TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUGION No. - 1i2°f- 2012- SUNARP-TRL Lima, 17 ais. UE APELANTE ROSA CRISTINA LA MADRID LOAYZA TITULO N° 240245 det 14/3/2012 RECURSO HTD. N° 047262 del 14/6/2012. REGISTRO Predios de Lima. ACTO (s) Modificacién de fabrica y otros. SUMILLA : AREA OCUPADA DE PISOS SUFERIORES El drea total ccupada del sequndo piso yio niveles superiores deber ser igual al area cel tereno, salvo que axiela alero externa que forme parte del érea techada, en cuyu caso se incrementa en dicha area, AIRES PROPIOS DE UNIDAD INMOBILIARIA Cuando se solitia la indeperdizacin de los altes, se requiore la asignacién de porceniaje de parficipacion en los bienes comunes y que euente con érea proyectade de access. Dichos recuerimientos no san aplicables cuando los ales losman parte de otra unided inmotiliar’a. ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Medianta al tituio verids en grado de apelacion se solicta la inscripciin de ta modificaciin de fabrica, modificacién de regiamento interno, mocificacin de independizadion, designacién de presidente de Junta de Propietarios, numeracion, entre G.1os, sobre el inmuedie matriz inscrito en la fisha N’ 1318470 que continiia en la partida elecirénica N° 44861520 del Registro de Predios de Lima y fas partidas independizacas N° 11719183 y 11719200 Eltitulo presentado esta conformado por jos siguientes documentos: = Convocotoria @ sesién ordinaria de junta de propietarles con firma certficada pot notario de Lima Renzo Alberl Sierra, ol 12/3/2012, ~ Copia certiicada notarial det acta de sesion ordinaria de junta de propietarios def 28/2/2012 vel Edificio "Residencia Velez" “Formulario Unico de Ediicacién FUE (Decleratoria de Fébrica) de fecha 15/6/2008, que cueria con sello de recepeiin de ta Municipalided do Santiago de Surco del 6/7/2009. ~ Anexo aclaratoria para el levantarniento de observaciones emitidas por fa ‘Sunarp, visaco por la Municipatdac de Santiago de Suico. Dotumenio privado de modificacion total de independizacién, con tras certtcadas notariales del 12/3/2012. ~Documento privade ce modificacion parcial de reglamente interno, con finva certficada notarial del 12/3/2012= Plano de localizacién y ubicacibn visade por fa Municipalidad de ‘Santiago da Surco "Plane ce arquitectura visado por la Municipalidad de Santiago de Surco. ~ Piano de modticacién de independizacién (}1), con firmas cartificadas rolatial del arquitecto Cartos A. Noriega Juge y 6s propletarios, Plane de modificacién da independizacin (-2), con fitmas eertificadas notarial de! arcuitecto Carlos, Noriega Juge y los propistarios. = Formulario Unico Oficial FUO Parte 1- Licencia de obra de fecha 211212008, con setlo de recepeién da ta Municipalidad de Santiago de Surco del 7/3/2005, ~ Documenta de falifcacién con frma certificada por notario de Lima Renzo Alberti Sierra. = Copia ceriiicada nolatial del documento de identidad de Carmen Alicla Sime Pérez. = Copia cerificada notarial de la pantida de matrimonio de Augusio Felipe Velez marcial y Carmien Alicia de Fatima Sime Pérez, = Plano de modificacién de independizecion (1-2) de los aires del Departamento N° 201, suscrite por el arqutecin Carlos A. Noriega Jude {mayo 2012) DECISION IMPUGNADA Fl Registrador Puiblico del Registro de Predios de la Zona Registial N° LX, Sede. Lima José Luis Ortega Laberry denegé la insofipcién formulando ta siguiente observacion: “ACTOS: Ampliacién y Remmodelacién de Declaratoria de Fabrica, Moditcadién de Indeperdizecién, Macifieacén de Regiamento Iniemo y olfos. Reingresado al presemte titulo, subbisten las siguientes ebservacones formuladas en el sentido que: 4: ACTA DE JUNTA DE PROPIETARK 412 Siivase eclarar ef punto ‘ del acta de la junte de propietarios de fecha 28/2/2072 prasertada en copia certiicada, reszecto ¢| éroa techada de. segund> piso, toda vez que se sefiala: 64.29 mz, sin consideca'se el area no ejecttada de 5'50 m2, con io cual el atea techada del sequnde piso seria de 61.8 mz, ba mise cue éuada al 4rea techade inserita del segundo piso (3344 m2), hace ln total da é¥ea tachada del eegurde piso te 94.63 m2. 2.- MOBIFICACION DE LA INDEPENDIZAGION 24. Sivase atierar el ares c€vpada del segundo piso y Ge los aires, toda ver que debe ser 117.18 m2 (igual al area del lots), sin embaigo conforms le independizacién: 127-07 m2, Sirvase subsana. 22 bilvase actara® la independizaeién (Merroria Deaeriptva y Plano) tespacto a fa independizacion ca ios alles del depertamento Nro. 201, toda vez que ro feriste ceclarade el acceso a dicho nivel, (excatera) 0 Area proyeciada so acceso. Vesta ef alana de independizacién (1-2) adjunto en el reingreso, $8 aprecia que én ste se ha giafcado e| area proyectada de acceso, sin embargo ésia debe decararse en 4 Amplizcion y Remadelacién de Fabrica materia de inecripeiin. Se deja constancia cue s& puede establecer Resewa de Aire on indepondizacién, Ia eval debe set exoresa y determinarse cual €sel area roservada (érea, inderoe y medidas perimétieae), la crisma que deberé constar Chel Reglamento Interne preesandoae érea y medidas y a taver de quien se Glestua (@ érea eoservada sin indapordizacion no participa de los percentaies de les unidades a indepenizar)She Laan RESOLUCION No. - jj.37- 2012-SUNARP-TR-L Se deja cansiancia que ias teservas de aires debara adscuarse a © establecido an el Art. 55. de ta Diredtiva sobre ef Regimen de Propiedad Exclusive y Propedad Comin. Res. del Superintendente Nacional de |os Registros Patlicos N°240-2000-SUNARP-TR.L ‘30 deja constancia qua los datas que abren i os documentos que se adunten deberdn Ser conoordaales entre $1, y, deberan adscuatse a antacedanie registral ce acuerdo oon lg Resolucién N° 962-2008-SUNARP-TR L de fesha 1219/2008 FORWALIDAD Se caja constancia qué tede modiicacion ylo subsanacien deberd redlizarse siguenda la misma ‘ormaliad can la que ive otorgado el documento original (i. 1413 eel Cociga Cli} Per nlo, la modiicacion © correccién del Reglamente Interno y de ia Memcns daserptvs de la Independizacion se hard por cocumento privado con firmas fegeizadea asaiando © rectificand s6l9 los pullos partinenias, Los artculos del reglamrerto a subsanar deberdn ser redaciodos irtegramarto Base Legal Nonna ¥ dei Tilulc Frelminar y Aftiulos 31, 32, 99 y 40 del TUO del Raglamerto Ganzral ae ios Reglslios Pubices, concuwents cov el A¥1. 2011 vel Céeige Chil, Regiamento de Inscripsiones oel Registio de Prades, Ley N' 27157 y su Reglamento aprabado por DS. O96-2006-MIMENDA: FUNDAMENTOS DE LA APELACION La apelante fundamenta su recurso en los termincs siguientes: = Gon relacion a la primera observacién indica que de conformided con ef ariiculo 60J del Reglamento de Inscripciones del Registio de Predios la temodelacin y ampliacién de tabrica se inscribe en mérito, entre otros, de! Formulario Unico de Edifeaciones (FUE) # quo 20 roffare la Ley N* 29080, acemas ce la memoria descriptlva de la edifcacén resultante, plano de ubicacién y lovalizeoion y plano de distribucién. Todo elle fue debidemonte procontado con el titulo materia de alzada, siende que la informacion contenida en el instrumento principal y sus anexos no fueron objeto de observacién alguna. - Adicionalmente se adjunté copia certiicada del acta de sesién de junta de propietarios de fede 26/2/2012 con ef objeto de aoreditar, entre otros, el haberse dado cumplimients a lo dispuesto por el art. 9 del Regiamento intomo del adificie, este es, que la remodelacién y ampfacién de fabrea se encuentre debidamente aprobada por la junta de propietorios. Si bian en la teferida acta existe defecto en el trastado de la informacion cue coneta en of FUE y sus anaxos esto no desvirtia de manera elguna el acto apiobade en la citada sesiin = Con relacion a fa segunda observacioa, se indica en principio que ne se ha tomado en cuerta © graficade orignalmente en las plaros de distibucién de la Fabrica inscrita, con las modificaciones que figuran en fos planos de la remodelacién y ampliacén de fabrica materia de insoripcién, En ellos so aprecia claramente ¢l inciemenio del area ocupara hacia el segundo piso y sus aires, respecte del érea del lots = De otro lado, respecio af punto 2.2 de fa denegatoria formulada se sefiala que como consecuencia de la rerradelacién y ampliacion de fabrica se modiicaron las secciones de propiedad exslusiva det edificio {departamentos N? 101 y 201) en cuanto a sus areas, Inderes y medi¢as porimétrioas que originalnente les correspondian, segiin las partidas N° 117 {9103 y 11719200 del Registro de Predios. Oe esta manera, en io concemiente al departamento N° 201, éste pasa a constar de tres nivetes. un araa de acceso én el primer piso (AO y AT ds 4.86 m2), el depariamento propiaments dino en of segunda piso (AO de 102.83 m2 yAT de $483 m2) y sus ares (AO de 94.83 m2). Todo esto se describié en Getalla en ol Cocumanto Privado de Modificacion de Indepencizacién y pianos correspondiantes, PeSin embargo, mediante esquela de focha 17/4/2012 s6 observd en primera instancia que se aclare fa ‘ndependizacion (memoria deseriptiva y plane) en cuanto al acceso a los aires cel departamensa N° 201, procediendose a adjuntar en el reingreso dol 1/4/2012 un nuevo plano de Indepencizacién (-2) con el area proyecteda ds eoceso graficada, conforme a lo indicade por el Registradot. Pese a ello, $6 ha foirnulado nueva observecion en ef sentido que dicra area proyeciada de acceso Gabe declararse en a amplacién y remodelecion de fabrica materia do inecripeidn, hecho que ccntraviene lo dispuesto por los arts. 33 y 39 del TWO dal Reglamante Genera! de los Rogistros Publicos, - En consecuencia, al no exist sustento ef las observaciones forriuisdas al prasenie ttio, el Trbunal Regstal debera pronunciarse en su oportunidad por la revocacion de las mismas. ANTECEDENTE REGISTRAL Ei predio matriz inyoiucraco en la presente apelacion se encuentra insorito en la ficha N° 1318470 que confinda en ja partida electrnica N° 44851820 de! Registro de Predios de Lima y estaba constituida por el late Nett de la manzana A de ta urbanizacién La Capullana del distito de Sontiago de Sureo, con un érea de terreno de 117. t8mz. En el asiento 800001 consta registrads la declaratoria de fébrica do una edifzacisn de dos plantas, En el asiento BO0GQ2 consta registraco el feglamento intemo y en ol asiento BO0004 ia anotacién de independizacion de las unidades inmobifiarias que forman parte de la ecifieacién: = Departamento N* 1 (Primet piso) independizado en ta partida NP 41714163 Cuyos propieiarios son Victor Augusta Vélez Vélez © Irma Rosa Marcial Baigorria de Vélez: y - Departamento N° 2 (Primer- segundo piao) indepanclizado en ta partida N° 11778200. Guyo actual propletatio es Augusto Felipe Vélex Marcial, casada PLANTEAMIENTO DE LAS GUESTIONES Interviene como ponente la vocatis) ArdreaPaola Gotuzzo Vasquez, De jo expuesta y del andlisis del caso, 2 ctiterio de esta Sala las uestiones a determinar son las siguientes: _ Sielerror en el area de fébiica ampliada en el acta de la sosibn de junta do propietarios constituye un defecto del tituo. i Stel drea ocupada total del segundo piso y demas pisos superiores debe ser igual al Aree de| terreno del predia. Gi para modifcar la indepentiizacicn incorporando los aires a a unidad inmebiarta dl cir pea 58 requir ave Se ‘cuente con érea proyectada fe aozes0.RESOLUCION No. - #7 ~ 2012 - SUNARP-TR-L ARALISIS 4. Mediante al prosenie titulo se eolcita, entre otros, la modificacion de la declaratoria de fabrica, modiicacion del reglamento interno y madificacion de las independizaciones de los departamentos 1 ¥ 2 registrados en las partidas 11719183 y 11719200 del Registro de Predios de Lima, que se independizaron de la partida malic N° 44851820. En ol primer extramo de la observacin, se adviarte una discrepancia entre el diea de fabrice ampiiada en el segundo piso consignada en el acta d2 sesion ordinaria de Junta de Propietarics del 28/2/2012 que se acompaha (84.29m2), con respecto a [a sefialada en los decumentos que "ssustentan a inseripcién de dicha modiicacién de fébrica (64.89m2). En ese sentido, corresporrie determinar si el error en el area de la fabrica ampliada on cl acta de cecion de junta de propictarics constituye un detect det titulo, 2, Elarticulo 133 dal Reglamento de la Ley N° 27157, seffala lo siguiente: ‘Los propieiarios pocrén realizar cualquier tipo de obra dentro de (as seccionas do propiedad exclusive, ast como acumularias, subdividirias 0 independizaries, siempre que no contravengan jas nomas vigonies, no pequdtquen fas condiciones de seguridad y fincionamisnto de la edficaciin y no afecten los detachos de fos demés propistarios 0 de teroeros. Tratandose de elecucion de obres, deberin obtener previamente fa Licencia de Obra dé fa municipaidad caresnendiente y ‘conmunicar oportunamente su fecha de inisio a ta Junta de Propictarios. Si is obra alterase fa volumetria, ef estio arquitectonice 0 ef aspecto exterior de la seccidn donde se ejecuta, 0 dai inmueble matiiz, el propletsrio debera obfenst previamento ‘a aprobaciin de la Junta de Propietarins. En estos 2as05, ef propiotario de fa secciin que desee afocular ta obra debera proporcionar a ta Junta de Propietaris, loda la informacion y decumantacién técnica, legal y administrativa refacionada con ella, que sea necesaria para favilter ua clecision edecsada”, 3, En ef presente caso se colicita fa inseripcién de la modiicacion de Fabrica, adjuntando pare, ello fos respectives FUO parte (licencia) 4 y FUO- parte 2 (fébiica), debidamente visados por funcionario de la Municipalidad Distrital de Santiago de Surco, da los cusles se aprecia que con fa ampliacion de fabrica cuya inscripcién se solcita, se afectaria la uclumetria del edifcio y el aspecto exietior, en razon a que se esta ampliando las éreas oxiaricres de fa edificacion. Por tanto, se requiere la aprobacién de la Junta de Propietarios, conforme ef articulo 133 del Regiamento de ia ley 27157 anteriormente acotado. Sin embargo, al tratarse de una modificacién do fabrica aprobada por la municipalidad, debe eniende:se que para efectos de la aprabacién de la licencia de odificacion y visaciér de les formularios de fébrica, ta Municipalkiad de Santiago de Surco ha evalado previamente el ‘cumplimiento de los requisites requetidos para esios cases, como es [a autorizaciOn ¢e Ia junta de propie‘arios,4, Sobre el particular, e! Tribunal Registral aprobé, en ef LXXX Pleno, deearrollado ins dias 15 y 16 de cicembre de} 2011, el siguiente critero como acuerdo: AMPLIACION DE FABRICA CON APROBACICN MUNICIPAL *Para ia insoripcién de fa ampliacion de deciaratoria de fébrea sobre Rs secciones de propiedad exchisiva, aun cuando oltore ta volumetria, estta Ss arquitecténica o ef aspacto exterior de fa edificacion, no se requiere + ‘ecreditar ante ef Registro ia autonzaciin de ta junta de propiaterios st se Guenta con licencia ce edificacion, safvo que efecte zonas camunes’ (et esaltado es nuestro). Pot tante, de confarmidad can dicho critetio, jas instanclas registrales no geben solctar que se les acredite la aprobacion de la junta de propietaros de la ediicacién reaizada sobre una de las secciones de dominio exclusive cuando dicha aprobacién, se entiende que ha side acreditada ante la municipalidad que emitio a leancia de edificacien. En el presente caso, tenemos que la construccion realizada afecta las zonae coniunes inserlias, por lo que en apicacion dé dicho criterio sf se requiee aceditar la auiorzacién ce la junia de propietarios de la edficacion materte ce la daclaratoria de [Stmca presentada. 5. Ahora len, en ta copia certificada del acta de sesién ordinaria de junta de propetanos del 28/2/2012 del edificc "Residencia Velez’ se apiecia que es dioha sesién Se acerca a autorizactin para. ta ampliacion de fabrics, modificacién total de independizacion, madificacion oarcial de! eglamento inteino, eleccién del prosidenta de la junta de propietarios y la auterzacién pare la suscripciin de documentos derivades de los acuordes tomadas en la sasion En cuanto al piimer punta, sobre la autorizacién para ta ampliacion de fabrica, e€ indica lo siguiente: “tj ef Seftur Augusto Felipe Vélez Mercial, en au calidad de propietario del Dpto. 20, sotitie a fa Junta de Propletarios la aprobacién de la ‘ampliacién de fébrica Nevada 2 oro en su secdion de propiedad roustva: presentendo para ef efecto copia del Formulario (FUE) (gestianado ante ta Municipalided de Sentiaga de Surco, of misme gue contiens on datatie las amplaciones y modficaciones efectuadas: to) ‘Area de ampliacién - Primer piso: 2.92m2, Segunda piso: 64 Lego de to cual se aprobé por unanimidad Ia ampliacién de’ fébrica sealizaca por el propietario solicitante. 6. Al respecto, cabe advertir que en 6! Formulsrio Unico de Edifieacion (EUE} se inlisé en el punto 5.2 “Cuedto de Araas’, qua en el primer piso tot drea techace (materia de amrliacién) fue de 2.02m2 y en @l segundo piso, 8425r2. Sin embargo, pestariorments, en el punto 8 de Tanotaciones adicionales para uso mciple” se indica que “La licencia de cobra sé extendio por un area de 53 59m2, de los cuales no xe ejecutaronRESOLUGION No. - ‘tI4>¢_ 2012 - SUNARP-TR-L en obra Z.60mz en el area de la sala comedor, que cbrresponde al volado qua da al Psje Recreaoién’ (el resattado es nuestro). Asimismo, én el cuatro de areas se aprecia que en el segundo piso exsstia un area existente inscrita en la partida 11719200 de 33.4m2, que con licencia de obra N° 808-2005 se aprobé un area an ef segundo piso de 59.532 y que existe un area de 4.76m2 con confommidad de reqularizacion: sin embargo, se le resta al dtea de 2,60m2 por no haberse ejecutado, lo que da un area tolal en el segundo piso de 94.83m2 7. Entonces, si bien én el primef punto de la agenda se transcribié ef a1ea de ampiacién de fabrica, sin tener en consideracién é area no ejecutada, se advierte del punto referido a la aprobacién de la modifieagion total de la incependizacion, que ios propletarios tenlan conosimiento y asi lo acordaron, que el area techada del sagunido piso asciende en total a 94.83m2, Mas alin cuando todos los propietarios cortifican su firraan en el documento pivado de modificaciin total de independizacion y plana de modificacién de independizacién (-1) que consigna esa misma area techada En ese sentido, se advierte que si bien se ha cometide un etror material en el acta de sesién de junta da propietarios, de las damas documentos que conforman el tituio, se aprecia que [a autorizacion se efectus par fa ampliecion de fabsica ye elecutada a ta fecha de ta sasion y que nace un folal de 94.83m2 en el segundo piso. Por to. expuesto, coresponde revocar ef primer extremo de la observacién formulada al ‘tuto 8. Por otra parte, el Registrado: observa que el area total ocupada de! segundo piso y de los aires debe ser igual al area del fote, es decit, 117.46m2; sin emibargo, la suma ce les droas ccupadas an el segunda piso suman 127.97m2. Por tanto, correspande determiner si el 4rea ocupada total del segunda piso y demas pisos superiowes debe ser igual al drea dol terreno del precio. 9, El articulo 2 del D.S. 035-2000-Vwvienda, TUO del Reglamento de fa tey 27157, define el area coupada, como: “El area (ota! de! piso correspondiente, que incluye éréas ‘cohadas y tras, cercos, ets.". De acuerdo 2 este concepio, el 4rea ccupada estar’ coniommada por la suma del rea techada mds el Area fibre. Por su parte, el mismo articulo 2. define al érea techada como “El drea encorrada por ef perimetro do ia proyeccién de los lechas con cualquier tipo de cobertura, sobre ef plano de! piso. incluye fos muros, tes aleros y jos espacias con dobles 0 mayares afluras, y exctuye fa proyeccién de vigos, cornisas, jardinoras y otros etementos decoratives efevados que no constiluyen techo" (6f resallada @s nvestro). Es decir la citada norma coimprenda denito del area techada a los aleros,40, £1 aero, conforme a la definioién contenida en ef Reglamento Nacional de Edficaciones es "pavte del tech que sobresale de un muro 0 elemento de soporte" | mismo Reglatnenta precisa que el area techada no incluye los aleros ‘externas cuando tienen ror fin fa proteccién de lluvias, comisas, balcones yjardineras descubiertas. De las normas expuesias, se puede entonces conduir que el area tecnada a la gue se refiere ol articule 2 det DS. 035-2006 Vvienda, reluye a toe aleros intemos y externos, salva, en cago de estos ciimes, aquolles que tiene por fin la proteccion de Navtas, comisas, balocnes y Jardineras descubiertas. 41. En el presente caso, se aprecia de fa decumentacion técriva remitida (olanos de arquitectura y mocificacion de independizacién), la existencia te un alero que se exliende sobre ta prayeccion ce la via pablica, en dos Ge los bamos de la izquierda. Este slero extemo no tiene por fy |e proteccion de tuvias, cornisas, balconos y jarcineras descubiertas, ¥a Ue consta la construcci6n dé un dormitoria y estudic, por tanto, forma parte de rea techada y, en consecuencia, del Srea ocupada dal segunda piso y nivelas superiores. En ese sentido, el area ocupada total del segundo piso y demas pisos superiores debe ser iguat al drea de’ terreno del predio, salvo la existencia de aleros que formen parte det area techada; on cuyo caso, el Area ‘ccupatia oe los pisos superiates sera Igual al area dal terreno mas el grea del alero extemo. 12, Esta instancia, en anterior pronunclamiento’, ha sefialado que ‘se puede conciuir que no resulta recesario que en el plano ds ubicacion se Sensigne en forma separeda de! érea techada, ol area del alero, salve que 3¢ tate del primer piso, an ¢yo Caso S| €s nacesasio consignar él drea det alero porque ésta no forma parte del area techada, confome se $3enalo en fa Resclucion N° 1479-2009-SUNARP- TRA. dei 25/5/2008" Ee decir, s! resulta necesario consignar e| area del alero en e! primer piso, come un area cictinta al draa techada de dicho nivel, pero que debe ser Geterminada. a fin de vetificar en cudrto oo incrementa el area ocupada fen los niveles supenores. Mids aan, cuando en el presenta caso, 63 advierte un incremento del érea fotal ocupada del segunda piso y alte 0.81m2 respecte det area de terrono dal predio matriz, cuat ake extemo graficado no tendria dieha extension, ya que se [rata de dos faleroe €o 0.50mi de encho por 3.70mi de large en uno y 6.65mt en el otro, En el presente caso, no se ha consignade | érea de alero; por tanto, gorresponde confinmar él punto 2,1 da la opservacién, con ja precisién Gstublecida en el presenta corsierande Es deci, qué ol area total Deupada del segundo piso ylo nivcles superiores deber ser igual al area del terreno, salvo que exisia aleto exleto que forme parte dol érea techada, an cuyo caso se incremerta en dicha Area ‘TRescucién NP 163&:2011-SUNARP-TRAL del 4/6201RESOLUCION No. - })23¢- 2012-SUNARP-TR-L 43. Con el titulo materia de andlisis se solicita -entte ctfos acios- ie medficacién dal regiamente iterno e independizaci6n, lo que daria tugat a que al deparamento N°.201 del segunda piso, también te corresponderia los aires, con un area ocupada ce 94.83m2 En el punto 2.2 de la observacion formulada por of Registiador se indica que no se ha deciaradp en la modificacion de Ia fabrica, et area proyectada de acceso a los aires del departamento 204 En ese sentido, comesponde determina si para ruodificar la inéependizacisn incorperendo fos aires a la unidad inmobifiatia det titimo piso se requiere que se cuento con dra proyectada da acceso. 14. En cuanto al término ‘aires”, devemos mencionar que como tal no se encuentra dafinido on el Cédigo Civil; sin embarga, de la interpretacién de los articulos 854 y 965, referdos el primera do cllos 2 que [a propiedad del precio se extiende al subsuelo y al sobresueto, comprendidcs dentro do los pianos vertcales dal perimet‘o superficial y hasta donde sea iti al progielario ef ejercicio de su derecho, y, e! segundo a que el subsusle o el sobresuelo pueden pertanecer. total 0 pafcamente, a propieterio distinto que 4! duefio del suslo, se hace posible extraer su significado. Conforme se expone en la Resolucién N° 1551-2011-8UNARP-TRL dol 5/8/2011, sobre la base de dichas normes es posible afirmar que los “aires no son sino al derecho © faculfad que se reconoce a una perscna & {in de sobiesievar una edificacién, es decir, constr plantas adicionalos a las ya existentes, sobre el sueio de un terreno sin consteull, sea gue el duefo del terreno sea la misma persona & otra diferente, De menera ordinaria y para ejemplifear, seria et derecho que tiene el propietario de un ote de terreno sin constrult para edificat, sl fo quiere, dentio de los limites del perimetra superficial da su predio, 0 el derecho del propietario de una casa de un piso para seguir edificando, sito desea, un segundo 0 tarcer piso y asi de mov Indefinida respelande Clare esta, los parémetros urban'sticos y edificatarios respectivos”, Gon esa misma orientacion se promulgs fa Ley N° 27187 Ley de Regularzacion de Edficaciones re! Procedimienta para la Deciaratora de Fabrica y del Ragimen de Unidades Inmobiliarias ce Propiedad Exciusiva y Propiadad Comun publcada | 20/7/1999 en el Diario Oficiel "El Peruano’, at establecer que son bienes de propiedad comin, los sdtanos y adoteas, salvo que en Ins titulos de propiedad de les secciones aparezcan cléusulas en contrario (erticulc 40, incisa h). 18. Al respecto, en la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN sobre regimen de propiodad exclusiva y comin, aprobada mediante la Resolucion del ‘Superintendente Nacional de ios Registro Publicos N° 340-2008- ‘SUNARP-SN del 23/12/2008, se dispone lo siguiente: "9.5, Inscnipci6n de fos aires.- Gusndo en ej reglamente Intemo se estabiezca ta reserva de aires de fa edificacién, ésta pod indenedizarse como seccidn da dominio exclusive, F Resouctres W026 2007 SUNARP-TH del {2012007 yN*36E-2008-SUNAR TH ZANOONES siempre qué se 1 asigne porentajo de participacicn en los hienes comunes. En este caso 2 independizacion procaderé siempre que so ‘uents con un rea proyectade cB Bec8S9. Ef regiamento inlemie puede establocor reserva de ites sin independizacién, en cuyo cés0 esta vicunstancia cansia en asionto espoofico correspondiente a la partida regisiral def oredio matiiz, 0 de ofra vinoulaca.” Pera mayor comprensi¢n, ta citada direstiva tiene un rubro de “Aniecedentes y Consideraciones en cuyo numeral 4 se indica lo siguiente, “Gn mérto a Ja autonomia de la voluntad el propietano-constructor puede atibuir ef derecho de sobresievacién a fevor de aigin titular exotusivo, 0 incluso de é mismo, @n virud de dos iodefdades clésicas: Primero, fa clousula do ‘reserva de aires” hasta una future ampliacion de edification: con fo que éf registro se fimiia a inscnbir @i rogtamento intemo (con cHusula incuida) sin independizar en ninguna partida ‘los aires’. La estipuiacion, por tanto 20 incorpore en la pertida metriz dat edificio, aun uando dee serlalarse que muchas veces 68a inseripoibn se amnite por fo que fa presents drectiva trata de salvar esos orrores. Segundo, la qtausulo ce “independizseién da aires” curnple un doble efects: reservar un derecto da sobreelevacion, y solisitar, adoinds, que éste se consigne @n une nueva partida registra sagregaca de fa matric, Para acceder a este inscrpoiin, ef Registro exige que se asigne a los “aires” un porcentaje de participacién en fas zonas communes, ya que de acuerdo 2 fas bases istiucionales de la propiedad horizontal, ef tiviar de una ‘seccién de dominia exciusivo también es necesariamerte copropieiario de Jas cores comunes' 46, De lo expuesto en el punto anterior se advierte que 'a directiva regula dos siluacicnes Primero, la posibilidad de inéependizar los aires, es decor de abrir una parlida registra! independienic para ja ineoripcién de eos aires, que selan objeto de derechos singulares; y segundo, la reserva de aires que implica que las aires no se independizan Cuando los aires seran objeto de independizacién, estos aires 96 cenvierten en una unided de piohiedad exclusiva, y por tanto, debe Correspordere un porcentsje de particpacién en los bienes comunes, de conformidad con el amticuio 130 us! Reglamento de la Ley 271872 Asimismo, al igual que lo éstablecido en el iitime parrafo det artisuto"45 det Regiamento de inscripciones del Registro dios, la independizacion de los aires procederé siempre que cuents por lo menos ‘eon un Araa proyeciada de acceso directo a dicha unkiad inmobiliarta. Ello Sarto 160. Pareipacién en ls propiecnd de los bicnes comunes iN allclpacén en lee bience comures, es un darachn accesofio ¢ cata unidad 0 seocion Ce cee Seuusivo y coresponde ejetcerla a propletario de lz misma Ei porcentale os determinado che Replamente nisin, / 99 estabiece2 atendando a erierios razonabes, como el area Soupada ge [as secciones GxCUSWvas, la ubicacion dz doze, les usos 2 lox que estén destharias, ate 4s Articolo 48. (a sooado en @ Regiemento Interne se sstablexca la reserva de ies de ta sditeasion, ew ceanterd cue corsttuye una sectién de dominio a2ksivo, debrendo asignérsete parcen'ajee Se pmacbanitn en los Dieies communes. En eale caso la dapendizacion proceders slempra que uarte por ln menos eon un area prayeciada de acceso.19 AG, 2612 vil, RESOLUCION No. - 41 )°7--2012 - SUNARP-TR-L en ia medida que pot tratarse de ura unidad inmobifiana de plopiedac exclusiva cebe tener acceso que permite el ingresa diecio ¢ independiente de las demas unidades inmobifarias. Sin embargo, en ef presente cass, no se esié sdlicitando le independizacién de los aires coma una uridad inmobiliaria independiente, sino que esos aires forman parle ‘del departamento N° 201 que si tiene acceso directo. En ese sentido, corresponde revocar el punto 2.2 de la cbservacion formulada por el registradar 17. Mediate Resolucton N° 089-2011-SUNARP/SA publicada el 30/11/2011, se ha derogaco la parle del articulo 186 del RGRP que eetablecia que ol Tribunal Rogistral debfa pronunciarse respacto a los derechos registiales. Por lo tanto, compete exclusivamente a fa primera instencia recistral determinar ios derechos que corresponcan. Inlerviene la Vocal suplente Andree Paola Gotuzzo Vésquez, auterizada mediante la Resolucion N° 172-2012-SUNARP/PT det 26/6/2012, respactivamante. Estando a lo acordado por unanimidad: RESOLUCION REVOCAR el punto 1 y 2.2 de la observacion formulada por el Registrador dal Registro de Predos de Lima al titulo relerido en el encabezamient y CONFIRMAR el purto 2.7, con la procision cofilada en el désimo segundo considerandlo de ia presente resolucien. del Tibulal Registral ae or RN wi hdin . WALTERUUAN POMA vanes anonexadeiboruzzo VASQUEZ Mocal del Tribunal Registral ‘Yocal (s) del Tribunal Registra Sete