UGOVOR O ZAKUPU DRZAVNE IMOVINE

Prema Zakonu o drzavnoj imovini imovinska prava na stvarima i drugim

dobrima u dravnoj imovini su u prometu, ako zakonom nije drukije
odreeno. Prema istom zakonu, dobra u svojini Crne Gore ili imovini
optine mogu se ugovorom dati u zakup (i) do 30 godina, odlukom Vlade
Crne Gore, odnosno nadlenog organa optine ili do 90 godina, odlukom
Skuptine, na predlog Vlade. Skuptina Crne Gore na predlog Vlade,
odluuje i o raspolaganju dravnom imovinom u vrednosti iznad
150.000.000 evra.
Sva pitanja, uslovi i elementi oko kojih se ugovorne strane usaglasavaju,
kao sto su predmet i vrijeme zakupa, iznos zakupnine, nacin placanja,
nacin koriscenja, cuvanja, zastita stvari date pod zakup i ostala pitanja
uredjuju se ugovorom o zakupu.
Nadleni organ prilikom donoenja odluke o davanju u zakup nepokretnih i
pokretnih stvari formira komisiju za sprovoenje postupka prodaje davanja
u zakup ili odreuje dravne organe ili organ uprave koji formira komisiju
za sprovoenje postupka prodaje ili davanja u zakup.Isti nadlezni ogran
imenuje predsjednika i lanove komisije. U Komisiju se imenuje neparan
broj lanova. Ona odluke donosi veinom glasova od ukupnog broja
lanova.
Predsjednik i lanovi komisije ne smiju imati neposrednih ili posrednih
interesa u predmetu prodaje nepokretnosti u dravnoj imovini koji bi mogli
prouzrokovati
konflikt
interesa.
U sluaju da postoji konflikt interesa, predsjednik i lanovi komisije duni
su da o tome obavijeste organ koji je formirao komisiju, radi odreivanja
drugog lica za predsjednika, odnosno lana komisije.
Zakup nepokretnih stvari
Postupak davanja u zakup nepokretnih stvari pokree se odlukom
nadlenog organa. Davanje u zakup nepokretnih stvari vri se
objavljivanjem javnog poziva u najmanje jednom dnevnom tampanom
mediju koji se distribuira na cijeloj teritoriji Crne Gore i na internet stranici
dravnog organa ili organa optine ili javne slube, koji sprovodi postupak
davanja u zakup. Nadleni organ moe odluiti da se javni poziv objavi i u
jednom od meunarodnih tampanih medija. Davanje u zakup nepokretnih
stvari, po pravilu, se vri javnim nadmetanjem ili prikupljanjem ponuda, a
izuzetno neposrednom pogodbom u skladu sa zakonom. Javni poziv za
davanje u zakup nepokretnih stvari, sadri:
- naziv zakupodavca;

- opis i blie podatke o nepokretnoj stvari koja je predmet zakupa (broj lista
nepokretnosti, katastarska parcela, naziv optine i dr.);
- poetnu cijenu zakupa zemljita ili objekta (po m2 ili ukupno) kod aukcije;
- minimalnu cijenu zakupa zemljita ili objekta (po m2 ili ukupno) kod
tendera;
- rok zakupa;
- uslove zakupa (nain plaanja zakupa, obaveze zakupca u vezi sa
korienjem nepokretnosti za odreenu svrhu i namjenu);
- nain, mjesto i vrijeme podnoenja prijave, odnosno ponude;
- mjesto, nain,
dokumentacije;

rok

cijenu

za

dobijanje

tenderske

(aukcijske)

- obavezu uesnika da u postupku javnog nadmetanja uplati utvreni iznos

depozita ili dostavi garanciju banke bez prigovora naplativu na prvi poziv;
- rok za povraaj depozita uesnicima koji nijesu uspjeli na javnom
nadmetanju;
- mjesto i vrijeme odravanja javnog nadmetanja, odnosno otvaranja
ponuda;
- obavezu za uesnike javnog nadmetanja da u roku utvrenom javnim
pozivom dostave line podatke (za fizika lica: ime i prezime, adresa
stanovanja, matini broj, odnosno broj line karte ili pasoa; za pravna lica:
naziv i sjedite, potvrda o registraciji iz Centralnog registra Privrednog
suda za domaa, odnosno dokaz o registraciji nadlenog organa matine
drave stranog ponuaa za strana lica).1
Poetni iznos cijene zakupa nepokretnih stvari u dravnoj imovini kod
aukcije odnosno minimalni iznos zakupnine kod tendera utvruje nadleni
organ ili organ koji je odlukom nadlenog organa odreen. Javnim pozivom
mogu da budu odreeni i drugi uslovi koji su potrebni za realizaciju zakupa
nepokretnosti u skladu sa programima i planovima koji su od interesa za
Dravu, optinu ili javnu slubu.
Ukoliko se dobra u svojini Crne Gore daju u zakup na period dui od 30
godina ili je vrijednost zakupa preko 150.000.000,00 , Vlada, nakon
sprovoenja postupka javnog oglaavanja, izbora najpovoljnijeg ponuaa
i potpisivanja ugovora o zakupu, ugovor dostavlja Skuptini na usvajanje.
1 Uredba o prodaji i davanju u zakup stvari u dravnoj imovini "Slubeni list Crne Gore, broj
44/2010" od 30.7.2010. god.

Ukoliko je predmet zakupa imovina sa kojom raspolae optina, a rok

zakupa je dui od 30 godina ili je vrijednost zakupa preko 150.000.000,00
nadleni organ optine predlog odluke o zakupu dostavlja na saglasnost
Vladi.2
Kad je predmet zakupa zemljite na kome je predviena gradnja hotelsko
turistikog kompleksa, zakupodavac moe dati saglasnost zakupcu na
otuenje objekta izgraenog na tom zemljitu, u skladu sa planskom
dokumentacijom i ugovorom o zakupu. Dalje, kada je predmet zakupa
zemljite na kome je predviena gradnja vila, zakupcu se, uz svojinu na
objektu, moe preneti i pravo svojine na zakupljenom zemljitu ispod
objekta i oko njih i koje je neophodno za njegovu redovnu upotrebu,
u skladu sa planskom dokumentacijom i ugovorom o zakupu, uz plaanje
trine naknade.
Ukoliko zakupljeno zemljite obuhvata i morsko dobro, taj deo zemljita se
ne moe davati u zakup poto je morsko dobro prirodno bogatstvo, ije
davanje u zakup ili raspolaganje istim nije dozvoljeno. Meutim, prema
postupku predvienom Zakonom o moru Crne Gore, korienje takvog
zemljita moe se odobriti zakupcu ugovorom zakljuenim sa javnim
preduzeem zaduenim za zatitu morskog dobra Crne Gore.
Zakup pokretnih stvari
Davanje u zakup pokretnih stvari vri se saglasno odredbama koje se
odnose na zakup nepokretnih stvari.
Postupak davanja u zakup pokretnih stvari pored navedenih subjekata kod
zakupa nepokretnih stvari, moe inicirati i starjeina dravnog organa,
odnosno starjeina organa optine ili rukovodilac javne slube.

CLAUSULA INTABULANDI I UPIS OBLIGACIONO KNJIZNJIH PRAVA

Pojam i znacaj clausule intabulandi
Prilikom svake kupoprodaje, razmene ili bilo kog drugog naina sticanja i
prenosa apsolutnih prava na nepokretnostima, clausula intabulandi
predstavlja jedan od veoma bitnih elemenata mnogih ugovora.
Clausula intabulandi je izjava kojom prodavac premetne nekretnine
iskazuje saglasnost da se kupac te iste nekretnine ( stana, kue ) moe
uknjiiti u katastru nepokretnosti ( ranije u zemljinim knjigama ). Kupac
2 IBIDEM

e se uknjiiti kao novi vlasnik nepokretnosti bez naknadne saglasnosti i

prisustva prodavca. Napred navedeno znai, da je prodavac ovom svojom
izjavom omoguio kupcu da se bez problema samostalno uknjii kao novi
vlasnik .---bojana
Pristanak na uknjibu moe se dati bezuslovno, pod odreenim uslovom ili
se moe oroiti. Bezuslovan pristanak na uknjibu potreban je za uknjibu,
odnosno sticanja, promene ili prestanka prava na nekretnini bez posebnog
kasnijeg opravdanja.
U sluaju da knjini prethodni odbije da da knjinom sledbeniku potrebnu
izjavu, sljedbenik moe u tom sluaju pokrenuti spor u kome e traiti
odobrenje upisa. Pokretanja navedenog spora bie upisano u katastar
nepokretnosi u vidu zabeleke,a po okonanju spora, odluka suda
zamenie clausulu intabulandi.
Sluajevi kad se moe izvriti upis bez clausule intabulandi izriito su i
posebno ureeni zakonom.
Clausula intabulandi se moe dati prilikom zakljuenja i overe
kupoprodajnog ugovora, ime predstavlja njegov sastavni deo ali isto tako
ona moe biti i poseban dokument, nezavisan od ugovora. U oba sluaja,
da bi izjava bila vaea, mora biti sudski overena. Samo tada bie validna i
moze biti priloena kao dokaz ukoliko doe do nekih problema prilikom
uknjibe nepokretnosti.
Clausula intabulandi, osim to mora biti ovjerena, mora sadrati i sve
obavezne elemente, a to su tani podaci o nepokretnosti, adresa i matini
broj prethodnog vlasnika.
Upis obligaciono knjiznih prava
Prema Zakonu o drzavnom premjeru I katastru nepokretnosti zakup I
koncesija za period duzi od 5 godina upisuje se u G listu nepokretnosti.
Upis drugih obligacionoh prava moze biti odredjen drugim propisima. Upis
navedenih obligacionih prava u katastar nepokretnosti nije pretpostavlka
za njihovo sticanje. To je zato sto ova prava nastaju saglasnoscu volja
ugovornih strana. Od momenta upisa obligaciona prava djeluju apsolutno.
Medjutim, poznata se neka prava koja djeluju apsolutno iako nisu upisana
u katastar nepokretnosti. Tako npr. erga omnes djeluje zakonsko pravo
prece kupovine.3

3 Zoran P. Rasovic, ZEMLJISNOKNJIZNO PRAVO,notarska komora,2012.str

Uslov da se upise neko obligaciono pravo u katastar nepokretnosti jeste da

se ostvare sve pretpostavke koje vaze za upis drugih knjiznih prava, kao I
da se ispravom dokaze postojanje odredjenoh obligacionog prava.
Bez obzira na to da li je u pitanju predbiljezba ili uknjizba, potrebno je da je
jasno izrazena volja stranaka o tome. Saglasnost ugovornih strana nema
znacenje clausule intabulandi, sto znaci da pravila o formi I sadrzaju
isprave u kojoj se daje clausula intabulandi ne vazi kod upisa obligacionih
prava. Saglasnost volja ugovornika o upisu nije potrebna kod onih
obligacionih prava za koja je propisom odredjen njihov upis u katastar
nepokretnosti. Upis obligacionih prava nije materijalna pretpostavka za
njihovo sticanje. Ona se obicno sticu na osnovu pravnog posla, u trenutku
njegovog zakljucenja, a redje zakonom, tj ostvarenjem zakonskih
pretpostavki.
Ako je na nekoj nepokretnosti ustanovljen zakup, potrebno je upisati
podatke o zakupcu I zakupodavcu. Zakup za period duzi od 5 godina se
zakupljuje se upisuje na zakupljenoj nepokretnosti u korist zakupca na
osnovu isprave za upis. Na osnovu isprave za upis moze se upisati prenos
prava zakupa ili podzakup zakupljene nepokretnosti u korist novog
sticaoca.
Za pravo zakupa upisuje se vrijeme trajanja, a ako je zakup ugovoren na
neogredjeno vrijeme upisuje se i duzina otkaznog roka. Zakup na ostalim
nepokretnostima upisuje se na osnovu isprava sacinjenih u skladu sa
Zakonom I zakonom kojim se uredjuju obligacioni odnosi. Pravo zakupa
upisuje se kao pravo na nepokretnostima sa zabiljezbom trajanja I osnova
prava zakupa, odnosno kao teret na nepokretnosti sa zabiljezbom trajanja I
osnova prava zakupa.
Brisanje upisanog prava zakupa vrsi se po zahtjevu zakupodavca ili
zakupca u skaldu sa zakonom. Odredbe o zakupu shodno se primjenjuju I
na podzakup.4
PRIVIDNI PRAVNI POSAO
Prividan (simulirani ili fiktivan) je onaj ugovor koji nije zakljuen kao
saglasnost volja ugovornih strana, nego je nastao kao saglasnost volje
ugovornih strana da se samo stvori privid o zakljuenju ugovora.
Po Zakonu o Obligacionim odnosima, prividan ugovor nema dejstva medju
ugovornim stranama. Ali, ako prividan ugovor prikriva neki drugi ugovor,
taj drugi vazi ako ako su ispunjeni uslovi za njegovu pravnu valjanost.
4 Zoran P. Rasovic, ZEMLJISNOKNJIZNO PRAVO,notarska komora,2012.str

Prividnost ugovora ne moze se isticati prema trecem savjesnom licu. To

znaci da se zakljucenjem takvog ugovora ne mogu vrijedjati interesi
treceg lica koje je bilo u uvjerenju da je ugovor punovazan. 5 Prividni pravni
posao obuhvata dva ugovora: fiktivan i simulovani.
Fiktivan i simulovani pravni posao
Fiktivan pravni posao je onaj kod kojeg stranke stvaraju privid pravnog
posla, mada izjave volje koje bi proizvodile pravno dejstvo nema. O n s e
zakljuuje
zbog
toga,
da
bi
se
stvorio
privid
o
n j e g o v o m postojanju, iako ga strane stvarno ne ele. One su svesne da
ovakav pravni posao ne proizvodi nikakvo pravno dejstvo, jer pravno
relevantne izjave volje za njegovnastanak nema, ali ga zakljuuju radi
stvaranja privida za spoljni svet odnosno trea lica. Cilj fi ktivnih
pravnih poslova je izigravanje pojedinih pravnih sankcija ili prava
trecih. Fiktivni pravni posao ne proizvodi pravna dejstva i smatra
se kao da nije ni zakljucen. U odnosu na trea lica treba razlikovati
sluaj kada je tree lice bilo savesno od onog kada je bilo nesavesno.
Ako je tree lice bilo savesno ( nije zanlo niti je moralo znati da je u pitanju
fiktivni pravni posao ), prividnost pravnog posla se prema njemu ne moe
isticati. Ako je povodom fi ktivnog pravnog posla savesno tree lice
neto dali ili primilo, dato treba da mu se vrati, primljeno zadrava, a
teta mu se nadknauje. Ako je tree lice bilo nesavesno( znalo je ili je
moralo znati za fi ktivan pravnni posao ) ono to je dalo ili primilo iz
takvog pravnog posla duno je da vrati bez prava na naknadu tete.
Simulovani pravni posao je onaj koji strane zakljuuju iako njegovo
pravno dejstvo ne ele, da bi njime prikrili drugi pravni posao ije dejstvo
ele da se ostvari.Simulovani pravni posao je prividan i zakljuuje se
radi toga da bi se njime prikriodrugi, disimulovani pravni posao, iji
nastanak i pravno dejstvo strane stvarno ele. Ko d s i m u l o v a n o g
pravnog posla zakljuuje se simulovani, da bi se njime
p r i k r i o disimulovani pravni posao.Kod simulovanog pravnog posla treba
razlikovati:1) simulovani ili prividni pravni posao koji strane ne ele, ali ga
svesno zakljuuju da bi prema treim licima izazvao lanu predstavu kao
da je valjan2 ) disimulovani pravni posao koji za trea lica nije
vidljiv, a iji nastanak i pravnodejstvo strane zaista ele. Da bi se
moglo govoriti o simulovanom pravnom poslu potrebno je da postoji
razlika izmedju simulovanog i disimulovanog pravnog posla. Ta se razlika
moze ticati bilo kojeg elementa pravnog posla, samo je vazno da da su
zbog tih razlika njihova pravna dejstva,odnosno pravni rezimi razliciti.
S i m u l o v a n i p r a v n i p o s l o v i s e o b i n o z a k l j u u j u s a n a m e ro m
5 Zoran P. Rasovic, GRADJANSKO PRAVO, 2.izdanje, Podgorica 2009., str. 310

d a s e o b m a n u t re a l i c a i l i d a s e i z b j e g n e n e ka z a ko n s ka
o b a v e z a . M o e s e d o g o d i t i d a s t r a n e zakljue ovaj pravni posao
i bez nepotenih namera, nego samo sa ciljem da bi se s a u v a o u
t a j n o s t i . Pre m a z a ko n u o o b l i g a c i o n i m o d n o s i m a p r i v i d a n
s i m u l o v a n i ugovor nema dejstva meu ugovornim stranama. Ako
prividan ugovor prikriva nekidrugi ugovor, taj drugi vai ako su
ispunjeni uslovi za njegovu pravnu valjanost. Simulovan pravni posao
je nitav i ne proizvodi pravno dejstvo izmeu strana jer gan i s u n i
htele. Disimulovani pravni posao e se smatrati pravno
v a l j a n i m p o d pretpostavkom da sadri sve elemente potrebne za
njegovu punovanost. Moe se dogoditi da oba pravna posla, simulovani i
disimulovani, ne vae jer se strane u posluk o r i s t e s i m u l o v a n i m
pravnim
poslom
da
bi
prikrile
neki
zakonom
ili
m o r a l o m n e d o z v o l j e n c i l j . Tre a s a v e s n a l i c a n e m o g u s n o s i t i
p o s l e d i c e ko j e n a s t a j u z b o g nitavosti simulovanog pravnog posla.
Prividan ugovor je nistav, pa se moze traziti samo utvrdjenje njegove
nistavosti. Nije, dakle, rijec o rusljivom ugovoru koji bi se mogao na zahtjev
lica ponistiti. Fiktivan ugovor je zakljucen da se samo stvori privid kao da
je zakljucen bez namjere stranaka da izazove pravna dejstva. Kako
prividan ugovor nema dejstva medju ugovornim stranama, jer one nijesu
htjele da ga zakljuce, to se nijedna ne moze pozvati na njegvu nistavost.6
PRIMJERI UGOVORA O ZAKUPU DOBARA U DRZAVNOJ IMOVINI U CRNOJ
GORI
Zakup ostrva Lastavice sa tvrdjavom Mamula
Tvrava Mamula na ostrvu Lastavici je istorijski spomenik, trajno
svjedoanstvo burne prolosti ratova i sukoba na prostorima Crne Gore.
Tvrava je jedinstven objekat u svijetu, narodno, kulturno, arhitektonsko i
prirodno bogatstvo Crne Gore i dio zajednike kulturne batine
ovjeanstva.
Zakup ovog ostrva sa tvrdjavom je veliko pitanje. Za davanje pod zakup
ostrva Mamule neophodno je bilo obaviti detaljne studije, ukljuujui
prikupljanje sredstava i uopte finansiranje odgovarajue rehabilitacije
tvrave Mamula i ostrva Lastavica, i njihove adaptacije za dogovorene
svrhe.
Postoje misljenja da ugovor o dugorocnom zakupu ostrva Lastavica sa
tvrdjavom Mamula nije prihvatljiv ni iz pravnih ni iz ekonomskih razloga.
Ugovorom o zakupu ostrva i tvrave Mamula, koji je potpisan izmeu
Orascoma i Vlade Crne Gore, ovom investitoru je omoguen itav niz
6 Zoran P. Rasovic, GRADJANSKO PRAVO, 2.izdanje, Podgorica 2009., str. 314

privilegija na tetu javnog interesa, poev od cijene zakupa, povoljnosti

kod uvoenja infrastrukture, poreskih olakica i konano zaobilaenja
zakona i propisa koji se odnose na upravljanje zonom morskog dobra.
Postavlja se pitanje li je prava cijena zakupa 32.000 kvadrata zemljita
4.000 eura mjeseno, znajuci da se ozbiljniji apartmani na obali izdaju se
za taj novac? Crna Gora od zakupa kompletnog ostrva godinje prihodovati
ce nepunih 48 hiljada eura, to je daleko manji iznos od iznosa koji, na
primjer Morsko dobro prihoduje samo od jedne plae na crnogorskoj obali.
Na osnovu ugovora zakljucuje se da investitor ne mora uopte da ulae
svoj novac. Moe da zaloi prava iz ugovora i kreditnim sredstvima ue u
itav posao. To znai da je ovaj posao automatski optereen hipotekom i
da tim putem moe da doe do promjene vlasnitva. Garancija za izvrenje posla od milion i po eura ili deset odsto ukupne investicije, izuzetno
mala.
Investitor takodje ima pravo da bez saglasnosti drave izda ostrvo i tvravu u zakup treem licu.
Pored toga sporan je
poseban reim pristupa dijelu obale koji je
obuhvaen privatnim projektom zakupca, odnosno buduim turustikim
kompleksima. U ugovornoj odredbi se eksplicitno navodi da je pristup
morskom dobru slobodan osim dijelova gdje je pristup ureen zakonima o
imigraciji, spoljnotrgovinskom prometu, slobodnim zonama, saobraaju ili
carinama, u koje je pristup zabranjen radi zatite privatnih objekata ili
plovnih objekata, ili na osnovu kojih je ugovorom o zakupu i studijom
lokacije predvieno da postanu dio privatnog projekta. Ova ugovorna
odredba implicira da e na ostrvu Lastavica postojati djelovi obale koji e
predastavljati potpuni zabran za graane, sto mora biti u suprotnostima sa
interesima drzave Crne Gore a samim tim i sa interesima njenih gradjana.
Ugovor o zakupu ostrva Lastavice sa tvrdjavom Mamula nije prihvatljiv iz
nekoliko pravnih razloga.
Neprihvatljiva ugovorna odredba je ona po kojoj zakupac moe da uzme
kredit od banke i kao garanciju stavi pod zalogu sva prava i obaveze iz
ugovora.
Time je stvorena mogucnost da, u slucaju da zakupac ne vrati kredit,
banka proda ostrvo sa tvrdjavom, sto je takodje u suprotinostima sa
interesima
Crne
Gore.
Sledecom spornom normom ugovora predviena je mogunost da zakupodavac, odnosno drava, ne daje saglasnost zakupcu za davanje dijela rizorta u podzakup, a to se odnosi na davanje dijela rizorta za aktivnosti zabavnog
karaktera.
Ovakva mogunost je suprotna odredbi zakona o dravnoj imovini.

Kljucno pitanje ovog ugovora o zakupu je clausula intabulandi, odnosno izjava sadanjeg vlasnika nepokretnosti da pristaje da se ispie iz katastra
nepokretnosti a da se novi vlasnik upie i tako stekne pravo svojine.
Postavlja se pitanje kakva je svrha clausule intabulandi kod ugovora o
zakupu, znajuci da u ugovoru o zakupu ova clausula ne bi smjela da
postoji, sto navodi na sumnju da je rijec o prikrivenoj prodaji.
Na osnovu navedenih cinjenica, moze se zakljuciti da ovaj ugovor sadrzi
odredbe suprotne Ustavu i zakonima, te se moze smatrati nezakonitim
pravnim poslom, sto povlaci njegovu nistavost i on ne moze proizvoditi
pravno dejstvo.
UGOVOR O ZAKUPU KRALJICINE PLAZE
Grad-hotel Sveti Stefan, hotel Kraljiina plaa i vila Miloer ustupljeni
su u zakup Amanu na rok od 30 godina, uz godinju kiriju od 2,1 milion
evra (500.000 je ilo za Kraljiinu plau HTP Miloer, a 1,6 miliona
Budvanskoj rivijeri). Vlada Crne Gore je, na molbu zakupca koji je,
navodno, imao velikih problema i trokova u obnovi, produila zakup na 42
godine i smanjila kiriju za treinu.
Hotel Miloer, kako je dobio ime, radio je decenijama u sastavu lokalnih
turistikih preduzea, da bi 2007, zajedno sa gradom-hotelom Sveti Stefan
i hotelom Kraljiina plaa, bio ustupljen u viedecenijski zakup. Taj hotel,
koji je dobio ime Vila Miloer, zakupac Aman rizort iz Singapura,
odnosno njegov partner Adrijatik propertis je obnovio i otvoren je 2009.
Osim njega, u miloerskom parku slabo je ta drugo uraeno. Zapoeti
veliki spa-centar, iznad same Kraljiine plae koji, navodno, treba da
obezbijedi uslove za cjelogodinji rad susjednih objekata, nije zavren.
Hotel Kraljiina plaa sagraen jo ranih osamdesetih godina kao prvi
novi objekat u miloerskom parku. Zakupac se obavezao da ga obnovi i
stavi u funkciju. U meuvremenu, dolo se na ideju da ga treba poruiti i
na istom mjestu sagraditi novi koji se uklapa u ambijent. Niti je obnovljen,
niti poruen, a hotel je mogao godinje da prihoduje milion eura. On je
nekada bio omiljeno mjesto linostima iz kulturnog, politikog i javnog
ivota cijele stare Jugoslavije. Gostio je poznata imena, vaio je za hotel
koji je imao prepoznatljivu uslugu.
Kada je otvoren je grad-hotel Sveti Stefan, predstavnici Adrijatik
propertisa istakli da je itav grad obnovljen. Koliko je gostiju u nekada
najpopularnijem ljetovalitu na Jadranu i odakle dolaze, niko ne
saoptava.Zakupac ne dozvoljava pristup u grad, ne mogu bez specijalnih
propusnica da ga posjete ni novinari. Sve se to, kau, ini radi mira gostiju.
A taj isti mir najpoznatijim svjetskim zvijezdama nisu u prolosti remetili

brojni posjetioci koji su kroz ulaznici dobijali konzumaciju da popiju pie

tamo gdje sjede slavni.
Adriatic properties je poetkom 2010. Godine poela nedozvoljenu
gradnju dva objekta u Miloerskom parku. U martu je objavljeno da se
grade dva objekta, ukupne povrine 1.600
kvadrata, koji treba da slue za hotelski servis. Iz kompanije je tada
saopteno da je gradnja objekata zapoeta nakon to je utvreno da
prethodnim planom, koji smo naslijedili, nije predvien dovoljno veliki
skladini prostor i prostor za veeraj koji bi mogao kvalitetno da opslui
hotelski kompleks na Svetom Stefanu.
Pored pitanja koliko se ulaze u ove zakupljene turisticke destinacije i na
koji nacin, sporne su i pojedine odredbe ugovora o zakupu, od kojih je
jedna clausula intabulandi. U ugovoru o zakupu, kao sto je vec pomenuto,
ne bi smjela postojati clausula intabulandi, jer ona nema dejstvo kod ovog
ugovora. Samo njeno postojanje, navodi na sumnju da je rijec o nekom
drugom pravnom poslu.
Deavanja oko zakupa i uopte raspolaganja dravnom imovinom
upozoravaju na nepotovanje Zakona o dravnoj imovini. Zakup ne moe i
ne smije biti osnov za redefiniciju svojinske strukture. Pravina trina
naknada moe biti otkrivena samo na osnovu pravinog trinog
nadmetanja. Zakonske norme o zakupu ne smiju biti uvod u
monopolizaciju od strane zakupca.
ZAKLJUCAK
Dobra u drzavnoj imovini su od velikog znacaja za drzavu, samim tim i za
njene gradjane. Zato je prilikom raspolaganja istom nephodno izvrsiti sve
radnje kojima ce se sagledati najbolji interes drzave, koliku ce dobit imati
iz zakljucenog pravnog posla, a koliki su moguci troskovi i gubici. Nakon
sto smo istakli postupak davanja pod zakup dobara u drzavnoj imovini, koji
je obavezan i u interesu obje ugovorne strane, kako ne bi bilo nejasnoca
prilikom zakljucenja ovog pravnog posla, osvrnuli smo se na davanje pod
zakup ostrva Lastavice sa tvrdjavom Mamula i Svetog Stefana, Milocera i
Kraljicine plaze. To su dobra od velikog znacaja za turizam Crne Gore, kako
istorisjki znacaj, tako i prirodni polozaj navedenih dobara, zatim vrijednost
potencijalnig koriscenja istih dobara za Crnu Goru. Ono sto je
karakteristicno za nasu temu jeste prisustvo clausule intabulandi kod ovih
ugovora. Clausula intabulandi nema dejstva kod ugovora u zakupu i njeno
postojanje u istom navodi na sumnju da je rijec o nekom drugom cilju.
Samim tim, dolazimo do zakljucka, da je ugovor o zakupu pomenutih
dobara u drzavnoj imovini samo prividan pravni posao iza kojeg se krije
mogucnost zakupaca da steknu pravo svojine na tim dobrima, sto je

protivno interesima drzave Crne Gore. Pored toga, naveli smo i druge
nedostatke ovih ugovora sto nas dovodi do toga da su ovi ugovori
nezakoniti, pa samim tim nistavi i da ne proizvode pravno dejstvo. Umjesto
ugovora o zakupu postoji mogucnost da se dobrima u drzavnoj imovini
raspolaze u vidu koncesija. Koncesija je pravni posao koji se ostvaruje
izmeu davaoca koncesije i primaoca koncesije, sa ciljem ostvarivanja
veeg stepena efikasnosti u eksploataciji predmeta ugovora o koncesiji. U
svakom slucaju, davajuci pod zakup imovinu koja je od velikog znacaja za
drzavu povlaci sa sobom odgovornost drzave za moguce posledice ovog
pravnog posla, sto znaci da je ona duzna da preduzme sve sto je
neophodno za sigurnost svojih interesa,a pod tim se podrazumijeva i
pitanje clausule intabulandi u ugovorima o zakupu. Ono sto je sigurno jeste
da clausuli intabulandi nema mjesta kod ugovora o zakupu, jer saglasnost
volja ugovornika o upisu nije potrebna kod onih obligacionih prava za koja
je propisom odredjen njihov upis u katastar nepokretnosti.