Ex suicio ve DESALO 9 164 ION DE PAGO, E INTIMAC: V. Mora | a) Doctrina. 91 establ | “ 3.091 establece « rt, 5 de Ja ley 23. We “yay. Pa jena de desalojo por falta de pagy qr aga yn th dor deberd intimar fehacientemente « ok gt &l ieided debida, otorgando para ello un Pla2o que ith cal i n ser inferior a 10 dias in, ae a ant ee recepcién de la intimacion, el lugar a, Fi j 19 TO" sQuitare decir ello ea toe esa intimacién emajucicia e q itui mora? re tiene que ver una y otra cosa. | ve Si en el contrato se pacté la mora automatica vs } estableci6 un ugar de pago, el locatario queda cons, % tuido en mora si no acredita haber concurrido al lugar , f y que el pago no le fue aceptado. | a Si en el contrato nada se dice sobre mora automé. : tica y se establecié un lugar de pago, el locatario queda | ‘a Constituido en mora al vencimiento del plazo para pagar a cada periodo de alquiler (art. 509, C. Civil), a no ser qu s hy demuestre que concurrié al lugar de pago y éste nok | fue aceptado, | con : , ast Sien el contrato nO se establecié el lugar de paged gi locatario cae en mora si al vencimiento de cada period? laj el locador demuestra que se constituyé en el domicilia del inquilino rT no Teall gt Medard con, ge" © le fue pagado. “4 Desde la mora corre el curso de los intereses (att t 622, C. Civil); la Posibilidad de “indexar” los perfodes |‘ le alquileres adeudados (doctr. art, Promoverse adeuda - art. 619, C. Civil) y puede ejecucién el locador 1 ieee si6 © éstos, pero no puede | % ti nador resolver fs contrato si no envia megerents la | Mi mtimacién extrajudicial igi i ines Mdicial exigida por oy art. 5 de Ja ley | st Ello es algo simi ta similar a jg ue & comisorio implicito que establect el (Scurre con el pacto ‘Q.La CAUSAL DE FALTA DE Paco 165 a por Ja ley 17.711. Para resolver el acto comisorio expreso, se debe e incumplidor un plazo no menor de ‘ot al es p ue cumpla con las obligaciones asu qui solo luego de su trascurso y sin satisfacerse lo a8" Ay Ja resolucién sera procedente. Ja mora y la intimacién previa a la reform de SY 15 existe P ee eniti finitiva oa ae yeclojo por falta de pago son institutos dem? eder que la demanda de desalojo jie se odria suc chazada si el locatario, pese a recibir la intimacién ea FO acredita que nunca fue constituido en mora. ae ejemplo, si nada se dice en el contrato sobre el de page, S© entiende que éste es en el domicilio wngteador (art. 747 C. Civil). Por tanto, el locador debe de <3 a ese domicilio y no se le pagé, podra enviar Ja intimacion del art. 5 de la Jey 23.091. Pero si no se preocupa en constituir en mora al inquilino y envia solo la intimacion extrajudicial del art. 5 de Ja ley 23,091 fijando un lugar de pago distinto del que surge del C. Civil (art. 747), puede aducir el locatario que ese telegrama es al solo efecto de abrir la via del juicio de desalojo, pero no tiene efectos para constituirlo en mora, ya que el locador debid concurrir a su domicilio, es decir, para la constitucién en mora sé siguen aplicando las reglas del derecho comun y para la intimacién extrajudicial las del art. 5 de la ley 23.091, por lo cual, aun efectuada esta intimacién, podra e] juez techazar la demanda de desalojo por falta de pago si considera que el inquilino nunca fue constituido en mora. én 4 aero dicen Palacio y Tomino que la preten- te Eeloio exige, para tener virtualidad, el cumpli- sibilided.. dos requisitos de fun yilidad y uno de admi- tari y "4 sgeiprimeros se refieren a Ja mora del Joca- ci la circunstancia de adeudar éste dos periodos vos de alquiler. El requisito de admisibilidad enla interpelacién extrajudicial previa, con con- y sdlo juego[ 7 166 Ex surcio pr PESALO G9 cesién de un plazo de gracia para Cfectjy. J lo adeudado. Vizay a La importancia de la mora reside er requisito de fundabilidad de la Pretensign Me Siggy igs ma independiente del requisito de a iss erty ey interpelacion. extrajudicial. Es decir, no ni en mora con dicha_interpelacién sino aquélla segiin los principios antes ¢ pleno derecho en el caso de ser domicilio del locador; con interpel, og domicilio del deudor en los demas Cases), se in mit para dejar abierta la via judicial una ve. te nuNciadgs ‘ea el lugar gg mot dy acién fehacig, ago, watt % treason’ yf plazo de gracia‘*. . q tt También para Serantes Pejia intimacién y “sf dos institutos distintos. La intimacién Ora gy ett Presupone la ins" on cer un plazo Tony fijo pay 9 ‘usula contractual Sob 1 del inquilino. Se limita a estable el pago al margen de cualquier cla la mora ex re‘, | Entendemos que tal intimacién no es una “cong, | a cién de la accién”” i j el rechazo in liming | @” de la demanda si ¢ ita; es mas, puede g. \" ceder que en ese escrito limin, e cl extrajudicialmente a] locatari ar se diga que se intim | 0 a que pagara lo ade. 5 dado, y éste no conteste la d. el 123 emanda o bien no niegue \ °, por lo que el juez no deb cimientos, aun e adelantarse a los aconte- | , que a veces un le puede servi tiempo pueda ampliar st | fp a intimacién faltante. a b) Jurisprudencia, “ay ae 1a iran, ae el régimen de emergencia Imbiera esate J ejercicio de la accion Ne qe? 20 preparatorio includible # a rn gue Sn Ge desalojo, no implica haberse ceatiuido tl {ct et “4 Lino Alberto Palacio y Alba Rosa Tomino, en la ley 21.342, “E.D.", 68-771. : 45 Oscar Enrique Serant El desalojo por falta de po? falta de pago, “E.D.”, 56-691 Ss Petia, La intimacién previg €n el desalojo P* }- setema Je constitucién en mora en el pago de la - a stem Tergente de la ley comin (art. 509, ©. Cnr scion. dine. intereses se devengan a partir del moment jj, © POF ello ja. en morosidad, con prescindencia del nedltytt eu: ‘oced ima ha Oe na e creado dims ae jicamente creado para redimir el desaio : \ ei Com, Sala I, “E.D.”, 64-431; Sala VI “Ee (OX Esp, Ja finalidad de la intimacién previa no es la de See rpelar udor para constituirlo en mora, sino que ataiie a la vishihien lida e108 al de ig au sjecucion forzada para la restitucién de la cos NE 5 ) la, ‘ala V, “E.D.", 78-711), sa (C.N.Esp. Giv, 5 Esp. Civ. y Com., Sala VI, “ Fs La intimacién que establece la ley no suple la necesids ‘jg provie constitucidn en mora, Es decir, aie Wa puede oe 7 yarse el doble efecto que se pretende; ello en razén de que la ‘icra “juega respecto a Ja obligacién de dar suma de diner adeudada mientras que Ja “jntimacién legal” atafie a la viabilidad de la ejecu- cién forzada a restituir Ja cosa Jocada (C.N.Esp. Civ. y Com Sala IV, “Rep. E.D.”, t. 13, p. 525, n® 185; Sala V, “Rep. ED." 1. 13, p. 625, n° 188; Sala IV, “Rep. E.D.”, t. 12, p. 484, n° 109). La intimacién de pago previa a la demanda de desalojo por adeudar dos 0 mas periodos de alquiler no tiene por objeto constituir en mora al deudor —ya que puede estarlo en virtud del contrato ode la ley—, sino que es un requisito de admisibilidad de la accion (C.1* C.C. Bahia Blanca, “E.D.”, 26-552; “L.L.”, 133-891; “D.I.J. BA.”, t. 87, p. 49; C.N.Esp. Civ. y Com., Sala III, “L.L.”, 1976- D-23). oa “~~ La mora juega con respecto a la obligacién de dar la suma de dinero adeudada, mientras que la intimacién legal atahe a la viabilidad de la ejecucién forzada de restituir la cosa locada (C.N. A.”, 1975-28-116; “L.L.”, 1976-D- 464; Sala IL, “L.L.”, 1977-D-297; C.N.Paz, Sala I, L.”, 131-218). . Si bien la ley de locaciones faculta al locador a indicar el “lugar de papo” cuando remite el telegrama intimatorio previo a Ja promocién de la pertinente accién de desabucio, es indispensable que con antenoridad a G1 se hayan actuado los recaudos del Cédigo 1, sin que el mero ctuales no Civil con referencia a la configuracion de la mort Tetardo habilite por si solo a cambiar los términos contr. e explicitados y que surgen del derecho conmin (C.N.Esp. Civ. ¥ om, Sala V, “E.D.", 64-748). ec en cl contrato de locacién se pacto | Ses se deben desde que ella se produce, la mora automatica, Jos y no desde el venci- La causa pe rar, ‘ PE FALTA DE Pago {EL JUICIO DE BEsALosg 168 jento de cinco dias de la intimacién Previa (Nr, TED.”, 23-416, 0? 2)- zs .D.”, \ 4 i VI. La Moré. iy a) Doctrina. to ated ; nalé el punto or, la Ff Como a SRanddpilidad de la demande’ 8 ay, i de los requisitos falta de pago. de dey lojo por la causal de a ae os Es comun definir la mora —dice gra hacig, dola consistir en el incumplimiento tar - de la Drege cion. Esta definicién me Parece arco: eta, Pues eh ella se considera tmicamente e elemento objetiv 4 val este instituto juridico: el retardo en la ejecucién, dejani, we a un lado los otros dos elementos que Jo antegran; |; yh imputabilidad, que es el elemento subjetivo, y la cong ie tucién en mora, que es el elemento formal. iol Es por ello que me parece preferible definirla comp | dd lo hace Enneccerus-Lehman: “Retraso contrario a dere | aq cho en la prestacién por una causa imputable”; 0 mis ; ampliamente siguiendo en Hneas generales a Planiol: | aci “La mora es el retardo en el cumplimiento de la pres | a¢ tacién, cuando se incurre en él en las condiciones que | cary Ja ley determina para asignarle consecuencias juridicas”. | jor Los elementos de la mora son los siguientes: @) el retraso en el cumplimiento, es decir, el ele | moi mento objetivo; | subjetivo, MP®° dslo en ese retardo, 0 sea, el element? | tie c) la constituci¢: mal. men mora, o sea, el elemento for | ¢) re 48 Pedro Né Teeiony - 185) vo hese on ClaPlimiento de’ las obligacions mora, Abaco, 1981, ps. 123 y ses Guillermo rae Wayar, Tratado de lé Obligaciones, Perrot, 1971, ¢. 1. Tite, Tratado de derecho civil eet 60; Jon, de darios ¥ perjuicios, Hammurabi, ogy OE omirez, Tadennnizacii"a SS LA CAUSAL DE FALTA pp pa, SO Jos cones de locacién se fija 169 joneS> un plazo para el pago de pxoPvoneral es del 1 al 5 de cada aa per antade- . onsecuencia, el retraso en el cum; gnc a ucion en Taora suelen coincidir, ya Plimiento yla 2 que el art. 509 1 onste 7 rs ( ul Civil establece en el primer parrafo: “Ep 1, ones @ plazo, la mora se produce por su sci oee enci- > Salvo ¢ oy COntay ee Nsleres, as Y Por periods acion Bento : al) Lugar de pago en el domicilio del deudor. No obstante lo que parece ser tan claro, se ha OL yeado WH problema interpretativo en la adecantin, ae ‘ ty! ie articulo, reformado por la ley 17.711, con el art. 747. 1 yh y para e] supuesto de no existir lugar designado para Ma cumplimiento de Ja obligacién, ya que en ese caso, y conforme a Ja mencionada norma, el lugar de pago sera eal domicilio dél deudor al tiempo del cumplimiento de ny aquélla. ; Fl deudor ¢cae en mora al vencimiento de la obli- stra que el acreedor no concurrié a Je o es el acreedor quien tiene la presencia en el domicilio del deu- ode gacion si 10 demue lie domicilio a cobrar itt, carga de acreditar su site dor con resultado infructuoso? ls Doctrina y jurisprudencia se han dividido, lo que ti@ motivd la necesidad de un plenario de las Camaras Civi- les de Ja Capital Federal. uno de los gg miembros votd por que la mora se produce por el Bee vencimiento del plazo; nueve ‘yotaron porque, venct p al plazo, es el deudor quien tiene ane acreditar que © acreedor no concurrié a su domicilio @ percibir el page y ocho votaron por que &s © jen debe acre- En ese plenario i! ; ditar que concurrié al domicilio del deuce! ten of i E ; id voria que “en uf __ En consecuencia, s¢ resolvid por may" _ ae ymicilio @ ‘80 de que la obligacion Geba pagarse OP O° Oe tics Hy del di onstitucion auto! y o Mider.t. 85, p. 193, me CG. Mar del Plata, Sala 93," “Gen US", t. Kacy NMS", KNX, p, 2095 Capt P. 371; C.Apel. C.C. Bahia Blanca, Sala ja “gees 405 Sala 12, “Sensus”, t 1 C.C.. Morén, Sala 19, “Sensus”, t. IX, 5. 5 ee. See So clFALTA DE PA La causal DE co 171 i jo por Ja minoria de la doc- Ja carga de la prueba recae sobre el deu- Garmendia; Garrido; Lopez de Santos Cifuentes; Morello; lo sostenid Cstamante Alsina; “ ymentos de Ja corriente doctrinal mayorita- siguientes: F cooperar jmpuesto por la buena fe { d yeviste el caracter de elemento constitutivo } Tere debitoris. b) Debe prevalecer el art. 747 so- rt 509 del ©. Civil. c) Ea le al deudor que ‘re ol que en todo el dia del vencimiento el acreedor rid @ recibir el pag es exigirle una prueba | gjqbélic®- . es argumentos de la doctrina minoritaria son los | dguientes: i EI retardo se presume culpable. b) Es el deudor demostrar que la causa del retardo no le es (art. 509, in fine, del C. Civil). c) Si la falta 1 acreedor jnterrumpe la relacién de dor quien debe probar esa circuns- sponsabilidad. e la cuestion en debate es por la doctrina mayorita- im] utable , de colaboracion de! * cgusalidad, eS el deu tancia para exonerarse de re Sin dejar de reconocer qui nclino de dificil solucién, me i "ria, que exige al acreedor la prueba de su concurrencia al domicilio del deudor. ‘a de la prueba sobre locar la carg ea éste no le quedaria otro rian que estuvo No me convence Co! __ las espaldas del deudor, porqu' ' peer ie ofrecer testigos que declara b ia Tene en su domicilio y que el acreedor Sa eencia abemos que esto no es posible, ya que gee Encia onsen que jamas mm vecino puede saber ese lapso Gee abate E horas en 1 domicilio y que en Fl nada persona, que 0 conoce, mo con- en nota 1 y 2 cita les diversas a We Wiblica 178% Tratado de la mora, ps. ATT ¥ 855 doctrinarias,Ex JUICIO DE DEsALo 35 172 see definitiva, y median; 6a él. En d sn fle Ja prueba al deudor, se deja a yy, )°Pecaj cargarle ye te se hace coincidir mora oat el wey nto al juicio de aealors por peer ago, tenemos un viejo plenario de 7, ausy falta de pag' $lo admite Ja mora al vencitnien & I te] de Paz que S0 , sj existe un lugar de page Be eo eee el domi, ; tante, coincidiendo ili atario 0 su represen > idiendo en gy. y ea Corte de Justicia de la Provincia de Buenss’ I! eet a continuacién resena de Jurisprudencia), Ain, i a-IIl) Lugar de pago fijado en el contrato y ue es el domicilio del deudor. ny En ese supuesto no existen dudas de que la Mora produce por el simple vencimiento del plazo (art, 55 primer parrafo, del C. Pr.), a no ser que el locatario acre, dite haber concurrido al lugar de. pago con dnimo 4 saldar su obligacién, y ello no fue posible por la c,} ducta del acreedor. | Una intimacién valida sera si el locatario concure| al domicilio de pago acompafiado por un escribano, exhibe a éste (y queda constancia en el acta) el dinen que lleva y el locador no lo recibe, o es atendido por um persona que manifiesta que el acreedor no se halla pre sente y ella no tiene instrucciones para recibir el page| En este ultimo supuesto, la carga de la prueba se invierte, | x de ahi en mas debe ser el acreedor quien concurra ® | demicitio del iocatario reclamandole el pago, ya queé lia del vencimiento él tiene la obligacié es. cet | igacién de perman' en su domicilio para su recepcién o dejar persona @ 1 . + uto- rizada al efecto. | Una intimacién no locatario al domicilio del Una intimacién no valida seré enviar a] in ‘ar al domicill qLA CAUSAL DE FALTA DE PAGO 173 onde se debe realizar el pago. telegrama, intimandolo a recibirle ta a su disposicién, ya que es ear jr al domicilio de aquél con el or, que &S d ento o un lo que es a Tocat2° conculT! net” eg 7 tt) cambio “de hecho” del lugar de pago fijado ene contrato 0 que surge de la ley. que debiendo concurrir el locatario 1 domicilio del locador, éste se él para percibirlos, 0, a la urre a pagarlos en el 1 lugar de pago seria j A veces sucede ' ar 10s alquileres a 1a pee al domicilio de aqu' es el locatario quien conc del locador, pese @ que é resefia a continuacién) es $ modificaciones cir- ntrato 0 a lo estable- 47, C. Civil), no deben ser tenidas decidirse sobre la mora debe e surge de la ley. be ser mas flexible por ctos propios, segun la ie om juri dencia (que se sehalar que esa\ j cunstanciales de lo pactado en el co. \ cido en la ley (art. 7 en cuenta, Y al momento de estarse a lo pactado 0 a lo qu |" En realidad, el principio de aplicacin de la doctrina de los a cual ‘nadie puede ponerse en contradiccién con sus pro- pios actos, ejerciendo una conducta incompatible,con una anterior conducta deliberada, juridicamente relevante y plenamente eficaz’™. Esta doctrina encuentra su apoyo le 1071 y 1198, primer parrafo, del C. Civi deben ser ejecutados de buena fe. antes, dejando En consecuencia, si uno de los contrat: to, concurre a otro domi- ae lado Jo pactado en el contra 1 en forma reiterada a pagaT 0 recibir el pago, el prin- gal en los arts. 1: los contratos etl D;..-p: \ Dier-Picazo Ponce de Ledn, La doctrina de los propios actos, ed, Bosch, E] principio general de la lon : a 1963, ps. 170 y ss; Franz Wieacker, fe, p. 60; José Luis de los Mozos, Et principio de la buena f¢, ed. Bosch, ‘La doctrina de Tos actos propios, en Estudios de a eealona: 195mm ie174 EL JUICIO DE DESALo 59 ipio de buena fe nos indica que, si pret, ontrato, debe previamente cones n forma fehaciente para Gua rican}, este Jetra del c contratante en nego sorprendido. a-IV) La purga de la mora. Aun después de constituido en mora, e} serva el derecho de satisfacer la prestacion aon & posibilidad 1a he desarrollado en mi libro Indep t de datios y perjuicios, t. 3-A, ed. Hammurabi, 19g) iy y ss, Alli, luego de comentar trabajos de Llambi, * ag peat joni, Wayar, De Abelleyra, Ramella, Camara y Pig ig n ‘ de Espanés®, legué a las siguientes conelusiones, bi ce? a) El deudor tiene derecho a purgar su Mora ‘ te ete or ere que a partir de ella debe dafios e intereses (ar) yy, aa C. Civil), y no puede quedar en manos del acreedar am os var su situacién (arts. 1071 y 1198, primer parrafo, gq apt pe C. Civil). Tal derecho surge de lo dispuesto en el art, yall jeu ‘iltimo parrafo, del C. Civil: “©... Respecto del deudor,d — pivta!? cumplimiento exacto de la obligacién le confiere ads gat StL recho de obtener la liberacién correspondiente ...”. oz) >) Para purgar la mora el cumplimiento de la obl del de fonew debe ser exacto, por lo que debe pagar el capitd resolv! ae ee moratorio (art. 622, C. Civil) y los dais em €. Civil), ee “T su conducta morosa (art. 508, yago capital o la consiendién ve ofrecimiento del pago i ‘a no purga la mora, sine le éste, es insuficiente; no sold ‘También el capital debs a tampoco sirve como pagh (iis ser debidamente actualizado p" att. pu 52 Jorge J. Llambias, Estudi ty 5 Jorge , Estudl Mario A. Piantoni, La mora del dese’ (i ™ igaci | : ae ora en las obli es, pS de la mora, p. 621; Rodolfo De Aballeg Lerner, 1978 Didar Weyer, Tra a 7 >» Pe + ‘ot de los ty ii alae . de ot contrat: por incumplimiente, “By, aga de la mora y Ia resoluci | The del Nareaaaeie its Héctor Camara, Zt n -805; Ramella, La resolucitt } Pago por Consigndeién, “Tian sei Mosse ge art 1204 det Céigo Cisih | tica, "E.D.", 86-502, 7 WTALTOTy Refteriony nee Mora del acre it Sobre la mora autom™ + x 6)LA CAUSAL DE FALTA DE PAGO 175 \ «an de la moneda y 4 partir de la mora (doctr cia Civil). att Frente al derecho del deudor a purgar su mora ) 1 acreedor de solicitar la resolucién del con. C, Civil). Por tanto, si se ha ethivenido orio expreso, el acreedor, ante el pago de no aceptarlo y comunicar a su voluntad de resolver (art. We Civil), porque la opcién per- 120% acreedor, ¥ e el deudor trasformarla renee’ wor mediante Un intento de cumplimiento tardio. a ar no existe pacto comisorio expreso, cl acreedor pue- no aceptar el ofrecimiento del deudor y accionar judi- calmer por resolucion del contrato, para lo cual no se requiere otorgar un plazo de gracia. sj no existe pacto comisorio expreso y el acreedor opta por Ja resolucion extrajudicial, tendra que otorgar al aeudor el plazo de gracia establecido en el art. 1204, parrafo segundo, del C. Civil, lo que posibilita a éste pur- gar su mora, si cumple dentro de ese plazo. da) El acreedor no puede rechazar el pago exacto del deudor sin tomar jnmediatamente la decision de resolver el contrato, porque quedaria a su vez constituido en mora, y si el deudor promueve Ja accién judicial de pago por consignacién, su intento de resolucién seria tardio, porque aquél habria purgado su mora. Si trasladamos todo ello al juicio de desalojo por la ; causal de falta de pago, advertimos enseguida que © | art, 5 de la ley 23.091 Ie da la posibilidad al Jocatario de purgar su mora pagando en el plazo de diez dias la suma fue le reclama el locador, y que @ mi juicio se debe actua- \ ae segim Ja depreciacién de la moneda y liquidar sobre | “a un interés del 6 % anual. | Rice si vencido el plazo de los diez dias el Jocatario | reciin purgar su mora, puede el locador negarse a | promove pago tardio manifestando que inmediatamente era el correspondiente juicio de desalojo. Pero no 1204, rat? comis pact del deudor, pue att oy forma fehaciente, | ade” ercet parralo, del C. no pued176 a 5 emorarse, porque si e] tendré que aie de pago por consige star Dr su intento de resolucign can oe, "8 taaig) Promovig ' Ny Ja accion ju el pago ezacto, a-V) Pagos recibidos cuando ya se cio de desalojo. A diferencia de lo que sucede en otro tip cién contractual en la cual el Pago tardio, acep Cray, el acreedor tiene efecto cancelatorio, e€n el ¢o) on, Jocacién ello sdlo tiene un efecto Parcial, eg de itt locador promueve el juicio de desalojo por la cay)! falta de pago y el locatario continua ocupandg ald los pagos posteriores recibidos por aquél, ya seq aes alquileres originalmente adeudados © de los ner impiden la demanda por el cobro de Estos, pero no ¢ progreso de la accién de desahucio. En definitiva, k causal de desalojo no desaparece si, iniciado el juici, se reciben alquileres; es mas, el locador puede promoyy, la ejecucién correspondiente para poder cobrarlos, y4 +p: lo hace, con ello no perjudica el juicio por resoluciin 17 del contrato (desalojo), ya que tiene derecho a cobra sh | alquileres en tanto el locatario continwie ocupando el bien 956 b) Jurisprudencia. jue b-I) Generalidades y mora. ite Cuando la demanda se funda deben a ti z vel en Ja falta de pago, iy concurrir dos requisitos: la existencia de una relacién Jocativa cier# mem Foon a lemandado ¥ que el atraso sea moroso (C.N.Esp. OBA. +) Sala IV, “L.L.”, 1976-D-672; C.1* CC. Santiago del Ester, “LL”, 114-27; C.N.Paz, Sala I, “Lt.” 1 : Para la procedencia del ae LL. , 123-995, 14.109-S). tere el solo atraso en el Pago, sino arrendador (C.N.Paz, Sala I, “TAL Se debe rechazar Ja deeBante a 1966-1 el locador no probé la mora del locat i Sala IV, “L.L.”, 150-636; Sala i,JLA CAUSAL DE FALTA DE Paco 177 p63, ¥ “LL”, 1977-D-297; C.1° Apel, 5 17 vy A.”, 1966-V-87). pel. Mar del Plata, ‘ cia de convencién en contrario y debiénd 8044 n-a¥in el domicilio del, deuder, éste no inure en mew, toys ath, et lM NGinos rescisorios del art. 1579 del C. Civil si el locador no Jos sin que baste para suplir este recaudo la fq auser 0 y 4 Vora ela previamente, D \ dy! Ki pte de desalojo, que no persigue el pago sino la restitucién ) my demanteble (S.CBAx “D.J.J.BA.”, t. 81, p. 337). by elegrama jntimando al pago de los alquileres dirigido al Ny OE icilio fijado en el contrato de locacién por el locatario, lugar t I, dome ae los alquileres, al no designarse otro en el instrumento, To’ en mora si el locador no probé que con- } ‘gh de PoE? pil para poner sy hy no a a dicho domicilio a cobrarlo, como era su obligacién, ya sea de ah curmpalemente o por medio de representante, no teniendo éxito i fy orgy gestion SCBA. “S.A”, 1965-V-398). ; & 3 si el pag de los arrendamientos debia hacérselo por adelan- 1 ini \ ado y oF el domicilio del Jocador, no se requicre interpelacién doy ny judicial 0 extrajudicial para constituir en mora al locatario (S.C. rd Diy fra, LL" 114376: “A. y S.", 19641-1075, 1964-II-1002 y 1004, Mer 1965-1-893, 1965-III-468 y 838, 1966-III-176 y 479; . S.”, 1965-III-479 y 838; “D.IIBA.”; PT Oy. 4964-111-857, UCiO py “D. TBA.” t. 77, p. 145 “A. 0, p. 5; C.1* Apel. Mar del Plata, “JA”, 1967-V- deg, TP, got; 1. 8 hi gin, CNPaz, Sala IV, “L.L.", 133-203; C.NEsp. Civ. y Com, 00M! gale Il, “L.L.”, 1976-D-23; Sala 1V, “ED.”, 104-749; “ED.", 92-566). No es el mero hecho de Ja falta de pago de los arriendos lo que determina la resolucién del contrato de locacién, sino que esa falta de pago derive de un incurmplimiento imputable al locatario incumplimiento es a titulo de dolo o culpa, y para comprobar ese 1 ido en mora (S.C.B.A., "DIS. ta do cl menester que el deudor haya incurri | yy BA.”, t. 111, p. 155). j Si por no existir lugar determin pago de los alqui- on d 1 iy ees, éste debia hacé ro Hel deudor, la intimacién ; 140: conte id fa hacérselo en el domicilio le] deudor, la intima’ 1 ft do enida en un telegrama que jndica como lugar de pago un oe Lo) eee distinto del de los locatarios, es inhabil para constittlr al WW ta interpelacién, pues el acreedor no puede cambiar por si los Hi / “Tinos de Jo pactado (S.C.B-A., “Dp JJB.A.”, t. 111, p- 155). ul ‘ia el pago de alquileres la mora se produce por el mero , af extrauarn Gol termino, sin srecesidad de interpelacién judicial 0 ph ( Veni ey siempre que exista plazo fijado para el pago ¥ con- Oy} Ugar que no sea el domicilio del locatario 0 su represen-178 Et, JUICIO DE esate, N.Paz, en pleno, 30/3/54, “Ly, » Coal She TV, 21/2/83, “E.D.", 104-749)" “743, cy No es util para constituir en mora 9 a Rag ce reclama un alquiler mucho mayor que o| gg c€my 4") Bee Spr, 14-298; “LL”, 136-294), meant No incurrié en mora el arrendatario que yin, hh. Ws neas y oportunas para pagar el alquiler, intentg 0 Ea por culpa suya sino del propietario (SCBA, “Dy aa p. 173; t. 73, p. 113). : sas El telegrama ofreciendo alquileres no tiene Ja vin 0 gl (908 oyate i 5 " a purgar la mora de la locataria en razén de que sj, ila, a o> i isposicié deta By eh)> sgctO | jntencién o disposicién para efectuar el pago que pura Meg M5 pac? cretarse (C.N.Esp. Civ. y Com., Sala IV, “Rep, ED”, . é Wee ; fa ae one n? 106). na Ge 9 Ta concurrencia del locatario a efectuar algunos pag, 1 2 perio" micilio del locador, no significa que se haya dejado a un Wey Oya? ; principio consagrado en el art. 747 del C. Civil en relacion ay #y po od futuros pagos (CN-Esp. Civ. y Com. Sala IV, “Rep. ED.",1 4 Pe ghatie™ 1 yet p. 524, n? 181; p. 525, n° 183; “E.D.”, t. 71, p. 368; 104, p.7q ar 9 creed Sala VI, “E.D.”, t. 94, p. 202), wegot oe 8 La concurrencia del locador al domicilio del locatario a py. cibir algiin pago no cambia para el futuro el lugar de pago px, VBA» tado en el contrato (C.N.Esp. Civ. y Com., Sala Ill, “Rep. ED’, Nota: “33, P eS nt 184; S.CB.A., “D.JILB.A.”, t. 76, p.178,y"A.YS, sua de page TI + de diez Si el pago debe realizérselo en el domicilio del deudor, al» HOT? Ot haberse previsto lugar de pago en el contrato, le incumbe al acre 3,091, Per dor la prueba de haber concurrido infructuosamente al domicile de a sal 0, det deur 8 efectos de requerir el pago (C.N-Esp. Civ. y Com “© 05080} coat Rep. ED.”, t. 14, p. 524, nv 178; Sala IV, “Rep-ED" "to: Ps 524, n™ 179, 180 y 181. « » 4958-V-3"% = b-ALL) Re 196411400; t96t-ty ¥ 181; SCBA, “A.yS.”, 5 11-563; 1966-1249), ae el ser efectuado en el a Iugar ee se entiende mes i | ow los ju carse con posteriori dha ~ Aquilino, sin que Pi s. Signacidy Com, Sala IV, “Rep ee losisién unilateral (C.N.Esp. CV: 3 apy Posterior >t 13, p. 594, ne 182), Es viabl b-Il) Purga de Iq mora. by Rig mi : El deudor moroso puede pus a Stiviese , 2 ager Si no se le acepta ae Su mora y constituir eM Fe oi Aygn ts $s especificos que ] =, Pago de jj do, mas eu iS ae Ia ley sefala Para e] gopptendad mmarosidad yy, Lacon Si no se estable,\ La CAUSAL DE FAL: TA DE Pago \ leno, 24/4/61, “ED.” at, €7 preno, > D.”, 1-105; «7, || (GNP Hfag1-IU-648; CNPaa, on pleno, 10/6 5 TL", 10800, ee 119-5925 | ais 1963-IV-517; C1scc’ De 5-697) \ oh BAe ie a 3 SCBA, “Ary, 4 966-11 : lance, \ «f. “gi bien el deudor conserva el derecho de satist 705), } . gebida au2 después de constituido en ‘acer la pros. + acid b: if laleadl te mora, de ahi » tal fe que no deba surgir la indemnizacién de los dai No se wnoratori0s que sufre el acreedor. El depésito que 0s ¥ perjui- er considerado un pago total y, por tanto, a Jo incluya \ an ede SF | po pre ado a recibirlo (C.N.Civ., Sala A, “E.D.” acreedor no |g obliga civ., Sala A, “ED.”, 86-349, ot Mr del Plata, Sala 2, “Sensus", € XXV,p, 4, tease | xh p. 50). *, istiendo pacto comisorio expreso, la opcién i ba o el cumplimiento del contrato se peciuce a aes ‘s Ja parte cumplidora lo hace saber a la otra, pero su a cio durante un periodo razonable no implica que el incumplidar weda purgar su mora antes que el cumplidor curse la comunica- jn fehaciente de su voluntad de resolver, porque ello importaria bre la letra de la misma ley, adjudicando al silencio acreedor el valor de un consentimiento tacito respecto A, “ED.”, 81-524; | sesoluci i en que avanzar SO anterior del de Ja prestacion de cumplir tardiamente (S.C. “DIIBA.”, t. 114, p. 270). Nota: Cabe recordar que en el juicio de desalojo por falta de pago puede el locatario purgar su mora si paga en el plazo de diez dias la suma reclamada por el locador en la int macién extrajudicial previa que exige el art. 5 de la ley 93,091. Pero si vencido ese plazo el locador promueve juicio de desalojo, ya no podra purgarla. bl) Recepcién de alquileres luego de promovido el juicio de desalojo. En los juicios de desalojo por falta de pago, salvo el supu de consignacién valida y de actuacién de dispositivos enervatt Pago posterior es irrelevante (S.C.B.A., “A. y S.”, 1961-111-389). Es viable la demanda de desalojo por falta de pago si el inqu- ‘0 debia mas de dos: meses cuando se ie Je dio traslado, aunque n0 quviese en retardo al tiempo de ‘jeducirse Ja accién (S.CB.Ax _AYS.”, 1960-v-342). ies Luego de promovido el desalojo por la cans ewe | oridad los alquileres esto el sal de falta de no enerva_— eee OG Apel. Mar del Plata, Sala 1%, «go, éste (CG Zi z n8us”, 0; S.C.B.A., “Sensus”, t. XTX, ) 42 t t. XXIV, E. apcién de alquileres adeudados’ & 140). Xv, > a cién de desalojo por falta de Pago no obsta gph, | x _ accion. (CNEsp- Giv. y Com., Sala V, “ED”, 71h ne é om 76-157). . 788; sa 4 lt ED Ze haya promovido el desalojo por ta ¢, Sa, | fe! de pago, el Jocatario puede continuar cumpliendg con ie we ' cion de pagar el alquiler en forma voluntaria o forzeds a ae com vo, pago por consignacién), sit que ello impjg,s (ke, yi fesdar que los percibe desista del proceso de desaloj tee fey vi K trario importaria que durante el desalojo quedaria pital lous ra ecto a los futuros cumplimiento, ““#, * } ién juridica resp n ¢ ae pai el locador como para el locatario, de mo. do i & F Jocatario paga los arrendamientos vencidos, estando el locadoy& inc condiciones de retirar Jos fondos, se suspende el curso de losin ff reses por mora respecto a ellos (C. Apel. Mar del Plata, Sala i: al “Sensus”, t. XV, P- 395). 1 4 in El pago de los meses adeudados no paraliza la accién de des yn b lojo, ya que la causal no se borra con aquél, que sdlo extingue |, (jo! derecho del locador a reclamarlo nuevamente, pero no el de sj. dei citar la resolucién del contrato de locacién, pues de seguirse y criterio distinto, la mayoria de las causales de desalojo podriaa apt desaparecer luego de entablada la demanda, con solo hacer cea sus motivos, como, por ejemplo, poniendo punto final a la trate a rencia o sublocacién prohibida, ocupando Jo alquilado en la caus ana de inmueble no indispensable, etc. (C.Apel. Mar del Plata, Sala % por ‘Sensus”, t. XIII, p. 391; “Sensus”, t. XI, p. 26). | ths oc: VIL. La uvtimact6n extra JUDICIAL PREVIA. in un a) Doctrina, Es la dente ada de la ley 23.091: “Previament?! mm locador debera inti JO por falta de pago de alguileres Ser de J#\ La causar pe FALTA DE Pago 181 al) Generalidades. ‘ ya ha quedado debidamente establecid : anteriores (Iv y V) que la mora y kta en los pun. ja son dos Institutos distintos que obedecen nate aiferentes- La constitucién en mora trae apareiail pes orrie de consecuencias al locatario: intercses mardtl rion iyndexacion de las sumas adeudadas; indemnizacion a aafios, 2 tanto la intimacién es un requisito Sina, or Ja Jey al solo efecto de que quede expedita Me do. manda por desalojo. En definitiva, ¥ como sefialan Palacio y Tomino, el acto de Ja intimacién previa constituye un requisito de includible cumplimiento Para que se declare admisible la pretension de desalojo por falta de pago, y su finalidad striba tanto en aclarar las dudas que pudicra abrigar el inquilino acerca del monto adeudado al locador, como en brindarle la posibilidad de evitar la iniciacién del jui- 10 prev! de Ja intimacién™. Para Serantes Pefia la intimacién previa es un pre- supuesto formal, y no material, de la pretensién, sin ser, ; empero, una mera exigencia de rito, y es formal, pese a tratarse de uma condicién del ejercicio de la accién, porque no modifica ni altera los requisitos intrinsecos propios de la causal de desalojo por falta de pago (vinculo locativo, atraso en el pago de dos meses consecutivos y vencidos de alquiler y mora del locatario) al no agregar wn nuevo presupuesto de este tipo. . _ Analizada la cuestién, Serantes Pefia Tega a las si- , SWentes conclusiones: ina \ a) La intimacién previa no es presupuesto intrin- , Seco de la accion. fin b) Responde a una triple f \ Quilino la promocién del juicio, 0 e finalidad: 1) preavisa al torgandole un plazo en jo Lito Alberto Palacio y Alba Rosa Tomino, Et desalojo por falta de-pago la ley 21.342 “ED.” 68-771. cio mediante Ja cancelacién de la deuda dentro del plazo