Kontrak Konstruksi

Kontrak
Konstruksi
by
M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.
PENDAHULUAN
Kontrak atau Perjanjian Pemborongan adalah suatu perjanjian

antara dua pihak atau lebih yg mengikat diri untuk mengadakan suatu
transaksi, dan apabila satu pihak mengingkari janji akan mendapat
sanksi/denda
Perjanjian berlaku antara pengguna jasa (pemilik

proyek/owner) dengan penyedia jasa (pelaksana
proyek/kontraktor/konsultan)
Syarat terbentuknya kontrak :
saling menyetujui (mutual consent)

ada penawaran & penerimaan (offer and acceptance)
Masing-masing pihak mempunyai hak dan kewajiban yang

terikat dalam perjanjian
Copyright by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.
Pembentukan Kontrak
Bentuk bentuk Kontrak Konstruksi
Kontrak Aspek Perhitungan Biaya

Fixed Price Contract

Lump Sump
Unit Price
Kontrak Aspek Perhitungan Jasa

Prime Cost Contract

Cost Plus Percentage

Cost Plus Fixed Fee
Cost Plus Variable Fee
Target Estimate
Kontrak Aspek Pembayaran

1.
2.
3.
Cara Pembayaran Bulanan (Monthly

Payment)
Cara Pembayaran Atas Prestasi (Stage
Payment)
Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa
(Contractor Full Prefinanced)
Kontrak Aspek Pemberian Tugas

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Bentuk Kontrak Konvensional

Bentuk Kontrak Spesialis
Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design
Construct/Build, Turn Key)
Bentuk Kontrak Engineering, Procurement, Construction
(EPC)
Bentuk Kontrak BOT/BLT)
Bentuk Kontrak Swakelola (Force Account Method)
Metode Manajemen Konstruksi Profesional (Construction
Manajemen Method)
FIXED PRICE CONTRACT

Merupakan suatu penyelesaian kontrak

pelaksanaan dimana kontraktor menyelesaikan
suatu pekerjaan berdasarkan harga yg disetujui &
pelaksanaannya menurut bestek yg telah
ditetapkan & disetujui oleh kontraktor
Fixed = gambar pelaksana, bestek & desainnya

tidak berubah lagi
Keuntungan : biaya pekerjaan yg sudah pasti
Kerugian : biaya yg ditawarkan kontraktor cenderung

tinggi untuk mengantisipasi kenaikan harga
FIXED PRICE CONTRACT (lanj.)

LUMP SUMP CONTRACT
Nilainya akan tetap sepanjang tidak ada perubahan lingkup

pekerjaan, kualitas maupun kuantitas
Volume pd BQ & RAB dijadikan sebagai dasar penawaran
Sangat sesuai untuk :
Pekerjaan tidak begitu besar

Pekerjaan yg dapat dihitung secara pasti sampai pd bagian2 yg detail
Tidak mengalami perubahan besar selama pekerjaan
Keuntungan : tidak diperlukan banyak pengukuran & perhitungan terhadap
Kerugian : owner atau tenaga ahli tidak akan mengubah desain apabila
kuantitas pekerjaan, serta memberi jaminan kpd owner ttg bahwa proyek
akan selesai dgn harga yg pasti
kontrak sudah ditandatangani. Jika berubah, akan diadakan perhitungan
kembali
10

UNIT PRICE CONTRACT
Kontrak yg menitikberatkan pada biaya per unit volume
Dipakai bilamana kualitas & bentuk dari pekerjaan secara

mendetail dapat dideskripsikan, tetapi jumlah pekerjaan
belum dapat diketahui dgn pasti
Pada umumnya nilai kontrak akan berubah pada akhir

masa kontrak, dimana volume pekerjaan akhir akan
dihitung kembali berdasarkan keadaan lapangan
Gambar pelaksanaan (construction drawing), gambar

kerja (shop drawing), gambar detail & gambar realisasi (as
built drawing) dibuat oleh kontraktor & disetujui oleh
direksi
11

UNIT PRICE CONTRACT
Keuntungan :
Kontraktor dibayar sesuai dgn volume yg dikerjakan

Memberi kebebasan untuk mengubah bagian pada
waktu pelaksanaan
Harga satuan pada waktu penawaran adalah tetap,
tetapi pembayaran sesuai volume realisasi
Kerugian :
Jumlah & besarnya pekerjaan belum dapat diketahui

secara tepat
12
PRIME COST CONTRACT

Cost Plus Percentage Fee Contract
Biaya disepakati pada saat penandatanganan kontrak
Jika ada CCO, biaya yg dikeluarkan kontraktor berubah,

tetapi prosentase keuntungan tidak berubah
Contoh :
Penandatanganan Kontrak
Realisasi
Biaya
Rp. 100 jt
Rp. 110 jt
Fee (10%)
Rp. 10 jt
Rp. 11 jt
SUB JUMLAH
Rp. 110 jt
Rp. 121 jt
Pajak 10%
Rp. 11 jt
Rp. 12,1 jt
JUMLAH
Rp. 121 jt
Rp.
Rp. 131,1 jt
13
PRIME COST CONTRACT (lanj)

Cost Plus Fixed Fee Contract
Kontraktor dibayar dengan harga yg nyata ditambah

dengan fee (upah) yg tetap dalam bentuk lump sump yg
telah disetujui sebelumnya
Contoh :
Penandatanganan Kontrak
Realisasi
Biaya
Rp. 100 jt
Rp. 110 jt
Fee (10%)
Rp. 10 jt
Rp. 10 jt
SUB JUMLAH
Rp. 110 jt
Rp. 120 jt
Pajak 10%
Rp. 11 jt
Rp. 12 jt
JUMLAH
Rp. 121 jt
Rp. 132 jt
14

Cost Plus Variable Contract
Kontraktor dimotivasi untuk bekerja lebih efisien, karena

fee kontraktor berkaitan dengan biaya sebenarnya
Rumus :
F = R (2E A)
F = fee kontraktor
R = prosentase pokok
E = estimasi biaya tanpa fee
A = biaya sesungguhnya
Contoh :
Dik : R = 0,1 ; E = 100 jt ; A = 110 jt F = 0,1 (2.100 110) = 9 jt
Sehingga :
Nilai Proyek
110 jt + 9 jt = 119 jt
=
Pajak 10%
=
11,9 jt
Total
=
130,9 jt
15

Target Estimate Contract
Dipakai bilamana pernyataan untuk memakai Unit Price Contract masih

belum terpenuhi
Kontraktor menerima fee yang tetap, yg dibayarkan bertambah/berkurang

dari harga yg sesungguhnya
Rumus :
F = Ls + n (T A)
F = fee kontraktor
Ls = fee yg ditetapkan
A = actual cost
n = konstanta pendekatan (0,3 - 0,6)
T = target estimasi
Contoh :
Dik : Ls = 10 jt ; A = 110 jt ; n = 0,3 ; T = 100 jt F = 7 jt
Sehingga :
Nilai Proyek
110 jt + 7 jt = 117 jt
=
Pajak 10%
=
11,7 jt
Total
=
128,7 jt
16

Cara Pembayaran Bulanan
Cara Pembayaran Atas Prestasi
17

Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa
18
19
20
21
22
Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Turn Key)
23
Bentuk Kontrak EPC
24
Bentuk Kontrak BOT/BLT

Kontrak ini merupakan pola kerjasama
antara pemilik lahan/tanah dan investor
yang akan menjadikan lahan tersebut
menjadi suatu fasilitas untuk perdagangan,
hotel, resort, atau jalan tol, dll
25
Bentuk Kontrak Swakelola
26
Metode Manajemen Konstruksi Profesional
27
Aspek Kontrak Konstruksi
28
Aspek Teknis
29
Aspek Teknis (Lanjt)

Lanjt)
30
Aspek Hukum
31
Aspek Keuangan / Perbankan
32
Aspek Perpajakan
33
Aspek Pengasuransian
34
Aspek Sosial Ekonomi
35
Aspek Administrasi
36
ISI KONTRAK
Surat Perintah Kerja (SPK), berisi tentang:
1.
a)
b)
c)
d)
e)
f)
Pihak yang memerintahkan (pemilik) dan yang menerima perintah (kontraktor/konsultan)

Pokok-pokok pekerjaan yang diperjanjikan
Harga yang tetap & pasti serta tata cara & syarat pembayaran
Persyaratan dan spesifikasi teknis
Jangka waktu penyelesaian/penyerahan
Sanksi dalam hal rekanan tidak memenuhi kewajibannya
Surat Perjanjian, berisi tentang:
2.
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)
Pokok yang diperjanjikan (jenis & jumlahnya)

Harga yg tetap & pasti
Spesifikasi teknis yg jelas & rinci
Jangka waktu pelaksanaan disertai Time Schedule, syarat-syarat penyerahannya, jaminan
Sanksi/denda
Cara menyelesaikan perselisihan
Status hukum
Hak dan kewajiban masing-masing pihak
Penggunaan barang dalam negeri secara tegas dinyatakan dalam kontrak
Apabila jangka waktu kontrak melebihi 1 tahun (multi years contract), dapat dicantumkan
rumusan eskalasi
37
ISI KONTRAK (lanjut.)

Dokumen Kontrak, terdiri dari :
3.
a)
Dokumen Tender : undangan lelang, petunjuk kepada peserta lelang, formulir penawaran dan
lampiran-lampirannya, syarat-syarat umum & khusus yang akan ditetapkan dalam surat perjanjian,
spesifikasi teknis, gambar, Bill of Quantity, Addendum
b)
c)
d)
e)
f)
Surat Penunjukkan
Surat Perjanjian
Syarat-syarat perjanjian
Bill of Quantities (rincian pekerjaan & harga)
Dokumen lainnya : Berita Acara Anwijzing, Berita Acara Klarifikasi, dll
Pasal-pasal penting dalam kontrak
4.
a.
Lingkup Pekerjaan, berisi tentang uraian pekerjaan
b.
Jangka Waktu Pelaksanaan, menjelaskan tentang

c.
Total durasi/jangka waktu pelaksanaan

Pentahapan (mile stone) bila ada
Perpanjangan waktu
Ganti rugi/denda keterlambatan
Harga/nilai Kontrak, menjelaskan tentang:

Nilai yang harus dibayarkan

Bentuk kontrak
Biaya-biaya yang termasuk dalam harga borongan
38
ISI KONTRAK (lanjut.)

d.
Cara Pembayaran, berisi ketentuan tentang:
Cara/tahapan pembayaran
Cara pengukuran prestasi fisik
Jangka waktu proses pembayaran
Besarnya retensi, jaminan pelaksanaan
Denda keterlambatan

e.
Pekerjaan tambah atau kurang, berisi:

f.
Definisi pekerjaan tambah/kurang

Dasar untuk melaksanakan pekerjaan tambah/kurang
Dampaknya terhadap harga borongan
Dampaknya terhadap waktu pelaksanaan
Cara pembayaran pekerjaan tambah/kurang
Pengakhiran Perjanjian, berisi:

Hal-hal yang dapat mengakhiri pekerjaan

Hak untuk mengakhiri pekerjaan
39
FORMAT STANDAR KONTRAK

Belum ada standar baku tentang format kontrak
Secara umum berisi 2 bagian utama

Bagian I
Berisi ketentuan-ketentuan yang dapat berlaku umum untuk
semua jenis proyek Syarat-syarat Umum Perjanjian, yang berisi
antara lain : pemilik, kontraktor, definisi kontrak, dll
Bagian II
Berisi ketentuan-ketentuan yang khusus diperlukan bagi proyek
yang bersangkutan Syarat-syarat Khusus Perjanjian, yang berisi
antara lain : lingkup pekerjaan, nilai kontrak, jangka waktu
pelaksanaan, spesifikasi teknik, lokasi proyek, dll
40
MEMILIH JENIS KONTRAK

Lengkap atau tidaknya definisi lingkup kerja
1.

Kontraktor akan kesulitan menghitung biaya penawaran

Hindari kontrak lumps sump jika definisi lingkup kerja tidak lengkap
Insentif
2.
Masukan bonus (positif) atau penalti (negatif) terhadap pencapaian jadwal, biaya
& mutu
Eskalasi
3.

Eskalasi dirancang untuk melindungi kontraktor dari kenaikan harga karena

inflasi
Sangat sesuai memakai lump sump contract
Kurun waktu pelaksanaan proyek
4.

Makin panjang waktu proyek, makin banyak faktor ketidakpastian yg dihadapi

kontraktor
Hindari lump sump contract
Sifat Proyek
5.
Untuk proyek yg masih asing/belum pernah dilaksanakan, akan lebih sesuai

memakai Prime Cost Contract
41
SEE YOU
NEXT WEEK..BYE
42

Kontrak Konstruksi

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Kontrak Konstruksi

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Kontrak

M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.

Kontrak atau Perjanjian Pemborongan adalah suatu perjanjian

Perjanjian berlaku antara pengguna jasa (pemilik

Syarat terbentuknya kontrak :

saling menyetujui (mutual consent)

Masing-masing pihak mempunyai hak dan kewajiban yang

Copyright by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.

Copyright by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.

Bentuk bentuk Kontrak Konstruksi

Copyright by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.

Kontrak Aspek Perhitungan Biaya

Copyright by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.

Kontrak Aspek Perhitungan Jasa

Cost Plus Percentage

Copyright by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.

Kontrak Aspek Pembayaran

Cara Pembayaran Bulanan (Monthly

Copyright by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.

Kontrak Aspek Pemberian Tugas

Bentuk Kontrak Konvensional

Copyright by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.

FIXED PRICE CONTRACT

Merupakan suatu penyelesaian kontrak

Fixed = gambar pelaksana, bestek & desainnya

Keuntungan : biaya pekerjaan yg sudah pasti

Kerugian : biaya yg ditawarkan kontraktor cenderung

Copyright by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.

FIXED PRICE CONTRACT (lanj.)

Nilainya akan tetap sepanjang tidak ada perubahan lingkup

Volume pd BQ & RAB dijadikan sebagai dasar penawaran

Sangat sesuai untuk :

Pekerjaan tidak begitu besar

Keuntungan : tidak diperlukan banyak pengukuran & perhitungan terhadap

Copyright by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.

FIXED PRICE CONTRACT (lanj.)

Kontrak yg menitikberatkan pada biaya per unit volume

Dipakai bilamana kualitas & bentuk dari pekerjaan secara

Pada umumnya nilai kontrak akan berubah pada akhir

Gambar pelaksanaan (construction drawing), gambar

Copyright by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.

FIXED PRICE CONTRACT (lanj.)

Kontraktor dibayar sesuai dgn volume yg dikerjakan

Jumlah & besarnya pekerjaan belum dapat diketahui

Copyright by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.

PRIME COST CONTRACT

Biaya disepakati pada saat penandatanganan kontrak

Jika ada CCO, biaya yg dikeluarkan kontraktor berubah,

Copyright by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.

PRIME COST CONTRACT (lanj)

Kontraktor dibayar dengan harga yg nyata ditambah

Copyright by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.

PRIME COST CONTRACT (lanj)

Kontraktor dimotivasi untuk bekerja lebih efisien, karena

Copyright by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.

PRIME COST CONTRACT (lanj)

Dipakai bilamana pernyataan untuk memakai Unit Price Contract masih

Kontraktor menerima fee yang tetap, yg dibayarkan bertambah/berkurang

Copyright by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.

Kontrak Aspek Pembayaran

Cara Pembayaran Atas Prestasi

Copyright by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.

Kontrak Aspek Pembayaran