Derechos Reales

PROPIEDAD HORIZONTAL
Comisión 7922
Eduardo Molina Quiroga
Objeto de la Propiedad Horizontal

 Es un derecho real autónomo

 Su objeto es el EDIFICIO

 Hay derechos sobre PARTES COMUNES

 Y sobre PARTES EXCLUSIVAS (art. 2)

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Unidad funcional (art. 1 ley 13.512)

Distintas unidades (UF)

(dptos.,ofic.,etc)
Independientes
Con salida a la vía pública
Y autonomía funcional
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 Partes comunes (art.2)

Cada propietario será:

dueño exclusivo de su piso o departamento
(UF)
y copropietario
– sobre el terreno
– sobre todas las cosas de uso común del edificio
– o indispensables para mantener su seguridad.
Enumeración de cosas comunes

Los cimientos, muros maestros, techos,

Patios, solares, pórticos, galerías y
vestíbulos comunes,
escaleras, puertas de entrada, jardines;
locales e instalaciones de servicios
Centrales (calefacción, agua caliente o fría, refrigeración,
Locales alojamiento portero y portería; 
Enumeración de cosas comunes

tabiques o muros divisorios de los distintos

departamentos; ascensores, montacargas,
incineradores de residuos …
y en general todos los artefactos o instalaciones
existentes para servicios de beneficio común.
Esta enumeración no es taxativa (ver reglamento).
Los sótanos y azoteas SON comunes,
Salvo convención en contrario.
Facultades del prop. PH (art. 3)

Usar, gozar y disponer cosas comunes

Conforme a su destino (sin
(
perjudicar o restringir el legítimo
derecho de los demás).
Incidencia decisión sobre cosas
Comunes: depende valor (%) de su UF
se calcula en base a pautas técnicas
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Partes exclusivas (art. 4)

El titular del derecho real de PH tiene

amplias facultades sobre UF
Administración
Disposición
jurídica (vender, hipotecar, etc)
material (mutaciones físicas)
salvo restricciones (obligaciones y prohibiciones);
usos y actividades no permitidos; mantenimiento en buenas
condiciones; obras nuevas
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Inescindibilidad derechos PH

Los derechos de cada propietario en los bienes

comunes

son inseparables del dominio uso y goce de

Su respectivo departamento o piso.

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Inescindibilidad derechos PH

En la transferencia, gravamen o embargo

de un departamento o piso se entenderán comprendidos
Los derechos sobre las partes comunes,
y no podrán efectuarse estos actos con relación a los
mismos,
separadamente del piso o departamento a que accedan.

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 Obligaciones sobre partes exclusivas

Cada propietario atenderá

gastos de conservación
y reparación de su propio
piso o departamento (posibilidad
obligarlo)

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 Prohibiciones

Está prohibido:
toda innovación o modificación que pueda afectar:
la seguridad del edificio
o los servicios comunes. 
cambiar la forma externa del frente
decorar paredes o recuadros exteriores
con tonalidades distintas al conjunto .

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 Actividades prohibidas (art. 6)

 Destinar UF a usos contrarios a la moral o buenas

costumbres
 fines distintos previstos reglamento
 Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la
tranquilidad de los vecinos
 Actividades que comprometan la seguridad
del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o
perjudiciales para el edificio.
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 Obras nuevas (art. 7)

Toda obra nueva que afecte

El inmueble común
No puede realizarse
sin la autorización de
todos los propietarios
(unanimidad)
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 Innovaciones (art. 8º)

Obras de reparación, mantenimiento

Ó Transformación de partes comunes
para:
obtener su mejoramiento
o de uso y goce mas cómodo
o de mayor renta.

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Diferencias entre obras nuevas e
innovaciones

Obra Nueva (unanimidad)

resuelve hacerla el propietario, y
Es en su beneficio propio
Innovacion (mayoría asamblea):
Resuelven los propietarios y,
Es en beneficio común

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Reglas del consorcio

Reglamento de copropiedad y
Administración (art. 9)
Ley 13.512
Leyes locales (ejemplo: 941 C.A.B.A.)
Reglamentos internos

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Órganos del consorcio

Administrador (arts.9, 11)

Asamblea (art. 10)
Consejo de administración ?

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 Administrador

Representante legal consorcio

Reglas del mandato
Facultad de recaudar expensas
Actuaciones administrativas
Personería en juicio ?

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Asambleas

Ordinarias
Extraordinarias
 Convocatoria
 Quórum
 Mayorías
 Facultades

Asambleas citadas judicialmente

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 Expensas (arts. 8 y 17)

Ordinarias:
a) Gastos conservación y reparación cosas comunes
b) Gastos de administración (sueldos, etc)
c) Seguros
d) Ausencia admin. Y aviso propietarios
e) Urgentes
Extraordinarias (innovaciones)
Oposicion a innovaciones (art. 8)

Las expensas siempre se pagan (no abandono)

Para oponerse: interdicto obra nueva
Basado en que las innovaciones son:
 de costo excesivo,
 contrarias al reglamento o a la ley,
 perjudiciales para
 seguridad, solidez,
 salubridad,
 destino
 o aspecto arquitectónico exterior o interior edificio,
 Extinción – supuestos (art. 12)

Destrucción total o parcial + 2/3 valor,

cualquiera puede pedir venta terreno y
Materiales (se vuelve condominio).
Si la mayoría no acepta, vía judicial
Destrucción menor, mayoría puede obligar a
minoría a contribuir a la reconstrucción,
Si minoría se niega, mayoría puede adquirir
la parte de esta, según valuación judicial.

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Extinción – supuesto art. 16

Vetustez del edificio:

mayoría que represente + 1/2valor
podrá resolver la demolición
y venta del terreno y materiales.
Si hay reconstrucción, la minoría no podrá
ser obligada a contribuir a ella,
pero mayoría puede adquirir parte
disconformes, según valuación judicial.
Privilegios (art. 17)

Obligación por expensas

sigue siempre al dominio de sus respectivos
pisos o departamentos extensión art. 3266 C.C
aun con respecto a las devengadas antes
de su adquisición;

Es obligación propter rem ?

El crédito por expensas tiene privilegio arts.

3901 y 2686 C.C. *
Juicio cobro de expensas (art.524 CPCC)

Juicio ejecutivo
Certificado deuda
Expide administrador
o quien diga
reglamento
Preguntas?

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