2200

NDICES DE PREO E O MERCADO

IMOBILIRIO: LITERATURA E
ILUSTRAO O CASO DE SO PAULO

Pedro H. M. Albuquerque
Bernardo Alves Furtado

2200
TEXTO PARA DISCUSSO

Braslia, maio de 2016

NDICES DE PREO E O MERCADO IMOBILIRIO:

LITERATURA E ILUSTRAO O CASO DE SO PAULO1
Pedro H. M. Albuquerque2
Bernardo Alves Furtado3

1. Os autores agradecem pelas contribuies de Vanessa Nadalin e Vicente Lima Neto, do Ipea, e pelos comentrios de
Lucas Mation e Rodrigo Orair.
2. Professor da Universidade de Braslia (UnB) e bolsista do Subprograma de Pesquisa para o Desenvolvimento Nacional
(PNPD) do Ipea.
3. Coordenador e tcnico de planejamento e pesquisa do Ipea e bolsista de produtividade do Conselho Nacional de Desenvolvimento Cientfico e Tecnolgico (CNPq).

Governo Federal
Ministrio do Planejamento, Desenvolvimento e Gesto
Ministro Romero Juc Filho

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direta ou indiretamente desenvolvidos pelo Ipea, os quais,
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Desenvolvimento e Gesto, o Ipea fornece suporte tcnico Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada ipea 2016
e institucional s aes governamentais possibilitando
a formulao de inmeras polticas pblicas e programas Texto para discusso / Instituto de Pesquisa Econmica
de desenvolvimento brasileiro e disponibiliza, para a
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JEL: C43, R32, E31

SUMRIO

SINOPSE
ABSTRACT
1 INTRODUO ........................................................................................................ 7
2 NDICES DE PREO ................................................................................................ 9
3 MTODOS HEDNICOS ........................................................................................ 12
4 AVANOS EM NDICES DE PREO PARA O MERCADO IMOBILIRIO...................... 18
5 BREVSSIMA ILUSTRAO: NDICES HEDNICOS DE PREO DE IMVEIS
PARA SO PAULO ................................................................................................ 21
6 CONSIDERAES FINAIS ...................................................................................... 27
REFERNCIAS.......................................................................................................... 27
APNDICE............................................................................................................... 30

SINOPSE
Este texto faz uma reviso terica de ndices de preo ao consumidor, com nfase nas
especificidades do mercado imobilirio, apontando vantagens e limitaes de cada um.
Discute, assim, os ndices de mdias de preo, quais sejam: Laspeyres, Paasche, Fisher e
Jevons. Adicionalmente, apresenta as duas variaes de construo por mtodos hednicos: com insero de variveis dummies e por imputao. As especificidades tpicas do
mercado imobilirio, os atributos do imvel, sua longa temporalidade e insero urbana
sugerem maiores cuidados para a construo de ndices para o mercado imobilirio.
O texto apresenta alguns avanos tericos recentes para o mercado imobilirio e conclui
com uma aplicao possvel a partir de dados disponveis para So Paulo.
Palavras-chave: ndices de preo; mercado imobilirio; So Paulo.

ABSTRACT
This paper is a theoretical review of consumer price indices, with an emphasis on the
specifics of the real estate market, highlighting advantages and limitations. It discusses
the following indices of average prices: Laspeyres, Paasche, Fisher and Jevons. In addition, it presents two variations of construction by hedonic methods: with insertion of
dummy variables and imputation. Typical specificities of the real estate market, such as
property attributes, its long temporality and urban insertion, recommend greater care
when building indices for the housing market. The paper presents some recent theoretical
advances for the real estate market and concludes with a brief application for Sao Paulo.
Keywords: prices indices; real estate market; Sao Paulo.

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ndices de Preo e o Mercado Imobilirio: Literatura e Ilustrao o caso de So Paulo

1 INTRODUO
ndices de preo ao consumidor medem a evoluo do nvel de preos de cestas de bens
e servios adquiridos pelas famlias no mercado. De forma mais genrica, ndices so
estimativas estatsticas baseadas em preos amostrais de itens representativos coletados
periodicamente. Subndices e subsubndices so calculados para diferentes categorias e
subcategorias de bens e servios, sendo combinados com o intuito de produzir ndice
geral composto (Aizcorbe, 2014). Os pesos do ndice refletem seus impactos no total
das despesas de consumo em questo.
De maneira geral, so necessrios dois tipos bsicos de dados para construir um
ndice de preos: dados dos preos e informaes acerca das regras de ponderao de
cada produto na composio da cesta. Os dados sobre os preos so coletados para uma
amostra de produtos e servios a partir de uma amostra de pontos de oferta em locais
selecionados em tempos especificados. Os dados utilizados na ponderao do impacto
de diferentes tipos de despesa no total da despesa coberta pelo ndice so obtidos por
meio de um processo de estimao estatstica.
A periodicidade de um ndice de preos tambm pode variar, e geralmente calculado mensalmente ou trimestralmente em alguns pases, como a mdia ponderada dos
subndices para diferentes componentes da despesa do consumidor, tais como alimentao, habitao e vesturio; cada um dos quais, por sua vez, uma mdia ponderada
dos subsubndices.
A partir da construo do ndice, possvel comparar os preos de cada ms com
os preos no ms de referncia. Nesse sentido, as ponderaes utilizadas para combin-los
em agregados de nvel superior e, em seguida, a formulao do ndice geral referem-se aos
gastos estimados durante todo um ano passado para os consumidores abrangidos pelo
ndice sobre os produtos dentro de seu escopo na regio investigada. Assim, o ndice
considerado um ndice de peso fixo, mas raramente pode ser considerado um verdadeiro ndice de Laspeyres (veja a definio na seo seguinte), uma vez que o perodo do
peso de referncia de um ano e o perodo preo-referncia, normalmente um ms mais
recente, no coincidem, pois preciso tempo para reunir e processar as informaes
utilizadas para ponderao, que, alm de pesquisas de despesas familiares, podem incluir
dados comerciais e fiscais.
Especificamente, segundo Nadalin e Furtado (2011), a construo de ndices de
preo para o mercado imobilirio apresenta algumas particularidades, haja vista que, em

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especial, a habitao heterognea no que se refere a seus atributos e a sua localizao.

Em outras palavras, os preos refletem tanto os custos de construo das estruturas
fsicas quanto a valorizao das amenidades urbanas, sendo, portanto, dependente de
atributos estruturais e espaciais.
Ainda segundo Nadalin e Furtado (2011), as habitaes, por serem muito distintas umas das outras em suas caractersticas, apresentam um nvel de qualidade varivel
no tempo e impem dificuldades construo de ndices de preo. Objetivamente,
o cerne da dificuldade est em acompanhar no tempo as mudanas no preo de um
mesmo produto idntico. Ademais, o bem habitao indivisvel, heterogneo, durvel
e negociado em um mercado fino, caractersticas essas que, associadas com a baixa frequncia de negociao do bem, dificultam a operacionalizao da construo de ndices
de preo por meio das abordagens tradicionais. O principal desafio, ento, controlar as
diferenas e alteraes da qualidade das unidades efetivamente transacionadas em cada
perodo de aferio do ndice.
Este texto se insere no projeto mais amplo de ndices de preo de imveis, que
tem como objetivo a discusso acerca das metodologias de construo de ndices de preo
para o Brasil. As metodologias possveis esto restritas existncia de base de dados, sua
disponibilidade, regularidade e confiabilidade. Como resultados preliminares, a equipe
produziu dois textos iniciais: este que versa sobre a metodologia de ndices centrais e
ndices hednicos, em especial e ndice de preos de vendas repetidas (em finalizao).
O tradeoff ponderado pela equipe do projeto tripartite: i) o acesso e a possibilidade
da base de dados; ii) a simplicidade e a efetividade do ndice; e iii) a adequao entre
metodologia, i) e ii).
Em relao base de dados, ambas as propostas (a deste texto de ndice de preos
hednicos e a do outro texto, de ndice de vendas repetidas) podem vir a ser testadas
caso se obtenha acesso base de dados descrita na Portaria no 4.088 do Banco Central
do Brasil (BCB), regulada pela Circular no 3.747, que prev srie completa de variveis
sobre transaes imobilirias que ser devida pelos bancos ao BC a partir de fevereiro
de 2016.
Nesse contexto, este texto tem por objetivo apresentar a reviso terica na construo de ndices de preo ao consumidor na sua forma tradicional (seo 2), por meio
de regresso hednica (seo 3), e uma reviso das propostas para ndices de preo no
mercado imobilirio (seo 4). Adicionalmente, apresenta uma aplicao da construo

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ndices de Preo e o Mercado Imobilirio: Literatura e Ilustrao o caso de So Paulo

do ndice de preos de imveis para o caso de So Paulo (seo 5). As consideraes

finais so apresentadas na seo 6.1

2 NDICES DE PREO
Um ndice de preos fornece uma medida agregada da variao do preo para um particular produto ou segmento, indstria ou at mesmo para toda a economia. A maioria das
frmulas para a construo de nmeros-ndice se baseia no monitoramento das variaes
dos preos de uma particular cesta de produtos ao longo do tempo. Essas tcnicas so
tambm aplicadas para mensurar a diferena de preos entre regies geogrficas, no tempo
ou at mesmo na dimenso tempo e espao. Numericamente, as propostas matemticas
mais utilizadas para a construo de ndices baseiam-se no cmputo de uma mdia
ponderada da variao dos preos para determinados itens.
Inicialmente, esta seo tem por objetivo apresentar as propostas tpicas na
construo de ndices de preo, quais sejam: ndice de Laspeyres, ndice de Paasche,
ndice ideal de Fisher, ndice de Trnqvist e ndice de Jevons. A formulao terica e a
justificativa ampla para a utilizao de cada um desses ndices esto bem relatadas no
texto de Diewert (2008).
Uma das primeiras propostas para a formulao de ndices de preo o ndice de
Laspeyres, o qual frequentemente escrito como:
,

(1)

em que P e Q denotam os preos e as quantidades de bens e os valores 0 e 1 referem-se a dois momentos no tempo, cujo tempo-base definido como sendo o perodo 0 e
o perodo atual (contemporneo) definido pelo perodo 1. Nessa proposta, supe-se
que M bens foram vendidos em ambos os perodos considerados, bens cuja indexao
dada pelo ndice m.

1. Este texto se insere no projeto ndices de preos de imveis, que prev ainda texto sobre ndices de vendas repetidas
e aplicao ao caso do Distrito Federal, dentre outros produtos, visando ao melhor entendimento sobre as possibilidades
tericas e empricas de construo de ndices de preo de imveis no Brasil, at o momento inexistentes ou muito restritos.

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A noo por trs da proposta de Laspeyres comparar o custo de aquisio dos

bens adquiridos no perodo-base (isto , t = 0), dado pelo numerador da equao (1),
em relao ao custo hipottico de compra dos mesmos bens no perodo 1, representado
numericamente pelo denominador da equao (1). Note que o ndice de Laspeyres
pode ser escrito como uma mdia aritmtica ponderada da variao dos M preos dos
produtos considerados na forma:
,

(2)

em que os pesos
representam a razo entre a despesa com o m-simo
bem em relao despesa total no perodo de referncia, isto , o perodo-base t=0;
esses pesos tambm so denominados de importncia relativa, j a razo
mensura
a variao dos preos para cada item individual.
Cabe ressaltar aqui que, na proposta de Laspeyres, os bens considerados no perodo de referncia tambm devem ter sido observados no perodo contemporneo, pois
somente assim a variao nos preos pode ser computada; ademais, o ndice de Laspeyres
mantm fixa a importncia relativa dos itens, o que pode ser inconveniente caso a
estrutura de consumo mude frequentemente entre as unidades consumidoras. Apesar
dessa desvantagem, o ndice de Laspeyres fcil de ser construdo, pois necessita somente
das quantias e preos exercidos nos perodos de interesse, o que facilita o trabalho do
analista na construo de uma proposta, mesmo que ingnua, e na estimao do ndice
de preos de consumo.
O ndice de Paasche similar ao ndice de Laspeyres no sentido de tambm manter
fixa a cesta de produtos considerada no cmputo do ndice, mas usa uma cesta de mercado diferente para mensurar a variao dos preos, pois o ndice compara o custo atual
de aquisio no perodo contemporneo (t=1), dado por
, em relao ao
custo total das mesmas quantidades adquiridas no tempo contemporneo ao preo no
tempo inicial, isto
. Matematicamente, o ndice de Paasche dado por:
.

(3)

Assim como o ndice de Laspeyres, o ndice de Paasche tambm pode ser escrito
por meio de uma mdia aritmtica ponderada. Particularmente, o inverso do ndice de

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ndices de Preo e o Mercado Imobilirio: Literatura e Ilustrao o caso de So Paulo

Paasche representa a mdia ponderada do inverso dos preos relativos; assim, o ndice
de Paasche uma mdia harmnica ponderada nesta forma:
,

(4)

em que os pesos
representam a razo do gasto com o m-simo bem no
perodo contemporneo em relao despesa total com todos os bens no perodo corrente, isto , t=1. Como destacado anteriormente, a variao dos preos, representada
por
, mensura a variao dos preos entre dois momentos distintos para o mesmo
bem considerado, qual seja, o m-simo bem.
Outra similaridade compartilhada entre os ndices de Laspeyres e Paasche o fato
de ambos considerarem a mesma cesta de produtos em ambos os perodos e a exigncia
do consumo dos mesmos bens no perodo de referncia e o perodo de interesse, usualmente definido como o perodo contemporneo; j a diferena existente entre essas duas
propostas est no fato de a ponderao (isto , importncia relativa do bem) ser realizada
de maneira distinta.
O ndice ideal de Fisher a unio das propostas de Laspeyres e Paasche por meio
do cmputo de uma mdia geomtrica entre esses dois ndices:
.

(5)

Por meio de operaes algbricas, pode-se mostrar que o ndice ideal de Fisher
escrito como funo de mdia ponderada, isto :

(6)

com o ndice de Laspeyres no numerador e o inverso do ndice de Paasche no denominador. Cabe ainda notar que, diferentemente do ndice de Laspeyres, o ndice timo
de Fisher utiliza as parcelas das despesas de ambos os perodos por meio dos pesos
wm,0 e wm,1, possibilitando assim uma mudana, ao longo do tempo, das contribuies

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dos bens no cmputo do ndice. Segundo Aizcorbe (2014), uma razo intuitiva para
a superioridade do ndice de Fisher est no fato de este refletir a composio dos bens
atualmente adquiridos. O ndice de Laspeyres, por sua vez, precificar, para a variao
do preo entre 2000 a 2010, os bens adquiridos em 2000 e ignorar qualquer alterao
na composio da cesta efetiva dos consumidores em 2010 ao longo desses dez anos.
O ndice de Paasche, no entanto, possui a mesma estrutura fixa, supondo a composio de 2010 da distribuio dos bens na cesta de consumo em relao ao perodo-base
exemplificado, qual seja, o ano 2000.
O ndice de Fisher apresenta ainda outras propriedades teis. Diewert (1997)
demonstrou que, de todas as possveis mdias tomadas entre os ndices de Laspeyres e
Paasche, o ndice timo de Fisher o nico que apresenta duas propriedades desejveis,
quais sejam: homogeneidade e simetria. Alm de satisfazer o teste de reverso do tempo,
o qual determina que a variao dos preos em relao ao perodo-base e contemporneo
deveria ser o inverso da variao do preo entre o perodo atual e o perodo de referncia
(contemporneo e base respectivamente), isso significa que, no importa qual perodo
seja escolhido como perodo-base, os resultados devem se manter equivalentes.
O ltimo ndice revisado nesta seo o ndice de Jevons, dado por:
.

(7)

O ndice de Jevons utiliza o logaritmo natural da variao dos preos na construo dos ndices, por meio de uma mdia aritmtica simples, substituindo os pesos
por 1/M, gerando assim uma estrutura com pesos constantes. Observe
que esse ndice adequado quando as quantias consumidas nos perodos no so conhecidas, o que facilita o cmputo pelos analistas na ausncia de dados suficientes.

3 MTODOS HEDNICOS
Regresses hednicas foram incialmente desenvolvidas por Court (1939) e posteriormente
refinadas por Griliches (1961). Especificamente, uma regresso hednica relaciona a variao nos preos entre bens e perodos simultaneamente para diferenciar adequadamente
as caractersticas de cada bem considerado. Ressalte-se, por exemplo, que apartamentos

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menores apresentam valores para o metro quadrado maiores que apartamentos maiores
e que a idade do imvel afeta de modo diferente casas e apartamentos. Essas diferenas
derivadas das caractersticas dos bens e que se refletem nos preos devem ser consideradas.
As regresses hednicas relacionam as caractersticas observadas dos bens que
compem a cesta de produtos e relacionam essas caractersticas com a variao observada
no preo ao longo do tempo com o objetivo de controlar a variao existente entre as
caractersticas dos bens observados.
De maneira prtica, as regresses hednicas so implementadas de duas formas:
por meio da insero de uma varivel dummy para considerar os perodos observados
ou por meio do mtodo de imputao.
3.1 Insero de variveis dummies
O ndice de preos hednicos tradicional tambm denominado de ndice de preos por
meio de variveis dummies e uma abordagem que utiliza o mtodo de regresso para
explicar os preos de bens individuais como funo das caractersticas desses mesmos
bens. Os dados para os bens so unidos, e o ndice de preos estimado utilizando-se
uma varivel dummy para cada perodo considerado.
O ndice de preos por meio de variveis dummies ento calculado por meio dos
coeficientes estimados das variveis dummies inseridas no modelo de regresso. Pakes
(2003) afirma que uma das vantagens dessa abordagem que o efeito das caractersticas
dos bens se mantm constante ao longo do tempo, dado o efeito fixo gerado pela insero das variveis dicotmicas para cada perodo considerado. Os outros parmetros do
modelo so permitidos variar.
Considere um conjunto de dados na forma de painel (panel data) para T perodos
e M produtos, os quais foram vendidos ao preo Pm,t no tempo t=1,...T para o produto
m, o qual pode variar dentre os M produtos que compem a cesta, isto , m=1,..., M.
J as caractersticas determinantes do preo de cada bem so representadas por Xk,m,t, no
qual h k=1,,K caractersticas disponveis. O mtodo ainda considera a insero das
variveis dummies para cada perodo temporal (Dm,t, para t=1,,T). Tradicionalmente,
com o objetivo de aproximar a distribuio dos preos observados a uma distribuio
normal, utiliza-se como varivel dependente o logaritmo natural do preo desta forma:
,

(8)

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em que
e so os parmetros do modelo a serem estimados e
o termo de
rudo aleatrio usual nos modelos de regresso lineares multivariados. Por meio do
modelo apresentado em (8), cada produto possui K possveis caractersticas que podem
influenciar o valor do bem. O termo
responsvel por controlar a diferena
entre os atributos dos produtos e todas as demais influncias associadas variao do
preo so computadas pelos termos de efeitos fixos, representados pelos parmetros ,
isto , qualquer variao no preo de um determinado bem (consideradas as suas caractersticas fixas) devido ao tempo, o qual modelado por meio das variveis binrias.
Os coeficientes capturam, portanto, o valor mdio das influncias de cada
perodo de tempo e formam a base do ndice de preos por meio de variveis dummies.
Cabe ressaltar ainda que, como em qualquer outro modelo de regresso, necessrio
considerar as possveis patologias existentes na estimao dos parmetros, quais sejam:
heterocedasticidade, multicolinearidade, correlao serial e desvios na normalidade.
Outro ponto importante no processo de estimao dos parmetros do modelo descrito
pela equao (8) a possibilidade da existncia de variveis omitidas, principalmente
pela dificuldade prtica de listar todas as caractersticas que afetam o preo dos produtos
considerados. Nesse sentido, Bajari e Benkard (2005) e Erickson e Pakes (2011) propem
abordagens prprias para a estimao de regresses hednicas quando variveis omitidas
poderiam existir. Dentre outras solues, destaca-se a proposta de Triplett (2004), que
aconselha a utilizao de preos de transaes efetivamente realizadas em vez de uma
lista simples de preos.
Nesse sentido, no modelo de regresso com variveis binrias (dummies) o intercepto
representado pelo parmetro fornece o preo mdio para algum grupo de referncia.
Por exemplo, se todas as caractersticas consideradas no modelo forem de mensurao
contnua e as nicas variveis dummies presentes estiverem associadas com a dimenso
temporal, ento, ao se escolher um determinado ano como referncia (por exemplo,
2010) e os demais anos forem relacionados com as variveis dummies (por exemplo,
2011), o intercepto representar o preo mdio para o ano 2010 e a estimativa
representar o preo mdio em 2011 relativo a 2010, tal que
. Cabe
ressaltar que, por se tratar de uma transformao montona, a estimativa para
pode
conter algum vis, segundo desigualdade de Jensen, entretanto, Gujarati (2012) sugere
que as estimativas so, em geral, muito prximas.

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De maneira mais geral, os dados podem envolver outros perodos de tempo com
variveis dummies para todos os perodos de interesse, exceto para o perodo de referncia,
seguindo a mesma interpretao apresentada anteriormente. Ademais, diferenas entre os
coeficientes das variveis dummies mensuram a variao no preo entre dois perodos por
exemplo, se o modelo de regresso possuir dados para os anos 2010, 2011 e 2012 e considerando 2010 como o ano de referncia, a variao entre os anos 2011 e 2012 pode ser medida
usando os coeficientes estimados para os respectivos anos, isto ,
.
Note que
.
Cabe notar aqui que a converso dessa media, em termos do logaritmo natural,
para o ndice de preos hednico envolve um vis de ajuste, pois, mesmo que os coeficientes sejam estimados sem vis, ao aplicar a funo exponencial no se obtm uma
estimativa no enviesada. Um procedimento popular que se pressupe normalidade
dos resduos usar o ajuste na forma
, ou seja, para o ndice de preos
, em que representam os resduos estimados.
Woolridge (2012) fornece uma alternativa quando a normalidade no considerada;
nesse caso,
.
Ao fim e ao cabo, dadas as especificidades do bem habitao, o controle das caractersticas do imvel, por meio do processo de estimao hednico, pode garantir a
comparabilidade das cestas e, portanto, a construo de ndices mais fidedignos.
3.2 Mtodo de imputao
O mtodo de imputao uma alternativa ao mtodo de insero de variveis dummies,
o qual combina elementos das tcnicas tradicionais para estimao de nmeros-ndice, e
pela abordagem hednica, particularmente, escolhe-se inicialmente alguma das propostas para a construo de ndices, como o ndice de Fisher, e ento utiliza-se a regresso
hednica para estimar o valor predito dos preos missings.
Diferentemente do mtodo das variveis dummies, essa abordagem permite uma
maior flexibilidade ao escolher a forma funcional do ndice que se deseja utilizar em
vez de restringir a estimao dos ndices de preo a uma nica forma. Especificamente, a
regresso hednica utilizada no mtodo de imputao toma a mesma forma do mtodo
com as variveis dummies, exceto pelo fato de que regresses separadas so realizadas
para cada perodo de tempo, o que permite maior flexibilidade ao modelo, pois os

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parmetros no estaro fixos no tempo. Considere r perodos de tempo. Nesse caso, a

regresso hednica dada por:
,

(9)

em que o subscrito r denota quais perodos de tempo so utilizados para se obterem as

estimativas dos coeficientes. As variveis dependentes e independentes desse modelo so
as mesmas do modelo com insero de dummies, exceto pelos efeitos fixos temporais, os
quais inexistem nessa proposta.
O mtodo de imputao utiliza os coeficientes estimados de regresses na forma
da equao (9) para predizer o preo nos r perodos considerados para algum espao
de caractersticas considerado. Esses valores preditos so representados por
,
o qual especifica que esse um valor predito para o logaritmo natural do preo para
o modelo m considerado no perodo s. Usando os coeficientes da regresso estimados
para o perodo r, essa abordagem fornece o quanto o vetor de caractersticas deveria
custar no perodo r.
Segundo Aizcorbe (2014), os coeficientes estimados da regresso hednica (9)
podem ser utilizados de trs formas diferentes para gerar os ndices de preo; nesses trs
casos, uma frmula para os ndices de preo precisa ser definida; em seguida, uma combinao dos preos observados e estimados so utilizados para se calcular o ndice de
preos de interesse.
Sem perda de generalidade, considere o ndice de Laspeyres. Em termos de notao,
o ndice possui forma funcional equivalente apresentada em (2). Nessa proposta, alguns
itens podem ter sido computados no perodo t=0, mas no no perodo t=1; nesse caso,
esses itens no so considerados no cmputo da primeira etapa por meio da frmula (2),
mas sero considerados na etapa de imputao. Pode-se expandir a expresso (2) para
considerar os itens no frequentes em ambos os perodos considerados na forma:
(10)
O primeiro termo da expresso (10) inclui os itens que so observados em ambos
os perodos t=0,1. J o segundo termo mensura a variao no preo para os itens no

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frequentes indexados por d, em que essa variao calculada por meio do preo no perodo observado (Pd,0) e o preo no perodo no observado ( ). Nesse sentido, todas as
trs abordagens consideradas por Aizcorbe (2014) substituem os preos no observados
em (10) por uma estimativa do preo gerada por meio da regresso hednica; h ainda
algumas abordagens que substituem inclusive os preos observados.

Em todos os casos, os pesos (importncias relativas dos bens) so calculados por

meio dos preos observados e incluem todos os bens negociados no perodo-base. Considere o preo estimado para o perodo r e modelo m negociado no perodo s, dado por:
,

(11)

em que o subscrito r denota o perodo associado regresso hednica e s denota o perodo de tempo correspondente aos dados. O primeiro termo uma estimativa baseada
na regresso hednica (9) e o segundo termo um fator de ajuste.
No caso mais simples do mtodo de imputao, qualquer dado relativo a preos
observados utilizado na construo do ndice e a regresso hednica utilizada somente
para se imputar os preos no observados nos dados. Em termos gerais, considerando
a expresso (10), o ndice de Laspeyres por meio da imputao simples (IS) dado por:
,

(12)

em que a imputao ocorre no termo

. Essa proposta foi incialmente desenvolvida por Pakes (2003), Triplett (2004) e Silver e Heravi (2007), os quais afirmam
que, por meio dessa abordagem, a variabilidade nos preos introduzida, fornecendo
assim melhores ndices de preo na presena de dados faltantes (missing data).
No caso de variveis omitidas, Diewert, Heravi e Silver (2009) e Haan (2009)
consideram ser melhor a utilizao do preo imputado em ambos os termos da razo
entre os preos relativos. Essa abordagem denominada de imputao dupla (ID).
Particularmente, todos os preos relativos observados so utilizados na construo do
ndice de preos, mas a regresso utilizada tem por objetivo estimar a razo entre os
preos, e no somente o preo missing. Matematicamente, a representao para o ndice
de Laspeyres dada por:

17

Braslia, maio de 2016

,
em que a imputao ocorre para o termo

(13)
.

Aizcorbe (2014) prope uma abordagem de imputao completa (IC), para a qual
todos os preos so imputados pelos valores preditos da regresso estimada. Especificamente para o ndice de Laspeyres, a imputao completa apresenta a seguinte forma:
(14)
possvel notar, pela expresso (14), que todos os preos so substitudos pelos

seus valores preditos, obtidos por meio da regresso hednica. Aizcorbe (2014) destaca
que, devido quantidade de valores estimados na composio do ndice, esse pode no
ser um mtodo adequado, pois pode apresentar rudo alm do desejado, por isso
frequentemente desencorajado o uso dessa proposta.

4 AVANOS EM NDICES DE PREO PARA O MERCADO

IMOBILIRIO
Uma das primeiras propostas para a construo de ndices de preo para o mercado
imobilirio refere-se ao estudo de Bailey, Muth e Nourse (1963). Os autores discutem
o desafio da construo de ndices de preo para o bem habitao, em especial a dificuldade de controlar a estimao do ndice de preos para itens homogneos pouco
transacionados. Segundo Bailey, Muth e Nourse (1963), o maior problema devido a
grande variao na qualidade das habitaes consideradas. Dessa forma, os ndices de
preo com base nos preos mdios de venda de todas as propriedades de algum tipo de
produto negociado, em um determinado perodo, esto suscetveis a duas deficincias:
primeiro, variao na qualidade dos imveis vendidos a partir de um perodo a outro
far com que o ndice varie mais amplamente do que o valor de qualquer propriedade;
segundo, se h uma alterao progressiva na qualidade das propriedades vendidas em
diferentes perodos, o ndice apresentar um vis em sua construo.
Para contornar as dificuldades apresentadas, Bailey, Muth e Nourse (1963) estabeleceram o mtodo que consiste em uma regresso do logaritmo da mudana nos

18

Texto para
Discusso
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ndices de Preo e o Mercado Imobilirio: Literatura e Ilustrao o caso de So Paulo

preos contra variveis categricas (dummies) do perodo da venda, denominado anlise

de regresso dos preos por meio de vendas repetidas.
Nadalin e Furtado (2011) afirmam que o problema dessa proposta a ausncia
de uma estratgia sobre como lidar com perodos de tempo diferentes entre as unidades at a segunda venda, alm de no controlar se a unidade vendida pela segunda vez
teve alguma reforma, ou se houve depreciao. Ademais, caso as unidades com maior
liquidez no mercado no sejam representativas do mercado como um todo, o ndice
poder ser enviesado.
Com o objetivo de controlar a heterogeneidade frequentemente presente nos dados do mercado imobilirio, Goodman (1978) construiu uma regresso hednica com
ajuste de Box e Cox (1964) para a forma funcional do modelo de regresso. Apesar de
no ser o primeiro texto a utilizar regresso hednica como ferramenta de modelagem
de dados em habitao, Goodman (1978) afirma que raros foram os estudos at a data
de publicao do seu texto que utilizaram essa abordagem para o mercado imobilirio.
Can e Megbolugbe (1997), utilizando a estrutura de dependncia espacial frequentemente presente em dados do mercado imobilirio, afirmam que a construo de
ndices de preo para imveis deve considerar essa estrutura espacial em seus modelos,
pois a omisso dessa dependncia espacial pode afetar a preciso das estimativas de
preo. Segundo Can e Megbolugbe (1997), h consenso na literatura sobre estimao
de ndices de preo de que a abordagem de regresso hednica a mais adequada para a
construo de ndices de preo de qualidade em dados transversais.
Segundo Can e Megbolugbe (1997), o primeiro passo na construo de ndices
de preo para imveis envolve a estimao de uma funo de preos hednicos, a qual
segue a forma geral:
,

(15)

em que P um vetor de preos observados para os imveis considerados; S uma matriz de

atributos estruturais que contm variveis como a idade e o tamanho do imvel; N uma
matriz de caractersticas da vizinhana, incluindo medidas socioeconmicas para a regio
de interesse, como caractersticas ambientais da regio e servios pblicos disponveis;

19

Braslia, maio de 2016

e so vetores de parmetros correspondentes s matrizes S e N; finalmente o termo

aleatrio do modelo (15).
Can e Megbolugbe (1997) afirmam que, devido natureza dos dados disponveis
para a construo de ndices de preo para imveis, a suposio de independncia, bem
como a identidade distribucional do termo aleatrio, no vlida, e, portanto, h uma
covarincia no nula entre termos estocsticos distintos no modelo (15).
Nesse sentido, importante considerar a dependncia espacial, pois esta afetar a
validade estatstica dos resultados, uma vez que a sua presena leva a estimativas tendenciosas da varincia residual, alm de ineficincia dos coeficientes do modelo, quando a
estimao por mnimos quadrados ordinria utilizada. Outras estatsticas prejudicadas
quando a dependncia espacial no corretamente considerada so os testes-padro,
como Teste F e Teste T, para o modelo e parmetros respectivamente.
Assim, para considerar a frequente dependncia espacial nos preos dos imveis,
Can e Megbolugbe (1997) propuseram adicionar estrutura funcional (15) um termo
autorregressivo espacial para o preo dos imveis, seguindo a estrutura Spatial Autoregressive Model (SAR), desenvolvida por Anselin (1988). Essa proposta capaz de considerar dois efeitos existentes para dados de habitao (Can, 1992), quais sejam: efeito
de adjacncia, o qual uma externalidade associada localizao absoluta do imvel
e estrutura; e efeito de vizinhana, o qual o conjunto de caractersticas espaciais, tais
como vizinhana, acessibilidade e previso de servios pblicos.
Uma fragilidade da proposta de Can e Megbolugbe (1997) a mesma de todo
ndice de preos construdo por meio de regresso hednica: os ndices precisam ser
atualizados medida que novas informaes esto disponveis. Por vezes, o analista deseja que os ndices de preo passados sejam fixos. Nesse sentido, Bourassa, Hoesli e Sun
(2006) propuseram uma abordagem para o cmputo de ndices de preo em mercados
imobilirios que mantm fixos os valores passados.
Os autores denominaram de Sale Price Appraisal Ratio (Spar) a abordagem proposta, a qual combina as informaes de avaliaes e os preos de venda para a construo
do ndice de preos de imveis. Em contraste com o mtodo de vendas repetidas, o
mtodo Spar utiliza todas as transaes que ocorreram em um determinado mercado
imobilirio; portanto, menos propenso a vis de seleo da amostra. Alm disso, o ndice
construdo no necessita de atualizao quando novos dados esto disponveis para novos

20

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Discusso
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ndices de Preo e o Mercado Imobilirio: Literatura e Ilustrao o caso de So Paulo

perodos de tempo, o que no o caso para o mtodo de vendas repetidas e o mtodo

da regresso hednica.
O ndice da relao entre avaliao e preo de venda (Spar) um ndice de repetio
aritmtica. A primeira medida de cada par de repeties a da avaliao do governo da
propriedade, enquanto a segunda medida o preo efetivo da transao. Segundo Bourassa, Hoesli e Sun (2006), uma vantagem de usar a avaliao oficial como medida para
o primeiro par de repeties que todas as avaliaes de uma rea geogrfica so tomadas
tipicamente a partir de uma determinada data, o que significa que os imveis vendidos
em um determinado perodo normalmente possuem avaliaes em um perodo de base
nica para fins de comparao. Isto simplifica o clculo do ndice, uma vez que no h
necessidade de utilizar uma tcnica de estimao. Matematicamente, o ndice dado por:
,

(16)

em que t = 0,1 so dois perodos de tempo considerados; Pjt e Ajt so os valores para o preo
e a avaliao do j-simo imvel no perodo t; e nt o total de observaes disponveis
no perodo t. Por meio da relao entre valor de avaliao e preo negociado, a heterogeneidade entre os bens tratada, uma vez que uma base de comparao homognea
criada ao longo do tempo.
Mais recentemente, Dorsey et al. (2010) propuseram uma regresso hednica para
a construo de ndices de preo de mercados imobilirios que considerassem tambm a
dependncia espacial. Empiricamente, os resultados encontrados por meio da proposta
desenvolvida se aproximaram das estimativas obtidas pelo mtodo de vendas repetidas,
fornecendo indcios da estabilidade do ndice de preos estimado por Dorsey et al. (2010).

5 BREVSSIMA ILUSTRAO: NDICES HEDNICOS DE PREO

DE IMVEIS PARA SO PAULO
A ttulo de ilustrao, apresentam-se a seguir os passos metodolgicos e os resultados
para a construo de um ndice de preos hednicos com dummies para o caso de So
Paulo, a partir de dados disponibilizados pelo Centro de Estudos da Metrpole (CEM).
Ademais, apresentam-se os resultados em conjunto com o ndice de Laspeyres, o ndice
geral de preos do mercado (IGP-M) e o ndice calculado pelo Banco Central, ndice de

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Braslia, maio de 2016

Valores de Garantia de Imveis Residenciais Financiados (IVG-R),2 no intuito de facilitar a

comparao entre os ndices.

5.1 Base de dados
A anlise utilizou a Base de Lanamentos Imobilirios Residenciais da Regio Metropolitana de So Paulo.3 A base contm os dados de lanamento comercializados na cidade
de So Paulo. Como os dados esto disponveis em formato shapefile, a primeira etapa
foi realizar a leitura dos arquivos de interesse para os anos posteriores a 2000. A base
residencial contm 10.585 observaes, com a seguinte tabela de frequncias por ano
(tabela 1):
TABELA 1

Frequncia de lanamentos imobilirios por ano constantes na base utilizada (2000-2013)

Ano

Nmero de lanamentos

2000

558

2001

521

2002

608

2003

684

2004

659

2005

617

2006

656

2007

867

2008

874

2009

765

2010

982

2011

992

2012

758

2013

1.044
Elaborao dos autores.

Note que h consistncia do nmero mdio de lanamentos ao ano, com ligeiro

aumento a partir de 2007. prudente remover os outliers da base, por isso removeram-se
o quinto e o 95o centil emprico do valor do preo das habitaes registradas, conforme
cdigo constante do apndice, obtendo-se, com isso, uma base final com 10.038 observaes.

2. Ver descrio bsica do IVG-R em: <http://goo.gl/vNohBw>.

3. Disponvel em: <http://goo.gl/IaAICl>.

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Texto para
Discusso
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ndices de Preo e o Mercado Imobilirio: Literatura e Ilustrao o caso de So Paulo

Em seguida, construram-se as variveis dummies para cada perodo de tempo,

exceto para a primeira data, a qual ser a base do ndice de preos. As variveis selecionadas como candidatas ao modelo de preos hednicos foram:
DORM_UNID: quantidade de dormitrios por unidade.
BANH_UNID: quantidade de banheiros por unidade.
GAR_UNID: quantidade de vagas por unidade.
ELEV: quantidade de elevadores por lanamento.
COB: quantidade de unidades na cobertura.
BLOCOS: quantidade de blocos no empreendimento.
UNIDAND: quantidade de unidades por andar.
ANDARES: quantidade de andares do empreendimento.
AR_UT_UNID: rea til da unidade em m.
PC_TT_UN: varivel dependente preo de venda da unidade.

As estatsticas descritivas das variveis utilizadas (tabela 2) indicam apartamentos

em mdia com trs dormitrios, dois banheiros e duas vagas de garagem, com elevador e
em bloco de apartamento nico, com quatro unidades por andar e 14 andares. O preo
mdio foi de cerca de R$ 440 mil, e a mediana dos preos foi de pouco mais de R$ 260
mil. Os apartamentos so pequenos, com mdia de pouco mais de 100 m2 e mediana de 76.
TABELA 2

Estatsticas descritivas da base

Varivel

Observaes

Mdia

Desvio-padro

Mediana

Mnimo

Mximo

DORM_UNID

10.038

2,71

0,88

BANH_UNID

10.038

2,02

0,88

GAR_UNID

10.038

1,93

1,16

12

ELEV

10.038

1,85

1,94

26

COB

10.038

1,1

3,17

92

BLOCOS

10.038

1,05

1,29

30

UNIDAND

10.038

4,2

3,67

60

ANDARES

10.038

13,33

8,14

14

41

AR_UT_UNI

10.038

105,91

86,66

76

12,72

1.975

PC_TT_UN

10.038

441.621

653.589

262.650

66.150

13.929.850

Elaborao dos autores.

23

Braslia, maio de 2016

5.2 Resultados
O prximo passo a estimao do modelo via mnimos quadrados ordinrios (MQOs).
TABELA 3

Resultados da estimao MQO

Varivel

Estimativa

Erro-padro

t valor

Pr(>|t|)

(Intercepto)

10,4996206

0,0804569

130,499972

0,0000000

DORM_UNID

-0,0422304

0,0067031

-6,300147

0,0000000

BANH_UNID

0,2752171

0,0081864

33,618835

0,0000000

GAR_UNID

0,2193424

0,0064675

33,914461

0,0000000

ELEV

0,0089332

0,0022302

4,005620

0,0000623

COB

0,0061409

0,0011325

5,422390

0,0000001

BLOCOS

-0,0626714

0,0030629

-20,461347

0,0000000

UNIDAND

0,0044436

0,0012224

3,635236

0,0002791

ANDARES

0,0154606

0,0005339

28,959739

0,0000000

AR_UT_UNID

0,0035208

0,0000784

44,899609

0,0000000

Elaborao dos autores.

O modelo apresenta ajustado igual a 0,8439428. Em seguida, obtm-se as estimativas para os ndices de preo aplicando a funo exponencial para cada parmetro
estimado das variveis dummies.
Por se tratar de uma regresso hednica para estimao dos ndices de preo no
mercado imobilirio residencial em So Paulo, o interesse est na estimao dos coeficientes de regresso para os perodos de tempo (variveis binrias), pois esses referem-se
ao logaritmo natural do ndice de preos no perodo correspondente. Assim, a estimativa
adequada para ndices de preo obtida aplicando-se a funo exponencial para cada
parmetro relativo ao tempo nos valores estimados da regresso. As demais variveis,
como nmero de dormitrios, banheiros etc., so apenas controles para garantir que os
valores do logaritmo natural do preo de venda sejam relacionados somente a imveis com
caractersticas similares, isto , condicionados nas demais caractersticas estruturais do
bem, e, portanto, no so de interesse direto dos pesquisadores interessados na construo dos ndices de preo.
O modelo apresenta bom ajuste, e os resultados indicam que o mercado de lanamentos em So Paulo apresenta crescimento contnuo no perodo de 2000 a 2008,
com alterao relevante aps 2008 qual seja, aumento na variabilidade e nos preos
mdios para o perodo posterior, conforme observado no grfico 1.

24

Texto para
Discusso
ndices de Preo e o Mercado Imobilirio: Literatura e Ilustrao o caso de So Paulo

2 2 0 0

O grfico 1 tambm apresenta outros resultados interessantes. Em primeiro lugar,

demonstra como a variabilidade de um ndice de tendncia central, tal como o ndice
de Laspeyres, possivelmente no o mais adequado para a anlise de imveis, dada a
sua grande variabilidade. O ndice de preos hednicos tambm apresenta variabilidade
grande, mas de menor magnitude, se comparado ao ndice de Laspeyres.
A variabilidade no ndice hednico, ainda que controlada pelas caractersticas do
imvel, provavelmente deriva exatamente da dificuldade de se comparar a cesta de bens
imveis (Sweeney, 1974; Arnott, 1987; Dubin, 1992). Ainda que todas as caractersticas
do imvel sejam similares, sua localizao sempre nica. Portanto, suas relaes de
proximidade e interao com o restante do ambiente urbano tambm singular (Whitehead, 1999). Ainda assim, pode-se considerar a possibilidade de que, de fato, os preos
no mercado variaram de forma bastante intensa no perodo.
GRFICO 1

Resultados do ndice de preos hednicos e comparaes So Paulo (2000-2013)

4,5
4
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5

ndice Hednico: SP

IGP-M

01/05/2013

01/09/2012

01/01/2012

01/05/2011

01/09/2010

01/01/2010

01/05/2009

01/09/2008

01/01/2008

01/05/2007

01/09/2006

01/01/2006

01/05/2005

01/09/2004

01/01/2004

01/05/2003

01/09/2002

01/01/2002

01/05/2001

01/09/2000

01/01/2000

Laspeyres

Elaborao dos autores.

No sentido de reduzir parte da variabilidade e garantir maior estabilidade aos usurios do ndice, com variaes menos bruscas de perodo a perodo, pode-se considerar
a adoo de suavizao, como por meio da abordagem de Loess (grfico 2).

25

Braslia, maio de 2016

O grfico 2 indica que o comportamento geral e ao final do perodo do ndice

de aluguis, o IGP-M e o IVG-R apresentam comportamentos bastante distantes um
do outro.4 Enquanto o IVG-R cresce quase 120% de dezembro de 2008 a dezembro
de 2013, o IGP-M cresce apenas cerca de 30% no mesmo perodo. Isso indica, no
mnimo, particularidades do mercado imobilirio que precisam ser tratadas por ndice
de preos especfico.
O ndice hednico suavizado apresenta comportamento mais prximo do IGP-M ao longo de toda a srie, o primeiro com variao de cerca de 200% e o segundo,
300%. O IVG-R, por sua vez, avanou 425% no perodo. No entanto, a variao do
IVG-R e do ndice suavizado Loess, a partir de 2008, foram similares com 117% e
119% respectivamente.
GRFICO 2

Resultados do ndice de preos hednicos suavizados

6

ndice Hednico: SP

IGP-R

LOESS: SP

01/05/2013

01/09/2012

01/01/2012

01/05/2011

01/09/2010

01/01/2010

01/05/2009

01/09/2008

01/01/2008

01/05/2007

01/09/2006

01/01/2006

01/05/2005

01/09/2004

01/01/2004

01/05/2003

01/09/2002

01/01/2002

01/05/2001

01/09/2000

01/01/2000

IGP-M

Elaborao dos autores.

A base de dados disponvel para o estudo de caso (como, ademais, para o restante
do pas) no permite, por exemplo, a aplicao do mtodo de Spar, sugerido por Bourassa,

4. O ndice FipeZap no foi includo, dado que sua disponibilidade no compreende o perodo todo e sua construo se
baseia na oferta de imveis apenas.

26

Texto para
Discusso
2 2 0 0

ndices de Preo e o Mercado Imobilirio: Literatura e Ilustrao o caso de So Paulo

Hoesli e Sun (2006). Ao mesmo tempo, o mtodo de vendas repetidas (discutido em

outro texto deste mesmo projeto) de difcil aplicao para o pas, dada a indisponibilidade de dados. Com isso, a ilustrao acima foi feita de acordo com as possibilidades
da base. Dado que a premissa de um ndice de preos de imveis nacional deveria ser
de fcil entendimento e aplicao, no aplicamos a regresso espacial.

6 CONSIDERAES FINAIS
Este texto apresenta uma reviso dos ndices de preo mais comuns na literatura, detalhando as peculiaridades de ndices para imveis e ilustrando com o caso de So Paulo.
O texto diferencia os ndices de Laspeyres e Paasche a partir de seus distintos mtodos
de ponderao, porm, mantendo a cesta de consumo fixa para os perodos analisados.
O ndice de Fisher uma proposta de agregao dos ndices de Laspeyres e Paasche,
oferecendo a vantagem da homogeneidade e simetria.
Os ndices hednicos nos quais h nfase nas caractersticas constituintes do
bem so adequados para imveis, cujos atributos influenciam diferentemente o preo
final nico do bem indivisvel. O mtodo de variveis dummies permite o controle dessas
caractersticas tpicas de cada imvel. J o mtodo da imputao traz mais flexibilidade
na escolha da forma funcional.
Recentemente, a dependncia espacial e a utilizao de valores atribudos por
avaliadores foram consideradas na literatura de ndices de preo de imveis. Todavia,
sua aplicao restrita disponibilidade de dados. Finalmente, ilustrou-se a aplicao
da construo de um ndice de preos hednicos para o mercado de lanamentos de
imveis em So Paulo. O ndice gerado indica aumento nos preos e na variabilidade
a partir de 2008.
REFERNCIAS

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Economics, v. 1, p. 288-323, 1974.
TRIPLETT, J. Handbook on hedonic indexes and quality adjustments in price indexes. Directorate for Science, Technology and Industry, Paris, 2004.
WHITEHEAD, C. M. E. Urban housing markets: theory and policy. In: CHESHIRE, P.;
MILLS, E. S. (Ed.). Handbook of Regional and Urban Economics. Amsterdam, NorthHolland: Elsevier, 19999. v. 3, p. 1559-1594.
WOOLDRIDGE, J. Introductory econometrics: a modern approach. Stamford: Cengage
Learning, 2012.

29

Braslia, maio de 2016

APNDICE
CDIGO DE REGRESSO HEDNICA (R)
#Faz a leitura dos shapes
require(maptools)
shape <- as.data.frame(readShapePoints(LanRes_85_13_RMSP_CEM.shp))
#Remove os valores NA
shape<-shape[!is.na(shape$PC_TT_UN),]
#Mantem somente dados posteriores a 2000
shape<-shape[which(shape$ANO_LAN>1999),]
#Tabela de frequencias
tt<-as.data.frame(table(shape$ANO_LAN))
colnames(tt)<-c(Ano,Nmero de lancamentos)
library(knitr)
kable(tt)
#Encontra os centis
centis<-quantile(shape$PC_TT_UN, probs=c(0.05,0.95))
shape<-subset(shape,PC_TT_UN>centis[1],PC_TT_UN<centis[2])
#Aplica o logaritmo natural no preco nominal de venda da unidade
lnPreco <- log(shape$PC_TT_UN)
#Define a base com as informacoes suficientes
dados<-data.frame(lnPreco)
#Cria as variaveis dummies
library(dummies)
dummy<-dummy(shape$MES_LAN)
#Remove o periodo base
ibase<-which(colnames(dummy)==MES_LAN15-JAN-2000)
dummy<-dummy[,-ibase]
#Mantem somente as variaveis de interesse

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Texto para
Discusso
2 2 0 0

ndices de Preo e o Mercado Imobilirio: Literatura e Ilustrao o caso de So Paulo

vars<-c(DORM_UNID,BANH_UNID,GAR_UNID,ELEV,
COB,BLOCOS,UNIDAND,ANDARES,
AR_UT_UNID)
#Define a base com as informacoes suficientes
shape<-shape[,vars]
#Une com as variaveis dummies e lnPreco
shape<-cbind(lnPreco,shape,dummy)
#Converet AR_UT_UNID para numeric
shape$AR_UT_UNID<-as.numeric(gsub(,,.,as.character(shape$AR_UT_UNID)))
#Remove as observacoes com preco zero
shape<-shape[shape$lnPreco>-Inf,]
#Estima modelo
mod<-lm(lnPreco~.,data=shape)
sum<-summary(mod)
tab<-sum$coef[1:10,]
library(knitr)
kable(tab)
#Linhas
sum<-as.data.frame(coef(sum))
sum<-sum[11:nrow(sum),]
linhas<-sum[,Estimate]
#Obtem as estimativas para os indices de precos
coef<-data.frame(exp(linhas))
#Cria o Mes e Ano
coef$Text<-rownames(sum)
coef$Text<-gsub(MES_LAN15-,,coef$Text)
coef$Text<-gsub(`,,coef$Text)
Text<-as.data.frame(do.call(rbind,strsplit(coef$Text,-)))
Text$V1<-as.character(Text$V1)
Text[which(Text$V1==JAN),V1]<-1

31

Braslia, maio de 2016

Text[which(Text$V1==FEB),V1]<-2
Text[which(Text$V1==MAR),V1]<-3
Text[which(Text$V1==APR),V1]<-4
Text[which(Text$V1==MAY),V1]<-5
Text[which(Text$V1==JUN),V1]<-6
Text[which(Text$V1==JUL),V1]<-7
Text[which(Text$V1==AUG),V1]<-8
Text[which(Text$V1==SEP),V1]<-9
Text[which(Text$V1==OCT),V1]<-10
Text[which(Text$V1==NOV),V1]<-11
Text[which(Text$V1==DEC),V1]<-12
coef<-cbind(exp(sum[,1]),Text)
colnames(coef )<-c(Indice Hedonico,Mes,Ano)
coef$Mes<-as.numeric(as.character(coef$Mes))
#Ordena a base
coef<-coef[ order(coef$Ano,coef$Mes), ]
#Adicona a base
base<-data.frame(`Indice Hedonico`=1.0,Mes=1,Ano=2000)
colnames(base)<-colnames(coef )
coef<-rbind(base,coef )
coef$Tipo<-Indice Hedonico
colnames(coef )[1]<-Indice
#Cria a datacoef$Data<-as.Date(paste0(15/,coef$Mes,/,coef$Ano), %d/%m/%Y)
#Faz o Grafico:
library(ggplot2)
library(ggthemes)
ggplot(coef,aes(x=Data,y=`Indice`,colour=Tipo,group=Tipo)) + geom_line(lwd=0.5)+
xlab(Data) + ylab(Indice de precos.) + ggtitle(Indice de precos para habitacao.\n
Sao Paulo.)+
theme_economist()+scale_colour_economist(name=)

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Texto para
Discusso
2 2 0 0

ndices de Preo e o Mercado Imobilirio: Literatura e Ilustrao o caso de So Paulo

coef$Time<-seq(1,nrow(coef ))
lo2 <- loess(coef[which(coef$Tipo==Indice Hedonico),1] ~ coef[which(coef$Tipo==Indice
Hedonico),Time])
coef[which(coef$Tipo==Indice Hedonico),1]<-lo2$fitted
#Faz o Grafico:
library(ggplot2)
library(ggthemes)
ggplot(coef,aes(x=Data,y=`Indice`,colour=Tipo,group=Tipo)) + geom_line(lwd=0.5)+
xlab(Data) + ylab(Indice de precos.) + ggtitle(Indice de precos para habitacao.\n
Sao Paulo.)+
theme_economist()+scale_colour_economist(name=)

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