I HC THI NGUYN

TRNG I HC NNG LM

NGUYN NH NH

XY DNG C S D LIU GI T
PHC V QUN L TI CHNH T AI
TI TH TRN SN H, HUYN SN H,
TNH LAI CHU
Ngnh: Qun l t ai
M s: 60.85.01.03

LUN VN THC S
KIM SOT V BO V MI TRNG
Ngi hng dn khoa hc: TS. HONG VN HNG

THI NGUYN - 2014

LI CAM OAN

- Ti xin cam oan rng, s liu v kt qu nghin cu trong lun vn l

trung thc v cha c s dng bo v mt hc v no.
- Ti xin cam oan rng, mi s gip cho vic thc hin lun vn
c cm n v cc thng tin trch dn trong lun vn u c ch r
ngun gc.

Tc gi lun vn

Nguyn nh nh

ii

LI CM N
Trong sut qu trnh hc tp v nghin cu ti trng i hc Nng lm
Thi Nguyn, ti lun nhn c s quan tm dy d v ch bo n cn ca
cc thy gio, c gio, s ng h v gip nhit tnh ca cc bn ng
nghip, s ng vin kp thi ca gia nh v ngi thn gip ti vt qua
nhng tr ngi v kh khn hon thnh chng trnh o to Thc s
Chuyn ngnh: Qun l t ai.
Nhn dp ny, ti xin c by t s chn thnh cm n ti TS. Hong
Vn Hng - nguyn trng khoa Ti nguyn v Mi trng - Trng i hc
Nng Lm Thi Nguyn hng dn khoa hc v to mi iu kin tt nht
cho ti trong qu trnh thc hin lun vn ny.
Ti xin chn thnh cm n Ban Gim hiu nh trng, Phng QL o
to Sau i hc, cc gio s, tin s hp tc ging dy ti Phng QLT Sau
i hc - Trng i hc Nng lm Thi Nguyn.
Xin cm n Phng Ti nguyn v Mi trng v UBND th trn Sn
H, tnh Lai Chu v cn b cng nhn vin v ngi dn trn a bn
nghin cu gip ti trong vic iu tra nghin cu thc t hon
thnh lun vn ny.
Trong qu trnh nghin cu thc hin lun vn, do iu kin hn ch v
thi gian, nhn lc v nhng kh khn khch quan nn khng trnh khi
nhng thiu st. Ti mong mun nhn c nhng kin ng gp qu bu
ca cc thy, c gio, cc nh khoa hc v bn b ng nghip lun vn
c hon thin hn.
Xin chn thnh cm n!
Thi Nguyn, ngy thng nm 2014
Hc vin

Nguyn nh nh

iii

MC LC

LI CAM OAN ............................................................................................. i

LI CM N .................................................................................................. ii
MC LC ......................................................................................................iii
DANH MC CC CH VIT TT ................................................................ vi
DANH MC CC BNG .............................................................................. vii
DANH MC CC BIU V TH ......................................................... viii
DANH MC CC HNH ................................................................................ ix

M U....................................................................................................... 1
1. t vn .................................................................................................. 1
2. Mc tiu tng qut...................................................................................... 2
3. Mc tiu c th........................................................................................... 3
4. Yu cu ...................................................................................................... 3
Chng 1: TNG QUAN TI LIU .......................................................... 4
1.1. C s khoa hc hnh thnh gi t ........................................................... 4
1.1.1. Khi nim v gi t............................................................................. 4
1.1.2. C s khoa hc ca vic hnh thnh gi t v gi t ....................... 4
1.2. Cng tc qun l Nh nc v gi t ..................................................... 9
1.2.1. Qun l v gi t Vit Nam ............................................................. 9
1.2.2. Qun l gi t v gi t mt s nc trn th gii ........................ 11
1.3. Tng quan v GIS.................................................................................. 13
1.3.1. Gii thiu chung v GIS ..................................................................... 13
1.3.2. Gii thiu chung v ArcGIS ............................................................... 17
1.4. M hnh c s d liu ca h thng d liu gi t................................ 19
1.4.1. Thng tin u ra ................................................................................. 19
1.4.2. X l d liu ...................................................................................... 20

iv

1.4.3. Thng tin u ra ................................................................................. 21

1.5. Tng quan v tnh hnh ng dng GIS trong xy dng c s d liu
t ai .......................................................................................................... 21
1.5.1. Tnh hnh ng dng GIS trn th gii ................................................. 21
1.5.2. Tnh hnh ng dng GIS ti Vit Nam ................................................ 23
Chng 2: NI DUNG V PHNG PHP NGHIN CU................ 27
2.1. i tng nghin cu............................................................................ 27
2.2. i im v thi gian tin hnh ............................................................. 27
2.3. Ni dung nghin cu ............................................................................. 27
2.3.1. Nghin cu iu kin t nhin kinh t x hi Th trn Sn H.......... 27
2.3.2. Thc trng qun l v s dng t ...................................................... 27
2.3.3. Thc trng bn a chnh, gi t ................................................... 28
2.3.4. Xy dng bn gi t cho th trn. ................................................. 28
2.3.5. Mt s ng dng trong ti chnh t ai.............................................. 28
2.4. Phng php nghin cu ....................................................................... 28
2.4.1. Phng php thu thp v x l d liu ............................................... 28
2.4.2. Phng php xy dng bn ............................................................ 29
2.4.3. Phng php chuyn gia..................................................................... 30
Chng 3: KT QU NGHIN CU ...................................................... 31
3.1. iu kin t nhin kinh t x hi th trn Sn H ................................ 31
3.1.1. iu kin t nhin .............................................................................. 31
3.1.2. Thc trng pht trin kinh t - x hi.................................................. 33
3.1.3. nh gi chung v iu kin t nhin, kinh t - x hi ....................... 41
3.2. Thc trng qun l v s dng t......................................................... 42
3.2.1. Thc trng qun l.............................................................................. 42
3.2.2. HIn trng s dng t ....................................................................... 43
3.3. Tnh hnh gi t v thc trng bn a chnh ti th trn .................. 44

3.3.1. Thc trng v bn a chnh........................................................... 44

3.3.2. Tnh hnh gi t ti tnh..................................................................... 45
3.3.3. Kt qu iu tra gi t thc t ........................................................... 49
3.4. Xy dng bn gi t ........................................................................ 51
3.4.1. Thu thp ngun d liu....................................................................... 51
3.4.2. Xy dng c s d liu khng gian .................................................... 52
3.4.3. Xy dng c s d liu thuc tnh cho tha t .................................. 57
3.4.4. Hon thin CSDL gi t.................................................................... 60
3.5. Mt s ng dng CSDL gi t trong qun l t ai ............................ 62
3.5.1. ng dng trong th trng bt ng sn ............................................. 62
3.5.2. ng dng trong cng tc qun l thng tin ti chnh v t ai .......... 64
4.6. xut gii nng cao hiu qu cng tc qun l ti chnh v t ai...... 67
KT LUN V KIN NGH.................................................................... 68
1. Kt lun.................................................................................................... 68
2. Kin ngh.................................................................................................. 68
TI LIU THAM KHO.......................................................................... 70

vi

DANH MC CC CH VIT TT
T vit tt
BS

Gii ngha
Bt ng sn

CS

Cng s

CP

Chnh Ph

CSDL

C s d liu

GIS

H thng thng tin a l

HT

H ta

Ngh nh

Quyt nh

QSD

Quyn s dng t

UBND

y ban nhn dn

VND

Vit Nam ng

vii

DANH MC CC BNG

Bng 3.1: Cc c s thng mi - dch v.................................................... 34

Bng 3.2: Nhn khu phn theo n v hnh chnh....................................... 35
Bng 3.3: Dn s v lao ng....................................................................... 36
Bng 3.4: Hin trng s dng t nm 2013 ca Th trn Sn H ................ 43
Bng 3.5: Bng gi t ca th trn Sn H ................................................... 46
Bng 3.6: Cc trng thuc tnh................................................................... 58
Bng 3.7: Cng thc cho trng thng tin ca CSDL ................................. 60
Bng 3.8: Bng bc tnh thu sut ................................................................ 66

viii

DANH MC CC BIU V TH

Biu 3.1: So snh gi nh nc v gi th trng..................................... 50

th 1.1: th cung v cu t ai ............................................................ 7
th 1.2: th cung cu v t ai trong thi gian ngn............................ 8

ix

DANH MC CC HNH

Hnh 1.1: M hnh d liu a l .................................................................. 14

Hnh 1.2: C s d liu khng gian v thuc tnh......................................... 16
Hnh 1.3: B phn mm ng dng ArcGIS (Ngun: ESRI) .......................... 17
Hnh 3.1: Kt qu bng d liu gi t theo quy nh nh nc.................... 49
Hnh 3.2: Kt qu gi th trng v nh nc............................................... 50
Hnh 3.3: Bn hin trng s dng t ca th trn Sn H ........................ 52
Hnh 3.4: Ca s cng c Universal Translator chuyn dng d liu............ 54
Hnh 3.5: Giao din bn sau khi c chuyn sang ArcGIS .................... 54
Hnh 3.6: Bn th hin cc tha ca th trn Sn H ................................ 55
Hnh 3.7: Cng c chuyn i sang dng vng ........................................ 56
Hnh 3.8: nh vng tha t trn a bn .................................................. 57
Hnh 3.9: Kt qu bng thuc tnh c thm gi th trng ............................ 59
Hnh 3.10: Thuc tnh y ca CSDL xy dng.................................. 60
Hnh 3.11: Kt qu kt ni d liu ........................................................... 61
Hnh 3.12: Tm tha t theo yu cu........................................................... 63
Hnh 3.13: Cng thc tm tha t theo nng lc ti chnh........................... 64
Hnh 3.14: Kt qu tnh cc loi thu (ct c bi xanh trn bng thuc tnh) .... 65
Hnh 3.15: Tng hp thu s dng t nm 2014 ca th trn Sn H........... 66

M U
1. t vn
t ai c vai tr c bit quan trng, nh hng sng cn ti pht trin
kinh t, x hi ca mt quc gia. V vy trn th gii cc quc gia rt ch
trng ti vic qun l, khai thc v ci to ti nguyn t ai (QH, 2003)[20].
Vit Nam cng vy, tri qua cc giai on pht trin ca t nc, mi giai
on nc ta li c lut php ring nhm mc ch khai thc s dng ti
nguyn t ai hiu qu hn. Nhm p ng nhu cu v gii quyt cc vn
kh khn trong qun l t ai, Lut t ai nm 2013 c ra i. Ti b
lut t ai mi ch yu cp ti phng php xc nh khung gi t ai
st vi gi th trng, t ly lm c s gii quyt nhng bt cp trong qun
l nh nc v t ai (Trnh Hu Lin v cs, 2013)[14]. c bit l qun l
ti chnh v t ai.
Cng tc ti chnh v t ai l cc hot ng lin quan n t ai c
thu l ph ca ch s dng. Vic thc hin chuyn mc ch, chuyn quyn s
dng t, giao t, cho thu t v.v. c bit l nhng hot ng trn th
trng bt ng sn (BS) y l ngun thu t t ch yu cho ngn sch nh
nc (Phng Vn Ngh, 2005)[20]. Theo thng k ca Tng cc thu cc
khon thu ngn sch c lin quan n nh t trong giai on 1996 2000 l
4.645 t ng/nm mc d y mi chim 30% cc giao dch, trong khi cn
70% cha th kim sot c. Trong khi nu thc hin chnh sch php lut
v giao dch t ai chnh thc cn ng k, thc hin ngha v v c ch giao
dch theo gi th trng th hng nm th trng BS s cho nn kinh t trn
di 20.000 t ng. Nh vy hng nm mt mt ngun thu ngn sch rt
ln t th trng quan trng ny (Tng cc QL, 2009)[25]. Cho ti nay
qun l th trng BS vn gp nhng bi ton kh, yu cu t ra cn xc
nh, s dng ngun thu ny hp l, ng mc ch, c hiu qu.

Nhn vo thc t th trng BS nc ta, bi ton t ra cn m bo

trong cng tc tnh thu v tn thu cho ngun ngn sch nh nc. gii
quyt c vn nu trn ngoi thc hin cc chnh sch ca nh nc v
giao dch t ai v thc hin ngha v thu th chng ta cn c mt bng gi
t st vi gi tr s dng ca tha t, ng thi bm st vi gi th trng
v c kh nng cp nht gi t nhanh chng (Trnh Hu Lin, Hong Vn
Hng, 2013)[13]. p ng yu cu trn th xy dng bn gi t ai s
em li hiu qu cao trong qun l t ai.
Trong cng tc xy dng c s d liu t ai, h thng thng tin t
ai ca quc gia ni chung, c s d liu (CSDL), h thng thng tin cho
ngnh qun l t ai ni ring, v ang kt hp cng ngh thng tin tin
tin xy dng v qun l cc CSDL mt cch chnh xc v hiu qu
(Nguyn Ngc Anh v cs, 2013)[1]. Vi cng c h tr mnh m ca cng
ngh GIS s gi quyt c khng t vn gp phi trong cng tc qun l
v s dng ngun ti nguyn qu gi ny.
Th trn Sn H nm trn tuyn tnh l 128, c chia thnh 6 khu ph
nh s t 1 n 6 v cc bn Sn H Dao, Hong H, Sn H Vy. Sn H
c coi l Sa Pa th hai ca ni rng Ty Bc, ng thi ti y ang c
nhiu d n thi cng nhm nng cao c s h tng giao thng. Vy nn gi t
s c nhiu bin chuyn trong tng lai gn, chnh v vy ti quyt nh
nghin cu ti: Xy dng c s d liu gi t phc v qun l ti chnh
t ai ti th trn Sn H, huyn Sn H, tnh Lai Chu.
2. Mc tiu tng qut
- Xy dng c s d liu thng tin t ai theo gi t bng d liu
khng gian v d liu thuc tnh phc v cho qu trnh qun l ti chnh t
ai ti th trn Sn H.

3. Mc tiu c th
- Nghin cu kh nng ng dng ca h thng thng tin a l (GIS) trong
vic xy dng v qun l c s d liu ti nguyn t v cng tc qun l nh
nc v t ai ti a bn nghin cu.
- Nghin cu s dng bn a chnh v h thng d liu thuc tnh
phc v xy dng c s d liu thng tin t ai theo gi t.
- Xy dng c s d liu thng tin t ai theo gi t bng d liu
khng gian v d liu thuc tnh v xut gii php nng cao hiu qu cng
tc qun l ti chnh v t ai trn a bn th trn Sn H.
4. Yu cu
- Cc thng tin xy dng m bo y v chnh xc, nm chc v th
hin r c cc thc ng dng h thng thng tin a l trong xy dng c
s d liu.
- Cu trc c s d liu ca h thng thng tin phi thng nht, c t
chc v thch hp vi yu cu qun l nh nc v t ai.
- C s d li p ng nh cu phn tch, x l, lu tr s liu, cung
cp thng tin v c th trao i d liu vi cc h thng thng tin khc.
- Thu thp y cc s liu iu kin t nhin, kinh t x hi v s
liu thuc tnh (din tch, hnh dng, mc ch s dng,)
- Bng gi t ca UBND tnh ban hnh.
- iu tra gi t thc t.
- Thao tc x l thnh tho trn mt s phn mm ca h thng GIS
- Lp c bn gi t th trn

Chng 1
TNG QUAN TI LIU
1.1. C s khoa hc hnh thnh gi t
1.1.1. Khi nim v gi t
t ai l sn phm phi lao ng, bn thn n khng c gi tr. Gi
c t ai phn nh tc dng ca t ai trong hot ng kinh t, n l s
thu li trong qu trnh mua bn, c ngha l t bn ho a t. Ni cch
khc gi c t ai cao hay thp quyt nh bi kh nng thu li t t
trong mt khong thi gian no (L Quang Tr, 2001)[27].
Hu ht nhng nc c nn kinh t th trng, gi t c hiu l
biu hin mt gi tr ca quyn s hu t ai. nc ta, t ai thuc s
hu ton dn, gi c t ai l da trn gi chuyn nhng quyn s dng
t, l tng ho gi tr hin hnh ca a t nhiu nm c chi tr mt
ln, l hnh thc thc hin quyn s hu t ai trong kinh t. Ti iu 4
Lut t ai nm 2003 ghi r: Gi tr quyn s dng t (gi t) l gi
tr bng tin ca quyn s dng t i vi mt din tch t xc nh
trong thi hn s dng t xc nh. Gi t nc ta c hnh thnh
trong nhng trng hp sau y (iu 55, Lut t ai, 2003)[22]:
1. Do U ban nhn dn (UBND) tnh, thnh ph trc thuc trung ng
qui nh gi theo quy nh ti khon 3 v khon 4 iu 56 Lut ny.
2. Do u gi quyn s dng t hoc u thu d n c s dng t.
3. Do ngi s dng t tho thun v gi t vi nhng ngi c lin
quan khi thc hin cc quyn chuyn nhng, cho thu, cho thu li quyn s
dng t, gp vn bng quyn s dng t.
1.1.2. C s khoa hc ca vic hnh thnh gi t v gi t
Trong giai on hin nay, gi t v nh gi t l vn c
quan tm, tr trng ca nhiu ngnh. V vy, vic xc nh c s hnh

thnh gi t l mt nhn t cc k quan trng nh gi t c th v

chnh xc. S hnh thnh gi tr ca t l do qu trnh lao ng, sn xut,
u t ca ci vt cht ca con ngi vo ngun ti nguyn thin nhin.
C s hnh thnh gi t l do cc yu t chnh nh: a t, li sut
ngn hng v quan h cung cu.
1.1.2.1. a t
a t l phn sn phm thng d do nhng ngi sn xut trong
nng nghip to ra v np cho ngi ch s hu rung t. Trong ch
chim hu n l, a t l do lao ng ca n l v nhng ngi chim
hu rung t nh t do to ra (Chu Vn Thnh, 2000). ch phong
kin, a t l sn phm thng d do nng n to ra v b cha phong kin
chim ot. Trong ch ngha t bn, do cn ch t hu v rung t
trong nng nghip nn vn tn ti a t. Ch ngha t bn c cc loi a
t: a t chnh lch, a t tuyt i v a t c quyn (Trnh Hu
Lin, Hong Vn Hng, 2013)[14]. Trong ch ngha x hi, khi rung t
thuc s hu ton dn, khng cn l t hu ca a ch hay nh t bn th
nhng c s kinh t hnh thnh a t tuyt i v a t c quyn b
xo b (Trnh Hu Lin, 2010)[15]. Tuy vy, a t chnh lch vn tn ti
nhng n thuc s hu ca Nh nc v v bn cht khc vi a t
chnh lch di ch ngha t bn.
a t chnh lch l loi a t m ch t thu c do c s hu
nhng mnh rung c iu kin sn xut thun li hn (t mu m hn,
gn ni tiu th hn v.v.) lm cho t bn u t c hiu sut cao hn. C
hai loi a t chnh lch, gm: a t chnh lch I v a t chnh lch II.
- a t chnh lch I l nhng a t thu c trn nhng rung t
c mu m t nhin trung bnh v tt, c gn th trng tiu th. N
thuc v ngi c quyn s hu t ai v c chuyn vo gi c t ai
hay tin thu t hng nm (Nguyn Thanh Tr, 2005)[26].

- a t chnh lch II l a t chnh lch thu c do u t, thm

canh trn tha t . N thuc v nhng ngi u t hay thm canh
trn tha t (Chu Vn Thnh, 2010)[24].
a t chnh lch th hin mc sinh li khc nhau gia cc loi
rung t c hai yu t t nhin v thm canh to nn. a t chnh lch
c th tnh theo cng thc sau:
a t chnh lch = Gi c sn xut x hi Gi c sn xut cc bit
Bn cnh a t chnh lch cn c a t tuyt i, l phn li
nhun di ra ngoi gi c sn xut chung, tc l phn chnh lch do gi c
sn phm cao hn gi c sn xut.
a t trong t xy dng c hnh thnh t vic nh t bn u t
kinh doanh trn t thu li nhun, l khon tin m nh t bn phi tr
do thu t ca a ch xy dng. c im ca loi a t ny l yu
t v tr c nh hng rt ln. a t tng ln khng phi ch do tnh hnh
nhn khu tng ln m cn l s pht trin ca t bn st nhp vo t
khng ngng tng ln.
1.1.2.2. Li sut ngn hng
Li sut ngn hng l mt trong nhng yu t quan trng lm cho
gi t c th thay i, v a t vn ng c lp vi gi t cho nn c
th tch s nh hng ca a t vi gi t, li sut ngn hng cao th s
tin mua t gim i v ngc li nu li sut ngn hng gim th s tin
mua t tng ln. Trong qu trnh pht trin kinh t ca x hi th li sut
c xu hng gim, do gi t ngy cng tng, vic kinh doanh t ai
lun c li. Ngi bn t cn c vo li sut ngn hng lm c s xc
nh gi t. Trong phm vi nn kinh t quc dn c th ni li sut ca
mi ngn hng l nh nhau, khng phn bit thnh th hay nng thn.
Nh vy li sut ngn hng ch quyt nh gi t ai ni chung, ch
khng quyt nh gi t th cao hn gi t nng nghip (Chu Vn
Thnh, 2010)[24].

Da trn kt qu ca nhng cng trnh nghin cu l thuyt v gi

t, vi mi tng quan gia a t v li sut ngn hng, cc nh kinh t
hc tng kt v a ra cng thc xc nh gi t:

1.1.2.3. Quan h cung cu

Gia cung - cu lun c tc ng ln nhau, nh hng trc tip n gi
t v lm cho gi t lun bin ng.

th 1.1: th cung v cu t ai
Theo th 1.1, ng cung v cu t ai ct nhau ti im E l im
cn bng. Khi cc nhn t khc thay i, dn n s chuyn dch ca ng
cung v ng cu, im cn bng cng thay i theo. Chng hn, li sut
cho vay mua nh tng ln, th ng cu dch sang tri t D0 sang D1, im

cn bng dch chuyn t E sang E, nu cung khng i th gi gim xung t

P0 xung P1 (T Ngc Long, 2013)[16].
Quan h cung - cu trong th trng t ai trong thi gian ngn din
bin c phn khc so vi quan h cung cu trong th trng hng ho thng
thng. Vn ny c ngha c bit trong nh gi t bi v kh nng cung
v t ai trn th trng lun c nh v khng gian, v t ai khng th di
chuyn c t ni ny sang ni khc (Nguyn Th Hun v CS, 2008)[10].
Lng cu cng c th gia tng khng u gia cc a phng do cc yu t:
iu kin pht trin, v tr a l, kh hu, tm l, sc thu ht u t,
ph hp vi nhng quy lut ca kinh t th trng, chng ta cn phi
s dng cng c ti chnh nht l gi c iu tit quan h cung cu cng
nh vic c th iu tit gi t thng qua vic iu tit quan h cung cu v
cung cu c xem nh hm s ca gi. Theo Lut t ai nm 2003, hin
nc ta c hai loi gi t c xc nh cn c vo c ch hnh thnh l gi
do Nh nc qui nh v gi th trng do cc bn tho thun. V nguyn tc,
gi t do Nh nc qui nh phi bm st gi th trng. Trong mi quan h
gia Nh nc vi ngi s dng t, cng c nhng trng hp p dng gi
th trng tnh gi ca tha t (Cng tc u gi Quyn s dng t).

th 1.2: th cung cu v t ai trong thi gian ngn

th 1.2 minh ho s tng tc ca cung v cu quyt nh gi ca

t trong thi gian ngn. th cung S l mt ng thng ng ngha l s
lng t l c nh, bt k gi c tng cng khng th to thm ra t. Do
vy, gi ca n thay i theo nhu cu ca tng a phng. Khi th cu
tng ln t im D ln D1, th gi tng t im G ln G1 (Nguyn Th Yn v
Hong Vn Hng, 2013).
Mc d tng cung ca t ai l c nh, nhng lng cung ca mt
loi t c th hay cho mt mc ch s dng c th c th tng ln hoc gim
xung thng qua vic iu chnh c cu gia cc loi t.
1.2. Cng tc qun l Nh nc v gi t
1.2.1. Qun l v gi t Vit Nam
Lut t ai 2003 to nn nhiu i tng mi quan trng, trong
trng tm l hon chnh 4 cng c qun l t ai gm: php lut, quy hoch,
ti chnh v hnh chnh cho ph hp vi c ch th trng trong hon cnh
hi nhp kinh t quc t. Cng c ti chnh t ai c xy dng li bao gm
cc ni dung chnh nh: h thng ti chnh t ai c xc nh bao gm gi
t v thu t nhm iu chnh cc mi quan h lin quan n t ai trong
c ch th trng (iu 54 v iu 55); gi t do Nh nc qui nh phi
ph hp vi gi t trn th trng (iu 56).
Trn thc t trin khai h thng ti chnh t ai, mc d php lut
qui nh gi t ca Nh nc phi xc nh ph hp vi gi t trn th
trng nhng qui nh ny khng c thc hin y cc a phng.
Mt khc, cc a phng cng mun gi mt bng gi t thp tng tnh
hp dn ca mi trng u t cho a phng mnh. Trong hon cnh ny,
Chnh ph ra Ngh nh s 17/2006/N-CP ngy 27/01/2006 v sa i,
b sung mt s iu ca cc Ngh nh hng dn thi hnh Lut t ai v
Ngh nh s 187/2004/N-CP v vic chuyn cng ty nh nc thnh cng

10

ty c phn, trong quy nh UBND cp tnh phi xc nh gi t ph hp

vi gi t trn th trng trong trng hp giao t c thu tin s dng t,
bi thng cho ngi b thu hi t v tnh gi tr quyn s dng t trong c
phn ho doanh nghip nh nc (Khon 2 iu 4, Khon 1 iu 5 v iu
6). Qui nh ny li c th hin mt ln na trong ni dung ca Ngh nh
s 123/2007/N-CP v sa i b sung mt s iu ca Ngh nh s
188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 v phng php xc nh gi t v khung
gi cc loi t do Chnh ph ban hnh ngy 27/7/2007.
Ngoi ra Chnh ph ban hnh Ngh nh s 101/2005/N-CP ngy
03/8/2005 v thm nh gi m ni dung ch yu c lin quan n thm nh
gi t.
trin khai cc quy nh ca php lut khung v nh gi t, B Ti
chnh ban hnh hoc phi hp vi B Ti nguyn v Mi trng ban hnh
nhiu thng t hng dn, bao gm:
1. Thng t s 114/2004/TT-BTC ngy 26/11/2004 hng dn thc
hin Ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 ca Chnh ph v
phng php xc nh gi t v khung gi cc loi t;
2. Thng t s 80/2005/TT-BTC ngy 15/9/2005 hng dn t chc
mng li thng k v iu tra, kho st gi t, thng k bo co gi cc loi
t theo qui nh ti Ngh nh 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 ca Chnh
ph v phng php xc inh gi t v khung gi cc loi t;
3. Thng t s 17/2006/TT-BTC ngy 13/3/2006 hng dn thc
hin Ngh nh s 101/2005/N-CP ngy 03/8/2005 ca Chnh ph v
thm nh gi;
4. Thng t s 145/2007/TT-BTC ngy 06/12/2007 hng dn thc
hin Ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 ca Chnh ph v
phng php xc nh gi t v khung gi cc loi t v Ngh nh

11

123/2007/N-CP ngy 27/7/2007 ca Chnh ph v sa i, b sung mt s

iu ca Ngh nh 188/2004/N-CP;
5. Thng t lin tch s 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngy 08/01/2010
hng dn xy dng, thm nh, ban hnh bng gi t v iu chnh bng gi
t thuc thm quyn ca UBND tnh, thnh ph trc thuc trung ng.
Bn cnh vic xy dng khung php l v gi t v nh gi t trn c
s Lut t ai, Quc hi kho 11 thng qua Lut Kinh doanh BS ngy
29/6/2006, trong qui nh v hot ng cung cp dch v nh gi BS.
Chnh ph ban hnh sau Ngh nh s 153/2007/N-CP ngy
15/10/2007 qui nh chi tit v hng dn thi hnh Lut Kinh doanh BS.
B Ti chnh v B Xy dng c lp hng dn thc hin hot ng
cung cp dch v nh gi v dch v nh gi t v dch v nh gi BS,
c th gm:
1. Thng t s 36/2006/TT-BTC ngy 28/4/2006 hng dn v iu
kin th tc cp php hot ng ng k hot ng t cn v gi t (hng
dn theo Lut t ai);
2. Quyt nh s 29/2007/Q-BXD ngy 31/12/2007 v vic ban hnh
chng trnh khung o to, bi dng kin thc v mi gii BS, nh gi
BS v qun l, iu hnh sn giao dch BS v c nh chnh mt s
im bng quyt nh s 1048/Q-BXD ngy 04/12/2008 (hng dn theo
Lut Kinh doanh BS).
3. Thng t s 13/2008/TT-BXD ngy 21/05/2008 v hng dn thc
hin mt s ni dung ca Ngh nh s 153/2007/N-CP ngy 15/10/2007 qui
nh chi tit v hng dn thi hnh Lut Kinh doanh BS.
1.2.2. Qun l gi t v gi t mt s nc trn th gii
1.2.2.1. Malaysia
Nh nc Malaysia l Nh nc Lin bang, h thng c quan nh gi ca
Nh nc v BS c t chc ti c ba cp: Lin bang; Bang; v qun (huyn).

12

- Ti trung ng (Lin bang): C quan nh gi c tn gi l: "Cc Dch

v nh gi BS " gi tt theo ting Malaysia l JPPH. JPPH trc thuc B
Ti chnh, Gim c JPPH do b trng b Ti chnh b nhim v chu trch
nhim trc b trng v ton b cc hot ng ca c quan mnh.
- Ti cp Bang (Malaysia c 13 Bang): Mi bang c mt chi nhnh ca
JPPH. Gim c chi nhnh do Tng gim c ca JPPH b nhim v chu
trch nhim trc Tng gim c v ton b hot ng ca c quan mnh.
- Ti cp Qun (Huyn): C mt s t Qun (huyn) c JPPH t vn
phng nh gi, cn hu ht l thnh lp cc vn phng nh gi vng, mi
vn phng chu trch nhim qun l Nh nc v lm dch v nh gi BS
mt vng, bao gm mt s qun (huyn) nht nh, Gim c vn phng nh
gi do gim c chi nhnh JPPH Bang b nhim ( Vn Minh, 2011).
1.2.2.2. Singapore
H thng c quan nh gi ca Nh nc v BS c t chc ti mt
cp trung ng gm 2 c quan: Vn phng t ai trc thuc b T php v
vn phng nh gi BS trc thuc c quan thu - B Ti Chnh.
1.2.2.3. Trung Quc
Vn nh gi BS c Nh nc Trung Quc quan tm t u thp
k 90 ca th k 20. Thng 8/1992 "Trung tm t vn v nh gi BS" gi
tt ting Anh l CRECAC c thnh lp. CRECAC c 8 phng, 1 vn phng
v 3 vin vi 44 cn b chuyn mn, ngoi ra CERCAC cn c 30 chi nhnh
trong nc v nc ngoi vi khong 300 cn b chuyn mn.
1.2.2.4. Thi Lan
H thng c quan nh gi ca Nh nc v BS c t chc ti mt
cp trung ng gi l: "C quan nh gi Trung ng" vit tt l CVA, cp
tnh v cp huyn khng c c quan nh gi. CVA c thnh lp t nm
1978, hin c 201 cn b, gm 5 phng: phng Hnh chnh; phng nh gi;

13

phng Bn phc v cng tc nh gi; phng Truy cp s liu v lu gi

gi t; phng tch t (thu hi, mua, khai thc t ai) v iu phi qu t
cng (a s dng t vo cc mc ch cng cng, bn, cp khng thu tin
cho nhng ngi khng c t hoc t t).
1.3. Tng quan v GIS
1.3.1. Gii thiu chung v GIS
* Khi nim GIS:
H thng thng tin a l GIS (Geographic Information Systems) l mt
cng c tp hp nhng quy trnh da trn my tnh lp bn , lu tr v
thao tc d liu a l, phn tch cc s vt hin tng thc trn tri t, d
on tc ng v hoch nh chin lc.
Trong vi thp k gn y, chuyn ngnh a l hc p dng mnh
m k thut thng tin, trong c nhng phng php ng dng mi v cc
m hnh ton hc v thng k cng nh nhng ng dng cc ngun thng tin
mi nh d liu vin thm. Trong bi cnh ny, h thng thng tin a l
(GIS) ng mt vai tr quan trng nh l mt k thut t hp. GIS pht
trin bi s lin kt mt s k thut ri rc vo mt tng th hn l cng
nhng phn ca n li. Ngoi ra, GIS cn cho php to ra c s d liu bn
, xy dng m hnh, hi p v phn tch mt lng ln d liu m tt c
u c lu tr trong mt c s d liu. Hin nay, GIS ang c s dng
rng ri cc nc v ang pht trin, c bit cc lnh vc qun l
ngun ti nguyn thin nhin, mi trng, s dng t ai, rng v qun l
th..Trong nng nghip, phn ln GIS c ng dng lp k hoch cng
nh nh gi s dng t ai.
S pht trin rng ri v mnh m ca k thut vi tnh c v phn cng
v phn mm to iu kin cho vic th hin cc s liu a l dng bn
pht trin nhanh chng. Do nhu cu cn thit v s lu tr, phn tch v

14

th hin cc s liu a l cho cc vng rng ln v phc tp dn n s

cn thit phi s dng my tnh lu gi v to ra cc h thng thng tin t
m v chi tit (Nguyn Trng Bnh v cs, 1996) [2].
GIS cha nhng thng tin a l hin ( kinh , v hoc to li
quc gia), hoc cha nhng thng tin a l n (a ch, m bu in, tn vng
iu tra dn s, b nh danh cc khu vc rng hoc tn ng).

Hnh 1.1: M hnh d liu a l

H thng thng tin a l lm vic vi hai dng m hnh d liu a l
khc nhau l m hnh vector v m hnh raster. Trong m hnh vector, thng
tin v im, ng v vng c m ho v lu di dng tp hp cc to
x,y. V tr ca i tng im, nh l khoan, c th c biu din bi mt
to n x,y. i tng dng ng, nh ng giao thng, sng sui, c
th c lu di dng tp hp cc to im. i tng dng vng, nh
khu vc bun bn hay vng lu vc sng, c lu nh mt vng khp kn
ca cc im to . C m hnh vector v raster u c dng lu d
liu a l.
* C s d liu nn GIS
C s d liu nn GIS l c s d liu trong lnh vc qun l ti
nguyn mi trng cn s dng. C s d liu nn GIS l phn giao ca tng

15

c s d liu trong cng tc qun l ti nguyn mi trng. C s d liu nn

GIS bao gm 2 phn:
* C s d liu khng gian
D liu khng gian dng m t v tr, hnh dng v kch thc ca
i tng trong khng gian, chng bao gm to v cc k hiu dng
xc nh cc i tng trn bn . H thng thng tin a l dng cc s liu
khng gian to ra bn hay hnh nh bn trn mn hnh my tnh hoc
trn giy thng qua thit b ngoi vi (Nguyn Trng Bnh v cs, 1996)[2].
D liu khng gian bao gm 3 loi i tng: im (point), ng
(polyline) v vng (polygon). Cc i tng khng gian ny c lu tr
2 m hnh d liu l vector v raster.
- M hnh d liu raster: trong m hnh ny, thc th khng gian c
biu din thng qua cc (cell) hoc nh (pixel) ca mt li cc . Trong
my tnh, li ny c lu tr dng ma trn trong mi cell l giao
im ca mt hng hay mt ct trong ma trn. Trong cu trc ny, im
c xc nh bi cell, ng c xc nh bi mt s cc cell k nhau
theo mt hng v vng c xc nh bi mt s cc cell m trn thc
th ph ln.
- M hnh d liu vector: trong m hnh ny, thc th khng gian c
biu din thng qua cc phn t c bn l im, ng, vng v cc quan h
topo (khong cch, tnh lin thng, tnh k nhau) gia cc i tng vi
nhau. V tr khng gian ca cc thc th c xc nh bi to chung
trong mt h thng to thng nht ton cu.
+ im dng cho tt c cc i tng khng gian c biu din nh
mt cp to (X,Y). Ngoi gi tr to (X,Y), im cn th hin kiu
im, mu, hnh dng v d liu thuc tnh i km. Do , trn bn im
c th c biu hin bng k hiu hoc dng text (dng ch).

16

+ ng dng biu din tt c cc thc th c dng tuyn v c

to nn t hai hoc nhiu hn 2 cp to (X,Y).
+ Vng l mt i tng hnh hc hai chiu, vng c th l mt a
gic n gin hay hp ca nhiu a gic n gin. Nh vy, m hnh d liu
vector s dng cc on thng hay im ri rc nhn bit cc v tr ca
th gii thc. Vic o din tch v khong cch ca cc i tng c thc
hin bng cch tnh ton hnh hc t cc to ca cc i tng thay v
vic m cc cell trong m hnh raster (Mn Quang Huy, 1999)[12].
* C s d liu thuc tnh
D liu thuc tnh (d liu phi khng gian) l cc thng tin i km vi
cc d liu khng gian, n c dng ch ra cc tnh cht c trng cho
mi i tng im, ng v vng trn bn . Thng thng, d liu
thuc tnh c t chc thnh cc bng theo m hnh c s d liu quan h,
phn cp v mng li.

Hnh 1.2: C s d liu khng gian v thuc tnh

17

1.3.2. Gii thiu chung v ArcGIS

ArcGIS l h thng GIS hng u hin nay, cung cp mt gii php
ton din t thu thp / nhp s liu, chnh l, phn tch v phn phi thng tin
trn mng Internet ti cc cp khc nhau nh CSDL a l c nhn hay
CSDL ca cc doanh nghip. V mt cng ngh, hin nay cc chuyn gia GIS
coi cng ngh ESRI l mt gii php mang tnh cht m, tng th v hon
chnh, c kh nng khai thc ht cc chc nng ca GIS trn cc ng dng
khc nhau nh: desktop (ArcGIS Desktop), my ch (ArcGIS Server), cc
ng dng Web (ArcIMS, ArcGIS Online), hoc h thng thit b di ng
(ArcPAD)... v c kh nng tng tch cao i vi nhiu loi sn phm ca
nhiu hng khc nhau.

Hnh 1.3: B phn mm ng dng ArcGIS (Ngun: ESRI)

ArcGIS Desktop (vi phin bn mi nht l ArcGIS 10) bao gm
nhng cng c rt mnh qun l, cp nht, phn tch thng tin v xut bn
to nn mt h thng thng tin a l (GIS) hon chnh, cho php:
-To v chnh sa d liu tch hp (d liu khng gian tch hp vi d
liu thuc tnh) - cho php s dng nhiu loi nh dng d liu khc nhau
thm ch c nhng d liu ly t Internet;

18

-Truy vn d liu khng gian v d liu thuc tnh t nhiu ngun v

bng nhiu cch khc nhau;
-Hin th, truy vn v phn tch d liu khng gian kt hp vi d liu
thuc tnh;
-Thnh lp bn chuyn v cc bn in c cht lng trnh by
chuyn nghip.
ArcGIS Destop l mt b phn mm ng dng gm:
ArcMap,ArcCatalog,

ArcToolbox,

ModelBuilder,

ArcScene

ArcGlobe. Khi s dng cc ng dng ny ng thi, ngi s dng c th

thc hin c cc bi ton ng dng GIS bt k, t n gin n phc tp,
bao gm c thnh lp bn , phn tch a l, chnh sa v bin tp d liu,
qun l d liu, hin th v x l d liu. Phn mm ArcGIS Desktop c
cung cp cho ngi dng 1 trong 3 cp bc vi mc chuyn su khc
nhau l ArcView, ArcEditor, ArcInfo:
ArcMap l mt phn mm quan trng trong b ArcGIS. ArcMap cho
php ngi s dng thc hin cc chc nng sau:
- Hin th trc quan
Th hin d liu theo s phn b khng gian gip ngi dng nhn bit
c cc quy lut phn b ca d liuc cc mi quanh khng gian m
nu s dng phng php truyn thng th rt kh nhn bit.
-To lp bn
Nhm gip cho ngi s dng d dng xy dng cc bn chuyn
truyn ti thng tin cn thit mt cch nhanh chngv chun xc, ArcMap
cung cp hng lot cc cng c ngi dng a d liu ca h ln bn ,
th hin, trnh by chng sao cho c hiu qu v n tng nht.
- Tr gip ra quyt nh
ArcMap cung cp cho ngi dng cc cng c phn tch, x l d
liu khng gian, gip cho ngi dng d dng tm c li gii p cho cc

19

cu hi nh l u?, C bao nhiu?, Cc thng tin ny s gip

cho ngi dng c nhng quyt nh nhanh chng, chnh xc hn v mt vn
c th xut pht t thc t m cn phi c gii quyt.
-Trnh by
ArcMap cho php ngi dng trnh by, hin th kt qu cng vic ca
h mt cch d dng. Ngi dng c th xy dng nhng bn cht lng
v to cc hin th tng tc kt mi cc bo co, th, biu , bng
biu, bn v, tranh nh v nhng thnh phn khc vi d liu ca ngi dng.
H c th tm kim, truy vn thng tin a l thng qua cc cng c x l d
liu rt mnh v chuyn nghip ca ArcMap.
-Kh nng ty bin ca chng trnh
Mi trng ty bin ca ArcMap cho php ngi dng t to cc giao
din ph hp vi mc ch, i tng s dng, xy dng nhngcng c mi
thc hin cng vic ca ngi dng mt cch t ng, hoc to nhng
chng trnh ng dng c lp thc thi trn nn tng ca ArcMap.
1.4. M hnh c s d liu ca h thng d liu gi t
M hnh c s d liu ca h thng thng tin gi t bao gm ba thnh
phn c bn l thng tin u vo, x l d li v thng tin u ra.
1.4.1. Thng tin u ra
C s d liu trong H thng thng tin gi t bao gm hai thnh phn
chnh l d liu bn v d liu thuc tnh. D li bn c thu thp t
ha trn bn s, bn giy, s liu o mt t, s liu o v t nh
hng khng. D liu thuc tnh thu thp t cc ni dung ca bn c, iu
tra thc a, cc s liu iu tra c bn c. D liu thuc tnh ng vai tr
ch thch, ch dn v m t cc thng tin nh lng cho thng tin bn .
D liu thuc tnh thng dng ch s, vn bn, biu , th.
Cc thng tin u vo c thc hin trn c s c t liu hin c
dng tng t v cc t liu dng s. Cc thng tin bn dng tng t,

20

cc d liu trn giy s a vo CSDL thng qua qus trnh s ha hoc t

bn phm my tnh. Cc d liu kt qu c lu tr dng s theo khun
dng thng nht. Cc thng tin bn cng nh thng tin thuc tnh dng
s cn c chun ha trc khi a vo CSDL.
1.4.2. X l d liu
Sau khi np cc thng tin u vo cc phng tin lu tr d liu,
chng ta cn t chc cc d liu theo mt cu trc thng nht. Mc tiu cu
cng vic ny l bo v thng tin, d tm kim thng tin, d loi b nhng
thng tin c v d b sung nhng thng tin mi.
Qun tr CSDL l hot ng ca con ngi c s tr gip ca cc phn
mm hnh thnh mt cu trc hp l cc d liu ang c lu tr, cu
trc ny m bo bo cc iu kin:
- Lng thng tin d tha l ti thiu
- Mi quan h gia cc d liu l thng nht
- D dang tc ng vo d liu thc hin cng vic qun tr d liu
nh tm kim theo yu cu ca ngi dng.
qun l c s d liu ngi ta phi dng mt h thng phn mm
ph hp sc qun l khi lng lu tr. iu cn quan tm c bit l
gii php l m bo an ton d liu trong CSDL trong c s d liu. Cp
nht d liu l hot ng thng xuyn ca c s d liu, c bit l d liu
t ai. Tip nhn cc thng tin v bin ng t ai ngi qun l d liu
cn tm kim thng tin loi b nhng thng tin c, a vo cc thng tin
mi hoc bin i cc thng tin c theo mt s bin ng mi. Trong CSDL
v ti nguyn t cn phi lu ti nh hng xy dng mt c s d liu
ng, bin i theo thi gian phn tch c hin tng t nhin cng nh
kinh t - x hi.

21

Vic la chn mt h thng phn mm ng dng phn tch v tng

hp d liu ca h thng thng tin gi t ng vai tr ht sc quan trng.
V ngoi chc nng qun l CSDL ni trn, phn mm ny cn t chc nng
xy dng cc c s d liu dn xut, p ng cho nhu cu ca cc ngnh,
cc t chc, cc mc ch s dng chuyn dng khc nhau.
1.4.3. Thng tin u ra
Thng tin u ra ca c s d liu gi t mt mt p ng nhu cu
qun l nh nc, qun l cc ngnh, mt khc ng vai tr cung cp thng
tin cho cc hot ng kinh t, vn ha x hi, an ninh quc phng. Hnh thc
cc thng tin u ra bao gm cc thng tin khng gian dng nh, bn v
cc s liu khc di dng bng, biu, th, s
Thng tin u ra cu CSDL l mt yu t quan trng v n minh chng
cho hiu qu ca s dng t cu CSDL gi t ai.
1.5. Tng quan v tnh hnh ng dng GIS trong xy dng c s d liu
t ai
1.5.1. Tnh hnh ng dng GIS trn th gii
Nm 1964 Canada xy dng H thng thng tin a l u tin trn
th gii c tn gi l Canadian Geagraphical Information System. Song song
vi Canada, ti L hng lot cc trng i hc cng tin hnh nghin cu v
xy dng cc H thng thng tin a l. Tuy nhin rt nhiu h thng trong s
khng tn ti c bao lu do khu thit k cng knh v gi thnh qu
cao. Tuy nhin, cc nh nghin cu giai on ny a ra cc l lun nhn
nh quan trng v vai tr, chc nng ca H thng thng tin a l: Hng lot
loi bn c th c s ha v lin lt vi nhau to ra mt bc tranh tng
th v ti nguyn thin nhin ca mt khu vc, mt quc gia hay mt chu
lc. Sau my tnh c s dng phn tch cc c trng ca ngun ti
nguyn v cung cp cc thng tin b ch cho cc ngnh khc.

22

Trong nhng nm 70 80, ng trc s gia tng nhu cu qun l

ngun ti nguyn thin nhin, bo v mi trng, s dng ti nguyn hiu qu
cao, nhiu quc gia v t chc quc t quan tm nhiu hn n s nghin
cu v pht trin cu h thng thng tin a l. Cng trong khung cnh , c
hng lot cc yu t thay i mt cch thun li cho s pht trin ca H
thng thng tin a l. Cc h uengs dng GIS trong lnh vc qun l ti
nguyn thin nhin v mi trng pht trin mnh m trong thi gian ny,
in hnh l LIS (land Information System) LRIS (land Resource Information
System) ILWIS (integrated land anh Water Information System), v hng
lot cc sn phm thng mi ca c hng t chc nghin cu pht trin ng
dng GIS nh ESRI, Computerversion, Intergraph,
Trn th gii cng nh trong khu vc hin nay, vic xut hin nhiu
nhu cu b c xc t chc cc c s d liu ton cu hoc khu vc gii
quyt cc vn chung nh: mi trng, lng thc, ti nguyn thin nhin,
dn s, nh hng xy dng cc c s d liu ton cu v a l, ta
nguyn v mi trng ang c cc nh qun l quan tm. Vic xy dng
d liu a l v t ai ton cu c cc nh qun l quan tm. Vic xy
dng d liu a l v t ai ton cu c xc nh trong chng trnh bn
th giwosi (Global Mapping) c bt u t nm 1996 vi ni dung l
thnh lp h thng bn nn theo tiu chun thng nht t l 1/1.000.000
bao gm cc lp thng tin lin quan n ti nguyn t. cc nh khoa hc trn
th gii d nh ti vic xaayd ng mt c s d liu khng gian thng
nht mang tn GSDI (Spatial Data Infrastructure), nhng nghin cu kh thi
v h thng CSDL ny c tin hnh t nm 1996.
c nc khu vc ng Nam , Lin Hp Quc ch tr chng trinhg
c s h tng v Thng tin a l Chu Thi bnh dng (GIS
Infrastructure for Asia and the Pacific) bt u t nm 1995 ti Malaysia. Vi

23

s hnh thnh cc nhm nghin cu v: h quy chiu v a gii hnh chnh,

h thng php l, bn nn, chun ha thng tin, k t nm 1997 chng
trnh ny tp trung nghin cu xy dng h quy ciu - ta khu vc v c
s d liu khng gian v khu vc. Ni tm li vn xay dng cc CSDL a
l ton cu v khu vc ang l mt nhu cu ln c nhiu nc quan tm
nhm gii quyt cc vn mang tnh chin lc pht trin i vi mi quc
gia cng nh trn ton cu.
- ng dng h cng ngh GIS xy dng bn n v t ai huyn
Khsch Kandal tnh Kandal, Campuchia ca NCS Choum Sinnara, trng i
hc Nng nghip I - H Ni. Theo nghin cu ny, tc gi xc nh c 6
ch tiu xy dng bn n v l: loi t, thnh phn gii, a hnh, ph
t, ch ti, ngp ng v xc nh ton huyn c 19 n v t ai.
- Mt s nc pht trin nh c, Canada, Thy in... ng dng GIS
xy dng mt h thng thng tin chuyn dng khc nh h thng tin a
chnh phc v cho cc mc ch a dng v qun l trong ngnh a chnh.
1.5.2. Tnh hnh ng dng GIS ti Vit Nam
nc ta, cng ngh GIS mi ch c ch trong vng 10 nm tr li
y, tuy nhin phn ln mi ch dng li mc xy dng c s d liu cho
cc d n nghin cu. Mt s phn mm ln ca GIS nh ARCGIS,
ARCINFO, MAPINFO,MAPPING OFICE, c

s dng nhiu ni

xy dng li bn a hnh, a chnh, hin trng trn phm vi ton quc.

S kt hp gia cng ngh vin thm v GIS bt u c ng dng trong
mt s nghin cu v nng lm nghip nh trong cng tc iu tra quy hoch
rng (Vin iu tra quy hoch rng), cng tc iu tra nh gi v quy hoch
t nng nghip ca vin quy hoch, thit k nng nghip,
Nm 1998 Tng cc a chnh (nay l B Ti nguyn v Mi trng)
xy dng d n kh thi xy dng c s d liu quc gia v ti nguyn t

24

(bao gm c s d li i l v c s d li t ai), mc tiu ca d n:

Nghin cu phn tch thit k tng th h thng c s d liu quc gia v ti
nguyn t v k hoch trin khai di hn. Thei d n, trong giai on 2000
2010 s tp trung xy dng c s h tng thng tin cho c s d liu ti ngun
t trung ng v cc tnh bao gm; u t tng bc phn cng phn
mm, ng truyn cho c s d liu thnh phn; o to cn b thng tin;
xy dng chun thng tin thng nht; xy dng c s d liu thng tin bao
gm h quy chiu, h ta - cao nh nc, h thng a danh, a gii
hnh chnh, xy dng thng tin bn nn a hnh cc t l 1/50.000,
1/100.000 ph trm c nc v t l 1/25.000, 1/10.000 cc vng kinh t
trng im; Xy dng thng tin bn nn a hnh y bin cc t l t
1/10.000 n 1/1.000.000; bn nn a l c t l nh hn 1/1.000.000 c
nc; xy dng thng tin khng gian c lin quan khc nh bn nh hng
khng, v tr, cc loi bn a l khc; xy dng c s d liu thng tin
t ai n tng tha t cp tnh, xy dng c s d liu thng tin hin
trng s dng t, cht lng t, gi t, quy hoch s dng t; xy dng
phn mm ng dng khai thc thng tin.
Theo n, c s tha thun chp nhn ca B K hoch v u t,
ti quyt nh 448/Q TCC ngy 14/10 nm 2002 Tng cc trng cc
a chnh ph duyt quyt nh u t n tng th u t thit b, cng
ngh phc v hin i ha h thng thng tin lu tr ngnh a chnh.
Sau khi B Ti nguyn v Mi trng c thnh lp, n trn c
iu chnh b sung theo hng m rng c s d liu ti nguyn, mi trng
theo cc lnh vc thuc B qun l p ng yu cu qun l nh nc v
Ti nguyn v Mi trng.
n 31/12/2004 c 6 d n hon thnh v a vo s dng, nm
2005 c 7 d n chuyn tip v 10 d n m mi trin khai theo quyt nh

25

u t ca B Ti nguyn v Mi trng; cc d n hon thnh pht huy

tc dng trong vic o ng yu cu cng tc qun l v s dng t ai theo
lut t ai 2003; gp phn tng cng hiu lc qun l v hin qu s dng
t ai, m bo quyn li hp php ca ngi s dng t, p ng yu cu
pht trin lnh mnh, thng thong th trng bt ng sn thng qua vic h
tr quy hoch pht trin kinh t - x hi, thu ht u t, lp quy hoch s
dng t; ng k t, bt ng sn, nh gi t/ bt ng sn. Sau khi hon
thnh xy dng c s d liu quc gia v ti nguyn t, h thng thng tin
t ai khng ch p ng yu cu qun l t ai/th trng bt ng sn m
cn p ng yu cu qun l nh nc v Ti nguyn v Mi trng gp
phn thc hin thnh cng s nghip Cng nghip Hin i ha t nc.
Hin nay, c nhiu c quan Nh nc, cc trng i hc v cc
Vin nghin cu ca mnh. c bit trong cng tc nh gi t, nhng ng
dng GIS c nhng ng gp thit thc trong vic bo v, khai thc v s
dng mt cch hiu qu, bn vng ngun ti nguyn t ai. Sau y l mt
s chng trnh v ti ng dng GIS ti Vit Nam:
- Phng vn Ngh (2005) nghin cu i mi h thng qun l t ai
hnh thnh v pht trin th trng bt ng sn Vit Nam.
- ng dng h thng thng tin a l (GIS) qun l gi t phng An
Ha, qun Ninh Kiu, thnh ph Cn Th. xy dng c c s d liu
gi t phc v cho thng k v so snh gi t, tm kim tha t theo gi
hoc din tch. C s d liu d dng cp nht gi t. ng dng cng ngh
GIS trong qun l thu t thnh ph Hu ca Hong Bo Hng v Nguyn
Vn Lc tp trung nghin cu v c s d liu, quy trnh nh gi t (p
thu) v quy trnh vn hnh tc hp cc ngng khi h thng c trin khai.
- Nm 2011, Thc s Trng Thnh Nam ( i hc Nng Lm Thi
Nguyn) ng dng GIS trong xy dng c s d liu gi t th ti

26

Thnh ph Thi Nguyn tnh Thi Nguyn. Kt qu ca nghin cu xy

dng c s d liu v gi t th qua cc nm, phc v nghin cu v th
trng bt ng sn, nghin cu cc nguyn nhn nh hng n cung cu
t th v thnh lp c bn gi t th nm 2011.
- Thc s Nguyn Vn Bnh, k s L Th Hoi Phng (Khoa Ti
nguyn t v mi trng nng nghip i hc Nng Lm Hu) ng dng
GIS xy dng c s d liu gi t theo v tr phc v th trng bt ng
sn ti phng Ha Cng Bc, qun Hi Chu, thnh ph nng. xy
dng c c s d liu gi t phc v cho th trng bt ng sn ca
phng Ha Cng Bc thnh ph Nng, Kt qu thit lp nn d
liu thuc tnh v khng gian v cc tha t phc v cho th trng bt ng
sn cng nh phc v cho vic tnh ton cc khon ti chnh lin quan ti t
ai mt cch hiu qu v chnh xc, thun tin v nhanh chng.
- Sn H l mt th trn vng su ca tnh Lai Chu nn cng tc nghin
cu khoa hc ni chung cng nh nghin cu nh gi thch nghi t ai cn
nhiu hn ch. Vic ng dng cng ngh vo qun l t ai ti th trn l mt
gi php, bc tin quan trng nng cao nng sut, tn thu ngn sch cho
nh nc t qu trnh s dng ti nguyn t ai. ti nghin cu: Xy
dng c s d liu gi t phc v qun l ti chnh t ai ti th trn Sn
H, huyn Sn H, tnh Lai Chu s mang li phng php qun l ti
chnh t ai mi v hiu qu hn cho cng tc qun l t ai ti th trn.

27

Chng 2
NI DUNG V PHNG PHP NGHIN CU
2.1. i tng nghin cu
- Loi t ti khu vc nghin cu: t .
- Bn : S dng bn a chnh x iu tra thc a
- Phn mm GIS: Khai thc chc nng ca mt s phn mm ArcGIS
qun l d liu v xy dng c s d liu gi t.
2.2. i im v thi gian tin hnh
a im: Nghin cu trn a bn th trn Sn H, huyn Sn H, tnh
Lai Chu.
Thi gian tin hnh: T 6/2013 n 6/2014.
2.3. Ni dung nghin cu
2.3.1. Nghin cu iu kin t nhin kinh t x hi Th trn Sn H
- iu kin t nhin
+ V tr a l
+ a hnh a mo
+ Kh hu, thy vn, cc ngun ti nguyn khc.
- iu kin kinh t x hi
+ Thc trng pht trin kinh t
+ Thc trng pht trin c s h tng
+ Hin trng dn s v lao ng
+ Thc trng qun l v s dng t ca x.
- nh gi chung v iu kin t nhin, kinh t - x hi v mi trng
2.3.2. Thc trng qun l v s dng t
* Thc trng qun l t ai.
* Hin trng s dng t.

28

2.3.3. Thc trng bn a chnh, gi t

* Thc trng bn a chnh
* Tng quan gi t, th trng bt ng sn ca th trn
* Cng tc qun l ti chnh t ai, tnh thu
2.3.4. Xy dng bn gi t cho th trn.
- Xy dng d liu khng gian
- Xy dng d liu thuc tnh
- Hon thin c s d liu gi t ai.
2.3.5. Mt s ng dng trong ti chnh t ai
* Trong th trng bt ng sn
* Trong qun l ti chnh t ai
2.4. Phng php nghin cu
2.4.1. Phng php thu thp v x l d liu
* Thu thp d liu bao gm phi thu thp d liu khng gian v d liu
thuc tnh. D liu thuc tnh bao gm cc thng tin v iu kin t nhin
kinh t x hi, cc s liu v t ai (c im kh hu, th nhng, tnh hnh
s dng t ai, bng gi t hng nm ca tnh), ngun t liu thng k
t ca th trn. D liu khng gian l bn a chnh, bn hin trng t
cc c quan chuyn mn. Phng php thu thp d liu cn kt hp 2 cng
tc ni nghip v ngoi nghip.
Ni nghip: Tin hnh thu thp cc s liu c sn ca c khng gian
(bn a chnh, bn hin trng, ta a l v nh khu vc nghin cu)
v thuc tnh (v cc iu kin t nhin kinh t x hi, cc s liu v t ai
(c im kh hu, th nhng, tnh hnh s dng t ai).
Ngoi nghip: S dng bn a chnh, xc nh cc v tr trn thc t
tin hnh kho st thc t nhm iu tra s thay i trn thc t m bn
cha kp cp nht. ng thi tinhnh phng vn iu tra ngi dn bng

29

phiu iu tra (c mu theo phn ph lc). i tng iu tra l ngi dn s

dng t trn a bn hoc cn b qun l t ai ca th trn.
* X l d liu
- Tt c s liu thu thp c ta tin hnh tng hp li v phn loi cc
d liu theo tng loi khc nhau x l. C cc dng d liu s, d liu
khng gian v d liu thuc tnh.
D liu dng s, bn khng gian, cn chuyn i quy v mt dng
file thng nht cng qun l trn phn mm ArcGIS. Tng hp cc d liu
thu thp c bao gm c s liu dng s v s liu dng ch theo cc trng
c th: ID, t s, tha s, ch s dng, a ch, din tch, mc ch s dng,
gi theo quy nh ca nh nc, gi theo th trng, tn trc ng i qua
tha t v.v. Cc trng xy dng lun theo ng trng trn d liu khng
gian khi kt ni d liu c kt qu chnh xc.
D liu thuc tnh dng s, dng ch, din tch cn tng hp v trnh
by di dng bng biu sao cho d hiu nht, thun tin cho vic tm kim
v b sung khi cn thay i (s dng Excel ca Microsoft) trc khi a vo
bng thuc tnh trn ArcGIS.
2.4.2. Phng php xy dng bn
- S dng bn trong iu tra thc a, cp nht, chnh sa, b sung
nhng thng tin bin ng trn bn lm c s thnh lp bn gi t
trong qun l.
- Nhp cc d liu vo ArcGIS, dng cc cng c truy xut, bin tp,
xut v to ra nhng bn cha cc d liu thuc tnh.
- Dng cc chc nng ca GIS nhp d liu, truy xut, bin tp, xut
v to ra nhng bn cha cc d liu thuc tnh.
- Dng mt s chc nng ca GIS chy ra mt s bn chuyn .

30

2.4.3. Phng php chuyn gia

- Tham kho kin ca nhng ngi am hiu v vn nghin cu,
lm sng t nhng vn cha hiu trong nghin cu.
- K tha kt qu nghin cu, thng k c nghim thu v c s
xy dng vng gi tr t ai.

31

Chng 3
KT QU NGHIN CU
3.1. iu kin t nhin kinh t x hi th trn Sn H
3.1.1. iu kin t nhin
3.1.1.1. V tr a l
- Huyn Sn H l mt huyn min ni cao, nm pha Bc v ng Bc tnh
Lai Chu. C 35 Km ng bin gii Quc gia Vit Nam vi Trung Quc.
- Th trn Sn H nm trong trung tm huyn ,trn tuyn ng lin
huyn cch th x Lai Chu 63 Km, th x in Bin Ph 160 km v cch th
x Tam ng 70 Km.
- Ranh gii th trn:
+ Pha Bc v pha ng gip x Phan Xu Ln
+ Pha Nam gip x X D Phn
+ Pha Ty gip x T Phn
3.1.1.2. a hnh, a mo
Th trn Sn H nm trong thung lng rng khong 500 ha. a hnh th
trn c i, ni cao bao quanh khu trung lng.
Cao trung bnh : + 1520 m
Cao ln : +1538,9 m
Cao thp nht +1500 m (ven cc sui Sn H, Hng H, Hong H)
Bao quanh khu lu vc ca ba con sui : Sn H, Hng H, Hong H.
C hng dc chnh: thp dn t Ty sang ong v t Bc xung Nam,
1 phn thp dn t trung tm ln pha Bc (gip sui Sn H).
3.1.1.3. Kh hu
Kh hu Sn H mang nhiu c tnh ca kh hu n i mt m thch
hp vi kh hu nghi dng, ngh mt.

32

- Nhit (Khng kh):

Nhit cao nht bnh qun 20,3 0C
Nhit bnh qun hng nm 15,9 0C
Nhit thp nht bnh qun 12,7 0C
- m khng kh:
m tng i cao nht :100%
m tng i TB nm : 85%
m tng i thp nht TB nm : 65% (vo cc thng ma kh t
thng 12 4 nm sau)
- Lng bc hi:
Tng lng bc hi bnh qun nm 670mm, thng cao nht 109mm
(thng 3). Thng thp nht 35mm (thng 11).
- Lng ma :
Lng ma trung bnh nm t 2939mm.
S ngy ma trong nm: bnh qun l 203 ngy.
- Gi:
Hng gi chnh l gi Nam
Tc gi trung bnh nm 1,2m/s
Tc gi mnh nht nm >30m/s
- Sng m:
Vng th trn (vng cao nguyn T Phn) c sng m nhiu hn
vng khc.
S ngy c sng m bnh qun hng nm l 107 ngy/nm.
3.1.1.4. Thy vn
Trn a bn Th trn Sn H t Bc xung Nam c 3 con sui nh:
Sui Sn H, sui Hng H, sui Hong H. Cc sui ny nh, c dc ln
(l sui min ni) do ma ma l nc chy nhanh. Hin cha c ti liu
no kho st thu vn.

33

Song tnh cht chung ca cc sui u ngun min ni l: L nhanh, rt

nhanh. Theo iu tra kho st thc a v phng vn nhn dn th l ca 3 con
sui ny khng gy nh hng n th trn.
Cn c trn bn s dng t nghin cu quy hoch th: c th
chn ct xy dng thp nht ca th trn l 1.504,5m.
3.1.1.5. c im v th nhng
t ai trong X ch yu nm trn a hnh i ni chia ct, c dc
ln..vv. c im ca t c hm lng mn kh cao nhng thng xuyn
b qu trnh Feralit ho xy ra, t c hnh thnh t nn trm tch v
thm thc vt
3.1.2. Thc trng pht trin kinh t - x hi
3.1.2.1. Thc trng pht trin kinh t
Trong my nm qua, huyn Sn H t c nhiu thnh tu quan
trng, kinh t th trn pht trin n nh v c chiu hng gia tng. Cc
ngnh cng nghip xy dng c bn, thng mi v dch v u tng v gi
tr v t trng GDP. Tc tng trng kinh t tng 7,5 8,5% nm.
C cu kinh t ca th trn pht trin theo hng tng dn t trng
ngnh thng mi dch v v cc ngnh cng nghip XDCB, gim dn t
trng ngnh nng nghip.
Tng gi tr sn xut cc ngnh ca huyn (nm 2005) t 96,08 t
ng; GDP bnh qun u ngi t 2,5 triu ng/ngi/nm.
- Cng nghip: Sn xut tiu th cng nghip c duy tr pht trin,
ch yu khu vc kinh t t nhn, phc v thit thc cho sn xut, sinh
hot ca nhn dn v cung cp vt liu cho vic xy dng cng trnh trn a
bn huyn. Gi tr sn xut tiu th cng nghip bnh qun t 5,6 t
ng/nm. Cc cng trnh cng nghip nh: x nghip sn xut nc vi din
tch l 492m2, cng nghip in vi din tch 118m2.

34

- Nng nghip: Thc hin khai thc tim nng ca cc vng, im kinh
t; u t cho nng nghip c trng tm, trng im. Tng din tch gieo
trng cy lng thc t 17.256ha, lng thc bnh qun u ngi t
315kg/ngi/nm. Song song vi cy lng thc, bc u hnh thnh cc
vng sn xut din tch trng cy cng nghip, cy n qu. n gia sc, gia
cm tng bnh qun 6,8%/nm.
- Dch v, thng mi: Gi tr sn xut ngnh dch v n nm 2005 t
42 t ng. Cc thnh phn kinh t kinh doanh cnh tranh lnh mnh, m
bo phc v nhu cu sn xut, tiu dng ca nhn dn, c bit l cc mt
hng thit yu phc v vng su, vng xa.
Bng 3.1: Cc c s thng mi - dch v
STT

Danh mc

Din tch (m2)

Ca hng xng du

138

Bo him

92

Bu chnh vin thng

233

Bu in

Hiu thuc

128

Vt t nng nghip

361

Thng nghip

185

Kho bc

195

Chi cc thu

217

10

Phng ti chnh

311

11

Phng ti chnh

400

12

Ngn hng

633

250,6

35

3.1.2.2. Dn s, lao ng, vic lm v thu nhp

- Dn s
Theo s liu Phng Thng k th trn Sn H: Dn s ton th trn nm
2005 l 3057 ngi (chim 3,9% dn s ton huyn) vi 682 h, trung bnh
mi h c khong 4,5 nhn khu; mt dn s bnh qun 264 ngi/km2.
T l tng t nhin l 2,2%/nm.
Th trn Sn H c 7 anh em dn tc sinh sng, vi phong tc tp qun
rt khc nhau. Cc khu dn c c phn b kh tp trung 6 thn v 3 bn.
Bng 3.2: Nhn khu phn theo n v hnh chnh
Tn

S h

S ngi

Thn 1

76

342

Thn 2

86

386

Thn 3

81

363

Thn 4

70

317

Thn 5

116

320

Thn 6

94

460

Bn Dao

52

305

Bn Sn H Vy

24

158

Bn Hong H

83

406

Tng

682

3057

- Lao ng, vic lm v thu nhp

Dn s trong tui lao ng l 1198 ngi (nm 2005), chim 39,18%
tng dn s. Trong lao ng nng nghip l 611 ngi, chim 51% ; lao
ng phi nng nghip l 587 ngi, chim 49%.
Nhn chung dn s sng bng ngh nng nghip ch yu sn xut la
nc, mu vi phng thc canh tc lc hu. Lc lng lao ng cha c

36

o to nn thnh qu sn xut ngnh nng nghip cn rt thp, ngnh tiu

th cng nghip v dch v cha pht trin.
Bng 3. 3: Dn s v lao ng
TT

Danh mc

ngi

T l (%)

Tng dn s

3057

Dn s trong tui lao ng

1198

100

2.1

Lao ng nng nghip

611

51

2.2

Lao ng phi nng nghip

587

49

3.1.2.3. Thc trng pht trin c s h tng

- Giao thng:
* H thng giao thng i ngoi
Th trn Sn H c tuyn ng lin huyn chy qua, im xut pht t
ng quc l Hu Ngh 12 i Sn H-Phong Th, nhng hin nay cha
thng xe ton tuyn. ng ny chy thng sut t ng Bc xung Ty
Nam huyn Sn H di khong 50km, on qua th trn di khong 62km.
on qua trung tm th trn (khu xy dng tp trung) di 2,6 km, tuyn
ng cht lng khng tt, mt ng rng 4-6m, nn rng 7-9m.
H thng cng trnh phc v giao thng qua th trn cn thiu.
* Giao thng ni th:
ng chnh: gm 4 tuyn ng chnh v ng nhnh, tng chiu
di 2750m
ng ni b: a phn l ng t, b rng 5-7m, l mng li ng
dn sinh mang tnh t pht.
H thng cng trnh phc v giao thng nh bi xe cng cng, trm
sa cha cn thiu.

37

nh gi h thng giao thng:

+ Cc hot ng giao thng ca th trn ph thuc vo tuyn ng lin
huyn i qua th trn. Cn nghin cu ci to v m rng phng tin giao
thng i li thun tin, m bo an ton giao thng.
+ H thng cng trnh phc v giao thng cn thiu
+ ng ni b cht lng cn km, quy m mt ct ng cn hn
ch, khng m bo thun tin i li cho ngi dn
- Thy li
Th trn Sn H s dng ngun nc mt l ngun nc chnh phc v
cho n ung sinh hot. Khu vc trung tm th trn c u t xy dng
hai h thng tuyn ng cp nc t chy ly nc t hai sui Sn H v Hng
H. Nc t hai sui c bm ln i v x l bng b lc chm sau
cha vo b cha nc c dng tch W = 100m3. Sau c dn v th trn
bng ng thp trng km c ng knh t D50 D25mm v chy vo cc b
cng cng cung cp nc sinh hot cho nhn dn trong th trn. C th hai
tuyn ng cp nc nh sau:
- Tuyn Hng H c xy dng nm 1995 c chiu di 2580m trong
ng gang di 1500m, ng thp t D25 D50mm di 1000m cp nc cho
khu vc dn c pha Nam th trn qua 13 b cha cng cng c dng tch W
= 5 10m3/1 b.
- Tuyn Sn H c xy dng nm 1998 c chiu di 2000m v c
xy dng bng ng thp t D60 D80mm cp nc cho khu vc dn c pha
Bc th trn qua 7 b cha cng cng c dng tch W = 5 -10m3/1 b.
Khu vc dn c bn Sn H Dao v bn Sn H Vy dng trc tip
ngun nc sui kt hp vi nc m phc v cho n ung v sinh hot.
Cht lng nc: Nc sui c x l s b bng b lc chm,
tuy nhin cht lng nc cha c m bo, v ma ma, nc sui

38

thng b c v h thng lc cha c m bo nn nh hng rt ln

n cht lng nc.
- Y t
c nh nc quan tm theo chng trnh 135 ca Chnh Ph, x
xy dng c trm x loi nh cp 4, nhng c s vt cht cn ngho nn,
thuc khm cha bnh cn thiu v hn ch v chng loi. Bi vy vic khm
cha bnh cha p ng c nhu cu ca ngi dn a phng. Trnh
nghip v ca cn b y t cha c nng cao, i ng y bc s cn thiu.
trung tm th trn huyn c u t Bnh vin c bn p ng c
vic khm, cha bnh cho bnh nhn trong huyn. Tuy nhin bnh vin cn
thiu thn v phng, trang thit b nn ch khm bnh thng thng, cn bnh
nng phI chuyn ln tuyn trn.
- Gio dc - o to
Hin nay th trn c mt trng mm non, mt trng cp I, II, mt
trng cp III, mt trng dn tc ni tr v trung tm gio dc thng xuyn
huyn, do p ng phn no v vic dy v hc.
V trng lp, bn cnh nhng trng c xy dng kin c nh
trng cp I, II,III, trng ni tr v trung tm gio dc thng xuyn, huyn
c bn p ng c vic dy v hc ca gio vin, hc sinh a phng
v con em cc x v y hc tp.
Nhn chung cng tc gio dc bc u c nng cao, cht lng dy
v hc c m bo. c bit Th trn c tnh cng nhn l n v ph
cp bc tiu hc v trung hc c s.
- V sinh mi trng
* Hin trng nc bn:
Th trn Sn H cha c h thng thot nc bn, nc ma v nc
thi sinh hot c thi chung trn cc tuyn mng h chy dc cc con

39

ng trong th trn. Tnh trng nc thi c thi ba bi ra ngoi mi

trng, gy nhim mi trng v nh hng n m quan th.
* Hin trng VSMT:
Cht thi rn ti th trn Sn H c thu gom rc (do phng Ti
Nguyn Mi trng ca huyn qun l) thu gom v vn chuyn n bi rc
ca th trn. Tng lng cht thi rn thu gom c khong 1 tn/ngy. Ti
cc im cng cng trong th trn t c 27 thng rc cng cng.
Bi rc ca th trn hin nay nm pha Nam th trn c din tch 2ha
v cch th trn 2,5km. Cht thi rn ch c thu gom v tp trung ti bI
rc, cha c x l gy nn tnh trng mt v sinh trong khu vc.
Ngha trang: hin nay ti th trn Sn H c 01 ngha trang chung cho c
ngha trang lit s v nhn dn, c din tch 4 ha, nm cnh bI rc ca th
trn. Tuy nhin theo phong tc tp qun, ng bo dn tc vn chn ri rc
trn cc khu cn trng trong th trn.
- Nng lng
* Ngun in:
Th trn Sn H c cp in t li in quc gia thng qua trm BA
110KV Phong Th 110/35/10(6)KV- 25MVA.
* Li in:
- Li in phn phi ca Th trn Sn H hin ti ang s dng li
in ni 35KV dy trn .
- Li trung th 35KV trong khu vc th trn c tng chiu di
5000m dy dn AC 70 v AC 50.
- Tng s trm BA h th trong phm vi th trn l 3 trm vi tng dung
lng l 380KVA - 35/0,4KV.
- Li in h th 0,4KV ca th trn hin ang s dng l cp ALUX
vi tit din ng trc 70mm2, nhnh r tit din 50mm2.

40

- Li in chiu sng trong th trn hin ti ch c mt s trc ng

chnh v mt s tr s nhng cha m bo yu cu v ri chiu sng.
*Nhn xt nh gi hin trng cp in:
- Ngun in chnh cp in cho th trn t trm 110KV Phong Th
thuc h thng in quc gia, vn hnh n nh.
- Li in trung th trong khu vc th trn ng M l li in ni
35KV trn dy dn AC 70, AC 50 ang vn hnh bnh thng.
- Li in h th ca th trn c bn c lp t hon thin bng
h thng cp ALUX tiu chun.
- Li in chiu sng ca th trn cha ng k, ch c mt s trn
trc ng chnh khu vc trung tm th trn v mt s tr s chnh nhng
cha t yu cu v ri chiu sng.
3.1.2.4. Qu trnh hnh thnh v pht trin th
Th trn Sn H c hnh thnh t thi thuc Php. Nm 1977 mi
c quc hi, chnh ph c quyt nh l th trn. Th trn Sn H l th
c iu kin t nhin thun li cho s pht trin du lch, sn xut v i sng.
C qu t m rng th, c ngun nhn lc, cnh quan thin nhin. Th
trn Sn H ang chuyn dch nhanh v c cu kinh t theo hng tng nhanh
t trng v dch v du lch, l nhn t to ng lc v c hi th trn Sn
H pht trin nhanh v Kinh t- Vn ho- X hi, thnh mt trong nhng
th hin i v bn vng ca tnh Lai Chu trong thi k cng nghip ho,
hin i ha t nc.
Th trn Sn H nm trung tm huyn l huyn Sn H. Th trn Sn
H mang nhiu c tnh ca kh hu n i, quanh nm mt m, cao trung
bnh 1538m. Vi v tr a l c ng Hu Ngh 12 chy qua di khong
40km i ca khu Pa Nm Cm v tip ni ng Hu Ngh 10 i Lo Cai.
C ng tnh l ni ng Hu Ngh 12 vi Hu Ngh 10 chy qua trung

41

tm th trn Sn H. Tuyn ng Sn H Nm Long di 63km lu thng

Sn H Phong Th to iu kin cho s pht trin ngnh dch v du lch,
thng mi. Vi h thng giao thng nh vy rt thun li cho pht trin kinh
t, giao lu bun bn vi bn ngoi. Trong nhng nm qua, kinh t x hi
ca huyn c nhng bc pht trin kh ton din.
Cc tim nng kinh t ln ca huyn Sn H:
Huyn Sn H c nhiu li th v kh hu, tim nng khong sn, ti
nguyn rng, t rng, ngun nc v nn vn ho mang m bn sc ca
nhiu dn tc. l nhng iu kin thun li chuyn dch c cu kinh t
v pht huy ni lc ca huyn. Bn cnh , huyn cn c ng v Nh
nc c nhiu ch trng, chnh sch u tin u t cho pht trin kinh t
x hi huyn min ni. Cc chng trnh d n c u t xy dng v
ang pht huy hiu qu.
Tuy nhin, Sn H l mt huyn min ni c a bn rng, a hnh chia
ct, thin tai xy ra thng xuyn, nhiu dn tc sng an xen, mt bng dn
tr thp, mt s tp tc lc hu cn tn ti mt s cc dn tc lm nh hng
khng nh ti vic pht trin kinh t x hi. Thm vo , huyn Sn H c
nn kinh t xut pht im thp, sn xut ph thuc nhiu vo thin nhin,
t cung t cp. Huyn c nhiu tim nng pht trin ngnh du lch dch
v v cng nghip nhng do hn ch v vn, khoa hc cng ngh, nhn lc
nn huyn vn cha pht huy c li th ca huyn.
3.1.3. nh gi chung v iu kin t nhin, kinh t - x hi
3.1.3.1. Thun li
- L mt th trn min ni c nhiu kh khn, nhng c Chnh Ph,
tnh, huyn cc ngnh quan tm h tr.
- Qu t pht trin thong mt, cnh quan thin nhin p.
- Nm trn tuyn ng lin huyn, thun tin giao lu.

42

3.1.3.2. Kh khn
- Qu t pht trin tuy thong mt nhng t xy dng thun li cn
nhiu hn ch.
- C s h tng cn hn ch
- L mt huyn ngho min ni, gp nhiu kh khn pht trin cng
nghip, tiu th cng nghip v cc mt sn xut khc.
- a hnh ca th trn b chia ct, thin tai thng xy ra, ngp l nh
hng n sn xut v i sng nhn dn.
3.2. Thc trng qun l v s dng t
3.2.1. Thc trng qun l
Ti th trn 13 ni dung v qun l t ai c bn lm tt tun theo
ng quy nh ca nh nc:
- Vic thc hin cc vn bn php lut v qun l, s dng t ai;
- Vic xc lp a gii hnh chnh, lp v qun l h s a gii hnh chnh;
- Thc hin cng tc kho st, o c bn , nh gi phn hng t, lp
bn a chnh, bn hin trng s dng t;
- Qun l quy hoch v k hoch s dng t;
- Qun l vic giao t, cho thu t, thu hi t v chuyn mc ch s
dng t a phng;
- ng k quyn s dng t, lp v qun l h s a chnh, cp giy
chng nhn quyn s dng t;
- Cng tc thng k, kim k t ai;
- Cng tc thanh tra, kim tra t ai;
- Qun l ti chnh v t ai;
- Thc hin cng tc thanh tra, kim tra vic chp hnh cc quy nh ca
php lut v t ai v s l vi phm v t ai;
- Gii quyt tranh chp v t ai, gii quyt khiu ni, t co vi phm
trong vic gii quyt v s dng t ai;

43

- Qun l cc hot ng dch v cng v t ai;

- Vic qun l v pht trin th trng quyn s dng t trong th trng
bt ng sn.
Trong hai ni dung v qun l ti chnh v t ai v vic qun l v
pht trin th trng quyn s dng t trong th trng bt ng sn l 2 ni dung
c nhiu s quan tm ca ngi s dng t.
3.2.2. HIn trng s dng t
Ton X tng din tch t t nhin l: 1158.26 ha.Trong , din tch
v c cu din tch t c th hin trong bng sau:
Bng 3.4: Hin trng s dng t nm 2013 ca Th trn Sn H
Loi t

Din tch (ha)

T l (%)

Tng din tch t nhin

1158.26

100.00

t nng nghip

758.96

65.53

t phi nng nghip

139.91

12.08

t cha s dng

259.39

22.39

Hin trng s dng t nm 2013 ca Th trn Sn H

Hin trang s dng cc loi t chnh:
a. t nng nghip:
Theo hng dn kim k t ai nm 2010, cc mc kim k c chi
tit ho theo cc mc ch s dng khc nhau. Tng din tch t nng nghip
ca TT Sn H l 758.96 ha, trong chia thnh:
- Din tch t sn xut nng nghip l 432.31 ha.
- Din tch t lm nghip l 320.39 ha.
- Din tch t nui trng thu sn l 6.26 ha.
Trong sn xut nng nghip li c chia thnh:
- t trng la l 316.30 ha.

44

- t trng cy hng nm khc l 114.91 ha.

- t trng cy lu nm l 1.10 ha.
Cc loi t sn xut nng nghip k trn u giao cho cc h dn s
dng. t lm nghip ch yu l t c rng t nhin phng h.
b. t phi nng nghip
Tng din tch t phi nng nghip ton th trn l 139.91 ha. Trong :
- Din tch t l 50.40 ha.
- Din tch t chuyn dng l 72.11 ha.
- Din tch t ngha trang, ngha a l 2.59 ha.
- Din tch t sng sui v mt nc chuyn dng l 14.60 ha.
TT Sn H c din tch t chuyn dng thp. C s h tng thuc a
bn th trn c bn xy dng nh: Trng hc,y t, tuy nhin vn cn
hn ch v c nhiu iu bt cp so vi i hi thc tin.
c. t cha s dng
TT Sn H c din tch t cha s dng l 259.39 ha, hu ht din tch
t ny l t i ni cha sa dng. Din tch t trng ny thng l t c
cy bi mc di rc. Ngoi ra, din tch t cha s dng cn l cc di t
sn i c dc tng i ln nn vic s dng sn xut nng nghip
gp nhiu kh khn. Mt khc, do iu kin sng ca ngi dn cn gp
nhiu kh khn nn vic khoanh nui, ci to t trng i ni trc cn hiu
hn ch.
3.3. Tnh hnh gi t v thc trng bn a chnh ti th trn
3.3.1. Thc trng v bn a chnh
Ton b din tch t trong a gii hnh chnh ca phng c o
c lp bn a chnh. Trong qu trnh s dng qun l t ai hng nm
c s bin ng c cp nht v chnh sa trn bn . V vy y l
ngun s liu c tin cy cao, l ngun d liu quan trng thc hin

45

ti. Bn a chnh c s dng lm d liu nn, bn nn c vai tr

quan trng, hnh thnh nhng c s d liu ban u, v ta , hnh th cc
tha t xy dng c s d liu hon chnh ca nghin cu.
3.3.2. Tnh hnh gi t ti tnh
3.3.2.1. Cc vn bn lut lin quan
Cc vn bn lut cn c tm hiu lin quan ti vn phng php,
trnh t, phn loi gi t nh sau:
Lut T chc HND v UBND ngy 26/11/2003, Lut t ai ngy
26/11/2003;
Ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 ca Chnh ph V
phng php xc nh gi t v khung gi cc loi t;
Ngh nh s 123/2007/N-CP ngy 27/7/2007 ca Chnh ph v Sa
i, b sung mt s iu ca Ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004
v phng php xc nh gi t v khung gi cc loi t;
Thng t s 145/2007/TT-BTC ngy 06/12/2007 ca B Ti chnh
Hng dn thc hin Ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 ca
Chnh ph v phng php xc nh gi t v khung gi cc loi t v Ngh
nh s 123/2007/N-CP ngy 27/7/2007 ca Chnh ph sa i, b sung
mt s iu ca Ngh nh s 188/2004/N-CP;
Thng t s 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngy 08/01/2010 ca Lin
B: Ti nguyn v Mi trng - B Ti chnh Hng dn xy dng, thm
nh, ban hnh bng gi t v iu chnh bng gi t thuc thm quyn ca
y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng;
Ngh quyt s 88/2013/NQ-HND ngy 06 thnh 12 nm 20013 v
ph chun cc loi gi t nm 2014 trn a bn tnh Lai Chu.
Quyt nh 37/2013/Q-UBND ngy 21/12/2013 v vic ban hnh
quy nh cc loi gi t nm 2014 trn a bn tnh Lai Chu.

46

3.3.2.2. Cch xc nh gi t theo quy nh

Tm hiu quyt nh ban hnh v gi t ca UBND tnh Lai Chu ta c
c cch tnh gi t theo quy nh ca nh nc nh sau:
Phn v tr
V tr 1: t c v tr tip gip vi ng ph, tnh t ch gii quy
hoch hnh lang an ton giao thng n mt th 20;
V tr 2: t tip gip v tr 1 (sau mt th 20) n mt th 40; t tip
gip vi ng, ngch n mt th 20 (mt ng ng, ngch c chiu rng t
3m tr ln, c s h tng tng i hon chnh, i li tng i thun tin).
V tr 3: Din tch t phi nng nghip cn li khng thuc v tr 1 v v
tr 2.
Trng hp c bit
- Tha t c v tr tip gip ng ba, ng t ng giao thng, gi t
c xc nh bng 1,2 ln gi t tip gip ca on ng c gi cao nht.
- Tha t c v tr c xc nh theo gi ca nhiu on ng th
c xc nh theo v tr cho gi t cao nht.
- t sn xut kinh doanh phi nng nghip: c tnh mt gi cho ton
b tha t, gi t c xc nh theo gi ca v tr cao nht tha t, khu
t .
ng thi c c bng gi t ca khu th trn nh sau:
Bng 3.5: Bng gi t ca th trn Sn H
S
Tn ng ph
TT
1

ng ni th

ng ni th

ng ni th

on ng
T

VT
1

n
Ht a phn
Ng t Bu in
500
ch
Ng ba ng
Cng phng Ti
i trng PTDT 500
chnh
Ni tr
Ranh gii t nh
Ht ranh gii
ng Tn-V (gip
350
t nh b Lai
ch)

VT
2

VT
3

350

200

350

200

200

130

47

S
Tn ng ph
TT

on ng
T

ng ni th

Ranh gii t nh
ng Hng-Thim

ng ni th

Ng t Bu in

ng ni th

Ranh
gii
t
trng Mm Non

7
8
9

10

11

12

Cng phng Ti
ng ni th
chnh qua Chi cc
Thu huyn
Cng trng PTDT
ng ni th
Ni tr huyn
Ranh gii t khu
ng
ln
tp th Ngn hng
Huyn i
NN-PTNT
Tip gip ranh gii
t
ng ni th
BQLDABTDDT
C huyn
Tip gip ranh gii
ng ni th
t ng LongThanh
ng ni th
Ranh gii t nh
gip dy nh
ng V-Cc
pha Ty ch

13

ng ni th

14

ng ni th

15

ng ni th

VT
1

VT
2

VT
3

350

200

130

350

200

130

320

200

140

300

150

120

300

200

140

250

150

90

Ht ranh gii
t nh ng T

250

130

90

Tip
gip
ng B1

250

130

90

250

130

90

250

130

90

200

120

90

250

130

90

n
Ht ranh gii
t
tr
s
BQLDATC
huyn
Ht ranh gii t
nh b Nga-Un
Ht ranh gii
t nh ng
Chu
Ht ranh gii
t nh b
Thu-Xng
Tip gip cng
Bnh vin
Ht ranh gii
t nh ng
Dnh

Ht ranh gii t
nh ng LNgt
Tip
gip
Ranh gii t nh
ng
vo
b B
Bnh vin
Tip gip ranh gii Ht ranh gii
t nh ng Chu
t nh ng H
Ht
cng
Ranh gii t nh
trng THCS
ng Chu
th trn

48

S
Tn ng ph
TT
16

17
18
19

20

21

22
23

24

25
26
27

on ng

T
n
Tip gip ranh gii
ng B1 G
Ht cng Bnh
t Khch sn
1
vin
Thanh Bnh
Tip gip ng 4
ng B1 G Tip gip cng
ng i Hong
2
Bnh vin
H
ng B1 G Ng 4 ng i
Ht ng B1
2
Hong H
Tip gip ranh gii
Ht ranh gii
ng ni th
t nh b Thut nh ng Pn
Xng
Tip gip ranh gii
Tip gip Trm
ng ni th
t nh ng Hngin(c)
Nhung
Ht ranh gii
Tip gip ranh gii
ng ni th
t nh ng
t nh ng T
Triu-Si
Tip gip ranh gii Ht ranh gii
ng ni th
t nh ng Triu- t kho mn
Si
Nng nghip
Tip gip sui
ng ni th
Tip gip ng B1
Hong H
Tip gip ng 3
ln
Tip gip ranh gii ng
ng ni th
t nh b Lai
Trung
tm
GDTX huyn
Tip gip ranh
Ranh gii t nh
ng ni th
gii t nh ng
ng H-Sun
Pn
Ranh gii t b Ht ranh gii
ng ni th
Nga-Un
t nh ng Po
Ranh gii t Dy
Ht cng Kho
ng ni th
nh
pha
sau
bc huyn
Thng nghip
CC V TR CN LI TRN A BN TH TRN

VT
1

VT
2

VT
3

500

350

200

350

200

140

300

150

120

200

120

80

200

120

80

200

120

80

200

120

80

150

110

80

150

110

80

150

110

80

150

110

80

150

110

80

80

49

Tng hp li ta thu c mt bng c s d liu nh sau:

Hnh 3.1: Kt qu bng d liu gi t theo quy nh nh nc

3.3.3. Kt qu iu tra gi t thc t
Tng hp 100 phiu iu tra ngoi thc a theo cc on ng ta c
ci nhn tng quan v gi t thc t trn a bn. So snh kt qu iu tra
thc t vi gi nh nc quy nh th ta thy gi th trng cao gp trung bnh
3 ln gi ca nh nc quy nh. Tuy nhin do thi gian thc hin ti, v
yu t bin ng ca gi th trng, ti iu tra 100 phiu phn b u trn
a bn phng. Nhm c s nhn nhn v gi c trn a bn nghin cu.
ng thi ct s liu gi th trng s bin ng theo thi gian. Sau y l kt
qu gi th trng v gi nh nc thu c sau khi tng hp phiu iu tra:

50

Hnh 3.2: Kt qu gi th trng v nh nc

Biu 3.1: so snh gi nh nc v gi th trng

51

3.4. Xy dng bn gi t
3.4.1. Thu thp ngun d liu
Thu thp cc thng tin lin quan n ti nguyn t: S mc k, cc loi
s sch, vn bn, bo co, lin quan n qun l, s dng v qun l ngun
ti nguyn t ca th trn Sn H. Thu thp cc thng tin lin quan n quan
l hnh chnh ca th trn: nh thng tin cu cc x v tng din tch t t
nhin ca th trn, dn s, lao ng v cc ngnh ngh chnh, din tch cc
loi t ca th trn, Thu thp cc vn bn php lut v t ai, quyt nh
ca UBND tnh v gi t, bng gi t c th trong th trn Sn H, cc quy
nh v xc nh gi t,
Thu thp bn : Th trn Sn H c mt h thng bn y v
c cp nht thng xuyn, ti thu thp bn hin trng v bn a
chnh ca th trn. y l nhng ti liu ng tin cy, c s dng trong
nghin cu ti. Cc bn ca th trn thu thp c c qun l di
dng file *.dgn y l file qun l ca phn mm Microstation, di y l
bn ca khu vc nghin cu.

52

Hnh 3.3: Bn hin trng s dng t ca th trn Sn H

3.4.2. Xy dng c s d liu khng gian
Bn bao gm c d liu thng tin quan trng u vo ca mt h thng
thng tin i l cng nh l th hin cc kt qu phn tch ca h thng , bn
cng bao gm hai yu t c bn ca thc th: gii hn th hin v tr ca thc th
trong mt khng gian 2 chiu v thuc tnh ti gii hn th hin cc s o v s

53

lng v cht lng cu thc th ti v tr . T c tnh cht c bn ny mt s

thay i v tnh cht quan h khng gian v cc tnh cht hnh hc cng c th xc
nh c v d nh: khong cch, hng, s lin tc v chnh xc. V vy bn
l mt cng c rt hu hiu trong vic truyn ti cc mi quan h khng gian.
Sau khi xc nh nhng d liu cn thit trong ni dung ca bn , mc
ch yu cu ca khoa lun nghin cu ta tin hnh thc hin xy dng c s d
liu theo cc bc sau:
3.4.2.1. Chuyn d liu Microstation sang phn mm ArcGIS
Cc ngun cung cp d liu ch yu hin nay ch yu l ngun d liu bn
trn Microstation v AutoCAD , ngun d liu thu thp c ch yu trn
Microstation. y l mt mi trng ha qun l cc i tng theo 63 lp
thng tin khc nhau qua bng i tng (Feature Table). Trong bng i tng, c
i tng bn c ngha theo tn, m v cc c tnh ha nh mu sc, kiu
ng , lc nt, kch thc font ch, v c quy nh vo mt lp ring, cc lp
i tng c chung mt tnh cht chuyn c nhm li vi nhau thnh mt
nhm (Category).
xy dng c c s d liu bn cho c s d liu bn gi
t, ti tin hnh phn lp i tng v chuyn s liu bn ny sang
phn mm ARrcGIS qun l. Tin hnh chuyn i bn qua chc
nng Universal Translator ca Mapinfo. Ta tin hnh ln lt, khai bo cc
thng tin theo yu cu, thc hin chuyn ln lt t *.dgn sang dng file
*.dwg ca autocad m bo bn ng h ta , khng b bin dng
bn . Sau thc hin chuyn i qua *.tab ca mapinfo v *.shp ca
phn mm ArcGIS.

54

Hnh 3.4: Ca s cng c Universal Translator chuyn dng d liu

Sau khi chuyn sang ArcGIS c th bn a chnh c qun l trong
bn nh hnh bn di y:

Hnh 3.5: Giao din bn sau khi c chuyn sang ArcGIS

55

3.4.2.2. Cp nht, chnh sa c s d liu khng gian

Sau khi chuyn i d liu sang th thng thng d liu vng
khng c hon thin. Do bn a chnh c nhiu mnh trong qu
trnh ghp bn c sai s, mt khc khi chuyn d liu vng b phn
chia ra cc lp khc nhau khng tp trung gy kh khn trong qu tnh
qun l d liu. Cho nn dng cc cng c trong ArcGIS chnh sa,
khp vng cho cc tha t, ng thi khp cc mnh bn li vi nhau.
Chnh sa b sung theo iu tra thc t, ta thu c bn th hin cc
tha t.

Hnh 3.6: Bn th hin cc tha ca th trn Sn H

3.4.2.3. Xy dng bn vng tha
Chng ti tin hnh s dng ranh gii tha t, khp vng cho cc
tha v s dng cng c Feature to Polygon chuyn i sang d liu
dng vng.

56

Hnh 3.7: Cng c chuyn i sang dng vng

Sau khi thc hin theo cc bc ta thu c bn dng vng cho
a bn nghin cu. D liu dng vng l dng d liu c th cp nht y
cc thng tin v tha t. Kt qu thu c sau khi chuyn i d liu
ca huyn Sn H. Tuy nhin i tng nghin cu ca ti l t ca
khu vc nghin cu. Hnh nh kt qu khi ta lc ring i tng l t
ca a bn nh sau:

57

Hnh 3.8: nh vng tha t trn a bn

Trn y ti hon thnh xong vic xy dng c s d liu
khng gian, tuy nhin vi c s d liu khng gian nh trn ch cung cp
cho ta thng tin v hnh nh, v tr, hnh dng tha t, khng th bit chi
tit tha t c ch s dng l ai, din tch, dai, nm trn ng no,
a ch, gi t Vy nn c th nm c tha t chi tit thun li
cho qun l sau ny ta cn phi xy dng c s d liu thuc tnh c th.
3.4.3. Xy dng c s d liu thuc tnh cho tha t
3.4.3.1. Yu cu c s d liu thuc tnh
c th kt ni vi c s d liu khng gian xy dng, ng thi
m bo khng b nhm ln gia cc s liu tha ny sang tha khc. Ta tin

58

hnh lp s liu thuc tnh theo cc trng m bo s r rng, d qun l,

s dng thng tin. Cc trng dng cp nht thng tin phc v xy dng
thng tin thuc tnh nh sau:
Bng 3. 6: Cc trng thuc tnh
Tn Trng

Type

Gi thch

Short
STT

Interger

S th t trong bng thuc tnh

To_so

Float

S th t t bn a chnh ca phng

Short
Thua_so

Interger

S th t tha trong 1 bn

Chu_su_dung

Text

H tn ch s dng

ia_chi

Text

a ch ca ch s dng

Dien_tich

Long Interger Din tch ca tha t tnh theo m2

Muc_dich_su_dung

Text

Mc ch s dng hin trng

Tinh_hinh_GCN

Text

C GCN quyn s dng t hay cha

Don_gia_Q

Long Interger n gi theo quy nh ca nh nc

Gia_Q

Long Interger Gi ca tha t theo nh nc

Don_gia_TT

Long Interger n gi theo th trng chuyn nhng

Gia_TT

Long Interger Gi ca tha t theo th trng

Thue_thu_nhap

Long Interger Thu thu ngp c nhn

Le_phi_truoc_ba

Long Interger L ph trc b

Ghi_chu

Text

Cc ghi ch khc nu cn

3.4.3.2. Xy dng c s d liu thuc tnh

T cc trng thng tin xy dng nh trn, da vo bn a chnh
ca th trn, ta nhp thng tin i tng ca cc tha y . Tuy vy thng
tin cung cp trn bn a chnh l: Din tch, ch s dng, a ch, tn
ng ph, mc ch s dng, tnh hnh cp giy quyn s dng t,

59

c thm thng tin khc nh gi t, cc loi thu lin quan ti qun l ti

chnh v t ai. Ta cn tm hiu bng gi t ca tnh ban hnh xc nh gi t
cho tha t, phng php tnh v xc nh h s thu, kt hp vi iu tra gi th
trng xy dng h CSDL a dng phong ph hn.

Hnh 3.9: Kt qu bng thuc tnh c thm gi th trng

T nhng thng tin thuc tnh trn ta xy dng cho c s d liu
gi t nng thng tin v gi th t theo nh nc (GiathuaNN), gi tha
t trn thc t (GiathuaTT), thu chuyn quyn s dng t
(ThueCQSDD), thu trc b t vic chuyn quyn s dng t
(ThueTB), thu thu nhp c nhn khi chuyn nhng t (ThueTN) gi th
trng thng cao hn nhiu so vi gi nh nc khi khai np thu thu
nhp c nhn th ngi mua bn s thng nht l gi nh nc, vy nn
trong cng thc s ly gi tha t theo nh nc. Da trn d c sn ta
xy dng cng thc tnh nhng trng thng tin trn:
Cng thc tnh c th cho tng trng nh sau:

60

Bng 3.7: Cng thc cho trng thng tin ca CSDL

TT

Tn Cng thc

Nhp cng thc

Ghi ch

Gi tha t theo
1

nh
(GiathuaNN)

nc =GiaNN*Dien_tich

Gi tha t theo th
=GiaTT*Dien_tich.
trng (GiathuaTT)

Thu chuyn quyn

=Dien_tich*GiaNN*0.04
SD (ThueCQSDD)

- Din tch t: m2
- Thu sut: 4%

Thu

- Din tch t: m2
- L ph 0,5%

4
5

trc

(ThueTB)
Thu
thu
(ThueTN)

nhp

=Dien_tich*GiaNN*0.005
=GiathuaNN*0.25

Kt qu thu c bng thuc tnh hon thin cho tha t nh sau:

Hnh 3.10: Thuc tnh y ca CSDL xy dng

3.4.4. Hon thin CSDL gi t
3.4.4.1. Kt ni d liu thuc tnh v khng gian
Ta thc hin kt ni CSDL khng gian v CSDL thuc tnh bng
cng c ca ArcGIS c CSDL gi t hon thin cho th trn. Kt
qu s thu c nh sau:

61

Hnh 3.11: Kt qu kt ni d liu

Sau khi kt ni d liu vi nhau ta thu c mt bn hon thin,
trn tng tha t u c d liu thuc tnh chi tit cho tng tha t . Ta
s dng chc nng Identify chn vo tha t bt k th s hin ln bng vi
thng tin lin quan ti tha nh hnh trn.
3.4.4.2. nh gi kt qu t c
Kt thc quy trnh xy dng CSDL gi t, ti hon thin c
CSDL gi t ca th trn Sn H. Sau y ti xin trnh by nh gi khch
quan ca CSDL gi t t c.
Tch cc:
- Nghin cu s dng bn a chnh lm bn nn, y l c s xc
nh v tr a l ca cc i tng nhng yu t thu vn, giao thng, dn c,
a danh lm c s th hin cch ni dung khc trn bn . C s d liu
ny hon ton ng tin cy, p ng c yu cu nghin cu ca ti.
- Ngoi vic ly thng tin t bn nn (bn a chnh) trong khi
thc hin ti kt hp iu tra xc nh v b sung thm thng tin khc
so vi thc t. ng thi b sung thm thng tin gi t nh nc gi t th
trng cho cc tha t.

62

- Xc nh mt quy trnh xy dng hon thin CSDL gi t v m bo

h thng CSDL gi t c qun l trn phn mm ArcGIS s nhanh
chng v d dng cp nht, chnh sa theo bin ng trn thc t.
Ngoi nhng thnh cng ca CSDL, th cng c nhng im tiu cc
nh m sau y ti s trnh by:
Tiu cc:
- Gi t lun bin ng theo thi gian, s lng phiu iu tra cn hn
ch, vy nn CSDL cn c cp nht thng xuyn p ng cung cp thng
tin ging vi thc t, CSDL khng b li thi.
- s dng c cng ngh cn phi c tp hun hng dn v cc
thao tc. Sau khi nm bt c cng ngh th vic cp nht, s dng v
pht trin CSDL khng cn tr ngi. Chnh v l do sau y nghin cu s
trnh by mt s thao tc c bn dng trong vic ng dng CSDL gi t.
3.5. Mt s ng dng CSDL gi t trong qun l t ai
3.5.1. ng dng trong th trng bt ng sn
Cung cp nhng thng tin lin quan ti tha t cho mi i tng quan
tm ti gi t ai. C th mt s trng hp c nhu cu tm kim nhng tha
t theo yu cu bn thn.
4.5.1.1. Tm kim thng tin tha t theo yu cu
CSDL s lc ra nhng tha t tha mn yu cu ca ngi dng, gip
ngi s dng thu hp c phm vi tm kim ca tha t. thc hin c
ch nng tm kim theo yu ca ca ngi dng ta s dng cng c
Selection/Select By Attributes trong ArcGIS thc hin.
V d yu cu cu ngi dng cn tm mt tha tc din tch 300m2
tr li, nm trn ng ni th, gn vi bnh vin ca th trn. Th lc ny ta
tm kim nh sau: M cng c Select By Attributes ti ghi cu lnh ta thc
hin cu lnh nh sau: "Dientich" <= 300 AND "Ten_duong" = 'ng Ni
th' AND( "Tu" = 'Gn cng bnh vin' OR "den" = 'Gn cng bnh vin' )

63

Sau n OK th ngay lp tc CSDL s lc cho cc bn nhng tha t

tha mn yu cu trn, v chn bt k tha no cng c y thng tin v
tha t . Bn s rt ngn c thi gian tm kim tha t, tit kim thi
gian v chi ph.

Hnh 3.12: Tm tha t theo yu cu

4.5.1.2. Tm kim gi t theo nng lc ti chnh
Tng t nh ng dng trn, chng ta c th s dng CSDL gi t ca
th trn Sn H tm kim nhng tha t tha mn yu cu ti chnh. Tc l
mt ngi ang c mi quan tm ti vic s mua mt mt tha t, nhng
iu h quan tm l gi cu tha t , v vic ti chnh i vi h c
quan tm hng u. Vy khi ta s s dng cng c Select By Attributes v
nhp cng thc vo nh sau: V d yu cu h cn tm kim mt tha t tm
200.000.000 300.000.000, din tch t 100m2 - 200m2. Khi cng thc
cn nhp vo ca s tm kim s l: "GiathuaTT" >=200000000 AND
"GiathuaTT" <=300000000 AND "Dientich" >=100 AND "Dientich" <=200.
n Ok hin kt qu thu c t CSDL, hnh nh hin th kt qu nh sau:

64

Hnh 3.13: Cng thc tm tha t theo nng lc ti chnh

* nh gi kt qu thc hin ng dng:
- Khai thc s dng CSDL s mang li nhiu li ch cho ngi dng
nhng li ch v thi gian v chi ph i li.
- y cng l mt CSDL cung cp cng khai nhng thng tin ca th
trng bt ng sn, mi ngi cng bit thng tin khi tham gia th tng
bt ng sn.
- Tuy nhin ti vn mong mun c xy dng thm nhng thng tin cho
CSDL CSDL tr thnh mt knh thng tin ha ch nh cn xy dng thm
thng tin v: tnh trng tha t c ang giao bn hay khng, hng tha t,
3.5.2. ng dng trong cng tc qun l thng tin ti chnh v t ai
Vi c s d liu thuc tnh y nh xy dng pha trn ta c
th khai thc n cho cng tc qun l hnh chnh v t ai nh l xc nh
thu tin s dng t, tnh l ph trc b, tnh thu thu nhp c nhn khi c s
chuyn nhng quyn s dng t, tnh gi n b ca nh nc khi c d n
cn thu hi.

65

3.5.2.1. Thu chuyn quyn s dng t, thu trc b, thu thu nhp c nhn
y l ng dng s phi thng xuyn s dng trong qun l t ai ti
th trn. Khi gp cc trng hp nh vy, gp phn lm nhanh th tc hnh
chnh th cng vic nhanh chng tm ra tha t quan tm, xc nh din tch,
tnh ton cc loi ph, loi thu trong th tc c thc hin nhanh chng trn
c s d liu s gi t trong phn mm ArcGIS. Di y l hnh hnh nh
th hin s li cc loi thu chi ph khi tha t c tra i i chuyn
ngng trn th trng:

Hnh 3.14: Kt qu tnh cc loi thu

(ct c bi xanh trn bng thuc tnh)
3.5.2.2. ng dng qun l ti chnh t hng nm (Thu s dng t hng nm)
Thu s dng t l loi thu hng nm ngi s dng phi ng cho
nh nc. y l loi thu nh k, ngi dn phi ng thu c s dng
t. Quy nh tnh thu c hng dn theo thng t hng dn v thu s
dng t, cc cn b thu thu t hng nm c th s dng CSDL gi t xy
dng c tnh thu t hng lot cho cc tha t trn a bn th trn.
Tm hiu v quy nh tnh thu s dng t hng nm c quy nh:

66

Bng 3.8: Bng bc tnh thu sut

BC
THU
1
2
3

DIN TCH T TNH THU (m2)

Din tch trong hn mc
Phn din tch vt khng qu 3 ln hn mc
Phn din tch vt trn 3 ln hn mc

THU SUT
(%)
0,03
0,07
0,15

p dng ng cng thc tnh thu cho t :

S thu phi np = S thu pht sinh - S thu c min, gim (nu c)
S
thu
pht
sinh

Din tch nh
ca tng t
chc, h gia
nh, c nhn

H s
phn
b

Gi ca 1m2
t tng ng

Thu
sut

T h thng CSDL xy dng trn ta m bng thuc tnh v thm mt ct

trong bng thuc tnh tnh thu cho nm 2014, t tn cho ct l
Thue2014, sau dng cng c Select by Attributes lc ra nhng tha
t c din tch trong hn mc v chn vo ct Thue2014 chut phi v
chn Field Calculator m ra hp thoi in cng thc tnh thu. Kt qu s
thu c mt ct th hin thu t cn np ca nm 2014.

Hnh 3.15: Tng hp thu s dng t nm 2014 ca th trn Sn H

67

4.6. xut gii nng cao hiu qu cng tc qun l ti chnh v t ai

- Hon thin nguyn tc, phng php xy dng c s d liu t ai v
trin khai xy dng bn gi t, gi t vng gip ranh, c s d liu gi
t ton quc phc v qun l nh nc v pht trin th trng quyn s
dng t ai trong th trng bt ng sn.
- c th xy dng c s d liu qun l ti chnh v t ai phc v
cng tc qun l cn xy dng mt d n ng b, c u t thch ng v:
- T chc cc lp o to tng cng nng lc, chuyn mn, nghip v
cho cn b a chnh, c s d liu thuc tnh t ai dng file s v h thng
bn a chnh cp nht b sung bin ng thng xuyn ca.
- Tng cng nghin cu khoa hc ng dng, h tr ti chnh cho vic
tng cng trang thit b chuyn dng, u t, i mi cng ngh hin i
phc v cng tc xy dng d liu lm c s thnh lp vng gi tr t ai.
- ng thi cn iu chnh tng quan gi t cho ph hp vi cc thay
i trn a bn bng cch: tng cng gim st nh gi v iu chnh cc
quy hoch, d n trn a bn phng v kt hp iu tra phn tch yu t nh
hng ln nht ti gi t, ti chnh v t ai ca vng.

68

KT LUN V KIN NGH

1. Kt lun

Qua nghin cu thc hin ti: Xy dng c s d liu gi t phc

v qun l ti chnh t ai ti th trn Sn H, huyn Sn H, tnh Lai Chu.
t c mt s kt lun sau y:
- Qua nh gi iu kin, kinh t x hi ca th trn Sn H, th trn
ang pht trin, c d n xy dng (ng nha B1) iu ny s to iu kin
thun li cho pht trin kinh t x hi v to ng lc cho th trng bt ng
sn pht trin.
- S dng bn nn l bn a chnh v xy dng c d liu
khng gian cho vng nghin cu, ng thi t d liu thuc tnh ca bn
nn cung cp v d liu iu tra v gi t, xy dng c bng thuc tnh
y cho CSDL khng gian.
- Hon thin c CSDL cho th trn Sn H, cung cp y d liu
khng gian v d liu thuc tnh chi tit cho cc tha t ca th trn Sn
H. Cc d liu c th hin nh: s tha, din tch, tn ch s dng, a ch
cu tha t, tn on ng tha t nm trn, t on no ti on no, gi
t theo nh nc, gi t theo thc t, v tr ca tha t theo quy nh, cc
loi thu lin quan ti t v.v.
- a ra mt s ng dng ca CSDL gi t trong th trng bt ng
sn, trong cng tc qun l ti chnh t ai. ng dng tm tha t theo yu
cu, theo nng lc ti chnh, trong thu thu t ai khi c s chuyn nhng
quyn s dng t.
2. Kin ngh
Bn cnh nhng thnh cng ca ti t c, vn c mt s im
ch khc phc t CSDL xy dng c thc s hiu qu trong thc
tin. Cn khc phc dim sau y:

69

- m bo c s d liu u vo v c s d liu cp nht phi chnh

xc, st thc, u t hn v cng tc iu tra thc t.
- Tp hun cho cn b chuyn mn v cng ngh thng tin trong qun
l t ai. Tch cc u t vo chuyn giao cng ngh, hc hi kinh nghim
ca nhng ngi i trc, hp tc vi cc trng o to.

TI LIU THAM KHO

I. TI LIU TING ANH
1. Nguyn Ngc Anh, Ma Trng Thim, Hong Vn Hng, (2013), xy dng
c s d liu ti nguyn t phc v cng tc qun l nh nc v t ai
huyn Pc Nm, tnh Bc Kn, Tp ch Nng nghip v PTNT s 9.
2. Nguyn Trng Bnh, Trn th Bng Tm (1996), Bi ging H thng thng
tin a l GIS, i hc Nng nghip I, H Ni.
3. Trn Quc Bnh (2004), Bi ging ESRI ArcGIS 8.1, i hc Quc Gia
H Ni, Trng i hc Khoa Hc T Nhin.
4. Ths. Nguyn Vn Bnh, Ks. L Th Hoi Phng (2012), ng dng GIS
xy dng c s d liu gi t theo v tr phc v th trng bt dng
sn ti phng Ha Cng Bc, qun Hi Chu, thnh ph Nng.
5. Chnh ph nc CHXHCN VN (2004). Ngh nh s 188/2004/N-CP
ngy 16/11/2004 ca chnh ph v phng php xc nh gi t v khung
gi cc loi t.
6. Chnh ph nc CHXHCN VN (2007). Ngh nh s 123/2007/N-CP
ngy 27/7/2007 ca Chnh ph s i, b sung mt s iu ca Ngh nh
188/2004/N-CP.
7. Choum Sinnara (2005), ng dng h cng ngh GIS xy dng bn n
v t ai huyn Khsach Kandal tnh Kandal, Campuchia, i hc Nng
nghip I - H Ni.
8. Hong Vn n, 2006, ng dng GIS theo di s bin ng ca gi
t ti thnh ph Cn Th, Lun vn tt nghip ngnh qun l t ai.
9. Ng Hu Honh (2010), ng dng GIS xy dng c s d liu qun l t
ai ti phng Sn Phong, thnh ph Hi An, tnh Qung Nam, Trng
Cao ng Cng ngh - kinh t v Thy li Min Trung

10.

Nguyn Th Hun v CS (2008), Gio trnh nh gi t, i hc

Nng Lm Thi Nguyn.

11. Hong Bo Hng, Nguyn Vn Lc (2011) ng dng cng ngh GIS

trong qun l thu t thnh ph Hu, hi tho GIS ton quc 2011.
12. Mn Quang Huy (1999), ng dng GIS thit k c s d liu bn cho
h thng thng tin nh gi ti nguyn t cp huyn, Lun vn Thc s
nng nghip, i hc Nng nghip I, H Ni.
13. Trnh Hu Lin, Hong Vn Hng, (2013), Xy dng vng gi tr t ai
phc v nh gi t trn c s d liu a chnh, cng ngh GIS v nh
vin thm.
14. Trnh Hu Lin, Hong Vn Hng (2013), Xy dng vng gi tr t ai
phc v qun l t ai v nh gi t, NXB Nng Nghip, H Ni.
15. Trnh Hu Lin (2010), Nghin cu c s khoa hc v phng php xy
dng vng gi tr t ai, B Ti nguyn v Mi trng.
16. T Ngc Long (2013), Nghin cu xy dng c s d liu a chnh s
phc v cng tc qun l t ai trn a bn thnh ph Vnh Yn, tnh
Vnh Phc, i hc Nng Lm Thi Nguyn
17. V Quang Minh, 2005, h thng thng tin t ai, b mn Khoa hc t
v QL, khoa Nng Nghip, trng i hc Cn Th.
18. Vn Minh (2011), Nghin cu s dng bn a chnh v thng tin
t ai xy dng vng gi tr t ai phc v cng tc nh gi t hnh
lot ti khu vc trung tm thnh ph Vit Tr, Tnh Ph Th, i hc
Nng Lm Thi Nguyn.
19. Trng Thnh Nam (2011), ng dng GIS trong xy dng c s d liu
gi t th ti Thnh ph Thi Nguyn tnh Thi Nguyn, i hc
Nng Lm Thi Nguyn.

20. Phng Vn Ngh (2005), Nhng vn kinh t trong th trng bt ng

sn, Trung tm iu tra quy hoch t ai.
21. Nguyn Th Hu Phng (2011), Xy dng c s d liu GIS phc v
cng tc qun l lp ph rng tnh Qung Ninh, Trng i hc Khoa hc
t nhin.
22. Quc hi nc CHXHCN VN (2003, 2013). Lut t ai (2003 v 2013).
23. Trn Th Bng Tm (2006). Gio trnh h thng thng tin a l, nh xut
bn Nng Nghip, H Ni.
24. Chu Vn Thnh (2010). c s khoa hc cho vic hoch nh cc chnh
sch v s dng hp l quy t, ti c lp cp nh nc- H Ni.
25. Tng cc qun l t ai, B TNMT (2009), nh gi t v ti sn gn
lin vi t (bt ng sn).
26. Nguyn Thanh Tr (2005), Gio trnh th trng bt ng sn, H Ni.
27. L Quang Tr, 2001, Bi ging phn tch v qun l th trng nh t, b
mn Khoa hc t & QL, khoa Nng Nghip, trng i hc Cn Th
28. UBND th trn Sn H (2012). Bo co thuyt minh tng hp quy hoch,
k hoch s dng t chi tit t 2011 2020 ca th trn Sn H, huyn
Sn H, tnh Lai Chu.
29. UBND tnh Lai Chu (2013). Quyt nh s 3566/2013/Q-UBND ngy
26 thng 12 nm 2013 v quy nh gi cc loi t trn a bn tnh Lai
Chu nm 2014.
II. TI LIU TING ANH
30. Dueker,1979, Land Resource Information Systems.
31. Peter A. Burrough v Rachael A. McDonnell (1998), Principles of
Geographical Information Systems.
32. Jeffrey Star and John Estes (1990), Geographic Information Systems.
33. Kamal T.Azar, Joseph Ferreira, Jr (1994), Using GIS for eatimating the
spatial distribution of Land value in metropolitan Beirut, Faculty of
Engineering and Architecture, American University of Beirut.