Jurnal Pentadbiran Tanah JLD 3 BIL 1 2013

JURNAL
PENTADBIRAN TANAH
JLD. 3 BIL. 1 2013
ISSN 2231-9190
KANDUNGAN:
Sepatah Kata
Kuasa Menghurai Model Goodchild Dan Munton (1986) Dan Van Assen (2009)
Dalam Masalah Pembangunan Tanah Wakaf Di Malaysia
Sallehuddin Ishak
Isu Pentadbiran Tanah Wakaf Dalam Konteks KTN 1965 Dan Pejabat Tanah
Dan Galian Negeri Sembilan
Mohiddin Md Omar
25
Review Of The Underground Land Ownership In Malaysia

Farah Zaini, Khadijah Hussin, Robiah Suratman, Kamaruzaman Abd Rasid
39
Land Administration System In Malaysia: The Torrens Assurance Fund

Mohd Shukri Ismail, Yusri Zakariah, Anesh Ganason
53
Pencerobohan Tanah Kerajaan Tinjauan Dari Sudut Perundangan Tanah

Azizi Zakaria
Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan

Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar
Putrajaya
61
SIDANG EDITORIAL
PENAUNG
Y.Bhg. Dato Sri Haji Azemi Bin Kasim
Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan
PENASIHAT
Y.Bhg. Dato Dr. Sallehuddin Bin Ishak
Timbalan Ketua Pengarah Tanah dan Galian (Kemajuan Pengurusan & Perundangan)
Y.Bhg. Dato Shafie Bin Ariffin

Timbalan Ketua Pengarah Tanah dan Galian (Penyelarasan & Operasi)
EDITOR
Abdul Aziz Bin Mohd Johdi
Pengarah, Seksyen Kajian Penyelidikan dan Pembangunan
Profesor Madya Dr. Ainul Jaria Binti Maidin

Kulliyyah Undang-undang Ahmad Ibrahim, Universiti Islam Antarabangsa
Malaysia
Profesor Madya Dr. Ismail Bin Omar
Fakulti Geoinformasi dan Harta Tanah, Universiti Teknologi Malaysia
Dr. Jady @ Zaidi Bin Hashim
Fakulti Undang-Undang, Universiti Kebangsaan Malaysia
URUS SETIA JURNAL
Najmuddin Bin Jemain
Roziana Binti Omar
Mohd Solehuddin Bin Hanafiah
Parveen Binti Farjan Ali
Norbaini Binti Mohd Yusof
Seksyen Kajian Penyelidikan dan Pembangunan
PENERBITAN
Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan, 2013
Hak Cipta Terpelihara. Tiada mana-mana bahagian jua daripada penerbitan ini boleh
diterbitkan semula atau disimpan dalam bentuk yang boleh diperoleh semula atau
dihantar dalam sebarang bentuk atau apa jua cara sama ada secara elektronik,
mekanikal, fotokopi, rakaman atau sebaliknya tanpa mendapat keizinan terlebih
dahulu daripada Sidang Editorial Jurnal Pentadbiran Tanah, Jabatan Ketua Pengarah
Tanah dan Galian Persekutuan (JKPTG).
SEPATAH KATA
Assalamualaikum Warahmatullahi Wabarakatuh dan Salam Sejahtera.
Alhamdulillah, segala puji dipanjatkan kepada Yang Maha Esa kerana atas
limpah Nikmat dan Rahmat-Nya, Jilid Ketiga Jurnal Pentadbiran Tanah ini
dapat direalisasikan.
Sepanjang tahun 2013 ini, YAB Perdana Menteri telah menggariskan
beberapa hala tuju utama yang perlu dititikberatkan oleh penjawat awam
dalam setiap perkara, antaranya agar penyampaian perkhidmatan (service
delivery) dipercepat, tepat dan berintegriti di samping dilaksanakan secara
kreatif dan inovatif, seiring dengan maksud dan tujuan yang terkandung
dalam Wawasan 2020. Bagi membolehkan gagasan ini dimanifestasikan, ia
memerlukan kepada perkembangan budaya ilmu di kalangan penjawat awam
yang berupaya mendorong seseorang itu bergerak dalam pengarahan yang
jelas dan mantap dalam usaha mencapai matlamat yang telah disasarkan.
Ia turut mendorong penghasilan keputusan yang bijaksana dan memahami
prinsip
keutamaan
dalam
menangani
persoalan
masyarakat,
mempertingkatkan kepekaan terhadap isu-isu penting dan menyumbang
kepada lahirnya pemikiran yang berpandangan jauh. Sehubungan dengan itu,
organisasi awam perlulah memupuk budaya ilmu ini dengan berusaha
membina tradisi kecemerlangan berterusan di kalangan warga kerjanya, di
samping menyemai dan merangsang perkembangan intelek mereka dalam
usaha mewujudkan organisasi pembelajaran.
Bagi menyahut seruan ini, penerbitan jurnal ini diharap dapat diteruskan
bagi tahun-tahun yang mendatang agar pembudayaan ilmu di kalangan para
pentadbir dan cendekiawan dalam urusan pentadbiran tanah dapat
dilestarikan dan tidak hilang ditelan zaman. Pengukuhan jaringan ilmu
melalui wadah perkongsian penulisan diharap dapat digarap oleh kesemua
organisasi yang terlibat dalam pentadbiran tanah.
Sekian, terima kasih. Wassalam.
Dato Sri Hj. Azemi Bin Kasim
Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan
Jurnal Pentadbiran Tanah, 3(1), 2013, ms. 1 24
KUASA MENGHURAI MODEL GOODCHILD DAN MUNTON (1986)

DAN VAN ASSEN (2009) DALAM MASALAH PEMBANGUNAN TANAH
WAKAF DI MALAYSIA
SALLEHUDDIN ISHAK1
Kata Kunci: tanah wakaf model pembangunan masalah pembangunan

Malaysia
ABSTRAK
TANAH wakaf dengan keluasan melebihi 11,000 hektar di Malaysia mempunyai
potensi yang besar untuk dimajukan. Dalam tempoh Rancangan Malaysia Ke-9
dan Ke-10, peruntukan pembangunan melebihi RM230 juta disediakan untuk
26 projek pembangunan tanah wakaf di seluruh negara. Kajian awal mendapati
hanya 8 projek sahaja yang dapat disempurnakan setakat ini. Untuk meneliti
punca masalah pembangunan ini, kajian ini menghurai isu pembangunan tanah
wakaf menggunakan Model Goodchild dan Munton (1986) dan Van Assen et al
(2009) dengan penekanan terhadap masalah pembangunan tanah-tanah wakaf
dan penyelesaiannya. Data dalam kajian ini diperoleh daripada JAWHAR dan
beberapa Majlis Agama Islam Negeri. Melalui analisis kualitatif, kajian
menyimpulkan bahawa isu pemilikan tanah merupakan masalah utama yang
menghalang pembangunan tanah-tanah wakaf di negara kita. Selain itu,
dapatan juga menunjukkan wujudnya kelompangan dalam perundangan tanah
mengenai tanah wakaf. Jalan penyelesaian yang dicadangkan adalah pihak
berwajib perlu menggubal undang-undang khusus mengenai tanah wakaf
supaya pembangunan tanah wakaf dapat dijalankan untuk faedah rakyat.
I. PENDAHULUAN
a. Definisi Wakaf
WAKAF merupakan apa-apa harta yang ditahan oleh pewakaf bagi harta
berkenaan daripada dijual beli, diwarisi, hibah atau wasiat. Manfaat harta
yang diwakafkan adalah untuk kebajikan ummah atau tujuan khusus dengan
niat untuk mendekatkan diri kepada Allah SWT oleh orang yang mewakaf.
Pewakafan mestilah dengan syarat-syarat dan cara tertentu yang dibenarkan
syarak. Pendapatan, perolehan atau manfaat daripada harta tanah wakaf itu
1
Sallehuddin Ishak, DIMP, JSM, Ph.D (Glasgow), M.Phil (Aberdeen) merupakan Timbalan Ketua
Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan dan Ahli Jawatankuasa Akademik Universiti Islam
Malaysia.
Kuasa Menghurai Model Goodchild dan Munton (1986)

Dan Van Assen (2009) dalam Masalah Pembangunan Tanah Wakaf di Malaysia
JPT [2013] 1
perlu dibelanjakan untuk kebaikan dan kebajikan ummah secara

keseluruhan. Dalam perkataan lain, harta tanah yang diwakafkan perlu
dimajukan dan tidak seharusnya dibiarkan mundur.
b. Kedudukan Institusi Wakaf
SELARAS dengan Jadual Ke-9 Perlembagaan Persekutuan, institusi wakaf
telah diperundangkan di bawah Enakmen Pentadbiran Agama Islam NegeriNegeri atau enakmen yang berkaitan dengan harta wakaf negeri. Bagi
menyelaraskan
pentadbiran
tanah
wakaf,
Kerajaan
Persekutuan
meletakkannya di bawah tanggungjawab Jabatan Wakaf, Zakat dan Haji
(JAWHAR), Jabatan Perdana Menteri. Dalam perundangan tanah pula,
kedudukan harta wakaf dimasukkan di bawah seksyen 4(2)(e) Kanun Tanah
Negara 1965 (KTN). KTN memperuntukkan bahawa mana-mana perundangan
yang diletakkan di bawah seksyen ini, sekiranya mana-mana bahagiannya
bercanggah daripada peruntukan KTN, kuat kuasa bahagian tersebut adalah
terkecuali daripada mengikuti KTN.
Oleh sebab hal ehwal wakaf merupakan urusan negeri (state matter),
adalah menjadi tanggungjawab Kerajaan Negeri melaksanakan apa-apa
urusan yang berkaitan dengannya. Oleh yang demikian juga, kerajaankerajaan negeri perlu menyediakan perundangan untuk membolehkan
pelaksanaannya,
menentukan
bidang
kuasa
pihak-pihak
yang
melaksanakannya dan juga membolehkan diadakan peraturan-peraturan
pelaksanaannya. Kerajaan-kerajaan negeri juga perlu menyediakan
peruntukan secukupnya dan menyediakan infrastruktur pelaksanaannya,
termasuk menyediakan sumber manusia (perjawatan) dan organisasi yang
boleh dipertanggungjawabkan. Berdasarkan maklumat yang ada, setakat ini
hanya Melaka, Negeri Sembilan dan Selangor sahaja yang sudah ada
perundangan yang khusus mengenai pentadbiran tanah wakaf.
c. Keluasan Tanah Wakaf
RAJAH 1.0 menunjukan keluasan tanah-tanah wakaf di Malaysia mengikut
negeri-negeri. Sebahagian besarnya terdapat di Johor, Terengganu, Sabah dan
Kedah. Senarai tanah-tanah wakaf mengikut negeri adalah seperti dalam
Lampiran A.
[2013] 1
Jurnal Pentadbiran Tanah
Keluasan Tanah Wakaf Mengikut Negeri (hektar)

W. Ptuan, 2.08
Terengganu,
2,460.24
Johor, 3,152.30
Selangor, 267.45
Sabah, 2,095.16
Kedah,
1,244.88
Kelantan,
173.65
Melaka, 33.25
Sarawak, 10.9
Pulau Pinang
779.26
Perlis, 17.23
Pahang, 723.82
Perak, 116.12
N. Sembilan,
15.5
Rajah 1.0: Malaysia Keluasan Tanah Wakaf Mengikut Negeri

Sumber: Analisis penulis
II. LATAR BELAKANG

a. Permasalahan Kajian
Kajian ini bermula daripada statistik seperti yang ditunjukkan dalam
Jadual 1.0 di bawah. Dalam Tempoh Rancangan Malaysia Ke-9 (RMK-9) dan
RMK-10, JAWHAR telah diperuntukkan sebanyak RM239.3 juta untuk
melaksanakan 26 projek pembangunan tanah wakaf. Namun, setakat ini
hanya RM153.67 juta (64%) sahaja peruntukan yang dibelanjakan iaitu
pembinaan 10 projek. Daripada 10 projek tersebut, hanya 8 projek yang siap
sepenuhnya. Contoh projek-projek yang telah berjaya dilaksanakan seperti di
Lampiran B.
Tempoh
Rancangan Malaysia
Ke-9
Rancangan Malaysia
Ke-10
Projek Diluluskan
Projek Dilaksanakan
RM juta
Jumlah
RM juta
Jumlah
256.6
16
134.9
72.7
10
18.77
Jadual 1.0: Prestasi Pelaksanaan Projek Pembangunan Tanah Wakaf

Sumber: JAWHAR, 2010

JPT [2013] 1
Berdasarkan statistik yang ditunjukkan dalam Jadual 1.0 di atas,

pernyataan masalah kajian ini adalah dengan sumber-sumber kewangan yang
besar dan jumlah keluasan yang signifikan, tanah wakaf di Malaysia masih
lagi tidak dapat dibangunkan seperti yang dihasratkan oleh para muwaqif dan
Kerajaan serta diperlukan oleh rakyat.
Oleh yang demikian, matlamat kajian adalah untuk mengkaji sama ada
pengurusan tanah wakaf di Malaysia berjaya melaksanakan tanggungjawab
untuk menjadikan tanah wakaf salah satu sumber ekonomi negara dan
kemudahan awam yang berkesan. Bagi mencapai matlamatnya, kajian ini
dijuruskan bagi menjawab soalan-soalan yang dinyatakan. Untuk memastikan
soalan-soalan yang dibuat adalah relevan dan berkaitan, model-model yang
biasanya dikenali sebagai management tools diaplikasikan.
b. Persoalan Kajian
Soalan-soalan dan management toolsnya seperti berikut:
(a) Soalan 1: adakah harta wakaf di Malaysia digunakan sepenuhnya
seperti yang diniatkan oleh para muwaqif? Kajian aspek ini akan
menggunakan model root-cause analysis seperti yang terdapat dalam
van Assen et.al (2009);
(b) Seperti yang ditunjukkan dalam Jadual 1.0 di atas, terdapat tandatanda kegagalan yang serius dalam pengurusan pembangunan tanah
wakaf. Oleh itu, kajian ini cuba menjawab Soalan 2 iaitu sekiranya
terdapat gangguan dalam proses pembangunan, apakah faktor yang
menyumbang kepada timbulnya masalah-masalah tersebut? Oleh
sebab terdapat dua masalah yang berasingan pada peringkat ini iaitu
masalah pembangunan tanah dan masalah pengurusan, dua model
yang berkaitan digunakan iaitu, model Goodchild dan Munton (1986)
untuk mengenal pasti masalah dalam pembangunan tanah dan model
value stream mapping seperti dalam Van Assen et.al (2009) bagi
mencari punca masalahnya. Model dalam Van Assen et.al (2009) juga
akan digunakan bagi menyediakan perakuan-perakuan dalam
penyelesaian masalah yang akan ditemui kelak.
c. Pengumpulan Data
Data yang digunakan; data prima adalah temu bual dengan pegawai-pegawai
atasan daripada organisasi berkenaan. Data sekundernya adalah laporanlaporan yang berkaitan dengan pembangunan tanah wakaf daripada agensiagensi berkenaan. Semua data dianalisis secara kualitatif.
[2013] 1
Berdasarkan model root-cause analysis seperti yang dibincangkan di atas,

soalan-soalan yang ditanyakan kepada responden adalah meliputi isu-isu
berikut:
(a) masalah pemilikan dan pendaftaran tanah wakaf;
(b) kedudukan lokasi, saiz dan geografi tanah berkenaan;
(c) masalah kewangan/peruntukan;
(d) masalah pengurusan/organisasi dalaman;
(e) tahap kepakaran dan kebolehan pegawai-pegawai mengurus dan
melaksanakan projek;
(f) masalah dengan jabatan-jabatan lain;
(g) perundangan, termasuk undang-undang dan peraturan Pejabat Tanah;
dan
(h) sistem perekodan tanah wakaf.
III. METODOLOGI KAJIAN

MODEL Goodchild dan Munton (1986) digunakan bagi mencerakinkan isu-isu
dalam pembangunan tanah iaitu seperti yang ditunjukkan pada Rajah 2.0 di
bawah. Masalah-masalah dalam pembangunan tanah boleh dibahagikan
kepada empat kategori iaitu:
(a) Jenis tuan tanah. Termasuk dalam kategori ini antaranya (a) status
ketuanpunyaan sama ada oleh individu, syarikat atau badan
kerajaan; (b) status menduduki tanah sama ada pemilik atau
penyewa; dan (c) tahap pengetahuan dan kesedaran risiko.
(b) Keadaan muka bumi. Termasuk dalam kategori ini adalah (a) saiz
tanah; (b) kegunaan tanah semasa; (c) keadaan fizikal tapak
pembangunan; dan (d) status kebenaran atau sekatan pembangunan.
(c) Faktor persekitaran dan konteks semasa. Kategori ini melibatkan
pendaftaran tanah, sumber kewangan, peluang atau sekatan sama ada
oleh kerajaan atau pasaran seperti harga dan nilai tanah, polisi
percukaian dan polisi-polisi yang berkaitan dengan pemilikan atau
pembangunan.
(d) Cara keputusan dibuat. Ini adalah senario berkaitan dengan cara tuan
tanah membuat keputusan sama ada dalam proses pembangunan atau
cara untuk melupuskan harta berkenaan.
Dalam kajian ini, temu bual dengan beberapa Majlis Agama Islam Negeri
(MAIN) dijalankan untuk mengetahui pandangan dan pendapat mereka
mengenai punca yang menyebabkan tanah-tanah wakaf tidak dapat
dimajukan. Data-data yang diperoleh akan dianalisis menggunakan kaedah
kualitatif deskriptif bagi menjawab persoalan kajian yang telah dinyatakan
sebelum ini.

LANDOWNER CHARACTERISTICS
CONTEXTUAL FACTORS
1.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Legal personality (individual

owner, company, public body,
etc.)
Occupancy status (owneroccupier, landlord, etc.)
Source of income/wealth
Family/personal
characteristics (age,
successor, etc.)
Means of acquisition
(inheritance, purchase, etc.)
and motive of ownership
Knowledge and attitude to
risk
2.
3.
4.
Land prices - current state

of the land market, activity
in the economy and state of
the development industry
Taxation policy - for
revenue, capital gains and
development gains
Land policy - compensation
and betterment (see also 2)
compulsory purchase
powers, nationalisation of
development rights, etc.
Planning policy - growth or
restraint area; decisions on
appeal (i.e. reflection on
central government
attitudes to local policy
stands).
JPT [2013] 1
DECISION MODELS
relating to:
(i)
(ii)
(iii)
if, and when, the

land will be sold
(financial
decision)
participation of
the owner in the
development
process
(operational
decision)
land
management
policy during the
ripening period
(management
decision)
SITE CHARACTERISTICS
1.
2.
3.
4.
5.
Size
Current use and level of fixed
investment
Location in relation to existing
development, (roads and
services)
Physical characteristics
(drainage, topography, etc.)
Planning status (P.P./O.P.P
given, zoned for development,
green belt, etc.)
* Response to all these

factors is significantly
affected by expectations as
to political change
Rajah 2.0: Model Landowner Behaviour: Constraints and the

Development Process
Sumber: Goodchild dan Munton (1986, halaman 13)
IV. DISKUSI DAN DAPATAN KAJIAN

BERDASARKAN metodologi yang diterangkan di atas, daripada hasil siasatan,
bahagian ini membincangkan isu pembangunan tanah wakaf ini dalam
beberapa bahagian seperti berikut:
(a)
ringkasan hasil temu bual dan siasatan;
(b)
analisis dapatan; dan
(c)
cadangan penyelesaian masalah.
[2013] 1
a. Pengumpulan Data
Temu bual di bawah dijalankan bagi memperoleh data primer bagi mencapai
objektif kajian.
Timbalan Ketua Pengarah JAWHAR
Temu bual telah dibuat dengan Timbalan Ketua Pengarah (TKP) JAWHAR bagi
mendapatkan pandangan berkaitan dengan isu kegagalan sebahagian besar
projek-projek pembangunan dalam kedua-dua RMK di atas. Soalan-soalan
yang ditanyakan adalah berdasarkan model root cause analysis seperti dalam
Rajah 3.0 di bawah.
Sistem/Peraturan
Peruntukan
Akibat
Tanah Wakaf tidak
dapat dimajukan
Peralatan
Manusia
Rajah 3.0: Pemakaian Model Root-Cause Analysis Bagi Mengkaji

Kegagalan Pembangunan Tanah Wakaf
Menurut TKP JAWHAR, antara cabaran dalam pembangunan harta tanah
wakaf adalah apabila muwaqif meninggal dunia, geran hilang atau tiada
geran, geran atas nama penghulu/kadi, wakaf lisan tanpa dokumen
sokongan, pajakan tanah wakaf, penghuni tanah wakaf, kesedaran
masyarakat, dana yang terbatas serta pembangunan wakaf pada arus
perdana. Beberapa cadangan telah dikenal pasti bagi mengatasi cabaran
dalam pembangunan harta tanah wakaf termasuk pemantapan bank data
harta tanah wakaf, mengadakan program kesedaran kepada masyarakat,
meningkatkan dana wakaf, menghasilkan pelan induk pembangunan wakaf
dan penubuhan Perbadanan Wakaf bagi setiap MAIN. JAWHAR dengan
kerjasama MAIN telah berjaya melaksanakan beberapa fasa pembangunan
harta tanah wakaf melalui RMKe-9 dan RMKe-10.
(a)
Masalah pemilikan dan pendaftaran tanah wakaf;
Tiada undang-undang khas yang boleh dijadikan panduan untuk pendaftaran

tanah wakaf. Secara hukum syarak, muwaqif telah mewakafkan tanah yang
dikehendaki melalui Majlis Agama Islam (MAIN) masing-masing. MAIN akan
mendaftar dan merekodkan pewakafan tersebut. Tindakan susulan, MAIN
akan mendaftar tanah tersebut ke Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Negeri

JPT [2013] 1
(PTG) dan Pentadbir Tanah Daerah (PTD). Namun, kaedah pendaftaran bagi
setiap PTG dan PTD adalah berbeza-beza sama ada menggunakan kaedah:
(i) pindah milik menggunakan Borang 14A;
(ii) peletakhakan berkanun di bawah seksyen 416C;
(iii) penyerahan tanah (surrender) Borang 12A dan Borang 12B; atau
(iv) peletakhakan berkanun di bawah seksyen 415 KTN Borang 30A.
(b) Kedudukan, lokasi, saiz dan geografi tanah berkenaan;
Banyak tanah wakaf yang terletak di kawasan yang tidak strategik untuk
dibangunkan.
(c) Masalah kekurangan peruntukan;
Peruntukan yang disediakan melalui RMK-9 dan RMK-10 tidak mencukupi
bagi pembangunan 11,000 hektar tanah wakaf seluruh negara.
Dianggarkan sejumlah RM80 billion diperlukan bagi pembangunan
keseluruhan tanah wakaf ini.
(d) Masalah kontraktor;
Terdapat beberapa projek pembangunan tanah wakaf dengan kerjasama
JKR yang menghadapi masalah seperti tempoh siap yang perlu dilanjutkan
dan kontraktor gagal menyiapkan projek. Namun, pemantauan sentiasa
dilakukan oleh JAWHAR, MAIN dan JKR.
(e) Masalah kekurangan dana;
Peruntukan yang disalurkan adalah terhad bagi pembangunan tanah
wakaf yang banyak (11,000 hektar). Sehingga kini dianggarkan hanya 1%
sahaja daripada keseluruhan 11,000 hektar tanah wakaf baru dapat
dibangunkan. Kerajaan mencadangkan agar JAWHAR mendapatkan dana
daripada GLC bagi tujuan pembangunan tanah wakaf ini.
Jabatan Peguam Negara
KTN adalah tidak terpakai ke atas tanah wakaf. Pendaftaran peletakhakan
tanah wakaf di bawah KTN yang dibuat melalui Borang 14A di bawah seksyen
215 dan 216 KTN adalah sebagai peletakhakan tanah kepunyaan MAIN dan
bukannya tanah yang diwakafkan kepada MAIN sebagai pemegang amanah
tunggal. Hal ini menjadikan tanah-tanah yang diwakafkan kepada MAIN
bertukar status menjadi tanah milik MAIN. Tanah wakaf boleh didaftarkan di
bawah peruntukan seksyen 416C atas nama MAIN sebagai penerima pindahan
namun peruntukan ini adalah terhad iaitu MAIN hanya boleh menduduki,
mengguna, mengawal atau mengurus tanah wakaf sahaja dan bukan sebagai
pemilik tanah wakaf tersebut. Seksyen 416C tidak boleh dianggap sebagai
penyelesaian muktamad bagi isu pendaftaran tanah wakaf di bawah KTN
1965. Dicadangkan agar MAIN mewujudkan satu jawatankuasa kecil untuk
[2013] 1
melihat secara menyeluruh berhubung dengan pendaftaran, pengurusan dan

pembangunan tanah wakaf. JAWHAR mempelopori dan menggerakkan
kempen pendaftaran tanah wakaf, MAIN mewujudkan satu badan siasatan
khas bagi tanah-tanah wakaf yang bermasalah, memanfaatkan sepenuhnya
JAWHAR dan Yayasan Wakaf Malaysia (YWM) dalam membangunkan harta
wakaf serta mendapatkan dana khas dari Kerajaan Persekutuan bagi
mengatasi kekangan ekonomi.
Perbadanan Wakaf Selangor
Majlis Agama Islam Selangor (MAIS) adalah pemegang amanah tunggal harta
wakaf dan diamanahkan untuk mendaftarkan semua tanah-tanah wakaf
dalam negeri Selangor. Pewujudan Enakmen Wakaf (Negeri Selangor) 1999
dan pengemaskinian Enakmen Pentadbiran Agama Islam (Negeri Selangor)
2003 telah dilakukan bagi menyeragamkan pengurusan wakaf di negeri
Selangor serta memberi kuasa pengurusan wakaf kepada MAIS. Permasalahan
yang dihadapi oleh MAIS dalam menguruskan harta wakaf termasuk keluasan
tanah wakaf kurang daripada 1 ekar. Kebanyakan tanah wakaf ini tidak dapat
didaftarkan dengan segera kerana kos yang terlalu tinggi untuk melaksanakan
proses serah balik sebahagian tanah melalui Borang 12B dan pemberimilikan
semula. Pihak MAIS juga menghadapi masalah untuk mendaftarkan harta
kepada nama MAIS sebagai pemegang amanah tunggal kerana penama telah
meninggal dunia. Geran hilang/tiada geran bagi tanah-tanah wakaf lama yang
dibuat secara lisan menyukarkan proses pindahmilik tanah wakaf kepada
MAIS sebagai wakaf. Terdapat juga tanah wakaf lama yang didaftarkan atas
nama penghulu atau kadi daerah. Selain daripada itu, terdapat tanah wakaf
lama yang diwakafkan secara lisan tanpa dokumen sokongan daripada
muwaqif. MAIS mencadangkan agar pelaksanaan pemberimilikan tanah wakaf
melalui proses 416C KTN dipercepatkan.
Timbalan Yang Dipertua Majlis Ugama Islam dan Adat Resam Melayu
Pahang
Faktor-faktor yang mempengaruhi cara-cara pendaftaran wakaf adalah kurang
kemahiran dalam pentadbiran MAIN dan Jabatan Agama Islam Negeri
mengenai perundangan dan pentadbiran tanah, tidak patuh kepada
peraturan-peraturan yang dikeluarkan, faktor pentadbiran dan faktor undangundang tanah itu sendiri sebagai contoh perkataan wakaf tidak tercatat
dalam dokumen hakmilik kerana tidak termasuk dalam bidang kuasa KTN
dan boleh dianggap sebagai Sekatan Hakmilik.
Majlis Agama Islam Negeri Johor
Pengurusan tanah wakaf di negeri Johor melibatkan wakaf individu dan wakaf
kerajaan. Bagi permohonan wakaf individu pemohon dikehendaki mengisi
Borang Permohonan Wakaf (Borang A) Kaedah 7 (1) diikuti Borang Hujjah
Wakaf (Borang B) Kaedah 7(2) bagi membuat hujjah kepada muwaqif.
Sekiranya harta yang hendak diwakafkan adalah rumah kos rendah, muwaqif
10

JPT [2013] 1
perlu mendapatkan Borang Pindahmilik Rumah dan Kedai Kos Rendah di

Pejabat SUK Bahagian Perumahan dan diisi dengan lengkap. Muwaqif dan
pihak Majlis Agama Islam Negeri Johor (MAIJ) hendaklah mengisi Borang PM2
(Kebenaran pindahmilik dari orang perseorangan kepada syarikat/organisasi)
sekiranya tanah mempunyai sekatan kepentingan. Pindahmilik menggunakan
Borang 14A digunakan untuk hakmilik yang didaftarkan di PTG manakala
Borang 12A dan 12B digunakan untuk hakmilik yang didaftarkan di Pejabat
Tanah. Permohonan wakaf kerajaan adalah permohonan rasmi dari penghulu
atau ketua kampung atau jawatankuasa penduduk atau jabatan berkaitan
seperti PTG. Bagi tapak yang telah dirizabkan serta diwartakan kepada MAIJ
atau tanah yang telah dirizabkan dan belum diwartakan kepada MAIJ bagi
tujuan kebajikan agama Islam adalah dihukumkan sebagai tanah wakaf
menurut hukum syarak.
Majlis Agama Islam Negeri Pulau Pinang
Proses pendaftaran tanah wakaf kepada Majlis Agama Islam Pulau Pinang
(MAINPP) melalui empat kategori proses pendaftaran iaitu:
(a) pindah milik tanah, bahagian atau pajakan menggunakan Borang 14A
KTN;
(b) permohonan berimilik tanah kerajaan menggunakan Borang Jadual 1;
(c) permohonan bagi pendaftaran peletakhakan berkanun kepentingan
berdaftar mengenai tanah melalui Borang 30A KTN; dan
(d) permohonan peletakhakan berkanun melalui seksyen 416C KTN.
b. Analisis dan Dapatan
Seperti dibincangkan sebelum ini, Model Goodchild dan Munton (1986)
digunakan bagi mencerakinkan isu-isu dalam pembangunan tanah wakaf.
Masalah-masalah dalam pembangunan tanah wakaf boleh dibahagikan
kepada empat kategori iaitu:
jenis tuan tanah;
keadaan muka bumi;
faktor persekitaran dan konteks semasa; dan
cara keputusan dibuat.

Berdasarkan model di atas, isu-isu utama dalam pembangunan tanah wakaf
yang telah dibincangkan dapat disaring menjadi senarai dalam Jadual 2.0 di
bawah dan diklasifikasikan setiap satunya mengikut model Goodchild dan
Munton (1986) dan model root-cause analysis.
[2013] 1
11
Pembangunan
wakaf
mengikut arus perdana
tidak
Masalah kontraktor
Tiada undang-undang khas yang

boleh dijadikan panduan untuk
pendaftaran tanah wakaf
Wakaf lisan
sokongan
Geran hilang/tiada geran
KTN adalah tidak terpakai ke atas

tanah wakaf
Kaedah pendaftaran bagi setiap

PTG/PTD yang berbeza-beza (MAIJ
- Borang 14A/Borang 12A/12B;
MAIS - Borang 12B/Seksyen 416C;
MAINPP - Borang 14A/Borang
Jadual 1/Borang 30A/Seksyen
416C
Kos yang terlalu tinggi untuk

melaksanakan proses serah balik
sebahagian tanah melalui Borang
12B dan pemberimilikan semula
Kurang
kemahiran
dalam
Pentadbiran MAIN dan Jabatan
Agama Islam Negeri mengenai
perundangan
dan
pentadbiran
tanah
10
Pendaftaran
peraturan
11
Status tanah wakaf tidak boleh

dicatat dalam dokumen hakmilik
12
Dana yang terbatas
13
Peruntukan melalui RMK-9 dan

RMK-10 yang tidak mencukupi
14
Faktor pentadbiran
15
Muwaqif meninggal dunia
16
Geran atas nama penghulu atau

kadi
17
Pajakan tanah wakaf
18
Penghuni tanah wakaf
19
Kesedaran masyarakat
20
Kedudukan, lokasi, saiz (contoh:

tanah wakaf kurang daripada 1
ekar) dan geografi tanah wakaf
yang terletak di kawasan yang
tidak strategik
tanpa
dokumen
tidak
mematuhi
Jadual 2.0: Isu-isu Dalam Pentadbiran Tanah Wakaf

Bil.
1
2
Isu
Pembangunan wakaf di
arus perdana
Masalah kontraktor
Geran hilang/tiada
geran
Wakaf lisan tanpa

dokumen sokongan
Kategori
mengikut
model
Goodchild &
Munton
Cara keputusan
dibuat
Cara keputusan
dibuat
Faktor
persekitaran &
konteks semasa
Faktor
persekitaran &
konteks semasa
Sub-kategori
mengikut model
Goodchild &
Munton
Kategori
mengikut
model root
cause
analysis
Sistem/
Peraturan
Manusia
Pendaftaran
Peralatan
Pendaftaran
Manusia
12
10
11
12
13
14
15
16

KTN adalah tidak

terpakai ke atas tanah
wakaf
Kaedah pendaftaran
bagi setiap PTG/PTD
yang berbeza-beza
Tiada undang-undang
khas yang boleh
dijadikan panduan
untuk pendaftaran
tanah wakaf
Kos yang terlalu tinggi
untuk melaksanakan
proses serah balik
sebahagian tanah
melalui Borang 12B dan
pemberimilikan semula
Kurang kemahiran
dalam Pentadbiran
MAIN dan Jabatan
Agama Islam Negeri
mengenai perundangan
dan pentadbiran tanah
Pendaftar tidak patuh
kepada peraturanperaturan yang
dikeluarkan
Faktor undang-undang
tanah - wakaf tidak
dicatat dalam dokumen
hakmilik
Dana yang terbatas
Peruntukan yang
disediakan melalui
RMK-9 dan RMK-10
tidak mencukupi
Faktor pentadbiran
Kedudukan, lokasi, saiz

(contoh, kurang
daripada 1 ekar); dan
geografi tanah wakaf
yang terletak di
kawasan yang tidak
strategik
Muwaqif meninggal
dunia
JPT [2013] 1
Faktor
persekitaran &
konteks semasa
Faktor
persekitaran &
konteks semasa
Faktor
persekitaran &
konteks semasa
Pendaftaran
Sistem/
Peraturan
Pendaftaran
Sistem/
Peraturan
Pendaftaran
Sistem/
Peraturan
Faktor
persekitaran &
konteks semasa
Pendaftaran
Sistem/
Peraturan
Faktor
persekitaran &
konteks semasa
Pendaftaran
Manusia/
Sistem/
Peraturan
Faktor
persekitaran &
konteks semasa
Pendaftaran
Manusia/
Sistem/
Peraturan
Faktor
persekitaran &
konteks semasa
Pendaftaran
Sistem/
Peraturan
Faktor
persekitaran &
konteks semasa
Faktor
persekitaran &
konteks semasa
Sumber
kewangan
Peruntukan
Sumber
kewangan
Peruntukan
Faktor
persekitaran &
konteks semasa
Keadaan muka
bumi
Jenis tuan
tanah
Keadaan fizikal
tapak
pembangunan
Status
ketuanpunyaan
Manusia/
Sistem/
Peraturan
Peralatan
Manusia
[2013] 1
17
18
Geran atas nama

penghulu/kadi
Pajakan tanah wakaf
19
20
Jenis tuan
tanah
Jenis tuan
tanah
Jenis tuan
tanah
Jenis tuan
tanah
Status
ketuanpunyaan
Status
menduduki tanah
Status
menduduki tanah
Tahap
pengetahuan dan
kesedaran risiko
13
Manusia
Manusia
Manusia
Manusa
Jadual 3.0: Isu-isu Pembangunan Tanah Wakaf

Analisis seterusnya adalah untuk mengenal pasti daripada isu-isu yang
dinyatakan di atas yang merupakan penyumbang utama kepada kegagalan
pembangunan tanah wakaf. Pada peringkat ini, model value stream mapping
telah digunakan dalam kajian ini. Model asalnya adalah seperti yang
ditunjukkan dalam Rajah 4.0 di bawah. Rajah 5.0 pula menunjukkan
penggunaan model ini bagi mengenal pasti masalah utama pembangunan
tanah wakaf di Malaysia.
Rajah 4.0: Contoh Model Value Stream Mapping

Sumber: Van Assen et.al (2009, halaman 235)
14

JPT [2013] 1
PENGGUNA
PEMILIK TANAH
PEMBANGUNAN TANAH
MAIN
PTG/PTD
JAWHAR/MAIN/JKR
PENDAFTARAN
i.
ii.
iii.
iv.
v.
vi.
vii.
viii.
ix.
Wakaf lisan tanpa dokumen sokongan

Kurang kemahiran dalam Pentadbiran MAIN dan
Jabatan Agama Islam Negeri mengenai perundangan
Pendaftar tidak patuh kepada peraturan-peraturan
yang dikeluarkan
Geran hilang/tiada geran
Tiada undang-undang khas yang boleh dijadikan
panduan untuk pendaftaran tanah wakaf
Kaedah pendaftaran bagi setiap PTG/PTD yang
berbeza-beza
KTN adalah tidak terpakai ke atas tanah wakaf
Kos yang terlalu tinggi untuk melaksanakan proses
serah balik sebahagian tanah melalui Borang 12B dan
Faktor undang-undang tanah-wakaf tidak dicatat
dalam dokumen hakmilik
Rajah 5.0: Penggunaan Model Value Stream Mapping Bagi Mengenal Pasti
Masalah Utama Pembangunan Tanah Wakaf di Malaysia
Melalui dapatan di atas, dengan meletakkan semula isu-isu yang dibangkitkan
dalam Rajah 6.0, dapatlah dirumuskan bahawa masalah pendaftaran
merupakan punca utama masalah dalam pembangunan tanah wakaf di
Malaysia.
[2013] 1
Peruntukan
Sistem/Peraturan
i.
ii.
iii.
iv.
v.
vi.
vii.
viii.
ix.
i.
ii.
iii.
iv.
v.
vi.
vii.
viii.
ix.
x.
Kurang kemahiran dalam Pentadbiran MAIN dan Jabatan

Agama Islam Negeri mengenai perundangan dan
pentadbiran tanah
Pendaftar tidak patuh kepada peraturan-peraturan yang
dikeluarkan
Faktor pentadbiran
Pembangunan wakaf di arus perdana
Tiada undang-undang khas yang boleh dijadikan panduan
untuk pendaftaran tanah wakaf
Kaedah pendaftaran bagi setiap PTG/PTD yang berbezabeza
KTN adalah tidak terpakai ke atas tanah wakaf
Kos yang terlalu tinggi untuk melaksanakan proses serah
balik sebahagian tanah melalui Borang 12B dan
Faktor undang-undang tanah - wakaf tidak dicatat dalam
dokumen hakmilik
i.
ii.
i.
Masalah kontraktor
Wakaf lisan tanpa dokumen sokongan
Muwaqif meninggal dunia
Geran atas nama penghulu/kadi
Pajakan tanah wakaf
Kurang kemahiran dalam Pentadbiran MAIN dan
Jabatan Agama Islam Negeri mengenai perundangan
Pendaftar tidak patuh kepada peraturan-peraturan
yang dikeluarkan
Faktor pentadbiran
ii.
iii.
Manusia
15
Dana yang terbatas

Peruntukan yang
disediakan melalui
RMK-9 dan RMK-10
tidak mencukupi
Geran hilang/ tiada

geran
Kedudukan, lokasi,
saiz dan geografi
tanah wakaf yang
terletak di kawasan
yang tidak strategik
Keluasan tanah wakaf
kurang daripada 1
ekar
Akibat
Tanah Wakaf
tidak dapat
dimajukan
Peralatan
Rajah 6.0: Model Sebab dan Akibat Kegagalan Pembangunan Tanah Wakaf
c. Perbincangan
Dapatan kajian seperti yang dibincangkan di atas, menyarankan bahawa
faktor yang menghalang pembangunan tanah wakaf ialah masalah
pendaftaran di Pejabat Tanah. Kenyataan in adalah berdasarkan maklumat
daripada temu bual dan kertas-kertas kerja yang berkaitan yang
menggambarkan bahawa kesukaran pembangunan tanah wakaf adalah
berpunca daripada masalah di Pejabat Tanah. Pejabat-pejabat Tanah
dikatakan mempunyai berbagai-bagai amalan yang tidak seragam dalam
pendaftaran tanah wakaf.
Di samping isu di atas, seperti yang disarankan oleh Jabatan Peguam
Negara bahawa peraturan-peraturan yang terdapat dalam KTN, seperti
kehendak seksyen 4(2)(e) adalah tidak sesuai untuk dipakai ke atas tanah
wakaf. Pandangan ini bersandarkan kepada kes G. Rethinasamy lwn. Majlis
Ugama Islam, Pulau Pinang dan Satu Yang Lain [1993] 2 MLJ 166 dan Majlis
Agama Islam Pulau Pinang & Seberang Perai v. Katijah Yoan & Ors [2010] 4
16

JPT [2013] 1
CLJ 592. Dalam kedua-dua kes tersebut, Mahkamah memutuskan bahawa

jika terdapat peruntukan-peruntukan dalam mana-mana undang-undang
yang berkaitan dengan tanah wakaf yang tidak selari dengan KTN,
peruntukan-peruntukan dalam undang-undang berkaitan dengan wakaf
adalah terpakai.
Isu utama yang perlu diberi perhatian adalah bukan KTN itu tidak selaras
dengan undang-undang yang berkaitan dengan tanah wakaf. Sebenarnya
dalam sistem yang ada sekarang, hanya dalam KTN sahaja yang
memperuntukkan sistem pendaftaran untuk semua urusan tanah, termasuk
tanah wakaf. Merujuk kepada pernyataan Timbalan YDP Majlis Agama Islam
dan Adat Resam Melayu Pahang, isu mengikuti prosedur biasa Pejabat Tanah
adalah disebabkan ketiadaan satu kaedah khusus untuk pendaftaran tanah
wakaf. Sistem pendaftaran tanah yang ada yang menggunakan Sistem
Pendaftaran Tanah Berkomputer (SPTB) hanya boleh melaksanakan
pendaftaran tanah mengikut apa yang diperundangkan sahaja, tanpa mengira
sama ada KTN atau undang-undang selain daripadanya. Sebagai contoh,
catatan Perintah Pembahagian Pusaka, deklarasi pengambilan tanah (lebih
dikenali sebagai Borang K) dan status Rizab Melayu. Semua proses
perundangan tersebut, yang ada antaranya bercanggah dengan KTN, boleh
dibuat dalam sistem pendaftaran tanah kerana telah diperuntukkan oleh
undang-undang tertentu.
Pernyataan-pernyataan pada peranggan di atas boleh dianggap benar
kerana disokong oleh dapatan seperti yang dipaparkan bahawa hanya tiga
negeri sahaja yang mempunyai undang-undang yang khusus bagi pentadbiran
tanah wakaf. Walaupun begitu, adalah diperhatikan bahawa undang-undang
yang ada itupun tiada memperuntukkan peraturan-peraturan yang khusus
dalam pendaftaran tanah wakaf. Mahkamah telah memutuskan bahawa KTN
tiada kuasa dalam pentadbiran tanah wakaf tetapi tiada pula undang-undang
lain yang boleh digunakan bagi pentadbiran tanah wakaf secara khusus.
Keadaan ini bermakna, tidak seperti urusan-urusan lain, sehingga kini masih
belum ada undang-undang yang boleh digunakan bagi mentadbir tanah
wakaf. Oleh itu tidak hairanlah kenapa urusan tanah wakaf tidak boleh
mendapat layanan sewajarnya apabila berhadapan dengan Pejabat Tanah. Hal
ini kerana Pentadbir Tanah juga tiada sebarang kuasa bagi memberi layanan
sebaiknya berbanding urusan-urusan lain.
Antara ciri-ciri statut berkaitan tanah di Malaysia ialah penentuan
batasan-batasan dan kuasa-kuasa pihak yang melaksanakan undang-undang
berkenaan. Statut-statut berkenaan juga menjelaskan batas-batas yang
membezakan kuasa-kuasa pihak-pihak berkenaan dengan kuasa-kuasa
Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah. Sebagai contoh di bawah Akta
Tanah (Kawasan Penempatan Berkelompok) 1960 iaitu undang-undang yang
digunakan untuk mentadbirkan tanah-tanah rancangan, disebutkan dengan
jelas fungsi-fungsi dan kuasa-kuasa Pengarah Besar FELDA. Sama juga
[2013] 1
17
dengan Akta Orang Asli, dijelaskan tentang kuasa-kuasa Ketua Pengarah

Jabatan Kemajuan Orang Asli.
Satu lagi ciri-ciri statut berkaitan tanah di Malaysia ialah penggunaan
borang-borang
berkanun.
Borang-borang
berkanun
dalam
sistem
perundangan berkaitan tanah di Malaysia, yang sesetengah disebut dengan
istilah instrument, mempunyai berbagai-bagai fungsi. Antaranya sebagai satu
deklarasi berkanun mengenai pelepasan hak ketuanpunyaan ke atas manamana harta. Contohnya Borang 14A KTN digunakan sebagai pengakuan
pemindahmilikan tanah kepada seseorang. Borang 12A pula digunakan
sebagai pengakuan penyerahan balik tanah kepada Kerajaan. Ada juga borang
berkanun yang digunakan sebagai satu perintah daripada pengadil dalam
menyelesaikan sesuatu masalah. Contohnya, Borang P Akta Pusaka Kecil
(Pembahagian) digunakan sebagai perintah bagaimana penyelesaian
pembahagian pusaka dapat didaftarkan dan Borang K Akta Pengambilan
Tanah digunakan untuk mengisytiharkan mana-mana bahagian tanah telah
diambil balik oleh Kerajaan. Apabila borang-borang berkanun tersebut telah
disempurnakan, adalah menjadi tanggungjawab mandatori ke atas Pendaftar
Hakmilik dan Pentadbir Tanah untuk mendaftarkannya dalam SPTB. Bagi
menjadikan perintah-perintah pihak pelaksana pentadbiran wakaf sebagai
tanggungjawab mandatori juga, wajar diwujudkan borang-borang berkanun
seperti undang-undang yang lain juga.
Perlu juga diambil perhatian bahawa isu pentadbiran tanah wakaf tidak
dapat dipisahkan daripada pentadbiran hal ehwal Agama Islam Negeri. Oleh
itu, ia tidak dapat dipisahkan daripada Institusi Raja-Raja Melayu.
Sebagaimana isu-isu lain yang seumpamanya sebelum ini, perbincangan dan
penyelesaiannya memerlukan ketelitian dan perlu menjaga adab-adab
tertentu. Sekiranya tidak, ia boleh disalahtafsirkan oleh pihak-pihak tertentu
dan akhirnya usaha yang baik dengan niat yang ikhlas juga boleh menghadapi
kesukaran dan kegagalan.
Sekiranya undang-undang yang khusus dan seragam berkaitan dengan
tanah wakaf sedemikian dapat diwujudkan, beberapa perkara boleh diberi
perhatian khusus. Contohnya bagi prosedur urusan-urusan tanah wakaf,
diperuntukkan borang-borang berkanun berkaitan urusan tanah wakaf yang
membolehkan urusannya diiktiraf di bawah KTN dan seterusnya boleh
didaftarkan dalam SPTB dengan mengambil kira isu seperti cukai tanah,
syarat kegunaan tanah dan sekatan-sekatan kepentingan.
V. KESIMPULAN
a. Kesimpulan dan Dapatan Kajian
Kajian ini memaparkan salah satu punca kegagalan agensi kerajaan dalam
melaksanakan projek pembangunan untuk kepentingan rakyat. Kajian ini
18

JPT [2013] 1
mempunyai dua persoalan yang penting dan jawapan kepada kedua-dua

soalan tersebut adalah:
(a) Soalan pertama: adakah harta wakaf di Malaysia digunakan sepenuhnya
seperti yang diniatkan oleh para muwaqif?.
Jawapan: Kajian ini tidak dapat memberi jawapan yang tepat tentang
persoalan ini. Namun daripada jawapan dan maklumat yang diterima
seperti yang dibincangkan di atas boleh disimpulkan bahawa masih luas
lagi tanah wakaf di Malaysia yang belum digunakan seperti yang
dihasratkan oleh para muwaqifnya. Hal ini membawa makna walaupun
peruntukan yang besar yang disediakan untuk pembangunan tanah
wakaf, ia masih belum lagi digunakan untuk kepentingan pembangunan
sosio-ekonomi, khususnya kaum Bumiputera Islam.
(b) Soalan kedua: sekiranya terdapat gangguan dalam proses pembangunan,
apakah faktor yang menyumbang kepada timbulnya masalah-masalah
tersebut?.
Jawapan: Kajian ini mengenal pasti terdapat kelompangan dalam
perundangan kita. Mahkamah telah memutuskan bahawa KTN tidak boleh
digunakan untuk pengurusan tanah wakaf. Sebaliknya pula, tiada
undang-undang yang diwujudkan bagi menguruskan harta wakaf.
Akibatnya berlakulah halangan-halangan dalam proses pembangunan
tanah wakaf.
Memandangkan kedua-dua soalan kajian telah dijawab, maka dapatlah
disimpulkan bahawa pengurusan tanah wakaf di Malaysia masih belum
berjaya dilaksanakan sepenuhnya dalam menjadikan tanah wakaf sebagai
salah satu penjana sumber ekonomi negara dan kemudahan awam yang
berkesan.
b. Pengajaran (Insights)
Daripada dapatan kajian ini, terdapat beberapa pengajaran yang boleh diambil
bagi memantapkan lagi sistem penyampaian dalam perkhidmatan awam di
Malaysia. Antaranya:
(a) Wang bukanlah segala-galanya. Dalam isu pembangunan wakaf ini
terdapat bukti yang jelas bahawa peruntukan yang besar disediakan oleh
Kerajaan untuk pembangunan tanah wakaf yang tidak dapat digunakan
kerana terdapat kelemahan dalam sistem perundangan Negara. Ini juga
bermakna, masih ada lagi kelemahan yang perlu diperbetulkan dalam
pentadbiran awam tanpa memerlukan peruntukan yang besar.
(b) Pihak-pihak yang terlibat secara langsung dalam pentadbiran tanah wakaf,
khususnya JAWHAR, Jabatan Peguam Negara (JPN) dan Jabatan Ketua
Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan (JKPTG) perlu mengambil
langkah segera untuk mengisi kelompangan dalam sistem perundangan
tanah ini. Jika tidak, rakyat khususnya kaum Bumiputera akan terus
[2013] 1
19
kehilangan sebahagian daripada peluang pembangunan ekonomi yang

sedia ada.
(c) JAWHAR atau MAIN tidak boleh dipersalahkan dalam kegagalan
pembangunan tanah wakaf. Seperti yang difahami daripada Model
Goodchild dan Munton (1986), pengurusan pembangunan harta tanah
adalah rumit. Oleh sebab itu, pengurusan harta wakaf juga sudah menjadi
rumit mengikut perubahan masa. Oleh yang demikian, pihak-pihak
berkenaan perlu mencari formula yang berkesan bagi membina keupayaan
organisasi menguruskan harta wakaf mengikut peredaran masa dan
kehendak semasa yang dahulunya hanyalah setakat menjaga tapak
masjid dan tanah perkuburan sahaja.
c. Syor
Memandangkan masalah pengurusan pembangunan tanah wakaf hanya boleh
diselesaikan melalui kaedah perundangan, penggubalan satu undang-undang
khas, di peringkat negeri (dan nasional bagi maksud keseragaman jika perlu
dengan kajian yang mendalam) perlu dibuat dengan segera. Pendaftaran tanah
di semua negeri adalah menggunakan SPTB. Sistem ini yang merupakan
aplikasi kepada arahan-arahan dan larangan-larangan yang ada dalam KTN
hanya boleh melayan arahan-arahan yang telah diperundangkan sahaja.
Dalam urusan tanah wakaf, memandangkan belum ada urusannya yang
telah diperundangkan, SPTB hanya boleh menerima arahan yang selaras
dengan KTN sahaja. Ini termasuklah pendaftaran urus niaga atau yang
lainnya seperti yang termaktub di bawah KTN dan juga arahan-arahan yang
termaktub dalam apa-apa undang-undang lain yang berkaitan dengan tanah.
Oleh itu disarankan agar:
(a) undang-undang yang dicadangkan ini bolehlah mengandungi:
(i) kuasa-kuasa pihak yang berkaitan dengan pelaksanaan urusanurusan wakaf serta kuasa-kuasa kuasa Pendaftar Hakmilik dan
Pentadbir Tanah;
(ii) borang-borang
berkanun,
peraturan-peraturan
transaksi
dan
peraturan-peraturan pembangunan harta wakaf;
(iii) kedudukan cukai tanah, tempoh pegangan hakmilik, sekatan-sekatan
kepentingan dan syarat-syarat kegunaan tanah;
(iv) kaedah-kaedah penyelesaian dan pihak-pihak yang menyelesaikan
pertikaian; dan
(v) perkara-perkara lain yang berkaitan;
(b) ketiga-tiga pihak (JAWHAR, JKPTG dan JPN) perlu membuat kajian yang
menyeluruh ke atas isu ini supaya dapat digubal undang-undang dan
peraturan-peraturan berkaitan pentadbiran harta wakaf yang seragam dan
untuk semua negeri. Langkah ini bertujuan mengelakkan kekeliruan
semua pihak iaitu pengurusan wakaf, pentadbiran tanah dan juga orang
ramai; dan
20

JPT [2013] 1
(c) penggubalan apa-apa perundangan dan peraturan pentadbiran tanah

wakaf mengambil kira sensitiviti pentadbiran Kerajaan Negeri dan Institusi
Raja-Raja Melayu. Oleh itu strategi engagement dengan semua pihak yang
berkenaan perlulah dilaksanakan dengan penuh bijaksana dan menjaga
tertib yang sepatutnya.
d. Penutup
Kesimpulannya, kegagalan membelanjakan peruntukan pembangunan tanah
wakaf menampakkan masih ada lagi kelemahan dalam sistem pentadbiran
awam Malaysia. Jentera pentadbiran awam yang pembahagian tugasnya
diagihkan kepada jabatan-jabatan tertentu agar kumpulan profesion tertentu
dapat memberikan fokus dan kepakaran anggotanya di bawah satu bumbung
dibuat supaya segala keupayaan yang ada dapat dioptimumkan. Namun
pembahagian sebegini dalam kes pentadbiran tanah wakaf memberi kesan
negatif. Kajian kes ini menunjukkan apabila pengurusan tanah wakaf
dilaksanakan oleh JAWHAR, fungsi perundangan bagi pihak Kerajaan
dilaksanakan
oleh
JPN
dan
kemajuan
pengurusan
tanah
dipertanggungjawabkan kepada JKPTG sahaja, hasilnya setiap satu pihak
hanya nampak urusan-urusan yang biasa sahaja dan berlakulah
kelompangan dalam pertundangan tanah. Akibatnya ada urusan pentadbiran
negara yang tidak mempunyai perundangan yang khusus. Jalan
penyelesaiannya ialah semua pihak perlu bekerjasama bagi menggubal
perundangan khas untuk tanah wakaf supaya peluang pembangunan untuk
faedah rakyat tidak dipersiakan.
PENGHARGAAN
Penulis merakamkan penghargaan yang tinggi kepada Ketua Pengarah dan
Timbalan Ketua Pengarah JAWHAR yang telah memberikan segala input yang
diperlukan. Demikian juga kepada YDH Dato' Sri Wan Haji Abdul Wahid bin
Wan Hassan, Timbalan Yang Dipertua Majlis Ugama Islam dan Adat Resam
Melayu Pahang yang juga mantan Ketua Pengarah Tanah dan Galian
Persekutuan. Penghargaan juga ditujukan kepada semua Majlis Agama Islam
dan Perbadanan Wakaf Selangor serta Jabatan Peguam Negara yang
memberikan segala sokongan dan bantuan yang diperlukan bagi
melaksanakan kajian ini. Juga kepada semua warga JKPTG, khususnya Puan
Nurul Izzah binti Mustafa, Puan Harnita binti Rosli, Cik Nazratul Ain binti
Mohamad Ali dan Puan Noriza binti Talib yang banyak membantu semasa
kajian dijalankan serta pegawai-pegawai Bahagian Kemajuan Perundangan
dan Pengurusan yang sentiasa memberikan bantuan yang amat-amat
diperlukan. Tidak ketinggalan juga penghargaan kepada Dr. Ismail Omar
(UTM) yang memberikan teguran ke atas draf asal.
[2013] 1
21
RUJUKAN
1. Creswell, John W. and Miller, Dana L. (2000) Determining validity in
qualitative inquiry, Theory into Practice, 39: 3,124-130.
2. Creswell, J.W. (2005) Educational Research: Planning, Conducting, and
Evaluating Quantitative And Qualitative Research, N.J.: Pearson Merrill
Prentice Hall.
3. Goodchild, Robin and Munton, Richard (1986). Development and the
Landowner. London: George Allen & Unwin.
4. G. Rethinasamy lwn. Majlis Ugama Islam, Pulau Pinang dan Satu Yang
Lain, [1993] 2 Malayan Law Journal, 166.
5. JAWHAR (2010) Manual Pengurusan Peletakan Tanah Wakaf, Jabatan
Wakaf, Zakat dan Haji (JAWHAR).
6. Majlis Agama Islam Johor. Perletakahakan Tanah Wakaf: Pengalaman
MAIJ. Kertas Kerja Seminar Transformasi Perletakan Tanah Wakaf, 25-27
April 2012, Port Dickson.
7. Majlis Agama Islam Pulau Pinang & Seberang Perai v. Katijah Yoan & Ors,
[2010] 4 Current Law Journal, 592.
8. Majlis Agama Islam Pulau Pinang. Perletakahakan Tanah Wakaf:
Pengalaman MAINPP. Kertas Kerja Seminar Transformasi Perletakan
Tanah Wakaf, 25-27 April 2012, Port Dickson.
9. Mahamad Naser Disa (2012). Peletakhakan Tanah Wakaf Dalam
Perspektif Perundangan. Kertas Kerja Seminar Transformasi Perletakan
Tanah Wakaf, 25-27 April 2012, Port Dickson.
10. Van Assen, Marcel; van den Berg, Gerben and Pietersma, Paul (2009). Key
Management Models (2nd Edition). Harlow: Prentice Hall.
22

JPT [2013] 1
LAMPIRAN
Lampiran A: Keluasan dan Anggaran Nilai Tanah Wakaf Mengikut Negeri
AM
Negeri
BIL
LUAS
(ha)
KHAS
NILAI (RM)
BIL
KESELURUHAN
LUAS (ha)
NILAI (RM)
BIL
LUAS (ha)
NILAI (RM)
Johor
1,422.80
1,729.50
3,152.30
70,005,000
Kedah
164
158.62
164
1833
1,086.25
1,833
1997
1,244.88
1,997
Kelantan
77
16.01
5,690,274
276
157.63
51,013,099
353
173.65
56,703,373
Melaka
24
11.65
25
41
21.60
41
65
33.25
66
N. Sembilan
10
1.01
10
26
14.49
26
36
15.50
36
Pahang
723.82
723.82
18,000,000
Perak
383
116.12
383
383
116.12
383
Perlis
2.74
14.49
17.23
1,337,998
P. Pinang
220.03
559.23
779.26
850,000,00
0
Sarawak
6.86
4.04
10.90
1,416,781
Sabah
41
2,062.88
41
62
32.28
62
103
2,095.16
103
Selangor
235.63
31.82
267.45
200,000,00
0
311
581.66
13,591,985
1260
1,878.58
29,031,210
1571
2,460.24
42,623,196
0.49
14
1.59
14
16
2.08
16
Terengganu
W. Ptuan
JUMLAH
19,282,884
80,046,285
Sumber: JAWHAR (2006)
1,240,088,
949
[2013] 1
23
Lampiran B: Projek Pembangunan Harta Wakaf yang telah siap

Bil
1
Nama
Projek
Penubuhan
Yayasan
Waqaf
Malaysia
(YWM)
Bangunan
Asrama Anak
Yatim
Sultanah
Haminah
Binti
Hamidun
Lokasi
Presint
Diplomatik
Putrajaya
Presint 15,
Putrajaya.
Lot 1241,
Mukim
Derga, Kota
Setar,
Kedah
Kemudahan
Manfaat
Tarikh Siap
Kutipan Waqaf Tunai

Malaysia. Projek Bazar
Waqaf Rakyat, Projek
Waqaf Mart.
Membangunkan sosioekonomi umat Islam.
23/07/2008
Kos
(RM) Juta
4.50
Bilik Asrama, pejabat,

surau, rumah warden,
bilik sakit, bilik air, bilik
mesyuarat,dewan
makan, bilik wuduk,
bilik basuh, bilik pam,
bilik seterika dan stor
kering
Bilik asrama, rumah
warden, ruang
serbaguna, bilik
air/basuh, surau, bilik
seterika dan stor kering.
50 prang anak yatim

perempuan,
Persekitaran
pembelajaran yang
kondusif,
Pembangunan modal
insan untuk negara.
30/11/2009
2.08
50 orang anak yatim

lelaki, persekitaran
pembelajaran yang
kondusif, dan
pembangunan modal
insan untuk negara.
Premis perniagaan
untuk usahawan
muslim terutamanya
golongan asnaf,
penigkatan sosioekonomi umat Islam,
dan sumber dana
kepada Majlis Agama
Islam dan Adat Melayu
Perak
Boleh menempatkan
sehingga 1,000 orang
pelajar, persekitaran
pembelajaran yang
kondusif, dan
pembangunan modal
insan untuk negara.
15/04/2010
1.50
21/04/2010
1.60
31/01/2011
41.00
Premis perniagaan
untuk usahawan
muslim terutamanya
golongan asnaf,
persekitaran rawatan
dialisis yang kondusif
serta selesa, dan
peningkatan taraf
sosio-ekonomi umat
Islam.
07/12/2010
8.00
Pusat perlindungan
bagi wanita teraniaya
di Johor, kelas-kelas
31/12/2010
7.44
Bangunan
Asrama Anak
Yatim,
Machang,
Kelantan
Lot 2283
Mukim
Machang.
Bangunan
Ruang Niaga
Tambun,
Perak
Lot 85-94
Mukim Ulu
Kinta
Tambun
4 unit rumah kedai, 4

unit ruang pejabat,
kemudahan bekalan
elektrik dan air, dan
bilik air setiap unit.
Bangunan
Kompleks
Pendidikan
Maahad AlMashoor
Balik Pulau,
Pulau Pinang
Lot PT 146,
Mukim G,
Balik Pulau,
Pulau
Pinang.
Bangunan
Pusat
Hemodialisis,
Batu Pahat,
Johor
Lot PTD
29739 Batu
Pahat
Bangunan
Pusat
Perlindungan
Sebahagian
Lot PTD
25810
Blok akademik dan

pentadbiran, asrama
lelaki dan perempuan,
dewan makan, pondok
pengawal, tempat letak
kereta berbumbung dan
padang permainan (bola
sepak, sepak takraw dan
bola tampar).
Ruang dialisis (38 unit
katil), bilik doktor, bilik
serbaguna, bilik RO
water, bilik farmasi,
ruang legar, tandas, bilik
rawatan, bilik dispose,
bilik pentadbiran, ruang
menunggu, bilik stesen
jururawat, bilik stor,
dewan dan dewan
jamuan.
Bilik penginapan single
(17 unit), bilik
penginapan double (5
24
Bil

Nama
Projek
Wanita,
Johor Bahru,
Johor
Bangunan
Rumah Kedai
Mukim Utan
Aji, Perlis
Lokasi
tapak
Masjid
Taman
Perling,
Mukim
Pulai
Lot 685,
Mukim
Utan Aji
Kemudahan
unit), rumah warden,
pejabat, bilik
kaunseling, bilik
mesyuarat, surau, bilik
latihan kemahiran,
setor, ruang menunggu,
tandas, bilik bacaan /
istirehat, ruang
jemuran, taska, pantry
dan ruang makan.
Lapan lot rumah kedai
dengan kelengkapan
bekalan air dan elektrik,
surau dan tempat letak
kereta.
Manfaat
JPT [2013] 1
Tarikh Siap
Kos
(RM) Juta
31/01/2011
4.24
ilmu agama dan

kemahiran hidup
kepada peserta.
Premis perniagaan
untuk usahawan
muslim (petani dan
nelayan), pusat
pengumpulan produk
pertanian dan
perikanan, penigkatan
taraf sosio-ekonomi
umat Islam, dan
sumber dana kepada
Baitulmal Perlis.
JUMLAH
Sumber: JAWHAR (2006)
70.36
25
ISU PENTADBIRAN TANAH WAKAF

DALAM KONTEKS KTN 1965 DAN PEJABAT TANAH DAN GALIAN
NEGERI SEMBILAN
MOHIDDIN MD OMAR 1
ABSTRAK
WAKAF adalah satu bentuk amal yang bersifat kekal dan berterusan. Secara
umumya setiap harta yang diwakafkan akan kembali menjadi hak Allah SWT
buat selama-lamanya dan tiada apa-apa urusniaga, pindahmilik dan
perwarisan dibenarkan. Segala manfaat harta wakaf akan dimanfaatkan oleh
seluruh umat Islam. Manakala ganjarannya pula akan kembali kepada
pewakaf itu sendiri secara berterusan walaupun pewakaf tersebut telah
meninggal dunia (a lasting benefit). Di Malaysia, pentadbiran tanah wakaf
adalah tertakluk kepada Kanun Tanah Negara 1965 (KTN). Malangnya
peruntukan mengenai wakaf dalam KTN itu sendiri menimbulkan pelbagai
persoalan dan perbahasan yang masih belum terjawab dengan sempurna
sehingga kini terutama peruntukan seksyen 4, 52, 76, 115, 116, 117, 120, 195,
197, 200, 215, 216, 416C dan 420. Oleh itu kertas ini disediakan sebagai satu
usaha untuk mencari jawapan konkrit kepada isu pentadbiran tanah wakaf
dalam konteks KTN.
I. PENGENALAN
PADA zaman Rasulullah SAW sistem wakaf telah terbukti berjaya memainkan
peranan yang istimewa dalam memajukan ummah dengan memberi impak
yang besar dalam semua aspek, sama ada dari aspek sosial, ekonomi, politik
dan perundangan. Oleh kerana itu, harta wakaf sepatutnya perlu dilihat
sebagai satu sumber ekonomi terpendam umat Islam yang perlu dieksploitasi
dengan sebaiknya bagi mendapatkan manfaat kepada masyarakat Islam.2
Malangnya pada hari ini, ia hampir dilupakan dan tidak mendapat perhatian
yang sepatutnya oleh kebanyakan pihak yang terlibat dalam pentadbiran
tanah wakaf di negeri-negeri dalam Malaysia.
Di Malaysia hal ehwal berkaitan agama terletak sepenuhnya di bawah
kuasa Sultan di setiap negeri dan Sultan mewakilkan kuasa tersebut kepada
Majlis Agama Islam (MAIN) untuk bertanggungjawab dalam mengendalikan
urusan tersebut termasuklah hal ehwal berkaitan wakaf. Situasi ini berlaku
1
Mohiddin Md Omar merupakan Ketua Penolong Pengarah, Unit Pusaka Kecil, JKPTG Negeri
Sembilan dan pelajar Doktor Falsafah di Universiti Teknologi Malaysia.
Mohd Afandi Mat Rani (2006), Pembangunan Tanah Wakaf Di Malaysia: Isu Dan Halangan.
26
Isu Pentadbiran Tanah Wakaf

Dalam Konteks KTN 1965 dan Pejabat Tanah dan Galian Negeri Sembilan
JPT [2013] 1
kerana perkara wakaf merupakan salah satu aspek harta keagamaan yang
disenaraikan di bawah Senarai II, Senarai Negeri, Jadual Kesembilan,
Perlembagaan Persekutuan yang diletakkan di bawah bidang kuasa negerinegeri di Malaysia. Senarai II Jadual Kesembilan, Perlembagaan Persekutuan
memperuntukkan:
Kecuali mengenai Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur, Labuan dan
Putrajaya, hukum Syarak dan undang-undang diri dan keluarga bagi orang
yang menganut agama Islam, termasuk hukum syarak berhubungan
dengan pewarisan, ; Wakaf dan takrif serta pengawalseliaan amanah
khairat dan agama, pelantikan pemegang amanah dan pemerbadanan
orang berkenaan dengan derma kekal agama dan khairat, ... ; keanggotaan,
susunan dan tatacara mahkamah Syariah, yang hendaklah mempunyai
bidang kuasa hanya ke atas orang yang menganut agama Islam dan hanya
berkenaan dengan mana-mana perkara yang termasuk dalam perenggan
ini, .3
Selain itu, Perkara 74(1) dan (2), Perlembagaan Persekutuan pula
memperuntukkan bahawa Parlimen (dalam konteks Wilayah Persekutuan) dan
Dewan Perundangan Negeri (dalam konteks negeri) mempunyai kuasa untuk
membuat undang-undang berkaitan dengan perkara-perkara yang telah
disenaraikan di bawah Jadual Kesembilan tadi termasuklah berkaitan harta
wakaf orang-orang Islam.
Berasaskan apa yang disebut di atas, statut-statut bagi mentadbir harta
ini telah diperkenalkan di seluruh negeri di Malaysia di bawah Enakmenenakmen negeri atau Akta Pentadbiran Undang-Undang Islam (Wilayah
Persekutuan) masing-masing. Daripada peruntukan di atas juga, mahkamahmahkamah syariah hendaklah mempunyai bidang kuasa ke atas perkara
wakaf ini yang membabitkan orang-orang Muslim.4
II. MAKSUD WAKAF

DARI segi bahasa wakaf berasal dari perkataan bahasa arab waqf, iaitu nama
terbitan (masdar) dari kata kerja waqafa, ia mempunyai berbagai-bagai makna
mengikut tujuan dan penggunaan ayat itu sendiri. Dari segi bahasa, wakaf
memberi makna berhenti (), menegah ( )dan menahan ().5
Ulama fiqh sepakat mentakrifkan wakaf mengikut istilah bahasa iaitu alhabs ertinya menahan; kerana perkataan al-habs itu lebih hampir kepada
pengertian syarak. Lebih-lebih lagi perkataan al-habs itu banyak diucapkan
oleh Rasulullah SAW dalam beberapa buah hadisnya, antaranya:
4
5
Anan C. Mohd (2012), Pembangunan Wakaf Pengalaman Malaysia, Seminar Wakaf

Serantau 2012.
ibid.
Mohiddin Md.Omar (2012), Pengurusan Wakaf Dan Wakaf Dalam Konteks Harta Pusaka.
[2013] 1
27

Wakafkanlah tanah itu dan berilah hasil buahnya sebagai sedekah
Dari segi syarak ia bermaksud menahan sesuatu harta seseorang untuk
dimanfaatkan oleh orang lain. Harta yang diwakafkan hendaklah berada
dalam keadaan yang baik, kekal dan tujuan ia melakukan wakaf adalah untuk
mendekatkan diri kepada Allah SWT dan memberi kebajikan kepada orang
lain. Pewakaf juga tidak lagi mempunyai hak terhadap harta yang
diwakafkan.6
III. PRINSIP UNDANG-UNDANG WAKAF

TERDAPAT tiga (3) prinsip undang-undang wakaf yang perlu direalisasikan
dalam suatu perlaksanaan wakaf iaitu;
a. Harta wakaf tidak boleh dijual;
b. Harta wakaf tidak boleh diberikan (dihibahkan) kepada orang lain;
dan
c. Harta wakaf tidak boleh diwarisi. 7
Prinsip undang-undang wakaf ini secara jelas dinyatakan dalam kitab
Fathul Bari yang maksudnya:
Maka Rasulullah SAW bersabda: Jika kau mahu, tahan (pelihara)
pohonnya lalu kamu dapat bersadaqah dengan (hasil buah)nya. Maka
Umar RA mensadaqahkan (hasilnya), dan wakaf itu tidak boleh dijual,
tidak boleh dihibahkan dan juga tidak boleh diwariskan, namun dia
mensadaqahkannya untuk para faqir, kerabat, untuk membebaskan
hamba, fisabilillah, ibnu sabil dan untuk menjamu tetamu dan tidak
berdosa bagi orang yang menguruskannya untuk memakan darinya
dengan cara yang maruf dan untuk memberi makan orang lain bukan
bermaksud menimbunnya.8
Perkataan ... dengan syarat harta berkenaan tidak boleh dijual,
diberikan kepada orang lain dan diwarisi ... sebagaimana yang disebut
dalam kitab di atas adalah asas kepada pembentukan prinsip undang-undang
wakaf. Prinsip ini menegaskan bahawa sesuatu harta yang diwakafkan tidak
boleh dilibatkan dengan mana-mana transaksi atau pindahmilik kerana
syarak mengiktiraf segala ketetapan dan syarat yang dibuat oleh pewakaf,
asalkan ianya tidak bertentangan dengan hukum syarak.
6
7
ibid.
Siti Mashitoh Mahmood (2009), Pengurusan Dan Pentadbiran Tanah Wakaf Di Negeri
Kelantan.
Abu Fadl Ahmad Bin Ali Bin Muhammad Bin Ahmad Bin Hajar Al-Asqalani, Kitab Fathul Bari
Jilid ke-5, Darul Fikr.
28

JPT [2013] 1
IV. PENTADBIRAN TANAH WAKAF DALAM KONTEKS KTN

DALAM konteks perundangan Kanun Tanah Negara 1965 (KTN), semua
urusan berkaitan tanah wakaf yang melibatkan urusan di Pejabat Tanah atau
Pejabat Pengarah Tanah dan Galian negeri (PTG) adalah berdasarkan kepada
peruntukan yang ada dalam KTN. Walaubagaimanpun dalam KTN terdapat
beberapa isu yang sering dibincangkan sejak sekian lama tetapi masih belum
mendapat jawapan yang konkrit sehingga kini terutama isu ketiadaan
peruntukan khusus mengenai wakaf dalam KTN. Malah Jabatan Peguam
Negara berpendapat bahawa KTN adalah tidak terpakai untuk tanah wakaf. 9
Perkara wakaf dalam KTN hanya disentuh secara umum dalam KTN.
Seksyen 4(2)(e) KTN memperuntukkan bahawa mana-mana peruntukan di
bawah KTN adalah tidak terpakai kepada tanah wakaf kecuali diperuntukkan
sebaliknya. Peruntukan ini dilihat sebagai suatu jaminan bahawa KTN yang
merupakan undang-undang utama berhubung dengan tanah telah mengiktiraf
undang-undang Islam mengenai wakaf bagi semua tanah wakaf. Oleh itu, dari
segi pemakaiannya, prinsip-prinsip umum dalam KTN adalah tidak terpakai
dalam pengurusan dan pentadbiran tanah wakaf.10
Sungguhpun KTN tidak memperuntukkan peruntukkan khusus mengenai
perkara wakaf, namun amalan pentadbiran tanah wakaf hari ini
menunjukkan bahawa KTN masih lagi diguna pakai sebagai sumber utama.
Keadaan ini menyebabkan pentadbiran tanah wakaf masih tertakluk kepada
peruntukanperuntukan yang wujud dalam KTN seperti seksyen 52, 76, 115,
116, 117, 120, 195, 197, 200, 215, 216, 416C dan 420 yang dilihat
menimbulkan banyak perbahasan dan dilihat bercanggah dengan prinsip
wakaf serta hukum syarak.11
Secara kritisnya sebelum penulis membincangkan secara terperinci
mengenai percanggahan-percanggahan yang penulis maksudkan di atas,
terlebih dahulu penulis ingin menjelaskan peruntukan-peruntukan dalam
KTN yang berkaitan dengan pentadbiran tanah wakaf.
10
11
Sallehudin Ishak (2012), Keberkesanan Pengurusan Harta Wakaf, Kertas Kajian Kes
Advanced Leardership Programme Series 38 No. 2/2011, Institut Tadbiran Awam Negara,
Malaysia
Mahamad Naser Disa (2012), Peletakhakan Tanah Wakaf Dalam Perspektif Perundangan.
Mohiddin Md. Omar (2012), Bab 1 tesis Phd Kerangka Transformasi Pentadbiran Tanah
Wakaf Di Bawah Kendalian MAINS Dan Wakaf Holdings Negeri Sembilan Dengan Rujukan
Pada Struktur Organisasi Dan Aspek Perundangan
[2013] 1
29
a. Seksyen 416C
Seksyen ini merupakan peruntukan yang berkaitan dengan kaedah
pendaftaran tanah termasuk pendaftaran tanah wakaf melalui Peletakhakan
Berkanun (Statutory Vesting). KTN memperuntukkan:
(1) Jika sekiranya keseluruhan atau sebahagian mana-mana tanah
berimilik yang dipegang oleh pemindah diduduki, digunakan, dikawal
atau diuruskan oleh penerima pindahan di bawah apa-apa hak atau
entitlement yang diperolehi dengan cara suatu derma, hadiah, warisan,
kebenaran, persetujuan, atau dengan apa-apa cara yang lain, dari
pemindah atau mana-mana pendahulu dalam hakmilik pemindah untuk
apa-apa maksud berkanun penerima pindahan sebaik sahaja sebelum
peletakhakan berkanun berkuatkuasa, hak penerima pindahan kepada
pendudukan, penggunaan, kawalan atau pengurusan tersebut
hendaklah, atas permohonan secara bertulis olehnya kepada Pendaftar,
diendorskan atas dokumen hakmilik daftaran kepada tanah, jika
Pendaftar berpuas hati bahawa peletakhakan berkanun tentang hak
atau
entitlement
tersebut
pada
penerima
pindahan
telah
dikuatkuasakan.12
Peruntukan di atas secara jelas memperuntukkan mengenai pendaftaran
tanah termasuk pendaftaran tanah wakaf melalui kaedah peletakhakan
berkanun. Bagi melaksanakan kaedah ini dengan teratur, Pentadbir-Pentadbir
Tanah di seluruh Malaysia telah dinasihatkan supaya mematuhi garis
panduan khusus yang dikeluarkan oleh Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan
Galian Persekutuan (JKPTG) iaitu Pekeliling Bil. 8/1999 mengenai tatacara
pendaftaran tanah wakaf melalui kaedah ini.
b. Seksyen 195, 197 dan 200 KTN
Kaedah ini juga merupakan salah satu cara yang membolehkan tanah wakaf
didaftarkan atas nama Majlis Agama Islam sebagai pemegang amanah
tunggal. Pendaftaran tanah melalui penyerahan balik dan permohonan semula
ini adalah selaras dengan peruntukan yang terkandung dalam KTN. 13 KTN
memperuntukkan:
(1) Tuanpunya mana-mana tanah berimilik yang dipegang di bawah
hakmilik Pejabat Pendaftaran, hakmilik Pejabat Tanah atau hakmilik
sementara bolehlah, dengan kelulusan Pengarah Negeri atau Pentadbir
12
13
Seksyen 416C, KTN.

Sayuti Ab Ghani, Mohd Hamran Mohamad, Hasan Al-Banna Mohamed, Basri Abdul Ghani
(2011), Amalan Pendaftaran Tanah Wakaf: Satu Kajian Kes Di Bawah Majlis Agama Islam
Negeri Di Malaysia.
30

JPT [2013] 1
Tanah, seperti yang diperuntukkan oleh subseksyen (2), menyerah balik

kepada Pihak Berkuasa Negeri seluruh atau sebahagian tanah itu.14
Peruntukan ini menjelaskan bahawa tuan punya tanah berimilik boleh
menyerahkan kembali tanah berimilik kepada Pihak Berkuasa Negeri dengan
kelulusan Pengarah Tanah dan Galian Negeri atau Pentadbir Tanah dengan
tertakluk kepada syarat-syarat yang telah ditetapkan oleh Pejabat Tanah
untuk meluluskan penyerahan balik kepada Pihak Berkuasa Negeri.
Penyerahan balik (surrender) secara keseluruhan tanah yang terkandung
dalam hakmilik kepada kerajaan atau Pihak Berkuasa Negeri boleh dilakukan
secara bertulis kepada Pentadbir Tanah dengan menggunakan Borang 12A. 15
Manakala bagi maksud penyerahan balik sebahagian tanah yang terkandung
di dalam hakmiliknya perlu dibuat dengan menggunakan Borang 12B. 16
c. Seksyen 420(1) dan (2) KTN
Seksyen 420(1) KTN menyatakan bahawa sebarang perintah peletakhakan
yang dikeluarkan oleh Mahkamah Tinggi tidak akan berkuatkuasa selagi ianya
tidak didaftarkan oleh Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah. Di bawah
seksyen 420(2) KTN, Pendaftar Hakmilik atau Pentadbir Tanah hendaklah
mendaftarkan sesuatu perintah peletakhakan dengan membuat memorial
mengenai peletakhakan dalam dokumen hakmilik daftar sebaik sahaja
perintah berkenaan diterima.17
Perlu dijelaskan di sini bahawa tafsiran mahkamah di sini adalah
termasuk juga Mahkamah Syariah berdasarkan kepada seksyen 421A KTN.
Seksyen 421A ini terpakai kepada peruntukan seksyen 417 dan 420. Seksyen
417 memperuntukkan tentang autoriti am mahkamah di mana mahkamah
atau hakim boleh dengan perintah mengarahkan Pendaftar atau mana-mana
Pentadbir Tanah untuk melakukan segala perbuatan yang perlu dan
menguatkuasakan apa-apa hukuman atau perintah yang diberi atau dibuat
dalam mana-mana prosiding yang berhubungan dengan tanah (termasuklah
jika membabitkan wakaf, hibah, harta sepencarian dan sebagainya).18
d. Borang 14A (seksyen 215 dan 216) KTN
Seksyen ini berkaitan dengan pindahmilik tanah supaya tanah tersebut
menjadi tanah wakaf. Penggunaan seksyen ini sangat sinonim dengan
14
15
16
17
18
Seksyen 195, KTN.

Seksyen 197, KTN.
Seksyen 200, KTN.
Siti Mashitoh Mahamood (2006), Perundangan Wakaf Dan Isu-Isu Berbangkit, Konvensyen
Wakaf Kebangsaan 2006 anjuran Jabatan Wakaf, Zakat dan Haji, Jabatan Perdana Menteri,
The Legend Hotel, Kuala Lumpur, 12-14 September 2006.
Siti Mashitoh Mahamood (2009), Pengurusan Dan Pentadbiran Tanah Wakaf Di Negeri
Kelantan.
[2013] 1
31
pentadbiran tanah wakaf di seluruh Malaysia pada masa ini.

Walaubagaimanapun, Pejabat Peguam Negara berpendapat bahawa KTN
adalah tidak terpakai ke atas tanah wakaf. Pendaftaran peletakhakan tanah
wakaf di bawah KTN yang dibuat melalui Borang 14A di bawah seksyen 215
dan 216 KTN adalah sebagai peletakhakan tanah kepunyaan MAIN dan
bukannya tanah yang diwakafkan kepada MAIN sebagai pemegang amanah
tunggal. Hal ini menjadikan tanah-tanah yang diwakafkan kepada MAIN
bertukar status menjadi tanah milik MAIN. 19
e. Pajakan (Leasehold)
Dalam konteks hakmilik bertempoh, tanah-tanah wakaf turut tidak terkecuali
daripada tertakluk kepada setiap peruntukan yang wujud dalam KTN. Secara
jelas KTN memperuntukkan tentang kuasa Pihak Berkuasa Negeri (PBN)
untuk memberikan hakmilik tanah Kerajaan kepada yang berhak bagi suatu
jangkamasa yang tidak melebihi 99 tahun (Pajakan Negeri/State Lease). KTN
turut memperuntukkan:
Pemberimilikan tanah Kerajaan di bawah Akta ini hendaklah terdiri
daripada pelupusannya oleh Pihak Berkuasa Negeri
(a)
untuk suatu tempoh yang tidak melebihi dari sembilan puluh
sembilan tahun;
(aa)
buat selama-lamanya
i.
ii. jika sekiranya Pihak Berkuasa Negeri berpuas hati bahawa
tanah itu akan digunakan untuk tujuan awam.20
Selanjutnya seksyen 47(1) KTN memperuntukkan, mana-mana pegangan
tanah secara pajakan yang telah tamat tempoh termasuk tanah-tanah wakaf
hendaklah dikembalikan dan terletakhak kepada PBN. Sungguhpun begitu,
mana-mana tanah dalam kategori ini dibenarkan untuk diperbaharui dengan
bayaran premium baru yang dikenakan oleh PBN. Walaubagaimanpun,
pembaharuan (renewal) ini tiada jaminan memandangkan tiada peruntukan
dalam KTN yang memperuntukkannya.
Hakikatnya, bukan tanah yang sudah habis tempoh pajakan itu sahaja
yang perlu dikembalikan kepada PBN, malah kesemua bangunan yang dibina
di atas tanah berkenaan juga mesti dikembalikan, melainkan apa-apa
pembinaan sementara dan yang boleh dipindahkan. 21
19
20
21
Sallehudin Ishak (2012), Keberkesanan Pengurusan Harta Wakaf, Kertas Kajian Kes
Advanced Leardership Programme Series 38 No. 2/2011, Institut Tadbiran Awam Negara,
Malaysia.
Seksyen 76(a) dan (aa), KTN.
Siti Mashitoh Mahamood (2009), Bidangkuasa Mahkamah Syariah Dalam Pentadbiran
Pusaka Orang-Orang Islam: Masalah Dan Penyelesaian.
32
f.

JPT [2013] 1
Kategori-Kategori dan Syarat Nyata Dalam KTN
Demikian juga dengan peruntukan KTN mengenai kategori-kategori dan syarat

nyata tanah. Semua tanah bermilik termasuk tanah-tanah wakaf adalah
tertakluk kepada kategori-kategori, syarat-syarat tersirat dan syarat-syarat
nyata dan sekatan-sekatan kepentingan. Bagi maksud pengkelasan tanahtanah berimilik, KTN memperuntukkan:
(1) Bagi maksud Akta ini maka hendaklah ada tiga kategori
penggunaan tanah yang dikenali masing-masingnya sebagai
Pertanian, Bangunan dan Perindustrian. 22
Kategori-kategori ini hanya terpakai untuk tanah berimilik sahaja bukan
tanah kerajaan, tanah rizab ataupun tanah lombong. Tujuan sistem
pengkategorian ini adalah untuk mengawal pembangunan tanah yang
bersesuaian pada masa kini dan masa akan datang. Apabila sesuatu kategori
telah dikenakan ke atas tanah itu maka tanah tersebut hendaklah digunakan
dengan tujuan di mana ianya diberimilik.23
Bagi maksud pengenaan syarat-syarat tersirat kepada semua tanah
berimilik kategori pertanian, KTN memperuntukkan:
(1)
Jika sekiranya mana-mana tanah berimilik adalah tertakluk
menurut kuasa-kuasa mana-mana peruntukan Akta ini kepada kategori
pertanian, syarat-syarat tersirat berikut hendaklah, tertakluk kepada
subseksyen (3), terpakai kepadanya. 24
Bagi maksud pengenaan syarat-syarat tersirat ke atas tanah-tanah
berimilik kategori bangunan, KTN memperuntukkan:
(1)
bangunan, maka syarat-syarat tersirat berikut hendaklah, tertakluk
kepada subseksyen (3), terpakai kepadanya.25
Manakala bagi maksud pengenaan syarat-syarat tersirat ke atas tanahtanah berimilik kategori perindustrian, KTN memperuntukkan:
(1)
22
23
24
25
Seksyen 52(1), KTN.

Saidon M. Salim (2010), Seksyen 53 Kanun Tanah Negara 1965 Salah Faham Birokrasi,
INSTUN.
Seksyen 115(1), KTN.
[2013] 1
perindustrian, maka syarat-syarat tersirat berikut

tertakluk kepada subseksyen (2), terpakai kepadanya.26
33
hendaklah,
Selain itu KTN juga mengenakan syarat-syarat nyata dan sekatan-sekatan

kepentingan bagi semua tanah-tanah berimilik. KTN memperuntukkan:
(1)
Tertakluk kepada peruntukan-peruntukan seksyen ini, Pihak
Berkuasa Negeri boleh memberi milikan tanah di bawah Akta ini
tertakluk kepada apa-apa syarat nyata dan sekatan kepentingan yang
mematuhi undang-undang sepertimana yang difikirkannya sesuai.27
g. Pekeliling Pejabat Tanah dan Galian Negeri Sembilan
Memandangkan tanah wakaf ada kaitan dengan Pentadbiran Pejabat Tanah
dan Galian Negeri, maka Pejabat Tanah Dan Galian Negeri Sembilan (PTGNS),
mempunyai bidangkuasa untuk mengeluarkan pekeliling yang berkaitan
dengan tanah wakaf. Sebagai contoh Pekeliling Pejabat Tanah dan Galian
Negeri Sembilan memperuntukkan:
Majlis akan menasihati pemohon mengenai jenis wakaf yang hendak
dipilih sama ada wakaf am atau wakaf khas. Majlis tidak tertakluk
untuk menerima semua hasrat pewakafan tanah dan boleh menolak
hasrat atau niat pewakafan sekiranya tanah yang hendak diwakafkan
antara lain:
3.2.1. Tanah yang hendak diwakafkan sama ada daripada jenis
am mahupun khas tidak sesuai daripada segi lokasi, luas dan
perancangan.28
V. IMPIKASI DAN ISU-ISU BERBANGKIT MENGENAI PENTADBIRAN

TANAH WAKAF BERDASARKAN PERUNTUKAN KTN
BERDASARKAN kepada perbincangan di atas dan penulisan-penulisan lain

serta amalan pentadbiran tanah wakaf hari ini, penulis dapati sesungguhnya
wujud implikasi negatif yang telah dan sedang dialami khususnya oleh
masyarakat Islam di Malaysia. Secara rumusannya, kesan-kesan negatif
tersebut antara lainnya;
26
27
28

Pekeliling Pejabat Tanah Dan Galian Negeri Sembilan (PTGNS) Bil. 3/2011.
34

JPT [2013] 1
1. Kefahaman dan kecintaan masyarakat Islam tentang wakaf sedikit

sebanyak telah terjejas. Keadaan ini telah menyebabkan masyarakat
semakin meminggirkan persoalan tentang wakaf, jika ada pun yang
berhasrat untuk melakukan wakaf, mereka akan terhalang dengan
pelbagai tanda tanya yang akhirnya menyebabkan mereka tidak berminat
untuk berwakaf. Lebih malang, situasi ini akan menjadikan wakaf tidak
lagi dapat memainkan peranan sebagai pemangkin ekonomi umat Islam.
2. Berdasarkan kepada Pekeliling PTGNS Bil. 3/2011 yang dibincangkan di
atas, ia dilihat tidak selari dengan firman Allah SWT yang bermaksud:
dan sesuatu apa jua yang kamu dermakan sesungguhnya Allah
SWT Maha Mengetahuinya.29
Senario ini secara sepintas lalu memberi gambaran seolah-olah aspek
keuntungan diberi keutamaan dalam soal wakaf dan dalam masa yang
sama persoalan timbul adakah ia selari dengan hukum syarak dalam
konteks tanah wakaf. Malah, pekeliling ini seolah-olah memperlihatkan
pemahaman yang kurang jelas di kalangan Pentadbir-Pentadbir Tanah
berhubung urus tadbir tanah wakaf di Malaysia.
3. Dalam konteks seksyen 52, 115, 116, 117 dan 120 KTN juga dilihat
bercanggah dengan hukum syarak. Dalam hukum syarak secara jelas
menyatakan mengenai status tanah wakaf yang pada prinsipnya telah
kembali menjadi milik Allah SWT sebagaimana firman Allah SWT yang
bermaksud:
Berimanlah kamu kepada Allah dan Rasul-Nya, dan belanjakanlah
(pada jalan kebajikan) sebahagian dari harta benda (pemberian Allah)
yang dijadikannya kamu menguasainya sebagai wakil. Maka orangorang yang beriman di antara kamu serta mereka membelanjakan
(sebahagian dari harta itu pada jalan Allah); mereka tetap beroleh
pahala yang besar.30
Berdasarkan kepada ayat di atas, timbul persoalan bagaimana
mungkin syarat-syarat dalam seksyen 52, 115, 116, 117 dan 120 masih
dikuatkuasakan terhadap tanah wakaf yang telah kembali menjadi milik
Allah SWT seolah-olah perundangan manusia mengatasi perundangan
Allah SWT dalam konteks ini.
4. Peruntukan seksyen 215, 216, 195, 196, 197 dan 200 juga dilihat
bercanggah dengan hukum syarak kerana hukum syarak menyatakan
29
30
Hj Mahmud Yunus (1973), Surah Ali Imran (Ayat 92), Tafsir Al-Quran Al-Karim dan
Terjemahan, Tawakkal Trading Singapore.
ibid, Surah Al-Hadid (Ayat 7).
[2013] 1
35
dengan
jelas
bahawa
tanah
wakaf
adalah
bersifat
kekal
(permanency/perpetuity) tidak boleh sama sekali terlibat dalam apa-apa
bentuk pindahmilik, urusniaga ataupun perwarisan sebagaimana hadis
Rasulullah SAW yang bermaksud:
Dari Ibnu Umar RA bahawa Umar bin Khattab mendapat bahagian
lahan di Khaibar lalu dia menemui Nabi SAW untuk meminta pendapat
Baginda tentang tanah lahan tersebut seraya berkata: Wahai
Rasulullah, aku mendapatkan lahan di Khaibar di mana aku tidak
pernah mendapatkan harta yang lebih benilai selain itu. Maka apa yang
Tuan perintahkan tentang harta tersebut? Maka Baginda bersabda:
Jika kamu mahu, kamu tahan (pelihara) pepohonnya lalu kamu dapat
bersadaqah dengan (hasil buah)nya. Ibnu Umar berkata: Maka Umar
mensadaqahkannya (hasilnya), dan wakaf tersebut tidak boleh dijual,
tidak dihibahkan dan juga tidak diwariskan.31
VI. CADANGAN DAN RUMUSAN

MEMANDANGKAN perkara wakaf merupakan satu perkara yang berkaitan
dengan Allah SWT serta memberi implikasi yang sangat besar kepada semua
pihak sama ada semasa hidupnya mahupun selepas ia meninggal dunia,
semestinya Pentadbir-Pentadbir Tanah yang terlibat secara langsung dalam
urusan tanah wakaf berusaha memperbaiki urus tadbir tanah wakaf terutama
dalam konteks KTN. Oleh itu, sebagai usaha memperbaiki segala kelemahan
yang ada, penulis mencadangkan supaya:
1. Pentadbir-Pentadbir Tanah perlu diberi kefahaman yang lebih mendalam
terhadap pentadbiran tanah wakaf supaya apa-apa pekeliling yang
dikeluarkan mencakupi keseluruhan aspek pentadbiran tanah wakaf.
2. Peruntukan-peruntukan yang dikaitkan dengan urusan pentadbiran tanah
wakaf dalam KTN perlu diperkasakan supaya percanggahan dengan
hukum syarak yang dilihat berlaku dalam pentadbiran tanah wakaf dalam
konteks KTN terutama yang berkaitan dengan seksyen-seksyen yang
dibincangkan dalam kertas ini diatasi dengan segera.
3. Memandangkan urusan tanah merupakan urusan negeri (state matter),
kertas ini AMAT MUSTAHAK dibawa ke Persidangan Pentadbir Tanah
Malaysia untuk dibincangkan secara lebih serius supaya kata putus boleh
diperolehi ke arah melakukan pindaan terhadap KTN sebelum diangkat ke
Majlis Tanah Negara (MTN) dalam usaha melakukan transformasi dalam
pentadbiran tanah wakaf di Malaysia.
31
http://www.islamhouse.com/64753/ar/ar/audios
36

JPT [2013] 1
4. Pentadbir-Pentadbir Tanah harus menyedari bahawa ketidakselarasan

yang berlaku dalam pentadbiran tanah wakaf dalam konteks KTN
sewajarnya diperbaiki dengan segera. Ia selaras dengan sabda Rasulullah
SAW:
:
:

-

Maksudnya: Dari Abi Said Al-Khudri RA berkata: Saya mendengar Rasulullah
SAW bersabda: Sesiapa di antara kamu yang melihat kemungkaran maka
ubahlah dengan tangan kamu, jika kamu tidak berupaya ubahlah dengan
kata-kata (nasihat), jika kamu tidak berupaya ubahlah dengan hati kamu dan
demikian itu adalah selemah-lemah iman - Riwayat Muslim.32
32
http://articles.islamweb.net/media/index.php?page=article&lang=a&id=76925
[2013] 1
37
RUJUKAN
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
Abu Fadl Ahmad Bin Ali Bin Muhammad Bin Ahmad Bin Hajar AlAsqalani, Kitab Fathul Bari, Jilid ke-5, Darul Fikr.
Anan C. Mohd (2012), Pembangunan Wakaf Pengalaman Malaysia,
Seminar Wakaf Serantau 2012.
Hj Mahmud Yunus (1973), Tafsir Al-Quran Al-Karim Dan Terjemahan,
Tawakkal Trading Singapore.
http://articles.islamweb.net/media/index.php?page=article&lang=a&id=7
6925
http://www.islamhouse.com/64753/ar/ar/audios
Mahamad Naser Disa (2012), Peletakhakan Tanah Wakaf Dalam Perspektif
Perundangan.
Mohd Afandi Mat Rani (2006), Pembangunan Tanah Wakaf Di Malaysia:
Isu Dan Halangan.
Mohiddin Md. Omar (2012), Pengurusan Wakaf Dan Wakaf Dalam
Konteks Harta Pusaka.
Mohiddin Md. Omar (2012), Bab 1 tesis Phd Kerangka Transformasi
Pentadbiran Tanah Wakaf Di Bawah Kendalian MAINS Dan Wakaf
Holdings Negeri Sembilan Dengan Rujukan Pada Struktur Organisasi Dan
Aspek Perundangan
Pekeliling Pejabat Tanah Dan Galian Negeri Sembilan (PTGNS) Bil.
3/2011.
Saidon M. Salim (2010), Seksyen 53 Kanun Tanah Negara 1965 Salah
Faham Birokrasi, INSTUN.
Sallehudin Ishak (2012), Keberkesanan Pengurusan Harta Wakaf, Kertas
Kajian Kes Advanced Leardership Programme Series 38 No. 2/2011,
Institut Tadbiran Awam Negara, Malaysia.
Sayuti Ab Ghani, Mohd Hamran Mohamad, Hasan Al-Banna Mohamed,
Basri Abdul Ghani (2011), Amalan Pendaftaran Tanah Wakaf: Satu Kajian
Kes Di Bawah Majlis Agama Islam Negeri Di Malaysia.
Siti Mashitoh Mahamood (2006), Perundangan Wakaf Dan Isu-Isu
Berbangkit, Konvensyen Wakaf Kebangsaan 2006 anjuran Jabatan
Wakaf, Zakat dan Haji, Jabatan Perdana Menteri, The Legend Hotel, Kuala
Lumpur, 12-14 September 2006.
Siti Mashitoh Mahamood (2009), Pengurusan Dan Pentadbiran Tanah
Wakaf di Negeri Kelantan.
Siti Mashitoh Mahamood (2009), Bidangkuasa Mahkamah Syariah Dalam
Pentadbiran Pusaka Orang-Orang Islam: Masalah Dan Penyelesaian.
38
[Halaman ini dibiarkan kosong]
39
REVIEW OF THE UNDERGROUND LAND

OWNERSHIP IN MALAYSIA
FARAH ZAINI1, KHADIJAH HUSSIN, ROBIAH SURATMAN, KAMARUZAMAN ABD RASID2
Keywords: Ownership, Underground Land, National Land Code 1965, KPTG

Circular No. 1/2008
ABSTRACT
IN order to maximize land utilization in Malaysia, the National Land Code 1965
(NLC 1965) was amended to insert Part Five (A) to enable the State Authority to
dispose underground land and gives the State Authority a clear power to dispose
underground land for new cases of land disposal. Along with that, Federal
Department of Lands and Mines (JKPTG) has also issued a circular for the same
purpose that is to provide a basis for the legal framework for underground land
development. The circular has also specified the minimum depth of stratum
development according to the category of land use. Looking at these
circumstances, these minimum depths act as limitations for the surface owner
because prior to the amendment, landowners have the right to exclusive use
and enjoyment of so much of the land below that surface as is reasonably
necessary to the lawful use and enjoyment of the land under section 44(1)(a) of
the NLC 1965. Recently, there arose many arguments especially in terms of
surface owner as regards to his or her ownership. As far as the development of
underground land is concerned, the depth is considered as the boundaries of the
surface and underground ownership. Since the present legislations are still
found to be ambiguous, there is an urgent need to define the extent of ownership
and the feasible depth of underground land development. Therefore, this paper
attempts to discuss the legal implementation of underground land development
in Malaysia. The finding is expected to assist in designing a solution in the legal
and administrative aspect for underground land development in Malaysia.
I. INTRODUCTION
EVEN though Malaysian citizen may still not familiar with the underground
land development, the establishment of shop lots below the Merdeka Square
sixteen years ago, followed by Petronas Twin Towers, Light Rail Transit, Storm
Water Management and Road Tunnel (SMART) (Megat Mohd Ghazali, et al.,
2000) and the most recent Mass Rapid Transit (MRT) project have shown that
1
2
Farah Zaini is a PhD student in Universiti Teknologi Malaysia.

Khadijah Hussin, Robiah Suratman and Kamaruzaman Abd Rasid are lecturers, Department of
Real Estate, Faculty of Geoinformation and Real Estate, Universiti Teknologi Malaysia.
40
Review Of The Underground Land

Ownership In Malaysia
JPT [2013] 1
Malaysia is also participating in underground land development. Most of

underground land developments are currently focusing only on infrastructure
and utility purposes. Therefore, we are not yet exploiting the use of urban
underground land to its fullest even though we have the chance to do so in a
way to maximize the land resource.
Realizing the urgent need to maximize the utilization of land in Malaysia,
the National Land Code (NLC) 1965 was amended to insert a new part to
enable the State Authority to dispose land in third dimension. The amendment
to the NLC 1965 regarding the disposal of underground land was gazetted on
22nd February 1990. One special Part which is Part Five (A) has been
introduced entitled Disposal of Underground Land for the purpose of disposal
of underground land and other things related to the matter. Furthermore, the
new amendment allows land to be disposed in three-dimensional (3D) form,
which also has to take into account in terms of the length, width and depth;
calculated in terms of volume size. This was a significant addition to the NLC
1965 in order to make it sustainable with the current trends and the future
needs in land utilization, land tenure system and construction technology.
Along with that, the Federal Department of Lands and Mines (JKPTG) has also
issued a Director General of Lands and Mines (Federal) Circular No. 1/2008
(Guidelines on the Implementation of Disposal of Underground Land Under the
National Land Code 1965) for the same purpose to provide a basis for the legal
framework of underground land development (Farah Zaini, et al., 2012).
Consequently, it does allow underground land to be developed without
disturbing the surface. With the amendments, an additional dimension can
now be added on for any development and it does seem as an option for the
supply of land for urban development.
II. UNDERSTANDING THE CONCEPT OF UNDERGROUND LAND

ONE way of dealing with the problems of the scarcity of urban space is by
building upwards. Indeed high-rise buildings have for years been, the example
of how to create more space on a limited amount of land. However because of
the growth of urbanization, the economic development and requirements as
well as the increase in mobility, cities all over the world faced serious dilemma
concerning the efficiency of the urban public transportation and other demand
for utility (F. C. Chow, et al., 2002). Due to the lack of urban space for
development, more and more developments are found to be taking place
exclusively underground (Goel, et al., 2012). The development of underground
land is imperative for cities because the spatial planning for infrastructure and
buildings has become even more difficult in urban areas. Thus, before we get
involved directly in the underground land development, first of all the concept
of underground land development need to be understood by defining clearly as
to what types of development suitable for underground development in order to
[2013] 1
41
ensure that all the issues related to this matter can be tackled and solved
thoroughly.
Section 5 of the NLC 1965 defines land as:
a. that surface of the earth and all substances forming that surface;
b. the earth below the surface and all substances therein;
c. all vegetation and other natural products, whether or not requiring the
periodical application of labour to their production and whether on or
below the surface;
d. all things attached to the earth or permanently fastened to anything
attached to the earth, whether on or below the surface; and
e. land covered by water.
Based on the definition given above, the term land includes not only the
surface of the earth and all things that formed the surface, but it also includes
land under the surface of the earth and all substances therein, all the plants
and other natural produce either above or below the surface of the earth, all
things latched or fastened permanently to anything on earth and land
surrounded by water. However, this does not mean that the owner have the
right to everything on the ground because there are exceptions to the rights, as
for example, the mineral belongs to the state and not to the landowner.
Meanwhile, underground land refers to a space that is situated below the
ground level (Ronka, et al., 1998). Section 92A of the NLC 1965 has defined the
meaning of adjoining underground land, stratum and underground land as
follows:
a. adjoining underground land means underground land adjoining a stratum
above, below and on the sides of the stratum;
b. stratum means a cubic layer of underground land; and
c. underground land means land which lies below the surface of the earth.
On the other hand, according to the KPTG Circular No. 1/2008 on the
disposal of the underground land, stratum has been defined as the
underground land which has been identified for the purpose of disposal as an
independent use and not related with the above usage. Both provisions in
section 92A of the NLC 1965 and the KPTG Circular No. 1/2008 should be
read together to get a clear picture of the definition of stratum development in
Malaysia. Based on both definitions, it can be concluded that there is a slight
difference in defining what is a stratum and an underground land. The
underground land refers to anything that is below the surface to the centre of
the earth; meanwhile, stratum is an underground land that has been
measured in the cubic form. Currently, the related legislation on the
underground land in Malaysia is focusing more on how stratum can be
alienated but not on the underground land development respectively as
illustrated in Figure 1.
42

Agriculture
Land
JPT [2013] 1
Industrial
Land
Building
Land
Pedestrian Tunnel
Utility
Tunnel
Underground
Land
Stratum
Underground
Shopping Mall
Metro
Subway
Tunneling
Figure 1: Underground Land and Stratum Illustration
III. OWNERSHIP OF UNDERGROUND LAND

THE ownership in common law, applied the maxim of cujus est solium ejus est
usques ad coelium et ad inferos, which means that The owner of the surface
also owns to the sky and to the depths. This extension of surface ownership
was common for the British, French, Germanic, Jewish and Roman law and
was cited as early as 1250 AD (Thomas, 1979 in (Barker, M., 1991)).
Meanwhile, in Malaysia, section 44(1)(a) of the NLC 1965 provides the rights of
the proprietor of any alienated land limited to the exclusive use and
enjoyment of so much of the land below that surface as is reasonably
necessary to the lawful use and enjoyment of the land. There is nothing
specific as to how deep the land owner own the land (Megat Mohd Ghazali, et
al., 2000). Therefore, can the land owner utilizes the land as deep as he wants
with full exclusiveness as stated in the law?
a) The National Land Code 1965
As has been noted, the NLC 1965 has provided one special part which is Part
Five (A) for underground land development. The surface land may be used for
residential or commercial purposes while the land below may be used for
industrial or even agricultural purposes. Technological advances have made it
possible to have many different types of uses simultaneously above and below
one another without disastrous consequences. If there is a need to use the
underground land, that is technically feasible and safe, then the State
Authority will consider favourably the applications made under Part Five (A) of
the NLC 1965.
[2013] 1
i.
43
Utilization of Underground Land
The uses to which underground land can be put are specified in section
92B(3). The surface land owner can use the underground land for a purpose
that complement with the surface use; such use as is reasonably necessary to
the lawful use and enjoyment of the surface of the alienated land (section
92B(3)(a)). Meanwhile, according to section 92B(3)(b), the underground land
can be used independently and unrelated to any lawful use to which the
surface of the alienated land may at any time be put, or any category of the
land use, or any express conditions, to which the alienated land is subject.
This means that the underground land can be used in whatever way the
proprietor wishes after obtaining the approval from the State Authority.
Section 92C(2)(a) also allows different uses for different parts of the
underground land. Besides, the State Authority can specify the depth to such
extent the land directly and immediately below may be used, but a different
depths may be specified in respect to different parts of the underground land.
The provisions under section 92G of the NLC 1965 deals with the
independent and unrelated use for underground reserved land. The lessee of
any underground reserved land may make an application using the above
section for the grant of supplementary lease. Underground land that has been
reserved for public purposes must not be left to remain idle. The land below
such reserved land can be utilized for a variety of uses without adverse effect
on the surface land.
ii.
Depth of Underground Land
Upon the alienation of any State Land or a lease of the reserved land, the State
Authority can specify the depth to such extent the land directly and
immediately below may be used, and different depths may be specified in
respect of different parts of the underground land. The specified depth is
unlikely to be uniform but will vary according to the locality, types of subsurface soils or rocks, the use of the surface land and also other safety
considerations. The State Authority has to determine all these terms and
conditions in order to make sure that the underground land can be used for
the intended purposes. Conditions for adequate safety features will also be
imposed so that the development of the underground land will be safe and
does not become a threat to public safety.
b) KPTG Circular No. 1/2008 (Guidelines on the Implementation of

Disposal of Underground Land Under the National Land Code 1965)
IN brief, the owner of the surface land has the ownership rights under the NLC
1965 for the surface and land below the surface. The extent in terms of the
depth of ownership for the underground can be specified by the State
44

JPT [2013] 1
Authority as indicated in the land title or it may not be so. However the
suggested minimum depth by the Circular is found to be valid only for the
fresh alienation of the surface land. As for the rest of the alienation land where
the minimum depth has not yet been prescribed, the underground land can be
alienated but only to the surface landowner. The given depth under the KPTG
Circular No. 1/2008 shall not be less than 6 metres in the case of agricultural
lands and in case of building or industrial category it shall not be less than 10
or 15 meters respectively (refer to Table 1 and Figure 2); but these guidelines
however do not apply to alienations granted before the year 2008.
Table 1: Minimum Depth of Disposal of Underground Land
Type of Stratum
Application
Class/Land Category
Section 92B NLC 1965
Agriculture
6 metres
Building
10 metres
Industrial
15 metres
Section 92E NLC 1965
6 metres
10 metres
15 metres
Source: KPTG Circular No. 1/2008 (2008)
Surface
6 metres (minimum depth)
xstratum title can be applied
Surface
Surface
Figure 2: Minimum Depth of Disposal of Underground Land

Source: KPTG Circular No. 1/2008 (2008)
[2013] 1
45
The minimum depth in various countries for the underground land

development has become a major issue and commonly it relates to the
ownership of the surface and underground land and its restrictions on its
development (Barker, M., 1991; Ronka, et al., 1998; Goel, et al., 2012; Nur
Airina Mazlan, 2012; R. Sterling, 2012 ). Since every country has its own
national territories, the local jurisdictions and the private ownership are
normally defined in terms of the boundaries of the surface land area, but for
underground land cases it is different. Therefore, it is necessary for the
potential use of the underground land to determine how much of the airspaces
that can be owned and used and how surface ownership extends downward to
the underground (Goel, et al., 2012). The development of underground land
must allow many functions whether it is dependent or independent of the
surface land above. The question often arises as to what extent does the
regulations of the surface land use be applied to the development of
underground land (Barker, M., 1991). This is because the depth at which
underground land is being constructed will usually constitutes another
complicating factor.
IV. LEGAL FRAMEWORK RELATING TO UNDERGROUND LAND IN

OTHER COUNTRY
THE utilization and development of the urban underground land has increased
tremendously and rapidly, so does the legal provision for the construction of
underground land (Shengyu & Xiancheng, 2012). Since underground land
development comes later in the urban planning, the legal implementation with
it must be integrated with the surface space. The legislation must be gazetted
to cater for the need and situation of each country in the implementation of the
development of the underground land. The review of the legislation of the
countries which are found to be actively involved in utilizing the underground
land as an option for the development are summarised as follows:
a) Singapore (ARUP, 2011; Singapore Land Transport Authority, 2011;
Lui, Zhao & Zhou, 2012)
Singapore is one of the countries in the world that are actively utilizing the
underground land for development due to the limitation of its space. Singapore
land area covers 710 km where land reclamation has been carried out
extensively in the past. With a growing population reaching nearly 5 million
people, land availability is a key issue. Land owner in Singapore also said to
own the underground land in the specific area that has been defined in the
government plan or gazette. In 2010, the Singapore Economic Strategies
Committee reported that for the next 10 years, the government should seek to
catalyze the development of underground land as a means to intensify land
use. Currently, the government of Singapore is developing a master plan for
46

JPT [2013] 1
the development of underground land use to ensure that the land underground
and the surface land is synergized.
b) China (Shengyu & Xiancheng, 2012)
China is another country in the world that tremendously utilizing its
underground land especially in terms of transportation. According to the
statistics, underground track for traffic lines opened to traffic all over China
before 2010 were up to more than 1,200 km and in average of 180 km line
constructed annually. This statistic is expected to increase year by year based
on the demand towards quality living. In China, the surface land and the
underground are public own, but the right of use belongs to every factory,
school and others agencies. Besides, the underground land in China can be
developed by anyone volunteered to do so, but the state will still retain the
proprietary right. Moreover, the land use zoning will also extend to the
underground land without any limits. However, due to the rapidly growing
development and utilization, China is still found to be at a preliminary stage in
the construction of its legal framework for the urban underground land
development and utilization, restricted by laggard legal systems. Until July
2011, China has promulgated 32 laws and rules for legal and administrative
implementation on underground land development. The laws and rules are
divided into two types; the first type aims at the administration of the
comprehensive development and the utilization of the urban underground
land. The second type is aimed at only some section or aspect in
administration on the development and utilization of urban underground land.
c) Finland (ARUP, 2011; Li, Parriaux, & Thalman, 2012)
Helsinki, Finland is one of the best practices for underground land
development in the world. Realizing the importance of underground land, the
research on policy of the development has started since 1955 in database
building. Following in 1996 is the feasibility study of underground land. To
enhance the regulatory framework, working group on 3D property cadastral
system has started in 2006. By 2009, the Helsinki Underground Master Plan
was introduced with an objective to ensure that the utilization of bedrock
resources is retained for the construction of public long-term projects and
underground lands are well connected to each other. The master plan contains
the detailed mapping of existing planned facilities and potential geo-space,
public acquisition land and legalization of underground land utilization. In
order to ensure that it is possible to develop underground land in the future
without any major conflicts, the city has set up the strategy for land
ownership. The city will try to buy the needed greenfield land that has the
potential to build underground before zoning through voluntary transactions.
This is because it is a lot easier to develop underground resources under the
property of the state and to give the power to the authority to decide and plan
[2013] 1
47
for the development. Even though the master plan and land ownership strategy
have been set up, they are still facing dilemma in developing the underground
land. According to the laws of Finland, the surface land owner has the power
to control over the underground land because the vertical extent of ownership
is not specifically defined in the legislation. When interpreting the extent of
ownership, the lower boundary of a property has been limited to the depth of
six metres. It is the same like in other country; the underground land in
Finland can be developed by any responsible party, but first of all he must get
the written permission from the surface landowner. Along with that, the zoning
of land uses of the surface will be extended to the zoning of the underground
land.
d) Japan (Sterling. R, 2012)
It is well known that Japan is one of the leading countries that is going
underground for land development. The land ownership rights in Japan
extends upward and downward; as far as any interest may occur. It goes the
same to the zoning of land use of the surface which extend to the subsurface
land use. In 1980, Japans Deep Underground Utilization Act was proposed to
ease the development of the underground land development but the law only
get the approval in 2001. The proposed law is intended to ease the major
public infrastructure projects by avoiding the need to deal with many private
landowners. This law allows public ownership of the underground land below
forty metres depth and only applies in limited areas such as Tokyo, Osaka,
Nagoya and other selected suburbs, especially for public projects only.
Basically, through the law, landowners do not have to pay any compensation
to the surface land owners concerned; if the public projects are implemented
forty metres underground. In other words, when the government or land
developers are utilizing the space forty metres or more from the ground for
public purposes, the rights for them to use the space are given priority over the
right which residences have on the ground.
e) Hong Kong (ARUP, 2011)
There are a number of planning and legislative aspects that place restrictions
on the ability for Hong Kong to be flexible with its underground development in
terms of its locations and planning. Firstly, the land ownership of the surface
extends to underground as well. As for the current development model, most of
Hong Kongs projects are mixed-use development where the ownership of the
land were shared often amongst multiple parties. From an administrative
viewpoint, it would be difficult to organize all the owners to consent and allow
the underground development beneath these land plots. Secondly, Hong
Kongs current land practice only allows an underground land development
owned by the landowner which posed a problem in the case of public need,
such as the development of the MTR system. Therefore, the surface land
48

JPT [2013] 1
necessarily needs to be owned by the same party that wanted to develop

underground. Thirdly, the statutory planning currently dictates that land use
on the surface also governs the land use underground, which could potentially
be restrictive to the development of differing usage. However, the current
statutory planning system has the flexibility to accommodate underground
development. In order to facilitate optimal underground development, a revised
regulatory framework would be necessary.
Based on the above explanation on the review of several country which actively
using underground land for development, it can be concluded that these
countries have taken a step forward to ensure that the underground land
planning and development are parallel with the development of the surface
land. Each country has its own strategy in overcoming the problem through
legislation and planning for the underground land because the problem existed
in each of the country is different.
V. DISCUSSION
AFTER looking at the legal practices in other country and compare it with
Malaysia, there are differences in terms of the practice in each country. In
most of the countries, the legal framework for the surface construction is
clearly formulated, but not in the case of the underground land. Therefore, the
legislation and regulation concerning the underground construction should be
presented transparently and amended if necessary. Even though there is no
single legislation that can fit for all countries in the world to develop the
underground land (Donelly, G. J., 2012), the key elements to be considered in
underground land development are similar for each country; the ownership of
the surface and underground land, the right to develop the underground land
and the extension of land use zoning.
As we can see, the pattern of land ownership in every country is found to
be quite similar with each other which is the surface land ownership is
extended downward but limited depending on the circumstances. Since the
legal consideration in the underground land development sometimes face
dilemma from various parties, some countries have prepared and ready with
the drafting of the guidelines and policy to facilitate the development of the
underground. Table 2 shows how the countries come out with the solution to
help in overcoming issues in underground land.
[2013] 1
49
Table 2: Land Ownership Form in Various Countries

Country
Singapore
China
Finland
Japan
Hong Kong
Extension of Land ownership

Surface land owner extends to
underground land (specifically
being defined in a government
plan)
Publicly owned
underground land (lower
boundary of a property limited
to 6 metres depth)
underground land

underground land
Policy/Guideline/Master
Plan for underground land
Master plan for
underground land (not
gazetted yet)
32 laws and rules (legal and
administrative)
Helsinki Underground
Master Plan
Japans Deep Underground

Utilization Act (for the
purpose of public project
only)
Master Plan for Hong
Kongs Use of Underground
Space (not gazetted yet)
Based on Table 2, it can be summarized that most of the countries that

develop the underground land have prepared the framework for underground
land development. It can also be concluded that most of the countries have
provided a strategy and regulatory framework in providing a systematic
underground land development. For example, the Japans Deep Underground
Utilization Act was gazetted for the purpose of public project only. Therefore,
the rights of the surface landowners for their underground land are not
disturbed by the development of the underground. Meanwhile in Finland, the
State had acquired the possible area of alienated land for the development of
the underground land through voluntary basis to facilitate future development.
Malaysia also is no exception in this matter since we already amended the NLC
1965 by inserting Part Five (A) and issued KPTG Circular No. 1/2008.
However, there are still a few things that can be improved and clarified
especially relating to the rights of the surface and the underground land
owner. In any condition of the underground land development, the rights of the
surface landowners must be protected as they are entitled to exclusive use and
enjoyment of their land (surface and above). It is the responsibility of the State
Authority to specify the utilization of the depth of underground land; but in the
case where the minimum depth is specified, the specified depth must not be
less than the minimum depth (refer to KPTG Circular No. 1/2008).
Currently, there is a demand for the development of the underground land
under alienated land made by parties who do not own the surface. For
50

JPT [2013] 1
example, in the case of current MRT project, the dispute arises since the
surface landowner claims his extent of ownership while the other party only
want to develop underground land without interfering the other rights of the
landowner (MRT Corp, 2011). Therefore, to bridge the gap, we must be ready
for a new mechanism to differentiate the rights between the surface and
underground land ownership. Revision of the related sections in the NLC 1965
needs to be done to ensure this issue will not become one of the major barriers
to develop underground land in the future. Considering the underground land
development in Malaysia are still in the early stage, there are many
considerations that need to be look into especially in enhancing the legal and
administrative aspects. Consequently, due to the lack of expertise and
experience in developing underground land in Malaysia, there seems to be a
barrier.
To summarize it all, it appears that we are not yet ready to develop
underground land by taking into account many aspects especially the legal
aspect. Examples from other countries have shown that the governments and
the local authorities should institute an underground planning efforts in urban
areas which are similar to those for aboveground issues (ITA, 2000). Therefore,
we should put our emphasis on underground land development in order to
maximize the land usage and save the green space for the future.
VI. CONCLUSION
AS a conclusion, even with the introduction of Part Five (A) of the NLC 1965
and the KPTG Circular No. 1/2008, the implementation of the development of
the underground land will still face some legal problems. These include the
ownership rights of the land owners, the enforcement issues, the respective
area of development and many other issues. Even though the need of
underground land in Malaysia is not that critical if compared to other
developed countries, the possibilities of using the underground land as a new
type of development must be considered seriously. The development of the
underground MRT station has given rise to many legal issues such as the
rights of the land owners against the rights of the State Authority. Therefore, a
better legal framework for the development of underground land is needed.
Malaysia must promote a holistic approach which not only consider the
geological and environment effects but also the possible effective legal
framework, the economy efficiency and also the social acceptability. We thus
need a proper legal framework for underground land development as a solution
to guarantee the sustainable development of underground land in Malaysia. It
is suggested that future research on this subject covers the legal aspects of
ownership, the planning policy, the urban underground resources and other
related issues.
[2013] 1
51
REFERENCES
1. ARUP. (2011). Enhanced Use of Underground land in Hong Kong:
Feasibility Study. Hong Kong: Civil Engineering and Development
Department.
2. Barker, M. (1991). Legal and Administrative Issues In Underground land
Use: A Preliminary Survey of ITA Member Nations. Tunnelling and
Underground land Technology, Elsevier Ltd, 6(2), 191-209.
3. Chow, F. C., Paul, T., Vhaho, I. T., Sellberg, B., & Lemos, L. J. L. (2002).
Hidden Aspects of Urban Planning: Utilisation of Underground land. Paper
presented at the 2nd International Conference on Soil Structure Interaction
in Urban Civil Engineering, Zurich, Switzerland.
4. Donelly, G. J. (2012). Fundamentals of Land Ownership, Land Boundaries
and Surveying. Retrieved 8 April 2013, from Intergovernmental Committee
on Surveying and Mapping
5. (http://www.icsm.gov.au/cadastral/Fundamentals_of_Land_Ownership_La
nd_Boundaries_and_Surveying.pdf)
6. Evans, D., Stephenson, M., & Shaw, R. (2009). The Present and Future Use
of 'Land' Below Ground. Land Use Policy, Elsevier Ltd(26), 302-316.
7. Farah Zaini, Khadijah Hussin, & Arfaliza Arrifin. (2012) (7-9 November).
Underground MRT Project: A Review On the Possibility of Legal Framework
For the Implementation Between LAA 1960 And NLC 1965 Paper presented
at the 13th World Conference of ACUUS, Underground land DevelopmentOpportunities and Challenges, Singapore.
8. Goel, R. K., Singh, B., & Zhao, J. (2012). Underground Infrastructures:
Planning, Design and Construction. USA: Butterworth-Heinemann.
9. ITA, W. G. N. (2000). Planning and Mapping of Underground land - an
Overview. France: International Tunnelling Association.
10. Li, H. Q., Parriaux, A., & Thalman, P. (2012). The Way to Plan a
Sustainable "Deep City": The Strategic Framework and Economic Model.
Paper presented at the 13th World Conference of ACUUS, Underground
land Development - Opportunities and Challenges, Singapore.
11. Lui, P. C., Zhao, J., & Zhou, Y. (2012). Creation of Space in Rock Caverns
in Singapore - Past, Present and Future. Paper presented at the 13th World
Conference of ACUUS, Underground land Development - Opportunities and
Challenges, Singapore.
12. MRT Corporation. (2011). MRT Corporation Sets The Record Straight.
(http://www.kvmrt.com.my/upload/releases/Media%20Release%2020MRT%20Corporation%20Sets%20The%20Record%20Straight.pdf)
13. Mohd Nordin b Sabran. (2004). Proses Pembangunan Ruang Bawah Tanah
(Stratum) Serta Isu dan Masalah yang Dihadapinya di Malaysia. Universiti
Teknologi Malaysia, Johor, Malaysia.
14. Megat Mohd Ghazali, Kamaruzaman Abd Rasid, & Buang Alias. (2000, 2327 January 2000). The Development and Administrative Issues of Stratum
52

JPT [2013] 1
Tutle for Underground Land Resources in Malaysia. Paper presented at the

Pacific Rim Real Estate Society (PRRES) Conference, Sydney, Australia.
15. National Land Code 1965. (2007) Lembaga Penyelidikan Undang-Undang
(Vol. Ed.). Malaysia: International Law Book Services.
16. Nur Airina Mazlan. (2012). Cadangan Pembangunan Tanah Bawah Tanah
Rizab Untuk Kegunaan Komersil Laluan Paip Minyak dan Gas. Universiti
Teknologi Malaysia, Johor, Malaysia.
17. Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian. (2008). Pekeliling Ketua
Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan Bil. 1/2008, Panduan
Pelaksanaan Pelupusan Tanah Bawah Tanah Di Bawah Kanun Tanah
Negara 1965.
18. Ronka, K., Ritola, J., & Rauhala, K. (1998). Underground land in Land-Use
Planning. Planning and Development, Elsevier Science Ltd, 13(1), 39-49.
19. Shengyu, X., & Xiancheng, Z. (2012, 7-9 November). Research on Current
Legislation for Urban Underground land In China. Paper presented at the
13th World Conference of ACUUS, Underground land DevelopmentOpportunities and Challenges, Singapore.
20. Singapore Land Transport Authority. (2005). Kallang Paya Lebar
Expressway.
21. (http://www.lta.gov.sg/content/lta/en/projects/kallangpaya_lebarexpressway.html)
22. Sterling, R. (2012). Legal and Compensation Issue for Underground land.
Paper presented at the Seminar On Underground land Use.
53
LAND ADMINISTRATION SYSTEM IN MALAYSIA:

THE TORRENS ASSURANCE FUND
innocent dealers with interests in registered land were guaranteed
either their interest in the land or monetary compensation Sir Robert
Torrens (1859)
MOHD SHUKRI ISMAIL1, YUSRI ZAKARIAH2, ANESH GANASON3
Keywords: Assurance Fund, compensation, claims, claimant
I. INTRODUCTION
THE basis of the Torrens System is laid out by three principles which are
(Torrens, Gawler, & Australia, 1859):
I.
Torrens Mirror Principle
The basis of this principle is that the register of titles reflects accurate and
complete facts that are material to the title. The title should be free from all
adverse burdens, rights and qualifications unless that are mentioned in the
register. The mirror ideally should reflect all facts and matters relevant to the
title of a land.
II.
Torrens Curtain Principle
The register is the sole source of information for intending purchasers. This
provides a mechanism that reduces the cost for purchasers to investigate the
history of the title for validity without going behind the register of titles. The
information that is obtained by the registry is the conclusive evidence of the
title and it is guaranteed by the Government.
III.
Torrens Insurance Principle
In the event the register fails to mirror absolute correct reflection of the title
and a flaw appears; due to this misrepresentation the rights of a registered
1
2
3
Mohd Shukri Ismail was the Director of Research and Development Section, Department of the
Director General of Lands and Mines (Federal), Malaysia. He is currently the Vice President
(Land and Survey) of PR1MA.
Yusri Zakariah was the Principal Assistant Director of Research and Development Section,
Department of the Director General of Lands and Mines (Federal), Malaysia. He is currently
pursuing his PhD at Universiti Teknologi Malaysia.
Anesh Ganason was the Principal Assistant Director of Federal Lands Section, Department of
the Director General of Lands and Mines (Federal), Malaysia. He is currently pursuing his
Masters degree at Universiti Putra Malaysia.
54
Land Administration System In Malaysia:

The Torrens Assurance Fund
JPT [2013] 1
proprietor has been deprived, the government shall compensate for the losses
obtained by the registered proprietor on a government guaranteed title.
Without the insurance principle, the Torrens System in Malaysia has been
working like clockwork since the operation of the National Land Code 1965.
However, the recent development in fraud and forgery cases in land dealings
have caused concern on the issue of the rights of innocent registered
proprietors being deprived by these unscrupulous means (Mohd Shukri, 2009).
The mirror and curtain principles as practiced in Malaysia have come to be
insufficient in maintaining the rights of registered proprietors from the
elements of fraud and forgery. Land administration is at a crossroad whether
to introduce the third Torrens principle with the Assurance Fund in order to
provide a complete protection to registered proprietors.
II. ONTARIO ASSURANCE FUND

THE Land Titles Assurance Fund in Ontario, Canada is established under Part
V of the Ontario Land Titles Act R.S.O. 1990, Chapter L.5. The fund is
established by funds from the Consolidated Revenue fund determined by the
Lieutenant Governor in Council and shall have a minimum credit of
$1,000,000 (Canada Dollar).
The Assurance Fund under the law provides compensation on certain financial
losses due to real estate fraud, omission and errors of the land registration
system (Taylor, 2008). The types of claims that may qualify for compensation
are as follows:
i.
Fraud in certain circumstances;
ii.
Errors or omissions of the land registration system;
iii.
Errors in recording when land being brought under the Act; and
iv.
Errors in recording an instrument in the automated land
registration system.
The fund will award compensation for the following losses obtained by the
proprietor:
i.
Financial losses as a result of fraud or error;
ii.
Reasonable legal costs relating to the claim; and
iii.
Other reasonable costs relating to the claim.
According to the law, a claimant has to file an application of compensation
to the Land Registry Office within six years from the time of having suffered the
loss. The Registrar of Titles will conduct a caution hearing to determine
whether the claim qualifies for compensation from the Land Titles Assurance
Fund (LTAF). In the case where the Registrar of Titles is unable to determine
the element of fraud it is referred to court. Once the decision is made that the
[2013] 1
55
claim qualifies for compensation, the Registrar of Titles shall make the
necessary rectification on the Register of Titles and the title is reverted to the
claimant. To obtain compensation, the claimant has to submit a compensation
claim form to the LTAF through the Office of the Registrar of Titles. The
Registrar will determine whether compensation shall be given and what is the
amount. Any appeals on the decision of the hearing shall be brought to the
court.
III. QUEENSLAND ASSURANCE FUND
THE element of compensation is also practiced in Queensland, Australia.

According to Part 9 Subdivision 2 of the Land Titles Act 1994, a registered
proprietor that is deprived of his or her rights of a title or has suffered loss or
damage shall obtain compensation from the State.
The loss of rights of a title, loss suffered or damage that shall be considered for
compensation in occurrence of these elements (Butt, 2010):
i.
fraud of another person;
ii.
the incorrect creation of an indefeasible title in the name of another
person;
iii.
incorrect registration;
iv.
an error in an indefeasible title or in the register;
v.
tampering with the land register;
vi.
loss, destruction or improper use of a document deposited or lodged
at the land registry or held by the land registry for safe custody;
vii.
an omission, mistake, breach of duty, negligence or misfeasance of
or by the Registrar or a member of the staff in the land registry; and
viii.
the exercise by the Registrar of a power in relation to an application
or dealing with which the person had no connection.
Unlike Ontario the claimant has to make an application to court to
determine whether he or she qualifies for compensation within 12 years from
the day the claimant become aware of the loss or deprivation. The court shall
determine the action by ordering the State to pay compensation to the
claimant or make an order to the Registrar to make any correction or
cancellation on the register of title or create a new indefeasible title or a new
instrument.
The Queensland method of compensation does not have the mechanism of
a stand alone fund to provide the compensation. The mechanism of obtaining
the compensation for deprived registered proprietors is through lengthy court
cases and payments are done by the State through a consolidated revenue
fund owned by the State. This method of obtaining the compensation can be
said not to be customer friendly and the Registrar of Titles do not serve as
56

JPT [2013] 1
Arbitrators in disputes whether the claim does qualify or not for compensation.
The integrity level of the register is high because the Registrar does not
determine the actions of the register, but it is the Court which in a way may
reduce mismanagement of information within the registry.
IV. NEW SOUTH WALES ASSURANCE FUND

IN the state of New South Wales, Australia the origin of the Torrens System,
the element of the Torrens Assurance Fund (TAF) is imbedded in Part 14 of the
Real Property Act 1900 No. 25. The TAF is established under the Special
Deposits Account. The fund is generated by:
i.
a percentage of fees charged for lodgment of dealings, caveat or
withdrawal of caveat;
ii.
an amount stipulated by the Treasury of New South Wales to the Fund;
iii.
an amount that is appropriate that has been approved by the
Parliament of New South Wales; and
iv.
any amount required by any other law to be paid to the Fund.
Any shortfall occurred by the Fund shall be obtained from the Consolidated
Fund.
The conditions stipulated in the law that provides a claimant to obtain
compensation for loss and damages on a loss or damage on title and interest is
as follows (Butt, 2010):
i.
any act or omission of the Registrar-General in the execution or
performance of his or her functions or duties under this Act in relation
to the land;
ii.
the registration of some other person as proprietor of the land, or of any
estate or interest in the land;
iii.
any error, misdescription or omission in the Register in relation to the
land;
iv.
the person having been deprived of the land, or of any estate or interest
in the land, as a consequence of fraud;
v.
an error or omission in an official search in relation to the land; and
vi.
any error of the Registrar-General in recording details.
The amount of compensation payable to a claimant is limited to the market
value of the land at the date on which compensation is awarded plus any legal,
valuation or other professional cost reasonably incurred by the claimant.
A claimant has to make an application via an approved form under the
Real Property Act 1900 No. 25 to the Registrar-General within 6 years from the
date the loss of damage that has been occurred. The legislation stipulated that
when an application of claim has been forwarded to the Office of the RegistrarGeneral, he/she is duty bound to convene an administrative proceeding for
[2013] 1
57
recovery of compensation. The Registrar-General may require integral

information that will assist him with the proceedings to determine whether the
compensation shall be paid or refused.
The claimant can procede with the recovery of compensation to court if the
proceeding of the Registrar-General is unsatisfactory. The decision of the court
is final and legal cost by the Registrar-General shall be borne by the claimant
unless the court decides otherwise.
V. SINGAPORE ASSURANCE FUND

SINGAPORE has also established an Assurance Fund under Part XVII of the
Land Titles Act 1993. A sum of 5% of registration fees collected by the
Registrar under the Act is channeled to the Assurance Fund (Ricquier, 2010).
The compensation that is paid out of the Assurance Fund is for registered
owners that are deprived of their rights through omission, mistake or
misfeasance of the Registrar, or any member of his staffs only. The
Singaporean concept varies from the Australian and Canadian Assurance
Fund because the Singaporean Fund does not cater for loss or damage caused
by fraud and forgery.
The Registrar has the power to compensate an amount not more than
$1,000 (Singapore Dollar) if he is satisfied an act of omission, mistake or
misfeasance of the Registrar has occurred. In the case where the compensation
exceeds $1,000 (Singapore Dollar), the right to disburse the sum is by writing
from the Minister or order by Court. The compensation shall be paid from the
Consolidated Fund in the case the compensation exceeds the credit of the
Assurance Fund.
The claimants shall file an application for recovery of compensation not
more than 12 years from the date the damage or loss has been incurred.
VI. PROPOSED ASSURANCE FUND IN MALAYSIA

WITH the idea of enhancing service delivery, it comes with the ability to provide
a secured and well guaranteed system of registration of titles. Before the
concept of Assurance Fund is introduced in Malaysia, the land administration
has to achieve certain prerequisites as follows (Mohd. Shukri, 2011):
i.
ii.
iii.
the act of registration is generally accurate, transparent and rarity of

mistakes;
fraud and forgery are adequately policed by the criminal justice system;
conveyance lawyers reliably verify a person purporting to convey an
instrument is identical to the owner; and
58

iv.
JPT [2013] 1
rules and regulation pertaining to land disputes are clear and

consistently applied by the courts to minimize competing interests.
The Assurance Fund shall be established under the National Land Code 1965
and the money to fund it can be obtained through:
i.
A percentage from all fees charged on all dealings under the Code as
may be prescribed by the State Authorities in their State Land Rules,
[for example 0.05% of registration fee for instrument of transfer is to be
deposited into the Assurance Fund account]; or
ii.
A percentage of levies on land value which affected for dealings under

the Code as may be prescribed in the State Land Rules, [for example
0.02% of the value of the affected dealings is to be deposited into the
Assurance Fund account]; or
iii.
States rights of subrogation i.e.;

a. On payment of any compensation under provisions as to be
enacted in the Code, the State is subrogated to the rights of the
claimant against any other person, in relation to the deprivation,
loss or damage.
b. If the State, in exercising its rights under that provision enacted
as desired in paragraph (i), receives an amount that is more than
the amount it paid to the claimant, the State must pay the
difference to the claimant after deduction of the States costs.
iv.
All payments are made directly from the State Consolidated Fund and
no specific amount is set aside for claims.
It is proposed that the Assurance Fund shall only disburse funds to person
who have been deprived of their rights on land or interest under the following
circumstances:
i.
in consequence of fraud or misrepresentation to which the person or

body, or any agent of the person or body was a party or privy; or
ii.
in consequence of registration that was obtained by forgery, or by

means of an insufficient or void instrument; or
iii.
in consequence of the title or interest that was unlawfully acquired by

the person or body in the purported exercise of any power or authority
conferred by any written law.
[2013] 1
59
The proposed Assurance Fund shall not disburse any compensation under the
following circumstances:
i.
ii.
iii.
in respect of damages land pursuant to section 61 and section 393 of

the Code; or
in respect of any error or omission of any certificate of search pursuant
to section 386 of the Code; and
any such compensation as may be determined under section 434 of the
Code.
A claimant shall make a claim to the Assurance Fund through the process
of determining the loss or damage that was caused by the elements of fraud
through the court or is unable to recover the damage and loss from the person
at fault. The claim has to be made within 6 years from the date of deprivation
or within a limitation of time stipulated under the Limitation Act 1953. The
procedures and regulations on how the claim can be done has to be regulated
under the State Land Rules.
To maintain the integrity and the independence of the Assurance Fund, it
is proposed that an Assurance Fund Board shall be established. The Board
shall consist of a President, a such number of Deputy Presidents and five
members appointed by the State Authority. All the names of the President,
Deputy Presidents and members of the Board shall be notified in the State
Gazette. The function of the Board is to hear and determine the amount of
claims that the Assurance will compensate. If the decision of the Board is not
accepted by the claimant, an appeal shall be made to the court and the legal
cost of the Board shall be inccured by the claimant.
VII. CONCLUSION
THE idea of creating an Assurance Fund in the Malaysian land administration
system shall be seen as a maturity in providing an indefeasible title and
sustaining a Government guarantee on interest in land. The need to include
this concept may in a way enhance integrity by virtue of having an accurate
Register of Titles and provide additional efforts to combat fraud and forgery of
documentation. Besides that, these efforts shall bring confidence and support
from the general public towards a better land administration system.
60

JPT [2013] 1
REFERENCES
1.
2.
3.
4.
5.
6.
National Land Code 1965 (Act 56 of 1965),

Land Titles Act R.S.O. 1990, Chapter L.5, Ontario, Canada
Land Titles Act 1994, Queensland, Australia
Real Property Act 1900 No.25, New South Wales, Australia.
Land Titles Act 1993, Singapore.
Butt, P. (2010). Land law (6th ed.). Pyrmont, N.S.W.: Lawbook Co.;
Thomson Reuters.
7. Mohd Shukri, I. (2009). Insights on the proposed insurance principle of
Malaysian Torrens System. Department of Director General of Land and
Mines (Federal). Putrajaya, Malaysia.
8. Mohd. Shukri, I. (2011). Measures undertaken to safeguard against fraud
in land dealings. Jurnal Pentadbiran Tanah, 1(1), 85-99.
9. Ricquier, W. J. M. (2010). Land law (4th ed.). Hong Kong: LexisNexis.
10. Taylor, G. D. (2008). The law of the land: the advent of the Torrens system
in Canada. Toronto; London: Published for the Osgoode Society for
Canadian Legal History by University of Toronto Press.
11. Torrens, R., Gawler, H., & Australia, S. (1859). The South Australian
system of conveyancing by registration of title with instructions for the
guidance of parties dealing: Printed at the Register and Observer General
Print. Offices.
61
PENCEROBOHAN TANAH KERAJAAN

TINJAUAN DARI SUDUT PERUNDANGAN TANAH
AZIZI ZAKARIA1
Kata Kunci: masalah pencerobohan seksyen 425, 425A, 426 dan 426A KTN
penguatkuasaan Semenanjung Malaysia
I. PENDAHULUAN
ISU pencerobohan ke atas tanah kerajaan boleh dikatakan sering kali
dipaparkan di media massa sama ada media elektronik ataupun media cetak. 2
Ia bukan sahaja melibatkan tanah kerajaan, malahan turut melibatkan tanah
berimilik, tanah-tanah rizab seperti tanah rizab hutan, tanah rizab bagi
maksud awam, tanah rizab orang asli, tanah rizab keretapi dan sebagainya.
II. LATAR BELAKANG

a. Pencerobohan tanah kerajaan
Secara umumnya pencerobohan ke atas tanah kerajaan membawa maksud
seseorang atau mana-mana pihak yang memasuki, menduduki atau
menjalankan kegiatan tertentu ke atas tanah kerajaan tersebut tanpa
kebenaran, persetujuan dan kelulusan pihak yang berkuasa ke atas tanah
berkenaan (dalam hal ini pihak yang berkuasa ialah Pihak Berkuasa Negeri
bagi sesebuah negeri itu). Berbeza pula dengan pencerobohan ke atas tanah
berimilik di mana ia bermaksud mana-mana kegiatan yang dinyatakan di atas
yang dijalankan oleh mana-mana pihak tanpa mendapat kebenaran,
1
2
Azizi Zakaria merupakan Pentadbir Tanah, Daerah Timur Laut, Pulau Pinang.
Sebagai contoh Kafe Do Re Mi diroboh - Pemilik kecewa rayuan tak dilayan oleh pegawai MPPP
(Berita Harian, 21 Januari 2010); Kes ceroboh tanah kerajaan serius Kebanyakan kawasan
diteroka bagi tujuan pertanian, perindustrian. Didapati pencerobohan itu dikesan didalangi oleh
sindiket tertentu. Kebanyakan tanah itu digunakan bagi tujuan pertanian dan perindustrian Zambry Abdul Kadir, Menteri Besar Perak (Berita Harian, 29 Jun 2011); Datuk dalang ceroboh
tanah Jengkaut dibawa masuk, tumbang pelbagai jenis pokok (Berita Harian, 1 Ogos 2011);
Datuk dalang ceroboh tanah Menteri Besar belum terima laporan tanah milik kerajaan negeri
(Berita Harian, 6 Ogos 2012); Hutan diceroboh, petani KADA rugi RM62 juta (Berita Harian, 4
Oktober 2012); Highland blues Land is being cleared rampantly in forest reserved areas of the
Cameron Highands, causing concern to nearby residents (Star, 9 Oktober 2012); The hills are not
alive Residents: Land clearing rampant in Cameron since last four months (Star, 9 Oktober
2012); Mole in the hills - The authorities are aware of illegal land clearing in Cameron Highlands
but efforts to act against the culprits have been stymied by leaks in the District Office and poor
enforcement (Star, 10 Oktober 2012); Devamany: Land-clearing rampant in Cameron. It is an
inside job - Insiders leaking info to land-clearing culprits, says DO (Star, 10 Oktober 2012); dan
Govt land and forest reserves encroached (Star, 24 Julai 2013).
62
Pencerobohan Tanah Kerajaan

Tinjauan Dari Sudut Perundangan Tanah
JPT [2013] 1
persetujuan dan kelulusan daripada tuanpunya tanah tersebut. Melalui kes

Bukit Lenang Development Sdn. Bhd. v. Penduduk-Penduduk Yang Menduduki
Atas Tanah HS(D) 151079 HS(D) 151601, Mukim Plentong, Daerah Johor
Bahru, Yang Arif Hakim Mahkamah Tinggi Johor Bahru menyatakan dalam
penghakimannya:
A person who enters upon anothers land and remains thereon to the
detriment of the present owner is a trespasser, pure and simple. On the
facts, the court found that the defendants were squatters simpliciter and
were therefore not possessed of any rights. In fact, when the plaintiff became
the registered proprietor, the defendants became mere trespassers.3
b. Tanah kerajaan
Menurut seksyen 5 Kanun Tanah Negara (KTN), tanah kerajaan (state land)
bolehlah ditakrifkan seperti berikut:
State land means all land in the State (including so much of the bed of any
river, and of the foreshore and bed of the sea, as is within the territories of the
State or the limits of territorial waters) other than
(a) alienated land;
(b) reserved land;
(c) mining land;
(d) any land which, under the provisions of any law relating to forests
(whether passed before or after the commencement of this Act) is for
the time being reserved forest;.
Melalui definisi di atas, maka tanah kerajaan boleh dirumuskan sebagai
semua tanah yang berada dalam sesebuah negeri, selain daripada tanah
berimilik, tanah rizab, tanah lombong dan mana-mana tanah yang telah
dirizabkan sebagai hutan simpan. Walau bagaimanapun takrifan tanah
kerajaan ini telah diperluaskan skopnya di bawah seksyen 425(2) KTN kepada
semua tanah yang dipegang oleh pihak Kerajaan Persekutuan atau Negeri,
suatu pihak berkuasa tempatan atau suatu pihak berkuasa berkanun yang
menjalankan kuasa yang terletakhak kepadanya oleh undang-undang
persekutuan atau negeri atau memegang bagi pihak agensi yang tersebut.
Berdasarkan takrifan di bawah seksyen 425(2) ini, walaupun tanah
tersebut merupakan tanah berimilik dan telah terkeluar daripada definisi
tanah kerajaan, peruntukan seksyen itu telah merangkumkan tanah berimilik
yang sedemikian di bawah pengertian tanah kerajaan. Peluasan maksud
tanah kerajaan di bawah seksyen tersebut telah memperluaskan fungsi dan
tanggungjawab Pentadbir Tanah khususnya bagi mengawasi dan mengambil
tindakan penguatkuasaan yang sewajarnya sekiranya mana-mana tanah
Bukit Lenang Development Sdn. Bhd. v. Penduduk-Penduduk Yang Menduduki Atas Tanah
HS(D) 151079 HS(D) 151601, Mukim Plentong, Daerah Johor Bahru, [1999] 6 MLJ 26.
[2013] 1
63
tersebut diceroboh oleh pihak-pihak tertentu, selaras dengan kuasa-kuasa

yang telah diberikan kepada Pentadbir Tanah di bawah seksyen 426A KTN.
c. Cara dan mekanisme bagi membolehkan orang awam atau mana-mana
pihak menduduki, mengusahakan atau memiliki tanah kerajaan
Di bawah KTN telah ditetapkan beberapa cara dan kaedah pelupusan tanah
bagi membolehkan mana-mana tanah kerajaan diduduki, diusahakan malah
dimiliki oleh pihak-pihak tertentu. Bagi tujuan mengusahakan dan
menduduki mana-mana tanah kerajaan dalam tempoh sementara, maka di
bawah seksyen 65 hingga 69 KTN telah diperuntukkan prosedur dan kaedah
permohonan lesen bagi pendudukan sementara. Manakala, di bawah seksyen
76 hingga 92C KTN telah diperuntukkan kaedah pelupusan tanah melalui
pemberimilikan. Dengan itu, mana-mana pihak yang berhasrat untuk
menduduki, mengusaha dan memiliki mana-mana tanah kerajaan boleh
membuat permohonan di mana-mana Pejabat Tanah yang berkaitan dengan
mematuhi prosedur dan peruntukan undang-undang yang telah ditetapkan.
Keputusan sama ada sesuatu permohonan tersebut diluluskan atau
sebaliknya pula adalah di bawah bidang kuasa Pihak Berkuasa Negeri bagi
sesebuah negeri tersebut. Dengan itu, mana-mana pihak yang telah
diluluskan permohonannya melalui kaedah pelupusan tanah iaitu sama ada
melalui lesen pendudukan sementara ataupun pemberimilikan, maka pihak
berkenaan telah mendapat kebenaran dan kelulusan secara sah daripada
Pihak Berkuasa Negeri bagi menduduki, mengusaha atau memiliki tanah
kerajaan tersebut bagi maksud sebagaimana yang diluluskan.
Melalui paparan di akhbar dan media massa yang lain, maka didapati
secara umumnya pihak yang terlibat dalam kegiatan pencerobohan tanah
kerajaan merangkumi pelbagai kategori sama ada individu mahupun secara
berkumpulan. Ianya juga dilakukan dari kalangan pelbagai golongan
masyarakat, sama ada orang biasa mahupun golongan yang berkedudukan
dalam masyarakat. Malahan terdapat juga kes-kes tertentu di mana
pencerobohan tanah kerajaan itu telah dilakukan secara sindiket atau
berkumpulan berasaskan modus operandi kegiatan pencerobohan.
d. Tujuan pencerobohan
Ditinjau dari sudut tujuan dan matlamat penerokaan dan pencerobohan ke
atas tanah-tanah kerajaan, didapati ianya mempunyai pelbagai maksud dan
tujuan seperti bagi kegiatan pertanian, tapak bengkel, gerai-gerai perniagaan,
tapak rumah kediaman, tapak perusahaan kecil, stor perniagaan, stor
penyimpanan peralatan, kolam ternakan ikan dan udang, laluan kenderaan
dan sebagainya. Ada juga pencerobohan yang dilakukan bagi tujuan mencari
keuntungan secara mudah dengan menyewakan tapak berkenaan kepada
pihak-pihak tertentu. Di antara alasan-alasan yang selalu diberikan oleh
64

JPT [2013] 1
pihak penceroboh berkaitan dengan pencerobohan ke atas tanah kerajaan

adalah seperti berikut:
tiada tapak lain untuk menjalankan kegiatan tersebut;

tanah berkenaan didapati terbiar dan kosong;
telah menduduki kawasan berkenaan sekian lama tanpa ada tindakan
penguatkuasaan daripada pihak yang berkuasa;
didapati telah ada kegiatan-kegiatan pencerobohan yang dilakukan
oleh pelbagai pihak sebelum ini (ikutan);
desakan kesempitan hidup dan kemiskinan kerana tidak mempunyai
tanah;
kawasan tersebut terletak jauh di pedalaman dan tidak mengganggu
orang ramai;
telah lama dan banyak wang ringgit dibelanjakan untuk
mengusahakan perniagaan atau pembinaan rumah kediaman di atas
tanah kerajaan tersebut;
dikatakan telah mendapat kebenaran atau sokongan atau galakan
daripada pihak berkuasa atau ahli politik atau pemimpin masyarakat
bagi penggunaan tanah tersebut; dan
telah membeli tanah tersebut daripada tuan punyanya sebelum ini.
e. Status atau kedudukan penceroboh tanah kerajaan menurut undangundang

KTN tidak mentakrifkan secara khusus penceroboh (trespasser) dan maksud
pencerobohan ke atas tanah kerajaan itu. Walau bagaimanapun di bawah
seksyen 425 KTN telah dinyatakan beberapa bentuk kegiatan dan tindakan
pihak-pihak tertentu yang boleh dikategorikan sebagai pencerobohan ke atas
tanah kerajaan seperti berikut:
425. Unlawful occupation, etc., of State land, reserved land or mining land.
(1) Any person who, without lawful authority
(a) occupies, or erects any building on any State land, reserved land or
mining land; or
(b) clears, ploughs, digs, encloses or cultivates any such land or part
thereof; or
(c) cuts or removes any timber or produce on or from such land,
shall be guilty of an offence, and liable on conviction to a fine not exceeding ten
thousand ringgit, or imprisonment for a term not exceeding one year, or to both.
(1A) Any person who abets the commission of an offence under sub-section (1)
shall be guilty of an offence, and liable on conviction to a fine not exceeding ten
thousand ringgit, or imprisonment for a term not exceeding one year, or to
both.
[2013] 1
65
Peruntukan seksyen 425 KTN di atas menyatakan bahawa sekiranya

mana-mana pihak yang tanpa kebenaran yang sah telah menduduki ataupun
membina apa-apa bangunan di atas tanah kerajaan, tanah rizab atau tanah
lombong, atau mana-mana pihak yang telah membersihkan, memajak,
menggali, memagar atau bercucuk tanam di atas mana-mana tanah kerajaan,
tanah rizab ataupun tanah lombong, atau mana-mana pihak yang telah
menebang atau memindahkan mana-mana kayu balak atau apa-apa hasil
kayu daripada tanah-tanah berkenaan, maka pihak yang berkenaan telah
melakukan kesalahan dan jika disabitkan kesalahan tersebut boleh didenda
tidak lebih daripada RM10,000.00 atau dipenjara dalam tempoh tidak
melebihi satu tahun, atau kedua-duanya. Di samping itu, pihak yang
bersubahat dalam melakukan kesalahan di atas juga telah melakukan satu
kesalahan dan jika disabitkan dengan kesalahan tersebut, maka boleh
dikenakan denda tidak melebihi RM10,000.00 atau dipenjarakan untuk suatu
tempoh yang tidak melebihi satu tahun, atau kedua-duanya.
Dengan itu jelas memperlihatkan perbuatan dan kegiatan seperti di atas
yang boleh dikategorikan sebagai pencerobohan ke atas tanah kerajaan (iaitu
tanpa kebenaran yang sah), merupakan satu kesalahan yang boleh diambil
tindakan undang-undang sebagaimana yang dinyatakan di bawah seksyen
425 KTN tersebut. Malahan seksyen berkenaan juga turut terpakai bagi pihak
yang bersubahat dalam melakukan kesalahan tersebut dan boleh diambil
tindakan ke atas mereka jika disabit kesalahan; sama ada boleh dikenakan
denda atau dipenjara atau kedua-duanya sekali (seksyen 425(1A) KTN).
Seksyen 425A KTN pula telah memperuntukkan kesalahan-kesalahan bagi
pencerobohan ruang udara atas tanah kerajaan dan juga atas tanah rizab.
Melalui peruntukan tersebut, mana-mana pihak tanpa kebenaran yang sah
telah menggunakan ataupun menduduki ruang udara di atas tanah kerajaan
atau tanah rizab dengan mendirikan, menyelenggara atau menduduki dengan
kegiatan-kegiatan tertentu, telah melakukan satu kesalahan dan jika disabit
kesalahan, boleh dikenakan denda tidak melebihi RM2,000.00 atau penjara
untuk satu tempoh tidak melebihi enam (6) bulan atau kedua-duanya sekali.
Seksyen 426 KTN telah memperuntukkan mana-mana pihak yang tanpa
kebenaran yang sah telah mengambil, memindah atau mengangkut, atau
membenarkan pengambilan, pemindahan atau pengangkutan bahan-bahan
batuan dari mana-mana tanah, telah melakukan satu kesalahan dan jika
disabitkan kesalahan itu boleh dikenakan denda tidak melebihi RM50,000.00
atau dipenjarakan untuk satu tempoh tidak melebihi lima (5) tahun atau
kedua-duanya sekali. Di bawah peruntukan ini maksud mana-mana tanah
seperti dinyatakan di atas termasuklah tanah kerajaan, tanah berimilik, tanah
rizab dan tanah lombong. Melalui peruntukan tersebut, bukan sahaja
kegiatan dan tindakan mengambil, memindah dan mengangkut bahan-bahan
batuan tersebut tanpa kebenaran yang sah merupakan satu kesalahan, malah
66

JPT [2013] 1
mana-mana pihak yang membenarkan kegiatan dan tindakan tersebut juga

telah dikategorikan sebagai pihak yang melakukan kesalahan, yang boleh
diambil tindakan-tindakan tertentu seperti dinyatakan di atas, walaupun
tanah tersebut merupakan tanah kepunyaan mereka atau tanah di bawah
kawalannya.
Untuk melaksanakan peruntukan undang-undang dan langkah
penguatkuasaan ke atas kesalahan-kesalahan tersebut, maka di bawah
seksyen 426A KTN telah diperuntukkan beberapa kuasa kepada beberapa
pihak termasuk Pentadbir Tanah iaitu kuasa-kuasa yang melibatkan
penahanan dan perampasan sebagaimana dinyatakan di bawah seksyen
426A(1)(a), (b) dan (c) KTN.
Salah satu alasan yang kerap kali diketengahkan atau dibangkitkan oleh
pihak penceroboh atau setinggan di atas tanah kerajaan apabila tindakan
penguatkuasaan hendak dilaksanakan adalah faktor telah lama menduduki
atau mengusahakan tanah tersebut tanpa sebarang bentuk tindakan
penguatkuasaan daripada pihak berkuasa. Dengan itu mereka berpendapat
dan berfahaman bahawa pihak berkuasa tidak sepatutnya mengambil
tindakan terhadap pencerobohan yang telah dilakukan itu. Berkaitan dengan
hal ini, seksyen 48 KTN telah jelas menyatakan bahawa tidak ada hakmilik
bagi mana-mana tanah kerajaan boleh diperolehi secara pemilikan,
pendudukan tak sah atau pendudukan di bawah mana-mana lesen untuk
mana-mana tempoh sekalipun. Maksudnya, peruntukan seksyen 48 KTN ini
telah tidak mengiktiraf apa-apa kegiatan dan tindakan untuk mendapatkan
hak ataupun hakmilik ke atas tanah kerajaan secara adverse possession.
Prinsip adverse possession ini telah menafikan apa-apa pemilikan ataupun
apa-apa pendudukan secara tidak sah atau pendudukan di bawah manamana lesen, bagi membolehkan pihak-pihak yang terlibat mengenainya
mendapatkan hak atau hakmilik ke atas tanah kerajaan yang terlibat.
III. KAJIAN KES

Isu-Isu Berkaitan Dengan Pencerobohan Tanah Kerajaan Berdasarkan
Keputusan Kes-Kes Mahkamah
Berkaitan dengan isu pencerobohan tanah kerajaan yang telah diduduki dan
diusahakan, terdapat kes-kes mahkamah yang sering kali menjadi rujukan.
[2013] 1
67
a. Kes Sidek bin Haji Muhamad & 461 Ors. v. The Government of The
State of Perak & Ors.4
Dalam kes ini, pihak perayu pada tahun 1950 telah membuka dan meneroka
kawasan hutan di Mukim Bandar, Teluk Anson (sekarang Teluk Intan), Perak
Darul Ridzuan. Perayu-perayu menduduki kawasan tersebut dan telah
mengusahakannya dengan tanaman padi. Mereka ini dikategorikan sebagai
setinggan (squatters). Oleh kerana bilangan setinggan yang meneroka kawasan
tersebut telah bertambah dari tahun ke tahun tanpa kawalan, maka Kerajaan
Negeri telah membuat rancangan bagi menyusun dan menempatkan semula
mereka ini. Dengan itu telah diadakan mesyuarat di antara setinggansetinggan tersebut (termasuk perayu-perayu), bersama pegawai-pegawai
kerajaan yang berkaitan termasuk Pegawai Daerah Perak Tengah pada
Januari 1977. Dalam mesyuarat tersebut Pegawai Daerah telah berjanji akan
memberikan setiap keluarga setinggan itu tanah seluas 3 ekar bagi tujuan
tanaman padi, sekiranya mereka berjaya dalam temuduga yang akan
diadakan oleh Jawatankuasa Tanah Daerah. Setinggan berkenaan tidak
bersetuju dengan keputusan tersebut (keluasan 3 ekar tanah), dan mereka
berkehendakkan tanah berkenaan seluas 5 ekar setiap keluarga. Mereka telah
membuat rayuan mengenai perkara tersebut kepada Ahli Parlimen kawasan
berkenaan tetapi beliau tidak dapat membantu dalam hal-hal tersebut.
Dalam pada itu telah tersiar dalam surat khabar Utusan Melayu pada 15
Januari 1977 yang telah memetik artikel daripada Bernama bahawa Kerajaan
Negeri telah bercadang untuk membuka tanah seluas 10,000 ekar di Seberang
Perak untuk dimajukan oleh lebih 1,000 orang yang terdiri daripada
peneroka-peneroka awal yang telah membuat penerokaan tanpa kebenaran di
kawasan tersebut. Pengarah Tanah dan Galian Negeri Perak juga telah
menyatakan dalam artikel berkenaan bahawa setiap keluarga peneroka
tersebut akan diberikan tanah seluas 5 ekar bagi tujuan tanaman padi.
Malahan akhbar Utusan Zaman dalam artikelnya pada 23 Januari 1977 telah
menyiarkan berita yang sama. Seterusnya beberapa siri temuduga telah
diadakan dan sebahagian daripada peneroka berkenaan telah berjaya dan
ditawarkan tanah seluas 3 ekar untuk tanaman padi, manakala sebahagian
peneroka lagi tidak berjaya (termasuk perayu-perayu). Berikutan dengan
keputusan
itu,
maka
perayu-perayu
telah
diberi
notis
supaya
memberhentikan
kerja-kerja
di
atas
tanah
tersebut
dan
perlu
mengosongkannya.
Dengan penerimaan notis itu, maka perayu-perayu telah memfailkan writ
ke mahkamah untuk mendapatkan pengisytiharan bahawa mereka berhak
dari segi undang-undang dan juga ekuiti untuk memiliki tanah tersebut
4
Sidek bin Haji Muhamad & 461 Ors. v. The Government of The State of Perak & Ors., [1982] 1
MLJ 313.
68

JPT [2013] 1
kerana mereka merupakan peneroka yang terawal yang telah meneroka dan
menduduki kawasan itu. Mereka juga mendakwa bahawa Kerajaan Negeri
sebelum ini telah berjanji untuk memberikan tanah tersebut kepada mereka
dan dengan itu Kerajaan Negeri tidak boleh memungkiri janji berkenaan.
Mereka juga berhujah bahawa berita yang telah tersiar di akhbar yang
memetik laporan Bernama (iaitu agensi Kerajaan) telah mengikat Kerajaan
Negeri bagi meluluskan tanah tersebut kepada mereka. Pihak responden iaitu
Kerajaan Negeri Perak dan lain-lain telah membuat permohonan di bawah
Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi 1980 untuk membatalkan tindakan
perayu-perayu berkenaan dengan alasan mereka adalah setinggan dan
perkara tersebut adalah di bawah kuasa budi bicara Kerajaan Negeri bagi
mempertimbangkan dan meluluskan sesuatu permohonan pemberimilikan
tanah. Mahkamah Tinggi telah membenarkan pemohonan responden.
Berdasarkan rayuan yang dibuat, Mahkamah Persekutuan memutuskan:
(1) it is clear beyond doubt that the appellants have no cause of action
against the respondents and they cannot succeed because they are
squatters. Squatters have no right either in law or in equity;
(2) illegal occupation of State land is an offence under section 425 of the
National Land Code. It is well established that a court of equity will never
assist squatters to resist an order of possession illegally acquired and it
well never intervene in aid of wrongdoers;
(3) in this case what was said by Bernama did not bind the government.
Neither did the State Director of Lands and Mines have authority to bind
the Government to alienate land to the squatters;
(4) the only way to obtain State land is by way of the National Land Code.
The case falls within the broad principle that where an Act creates an
obligation and empowers the obligation in a specified manner, it is a
general rule that performance cannot be enforced in any other manner. 5
Rumusan kes tersebut
i)
Kegiatan pencerobohan, penerokaan dan pendudukan oleh perayu-perayu

ke atas tanah kerajaan tanpa kebenaran dan persetujuan Pihak Berkuasa
Negeri merupakan satu kesalahan di bawah seksyen 425 KTN dan pihak
yang terlibat dengannya dikategorikan sebagai penceroboh (trespassers)
dan setinggan (squatters). Berdasarkan seksyen 425(1) dan 425(1A) KTN,
mana-mana pihak yang disabitkan dengan kesalahan-kesalahan tersebut
(termasuk yang bersubahat dengannya) boleh dikenakan denda tidak
melebihi RM10,000.00, atau dipenjara tidak melebihi setahun, atau
kedua-duanya sekali. Oleh kerana perayu-perayu dalam kes ini
merupakan setinggan, maka ianya tidak mempunyai hak di bawah
undang-undang dan juga ekuiti, dan seterusnya tiada mempunyai asas
dan sebab-sebab untuk mengambil tindakan (cause of action) ke atas
ibid.
[2013] 1
69
responden. Malahan di bawah prinsip-prinsip ekuiti (mahkamah ekuiti)

yang telah diakui dan diterima pakai tidak akan mencampuri dalam
membantu dan mempertahankan mana-mana pihak yang memperolehi
sesuatu (dalam kes ini adalah tanah) secara bertentangan dengan
undang-undang (illegal), iaitu sebagai setinggan, dan juga kepada manamana pihak yang melakukan kesalahan (wrongdoers). Kesimpulannya,
kegiatan-kegiatan pencerobohan dan pendudukan ke atas tanah kerajaan
tanpa kebenaran dan persetujuan pihak berkuasa mengenainya,
sememangnya tidak diiktiraf sebagai sah sama ada di bawah undangundang tanah dan juga ekuiti. Justeru itu, mereka yang terlibat
dengannya (perayu-perayu) tidak memperolehi apa-apa hak ke atas tanah
yang telah diterokai dan diduduki itu.
ii)
Pihak Berkuasa Negeri merupakan pihak yang telah diberi mandat dan
mempunyai bidang kuasa dalam mempertimbangkan dan meluluskan
sesuatu permohonan pelupusan tanah, termasuklah pemberimilikan
tanah dan kebenaran menduduki di bawah lesen pendudukan sementara.
Dengan itu mana-mana pihak berkuasa lain, dan juga penjawat awam
seperti Pengarah Tanah dan Galian, Pegawai Daerah dan sebagainya yang
telah membuat apa-apa perakuan, pengisytiharan, sokongan dan janjijanji kepada perayu-perayu mengenai perkara tersebut adalah tidak
relevan, tidak boleh dikuatkuasakan dan tidak pula boleh mengikat (bind)
dan memaksa Pihak Berkuasa Negeri supaya meluluskan permohonan
tersebut kepada perayu-perayu berkenaan. Pihak-pihak berkuasa yang
lain itu sesungguhnya tidak mempunyai kuasa dalam mempertimbangkan
dan meluluskan permohonan-permohonan sedemikian, kecuali Pihak
Berkuasa Negeri. Begitulah juga berita-berita yang telah tersiar di akhbarakhbar (dalam kes ini berdasarkan laporan Bernama dan lain-lain), yang
menyentuh isu dan persoalan tersebut sama sekali tidak boleh mengikat
dan mengheret bersama Pihak Berkuasa Negeri untuk bertanggungjawab
mengenai apa yang telah diperkatakan dalam akhbar berkenaan.
iii) Melalui keputusan Mahkamah Persekutuan itu juga boleh dirumuskan

bahawa cara yang betul dan terbaik bagi memperolehi tanah kerajaan
(sama ada pemberimilikan, lesen pendudukan sementara dan sebagainya)
adalah dengan berpandukan kepada KTN. Melalui KTN telah ditetapkan
prosedur dan peruntukan-peruntukan perundangan yang secara jelas dan
spesifik termasuklah berkaitan dengan kuasa, fungsi dan tanggungjawab
pihak-pihak tertentu dalam memproses, mempertimbangkan serta
meluluskan permohonan yang berkaitan. Dengan itu ketetapan dan
prosedur tersebut perlu dihormati dan dikuatkuasakan dengan
sewajarnya, dan bukannya dilaksanakan dengan cara-cara lain yang
memperlihatkan percanggahan dengan peruntukan-peruntukan di bawah
KTN itu.
70

JPT [2013] 1
b. Kes Government of the State of Negeri Sembilan & Anor. v. Yap

Chong Lan & 12 Ors.; Lesco Development Corporation Sdn. Bhd. v.
Yap Chong Lan & 12 Ors.6
Dalam kes ini, pihak responden telah membina rumah dan tinggal di rumahrumah mereka di atas tanah milik persendirian (Seremban Enterprise Limited)
di Rahang Kecil, Seremban, dan membayar sewa kepada tuan punya tanah
berkenaan. Mereka telah dimaklumkan bahawa rumah-rumah tersebut telah
terlibat dengan pengambilan tanah bagi tujuan projek pembesaran jalan.
Akhirnya responden telah bersetuju menerima wang pampasan dan
diperuntukkan plot-plot tanah untuk penempatan semula di Ulu Temiang,
Mukim Seremban yang sebahagiannya telah dirizabkan sebagai taman sayur.
Penentuan kawasan penempatan bagi plot-plot tanah tersebut kepada mereka
hanya ditandakan dengan pancang-pancang kayu (wooden pegs) dan mereka
telah diberikan kebenaran oleh Pemungut Hasil Tanah untuk membina rumah
di atas plot tanah masing-masing serta telah mendapat bekalan air atas
sokongan beliau. Dimaklumkan bahawa responden telah membuat
permohonan untuk mendapatkan tanah kerajaan tersebut. Walau
bagaimanapun Pihak Berkuasa Negeri telah meluluskan pemberimilikan tanah
berkenaan kepada sebuah syarikat bernama Lesco Corporation Sdn. Bhd.
(Lesco) bagi tempoh 99 tahun.
Lesco ingin memajukan tanah tersebut dengan projek perumahan dan
telah mengarahkan responden yang menduduki atas tanah itu dan juga
keluarga-keluarga yang lain untuk mengosongkan kawasan berkenaan.
Tawaran pampasan dan juga tawaran pilihan bagi pembelian rumah kos
rendah dengan harga yang dikurangkan dalam projek perumahan yang
hendak dibangunkan itu beserta dengan tempat tinggal sementara disediakan
kepada mereka. Beberapa keluarga dalam kawasan penempatan semula itu
telah bersetuju menerima tawaran tersebut tetapi responden membantah
dengan keras dan menolak tawaran berkenaan dan seterusnya mengambil
tindakan undang-undang (prosiding) ke atas perayu.
Terdapat dua (2) perkara utama yang dibangkitkan dalam prosiding ini,
iaitu:
i)
sama ada pihak responden telah memperolehi kepentingan dan hak ekuiti
yang membolehkan mereka untuk terus menetap di atas plot-plot tanah di
mana mereka ditempatkan.
ii) sama ada pemberimilikan tanah tersebut kepada Lesco merupakan
keputusan yang tidak sempurna di sisi undang-undang (bad in law) dan
dengan itu ianya menjadi tidak sah (void).
Government of the State of Negeri Sembilan & Anor. v. Yap Chong Lan & 12 Ors.; Lesco
Development Corporation Sdn. Bhd. v. Yap Chong Lan & 12 Ors, [1984] 2 MLJ 123.
[2013] 1
71
Yang Arif Hakim Peh Swee Chin, dalam memutuskan isu pertama telah
menyatakan bahawa the doctrin of equitable estoppel telah wujud dan dengan
itu telah mengikat pihak Lesco. Dengan itu, Yang Arif Hakim telah membuat
perintah supaya Lesco membayar pampasan berupa wang RM25,000.00
kepada setiap responden dan dengan pembayaran wang pampasan tersebut,
maka responden perlu keluar dan mengosongkan kawasan tanah berkenaan.
Manakala bagi isu kedua, Yang Arif Hakim berpendapat ianya tidak
bercanggah dengan undang-undang dan dengan itu kelulusan pemberimilikan
tanah tersebut adalah betul dan sah.
Berikutan dengan keputusan tersebut, maka perayu telah membuat
rayuan. Manakala responden pula mengemukakan cross-appeal ke atas
keputusan Hakim yang mendapati pemberimilikan tanah itu kepada Lesco
adalah tidak bercanggah dengan undang-undang dan tidak terbatal.
Berdasarkan rayuan tersebut, Mahkamah Persekutuan telah memutuskan:
(1) the State Government as such has nothing to do with proceedings
under the National Land Code. It is the State Authority that is the
pertinent entity. The State Government should never have been joined
in the proceedings and on the preliminary objection taken, it should
have been discharged as a party thereto;
(2) the compelling provisions of section 64 of the National Land Code can
hardly be said to be merely directory and the phraseology of the
provisions of sub-section (2) thereof clearly connotes a mandatory
requisition which necessitates compliance therewith before a
reservation can be said to have been revoked. Until and unless
revocation has been effected under section 64 reserved land will
continue as such;
(3) in view of the minimal area of the land which is reserved, the fact that
it is possible to sever the parts reserved from the rest of the land
alienated and the fact that the reservation can be revoked at any time
and even retrospectively, the court would exercise its discretion to
refuse to declare the alienation of the land to Lesco to be invalid;
(4) the equity sought to be raised by the respondents against the State
Authority would establish rights in respect of State Land which it is
prevented by statute from creating other than in the prescribed
manner. The application of the doctrine of equitable estoppel and the
injection of equity in the circumstances were misconceived;
(5) the respondents claims for relief must therefore be dismissed. 7
Rumusan keputusan kes tersebut
i)
Pihak Berkuasa Negeri merupakan pihak yang berkuasa bagi

mempertimbangkan dan meluluskan sesuatu permohonan pelupusan
ibid, m/s 124.
72

JPT [2013] 1
tanah kerajaan (sama ada bagi kelulusan pemberimilikan tanah, lesen

pendudukan sementara, perizaban tanah, permit pengeluaran bahan
batuan dan permit penggunaan ruang udara). Dengan itu, mana-mana
kelulusan atau kebenaran yang diberikan atau telah dibuat oleh pihakpihak lain yang tidak mempunyai kuasa dalam mempertimbangkan dan
meluluskan permohonan sedemikian tidak sama sekali boleh mengikat
Pihak Berkuasa Negeri bagi meluluskan permohonan tersebut. Dengan itu
juga bermakna apa jua kelulusan, kebenaran atau pun janji yang telah
diberikan oleh pihak-pihak yang lain itu adalah tidak berkuatkuasa dan
tidak sah dari segi undang-undang.
ii)
Pihak yang telah diluluskan pemberimilikan tanah oleh Pihak Berkuasa

Negeri (dalam kes ini Lesco) dan seterusnya telah didaftarkan dan
dikeluarkan hakmilik berikutan dengan kelulusan tersebut, maka ianya
merupakan tuanpunya tanah yang sah dan mempunyai hak dan kuasakuasa tertentu sebagaimana dinyatakan di bawah KTN. Dengan perkataan
lain, tuanpunya tanah berkenaan merupakan tuanpunya tanah yang sah
dari segi undang-undang dan pemilikannya itu tidak boleh disangkal
sebagaimana dinyatakan di bawah seksyen 340(1) KTN.
iii) Isu yang berbangkit dan kes ini melibatkan hal tanah dan KTN
merupakan prosedur dan perundangan yang perlu dipatuhi. Dengan itu,
setiap perolehan tanah kerajaan oleh pihak-pihak tertentu perlu
mematuhi ketetapan prosedur dan undang-undang di bawah akta
tersebut. Dalam hubungan ini hujahan pihak responden yang
mengatakan mereka mempunyai hak kepentingan dan ekuiti ke atas
tanah tersebut adalah tidak wujud kerana ianya telah bercanggah dengan
kehendak-kehendak dalam KTN. Oleh hal demikian, tuntutan dan
pemakaian the doctrine of equitable estoppel tidak wujud dan tidak boleh
dikuatkuasakan.
iv)
Melalui kes ini responden tidak mempunyai hak pendudukannya ke atas

tanah kerajaan tersebut, walau pun pendudukannya itu dikatakan telah
mendapat
kebenaran/kelulusan
Pentadbir
Tanah.
Mahkamah
berpandangan bahawa hanya Pihak Berkuasa Negeri yang telah diberi
kuasa dalam mempertimbangkan dan meluluskan pemberimilikan tanah
kerajaan dan bukan pihak-pihak selain daripadanya, kecuali pihak yang
lain itu telah diberikan kuasa sedemikian oleh Pihak Berkuasa Negeri.
Apa-apa tindakan dan keputusan Pentadbir Tanah dalam hal tersebut
tidak akan mengikat Pihak Berkuasa Negeri supaya meluluskan tanah
kerajaan tersebut kepada responden. Dengan itu pihak responden juga
tidak mempunyai equitable right and interest untuk terus menduduki
tanah kerajaan itu.
[2013] 1
73
c. Kes Lebbey Sdn Bhd v Chong Wooi Leong & Anor and Other
Applications8
Dalam kes ini plaintif merupakan tuan punya tanah di bawah hakmilik HS(D)
34221, PT 30186, Mukim Ampang, Daerah Ulu Langat, Selangor, seluas 31.66
ekar, iaitu berikutan dengan kelulusan pemberimilikan tanah kerajaan oleh
Pihak Berkuasa Negeri Selangor kepadanya. Semasa tanah ini diberimilik
kepada plaintif, di atas tanah tersebut telah banyak kedapatan rumah-rumah
setinggan (berkeluarga). Plaintif bercadang untuk membangunkan tanah
tersebut dan dengan itu telah mengeluarkan notis kepada defendan supaya
mengosongkan kawasan tersebut. Defendan enggan mengosongkan kawasan
berkenaan dan dengan itu plaintif telah memulakan prosiding ke atas
defendan. Defendan berhujah bahawa:
i)
mereka telah mempunyai hak dalam ekuiti yang perlu diberikan

pampasan (to be compensated);
ii) plaintif semasa memperolehi tanah itu telah maklum dan mengetahui
bahawa defendan telah dan sedang menduduki tanah tersebut dan
dengan itu pengambilan tanah berkenaan oleh plaintif adalah tertakluk
kepada hak ekuiti defendan;
iii) sungguhpun defendan memasuki tanah kerajaan tersebut tanpa
kebenaran atau lesen, mereka selama ini telah menikmati dan menduduki
tanah itu tanpa sebarang campur tangan atau halangan daripada Pihak
Berkuasa Negeri. Mereka juga menyatakan bahawa Pegawai Daerah telah
membenarkan mereka untuk membina semula rumah-rumah di atas
tanah tersebut setelah terbakar. Pihak jawatankuasa penduduk kawasan
berkenaan telah mengemukakan permohonan lesen pendudukan
sementara berdasarkan janji-janji oleh ahli-ahli politik yang mereka akan
diberikan lesen tersebut. Dengan itu, defendan berhujah bahawa elemen
an equitable estoppel arose, dan dengan itu plaintif yang telah
memperolehi hakmilik ke atas tanah berkenaan adalah tidak layak untuk
memilikinya sehingga hak ekuiti kepada defendan dapat dipenuhi (had
been satisfied); dan
iv) elemen estopel janji telah wujud (promissory estoppel arose) berdasarkan
kepada acquiescence or implied consent daripada Pihak Berkuasa
Negeri kepada defendan yang telah menduduki tanah tersebut.
Mahkamah Tinggi Shah Alam telah membenarkan permohonan plaintif
dan memutuskan:
(1) The registered owner of any land is prima facie entitled to possession
of it, and any person claiming a right of occupation against such
registered owner, such as in the case of the defendants, bears the
burden of proving such right on a balance of probabilities.
Lebbey Sdn Bhd v. Chong Wooi Leong & Anor and Other Applications, [1998] 5 MLJ 368.
74

JPT [2013] 1
(2) The defendants argument ignored the essential distinction between

the term state authority as defined under the National Land Code
1965 (the Code) and state authorities in the ordinary sense. State
authority under the Code is defined, for the purposes of the State of
Selangor, as the Ruler. For practical purposes, this means the Ruler
acting upon the recommendation of the Exco of the state. The state
government, let alone any Minister, Exco member or politician has
nothing to do with proceedings under the Code, which recognizes only
the state authority. The district officer is unknown to the Code.
Therefore, the defendants not only entered the land without
consent but had also remained thereon without the consent of the
state authority. The knowledge or acquiescence of other state
authorities or personalities is wholly irrelevant to the Code. The
application of equitable principles and the doctrine of estoppel was
therefore misconceived.
(3) A person seeking remedy in equity must come with clean hands. It
was clear that the defendants had been in breach of the Code
punishable under s 425 thereof. The defendants could not be said to
have come with clean hands. That the state authority had not acted
against the defendants could not mean that the state authority had
given consent. Such argument could not stand in the face of the clear
provision that no title to state land shall be acquired by possession,
unlawful occupation or occupation under any licence for any period
whatsoever.
No evidence had been advanced that any of the defendants had
made an application for a temporary occupation licence. Even if there
was an application, the mere submission of an application could never
amount to consent by the state authority to occupation until the
approval or licence is issued since the Code makes no provision for
any provisional occupation.
(4) There was no evidence that there was a promise made by the state
authority or the plaintiff upon which the defendants had acted. The
failure to prosecute under s 425, being non-action, was not by itself a
promise. Acquiescence based on non-action, without more, similarly
could not be a promise. Futher, the relevant authority was at all times
the state authority and the act of a district officer whose existence
was alien to the Code could not bind the state authority. Thus,
promissory estoppel did not arise. The defendants could not acquire
equitable rights against the state authority in respect of their
occupation of the land.
With the conclusion that the defendants had not acquired any
equitable interest against the state authority, the title that the plaintiff
obtained from the state authority was, prima facie, equally free of any
equitable interest of the defendants unless there were such conditions
[2013] 1
75
imposed by the state authority. There was no evidence adduced by

the defendants or conceded by the plaintiff of such conditions.
Obiter:
Even in a case where a temporary occupation licence is issued, upon the
end of the licence, there can be no claim in equity for compensation for
structures and improvements made upon such land. The occupier makes
such expenditures upon his own accord and risk.9
i)
Plaintif iaitu Lebbey Sdn. Bhd. telah diluluskan oleh Pihak Berkuasa
Negeri pemberimilikan tanah berkenaan dan telah didaftarkan dan
dikeluarkan hakmilik di bawah HS(D) 34221, PT 30186, Mukim Ampang,
Daerah Ulu Langat, Selangor. Dengan itu tanah tersebut telah menjadi
hakmilik dan kepunyaan yang sah kepada plaintif. Sebagai tuanpunya
tanah yang berdaftar, plaintif telah mempunyai dan memperolehi hak,
kuasa dan keistimewaan-keistimewaan tertentu ke atas tanah tersebut,
selaras dengan peruntukan-peruntukan di bawah KTN, termasuklah
kuasa dan haknya untuk memajukan tanah berkenaan. Bagi mana-mana
pihak yang ingin mencabar dan menuntut hak pendudukan ke atas tanah
tersebut, maka pihak yang berkenaan menanggung bebanan pembuktian
terhadap perkara itu atas imbangan kebarangkalian. Fakta penting dalam
perkara ini adalah pembermilikan tanah tersebut telah diluluskan oleh
Pihak Berkuasa Negeri, iaitu pihak yang terletakhak dan mempunyai
bidang kuasa yang sah dalam mempertimbangkan dan meluluskan
permohonan
sedemikian.
Dengan
itu,
mana-mana
kelulusan,
persetujuan, perakuan, sokongan, janji dan sebagainya daripada pihakpihak berkuasa negeri yang lain (yang tidak mempunyai kuasa dalam
mempertimbangkan dan meluluskan permohonan tersebut) adalah tidak
relevan dan tidak boleh dikuatkuasakan kerana ianya tidak selaras
dengan prosedur dan ketetapan-ketetapan di bawah KTN.
ii)
Dalam pada itu defendan berhujah bahawa mereka telah memperolehi

hak dalam ekuiti (a right in equity) yang perlu diberikan pampasan
sebelum tanah tersebut diserah dan diberimilik kepada plaintif. Defendan
mendakwa semasa tanah berkenaan diberimilik, plaintif sesungguhnya
telah mengetahui bahawa defendan telah menduduki atas tanah tersebut
dan dengan itu pemberimilikan tanah berkenaan kepada plaintif telah
tertakluk kepada hak dalam ekuiti defendan. Seterusnya defendan juga
telah membangkitkan bahawa estopel ekuiti (equitable estoppel) dan
estopel janji (promissory estoppel) telah wujud dengan mengambilkira
faktor-faktor seperti mereka telah lama tinggal di situ tanpa gangguan dan
tindakan daripada Pihak Berkuasa Negeri, telah disediakan dengan
ibid, m/s 368-370.
76

JPT [2013] 1
kemudahan-kemudahan asas oleh pelbagai agensi kerajaan dan mereka

telah dibenarkan untuk membina semula rumah-rumah setelah
berlakunya kebakaran pada tahun 1991 di kawasan tersebut oleh
Pegawai Daerah. Manakala ahli-ahli politik pula semasa pilihanraya telah
berjanji yang mereka akan diberikan lesen pendudukan sementara dan
berikutan dengan itu jawatankuasa penduduk kawasan berkenaan telah
mengemukakan permohonan untuk mendapatkan lesen pendudukan
sementara atas tanah tersebut. Dengan alasan-alasan sedemikian, maka
defendan berhujah bahawa plaintif tidak wajar memiliki tanah berkenaan
sehingga hak dan kepentingan ekuiti mereka dipenuhi.
iii) Walau bagaimanapun, melalui kes tersebut mahkamah telah
memutuskan bahawa defendan telah salah tanggap (misconceived)
berhubung pemakaian prinsip-prinsip ekuiti dan doktrin estopel.
Defendan didapati telah gagal membezakan antara terma Pihak Berkuasa
Negeri di bawah KTN dengan terma Pihak Berkuasa Negeri dalam
pengertian biasa. Prosiding di bawah KTN hanya mengiktiraf Pihak
Berkuasa Negeri dalam meluluskan permohonan pelupusan tanah,
manakala pihak-pihak berkuasa negeri yang lain adalah tidak dikenali,
serta tidak relevan kepada KTN. Dengan itu juga bermaksud apa-apa
keputusan, perakuan, tindakan, sokongan dan janji-janji yang telah
dibuat oleh pihak-pihak berkenaan kepada defendan tidak sama sekali
boleh mengikat Pihak Berkuasa Negeri untuk meluluskan permohonan
tersebut kepada defendan.
iv)
Dalam penghakiman kes tersebut, telah dinyatakan bahawa seseorang

yang ingin mendapatkan remedi dalam ekuiti mestilah dalam keadaan
tidak bersalah (must come with clean hands). Dalam hubungan ini
defendan telah tidak memenuhi syarat tersebut kerana ia telah melanggar
prosedur yang ditetapkan di bawah seksyen 425 KTN, iaitu telah
memasuki dan menduduki tanah kerajaan tanpa kebenaran Pihak
Berkuasa Negeri. Ketiadaan tindakan penguatkuasaan bukanlah
bermakna Pihak Berkuasa Negeri telah memberi kebenaran atau
persetujuan dengan pendudukan tersebut. Malahan seksyen 48 KTN telah
tidak mengiktiraf konsep adverse possession dan menegaskan bahawa
tiada hakmilik kepada tanah kerajaan boleh diperolehi melalui pemilikan,
pendudukan yang menyalahi undang-undang atau pendudukan di bawah
lesen untuk apa-apa jangka masa. Sekiranya defendan telah
mengemukakan permohonan lesen pendudukan sementara, maka
sekadar dengan hanya permohonan dikemukakan semata-mata tidak
membawa maksud bahawa kebenaran dan persetujuan Pihak Berkuasa
Negeri telah diperolehi, kerana sah dan berkuatkuasanya sesuatu lesen
pendudukan sementara itu adalah apabila lesen berkenaan teah
dikeluarkan kepada pemohon yang berjaya (seksyen 78(3) KTN berkaitan).
[2013] 1
77
v)
Di samping itu, tiada keterangan yang menunjukkan bahawa adanya janji

yang dibuat oleh Pihak Berkuasa Negeri atau plaintif yang menyebabkan
defendan bertindak sedemikian (memasuki dan menduduki atas tanah
kerajaan tersebut). Malahan plaintif setelah menerima hakmilik tanah itu
ingin memajukannya dan telah mengambil tindakan untuk mengeluarkan
setinggan daripada kawasan tersebut. Ini merupakan bukti yang plaintif
tidak membenarkan sama sekali defendan untuk terus menduduki di atas
tanah berkenaan. Dengan tidak mengambil apa-apa tindakan di bawah
seksyen 425 KTN dan membiarkan pendudukan tersebut sedemikian
bukanlah merupakan suatu janji. Demikianlah juga dengan kebenaran
yang diberikan oleh Pegawai Daerah bagi membina semula rumah-rumah
di kawasan yang terbakar itu tidak bermakna ianya sebagai suatu janji
yang defendan boleh terus menduduki atas tanah berkenaan. Dengan itu
estopel janji dalam kes ini tidak berbangkit dan defendan tidak
memperolehi hak-hak ekuiti ke atas Pihak Berkuasa Negeri berkaitan
dengan pendudukannya ke atas tanah kerajaan itu.
vi)
Kesimpulannya, melalui kes ini defendan tidak memperolehi apa-apa

kepentingan dan hak dalam ekuiti ke atas Pihak Berkuasa Negeri dan
juga plantif berkaitan dengan pendudukannya atas tanah kerajaan itu
kerana telah memasuki dan mendudukinya tanpa kebenaran daripada
Pihak berkuasa Negeri. Dengan itu hakmilik yang telah diperolehi oleh
plaintif adalah prima facie, tidak boleh disangkal sebagaimana
dinyatakan di bawah seksyen 340(1) KTN dan bebas daripada sebarang
kepentingan dan hak ekuiti defendan. KTN secara jelas dan spesifik
menetapkan prosedur-prosedur bagi tujuan mendapatkan pemberimilikan
tanah kerajaan (hakmilik) dan juga lesen pendudukan sementara, yang
perlu difahami dan dipatuhi oleh setiap pihak yang berhasrat untuk
mendapatkan kelulusan berkenaan. Dengan itu pemakaian prinsipprinsip ekuiti adalah tidak relevan dan tidak sewajarnya mencampuri
dalam isu dan hal ehwal pengurusan tanah yang telah secara jelas
termaktub di bawah KTN. Prinsip ini selaras dengan keputusan kes
mahkamah Sidek bin Haji Mohamad & 461 Ors. v. The Government of The
State of Perak & Ors. yang dinyatakan di atas.
d. Kes Chong Wooi Leong & Ors. v. Lebbey Sdn Bhd10

DALAM kes ini, Pihak Berkuasa Negeri Selangor telah meluluskan
pemberimilikan tanah kerajaan seluas 31.66 ekar kepada responden. Pada
masa itu telah terdapat lebih daripada 100 orang menduduki rumah-rumah
yang telah dibina di atas tanah tersebut, dan 30 orang daripadanya
merupakan perayu. Mereka telah mendapat kemudahan-kemudahan asas
seperti bekalan air paip, elektrik dan juga masjid. Perayu sebenarnya telah
tidak bersetuju dan menolak tawaran berbentuk bayaran ex-gratia luar
10
Chong Wooi Leong & Ors v. Lebbey Sdn Bhd, [1998] 2 MLJ 644.
78

JPT [2013] 1
mahkamah daripada responden supaya mengosongkan kawasan yang didiami

tersebut. Berikutan dengan itu, perayu telah membuat bantahan dan
penentangan secara fizikal kepada responden daripada melaksanakan kerjakerja pemajuan ke atas tanah berkenaan.
Berikutan dengan itu, responden telah memohon kepada Mahkamah
Tinggi bagi mendapatkan perintah ke atas perayu supaya mengosongkan
kawasan tersebut dan menghalang mereka daripada memasuki, menetap,
membina dan mendiami struktur-struktur di atas tanah itu. Dalam mengubah
keputusan Mahkamah Tinggi yang telah memihak kepada responden, maka
Mahkamah Rayuan telah memutuskan bahawa telah terdapat isu untuk
dibicarakan. Dengan itu kes ini kemudiannya dibicarakan di Mahkamah
Tinggi. Dalam pembelaannya, perayu telah berhujah perkara-perkara berikut:
i)
ii)
mereka telah menduduki atas tanah tersebut secara sah sebagai

pemegang lesen yang tidak boleh batal dengan ekuiti sejak tahun 1981
dengan persetujuan dan acquiescence daripada Kerajaan Negeri
Selangor, dan dengan itu mereka telah memperolehi hak dalam ekuiti
yang perlu dibayar pampasan (ganti rugi).
beberapa orang ahli politik semasa pilihan raya telah berjanji yang mereka
akan diberikan lesen pendudukan sementara. Berdasarkan janji tersebut,
maka jawatankuasa penduduk telah memohon lesen pendudukan
sementara, dan berikutan dengan itu ekuiti estopel telah wujud kepada
responden yang telah berjaya mengambil alih tanah itu daripada Pihak
Berkuasa Negeri melalui pemberian hakmilik atas tanah tersebut, yang
mereka sebenarnya tidak berkelayakan memiliki tanah itu sehingga hak
ekuiti perayu telah dipenuhi.
Walau bagaimanapun, dalam kes ini Yang Arif Hakim perbicaraan telah
memutuskan dan memihak kepada responden. Mahkamah Rayuan telah
menolak rayuan dengan kos dan memutuskan:
Section 40 of the National Land Code 1965 (the Code) vests solely in the
State Authority the entire property in all State land within the territories of
the State the rights to which have not been specifically disposed of by the
State Authority. The definition in s 5 of the Code further denotes that the
consent or licence can only come from the Ruler or Governor, as the case may
be, and as the land here is situated in the State of Selangor, it must mean
the Ruler. A licence or consent from any other person, therefore, certainly
would not suffice. In these circumstances, it was clear that all promises
made to the appellants, who had never been given any temporary occupation
licence by the State Authority, in whatever manner, by either the district
officer, village headman, elected representative or the like, indicating that
they had a right to occupy or continue to occupy the land, fell short of the
[2013] 1
79
requirement of the licence and consent from the State Authority as defined in
s 5 of the Code.11
i)
Di bawah seksyen 40 KTN telah terletakhak keseluruhan harta, iaitu

semua tanah kerajaan dalam wilayah negeri itu, dan juga semua mineral,
bahan batuan yang terkandung dalam atau atas mana-mana tanah dalam
negeri yang hak kepadanya belum lagi secara khusus dilupuskan oleh
Pihak Berkuasa Negeri. Manakala di bawah seksyen 42(1) KTN telah
disenaraikan beberapa kuasa yang telah diberikan kepada Pihak
Berkuasa Negeri, dan di antaranya kuasa bagi meluluskan
pemberimilikan tanah di bawah seksyen 76 KTN dan kebenaran (permit)
pendudukan atas tanah kerajaan di bawah lesen pendudukan sementara.
Dengan itu, Pihak Berkuasa Negeri merupakan pihak yang berkuasa bagi
mengawal dan meluluskan permohonan pelupusan tanah, termasuklah
kelulusan pemberimilikan dan kebenaran pendudukan atas tanah
kerajaan di bawah lesen pendudukan sementara. Dengan kelulusan Pihak
Berkuasa Negeri itu, maka pengeluaran hakmilik atau lesen pendudukan
sementara kepada pemohon yang berjaya adalah berstatus prima facie
dan sah dari segi peruntukan KTN. Manakala kelulusan yang diperolehi
daripada mana-mana pihak lain (yang tiada mempunyai bidangkuasa
dalam meluluskan permohonan sedemikian) adalah tidak memadai dan
tidak boleh dikuatkuasakan.
ii)
Manakala semua janji (promises) yang telah dibuat oleh pihak-pihak lain
(sama ada Pegawai Daerah, Penghulu, Ketua Kampung, ahli-ahli politik
dan sebagainya) kepada perayu (yang tidak pernah diluluskan lesen
pendudukan sementara oleh Pihak Berkuasa Negeri), bahawa mereka
telah dijanjikan dan diyakinkan berhak untuk menduduki atau terus
menduduki atas tanah tersebut, sesungguhnya telah tidak memenuhi
syarat-syarat dan keperluan bagi pengeluaran lesen dan kebenaran
daripada Pihak Berkuasa Negeri sebagaimana ditetapkan di bawah
seksyen 5 KTN. Walau pun mereka telah menduduki sekian lama (sejak
tahun 1981), pendudukan tersebut tetap dikategorikan sebagai tanpa
kebenaran dan persetujuan Pihak Berkuasa Negeri dan ianya bersalahan
di bawah seksyen 425 KTN. Ketiadaan tindakan penguatkuasaan dan
penyediaan kemudahan-kemudahan awam oleh pelbagai pihak bukanlah
bermakna pendudukan tersebut direstui, dipersetujui dan sebagai janji
daripada Pihak Berkuasa Negeri. Dengan itu, perayu dalam kes ini tidak
mempunyai apa-apa kepentingan dan hak dalam ekuiti sama ada ke atas
Pihak Berkuasa Negeri dan juga responden. Berikutan dengan itu, hujahhujah perayu bahawa estopel ekuiti dan estopel janji telah wujud dan
berbangkit adalah tidak mempunyai asas-asas yang kukuh.
11
ibid, m/s 644-645.
80

JPT [2013] 1
iii) Kesimpulannya, mana-mana pihak yang telah memasuki dan menduduki

mana-mana tanah kerajaan secara tanpa kebenaran atau lesen (tanpa
mengira tempoh jangka masa pendudukan tersebut) adalah merupakan
satu kesalahan di bawah seksyen 425 KTN. Pendudukan tersebut
dikategorikan sebagai tidak sah dan mereka yang menduduki atas tanah
tersebut dikategorikan sebagai setinggan (squatters). Setinggan
sememangnya tidak mempunyai hak sama ada di bawah undang-undang
dan ekuiti (squatters have no rights either in law or in equity, kes Sidek
bin Haji Muhamad & 461 ors v. The Government of the State of Perak &
Ors). Perkara ini diperkuatkan lagi melalui peruntukan di bawah seksyen
48 KTN yang menolak pemakaian konsep adverse possession dan
seksyen 78(3) KTN yang menekankan kepentingan pendaftaran dan
pengeluaran hakmilik tanah sebagai dokumen pembuktian bahawa
sesuatu tanah itu dipunyai oleh pemiliknya yang berdaftar. Berdasarkan
latar belakang dan keadaan di atas, maka Lebbey Sdn. Bhd. (responden)
telah memenuhi prosedur-prosedur yang ditetapkan di bawah KTN dan
dengan itu ia merupakan tuanpunya tanah berdaftar yang sah bagi tanah
berkenaan dan sekaligus bebas daripada sebarang bentuk tuntutan oleh
perayu.
e. Kes Bohari bin Taib & Ors. v. Pengarah Tanah Galian Selangor 12
Dalam kes ini, datuk dan nenek perayu serta pihak-pihak lain yang tidak
diketahui namanya merupakan peneroka asal di tanah pertanian (iaitu Mukim
Sungai Panjang, Daerah Sabak Bernam). Perayu-perayu dan pendudukpenduduk yang lain mendakwa bahawa pada tahun 1971 dan 1976 mereka
telah mengemukakan permohonan bagi mendapatkan hakmilik tanah
berkenaan kepada Pihak Berkuasa Negeri. Didapati telah ada bukti melalui
afidavit dan juga melalui dokumen-dokumen yang disertakan bahawa Pihak
Berkuasa Negeri Selangor telah meluluskan pemberimilikan tanah tersebut
kepada perayu-perayu dan juga peneroka-peneroka yang telah terpilih.
Malahan pada 1 November 1980, seorang Ahli Majlis Mesyuarat Kerajaan
Negeri Selangor telah mengesahkan kelulusan itu dan telah menyakinkan
yang hakmilik tanah berkenaan akan dikeluarkan kepada mereka.
Mengikut dasar Kerajaan Negeri Selangor bahawa hanya petani-petani
yang tulen (genuine) dan tidak mempunyai tanah akan diberikan tanah.
Dengan itu pada peringkat permulaan hanya akan dikeluarkan lesen
pendudukan sementara dengan pemahaman bahawa hakmilik-hakmilik
berasingan hanya akan dikeluarkan dengan syarat mereka akan terus
mengusahakan tanah tersebut dan masih berstatus sebagai petani yang tidak
mempunyai tanah. Setelah tamat tempoh lesen pendudukan sementara
tersebut pada tahun 1984, maka perayu-perayu berhujah yang mereka
12
Bohari bin Taib & Ors v Pengarah Tanah Galian Selangor, [1991] 1 MLJ 343.
[2013] 1
81
telahpun menyempurnakan syarat-syarat kelulusan yang telah ditetapkan

sebelum ini, maka dengan itu mereka telah memperolehi hak-hak dari segi
perundangan dan pengharapan bagi mendapatkan dan dikeluarkan hakmilikhakmilik tanah berkenaan. Walau bagaimanapun, responden berpendapat
bahawa tanah tersebut wajar diberikan kepada Federal Land Consolidation
and Rehabilitation Authority (FELCRA) untuk dimajukan. Berikutan dengan
keputusan itu, maka responden bagi pihak Kerajaan Negeri telah membuat
permohonan secara terus di bawah Aturan 89, Kaedah-Kaedah Mahkamah
Tinggi 1980, bagi mendapatkan pemilikan tanah tersebut daripada perayu,
tanpa menawarkan sebarang pampasan bagi tujuan tindakan pengusiran
perayu-perayu dan yang lain-lain itu dari tanah tersebut.
Persoalan utama yang menjadi isu dalam kes ini ialah kewajaran pihak
responden dalam membuat permohonan di bawah Aturan 89, Kaedah-Kaedah
Mahkamah Tinggi 1980, dengan berdasarkan fakta dan latar belakang kes ini.
Yang Arif Hakim Mahkamah Tinggi telah membenarkan permohonan
responden, dan dengan itu perayu-perayu telah membuat rayuan. Mahkamah
Agong telah membenarkan rayuan tersebut dan memutuskan:
(1) The appellants in this particular case have sufficiently shown by
affidavit evidence that they have an arguable case in that they and
some, if not all, of the other farmers have occupied the said land for
three years under licence and thereafter have remained in
occupation with the continued consent of the state government by
virtue of the alienation already approved prior to the TOLs.
(2) There are issues to be tried in this case which are not suitable to be
decided by affidavit evidence. This case should not therefore have
been dealt with summarily under O 89 of the Rules of the High Court
1980.
(3) For the purpose of the summary procedure under O 89 a distinction
should be made between squatters simpliciter who have no rights
whatsoever and occupiers with licence or consent, as well as tenants
and licensees holding over.
(4) In this case the respondent has also failed to comply with r 3(b) of O
89 by his failure to disclose fully in its affidavit in support, the whole
of the relevant circumstances how the lands came to be occupied by
the appellants both before and after the three-year period of TOL and
why the approval of the Executive Council to the alienation of the
lands to the farmers was neither exhibited nor implemented. 13
i)
13
Melalui keputusan mahkamah tersebut, maka didapati perayu telah

memasuki dan menduduki tanah kerajaan berkenaan dengan mendapat
ibid, m/s 343-344.
82

JPT [2013] 1
kebenaran dan persetujuan daripada Pihak Berkuasa Negeri Selangor,

iaitu melalui kelulusan permohonan pemberimilikan tanah yang telah
diluluskan oleh Pihak Berkuasa Negeri Selangor pada 4 September, 1980.
Berikutan dengan kelulusan tersebut, maka perayu telah diberikan (were
granted) lesen pendudukan sementara terlebih dahulu bagi tempoh tiga
(3) tahun pertama iaitu 1981, 1982 dan 1983, sebelum hakmilik
dikeluarkan, selaras dengan dasar kerajaan Negeri Selangor ketika itu
bagi memastikan hanya para petani yang tulen (genuine) dan tidak
mempunyai tanah yang akan diberikan hakmilik, dengan syarat perayu
terus mengusahakan tanah tersebut serta mestilah mengekalkan status
sebagai petani yang tidak mempunyai tanah.
ii)
Dengan itu pendudukan perayu ke atas tanah tersebut dalam tempoh

1981 hingga 1983 adalah secara sah kerana telah diberikan lesen
pendudukan sementara. Manakala selepas tamatnya tempoh lesen itu,
iaitu pada tahun 1984, maka status pendudukan seterusnya atas tanah
berkenaan adalah dengan persetujuan berterusan Pihak Berkuasa Negeri,
dengan mengambilkira kelulusan pemberimilikan tanah berkenaan yang
telah diluluskan oleh Pihak Berkuasa Negeri sebelum lesen pendudukan
sementara itu diberikan kepada perayu. Ini bermakna perayu merupakan
penghuni yang sah di atas tanah kerajaan itu selepas tamatnya tempoh
lesen pendudukan sementara, dengan persetujuan dan kebenaran
berterusan daripada Pihak Berkuasa Negeri melalui kelulusan
pemberimilikan tanah berkenaan (lawful occupiers of state land with the
continued consent of the State Executive Council under approved alienation).
iii) Oleh kerana pendudukan perayu ke atas tanah kerajaan tersebut telah
diberikan lesen pendudukan sementara dan berikutnya dengan
persetujuan berterusan melalui kelulusan pemberimilikan tanah Pihak
Berkuasa Negeri sebelum itu, maka status pendudukan berkenaan adalah
secara sah (lawful) dan perayu tidak boleh dikategorikan sebagai
setinggan sebenar (squatters simpliciter) atau pun penceroboh
(trespassers). Sebagai penghuni (occupier) yang menduduki dan telah
mengusahakan tanah itu melalui pemberian lesen dan persetujuan
berterusan, maka perayu telah memperolehi hak dan kepentingankepentingan tertentu ke atas tanah berkenaan, dan adalah tidak wajar
diambil tindakan pengusirannya dan pemilikan tanah tersebut oleh
responden di bawah Aturan 89, Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi 1980,
tanpa menawarkan apa-apa pampasan kepada perayu. Didapati perayu
mempunyai isu-isu dan kes yang boleh dihujahkan (argueble case)
terutamanya yang menyentuh fakta menyeluruh bagaimana perayu boleh
menduduki tanah tersebut iaitu sebelum dan selepas tamat tempoh lesen
pendudukan sementara, dan mengapa kelulusan Pihak Berkuasa Negeri
berkaitan pemberimilikan tanah tersebut kepada perayu tidak
diketengahkan dalam afidavit dan tidak dilaksanakan oleh responden.
[2013] 1
83
Gambaran keadaan-keadaan sedemikian dan isu-isu yang berbangkit

memerlukan perbicaraan secara penuh iaitu melalui writ of summons,
dan tidak wajar diputuskan melalui keterangan afidavit semata-mata
sebagaimana terpakai di bawah Aturan 89, Keadah-Kaedah Mahkamah
Tinggi 1980 itu.
iv)
Jika begitu keadaannya, apakah perbezaan di antara kes Bohari bin Taib
& Ors v PTG Selangor dengan empat (4) kes yang telah dinyatakan di atas
dalam konteks pencerobohan ke atas tanah kerajaan? Dalam kes Bohari
bin Taib & Ors, perayu telah menduduki dan mengusahakan tanah
tersebut dengan mendapat kebenaran dan kelulusan daripada Pihak
Berkuasa Negeri, iaitu pihak yang mempunyai bidangkuasa dalam
menimbang dan meluluskan permohonan pelupusan tanah tersebut
(dalam kes ini pemberimilikan tanah). Dengan itu, status pendudukan
perayu ke atas tanah kerajaan itu adalah sah dari sudut perundangan,
dan bukannya sebagai penceroboh atau pun setinggan. Perayu juga telah
akur dan mematuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan oleh Pihak
Berkuasa Negeri dan juga responden semasa menduduki dan
mengusahakan tanah tersebut. Dengan itu, perayu dalam kes ini
bukanlah setinggan sebenar (squatters simpliciter), tetapi merupakan
pemegang lesen yang menduduki tanah tersebut setelah tamat tempoh
masa dan sebagai penghuni yang menduduki atas tanah itu dengan
persetujuan berterusan daripada PBN. Tindakan responden untuk
mengusir perayu supaya keluar dan mengosongkan kawasan tersebut di
bawah Aturan 89, Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi 1980, tanpa
menawarkan sebarang bentuk pampasan adalah merupakan satu
tindakan yang tidak wajar. Dalam kes ini status pendudukan tersebut
adalah secara sah dan telah wujud isu-isu dan kes yang boleh dihujah
dan dibicarakan (there are triable issues and arguable case to be tried) di
mahkamah. Dengan itu prosiding di bawah Aturan 89, Kaedah-Kaedah
Mahkamah Tinggi 1980, adalah tidak sesuai dan tidak wajar
dilaksanakan oleh responden terhadap perayu (ought to have sued the
appelants by writ instead of by the summary procedure under Order 89
High Court Rules 1980).
IV.
PENELITIAN DAN RUMUSAN
BERDASARKAN peruntukan-peruntukan dalam KTN dan keputusan kes-kes

mahkamah yang dinyatakan di atas, maka rumusan yang boleh dibuat
mengenai pencerobohan dan pendudukan ke atas tanah kerajaan tanpa
kebenaran dan persetujuan Pihak Berkuasa Negeri adalah seperti berikut:
1)
Kegiatan pencerobohan dan pendudukan ke atas tanah kerajaan tanpa

kebenaran dan persetujuan Pihak Berkuasa Negeri jelas merupakan satu
kesalahan di bawah seksyen 425 KTN, dan sekiranya disabitkan dengan
84

JPT [2013] 1
kesalahan tersebut boleh didenda dan dikenakan hukuman sebagaimana

ditetapkan di bawah seksyen 425(1) dan 425(1A) KTN. Dengan itu pihak
yang terlibat (penceroboh) tidak memperoleh apa-apa hak dan
kepentingan ke atas tanah tersebut, sama ada di bawah undang-undang
tanah (KTN) dan juga ekuiti. Oleh itu, isu tuntutan dan keperluan
pembayaran pampasan atau ex-gratia kepada penceroboh berkenaan bagi
tujuan mengosongkan kawasan itu adalah tidak berbangkit dan tidak
mempunyai asas untuk dipertimbangkan. Sebagai penceroboh dan
setinggan di atas tanah kerajaan, maka mereka juga tidak mempunyai
hak dan kuasa bagi menghalang Pihak Berkuasa Negeri untuk
melupuskan tanah tersebut (tanah kerajaan) kepada mana-mana pihak
mengikut budibicaranya. Begitu juga penceroboh berkenaan tidak ada
apa-apa hak dan kepentingan ke atas tanah itu bagi menghalang manamana pihak untuk memasuki dan memajukan tanah tersebut berikutan
dengan kelulusan pemberimilikannya oleh Pihak Berkuasa Negeri.
2)
Sebagaimana dinyatakan di bawah seksyen 40 KTN bahawa semua tanah

kerajaan bagi sesebuah negeri itu adalah terletak hak kepada PBN.
Justeru itu, Pihak Berkuasa Negeri mempunyai kuasa mengawal dan
melupuskan mana-mana tanah kerajaan (dalam keadaan ketiadaan apaapa perwakilan kuasa yang telah diberikan oleh Pihak Berkuasa Negeri
kepada pihak-pihak lain bagi maksud pelupusan tanah kerajaan tersebut)
kepada mana-mana pihak di bawah bidang kuasa budibicaranya. Oleh
hal demikian, hanya Pihak Berkuasa Negeri yang mempunyai kuasa
mutlak dalam mempertimbangkan dan meluluskan sesuatu permohonan
pelupusan tanah kerajaan, termasuklah memberikan kebenaran
pendudukan di bawah lesen pendudukan sementara. Dengan itu, manamana kelulusan, kebenaran, perakuan, sokongan dan janji-janji yang
telah diberikan atau dijanjikan oleh pihak-pihak berkuasa yang lain
(termasuk Pengarah Tanah dan Galian, Pentadbir Tanah, Pegawai Daerah,
wakil rakyat dan sebagainya), adalah tidak relevan, tidak sah dan tidak
boleh dikuatkuasakan kerana pihak-pihak berkenaan sesungguhnya
tidak mempunyai bidangkuasa
dalam mempertimbangkan dan
meluluskan permohonan-permohonan sedemikian. Begitulah juga dengan
tindakan pelbagai pihak (termasuk agensi-agensi kerajaan) yang telah
menyediakan pelbagai kemudahan asas dan infrastruktur di kawasan
yang telah diceroboh dan diduduki itu, tidak sama sekali membawa
maksud bahawa pendudukan tersebut telah mendapat persetujuan dan
restu daripada Pihak Berkuasa Negeri. Maknanya, tindakan-tindakan
sedemikian tidak boleh diterjemahkan sebagai persetujuan atau janji
tersirat daripada Pihak Berkuasa Negeri yang penceroboh berkenaan telah
dibenarkan menduduki atas tanah tersebut.
3)
Isu pencerobohan dan pendudukan yang telah berlaku sekian lama di

sesuatu kawasan itu dan tanpa sebarang tindakan penguatkuasaan
[2013] 1
85
daripada pihak berkuasa, tidak boleh dijadikan sebagai asas dan alasan
oleh penceroboh bahawa mereka telah memperolehi hak dan kepentingan
untuk terus menduduki atas tanah kerajaan tersebut. Sehubungan
dengan perkara ini, seksyen 48 dan seksyen 341 KTN telah jelas
menyatakan bahawa konsep adverse possession adalah tidak diiktiraf bagi
mana-mana pihak yang ingin mendapatkan atau memperolehi tanah
kerajaan termasuklah melalui kegiatan pendudukan tanpa kebenaran
(unlawful occupation). Kesimpulannya, selagi Pihak Berkuasa Negeri
belum meluluskan atau membenarkan sesuatu pendudukan atas
kerajaan tersebut, maka status pencerobohan dan pendudukan itu masih
tidak sah dan tidak boleh dikuatkuasakan. Apa-apa tindakan dan janjijanji yang telah dibuat oleh pihak-pihak berkenaan adalah sesuatu yang
di luar pengetahuan dan bidangkuasa Pihak Berkuasa Negeri, dan segala
apa yang dilakukan itu pula tidak boleh sama sekali mengikat (bind)
Pihak Berkuasa Negeri untuk turut merestui dan bersetuju mengenai
perkara-perkara yang telah dilakukan atau dijanjikan kepada pihak
penceroboh berkenaan. Ini bermakna, perlu difahami dan dibezakan
secara jelas di antara Pihak Berkuasa Negeri yang telah terletakhak
bidangkuasa dalam mengawal dan melupuskan tanah kerajaan, dengan
pihak-pihak berkuasa lain yang dikategorikan sebagai tidak kena
mengena dan relevan dengan urusan-urusan pelupusan tanah
sebagaimana dinyatakan di bawah KTN.
4)
Walau pun pencerobohan ke atas tanah kerajaan merupakan satu

kesalahan dan boleh didenda dan dikenakan hukuman di bawah seksyen
425(1) dan 425(1A) KTN, namun kegiatan tersebut masih dan terus
berlaku. Persoalannya, mengapakah kegiatan ini terus berlaku, dengan
pelbagai pihak yang terlibat, di pelbagai lokasi dan tempat, bermacam
tujuan dan matlamat, dengan semangat dan kadangkala terucap
ungkapan kata yang tersirat siapa berani dia dapat. Sememangnya
disedari bahawa isu pencerobohan tanah kerajaan dan setinggan ini
adalah rumit untuk ditangani. Ia memerlukan komitmen dan kerjasama
daripada pelbagai pihak terutamanya Kerajaan Negeri, Pentadbir Tanah
atau pihak berkuasa yang mengawal sesuatu tanah kerajaan itu,
pemimpin politik dan masyarakat tempatan, seterusnya pihak penceroboh
dan setinggan, serta ahli-ahli masyarakat keseluruhannya. Dalam
hubungan ini, dasar dan pendirian sesebuah Kerajaan Negeri itu
berkaitan dengan isu ini perlu jelas, rasional dan pragmatik, agar ianya
dapat dikuatkuasakan secara konsisten dan berkesan. Walaupun land
is a state matter, sebaik-baiknya dasar yang digubal itu tidak dilihat
memihak kepada pihak penceroboh dan setinggan, yang dikhuatiri boleh
memberi rangsangan dan galakan kepada orang awam yang lain untuk
melakukan kegiatan-kegiatan sedemikian. Di samping itu, pasukan
penguatkuasaan khususnya di Pejabat-Pejabat Tanah perlu dimantapkan
lagi untuk melaksanakan aktiviti-aktiviti pemantauan dan tindakan
86

JPT [2013] 1
penguatkuasaan secara konsisten dan berkesan, selaras dengan dasar

serta garis panduan yang ditetapkan oleh Kerajaan Negeri berkenaan.
Manakala bagi penceroboh dan pihak yang ingin menceroboh, ingatlah
bahawa perbuatan dan kegiatan tersebut adalah merupakan suatu
kesalahan yang boleh (jika disabitkan) dikenakan denda tidak melebihi
RM10,000.00, atau dipenjarakan untuk suatu tempoh tidak melebihi 1
tahun atau kedua-duanya sebagaimana diperuntukkan di bawah seksyen
425(1) KTN. Perkara yang jauh lebih penting daripada itu adalah
kesedaran dan keinsafan secara holistik di semua peringkat tentang
tanggungjawab bersama untuk menghalang dan membanteras (mengikut
keupayaan dan melalui mekanisme yang dibenarkan) apa jua kegiatan
pencerobohan ke atas tanah kerajaan demi kesejahteraan, kemakmuran
dan keselamatan masyarakat, negeri dan negara keseluruhannya.
[2013] 1
87
RUJUKAN
1. Bohari bin Taib & Ors v. Pengarah Tanah Galian Selangor, [1991] 1
Malayan Law Journal, 343.
2. Bukit Lenang Development Sdn. Bhd. v. Penduduk-Penduduk Yang
Menduduki Atas Tanah HS(D) 151079 HS(D) 151601, Mukim Plentong,
Daerah Johor Bahru, [1999] 6 Malayan Law Journal, 25.
3. Chong Wooi Leong & Ors. v. Lebbey Sdn Bhd, [1998] 2 Malayan Law
Journal, 644.
4. Chong Wooi Leong & Ors. v. Lebbey Sdn Bhd (No. 2), [1998] 2 Malayan Law
Journal, 661.
5. Government Of The State Of Negeri Sembilan & Anor. v. Yap Chong Lan &
12 Ors.; Lesco Development Corporation Sdn. Bhd. v. Yap Chong Lan & 12
Ors., [1984] 2 Malayan Law Journal, 123.
6. Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi 1980, International Law Book Services,
Petaling Jaya, 2009.
7. Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56/1965), International Law Book
Services, Petaling Jaya, 2011.
8. Lebbey Sdn Bhd v Chong Wooi Leong & Anor and Other Applications,
[1998] 5 Malayan Law Journal, 368.
9. National Land Code (Act 56 of 1965) & Regulations, International Law Book
Services, Petaling Jaya, 2010.
10. Perlembagaan Persekutuan, International Law Book Services, Petaling
Jaya, 2010.
11. Salleh Buang, Malaysian Torrens System (Second Edition), Dewan Bahasa
dan Pustaka, Kuala Lumpur, 2007.
12. Sidek bin Haji Muhamad & 461 Ors. v. The Government Of The State Of
Perak & Ors., [1982] 1 Malayan Law Journal, 313.
13. Sutinen, J. G. and Kuperan, K. A Socio-Economic Theory of Regulatory
Compliance, International Journal of Social Economics. 1999. 26 (1,2,3),
174-193.
14. Torgler, B. Does Culture Influence Tax Morale? Evidence from Different
European Countries. WWZ - Discussion paper. 2002
[Halaman ini dibiarkan kosong]
PERHATIAN
PEMBACA dialu-alukan untuk menyumbangkan hasil-hasil karya dalam
Bahasa Malaysia atau Bahasa Inggeris mengenai perkara-perkara yang
menyentuh proses penambahbaikan, transformasi atau isu-isu semasa dalam
Pentadbiran Tanah di Malaysia. Semua karya yang dihantar akan ditapis oleh
Sidang Editorial Jurnal Pentadbiran Tanah. Para penyumbang karya
penulisan dipohon supaya menyenaraikan semua rujukan yang dimaksudkan
dalam hasil karya penulisan masing-masing bagi memudahkan pembaca
membuat rujukan lanjut apabila diperlukan. Semua hasil karya boleh
dihantar kepada Sidang Editorial Jurnal Pentadbiran Tanah, Jabatan Ketua
Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan dalam format Microsoft Word secara
e-mel atau cakera padat (compact disk) bagi memudahkan sidang redaksi
membuat suntingan. Sebarang pertanyaan atau kemusykilan bolehlah
dikemukakan kepada Sidang Editorial Jurnal ini.

Jurnal Pentadbiran Tanah JLD 3 BIL 1 2013

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Jurnal Pentadbiran Tanah JLD 3 BIL 1 2013

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

JURNAL

Review Of The Underground Land Ownership In Malaysia

Land Administration System In Malaysia: The Torrens Assurance Fund

Pencerobohan Tanah Kerajaan Tinjauan Dari Sudut Perundangan Tanah

Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan

Y.Bhg. Dato Shafie Bin Ariffin

Profesor Madya Dr. Ainul Jaria Binti Maidin

Jurnal Pentadbiran Tanah, 3(1), 2013, ms. 1 24

KUASA MENGHURAI MODEL GOODCHILD DAN MUNTON (1986)

Kata Kunci: tanah wakaf model pembangunan masalah pembangunan

Kuasa Menghurai Model Goodchild dan Munton (1986)

perlu dibelanjakan untuk kebaikan dan kebajikan ummah secara