Revista SODEBRAS Volume 10

N 119 NOVEMBRO/ 2015

PATOLOGIAS HIDRO-SANITRIAS EM CONDOMNIO RESIDENCIAL

VERTICAL EM MANAUS (AM): DIAGNSTICO E TERAPIA
PAULO CZAR CORRA VIEIRA1; JORGE LAUREANO MOYA RODRGUEZ2;
JOS ANTNIO DA SILVA SOUZA3
1 UNIVERSIDADE FEDERAL DO PAR; 2 INSTITUTO GALILEO DA AMAZNIA;
3 UNIVERSIDADE FEDERAL DO PAR
correavieirapc@gmail.com
Resumo Este artigo apresenta a instalao predial de esgoto
sanitrio como um dos sistemas que constituem uma edificao
residencial e que entra em contato frequente com os usurios.
Quando no h o seu pleno desempenho, torna-se um fator que
contribui para a queda do bem estar fsico e psicolgico das
pessoas. Este estudo teve como objetivo identificar e diagnosticar
as manifestaes patolgicas de esgoto sanitrio em condomnio
residencial vertical composto por 05 (cinco) edifcios e propor
solues teraputicas. Foram realizadas entrevistas com
responsveis pelas reas de manuteno preditiva, seguidas de
visitas tcnicas em cada prdio. Mau cheiro, obstrues, rudos e
retorno de esgotos, entre outras patologias apontadas,
evidenciaram a importncia observao das recomendaes
normativas de projeto e execuo, o que contribuiu para ressaltar
a necessidade de cuidados que previnam a ocorrncia de
eventuais falhas que se transformam em problemas, resultando
em falta de desempenho e, finalmente, originando as patologias
que acometem os edifcios residenciais.
Palavras-chave: Sistemas Sanitrios. Manuteno Predial.
Patologias na Construo.

I. INTRODUO
Dentre os sistemas que compem a construo, o
hidro-sanitrio aquele que mais entra em contato com os
usurios e o seu mau funcionamento resulta em queda do
bem estar fsico e psicolgico das pessoas (CONCEIO,
2007).
A falta de observao s normas pertinentes, alm da
falta de qualidade dos materiais utilizados na construo do
edifcio, bem como da mo de obra e eventuais negligncias
dos construtores, podem ocasionar vcios, defeitos
construtivos e, consequentemente, danos ao proprietrio da
edificao (CARVALHO JR., 2013).
A norma ABNT- NBR 15575/2013, conhecida como
Norma de Desempenho de Edifcios Residenciais,
estabelece que a falta de desempenho do sistema predial
hidro-sanitrio

a
percepo
que
tem
o
morador/proprietrio quando as suas expectativas no so
atendidas, considerando-se todas as promessas feitas pelo
construtor quando da venda do imvel, conforme as
prescries normativas e seus requisitos.
Nesse trabalho foram pesquisadas as condies de
desempenho do sistema de esgoto sanitrio de um
condomnio residencial vertical localizado na zona centrosul de Manaus, segundo a percepo e identificao de
patologias pelos sndicos e/ou administradores dos
condomnios, alm dos profissionais responsveis pela rea
de manuteno desse sistema.

O estudo teve a sua importncia relevada para que a

indstria da construo civil conhea, sob a tica da
percepo dos usurios por meio dos condomnios, o nvel
de qualidade dos produtos disponibilizados ao mercado,
para os quais oferecem prazos de garantias com mdia de 18
meses nas instalaes hidro-sanitrias, a partir da entrega do
edifcio ao condomnio, desde que no fique configurado o
mau uso.
Consiste em uma patologia ou uma inconformidade,
todo sistema ou subsistema que no atende algum requisito
de desempenho, particularmente aqueles textualmente
exigidos por legislao especfica, regulamentao ou
normalizao tcnica (GNIPPER e JNIOR,2007).
Para Teixeira et al. (2011), tem sido elevada a
incidncia de manifestaes patolgicas em sistemas
prediais hidro-sanitrios de edifcios residenciais por razes
decorrentes de caractersticas de materiais e recentes
avanos no setor ainda no assimilados pelo meio tcnico. O
pesquisador afirma ainda que os processos de desgaste e
envelhecimento natural dos materiais e condies de
exposio inapropriadas tambm so causas para a
ocorrncia das patologias.
A sociedade cada vez mais tem se detido ao conceito
de qualidade, o que tem impulsionado igualmente a
indstria da construo civil bem como os fornecedores de
insumos, como o caso das indstrias fabricantes de
componentes hidro-sanitrios, a disponibilizar materiais
com melhores caractersticas para serem especificados em
projetos (BAPTISTA, 2011). Para Palladini (2008), a
qualidade baseada em mltiplos atributos de produtos e
servios para garantir a fidelidade do consumidor hoje, por
meio de um diferencial estratgico, face aos produtos e
servios que j esto no mercado. Segundo Harrison apud
Pan e Thomas (2010), a qualidade est relacionada com a
quantidade de defeitos descobertos e percebidos na
propriedade imobiliria.
O nmero de defeitos um indicador chave da
qualidade que foi utilizada na indstria da construo civil
(AUCHTERLOUNIE apud, PAN e THOMAS, 2013). A
NBR-8160/1999 Sistemas Prediais de Esgoto Sanitrio:
Projeto e Execuo entre outras generalidades, determina
que o sistema seja projetado de modo a:
permitir o rpido escoamento da gua utilizada e
dos despejos introduzidos, evitando a ocorrncia de
vazamentos e a formao de depsitos no interior
das tubulaes;

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 impedir que os gases provenientes do interior do

sistema predial de esgoto sanitrio atinjam reas de
utilizao;
permitir que os seus componentes sejam facilmente
inspecionveis para eventuais manutenes.
Segundo Carvalho Jr (2013), o mau cheiro em
ambientes nos quais estejam instaladas as caixas de gordura
e de esgoto, confeccionadas em concreto ou alvenaria,
resultam das deficincias nas condies de vedao das
respectivas tampas. A NBR-8160/1999 determina ainda que
as tampas dos dispositivos de inspeo sejam removveis e
oferea fechamento hermtico. Quanto s caixas de gordura,
a mesma norma indica que todas tenham vedao adequada
para evitar a penetrao de insetos, pequenos animais, guas
de lavagem de pisos ou de guas pluviais, etc.
Tannous, apud Genniper (2010), afirma que a
manuteno preditiva consiste em uma tcnica em que a
manuteno realizada no perodo adequado, antes que
ocorra uma falha qualquer.
II. PROCEDIMENTOS
Neste artigo foi utilizada a metodologia para uma
pesquisa de carter qualitativa, com aplicao de
questionrios que possibilitassem a identificao de
patologias nas instalaes hidro-sanitrias do condomnio
residencial, segundo a percepo do responsvel pela rea
operacional da administrao, sobre o mau funcionamento
de componentes, elementos ou a prpria instalao de
esgoto predial, observando-se que foram pesquisadas as
ocorrncias percebidas em reas de uso comum dos
edifcios.
A pesquisa qualitativa se preocupa com elementos de
natureza subjetiva em nvel de realidade que no pode ser
quantificado, pois trabalha com universo de significados e
valores, entre outros (MYNAIO, 1994).
Geralmente as entrevistas para aplicao dos
questionrios admitem perguntas abertas, o que importante
para que os entrevistados possam falar livremente (NETO,
1994). Essa condio teve relevante importncia nas
entrevistas realizada.
Nessa etapa foi delineado que os edifcios analisados
fizessem parte de um condomnio que deveria conter prdios
executados por construtoras distintas identificadas por A e
B, com o mesmo nmero de 12 pavimentos e mais de cinco
anos de uso.
Foi escolhido o Condomnio X em rea nobre de
Manaus com um dos maiores ndices de valorizao
imobiliria.
III. RESULTADOS E DISCUSSO
O estudo indicou que a patologia mau cheiro foi
diagnosticada em 100% dos edifcios do condomnio,
enquanto entupimentos em caixas de gordura ocorreram em
80% dos edifcios. Em todos os edifcios foram aplicados
tubos e conexes de PVC rgido srie normal nas instalaes
de esgotos, fabricados conforme a norma ABNT NBR5688 (Sistemas Prediais de gua Pluvial, Esgoto Sanitrio e
Ventilao).
A Tabela 1 mostra as patologias identificadas para
cada edifcio pesquisado.

Observa-se ainda que a Tabela 1 mostra a escala de

patologias e suas respectivas frequncias, considerando-se
os cinco edifcios pesquisados, evidenciando que o mau
cheiro e rudos na tubulao manifestaram-se em 100% dos
prdios do condomnio X.
Tabela 1 - Frequncia (F) de Patologias ocorridas no
Condomnio X
Anomalias relatadas no
Condomnio X
Mau cheiro
Retorno/esgotos
Rudos
Ralos entupidos
Cx. Sifonadas entupidas
Cx. Gordura entupidas
Cx. Inspeo entupidas
Retorno de espuma

N
X
X
X
X
X
X

Edifcios
C
X
X
X
X

M
X

X
X
X

E
X
X
X

W
X
X
X

F
(%)
100
60
100
20
20
80
40
20

Tomando como base os edifcios N e C que contam

com 144 banheiros individualmente e apresentaram 06
manifestaes patolgicas cada um, observa-se que os
edifcios E e W no apresentaram reduo do nmero de
patologias na mesma proporo do nmero de banheiros, os
quais foram reduzidos em 50%, enquanto as patologias
reduziram apenas 33,33%. Quando se analisa o edifcio BM,
que contm 66,66% do nmero de banheiros verifica-se uma
reduo do nmero de patologias em 66,66%.
A Tabela 2 mostra a relao entre os edifcios e
respectivos nmeros de patologias.
Tabela 2 Nmero de patologias por Edifcio
Edifcio
N
M
C
E
W

Pavimentos
12
12
12
12
12

Banheiros
144
96
144
72
72

Patologias
6
2
6
4
4

A Tabela 3 indica duas patologias com causas primria

e secundria: mau cheiro e retorno de espuma.
Tabela 3 - Causas e origens das patologias
Patologias

Causa

Origem

Mau cheiro

Inexistncia de vedao

Execuo
Manuteno

Retorno de
esgotos

Inexistncia de vlvula
de reteno
Falta de material
isolante acstico

Rudos
Caixas sifonadas
entupidas
Caixas de gordura
entupidas
Caixas de
inspeo
entupidas
Retorno de
espuma

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gia

Projeto
Projeto

Limpeza inadequada

Manuteno

Irregularidade na
limpeza

Manuteno

Falta de limpeza
peridica

Manuteno

Vedao inadequada

Execuo
Manuteno

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Mau Cheiro

Rudos na tubulao

Apontado e constatado em 100% dos prdios do

condomnio, o mau cheiro resultado de aberturas
existentes entre tampas e caixas de inspeo e de gordura,
em desacordo com a NBR-8160/1999. A no observncia da
norma quanto facilidade para a manuteno preditiva
resultou pequenas fraturas nas peas gerando degradao
continuada. Assim, as condies de no integridade das
tampas de concreto so decorrentes das operaes de
abertura das mesmas.
No caso de caixas/tampas plsticas, h garantia tanto
quanto a impermeabilidade quanto ao fechamento hermtico
que bloquear a sada dos gases para os ambientes. A Figura
1 mostra caixa de esgoto com tampa em concreto, localizada
no edifcio C (subsolo). Esse mtodo de construo no
possibilita condies adequadas de manuteno causando
danos em cada operao de abertura para limpeza,
desobstrues, etc. Solues tcnicas mais adequadas
existentes no mercado nacional de materiais de construo
oferecem a possibilidade de realizao das aes de
manuteno sem comprometer as condies normais de
vedao hermtica entre tampa e caixa. Tais solues so
disponibilizadas com tampas metlicas e plsticas. Ressaltese que caixas de esgotos pr-fabricadas em plstico so
direcionadas para construes unifamiliares.
O mau cheiro em banheiros/lavabos das reas comuns
do condomnio teve sua causa na sifonagem inadequada
abaixo dos lavatrios, o que possibilitava o acesso de gases
aos respectivos ambientes. A Figura 2 mostra que o sifo
plstico no est cumprindo a sua finalidade de proteo do
ambiente contra odores, o que s aconteceria com o sifo
plstico formatado adequadamente.

Trata-se de uma patologia que se manifestou em 100%

dos edifcios pesquisados e contribui para a forte percepo
de falta de desempenho nas edificaes que formam o
condomnio.
Os tubos e conexes de PVC srie normal utilizados
em todos os edifcios pesquisados, dotados de fixao com o
uso de braadeiras metlicas em formato de fita,
possibilitaram a propagao dos rudos percebidos e
relatados na coleta das informaes durante a pesquisa.
A aplicao de tubos e conexes com caractersticas
prprias para o isolamento acstico a soluo para essa
patologia. Tubulaes em PVC mineralizado de alta
densidade, desde que fixadas com braadeiras especficas e
emborrachadas para amortecimento das vibraes causadas
pelo regime de escoamento, atendem as necessidades de
conforto acstico para os usurios dos edifcios. Os limites
de rudo para que uma instalao de esgoto sanitrio tenha
alto padro de conforto acstico esto recomendados na
DIRETIVA 41001, que estabelece o nvel de conforto para
um sistema predial de esgoto sanitrio. Segundo a
publicao, o rudo deve ser limitado a 20 dB. Sob esse
aspecto, os tubos de esgoto predial em PVC srie normal
permitem rudos com nveis at 29,41% superiores queles
produzidos com PVC mineralizado.
A Figura 3 mostra braadeira emborrachada que
elimina a transmisso de vibrao da tubulao para as
paredes ou estrutura do prdio. Prumadas executadas com
tubos e conexes de PVC srie normal (SN) visualizadas em
todos os edifcios pesquisados, encontravam-se praticamente
aderidas estrutura de concreto armado e/ou paredes. No
havia qualquer dispositivo que possibilitasse a neutralizao
da transmisso de vibraes decorrentes do escoamento de
efluentes sanitrios.

Figura 1 Tampa de concreto

Figura 2 Falta de sifonagem

Figura 3 Braadeira emborrachada

Retorno de Esgotos
Os trs primeiros pavimentos so crticos quando no
h separao da instalao em tubos de queda independentes
do restante do prdio. O uso de um dispositivo com abertura
para inspeo, produzido em PVC e dotado de portinhola
que atua automaticamente quando ocorre inverso no
sentido de escoamento do esgoto uma soluo para essa
patologia.
O retorno de esgotos, constatado no Condomnio X foi
consequncia de entupimentos na canalizao ou caixas de
esgoto (gordura e inspeo), visto que a possibilidade de
retorno da rede pblica no existe no condomnio analisado
porque o sistema de disposio final particular e
constitudo por fossa sptica e filtro anaerbio.
Caso houvesse ligao com rede de esgoto pblico,
seria indispensvel o uso de vlvulas de reteno adequadas
para esgotos, cuja eficincia em bloquear o refluxo tem a
garantia dos fabricantes.

Fonte: Catlogo Amanco

Caixas e Ralos Sifonados Entupidos

Entupimentos
detectados
e
percebidos
pela
administrao do condomnio so tpicos do acmulo de
resduos diversos no interior dos ralos e caixas sifonadas, o
que compromete o escoamento dos efluentes atravs do
septo, sendo este um obstculo existente no interior de
ambos os dispositivos para que haja a sifonagem necessria
para proteo dos ambientes em que esto instalados,
principalmente banheiros e reas de servio em geral.
Portanto, as aes de manuteno e limpeza nos dispositivos
hidro-sanitrios so indispensveis para que o sistema
1
Publicao da Veren Deutscher Ingenieure (Associao de Engenheiros
Alemes) que faz referncias ao nvel de rudo em sistemas de esgoto
sanitrio predial de alto padro.

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funcione de forma plena, satisfazendo totalmente as

expectativas do usurio em relao edificao em que
habita.

na referida tampa, bem como na borda da caixa, no h

qualquer elemento estrutural que possibilite encaixe regular
e uniforme.
IV. CONCLUSO

Caixas de Gordura e de Inspeo Obstrudas

As obstrues ocorreram aps acmulo de detritos no
interior das caixas, evidenciando a falta de aes de
manuteno e limpeza peridica das mesmas.
Transbordamentos de efluentes sanitrios aps entupimentos
tm efeito devastador sobre o conforto e bem estar das
pessoas que utilizam a edificao, notadamente aquelas que
transitam cotidianamente nas reas em que esto
localizadas.
Localizaes de caixas de esgoto em reas eminentes
sociais como aquelas constatadas em posies frontais aos
elevadores ou prximas dos mesmos causam m impresso
e sinais de desconforto, o que poderia ser evitado na fase de
projeto, havendo adoo de local apropriado. Ocorrncia do
retorno de espuma ou de esgoto em pontos frontais aos
elevadores gravssima e gera transtornos aos usurios.
A Figura 10 e so indicativas das localizaes
inadequadas das caixas de esgotos, frontais aos elevadores
nos prdios CC e BM, atravs das quais houve relatos de
transbordamentos e acmulo de efluentes contendo matria
fecal.
Retorno de Espuma
O retorno de espuma foi a patologia que apresentou o
menor ndice de ocorrncia, em apenas 20% dos prdios
analisados. A Figura 8 mostra o retorno de espuma atravs
de uma caixa de gordura localizada no subsolo do edifcio C
por no haver fechamento hermtico pela degradao. O uso
de caixas de gordura pr-fabricadas em PVC, disponveis no
mercado brasileiro para imveis residenciais unifamiliares
com tampas de fechamento hermtico uma necessidade
para uso em prdios multifamiliares, o que deve ser
analisado pelos fabricantes como potencial de negcios por
tratar-se de produto com recomendaes normativas que no
devem ser desconsideradas. No caso de obras em que haja
preferncia pela aplicao de tampas de concreto armado em
caixas de esgotos, que estas sejam preparadas para as aes
de manuteno necessrias, adotando-se cantoneira/estrutura
metlica que possibilite o contato uniforme entre tampa e
suporte para que a reteno dos gases seja obtida.
Importante ressaltar que elemento vedante emborrachado,
entre outros, pode ser o complemento para o fechamento
hermtico das caixas de esgoto.

A tcnica utilizada neste estudo possibilitou a obteno

de resultados indicativos de que a no observncia norma
de projeto e execuo de instalao de esgoto predial a
origem do mau cheiro e do rudo nas tubulaes, duas
principais patologias que acometeram os cinco prdios do
condomnio pesquisado. O processo construtivo inadequado
de caixas de esgoto permitiu a degradao das mesmas e
possibilitou a ocorrncia do mau cheiro, enquanto o tipo de
tubulao de PVC srie normal e uso de suportes de fixao
metlicos no contriburam para reduzir os nveis de rudo.
O retorno de espuma apresentou a menor frequncia,
correspondente ao edifcio C, um dos dois prdios com o
maior nmero de banheiros.
Verificou-se ainda que o prdio M, executado pela
construtora A, apresentou o menor nmero de patologias,
indicando variao do padro de qualidade utilizado por
construtoras distintas na execuo das obras do mesmo
condomnio.
As aes de manutenes preventiva e corretiva so
indispensveis para minimizar a ocorrncia de patologias,
garantindo melhor bem estar aos moradores quando
estiverem no usufruto das reas comuns.
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A figura 4 permite a visualizao de retorno de espuma

para o piso do subsolo do edifcio C, atravs de uma caixa
de gordura com tampa de concreto armado contendo
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GNIPPER, S.F e MIKALDO JR, J., Patologias frequentes

em Sistemas Prediais Hidrulico-Sanitrios e de Gs
Combustvel decorrentes de falhas no processo de produo
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Direitos autorais: Os autores so os nicos responsveis pelo
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