TATA GUNA LAHAN

DEFINISI & PEMAHAMAN TERHADAP TATA GUNA LAHAN DAN

PENGEMBANGAN LAHAN
Lahan adalah suatu daerah permukaan di daratan bumi yang ciri cirinya
mencakup segala tanda pengenal, baik yang bersifat cukup mantap maupun yang
dapat diramalkan bersifat mendaur, dari biosfer, atmosfer, tanah, geologi, hidrologi,
dan populasi tumbuhan dan hewan serta hasil kegiatan manusia dari masa lampau
sampai masa kini, sejauh tanda-tanda tersebut memberikan pengaruh murad atas
penggunaan lahan oleh manusia pada masa kini dan masa yang akan dating.(FAO
1977)
Lahan merupakan kesatuan berbagai sumberdaya daratan yang saling
berinteraksi membentuk suatu sistem yang structural dan fungsional. Sifat dan
perilaku lahan ditentukan oleh berbagai macam sumberdaya yang merajai dan
macam serta intensitas interaksi yang berlangsung antar sumberdaya. Faktor-faktor
penentu sifat dan perilaku lahan tersebut bermatra ruang dan waktu.
Pengembangan lahan adalah pengubahan guna lahan dari suatu fungsi ke
fungsi lain dengan tujuan untuk mendapat keuntungan dari nilai tambah yang terjadi
karena perubahan guna lahan tersebut.
Tata tata Guna Lahan (land use) adalah suatu upaya dalam merencanakan
penggunaan lahan dalam suatu kawasan yang meliputi pembagian wilayah untuk
pengkhususan fungsi-fungsi tertentu, misalnya fungsi pemukiman, perdagangan,
industri, dll. Rencana tata guna lahan merupakan kerangka kerja yang menetapkan
keputusan-keputusan terkait tentang lokasi, kapasitas dan jadwal pembuatan jalan,
saluran air bersih dan air limbah, gedung sekolah, pusat kesehatan, taman dan
pusat-pusat pelayanan serta fasilitas umum lainnya. Tata guna lahan merupakan
salah satu faktor penentu utama dalam pengelolaan lingkungan. Keseimbangan
antara kawasan budidaya dan kawasan konservasi merupakan kunci dari
pembangunan berkelanjutan yang berwawasan lingkungan. Tata guna lahan

merupakan

elemen

pokok

dalam

urban

design

yang

menentukan

dasar

perencanaan dalam dua dimensi, bagi terlaksanananya ruang tiga dimensi.

Perencanaan tata guna lahan adalah inti praktek perencanaan perkotaan.
Sesuai dengan kedudukannya dalam prencanaan fungsional, perencanaan tata
guna lahan merupaan kunci untuk mengarahkan pembangnan kota. Hal itu ada
hubungannya denagn anggapan lama bahwa seorang perencana perkotaan adalah
seorang yang berpengatahuan secara umum tetapi memiliki suatu pengetahuan
khusus. Pengetahuan khusus kebanyakan perencana perkotaan ialah perencana
tata guna lahan. Pengembangan tata guna lahan yang sesuai akan meningkatkan
perekonomian suatu kota atau wilayah.

PERENCANAAN TATA GUNA LAHAN

Meningkatnya kebutuhan akan sumber daya lahan untuk menunjang
pembangunan dan sebagai pendorong pertumbuhan ekonomi dapat meningkatkan
tekanan terhadap pemanfaatan sumberdaya lahan di Indonesia. Selain itu,
pengembangan sumberdaya lahan juga menghadapi timbulnya konflik kepentingan
berbagai sektor yang pada akhirnya masalah ekonomi menjadi kontra produktif satu
dengan lainnya. Keadaan ini diperburuk lagi dengan sistem peraturan yang
dirasakan sangat kompleks dan seringkali tidak relevan lagi dengan tingkat
kesesuaian

dan

kondisi

sosial

ekonomi

masyarakat.

Keadaan

ini,

dapat

menyebabkan sistem pengelolaan sumberdaya lahan yang tidak berkelanjutan dan

menyebabkan suatu lahan menjadi tidak produktif. Tata guna lahan dan
pengembangan lahan meliputi kawasan:

Kota, menurut definisi universal, adalah sebuah area urban sebagai puast
pemukiman yang berbeda dari desa ataupun kampung berdasarkan
ukurannya, kepadatan penduduk, kepentingan, kegiatan dan atau status
hukum.

Perkotaan, merupakan pusat pemukiman yang secara administratif tidak

harus berdiri sendiri sebagai kota, namun telah menunjukkan kegiatan kota
secara umum dan berperan sebagai wilayah pengembangan

Wilayah, Merupakan kesatuan ruang dengan unsur-unsur terkait yang batas

dan

sistemnya

ditentukan

berdasarkan

pengamatan

administratif

pemerintahan ataupun fungsional

Kawasan,

Merupakan

wilayah

yang

mempunyai

fungsi

dan

atau

aspek/pengamatan fungsional tertentu

Perumahan, adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan

tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi sarana dan prasarana
lingkungan. Didominasi oleh bangunan-bangunan perumahan dalam suatu
wilayah tanpa didukung oleh sarana dan prasarana yang memadai.

Permukiman, Adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung ,

baik yang berupa perkotaan maupu pedesaan yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang
mendukung kehidupan. Ditandai dengan adanya perumahan yang disertai
prasarana dan sarana serta infrastruktur yang memadai. Kawasan ini sesuai
pada tingkat kelerengan 0-15% (datar hingga landai).

Perkebunan, ditandai dengan dibudidayakannya jenis tanaman yang bisa

menghasilkan materi dalam bentuk uang. Tingkat kelerengannya 8-15%
(landai).

Pertanian, ditandai oleh adanya jenis budidaya satu tanaman saja. Tingkat
kelerengannya 8-15% (landai).

Ruang terbuka hijau, dapat berupa taman yang hanya ditanami oleh
tumbuhan yang rendah dan jenisnya sedikit. Namun dapat juga berupa hutan
yang didominasi oleh berbagai jenis tumbuhan. Tingkat kelerengannya 1525% (agak curam).

Perdagangan, ditandai dengan adanya bangunan pertokoan yang menjual

berbagai macam barang. Tingkat kelerengannya 0-8% (datar).

Industri, ditandai dengan adanya proses produksi baik dalam jumlah kecil
maupun jumlah besar. Tingkat kelerengannya 8-15% (landai).

Perairan, ditandai oleh adanya aktifitas perairan, seperti budidaya ikan,

pertambakan, irigasi, dan sumber air bagi wilayah dan sekitarnya.
Perencanaan

Tata

Guna

lahan

pada

hakekatnya

adalah

pemanfaatan lahan yang ditujukan untuk suatu permukaan tertentu.

Permasalahan yang mungkin timbul dalam perencanaan suatu lahan
adalah masalah kesesuaian/kecocokan lahan terhadap suatu peruntukan
tertentu. Hal yang terpenting dalam suatu perencanaan tata guna lahan
adalah usulan rencana lokasi serta tujuan peruntukannya. Ada 3 tahapan
dalam Perencanaan Tata Guna Lahan:
1. Melakukan survey pendahuluan atas data-data dasar yang meliputi
:
- studi pustaka
- survey lapangan
- pekerjaan laboratorium (memadukan peta dasar dengan peta
tematik untuk digunakan laporan)
2. Melakukan penilaian kapabilitas lahan dari hasil tahap pertama
untuk berbagai peruntukan lahan
3. Menyiapkan rencana lokasi dan tujuan dari peruntukan lahan

PERTIMBANGAN DALAM RENCANA PENGGUNAAN LAHAN:

1. Identifikasi tujuan dan prinsip-prinsip serta mendaftar standar bagi
penggunaan-pengunaan lahan (perumahan, perdagangan, industri,
pendidikan dll-nya).
2.

Megidentifikasi sifat dan pola perkembangan kota.

3. Melihat kawasan yang belum berkembang dan wilayah yang

mempengaruhinya--untuk perkembangan di masa depan.
4.

Menyatukan analisis dan hasil dari bagian-bagian sebelumnya-usulan bagi rencana penggunaan lahan secara terpadu dan
komprehensif.

5. Analisis dan identifikasi sarana-sarana yang dapat digunakan untuk

melaksanankan usulan rencana.
Konsolidasi Lahan merupakan salah satu model pembangunan di
bidang pertanahan, yang mencakup wilayah perkotaan dan wilayah yang
memiliki

tujuan

untuk

mengoptimalkan

penggunaan

tanah

dalam

hubungan dengan pemanfaatan, peningkatan produktifitas dan konservasi

bagi kelestarian lingkungan. Tujuannya adalah untuk mengembangkan kota
secara lebih terkontrol dan meningkatkan cara pengembangan kota
dengan lebih adil dan bernilai sosial. Aturan-aturan konsolidasi lahan perkotaan
meliputi:
1. Pemetakan kembali secara wajib (compulsory reparcelation) atau
disebut juga penyesuaian kembali, yaitu pengaturan bentuk dan
luas (petak) yang disesuaikan dengan lokasi dan rencana lokal.
2. Penjualan tanah bertahap (interim) secara wajib (compulsory
interim purchase).
3. Konsolidasi tanah pertanian dan kehutanan bagi pengembangan
kota, dengan persetujuan pemiliknya untuk dijual dan digunakan.

KEUNTUNGAN KONSOLIDASI LAHAN DIPANDANG DARI SEGI

SOSIAL DAN EKONOMI
1. Segi Sosial
Konsolidasi Lahan dalam kota berguna sekali dalam menanggulangi
kebutuhan akan perumahan serta dalam memberikan prasarana sosial
ekonomi kepada penduduk kota secara lebih merata. Keuntungan yang
diperoleh :
a. Pemilik tanah akan memperoleh kembali tanah berupa petak tanah
yang bentuknya teratur dan dekat dengan prasarana lingkungan.
b. Konflik dalam penggunaan lahan dapat dihindari dengan tertibnya
kualitas lingkungan.

c. Taraf kehidupan penduduk dapat ditingkatkan dengan mengatur

pemukiman sehingga menjadi sehat dan tertib. Masalah tunawisma
pun dapat ditanggulangi.
d. Beban pusat kota yang berlebihan dapat dikurangi karena
tersediaanya prasarana sosial ekonomi yang memadai di sekitar
permukiman.
e. Pengendalian pengembangan tanah (land development control)
lebih mudah dilakukan.
f. Perkembangan perumahan liar dapat dicegah.
2. Segi Ekonomi
Keuntungan yang diperoleh:
a. Meringankan pembiayaan pemerintah dalam pengembangan kota.
b. Usaha untuk tidak mengeluarkan biaya dalam mematangkan tanah
secara khusus bagi pemilik tanah.
c. Memberikan kemungkinan kepada penduduk kota dari berbagai
lapisan, untuk dapat membangun menurut kemampuan masingmasing.
d. Meningkatkan frekuensi kegiatan perekonomian rakyat, karena
tersedianya jalan dan sarana perangkutan.
e. Memudahkan pemerintah melakukan investasi dan menarik
investor.
f. Menghambat terjadinya spekulasi tanah

KEUNTUNGAN KONSOLIDASI LAHAN SECARA UMUM:

1. Pemilik tanah asal, yang mendapat keuntungan karena konsolidasi
lahan dan pengaturan pemetakan kembali dapat meningkatan harga
lahan.
2. Pemerintah setempat, yang mendapat kontribusi dari sejumlah
pemilik lahan untuk biaya konsolidasi lahan, dalam bentuk lahan
atau uang.

3. Masyarakat umum, terutama perusahaan lahan dan bangunan

karena

mendapat

kesempatan

kerja.

Masyarakat

yang

berpendapatan rendah mendapat untung jika diselenggarakan

pembangunan rumah secara sosial (rumah murah).

KELEMAHAN KONSOLIDASI LAHAN:

1. Sukar mencari tanah penggantian.
2. Dalam penjualan tanah secara bertahap yang diwajibkan, terdapat
kesukaran

dalam

menentukan

harga

tanah

untuk

menyaring

pembeli tanah dalam penjualan kepada umum.

3. Kawasan konsolidasi lahan harus dipilih sehingga bagi permukiman
dapat dijamin penyediaan minimal bagi prasarana sosial ekonomi,
dan luas kawasan proyek harus memungkinkan perkembangan yang
sempurna dalam beberapa tahun saja.

BANK TANAH
Bank Tanah adalah suatu model instrumen penatagunaan tanah
melalui mekanisme penyediaan tanah yang diatur oleh pemerintah.
Konsep dasar Bank Tanah adalah pembebasan tanah sebelum ada
pelaksanaan pembangunan. Fungsi Bank Tanah:
a. Land

Purchaser

Membeli

tanah

untuk

mengendalikan penguasaan dan pengembangan

tanah.
b. Land Keeper

Mengelola

tanah

sebelum

dilepaskan ke pihak yang memerlukan tanah.

c. Land Warranty = Berfungsi mengamankan
penyediaan,

peruntukan,

dan

pemanfaatan

tanah untuk menjamin nilai tanah yang stabil

dalam sistem pasar tanah yang efisien.

Keunggulan Bank Tanah:

a. Sebagai alat strategis dalam aplikasi Rencana Tata Ruang.
b. Mengendalikan lonjakan harga tanah & menjamin penyediaan
tanah yang sesuai dan terjangkau pada tingkat harga tanah yang
efisien.
c. Mengantisipasi Monopoli dan Oligopoli dalam penguasaan tanah.
d. Mengefektifikan koordinasi dan pemrograman investasi dan strategi
pembangunan antara pihak swasta dan pemerintah.

Kelemahan Bank Tanah:

a. Tidak menjamin pengendalian pengadaan tanah sepenuhnya.
b. Pengadaan, pengelolaan dan pengembangan tanah menjadi siap
bangun lengkap dengan prasarananya pada skala besar butuh dana
besar.
c. Selama pengelolaan atau sebelum tanah dilepaskan ke pengguna
ada kemungkinan terjadi pendudukan liar
d. Bank Tanah harus bersaing dengan pihak pengembang yang
cenderung lebih jeli memilih lokasi yang strategis.
e. Tidak sesuai antara Supply dan Demand.

STUDI KASUS
Sebagai gambaran saat ini penggunaan lahan di Kabupaten Jepara dibedakan
menjadi 3 yaitu :
1. Penggunaan lahan Rural atau Pedesaan yang meliputi penggunaan tanah
sawah tegalan, kebun campur, tambak dan perkebunan, yang menyebar
pada beberapa bagian wilayah Kabupaten Jepara.
2.

Penggunaan lahan Urban atau Pusat Keramaian yang meliputi penggunaan

tanah perumahan, perekonomian, jasa perdagangan, industri dan lain
sebagainya, yang tersebar di bagian Utara, Tengah dan Selatan wilayah
Kabupaten Jepara.

3.

Penggunaan lahan Enviromental Conservation atau konservasi lingkungan

yang meliputi penggunaan lahan pada daerah perairan Kepulauan
Karimunjawa.

Berikut ini merupakan tabel gambaran proporsi data guna lahan yang ada di
Kabupaten Jepara, yaitu :
No Lahan

Luas (Ha)

Bangunan / Pekarangan

28,269

Tegalan / Kebun

18,312

Sawah

26,411

Tambak

1,203

Hutan

19,096

Perkebunan

3,954

Penggunaan lainnya

2,795

Sedangkan berikut ini adalah rencana tata guna lahan di Jakarta tahun
2010-2030:

Peta

berikut

menunjukkan

bahwa

zona

berwarna

ungu

merupakan

area

perdagangan atau diperuntukkan untuk kegiatan komersil, pemerintahan dan

sedangkan zona kuning merupakan peruntukan lahan untuk pemukiman dan zona
hijau merupakan peruntukan untuk kawasan terbuka hijau budidaya.
Sumber: http://kelompok3ajepara.wordpress.com/goes-to-jepara/fisik/tata-guna-lahan/
http://jakarta.kompasiana.com/layanan-publik/2013/06/05/ada-apa-denganrencana-tata-ruang-jakarta-2030-562374.html

ANALISIS
Berdasarkan tabel proporsi data guna lahan di Kabupaten Jepara, terlihat
bahwa tata guna lahan didominasi untuk bagunan dan pekarangan. Kemudian
setelah itu, digunakan untuk sawah. Tata guna lahan terkecil digunakan untuk
tambak.
Berbeda dengan rencana tata guna lahan tahun 2010-2030 di Jakarta. Tata
guna lahan masih didominasi oleh pemukiman dan kawasan perdagangan. Dari

gambar dapat terlihat bahwa peruntukan lahan untuk kawasan terbuka di Jakarta
sangat minim.
Dengan rencana tata guna lahan seperti ini, maka apakah Jakarta masih
bisa terselamatkan dari bahaya banjir? Banyaknya gedung-gedung dan kurangnya
daerah resapan air di Jakarta tentu merupakan masalah yang seringkali
mengakibatkan banjir.
Bila dibandingkan dengan proporsi peruntukan lahan di Jepara, tata guna
lahan memang tetap didominasi untuk bangunan. Namun daerah hijaunya pun
cukup banyak, mencakup sawah, kebun, dan hutan.
Maka, sudah seharusnya tata guna lahan di Jakarta dibenahi kembali.
Mengingat kompleksitas masalah Jakarta yang juga dalam pembenahannya sangat
memerlukan ruang terbuka hijau. Tidak hanya banjir, tingkat polusi di Jakarta pun
tergolong tinggi. Salah satu pembenahannya tentu saja dengan memperbanyak
ruang terbuka hijau sehingga bisa memperbaiki aliran udara kota Jakarta dan
sekitarnya yang juga termasuk kota-kota besar di Indonesia.

DAFTAR PUSTAKA
http://nembokkopi.blogspot.com/2012/02/definisi-pemahaman-terhadap-tata-guna.html
http://kasihdalamkata.blogspot.com/2010/01/tata-guna-lahan.html
http://kelompok3ajepara.wordpress.com/goes-to-jepara/fisik/tata-guna-lahan/
http://jakarta.kompasiana.com/layanan-publik/2013/06/05/ada-apa-dengan-rencanatata-ruang-jakarta-2030-562374.html