CHNG II:

QUY NH C TH I VI KDBS

1. Kinh doanh quyn s dng t (iu 38 iu

43 Lut KDBS):
1.1. Khi nim: L vic b vn u t to lp qu t c h
tng chuyn nhng hoc cho thu QSD gn vi h tng
kim li.
1.2. Nguyn tc:
- Tin hnh thng qua hnh vi chuyn nhng hoc cho
thu quyn s dng t;
- Gn vi h tng u t xy dng trn t;
- Ph hp quy hoch s dng t v quy hoch xy dng;
- Quyn s dng t phi p ng iu kin a vo kinh
doanh;
- Phi lp thnh hp ng vi nhng ni dung ch yu
theo quy nh php lut.

1.3. Hnh thc u t:

- u t ci to t v xy dng cng trnh h tng;
- Nhn chuyn nhng quyn s dng t v u t cng trnh
h tng;
chuyn nhng hoc cho thu quyn s dng t c h
tng.
- Thu t v u t h tng trn t cho thu t c h
tng.
1.4. Hnh thc kinh doanh:
- Chuyn nhng hoc cho thu quyn s dng t theo tha
thun gia cc bn hoc u gi quyn s dng t.

1.5. Quyn v ngha v ca ch th trong kinh doanh

quyn s dng t:
- Chuyn nhng quyn s dng t: (iu 40 v iu 41
Lut KDBS)
- Cho thu quyn s dng t: (iu 42 v iu 43 Lut
KDBS)

2. Kinh doanh nh, cng trnh xy dng

(iu 22 iu 37 Lut KDBS):
2.1. Khi nim:
L vic u t, to lp nh, cng trnh xy dng
bn, chuyn nhng, cho thu, cho thu mua nh,
cng trnh xy dng nhm mc ch sinh li.
- C th c tin hnh vi quy m ln, di dng
u t xy dng khu th mi, khu nh , h tng
k thut khu cng nghip.

- Phng thc pht trin nh (iu 33 Lut

Nh ):
+ Nh ring l: h gia nh, c nhn xy dng;
+ Nh thng mi: doanh nghip kdbs
u t;
+ Nh x hi: Nh nc + doanh nghip xy
dng cho i tng u tin (ti iu 53, 54
Lut Nh ); v
+ Nh cng v: Nh nc xy dng iu
ng, lun chuyn cn b, cng chc theo
cng tc.

- Cc loi d n pht trin nh thng mi (iu

4 N71/2010/N-CP):
+ D n pht trin khu nh - d n cp I: xy
dng h thng h tng k thut, h tng x hi,
u t xy dng nh v cc cng trnh kin trc
khc;
+ D n pht trin nh c lp hoc d n cp II
2.2. Ch u t d n nh thng mi:
- Ch u t cp I
- Ch u t cp II

2.2.1. Yu cu i vi ch u t:
- p ng iu kin ca ch th kinh doanh bt ng sn
- C d n u t ph hp;
- C nng lc ti chnh thc hin d n (iu 5
N153/2007/N-CP v iu 12 N71/2010/N-CP):
+ D n khu th mi, h tng k thut khu cng
nghip: c vn thuc s hu chim > 20% tng mc u
t d n;
+ D n khu nh : c vn thuc s hu chim > 15%
tng mc u t nu quy m d n < 20 ha; hoc > 20%
nu quy m d n t 20 ha tr ln.

2.2.1. Yu cu i vi ch u t:
- Vic la chn ch u t d n c thc hin theo cc
hnh thc sau (iu 18 Lut KDBS v iu 13, 14
N71/2010/N-CP):
+ u thu ti khu vc cha thc hin gii phng mt
bng (iu 14 N71/2010/N-CP);
+ u gi quyn s dng t theo php lut t ai;
+ ch nh ch u t (im c Khon 1 iu 13 v Khon
5 iu 73 N71/2010/N-CP).
* Nghin cu iu 6 iu 9 N71/2010/N-CP nm
vn lin quan h s, thm quyn v thc hin d n
nh .

2.2.2. Quyn v ngha v ca ch u t:

- iu 19 v 20 Lut KDBS: quy nh quyn, ngha v
chung i vi ch u t xy dng khu th mi, khu nh ,
h tng k thut khu cng nghip.
- iu 15 v 16 N71/2010/N-CP: quy nh quyn, ngha
v ca ch u t d n pht trin nh thng mi.
Lu mt s quyn v ngha v sau:
- Ch u t cp I ca d n pht trin khu nh c
quyn chuyn nhng quyn s dng t c h tng k thut
cho ch u t cp II;
- i vi nhng d n pht trin nh ti cc thnh ph,
th x hoc cc khu th mi c quy hoch pht trin thnh
thnh ph, th x th ch u t khng c chuyn nhng
quyn s dng t di hnh thc bn nn cha xy dng nh
cho cc h gia nh, c nhn;
- Lm th tc c quan nh nc c thm quyn cp Giy
chng nhn cho ngi mua, tr trng hp bn mua t nguyn
lm th tc ngh cp giy chng nhn

2.2.3. X l vi phm ca ch u t (iu 10 N153/2007/N-CP):

- C quan cho php u t quyt nh thu hi vn bn cho php u t
hoc giy chng nhn u t d n giao cho ch u t khc tip
tc thc hin d n trong cc trng hp:
+ Ch u t vi phm cc quy nh ca php lut v u t xy
dng, quy hoch, kin trc, qun l t ai m khng c gii php
khc phc kp thi theo yu cu ca c quan nh nc c thm
quyn;
+ Ch u t khng thc hin ng ni dung d n hoc sau 12
thng, k t ngy nhn bn giao t m khng trin khai thc hin
d n hoc chm tin qu 24 thng so vi tin c duyt.
- Ch u t c d n b thu hi khng c giao lm ch u t cc
d n kinh doanh bt ng sn mi trong thi gian 02 nm, k t
ngy d n b thu hi.
- C quan quyt nh thu hi vn bn cho php u t hoc giy chng
nhn u t c trch nhim:
+ Yu cu ch u t c gii quyt nhng tn ti ca d n m
bo quyn, ngha v, trch nhim ca khch hng v cc bn lin
quan;
Thng bo v t chc la chn ch u t mi tip tc thc
hin d n.

2.3. Nguyn tc:

- Phi c thc hin thng qua sn giao dch BS.
Cc sn giao dch ch c lm trung gian thc hin bn, cho
thu nh theo y quyn ca ch u t v hng ph giao dch
qua sn
- Ph hp quy hoch xy dng c ph duyt;
- Nh, cng trnh xy dng phi p ng iu kin a vo
kinh doanh;
- Phi lp thnh hp ng theo quy nh php lut (lu vic
cng chng, chng nhn);
- Gn vi quyn s dng t v km theo h s v nh, cng
trnh xy dng (v to lp, quyn s hu, qu trnh thay i, tnh
trng php l ca nh, cng trnh xy dng..v.v).
- Thi im chuyn quyn s hu trong giao dch nh
(iu 64 N71/2010/N-CP)

2.4. Hnh thc u t v kinh doanh:

- u t xy dng mi nh, cng trnh xy dng;
- Ci to, sa cha nh, cng trnh xy dng sn c;
bn, cho thu, cho thu mua.
2.5. Huy ng vn u t xy dng nh (iu 9
N71/2010/N-CP)
2.5.1. Hnh thc huy ng vn:
1. K hp ng vay vn. Bn cho vay vn hoc bn mua
tri phiu khng c quyn u tin mua hoc u tin
ng k mua nh .
2. K hp ng gp vn hoc hp ng hp tc u t vi
ch u t cp II nhm mc ch chuyn nhng quyn s
dng t c h tng k thut cho ch u t cp II.

5.1.2 iu kin huy ng vn

i vi ch u t cp I:
+ gii phng mt bng ca d n, v
+ thc hin khi cng xy dng cng trnh h tng k thut
ca d n tng ng vi ni dung v tin ca d n.
i vi ch u t cp II:
C nhu cu huy ng vn xy dng nh trn din tch t
nhn chuyn nhng ca ch u t cp I:
+ c hp ng chuyn nhng quyn s dng t k vi ch
u t cp I,
+ C tha thun trong hp ng v vic ch u t cp II c
huy ng vn xy dng nh , v
+ c cc iu kin huy ng vn nh ch u t cp I.
Trng hp cha chuyn quyn s dng t t ch u t
cp I sang ch u t cp II theo quy nh ca php lut v t
ai th vic huy ng vn phi c ch u t cp I ng
bng vn bn.

3. K hp ng, vn bn gp vn hoc hp ng, vn bn hp

tc u t vi t chc, c nhn u t xy dng nh .
Bn tham gia gp vn hoc bn tham gia hp tc u t ch c
phn chia li nhun (bng tin hoc c phiu) hoc c phn
chia sn phm l nh theo t l vn gp (s lng nh c
phn chia ti a khng qu 20% s lng nh trong mi d
n khng phi thng qua sn giao dch bt ng sn).
- iu kin:
+ c d n pht trin nh c ph duyt,
+ thc hin khi cng xy dng cng trnh nh , v
+ thng bo cho S Xy dng ni c d n pht trin nh
bit trc t nht 15 ngy, tnh n ngy k hp ng huy
ng vn.

4. K hp ng hp tc kinh doanh vi doanh nghip c chc nng

kinh doanh bt ng sn
Bn tham gia hp tc kinh doanh ch c phn chia li nhun (bng
tin hoc c phiu) hoc c phn chia sn phm l nh theo
tha thun (s lng nh c phn chia ti a khng qu 20% s
lng nh trong mi d n khng phi thng qua sn giao dch bt
ng sn).
- iu kin:
+ c d n nh c ph duyt,
+ thc hin gii phng mt bng,
+ c bin bn bn giao mc gii ca d n, v
+ thng bo cho S Xy dng ni c d n pht trin nh bit
trc t nht 15 ngy, tnh n ngy k hp ng huy ng vn.
Bn c phn chia nh khng c chuyn nhng quyn c
phn chia nh cho t chc, c nhn khc.

5. Huy ng vn t tin mua nh ng trc ca ngi mua thng

qua hnh thc k hp ng mua bn nh hnh thnh trong
tng lai.
- iu kin:
+ c thit k k thut nh c ph duyt,
+ xy dng xong phn mng ca nh ;
+ tng s tin huy ng trc khi bn giao nh khng vt
qu 70% gi tr nh ghi trong hp ng (Khon 1 iu 39
Lut nh ).
+ hon thnh th tc mua bn qua sn giao dch bt ng
sn theo ng quy nh ca php lut v kinh doanh bt ng
sn, v
+ thng bo cho S Xy dng ni c d n pht trin nh
bit trc t nht 15 ngy, tnh n ngy k hp ng huy
ng vn.

2.5.2. Ch u t v loi hnh huy ng vn:

- i vi ch u t d n pht trin khu nh , d n khu
th mi (ch u t cp I): c huy ng vn theo cc hnh
thc trn.
- i vi ch u t pht trin nh c lp v ch u t cp
II: khng c hnh thc huy ng vn th 2.
- Ch u t d n pht trin nh phi s dng vn huy
ng vo ng mc ch xy dng d n pht trin nh ,
khng c dng s vn huy ng vo mc ch khc hoc
s dng cho cc d n pht trin nh khc.
- Nhng trng hp huy ng vn khng ng cc hnh thc v
khng p ng cc iu kin quy nh th hp ng k
khng c gi tr php l v bn huy ng vn b x l theo
quy nh hin hnh.

2. Kinh doanh nh, cng trnh xy dng:

2.6. Cc hot ng kinh doanh c th:
2.6.1. Mua, bn nh, cng trnh xy dng:
- Nh, cng trnh xy dng c mua, bn c
th c sn, ang xy dng hoc s c
hnh thnh trong tng lai theo d n, thit k,
tin c ph duyt.
- Vic thanh ton c th tr trn mt ln, ng
trc tin hoc tr chm, tr dn

2. Kinh doanh nh, cng trnh xy dng:

2.6.1. Mua, bn nh, cng trnh xy dng:
* ng tin trc cho trng hp mua, bn nh, cng trnh xy
dng hnh thnh trong tng lai (Khon 1 iu 14 Lut KDBS
v iu 4 N153/2007/N-CP ):
- c thc hin nhiu ln:
+ ln u khi ch u t xy dng c s h tng phc v cho
BS;
+ cc ln tip theo thc hin theo tin u t BS.
- ch u t phi s dng ng mc ch tin ng trc to
lp BS;
- gi mua, bn xc nh ti thi im k hp ng.
i vi kinh doanh nh , vic huy ng vn cn tun th thm
quy nh ca Lut nh v vn bn hng dn thi hnh.
* Tr chm, tr dn (Khon 2 iu 14 Lut KDBS v iu 4
N153/2007/N-CP ).

2.6.2. Cho thu, cho thu mua nh, cng

trnh xy dng:
- Nh, cng trnh xy dng phi c sn;
- m bo cht lng xy dng, an ton, v
sinh mi trng v cc dch v cn thit khc
nh, cng trnh xy dng c vn hnh, s
dng bnh thng theo cng nng, thit k v
tha thun trong hp ng.

2. Kinh doanh nh, cng trnh xy dng:

2.7. Quyn v ngha v ca cc bn:
2.7.1. Mua, bn nh, cng trnh xy dng:
(iu 24 iu 27 Lut KDBS)
2.7.2. Cho thu nh, cng trnh xy
dng: (iu 29 iu 32 Lut KDBS)
2.7.3. Thu mua nh, cng trnh xy
dng: (iu 34 iu 37 Lut KDBS)

3. Chuyn nhng ton b d n u t xy dng khu th

mi, khu nh , h tng k thut khu cng nghip (iu 21
Lut KDBS):
3.1. Khi nim: l vic chuyn nhng ton b quyn, ngha
v v li ch hp php t ch u t c sang ch u t mi
thng qua hp ng bng vn bn v c c quan nh nc
c thm quyn cho php.
- Trng hp d n khu th mi, d n khu nh , d n
h tng k thut khu cng nghip ang thc hin d dang m
ch u t gp kh khn, khng iu kin tip tc thc
hin d n theo ng tin v ni dung d n c ph
duyt hoc ch u t khng cn nhu cu tip tc thc hin d
n th ch u t lp h s bo co y ban nhn dn cp tnh
xem xt, cho php chuyn nhng ton b d n cho ch
u t khc.
- Vic xem xt, cho php chuyn nhng d n phi m
bo d n khng b gin on, khng lm thay i mc tiu v
m bo quyn, ngha v ca khch hng v cc bn lin quan
khc

3.2. iu kin chuyn nhng ton b d n:

Vic chuyn nhng ton b d n khu th mi, d n khu nh
, d n h tng k thut khu cng nghip phi c lp thnh
hp ng bng vn bn.
* i vi ch u t d n chuyn nhng:
- D n c ph duyt theo quy nh ca php lut v
khng thuc i tng b x l thu hi d n;
- Ch u t c quyn s dng t thng qua hp ng
thu t hoc quyt nh giao t hoc giy chng nhn quyn s
dng t;
- Phi hon thnh cng tc bi thng gii phng mt bng
ca ton b d n hoc theo giai on v phi c cc cng trnh
h tng k thut tng ng vi ni dung, tin thc hin d n
c ph duyt;
- C trch nhim thng bo kp thi, y , cng khai v
gii quyt tha ng quyn, li ch hp php ca khch hng v
cc bn lin quan khc.

3.2. iu kin chuyn nhng ton b d n:

* i vi ch u t nhn chuyn nhng d n:
- L t chc, c nhn kinh doanh bt ng sn c
cc iu kin theo quy nh;
- p ng iu kin v ti chnh i vi ch u
t d n;
- C vn bn cam kt thc hin d n theo ng
tin c ph duyt;
- Ch u t mi c trch nhim thc hin ton b
ngha v v c hng mi quyn, li ch ca ch
u t d n theo quy nh.

3.3. Thm quyn cho php chuyn nhng

ton b d n:
- i vi d n do y ban nhn dn cp
tnh cho php u t th y ban nhn dn cp
tnh xem xt, gii quyt.
- i vi d n do Th tng Chnh ph
cho php u t th y ban nhn dn cp tnh
ly kin cc c quan lin quan bo co
Th tng Chnh ph quyt nh.

3.4. Trnh t, th tc chuyn nhng ton b d n:

3.4.1. H s:
- n xin chuyn nhng d n;
- Vn bn cho php u t ca c quan nh nc c thm
quyn;
- H s d n c ph duyt;
- Quyt nh ph duyt d n;
- Hp ng thu t hoc quyt nh giao t hoc giy
chng nhn quyn s dng t;
- Bo co qu trnh thc hin d n n thi im chuyn
nhng;
- H s ca ch u t mi, gm:
+ ng k kinh doanh c chc nng kinh doanh bt ng
sn;
+ Cam kt ca ch u t mi khi c nhn chuyn
nhng d n, trong c trch nhim thc hin cc ngha v
i vi Nh nc v khch hng m ch u t c cam kt;
+ Vn bn xc nh nng lc ti chnh ca ch u t mi.

3.4. Trnh t, th tc chuyn nhng ton b d

n:
3.4.2. Trnh t:
- H s np ti c quan u mi thm nh cp
tnh ni c d n:
+ i vi d n khu th mi v d n nh : c
quan u mi thm nh cp tnh l S Xy dng;
+ i vi d n h tng k thut khu cng nghip:
c quan u mi thm nh do Ch tch y ban nhn
dn cp tnh quy nh.
- Thi gian thm nh: 30 ngy lm vic, k t
ngy nhn h s.

3.4. Trnh t, th tc chuyn nhng ton b d

n:
3.4.2. Trnh t:
- Ni dung thm nh:
+ L do chuyn nhng;
+ iu kin c chuyn nhng ca d n;
+ iu kin nng lc ca ch u t mi;
+ Phng n thc hin d n ca ch u t mi.
- Sau khi hon thnh vic thm nh, c quan u
mi thm nh trnh y ban nhn dn cp tnh ra
quyt nh cho php chuyn nhng d n theo thm
quyn hoc trnh Th tng Chnh ph xem xt,
quyt nh.

3.4. Trnh t, th tc chuyn nhng ton b d n:

3.4.3. Th tc bn giao gia ch u t c v ch u t mi:
- Chm nht 30 (ba mi) ngy k t khi c quyt nh cho php chuyn
nhng ca c quan c thm quyn, ch u t mi v ch u t c
phi tin hnh k kt hp ng chuyn nhng d n v hon thnh vic
bn giao d n;
- Ch u t c bn giao cho ch u t mi ton b h s d n, c bin
bn bn giao km theo danh mc h s;
- Vic bn giao mc gii t ai ca d n trn thc a thc hin theo
quy nh ca php lut v t ai;

3.4. Trnh t, th tc chuyn nhng ton b d n:

3.4.3. Th tc bn giao gia ch u t c v ch u
t mi:
- Trc khi lm th tc bn giao ch u t c
phi thng bo bng vn bn cho tt c khch hng
(nu c) v thng bo trn phng tin thng tin i
chng trc 15 ngy (t nht 03 s lin tip ca mt
t bo pht hnh ti a phng, mt i truyn hnh
a phng hoc trung ng v trang web (nu c)
ca c quan u mi thm nh cp tnh ni c d n)
v vic chuyn nhng d n v quyn li ca khch
hng;
- Ch u t mi c trch nhim tip tc trin khai
d n ngay sau khi nhn bn giao.

CU HI
Cc nhn nh sau y ng hay sai, gii thch ?
1. T chc, c nhn mua bn nh u phi thc hin
mua bn thng qua sn giao dch bt ng sn.
2. T chc kinh t kinh doanh nh c huy ng
vn ng trc ca khch hng c nhu cu mua nh
sau khi d n u t c ph duyt.
3. Ch u t d n khu nh khng c chuyn
nhng quyn s dng t khi cha xy dng nh .
4. Cc doanh nghip kinh doanh nh c ngha v lm
th tc Nh nc cp giy chng nhn quyn s
hu nh cho khch hng ca mnh.
5. Ch u t d n bt ng sn u c quyn chuyn
nhng d n u t ca mnh cho nh u t khc.

CU HI
Cc nhn nh sau y ng hay sai, gii thch ?
6. Mua bn nh l hnh vi kinh doanh bt ng sn.
7. Ngi mua nh thuc d n u t kinh doanh nh ca
doanh nghip c vn u t nc ngoi ch c s hu nh
trong thi gian thc hin d n.
8. Thu mua bt ng sn l mt hnh thc mua bn bt ng sn.
9. Mi loi nh u c php kinh doanh.
10. Thi im chuyn quyn s hu bt ng sn trong trng
hp mua bn bt ng sn l thi im hp ng mua bn
c cng chng, chng thc.
11. Hot ng bn nh thuc d n pht trin nh phi thng
qua sn giao dch bt ng sn.
12. Trong mi trng hp huy ng vn u t xy dng nh
, ch u t u c quyn tha thun phn chia sn phm l
nh cho bn cung cp vn.

CU HI
Cc nhn nh sau y ng hay sai, gii thch ?
13. Hp ng mua bn nh thng mi phi c chng nhn
ca cng chng hoc chng thc ca UBND cc cp.
14. Hp ng kinh doanh bt ng sn u phi c cng
chng theo quy nh ca php lut.
15. Hp ng chuyn nhng d n khu nh phi c chng
nhn ca cng chng hoc ca UBND cp tnh.
17. Ch u t d n pht trin nh thng mi phi c t nht
20 % vn u t thuc s hu ca mnh trn tng mc u t
d n c ph duyt.
18. Khi huy ng vn gp thng qua k kt hp ng gp vn,
ch u t d n nh ch c phn chia cho bn tham gia
gp vn ti a khng qu 20% s lng nh ca d n.
19. i vi cc d n pht trin nh , ch u t khng c
chuyn nhng quyn s dng t cho cc h gia nh, c
nhn di hnh thc bn nn m cha xy dng nh .