REGLAMENTO ESPECIAL DE HABILITACIN URBANA Y EDIFICACION

TITULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artculo 1.- El presente Reglamento establece las disposiciones bsicas para la
ejecucin de los proyectos de habilitacin urbana y edificacin que se desarrollen
en el marco de los programas del Fondo MIVIVIENDA S.A., as como cualquier
otro proyecto que presente las mismas condiciones tcnicas, de conformidad a lo
dispuesto en la Ley N 26912; debiendo sujetarse a las disposiciones establecidas
en la Ley N 29090, sus modificatorias y sus Reglamentos.
En aquellos aspectos no tratados en el presente Reglamento, rigen las normas del
Reglamento Nacional de Edificaciones RNE.
Artculo 2.- Los proyectos a los que se hace referencia en el artculo 1, debern
ejecutarse en terrenos habilitados o en proceso de habilitacin; en reas de
expansin urbana; en zonas perifricas; en zonas donde se sustituyan reas
urbanas deterioradas; en islas rsticas; en reas donde se realicen proyectos de
renovacin urbana o en laderas.
Dichos proyectos se desarrollarn en reas con zonificacin Residencial de
Densidad Media (RDM) y Residencial de Densidad Alta (RDA). Asimismo pueden
desarrollarse en zonas compatibles con Comercio Vecinal (CV), Comercio Zonal
(CZ), Vivienda Taller (VT), Otros Usos (OU), Zona de Reglamentacin Especial
(ZRE) u otras, en base a los parmetros que correspondan segn el presente
Reglamento, para el nivel residencial compatible.
En el caso de reas calificadas como Zona de Reglamentacin Especial (ZRE) y
Otros Usos (OU) para el desarrollo de programas de vivienda y en los que se
estipule la aplicacin del presente Reglamento, se considerar como referencia la
zonificacin de mayor densidad que se encuentre prxima a ella.
Artculo 3.- Estn comprendidos dentro de los alcances del presente Reglamento,
los proyectos que se promuevan, desarrollen o ejecuten bajo las siguientes
modalidades:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)

Habilitaciones Residenciales
Habilitaciones en Laderas
Edificaciones Unifamiliares o Multifamiliares.
Conjuntos Residenciales.
Renovacin Urbana.
Densificacin Urbana.
Remodelacin de Edificaciones para fines Residenciales.
Zonas formalizadas por COFOPRI, que cuenten con el Plano Perimtrico y
el Plano de Trazado y Lotizacin sellados por dicha entidad.

Artculo 4.- Los proyectistas podrn proponer y/o plantear dentro de sus
propuestas proyectos innovadores con el uso de tecnologas sostenibles.

TITULO II
DE LA HABILITACION URBANA
Artculo 5.- Los componentes de diseo de una Habilitacin Urbana son los
espacios pblicos y los terrenos aptos para ser edificados.
Los espacios pblicos estn, a su vez, conformados por las vas de circulacin
vehicular y peatonal, las reas destinadas a parques y plazas de uso pblico.
Los terrenos edificables comprenden los lotes de libre disposicin del propietario y
los lotes que deben ser aportados reglamentariamente.
Artculo 6.- Son Habilitaciones Urbanas en Laderas, aquellas que se realizan en
terrenos con pendientes mayores al 20%, las cuales se regirn por las normas
tcnicas correspondientes a la naturaleza de la habilitacin urbana a realizarse,
las disposiciones contenidas en el RNE y en el presente Reglamento.
Adicionalmente, se deber contar con los estudios de estimacin de riesgos, los
estudios de mecnica de suelos y con las respectivas autorizaciones municipales
otorgadas de conformidad a lo establecido en la Ley N 29090 y sus Reglamentos.
Artculo 7.- Las Habilitaciones Urbanas, de conformidad con su rea Bruta
Habitable, debern efectuar los siguientes Aportes:
a) Recreacin Pblica, ocho por ciento (8%);
b) Ministerio de Educacin, dos por ciento (2%).
Artculo 8.- Los proyectos de Habilitacin Urbana que se ejecuten en aplicacin
del presente Reglamento se calificarn como Habilitaciones Urbanas con
Construccin Simultnea de Viviendas.
Estos proyectos considerarn soluciones de continuidad de las vas existentes, sin
que haya lmite de nmero, dimensiones o rea mnima de los lotes resultantes.
Excepcionalmente, los terrenos que cuenten con reas circundantes consolidadas
y que hayan sido titulados por COFOPRI, as como aquellos ubicados en zonas
consolidadas que cuenten con los servicios pblicos complementarios, agua,
desage, luz y con trazado de vas y lotizacin, se considerarn como
Planeamiento Integral.
Se podr realizar la recepcin de obras de habilitacin urbana, quedando
pendientes las obras de edificacin a ser ejecutadas por el mismo habilitador o por
un tercero.

Los contratos de compraventa de los lotes resultantes del proceso de habilitacin

urbana debern estipular expresamente que el tipo de viviendas a edificarse en
ellos necesariamente se ceir al presente Reglamento.
No podr efectuarse transferencias de lotes de vivienda para fines de
autoconstruccin.
De acuerdo a la calidad mnima de las obras, existen cuatro tipos diferentes de
habilitacin en laderas, de acuerdo a las caractersticas consignadas en el
siguiente cuadro:
TIPO

A
B
C
D
*E

CALZADAS
(PISTAS)

ACERAS
(VEREDAS)

AGUA
POTABLE

DESAGUE

ENERGIA
ELECTRICA

TELEFONO

CONCRETO

CONCRETO

CONEXIN

CONEXIN

PUBLICA Y

PUBLICO

SIMPLE

DOMICILIARIA

DOMICILIARIA

DOMICILIARIA

DOMICILIARIO

ASFALTO

ASFALTO

CONCRETO

CONEXIN

CONEXIN

PUBLICA Y

PUBLICO

SIMPLE

DOMICILIARIA

DOMICILIARIA

DOMICILIARIA

DOMICILIARIO
PUBLICO

ASFALTO

CONEXIN

CONEXIN

PUBLICA Y

CON SARDINEL

DOMICILIARIA

DOMICILIARIA

DOMICILIARIA

SUELO

SUELO ESTABILIZADO

CONEXIN

CONEXIN

PUBLICA Y

ESTABILIZADO

CON SARDINEL

DOMICILIARIA

DOMICILIARIA

DOMICILIARIA

BLOQUETAS DE

BLOQUETAS DE

CONEXIN

CONEXIN

PUBLICA Y

CONCRETO

CONCRETO

DOMICILIARIA

DOMICILIARIA

DOMICILIARIA

PUBLICO

PUBLICO

* Debe considerarse que las vas de acceso a las viviendas son de trfico restringido, permitindose
transporte de peso ligero, los camiones no podrn tener una carga til mayor a 20 TN. En atencin a estas
consideraciones para el Tipo E, se usarn bloquetas de concreto o similares en lugar de concreto-asfalto, la
vereda tendr desnivel en relacin a pista sin sardinel.

Debe ejecutarse una red de desage general para la habilitacin urbana a

integrarse con las redes pblicas existentes. La red pblica de desage deber
incluir sistema de drenaje.
Los lotes habilitados contarn con evacuacin de desage por gravedad.
Artculo 9.- Las habilitaciones urbanas y edificaciones podrn ejecutarse en todo
el territorio nacional, con excepcin de las zonas identificadas como:

De inters arqueolgico, histrico o patrimonio cultural;

De proteccin ecolgica;
De riesgo para la salud e integridad fsica de los pobladores;
Reserva nacional;
reas destinadas a inversiones pblicas para equipamiento urbano;
Reserva para obras viales;
Riberas de ros, lagos o mares, cuyo lmite no se encuentre determinado
por el Servicio Nacional de Areas Naturales Protegidas por el Estado

SERNANP, el Instituto Nacional de Defensa CivilINDECI, la Marina de

Guerra del Per o por las entidades competentes; y,
De alta dificultad de dotacin de servicios pblicos.
Artculo 10.- Las Vas Locales Secundarias podrn tener una seccin mnima de
7.50 mI., debern contar con mdulos de calzada y no podrn cumplir funcin
colectora. Las caractersticas de la seccin vial sern determinadas por el
proyectista en base a los siguientes mdulos o secciones:
MDULO
Vereda
: 0.90 mI.
Estacionamiento : 1.80 mI.
Calzada
: 2.70 mI.

SECCIN
Vereda 2.00ml.
Calzada 5.50 ml.

Las vas de acceso exclusivo a las viviendas, con trnsito vehicular y peatonal,
tendrn como seccin mnima 7.50 mI., debiendo contar con elementos que
condicionen la velocidad vehicular. Estas vas podrn tener un slo acceso y
plataforma para cambio de direccin cuando la longitud no sea mayor de 100 ml, a
partir de lo cual debern contar con acceso en sus dos extremos, no pudiendo
tener ms de 500 m.
El diseo de vas vehiculares de acuerdo a la caracterstica de la pendiente
deber ser continuo.
La vas de acceso con trnsito peatonal tendrn como mnimo 1.80 ml, dichas vas
servirn de unin con las vas vehiculares y adems podrn conectarse con los
ingresos a los edificios (pasajes peatonales y/o escaleras de circulacin).
Los pasajes peatonales y/o escaleras de circulacin de la Habilitacin Urbana
tendrn una seccin igual a 1/20 (un veinteavo) de su longitud; debern contar,
como mnimo, con dos mdulos de vereda y una seccin de 4.00 mI.
En las Habilitaciones Urbanas a ejecutarse en laderas, se debern considerar en
el desarrollo de las vas, los estacionamientos y/o se disearn reas exclusivas
para uso de estacionamientos. Las distancias entre las vas de trnsito vehicular
correspondern al planeamiento de la habilitacin urbana, debiendo tener vas de
acceso pblico a una distancia no mayor de 300 m entre ellas. En estos casos, la
pendiente mxima ser de 15%.
Los tramos de las vas que no habiliten lotes estarn provistos de vereda a un lado
y berma de estacionamiento en el otro.
En las habilitaciones urbanas en laderas, las reas y secciones del aporte de
recreacin pblica estarn en funcin al diseo y a su ubicacin en el territorio,
debiendo cumplir con el porcentaje establecido en el artculo 7 del presente
Reglamento, desarrollndose en aterrazamiento o plataformas y con posibilidades

de aprovechar el subsuelo para usos complementarios; por la pendiente existente

de los terrenos, no se tomarn en cuenta reas y lados mnimos. La sumatoria de
dichas reas determinar el rea total de recreacin.

TTULO III
DE LA EDIFICACIN
Artculo 11.- Las viviendas sern construidas en el marco del RNE y
complementariamente, con materiales y sistemas constructivos normalizados por
el Servicio Nacional de Normalizacin, Capacitacin e Investigacin para la
Industria de la Construccin - SENCICO.
Las edificaciones tendrn como mnimo un estacionamiento por cada tres
unidades de vivienda, a excepcin de las edificaciones en laderas que contarn
como mnimo con un estacionamiento por cada cinco unidades de vivienda.
En las habilitaciones urbanas para viviendas unifamiliares y multifamiliares, no
sern exigibles estacionamientos al interior de los lotes.
En el caso de laderas, la altura del edificio se mide a partir de la cota ms alta del
terreno nivel 0+00. Asimismo, la construccin bajo el nivel 0+00 que consolida la
cimentacin, segn lo normado en el RNE, no se considerar parte de la altura del
edificio y ser permitido su uso segn lo que es aplicable y est contemplado en la
presente norma.
En el caso de edificaciones en laderas, la cimentacin deber estabilizar
totalmente la ladera del lote construido conteniendo el empuje del suelo,
debindose cumplir con la Norma Tcnica E. 050 Suelos y cimentaciones.
En las zonas que corresponden a la cimas de los cerros se considerarn reas
para equipamiento, vas, estacionamientos y reas verdes, los cuales tendrn
tratamiento paisajista.
Excepcionalmente, en la cima de las laderas, en lotes con acceso plano, podrn
construirse edificaciones de mayor altura siempre que el estudio de mecnica de
suelos lo permita.
Artculo 12.- Los parmetros normativos aplicables a las edificaciones sern los
correspondientes a la zonificacin residencial del predio o en su defecto a la
zonificacin residencial compatible que rodea al predio. La Densidad Neta
Mxima se regir por el siguiente cuadro:
- Zonas Residenciales de Densidad Media : 1,300 Hab/Ha.
- Zonas Residenciales de Densidad Alta : 2,250 Hab/Ha

El rea libre mnima dentro del lote ser de 30%. En los lotes ubicados en esquina
o con dos frentes, el rea libre mnima ser de 25%. En las nuevas habilitaciones
urbanas que se precisan en el artculo 8 del presente Reglamento, no ser
exigible el rea libre mnima al interior del lote, siempre que los ambientes
resuelvan su iluminacin y ventilacin en concordancia con lo dispuesto en el
RNE.
12.1 Condiciones del Diseo y Dimensiones
Toda unidad de vivienda deber contar necesariamente con ambientes de estar,
comedor, dormitorio, cocina, bao y lavandera, cuyas dimensiones sustenten su
funcionalidad, iluminacin y ventilacin, segn lo establecido en el RNE y
conforme a las siguientes condiciones:
a) Las dimensiones y reas de los ambientes sern las resultantes del diseo,
mobiliario y equipamiento domstico que se proponga.
b) Se permitir la integracin de los ambientes de sala-comedor-cocina.
c) Los baos podrn prestar servicio desde cualquier ambiente de la vivienda.
d) Las escaleras al interior de las viviendas, que tengan uno de sus lados
libres, no podrn tener un ancho menor a 0.80mI. por tramo. Se
considerarn dentro de esta clasificacin las escaleras que se desarrollan
en dos tramos, sin muro intermedio.
e) Las escaleras que se desarrollen entre muros no podrn tener un ancho
menor a 0.90 ml.
f) Las escaleras comunes en edificios no podrn tener un ancho menor a
1.20mI. y el rea de descanso de la escalera ser tambin dicha dimensin.
g) En el caso de proyectos de densificacin establecidos en el numeral 12.3
del presente artculo, donde la escalera comn constituya acceso a no ms
de cuatro viviendas, el ancho mnimo ser de 1.00 mI.
h) Podr construirse edificaciones de seis niveles sin ascensores, siempre y
cuando el quinto nivel corresponda a un departamento tipo dplex.
i) En el caso que la zonificacin permita la edificacin de seis niveles o ms,
se exigir el uso de ascensores. Para este efecto, los stanos y
semistanos no se consideran niveles.
j) En las azoteas de las edificaciones multifamiliares slo se permitir la
construccin de tanques de agua elevados y casetas de ascensor, con
acceso nico mediante escalera de gato, en el cual se deber desarrollar
techos verdes en por lo menos el 30% de dicha rea.
k) Para las edificaciones en laderas, en los stanos o semistanos se podrn
edificar viviendas, vivienda taller, o locales para actividades comerciales,
siempre y en cuando se garantice una buena iluminacin y ventilacin
natural de dichos ambientes.
12.2 Densidades
Para el caso de viviendas unifamiliares, la densidad es de cinco habitantes por
vivienda. Para los dems casos, el clculo de densidades se realizar de la forma
siguiente:

Unidades de Vivienda
De un dormitorio
De dos dormitorios
De tres dormitorios

Nmero de Habitantes
2
3
5

12.3.- Densificacin Urbana

En el caso de proyectos de densificacin urbana que transformen parcial o
totalmente las viviendas unifamiliares existentes en bifamiliares o multifamiliares:
a) Se podr hacer uso de los retiros o reas libres existentes para establecer
las circulaciones que vinculen las nuevas unidades de vivienda a la va
pblica.
b) No ser exigible rea libre mnima al interior del lote, siempre que los
ambientes resuelvan su iluminacin y ventilacin en concordancia con lo
dispuesto en el RNE.
c) No ser exigible la provisin de estacionamientos, salvo que un estudio de
demanda lo solicite, pudindose construir edificios o bolsas de
estacionamientos.
d) Se podr efectuar renovacin urbana, para densificar predios o
edificaciones que no renan las caractersticas mnimas de seguridad y
condiciones de diseo estipulado en el RNE, pudindose demoler para
generar una nueva edificacin.

12.4 Conjuntos Residenciales

Los proyectos que se desarrollen en lotes iguales o mayores a 450 m2 podrn
acogerse a los parmetros de altura y Coeficiente de Edificacin establecidos para
Conjuntos Residenciales, de acuerdo a la zonificacin correspondiente;
manteniendo como condicionantes de Densidad y rea Libre las sealadas en el
presente artculo.
Las reas libres del Conjunto Residencial, sern de libre trnsito y se considerarn
como aporte de recreacin pblica. No se tomarn en cuenta las reas libres
destinadas a pasajes peatonales y/o vehiculares
12.5 Construccin de conjuntos residenciales por etapas
En los Conjuntos Residenciales, cuando se trate de construcciones en vivienda
unifamiliar, se permitir el crecimiento hasta un mximo de tres niveles, pudiendo
slo en estos casos, autorizarse su construccin por etapas. Para tal efecto, el
promotor consignar esta posibilidad en la documentacin de compraventa de las
viviendas, debiendo proporcionar a los propietarios los planos de las ampliaciones
correspondientes, el sistema de construccin empleado y el Reglamento Interno,
los mismos que cada propietario se compromete a respetar.

TTULO IV
DE LOS SERVICIOS BSICOS
Artculo 13.- La entidad prestadora de servicios de saneamiento instalar adems
del medidor o medidores para las reas comunes del Conjunto Residencial, un
medidor de agua para cada una de las viviendas integrantes del Conjunto
Residencial. El consumo que corresponda a las reas comunes deber facturarse
en el recibo individual de cada vivienda, en funcin a su porcentaje de
participacin en el Conjunto Residencial. Dicha informacin ser consignada en
los contratos de compraventa de cada vivienda por el promotor o constructor del
Conjunto Residencial.
En el caso del desarrollo de Conjuntos Residenciales conformados por edificios
multifamiliares, se instalar adicionalmente un medidor totalizador del consumo en
cada edificio, el consumo que corresponda a las reas comunes del edificio,
deber facturarse en el recibo individual de cada unidad de vivienda. En este caso,
el consumo registrado por el medidor o medidores de las reas comunes del
Conjunto Residencial se facturar por separado a la Junta de Propietarios, de
igual forma se proceder para los casos en los que adems de edificios
multifamiliares se incluyan viviendas unifamiliares.
El mantenimiento de los sistemas de abastecimiento de agua al interior del
Conjunto Residencial, se realizar por la entidad prestadora de servicios hasta el
ingreso a las viviendas o edificios multifamiliares, las redes principales de agua
potable y alcantarillado debern ubicarse en reas libres o debajo de vas de
seccin no menor a 7.20 ml., y a una distancian o mayor de 25.00 ml. de los
ingresos sealados.
El Reglamento Interno establecer las facilidades de acceso, para el
mantenimiento de las redes sanitarias. En los casos en que el sistema se resuelva
a travs de un reservorio central, su mantenimiento tambin estar a cargo de la
empresa prestadora de servicios.
Las empresas prestadoras de servicios de saneamiento, podrn evaluar
alternativas tcnicas distintas a los reservorios a que se refiere el prrafo anterior,
aceptando aquellas que garanticen las presiones mnimas de servicios en los
diferentes niveles de las edificaciones, segn lo normado por el RNE.
Artculo 14.- La entidad prestadora de servicios de electricidad instalar, adems
del medidor o medidores para las reas comunes del Conjunto Residencial, un
medidor para cada una de las viviendas integrantes del Conjunto Residencial. El
consumo que corresponda a las reas comunes, deber facturarse en el recibo
individual de cada vivienda, en funcin a su porcentaje de participacin en el
Conjunto Residencial.
Dicha informacin ser consignada en los contratos de compraventa de cada
vivienda por el promotor o constructor del Conjunto Residencial.

En el caso del desarrollo de Conjuntos Residenciales en base a edificios

multifamiliares, se instalar adicionalmente un medidor para las reas interiores
comunes de cada edificio.
El mantenimiento de los sistemas de abastecimiento de energa al interior del
Conjunto Residencial o al interior de cada edificio, ser administrado por la
correspondiente Junta de Propietarios.

TITULO V
DE LAS AMPLIACIONESY REMODELACIONES
Artculo 15.- Es obligacin de las Municipalidades, en el mbito de su jurisdiccin,
el seguimiento, supervisin y fiscalizacin de la ejecucin de los proyectos en
estricto cumplimiento de la licencia otorgada, no debiendo permitir ampliaciones
y/o remodelaciones que atenten contra la unidad y caractersticas del Conjunto
Residencial.