Uloga Zemljisnih Knjiga U Pravnom Prometu Nekretnina

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama
31
Prof.dr. TATJANA JOSIPOVI

Pravni fakultet, Zagreb
ULOGA ZEMLJINIH KNJIGA U PRAVNOM PROMETU NEKRETNINA

1. PRAVNI IZVORI
Zemljine knjige su javne knjige o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za
pravni promet. Glavni pravni izvori za ureenje zemljinih knjiga u hrvatskom
pravnom poretku su:
Zakon o zemljinim knjigama (ZZK)1 koji se primjenjuje se od 1.1.1997. godine.
on u cijelosti su ureeni materijalno i postupovno zemljinoknjino pravo, funkcije i
obiljeja zemljinih knjiga, naela zemljinoknjinog prava.
Zakon o zemljinim
knjigama ureuje odnos izmeu katastra i zemljinih knjiga, sastav zemljinih knjiga,
predmet upisa u zemljine knjige, nain upisivanja pojedinih knjinih prava, pravnih
injenica i osobnih odnosa nositelja knjinih prava, vrste i pretpostavke upisa,
zemljinoknjini postupak, postupak otpisa i pripisa katastarskih estica, osnivanje,
ispravljanje, obnavljanje i dopunjavanje zemljinih knjiga, njihovu kompjuterizaciju,
amortizaciju starih hipotekarnih trabina, te prijelaz na novo ureenje zemljinih
knjiga.
Pravilnik o unutarnjem ustroju, voenju zemljinih knjiga i obavljanju drugih
poslova u zemljinoknjinim odjelima sudova (Zemljinoknjini poslovnik)2 koji
detaljno razrauje i ureuje odredbe ZZK o unutranjem ustroju, voenju zemljinih
knjiga i zemljinoknjinom postupku. Zemljinoknjinim je poslovnikom ureeno
postupanje zemljinoknjinog suda sa zemljinoknjinim podnescima, postupak
odluivanja o upisu i provedba upisa, postupak odravanja suglasnosti izmeu
zemljine knjige i katastra zemljita, postupak osnivanja, obnavljanja i dopunjavanja
zemljine knjige, postupak polaganja isprava koje se odnose na zemljita koja nisu
upisana ni u zemljinoj knjizi i dr.
Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima (ZV)3 na kojem je stemelj i ih
kojeg proizlazi zakon o zemljinim knjigama. Zakonom o vlasnitvu i drugim stvarnim
pravima ureena su osnovna naela novog stvarnopravnog ureenja na kojima je
utemeljeno i iz kojih proizlazi i pravno ureenje zemljinih knjiga u Zakonu u
zemljinim knjigama. Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim u Opim odredbama
kojima se ureuje predmet vlasnitva i drugih stvarnih prava odreuje pojam
nekretnine (l. 2/3, l.9. ZV) to je od posebne vanosti za funkcioniranje zemljinih
knjiga. U odredbama ZV kojima se ureuju stjecanje, promjena i prestanak pojedinih
stvarnih prava posebno su ureeni stjecanje, promjena i prestanak stvarnih prava na
nekretninama, a u okviru toga i koje je znaenje upisa u zemljine knjige za
osnivanje, promjenu i prestanak stvarnopravnih odnosa na nekretninama 4 kao i
1
NN, br. 91/96, 68/98, 137/99.

NN, br. 81/97.
3
NN, br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00.
4
V. npr. l.119-125, l. 130, 133, 173, 220, 223/4, 228/2, 239/5, 240/3, 242/5, 245/4, 263, 266/2,
274/5, 275/2, 276/2, 279/2, 288, 292/2, 294/4, 309, 311/3, 312, 314, 316/3, 347, 348, 351/2, 353/2
ZV i dr. ZV
2
32
zatita povjerenja koju u pravnom prometu nekretnina pruaju zemljine knjige.5

Posebno je u ZV ureena i zatita stvarnih prava ako je do njihove povrede dolo
nevaljanim upisom u zemljine knjige.6 Prijelazne i zavrne odredbe ZV takoer
sadre brojne odredbe kojima se ureuje upisivanje u zemljine knjige promjena
nastalih pretvorbom drutvenog vlasnitva i uspostavljanjem pravnog jedinstva
zemljita i na njemu izgraenih objekata (l. l. 359-373. ZV), te primjena pravila o
zatiti povjerenja u prijelaznom razdoblju (l. 388 i dr. ZV).
U dopunske izvore zemljinoknjinog prava spadaju propoisi koji ureuju katastar
zemljita, prostorno planiranje i izgradnju objekata. U dopunske pravne izvore
zemljinoknjinog prada spadaju i brojni propisi koji ureuju posebne pravne reime
pojedinih vrsta nekretnina ili neke posebne pravne odnose na nekretninama kao to
je npr. Zakon o poljoprivrednom zemljitu, Zakon o vodama, Zakon o umama ,
Zakon o zakupu poslovnog prostora, Zakon o najmu stanova i dr. Posebnu vanost
za pravno ureenje zemljinih knjiga imaju i brojni pozitivni propisi koji ureuju
parnini i ovrni postupak, pravna pravila o izvanparninom postupku, propisi o
javnim biljenicima, kao i brojni drugi propisi s podruja stvarnog, obveznog,
trgovakog, obiteljskog, upravnog, financijskog, stambenog prava i dr.
2. PREDMET UPISA U ZEMLJINE KNJIGE
U zemljine se knjige upisuje sve to je mjerodavno za pravni promet nekretnina (l.
1. ZZK). U zemljine se knjige upisuju nekretnine koje mogu biti u pravnom
prometu, stvarna prava na nekretninama, te druga prava za koja je to odreeno
zakonom, kao i druge injenice vane za pravni promet za koje je to zakonom
odreeno (l. 3.ZZK).7
2.1. Nekretnine u pravnom prometu
U zemljine se knjige upisuju pojedinane nekretnine, zemljita tj. dijelovi zemljine
povrine koji su u katastru zemljita oznaeni posebnim brojevima i nazivom
katastarske opine (katastarske estice, l. 2/1.ZZK). Zgrade i drugi graevinski
objekti koji su razmjerno trajno spojeni na povrini zemljita ili ispod nje nisu
predmet posebnog i samostalnog upisa u zemljine knjige niti mogu biti sami za
sebe biti objekt vlasnitva i drugih stvarnih prava. U skladu s naelom pravnog
jedinstva nekretnine zgrade i drugi graevinski objekti zajedno sa zemljitem na
kojem su izgraeni ine pojedinanu nekretninu (l.2/3, l. 9/1. ZV).8 Sve ono to je
upisano glede zemljita vrijedi i za objekte izgraene na njemu, pa se i sve odredbe
Zakona o zemljinim knjigama utvrene glede zemljita odnose i na njemu
izgraene objekte (l.2/2.ZZK). U zemljine se knjige upisuju sve nekretnine koje
5
V. npr. l. 122-125, 221, 227, 230, 243, 277, 318. ZV

V. npr. l. 168, 236, 272, 342. ZV
7
Prava kojima objekt nisu nekretnine, osobni odnosi i pravne injenice koje nisu vane i mjerodavne
za pravno stanje nekretnine ne mogu biti predmetom zemljinoknjinog upisa. Predmet upisa u
zemljinu knjigu ne moe biti ni posjed nekretnine, jer posjed nije pravo ve faktina vlast na stvari
(l. 10. i dr. ZV).
8
Dijelovima nekretnine smatraju se i trava, drvee, plodovi i sve uporabljive stvari oje zemlja raa na
svojoj povrini dok se od zemlje ne odvoje (l. 9/2. ZV). Dijelom nekretnine smatra se i sve to je u
nekretninu ugraeno, njoj dograeno, na njoj nadograeno ili bilo kako s njom trajno spojeno (l. 9/3.
ZV).
Nisu dijelovi zemljita one zgrade koje su s njom spojene samo radi neke prolazne namjene (npr.
koisci, barake, l. 9/3. ZV), kao i zgrade koje od zemljita pravno odvaja pravo graenja ili koncesija
(l. 9/4. ZV).
6
33
mogu biti u pravnom prometu odnosno koje mogu biti objektom prava vlasnitva i
drugih stvarnih prava (l. 3/1. ZV). Te se nekretnine upisuju u zemljine knjige u
skladu sa stanjem u katastru zemljita i katastarskim podacima o broju, povrini,
izgraenosti zemljita (l. 10/1.ZZK). Nekretnine koje nisu sposobne biti objektom
stvarnih prava, u pravilu se, ne upisuju se u zemljine knjige osim ako to zakonom
nije propisano. 9
Pojedinane se nekretnine se u zemljine knjige upisuju kao zemljinoknjina tijela
koja se mogu sastojati od jedne ili vie katastarskih estica (zemljita) koje se nalaze
u istoj katastarskoj opini (l. 19/2.ZZK). Od stupanja na snagu ZZK i ZV ponovno je
u hrvatski zemljinoknjini sustav uvedeno naelo pravne cjelovitosti
zemljinoknjinog tijela. To, ponajprije, znai da se u jedan zemljinoknjini
uloak ne moe upisivati vie pojedinanih nekretnina odnosno vie odvojenih
zemljinoknjinih tijela, ve samo jedno zemljinoknjino tijelo tj. jedna nekretnina.10
Osim toga, izriito je propisano da je zemljinoknjino tijelo pravna cjelina koju
mogu initi samo one katastarske estice u istoj katastarskoj opini koje pripadaju
istom vlasniku odnosno istim suvlasnicima i koje nisu razliito optereene niti postoje
razlike u ogranienjima vlasnitva (l. 19/3.ZZK). Sastav zemljinoknjinog tijela
moe se promijeniti samo zemljinoknjinim otpisom ili pripisom katastarskih estica
(l. 19/4.ZZK), dok upis promjene povrine, oblika, izgraenosti odnosno upis
zgrade izgraene na zemljitu ne dovodi do promjene sastava zemljinoknjinog
tijela (l. 19/6, 145/4. ZZK). Takve e promjene zemljinoknjini sud moi provesti i
po slubenoj dunosti na temelju prijavnog lista katastra (l. 10/4.ZZK).11
2.2. Stvarna prava na nekretninama
Stvarna prava na nekretninama koja se upisuju u zemljine knjige odreuje u skladu
s naelom zatvorenog broja stvarnih prava Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim
pravima. To su: pravo vlasnitva (l. 30-173. ZV), slunosti (l. 174-245. ZV), stvarni
tereti (l. 246-279.ZV), pravo graenja (l.280-296.ZV) i zalono pravo na nekretnini,
hipoteka (l. 297-353. ZV). Od stvarnih prava u zemljine se knjige ne upisuju samo
ona za koja je zakonom odreeno da se ne upisuju u zemljinu knjigu odnosno da
djeluju apsolutno i bez upisa u zemljinu knjigu (npr. javnopravni stvarni tereti, l.
266/2.ZV).
2.2.1. Vlasnitvo
Vlasnitvo12 se u zemljine knjige upisuje tako da se u vlastovnicu upie ime
vlasnika nekretnine upisane i opisane u posjedovnici zemljinoknjinog uloka
otvorenog za tu nekretninu (l. 23./1ZZK). Ime vlasnika upisuje se na nain da nema
dvojbe o njegovom identitetu. Uz ime vlasnika moe se npr. naznaiti datum roenja,
9
Nisu sposobne biti objektom vlasnitva i drugih stvarnih prava nekretnine koje su opa dobra (l. 3/2.
ZV). Nekretnine koje su ope dobro upisuju u zemljinu knjigu samo ako to zatrai osoba koja na tome
ima pravni interes (l.17/3.ZZK). Tako e se npr. u zemljinu knjigu upisati nekretnina koja je opa
dobro na kojem je osnovana koncesija ako to zatrai koncesionar kako bi se u zemljinu knjigu upisala
i koncesija.
10
Prijelaznim i zavrnim odredbama ZZK i ZV posebno je ureeno kako e se spojiti zemljinoknjina
tijela koja su
po prijanjim propisima bila upisana u istom zemljinoknjinom uloku.V.
367.ZV,221.ZZK
11
Ako se provedbom promjene povrine, oblika ili izgraenosti katastarske estice utjee na upisana
knjina prava, za provedbu te promjene potrebna je suglasnost upisanih nositelja prava na toj
nekretnini koji moraju dati u ispravi prikladnoj za uknjibu (l. 145/4.ZZK).
12
O vlasnitvu v. opirnije Gavella-Josipovi-Gliha-Belaj-Stipkovi:Stvarno pravo, Zagreb, 1998, str.
259-626.
34
jedinstveni matini broj, ime oca i sl. Kao vlasnik nekretnine mogu se upisati fizika
osoba ili pravna osoba. Glede javnih dobara i opoj i u javnoj uporabi kao vlasnik e
se upisati Republika Hrvatska odnosno jedinica lokalne uprave i samouprave, ako je
ona njihov vlasnik. Uz takav e se upis naznaiti i nadleno tijelo ili ustanova kojoj je
nekretnina dana na upravljanje odnosno tijelo koje njome neposredno upravlja (l.
23/5. ZZK).13 Ako je vlasnik osobno podvrgnut nekim ogranienjima u raspolaganju
nekretninom (npr. skrbnitvo, ograniena poslovna sposobnost, steaj i sl) to se uz
njegovo ime u vlastovnici posebno naznauje (l. 23/2. ZZK).
U zemljine se knjige upisuje vlasnitvo pojedinane fizike ili pravne osobe,
suvlasnitvo (l. 36.-56. ZV), vlasnitvo odreenog posebnog dijela nekretnine koje
je neodvojivo povezano s odgovarajuim suvlasnikim dijelom nekretnine na kojem je
uspostavljeno tj. etano vlasnitvo (l. 66-99. ZV), zajedniko vlasnitvo (l. 5765.ZV), kao i ogranieno, uvjetovano ili oroeno vlasnitvo (l. 34. ZZK).
Suvlasnitvo14 se u zemljine knjige upisuje po udjelima, idealnim dijelovima,
odreenim s obzirom na cjelinu, cijelo zemljinoknjino tijelo. Idealni se dijelovi
izraavaju razlomkom (l. 32/1. ZZK). Pored imena svakog suvlasnika razlomkom se
naznauje koliki je njegov idealni. suvlasniki dio zemljinoknjinog tijela.15 Svaki
e suvlasnik moi, nakon to njegov suvlasniki dio bude upisan u zemljine knjige,
glede svog suvlasnikog dijela ostvarivati sve ovlasti koje pripadaju vlasniku a koje
moe izvravati s obzirom na narav idealnog dijela. On e moi samostalno pravno
raspolagati svojim idealnim dijelom zemljinoknjinog tijela, opteretiti ga hipotekom,
pravom prvokupa i dr (l. 37. ZV), jer se time nee naruiti pravna cjelovitost
zemljinoknjinog tijela.
Vlasnitvo posebnog dijela nekretnine16 proizlazi i neodvojivo je povezano s
odgovarajuim suvlasnikim dijelom nekretnine koja se sastoji od zemljita sa
zgradom ili od prava graenja sa zgradom (l. 66.ZV). Vlasnitvo posebnog djela
nekretnine uspostavlja se upisom u zemljinu knjigu kao pravo povezano s
odreenim suvlasnikim dijelom te nekretnine (l. 72/1.ZV).17 Vlasnitvo posebnog
dijela nekretnine (etano vlasnitvo) upisuje se u vlastovnicu kao suvlasnitvo u
korist suvlasnika s ijim je suvlasnikim dijelom povezano vlasnitvo posebnog dijela
nekretnine Uz suvlasniki se dio naznauju posebni dio nekretnine i sporedni
dijelovi na koje se protee (l. 32/3. ZZK, 72/2.ZV). Na zemljinoknjinom uloku u
kojem je upisano vlasnitvo posebnog dijela stavlja se natpis - Etano vlasnitvo
(l.24/1. ZZK, 72/2.ZV). Za suvlasniki dio koji je povezan s vlasnitvom posebnog
dijela nekretnine moe se otvoriti poduloak (l. 24/2. ZZK). Kad se u zemljine
knjige upie vlasnitvo posebnog dijela nekretnine, na njega se odnose i svi upisi
koji su prije uspostavljanja vlasnitva posebnog dijela nekretnine bili provedeni glede
suvlasnikog dijela s kojim je povezano vlasnitvo posebnog dijela nekretnine, kao i
svi upisi glede cijelog zemljinoknjinog tijela neovisno o tome jesu li provedeni prije
ili nakon upisa vlasnitva posebnog dijela nekretnine (l. 69/2. ZV, l. 20/20/5. ZZK).
13
Posebne odredbe o vlasnitvu Republike Hrvatske i drugih osoba javnog prava sadrane su u l.
35. ZV.
14
O suvlasnitvu v. opirnije Gavella-Josipovi-Gliha-Belaj-Stipkovi:Stvarno pravo, str. 494-523.
15
Usp. l. 80. Zemljinoknjinog poslovnika.
16
O vlasnitvu posebnog dijela nekretnine v. opirnije Gavella-Josipovi-Gliha-Belaj-Stipkovi:Stvarno
pravo, 532-592.
17
O pretpostavkama za upis uspostave vlasnitva posebnog dijela nekretnine v. opirnije Josipovi,T.:
Komentar Zakona o zemljinim knjigama, Zagreb, 1998, str- 97-99.
35
Zajedniko vlasnitvo18 se upisuje u korist i na ime svih zajednikih vlasnika, pri

emu se naznauje da se radi o zajednikom vlasnitvu (l. 32/3. ZZK).
Upis ogranienog, uvjetovanog ili oroenog vlasnitva19 provodi po odredbama
l. 34. ZV. Kad je vlasnik ograniio, uvjetovao ili oroio svoje pravo vlasnitva (l. 34.
ZV), ta
se ogranienja, uvjetovanja ili oroenja upisuju u zemljinu knjigu
zabiljebom ogranienja, roka ili uvjeta kojem je vlasnitvo podvgnuto, ako Zakonom
o zemljinim knjigama nije drukije odreeno (l. 31/2. ZZK). Ogranienja vlasnitva
uvjetom ili rokom, te zabrana otuenja ili optereenja koje je vlasnik odredio pravnim
poslom djelovat e prema treima samo ako su upisana u zemljinoj knjizi (l. 34/2,3.
ZV). Kad je vlasnik pravnim poslom osnovao zabranu otuenja ili optereenja svoje
nekretnine u korist branog druga, djeteta , roditelja, posvojenika ili posvojitelja, ta e
zabrana djelovati i prema treima ako je upisana u zemljinu knjigu (l. 34/2. ZV).20
2.2.2. Slunosti i stvarni tereti
Stvarne i osobne slunosti,21 te stvarni tereti22 upisuju se u teretovnicu
zemljinoknjinog uloka u koji je upisana nekretnina koja je kao posluno dobro
optereena slunou ili stvarnim teretom (l. 33/1, 25/1.ZZK). Stvarne slunosti ili
stvarni tereti u korist odreene nekretnine odnosno u korist svagdanjeg vlasnika
odreene nekretnine upisuju se i u posjedovnicu zemljinoknjinog uloka u kojem
je upisano gospodujue dobro odnosno nekretnina u iju korist postoji stvarni teret
(l. 21/2. ZZK). Upis slunosti i stvarnih tereta provodi se upisom sadraja i opsega
tih prava, koji mora biti to je mogue odreeniji, te osobe u iju su korist osnovani
osobna slunost ili stvarni teret. Ti se podaci upisuju na temelju navoda o
nositeljima prava, sadraju i opsegu tih prava u ispravi na temelju koje se zahtjeva
upis. Ako je izvravanje slunosti ogranieno na odreene prostorne granice, te se
granice moraju tono odrediti, s time da se smatra da su one tono odreene i ako
su ucrtane u nacrtu koji je priloen ispravi na osnovi koje se zahtijeva upis i koja se
polae u zbirku isprava (l. 33/2.ZZK). U upisu bi se tada trebalo uputiti na nacrt
odnosno ispravu u kojoj su tono odreene granice izvravanja slunosti kako bi
glede tih podataka isprava imala znaenje glavne knjige (l. 16/2.ZZK).
2.2.3. Pravo graenja
Upis prava graenja23 u zemljinu knjigu provodi se dvostrukim upisom. Pravo
graenja se upisuje kao teret zemljita koje optereuje i to upisom u teretovnicu
zemljinoknjinog uloka u kojem je upisano zemljite na kojem je osnovano pravo
18
O zajednikom vlasnitvu v. opirnije Gavella-Josipovi-Gliha-Belaj-Stipkovi:Stvarno pravo, str

524-531.
19
O ogranienom, uvjetovanom ili oroenom vlasnitvu v. opirnije Gavella-Josipovi-Gliha-BelajStipkovi:Stvarno pravo, str. 592-616.
20
Upis zabrane otuenja ili optereenja koju je pravnim poslom odredio sam vlasnik nekretnine treba
razlikovati od upisa zabrane otuenja ili optereenja koju je sud odredio kao privremenu mjeru
osiguranja novane ili nenovane trabine u postupku prisilnog osiguranja. Zabrana otuenja ili
optereenja nekretnine upisuje se na temelju rjeenja o odreivanju privremene mjere zabranom
protivniku osiguranja otuenja ili optereenja svoje nekretnine ili stvarnih prava koja su na nekretnini
uknjiena u njegovu korist (l. 297/1/4, l. 299/1/4. Ovrnog zakona). Ta se zabrana otuenja ili
optereenja kao privremena mjera osiguranja takoer upisuje zabiljebom u teretovnicu
zemljinoknjinog uloka u kojem je upisana nekretnina na koju se zabrana odnosi.
21
O slunostima v. opirnije Gavella-Josipovi-Gliha-Belaj-Stipkovi:Stvarno pravo, str. 631-669.
22
O stvarnim teretima v. opirnije Gavella-Josipovi-Gliha-Belaj-Stipkovi:Stvarno pravo, str. 669691.
23
O pravu graenja v. opirnije Gavella-Josipovi-Gliha-Belaj-Stipkovi:Stvarno pravo, str. 692-709.
36
graenja (l. 288/1.ZV).24 Istodobno se otvara novi zemljinoknjini uloak u koji se

pravo graenja upisuje kao posebno zemljinoknjino tijelo, zemljite u posjedovnicu,
a u vlastovnicu se novootvorenog zemljinoknjinog uloka kao nositelj prava
graenja.25 Uz oba se upisa posebno naznauje broj zemljinoknjinog u kome je
pravo graenja upisano kao posebno zemljinoknjino tijelo odnosno u kome je
upisano kao teret. Pravo graenja upisuje se na temelju isprave podobne za uknjibu
u kojoj je vlasnik zemljita oitovao svoju volju da optereti svoje zemljite pravom
graenja. Ako su glede zemljita ve upisana neka ograniena stvarna prava
(slunosti, realni tereti, zalona prava), na upis prava graenja moraju pristati i
nositelji tih prava ako bi pravo graenja tetilo njihovu ostvarivanju (l. 288/2. ZV).26
Kad se na zemljitu optereenom pravom graenja, izgradi zgrada ona se na
temelju prijavnog lista katastra upisuje u posjedovnicu zemljinoknjinog uloka u
kojem je pravo graenja upisano kao posebno zemljinoknjino tijelo kao da je
izgraena na pravu graenja i smatra se pripatkom prava graenja (l. 288/3. ZV), a
vlasnikom zgrade smatra se nositelj prava graenja. Svi upisi koji se odnose na
pravo graenja i nositelja prava graenja upisuju se u novoosnovnom
zemljinoknjinom uloku.
Nain brisanja prava graenja iz zemljine knjige odreen je pravilom koje odreuje
da kad pravo graenja prestane, sve ono to je pravom graenja bilo pravno
odvojeno od zemljita postaje pripadak zemljita (l. 295/1.ZV).
Posebni
zemljinoknjini uloak otvoren za upis prava graenja se zatvara, zgrada se upisuje
u posjedovnicu zemljinoknjinog uloka u kojem je upisano zemljite kao promjena
izgraenosti zemljita, a njezin vlasnik postaje upisani vlasnik zemljita. Istodobno
se u teretovnici zemljinoknjinog uloka u kojem je upisano zemljite brie pravo
graenja. Tua stvarna prava koja su bila teret prava graenja prestaju prestankom
prava graenja, ako nije drukije odreeno (l. 296/1. ZV). Zalono pravo koje je
teretilo pravo graenja nakon prestanka tog prava tereti naknadu koju je vlasnik
duan osobi ije je pravo graenja prestalo (l. 296/2. ZV). Slunosti i stvarni tereti u
korist i na teret prava graenja sa zgradom ostaju kao slunosti i stvarni tereti u korist
odnosno na teret zemljita sa zgradom i to s dotadanjim redom prvenstva (l. 296/3.
ZV).
2.2.4. Zalono pravo
Za zemljinoknjini upis zalonog prava na nekretnini27 vrijede posebna pravila
glede sadraja upisa i sadraja isprave na temelju koje se zahtijeva upis (l. 35-38.
ZZK), a posebno je ureen upis zajednikih (simultanih) hipoteka (l. 37,130140.ZZK), te postupak amortizacije i brisanja starih hipotekarnih trabina (l. 141144. ZZK). Pravila o upisu hipoteke na odgovarajui se nain primjenjuju i na upis
podzalonog prava (l. 35/5. ZZK). Kad je zalono pravo ogranieno uvjetom ili
rokom, uz upis zalonog prava zabiljeuje se to ogranienje (l. 35/4.ZZK).
Zalono se pravo (hipoteka) upisuje u teretovnicu zemljinoknjinog uloka u kojem
je upisana nekretnina optereena zalonim pravom (l. 25/1.ZZK). Visina trabine
24
Ako je pravo graenja pravnim poslom ogranieno nekim uvjetom ili rokom, uz upis prava graenja
zabiljeuje se ogranienje uvjetom ili rokom (l. 287/3, l. 34/4. ZZK) .
25
Kao nositelj prava graenja upisat e se vlasnik zemljita, ako vlasnik zemljita u ispravi na temelju
koje se provodi upis prava graenja nije drukije odredio (l.34/2. ZZK, l.288/1,4 ZV).
26
Oni svoj pristanak moraju dati u ispravi podobnoj za uknjibu.
27
O zalonom pravu na nekretnini v. opirnije Gavella-Josipovi-Gliha-Belaj-Stipkovi:Stvarno pravo,
str.713-747,808-851
37
koja se osigurava hipotekom upisuje se u zemljinoj knjizi naznaavanjem tono

odreene svote novca, a prema podacima o visini trabine u ispravi na temelju koje
se provodi upis zalonog prava (l. 36/1.ZZK). Kad je u ispravi odreen samo najvii
iznos do kojega se osigurava hipotekom, u zemljinoj se knjizi navodi taj iznos uz
naznaku da je to najvii iznos do kojega se vjerovnik osigurava hipotekom (l.
36/4.ZZK). Kad je visina trabine iskazana pomou valutne ili indeksne klauzule (l.
395,396. ZOO), u zemljinoj se knjizi mora navesti vrijednost trabine izraene u
vrijednosti domaeg novca koja je stavljane u odnos s odreenom valutnom ili
indeksnom klauzulom te sadraj valutne ili indeksne klauzule (l. 36/1.ZZK). Kad je
ugovoru o zalogu posebno ugovoreno da se plaaju kamate, to se posebno
naznauje uz visinu trabine. Kad je kamatna stopa izriito ugovorena, uz trabinu
se upisuje visina kamatne stope. Kad je ugovorom o zalogu ugovoreno da se na
trabinu plaa zakonska kamata, ne naznauje se visina kamatna stopa zakonske
kamate, s obzirom da je ona promjenjiva. Tada se uz visinu trabine samo upisuje:
zakonska kamata (l. 36/2.ZZK). Ako je, pak, u ugovoru u zalogu ugovorena
anuitetna otplata tj. obrona otplata, umjesto kamatne stope upisuje se: anuitetna
otplata (l. 36(3.ZZK). O ugovorenim modalitetima anuitetne otplate vie se, pak,
moe saznati uvidom u zbirku isprava u kojoj je poloena isprava na temelju koje je
proveden upis zalonog prava.
U zemljine se knjige upisuje i hipoteka koja je osnovana radi namirenja iz vrijednosti
zaloga trabine koja bi tek nastala nakon nekoga vremena ili nakon ispunjenja nekoga
uvjeta (l. 301/2. ZV). Zakon o zemljinim knjigama u l. 36/3. tako primjerice navodi
da se u zemljine knjige upisuje hipoteka kojom je osigurana trabina koja bi tek
trebala nastati iz odobrenog kredita, preuzetog poslovodstva, s naslova jamstva ili
naknade tete ili neke druge trabine koje bi tek trebala nastati nakon proteka nekog
roka ili ispunjenja uvjeta. Za upis hipoteke radi osiguranja trabine koja bi tek trebala
nastati nakon proteka nekog roka ili nakon ostvarenja nekog uvjeta mora u ugovoru o
zalogu biti odreen najvii izvnos trabine koji se osigurava hipotekom (l. 301/1, l.
302/2. ZV).
U skladu s pravilom o pravnoj cjelovitosti zemljinoknjinog tijela (l. 19/3. ZZK)
hipoteka se moe upisati kao teret cijelog zemljinoknjinog tijela ili kao teret
idealnog dijela zemljinoknjinog tijela koje je u vlasnitvu nekog suvlasnika (l.
35/1.ZZK). Slijedom toga hipoteka se moe upisati i kao teret idealnog dijela
zemljinoknjinog tijela (nekretnine) s kojim je povezano vlasnitvo posebnog dijela
nekretnine. Hipoteka se, meutim, ne moe osnovati i upisati kao teret samo
jednog sastavnog dijela zemljinoknjinog tijela tj. kao teret jednog od vie zemljita
koja zajedno ine zemljinoknjino tijelo upisano u jednom zemljinoknjinom uloku
(l. 35/1.ZZK), jer je to protivno pravilu o pravnoj cjelovitosti zemljinoknjinog tijela iz
l. 19/3. ZZK.28 Hipoteka se ne moe upisati ni kao teret samo odreenog fizikog
dijela jednog zemljita.29
Hipoteka se ne moe upisati ni tako da tereti samo zgradu ili drugu graevinu
izgraenu na ili ispod povrine zemljita, ve jedino kao teret cijele nekretnine tj.
zemljita sa zgradom. To pravilo proizlazi iz naela pravnog jedinstva nekretnine po
28
Kad se samo na nekom od zemljita upisanih u isti zemljinoknjini uloak eli osnovati hipoteka, to
se zemljita mora po pravilima o otpisivanju i pripisivanju otpisati iz zemljinoknjinog uloka (l. 145162. ZZK) i za njega se mora otvoriti novi uloak u koji e upisati hipoteka kao teret tog zemljita.
29
Da bi se samo odreeni fiziki dio zemljita opteretio hipotekom, mora se provesti postupak diobe
tog zemljita kako bi se za taj dio zemljita formirala posebna katastarska estica koja bi se, potom,
otpisala iz zemljinoknjinog uloka i za nju otvorio novi u kojem bi se upisala hipoteka.
38
kojem se zgrada odnosno druga graevina smatraju dijelom zemljita i samo

zajedno sa zemljitem mogu biti objekt zalonog prava (l. 9/1,3, 285/3. ZV). .30
Zbog toga je hipotekom upisanom na zemljitu optereeno je i sve ono to je sa
zemljitem razmjerno trajno spojeno na povrini ili ispod nje, jer je sve to u pravnom
smislu sastavni dio zemljita i dijeli njegovu pravnu sudbinu (l. 2/2 ZZK).
Hipotekom upisanom na zemljitu optereeni su i svi objekti koji su na njemu ili
ispod njegove povrine izgraeni, jer su oni sastavni dio zemljita. Ovo pravilo
vrijedi i kad u asu upisivanja hipoteke u zemljinoj knjizi jo nije provedena
promjena izgraenosti zemljita nastala graenjem nekog objekta kao i kad u asu
osnivanja hipoteke jo nije ni bio izgraen neki objekt na zemljitu. Unato tome to
u zemljinim knjigama nije upisan izgraeni objekt odnosno nije provedena promjena
izgraenosti, hipotekom je optereen i neupisani objekt kao sastavni dio zemljita.
Kad se, tek nakon upisivanja hipoteke na optereenom zemljitu izgradi neki objekt
koji je razmjerno trajno s njim spojen, hipoteka se protee i na izgraeni objekt koji
je postao sastavni dio zemljita. I obrnuto, kad nakon upisa hipoteke prestane
postojati objekt koji je bio izgraen na optereenom zemljitu (npr. zgrada se srui)
hipoteka i dalje tereti zemljite i onome to je ostalo propau objekta
Hipoteka se radi osiguranja iste trabine moe osnovati i na vie nekretnina
(zemljinoknjinih tijela) kao da su jedna stvar (zajednika, simultana hipoteka,
l.298/3. ZV). Hipoteka se tada za cijeli iznos osigurane trabine upisuje u sve
zemljinoknjine uloke u kojima su upisane nekretnine na kojima je osnovana (l.
130. i dr. ZZK). Svaka nekretnina optereena je zajednikom hipotekom do punog
iznosa trabine. injenica da je za osiguranje neke trabine osnovana zajednika
hipoteka u zemljinoj se knjizi prilikom upisa
zajednike hipoteke posebno
naznauje tako da se jedan od uloaka u koji je upisana nekretnina optereena
zajednikom hipotekom oznaava kao glavni, a ostali kao sporedni uloci. U glavnom
se uloku upuuje na sve sporedne, a u svakom sporednom na sve glavne uloke
(l. 130/4. ZZK). Daljnji upisi koji se odnose na zajedniku hipoteku provode se samo
u glavnom uloku s time da oni vrijede kao da su upisani u svim postojeim ili
buduim sporednim ulocima (l. 136. ZZK). Zbog toga za pravno stanje nekretnina
optereenih zajednikom hipotekom mjerodavno sve ono to je upisano u glavnom
uloku, kao i sve ono to je upisano u sporednom uloku u kojem je upisana
odreene nekretnina.31
2.3. Obvezna prava na nekretninama
Od obveznih prava u zemljinu knjigu se upisuju pravo nazadkupa, prvokupa,
najma, zakupa i koncesije (l. 31/1.ZZK). Upis drugih obveznih prava u zemljinu
30
Kad se zalae zgrada izgraena na pravu graenja, objekt zaloga je zgrada zajedno s pravom
graenja, jer je pravo graenja u pravnom smislu izjednano s nekretninom (l. 280/2. ZV). Tada je
zgrada dio prava graenja, pa se prenosi, nasljeuje i optereuje zajedno s pravom graenja (l.
285/3.ZV).
31
S obzirom da svaka pojedinana nekretnina koja je optereena zajednikom hipotekom osigurava u
cijelosti trabinu, ako to drugo nije odreeno vjerovnik zajednike hipoteke moe slobodno birati
kako e namirivati svoju trabinu (l. 301/6. ZV). Vjerovnik svoju trabinu moe namirivati iz
vrijednosti dobivenih prodajom svih nekretnina optereenih zajednikom hipotekom, kao i iz
vrijednosti dobivenih prodajom samo nekih ili jedne optereene nekretnine. O tome v. opirnije
Josipovi,T.: Komentar Zakona o zemljinim knjigama, str. 115-117.
39
knjigu moe se odrediti i dopustiti i drugim propisom.32 Obvezna se prava upisuju u

teretovnicu zemljinoknjinog uloka u kome je upisano zemljinoknjino tijelo na
koje se odnose (l. 25/1. ZZK). Koncesije se, takoer, upisuju u teretovnicu i to
prema pravilima o upisu zakupa, ako posebnim zakonom nije posebno odreeno (l.
25/2. ZZK). Za upis obveznih prava u zemljine knjige moraju ispuniti sve
pretpostavke koje ZZK odreuje za provedbu uknjibe odnosno predbiljebe.
Pojedina od obveznih prava koja po Zakonu o zemljinim knjigama mogu biti
predmetom upisa u zemljinu knjigu ureuju opi propisi obveznog prava, te posebni
propisi za odreene posebne sluajeve osnivanja tih prava. Zakon o obveznim
odnosima (ZOO) sadri ope pravila o prodaji s pravom prvokupa u l. 527-533, te
o ugovoru o zakupu (l. 567-599.). Neka obvezna prava koja su predmet upisa u
zemljinu knjigu ureuju i posebni propisi. Zakup poslovnih prostorija ureuje Zakon
o zakupu poslovnih prostorija (NN 91/96, 124/97), najam stanova ureuje Zakon o
najmu stanova (NN, 91/96, 48/98, 66/98), koncesije ureuje Zakon o koncesijama,
pravo prvokupa prijanjeg vlasnika stanova oduzetih za vrijeme jugoslavenske
komunistike vladavine ureuje Zakon o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme
jugoslavenske komunistike vladavine (l. 29), pravo prvokupa u korist zatienog
najmoprimca ureuje Zakon o najmu stanova (l. 44.) i dr.
Upis obveznih prava u zemljine knjige nije pretpostavka njihova stjecanja, jer ta
prava nastaju ve suglasnou volja ugovornih strana (l. 26. ZOO). Upisom u
zemljinu knjigu obvezna prava poinju djelovati apsolutno, u odnosu na sve tree
osobe (erga omnes), a ne vie samo meu strankama (inter partes). Nakon to se
upiu u zemljinu knjigu, nitko se nee moi pozvati na to da nije znao ili da nije
mogao znati da ta prava postoje. Zbog toga e upisana obvezna prava djelovati i u
odnosu na tree osobe u iju je korist raspolagano nekretninom nakon to su ta
prava upisana u zemljinu knjigu.
Postoje, meutim, obvezna prava na nekretninama koja se ne moraju upisati u
zemljinu knjigu da bi djelovala apsolutno. To e biti sluajevi u kojima ve po
samom zakonu neko obvezno pravo djeluje prema svim treim osobama neovisno o
tome je li upisano u zemljinu knjigu ili ne. Tako se npr. zakonsko pravo prvokupa u
korist zatienog najmoprimca po l. 44. Zakona o najmu stanova ne mora upisati u
zemljinu knjigu da bi djelovalo aposlutno. Ono e ve temeljem zakona djelovati
prema svim treim osobama. Isto se tako u zemljine knjige, da bi djelovalo
apsolutno, ne mora upisivati ni pravo prvokupa koje temeljem Zakona o naknadi za
imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunistike vladavine postoji u korist
prijanjeg vlasnika stana u sluaju stvarnopravnih raspolaganja otkupljenim stanom
(l. 29). To e pravo prvokupa djelovati ve temeljem zakona apsolutno i bez upisa u
zemljine knjige. Stoga se nitko nee moi opravdati da nije znao za postojanje tog
prava prvokupa bez obzira to ono nije upisano u zemljinoj knjizi. Iz odredbi
Zakona o zakupu poslovnog prostora (l.31) i Zakona o najmu stanova (l. 24/1.)
takoer proizlazi da zakup odnosno najam djeluju apsolutno i bez upisa u zemljine
knjige.
32
Tako npr. Upis koncesija u zemljine knjige propisuje i Zakon o koncesijama u l. 8/2 (NN 89/92).
Upis prava prvokupa propisuje u l. 24/6, 29/2 i Zakon o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme
jugoslavenske komunistike vladavine (NN, 92/96).
40
2.4. Osobni odnosi i pravne injenice

U zemljinu knjigu se upisuju osobni odnos nositelja prava na nekretninama vani
za pravni poloaj nositelja prava na nekreninama za sudjelovanje u pravnom
prometu. U zemljine knjige se upisuju i razliite pravne injenice mjerodavne za
pravno stanje nekretnina u pravnom prometu. Osobne odnose i pravne injenice koji
se upisuju u zemljine knjige odreuje Zakon o zemljinim knjigama (npr. l. 71-89.
ZZK), a upis odreenih osobnih odnosa i pravnih injenica ureuju i drugi propisi
(Zakon o braku i porodinim odnosima, Zakon o izvlatenju, Zakon o nasljeivanju,
Ovrni zakon i dr.). Od osobnih odnosa nositelja knjinih prava u zemljine se knjige
upisuju npr. maloljetnost, skrbnitvo, produenje roditeljskog prava, otvaranje steaja
i sl. Od pravnih injenica u zemljine se knjige npr. upisuje da se glede knjinog
prava vodi spor, da je podignuta hipotekarna tuba, da je hipotekarni vjerovnik
otkazao hipotekarnu trabinu, da se odrean provedba ovrhe na nekretnini, da je
glede nekretnine sklopljen ugovor o doivotnom uzdravanju, da je sklopljen ugovor
o doivotnom uzdravanju, da se vodi postupak izvlatenja, da se vlasnik nekretnine
optereene zalonim pravom obvezao da e brisati zalono pravo kad prestane
hipotekarna trabina i mnoge druge.
3. FUNKCIJE ZEMLJINIH KNJIGA
3.1. Openito
Zemljine knjige imaju u prometu nekretnina brojne vrlo vane funkcije. Upisom u
zemljine knjige u sLuajevima odreenim zakonom stjeu se, prenose, mijenjaju ili
prestaju stvarna prava na nekretninama. Pomou zemljinih knjiga daje se vanjska
vidljivost stvarnim pravima na nekretninama nuna za njihovu zatitu i ostvarivanje,
te za zatitu povjerenja potenih stjecatelja stvarnih prava na nekretninama. Vana
uloga koju u pravnom prometu nekretnina imaju zemljine knjige dolazi do izraaja i
u postupku ovrhe i osiguranja na nekretninama, kao i u drugim postupcima koji se
vode na nekretninama.
3.2. Stjecanje stvarnih prava na nekretninama
3.2.1. Stjecanje stvarnih prava na temelju pravnog posla
Kad se stvarna prava na nekretninama stjeu, mijenjaju ili prestaju na temelju
pravnog posla, pored odgovarajueg prava prednika tj. njegova ovlatenja na
odreeni nain raspolae pravom i valjane pravne osnove (pravnog posla, titulusa),
potreban je i zakonom odreeni nain stjecanja, promjene ili prestanka prava
(modus).33 Zakonom predvieni nain stjecanja stvarnih prava na nekretninama
ostvaruje se odgovarajuim zemljinoknjinim upisom (l. 55/1, 119/1, l.120/1,
l.121/1-4, l.220/1,2, l. 226/3, l. 263/1,2. l.288/1-4, l. 309/1,2. ZV). Za stjecanje
stvarnog prava na nekretnini na temelju pravnog posla nije dovoljno da se sklopi
pravni posao o prijenosu ili osnivnju stvarnog prava u korist stjecatelja. Sklapanjem
pravnog posla za stjecatelja nastaje samo obveznopravnih zahtjev da mu otuivatelj
prenese stvarno pravo (npr. vlasnitvo nekretnine) ili za njega osnuje neko stvarno
33
Npr. da bi se na temelju pravnog posla steklo vlasnitvo nekretnine potrebno je da otuivatelj bude
vlasnik, da se sklopi valjani pravni posao kojem je cilj stjecanje vlasnitva i da se ostvari zakonom
predvieni nain stjecanja tj. upis u zemljinu knjigu (l. 115/1. ZV).
41
pravo (npr. hipoteku, slunost). Tek kad se to stvarno pravo upie u zemljinoj knjizi
u korist stjecatelja, stjecatelj e postati njegov nositelj. Upis u zemljinu knjigu tada
je konstitutivan (konstitutivna, akvizitivna funkcija upisa), jer se tek upisom stjee
stvarno pravo.
Upis u zemljinu knjigu bit e konstitutivan i kad se stvarna prava na nekretninama
mijenjaju ili prestaju na temelju pravnog posla. Upisom u zemljinu knjigu ostvaruje
se zakonom predvieni nain promjene ili prestanka stvarnih prava na nekretninama
na temelju pravnog posla (l.119/2, l.220/4, l.263/4, l. 288/5, l. 309/4. ZV).
Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima izriito propisuje jo neke sluajeve kad
je zemljinoknjini upis materijalnopravna pretpostavka prestanka stvarnih prava na
nekretninama iako stvarna prava ne prestaju na temelju pravnog posla. Vlasnitvo
posebnog dijela nekretnine prestaje tek upisom brisanja upisa kojim je vlasnitvo
odreenog posebnog dijela nekretnina bilo uspostavljano kao pravo povezano s
odreenim suvlasnikim dijelom te nekretnine (l. 95. ZV). Stvarno pravo na
nekretnini koga se njegov nositelj odrekao prestaje
upisom brisanja tog prava u
zemljinoj knjizi (l. 172, 239/5, 274/5, 293, 344/4. ZV). Upis brisanja pretpostavka
je prestanka stvarnog prava i kad je istekao rok na koje je ono bilo osnovano ili se
ostvario raskidni uvjet pod kojim je bilo osnovano (l. 240/3, 275/2, 293, 345/1. ZV).
Kad je ZV odredio da stvarno pravo prestaje neizvravanjem, stvarno pravo upisano
u zemljinoj knjizi takoer prestaje tek njegovim brisanjem (l. 241/5 ZV). Kad je
glede stvarnog prava na nekretnini sud donio odluku o njegovom ukidanju, ono
takoer prestaje tek brisanjem iz zemljine knjige (l. 242/5, 276/3, 294/4, 351/2.
ZV). Upis brisanja pretpostavka je i rastereenja nekretnine od ogranienog
stvarnog prava do kojeg je dolo temeljem zakona ili odlukom upravne vlasti (l.
245/4, 279/3, 293, 352/ 2. ZV). Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima
posebno propisuje da je za prestanak zalonog prava na nekretnini potreban, pored
prestanka trabine osigurane zalonim pravom, i upis brisanja zalonog prava u
zemljinoj knjizi (l. 347/1. ZV). Isto vrijedi i za prestanak prisilnog zalonog prava
odnosno zakonskog zalonog prava upisanog u zemljinoj knjizi (l. 353. ZV).
Upis u zemljinu knjigu kao pretpostavku stjecanja stvarnog prava na nekretnini (npr.
prisilnog zalonog prava) odreuje u nekim sluajevima i Ovrni zakon. Zalono
pravo na nekretnini osnovano kao na temelju odluke suda donesene u postupku
prisilnog osiguranja trabine stjee se uknjibom (l. 259/1. OZ). Zalono pravo na
nekretnini osnovano u postupku sudskog ili javnobiljenikog osiguranja na temelju
sporazuma stranaka
takoer se stjee uknjibom (l. 262/1/1. OZ). Kad se
vlasnitvo prenosi radi osiguranja u postupku sudskog ili javnobiljenikog osiguranja
prijenosom vlasnitva na nekretnini, upis u zemljinu knjigu pretpostavka je za
prijenos vlasnitva radi osiguranja (l. 274/5. OZ). Zalono pravo na nekretnini kao
prethodna mjera osnivanjem u postupku osiguranja stjee se predbiljebom
zalonog prava na nekretnini protivnika osiguranja (l. 287/1/1.OZ). Upis u zemljinu
knjigu kao pretpostavku stjecanja vlasnitva i hipoteke na otkupljenom stanu na
kojem je postojalo stanarsko pravo odreuje i Zakon o prodaji stanova na kojima
postoji stanarsko pravo (l. 20/1, 22/1), a te bi se odredbe trebale primjenjivati i glede
stjecanja vlasnitva i hipoteke na stanu otkupljenom po odredbama Zakona o
naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunistike vladavine po l.
22-31. tog Zakona.
Kad je zakonom odreeno da je upis u zemljinu knjigu materijalnopravna
pretpostavka stjecanja, promjene i prestanka prava na nekretnini, ta se pretpostavka
42
ostvaruje iskljuivo upisom u glavnu zemljinu knjigu (sustav glavne knjige, l.

15/2.ZZK) i to provedbom uknjibe ili predbiljebe (l. 120/1-3, 121/1-4, l. 220/1,2,
l. 263/1, 2, 288/5, 309/1, 2,. ZV). Uknjiba i predbiljeba su zemljinoknjini upisi
kojima se u zemljine knjige upisuju knjina prava (l. 30/2,3.ZZK). Uknjibom se
stvarna prava na nekretninama na temelju pravnog posla stjeu prenose bez
posebnog naknadnog opravdanja (l. 30/2. ZZK), jer su ve u asu zahtijevanja upisa
bile ispunjene sve
zemljinoknjine pretpostavke za provedbu uknjibe.
Predbiljebom se stvarna prava na nekretninama stjeu pod uvjetom naknadnog
opravdanja i u opsegu u kojemu naknadno budu opravdana (l. 30/3), jer u asu
zahtijevanja upisa nisu bile ispunjene sve zemljinoknjine pretpostavke za uknjibu,
ve samo one pretpostavke koje su potrebne za provedbu predbiljebe. Za provedbu
uknjibe odnosno predbiljebe zahtijevaju se sve ope pretpostavke (knjini prednik,
tabularna isprava) nune za svaki zemljinoknjini upis, te odreene posebne
pretpostavke kad se zahtijeva uknjiba, kao i sve postupovne pretpostavke. Kad je to
posebnim propisom odreeno za upis e se zahtijevati jo i neke dodatne
pretpostavke.34 Upis stjecanja moe zahtijevati na temelju isprave o pravnom poslu
sastavljene u obliku koji se zahtijeva za valjanost takvog pravnog posla svaka od
ugovornih strana, te njihovi punomonici. Pravo se smatra steeno, promijenjeno ili
prestalo ve od asa kad je zahtijevan upis neovisno o tome kad je upis zaista
proveden.
Upis u zemljine knjige pretpostavka je stjecanja, promjene ili prestanka stvarnog
prava na nekretnini na temelju pravnog posla kad je nekretnina upisana u zemljine
knjige.35 Kad nekretnina nije upisana u zemljine knjige zakonom predvieni nain
stjecanja je polaganje isprave u sud (l. 120/4, 121/5, 220/3, 263/3, 288/5, 309/3.
ZV). Uvoenjem naela pravnog jedinstva nekretnine zemljine knjige su dobile vee
ulogu za stjecanje stvarnih prava na nekretninama na temelju pravnog posla, jer se
pravila o konstitutivnosti upisa sada odnose i na sve one nekretnine koje su se do
stupanja na snagu ZV smatrale neupisanim nekretninama. Od stupanja na snagu ZV
neupisane zgrade ili posebni dijelovi zgrada ne smatraju se vie neupisanim
nekretninama, ako je upisano zemljite na kojem su te zgrade izgraene. O
neupisanoj nekretnini radit e se samo kad ni u jednoj u zemljinoj knjizi nije upisano
zemljite tj. katastarska estica (l. 115/1. Zemljinoknjinog poslovnika). Od
stupanja na snagu ZV predmet rasplaganja je nekretnina - zemljite sa zgradom
(neovisno o tome je li zgrada upisana u zemljinu knjigu ili ne) odnosno suvlasniki
dio nekretnine s kojim je povezano vlasnitvo posebnog dijela nekretnine. Zbog
uvoenja naela pravnog jedinstva nekretnine i u pravnim poslovima na temelju kojih
se stjeu stvarna prava na nekretninama nekretnine su moraju opisivati u skladu s
tim naelom. Predmet rasoplaganja ne moe biti zgrada ili posebni dio zgrade bez
zemljita odnosno idealnog dijela zemljita. Svi ugovori koji su sastavljeni protivno
naelu pravnog jedinstva nekretnine ne proizvode pravne uinke i ne mogu biti
osnova za provedbu zemljioknjinog upisa na temelju kojeg bi se steklo stvarno
pravo (l. 366/3.ZV) . Mogue je samo da svaka ugovorna strana ili trei u iju je
34
Npr. kad vlasnitvo nekretnine na temelju pravnog posla stjee stranac, za stjecanje vlasnitva se
zahtijeva suglasnost ministra vanjskih poslova Reublike Hrvatske po prethodno pribavljenom
miljenju ministra pravosua RH (l. 356/2 ZV). Bez te suglasnosti pravni posao ne proizvodi pravne
uinke, pa se bez nje ne moe provesti ni upis vlasnitva u korist strane osobe (ne mogu se provesti
ni uknjiba, ni predbiljeba).
35
Nekretnina je upisana u zemljine knjige kad je upisano zemljite, katastarske estica neovisno o
tome to nije provedena promjena njegovog oblika, povrine ili izgraenosti (l. 115/4.
Zemljinoknjinog poslovnika). O neupisanoj nekretnini radit e se samo kad u zemljinoj knjizi nije
upisano ni zemljite, katastarska estica (l. 115/1. Zemljinoknjinog poslovnika).
43
korist ugovor sklopljen zahtijeva pravednu izmjenu ugovora kojom bi se taj

nedostatak uklonio (l. 366/4.ZV).
Naelo pravnog jedinstva nekretnine vrijedi od stupanja na snagu ZV i za posebne
dijelove nekretnine (stan, poslovni prostor) pa predmet stvarnog prava moe biti
samo suvlasniki dio nekretnine (zemljita sa zgradom) s kojim je neodvojivo
povezano vlasnitvo posebnog dijela nekretnine (l. 66/1.ZV). U pravnim poslovima
kojima se prenose ili osnivaju stvarna prava na posebnom dijelu nekretnine (npr.
vlsnitvo, zalono pravo, fiducijarno vlasnitvo) razlomkom bi trebalo navesti
veliinu suvlasnikog dijela nekretnine s kojim je neodvojivo povezano vlasnitvo
posebnog dijela. Ovo pravilo vrijedi za one sluajeve kad je vlasnitvo posebnog
dijela uspostavljeno nakon stupanja na snagu ZV po odredbama iz l. 71-84. ZV i
uz pretpostavke odreene tim pravilima. Kad je, meutim, ve po prijanjim
propisima steeno etano vlasnitvo, po prijelaznim i zavrnim odredbama ZV ono
se stupanjem na snagu tog zakona povezalo sa odgovarajuim suvlasnikim dijelom
nekretnine (l. 370/1.ZV). Tada se suvlasniki dijelovi svih etanih vlasnika smatraju
jednakima dok suvlasnici ne odrede suvlasnike dijelove (l. 370/4.ZV) pa bi u
tabularnoj ispravi kojom se raspolae stvarnim pravom na takvom posebnom dijelu
nekretnine bilo dovoljno navesti da se raspolae odgovarajuim suvlasnikim dijelom
nekretnine s kojim je neodvojivo povezano vlasnitvo stana ili poslovnog prostora.
NO, ova se pravila ne primjenjuju na onoga tko je do stupanja na snagu ZV stekao
samo valjani pravni temelj (titulus) za derivatno stjecanje vlasnitva posebnog dijela
zgrade, ali do stupanja na snagu ZV nije stekao vlasnitvo posebnog dijela, jer se
nije upisao u zemljinu knjigu odnosno knjigu poloenih ugovora kao vlasnik. Osobi
koja ima npr. ugovor o kupnji stana sklopljen prije stupanja na snagu ZV za stjecanje
vlasnitva posebnog dijela
nedostaje valjani nain stjecanja (modus) - upis u
zemljinu knjigu. Da bi ta osoba postala vlasnik mora se upisati u zemljinu knjigu
odnosno mora se ostvariti valjani nain stjecanja vlasnitva odreen odredbama ZV.
Po prijelaznim i zavrnim odredbama ZV osoba koja ima valjani pravni temelj za
stjecanje vlasnitva posebnog dijela ima ovlatenje na tom temelju stei taj posebni
dio i to zajedno s odgovarajuim suvlasnikim dijelom cijele nekretnine (l. 370/5.ZV).
Ona moe zahtijevati upis vlasnitva posebnog dijela nekretnine na temelju isprave
koja sadri pravni temelj stjecanja (npr. ugovor o prodaji, darovanju, zamjeni) koja je
sastavljena prije stupanja na snagu ZV. Upis e se provesti po pravilima koja sada
ureuju upis vlasnitva posebnog dijela nekretnine, a uz ispunjenje svih pretpostavki
odreenih pozitivnim zemljinoknjinim pravom. Upisom e osoba koja je u ispravi
naznaena kao stjecatelj vlasnitva posebnog dijela postati
suvlasnik cijele
nekretnine, a s njezinim e suvlasnikim dijelom biti povezano vlasnitvo odreenog
posebnog dijela nekretnine. Pritom se na odgovarajui nain primjenjuju odredbe po
kojima se, dok se ne utvrdi veliina suvlasnikih dijelova, smatra da su suvlasniki
dijelovi jednaki (l. 370/4.ZV). Upis vlasnitva posebnog dijela nekretnine proveo bi
se, u tom sluaju, po pravilima ZV i ZZK o upisu vlasnitva posebnog dijela
povezanog s odgovarajuim suvlasnikim dijelom, neovisno o tome to isprava o
pravnom poslu na temelju koje se provodi upis nije sastavljena u skladu s pravilima
o pravnom jedinstvu nekretnine. Za upis je dovoljno da ta isprava sadri valjani
pravni temelj za stjecanje vlasnitva po prijanjim propisima, pa ju nije potrebno
usklaivati sa pravilima o pravnom jedinstvu nekretnine. Tek kad se na navedeni
nain provede zemljinoknjini upis vlasnitva posebnog dijela nekretnine osobe koje
su po prijanjim propisima imale valjani pravni temelj za stjecanje vlasnitva
posebnog dijela, postat e vlasnici posebnog dijela nekretnine.
44
3.2.2. Stjecanje stvarnih prava odlukom suda ili druge vlasti

Kad se stvarna prava stjeu odlukom suda ili druge vlasti ona se stjeu u trenutku
pravomonosti sudske odnosno konanost odluke druge vlasti, ako to drugo nije
odreeno zakonom, niti proizlazi iz cilja radi kojeg se odluka donosi. Ovo je pravilo
izriito odreeno za stjecanje vlasnitva odlukom suda ili druge vlasti (l. 126/2. ZV).
Ono vrijedi i za stjecanje drugih stvarnih prava odlukom suda ili druge vlasti ako nije
to posebno odreeno zakonom niti proizlazi iz njihove pravne naravi (l. 1/6. ZV) tj.
za stjecanje slunosti (l. 223/3.ZV), za osnivanje stvarnih tereta odlukom suda (l.
265/2.ZV) te na osnivanje prava graenja odlukom suda (l. 289/2. ZV). Pravila o
stjecanju stvarnih prava na temelju odluke suda ili druge vlasti primjenjuju se npr. na
stjecanje vlasnitva izvlatenjem, komasacijom, povratom u postupku
denacionalizacije, dosudom, za osnivanje slunosti nunog prolaza, za osnivanje
slunosti u postupku izvlatenja i komasacije i sl.
Za stjecanje stvarnog prava na temelju odluke suda ili druge vlasti, upis u zemljinu
knjigu nije pretpostavka tog stjecanja. Pravo je steeno neovisno o tome to nije
upisano u zemljinu knjigu. Upis prava steenog odlukom suda ili druge vlasti iako
nije materijalnopravna pretpostavka za njegovo stjecanje, ipak ima posebnu vanost
za njegovo ostvarivanje, zatitu i daljnja raspolaganja tim pravom. Osnovna je
uloga takvog upisa da se njime
daje vanjska vidljivost, publicira, deklarira
postojanje odreenog stvarnog prava na nekretnini u korist osobe koja je upisana
kao njegov nositelj, sadraj i opseg to prava (publicitetna, deklaratorna funkcija
upisa). Time se
osigurava njegovo apsolutno djelovanje prema svim treim
osobama, te se olakava dokazivanje tog prava. Kad se osoba koja je odlukom
suda ili druge vlasti stekla pravo na nekretnini upie u zemljinu knjigu, injenica da
je on nositelj tog prava kao i postojanje ovlatenja da tim pravom raspolae
dokazuje se iskljuivo time to je on upisan kao nositelj tog prava u zemljinoj knjizi
tj. izvatkom iz zemljine knjige koji glede svog sadraja ima dokaznu snagu javne
isprave (l. 8/1. ZZK). Upis prava steenog odlukom suda ili druge vlasti vaan je i
zbog toga to njegovim upisom u zemljinu knjigu nositelj tog prava stjee
mogunost daljnjih raspolaganja svojim pravom na temelju pravnog posla u korist
svih treih osoba. Da bi osoba u iju je korist nositelj prava steenog odlukom suda
ili druge raspolagao tim pravom stekla to pravo na temelju pravnog posla, mora se u
skladu s pravilima koja ureuju da je zemljinoknjini upis pretpostavka stjecanja (l.
119. i dr. ZV) upisati u zemljinu knjigu kao nositelj tog prava. To e, meutim, biti
mogue jedino ako je ve onaj tko je stekao pravo odlukom suda ili druge vlasti kao
knjini prednik upisan u zemljinu knjigu. I, naposljetku, upisom se nositelj prava
titi od mogunosti njegova gubitka zbog
djelovanja pravnih uinaka zatite
povjerenja u potpunost u odnosu na potene tree stjecatelje (l.124, 127/2, 130/2,
227,230,243,277,289/2,349. ZV, l. 8/4. ZZK). Pravo steeno odlukom suda ili druge
vlasti djelovat e apsolutno, prema svim treim osobama tek kad se upie u
zemljine knjige. Do tada se poteni stjecatelji mogu opravdati da nisu znali niti da
su mogli znati da pravo postoji. Ako poteni stjecatelj stekne nekretninu prije nego
to je upisano pravo steeno odlukom suda ili druge vlasti, poteni e ju stjecatelj
stei neopterenu neupisanim pravima steenim odlukom suda ili druge vlasti (l.
127/2.ZV).
45
3.2.3. Stjecanje nasljeivanjem

Nasljeivanjem se stvarna prava na nekretninama stjeu u asu otvaranja
nasljedstva tj. u asu smrti ostavitelja (l. 128/1.ZV).36 Za stjecanje stvarnih prava
nasljeivanjem nije potreban upis prava u zemljinu knjigu. Upis nasljeenih stvarnih
prava u korist nasljednika nije konstitutivan za nasljednikovo stjecanje ve je samo
deklaratoran. Upis u zemljinu knjigu po slubenoj dunosti odreuje ostavinski sud
nakon pravomonosti rjeenja o nasljeivanju (l. 227. ZN). Upis moe zahtijevati i
nasljednik koji je nasljeivanjem stekao neko stvarno pravo na nekretnini (l. 128/2.
ZV, l. 15/3.ZZK), njegov punomonik, a druge osobe ako su ispunjene neke od
pretpostavki iz l. 96. ZZK.
Iako je upis nasljednika u zemljinu knjigu samo deklaratoran, njegova je provedba
od velikog znaenja kako sa samog nasljednika tako i za druge sudionike u pravnom
prometu. Za nasljednika je taj upis vaan, jer upisom u zemljinu knjigu nasljednik
stjee mogunost daljnjeg raspolaganja pravom koje je u njegovu korist upisano.
Nasljednik, dodue, moe i prije nego to je upisan raspolagati nasljeenim stvarnim
pravom, ali e se u skladu s pravilima o knjinom predniku stjecatelj u iju je korist
nasljednik raspolagao nasljeenim pravom moi upisati u zemljinu knjigu
neposredno iza ostavitelja jedino ako zemljinoknjinom sudu podnese dokaze o
neprekinutom slijedu prijenosa prava od ostavitelja do sebe (l. 41/2. ZZK). Taj e
slijed prijenosa s ostavitelja na nasljednika morati dokazati pravomonim rjeenjem o
nasljeivanju.
3.2.4. Stjecanje na temelju zakona
Stvarna prava na nekretninama stjeu se na temelju zakona kad se ispune
pretpostavke odreene zakonom (l. 129/1, 228/1, 314/1. ZV).37 Stvarno je pravo
steeno ve u asu ispunjenja pretpostavki odreenih zakonom za stjecanje
odreenog stvarnog prava na temelju samog zakona. Upis u zemljinu knjigu ni u
ovom sluaju nije pretpostavka za stjecanje prava, jer je ono steeno izvanknjino
ve ispunjenjem pretpostavki za koje zakon vee stjecanje prava na nekretnini na
temelju zakona. Tako se npr. na temelju zakona i bez upisa u zemljinu knjigu stjeu
vlasnitvo nekretnine dosjelou (l. 159.ZV) ili graenjem na tuem zemljitu (l.
153.ZV), suvlasnitvo nekretnine koja je brana teevina (l. 253/1. Obiteljskog
zakona), stvarne slunosti dosjelou (l.229.ZV), u nekim sluajevima u korist
odreenih osoba postoji zakonsko zalono pravo (l.51/2. ZV) i sl.
Upis prava steenog na temelju zakona u zemljinu knjigu samo je publicitetnog,
deklaratornog znaenja. Iako se njime samo daje vanjska vidljivost pravu steenom
na temelju zakona, njegov je upis koristan radi djelovanja tog prava prema svim
treim osobama, a posebno prema potenim stjecateljima koji stjeu prava na toj
nekretnini. Tek nakon upisa u zemljinu knjigu nitko se ne moe opravdati da nije
znao niti da nije mogao znati da postoji neko pravo na nekretnini steeno na temelju
zakona. Ako poteni stjecatelj stekne neko pravo na nekretnini na kojoj je temeljem
zakona steeno neko pravo koje nije upisano u zemljinoj knjizi, poteni stjecatelj
stei e pravo na nekretnini neoptereeno neupisanim pravom, a neupisano e pravo
prestati (l. 130/2.ZV). Osim toga, upis prava steenog na temelju zakona potreban
je i da bi se dalje moglo raspolagati tim pravom, da bi se ono moglo prenositi na
36
Ovo pravilo vrijedi i za svako sveope sljednitvo, univerzalnu sukcesiju (l. 128/4. ZV).
Do stjecanja na temelju zakona dolazi kad se stvarno pravo ne stjee na nekom drugom pravnom
temelju tj. na temelju pravnog posla, odlukom sud ili druge vlasti niti nasljeivanjem (l. 129/1.ZV).
37
46
druge osobe odnosno iz njega za druge osobe izvoditi neka prava. Ovo pravilo, kao i
kod ostalih izvanknjinih stjecanja (odlukom suda, nasljeivanjem) proizlazi iz pravila
o knjinom predniku (l. 40.ZZK).38 Npr. osoba koja je vlasnitvo nekretnine stekla
dosjelou, a koja eli u korist neke osobe osnovati na toj nekretnini hipoteku, mora
prethodno upisati svoje vlasnito u zemljinu knjigu, jer je to pretpostavka da se
istodobno s tim upisom ili nakon toga u zemljinu knjigu upie hipoteka u korist
hipotekarnog vjerovnika (l. 40.ZZK).
3.3. Publicitetna funkcija zemljinih knjiga
Stvarna prava da bi djelovala prema svim treim osobama moraju biti vanjski vidljiva
prema svima. Nositelj stvarnog prava moe od svih treih osoba zahtijevati da
potuju njegovo stvarno pravo jedino ako je svima poznato da je on nositelj tog
prava. Vanjsku sliku stvarnim pravima na nekretninama (publicitet) daju zemljine
knjige. Zemljine knjige osnovna su, jedina i iskljuiva evidencija nekretnina kojom
se u hrvatskom pravnom poretku publiciraju stvarna prava na nekretninama i kojom
se evidentira, ini oevidnim pravno stanje nekretnina mjerodavno za pravni promet.
Za pravno stanje nekretnina u pravnom prometu mjerodavno je jedino i iskljuivo
ono to je upisano u zemljinim knjigama. Upisi o nekretninama provedeni u nekim
drugim evidencijama nekretnina kao to je npr. katastar zemljita, nisu mjerodavni za
pravno stanje nekretnina, pa se izvacima iz tih evidencija ni ne mogu dokazivati
stvarna prava na nekretninama. Upisima u zemljine knjige se objavljuje (publicira)
da na odreenoj nekretnini postoje o stvarna prava u korist odreenih subjekata.
Upisima u zemljinoj knjizi daje se vanjska vidljivost
stvarnim pravima na
nekretninama, pravno stanje glede nekretnine ini se vidljivim i dostupnim javnosti.
Tako se pomou zemljinih knjiga osigurava apsolutno djelovanje stvarnih prava na
nekretninama tj. djelovanje, ostvarivanje i zatita.
S obzirom da su zemljine knjige javne i svima dostupne svatko moe saznati za
stvarna prava koja postoje na nekoj nekretnini, koji je njihov sadraj, opseg,
prvenstveni red, tko je njihov nositelj, te iz uvaavati i potovati. Uvid u zemljine
knjige je slobodan i neogranien (l. 7. ZZK). Dunost je svake zainteresirane osobe
da se obavijesti o zemljinoknjinom stanju. Za svako se predmnjiva da mu je
poznato ono to je upisano u zemljinoj knjizi o pravnom stanju nekretnine. Nitko se
ne moe opravdati da nije znao niti da nije mogao znati za pravo na nekretnini koje je
upisano u zemljinoj knjizi ili da je zahtijevan upis nekog prava na nekretnini.39 Ono
to je upisano u zemljinoj knjizi vezivat e svakoga neovisno o tome je li se on
upoznao sa zemljinoknjinim podacima ili je to propustio uiniti. Upravo zbog toga
sva stvarna prava koja su upisana u zemljinu knjigu, koja su publicirana pomou
zemljinoknjinih upisa djeluju prema svima (erga omnes) i prema svima se mogu
titi i ostvarivati.
Iz publicitetne uloge zemljinih knjiga proizlaze posebni pravni uinci vani za pravni
promet nekretnina. Upisom knjinog prava u zemljinu knjigu nastaje oboriva
predmnjeva40 da je osoba koja je u zemljinoj knjizi upisana kao nositelj knjinog
38
Pravilo o knjinom predniku odreuje da se upis moe provesti samo protiv osobe koja je u
zemljinoj knjizi upisana kao vlasnik zemljita ili nositelj prava glede kojeg se zahtijeva upis ili koja bar
istodobno bude kao takva uknjiena ili predbiljeena.
39
injenica da je zahtijevan upis u zemljinoj se knjizi ini vidlijivim provedbom plombe (l. 98.ZZK).
40
Ta je predmnjeva samo oboriva, jer postoji mogunost dokazivanja da upisana osoba nije nositelj
knjinog prava koje je upisano u njezinu korist odnosno da nije nositelj knjinog prava u onom opsegu,
sadraju, redu prvenstva kako je ono u njezinu korist upisano.
47
prava zaista njegov stvarni, zbiljski nositelj odnosno da u korist upisane osobe zaista
postoji upisano knjino pravo i to upravo s onim sadrajem, opsegom i prvenstvenim
redom kako je to u zemljinoj knjizi upisano. Pravni uinci te predmnjeve vani su za
dokazivanje stvarnih prava na nekretninama, kao i za daljnja raspolaganja upisanim
stvarnim pravima. S obzirom da se nositeljem stvarnog prava na nekretnini smatra
onaj koji je u zemljinoj knjizi kao takav upisan, ve je sam dokaz da je u neiju
korist proveden upis dovoljan za dokazivanje da je ta osoba nositelj tog prava. Zbog
toga se u pravnom prometu nekretnina stvarno pravo na nekretnini, njegov sadraj,
opseg i prvenstveni red dokazuje injenicom da je u zemljinoj knjizi proveden upis
tog prava u korist odreene osobe. Onaj tko je kao nositelj knjinog prava upisan u
zemljine knjige ne mora ni na koji drugi nain, osim dokazivanjem te injenice
dokazivati svoje pravo.41 injenica da je u neiju korist proveden zemljinoknjini upis
nekog stvarnog prava na nekretnini dokazuje se izvatkom iz zemljine knjige.
Dokazivanje stvarnog prava na nekretnini zemljinoknjinim izvatkom izriito i
propisuju neki propisi - Ovrni zakon u l. 77/1 i l. 260/2, Zakon o izvlatenju u l.
20/1/t.1, Zakon o gradnji u l. 50/4. Zemljinoknjinim se izvatkom dokazuje da je u
asu izdavanja izvatka odreeno knjino pravo bilo upisano u korist odreene osobe
i to upravo s onim sadrajem, opsegom i redom prvenstva kako je to u izvatku
navedeno. Iz same injenice da je u korist odreene osobe proveden upis nekog
stvarnog prava proizlazi i da je ta osoba ovlatena raspolagati tim svojim pravom.
Upisani nositelj stvarnog prava ovlaten je raspolagati pravom koje je u njegovu
korist upisano, prenositi ga na druge osobe ili iz svog prava za njih osnovati neka
nova prava.
Iz publicitetne funkcije zemljinih knjiga proizlazi da u pravnom prometu nekretnina
zemljina knjige imaju i vrlo vanu ulogu za zatitu stvarnih prava na nekretninama.
Ve sama injenica da je stvarno pravo upisano u zemljinu knjigu omoguuje veu
zatitu stvarnih prava. U skladu s publicitetnom funkcijom upisa, nakon to se
stvarna prava upiu u zemljinu knjigu nitko se ne moe pozvati na to da nije znao
niti da nije mogao znati za njihovo postojanje, pa e se ta prava moi titi i ostvarivati
prema svim treim osobama. Davanjem publiciteta stvarnim pravima pomou
zemjinoknjinih upisa ostvaruju se tako pretpostavke za zatitu tih prava prema
svim treim osobama. S druge strane, upisom u zemljinu knjigu stvarnih prava koja
su steena izvanknjino ta se prava tite i od mogunosti njihova prestanka zbog
djelovanja pravnih uinaka zatite povjerenja u potpunost i istinitost zemljinih knjiga.
Zbog toga se zatita povjerenja, kao najvanija funkcija zemljinih knjiga, i
nadovezuje na publicitetnu funkciju zemljinih knjiga.
3.4. Zatita povjerenja
3.4.1. Openito
Zatita povjerenja najvanija je funkcija zemljinih knjiga. Pravni uinci zatite
povjerenja nastupaju prema potenim stjecatlejima kad se zemljinoknjino pravno
stanje nekretnine razlikuje od stvarnog, zbiljskog pravnog stanja nekretnine.
Zemljinoknjino stanje moe biti nepotpuno, jer u zemljinoj knjizi nisu upisana sva
41
Osoba koja je stvarno pravo stekla izvanknjino tj. i bez upisa u zemljinu knjigu tu injenicu mogla
bi dokazivati i odlukom suda ili druge vlasti kojom je to pravo stekla, rjeenjem o nasljeivanju,
sudskom odlukom kojom je utvreno da je stekla stvarno pravo na nekretnini. Ali, u sluajevima kad je
upis konstitutivan za stjecanje prava nije mogue ni na koji drugi nain, osim dokazivanjem da je
pravo upisano u korist stjecatelja u zemljinu knjigu dokazivati da je pravo steeno.
48
prava, tereti,ogranienja, pravne injenice, osobni odnosi koji postoje na toj

nekretnini, a inae se upisuju u zemljinu knjigu. Npr. zemljinoknjino stanje e biti
nepotpuno kad je netko dosjelou stekao vlasnitvo nekretnine, a jo se nije upisao
u zemljinu knjigu kao vlasnik. Zemljinoknjino stanje moe biti neistinito, jer je u
neko pravo upisano u korist osobe koja nije njegov stvarni nositelj zbog toga to za
stjecanje prava nisu bile ispunjene sve materijalne pretpostavke. Npr.
zemljinoknjino stanje e biti neistinito kad je vlasnitvo u korist stjecatelja upisano
na temelju nitavog pravnog posla. Premda je u tom sluaju u korist stjecatelja
proveden upis, on nije postao vlasnik, jer za stjecanje nisu bile ispunjene sve
materijalnopravne pretpostavke tj. za njegovo stjecanje nije postojao valjani pravni
temelj (titulus). Vlasnik nekretnine i dalje je otuivatelj premda vie vlasnitvo nije
upisano u njegovu korist. Zbog toga je zemljinoknjino stanje neistinito i razliito od
stvarnog zemljinoknjinog stanja.
Kad je zemljinoknjino stanje nepotpuno ili neistinito u odnosu na potene
stjecatelje koji su postupali u dobroj vjeri, koji nisu znali niti su imali razloga
posumnjati da je zemljinoknjino stanje nepotpuno ili neistinito, podaci u zemljinim
knjigama smatraju se tonim, istinitim i potpunim. Smatra se da zemljino knjiga
istinito i potpuno odraava pravno stanje nekretnine (l. 8/2. ZZK). Osobe koje nisu
znale niti su morale znati da se zemljinoknjino stanje razlikuje od zbiljskog pravnog
stanja nekretnine zbog nekog razloga koji nije bio vidljiv iz zemljinih knjiga bit e
pravno zatiene ako doe do usklaivanja zemljinoknjinog stanja sa zbiljskim
pravnim stanjem. Prava koja su poteni stjecatelji stekli pouzdajui se u tonost
zemljinih knjiga nee e moi osporavati. Poteni stjecatelji koji su knjina prava
stekli izvodei iz nevaljanih ili nepotpunih upisa uivaju, ako su za to ispunjene sve
pretpostavke za zatitu njihova povjerenja, zatitu svog stjecanja. Poteni stjecatelji
ve temeljem pravila o zatiti povjerenja u zemljine knjige stjeu stvarna prava na
nekretninama, pa se njihovo stjecanje ne moe osporavati samo zbog toga to je
zemljinoknjino stanje u asu njihova stjecanja bilo u sukobu sa izvanknjinim
stanjem odnosno zbog toga to je zemljinoknjino stanje bilo neistinito ili nepotpuno.
Na koji e nain i uz koje pretpostavke poteni stjecatelji biti zatieni u svom
stjecanju ovisit e o razlogu neusklaenosti zemljinoknjinog sa izvanknjinim
pravnim stanjem nekretnina, te jesu li ispunjene sve pretpostavke za zatitu njihova
povjerenja. Naime da bi nastupili pravni uinci zatite povjerenja zemljinoknjino
stanje mora biti nepotpuno ili neistinito, stjecatelj mora biti poten tj. u dobroj vjeri,42
poteni stjecatelj mora imati valjanu pravnu osnovu stjecanja prava na nekretnini43
te u njegovu korist mora biti proveden valjani, istiniti upis.
42
Stjecatelj e se smatrati potenim, u dobroj vjeri ako, s obzirom na podatke iz zemljine knjige,
nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati u to da zemljinoknjino
stanje nije potpuno ili istinito (l. 122/2 ZV, l. 8/3. ZZK). Potenje stjecatelja se predmnjeva, pa na
onome tko tvrdi da stjecatelj nije bio poten lei teret dokazivanja suprotnog. Stjecatelj mora biti
poten kako u asu sklapanja pravnog posla tako i u asu zahtijevanja upisa u svoju korist. Pritom je
dovoljno da je stjecatelj u dobroj vjeri, da je poten glede zemljinoknjinog stanja, da s obzirom na
ono to je upisano u zemljinim knjigama nije znao niti je imao dovoljno razloga posumnjati da se
zemljinoknjino stanje razlikuje od izvanknjinog. Stjecatelj, da bi bio u dobroj vjeri, ne mora, osim
uvidom u zemljinu knjigu, ne neki drugi nain ispitivati kakvo je pravno stanje nekretnine, je li ono
istinito ili potpuno. Nedostatak dobre vjere ne moe se, naime, predbaciti nikome samo iz razloga to
nije istraivao izvanknjino stanje (l. 122/3. ZV, l. 8/3. ZZK).
43
Poteni stjecatelj kao singularni sukcesor, sljednik upisanog nositelja knjinog prava knjino pravo
upisao u zemljinu knjigu mora pravo na nekretnini stei na temelju pravnog posla koji moe biti
pravna osnova za derivativno stjecanje stvarnog prava na nekretnini odnosno za stjecanje stvarnog
prava na temelju pravnog posla. Pri tome nije odluno radi li se o naplatnom ili besplatnom pravnom
poslu. Pravni posao mora biti valjan, mora ispunjavati sve pretpostavke valjanosti koje su po
49
3.4.2. Zatita povjerenja u potpunost

Kad je zemljinoknjino stanje nepotpuno, jer u zemljinoj knjizi nisu upisana sva
prava koja postoje na nekretnini, a mogu biti predmetom upisa, kad nisu upisane sve
pravne injenice i osobni odnosi vani za pravni promet nekretnine, u korist potenog
stjecatelja koji je postupao s povjerenjem u potpunost zemljinoknjinog stanja
nastupaju pravni uinci zatite povjerenja u potpunost. Oni se osnivaju na neoborivoj
predmnjevi koja djeluje u odnosu na potenog stjecatelja da je zemljinoknjino
stanje potpuno. Smatra se da na odreenoj nekretnini postoje samo ona prava,
tereti i ogranienja, pravne injenice i osobni odnosi koji su u asu kad je zatraen
upis upisani u zemljinoj knjizi ili je iz zemljine knjige vidljivo da je zatraen njihov
upis (l. 122/1.ZV, l. 8/4.ZZK). Smatra se da ne postoje prava, pravne injenice i
osobni odnosi koji u asu zahtijevanja upisa nisu upisani niti je zatraen njihov upis,
iako mogu biti predmetom upisa u zemljinu knjigu. Ta je predmnjeva u odnosu na
potenog stjecatelja neoboriva pa se u odnosu na njega ne moe pobijati.
Poteni stjecatelj koji je postupao s povjerenjem u potpunost zemljinoknjinog
stanja, a ono je bilo nepotpuno, stjee knjino pravo neoptereeno pravima,
teretima i ogranienjima koja u asu kad je u njegovu korist bio zatraen upis nisu
bila upisana u zemljinoj knjizi niti je iz zemljine knjige bilo vidljivo da je zatraen
njihov upis (l. 124/1. ZV. l. 8/4. ZZK). U odnosu na potenog stjecatelja koji je svoje
pravo upisao postupajui s povjerenjem u potpunost zemljinih knjiga nee se moi
suprotstaviti neupisana prava na nekretninama, prava steena izvanknjino odlukom
suda ili druge vlasti ili na temelju zakona ako u asu kad je u korist potenog
stjecatelja zatraen upis nisu bila upisana niti je iz zemljine knjige bilo vidljivo da je
njihov upis zatraen (l. 127/2, 130/2, 173/2, 227,230, 243, 277, 349. ZV). Zbog
djelovanja pravnih uinaka zatite povjerenja u potpunost poteni stjecatelj stjee
knjino pravo optereeno samo onim pravima, teretima i ogranienjima koji su u asu
podnoenja zahtjeva za upis u njegovu korist ve bili upisani u zemljinoj knjizi ili je iz
zemljine knjige bilo vidljivo da je njihov upis zatraen. Poteni stjecatelj stjee
nekretnine s onim pravnim stanjem koje je bilo vidljivo iz zemljine knjige u asu kad
je zahtijevao upis svog prava.44 Navedeni pravni uinci zatite povjerenja u potpunost
nastupaju odmah kad se u korist potenog stjecatelja provede upis.
3.4.3. Zatita povjerenja u istinitost
Kad su zemljinoknjino i izvanknjino stanje razlikuju odnosno kad je
zemljinoknjino stanje neistinito, jer je proveden neistinit upis, a poteni stjecatelj je
stekao knjino pravo izvodei ga iz takvog upisa, u njegovu korist nastupaju pravni
uinci zatite povjerenja u istinitost. Oni se osnivaju na neoborivoj predmnjevi koja
djeluje u odnosu na potenog stjecatelja da je upis njegova prednika valjan, istinit. U
odnosu na potenog stjecatelja smatra se da je njegov pravni prednik
koji je
uknjien kao nositelj knjinog prava zaista i njegov stvarni, zbiljski nositelj premda
on to nije, jer je upis proveden u njegovu korist neistinit, nevaljan (l. 122/1.ZV, l.
8/5.ZZK). Ta je predmnjeva u odnosu na potenog stjecatelja neoboriva pa se u
odnosu na njega ona ne moe pobijati nikakvim dokaznim sredstvima. Zatita koja se
u takvim sluajevima prua potenom stjecatelju sastoji se u tome da se stjecanje
potenog stjecatelja nee moi osporavati, premda je upis proveden u korist
odredbama materijalnog prava odreene kao nune da bi taj pravni posao bio valjana pravna osnova
za derivativno stjecanje stvarnog prava na nekretnini (l. 115/3, 219/4, 262/1,2, 287/1,2, 307.ZV).
44
U odnosu na potenog stjecatelja moi e se, meutim, suprotstaviti sva ona neupisana prava,
tereti i ogranienja koja postoje na temelju zakona za koja je odreeno da djeluju apsolutno i bez
upisa u zemljine knjige (l. 124/2. ZV).
50
njegovog pravnog prednika bio nevaljan (l. 122/1. ZV, l. 8/3,5 ZZK). Zbog
djelovanja pravnih uinaka zatite povjerenja u istinitost poteni stjecatelj postaje
nositelj stvarnog prava na nekretnini i kad to njegov pravni prednik nije bio. Poteni
stjecatelj stjee knjino pravo premda njegov uknjieni pravni prednik nije bio
ovlaten na taj nain raspolagati knjinim pravom, jer nije bio njegov stvarni, zbiljski
nositelj. Na temelju pravnih uinaka zatite povjerenja u istinitost u korist potenog
stjecatelja dolazi do stjecanja stvarnog prava na nekretnini od osobe koja nije
njegov zbiljski, stvarni nositelj premda je kao takva upisana u zemljinoj knjizi (l.
123, 221, 264, 288/5, 318.ZV)45
Navedeni pravni uinci zatite povjerenja u istinitost ne nastupaju odmah kad se u
korist potenog stjecatelja provede upis njegova stjecanja. Nastupanje pravnih
uinaka zatite povjerenja u istinitost odnosno stjecanje stvarnih prava na
nekretninama na temelju zatite povjerenje uvjetovano je istekom roka u kojem se
u odnosu na potenog stjecatelja tubom za brisanje
moe zahtijevati brisanje
prednikovog neistinitog upisa i uspostavljanje prijanjeg zemljinoknjinog stanja.
Dok se i protiv potenog stjecatelja moe osporavati tubom za brisanje valjanost
upisa njegova prednika, stjecanje u korist potenog stjecatelja je uvjetno i ovisi o
tome hoe li oteeni nositelj knjinog prava podii tubu za brisanje prednikova
upisa i zahtijevati zabiljebu te tube, te hoe li u tom postupku uspjeti. Stjecanje u
korist potenog stjecatelja postat e bezuvjetno i konano tek kad se u roku u kojem
se i protiv njega moe zahtijevati brisanje nevaljanog prednikovog upisa ne podigne
tuba za brisanje odnosno kad se podnijeta tuba za brisanje pravomono odbije.
Takvi e pravni uinci nepodignua tube za brisanje odnosno njenog pravomonog
odbijanja djelovati unatrag ve od asa kad je zahtjevan upis u korist potenog
stjecatelja pa e se ve od tada on smatrati bezuvjetnim nositeljem knjinog prava.
Rokovi u kojima se protiv potenog stjecatelja moe zahtijevati brisanje nevaljane
uknjibe odreeni su u l. 129/2. ZZK. Iz njih proizlazi da je nastupanje pravnih
uinaka zatite povjerenja u istinitost odgoeno najkasnije do isteka tri godine od
zahtijevanja prednikove uknjibe.
3.4.4. Zatita povjerenja u prijelaznom razdoblju
Prijelaznim i zavrnim odredbama ZV i ZZK na odreeno je vrijeme od stupanja na
snagu tih zakona (1.1.1997.godine), dok se zemljine knjige ne usklade sa stvarnim,
zbiljskim pravnim stanjem nekretnine, odgoena primjena pravila o zatiti povjerenja.
Za to prijelazno razdoblje vrijede posebna pravila o zatiti povjerenja u zemljine
knjige. U asu stupanja na snagu ZV i ZZK zateeno zemljinoknjino pravno stanje
nekretnina u velikom je broju sluajeva bilo neusklaeno sa izvanknjinim pravnim
stanjem nekretnina. Primjenom pravila o zatiti povjerenja na takvo nesreeno
zemljinoknjino stanje brojni bi izvanknjini nositelji prava na nekretninama mogli biti
oteeni, jer bi zbog djelovanja pravnih uinaka zatite povjerenja u korist potenih
stjecatelja koji su postupali s povjerenjem u zemljinoknjino stanje mogli izgubiti
svoja prava na nekretninama. Zbog toga se u prijelaznom razdoblju ne primjenjuju
pravila o zatiti povjerenja ve je dana mogunosti stvarnim, izvanknjinim
45
Npr. kupac koji nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao razloga posumnjati da upisani vlasnik
nekretnine nije stvarni, zbiljski vlasnik nekretnine zbog djelovanja pravnih uinaka zatite povjerenja
postat e vlasnikom nekretnine iako ju je kupio od osobe koja nije njezin stvarni, zbiljski vlasnik
premda je kao takva upisana u zemljinoj knjizi. Poteni zaloni vjerovnik u iju je korist zalono
pravo osnovao uknjieni vlasnik nekretnine koji nije i njezin stvarni vlasnik stei e unato tome
upisom zalono pravo na toj nekretnini i sl.
51
nositeljima prava na nekretninama da u odreenom roku zahtijevaju upis svojih

prava u zemljine knjige.
U prijelaznom je razdoblju odgoeno pruanje zatite povjerenja kako u potpunost
tako i u istinitost zemljinih knjiga. To znai da se u roku u kojem se ne primjenjuju
pravila o zatiti povjerenja zemljinoknjino stanje zateeno u asu stupanja na
snagu ZZK ne smatra potpunim i istinitim. U prijelaznom razdoblju ni prema kome
ne djeluje neoboriva predmnjeva o potpunosti zemljinoknjinog stanja. Zbog toga
svaki stjecatelj koji u roku u kojem je odgoena primjena pravila o zatiti povjerenja
mora, prilikom stjecanja prava na nekretnini, uzeti u obzir mogunost da se, i nakon
to on stekne upisom pravo na nekretnini, moe provesti upis nekog neupisanog
prava, pa ak i to da
naknadno upisano pravo moe imati i bolje mjesto u
prvenstvenom redu koje e se ravnati prema trenutku nastanka prava. Odgoda
zatite povjerenja u istinitost sastoji se, pak, u tome da u roku u kojem je odgoeno
nastupanje pravnih uinaka zatite povjerenja u istinitost ni prema kome ne djeluje
predmnjeva da je zemljinoknjino stanje istinito. Nositelji knjinih prava koji su
oteeni nevaljanim upisom u prijelaznom razdoblju mogu zahtijevati brisanje upisa i
uspostavu prijanjeg zemljinoknjinog stanja prema svakom stjecatelju.
Ovakvi e pravni uinci odgode primjene pravila o zatiti povjerenja u istinitost i
potpunost djelovati dok ne proteknu rokovo za koji je propisano da ne djeluje zatita
povjerenja. Svi ti rokovi poeli su tei stupanjem na snagu ZZK i ZV (1.1.1997. g).
Zakonom o zemljinim knjigama odgoena je zatita povjerenja u istinitost na rok
od tri godine od stupanja na snagu ZZK (l. 224/1. ZZK). Zatita povjerenja u
potpunost zemljinih knjiga odgoena je na rok od 5 godina od stupanja na snagu
ZZK (l. 224/2. ZZK). U tom roku izvanknjini nositelji prava na nekretninama mogu
zahtijevati upis svojih neupisanih prava protiv svakog stjecatelja, jer ni u iju korist ne
djeluje neoboriva predmnjeva o potpunosti zemljinoknjinog stanja. U istom je
roku i Dravno pravobraniteljstvo (sada Dravno odvjetnitvo) duno pokrenuti
postupke za upis stvarnih prava na nekretninama kojih je nositelj Republika
Hrvatska, javnih dobara i opih dobara (l. 224/3.ZZK). Glede nekretnina koje su bile
u drutvenom vlasnitvu zatita povjerenja u potpunost i istinitog odgoena je
takoer na rok od 5 godina od stupanja na snagu ZV (l. 388/5. ZV).
3.5. Odreivanje prvenstvenog reda stvarnih prava na nekretninama
Zemljine knjige imaju i posebnu funkciju za otklanjanje i spreavanje kolizija
izmeu pojedinih istovrsnih stvarnih prava na nekretninama. Redoslijed izvravanja
meusobno konkurirajuih stvarnih prava na istoj nekretnini odreuje se prema
mjestu koje svako od tih prava ima u prvenstvenom redu. Prvenstveni red stvara se
po naelu vremenskog prvenstva (naelo prior tempore potior iure), po kojem ranije
steeno pravo ima prvenstvo pred kasnije steenim pravom. 46 Pravo na ranijem
mjestu u prvenstvenom redu izvravat e se prije prava na kasnijem mjestu u
prvenstvenom redu.
Prvenstveni red stvarnih prava na nekretninama odreuje se prema asu njihova
upisa u zemljinu knjigu. Kako se upis smatra provedenim u trenutku kada je
zemljinoknjinom sudu stigao prijedlog za upis (l.45. ZZK), prvenstveni red
46
Iznimke od tog pravila, po kojima odreena prava neovisno o upisu u zemljine knjige imaju
prednost pred ranije steenim pravima, odreene su zakonom (npr. prvenstvena prava namirenja iz l.
106. Ovrnog zakona ).
52
odreuje se po trenutku kada je zemljinoknjinom sudu stigao prijedlog za upis.47

Stoga i redoslijed izvravanja stvarnih prava na istoj nekretnini ovisi o vremenskom
redoslijedu podnoenja prijedloga za njihov upis. Pravo za koje je ranije podnesen
prijedlog za upis imat e bolje mjesto u prvenstvenom pravu od onih prava za koja
je kasnije podnesen prijedlog za upis. 48,49 Ako su prijedlozi podneseni istodobno,
prava upisana na temelju tih prijedloga imat e isto mjesto u prvenstvenom redu (l.
45/2 ZZK).
Za odreivanje prvenstvenog reda nije od znaenja as kad je (u
tehnikom smislu) upis zaista i proveden kao ni as u kojem je donijeto rjeenje
kojim je doputen upis. Vaan je samo redoslijed kojim su prava upisana u zemljine
knjige odnosno kojim je zatraen njihov upis. Knjino pravo na ranijem mjestu u
prvenstvenom redu ostvarivat e se kao da druga prava, upisana poslije njega, ne
postoje. Tako e se npr. hipotekarni vjerovnik koji je
prvi zatraio upis svoje
hipoteke namirivati iz vrijednosti zaloene nekretnine prije hipotekarnih vjerovnika
koji su svoje hipoteke na toj nekretnini kasnije upisali. Ako je zemljinoknjinom
sudu istodobno stiglo vie prijedloga za upis, upisana prava imat e isti prvenstveni
red (l. 45/2.ZZK). To znai da e se sva ta prava ostvarivati istodobno i to razmjerno
svojoj vrijednosti i vrijednosti ostalih prava s istim prvenstvenim redom prema
vrijednosti nekretnina koja je objekt tih prava. Npr. hipotekarni vjerovnici koji su u
istom asu stekli svoje hipoteke, namirivat e se u istom prvenstvenom redu
razmjerno svojim trabinama.
Stvarna prava upisana u zemljinu knjigu mogu i mijenjati svoje mjesto u
prvenstvenom redu odnosno mogu se pomicati unaprijed u prvenstvenom redu. Ako
se pravo s boljim redom prvenstva izbrie, prava koja su upisana i nakon njega
pomiu se unaprijed u svom prvenstvenom redu (naelo klizeeg ranga). Nositelji
stvarnih prava mogu i raspolagati prvenstvenim redom svojih prava i tako u pravnom
prometu nekretnina ostvarivati i odreenu gospodarsku korist zbog toga to imaju
prava upisana na boljem, ranijem mjestu u prvenstvenom redu. Na temelju
sporazuma nosielji stvarnih prava mogu zamijeniti prvenstveni red svojih prava (l.
46.-51. ZZK).50 Zamjenom (ustupom) prvenstvenog reda pravo s kasnijim
prvenstvenim redom stupa naprijed na mjesto u prvenstvenom redu prava koje je
ranije bilo upisano, a ranije upisano pravo stupa natrag. Vlasnik nekretnine na koja je
optereena hipotekom moe, nakon to prestane trabina osigurana hipotekom,
prvenstveni red neizbrisane hipoteke prenijeti na neku novu hipoteku za osiguranje
neke nove trabine (l. 347. ZV) ili moe pridrati njezin prvenstveni red za neku
47
Zbog toga je za odluivanje o prijedlogu za upis mjerodavno zemljinoknjino stanje u asu kad je
prijedlog stigao zemljinoknjinom sudu (l.107/1.ZZK). O osnovanosti prijedloga za upis sud odluuje
prema stanju u zemljinim knjigama , prijedlogu i njegovim prilozima u asu kad je zemljinoknjinom
sudu stigao prijedlog za upis. Prilikom provedbe upisa mora se naznaiti dan, mjesec i godina te broj
po kojim je prijedlog za upis stigao zemljinoknjinom sudu (l.113.ZZK).
48
U tom smislu redoslijed podnoenja prijedloga za upis knjinih prava odreuje ujedno i redoslijed
stjecanja knjinih prava kad se ona stjeu na temelju pravnog posla. as podnoenja prijedloga za
upis tada odreuje i as stjecanja stvarnog prava na nekretnini. Knjino pravo za koje je ranije
podnesen prijedlog za upis smatra se steenim prije prava za koje je kasnije podnesen prijedlog za
upis.
49
S obzirom da je za odreivanje prvenstvenog reda iskljuivo mjerodavan
as kad je
zemljinoknjinom sudu podnesen prijedlog za upis, nije od vanosti kad je zaista proveden upis, kao
ni kad je doneseno rjeenje o dozvoli upisa. Nije vano ni kojim su redoslijedom nastali pravni
poslovi ili odnosi na osnovi kojih su upisana u zemljine knjige. Npr. kad prodavatelj zakljui dva
ugovora o prodaji iste nekretnine vlasnitvo e stei onaj kupac koji je ranije zatraio upis u zemljine
knjige, iako je kasnije sklopio ugovor. Ako je vlasnik nekretnine zakljuio dva ugovora o osnivanju
zalonog prava na nekretnini ranije mjesto u redu prvenstva imat e ono zalono pravo za koga je
prvo zahtijevan upis, neovisno o tome kad je zakljuen ugovor o osnivanju tog zalonog prava.
50
O tome v. opirnije Josipovi,T.: Zemljinoknjino pravo, Zagreb, 2001, str. 256-261.
53
novu hipoteku (l. 348. ZV).51 Na taj nain vlasnik optereene nekretnine moe
svojim novim vjerovnicima ponuditi osnivanje hipoteke na boljem mjestu u
prvenstvenom redu tj. ispred hipoteka koje su ve upisane na istoj nekretnine. To
vlasniku moe osigurati lake dobivanje kredita i povoljnije uvjete kreditiranja.
Zemljine knjige tako imaju veliku ulogu u aktiviranju gospodarske vrijednosti
nekretnina u pravnom prometu za osiguranje razlitih gospodarskih transakcija.
4. ULOGA ZEMLJINIH KNJIGA U OVRNOM POSTUPKU I POSTUPKU
OSIGURANJA NA NEKRETNINAMA
Zemljine knjige imaju posebnu ulogu za stjecanje prava na nekretninama koja se
osnivaju u postupku ovrhe ili osiguranja na nekretninama, za publiciranje razliitih
stvarnih i obveznih prava, te pravnih injenica vanih za pravno stanje nekretnine na
kojoj se vodi postupak ovrhe ili osiguranja. U ovrnom postupku i postupku
osiguranja na nekretninama zemljine knjige imaju zapravo sve one funkcije koje i
inae imaju u pravnom prometu nekretnina. I u tim postupcima dolaze do izraaja
publicitetna funkcija zemljinih knjiga, te njihova uloga kod stjecanja stvarnih prava i
to uz uvaavanje svih zemljinoknjinih naela. Zbog toga Ovrni zakon sadri
brojne odredbe koje u cijelosti odgovaraju odreenim pravilima i naelima iz
Zakona o zemljinim knjigama kao to su npr. odredbe o nekretnini kao predmetu
ovrhe, odredbe o knjinom predniku i sl.52
Po l. 76/1. predmet ovrhe moe biti nekretnina kao cjelina odreena pravilima koja
ureuju vlasnitvo i druga stvarna prava i zemljine knjige. Predmet ovrhe moe biti
pojedinana nekretnina kako ju odreuje l. 9. ZV tj. zemljina (katastarska) estica
ukljuujui i sve ono to je s njom razmjerno trajno poezano na njezinoj povrini ili
ispod nje odnosno vie zemljinih (katastarskih) estica koje su pravno sjedinjene u
jedno zemljinoknjino tijelo (l. 19.ZZK) tako da zajedno ine pojedinanu
nekretninu.
Predmet ovrhe moe biti samo cijelo zemljinoknjino tijelo ili neki
njegov idealni dio (l. 76/1,2.OZ). Ako se zemljinoknjino tijelo sastoji od vie
estica, predmet ovrhe, pa tako ni prodaje u ovrnom postupku, ne bi mogla biti
samo neka od tih estica ako se ona prije toga ne otpie iz zemljinoknjinog uloka
po zemljinoknjinim pravilima o otpisu i pripisu
i za nju ne osnuje novi
zemljinoknjini uloak. Nadalje, u skladu s naelom pravnog jedinstva nekretnine
(l. 9/1.ZV), predmet ovrhe moe biti samo zemljite zajedno sa zgradom odnosno
sa svim onim to je sa zemljitem razmjerno trajno spojeno. Samostalni predmet
ovrhe ne bi moglo biti samo zemljite odvojeno od zgrade ili samo zgrada odvojena
od zemljita. Zgrada moe biti samostalni predmet ovrhe samo kad je na zemljitu
osnovano pravo graenja (l. 76/3.OZ). Tada se ovrha provodi zapravo na pravu
graenja sa zgradom, jer je pravo graenja u pravnom smislu izjednaeno s
nekretninom (l. 280/2.ZV).
Ovrni zakon sukladno naelu knjinog prednika (l. 40.ZZK) odreuje da se uz
prijedlog za ovrhu na nekretnini mora priloiti izvadak iz zemljine knjiege kao dokaz
o tome da je nekretnina upisana kao vlasnitvo ovrenika (l. 77/1). Ako je pravo na
nekretnini upisano u zemljinoj knjizi na drugu osobu, a ne na ovrenika,
ovrhovoditelj mora podnijeti i ispravu koja je prikladna za upis ovrenikova prava (l.
77/2. OZ). U Ovrnom je zakonu tako usvojeno pravilo o knjinom predniku kao
51
O tome v. opirnije Josipovi,T.: Zemljinoknjino pravo, str. 261-267.

O ovrsi na nekretninana v. opirnije Crni,I.: Ovrha na nekretnini, Novo ovrno i steajno pravo,
Zbornik radova, Zagreb, 1996, str. 37-73.
5252
54
pretpostavci zemljinoknjinog upisa (l. 40-42.ZZK). Time su ujedno priznati i

publicitetni uinci zemljinoknjinog upisa za
dokazivanje stvarnih prava na
nekretninama u ovrnom postupku. Iz l. 77/1,2. OZ proizlazi, naime, da se i u
ovrnom postupku vlasnitvo nekretnine na kojoj se provodi ovrha dokazuje upravo
izvatkom iz zemljine knjige odnosno injenicom da je vlasnitvo u zemljinoj knjizi
upisano u korist ovrenika. Ovo pravilo dolazi do izraaja i u pravilima o provedbi
ovrhe upisivanjem prava u javnu knjigu (l. 241-245.OZ). Ako ovrenik nije upisan
kao vlasnik nekretnine, upis vlasnitva u korist ovrhovoditelja na toj nekretnini
provest e se jedino ako se podnese dokaz u skladu sa zemljinoknjinim pravilima
da je pravni prednik ovrenika osoba koja je upisana kao vlasnik tj. ako se podnesu
isprave kojima se dokazuje slijed izvanknjinih prijenosa prava (l. 243. OZ). Kad bi
se, pak, na temelju ovrne isprave trebalo na nekretnini koja je u vlasnitvu ovrenika
provesti upis nekog drugog prava (zalonog prava ili nekog drugog prava), upis tog
prava u korist ovrhovoditelja provest e se samo ako se prethodno ovrenik upie
kao vlasnik tj. ako ovrhovoditelj u skladu sa zemljiknjinim pravilima zatrai upis
vlasnitva u korist ovenika i podnese dokaz da je ovrenik stekao pravo vlasnitva
na toj nekretnini (l. 244.OZ). Pravila o knjinom predniku uvaavaju se i u postupku
osiguranja zasnivanjem prisilnog zalonog prava na nekretnini. Po l. 259/4. OZ ako
protivnik osiguranja nije upisan u zemljinoj knjizi kao vlasnik nekretnine, predlagatelj
osiguranja duan je uz prijedlog dostaviti i ispravu prikladnu za upis prava vlasnitva
protivnika osiguranja (l. 259/4.OZ).
Konstitutivna uloga zemljinoknjinih upisa dolazi do izraaja u ovrnom postupku ili
postupku osiguranja kad se u tim postupcima stjeu odreena prava na nekretnini.
Tada je njihov upis u zemljinu knjigu pretpostavka stjecanja tj. upis u zemljinu
knjigu ima konstitutivne pravne uinke za stjecanje tih prava. Tako se npr. zalono
pravo na nekretnini osnovano na temelju odluke suda donesene u postupku
prisilnog osiguranja trabine stjee uknjibom (l. 259/1. OZ). Nakon uknjibe
zalonog prava u korist predlagatelja osiguranja, na toj nekretnini moe provesti
ovrha i prema treoj osobi koja je tu nekretninu kasnije stekla (lk. 260/1. OZ).
Dobrovoljno zalono pravo na nekretnini osnovano
u postupku sudskog ili
javnobiljenikog osiguranja na temelju sporazuma stranaka takoer se stjee tek
uknjibom (l. 262/1/1. OZ). I kad se vlasnitvo prenosi radi osiguranja u postupku
sudskog ili javnobiljenikog osiguranja prijenosom vlasnitva na nekretnini, upis u
zemljinu knjigu pretpostavka je za prijenos vlasnitva radi osiguranja (l. 274/5. OZ).
Zalono pravo na nekretnini kao prethodna mjera osnivanjem u postupku osiguranja
stjee se, pak, predbiljebom zalonog prava na nekretnini protivnika osiguranja (l.
287/1/1.OZ). Ta se predbiljeba opravdava zabiljebom ovrivosti trabine (l. 259/3.
OZ ) ime nastupaju pravni uinci uknjibe.
Iz brojnih pravila Ovrnog zakona proizlazi da se u ovrnom postupku uvaavaju i
publicitetni pravni uinci upisa obveznih prava u zemljinu knjigu. Po ZZK upisom u
zemljinu knjigu obvezna prava poinju djelovati prema svima, dobivaju apsolutni
uinak. Takav uinak upisa obveznih prava u zemljine knjige uvaava i Ovrni
zakon. Po l. 83/1.OZ ugovori o najmu odnosno zakupu nekretnine upisani u
zemljinu knjigu prije stjecanja zalonog prava ili prava na namirenje na nekretnini na
kojoj se provodi ovrha ne prestaju prodajom nekretnine ve kupac stupa na mjesto
najmodavca odnosno zakupodavca od trenutka stjecanja vlasnitva nekretnine (l.
83/1.OZ). Ugovori o zakupu odnosno najmu koji nisu upisani u zemljinu knjigu
prestaju pravomonou rjeenja o dosudi nekretnine kupcu (l. 83/2. OZ), pa po l.
123. OZ nakon donoenja zakljuka o predaji nekretnine kupcu, na prijedlog kupca
sud nareuje iseljenje najmoprimca ili zakupca, te odreuje prisilnu ovrhu
55
ispranjenjem nekretnine i njezinom predajom kupcu. OZ priznaje i apsolutno

djelovanje uknjienih ugovornih prava prvokupa. S obzirom da uknjiena ugovorna
prava prvokupa djeluju prema svim treim osobama, zakljuak o prodaji nekretnine
kojim se utvruje vrijednost nekretnine i odreuju nain i uvjeti prodaje te vrijeme i
mjesto prodaje ako se prodaja obavlja drabom (l. 90/1.OZ) dostavlja se, izmeu
ostalog, i osobama koje imaju upisano ugovorno pravo prvokupa (l. 90/7.OZ). Ono
se tim osobama dostavlja kako bi imale saznanja o tome da se nekretnina prodaje.
Naime, po odedbi l. 91/1. OZ samo ona osoba ije je ugovorno pravo provokupa
upisano u zemljinoj knjizi ima prednost pred najpovoljnijim ponuditeljem ako odmah
po zakljuenju drabe izjavi da nekretninu kupuje uz iste uvjete. To pravo, dakako,
ima i osoba koja ima zakonsko pravo prvokupa i to bez obzira je li upisana u
zemljinu knjigu. Ako je nekretnina prodana neposrednom pogodbom, osoba koja
ima uknjieno ugovorno pravo prvokupa obvijestit e se da se u odreenom roku na
zapisnik kod suda oituje hoe li se koristiti tim pravom (l. 91/2.OZ). To znai da se
osobe koje imaju ugovorno pravo prvokupa, a koje nije upisano u zemljinoj knjizi
nee niti pozivati da daju izjavu kupuju li nekretninu uz iste uvjete niti e ih se
obavjetavati o drabi nekretnine, jer tada to neupisano ugovorno pravo prvokupa
djeluje samo izmeu stranaka, a ne apsolutno.
Ovrni zakon uvaava i ulogu zemljinih knjiga za ostvarivanje stvarnih prava na
nekretninama u ovrnom postupu tj. za redosljed njihova ostvarivanja i nain
naplate trabina osiguranih uknjienim ili predbiljeenim hipotekama. Upisi provedeni
na nekretnini koja je prodana u ovrnom postupku vani su i za utvrivanje tko se
sve poziva na roite za diobu - pozivaju se stranke i osobe koje prema stanju spisa
i prema podacima iz zemljine knjige polau pravo da se namire iz ostvarenog iznosa
(l. 117/2.OZ). Uz podatke iz spisa, ovrni sud uzima u obzir i podatke iz zemljine
knjige prilikom donoenja odluke o namirenju ovrhovoditelja i drugih osoba kojima
pripada pravo na namirenje (l. 118/1. OZ). Kad na nekretnini koja je prodana u
ovrnom postupku postoji vie zalonih prava, ona se iz ostvarene kupovnine
namiruju po redosljedu kojeg imaju po prvenstvenom redu. Vjerovnici se namiruju po
redu stjecanja zalonog prava i prava na namirenje ovrhovoditelja koji su predloili
ovrhu, a taj se redosljed odreuje po prvenstvenom redu upisa (l. 107/3.OZ).
Ovrni zakon uvaio je injenicu da sve nekretnine koje mogu biti predmet ovrhe ili
osiguranja nisu upisane u zemljine knjige. Za podruja za koja ne postoje zemljine
knjige ili je zemljine knjiga unitena ili nekretnina nije upisana u zemljinu knjigu,
upis u zemljinu knjigu kao modus stjecanja odreenog prava na nekretnini u
ovrnom postupku zamjenjuje pljenidbeni popis nekretnine za koju je predloena
ovrha (l. 125/3.OZ).53 Na roite za pljenidbeni pois pozvat e se ovrhovoditelj,
ovrenik i osobe s ijim nekretninama granii ta nekretnina (l. 125/3.OZ).54 O
obavljenom pljenidbenom popisu sud e objaviti oglas u "Narodnim novinama."
Pljednibeni popis po Ovrnom je zakonu modus i za stjecanje dobrovoljnog sudskog i
javnobiljenikog zalonog prava (l. 262/1/t.2., 266), fiducijarnog vlasnitva (l.
274/9.OZ), te prethodne mjere osiguranja (l. 287/1/t.2. OZ) kad nekretnina nije
53
l. 125. OZ primjenjuje se i kad se nekretnina u katastru vodi na ime ovrenika ako zemljinkonjini
vlasnik odnosno njegovi nasljednici izjavom ovjerovljenom od nadlenog tijela potvrde da je ovrenik
vlasnik nekretnine koja je predmet ovrhe.(l. 125/7. OZ). Ovom se odredbom, unato tome to OZ
uvaava ulogu koju zemljine knjige imaju u pravnom prometu, negiraju pravni uinci zemljinoknjinih
upisa.
54
Predviena su i posebna pravila o dokazivanju vlasnitva ovrenika. Po l. 125/2. OZ kao dokaz
vlasnitva uzima se dokaz koji u skladu s pravnim pravilima koja na tom podruju vrijedi kao dokaz
vlasnitva. Ako se takav dokaz ne moe pribaviti umjesto dokaza o vlasnitvu ovrhovoditelj je duan
naznaiti mjesto na kojemu se nekretnina nalazi, njezin naziv, granice i povrinu.
56
upisana u zemljine knjige. Domaaji ove odredbe znaajno su se promijenili od

stupanja na snagu ZV. Naime, tada se promijenio pojam neupisane nekretnine kojom
su se to tada smatrale ve i neupisane zgrade ili posebni dijelovi zgrada. Od stupanja
na snagu ZV neupisanom nekretninom smatra se samo ona kod koje ni zemljite nije
upisano u zemljinoj knjizi. Dakle, u svim onim sluajevima u kojima je upisano
zemljite, a nije upisana zgrada ne radi se o neupisanoj nekretnini, pa se ne ne bi
vie mogao primjenjivati l. 125. OZ.
Ovrni zakon sadri i vrlo vana pravila o tome kad se u zemljine knjige upisuju
odreene pravne injenice vane za pravni promet nekretnina, a koje su nastale u
ovrnom postupku ili postupku osiguranja. Zabiljebu nekih od tih injenica ureuje i
Zakon o zemljinim knjigama. U pravilu se radi o injenicama vanim za uvrivanje
mogunosti raspolaganja nekim knjinim pravom odnosno posljedicama
raspolaganja knjinim pravom na koje se odnosi zabiljeba odreena u postupku
ovrhe ili osiguranja. U zemljine knjige se u tijeku ovrnog postupka i postupka
osiguranja upisuju:
Zabiljeba ovrhe (l. 79. OZ) kojom se ini vidljivim da je da je ovrni sud donio
rjeenje o ovrsi na nekretnini ovrenika (dunika) i kojom ovrhovoditelj stjee pravo
da svoje potraivanje namiri iz nekretnine (pravo na namirenje) i u sluaju da trea
osoba kasnije stekne na istoj nekretnini pravo vlasnitva (l. 79/2. OZ).
Zabiljeba odbijanja ovrhe (l. 88.ZZK) koja se provodi kad ovrni sud odbije
prijedlog za ovrhu na nekretnini radi naplate trabine za koju nije bila upisana
hipoteka. Njome se titi vjerovnik ako povodom albe ovrhovoditelja (vjerovnika)
protiv rjeenja o odbijanju ovrhe sud ipak dopusti ovrha na nekretnini. Tada e
trabina imati prilikom namirivanja ono mjesto u prvenstvenom redu koje joj je
zabiljebom osigurano.
Zabiljeba dosude (l. 89.ZZK) kojom se upisuje u zemljinu knjigu da je ovrni
sud u postupku ovrhe na nekretnini donio rjeenje o dosudi nekretnine osobi koja je
na usmenoj javnoj drabi ponudila najveu cijenu za nekretninu odnosno koja je
nekretninu kupila neposrednom pogodbom u sluajevima kada se na taj nain moe
prodati nekretnina u ovrnom postupku (l. 98,99 Ovrnog zakona).
Zabiljeba ovrivosti trabine osigurane zalonim pravom na nekretnini
(l.259/2,3.OZ) kojom se upisuje da je trabina za koju je u zemljinim knjigama
upisana hipoteka postala ovrna. Zabiljeba ovrivosti trabine provodi se u
postupku osiguranja prilikom prisilnog osnivanja zalonog prava na nekretnini kao
mjere osiguranja (l. 257-260. OZ). Zabiljeba ovrivosti ima pravni uinak da se
ovrha na nekretnini moe provesti i prema treoj osobi koja je tu nekretninu stekla
nakon upisa te zabiljebe (l. 260/1 OZ).
Zabiljeba privremene mjere osiguranja zabrane otuenja i optereenja
nekretnine (l.297/1/3, l. 299./1/4 OZ) kojom se provodi privremena mjera
osiguranja novane ili nenovane trabine. Njome se ini vidljivim da je u postupku
osiguranja donesena privremena mjera osiguranja novane ili nenovane trabine
zabranom duniku (protivniku osiguranja) da otui i optereti svoju nekretninu. Kad je
zabiljeba
zabrane otuenja i optereenja provedena
kao privremena mjera
osiguranja novane trabine (l. 297/1/3. OZ), vjerovnik e moi traiti ovrhu i prema
treoj osobi koja je nakon upisa zabiljebe stekla neko pravo na nekretnini temeljem
dobrovoljnih raspolaganja dunika. Kad je zabiljeba zabrane otuenja i optereenja
57
provedena kao mjera osiguranje nenovane trabine (l. 299/1/4. ZV), sva daljnja
dobrovoljna raspolaganja nekretninom i pravima na nekretnini nakon zabiljebe
zabrane ine se ovisnima o uspjehu predlagatelja osiguranja u sporu koji se vodi
glede te nekretnine ili prava na njoj.
5. ULOGA ZEMLJINIH KNJIGA U POSTUPKU DENACIONALIZACIJE
Publicitetna funkcija zemljinih knjiga uvaava se i u postupcima pokrenutim radi
naknade za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunistike vladavine (tzv.
denacionalizacija). Zemljine knjige imaju vanu ulogu za dokazivanje prava na
naknadu prijanjih vlasnika kojima su oduzete nekretnine, pravnog temelja
oduzimanja nekretnine, te slijeda raspolaganja nekretninom nakon to je nekretnina
prenesena u openarodnu imovinu, dravno, drutveno ili zadruno vlasnitvo tj.
nakon to je podrutvovljena. Pravo na naknadu e u najveem broju sluajeva
prijanji vlasnik dokazati upravo injenicom da je kao vlasnik nekretnine bio upisan u
zemljinoj knjizi prije nego to je nekretnina bila podrutvovljena. Tada prijanji
vlasnik ne bi ni na koji drugi nain morao dokazivati svoje pravo na naknadu predmnjeva se da je on bio vlasnik nekretnine prije nego to je bila podrutvovljena,
jer je vlasnitvo do tada bilo upisano u njegovu korist. Tko tvrdi suprotno, mora to i
dokazati. Osoba koja podnosi zahtjev za naknadu, a nije upisana u zemljinoj knjizi
kao prijanji vlasnik svoje e pravo na naknadu morati dokazati ispravama kojima
dokazuje neprekinuti slijed prijenosa prava od upisanog vlasnika do sebe, te ostale
pretpostavke koje se po Zakonu o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme
jugoslavenske komunistike vladavine zahtijevaju za priznavanje prava na naknadu
zakonskim nasljednicima prijanjeg vlasnika (l. 9. i dr.).
Zemljine knjige su u postupku denacionalizacije vane i za opisivanje nekretnine
glede koje se ostvaruje pravo na naknadu. Nekretnina se u zahtjevu za naknadu
opisuje prema podacima iz zemljinih knjiga - brojem zemljinoknjine estice i
zemljinoknjinog uloka, te nazivom katastarske opine u kojoj se nekretnina nalazi
(l. 66/to.2. Zakona o naknadi).55 Posebnu vanost zemljine knjige mogu imati i za
dokazivanje pravnog temelja podrutvovljenja nekretnine koja je predmet naknade
(l. 66/3. Zakona o naknadi). Taj e pravni temelj takoer u najveem broju sluajeva
biti vidljiv iz zemljinoknjinog upisa kojim je u zemljinoj knjizi provedena promjena
nastala podrutvovljenjem. U svakom su zemljinoknjinom upisu navedeni isprava
na temelju koje je upis proveden odnosno isprava koja sadri pravni temelj
podrutvovljena, datum njezina izdavanja, te naziv dravnog tijela koje ju je izdalo.
Izvor tih podataka iz zemljine knjige moe biti od posebne vanosti kad prijanji
vlasnik vie ne raspolae ispravama na temelju kojih je nekretnina podrutvovljena ili
ne raspolae svim podacima kojima bi u cijelosti odredio pravni temelj
podrutvovljenja. Publicitetna funkcija zemljinih knjiga dolazi do izraaja i kod
dokazivanja raspolaganja nekretninom poduzetih nakon podrutvovljenja. Zbog toga
se uz zahtjev za naknadu mora priloiti zemljinoknjini izvadak sa svim upisima i
ispisima od dana podrutvovljenja do dana podnoenja zahtjeva (l. 67/to.3. Zakona
o naknadi). Zemljine bi knjige trebale biti mjerodavne i za utvrivanje je li neka trea
osoba na temelju valjanog pravnog posla stekla vlasnitvo nekretnine koja je
predmet povrata, jer se u tom sluaju imovina ne vraa u vlasnitvo i posjed (l. 52/1.
Zakona o naknadi). Na temelju pravnog posla trea je osoba mogla stei vlasnitvo
nekretnine samo upisom u zemljinu knjigu, pa e dokazivanjem injenice da je
55
Ako se ti podaci razlikuju od podataka iz katastra zemljita, za knjina e prava biti mjerodavni
podaci u zemljinoj knjizi (l. 10. ZZK).
58
upisana u zemljinoj knjizi kao vlasnik i dokazivati svoje stjecanje. Isto bi tako
zemljine knjige trebale biti mjerodavne i za utvrivanje statusa nekretnina koje su
unesene u drutveni kapital poduzea, jer se te nekretnine takoer ne vraaju u
posjed i vlasnitvo (l. 53/1. Zakona o naknadi). Tada bi se upravo iz zemljine
knjige trebalo utvrditi je li provedeno brisanje drutvenog vlasnitva te kao vlasnik
upisana pravna osoba nastala pretvorbom. Ukratko, iz zemljine e se knjige saznati
sve ono to je mjerodavno za utvrivanje pravnog stanja nekretnine u asu
podrutvovljenja, kao i sve ono to se nakon toga s nekretninom deavalo, a odluno
je za donoenje odluke o pravu na naknadu i obliku naknade.
Uloga zemljinih knjiga u postupku denacionalizacije dolazi do izraaja i u pravilima o
zatiti prijanjih vlasnika od raspolaganja podrutvovljenim nekretninama. Na
prijedlog prijanjeg vlasnika sud moe odrediti privremenu mjeru zabrane
raspolaganja nekretninom koja je predmet naknade ako prijanji vlasnik uini
vjerojatnim da postoji opasnost otuenja ili iz drugih opravdanih razloga, sukladno
odredbama posebnog zakona (l. 74/1. Zakona o naknadi). Kad se radi o nekretnini
najsigurniji nain zatite bio bi da se privremena mjera zabrane raspolaganja zabiljei
u zemljinoj knjizi, jer bi se time postigao njezin publicitet prema svim treim
osobama koje se ne bi mogle opravdati da za nju nisu znale niti su mogle znati.56
Nakon to se odredi privremene mjera, prijanji vlasnik mora u roku od 30 dana od
podnoenja prijedloga dostaviti dokaz da je pokrenuo postupak za naknadu oduzete
imovine pred nadlenim tijelom (l. 74/2. Zakona o naknadi). Zemljine knjige su
vane i za zatitu prijanjih vlasnika kojima nisu u vlasnitvo vraeni nacionalizirani
stanovi, ve su ih osobe koje su na njima imale stanarsko pravo odnosno status
zatienog najmoprimca otkupile uz primjenu Zakona o prodaji stanova na kojima
postoji stanarsko pravo. Ako vlasnik stana eli stvarnopravno raspolagati stanom
(npr. prodati ga), u korist prijanjeg vlasnika postoji pravo prvokupa. Iako se radi o
zakonskom pravu prvokupa koje djeluje aposlutno i bez upisa u zemljinu knjigu,
Zakon o naknadi odreuje da se ono upisuje u zemljinu knjigu (l. 24/6, 29/2.).57 No,
treba napomenuti da i tamo gdje pravo prvokupa nije upisano, ono djeluje apsolutno
prema svim treim osobama ve temeljem samog zakona.
I naposljetku, zemljine knjige imaju posebno znaenje i za davanje publiciteta
samom vraanju nekretnina u vlasnitvo prijanjim vlasnicima. Iako upis u zemljinu
knjigu nije pretpostavka stjecanja vlasnitva vraenih nekretnina, upis je nuan za
daljnja raspolaganja tim nekretninama i za njihovu zatitu. Upis se provodi po
slubenoj dunosti (l. 72/2. Zakona o naknadi ) nakon to upanijski ured nadlean
za donoenje rjeenja dostavi pravomono rjeenje zemljinoknjinom sudu (l.
72/1.Zakona o naknadi).
6. ULOGA ZEMLJINI KNJIGA U PRETVORBI DRUTVENOG VLASNITVA NA
NEKRETNINAMA
Pretvorba drutvenog vlasnitva provedena je po brojnim propisima i po razliitim
pravnim temeljima.58 Do pretvorbe drutvenog u privatno vlasnitvo, u pravilu, je
56
Pravni uinci te zabiljebe bili bi isti kao i pravni uinici zabiljebe privremene mjere zabrane
otuenja i optereenja radi osiguranja nenovane trabine odreene po pravilima Ovrnog zakona.
57
Po Zakonu o naknadi to se pravo prvokupa upisuje zabiljebom iako bi se trebao upisivati
uknjibom ili predbiljebom (l. 31/1.ZZK).
58
O tome v. opirnije Josipovi,T.: Pretvorba prava na nekretninama u drutvenom vlasnitvu u pravo
vlasnitva i uspostava pravnog jedinstva nekretnine, Nekretnine u pravnom prometu - zbornik radova,
Zagreb, 1999, str. 19-57 i tamo citirani autori
59
dolo izvanknjino, bez upisa u zemljinu knjigu. Upis vlasnitva u korist osobe u
iju se korist drutveno vlasnitvo pretvorilo u privatno samo je deklaratorne,
publicitetne naravi. Njime se usklauje izvanknjino sa zemljinoknjinim pravnim
stanjem nekretnine. Upis se provodi na prijedlog osobe koja je pretvorbom postala
vlasnik nekretnine. Upis e se provesti brisanjem drutvenog vlasnitva i prava koja
su postojala na nekretnini u drutvenom vlansitvu te upisom vlasnitva u korist
osobe koja je pretvorbom postala vlasnik. Ako pretvorba dutvenog vlasnitva nije
odreena posebnim zakonom primjenjuju se pravila iz l. 360. i 361. ZV o pretvorbi
prava upravljanja, koritenja i raspolaganja odnosno prava koritenja neizgraenog
graevinskog zemljita. Vlasnikom nekretnine na kojoj je postojalo pravo upravljanja,
koritenja i raspolaganja postao je sveopi sljednik dotadanjeg nositelja tih prava
(l. 360/1.ZV) odnosno dotadanji nositelj tih prava
(l. 360/2.ZV). Vlasnik
neizgraenog graevinskog zemljita postala je osoba u iju je korist postojalo prava
koritenja odnosno prvenstveno pravo koritenja (l. 361.ZV). Postoje i posebna
pravila za utvrivanje tko je bio nositelj prava na nekretninama u drutvenom
vlasnitvu, a o kojima ovisi i tko se sada smatra vlasnikom tih nekretnina. Ta se
pravila oslanjaju na publicitetnu funkciju ve provedenih upisa prava upravljanja,
koritenja i raspolaganja odnosno prava koritenja ili prvenstvenog prava koritenja
na neizgraenom graevinskom zemljitu. Vlasnikom neizgraenog graevinskog
zemljita smatra se osoba u iju je korist u zemljinoj knjizi upisano pravo koritenja
odnosno prvenstveno pravo koritenja (l. 362/2.ZV), a vlasnikom nekretnine u
drutvenom vlasnitvu osoba u iju je korist upisano pravo upravljanja, koritenja ili
raspolaganja tom nekretninom (l. 362/1.ZV). Sukladno tome se za upise prava
upravljanja odnosno koritenja i raspolaganja u zemljinim knjigama koji su
provedeni do stupanja na snagu ZV uzima da su upisi prava vlasnitva (l. 360/4), a
isto vrijedi i za upise prava koritenja odnosno prvenstvenog prava koritenja na
neizgraenom graevinskom zemljitu (l. 361/3. ZV).59 Za stvari glede kojih nije
utvreno u ijem su vlasnitvu niti djeluju navedene predmnjeve smatra se da su
vlasnitvo RH (l. 362/3.ZV). Ovakvo
publicitetno znaenje upisa prava na
nekretninama u drutvenom vlasnitvu za pravni promet je od velike vanosti. Osobe
koje su kao nositelji prava na nekretninama u drutvenom vlasnitvu upisane u
zemljinoj knjizi ne moraju ni na koji drugi nain, osim injenicom da su upisane,
dokazivati da su vlasnici nekretnina, a tko tvrdi suprotno mora to i dokazati (l.
362/1,2.ZV). Tko tvrdi suprotno tj. tko tvrdi da je pretvorbom drutvenog vlasnitva
postao vlasnik nekretnine premda nije upisan u zemljinoj knjizi kao nositelj prava na
nekretnini u drutvenom vlasnitvu morat e dokazati da je on ili njegov pravni
prednik stekao pravo na nekretnini u drutvenom vlasnitvu na valjanom pravnom
temelju i uz ispunjenje svih ostalih pretpostavki koje su se za stjecanje tog prava
zahtijevale u trenutku stjecanja (l. 363/2.ZV). Ako
nema isprava kojima bi to
dokazao odnosno ako nema isprava kojima bi dokazao neprekinuti slijed
izvanknjinih prijenosa prava od upisanog nositelja do sebe (l. 364/2, 365/5.ZV)60
59
Dok se u zemljinoj knjizi ne provedu promjene nastale pretvorbom prava upravljanja, koritenja i
raspolaganja na nekretninama u drutvneom vlasnitvu odnosno prava koritenja ili prvenstvenog
prava kroitenja na neizgraenom graevinskom zemljitu u izvacima e se umjesto tih prava
upisivati pravo vlasnitva u kroist osobe u iju je korist bilo upisano pravo na nekretnini u drutvenom
vlasnitvu uz naznaku lanka ZV na temelju kojeg je provedena pretvorba (l. 137. Zemljinoknjinog
poslovnika).
60
U prijelaznim i zavrnim odredbama ZV postoje posebna pravila o tome kojim se ispravama
dokazuje izvanknjino stjecanja prava na nekretnini koja je bila u drutvenom vlasnitvu (npr.
365/3,ZV). Postoje i posebna pravila o otklanjanju nedostataka u tabularnoj ispravi na temelju koje se
zahtijeva upis vlasnitva (l. 364/3,4.ZV). O tome v. opirnije Jug,J.: Supotpis ugovora i izdavanje
tabularne isprave, Uloga i ovlasti Dravnog pravobraniteljstva glede odreenih nekretnina u vlasnitvu
Republike Hrvatske i opih dobara uz osvrt na neke obveznopravne odnose, Zbornik radova, Zagreb,
2000, str. 78-80.
60
upis e biti mogu samo na temelju odluke suda donijete u parninom postupku (l.
364/6, 365/4.ZV). Publicitetna funkcija ve provedenih upisa prava na nekretninama
u drutvenom vlasnitvu i tada e doi do izraaja i znaajno e olakati pokretanje i
voenje takvih postupka. Pasivno legitimirana strana bit e upisani nositelj prava
na nekretnini u drutvenom vlasnitvu ili e se primijeniti pravilo iz l. 362/3. po kojem
se vlasnik smatra RH. Tako, upravo zbog publicitetne funkcije zemljinoknjinih upisa
nema dvojbi u utvrivanju pasivne legitimacije za voenje postupka u kojem bi se
trebao utvrditi stvarni vlasnik nekretnine koji je to postao pretvorbom drutvenog
vlasnitva. Usto mogue je odmah nakon pokretanja postupak zahtijevati i zabiljebu
spora (l. 80.ZZK), pa e doi do izraaja i funkcija zemljinih knjiga za zatitu
izvanknjinih nositelja stvarnih prava na nekretninama.
7. ZAKLJUAK
Iz temeljnih propisa koji danas ureuju zemljine knjige proizlazi da je zemljinim
knjigama u hrvatskom pravnom poretku dana vrlo znaajna uloga za ostvarivanje
sigurnosti pravnog prometa nekretnina. One su vane kako za zatitu nositelja
stvarnih prava na nekretninama tako i za zatitu svih onih koji sudjeluju u pravnom
prometu nekretnina. Zemljine knjige postaju sve vanije i za osiguranje razliitih
gospodarskih transakcija. Najsigurniji nain osiguranja trabina upravo su razliita
realna, stvarnopravna osiguranja
na nekretninama. Nekretnine zbog
velike
vrijednosti predstavljaju najpogodniji nain osiguranja trabina. Pravni uinci upisa
takvih osiguranja u zemljine knjige omoguuju da vjerovnici iz vrijednosti nekretnina
naplauju svoje trabine i prema kasnijim vlasnicima nekretnina i neovisno o
kasnijim raspolaganjima nekretninom. Takva su osiguranja posebno pogodna i za
dunike. Dunici i dalje ostaju u posjedu nekretnine, mogu je koristiti i eksploatirati i
stvariti prihod za vraanje kredita i zajmova. Znaenje zemljinih knjiga u pravnom
prometu nekretnina postaje tako njegovim intenziviranjem sve vei. Vjerovnici radi
osiguranja svojih trabina sve vie zahtijevaju sigurna realna osiguranja na
nekretninama i to uvjetuju njihovim osnivanjem na nain kako to odreuju pozitivni
stvanropravni propisi i upisivanjem u zemljine knjige. Zbog toga su dunici
primorani sreivati zemljinoknjino stanje svojih nekretnina kako bi se njihovom
vrijednou mogle osigurati transakcije u koje ulaze. ini se da je danas, upravo
potreba za dobivanjem kredita, zajmova koji se uvjetuju osnivanjem hipoteke ili
fiducijarnog vlasnitva na nekretninama, jedan od najeih motiva zbog kojeg
pojedinici zapoinju postupke sreivanja zemljinoknjinog stanja svojih nekretnina.
U sreivanju zemljinoknjino stanja esto se, meutim, nailazi na niz razliitih
prepreka. Na normativnoj razini postoji odreena neusklaenost osnovnih
zemljinoknjinih propisa s drugim propisima koji, izmeu ostalog, ureuju i neka
pitanja zemljinih knjiga. Razliitim su propisima odreene neke dodatne
pretpostavke ili prepreke upisu. One oteavaju
ili usporavaju
sreivanje
zemljinoknjinog stanja. Nekim se, pak, propisima, na odreeni nain, i dalje negira
znaenje zemljinih knjiga za dokazivanje stvarnih prava na nekretninama. To moe
djelovati destimulativno na sreivanje zemljinoknjinog stanja, jer se u odreenim
postupcima prava na nekretninama mogu dokazati i bez upisa u zemljine knjige. I
naposljetku, postoje problemi i sa zateenim nesreenim zemljinoknjinim stanjem.
U velikom broju sluajeva ono se ne moe uskladiti sa stvarnim pravnim stanjem
nekretnine u vremenu koje bi, s obzirom na sve vei intenzitet i brzinu pravnog
prometa, bilo optimalno za sve koji sudjeluju u gospodarskim transkacijama.
Postupak usklaivanja zemljinoknjinog sa stvarnim pravnim stanjem nekretnine
sigurno bi bio bri i jednostavniji da je sustavnije zapoet i postupak modernizacije i
61
kompjuterizacije zemjinih knjiga u kojem bi se ujedno i usklaivalo zemljinoknjino

sa stvarnim pravnim stanjem nekretnina. Usklaivanje i kompjuterizacija zemljinih
knjiga iziskuje veliki trud i vrijeme, znatna financijska sredstva, angairanje i
edukaciju velikog broja razliitih strunjaka, ulaganje u opremu i sl. No, koristi koje e
za daljnji razvoj gospodarstva, strana ulaganja, promet kapitala donijeti sreena
zemljinoknjina evidencija daleko e premaiti sredstva uloena u njezino
sreivanje i modernizaciju.

Uloga Zemljisnih Knjiga U Pravnom Prometu Nekretnina

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Uloga Zemljisnih Knjiga U Pravnom Prometu Nekretnina

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

Prof.dr. TATJANA JOSIPOVI

ULOGA ZEMLJINIH KNJIGA U PRAVNOM PROMETU NEKRETNINA

NN, br. 91/96, 68/98, 137/99.

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

zatita povjerenja koju u pravnom prometu nekretnina pruaju zemljine knjige.5

V. npr. l. 122-125, 221, 227, 230, 243, 277, 318. ZV

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

Zajedniko vlasnitvo18 se upisuje u korist i na ime svih zajednikih vlasnika, pri

O zajednikom vlasnitvu v. opirnije Gavella-Josipovi-Gliha-Belaj-Stipkovi:Stvarno pravo, str

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

graenja (l. 288/1.ZV).24 Istodobno se otvara novi zemljinoknjini uloak u koji se

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

koja se osigurava hipotekom upisuje se u zemljinoj knjizi naznaavanjem tono

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

kojem se zgrada odnosno druga graevina smatraju dijelom zemljita i samo

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

knjigu moe se odrediti i dopustiti i drugim propisom.32 Obvezna se prava upisuju u

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

2.4. Osobni odnosi i pravne injenice

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

ostvaruje iskljuivo upisom u glavnu zemljinu knjigu (sustav glavne knjige, l.

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

korist ugovor sklopljen zahtijeva pravednu izmjenu ugovora kojom bi se taj

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

3.2.2. Stjecanje stvarnih prava odlukom suda ili druge vlasti

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

3.2.3. Stjecanje nasljeivanjem

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

prava, tereti,ogranienja, pravne injenice, osobni odnosi koji postoje na toj

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

3.4.2. Zatita povjerenja u potpunost

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

nositeljima prava na nekretninama da u odreenom roku zahtijevaju upis svojih

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

odreuje se po trenutku kada je zemljinoknjinom sudu stigao prijedlog za upis.47

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

O tome v. opirnije Josipovi,T.: Zemljinoknjino pravo, str. 261-267.

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

pretpostavci zemljinoknjinog upisa (l. 40-42.ZZK). Time su ujedno priznati i

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

ispranjenjem nekretnine i njezinom predajom kupcu. OZ priznaje i apsolutno

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

upisana u zemljine knjige. Domaaji ove odredbe znaajno su se promijenili od

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

H G K - Sektor za trgovinu, esti forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama

kompjuterizacije zemjinih knjiga u kojem bi se ujedno i usklaivalo zemljinoknjino

You might also like