AKTET

Journal of Institute Alb-Shkenca

Revist Shkencore e Institutit Alb-Shkenca

ISSN 2073-2244
www.alb-shkenca.org
Copyright Institute Alb-Shkenca

LIDHJA MES NORMAVE T INTERESIT DHE MIMIT T PASURIVE T PATUNDSHME

1

ESMERALDA URUI , NEVILA KIRI

Fakulteti i Ekonomis dhe Administrimit, Universiteti Aleksander Moisiu Durrs, Shqipri

Universiteti Luigj Gurakuqi, Fakulteti Ekonomik, Shkodr, Shqipri
Email: esmeraldauruci@hotmail.com

AKTET IV, 3: 460 - 467, 2011

PERMBLEDHJE
N Shqipri, mimet e pasurive t patundshme kan psuar luhatje t shpeshta vitet e fundit. Teorikisht ekzistojn
disa faktor t rndsishm q ndikojn n mnyr thelbsore. Disa krkime q analizojn normat e ndryshimit t
vlers s pasurive t vzhguara n disa qytete t caktuara shpjegojn se kto norma t ndryshimit jan t
pashpjegueshme nga teorite themelore t ekonomis (pr shembull, Green [2002]). Synimi kryesor i ktij punimi
sht vertetimi n realitetin Shqiptar i lidhjes teorike mes normave t interesit dhe mimit t pasurive patundshme
duke u bazuar n nj analiz t thjesht empirike, pra n mnyr m specifike tema synon rritjen e vetdijes nse n
realitet normat e interesit ndikojn negativisht n mimin e pasurive t patundshme. Metodologjia e prdorur pr
realizimin e ktij studimi konsiston n prdorimin e burimeve sekondare dhe analizave statistikore. Jan prdorur
metoda t thjeshta statistikore si vija e regresionit dhe koeficienti i korrelacionit pr t krijuar lidhje shkak-pasoj
dhe pr t gjetur lidhjen midis normave t interesit mimit t pasurive t paluajtshme.
Fjalt kye: pasuri t patundshme, mime, norme interesi, analiza empirike.

HYRJE
N ekonomin e nj vendi tregu i pasurive t
patundshme luan nje rol mjaft t rndsishm.
N Shqipri, mimet e pasurive t patundshme
kan psuar luhatje t shpeshta vitet e fundit.
Racionalitetit i tregut t pasurive t patundshme
sht objekt analize i shum studiuesve vitet e
fundit. Nga prfundimet e ktyre analizave
rezulton se n disa raste normat e ndryshimit t
vlers nuk shpjegohen nga teorit themelore t
ekonomis (Green, 2002). Disa studiues kan
marr n shqyrtim faktin nse tregu i pasurive t
patundshme sht racional apo i parashikueshm
(Wheaton 1987, 1999 dhe Quigley, 1999).
Rezultatet e studimeve t tyre nuk japin t njjtat
konkluzione. Ndrkoh, studiues t tjer kan
analizuar faktor t rndsishm q ndikojn n
lvizjet e mimeve t pasurive t patundshme
(Clapp dhe Giaccotto 1994, Mullbauer dhe
Murphy 1995, Dolde dhe Tirtiroglue 2002, Jud

dhe Winkler 2002, Miller dhe Peng 2003). Pjesa

m e madhe e ktyre studimeve jan empirike.
Megjithate, nse nj studim empirik verteton
ekzistencen e nj lidhje midis norms s interesit
dhe normave t vlersimit t pasurive, nuk mund
t thuhet q madhsia e ndryshimit n mim do
t shpjegohet nga madhsia e ndryshimit n
normen e t ardhurave.
Vitet e fundit, n Shqipri mimet e banesave
dhe t disa pasurive t tjera t patundshme, si
ndrtesa industriale kan ulur ritmin e rritjes (n
terma t prgjithshm) duke prjashtuar vitin
2009. Arsyet kryesore t ktij fenomeni jan ulja
e kredive hipotekore nga ana e bankave private
n vend, stepja e individve pr t bler pasuri t
patundshme (duket se t gjith po presin q
mimet t ulen, ndonse kjo nuk mund t ndodh
pr t gjitha zonat), rnia e drgesave t
emigrantve etj.

Urui & Kiri

Synimi kryesor i ktij punimi sht vertetimi n
realitet (konkrestisht n Shqipri) i lidhjes teorike
mes normave t interesit dhe mimit t pasurive
t patundshme, pra n mnyr m specifike
punimi synon rritjen e vetdijes se n realitet
normat e interesit ndikojn negativisht n
mimin e pasurive t patundshme.
2. ECURIA E VLERS S PASURIVE T
PATUNDSHME DHE NORMAVE T INTERESIT N
SHQIPRI
3.1 Zhvillimet q nga viti '90

Mbas vitit 1991 n vendin ton filluan reformat

pr privatizimin e ekonomis. Ky proces
nnkuptonte hartimin dhe miratimin e kuadrit
ligjor, krijimin e institucioneve prgjegjse dhe
privatizimin e objekteve shtetrore. Kuadri ligjor i
miratuar nga parlamenti nxiti zhvillimin e tregut
t toks. Ndrkoh q pas vitit 1992 u bn
ndryshime n sistemin bankar duke rritur nivelin
e kreditimit dhe numrin e pronave q merren si
kolateral. N kt mnyr mund t themi se n
vendin ton ka filluar t funksionoj dhe t
zhvillohet tregu i toks dhe i pasurive t
patundshme.

Tabela 1 mimet mesatare t pasurive t patundshme n qytetet kryesore t Shqipris (Lek/m )

3.2 Konstatime mbi zhvillimin e tregut t pasurive

t patundshme n vendin ton

Burimi: INSTAT, Statistika n vite

2
Grafiku 1. Ecuria e mimive t banesave (Lek/m )
Tregu i pasurive t patundshme sht ndr
aktivitetet me t fuqishme n vendet e zhvilluara,
me influenca t ndjeshme n ekonomi. Madje
1

Jan llogaritur si nj mesatare e mimeve t qyteteve

kryesore t Shqipris

ndikimi i tij ishte i ndjeshm kur kriza e Real

Estate n SHBA solli rnien drastike t mimeve
t pasurise s patundshme, duke i shkaktuar
humbje prej miliarda dollarsh gjigandve t
ekonomis botrore.
Kriza financiare filloi n vitet 2003 dhe 2004 kur
banka e Rezervave Federale Amerikane aplikonte
prqindje t interesit tejet t ult 1%, pr t
stimuluar konsumin, pr t nxitur familjet
amerikane pr t investuar n blerjen e shtpive.
Mjaftonte q t shprehje dshiren e blerjes s
shtpis edhe pa t ardhura mund t blije
shtpin duke akorduar kredin me 110% t
vlers reale t shtpis. Kto kushte sollen edhe
rritjen e krkesave nga familjet pr kto kredi
dhe blerjen e shtpive ka rrjedhimisht shkaktoi
edhe rritjen e mimeve t tregut imobilier.
Ndrsa n vendin ton deri n vitin 2005,
prgjithsisht konstatohet nj rritje e shpejt e
tregut dhe e vlers s pasurive t patundshme.
M i zhvilluar sht tregu i banesave. N terma t
prgjithshm (deri n vitin 2009) vihet re nj
rnie e ritmit t rritjes s vlers s banesave.

AKTET Vol. IV, Nr 3, 2011

461

Urui & Kiri

Gjat viteve t fundit, tregu i banesave sht
karakterizuar nga frenimi i ritmit t rritjes s
mimeve (BSH, 2008). Reduktimi i krkess pr
banesa i shoqruar edhe me rritjen e oferts jan
faktor ndikues n uljen e ritmit t rritjes s
mimit t banesave.
Ritmi i rritjes s portofolit t kredis pr individt
sht reduktuar n 41 pr qind nga 67.7 pr qind
q ishte n vitin 2007. Kjo ecuri, sipas Banks s
Shqipris, sht ndikuar nga reduktimi i
ndjeshm i ritmeve t rritjes vjetore t kredis
konsumatore me rreth 29.3 pr qind, si dhe nga
reduktimi i norms s rritjes s kredis pr
banesa (46.7 pr qind).
Gjithsesi, gjat gjith vitit 2008, pjesa m e
madhe e portofolit t individve prbhet nga
kreditimi pr blerje banesash. Si msohet, n
muajin shtator, kredia pr banesa prbnte rreth
66 pr qind t ktij portofoli. (BSH, 2008)
Gjat vitit 2009, tregu i pasurive t paluajtshme
sht karakterizuar nga rritja e mimeve t
shitjes s banesave. Gjithashtu, ka patur nj
rnie t krkess pr banesa dhe nj ofert t
qndrueshme. Vlersimi pr krkesn n rnie
bazohet n t dhna t trthorta sasiore dhe
cilsore nga vrojtimet. Kshtu, bizneset e
sektorit t ndrtimit kan vlersuar n rnie
krkesn e individve pr blerje banese gjat
ktij viti. Rnia e remitancave si dhe ndjekja e nj
politike shtrnguese t bankave pr akordimin e
huave hipotekare pr
individt nuk kan mbshtetur krkesn pr
blerje banese. Nga ana tjetr vlersohet se
oferta pr banesa ka mbetur n nivele t
qndrueshme.

Duke iu refereruar Grafikut 2 mund t themi se

vitet e fundit prve periudhs 2006-2007 n
zonat turistike konstatohet nj rritje e vlers s
hoteleve. Kjo pr arsye t kerkess n rritje dhe
kufizimit t siprfaqes s trojeve.
Rritja e vlers s toks n t gjith zonn
turistike, pamvarsisht nga statusi ligjor i saj ka
ardhur edhe si rezultat i mungess s studimeve
urbanistike dhe indiferences ndaj ndrtimeve pa
leje. N kto zona vlerat e pasurive jan
krahasuar me vlerat n zonat urbane m t
afrta.
Me kryerjen dhe miratimin e studimeve
parashikohet t kete ndryshime n drejtim t
vlers s toks brenda zons turistike e pr
rrjedhjoj do t ndryshojn edhe mimet e
hoteleve.

Grafiku 3. Ecuria e mimive t ndrtesave

2
tregtare (Lek/m )
Gjat viteve t fundit ka patur nj rritje t vlers
s ambjenteve pr aktivitete bisnesi dyqane,
zyra, studio e aktivitete te tjera tregtare. Si arsye
kryesore e ksaj rritje, prve sa pershkruam m
sipr sht rritja e krkess n treg. Qytetet e
mdha kan psuar dhe vazhdojn t psojn
ndryshime demografike t theksuara. Krkesat
pr punsim jan gjithnj n ritje dhe nga
alternativat m kryesore pr punsim sht
aktiviteti privat.
Si shohim nga Grafiku 4 mimet e ndrtesave
industriale kan psuar luhatje t dukshme gjat
viteve. Megjithate parashikohet t ket rritje t
vlers si rezultat i rritjes s vlers s truallit.
Duhet t theksohet q rritja e vlers s truallit

Grafiku 2. Ecuria e mimive t hoteleve (Lek/m )

462

AKTET Vol. IV, Nr 3, 2011

Urui & Kiri

deri tani ka qen m e madhe se vlera e
amortizimit t objekteve e makinerive.
Shum biznese tashm jan kosoliduar dhe kan
kaluar n aktivitete prodhimi. Pr rrjedhoj do
vazhdoj t rritet vlera duke u vleresuar si
bisnese dhe jo vetem si asete.

Grafiku 4. Ecuria e mimive t ndrtesave

2
industriale (Lek/m )

Grafiku 5. Ecuria e norms s kredis (vjetore n

prqindje)
3.3 Faktort ndikues n rritjen e vlers s
pasurive t patundshme gjat 2001-2004
Arsyet e rritjes s vlers s pasurive t
patundshme jan nga me t ndryshmet dhe n
lidhje edhe me situaten social - ekonomike q po
kalon vendi.
Nga nj analiz e tregut ka rezultuar se rritja e
vlers s apartamenteve ka patur nj ndikim
zinxhir edhe n rritjen e vlers s pasurive t
tjera t patundshme. Kjo pr arsye se vlera e
apartamenteve ndikon direkt pothuajse n
mnyr propocionale n rritjen e vlers s
truallit.

1. Krkesat pr strehim. N qytetet e mdha,

Tiran, Shkodr, Durrs etj, prurjet demografike
akoma dhe sot jan t larta, q nnkupton
krkesa t mdha pr strehim. Duke krahasuar
shifrat e vitit 1990 me ato t vitit 2005 vrehet q
popullsia q jeton n fshat prbn 64% t
popullsis totale t vendit dhe n vitin 2005 ajo
prbn 55% t saj. Mesatarisht n vit kan
migruar drejt zonave urbane 20300 persona.
Emigracioni sht gjithashtu faktor q ka ndikuar
dukshm n tregun e banesave.
2. Preferenca pr qendrat e qyteteve.
Ndrtuesit preferojn t ndrtojn kryesisht n
qendr t qyteteve, pr arsye t infrastrukturs
s gatshme dhe ekzistences s shrbimeve q
prgjithsisht mungojn n periferi.
3. Rritja e prqindjes s siprfaqs s ndrtimit
q marin pronart e truallit.
N qendr t qyteteve siprfaqet e trojeve jan
m t kufizuara. Kjo ka sjell rritje t prqindjes s
siprfaqes s ndrtimit q marrin pronart e
truallit dhe pr pasoj rritje t kostos dhe vlers
s banesave.
N vendin ton sht zhvilluar kjo form
specifike pr ndrtim si pasoj e mungess s
fuqis paguese.
4. Destinacioni i ndrtesave. Gjat ktyre viteve
kemi nj ndryshim t theksuar t destinacionit t
pallateve pr banim. Pallatet prve siprfaqes s
banimit kan mesatarisht dy kate parkim dhe
mesatarisht 2 kate me destinacion pr shrbime
si dyqane, zyra, etj t cilat e rrisin shum vleren e
ndrtimit, gj q ndikon n mimin e banesave.
5. Cilsia e materialeve t ndrtimit. Gjat ktyre
viteve, cilsia e punimeve n prgjithsi ka qn
n rritje. Materialet e ndrtimit q prdoren n
ditt e sotme jan m cilsore (njkohsisht m
t shtrenjta) gj q rezulton n rritje t kostos t
ndrtimit.
6. Mungesa e lejeve t ndrtimit. Nj arsye tjeter
sht mungesa e funksionimit t rregullt t
institucioneve q miratojn lejet e ndrtimit.
7. Prmirsimet e infrastrukturs. Rregullimet e
infrastrukturs brenda qyteteve, kryesisht
rrugore, kan ndikuar n preferencat e
qytetareve pr zona t caktuara banimi, pr

AKTET Vol. IV, Nr 3, 2011

463

Urui & Kiri

rrjedhoj n rritjen e krkess dhe t mimit n
kto zona.
8. Forcimi i sistemit fiskal dhe ulja e
informalitetit n punsim.
Nj arsye tjetr q ka ndikuar n rritjen e
mimeve sht forcimi i sistemit fiskal dhe ulja e
informalitetit n punsim. Ligjet mbi llogaritjen e
takss s transferimit t pronsis do t ken
ndikime n rritjen e vleres s pasurive t
paluajtshme. Ndrsa ulja e informalitetit n pun
ka sjellur n prgjithsi rritjen e zrit Shpenzime
pr paga i cili sipas INSTAT n vitin 2007 sht
rritur 67% n krahasim me vitin 1999.
9. Legalizimet dhe proceset e kthimit dhe
kompensimit t pronave.
Prve arsyeve t renditura m lart, nj ndikim
n rritjen e vlers s pasurive t paluajtshme ka
patur miratimi i ligjeve Pr Pronat dhe Pr
Legalizimet. sht e kuptueshme q nj banes
e pajisur me dokumenta t rregullta kushton m
shtrenjt se nj banes informale.
3.4 Gjendja aktuale e sektorit t ndrtimit dhe
parashikimi pr t ardhmen
Bizneset e ndrtimit do t investojn dhe
punojn m shum sepse nuk ka likuiditet dhe
aktiviteti total prllogaritet t ulet 60% t
kapaciteteve. Dy arsyet kryesore t tkurrjes s
tregut jan (Revista Monitor 25 Janar 2009):
Nga individt e thjesht blerjet e pasurive t
patundshme jan n ulje, sepse ka rn numri i
huave bankare. Ulja e kredidhnies sht si
rezultat edhe i nj analize m t mir kreditore
nga ana e bankave e kapacitetit t pagess s
klientit dhe planit t investimit me qllim rritjen e
cilsis. Kjo ka sjell q t rritet numri i klientve
q nuk kreditohen nga bankat.
Ngadalsimi i rritjes ekonomike apo drgesave
nga emigratt.
Parashikimi pr t ardhmen nuk sht shum
optimist pr tregun e banesave. Pritet q
stepja e kreditimit nga ana e bankave t
ndikoj n tkurrjen e krkess pr blerje t
pasurive t patundshme. Sipas t dhnave nga
agjencit vendase, thuajse 80% e krkesave pr
blerje shtpie jan neprmjet kredive hipotekore
dhe shumica e klientve i drejtohen bankave q
464

t'i ndihmojn me hua. Konfirmimi vjen nga vet

bizneset e ktij sektori, t cilt parashikojn nj
reduktim krahasuar me nj vit m par. Sektori
prbn 13% t Prodhimit t Brendshm Bruto,
duke zn nj pesh t konsiderueshme n
ekonomi.
Sigurisht q ky sektor ka qen m aktivi kur vjen
fjala te kreditimi n vitet e fundit. Por ka ndodhur
q ata faktor t cilt e nxitn dikur kt treg, t
mos jen aq aktiv sa ather. Qytetet kryesore t
vendit ishin shum atraktive pr biznesin e
ndrtimit, fal krkess q erdhi si rezultat i
zhvendosjes drejt tyre t shum banorve. Nga
ana tjetr tregu i banesave nisi t shihej edhe si
form investimi. T dy kto element nuk jan
m sot. Nj pjes e apartamenteve kan mbetur
pa u shitur, q do t thot se normalisht duhet t
kishim nj rnie mimi pr t nxitur blerjen e
tyre(Revista Monitor 23 Gusht 2010).
Edhe n Shkodr tregu i pasurive t patundshme
po shkon drejt ngopjes. Bankat kan vshtirsuar
kreditimin megjithate kemi nj rritje t mimeve
gjat 2009.
3. ANALIZA SASIORE E LIDHJES MES NORMS S
INTERESIT DHE MIMIT T PASURIVE T
PATUNDSHME
M posht do t trajtojm nj analiz regresioni
mes normave t interesit dhe mimeve t disa
tipeve t pasurive t patundshme. Analiza e
regresionit e realizuar n kt studim ka si baz
dy komponent t rndsishm:
1. Variabli i varur (vlera e pasuris s
patundshme). Vendoset n boshtin vertikal.
2. Variabli i pavarur (normat e interesit), sht
nj variabl q ndikon n variablin e varur.
Vendoset n boshtim horizontal.
4.1 Lidhja mes norms s interesit dhe mimit t
banesave
Meq pasurit e patundshme prfshijn disa
lloje, kemi marr n analiz mimin e banesave,
hoteleve, ndrtesat industriale dhe ato tregtare.
Diagrama Scatter tregon q rritja e normave t
interesit ka efekt negativ n mimin e banesave.
Pavarsisht se lidhja midis dy variablave sht
negative, pikat nuk bien n nj vij t drejt. Pr

AKTET Vol. IV, Nr 3, 2011

Urui & Kiri

t matur fortsin e lidhjes midis dy variablave
ne gjejm koeficientin e korrelacionit.
Si shikohet nga grafiku 5 ekziston nj lidhje
inverse mes mimit t banesave dhe norms s
interesit. Konkretisht koeficienti -0.6 tregon nj
lidhje relativisht t fort negative mes dy
variablve, domethn kur njri rritet tjetri ulet,
por jo me t njjtn madhsi. Kto evidenca t
mbledhura prgjat viteve pothuajse konfirmojn
modelet teorike makroekonomike. Pra, mimet e
banesave jan t ndjeshme nga normat e

interesit. Individt ulin krkesn pr banesa n

qoftse kostoja e huamarrjes rritet. Ekuacioni i
regresionit prcakton lidhjen lineare midis dy
variablave. Forma e prgjithshme e ekuacionit t
regresionit linear sht: Yt=B0+B1Xt+Ut (ku tek U
prfshihen gjith faktort tjer q mund t
ndikojn tek mimi i pasurive, t paprfshir n
studim, sht vendosur indeksi t pr t treguar se
kemi t bjm me t dhna kohore).

Tabela 2. Normat e interesit (vjetor n prqindje) dhe mimi i banesave (Lek/m )

Tabela 3. Normat e interesit dhe mimi i hoteleve

Grafiku 6.

4.2 Lidhja mes norms s interesit dhe mimit t

hoteleve
Koeficienti i korrelacionit mes normave t
interesit dhe mimit t hoteleve sht 0.06, q
do t thot se ekziston nj lidhje pozitive e dobt.
Ndryshe nga mimi i banesave, n kt rast
modeli teorik nuk vertetohet.
Kjo mund t jet si rezultat i mos ekzistencs s
informacionit perfekt dhe gjithashtu i ndikimit t
faktorv t tjer. Nj ndr faktort mund t jet
varsia e mimit t hoteleve m t ardhurat nga
emigracioni (remitancat). Ndryshe nga banesat
nj pjes e madhe e hoteleve jan ndrtuar me
t ardhurat q sjellin emigrantt.
4.3 Lidhja mes norms s interesit dhe mimit t
ndrtesave tregtare
Prsa i takon lidhjes norm interesi-mimi i
ndrmarrjeve tregtare ekziston nj lidhje
negative jo e fort.

Grafiku 7.
AKTET Vol. IV, Nr 3, 2011

465

Tabela 4. Normat e interesit dhe mimi i ndrtesave tregtare

Tabela 5. Normat e interesit dhe mimi i ndrtesave industriale

Grafiku 8.
4.4 Lidhja mes norms s interesit dhe mimit t
ndrtesave industriale

Grafiku 9.
Lidhja mes normave t interesit dhe mimit t
ndrtesave industriale sht nj lidhje e fort
negative q verteton teorin ekonomike.
Si shikohet nga studimi i msiprm duke qen se
korrelacionet jan negative t tre prej ndarjeve
kryesore t pasurive t patundshme themi se
prgjithsiaht normat e interesit ndikojn
negativisht n mimin e pasurive t patundshme
n Shqiprin.

KONKLUZIONE
N Shqipri ka n prgjithsi nj ngadalsim t
rritjes s mimeve t pasurive t patundshme.
Vshtirsimi i kredidhnies ka rezultuar n
frenimin e blerjeve dhe n rnien e ritmit t
rritjes s mimeve t pasurive t patundshme.
Normat e interesit kan nj ndikim negativ n
mimin e banesave. Si rezultoi nga studimi,
lidhja mes normave t interesit dhe mimit t
banesave rezultoi nj lidhje e fort negative.
Lidhja mes normave t interesit dhe mimit t
hoteleve rezultoi nj lidhje e dobt pozitive gj
q kundrshton teorin ekonomike.
Normat e interesit ndikojn negativisht edhe n
mimin e ndrtesave tregtare. Lidhja sht
mesatare.
mimi i ndrtesave industriale preket ndjeshm
nga ndryshimi i normave t interesit. Lidhja
rezultoi e fort negative.
REKOMANDIME
Investimi n pasurit e patundshme duhet t
shikohet gjithmon si nj alternative q siguron
shum avantazhe.
Investuesit duhet t informohen pr faktort q
ndikojn n mimet e pasurive t patundshme
dhe duhet t ndjekin n mnyr t vazhdueshme
zhvillimet n tregun e pasurive t patundshme.
Nse normat e interesit t kredis rriten
individt duhet t shikojn mundsin q t
prdorin kursimet e tyre pr t investuar n
pasuri t patundshme.

Urui & Kiri

KUFIZIMET E STUDIMIT
Metoda e regresionit linear q sht prdorur
nuk sht m e mira e mundshme sepse ka
kufizimet e saj q lidhen me supozimet mbi t
cilat ndrtohet.
Prve norms s interesit mund t jen edhe
faktor t tjer q shkaktojn uljen e mimit t
pasurive t patundshme. Besueshmria e t
dhnave.
BIBLIOGRAFIA
Basle, The transmission of monetary policy in
emerging market economies, BIS Policy papers,
Monetary and Economic Department, Zvicr,
1998.
Brumbullulli Spiro, Investimet, Libri Universitar,
1998, fq 232-242
Bull Adrian, The Economics of Travel and
Tourisms,(2) Logman Limited
Clapp J.M. and C. Giaccotto (1994) The Influence
of Economic Variables on Local House Price
Dynamics, Journal of Urban Economics, 36(2), fq
161-183.
Dolde, W. and D. Tirtiroglue (2002), Housing Price
Volatility Changes and Their Effects, Real Estate
Economics, 30(1), fq 41-66.
Eduart A. Moses & John M. Cheney Investments:
analysis, selestion, & management, 1989, fq 630.
Green, R. (2002), Can We Explain the Santa Clara
County Housing Market? Housing Policy Debate,
13(2), fq 351-368.

Jud, D. and D. Winkler (2002), The Dynamics of

Metropolitan Housing Prices. Journal of Real
Estate Research, 23(1), fq 29-45.
Quigley J. (1999) Real Estate Price and Economic
Cycles. International Real Estate Review, 2(1), fq
1-20.
Floyd,1990, Real Estate Principles
Miller, N. and L. Peng. (2003), Exploring
Metropolitan Housing Price Volatility, Working
Paper. University of Cincinnati.
Muellbauer. J. and A. Murphy. (1995), Booms and
Busts in the U.K. Housing Market. The Economic
Journal, 107(445), fq 1701-1727.
Urui Esmeralda, Mikroekonomia, Toena, Tiran,
2003 fq 368-369
Urui E., Leksione Kosto Prfitim, DND , 2008 .
Wang, K., Y. Zhou, S. H. Chan, and K.W. Chau
(2000), Over-Confidence and Cycles in Real Estate
Markets: Cases in Hong Kong and Asia,
International Real Estate Review, 3(1), fq 93-108.
Wang K. and Y. Zhou (2000) Overbuilding: A
Game-theoretic
Approach,
Real
Estate
Economics, 28(3), fq 493-522.
Wheaton W. (1987) The Cyclical Behavior of the
National Office Market. American Real Estate and
Urban Economics Association Journal, 15(4), fq
181-199.
Wheaton W. (1999) Real Estate Cycles: Some
Fundamentals. Real Estate Economics, 27(2), f.
209-230.

AKTET Vol. IV, Nr 3, 2011

467