ZAKON O HIPOTECI

Pojam
lan 1
Radi obezbjeenja odreenog potraivanja nepokretna stvar moe biti optereena pravom
zaloge u korist povjerioca (hipoteka) koji je ovlaen, na nain propisan zakonom, da
trai namirenje svog potraivanja iz vrijednosti te nepokretnosti prije povjerilaca koji na
njoj nemaju hipoteku, kao i prije povjerilaca koji su hipoteku na njoj stekli poslije njega,
bez obzira na promjenu vlasnika optereene nepokretnosti.

Objekt hipoteke
lan 2
Hipotekom moe biti optereena pojedinano odreena nepokretnost podobna za
unovenje, kao i idealni dio nepokretnosti.
Ako se vrijednost nepokretnosti povea za vrijeme trajanja hipoteke, hipoteka se odnosi i
na poboljanje nepokretnosti (ekstenzivnost hipoteke).
Ugovor o hipoteci moe imati za predmet i buduu nepokretnost, ali se hipoteka moe
upisati u katastar nepokretnosti tek nastankom te nepokretnosti.
Na zalono pravo na brodovima i vazduhoplovima primjenjuju se odredbe ovog zakona,
ako drugaije nije ureeno posebnim zakonom.

Dravina nepokretnosti
lan 3
Hipotekarni povjerilac nema pravo na dravinu nepokretnosti optereene hipotekom ni
pravo na ubiranje i prisvajanje plodova i drugih koristi od te nepokretnosti ili je na bilo
koji nain upotrebljavati, osim ako ovim zakonom nije drugaije ureeno.

Neodvojivost
lan 4
Hipoteka se ne moe odvojiti od optereene nepokretnosti i kad neko tree lice stekne
pravo svojine na njoj.
Pravo hipoteke se ne moe prenijeti s jedne nepokretnosti na drugu, osim ako hipotekarni
povjerilac i hipotekarni dunik drugaije ne ugovore.

Kada je nepokretnost u svojini vie lica

lan 5
Suvlasnik moe sam zaloiti svoj idealni dio.
Za ugovornu hipoteku na cijeloj nepokretnosti koja je objekt susvojine potrebna je
saglasnost svih suvlasnika.
Ako je nepokretnost u zajednikoj svojini, hipotekom moe biti optereena cijela
nepokretnost, samo uz saglasnost svih zajedniara.

Obim hipoteke
lan 6
Hipoteka se odnosi na cijelu nepokretnost, na njene plodove dok su neodvojeni, kao i na
druge njene sastavne djelove i pripatke.
Ako se nepokretnost optereena hipotekom podijeli, hipoteka nastavlja da optereuje sve
djelove.
Hipotekarni povjerilac ima pravo ubrati plodove koje nepokretnost daje u sluaju kada je
ugovorom o hipoteci zaloeno samo pravo na te plodove.
Vrijednost plodova koje je hipotekarni povjerilac ubrao, prebija se sa njegovim
potraivanjem, sljedeim redosljedom: trokovima na iju naknadu ima pravo, dunim
kamatama i s glavnicom.

Potraivanje obezbijeeno hipotekom

lan 7
Hipotekom se obezbjeuje potraivanje u cjelini, kamate i druga sporedna potraivanja i
trokovi prinudne naplate.
Hipoteka se moe uspostaviti radi obezbjeenja uslovnog ili budueg potraivanja.
Ako se u trenutku zasnivanja hipoteke ne zna taan iznos potraivanja, u ugovoru o
hipoteci mora se odrediti najvei iznos do koga nepokretnost optereena hipotekom
slui kao obezbjeenje.
Hipotekom se obezbjeuje namirenje iz vrijednosti optereene nepokretnosti, odreenog
novanog potraivanja ili potraivanja ija je vrijednost izraena u novcu.
Potraivanje se smatra dovoljno odreenim ako su odreeni povjerilac i dunik, pravni
osnov i visina potraivanja, odnosno najvii iznos do kojeg se obezbjeuje hipotekom.

Kauciona i kreditna hipoteka

lan 8
U katastar nepokretnosti moe se upisati hipoteka za potraivanje koje ne mora nastati
(kauciona hipoteka).
Ako se hipotekom obezbjeuju potraivanja koja bi mogla nastati iz odobrenog kredita,
preuzetog poslovodstva, jemstva ili naknade tete ili drugih potraivanja nakon isteka
odreenog vremena ili ostvarenja odreenog uslova, u ispravi na osnovu koje se
dozvoljava upis treba navesti najvii iznos koji kredit ili odgovornost moe dostii
(kreditna hipoteka).

Kontinuirana hipoteka
lan 9
Hipotekom moe biti obezbijeeno i potraivanje hipotekarnog povjerioca prema
hipotekarnom duniku iz ugovornog odnosa nastalog nakon nastanka hipoteke, a koji
dospijeva za isplatu prije namirenja obaveze za ije je obezbjeenje hipoteka nastala.

Nastala hipoteka moe obezbjeivati potraivanje iz novog ugovornog odnosa nastalog

nakon izmirenja obaveze za ije obezbjeenje je hipoteka nastala do iznosa utvrenog
ugovorom o hipoteci (kontinuirana hipoteka).

Nastanak hipoteke
lan 10
Hipoteka se zasniva na osnovu ugovora, sudske odluke ili kada se ispune uslovi odreeni
zakonom.
Hipoteka nastaje upisom u katastar nepokretnosti.
Ako nijesu ispunjene sve pretpostavke za uknjibu, hipoteka moe nastati predbiljebom
pod uslovom naknadnog opravdanja tog upisa i ako su ispunjene sve pretpostavke za
predbiljebu.
Predbiljeba hipoteke se dozvoljava ako je dokazano postojanje potraivanja i pravni
osnov za nastanak hipoteke.
Odredbe ovog zakona o nastanku hipoteke upisom u katastar nepokretnosti shodno se
primjenjuju i na promjene i prestanak hipoteke.
Hipoteka ne moe nastati na osnovu testamenta.
Evidencija o hipotekama upisanim u katastar nepokretnosti objavljuje se na internet
stranici organa nadlenog za upis hipoteka.

Ugovor o hipoteci
lan 11
Ugovorom o hipoteci obavezuje se dunik ili neko trei (hipotekarni dunik) da e radi
obezbjeenja odreenog povjerioevog potraivanja dozvoliti da svoje zalono pravo
upie u katastar nepokretnosti, a povjerilac se obavezuje da po prestanku njegovog
potraivanja duniku izda potvrdu radi brisanja hipoteke iz javne knjige.
Ugovor o hipoteci mora biti zakljuen u pisanoj formi i ovjeren od strane nadlenog
organa
Ugovor o hipoteci sadri:
- ime ili naziv i adresu, ili sjedite hipotekarnog dunika;
- ime, ili naziv i adresu ili sjedite hipotekarnog povjerioca;

potraivanje koje se obezbjeuje hipotekom, a ukoliko je potraivanje nastalo na

osnovu posebnog ugovora, tanu oznaku ugovora;
predmet hipoteke, broj lista nepokretnosti, katastarske parcele i oznaku
katastarske optine u kojoj se nalazi ta nepokretnost;
prava i obaveze ugovornih strana;
rok dospijea potraivanja i nain namirenja;
datum zakljuenja ugovora;
naziv ili ime i adresu ili sjedite lica kome e biti povjerena vansudska prodaja i
potpise ugovornih strana.

Hipoteka za tui dug

lan 12
Na osnovu ugovora nepokretnost se moe opteretiti hipotekom i za obezbjeenje tueg
duga.

Zajednika hipoteka
lan 13
Za obezbjeenje jednog potraivanja moe se zasnovati hipoteka na vie nepokretnosti.
Ako se hipotekom obezbjeuje namirenje potraivanja iz vrijednosti vie nepokretnosti,
hipotekarni povjerilac moe izabrati nepokretnost iz koje e namiriti svoje potraivanje,
osim ako nije drukije ugovoreno, odnosno utvreno odlukom nadlenog organa.

Vie hipoteka na istoj nepokretnosti

lan 14
Kada na istoj nepokretnosi postoji vie hipoteka prvenstvo se utvruje prema trenutku
podnoenja zahtjeva za upis.
Povjerioci se namiruju prema redosljedu prvenstva.

Promjena prvenstva reda

lan 15

Prvenstvo hipoteke ne moe se izmijeniti bez saglasnosti svih strana na koje ta izmjena
moe uticati.

Prenos hipoteke
lan 16
Hipoteka se moe prenijeti na drugog samo zajedno sa prenosom potraivanja koje je tom
hipotekom obezbijeeno.
Za prenos iz stava 1 ovog lana nije potrebna saglasnost dunika, ali on mora biti
obavijeten o tome.
Obavjetenje o prenosu potraivanja sadri:
- ime ili naziv i adresu ili sjedite lica na koje se prenosi potraivanje;
- datum kada je prenos izvren ili e biti izvren;
- broj rauna i naziv banke kod koje se vre sve budue uplate;
Prenos hipoteke na tree lice vri se upisom u katastar nepokretnosti.

Raspolaganje zaloenom nepokretnou

lan 17
Hipotekarni dunik ima pravo da dri i upotrebljava nepokretnost, optereenom
hipotekom da je izdaje u zakup ili otui, bez saglasnosti hipotekarnog povjerioca, ime se
pravo hipotekarnog povjerioca ni u emu ne umanjuje.
Hipotekarni dunik je ovlaen da upotrebljava nepokretnost prema njenoj uobiajenoj
namjeni.
Ugovorom o hipoteci moe se iskljuiti pravo hipotekarnog dunika da otui
nepokretnost optereenu hipotekom , ili ograniiti njena upotreba.
Otuenjem nepokretnosti optereene hipotekom na novog vlasnika ne prelazi i obaveza
ije je ispunjenje bilo obezbijeeno hipotekom na tu nepokretnost, osim ako je na to
pristao hipotekarni povjerilac.

Obaveze hipotekarnog dunika

lan 18

Hipotekarni dunik je duan uvati nepokretnost optereenu hipotekom sa panjom

dobrog privrednika, odnosno dobrog domaina.
Ugovorom o hipoteci se moe predvidjeti obaveza hipotekarnog dunika da osigura
nepokretnost optereenu hipotekom.
Hipotekarni dunik je duan da obavijesti hipotekarnog povjerioca o svim promjenama
koje nastanu na nepokretnost, a naroito o pogoravanju njenog stanja ili gubljenju
vrijednosti, inae odgovara za prouzrokovanu tetu.

Zatita hipoteke
lan 19
Hipotekarni povjerilac je ovlaen da suprostavi svoje pravo svim treim licima kao i
hipotekarnom duniku, a posebno da zahtijeva:
- zatitu povrijeenog zalonog prava sredstvima koja se koriste za zatitu knjinih
prava;
- da se hipotekarni dunik ili tree lice uzdri od radnji na nepokretnosti
optereenoj hipotekom koje je dovode u opasnost ili joj smanjuju vrijednost ili na
drugi nain pogoravaju njeno stanje;
- predaju plodova ukoliko je ugovorom o hipoteci zaloeno pravo na te plodove.
Na zahtjeve koje hipotekarni povjerilac postavlja radi zatite hipoteke, shodno se
primjenjuju pravila o zatiti prava svojine.

Prodaja zaloene stvari prije vremena

lan 20
Ako hipotekarni dunik dovodi u opasnost nepokretnost optereenu hipotekom, smanjuje
vrijednost ili na drugi nain pogorava njeno stanje, hipotekarni povjerilac moe
zahtijevati da sud naloi hipotekarnom duniku da se uzdri od takvih radnji, a ako on to
ne uini, moe i prije dospjelosti tog potraivanja prodati nepokretnost optereenu
hipotekom , u skladu sa ovim zakonom.
Hipotekarni povjerilac moe zahtijevati od suda da treem licu preda u dravinu
nepokretnost optereenu hipotekom, , ako hipotekarni dunik ne uva nepokretnost u
skladu sa ugovorom i zakonom.

Nitava odredba ugovora

lan 21
Nitava je odredba o hipoteci kojom hipotekarni povjerilac ugovora za sebe pravo da u
sluaju neisplate duga namiri svoje potraivanje sticanjem prava svojine na zaloenu
nepokretnost, ubiranjem plodova koje ta nepokretnost daje i iskoriavanjem
nepokretnosti na drugi nain.

Pravo namirenja
lan 22
Hipotekarni povjerilac ima pravo da trai namirenje svog potraivanja iz vrijednosti
nepokretnosti optereene hipotekom bez obzira da li se ona i dalje nalazi u svojini
hipotekarnog dunika ili je prela u svojinu treeg lica.

Poetak namirenja
lan 23
Hipotekarni povjerilac je duan da obavijesti u pisanoj formi dunika i hipotekarnog
dunika, kada to nije isto lice i tree lice kod koga se nepokretnost nalazi, da je istekao
rok za izvrenje obaveze i da ukoliko se obaveza ne izvri u roku od 15 dana od dana
upisa obavjetenja hipotekarni povjerilac ima namjeru da pokrene postupak namirenja u
skladu sa ugovorom i zakonom.
Obavjetenje o poetku namirenja mora se upisati kod organa kod koga je hipoteka
upisana.
Primjerak obavjetenja se dostavlja i drugim licima u iju korist je upisan teret na
nepokretnosti optereenoj hipotekom nakon upisa te hipoteke.
Obavjetenje o dospjelosti duga za naplatu obavezno sadri:
- oznaenje ugovora o hipoteci, kao i osnovnog ugovora iz kojeg je nastalo
potraivanje obezbijeeno tom hipotekom, ukoliko su to dva posebna ugovora,
prema kojem je dug dospio za naplatu;
- ime ili i adresu ili sjedite hipotekarnog povjerioca;
- ime ili naziv i adresu ili sjedite hipotekarnog dunika kao i dunika, ako to nije
isto lice;

- adresu, katastarski broj i katastarsku optinu u kojoj se nalazi nepokretnost

optereena hipotekom ;
- izjavu da je dug dospio za namirenje, sa podacima o dospjelosti;
- nain namirenje dospjelog duga i roku za namirenje, koji ne moze biti krai od
15 dana, od dana upisa obavjetenja o dospjelosti duga.

Zabrana raspolaganja
lan 24
Poslije dostavljanja obavjetenja hipotekarnog povjerioca, hipotekarni dunik ne moe
raspolagati nepokretnou optereenoj hipotekom bez saglasnosti hipotekarnog
povjerioca.

Naini namirenja potraivanja

lan 25
Ako obaveza iz ugovora koji je obezbijeen hipotekom nije izvrena u roku od 15 dana
od dana dostave obavjetenja o poetku namirenja hipotekarnom duniku, hipotekarni
povjerilac moe se namiriti na jedan od sljedeih naina utvren ugovorom:
- vansudskom prodajom u skladu sa ovim zakonom;
- sudskom prodajom nepokretnosti optereene hipotekom u skladu sa zakonom
koji ureuje izvrni postupak.

Namirenje vansudskom prodajom

lan 26
Hipotekarni povjerilac moe pristupiti vansudskoj prodaji nepokretnosti optereene
hipotekom po isteku roka od 15 dana od dana dostave obavjetenja o poetku namirenja
hipotekarnom duniku.
Hipotekarni povjerilac pokree postupak vansudske prodaje upisom obavjetenja o
prodaji kod organa kod kojeg je upisana hipoteka i dostavljanjem primjerka obavjetenja
hipotekarnom duniku, odnosno duniku iz ugovora koji je obezbijeen hipotekom,
ukoliko se ne radi o istom licu.
Obavjetenje se dostavlja i drugim licima u iju korist je upisan teret na nepokretnosti
optereenoj hipotekom nakon upisa te hipoteke.

Sadraj obavjetenja o prodaji

lan 27
Obavjetenje o prodaji sadri:
- datum i vrijeme prodaje;
- mjesto gdje e se prodaja odrati, koje mora biti u optini u kojoj se nalazi
nepokretnost optereena hipotekom;
- broj lista nepokretnosti, broj katastarske parcele i katastarsku optinu hipotekovane
nepokretnosti, kao i vrstu nepokretnosti;
- ukupan iznos preostalog duga po ugovoru;
- procjenu realnih trokova i drugih izdataka nastalih od poetka postupka namirenja;
- uslove prodaje, i
- naziv ili ime, adresu ili sjedite i telefonski broj ovlaenog lica koje sprovodi
prodaju.

Objavljivanje obavjetenja o prodaji

lan 28
Obavjetenje o prodaji se objavljuje najmanje jedanput sedmino u toku dvije uzastopne
sedmice, uz uslov da se prvi put objavi najkasnije 15 dana, prije datuma prodaje, u dva
dnevna tampana medija koja se izdaju i distribuiraju na teritoriji Republike Crne Gore.
Obavjetenje o prodaji se postavlja na vidnom mjestu na nepokretnosti koja je predmet
prodaje najkasnije 15 dana, prije datuma prodaje.

Izvrenje ugovorne obaveze prije prodaje

lan 29
Dunik ili hipotekarni dunik, ako to nije isto lice, ili lice koje ima upisani drugi teret na
nepokretnosti optereenoj hipotekom koji je nieg reda prvenstva u odnosu na hipoteku
koja je predmet namirenja, moe izvriti obavezu iz ugovora koji je obezbijedjen
hipotekom, u bilo koje vrijeme prije prodaje nepokretnosti optereene hipotekom
namirenjem iznosa navedenih u obavjetenju o prodaji.
Ukoliko je obaveza iz ugovora obezbijeenog hipotekom izvrena, hipotekarni povjerilac
je duan da dostavi hipotekarnom duzniku obavjetenje o otkazivanju prodaje i da upie
to obavjetenje kod organa kod kojeg je upisana hipoteka.

Obavjetavanje o promjeni adrese

lan 30
Lica iz lana 23 stava 1 i 3 ovog zakona, duna su da podatke o promjeni adrese upiu
kod organa kod kojeg je upisana hipoteka i u pisanoj formi obavijeste dunika i druga
lica u iju korist je upisan teret na nepokretnoti optereenoj hipotekom.

Rok za vansudsku prodaju

lan 31
Vansudska prodaja ne moe se odrati prije proteka 30 dana od dana upisa obavjetenja o
prodaji.
Hipotekarni povjerilac i hipotekarni dunik mogu ugovoriti da se period od 30 dana
izmedju upisa obavjetenja o prodaji i poetka prodaje skrati, ukoliko se ispune svi uslovi
u vezi sa oglaavanjem obavjetenja o prodaji.

Vansudska prodaja javnim nadmetanjem

lan 32
Vansudska prodaja vri se javnim nadmetanjem koje sprovodi lice odreeno ugovorom o
hipoteci.
Kupac nepokretnosti koja je predmet vansudske prodaje ne moe biti lice ovlaeno za
voenje tog postupka.
Nepokretnost koja je predmet vansudske prodaje, prodae se licu koje ponudi najviu
cijenu.
Hipotekarni povjerilac koji uestvuje u javnoj prodaji kao ponua ima pravo da kao
kupoprodajnu cijenu ponudi obezbijeeno potraivanje ukljuujui neisplaene kamate,
zaostale rate, trokove prodaje, takse i druge trokove nastale u vezi sa hipotekom.

Tuba hipotekarnog dunika

lan 33
Hipotekarni dunik moe osporavati pravo namirenja hipotekarnom povjeriocu u
vansudskom postupku, podnoenjem tube nadlenom sudu u roku od 15 dana od dana
prijema obavjetenja o prodaji od strane hipotekarnog dunika.

Podnoenje tube ne odlae postupak prodaje , izuzev ukoliko hipotekarni dunik

podnese dokaz da je potraivanje koje je obezbijedjeno hipotekom namireno ili da dug
nije dospio, ili da je dolo do povrede postupka utvrenog ovim zakonom ili da hipoteka
nije upisana u skladu sa ovim zakonom.
Pri odreivanju rokova i roita po tubi hipotekarnog dunika, sud e postupati po
hitnom postupku.

Savjesni kupci na vansudskoj javnoj prodaji

lan 34
Svojina na nepokretnosti optereenoj hipotekom koju je savjesno lice pribavilo na
vansudskoj javnoj prodaji stie se sa teretima upisanim prije te hipoteke i bez tereta
upisanih nakon te hipoteke, ukoliko drugacije nije propisano zakonom.
Pravo svojine koje je savjesni kupac stekao ne moe se osporavati zbog eventualnih
propusta u postupku prodaje.

Prenos prava svojine nakon javne prodaje

lan 35
Nakon cjelokupne uplate kupoprodajne cijene postignute na javnoj prodaji, lice koje
sprovodi postupak prodaje ovlaeno je da u ime hipotekarnog dunika potpie ugovor
kojim se svojina na nepokretnosti optereenoj hipotekom prenosi na kupca, te da ovjeri
svoj potpis na tom ugovoru.

Obavjetavanje poreskog organa

lan 36
Organ kod koga je hipoteka upisana duan je da, u roku od osam dana od momenta
sticanja prava svojine na nepokretnosti optereenoj hipotekom , o tome obavijesti
nadleni poreski organ.

Namirenje glavnog i sporednih potraivanja i povraaj vika

lan 37
Prihodi od prodaje dijele se po sljedeem redoslijedu:
1. porezi na nepokretnost optereenu hipotekom ;
2. trokovi prodaje, ukljuujui naknadu licu ovlasenom za sprovoenje postupka
prodaje u skladu sa ovim zakonom;
3. iznos glavnog i ostalih potraivanja hipotekarnog povjerioca obezbijedjenih tom
hipotekom;
4. iznosi u vezi sa drugim teretima na toj nepokretnosti koji su upisani nakon upisa
hipoteke, i
5. preostali iznos hipotekarnom duniku u roku od osam dana .
Ako hipotekarni povjerilac u roku od osam dana ne isplati hipotekarnom duniku
preostali iznos, plaa duniku propisanu zateznu kamatu.

Namirenje u sluaju steajnog postupka

lan 38
U sluaju steajnog postupka nad imovinom hipotekarnog dunika, na namirenje iz
vrijednosti nepokretnosti optereene hipotekom primjenjuju se propisi kojim se ureuje
steaj.

Prestanak hipoteke
lan 39
Hipoteka prestaje ako:
- se hipotekarni povjerilac odrekne hipoteke u pisanoj formi, brisanjem iz katastra
nepokretnosti;
- je potraivanje obezbijeeno hipotekom prestalo da postoji ili je namireno zajedno
sa kamatama i drugim sporednim potraivanjima brisanjem hipoteke iz katastra
nepokretnosti;
- je nepokretnost optereena hipotekom prodata u sudskom ili vansudskom postupku radi
namirenja potraivanja obezbijeenog tom hipotekom;
- nepokretnost optereena hipotekom propadne;
- je odluka suda o prestanku hipoteke postala pravosnana, ili
- se svojstvo hipotekarnog povjerioca stekne u istom licu sa svojstvom hipotekarnog
dunika ili kada hipotekarni povjerilac stekne pravo svojine na nepokretnosti optereenoj
hipotekom i kada bude izbrisana iz katastra nepokretnosti.

U roku od osam dana nakon prestanka hipoteke, hipotekarni povjerilac, odnosno sud u
sluaju sudske hipoteke, sainjava i dostavlja hipotekarnom duniku potvrdu o prestanku
hipoteke.
Hipotekarni dunik ima pravo da podnese zahtjev za brisanje hipoteke, na osnovu
dobijene potvrde, organu nadlenom za upis hipoteke.
Ukoliko hipotekarni povjerilac ne dostavi hipotekarnom duniku potvrdu o prestanku
hipoteke u roku od osam dana od dana prestanka hipoteke, zahtijevati od suda da utvrdi
da je potraivanje namireno i da se naloi brisanje hipoteke iz katastra nepokretnosti.
Hipotekarni povjerilac koji ne saini i dostavi potvrdu o prestanku hipoteke, odgovaran je
za tetu koja zbog toga nastane.

Propast stvari
lan 40
Ako nepokretnost optereena hipotekom propadne a na njeno mjesto nije stupila druga
stvar ili pravo, hipoteka prestaje.
Ako je nepokretnost optereena hipotekom bila osigurana, zalono pravo se uspostavlja
na potraivanju iznosa naknade osiguranja, koja se uplauju u depozit suda u visini
povjerioevog potraivanja radi obezbjeenja tog potraivanja.

Prelazne odredbe
lan 41
Odredbe ovog zakona nee se primjenjivati na hipotekarne odnose koji su nastali prije
stupanja na snagu ovog zakona, ako ugovorne strane ne odrede drugaije.

Evidencija o hipotekama na internetu

lan 42
Evidencija iz lana 10 stava 7 uspostavie se u roku od godinu dana od stupanja na snagu
ovog zakona.

Prestanak vaenja
lan 43
Stupanjem na snagu ovog zakona prestaju da vae odredbe l. 63-69 Zakona o osnovama
svojinsko-pravnih odnosa (Slubeni list SFRJ, br. 6/80, 36/90 i Slubeni list SRJ,
broj 29/96).

Stupanje na snagu
lan 44
Ovaj zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Slubenom listu
Republike Crne Gore".

O B R A Z L O E NJ E

I Ustani osnov za donoenje zakona

Ustavni osnov za donoenje ovog zakona sadran je u lanu 12 taki 4 Ustava Republike
Crne Gore, kojim je propisano da se zakonom ureuju pitanja od interesa za Republiku.

II Razlozi za donoenje zakona

U dosadanjem naem pravnom sistemu pitanje hipoteke, kao zalonog prava, ureeno je
u okviru Zakona o svojinsko pravnim odnosima , Zakona o izvrnom postupku i Zakona
o dravnom premjeru, katastru i upisima prava na nepokretnosti, sa nekoliko lanova to
se u praksi pokazalo kao nedovoljno, posebno u uslovima razvoja trine ekonomije i
manjih oblika i naina privreivanja.
Nepovoljnost dosadanjih rjeenja zahtijevala je njihovo usaglaavanje sa evropskim i
meunarodnim standardima i konvencijama iz ove oblasti. Meutim, razvoj trinog
sistema privreivanja kao i dinamikim razvojem bankarskih usluga, nastala je potreba
preciznijeg i detaljnijeg definisanja hipoteke kao jednog od najee korienog sredstva
obezbjeenja potraivanja. Praksa je pokazala na veoma veliki obim problema u
realizaciji hipotekarnog prava, a prije svega na to ukazuje analiza bankarske prakse gdje
povjeriocu nije pruena zadovoljavajua zatita i stimulisano kreditiranje obezbijeeno
hipotekom. Naime, prava nesigurnost u ovoj oblasti poveava trokove, jer nije
postignuta vea sigurnost povjerilaca da e u sluaju neispunjenja obaveze njegovo
potraivanje biti namireno u brzom postupku koji ne zahtijeva velike trokove. Postojea
rjeenja suprotna su konceptu hipoteke i interesu povjerilaca banaka kojima nije pruena
odgovarajua zatita i zajmotraioca njihovih klijenata koji ne mogu da dobiju kredite po
niim kamatnim stopama.
Pored toga, sadanji propisi onemoguavaju efikasno namirenje hipotekarnog povjerioca,
jer se zaloena imovina ne moe prodati ispod 2/3 od procijenjene vrijednosti bez
saglasnosti hipotekarnog dunika. Ovo rjeenje je u potpunoj suprotnosti sa
meunarodnim standardima i principima trine ekonomije, na ta su ukazali svi strani
konsultanti koji su se bavili ovom problematikom. Razmatranje ove problematike je u
funkciji oblikovanja to povoljnijeg pravnog okvira za bankarsko poslovanje u RCG i
usvajanje onih rjeenja koja su sinhronizovana sa principima trine ekonomije i
doprinose poveanju ekonomskog rasta u Crnoj Gori kroz poveano kreditiranje.
Takoe, neophodno je obezbijediti to povoljnije uslove za sigurnost stranih ulaganja i
obezbjeenje adekvatne pravne zatite za domaeg i stranog investitora kako bi mogao na
brz i efikasan nain da realizuje hipoteku i zatiti svoja prava.

Pri tome se vodilo rauna i o zatiti dunikovih prava i stavljanje u isti pravni poloaj sa
pravom povjerioca. Prvenstveno autonomija volje postoji i na strani povjerioca i na strani
dunika prilikom sklapanja ugovora, a povjerilac ne moe ii u realizaciju hipoteke bez
sprovoenja postupka utvrenog ovim zakonom koji ukljuuje sve potrebne radnje, a
naroito obavjetavanje dunika i pruanje mogunosti da izmiri svoju obavezu, kao i
mogunost korienja pravnih ljekova radi zatite svojih prava. Poseban problem u
primjeni ovog prava prestavlja momenat dospjelosti potraivanja, odnosno ugovorom se
mora precizirati nakon ispunjenja kojeg uslova povjerilac moe krenuti u realizaciju
hipoteke, kao i situacija kada je jednom hipotekom obuhvaeno vie ugovora o kreditu,
odnosno vie razliitih potraivanja, a to je meunarodna bankarska praksa, koju
obavezno treba uvesti u Crnu Goru na ta su ukazale i inostrane banke u Crnoj Gori.
Zakonom o zalozi kojim su regulisane pokretne zaloge prije dvije godine je prvi put
uvedena vansudska prodaja u na pravni sistem. U skladu sa tim rjeenjima i pozitivnim
iskustvima se, kao jedna od znaajnih novina, predlae vansudska prodaja, to je u
saglasnosti sa meunarodnim standardima.
Imajui u vidu navedene razloge, pristupilo se izradi posebnog Zakona o hipoteci, kojim
se preciziraju prava, obaveze i meusobni odnosi hipotekarnog povjerioca i hipotekarnog
dunika, obim i vrste hipoteka, postupak namirenja, kao i sva druga pitanja neophodna za
efikasno funkcionisanje hipotekarnog prava, naroito u vezi vansudskog izvrenja, koje je
uvedeno i Zakonom o hipoteci.
Donoenjem modernog Zakona o zalozi, Zakona o hipoteci i Zakona o fiducijarnom
prenosu prava svojine RCG zaokruuje pravni okvir u sistemu obezbjeenja potraivanja.

III Obrazloenje pravnih instituta

lanovim 1utvrdjen je pojam hipoteke.
lanom 2 utvruje se ta moe biti objekat hipoteke i utvruje da se hipoteka moe
zasnovati i na buduoj nepokretnosti koja jo ne postoji (nije izgraena).
lanom 3 utvruje se standardna norma da hipotekarni povjerilac nema pravo dravine
nepokretnosti koja je potereena hipotekom, kao ni pravo ubirati plodove ili na drugi
nain koristiti tu nepokretnost.
lanom 4 utvruje se standardna norma da hipoteka prati optereenu nepokretnost, dok
lan 5 omoguava zalaganje suvlasnikog dijela nepokretnosti kao i nepokretnosti u
reimu zajednike svojine.

lano 6 utvruje na ta se hipoteka odnosi, a lanom 7 se utvruju osobine i uslovi

potraivanja koje se obezbjeuje hipotekom.
lan 8 omoguava da hipoteka slui za obezbjeenje i budua potraivanja koja mogu,
ali ne moraju nastati, odnosno koja nastaju nakon ispunjenja odreenog uslova.
lan 9 omoguava da hipoteka slui za obezbjeenje postojeeg i buduih potraivanja
koja mogu nastati izmeu povjerioca i dunika, odnosno da povjerilac stalno ima pravo
prvenstva kod namirenja iz te nepokretnosti, ako je to volja ugovornih strana
(kontinuirana hipoteka koja je meunarodni bankarski standard).
lanom 10 utvruje se standardni naini zasnivanja i osnov nastanka hipoteke, na nain
to hipoteka nastaje iskljuivo upisom u katastar nepokretnosti, bez obzira da li ona ima
osnov u ugovoru, sudskoj odluci ili odluci dravnog organa na osnovu zakona (radi
pravne sigurnosti i stimulisanja kreditiranja svi povjerioci, ukljuujui i Dravu, moraju
da izvre registraciju hipoteke kako bi se ostvarila svrha registra, odnosno prioritet
prilikom namirenja na osnovu registracije). lanom 10 utvreno je i da se evidencija o
hipotekama objavljuje na Internet stranici Direkcije za nekretnine, ime se postie bolja
obavijetenost treih lica o upisanim hipotekama, odnosno stimulie kreditiranje (sredstva
za ostvarivanje ove ideje nijesu znaajna, a oekuje se pomo stranih donatora u
realizaciji ove zamisli).
lanom 11 utvreni su bitni elementi ugovora o hipoteci, dok se lanom 12 daje
mogunost da se hipotekom obezbijedi i tui dug. Odredbe lanova 13 i 14 propisuju
mogunost zasnivanja hipoteke na vie nepokretnosti, kao i mogunost zasnivanja vie
hipoteka na istoj nepokretnosti, pri emu se prvenstvo utvruje prema vremenu
podnoenja zahtjeva za upis. Takav red prvenstva mogue je izmijeniti samo saglasnou
svih zainteresovanih strana, to je ureeno lanom 15. Mogunost prenosa hipoteke i
obaveza obavjetavanja o tom prenosu propisana je lanom 16, pri emu se taj prenos
vri upisom u katastar nepokretnosti.
lanom 17 propisuje se standardna norma da hipotekarni dunik i dalje zadrava
nepokretnost i njome se koristi.
lanom 23 utvreno je da hipotekarni povjerilac mora dostaviti obavjetenje o poetku
namirenja duniku i licima koja su hipoteku stekla nakon njega ime se ostavlja rok od
15 dana duniku da izmiri obavezu, ukoliko obaveza nije izvrena o dospjelosti.
lan 25 propisao je dva naina namirenja potraivanja, a to su: vansudska prodaja i
sudska prodaja, u skladu sa Zakonom o izvrnom postupku, o emu odluuju ugovorom
povjerilac i dunik. Postupak vansudske prodaje detaljno je propisan odredbama lanova
26, 27, 28, 29, 30, 31 i 32. Osnovi za osporavanje prava namirenja hipotekarnog
povjerioca limitirani su i propisani lanom 33, pri emu je propisano pravilo da
podnoenje tube ne odlae postupak namirenja izuzev ako dunik dokae da su ispunjeni

uslovi za osporavanje postupka namirenja. Prava savjesnih kupaca na vansudskoj javnoj

prodaji, kao i prenos prava svojine nakon javne prodaje, te obaveza obavjetavanja
poreskog organa propisani su lanovima 34, 35 i 36.
lanom 37 ureuje se redosljed namirenja potraivanja iz dobijene vrijednosti nakon
prodaje nepokretnosti. Ova pravila do sada nijesu postojala u propisima kojima je do sada
bila ureena hipoteka. Prvo e se namiriti eventualni neizmireni porez na imovinu za
predmetnu nepokretnost, trokovi prodaje pa tek onda potraivanja hipotekarnih
povjerilaca, a preostali iznos e se uplatiti duniku u roku od osam dana.
lanom 38 propisano je da se realizacija hipoteke u steajnom postupku regulie
propisima kojima je taj postupak ureen.
lanom 39 utvreni su osnovi za brisanje hipoteke iz katastra nepokretnosti.
lanom 40 utvruje se hipoteka ako stvar propadne, odnosno da se hipoteka protee ne
iznos naknade osiguranja ukoliko je hipoteka bila osigurana.
lanom 41 utvreno je da ugovorne strane kod postojeih ugovora u hipoteci mogu
aneksom ugovoriti primjedbu odredaba ovog zakona.
lan 42 ostavljen je rok od godinu dana za formiranje internet stranice Direkcije za
nekretnine na kojoj e biti prikazane sve hipoteke, kao to je sada sluaj sa zalogama na
pokretnim stvarima koje su ve dostupne na internetu.
lanom 43 stavljene su van snage odredbe Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa
koje su ureivale hipoteku i lanom 44 predvieno je stupanje na snagu Zakona.

IV Finansijska sredstva za sprovoenje zakona

Za sprovoenje ovog zakona nijesu potrebna finansijska sredstva.
Razlozi za donoenje Zakona po hitnom postupku su:aktuelnost materija i stvaranje
neophodnih uslova da to prije profunkcionie institut hipoteke kao sredstva za
obezbjeenje potraivanja, kao i potovanje rokova datih u Programu rada Vlade RCG za
2004. godinu.
*

*
*