.400
100,00
1.682.139

Bankann
z
Sermaye
Pay
2.484.337
2.080.189
1.649.458
1.319.067
960.416
552.188
82.460
37.740
0.00

Bankann
z
Sermaye
Oran
(%)
31,53
26,40
20,93
16,74
12,19
7,01
1,05
0,48
0,00

250

EK/F KLASK KONUT KREDS VE LEASNG

a) Enflasyonsuz Ortam
Tablo F.1 Enflasyonsuz Ortamda Borlu Nakit Akmlar
Kredi Miktar
Faiz Oran
Vade
BSMV
Alm-Satm
Vergisi
skonto Oran
Enflasyon oran
Yllar
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

Taksit
10.000.000.000
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449

: - 10.000.000.000 TL
: % 8 (Yllk)
: 15 Yl
:%5
:%1
:%8
:%0

Faiz

Anapara

Kalan
Bor

BSMV

-800.000.000
-770.536.364
-738.715.637
-704.349.252
-667.233.557
-627.148.605
-583.856.858
-537.101.770
-486.606.276
-432.071.142
-373.173.198
-309.563.418
-240.864.855
-166.670.408
-86.540.404

-368.295.449
-397.759.085
-429.579.812
-463.946.197
-501.061.892
-541.146.844
-584.438.591
-631.193.679
-681.689.173
-736.224.307
-795.122.251
-858.732.031
-927.430.594
-1.001.625.041
-1.081.755.045

-9.631.704.551
-9.233.945.466
-8.804.365.654
-8.340.419.458
-7.839.357.565
-7.298.210.722
-6.713.772.130
-6.082.578.452
-5.400.889.279
-4.664.664.972
-3.869.542.721
-3.010.810.690
-2.083.380.096
-1.081.755.054
0

-40.000.000
-38.526.818
-36.935.782
-35.217.463
-33.361.678
-31.357.430
-29.192.843
-26.855.089
-24.330.314
-21.603.557
-18.658.660
-15.478.171
-12.043.243
-8.333.520
-4.327.020

Damga
potek
Vergisi
Gideri
131.433.238 93.750.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

Net Nakit
Akm
9.774.816.762
-1.208.295.449
-1.206.822.267
-1.205.231.231
-1.203.512.912
-1.201.657.127
-1.199.652.879
-1.197.488.292
-1.195.150.538
-1.192.625.763
-1.189.899.006
-1.186.954.109
-1.183.773.620
-1.180.338.692
-1.176.628.969
-1.172.622.469
ND: - 469.422.506

251

Tablo F.2 Enflasyonsuz Ortamda Leasingde Kiralayan Nakit Akmlar

Balang Gideri
Kira Oran
Kira Sresi
Vergi
Alm Satm Vergisi
Amortisman Sresi
skonto Oran
Enflasyon Oran

Yllar
Taksit
0 - 10.000.000.000
1
1.168.295.449
2
1.168.295.449
3
1.168.295.449
4
1.168.295.449
5
1.168.295.449
6
1.168.295.449
7
1.168.295.449
8
1.168.295.449
9
1.168.295.449
10
1.168.295.449
11
1.168.295.449
12
1.168.295.449
13
1.168.295.449
14
1.168.295.449
15
1.168.295.449

Alm-Satm
Vergisi
100.000.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

: 10.000.000.000 TL
:%8
: 15 Yl
:%5
:%1
: 15 yl
:%8
:%0

Vergi
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772
58.414.772

Net Nakit
Akm
- 10.100.000.000
33.333.333
1.143.214.010
33.333.333
1.143.214.010
33.333.333
1.143.214.010
33.333.333
1.143.214.010
33.333.333
1.143.214.010
33.333.333
1.143.214.010
33.333.333
1.143.214.010
33.333.333
1.143.214.010
33.333.333
1.143.214.010
33.333.333
1.143.214.010
33.333.333
1.143.214.010
33.333.333
1.143.214.010
33.333.333
1.143.214.010
33.333.333
1.143.214.010
33.333.333
1.143.214.010
ND: - 71.081.0757

Amortisman
Vergi ndirimi

Net nakit akmnn hesaplan aadaki ekilde olmaktadr.

Vergi Matrah= Taksit - Amortisman
Vergi Miktar= Vergi Matrah x Vergi Oran
Gelir-Vergi Miktar= Vergi Sonras Net Nakit Girii yani, net nakit akmlar (1.168.295.449-666.666.667=
501.628.782, 501.628.782 x 0,05= 25.081.439, 1.168.295.449-25.081.439= 1.143.214.010) n vermektedir.
Bununla birlikte, yaplan ilemleri basitletirmek amacyla net nakit akmlar aadaki ekilde hesaplanmtr.
Vergi= Taksit x Vergi Oran
(Balang Gideri/Amor. Sresi) x Vergi Oran= Amor. Vergi ndirimi
Taksit- (Vergi-Amor. Vergi nd.)= Net Nakit Akmlar

252

Tablo F.3 Enflasyonsuz Ortamda Leasingde Kirac Nakit Akmlar

Balang Miktar: - 10.000.000.000 TL
Kira Oran:
% 8 (Yllk)
Kira Sresi :
15 Yl
Alm Satm
Vergisi:
%1
skonto Oran: % 8
Enflasyon oran: % 0

Yllar
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

Taksit
10.000.000.000
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449

Alm-Satm
Vergisi
100.000.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

Net Nakit
Akm
9.900.000.000
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
-1.168.295.449
ND: - 100. 000.000

253

b) Enflasyonlu Ortam

Tablo F.4 Sabit Enflasyonda Kreditr Nakit Akmlar

Kredi Miktar: 10.000.000.000 TL
Faiz Oran:
% 85 (Yllk)
Vade:
15 Yl
BSMV:
%5
skonto Oran: % 85
Enflasyon oran: % 70
Reel Faiz Oran: % 8

Yllar
Taksit
0 -10.000.000.000

Faiz

Anapara

Kalan
Bor

BSMV

Net Nakit
Akm
- 10.000.000.000

8.500.835.383 8.500.000.000

835.383

9.999.164.617

425.000.000

8.075.835.383

8.500.835.383 8.499.289.924

1.545.459

9.997.619.158

424.964.496

8.075.870.887

8.500.835.383 8.497.976.285

2.859.098

9.994.760.060

424.898.814

8.075.936.569

8.500.835.383 8.495.546.051

5.289.332

9.989.470.728

424.777.303

8.076.058.080

8.500.835.383 8.491.050.119

9.785.264

9.979.685.464

424.552.506

8.076.282.877

8.500.835.383 8.482.732.645

18.102.738

9.961.582.726

424.136.632

8.076.698.751

8.500.835.383 8.467.345.317

33.490.066

9.928.092.660

423.367.266

8.077.468.117

8.500.835.383 8.438.878.761

61.956.622

9.866.136.038

421.943.938

8.078.891.445

8.500.835.383 8.386.215.632

114.619.751

9.751.516.287

419.310.782

8.081.524.601

10

8.500.835.383 8.288.788.844

212.046.539

9.539.469.748

414.439.442

8.086.395.941

11

8.500.835.383 8.108.549.285

392.286.098

9.147.183.650

405.427.464

8.095.407.919

12

8.500.835.383 7.775.106.103

725.729.280

8.421.454.370

388.755.305

8.112.080.078

13

8.500.835.383 7.158.236.214 1.342.599.169

7.078.855.201

357.911.811

8.142.923.572

14

8.500.835.383 6.017.026.921 2.483.808.462

4.595.046.738

300.851.346

8.199.984.037

15

8.500.835.383 3.905.789.728 4.595.045.655

195.289.486

8.305.545.897
ND: 0

254

Tablo F. 5 Sabit Enflasyonda Borlu Nakit Akmlar

Kredi Miktar: - 10.000.000.000 TL
Faiz Oran:
% 85 (Yllk)
Vade:
15 Yl
BSMV:
%5
skonto Oran: % 85
Enflasyon oran: % 70
Reel Faiz Oran: % 8

Yllar

Taksit

Faiz

Anapara

Kalan
Bor

0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

10.000.000.000
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383

-8.500.000.000
-8.499.289.924
-8.497.976.285
-8.495.546.051
-8.491.050.119
-8.482.732.645
-8.467.345.317
-8.438.878.761
-8.386.215.632
-8.288.788.844
-8.108.549.285
-7.775.106.103
-7.158.236.214
-6.017.026.921
-3.905.789.728

-835.383
-1.545.459
-2.859.098
-5.289.332
-9.785.264
-18.102.738
-33.490.066
-61.956.622
-114.619.751
-212.046.539
-392.286.098
-725.729.280
-1.342.599.169
-2.483.808.462
-4.595.045.655

-9.999.164.617
-9.997.619.158
-9.994.760.060
-9.989.470.728
-9.979.685.464
-9.961.582.726
-9.928.092.660
-9.866.136.038
-9.751.516.287
-9.539.469.748
-9.147.183.650
-8.421.454.370
-7.078.855.201
-4.595.046.738
-0

BSMV

- 425.000.000
- 424.964.496
-424.898.814
-424.777.303
-424.552.506
-424.136.632
-423.367.266
-421.943.938
-419.310.782
-414.439.442
-405.427.464
-388.755.305
-357.911.811
-300.851.346
-195.289.486

Damga
potek Gideri
Vergisi
956.343.981 93.750.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
ND:

Net Nakit Akm

8.949.906.019
-8.925.835.383
-8.925.799.879
-8.925.734.197
-8.925.612.686
-8.925.387.889
-8.924.972.015
-8.924.202.649
-8.922.779.321
-8.920.146.165
-8.915.274.825
-8.906.262.847
-8.889.590.688
-8.858.747.194
-8.801.686.729
-8.696.124.869
- 1.549.755.312

255

Tablo F.6 Sabit Enflasyonda Leasingde Kiralayan Nakit Akmlar

(Normal Amortisman 50 yl)
Balang Miktar:
Kira Oran:
Kira Sresi :
Alm Satm Vergisi:
Vergi:
Amortisman Sresi:
skonto Oran:
Enflasyon Oran:
Reel Faiz Oran:

10.000.000.000 TL
% 85 (Yllk)
15 Yl
%1
%5
50 Yl
% 85
% 70
%8

Yllar

Taksit

Alm-Satm
Vergisi

- 10.000.000.000

100.000.000

8.500.835.383

425.041.769

10.000.000

8.085.793.614

8.500.835.383

425.041.769

17.000.000

8.092.793.614

8.500.835.383

425.041.769

28.900.000

8.104.693.614

8.500.835.383

425.041.769

49.130.000

8.124.923.614

8.500.835.383

425.041.769

83.521.000

8.159.314.614

8.500.835.383

425.041.769

141.985.700

8.217.779.314

8.500.835.383

425.041.769

241.375.690

8.317.169.304

8.500.835.383

425.041.769

410.338.673

8.486.132.287

8.500.835.383

425.041.769

697.575.744

8.773.369.358

10

8.500.835.383

425.041.769

1.185.878.765

9.261.672.379

11

8.500.835.383

425.041.769

2.015.993.900

10.091.787.514

12

8.500.835.383

425.041.769

3.427.189.631

11.502.983.245

13

8.500.835.383

425.041.769

5.826.222.372

13.902.015.986

14

8.500.835.383

425.041.769

9.904.578.033

17.980.371.647

15

8.500.835.383

425.041.769

16.837.782.656
24.913.576.270
ND:
- 44.467.617

Vergi

Amortisman
Vergi ndirimi

Net Nakit
Akm
- 10.1000.000.000

256

Tablo F.7 Sabit Enflasyonda Leasingde Kiralayan Nakit Akmlar

(Normal Amortisman Kira Sresi erisinde)
Balang Miktar:
Kira Oran:
Kira Sresi :
Alm Satm Vergisi:
Amortisman Sresi:
Vergi:
skonto Oran:
Enflasyon oran:
Reel Faiz Oran:

Yllar
Taksit
0 -10.000.000.000

10.000.000.000 TL
% 85 (Yllk)
15 Yl
%1
15 Yl
%5
% 85
% 70
%8

Alm-Satm
Vergisi
100.000.000

Vergi

Amortisman Vergi
ndirimi

Net Nakit
Akm
- 10.100.000.000

8.500.835.383

425.041.769

33.333.333

8.109.126.947

8.500.835.383

425.041.769

56.666.667

8.132.460.281

8.500.835.383

425.041.769

96.333.333

8.172.126.947

8.500.835.383

425.041.769

163.766.667

8.239.560.281

8.500.835.383

425.041.769

278.403.333

8.354.196.947

8.500.835.383

425.041.769

473.285.667

8.549.079.281

8.500.835.383

425.041.769

804.585.633

8.880.379.247

8.500.835.383

425.041.769

1.367.795.577

9.443.589.191

8.500.835.383

425.041.769

2.325.252.480

10.401.046.094

10

8.500.835.383

425.041.769

3.952.929.217

12.028.722.830

11

8.500.835.383

425.041.769

6.719.979.668

14.795.773.282

12

8.500.835.383

425.041.769

11.423.965.436

19.499.759.050

13

8.500.835.383

425.041.769

19.420.741.241

27.496.534.855

14

8.500.835.383

425.041.769

33.015.260.110

41.091.053.724

15

8.500.835.383

425.041.769

56.125.942.186

64.201.735.800
ND: 86.064.447

257

Tablo F.8 Sabit Enflasyonda Leasingde Kirac Nakit Akmlar

Balang Miktar: -10.000.000.000 TL
Kira Oran:
% 85 (Yllk)
Kira Sresi :
15 Yl
Alm Satm
Vergisi:
%1
skonto Oran: % 85
Enflasyon oran: % 70
Reel Faiz Oran: % 8

Yllar
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

Taksit
10.000.000.000
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383

Alm-Satm
Vergisi
100.000.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

Net Nakit
Akm
9.900.000.000
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
-8.500.835.383
ND: -100.000.000

258

EK/G FYAT SEVYESNE ENDEKSL KRED VE LEASNG

Tablo G.1 Sabit Enflasyonda Fiyat Dzeyine Ayarl potek Kredisi Borlu Nakit Akmlar
Kredi Miktar: -10.000.000.000 TL
Faiz Oran:
%8
Kredi Sresi:
15 Yl
BSMV:
%5
skonto Oran: % 8
Enflasyon oran: % 70
cret Oran:
% 70
Nominal
Yl

Taksit

Faiz

Anapara

Kredi
Bakiyesi
0
10.000.000.000
-10.000.000.000
1
-1.986.102.263
-1.360.000.000
-626.102.263
-16.373.897.737
2
-3.376.373.848
-2.226.850.092
-1.149.523.755
-26.686.102.397
3
-5.739.835.541
-3.629.309.926
-2.110.525.615
-43.255.848.460
4
-9.757.720.420
-5.882.795.391
-3.874.925.029
-69.660.017.353
5
-16.588.124.713
-9.473.762.360
-7.114.362.353
-111.307.667.146
6
-28.199.812.013
-15.137.842.732
-13.061.969.281
-176.161.064.868
7
-47.939.680.421
-23.957.904.822 -23.981.775.599
-275.492.034.677
8
-81.497.456.716
-37.466.916.716
-44.030.540.000
-424.305.918.950
9 -138.545.676.418 -57.705.604.977
-80.840.071.441
-640.479.990.773
10 -235.527.649.911 -87.105.278.745 -148.422.371.165 -940.393.613.149
11 -400.397.004.848 -127.893.531.388 -272.503.473.460 -1.326.165.668.894
12 -680.674.908.242 -180.358.530.970 -500.316.377.272 -1.754.165.259.848
13 -1.157.147.344.011 -238.566.475.339 -918.580.868.672 -2.063.500.073.071
14 -1.967.150.484.819 -280.636.009.938 -1.686.514.474.881 -1.821.435.649.339
15 -3.344.155.824.192 -247.715.248.310 -3.096.440.575.881
0

BSMV

-80.890.341
-148.930.738
-265.512.786
-464.688.711
-804.353.141
-1.382.933.258
-2.367.762.092
-4.043.313.152
-6.893.199.362
-11.739.571.280
-19.980.094.130
-33.990.808.811
-57.810.995.671
-98.307.442.989
-167.153.703.457

Damga
Vergisi
131.433.238
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

potek
Gideri
93.750.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

Net Nakit
Akm
9.774.816.762
-2.066.992.604
-3.525.304.586
-6.005.348.327
-10.222.409.131
-17.392.477.854
-29.582.745.271
-50.307.442.513
-85.540.769.868
-145.438.875.780
-247.267.221.191
-420.377.098.978
-714.665.717.052
-1.214.958.339.682
-2.065.457.927.807
-3.511.309.527.649

259

Tablo G.1 (devam)

Yllar
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

Enf. Ayar.
Fak
1
0,588
0,346
0,204
0,120
0,070
0,041
0,024
0,014
0,008
0,005
0,003
0,002
0,001
0,001
0,000

Reel
Kredi
Bakiyesi
10.000.000.000
9.631.704.551
9.233.945.466
8.804.365.654
8.340.419.458
7.839.357.565
7.298.210.722
6.713.772.130
6.082.578.452
5.400.889.279
4.664.664.972
3.869.542.721
3.010.810.690
2.083.380.096
1.081.755.054
0
ND:

Net Nakit
Akm
9.774.816.762
-1.215.878.002
-1.219.828.576
-1.222.338.353
-1.223.932.799
-1.224.945.741
-1.225.589.258
-1.225.998.080
-1.226.257.802
-1.226.422.802
-1.226.527.626
-1.226.594.219
-1.226.636.526
-1.226.663.403
-1.226.680.478
-1.226.691.326
- 700.833.580

deme/Gelir
Oran
0,30
0,30
0,30
0,30
0,30
0,30
0,30
0,30
0,30
0,30
0,30
0,30
0,30
0,30
0,30

260

Tablo G.2 Sabit Enflasyonda Fiyat Dzeyine Ayarl Leasingde Kiralayan Nakit Akmlar
Balang Miktar:
Kira Oran:
Kira Sresi:
Alm-Satm Vergisi:
Vergi:
Amortisman Sresi:
skonto Oran:
Enflasyon Oran:
cret Oran:

Yl

Taksit

0
-10.000.000.000
1
1.986.102.263
2
3.376.373.848
3
5.739.835.541
4
9.757.720.420
5
16.588.124.713
6
28.199.812.013
7
47.939.680.421
8
81.497.456.716
9 138.545.676.418
10 235.527.649.911
11 400.397.004.848
12 680.674.908.242
13 1.157.147.344.011
14 1.967.150.484.819
15 3.344.155.824.192

Alm-Satm
Vergisi
100.000.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

Vergi

(Normal Amortisman 50 Yl)

10.000.000.000 TL
%8
15 Yl
%1
% 5 (Yllk)
50 yl
%8
% 70
% 70

Nominal
Amor.
Vergi nd.

99.305.113
168.818.692
286.991.777
487.886.021
829.406.236
1.409.990.601
2.396.984.021
4.074.872.836
6.927.283.821
11.776.382.496
20.019.850.242
34.033.745.412
57.857.367.201
98.357.524.241
167.207.791.210

Reel
Net Nakit
Enf. Ayarlama
Net Nakit
Akm
Faktr
Akm
-10.100.000.000
1
-10.100.000.000
10.000.000
1.896.797.150
0,588
1.115.763.029
17.000.000
3.224.555.155
0,346
1.115.763.029
28.900.000
5.481.743.764
0,204
1.115.763.029
49.130.000
9.318.964.399
0,120
1.115.763.029
83.521.000
15.842.239.478
0,070
1.115.763.029
141.985.700
26.931.807.112
0,041
1.115.763.029
241.375.690
45.784.072.090
0,024
1.115.763.029
410.338.673
77.832.922.554
0,014
1.115.763.029
697.575.744 132.315.968.341
0,008
1.115.763.029
1.185.878.765 224.937.146.180
0,005
1.115.763.029
2.015.993.900 382.393.148.506
0,003
1.115.763.029
3.427.189.631 650.068.352.460
0,002
1.115.763.029
5.826.222.372 1.105.116.199.183
0,001
1.115.763.029
9.904.578.033 1.878.697.538.611
0,001
1.115.763.029
16.837.782.656 3.193.785.815.638
0,000
1.115.763.029
ND: - 311.897.244

261

Tablo G.3 Sabit Enflasyonda Fiyat Dzeyine Ayarl Leasingde Kirac Nakit Akmlar
Balang Miktar:
Kira Oran:
Kira Sresi :
Alm Satm Vergisi:
skonto Oran:
Enflasyon Oran:
cret Oran:

-10.000.000.000 TL
% 8 (Yllk)
15 Yl
%1
%8
% 70
% 70

Nominal
Yllar
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

Alm-Satm
Net Nakit
Vergisi
Akm
Taksit
10.000.000.000 100.000.000
9.900.000.000
-1.986.102.263
0
-1.986.102.263
-3.376.373.848
0
-3.376.373.848
-5.739.835.541
0
-5.739.835.541
-9.757.720.420
0
-9.757.720.420
-16.588.124.713
0
-16.588.124.713
-28.199.812.013
0
-28.199.812.013
-47.939.680.421
0
-47.939.680.421
-81.497.456.716
0
-81.497.456.716
-138.545.676.418
0
-138.545.676.418
-235.527.649.911
0
-235.527.649.911
-400.397.004.848
0
-400.397.004.848
-680.674.908.242
0
-680.674.908.242
-1.157.147.344.011
0
-1.157.147.344.011
-1.967.150.484.819
0
-1.967.150.484.819
-3.344.155.824.192
0
-3.344.155.824.192

Reel
Enf.
Ayar.
Net Nakit
deme/Gelir
Akm
Oran
Fak.
1
9.900.000.000
0,588 - 1.168.295.449
0,30
0,346 - 1.168.295.449
0,30
0,204 - 1.168.295.449
0,30
0,120 - 1.168.295.449
0,30
0,070 - 1.168.295.449
0,30
0,041 - 1.168.295.449
0,30
0,024 - 1.168.295.449
0,30
0,014 - 1.168.295.449
0,30
0,008 - 1.168.295.449
0,30
0,005 - 1.168.295.449
0,30
0,003 - 1.168.295.449
0,30
0,002 - 1.168.295.449
0,30
0,001 - 1.168.295.449
0,30
0,001 - 1.168.295.449
0,30
0,000 - 1.168.295.449
0,30
ND: - 100.000.000

262

EK/H K ENDEKSL KRED VE LEASNG

Tablo H.1 ki Endeksli Kredi Borlu Nakit Akmlar
Kredi Miktar: -10.000.000.000 TL
Faiz Oran:
%8
Kredi Sresi:
15 Yl
BSMV:
%5
skonto Oran: % 8
Enflasyon Oran: % 70
cret Oran:
% 75

0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

Taksit

Faiz

Anapara

10.000.000.000
-2.044.517.036
-3.577.904.813
-6.261.333.422
-10.957.333.488
-19.175.333.605
-33.556.833.808
-58.724.459.165
-102.767.803.538
-179.843.656.192
-314.726.398.336
-550.771.197.088
-369.456.666.516
0
0
0

-1.360.000.000
-2.226.850.092
-3.629.309.926
-5.882.795.391
-9.473.762.360
-15.137.842.732
-23.957.904.822
-37.466.916.716
-57.705.604.977
-87.105.278.745
-127.893.531.388
-27.367.160.483
0
0
0

-684.517.036
-1.351.054.720
-2.632.023.496
-5.074.538.098
-9.701.571.245
-18.418.991.077
-34.766.554.343
-65.300.886.822
-122.138.051.215
-227.621.119.591
-422.877.665.700
-342.089.506.034
0
0
0

Nominal
Kredi
Bakiyesi
-10.000.000.000
-16.315.482.964
-26.627.687.625
-43.197.433.687
-69.601.602.580
-111.249.252.374
-176.102.650.096
-275.433.619.904
-424.247.504.177
-640.421.576.001
-940.335.198.377
-1.326.107.254.122
0
0
0
0

BSMV

-82.092.998
-155.520.591
-286.280.354
-517.487.859
-924.602.778
-1.639.687.494
-2.893.859.715
-5.091.584.588
-8.940.685.956
-15.679.866.095
-27.476.865.330
-18.443.475.580
0
0
0

Damga
Vergisi
131.433.238
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

potek
Gideri
93.750.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

Net Nakit
Akm
9.774.816.762
-2.126.610.034
-3.733.287.958
-6.547.532.925
-11.474.773.788
-20.099.908.406
-35.196.504.846
-61.618.309.199
-107.859.382.432
-188.784.338.798
-330.406.262.461
-578.248.061.260
-387.900.142.097
0
0
0

263

Tablo H.1 (devam)

Yllar

0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

Enflasyon
Ayarlama
Faktr
1,0000
0,58824
0,34602
0,20354
0,11973
0,07043
0,04143
0,02437
0,01434
0,00843
0,00496
0,00292
0,00172
0,00101
0,00059
0,00035

Reel
Kredi
Bakiyesi
-10.000.000.000
9.597.342.920
9.127.101.007
8.582.827.113
7.957.527.719
7.243.618.329
6.432.875.257
5.516.383.548
4.484.480.686
3.326.695.785
2.031.683.875
587.154.908
0
0
0
0
ND:

Net Nakit
Akm
9.774.816.762
1.250.947.079
1.291.795.141
1.332.624.954
1.373.778.474
1.415.523.170
1.458.064.743
1.501.561.066
1.546.134.588
1.591.882.369
1.638.883.766
1.687.206.116
665.783.277
0
0
0
- 695.770.086

deme/Gelir
Oran
0,30
0,30
0,30
0,30
0,30
0,30
0,30
0,30
0,30
0,30
0,30
0,11
0
0
0

264

Tablo H.2 ki Endeksli Kredi Borlu Nakit Akmlar

Kredi Miktar: -10.000.000.000 TL
Faiz Oran:
%8
Kredi Sresi:
15 Yl
BSMV:
%5
skonto Oran: % 8
Enflasyon Oran: % 70
cret Oran:
% 65

Nominal
Kredi
BSMV
Bakiyesi
0
10.000.000.000
-10.000.000.000
1
-1.927.687.491
-1.360.000.000
-567.687.491
-16.432.312.509
-79.687.684
2
-3.180.684.360
-2.226.850.092
-953.834.268
-26.744.517.169
-142.531.895
3
-5.248.129.194
-3.629.309.926
-1.618.819.268
-43.314.263.232
-245.931.605
4
-8.659.413.170
-5.882.795.391
-2.776.617.779
-69.718.432.125
-416.348.385
5
-14.288.031.730
-9.473.762.360
-4.814.269.370
-111.366.081.919
-697.448.227
6
-23.575.252.355
-15.137.842.732
-8.437.409.623
-176.219.479.641
-1.161.284.864
7
-38.899.166.386
-23.957.904.822
-14.941.261.563
-275.550.449.449
-1.926.752.307
8
-64.183.624.536
-37.466.916.716
-26.716.707.820
-424.364.333.722
-3.190.031.544
9
-105.902.980.485
-57.705.604.977
-48.197.375.507
-640.538.405.546
-5.274.827.649
10 -174.739.917.800
-87.105.278.745
-87.634.639.054
-940.452.027.922
-8.715.261.043
11 -288.320.864.369 -127.893.531.388 -160.427.332.981 -1.326.224.083.667 14.392.638.133
12 -475.729.426.210 -180.358.530.970 -295.370.895.240 -1.754.223.674.621 -23.761.122.905
13 -784.953.553.246 -238.566.475.339 -546.387.077.906 -2.063.558.487.843 -39.220.095.110
14 -1.295.173.362.856 -280.636.009.938 -1.014.537.352.918 -1.821.494.064.112 -64.728.541.333
15 -2.137.036.048.712 -247.715.248.310 -1.889.320.800.402
0
-106.818.800.312
Taksit

Faiz

Anapara

Damga
Vergisi
131.433.238
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

potek
Gideri
93.750.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

Net Nakit
Akm
9.774.816.762
-2.007.375.174
-3.323.353.701
-5.494.480.091
-9.076.614.722
-14.986.927.380
-24.738.748.415
-40.829.073.152
-67.377.944.169
-111.183.432.069
-183.462.353.740
-302.722.457.501
-499.501.528.595
-824.186.913.251
-1.359.917.733.393
-2.243.873.540.920

265

Tablo H.2 (devam)

Yllar
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

Enf. Ayar.
Fak.
1,0000
0,58824
0,34602
0,20354
0,11973
0,07043
0,04143
0,02437
0,01434
0,00843
0,00496
0,00292
0,00172
0,00101
0,00059
0,00035

Kredi
Bakiyesi
- 10.000.000.000
- 9.666.066.182
- 9.254.158.190
- 8.816.255.492
- 8.347.413.480
- 7.843.471.696
- 7.300.630.798
- 6.715.195.705
- 6.083.415.849
- 5.401.381.865
- 4.664.954.729
- 3.869.713.166
- 3.010.910.951
- 2.083.439.073
- 1.081.789.747
-

Reel
Net Nakit
deme/Gelir
Akm
Oran
9.774.816.762
0,30
- 1.180.808.926
0,30
- 1.149.949.378
0,30
- 1.118.355.402
0,30
- 1.086.746.414
0,30
- 1.055.523.717
0,30
- 1.024.906.378
0,30
995.009.143
0,30
965.887.142
0,30
937.561.540
0,30
910.034.270
0,30
883.296.491
0,30
857.333.443
0,30
832.127.235
0,30
807.658.444
0,30
783.907.026
ND: 1.104.454.017

266

Tablo H.3 ki Endeksli Kredi Kreditr Nakit Akmlar

Kredi Miktar: 10.000.000.000 TL
Faiz Oran:
% 8 (Yllk)
Vade:
15 Yl
BSMV:
%5
skonto Oran: % 8
Enflasyon
Oran:
% 70
cret Oran:
%65

Nominal

0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

Taksit

Faiz

Anapara

-10.000.000.000
1.927.687.491
3.180.684.360
5.248.129.194
8.659.413.170
14.288.031.730
23.575.252.355
38.899.166.386
64.183.624.536
105.902.980.485
174.739.917.800
288.320.864.369
475.729.426.210
784.953.553.246
1.295.173.362.856
2.137.036.048.712

1.360.000.000
2.226.850.092
3.629.309.926
5.882.795.391
9.473.762.360
15.137.842.732
23.957.904.822
37.466.916.716
57.705.604.977
87.105.278.745
127.893.531.388
180.358.530.970
238.566.475.339
280.636.009.938
247.715.248.310

567.687.491
953.834.268
1.618.819.268
2.776.617.779
4.814.269.370
8.437.409.623
14.941.261.563
26.716.707.820
48.197.375.507
87.634.639.054
160.427.332.981
295.370.895.240
546.387.077.906
1.014.537.352.918
1.889.320.800.402

Kredi
Bakiyesi
10.000.000.000
16.432.312.509
26.744.517.169
43.314.263.232
69.718.432.125
111.366.081.919
176.219.479.641
275.550.449.449
424.364.333.722
640.538.405.546
940.452.027.922
1.326.224.083.667
1.754.223.674.621
2.063.558.487.843
1.821.494.064.112
0

BSMV

79.687.684
142.531.895
245.931.605
416.348.385
697.448.227
1.161.284.864
1.926.752.307
3.190.031.544
5.274.827.649
8.715.261.043
14.392.638.133
23.761.122.905
39.220.095.110
64.728.541.333
106.818.800.312

Net Nakit
Akm
- 10.000.000.000
1.859.687.491
3.069.341.855
5.066.663.698
8.365.273.400
13.814.343.612
22.818.360.218
37.701.271.144
62.310.278.700
103.017.700.236
170.384.653.862
281.926.187.800
466.711.499.661
773.025.229.479
1.281.141.562.359
2.124.650.286.296

267

Tablo H.3 (devam)

Yllar
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

Enf. Ayar.
Fak.
1,0000
0,58824
0,34602
0,20354
0,11973
0,07043
0,04143
0,02437
0,01434
0,00843
0,00496
0,00292
0,00172
0,00101
0,00059
0,00035

Reel
Kredi
Bakiyesi
10.000.000.000 9.666.066.182
9.254.158.190
8.816.255.492
8.347.413.480
7.843.471.696
7.300.630.798
6.715.195.705
6.083.415.849
5.401.381.865
4.664.954.729
3.869.713.166
3.010.910.951
2.083.439.073
1.081.789.747
ND:

Net Nakit
Akm
10.000.000.000
1.087.058.710
1.051.263.829
1.018.155.422
986.945.174
957.179.737
928.592.581
901.021.924
874.365.164
848.553.459
823.537.495
799.279.456
775.748.460
752.917.949
730.764.167
709.265.266
- 1.937.039.490

268

Tablo H.4 ki Endeksli Leasing Kiralayan Nakit Akmlar

(Normal Amortisman Kira Sresi erisinde)
Balang Miktar:
Kira Oran:
Kira Sresi:
Alm-Satm Vergisi:
Vergi:
Amortisman Sresi:
skonto Oran:
Enflasyon Oran:
cret Oran:

Yl

Taksit

0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

10.000.000.000
2.044.517.036
3.577.904.813
6.261.333.422
10.957.333.488
19.175.333.605
33.556.833.808
58.724.459.165
102.767.803.538
179.843.656.192
314.726.398.336
550.771.197.088
369.456.666.516
0
0
0

Alm-Satm
Vergisi
100.000.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

Nominal
Vergi

102.225.852
178.895.241
313.066.671
547.866.674
958.766.680
1.677.841.690
2.936.222.958
5.138.390.177
8.992.182.810
15.736.319.917
27.538.559.854
18.472.833.326
0
0
0

10.000.000.000 TL
%8
15 Yl
%1
% 5 (Yllk)
15 Yl
%8
% 70
% 75

Amor.
Vergi nd.

33.333.333
58.333.333
102.083.333
178.645.833
312.630.208
547.102.865
957.430.013
1.675.502.523
2.932.129.415
5.131.226.476
8.979.646.333
15.714.381.083
27.500.166.895
48.125.292.066
84.219.261.116

Reel
Net Nakit
Net Nakit
Enf. Ayarlama
Akm
Akm
Faktr
-10.100.000.000
1
-10.100.000.000
1.975.624.517
0,588
1.162.132.069
3.457.342.905
0,346
1.196.312.424
6.050.350.084
0,204
1.231.498.083
10.588.112.647
0,120
1.267.718.615
18.529.197.133
0,070
1.305.004.457
32.426.094.983
0,041
1.343.386.941
56.745.666.220
0,024
1.382.898.322
99.304.915.884
0,014
1.423.571.802
173.783.602.797
0,008
1.465.441.561
304.121.304.895
0,005
1.508.542.783
532.212.283.567
0,003
1.552.911.688
366.698.214.273
0,002
629.392.754
27.500.166.895
0,001
27.765.107
48.125.292.066
0,001
28.581.728
84.219.261.116
0,000
29.422.367
ND:
- 192.537.120

269

Tablo H.5 ki Endeksli Leasing Kiralayan Nakit Akmlar

(Normal Amortisman Kira Sresi erisinde)
Balang Miktar:
Kira Oran:
Kira Sresi:
Alm-Satm Vergisi:
Vergi:
Amortisman Sresi:
skonto Oran:
Enflasyon Oran:
cret Oran:

Yl

Taksit

0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

-10.000.000.000
1.927.687.491
3.180.684.360
5.248.129.194
8.659.413.170
14.288.031.730
23.575.252.355
38.899.166.386
64.183.624.536
105.902.980.485
174.739.917.800
288.320.864.369
475.729.426.210
784.953.553.246
1.295.173.362.856
2.137.036.048.712

10.000.000.000 TL
%8
15 Yl
%1
% 5 (Yllk)
15 Yl
%8
% 70
% 65

Reel
Nominal
Net Nakit
Alm-Satm
Vergi
Amor.
Net Nakit
Enf. Ayarlama
Akm
Vergisi
Vergi nd.
Akm
Faktr
100.000.000
-10.100.000.000
1
-10.100.000.000
0
96.384.375
33.333.333
1.864.636.450
0,588
1.096.844.970
0
159.034.218
55.000.000
3.076.650.142
0,346
1.064.584.824
0
262.406.460
90.750.000
5.076.472.734
0,204
1.033.273.506
0
432.970.658
149.737.500
8.376.180.011
0,120
1.002.883.109
0
714.401.587
247.066.875
13.820.697.019
0,070
973.386.547
0
1.178.762.618
407.660.344
22.804.150.081
0,041
944.757.531
0
1.944.958.319
672.639.567
37.626.847.633
0,024
916.970.544
0
3.209.181.227
1.109.855.286
62.084.298.595
0,014
890.000.822
0
5.295.149.024
1.831.261.222 102.439.092.682
0,008
863.824.328
0
8.736.995.890
3.021.581.016 169.024.502.925
0,005
838.417.730
0
14.416.043.218 4.985.608.676 278.890.429.827
0,003
813.758.385
0
23.786.471.310 8.226.254.315 460.169.209.214
0,002
789.824.315
0
39.247.677.662 13.573.319.620 759.279.195.204
0,001
766.594.188
0
64.758.668.143 22.395.977.374 1.252.810.672.086
0,001
744.047.300
0
106.851.802.436 36.953.362.666 2.067.137.608.943
0,000
722.163.556
ND : - 1.910.803.915

270

Tablo H.6 ki Endeksli Leasing Kirac Nakit Akmlar

Balang Miktar:
Kira Oran:
Kira Sresi :
Alm Satm Vergisi:
skonto Oran:
Enflasyon Oran:
cret Oran:

Yllar
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

Taksit
10.000.000.000
-2.044.517.036
-3.577.904.813
-6.261.333.422
-10.957.333.488
-19.175.333.605
-33.556.833.808
-58.724.459.165
-102.767.803.538
-179.843.656.192
-314.726.398.336
-550.771.197.088
-369.456.666.516
0
0
0

Nominal
Alm-Satm
Vergisi
100.000.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

-10.000.000.000 TL
% 8 (Yllk)
15 Yl
%1
%8
% 70
% 75

Net Nakit
Akm
9.900.000.000
-2.044.517.036
-3.577.904.813
-6.261.333.422
-10.957.333.488
-19.175.333.605
-33.556.833.808
-58.724.459.165
-102.767.803.538
-179.843.656.192
-314.726.398.336
-550.771.197.088
-369.456.666.516
0
0
0

Enf. Ayar.
Fak.
1
0,588
0,346
0,204
0,120
0,070
0,041
0,024
0,014
0,008
0,005
0,003
0,002
0,001
0,001
0,000

Reel
Net Nakit
deme/Gelir
Akm
Oran
9.900.000.000
- 1.202.657.080
0,30
- 1.238.029.347
0,30
- 1.274.441.975
0,30
- 1.311.925.562
0,30
- 1.350.511.608
0,30
- 1.390.232.538
0,30
- 1.431.121.730
0,30
- 1.473.213.546
0,30
- 1.516.543.356
0,30
- 1.561.147.572
0,30
- 1.607.063.677
0,30
- 634.127.301
0,11
0
0,00
0
0,00
0
0,00
ND: - 100.000.000

271

Tablo H.7 ki Endeksli Leasing Kirac Nakit Akmlar

Balang Miktar:
Kira Oran:
Kira Sresi :
Alm Satm Vergisi:
skonto Oran:
Enflasyon Oran:
cret Oran:

Yllar
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

Taksit
10.000.000.000
-1.927.687.491
-3.180.684.360
-5.248.129.194
-8.659.413.170
-14.288.031.730
-23.575.252.355
-38.899.166.386
-64.183.624.536
-105.902.980.485
-174.739.917.800
-288.320.864.369
-475.729.426.210
-784.953.553.246
-1.295.173.362.856
-2.137.036.048.712

Nominal
Alm-Satm
Vergisi
100.000.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

-10.000.000.000 TL
% 8 (Yllk)
15 Yl
%1
%8
% 70
% 65

Net Nakit
Akm
9.900.000.000
-1.927.687.491
-3.180.684.360
-5.248.129.194
-8.659.413.170
-14.288.031.730
-23.575.252.355
-38.899.166.386
-64.183.624.536
-105.902.980.485
-174.739.917.800
-288.320.864.369
-475.729.426.210
-784.953.553.246
-1.295.173.362.856
-2.137.036.048.712

Enf. Ayar.
Fak.
1
0,588
0,346
0,204
0,120
0,070
0,041
0,024
0,014
0,008
0,005
0,003
0,002
0,001
0,001
0,000

Reel
Net Nakit
deme/Gelir
Akm
Oran
9.900.000.000
-1.133.933.818
0,30
-1.100.582.823
0,30
-1.068.212.740
0,30
-1.036.794.719
0,30
-1.006.300.756
0,30
- 976.703.675
0,30
- 947.977.097
0,30
- 920.095.417
0,30
- 893.033.787
0,30
- 866.768.088
0,30
- 841.274.909
0,30
- 816.531.529
0,30
- 792.515.896
0,30
- 769.206.605
0,30
- 746.582.881
0,30
ND: 1.623.907.036

272

EK/I LEASNG KONUT FNANSMAN YNTEMNN 1986-2000 DNEMNDE TEST EDLMES

Tablo I.1 Fiyat Seviyesine Endeksli potek Kredisinde Kreditr Nakit Akmlar
Kredi Miktar:
Faiz Oran
(Reel):
Vade:
BSMV:
skonto Oran:
Kredinin
Alnd Yl:

Yllar

Taksit

Faiz

0
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000

- 3.940.200
620.146
961.847
1.685.156
2.844.543
4.562.647
7.806.689
12.959.103
22.173.025
50.000.172
89.450.308
160.831.654
320.215.823
543.406.252
917.269.753
1.275.004.957

437.737
654.881
1.101.639
1.775.843
2.702.746
4.353.904
6.740.293
10.628.209
21.753.757
34.622.181
53.871.299
89.156.320
117.969.097
138.090.112
99.885.181

Nominal
Ana Para
Kredi
Bakiyesi
3.940.200
182.410
4.967.432
306.966
7.397.521
583.517
12.376.940
1.068.700
19.823.575
1.859.901
29.937.113
3.452.785
47.769.617
6.218.810
73.078.753
11.544.817
113.492.930
28.246.415
227.680.143
54.828.127
352.491.648
106.960.355
526.819.628
231.059.503
817.838.376
425.437.155
962.434.569
779.179.641
845.409.911
1.175.119.776
0

3.940.200 TL
% 8,5
15 Yl
%5
% 8,5
1986

BSMV
24.029
40.521
76.043
133.314
218.462
379.842
636.570
1.096.299
2.486.606
4.457.974
8.025.805
15.993.673
27.151.739
45.843.335
63.728.382

Net Nakit
Akm
- 3.940.200
596.117
921.326
1.609.113
2.711.229
4.344.185
7.426.847
12.322.533
21.076.726
47.513.566
84.992.334
152.805.849
304.222.151
516.254.513
871.426.418
1.211.276.575

Reel
Kredi
Bakiyesi
3.940.200
3.800.636
3.649.210
3.484.912
3.306.649
3.113.233
2.903.377
2.675.683
2.428.636
2.160.589
1.869.759
1.554.207
1.211.834
840.360
437.309
0
ND:

Net Nakit
Akm
- 3.940.200
456.096
454.492
453.070
452.243
451.762
451.394
451.174
451.021
450.884
450.834
450.803
450.782
450.773
450.767
450.765
-86.897

273

Tablo I. 2 Fiyat Seviyesine Endeksli Leasingde Kiralayan Nakit Akmlar

Balang Miktar:
Kira Oran (Reel):
Kira Sresi:
Amortisman Sresi:
Vergi:
skonto Oran:

3.940.200 TL
% 8,5
15 Yl
15 Yl
%5
% 8,5

Nominal
Yllar
Taksit
0
- 3.940.200

Reel

Alm-Satm
Vergisi
39.402

Vergi

Amortisman
Vergi
ndirimi

Net Nakit
Net Nakit
Akm
Akm
- 3.979.602 - 3.979.602

1986

620.145

31.007

13.134

602.272

460.805

1987

961.845

48.092

17.166

930.919

459.224

1988

1.685.153

84.258

26.625

1.627.520

458.253

1989

2.844.539

142.227

46.646

2.748.958

458.537

1990

4.562.640

228.132

78.739

4.413.247

458.944

1991

7.806.677

390.334

126.298

7.542.641

458.432

1992

12.959.084

647.954

216.095

12.527.225

458.668

1993

22.172.993

1.108.650

358.718

21.423.061

458.432

1994

50.000.098

2.500.005

613.767

48.113.860

456.580

1995

89.450.176

4.472.509

1.384.044

86.361.711

458.098

1996 160.831.416

8.041.571

2.476.055

155.265.900

458.061

1997 320.215.349

16.010.767

4.451.947

308.656.529

457.353

1998 543.405.448

27.170.272

8.863.827

525.099.002

458.496

1999 917.268.396

45.863.420

15.041.914 886.446.890

458.537

2000 1.275.003.071

63.750.154

25.390.750 1.236.643.667
ND:

460.205
- 71.322

274

Tablo I. 3 Fiyat Dzeyine Ayarl potek Kredisinde Borlu Nakit Akmlar

Kredi Miktar:
Faiz Oran (Reel):
Vade:
BSMV:
Damga Vergisi:
potek Gideri:
skonto Oran:
Kredinin Alnd Yl:

Yllar

Taksit

0
3.940.200
1986
-620.145
1987
-961.845
1988
-1.685.153
1989
-2.844.539
1990
-4.562.640
1991
-7.806.677
1992 -12.959.084
1993 -22.172.993
1994 -50.000.098
1995 -89.450.176
1996 -160.831.416
1997 -320.215.349
1998 -543.405.448
1999 -917.268.396
2000 -1.275.003.071

Faiz

Anapara

-437.737
- 654.881
-1.101.639
-1.775.844
-2.702.749
-4.353.910
-6.740.305
-10.628.234
-21.753.825
-34.622.324
-53.871.599
-89.157.008
-117.970.432
-138.092.674
- 99.889.205

-182.409
- 306.964
-583.514
-1.068.694
-1.859.891
-3.452.767
-6.218.779
-11.544.759
-28.246.273
-54.827.851
-106.959.817
-231.058.341
-425.435.015
-779.175.722
-1.175.113.865

Nominal
Kredi
Bakiyesi
-3.940.200
-4.967.433
-7.397.524
-12.376.948
-19.823.594
-29.937.153
-47.769.702
-73.078.927
-113.493.286
-227.681.086
-352.493.611
-526.823.696
-817.847.638
-962.452.426
-845.443.972

- 3.940.200 TL
% 8,5
15 Yl
%5
% 0,75
% 0,9375
% 8,5
1986
Reel
BSMV

-24.029
-40.521
-76.043
-133.314
-218.461
-379.841
-636.570
-1.096.297
-2.486.603
-4.457.967
-8.025.793
-15.993.649
-27.151.699
-45.843.267
-63.728.288

Damga
Vergisi
53.379
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

potek
Gideri
36.939
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

Net Nakit
Akm
3.849.882
-658.456
-1.032.362
-1.820.517
-3.068.999
-4.910.136
-8.412.248
-13.930.121
-23.814.472
-53.932.212
-95.749.137
-171.697.790
-341.338.963
-575.988.357
-969.991.176
-1.348.293.882

Kredi
Bakiyesi
-3.940.200
-3.800.637
-3.649.211
-3.484.914
-3.306.652
-3.113.237
-2.903.382
-2.675.690
-2.428.643
-2.160.598
-1.869.769
-1.554.219
-1.211.848
-840.375
-437.327
0

Net Nakit
Akm
3.849.882
492.865
494.469
495.891
496.717
497.198
497.566
497.787
497.940
498.077
498.127
498.157
498.179
498.188
498.194
498.196
ND: 274.777

275

Tablo I. 4 Fiyat Dzeyine Ayarl Leasingde Kirac Nakit Akmlar

Balang Miktar:
Kira Oran (Reel):
Kira Sresi:
Vergi:
skonto Oran:

Yllar
0
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000

3.940.200 TL
% 8,5
15 Yl
%5
% 8,5

Nominal
Alm-Satm
Taksit
Vergisi
3.940.200
39.402
-620.145
0
-961.845
0
-1.685.153
0
-2.844.539
0
-4.562.640
0
-7.806.677
0
-12.959.084
0
-22.172.993
0
-50.000.098
0
-89.450.176
0
-160.831.416
0
-320.215.349
0
-543.405.448
0
-917.268.396
0
-1.275.003.071
0

Net Nakit
Akm
3.900.798
-620.145
-961.845
-1.685.153
-2.844.539
-4.562.640
-7.806.677
-12.959.084
-22.172.993
-50.000.098
-89.450.176
-160.831.416
-320.215.349
-543.405.448
-917.268.396
-1.275.003.071

Reel
Net Nakit
Akm
3.900.798
- 474.480
- 474.480
- 474.480
- 474.480
- 474.480
- 474.480
- 474.480
- 474.480
- 474.480
- 474.480
- 474.480
- 474.480
- 474.480
- 474.480
- 474.480
ND: 39.402

276

Tablo I.5 ki Endeksli Kredide Kreditr Nakit Akmlar

Kredi Miktar:
Faiz Oran (Reel):
Vade:
BSMV:
skonto Oran:

3.940.200 TL
% 8,5
15 Yl
%5
% 8,5

Nominal
Yllar

Taksit

0
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000

-3.940.200
638.650
886.446
1.539.758
2.514.425
4.030.619
6.690.832
11.381.104
18.904.016
38.961.166
73.285.962
132.141.841
245.427.059
426.380.497
716.319.236
1.217.742.700

Faiz

437.737
652.442
1.113.157
1.776.866
2.706.307
4.353.979
6.743.719
10.625.405
21.758.373
34.636.322
53.864.927
89.156.599
117.979.583
138.089.930
99.889.654

Anapara

200.914
234.004
426.601
737.559
1.324.312
2.336.853
4.637.385
8.278.611
17.202.793
38.649.640
78.276.914
156.270.460
308.400.914
578.229.305
1.117.853.047

Reel
Kredi
Bakiyesi
3.940.200
4.948.928
7.474.865
12.384.065
19.849.690
29.937.629
47.793.900
73.059.474
113.517.009
227.773.135
352.449.959
526.821.277
817.911.076
962.433.304
845.447.768
0

BSMV

24.954
36.751
68.773
116.808
191.860
324.049
557.671
932.848
1.934.656
3.649.757
6.591.315
12.254.234
21.300.451
35.795.809
60.865.270

Net Nakit
Akm
- 3.940.200
613.696
849.695
1.470.985
2.397.617
3.838.759
6.366.783
10.823.434
17.971.167
37.026.510
69.636.205
125.550.527
233.172.825
405.080.046
680.523.426
1.156.877.431

Kredi
Bakiyesi
3.940.200
3.786.479
3.687.363
3.486.918
3.311.005
3.113.287
2.904.853
2.674.978
2.429.151
2.161.472
1.869.537
1.554.212
1.211.942
840.358
437.329

Net Nakit
Akm
-

ND:

3.940.200
469.545
419.156
414.178
399.932
399.202
386.965
396.286
384.565
351.366
369.379
370.395
345.504
353.700
352.018
430.521

- 555.125

277

Tablo I.6 ki Endeksli Kredide Borlu Nakit Akmlar

Kredi Miktar
: -3.940.200 TL
Faiz Oran (Reel) : % 8,5
Vade
: 15 Yl
BSMV
:% 5
Damga Vergisi : % 0,75
potek Gideri
: % 0,9375
skonto Oran
: % 8,5

Yllar

Taksit

Faiz

Anapara

0
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000

3.940.200
-638.650
-886.446
-1.539.758
-2.514.425
-4.030.619
-6.690.832
-11.381.104
-18.904.016
-38.961.166
-73.285.962
-132.141.841
-245.427.059
-426.380.497
-716.319.236
-1.217.742.700

-437.737
-652.442
- 1.113.157
-1.776.866
-2.706.307
-4.353.979
-6.743.719
-10.625.405
-21.758.373
-34.636.322
-53.864.927
-89.156.599
-117.979.583
-138.089.930
- 99.889.654

-200.914
- 234.004
-426.601
-737.559
-1.324.312
-2.336.853
-4.637.385
-8.278.611
-17.202.793
-38.649.640
-78.276.914
-156.270.460
- 308.400.914
-578.229.305
- 1.117.853.047

Nominal
Kredi
Bakiyesi
-3.940.200
-4.948.928
-7.474.865
-12.384.065
-19.849.690
-29.937.629
-47.793.900
-73.059.474
-113.517.009
-227.773.135
-352.449.959
-526.821.277
-817.911.076
-962.433.304
-845.447.768
0

Reel
BSMV

-24.954
-36.751
-68.773
-116.808
-191.860
-324.049
-557.671
-932.848
-1.934.656
-3.649.757
-6.591.315
-12.254.234
-21.300.451
-35.795.809
-60.865.270

Damga
Vergisi
53.379
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

potek
Gideri
36.939
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

Net Nakit
Akm
3.849.882
-677.143
-955.326
-1.668.312
-2.722.843
-4.350.068
-7.235.856
-12.263.893
-20.361.428
-42.264.422
-78.658.499
-141.363.182
-262.256.504
-452.238.808
-757.492.636
-1.287.742.106

Kalan
Bor
-3.940.200
-3.786.479
-3.687.363
-3.486.918
-3.311.005
-3.113.287
-2.904.853
-2.674.978
-2.429.151
-2.161.472
-1.869.537
-1.554.212
-1.211.942
- 840.358
-437.329
0

Net Nakit
Akm
3.849.882
-507.190
-456.302
-453.528
-439.360
-439.395
-426.562
-437.229
-424.564
-388.134
-408.121
-409.299
-381.828
-390.902
-389.053
-475.822
ND: 224.439

278

Tablo I.7 ki Endeksli Leasingde Kiralayan Nakit Akmlar

Balang Miktar
Kira Oran (Reel)
Kira Sresi
Amortisman Sresi
Vergi
skonto Oran

: 3.940.200 TL
: % 8,5
: 15 Yl
: 15 Yl
:%5
: % 8,5

Nominal
Net Nakit
Akm

Enf.
Ayarlama
Faktr

Reel
Net Nakit
Akm

-3.979.602

-3.979.602

Yllar

Taksit

AlmSatm
Vergisi

- 3.940.200

39.402

1986

638.650

31.933

13.134

619.852

0,7651

474.255

1987

886.446

44.322

17.166

859.290

0,4933

423.889

1988

1.539.758

76.988

26.625

1.489.395

0,2816

419.361

1989

2.514.425

125.721

46.646

2.435.350

0,1668

406.226

1990

4.030.619

201.531

78.739

3.907.827

0,1040

406.384

1991

6.690.832

334.542

126.298

6.482.588

0,0608

394.004

1992

11.381.104

569.055

216.095

11.028.144

0,0366

403.781

1993

18.904.016

945.201

358.718

18.317.533

0,0214

391.977

1994

38.961.166

1.948.058

613.767

37.626.874

0,0095

357.063

1995

73.285.962

3.664.298

1.384.044

71.005.708

0,0053

376.643

1996

132.141.841

6.607.092

2.476.055

128.010.804

0,0030

377.654

1997

245.427.059

12.271.353

4.451.947

237.607.653

0,0015

352.076

1998

426.380.497

21.319.025

8.863.827

413.925.299

0,0009

361.423

1999

716.319.236

35.815.962

15.041.914

695.545.187

0,0005

359.788

60.887.135

25.390.750

1.182.246.315

2000 1.217.742.700

Vergi

Amortisman
Vergi ndirimi

0,0004
439.961
ND: - 539.543

279

Tablo I.8 ki Endeksli Leasingde Kirac Nakit Akmlar

Balang Miktar: -3.940.200 TL
Kira Oran (Reel): % 8,5
Kira Sresi
: 15 Yl
Alm-Satm
Vergisi
:%1
skonto Oran
: % 8,5

Yllar
0
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000

Taksit
3.940.200
-638.650
-886.446
-1.539.758
-2.514.425
-4.030.619
-6.690.832
-11.381.104
-18.904.016
-38.961.166
-73.285.962
-132.141.841
-245.427.059
-426.380.497
-716.319.236
-1.217.742.700

Nominal
Alm-Satm
Vergisi
39.402
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

Net Nakit
Akm
3.940.200
-638.650
-886.446
-1.539.758
-2.514.425
-4.030.619
-6.690.832
-11.381.104
-18.904.016
-38.961.166
-73.285.962
-132.141.841
-245.427.059
-426.380.497
-716.319.236
-1.217.742.700

ND:

Reel
Net Nakit
Akm
3.900.798
488.638
437.285
433.542
419.416
419.154
406.660
416.704
404.527
369.725
388.738
389.841
363.662
372.298
370.534
453.171
437.511

280