4133

KAT MLKYET KANUNU

Kanun Numaras
Kabul Tarihi
Yaymland R. Gazete
Yaymland Dstur

: 634
: 23/6/1965
: Tarih : 2/7/1965 Say : 12038
: Tertip : 5 Cilt : 4 Sayfa : 2932
BRNC BLM
Genel Hkmler

A) Kat mlkiyeti ve kat irtifak:

I Genel kural:
Madde 1 Tamamlanm bir yapnn kat, daire, i brosu, dkkan, maaza, mahzen, depo gibi blmlerinden ayr
ayr ve bal bana kullanlmaya elverili olanlar zerinde, o gayrimenkuln maliki veya ortak malikleri tarafndan, bu
Kanun hkmlerine gre, bamsz mlkiyet haklar kurulabilir.
Yaplmakta veya ileride yaplacak olan bir yapnn, birinci fkrada yazl nitelikteki blmleri zerinde, yap
tamamlandktan sonra geilecek kat mlkiyetine esas olmak zere, arsa maliki veya arsann ortak malikleri tarafndan, bu
Kanun hkmlerine gre irtifak haklar kurulabilir.
II Tarifler:
Madde 2 Bu Kanuna gre :
a) Kat mlkiyetine konu olan gayrimenkuln btnne (Anagayrimenkul); yalnz esas yap ksmna (Anayap)
anagayrimenkuln ayr ayr ve bal bana kullanlmaya elverili olup, bu Kanun hkmlerine gre bamsz mlkiyete konu
olan blmlerine (Bamsz blm); bir bamsz blmn dnda olup, dorudan doruya o blme tahsis edilmi olan
yerlere (Eklenti); bamsz blmler zerinde kurulan mlkiyet hakkna (Kat mlkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat
maliki);
b) Anagayrimenkuln bamsz blmleri dnda kalp, korunma ve ortaklaa kullanma veya faydalanmaya yaryan
yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sfatiyle payda bulunduklar bu yerler zerindeki faydalanma haklarna
(Kullanma hakk);
c) (Deiik: 13/4/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa zerinde ileride kat mlkiyetine konu olmak zere yaplacak veya
yaplmakta olan bir veya birden ok yapnn bamsz blmleri iin o arsann maliki veya ortak malikleri tarafndan bu
Kanun hkmlerine gre kurulan irtifak hakkna (kat irtifak); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);

4134
d) Arsann, bu Kanunda yazl esasa gre bamsz blmlere tahsis edilen ortak mlkiyet paylarna (Arsa pay);
e) Kat mlkiyetinin veya irtifaknn kurulmasna ait resmi senede (Szleme);
Denir.
III - Kat mlkiyetinin ve kat irtifaknn nitelii:
Madde 3 Kat mlkiyeti, arsa pay ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle balantl zel bir mlkiyettir.
(Deiik ikinci fkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mlkiyeti ve kat irtifak, bu mlkiyete konu olan
anagayrimenkuln bamsz blmlerinden her birinin konum ve byklklerine gre hesaplanan deerleri ile oranl olarak
projesinde tahsis edilen arsa paynn ortak mlkiyet esaslarna gre aka gsterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarnn
bamsz blmlerin paylar ile oranl olarak tahsis edilmedii hallerde, her kat maliki veya kat irtifak sahibi, arsa paylarnn
yeniden dzenlenmesi iin mahkemeye bavurabilir. Bamsz blmlerden her birine bu fkra uyarnca tahsis edilen arsa
pay, o blmlerin deerinde sonradan meydana gelen oalma veya azalma sebebiyle deitirilemez. 44 nc madde hkm
sakldr.
(Deiik nc fkra: 23/6/2009-5912/1 md.) Kat irtifak arsa payna bal bir irtifak eidi olup, yapnn tamam
iin dzenlenecek yap kullanma izin belgesine dayal olarak, bu Kanunda gsterilen artlar uyarnca kat mlkiyetine resen
evrilir. Bu ilem, arsa malikinin veya kat irtifakna sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerekletirilebilir.
IV - Ortak yerler:
Madde 4 Ortak yerlerin konusu szleme ile belirtilebilir. Aada yazl yerler ve eyler bu Kanun gereince her
halde ortak yer saylr.
a) Temeller ve ana duvarlar, tayc sistemi oluturan kiri, kolon ve perde duvarlar ile tayc sistemin paras dier
elemanlar,bamsz blmleri ayran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giri kaplar, antreler, merdivenler,
asansrler, sahanlklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapc daire veya odalar, genel amarlk ve
amar kurutma yerleri, genel kmrlk ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagaz saatlerinin korunmasna mahsus olup
bamsz blm dnda bulunan yuvalar ve kapal ksmlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnlar, yapnn genel su depolar,
snaklar, (1)
b) Her kat malikinin kendi blm dndaki kanalizasyon tesisleri ve p kanallar ile kalorifer, su, havagaz ve
elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon iin ortak ebeke ve antenler scak ve souk hava tesisleri,
c) atlar, bacalar, genel dam teraslar, yamur oluklar, yangn emniyet merdivenleri.
Yukarda saylanlarn dnda kalp da, yine ortaklaa kullanma, korunma veya faydalanma iin zaruri olan dier
yerler ve eyler de (Ortak yer) konusuna girer.
B) Balantlar :
I - Bamsz blmlerle arsa pay arasndaki balant:
Madde 5 Kat mlkiyetinin bakasna devri veya miras yoluyla gemesi halinde, ona bal arsa pay da birlikte
geer; arsa pay, kat mlkiyetinden veya kat irtifakndan ayr olarak devredilemiyecei gibi, miras yoluyla da gemez ve
baka bir hakla kaytlanamaz.
Anagayrimenkulde, kat mlkiyetine balanmam veya lehine kat irtifak kurulmam arsa pay braklamaz.

(1) 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayl Kanunun 2 nci maddesiyle; bu bende "Temeller ve ana duvarlar," ibaresinden sonra
gelmek zere "tayc sistemi oluturan kiri, kolon ve perde duvarlar ile tayc sistemin paras dier elemanlar,"
ibaresi eklenmi ve metne ilenmitir.

4135
Kat mlkiyetini kaytlayan haklar, kendiliinden arsa payn da kaytlar.
Kat irtifakna konu olan arsa zerinde bu hakla badamas mmkn olmayan irtifaklar kurulamaz.
Anagayrimenkulde kat mlkiyetinin kurulmasndan nce o gayrimenkuln ktkteki sayfasna tescil veya
erhedilmi olan haklar kat mlkiyetini de, kaide olarak arsa pay orannda, kendiliinden kaytlar.
II - Bamsz blmlerle eklentiler ve ortak yerler arasndaki balant:
Madde 6 Bir bamsz blmn dnda olup, dorudan doruya o blme tahsis edilmi olan kmrlk, su
deposu, garaj, elektrik, havagaz veya su saati yuvalar, tuvalet gibi eklentiler, ait olduu bamsz blmn btnleyici
paras saylr ve o blmn maliki, eklentilerin de tek bana maliki olur.
Eklentiler kat mlkiyeti ktnn (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapnn oturduu zeminin
dnda kalanlar kadastro plannda veya tapu haritasnda ayrca gsterilir.
Bamsz blm zerinde kat mlkiyetiyle ve dier kat maliklerinin haklariyle badamas mmkn olmayan
irtifaklar kurulamaz.
Bamsz blmlerin bakasna devri, kaytlanmas veya kiralanmas halinde, eklentiler ve ortak yerler de
kendiliinden devredilmi, kaytlanm vaya kiralanm olur.
C) Ortakln (yuun) giderilmesi ve ncelikle satnalma (f'a) hakk:
I - Ortakln giderilmesi:
Madde 7 Kat mlkiyetine veya kat irtifakna tabi olan gayrimenkulde ortakln giderilmesi istenemez.
Bamsz blmler, bamsz bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortakln giderilmesi
istenebilir.
II- ncelikle satnalma hakk:
Madde 8 (Deiik birinci fkra: 13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mlkiyeti kurulmu bir gayrimenkuln bamsz
blmlerinden birinin veya kat irtifak balanm arsa paynn satlmas halinde dier kat maliklerinin veya irtifak hakk
sahiplerinin ncelikle satn alma hakk yoktur.
Bir bamsz blmn paydalarndan birinin kendi payn bakasna satmas halinde teki paydalar, ncelikle
satnalma hakkn kullanabilirler.
Szlemede bu maddenin aksine hkm konulabilir.
D) Genel hkmlerin uygulanma alan:
Madde 9 Kat mlkiyetine veya kat irtifakna ait ktk kaydnda veya kat malikleri arasndaki szlemede veya
ynetim plannda veya bu kanunda hkm bulunmayan hallerde, kat mlkiyetinden doan anlamazlklar, Medeni Kanun ve
ilgili dier kanunlar hkmlerine gre karara balanr.
KNC BLM
Kat Mlkiyetinin ve Kat rtifaknn Kurulmas
A) Genel kural:
Madde 10 Kat mlkiyeti ve kat irtifak resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doar.
Anagayrimenkuln tmnn mlkiyeti (Kat mlkiyeti) ne evrilmeden o gayrimenkuln yalnz bir veya birka
blm zerinde kat mlkiyeti kurulamaz.

4136
(Deiik nc fkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Kat mlkiyeti kurulurken ayn katta birbirine bitiik bulunan ayn
nevideki birden fazla bamsz blm veya bir yapnn otel, i veya ticaret yeri gibi iktisad adan veya kullanma
bakmndan btnlk arz eden birden ok kat veya blm, kat mlkiyeti ktne tek bamsz blm olarak tescil
edilebilir. Byle bir tescilin yaplabilmesi iin, buna uygun deiiklik projesinin ve yap kullanma izin belgesinin Tapu Sicil
Mdrlne verilmi olmas gereklidir.
Kat mlkiyetinin tescili, tapu memurunca dzenlenen resmi senet uyarnca veya aadaki fkraya gre verilen bir
mahkeme hkm ile yaplr.
Kat mlkiyetine konu olmaya elverili bir gayrimenkul zerindeki ortakln giderilmesi davalarnda, miraslardan
veya ortak maliklerden biri, paylamann, kat mlkiyeti kurulmas ve bamsz blmlerin tahsisi suretiyle yaplmasn
isterse, hakim, o gayrimenkuln mlkiyetinin, 12 nci maddede yazl belgelere dayanlarak kat mlkiyetine evrilmesine ve
paylar denkletirilmek suretiyle bamsz blmlerin ortaklara ayr ayr tahsisine karar verebilir.
(Ek fkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Gelirinin ortak giderlere harcanmas iin veya baka bir amala ortak
yararlanmaya tahsis edilen bamsz blmlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bamsz blmlerin numaralar"
yazlmak suretiyle kat mlkiyeti ktne tescil edilir. Bu husus bamsz blmlerin beyanlar hanesinde gsterilir.
B) Kat mlkiyeti kt:
Madde 11 (Deiik: 14/11/2007-5711/4 md.)
Kat mlkiyeti ve kat irtifak, Tapu Sicili Tzne gre tutulacak kat mlkiyeti ktne tescil olunur. Bu
Kanunda aksine hkm olmadka, tescille ilgili genel hkmler, kat mlkiyeti ktne yaplacak tescillerde de uygulanr.
Henz kadastrosu yaplmam olan yerlerde kat mlkiyeti ve kat irtifak, Tapu Sicili Tzndeki formle gre,
ayrca tutulacak Kat Mlkiyeti Zabt Defterine tescil olunur.
C) Kat mlkiyetinin kurulmas:
I - stem ve belgeler:
Madde 12 (Deiik: 14/11/2007-5711/5 md.)
Kat mlkiyetinin kurulmas iin, anagayrimenkuln kat mlkiyetine evrilmesi hususunda o gayrimenkuln maliki
veya btn paydalarnn aada yazl belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunmas gerekir:
a) (Deiik: 23/6/2009-5912/2 md.) Anagayrimenkulde, yap veya yaplarn d cepheler ve i taksimat bamsz
blm, eklenti, ortak yerlerinin lleri ve bamsz blmlerin konum ve byklklerine gre hesaplanan deerleriyle oranl
arsa paylar, kat, daire, i brosu gibi nevi ile bunlarn birden balayp srayla giden numaras ve bamsz blmlerin yap
inaat alan da aka gsterilmek suretiyle, proje mellifi mimar tarafndan yaplan ve anagayrimenkuln maliki veya btn
paydalar tarafndan imzalanan, yetkili kamu kurum ve kurulularnca onaylanan mimar proje ile yap kullanma izin belgesi.
b) Bamsz blmlerin kullanl tarzna, birden ok yapnn varl halinde bu yaplarn zelliine gre 28 inci
maddedeki esaslar erevesinde hazrlanm, kat mlkiyetini kuran malik veya malikler tarafndan imzalanm bir ynetim
pln.
c) (Mlga: 23/6/2009-5912/2 md.)

4137
II - Szleme ve tescil:
Madde 13 (Deiik birinci fkra: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve
usulne uygun ve dilekeyi verenlerin veya istemde bulunanlarn yetkili olduklarna kanaat getirdikten sonra, kat mlkiyeti
veya kat irtifak kurulmasna dair resmi szlemeyi dzenler. Bu szleme ayn zamanda tescil istemi saylr.
(Deiik ikinci fkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Szleme dzenlenince kat irtifaknn kat mlkiyetine
evrilmesinde kat irtifaknn kaytl olduu kat mlkiyeti kt sayfasndaki, dorudan doruya kat mlkiyetinin kurulmas
halinde ise anagayrimenkuln kaytl bulunduu tapu kt sayfasndaki mlkiyet hanesine "Bu gayrimenkuln mlkiyeti
kat mlkiyetine evrilmitir." ibaresi yazlarak, sayfa anagayrimenkuln leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak haklar
dndaki ilemlere kapatlr ve kat mlkiyetine konu olan her bamsz blm, kat mlkiyeti ktnn ayr bir sayfasna o
blme bal arsa pay ve anagayrimenkuln kaytl bulunduu genel ktkteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaralar
gsterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkuln kaytl bulunduu genel ktk sayfasna da, bamsz blmlerin kat
mlkiyeti ktndeki defter ve sayfa numaralar ilenmek suretiyle, ktkler arasnda balant salanr.
(Deiik nc fkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Anagayrimenkuln sayfasnda evvelce mevcut olan haklara ait sicil
kayd, irtifak haklar hari, bamsz blmlerin kat mlkiyeti ktndeki sayfasna geirilir. Anagayrimenkuln
mlkiyetinin kat mlkiyetine evrilmesinden sonra, anagayrimenkuln leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak haklar da
anagayrimenkuln tapu kt sayfasna tescil edilir ve kat mlkiyeti ktnn beyanlar hanesinde belirtilir.
Kat mlkiyeti ktne tescil edilen her bamsz blm ayr bir gayrimenkul niteliini kazanr ve ktkte o
blmn tasdikli planndaki numaray alr.
(Deiik: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun apl tasarruf belgesinden baka, istem
halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bamsz blmne ait olan ksmnn tasdikli bir rnei de
verilir.
D) Kat irtifaknn kurulmas:
Madde 14 (Deiik birinci fkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Henz yap yaplmam veya yaps tamamlanmam
bir arsa zerinde kat irtifaknn kurulmas ve tapu siciline tescil edilmesi iin o arsann malikinin veya btn paydalarnn
buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak dzenlenen proje ile (b) bendindeki ynetim plnn tapu
idaresine vermeleri lazmdr. Kat mlkiyetine geite ayrca ynetim pln istenmez.
Bir arsa zerinde kat irtifaklar ancak szlemede veya dilekede her kat irtifaknn ilgili bulunduu bamsz blme
tahsisi istenen arsa pay, arsann kaytl olduu ktn (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapnn, verilen
projeye gre tamamlanmasndan sonra kat mlkiyetine konu olacak bamsz blmlerinin numaras ve bu blmlere bal
eklentiler ktn beyanlar hanesinde belirtilir.
(Deiik nc fkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Yapnn tamamlanmasndan sonra kat irtifaknn kat mlkiyetine
evrilmesi, kat irtifaknn tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazl belgelere dayal olarak, yetkili idarece yap
kullanma izin belgesinin verildii tarihten itibaren altm gn iinde ilgili tapu idaresine gnderilmesi zerine resen yaplr.

4138
(Ek fkra: 14/11/2007-5711/7 md.; Mlga: 23/6/2009-5912/3 md.)

NC BLM
Kat Maliklerinin ve Kat rtifak Sahiplerinin Haklar
A) Kat maliklerinin haklar:
I - Bamsz blm zerinde:
Madde 15 Kat malikleri kendilerine ait bamsz blmler zerinde, bu kanunun ilgili hkmleri sakl kalmak
artiyle, Medeni Kanunun maliklere tand btn hak ve yetkilere sahiptirler.
II - Ortak yerler zerinde :
Madde 16 Kat malikleri anagayrimenkuln btn ortak yerlerine, arsa paylar orannda, ortak mlkiyet
hkmlerine gre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkna sahiptirler; bu hakkn genel kmrlk, garaj, teras, amarhane ve
amar kurutma alanlar gibi yerlerdeki ls, aksine szleme olmadka, her kat malikine ait arsa pay ile oranldr.
B) Kat irtifak sahibinin haklar:
Madde 17 Kat irtifak sahipleri, ortak arsa zerinde yaplacak yapnn, szlemede yazl sre iinde balamas ve
tamamlanmas iin kendilerine den borlarn yerine getirilmesini, karlkl olarak isteme ve dava etme hakkna sahiptirler.
(Deiik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifak sahipleri yapnn tamamlanmas iin kendi aralarndan veya dardan
bir veya birka kiiyi ynetici olarak tayin edebilirler. Kat mlkiyeti yneticisinin grev, yetki ve sorumluluklarna dair
hkmler, bu ynetici hakknda da uygulanr.
(Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifak kurulmu gayrimenkullerde yap fiilen tamamlanm ve bamsz
blmlerin te ikisi fiilen kullanlmaya balanmsa, kat mlkiyetine geilmemi olsa dahi anagayrimenkuln ynetiminde
kat mlkiyeti hkmleri uygulanr.
DRDNC BLM
Kat Maliklerinin ve Kat rtifak Sahiplerinin Borlar
A) Kat Maliklerinin borlar:
I - Genel kural:
Madde 18 Kat malikleri, gerek bamsz blmlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanrken doruluk
kaidelerine uymak, zellikle birbirini rahatsz etmemek, birbirinin haklarn inememek ve ynetim plan hkmlerine
uymakla, karlkl olarak ykmldrler.
Bu kanunda kat maliklerinin borlarna dair olan hkmler, bamsz blmlerdeki kiraclara ve oturma (Skna)
hakk sahiplerine veya bu blmlerden herhangi bir suretle devaml olarak faydalananlara da uygulanr; bu borlar yerine
getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, mteselsil olarak sorumlu olur.
(Mlga son fkra: 14/11/2007-5711/24 md.)
II - Anayrimenkuln bakm, korunmas ve zarardan sorumluluk:
Madde 19 Kat malikleri, anagayrimenkuln bakmna ve mimar durumu ile gzelliini ve salamln titizlikle
korumaya mecburdurlar.

4139
(Deiik ikinci fkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, btn kat maliklerinin bete drdnn yazl
rzas olmadka anagayrimenkuln ortak yerlerinde inaat, onarm ve tesisler, deiik renkte d badana veya boya yaptramaz.
Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluun anayapya veya bamsz bir blme veya blmlere zarar verdiinin ve
acilen onarlmas gerektiinin veya anayapnn glendirilmesinin zorunlu olduunun mahkemece tespit edilmi olmas
halinde, bu onarm ve glendirmenin projesine ve tekniine uygun biimde yaplmas konusunda kat maliklerinin rzas
aranmaz. Kat maliki kendi bamsz blmnde anayapya zarar verecek nitelikte onarm, tesis ve deiiklik yapamaz.
Tavan, taban veya duvar ile birbirine balantl bulunan bamsz blmlerin balantl yerlerinde, bu blm maliklerinin
ortak rzas ile anayapya zarar vermeyecek onarm, tesis ve deiiklik yaplabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve dier bamsz blmlere, kusuru ile verdii zarardan dolay dier kat maliklerine
kar sorumludur.
III - Anagayrimenkuln genel giderlerine katlma :
Madde 20 (Deiik birinci fkra: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarnda baka trl
anlama olmadka:
a) Kapc, kaloriferci, bahvan ve beki giderlerine ve bunlar iin toplanacak avansa eit olarak;
b) Anagayrimenkuln sigorta primlerine ve btn ortak yerlerin bakm, koruma, glendirme ve onarm giderleri ile
ynetici ayl gibi dier giderlere ve ortak tesislerin iletme giderlerine ve giderler iin toplanacak avansa kendi arsa pay
orannda; (1)
Katlmakla ykmldr.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler zerindeki kullanma hakkndan vazgemek veya kendi bamsz blmnn
durumu dolaysyla bunlardan faydalanmaya lzum ve ihtiya bulunmadn ileri srmek suretiyle bu gider ve avans payn
demekten kanamaz.
(Deiik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payn demeyen kat maliki hakknda, dier kat maliklerinden
her biri veya ynetici tarafndan, ynetim planna, bu Kanuna ve genel hkmlere gre dava alabilir, icra takibi yaplabilir.
Gider ve avans paynn tamamn demeyen kat maliki demede geciktii gnler iin aylk yzde be hesabyla gecikme
tazminat demekle ykmldr. (1)
Birinci fkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bamsz blmnden herhangi bir suretle faydalanan
kiinin kusurlu bir hareketi sebep olmusa, gidere katlanlarn yaptklar demeler iin o kat malikine veya gidere sebep
olanlara rcu haklar vardr.
IV - Sigorta anlamas:
Madde 21 Anagayrimenkuln, kat malikleri kurulunca tayin edilecek deer zerinden sigorta edilmesi kat
malikleri kurulunca kararlatrlabilir.
Sigorta yaplmas halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa paylar orannda, katlmakla ykmldrler.
Anagayrimenkuln tmnn harap olmas halinde alnacak sigorta bedeli, aksine szleme olmadka, kat
maliklerine, arsa paylar orannda, paylatrlr.
Yalnz bir veya bir ka bamsz blm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir ksm hasara uramsa, alnacak
sigorta bedeli hasara urayan yerlerin onarmna arsa paylar orannda harcanr.
Kat malikleri anagayrimenkuln sigortasyla giderilemeyecek olan zararlarn karlamak zere, kendi bamsz
blmlerini ayrca kendi ad ve hesaplarna sigorta ettirebilirler; bu halde alnacak sigorta bedeli, anagayrimenkuln sigorta
bedelindeki paylar da ayrca sakl kalmak zere, yalnz kendilerine ait olur.
Sigorta hakkndaki emredici hkmler sakldr.

(1) 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayl Kanunun 9 uncu maddesiyle; birinci fkrann (b) bendinde yer alan "koruma" ibaresinden sonra
gelmek zere ", glendirme" ibaresi eklenmi ve ikinci fkrasnda yer alan "yzde on" ibaresi "yzde be" olarak deitirilmi ve metne
ilenmitir.

4140
V - Ortak giderlerin teminat:
Madde 22 (Deiik birinci fkra: 13/4/1983 - 2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarnca payna decek
gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatndan, bamsz blmlerin birinde kira akdine, oturma (skna) hakkna veya
baka bir sebebe dayanarak devaml bir ekilde faydalananlar da mtereken ve mteselsilen sorumludur. Ancak, kiracnn
sorumluluu demekle ykml olduu kira miktar ile snrl olup, yapt deme kira borcundan dlr.
Kat malikinin borcu bu yolla da alnamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu demiyen kat malikinin bamsz
blm zerine, varsa yneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazl istemiyle bu bor tutar iin, dier kat malikleri
lehine kanuni ipotek hakk tescil edilir. (Deiik son cmle: 14/11/2007-5711/10 md.) 4721 sayl Trk Meden Kanununun
893 nc maddesinin son fkras hkm burada da uygulanr.
(Deiik: 13/4/1983 - 2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu demeyen kat maliki veya dier sorumlulardan
olan alacaklar nceliklidir.
VI - Msaade mecburiyeti:
Madde 23 Kat maliklerinden birinin bamsz blmnde veya bu blmdeki tesislerde meydana gelen bir hasar
veya bozukluun onarm veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yaplmas ile yap gvenliiyle ilgili olarak yaplmas
gerekli grlen teknik incelemeler iin dier bir bamsz blme girmek gerekiyorsa, o blmn maliki veya o blmde
baka sfatla oturanlar, giri msaadesi vermeye ve blmde gerekli ilerin yaplmasna katlanmaya mecburdurlar. (1)
Anagayrimenkuln bir ksmnn harap olmas halinde, harap olan bamsz blm ve eklentilerinin veya ortak
yerlerin veya bamsz blmdeki tesislerin yeniden yaplmas iin, salam kalan bamsz blmlerin iinden veya dndan
faydalanlmas gerekiyorsa, o blmlerin malikleri veya orada baka sfatla oturanlar buna msaade etmeye mecburdurlar.
Yukardaki fkralarda yazl msaade yznden, kat maliklerinin veya orada baka sfatla oturanlarn urayacaklar
zarar, lehine msaade verilen bamsz blm malikleri derhal demekle ykmldrler.
VII - Yasak iler:
Madde 24 Anagayrimenkuln, ktkte mesken, i veya ticaret yeri olarak gsterilen bamsz bir blmnde
hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvar gibi messeseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykr szlemeleri
hkmszdr; dispanser, klinik, poliklinik niteliinde olmyan muayenehaneler bu hkmn dndadr.
Anagayrimenkuln, ktkte mesken olarak gsterilen bamsz bir blmnde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino,
pavyon, bar, kulp, dans salonu ve emsali gibi elence ve toplant yerleri ve frn, lokanta, pastahane, sthane gibi gda ve
beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basmevi, dkkan, galeri ve ar gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun
oybirlii ile verecei kararla alabilir.
(Ek fkra: 13/2/2011-6111/194 md.) 1136 sayl Avukatlk Kanununda avukatlk brolar ve hukuk brolar ile ilgili
dzenleme yaplncaya kadar meskenlerdeki avukatlk ve hukuk brolar faaliyetlerine devam ederler. Bu sre, bu maddenin
yrrle girdii tarihten itibaren iki yldr. Bu hkm 3568 sayl Serbest Muhasebeci Mali Mavirlik ve Yeminli Mali
Mavirlik Kanununda ilgili dzenleme yaplncaya kadar meslek mensuplar tarafndan alan brolar hakknda da
uygulanr.
Bu karar yneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi zerine btn bamsz blmlerin kat mlkiyeti
ktndeki sahifelerine erh verilir.
VIII - Kat mlkiyetinin devri mecburiyeti:
Madde 25 Kat maliklerinden biri bu kanuna gre kendisine den borlar ve ykmleri yerine getirmemek
suretiyle dier kat maliklerinin haklarn, onlar iin ekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin
mstakil blm zerindeki mlkiyet hakknn kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.

(1) 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayl Kanunun 11 inci maddesiyle; bu fkrada yer alan "tesislerin yeniden yaplmas" ibaresinden sonra
gelmek zere "ile yap gvenliiyle ilgili olarak yaplmas gerekli grlen teknik incelemeler" ibaresi eklenmi ve metne ilenmitir.

4141
(Deiik ikinci fkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu gibi bir kat maliki hakknda, bamsz blmn mlkiyetinin
hkme en yakn tarihteki deeri o kat malikine denerek bu mlkiyetin dier kat maliklerine, arsa paylar orannda
devredilmesi iin davann almas, aksi kararlatrlm olmadka, dier kat maliklerinin say ve arsa pay ounluuyla
karar vermesine baldr. Bu karara ramen kat maliklerinden bir ksm bu davay amak istemezse, davay teki kat
malikleri aar ve hkim hkm vermeden nce devir bedelinin ileride hak sahibine denmek zere bankada er aylk vadeli
hesaba yatrlmas ve makbuzunun ibraz iin davaclara resen belirleyecei uygun bir sre verir. Devir bedelinin sresi
iinde yatrldna ilikin belge ibraz edildiinde ve davann kabul halinde hkim, davalnn bamsz blmnn
mlkiyetinin davay am olan kat maliklerine arsa paylar orannda devredilmesine ve devir bedelinin ilemi faiziyle
birlikte davalya denmesine karar verir.
Aadaki durumlarda, birinci fkrada yazl ekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine den borlar demedii iin hakknda iki takvim yl iinde defa icra
veya dava takibi yaplmasna sebep olunmas;
b) Anagayrimenkuln bulunduu yerin sulh hakimi tarafndan 33 nc madde gereince verilen emre ramen, bu
kanunda yazl bor ve ykmleri yerine getirmemek suretiyle teki kat maliklerinin haklarn ihlal etmekte devaml olarak
bir yl srar edilmesi;
c) Kendi bamsz blmn randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve
adaba aykr harekette bulunmas.
(Deiik drdnc fkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu maddedeki dava hakk, devir konusunda kat maliklerince
alnan dava ama kararnn renilmesi tarihinden balayarak alt ay ve her halde dava hakknn doumundan balayarak be
yl iinde kullanlmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmsa der.
B) Kat irtifak sahiplerinin borlar:
Madde 26 Kat irtifak sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa zerinde, ileride kat mlkiyetine evrilmek zere
yaplacak yapnn szlemeye ve plana gre tamamlanmas iin kendilerine den borlar vaktinde yerine getirmek ve yap
iini, doruluk kaideleri uyarnca kolaylatrmakla, karlkl olarak ykmldrler.
(Deiik ikinci fkra: 14/11/2007-5711/13 md.) Kat irtifak sahiplerinden biri kendine den borlar, noter
araclyla yaplan ihtara ramen, bu ihtar tarihinden balayarak iki ay iinde yerine getirmezse dierlerinin yazl istemi
zerine hkim, onun arsa paynn ve kat irtifaknn hkme en yakn tarihteki deeri karlnda, teki paydalara, arsa paylar
orannda devrine karar verir.
Kat irtifak sahiplerinden birinin kusuru yznden, yapnn kanuni sre iinde yaplamamas sebebiyle kat irtifak
derse, kusurlu taraf dierlerinin bu yzden uradklar zarar tazminle ykmldr.
BENC BLM
Anagayrimenkuln Ynetimi
A) Genel kurul:
Madde 27 Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca ynetilir ve ynetim tarz, kanunlarn emredici hkmleri
sakl kalmak artiyle, bu kurul tarafndan kararlatrlr.
B) Ynetim plan:
Madde 28 Ynetim plan ynetim tarzn, kullanma maksat ve eklini ynetici ve denetilerin alacaklar creti ve
ynetime ait dier hususlar dzenler.Ynetim plan, btn kat maliklerini balyan bir szleme hkmndedir.

4142
Ynetim plannda hkm bulunmyan hallerde, anagayrimenkuln ynetiminden doacak anlamazlklar bu kanuna
ve genel hkmlere gre karara balanr.
(Deiik: 13/4/1983 - 2814/11 md.) Ynetim plannn deitirilmesi iin btn kat maliklerinin bete drdnn oyu
arttr. Kat maliklerinin 33 nc maddeye gre mahkemeye bavurma haklar sakldr.
Ynetim plan ve bunda yaplan deiiklikler, btn kat malikleriyle onlarn klli ve czi haleflerini ve ynetici ve
denetileri balar.
Ynetim plannn ve onda sonradan yaplan deiikliklerin tarihi, kat mlkiyeti ktnn (Beyanlar) hanesinde
gsterilir ve bu deiiklikler ynetim planna balanarak kat mlkiyetinin kurulu belgeleri arasnda saklanr.
C) Kat malikleri kurulunun toplants ve kararlar:
I - Toplant zaman:
Madde 29 Kat malikleri kurulu, ylda bir defadan az olmamak zere ynetim plannda gsterilen zamanlarda, eer
byle bir zaman gsterilmemise, her takvim ylnn ilk ay iinde toplanr. (Ek cmle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu
yaplarda ise kurullar, en ge iki ylda bir defadan az olmamak zere ynetim plnlarnda gsterilen zamanlarda, byle bir
zaman gsterilmemise, ikinci takvim ylnn ilk ay iinde toplanr.
nemli bir sebebin kmas halinde, yneticinin veya denetinin veya kat maliklerinden te birinin istemi zerine ve
toplant iin istenilen tarihten en az onbe gn nce btn kat maliklerine imzalattrlacak bir ar veya bir taahhtl
mektupla, toplant sebebi de bildirilmek artiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
lk ar yaplrken, birinci toplantda, yeter saynn salanamamas halinde, ikinci toplantnn nerede ve hangi tarihte
yaplaca da belirtilir. (Ek cmle: 14/11/2007-5711/14 md.) lk toplant ile ikinci toplant arasnda braklacak zaman yedi
gnden az olamaz.
II - Yeter say:
Madde 30 Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin say ve arsa pay bakmndan yarsndan fazlasiyle toplanr ve oy
okluuyla karar verir.
(Deiik ikinci fkra: 14/11/2007-5711/15 md.) Yeter saynn salanamamas nedeniyle ilk toplantnn
yaplamamas halinde, ikinci toplant, en ge onbe gn sonra yaplr. Bu toplantda karar yeter says, katlanlarn salt
ounluudur.
Bu kanunda yeter say iin ayrca konulmu olan hkmler sakldr.
III - Oya katlma:
Madde 31 Her kat maliki, arsa pay oranna baklmakszn, bir tek oy hakkna sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bamsz blm olan kat maliki, her bamsz blm iin ayr bir oy hakkna
sahiptir; bununla beraber onun malik olduu bamsz blmlerin says ne olursa olsun, sahip olaca oy says btn oylarn
te birinden fazla olamaz; oy hesab yaplrken kesirler gznne alnmaz.
Bir bamsz blmn birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunlar ilerinden vekalet verecekleri birisi
temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mmessili temsil eder.
Alnacak karar dorudan doruya kendini ilgilendiren kat maliki grmelerde hazr bulunabilir, fakat oya katlamaz.
(Deiik son fkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kii,
oy saysnn yzde beinden fazlasn kullanmak zere vekil tayin edilemez. Ancak, krk ve daha az saydaki kat mlkiyetine
tbi tanmazlarda bir kii, en fazla iki kiiye veklet edebilir.
IV - Kararlar:
Madde 32 Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafndan, szleme, ynetim plan ve kanun hkmleri uyarnca
verilecek kararlara gre ynetilir.

4143
Btn kat malikleriyle klli ve czi halefleri, ynetici ve denetiler, kat malikleri kurulunun kararlarna uymakla
ykmldrler.
Anagayrimenkuln kullanlmasndan veya ynetiminden dolay kat malikleri arasnda veya bunlarla ynetici ve
denetiler arasnda veya denetilerle yneticiler arasnda kan anlamazlklar, kat malikleri kurulunca zlr ve karara
balanr.
Kat malikleri kurulu kararlar (1) den balayp srayla giden sayfa numaralar tayan her sayfas noter mhriyle
tasdikli bir deftere yazlarak, toplantda bulunan btn kat maliklerince imzalanr; karara aykr oy verenler bu aykrln
sebebini belirterek imza koyarlar.
Bir husus hakknda ilerde kan anlamazlklar, karar defterinde ayn hususa dair daha nce verilmi bir karar varsa
kaide olarak ona gre zlr.
V - Hakimin mdahalesi:
Madde 33 (Deiik birinci fkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine,
kurul toplantsna katlan ancak 32 nci madde hkm gereince aykr oy kullanan her kat maliki karar tarihinden balayarak bir
ay iinde, toplantya katlmayan her kat maliki karar renmesinden balayarak bir ay iinde ve her halde karar tarihinden
balayarak alt ay iinde anagayrimenkuln bulunduu yerdeki sulh mahkemesine iptal davas aabilir; kat malikleri kurulu
kararlarnn yok veya mutlak butlanla hkmsz sayld durumlarda sre koulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut
onun katndan kira akdine, oturma hakkna veya baka bir sebebe dayanarak devaml surette faydalanan kimsenin, bor ve
ykmlerini yerine getirmemesi yznden zarar gren kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkuln bulunduu yerin sulh
mahkemesine bavurarak hkimin mdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve ynetim planna ve bunlarda bir hkm yoksa, genel hkmlere ve
hakkaniyet kaidelerine gre derhal kararn verir ve bunun, tesbit edecei ksa bir sre iinde yerine getirilmesi lzumunu
ilgiliye tefhim veya tebli eder.
(Deiik nc fkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen sre iinde hkimin kararn yerine getirmeyenlere,
ayn mahkemece, ikiyz elli Trk Lirasndan ikibin Trk Lirasna kadar idar para cezas verilir. 25 inci madde hkm
sakldr.
D) Ynetici:
I - Atanmas:
Madde 34 Kat malikleri, anagayrimenkuln ynetimini kendi aralarndan veya dardan seecekleri bir kimseye
veya kiilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Ynetici), kurula da (Ynetim kurulu) denir.
Anagayrimenkuln sekiz veya daha fazla bamsz blm varsa, ynetici atanmas mecburidir.
Anagayrimenkuln btn blmleri bir kiinin mlkiyetinde ise, malik kanunen ynetici durumundadr.
Ynetici, kat maliklerinin, hem say hem arsa pay bakmndan ounluu tarafndan atanr.
Ynetici her yl kat malikleri kurulunun kanuni yllk toplantsnda yeniden atanr; eski ynetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkuln ynetiminde anlaamaz veya toplanp bir ynetici atayamazlarsa, o geyrimenkuln
bulunduu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin mracaat zerine ve mmknse dierleri de dinlendikten
sonra, gayrimenkule bir ynetici atanr. Bu ynetici, aynen kat maliklerince atanan yneticinin yetkilerine sahip ve kat
maliklerine kar sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan ynetici, bu atanma zerinden alt ay gemedike, kat malikleri kurulunca deitirilemez
Ancak hakl bir sebep karsa, onu atam olan sulh mahkemesi, deitirmeye msaade edebilir.

4144
Ynetici atanrken kendisiyle yaplan szlemede, teminat gstermesi art edilebilir; szlemede byle bir art
olmasa bile, hakl bir sebebin kmas halinde, kat malikleri kurulu, yneticiden teminat gstermesini istiyebilir.
(Deiik son fkra: 14/11/2007-5711/18 md.) Yneticinin ad ve soyad ile i ve ev adresinin anagayrimenkuln
kaps yanna veya girite grlecek bir yere ereve iinde aslmas mecburidir. Bu yaplmazsa, yneticiden veya ynetim
kurulu yelerinin her birine, ilgilinin bavurmas zerine ayn mahkemece, elli Trk Lirasndan ikiyzelli Trk Lirasna
kadar idar para cezas verilir.
II - Yneticinin grevleri:
1. Genel ynetim ilerinin grlmesi:
Madde 35 Yneticinin grevleri, ynetim plannda belirtilir; ynetim plannda aksine hkm olmadka, ynetici
aadaki ileri grr:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararlarn yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkuln gayesine uygun olarak kullanlmas, korunmas, bakm ve onarm iin gereken tedbirlerin
alnmas;
c) Anagayrimenkuln sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkuln genel ynetim ileriyle korunma, onarm, temizlik gibi bakm ileri ve asansr ve kalorifer,
scak ve souk hava iletmesi ve sigorta iin ynetim plannda gsterilen zamanda, eer byle bir zaman gsterilmemise,
her takvim ylnn ilk ay iinde, kat maliklerinden avans olarak mnasip miktarda parann toplanmas ve bu avansn harcanp
bitmesi halinde, geri kalan iler iin tekrar avans toplanmas;
e) Anagayrimenkuln ynetimiyle ilgili dier btn demelerin kabul, ynetim dolaysiyle doan borlarn
denmesi ve kat malikleri tarafndan ayrca yetkili klnmsa, bamsz blmlere ait kiralarn toplanmas;
f) Anagayrimenkuln tmn ilgilendiren tebligatn kabul;
g) Anagayrimenkul ilgilendiren bir srenin gemesinden veya bir hakkn kaybna meydan vermiyecek gerekli
tedbirlerin alnmas;
h) Anagayrimenkuln korunmas ve bakm iin kat maliklerinin yararna olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar
adna alnmas;
i) Kat mlkiyetine ilikin bor ve ykmlerini yerine getirmiyen kat maliklerine kar dava ve icra takibi yaplmas
ve kanuni ipotek hakknn kat mlkiyeti ktne tescil ettirilmesi;
j) Toplad paralar ve avanslar yatrmak ve gerektiinde almak zere muteber bir bankada kendi adna ve fakat
anagayrimenkuln ynetici sfat gsterilmek suretiyle, hesap atrlmas;
k) Kat malikleri kurulunun toplantya arlmas.
2. Defter tutulmas ve belgelerin saklanmas:
Madde 36 Ynetici, kat malikleri kurulunun kararlarn protokolleri, yaplan ihtar ve tebligatn zetini ve tarihlerini
ve btn giderleri, 32 nci maddede sz geen deftere tarih srasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle dier
btn belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim ylnn bitmesinden balyarak bir ay iinde ynetici tarafndan notere kapattrlmas
mecburidir.
Bu maddede yazl grevleri yerine getirmiyen yneticiye 33 nc maddenin son fkrasnda yazl cezalar uygulanr.

4145
3. letme projesinin yaplmas:
Madde 37 (Deiik: 13/4/1983 - 2814/12 md.)
Kat malikleri kurulunca kabul edilmi iletme projesi yoksa, ynetici gecikmeksizin bir iletme projesi yapar.
Bu projede zellikle:
a) Anagayrimenkuln bir yllk ynetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlar;
b) Tm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara gre decek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle dier muhtemel giderleri karlamak zere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara gre
vermesi gereken avans tutar;
Gsterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya bamsz blmden fiilen yararlananlara, imzalar karlnda veya taahhtl mektupla
bildirilir. Bildirimden balayarak yedi gn iinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje
hakknda, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazrlanr.
Kesinleen iletme projeleri veya kat malikleri kurulunun iletme giderleri ile ilgili kararlar, cra ve flas Kanununun
68 inci maddesinin 1 inci fkrasnda belirtilen belgelerden saylr.
III - Sorumluluu:
1.Genel kural:
Madde 38 Ynetici, kat maliklerine kar aynen bir vekil gibi sorumludur.
(Ek fkra: 14/11/2007-5711/19 md.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yap temsilciler kurulu
kararlarnn iptaline ilikin davalar, kat maliklerini temsilen yneticiye, toplu yaplarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu
yap temsilciler kurulunca seilen yneticiye husumet yneltilmesi suretiyle alabilir. Ynetici, alan davay btn kat
maliklerine ve ada veya toplu yap temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararnn iptali halinde bu konudaki yarglama
giderleri ortak giderlerden karlanr.
2. Hesap Verme:
Madde 39 Ynetici, ynetim plannda yazl zamanlarda eer byle bir zaman yazlmamsa her takvim ylnn
birinci ay iinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolaysiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yaplm olan
giderlerin hesabna vermekle ykmldr.
Kat maliklerinin yars isterse, bunlarn arsa paylar ne olursa, olsun ynetim plannda yazl zamanlar dnda da
hesabn gsterilmesi yneticiden istenebilir.
IV - Haklar:
Madde 40 Ynetici, kaide olarak vekilin haklarna sahiptir.
Kat malikleri,kendilerine den borlar ve ykmleri ynetici tarafndan noterlike yaptrlan ihtara ramen vaktinde
ve tamamen yerine getirmezlerse, ynetici, hibir tazminat demeye mecbur olmakszn, kendine ait szlemeyi feshedip
yneticilikten ekilerek bu yzden urad zararn tazminini kat maliklerinden istiyebilir.
Ynetici, ynetim plannda veya kendisiyle yaplan szlemede bir cret tayin edilmemi olsa bile, kat maliklerinden
uygun bir cret istiyebilir.

4146
(Deiik: 13/4/1983 - 2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasndan atanm yneticinin normal
ynetim giderlerine katlp katlmayaca, katlacaksa, ne oranda katlacan kararlatrr. Bu yolda, bir karar alnmam ise,
ynetici ynetim sresince kendisine den normal ynetim giderlerinin yarsna katlmaz.
E) Ynetimin denetlenmesi:
Madde 41 Kat malikleri kurulu, yneticinin bu grevdeki tutumunu devaml olarak denetler ve hakl bir sebebin
kmas halinde onu her zaman deitirebilir.
Hesaplarn denetlenmesi iin ynetim plannda, belli bir zaman konulmamsa; bu denetim her ayda bir yaplr;
bununla beraber hakl bir sebep karsa, hesap denetlenmesi her zaman yaplabilir.
Kat malikleri kurulu denetim iini, kendi aralarndan say ve arsa pay ounluuyla seecekleri bir denetiye veya
kiilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde deneti veya denetim kurulu ynetim plannda yazl zamanlarda, eer zaman
yazlmamsa, her takvim ylnn birinci ay iinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve
anagayrimenkuln ynetim tarz hakkndaki dncelerini bildirir; bu rapor oaltlarak birer rnei taahhtl mektupla kat
maliklerine gnderilir.
Denetiler bu raporu ve verecekleri kararlar ve gerekli grdkleri dier hususlar, (1) den balayp sra ile giden
sayfa numaralar tayan ve her sayfas noter mhryle tasdikli bir deftere geirip tarih koyarak altn imza ederler.
F) Yenilik ve ilaveler:
I - Faydal olanlar:
Madde 42 Kat malikleri,anagayrimenkuln ortak yerlerinde kendi balarnda bir deiiklik yapamazlar; ortak
yerlerin dzgn veya bunlar kullanmann daha rahat ve kolay bir hale konulmasna veya bu yerlerden elde edilecek faydann
oaltlmasna yaryacak btn yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin say ve arsa pay ounluu ile verecekleri karar zerine
yaplr.
(Ek fkra: 1/7/2005-5378/19 md.) Engellilerin yaam iin zorunluluk gstermesi hlinde, proje tadili kat
maliklerinin en ge ay ierisinde yapaca toplantda grlerek say ve arsa pay ounluu ile karara balanr.
Toplantnn bu sre ierisinde yaplamamas veya tadilat talebinin ounlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat
malikinin talebi zerine bina gvenliinin tehlikeye sokulmadn bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden
alnacak tasdikli proje deiiklii veya krokiye gre inaat, onarm ve tesis yaplr. lgili merciler, tasdikli proje deiiklii
veya kroki taleplerini en ge alt ay iinde sonulandrr. Komisyonun tekili, alma usl ile engellinin kullanmndan
sonraki sre ile ilgili usl ve esaslar Bayndrlk ve skan Bakanl ile zrller daresi Bakanl tarafndan mtereken
hazrlanacak ynetmelikle belirlenir. (1)
Bu ilerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafndan, faydalanma oranna gre, denir.

(1) 25/4/2013 tarihli ve 6462 sayl Kanunun 1 inci maddesiyle, bu fkrada yer alan zrllerin ve zrlnn ibareleri srasyla
Engellilerin ve engellinin eklinde deitirilmitir.

4146-1
(Deiik drdnc fkra: 18/4/2007-5627/16 md.) Kat maliklerinden birinin istei zerine s yaltm, stma
sisteminin yakt dnm ve stma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme
dntrlmesi, kat maliklerinin say ve arsa pay ounluu ile verecekleri karar zerine yaplr. Ancak toplam inaat alan
ikibin metrekare ve zeri olan binalarda merkezi stma sisteminin ferdi stma sistemine dntrlmesi, kat maliklerinin
say ve arsa pay olarak oybirlii ile verecekleri karar zerine yaplr. Bu konuda yaplacak ortak ilerin giderleri arsa pay
oranna gre denir. Merkezi stma sistemlerinde snma giderlerinin paylatrlmasna ilikin usl ve esaslar Bayndrlk ve
skan Bakanl tarafndan yrrle konulacak ynetmelikle dzenlenir.
(Deiik beinci fkra: 18/4/2007-5627/16 md.) Istma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi
sistemden merkezi sisteme dntrlmesine karar verilmesi halinde, ynetim plannn bu karara aykr hkmleri
deitirilmi saylr.
II - ok masrafl ve lks olanlar:
Madde 43 Yaplmas arzu edilen yenilik ve ilaveler ok masrafl ise veya yapnn zel durumuna gre lks bir
nitelik tayorsa veya anagayrimenkuln btn kat malikleri tarafndan kullanlmas mutlaka gerekli olan yerlerinde veya
geitlerinde bulunmyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katlmak zorunda deildir; bu gibi yenilik ve
ilavelerin giderini, onlarn yaplmasna karar vermi olan kat malikleri derler.
Bununla beraber, balangta giderlere katlmyan kat maliki veya onun klli veya czi halefleri yenilik ve ilavelerin
yaplmas ve korunmas giderlerine sonradan, kendi arsa paylar orannda katlrlarsa, yaplan lks yenilik veya ilaveden
faydalanma hakkn kazanrlar.
III- Bamsz blm ilavesi:
Madde 44 Anagayrimenkuln stne kat ilavesi veya mevcut ekme kat yerine tam kat yaplmas veya zemin veya
bodrum katlarnda veya arsann bo ksmnda 24 nc maddenin ikinci fkrasnda yazl yerlerin sonradan yapm veya ilavesi
iin:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliiyle karar vermesi;
b) Anagayrimenkuln bu inaattan sonra alaca duruma gre, yaplan yeni ilaveler de dahil olmak zere btn
bamsz blmlerine tahsis olunacak arsa paylarnn, usulne gre yeniden ve oybirliiyle tesbit edilmesi;
c) lave edilecek yeni bamsz blme tahsis edilen arsa pay zerinde, tapu memuru huzurunda yaplacak resmi
senetle, 14 nc maddeye gre kat irtifak kurularak bunun, anagayrimenkuln btn bamsz blmlerinin kat mlkiyeti
ktndeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkuln kapanan eski ktk sayfasiyle 13 nc madde hkmne
gre balant salanmas;
arttr.

4147
Bu nitelikteki ilave ve geniletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katlmak istemiyen kat maliklerinin arsa
paylarndan, bu ilaveler sebebiyle azalan ksmn, ilaveyi yaptranlarn bamsz blmlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi
senette belirtilir.
Bu takdirde, yeni bamsz blmn yaplmasna katlmyan kat maliklerinin arsa paylarndan yeni tahsis sebebiyle
azalan ksmn bedeli kendilerine denmek artiyle, yeni yaplan bamsz blm, kat irtifak kurulmasna dair olan eski resmi
senet gereince kat mlkiyetine evrilerek onu yaptrann mlk veya yaptranlarn ortak mlk olur ve kat mlkiyeti
ktnn ayr bir sayfasna yeni malik veya malikler adna tescil edilir.
G) Temliki tasarruflar ve nemli iler:
Madde 45 Anagayrimenkuln bir hakla kaytlanmas veya arsann blnmesi ve blnen ksmn mlkiyetinin
bakasna devrolunmas gibi temliki tasarruflar veya anayapnn d duvarlarnn, at veya damnn reklam maksadiyle
kiralanmas gibi nemli ynetim ileri ancak btn kat maliklerinin oybirliiyle verecekleri karar zerine yaplabilir.
ALTINCI BLM
Kat Mlkiyetinin ve Kat rtifaknn Sona Ermesi
A) Kat mlkiyetinin sona ermesi:
I - Anagayrimenkuln arsasiyle birlikte yok olmas veya kamulatrlmas ile:
Madde 46 Kat mlkiyeti, kat mlkiyeti ktndeki sicil kaydnn silinmesiyle sona erer.
Anagayrimenkuln btn bamsz blmlerinin bir tek kiinin mlkiyetinde toplanmasiyle kat mlkiyeti
kendiliinden sona ermez.
Sicil kayd, btn kat maliklerinin veya btn bamsz blmleri kendi mlkiyetinde toplam bulunan malikin,
anagayrimankuldeki kat mlkiyetinin adi mlkiyete evrilmesine ait yazl istemi zerine silinir ve o gayrimenkul, mstakil
blmlere bal arsa paylarna gre, genel ktkte yeni bir sayfaya gairilerek ve eski kaytlariyle balant salanmak
suretiyle tescil olunur. Anagayrimenkuln niteliinde kat mlkiyetinin kurulmasndan sonra deiiklikler olmusa, yeni sicil
kaydna bunlar da yazlr.
Bamsz blmlerden biri bir ayni hakla veya sicile erh verilen bir ahsi hakla kaytlanm bulunuyorsa, hak
sahibinin muvafakatiyle o hak ktkten silinmedike, anagayrimenkul zerindeki kat mlkiyetinin adi mlkiyete evrilmesi
ve kat mlkiyeti ktndeki sicil kaydnn silinmesi istenemez.
Kaytlayc hakkn sahibi, sicil kaydnn silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakknn yalnz borluya ait
mlkiyet payna veya hakkn niteliine gre, btn ortak mlkiyet paylarna aktarlmasna muvafakat ederse bu hak sicilden
silinmeksizin yalnz borlunun, adi mlkiyet gayrimenkuldeki btn ortak mlkiyet paylar zerine geirilmek suretiyle
genel kte tescil olunur.
Anagayrimenkuln arsasiyle birlikte tamamen yok olmas veya kamulatrlmas halinde sicil kaydnn silinmesi
genel hkmlere gre yaplr.
Anagayrimenkul kamulatrlrsa, her bamsz blmn kamulatrma bedeli balantl bulunduu arsa pay ve
eklentileri de gznnde tutularak ayr ayr takdir olunur ve o blmn malikine denir.

4148
II - Anayapnn harap olmas:
Madde 47 Anayapnn tm harap olmusa, anagayrimenkul zerindeki kat mlkiyeti kendiliinden sona erer.
Anayapnn bamsz blmlerinden biri tamamen harap olur ve o blmn maliki iki yl iinde blmn yeniden
yaptrmazsa, dier kat malikleri veya bunlardan bir ksm,bu srenin tamamlanmasndan balyarak bir yl iinde o blme ait
arsa paynn, deeri karlnda ve arsa paylar orannda kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu halde
devrolunan arsa paylar kat mlkiyeti ktnn ilgili sayfalarnn (Beyanlar) hanesine iaret olunur; arsa payn
devralanlar,devraldklar tarihten balyarak iki yl iinde, harap olan bamsz blm yeniden yaptrmaya veya ayn sre
ierisinde btn kat malikleri bamsz blmlere bal arsa paylarn bu kanunun 3 nc maddesinin 2 nci fkrasndaki
esaslara gre yeniden hasaplyarak kat mlkiyeti ktne geirtmeye mecburdurlar.
Yukardaki fkra hkmne uyulmad takdirde anagayrimenkul zerindeki kat mlkiyeti kendiliinden sona ererek,
gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan blmler iin alnan sigorta bedeli zerinde ortak mlkiyet hkmleri uygulanr.
Birden ziyade bamsz blm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yaplmas dierinin yaplmasna
bal bulunuyorsa, bamsz blmleri harap olan kat malikleri bunlar yeniden yaptrp yaptrmyacaklarn, harabolma
tarihinden balyarak alt ay iinde dier kat maliklerine yazl olarak bildirmeye mecburdurlar. (Deiik son cmle:
14/11/2007-5711/20 md.) Bildirmeyenlerin yeniden yaptrmak istemedikleri kabul olunur ve onlarn arsa paylar, deeri
karlnda blmlerini yeniden yaptrmak isteyenlere ncelikle devredilir.
Harabolan bamsz blmler zerindeki kat mlkiyeti bu maddede yazl sreler devamnca kendiliinden kat
irtifakna evrilir ve kat mlkiyeti ktnde beyanlar hanesine geici erh verilir. Bamsz blm yaplnca onun
zerindeki kat mlkiyeti yeniden doar ve geici erh ktkten silinir.
III - Bildirme devi ve kaydn silinmesi:
Madde 48 Anagayrimenkuln veya anayapnn tmnn veya bir ksmnn harabolmas halinde durum ynetici
tarafndan o gayrimenkuln bulunduu yerin tapu idaresine ve btn kat maliklerine; eer ynetici yoksa, bamsz blm
harap olan kat maliki tarafndan tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yznden doacak zararlarn tmnden
bamsz blm harap olan kat maliki, zararn bete biri oranndaki ksmndan da ynetici mteselsilen sorumlu olup,
Hazine sorumlu deildir.
Kat mlkiyeti sona erince, kat mlkiyeti ktndeki sayfalar kapatlarak gayrimenkuln kayd anayapdan salam
kalan ksmlar gsterilmek ve kat mlkiyeti kt kurulmadan nceki genel ktk kaydiyle balant salanmak suretiyle,
arsa paylar orannda ortak mlkiyet esaslarna gre, genel kte tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz zerinde
de ortak mlkiyet hkmleri yrr.
Tm harabolan anayapnn arsasnda malik veya ortak malikler tarafndan yine kat mlkiyeti esasna gre yeni bir
yap yaplmak istenirse, kat irtifak ve kat mlkiyeti kurulmasna dair hkmler uygulanr.

4149
B) Kat irtifaknn sona ermesi:
Madde 49 Kat irtifakna konu olan arsann maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazl bir
beyanla kat irtifakna ait sicil kaydn sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
Kat irtifak, buna konu olan arsann tamamiyle yok olmas veya zerinde yap yaplamyacak hale gelmesi veya
kamulatrlmas ile kendiliinden sona erer.
(Deiik fkralar: 13/4/1983 - 2814/14 md.):
Kat irtifakna konu olan arsa zerinde, bu irtifakn kurulmas srasnda verilen plana gre be yl iinde yap
yaplmazsa maliklerden birinin istemi zerine, sulh hakimi, gerektiinde ilgilileri de dinleyerek, duruma gre kat irtifaknn
sona ermesine veya belli bir sre iin uzatlmasna karar verir. Sre istem zerine yeniden uzatlabilir.
Yukardaki fkra uyarnca kat irtifak kaldrldnda tapu ktgndeki kayt silinir.
YEDNC BLM
Son Hkmler
A) Yasaklar:
Madde 50 Bu kanun yrrle girdikten sonra Medeni Kanuna ve dier kanunlara gre, bir gayrimenkuln
paydalarndan birinin o gayrimenkuln bir blmnden kat maliki gibi tek bana faydalanmasn salamak iin irtifak hakk
kurulamaz.
Tm kargir olmyan yaplarda kat mlkiyeti kurulamaz.
B) Yeni duruma uyma :
I - Medeni Kanunun yrrle girmesinden sonra kurulan irtifaklarda:
Madde 51 (Deiik birinci fkra: 30/4/1969 - 1166/1 md.) Medeni Kanunun yrrle girmesinden sonra bu
kanunun yrrle girdii tarihe kadar bir gayrimenkuln paydalarndan birinin o gayrimenkuln bir blmnden kat maliki
gibi tek bana faydalanmasn salamak iin zerinde irtifak hakk kurulmu olan gayrimenkullerin mlkiyetinin 2/1/1971
tarihine kadar kat mlkiyetine evrilmesi ve kat mlkiyeti ktne tescil ettirilmesi mecburidir. Bu yaplmazsa irtifak
haklar sona ererek yalnz ortak mlkiyet devam eder.
Gayrimenkul zerindeki mlkiyetin birinci fkra gereince kat mlkiyetine evrilmesi ve kat mlkiyet ktne
tescili, ortak maliklerden birinin tapu ideresine bavurmas zerine tapu idaresindeki belgelere ve bu kanunun 12 nci
maddesinin (b) bendinde yazl fotorafa dayanlarak yaplr; bu halde fotorafn, tapu idaresine bavuran ortak malikin
imzasiyle tasdik edilmesi yeter.
Dier ortak malikler bu evrilmeye itiraz edemiyecekleri gibi bunun giderlerine katlmaktan ve ynetim plan
yapmaktan kanamazlar; kanlrsa, hakimin mdahalasine dair olan 33 nc madde hkm uygulanr.
II - Medeni Kanundan nce kurulmu olan haklarda :
Madde 52 Medeni Kanunun yrrle girdii tarihten nce (Hava hakk, oda mlkiyeti) gibi isimler altnda
kurulmu olan haklar, bu kanunun yrrle girmesinden balyarak yl iinde, aada yazl hkmlere gre, bu kanun
uyarnca kat mlkiyetine veya kat irtifkna evrilir:

4150
a) Gayrimenkul zerinde bu haklara konu olan yap blmleri mevcutsa, hak sahipleri, aralarnda yapacaklar bir
szleme ile, o gayrimenkuln arsasnda, blmlerinin deerleri orannda ve hibir bedel demeye mecbur olmakszn,
Medeni Kanunun ortak mlkiyet hkmlerine gre payda olurlar ve Kat Mlkiyeti Kanununun ilgili hkmleri uyarnca kat
mlkiyetini kurarlar.
b) Yap blmleri mevcut olmayp yalnz hava hakk mevcutsa, bu hak (a) bendindeki esaslara gre hak sahibinin
arsada payda olmas suretiyle kendiliinden kat irtifak hakkna evrilir ve kte o suretle tescil edilir.
c) Hak sahipleri anlaarak bu kanunun yrrle girdii tarihten itibaren yl iinde eski haklarn kat mlkiyetine
veya kat irtifakna evirmezlerse, bu evirme, gayrimenkuln bulunduu yerin tapu idaresince, ayr ayr blmlerin deerleri
orannda arsa paylarnn tesbiti ve gereken belgelerin hazrlanmas suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b) bendlerindeki esaslar
uyarnca, hak sahiplerinden birinin mracaat zerine veya dorudan doruya yaplr ve durum btn hak sahiplerine
bildirilir.
Bu haklarn tapu idaresince kat mlkiyetine veya kat irtifakna dorudan doruya evrilmesi iin gereken masraflar
Hazinece denerek, kamu alacaklarnn tahsili hakkndaki zel kanun hkmlerine gre hak sahiplerinden alnr.
Hak sahipleri tapu idaresinin kararna kar, bunun kendilerine bildirilmesinden balyarak bir ay iinde, sulh
mahkemesine dava amak suretiyle itiraz edebilirler.
III - Medeni Kanuna gre kurulmu kat irtifaklarnn ynetimi:
Madde 53 Bu Kanun yrrle girdii tarihten nce bir gayrimenkuln paydalarndan birinin o gayrimenkuln bir
blmnden kat maliki gibi tek bana faydalanmasn salamak iin kurulmu olan irtifak haklar, bu Kanuna gre kat
mlkiyetine evrilinceye kadar anagayrimenkuln ynetimi, ynetim plan yaplmas mecburiyeti ve giderlere ve sigorta
mecburiyetine ve bunun primlerine katlma hususlarnda bu kanun hkmleri uygulanr.
C) zel kanuna gre ortaklatrma (yulandrma) halinde kat mlkiyetinin durumu:
Madde 54 (Deiik birinci fkra: 14/11/2007-5711/21 md.) mar Kanunu hkmlerine gre ortaklatrma halinde,
ortaklatrlan gayrimenkuller arasnda kat mlkiyetine tbi gayrimenkul varsa ve ortaklatrma, 9/11/1985 tarihinden nce
ise 6785 sayl mar Kanununun 46 nc maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayl mar Kanununun 16 nc maddesi gereince
ortakln giderilmesi hususunda btn malikler anlatklar takdirde, ortakln giderilmesi bu anlama hkmlerine gre
yaplr.
(Deiik ikinci fkra: 14/11/2007-5711/21 md.) Byle bir anlamaya varlamazsa, her gayrimenkuln
ortaklatrmadan nceki geer deerleri, birinci fkrada sz geen madde hkmlerine gre ortakl gidermekle grevli sulh
mahkemesince ayr ayr takdir edilerek, bunlara Trkiye statistik Kurumunca yaymlanan retici fiyat endeksi uygulanmak
suretiyle her bir gayrimenkuln hkme en yakn tarih itibaryla ulat deerleri tespit edildikten sonra, bunlardan deeri en
fazla olan gayrimenkuln malikine, teki gayrimenkulleri bu deerle satn almasn teklife karar verilir ve bu teklif kabul
edilip bedel denince ortaklk giderilmi olur.
Kesinleen sulh mahkemesi kararnn tebliinden balyarak bir ay iinde bede denmez veya alt ay iinde
denmek zere banka mektubu veya ayni teminat gsterilmezse ortaklatrlan gayrimenkullerin tm, imar durumuna
gre mmknse katmlkiyeti muhafaza ve dier gayrimenkuller buna ilhak edilerek,

4151
eer bu mmkn deilse kat mlkiyeti kaldrlarak, ak artrma yoliyle satlp ortaklk giderilir ve sat bedeli her
gayrimenkuln, ikinci fkra uyarnca takdir edilmi olan deerleri arasndaki orana gre, maliklere paylatrlr.
D) Har ve vergiler:
Madde 55 Bu kanuna gre kat mlkiyeti ve kat irtifak kurulmas, mlkiyetin bakasna devrini ihtiva etmedike
her eit harc ve vergiden muaftr. Bu muafiyet, Medeni Kanunun yrrle girmesinden sonra kurulan irtifak haklarnn 51
nci madde gereince kat mlkiyetine ve Medeni Kanundan nce kurulmu olan haklarn 52 nci maddeye gre kat mlkiyeti
veya kat irtifakna evrilmesi ilemlerine de amildir.
Kurulan kat mlkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkuln kaytl bulunduu yerin belediyesine ve vergi
dairesine bildirilir.
E) Belediyesi olmyan yerlerdeki durum:
Madde 56 Bu kanunun belediyelere ykledii grevler, belediye olmyan, yerlerde o yerin bal bulunduu ile
veya il merkezleri belediyelerince, 6785 sayl mar Kanununun 47 nci maddesinde bahsi geen sahalarda ise ilgili belediyece
yerine getirilir.
SEKZNC BLM (1)
Devre Mlk Hakk
Madde 57 Mesken olarak kullanlmaya elverili bir yap veya bamsz blmn ortak maliklerinden her biri
lehine bu yap veya bamsz blmden yln belli dnemlerinde istifade hakk, mterek mlkiyet payna bal bir irtifak
hakk olarak kurulabilir.
Bu hakka devre mlk hakk denir.
Madde 58 Aksi resmi senette kararlatrlmadka devre mlk hakknn bal olduu pay, devrelerin say ve
sreleri esas alnarak eit bir biimde belirlenir.
Devre mlk hakk ancak mesken nitelikli, kat mlkiyetine veya kat irtifakna evrilmi yahut mstakil yaplarda
kurulabilir.
Devre mlk zerinde bu hakla badaan ayni haklar tesis edilebilir.
Devre mlk hakk bal olduu mterek mlkiyet payna bal olarak devir ve temlik edilebilir ve miraslara geer.
Madde 59 Devre mlk hakknn yln belirli dnemlerine ayrlmas ve 15 gnden daha az sreli olmamas gerekir.
Szlemede aksi kararlatrlmamsa devre mlk hakk sahibi bu hakkn kullanmn bakalarna brakabilir.
Madde 60 Ana tanmaz mal ile bamsz blmlerin ve mstakil yaplarn tapu ktklerinin beyanlar hanesine,
bamsz blm veya yap zerinde devre mlk hakk kurulduu iaret edilir ve dzenlenecek tapu senedinde de bu husus
belirtilir.
Madde 61 zerinde devre mlk hakk kurulacak yap veya bamsz blmlerin ortak malikler arasnda dnem
sresi, devir ve teslimi ile istifade ekil ve usulleri, yneticilerin seimi ile hak ve sorumluluklar, byk onarm iin
ayrlacak dnem, bakm masraflar gibi hususlar devre mlk szlemesinde belirlenir. Bu hususlar ieren ve btn hak
sahiplerince imzalanan devre mlk szlemesi resmi senede eklenir ve tapu ktnn beyanlar hanesinde gsterilir.

(1)

Bu blm ve bu blm bal altndaki maddeler 10/6/1985 tarih ve 3227 sayl Kanunun 1 nci maddesi ile eklenmitir.

4152
Devre mlk hakk kurulan her yap veya bamsz blm iin ortak malikler, kendi aralarndan veya dardan bir
gerek veya tzelkiiyi ynetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hkmlerine gre
atanan yneticilere devre mlk yneticilii ile ilgili grevler de verilebilir.
Madde 62 Kat mlkiyetine evrilmi birden fazla bamsz blmlerden bazlarnn zerinde devre mlk hakk
kurulmas, aksi ynetim plannda kararlatrlmamsa, dier bamsz blm maliklerinin muvafakatlarna bal deildir.
Madde 63 zerinde devre mlk hakk kurulan yap veya bamsz blmn ortak malikleri, aksi szleme ile
kararlatrlmamsa, uyuun giderilmesini isteyemezler.
Madde 64 Devre mlk hak sahipleri, kendilerine ayrlan ve tapu sicilinde belirtilen dnem sresi sonunda istifade
ettikleri bamsz blm veya yapy szleme hkmleri gereince boaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar.
Dnem sresi sonunda tahliye olmad takdirde, istifade edecek dnem sahibinden birisinin veya yneticinin tapu
kaydn ve szlemeyi talebine ekleyerek ibraz halinde, mahallin en byk mlki amirin emri ile, bakaca bir ilem ve
tebligata lzum kalmadan, derhal zabtaca boalttrlr. dare veya yarg organlarna yaplacak bavuru, bu boaltma ilemini
durdurmaz. lgililerin kanundan ve szlemeden doan haklar sakldr.
Madde 65 Devre mlk hakk sahiplerinin hak ve borlar, yetki ve sorumluluklarnn tespit ve uyumazlklarn
zmlenmesinde bu Kanunda, szlemede veya ynetim plannda hkm bulunmayan hallerde Trk Medeni Kanunu ve
ilgili dier kanun hkmleri uygulanr.
DOKUZUNCU BLM (1)
Toplu Yaplara likin zel Hkmler
Kapsam
Madde 66 (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yap, bir veya birden ok imar parseli zerinde, belli bir onayl yerleim plnna gre yaplm veya yaplacak,
alt yap tesisleri, ortak kullanm yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunlarn ynetimi bakmndan birbirleriyle balantl
birden ok yapy ifade eder.
Toplu yap kapsamndaki imar parsellerinin bitiik veya komu olmalar arttr. Ancak bu parseller arasnda kalan ve
imar plnna gre yol, meydan, yeil alan, park, otopark gibi kamuya ayrlan yerler iin bu art aranmaz. Toplu yap
kapsamndaki her imar parseli, kat irtifaknn veya kat mlkiyetinin tesisinde ayr ayr dikkate alnr. Ancak, toplu yap birden
fazla imar parselini ieriyorsa, mnferit parseller zerinde toplu yap hkmlerine tbi olacak ekilde kat mlkiyeti ilikisi
kurulamaz.
Yaplar tamamlandka, tamamlanan yaplara ilikin kat irtifaklar kat mlkiyetine evrilebilir.

(1) 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayl Kanunun 22 nci maddesiyle; 65 inci maddeden sonra gelmek zere "Toplu Yaplara likin zel
Hkmler" balkl "Dokuzuncu Blm" altnda aadaki maddeler eklenmi, mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 nc maddeler
olarak teselsl ettirilmitir.

4152-1
Ortak yerler
Madde 67 (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yap kapsamnda olup, btnyle bu kapsamdaki bamsz blmlerin ortak kullanma ve faydalanmasna tahsis
edilmi bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yap kapsamndaki dier parsellerin ada, parsel, blok ve
bamsz blm numaralar gsterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan
bamsz blmlerin ortak yeri olur.
Toplu yap kapsamnda bulunan birden ok yapnn ortak sosyal ve alt yap tesisleri bulunduklar parsel veya yapya
baklmakszn, tahsis edildikleri bamsz blmlerin ortak yeri saylr.
Vaziyet pln ve projeleri
Madde 68 (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yaplarda; yaplarn konumlar, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunlarn kullanl ama ve ekilleri, toplu
yap kapsamndaki parsel veya parsellerin tamamn kapsayacak ekilde, bir btn olarak ilgili makamlarca onaylanm imar
pln hkmlerine uygun olarak hazrlanm vaziyet plnnda ve projelerde belirtilir.
Kamuya ayrlan yerlerin dzenlenmesi, iletilmesi ve bakm, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat
salanmas hlinde, kamunun kullanmn kstlamamak artyla toplu yap ynetimince stlenilebilir.
Toplu yap uygulamasnda, kat mlkiyetinin ve kat irtifaknn tesisine, aranacak belgelere, tapuda yaplacak ilemlere
ilikin hususlar, Bayndrlk ve skn Bakanlnca hazrlanacak bir ynetmelikle dzenlenir.
Ynetim
Madde 69 (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yap kapsamnda bulunan parsel ve parsellerdeki birden ok bamsz blm kapsayan ana yapda ortak
yerleri bulunan blok yaplarn her biri, kendi sorunlarna ve yalnz o bloa ait ortak yerlere ilikin olarak, o blokta bulunan
bamsz blm maliklerinden oluan blok kat malikleri kurulunca ynetilir. Bir parselde blok niteliinde olmayan yaplar
varsa veya bu nitelikteki yaplarla blok yaplar ayn parselde yer alyorsa, kendi sorunlarna ve o parsele ait ortak yerlere
ilikin olarak, o parselde bulunan bamsz blm maliklerinden oluan kat malikleri kurulunca ynetilir. Ynetim plnnda
bloklarn ve blok niteliinde olmayan yaplarn idare tarz ayrca belirtilir.
Bir adada birden ok parsel yer alyorsa, aday oluturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bamsz blm
maliklerinden oluan ada kat malikleri kurulunca ynetilir ve ynetim tarz, kanunlarn emredici hkmleri sakl kalmak
artyla, bu kurul tarafndan kararlatrlr. Bu yetki, ynetim plnnda ada temsilciler kuruluna verilebilir. Ynetim plnnda
baka trl dzenlenmemise, ada temsilciler kurulu, blok yaplarda her blokta bulunan bamsz blm maliklerince seilen
blok yneticileri ve blok niteliinde olmayan yaplarn bamsz blm maliklerince seilen temsilcilerden oluur. Ada
temsilciler kurulu yelerinin says ve nasl seilecei toplu yapnn zellii dikkate alnarak ynetim plnnda belirtilir. Ada
temsilciler kurulunda bu yneticiler ve temsilciler ynettikleri ve temsil ettikleri bamsz blm says kadar oy hakkna
sahiptirler.

4152-2
Toplu yap kapsamndaki ortak yap, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bamsz blm maliklerinden oluan
toplu yap kat malikleri kurulunca ynetilir ve ynetim tarz, kanunlarn emredici hkmleri sakl kalmak artyla, bu kurul
tarafndan kararlatrlr. Bu yetki, ynetim plnnda toplu yap temsilciler kuruluna verilebilir. Ynetim plnnda baka trl
dzenlenmemise, toplu yap temsilciler kurulu, blok yaplarda her blokta bulunan bamsz blm maliklerince seilen blok
yneticileri ve blok niteliinde olmayan yaplarn bamsz blm maliklerince seilen temsilcilerden oluur. Toplu yap
temsilciler kurulu yelerinin says ve nasl seilecei toplu yapnn zellii dikkate alnarak ynetim plnnda belirtilir.
Toplu yap temsilciler kurulunda bu yneticiler ve temsilciler ynettikleri ve temsil ettikleri bamsz blm says kadar oy
hakkna sahiptirler.
Ynetim pln ve deitirilmesi
Madde 70 (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yap kapsamndaki yap ve yerler iin tamamn kapsayan bir tek ynetim pln dzenlenir. Ynetim pln,
toplu yap kapsamndaki btn kat maliklerini balar. Ynetim plnnn deitirilebilmesi iin, toplu yap temsilciler kurulu
yelerinin temsil ettikleri bamsz blmlerin tamsaysnn bete drdnn oyu arttr.
Geici ynetimle ilgili ynetim pln hkmleri, toplu yap alanndaki bamsz blm maliklerinin bete drdnn
oylaryla deitirilebilir.
Ynetici ve deneti atama
Madde 71 (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Ynetim plnnda baka trl dzenlenmedike, blok kat malikleri kurulu blok iin, blok niteliinde olmayan
yaplarn yer ald parseldeki kat malikleri kendilerine zglenen ortak yer ve tesisler iin, toplu yap temsilciler kurulu ise
toplu yap kapsamndaki btn ortak yap, yer ve tesisler iin ynetici ve deneti atar.
Blok yneticisi ve denetisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliinde olmayan yaplarn ortak yer ve tesisleri iin
ynetici ve deneti, bu yaplardaki kat maliklerinin say ve arsa pay bakmndan ounluu tarafndan seilir. Toplu yap
kapsamndaki btn ortak yap, yer ve tesisler iin ynetici ve deneti ise, toplu yap temsilciler kuruluna katlan ynetici ve
temsilcilerin, ynettikleri ve temsil ettikleri bamsz blm saysnn salt ounluunun oyu ile atanr.
Ortak giderlere katlma
Madde 72 (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yap kapsamndaki belli bir yapya veya yaplarn sadece birkandaki kat maliklerinin ortak kullanm ve
yararlanmasna tahsis edilmi ortak yer ve tesislere ilikin ortak giderler, o yaplardaki kat malikleri tarafndan, btn
bamsz blmlerin ortak kullanm ve yararlanmasna tahsis edilmi tesis ve yerlere ilikin ortak giderler ise btn kat
malikleri tarafndan karlanr.
Blok kat malikleri, toplu yap temsilcileri ve geici ynetim kurulu kararlar, 2004 sayl cra ve flas Kanununun 68
inci maddesinin birinci fkrasnda belirtilen belgelerden saylr.
Kat malikleri, toplu yap kapsamndaki ortak yap, yer ve tesisler zerindeki kullanma hakkndan vazgemek veya
bunlarn baka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduunu veya bamsz blmlerinin veya kendilerinin durumu
dolaysyla bunlardan faydalanmaya lzum ve ihtiya bulunmadn ileri srmek suretiyle toplu yap ortak gider payn ve
toplanacak avans demekten kanamazlar.
Geici ynetim
Madde 73 (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Ynetim plnnda toplu yap temsilciler kurulu oluuncaya kadar, bu kurulun grevlerini stlenmek, yetkilerini
kullanmak ve kurulun olumas iin gerekli giriim ve arlarda bulunmak zere, bir geici ynetim kurulmas ngrlebilir.
Bu takdirde ynetim plnnda geici ynetimin nasl oluacana ve ne zamana kadar devam edeceine ilikin hkmlere yer
verilir. Geici ynetim en ge toplu yapnn bitimini izleyen bir yl sonrasna kadar devam edebilir. Bu sre, her halde toplu
yap kapsamndaki ilk yap ruhsatnn alnmasndan itibaren on yl gemekle sona erer.

4153
Uygulanacak dier hkmler
Madde 74 (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Bu blmde ngrlen zel hkmler sakl kalmak kaydyla, bu Kanunda yer alan btn hkmler, toplu yaplar
hakknda da aynen veya kyas yoluyla tatbik edilir.
Grevli mahkeme:
Ek Madde 1 (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.)
Bu Kanunun uygulanmasndan doacak her trl anlamazlk sulh mahkemelerinde zmlenir.
Kullanma yerlerinin boaltlmas:
Ek Madde 2 (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.)
Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen ynetici tarafndan szlemeleri herhangi bir nedenle
feshedilen veya sona eren, kapc, kaloriferci, bahvan ve bekiler ile dardan atanan yneticiler kendilerine bu grevleri
dolaysyla bir yer tahsis edilmi ise, bu yerleri onbe gn ierisinde boaltmak zorundadrlar. Bu sre iinde boaltlmayan
yerler yneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin bavurusu zerine bakaca tebligata lzum kalmadan mahalli
mlki amirlerin karar ile bir hafta iinde zabtaca boalttrlr. dare ve yarg organlarna yaplacak bavuru, bu kararlarn
yerine getirilmesini durdurmaz. lgililerin kanun ve szlemeden doan haklar sakldr.
Birden ok yaplarda uygulanacak zel hkmler:
Ek Madde 3 (Ek:13/4/1983 - 2814/15 md.; Mlga: 14/11/2007-5711/24 md.)
Kat irtifakna gei:
Ek Madde 4 (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.)
Be veya daha fazla kii tarafndan zerinde bir veya birden ok yap yaptrlmak amacyla birlikte bir arsa edinilmi
olmas ve pay sahiplerinden en az bete drdnn kat irtifakna gei konusunda ald karara uyulmamas halinde, karara
uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarnn iptaline ve bu paylarn, isteyen dier pay sahipleri adna tesciline sulh
mahkemesi tarafndan aadaki artlarla karar verilir:
a) Mterek gayrimenkuln yukarda belirtilen amala edinildiinin ispat edilmi olmas,
b) Mterek maliklerin yukarda aklanan ounluunun kat irtifakna gei kararna veya bununla ilgili
ykmllklere noterlike yaplan tebligata ramen iki ay iinde uyulmam olmas,
c) Karara uymayan mterek maliklerin paylarnn mahkemece tespit edilen rayi bedelinin mahkeme veznesine depo
edilmesi.
Geici Madde 1 (Ek: 14/11/2007-5711/23 md.; Deiik: 23/6/2009-5912/4 md.)
Bu Kanunun yrrle girmesinden nce kat irtifak kurulmu ve zerindeki yaplar tamamlanp yap kullanma izin
belgesi alnm yaplarda, kat irtifakna sahip ortak maliklerden birinin bavurusu veya yap kullanma izin belgesinin yetkili
idarece tapu idaresine gnderilmesi zerine zorunlu deprem sigortas poliesi dhil bakaca hibir belge aranmakszn kat
mlkiyetine resen geilir.

4154
Geici Madde 2 (Ek: 23/6/2009-5912/5 md.)
Bu Kanunun yrrlk tarihinden nce kurulan toplu yaplara ait ynetim planlarnn, bu Kanun hkmlerine
uyarlanmas amacyla yaplacak ilk deiiklik iin mevcut kat malikleri kurulunun salt ounluu yeterlidir. Mevcut toplu
yap ynetimleri, deitirilen ynetim planna gre yeni yneticiler seilinceye kadar geici ynetim olarak grevini srdrr.
Toplu yap yneticisi seimi, en ge ynetim plannn deitirilmesini takip eden ay iinde yaplr.
F) Yrrlk tarihi:
Madde 75 Bu kanun yaym tarihinden alt ay sonra yrrle girer. (1)(2)
G) Yrtme makam:
Madde 76 Bu kanunun hkmlerini Bakanlar Kurulu yrtr. (1)(2)
23/6/1965 TARHL VE 634 SAYILI ANA KANUNA LENEMEYEN GEC MADDELER:
1) 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayl Kanunun geici maddeleri:
Silinmemi kat irtifak haklar:
Geici Madde 1 Kat irtifakna konu olan arsa zerinde, bu Kanunun yrrlnden nce sresi iinde bitirilmemi
olan yaplara ilikin kat irtifaklar tapu ktnden silinmemi ise, bunlar hakknda da 49 uncu maddenin bu Kanunla deiik
hkm uygunlanr.
nce alm davalar:
Geici Madde 2 634 Sayl Kat Mlkiyeti Kanunundan doan uyumazlklar nedeniyle, bu Kanunun
yrrlnden nce asliye hukuk mahkemelerine alm davalar bu mahkemelerce sonulandrlr.
2) 5/2/1992 tarih ve 3770 sayl Kanunun geici maddesi:
Geici Madde Doal Gazn Kullanm Hakknda Baz Kanunlarda Deiiklik Yaplmasna Dair Yetki Kanunu ile
Bakanlar Kuruluna verilen Kanun Hkmnde Kararname karma yetkisi 634 Sayl Kat Mlkiyeti Kanunu iin ad geen
Yetki Kanunu ile verilen sre bitimine kadar geerlidir.
3) 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayl Kanunun geici maddeleri:
Geici Madde 1 Bu Kanun gereince hazrlanmas gereken ynetmelik, Kanunun yrrle girdii tarihten itibaren
alt ay iinde hazrlanr.
Geici Madde 2 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayl Kanunun yrrle girdii tarihten nce kat irtifak kurulmu
binalarda ynetim pln olmasa dahi 12 nci madde hkmlerine gre kat mlkiyeti kurulur.
Geici Madde 3 Bu Kanunun yrrle girmesinden nce kurulan toplu yaplara ait ynetim plnlar, yrrlk
tarihinden itibaren en ge alt ay iinde bu Kanun hkmlerine uyarlanr. Ynetim plnnda bu ynde deiiklik yaplmas
iin mevcut kat malikleri kurulunun salt ounluu yeterlidir. Mevcut toplu yap ynetimleri, ynetim pln deiip buna
gre ynetici seilene kadar geici ynetim olarak grevini srdrr. Toplu yap yneticisi seimi, en ge ynetim plnnn
deiimini takip eden ay iinde yaplr.

(1) 10/6/1985 tarih ve 3227 sayl Kanunun 1 inci maddesiyle Yrrlk tarihi ile ilgili 57 nci madde 66, Yrtme makam ile ilgili 58
inci madde de 67 nci madde olarak, numaralandrlmtr.
(2) 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayl Kanunun 22 nci maddesiyle; 65 inci maddeden sonra gelmek zere "Toplu Yaplara likin zel
Hkmler" balkl "Dokuzuncu Blm" altnda 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74 nc maddeler eklenmi, mevcut 66 ve 67 nci
maddeler, 75 ve 76 nc maddeler olarak teselsl ettirilmitir.

4155-4177
634 SAYILI KANUNA EK VE DEKLK GETREN MEVZUATIN
YRRLE GR TARHN GSTERR LSTE
Deitiren
Kanunun
Numaras

634 sayl Kanunun deien veya iptal edilen

maddeleri

Yrrle Giri Tarihi

1166

2/1/1969

2814

14/4/1983

3227

25/6/1985

KHK/431

13/2/1991

3770

11/2/1992

5378

42

7/7/2005

5627

42

2/5/2007

5711

3,4,10,11,12,13,14,18,19,20,22,23,25,26,29,30,31,
33,34,38,47,54,Dokuzuncu Blm,66 ila 74, Geici Madde 1,
lenemeyen Hkmler(Geici Madde 1,2,3)

28/11/2007

5912

3, 12, 14, Geici Madde 1,2

7/7/2009

6111

24

25/2/2011

6462

42

3/5/2013