Cap.

1 BAZELE METODOLOGICE ALE EVALUĂRII ORGANIZAŢIILOR

1.1 Conceptul de organizaţie

Organizaţia este constituită din două sau mai multe persoane care desfăşoară
activităţi comune în vedrea realizării unuia sau mai multor obiective.1 Aşadar, înfiinţarea
unei organizaţii îşi are logica în realizarea unor obiective. În acest scop organizaţia îşi
desfăşoară activitatea pe baza unui plan folosind resurse umane, financiare, materiale şi
informaţionale şi este administrată de o echipă managerială.
Organizaţiile se regăsesc sub diferite forme şi denumiri reglementate prin
legislaţia în vigoare. Pentru activităţile productive, industriale de exemplu, organizaţia
este întreprinderea, pentru activităţi comerciale-magazinul, pentru activităţi de
învăţămânnt-şcolile şi universităţile, pentru activităţi culturale teatrele, muzeele, pentru
activităţi sportive cluburile, federaţiile etc. Toate aceste forme organizatorice dispun de
un patrimoniu, alcătuit din active corporale şi necorporale a căror valoare suferă
modificări în timp. Fiind un sistem deschis, atât activităţile desfăşurate, cât şi valoarea
organizaţiei se află şi sub incidenţa factorilor exogeni care provin din mediul ambiant în
care activează. Întrucât şi mediul ambiant este într-o continuă schimbare, organizaţiile
pot desfăşura activităţi eficiente numai în măsura în care sunt cunoscuţi factorii de mediu
şi au capacitatea de a se adapta la schimbările acestora. Tocmai de aceea în studiile de
evaluare este necesar să se ţină seama şi de aportul factorilor externi la dimensiunea
valorii organizaţiei.
Mediul extern al organizaţiei, format din macrosistemul şi megasistemul în care
activează, este reprezentat de beneficiari, furnizori, concurenţi, pieţele de capital,
instituţiile financiare, uniunile sindicale etc., care pot influenţa mărimea valorii
organizaţiei.

1.2 Conceptul de evaluare a organizaţiilor

Evaluarea este activitatea prin care se estimează valoarea de piaţă a unui bun, a
unui grup de active sau a totalităţii activelor tangibile şi intagibile indiferent dacă acestea
aparţin unei organizaţii, unei ramuri economice sau sunt doar active tangibile sau
intangibile distincte. Dacă valoarea reflectă rezultatul unei judecăţi care se bazează pe o
apreciere, pe analize, calcule sau expertize, evaluarea vizează tocmai stabilirea valorii
afacerii (organizaţiei) la un moment dat, măsurarea avuţiei reale şi a potenţialului acesteia
de a-şi mării bogăţia în viitor. Evaluarea organizaţiei nu presupune aşa dar numai
stabilirea valorii unor propităţi sau bunuri din patrimoniul acestei, ci şi determinarea
capacităţii sale de a genera fluxuri de numerar de care va beneficia propietarul
organizaţiei, întrucât aceasta este un bun care, la rândul ei, generează bunuri.
În practica curentă întâlnim situaţii în care specialistul este solicitat să evalueze
atât o întreprindere în ansamblul său, cât şi active ale acesteia luate în mod individual (o

1
Zorlenţan T, Burduş E,.Căprărescu G. Managementul organizaţiei, vol. I, Editura Holding Reporter,
Bucureşti, 1996
instalaţie, maşină – unealtă etc) sau proprietăţi imobiliare, mobiliare corporale sau
necorporale. De aceea în activitatea de evaluare este utilă abordarea obiectivului de pe o
poziţie sistemică. Evaluarea organizaţiei abordată ca sistem, este un proces de estimare
sau determinare a valorii acesteia printr-o analiză detaliată, utilizând abordări, metode şi
proceduri de evaluare. În practica evaluării se folosesc trei moduri de abordare cărora le
corespund metode şi proceduri specifice: abordarea pe bază de activ (patrimonială), pe
bază de venit, prin comparaţie de piaţă. Metodele sunt de esenţă contabilă (activul net)
sau financiară (metode bazate pe rentabilitate, cash flow şi bursiere). În cazul evaluării
prin comparaţii de piaţă, informaţiile pentru găsirea organizaţiilor de comparaţie se culeg
din tranzacţiile anterioare cu organizaţii similare celei care se evaluează, de pe pieţele de
valori mobiliare etc.
În evaluarea unei organizaţii, obiectul care asigură valoarea este constituit dintr-
o entitate care furnizează produse sau servicii specifice profilului de activitate. Din punct
de vedere subiectiv, valoarea organizaţiei este dată de dreptul de proprietate asupra unor
avantaje economice exercitat de acţionarii acesteia. În mod concret, evaluarea se referă la
bunurile si drepturile aparţinând unor persoane sau entităţi economice, care sunt
exprimate prin termenul de activ (patrimoniu). Ca urmare, valoarea unei organizaţii este
dată de valoarea elementelor de activ pe care le foloseşte cu un scop economic precis. De
aceea evaluarea organizaţiei se bazează pe determinarea masei de bunuri ce o compun şi
pe calculul valorii curente a acestora. Desigur, obiectul evaluării îl constituie bunurile
active care întrunesc toate condiţiile de a funcţiona şi produce rezultate economice pe o
perioada îndelungată de timp. Este limpede că un activ care nu poate fi efectiv utilizat de
un subiect pentru scopuri economice nu are valoare de piaţă. Aşadar capacitatea de a
genera venituri sau drepturi este condiţia fundamentală pentru formarea valorii
patrimoniale la elementele de activ.
În ceea ce priveşte primatul în contribuţia pe care o au elementele la formarea
valorii, exista două concepţii:
- o concepţie statică, de esenţă contabilă, potrivit căreia valoarea unei organizaţii
este dată de valoarea netă a activelor ce o compun, aşa cum a fost înregistrată în
documentele contabile, din care se scad datoriile;
- o concepţie dinamică, de esenţă financiară, conform căreia organizaţia este o
investiţie şi ca urmare valoarea acestuia este determinată de efectele (profit,
dividende, cash flow, goodwill) ce vor fi realizate într-o perioadă de timp şi
actualizate la momentul evaluării.
Practica evaluării a demonstrat că valoarea unei organizaţii este asigurată atât de
activele componente, cât şi de randamentul cu care sunt folosite. De aceea în studiul de
evaluare se va ţine seama de ambele concepţii. Alegerea valorii finale sau a segmentului
de valori, dintre valorile stabilite prin metodele aparţinând celor trei tipuri de abordări,
revine evaluatorului, care va trebui să explice în raportul final corectitudinea orientării şi
să o demonstreze.
În teoria şi practica economică se foloseşte alături de evaluare şi noţiunea de
estimare a valorii, dar ambele noţiuni au, în esenţă, acelaşi conţinut. Estimarea se
utilizează în practica din Canada şi exprimă valoarea aproximativă a bunului studiat (a
estima înseamnă, aşadar, a evalua), iar noţiunea de evaluare se foloseşte în teoria şi
practica europeană şi americană, exprimând o părere, o opinie în legătură cu valoarea
bunului analizat.
 Termeni ca părere, opinie se regăsesc în majoritatea definiţiilor evaluării şi par să
sugereze că aceasta nu este o ştiinţă exactă. Într-adevăr prin evaluare sau reevaluare nu
este posibilă determinarea precisă, matematică a valorii de piaţă a unui bun, deoarece
fiecare evaluator are păreri personale de apreciere a valorii bunului. Aşa se explică faptul
că evaluarea este socotită de unii specialişti ca fiind mai de grabă o artă decât o ştiinţă. Pe
baza experienţei acumulată în ţara noastră, noi apreciem însă că evaluarea, ca disciplină,
este atât o artă, cât şi o ştiinţă. Caracterul ştiinţific atribuit evaluării este justificat de
existenţa unei metodologii bine definită care, cel puţin în parte, şi-a demonstrat
fezabilitatea şi în cadrul altor ştiinţe2, precum şi de legislaţia specifică şi standardele
naţionale şi internaţionale pe care se bazează studiile de evaluare.
În ţările occidentale, unde există piaţa organizaţiilor, evaluarea este considerată o
disciplină ştiinţifică, dar importanţa acesteia derivă în primul rând din caracterul practic,
care îi conferă rolul de condiţie si ne qua non pentru funcţionarea mecanismelor ce
facilitează formarea, mişcarea, transferul, divizarea sau fuziuinea capitalului. Faptul că
între plaja de valori rezultată într-un studiu de evaluare a unui bun şi preţul efectiv oferit
sau obţinut există adesea diferenţe, nu se datorează impreciziei în calcule, ci unor
elemente specifice care influenţează formarea celor două categorii. Chiar dacă valoarea
este rezultatul unor calcule riguroase, impuse de metodele folosite, aceasta nu este un
fapt în sine, ci doar o opinie, o părere la care a ajuns evaluatorul, în timp ce preţul este un
fapt real, tangibil rezultat al unei negocieri. De asemenea, preţul se află sub incidenţa
unor criterii subiective, cum sunt dorinţa de a vinde şi de a cumpăra, experienţa echipei
care negociază tranzacţia, conţinutul documentelor prezentate la licitaţie etc. Un factor
care influenţează considerabil mărimea preţului este şi modul în care se va implica
cumpărătorul în gestionarea viitoare a organizaţiei tranzacţionate. Astfel, dacă
cumpărătorul îşi plasează capitalul doar cu intenţia de a obţine dividende sau profit în
viitor, fără a se implica în managementul organizaţiei, preţul va fi mai scăzut decât în
situaţia în care plasamentul capitalului este urmat de o implicare directă sau indirectă a
cumpărătorului în conducera acesteia.
Evaluarea organizaţiei este o activitate foarte complexă, întrucât presupune
cunoaştera şi utilizarea unor informaţii din domenii diverse cum sunt juridic, tehnic,
economico-financiar, previziune micro şi macroeconomică, precum şi respectarea unui
cadru metodologic şi legislativ aprobat şi însuşit de persoanele fizice şi juridice care
desfăşoară ativităţi în acest domeniu. Tocmai datorită complexităţii procesului de
evaluare şi pentru eliminarea subiectivismului generat de interesele diferite ale celor doi
parteneri: vânzător – cumpărător, în ţările dezvoltate din occident au fost înfiinţate, încă
din secolul trecut, firme specializate în evaluare, care folosesc un instrumentar
metodologic adecvat. În Europa sunt foarte bine apreciate firmele franceze (GEGOS),
germane şi engleze, iar peste ocean, cele americane şi canadiene.
După 1990, în ţara noastră au fost acreditate să elaboreze studii de evaluare
numeroase firme, dintre care menţionăm: Banca Romana de Dezvoltare, Titan
Consulting, Institutul de Proiectări pentru Construcţii de Maşini etc. Totodată, din
iniţiativă particulară au fost înfiinţate numeroase SRL-uri care au ca obiect de activitate
evaluarea organizaţiilor şi elaborarea studiilor de fezabilitate. De asemenea, în România
îşi au filiale şi firme străine de consultanţă cum sunt Coopers and Librand, în Bucureşti,
DRT Internaţional la Turda etc.
2
Ne referim la partea de diagnosticare din metodologia de evaluare a organizaţiilor
 1.3 Trăsături specifice valorii organizaţiilor

În elaborarea studiilor de evaluare a organizaţiilor, specialistul se bazează pe

teoria valorii, a cărei esenţă poate fi redată prin următoarele trăsături:
- Organizaţia nu are o valoare intrinsecă
Valoarea se manifestă în cadrul unui raport, a unei relaţii ce se stabileşte între subiect
şi obiect. Existenţa acestui raport se bazează pe un interes de natură materială (obiectiv)
sau ideală (subiectiv). Există bunuri care au o valoare intrinsecă (bijuteriile de exemplu)
şi pot fi apreciate prin ele însele, şi bunuri care nu au o valoare în sine, dar posedă o
valoare economică. În această ultimă categorie intră şi organizaţiile. Pentru aceste bunuri
valoarea există doar în mintea celor care le doresc şi vor să le cumpere, nefiind legată de
obiectul fizic, material, ci de serviciile, satisfacţiile pe care le pot aduce şi pentru care
cumpărătorul este dispus să plătească un preţ. Aceeaşi concluzie se degajă şi din analiza
conceptului economic al calităţii, elaborat de filosoful Ioachim von Uexküll, care se
bazează pe teoria semnificaţiei. Corespunzător acestei teorii, imginea produsului, în cazul
unei analize, este reprezentată de caracteristicile acestuia. Caracteristica exprimă o
însuşire a produsului care il diferenţiază de alte produse şi derivă din valoarea de
întrebuinţare, deci din propietatea acestuia de a satisface o nevoie individuală sau socială.
Caracteristicile calitative exprimă, aşadar, modul în care se realizează utilitatea, nivelul
satisfacţiilor pe care le resimte utilizatorul bunului. Rezultă că valoarea unei organizaţii,
care aşa cum am arătat este o valoare economică, exprimă în sens subiectiv importanţa pe
care cumpărătorul o atribuie contribuţiei pe care aceasta o poate avea la satisfacerea
nevoilor sale, iar în sens obiectiv, aptitudinea organizaţiei de a realiza obiectivul
preconizat.
- Valoarea este rezultatul interacţiunii mai multor factori
Aceştia sunt: utilitatea, care exprimă capacitatea bunului de a satisface o nevoie
individuală sau socială; raritatea, respectiv nivelul ofertei unui bun în raport cu cererea;
dorinţa de a vinde şi de a cumpăra manifestată pe piaţa bunului (vânzător –
cumpărător); puterea de cumpărare a celor interesaţi să-şi însuşească bunul.
- Valoarea se manifestă numai în cazul bunurilor care îmbracă forma de marfă.
Deoarece manifestarea valorii bunurilor se realizează numai pe piaţă, în procesul
vânzării – cumpărării, rezultă că nu orice produs al muncii omeneşti are valoare, ci numai
acelea care sunt mărfuri, adică sunt destinate vânzării – cumpărării pe o piaţă a cărei
funcţionare se află sub incidenţa legii cererii şi ofertei.

1.4 Conceptele şi principiile metodologice ale evaluării

- Principalele concepte utilizate în evaluare sunt proprietatea, preţul, costul, piaţa,

valoarea.
Proprietatea reprezintă puterea sau prerogativa recunoscută titularului de
Constituţie şi de reglementările legale în materie, de a poseda, folosi şi dispune de bunul
care face obiectul dreptului în limite legale. Aşa dar dreptul de proprietate nu trebuie
confundat cu obiectul proprietăţii, respectiv terenuri, clădiri, bunuri tangibile sau
intangibile. Standardele internaţionale de evaluare, standardele europene şi cele naţionale
definesc următoarele categorii de proprietate: proprietatea imobiliară, proprietatea asupra
bunurilor mobile, proprietatea asupra afacerii (organizaţie), proprietatea asupra activelor
financiare.
O altă clasificare a proprietăţii, folosită în special în SUA în domeniul imobiliar,
este aceea prin care proprietatea se defineşte ca fiind:
- proprietate reală (real property), care exprimă drepturile personale de posesiune
asupra unei proprietăţi imobiliare;
- proprietatea personală (personal property), exprimând aceleaşi drepturi, dar
asupra bunurilor fizice care nu se constituie în proprietate imobiliară.
Drepturile de proprietate sunt reprezentate de mănunchiul de reguli ce au ca
obiect posesia, utilizarea, uzufructul şi dispunerea asupra bunurilor mobile sau imobile.
Bunuri imobile sunt considerate a fi terenuri, construcţii, amplasamente, iar bunurile
mobile sau personale sunt constituite din totalitatea celorlalte categorii de bunuri şi pot fi
tangibile şi intangibile.
Preţul este un indicator general al valorii bunurilor tranzacţionate, reprezentând
suma de bani cerută, oferită sau plătită pentru bunuri sau servicii de către un anumit
vânzător, respectiv cumpărător, în anumite condiţii. Preţul nu se confundă cu valoarea
bunurilor deoarece nivelul acestuia este influenţat şi de o serie de factori subiectivi, cum
sunt dorinţa de a vinde şi de a cumpăra, talentul şi experienţa echipei care negociază
vânzarea – cumpărarea bunului etc.
Costul este fie preţul plătit pentru bunuri sau servicii, fie suma necesară pentru a
crea sau produce bunul sau serviciul respectiv. Când este înfăptuit, costul este un fapt
istoric. Preţul plătit pentru un bun sau serviciu devine un cost pentru cumpărător. În
practica evaluării se utilizează mai multe categorii de costuri, cum sunt: costul de
achiziţie, costul de înlocuire, costul de reproducţie.
Piaţa organizaţiiilor este locul în care se vând şi se cumpără obiecte ale
proprietăţii, se manifestă raportul dintre cerere şi ofertă, acţionează mecanismele de
formare a preţurilor. În cazul pieţei organizaţiilor se vând şi se cumpără organizaţii şi
componente (active) ale acestora.
Există mai multe criterii de clasificare a pieţelor. După locul în care se constituie,
piaţa poate fi locală, naţională şi internaţională. În funcţie de cotare la bursă întâlnim
piaţă a organizaţiilor cotate şi piaţa organizaţiilor necotate, care, în ţara noastră, este
dominantă şi prezintă numeroase deficienţe în legătură cu informaţiile necesare luării
deciziei în tranzacţiile urmărite.
Valoarea are la bază relaţia monetară dintre o persoană sau un grup de persoane
şi bunul pe care aceştia doresc să-l deţină în proprietate. Valoarea nu este un rezultat
precis, ci, aşa cum s-a mai arătat, o estimare a unui preţ probabil, o opinie prin care
evaluatorul îşi exprimă preţuirea pentru un bun la un moment dat. Conceptul economic
de valoare reflectă imaginea de piaţă a beneficiilor ce aparţin celui care stăpâneşte
bunurile sau primeşte serviciile la momentul evaluării.
Aşa cum prevăd standardele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România
(ANEVAR), există două categorii de valori: valoarea de piaţă şi alte valorii ( în afara
valorii de piaţă).
Valoarea de piaţă

În conformitate cu standardul internaţional de evaluare-IVS 1, standardele

europene de evaluare-EVS 4.03 şi SEV 4.03, valoarea de piaţă reprezintă ,,suma estimată
pentru care o proprietate ar putea fi schimbată la data evaluării între un cumpărător
hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie echilibrată, după un marketing adecvat, în
care fiecare parte acţionează în cunoştinţă de cază, prudent şi fără constrângeri”. Fiecare
element al definiţiei are un cadru conceptual propriu care este prezentat pe larg în SEV
4.03.
Valoarea de piaţă este o valoare obiectivă creată de comportamentul general al
pieţei şi trebuie înţeleasă ca valoare a unei proprietăţi, bun sau serviciu, estimată fără a
lua în considerare cheltuielile de vânzarea sau cumpărare şi nici alte taxe asociate
contractului. În estimarea valorii de piaţă se ţine seama de cea mai bună sau cea mai
probabilă utilizare, care se poate desfăşura în continuarea celei existente la momentul
evaluării sau prin schimbarea acesteia. Pentru determinarea valorii de piaţă se pot folosi
metoda capitalizării profitului, metoda comparaţiilor directe, metoda costurilor etc.
Întrucât informaţiile utilizate în cazul acestei valori sunt informaţii de piaţă, evaluarea
prin valoarea de piaţă se impune atunci când propietatea evaluată este destinată vânzării
pe o piaţă liberă.

Alte categorii de valori

O analiză a studiilor de evaluare elaborate în ţara noastră arată că în foarte multe

dintre acestea se folosesc, datorită destinaţiei, alte valori decât cea de piaţă. Explicaţia
constă în perspectiva utilizării propietăţii în afara pieţei. În asemenea situaţii se
recomandă ca evaluatorul să facă precizări în Raportul de evaluare, din care să rezulte
clar că valoarea obţinută nu se bazează pe conceptul valorii de piaţă. Pentru a evita astfel
de confuzii în în SEV 4.04 sunt prezentate o serie de recomandări pe care evaluatorul
trebuie să le respecte.
Principalele categorii de valori în afara valorii de piaţă sunt: valoarea de utilizare;
valoarea pentru propietar; valoarea de investiţii; valoarea afacerii (a organizaţiei);
valoarea de asigurare; valoarea de impozitare; valoarea de lichidare etc.

Valoarea de utilizare este valoarea pe care o anumită proprietate o are în

condiţiile unei utilizări date şi se referă la valoarea cu care proprietatea, bunul sau
serviciul, contribuie la mersul unei afaceri (organizaţia din care face parte), fără a lua în
considerare cea mai bună utilizare sau suma de bani care ar putea fi realizată din vânzarea
acesteia. Valoarea de utilizare poate varia în funcţie de managementul proprietăţii şi de
condiţiile externe.
Valoarea pentru propietar, exprimă valoarea unui activ, percepută de
propietarul său, care ar fi egală cu valoarea maximă de utilizare pentru propietar şi
valoarea de înstrăinare (SEV4.04). Comparând-o ca mărime cu valoarea de piaţă, acestea
pot fi numai întâmplător egale; de obicei poate fi mai mare dacă rentabilitatea cu care
propietatea respectivă se valorifică este superioară celei realizată de producătorii tipici,
care sunt evaluaţi după valoarea de piaţă, sau posedă elemente deosebite de goodwill.
 Valoarea de investiţie reprezintă preţul pe care un investitor sau o categorie de
investitori l-ar plăti pentru o propietate, în lumina percepţiei pe care o are referitor la
capacităţile acesteia de a atinge anumite obiective urmărite de investitor.
Valoarea afacerii (organizaţiei). Organizaţia este o afacere, ca urmare valoarea
organizaţiei reprezintă valoarea afacerii. Se aplică pentru evaluarea unei organizaţii cu
continuitate în activitate, ale cărei active nu se constituie ca valoare de piaţă.
Valoarea de asigurare, reprezintă valoarea unei propietăţi care este determinată
printr-un studiu de evaluare cu scopul de a fi folosită ca bază de asigurare într-un contract
încheiat cu o firmă de asigurări.
Valoarea de impozitare , exprimă valoarea fixată de legislaţia în vigoare pentru
o propietate în vederea aplicării taxelor pe propietăţi.
Valoarea de lichidare, reprezintă suma ce poate fi obţinută de un vânzător atunci
când îşi lichidează propietatea în condiţii forţate. Poate fi carascteristică situaţiilor în care
propietarul este obligat de împrejurări să-şi vândă afacerea, iar cumpărătorul profită de
dificultăţlile vânzătorului.

- Principiile fundamentale de evaluare sunt: anticiparea, schimbarea, cererea şi

oferta, cea mai bună utilizare, substituţia, costul de oportunitate, contribuţia.
Principiul anticipării.
Conform acestui principiu, valoarea provine din beneficiile viitoare anticipate
care urmează să fie obţinute în urma deţinerii sau utilizării unei proprietăţi. În practica
evaluării trebuie să se aibă în vedere starea pieţelor internaţională, naţională, regionale
sau locale la un moment dat şi evoluţia acestora în continuare.
Principul schimbării.
Schimbarea constitie rezultatul relaţiei cauză-efect în cadrul forţelor care
influenţează valoarea proprietăţilor reale. Schimbarea este inevitabilă şi poate duce la
creşterea valorii unui bun sau serviciu ori, dimpotrivă, la scăderea acesteia. De aceea este
necesar ca evaluatorii să identifice orice tendinţă care ar provoca schimbări pe piaţa
curentă sau anticipată cu efecte asupra valorii proprietăţii. Ne referim la schimbări de
legislaţie (impozit pe profit), rata de scont, falimentul unui competitor major care au
impact imediat asupra valorii, dar şi la deprecierea fizică şi morală cu impact gradual.
Desigur, în aprecierea consecinţelor acestor schimbări asupra valorii se va ţine seama de
caracterul temporar al evaluării organizaţiei.
Principiul celei mai bune utilizări.
Corespunzător acestui principiu utilizarea rezonabilă şi probabilă care susţine cea
mai mare valoare, aşa cum este definită la data evaluării, este cea mai bună.
Principiul substituţiei sau al preţului.
Pe o piaţă unde sunt mai multe proprietăţi, bunuri şi servicii similare sau identice,
acea proprietate care are cel mai mic preţ va atrage cererea cea mai mare şi cea mai largă
distribuţie. Ca urmare, clientul trebuie să fie prudent şi să nu plătească pentru o
proprietate, bun sau serviciu, mai mult decât pentru o alta cu acelaşi grad de atractivitate.
Principiul substituţiei atestă faptul că vânzătorii şi cumpărătorii au propriile opţiuni în
legătură cu obiectul tranzacţiei.
Principul costului de oportunitate.
Costul de oportunitate reprezintă aprecierea valorii care se acordă celei mai bune
dintre variantele sacrificate prin decizia de cumpărare a unei propietăţi, a unui bun sau
serviciu. Insuficienţa resurselor face ca atunci când se poate alege dintre mai multe
variante, opţiunea pentru una dintre acestea să fie însoţită de sacrificarea celorlalte. Prin
costul de oportunitate se măsoară tocmai câştigul obţinut prin renunţarea la cea mai bună
dintre variantele sacrificate. Principiul presupune fie maximizarea utilităţii, fie
minimizarea efortului.
În procesul evaluării specialiştii trebuie să ţină seama şi de percepţia pe care o au
eventualii cumpărătorii asupra organizaţiei care este considerată, în fond, o investiţie. Ca
urmare, un potenţial cumpărător îi va aprecia valoarea pe baza eficienţei investiţiei
alocate, adică va compara efectele preconizate, prin acceptarea acestei variante, cu cele
pe care le-ar putea obţine într-o altă variantă de valorificare a investiţiei. Acest principiu
este deosebit de important în studiile de evaluare.
Principiul contribuţiei.
Valoarea unui factor de producţie sau a unei părţi componentă a proprietăţii,
depinde fie de mărimea contribuţiei pe care o are la valoarea întregului, fie de mărimea
cu care se reduce valoarea întregului în absenţa acesteia.
Principiul conformităţii.
Aplicat în evaluare, acest principiu exprimă faptul că valoarea proprietăţii este
creată şi menţinută în momentul în care caracteristicile ei sunt conforme cu cerinţele
pieţei.
Există şi alte păreri în legătură cu principiile metodologice care stau la baza
evaluării unei afaceri. Astfel dr. Sorin Stan susţine existenţa a 11 principii generale, între
care remarcăm: respectarea standardelor internaţionale, europene şi naţionale; valoarea
unei afaceri se bazează pe percepţiile participanţilor pe piaţă asupra câştigurilor viitoare
generate de achiziţile de afaceri; valoarea unei afaceri care are o rată de rentabilitate a
capitalului investit egală cu costul mediu ponderat al capitalului, calculată prin metoda
patrimonială şi prin metodele de capitalizare (sau actualizare) a veniturilor viitoare
trebuie să se concretizeze în rezultate identice sau forte apropiate; stabilirea valorii finale
a afacerii evaluată prin mai multe metode din care rezultă valori diferite se face prin
selectarea uneia dintre valori şi nu printr-o medie ponderată a vaorilor obţinute, întrucât
valoarea rezultată dintr-o medie a unor valori calculate pe principii diferite nu are
relevanţă; separarea activelor redundante, evaluarea acestora printr-o metodă adecvată şi
adăugarea valorii la rezultatele obţinute prin aplicarea metodelor de evaluare a afaceri
etc. Standardul SEV 4.01, precizează că principiul fundamental al elaborării Raportului
de evaluare şi al selectării bazelor de evaluare este transparenţa, consistenţa şi coerenţa.
Cele trei elemente ale principiului sunt definite în acest standard.

1.5 Standardele internaţionale şi naţionale folosite în evaluarea organizaţiilor

Elaborarea şi aplicarea Standardelor Internaţionale de Evaluare sunt relativ

recente. Buna experienţă profesională în domeniul evaluării a asociaţiilor profesionale
din SUA şi a celor britanice a servit ca model pentru înfiinţarea de asociaţii profesionale
în domeniul evaluării şi în alte state, între care şi în România. Totuşi, existenţa unor
modalităţi diferite de abordare a metodelor de evaluare, precum şi utilizarea unor
terminologii de specialitate diferite, au făcut dificilă comunicarea între specialişti şi
oameni de afaceri pe plan internaţional. Situaţia se complică şi mai mult odată cu
globalizarea pieţelor de investiţii în anii 1980-1990. A apărut astfel necesitatea adoptării
unor metode şi terminologii unanim acceptate de specialişii în evaluare, oamenii de
afaceri şi factorii de decizie politică, care să uşureze comunicarea între aceştia indiferent
de barierele lingvistice sau culturale. De aceea a fost bine primită iniţiativa Institutului
Regal Britanic al Evaluatorilor Autorizaţi (R.I.C.S)3 şi a Institutului American de
Evaluare4 de a înfiinţa în 1981 Comitetul Internaţional Pentru Standardele de Evaluare a
Activelor (T.I.A.V.S.C)5 care ulterior, în 1994, şi-a schimbat denumirea în Comitetul
Internaţional pentru Standardele de Evaluare (I.V.S.C)6. Rolul acestui organism este de:

- a elabora standarde de evaluare cu recunoaştere internaţională, care să faciliteze

întocmirea rapoartelor financiare, a rapoartelor de evaluare pe piaţa internaţională
a proprietăţilor şi comunicarea în cadrul comunităţii internaţionale a afacerilor.
Efectele pozitive ale apariţiei acestor standarde sunt uşurarea tranzacţiilor
transfrontaliere, transparenţa rapoartelor financiare pentru tranzacţii ce implică
imprumuturi şi ipoteci, transfer de proprietate, impozite, taxe, asigurări;
- a elabora standarde de evaluare cu recunoaştere internaţională, care să
îndeplinească nevoile statelor în curs de dezvoltare şi nou industrializate şi să le
sprijine în introducerea şi aplicarea acestora;
- armonizarea standardelor naţionale cu cele internaţionale, identificarea şi
aplanarea diferenţelor dintre acestea

Standardele internaţionale

International Valuation Standards reflectă cea mai bună practică din domeniul
evaluării în conformitate cu principiile general acceptate pentru această activitate. În
elaborarea IVS s-au urmărit trei obiective principale:
- facilitarea afacerilor pe pieţele internaţionale prin promovara transparenţei în
rapoartele financiare, cu efecte directe asupra micşorării riscului la creditare sau
asigurarea ipotecilor;
- să se constituie în instrumente de apreciere şi evaluare a corectitudinii afacerilor
în cadrul comunităţii internaţionale
- să reînnoiască periodic câmpul de cunoştinţe din domeniul evaluării, în
concordanţă cu nevoile rezultate din practica evaluării.
Standardele de evaluare internaţionale mai sunt denumite şi standarde de bună
practică.
Apariţia IVS a facilitat extinderea aplicaţiilor în materie şi clarificări conceptuale,
care au făcut mai accesibilă activitatea de evaluare. Pe lângă facilitare comunicării între
specialişti şi oameni de afaceri, standardele internaţionale au rolul şi de clarificare
terminologică – conceptuală. Spre exemplu, evaluarea proprietăţii este interpretată diferit
faţă de evaluarea activelor. În timp ce prima are un sens mai cuprinzător cu referire la
orice tip de proprietate (imobiliară, personală, intelectuală), aparţinând persoanelor fizice
sau juridice, cea de a doua are un sens mai restrâns cu utilizare în special în raportarea

3
R.I.C.S – Roial Institut of Chartered Surveyors
4
Apprasail Institute
5
The international Assets Valuation Standards Comittee
6
I.V.S.C – The International Valuation Standards Comittee
financiar-contabilă a persoanelor fizice şi juridice care desfăşoară activităţi lucrative. De
asemenea, se face distincţie între evaluatorul profesionist de proprietăţi, considerat o
persoană calificată cu abilitate şi experienţă în estimarea valorii bunurilor imobile şi
mobile ce aparţin persoanelor juridice sau fizice, cu scopul unei acţiuni de vânzare-
cumpărare, garanţie pentru împrumuturi şi ipoteci, litigii, taxe, asigurări etc. şi
evaluatorul profesionist de active care tratează obiectele evaluării (terenuri,construcţii,
maşini, brevete, mărci, fondul comercial sau goodwill), din punctul de vedere al
apartenenţei acestora la patrimoniul unei organizaţii sau presoane juridice. Remarcăm,
totodată, progresul conceptual înregistrat pe măsura evoluţiei IVS, de la conceptul de
evaluare a activelor, ce avea ca bază de plecare sistemul contabil de evaluare, la cel de
evaluare a proprietăţii, concept mult mai cuprinzător, iar în prezent la cel de evaluare a
afacerii, bazat pe o abordare financiară.

Structura standardelor de evaluare

Standardele Internaţionale de Evaluare se împart în trei categorii:

1. Standardele Internaţionale de Evaluare cum sunt:

- IVS1 – evaluarea pe baza valorii de piaţă
- IVS2 – evaluarea pe alte baze decât valoarea de piaţă.
2. Aplicaţii la Standardele de Evaluare Internaţionale, cum sunt:
- IVA1 – evaluare pentru raportarea financiară;
- IVA2 – evaluare pentru împrumuturi, gajuri, închirieri.
2. Note de ghidare (GN):
- GN1 – proprietatea reală;
- GN2 – evaluarea pentru leasing;
- GN3 – evaluarea instalaţiilor şi echipamentelor;
- GN4 – active intangibile;
- GN5 – evaluarea afacerii în continuitate;
- GN6 – evaluarea afacerii;
- GN7 – consideraţii asupra substanţelor toxice şi periculoase în evaluare;
- GN8 – costul de înlocuire.

Cea de a şasea ediţie revizuită a Culegerii de satndarde internaţionale de evaluare

(ediţia aprilie 2003) elaborată sub egida I.V.S.C., preluată de ANEVAR, tradusă şi
adaptată în România de IROVAL şi lansată oficial în luna octombrie, 2003 prezintă
următoarea structură :
 1 Aspecte Istoric, introducere, act constituitiv, prezentarea standardelor
fundamentale internaţionale, concepte şi principii generale de evaluare
CODUL DEONTOLOGIC

2 Tipuri de Proprietatea Bunuri Întreprinderi Active

proprietate imobiliară mobile financiare
Valoarea de Tipuri de valori diferite de Comunicarea
piaţă valoarea de piaţă evaluării
Standarde Standard 1 Standard 2 Standard 3
Evaluări la Evaluări diferite faţă de Raportarea
3 valoarea de valoarea de piaţă evaluării
piaţă

Standarde Evaluarea pentru raportarea Evaluarea pentru garantarea

internaţionale financiară împrumutului
4 de aplicaţii în
evaluare
Standarde Evaluarea Evaluarea pentru Evaluarea Evaluarea
internaţionale imobiliar închiriere/ instalaţiilor, activelor
5 de practică în leasing maşinilor şi necorporale
ă
evaluare echipamentelor
Evaluarea Evaluarea Consideraţii privind
bunurilor întreprinderii substanţele periculoase şi
mobile toxice în cadrul evaluării

Costul de Analiza Evaluarea Verficarea

înlocuire fluxului de proprietăţilor evaluării
net numerar agricole
(CIN) actualizat
Studiu Evaluarea pe pieţe în dezvoltare
internaţional
6

7 Anexă Glosar de termeni

Sch.1 Formatul standardelor de practică în evaluare (GN)- adaptare după IVSC

2003
 După cum se constată din sch.1, Culegerea de standarde de evaluare a IVSC pe
anul 2003 are în structura sa şapte părţi . În prima parte sunt prezentate elementele
introductive ale lucrării: o introducere care prezintă utilitatea standardelor în practica
evaluării şi importanţa constituirii IVSC ca generator de standarde profesionale în
domeniu; istoricul constituirii IVSC şi modul de organizare a acestuia; principiile şi
conceptele generale folosite în evaluare. Prezentarea conceptelor este justificată prin
rolul pe care îl au în uşurarea comunicării dintre specialiştii în domeniul evaluării,
indiferent de limba utilizată , precum şi între ei şi beneficiarii lucrărilor de evaluare şi alte
părţi interesate.
În accepţiunea IVSC principalele concepte şi principii în evaluare sunt clasificate
astfel:
1.Concepte referitoare la teren (liber şi construit). Evaluarea terenului este
considerată un concept economic, iar deţinerea acestuia un concept juridic.
2. Propietatea, este tratat ca un concept jurdic cu referiri la toate avantajele,
drepturile şi beneficiile legate de deţinerea acesteia. Propietatea este clasificată în
proprietate imobiliară şi proprietate mobiliară. Prima este considerată ca fiind alcătuită
din teren şi elementele ataşate, iar a doua cuprinde toate celelante elemente care nu sunt
ataşate terenului şi care sunt grupate în elemnte corporale şi elemnete necorporale.
Drepturile de proprietate sunt considerate elemente necorporale.
3. Active. În cazul în care obiectele de proprietate imboiliară şi mobiliară se
constituie în resurse ale unor activităţi economice desfăşurate de organizaţii, acestea vor
fi abordate ca active. În consonanţă cu Standardele Internaţionale de Contabilitate, IVS
recunosc clasificarea în active curente (active circulante cu referiri la stocuri, creanţe,
investiţii pe termen scurt, disponibil în bancă, dar şi proprietatea imboiliară deţinută în
stoc pentru vânzare) şi active imobilizate (active fixe). Activele imobilizate sunt grupate
după percepţie în active corporale şi necorporale, iar în funcţie de continuitatea utilizării
în imobilizări corporale cu referire la terenuri, construcţii, maşini, toate activele fizice
identificabile (mai puţin amortizarea cumulată) şi alte active imobilizate cu referiri la
imobilizări necorporale investiţii pe termen lung, creanţe, fondul comercial (goodwill),
mărci, brevete, drepturi de autor, francize, contracte. Se face, de asemenea, distincţia
între activele în exploatare, văzute ca active necesare desfăşurării normale a activităţii
economice a unei organizaţii, şi active în investiţii imobiliare ce se constituie într-un
surplus faţă de necesităţile de exploatare.
4. Preţ, cost, piaţă, valoare.
Preţul, corespunzător standardelor, constituie o indicaţie asupra unei valori
relative şi reprezintă suma cerută, oferită sau plătită pentru un bun sau serviciu. Preţul de
vânzare constituie un fapt istoric indiferent dacă este prezentat sau confidenţial.
Costul este, de asemenea, un fapt istoric şi reprezintă preţul plătit de cumpărător
pentu un bun sau serviciu.
Valoare reprezintă o estimare a uni preţ probabil. Aceasta nu este un fapt istoric ci
reflectă optica pieţei la momentul evaluării.
5. Valoarea de piaţă, valoarea de non-piaţă. În conformitate cu IVS valoarea de
piaţă este definită ca ,,suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată la
data evaluării între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie
echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte acţionează în cunoştinţă de
cază, prudent şi fără constrângeri”. În standarde se face menţiunea că deoarece valoarea
de piaţă se întâlneşte şi sub denumirea de valoare justă de piaţă, aceasta din urmă nu
trebuie să fie confundată cu valoare justă utilizată în contabilitate. Ca o noutate în
standardele ediţiei a şasea, 2003 se introduce Cosutl de Înlocuire Net (CIN) ca element
surogat, care să facă legătura între valoarea de piaţă a unui bun şi raritatea acestuia.
Metoda CIN este utilizată pentru proprietăţile specializate.
6. Cea mai bună utilizare. Conceptul este folosit în evaluarea imobiliară pentru
determinarea valorii celei mai ridicate cu referire la îndeplinirea criteriilor de evaluare în
ceea ce priveşte existenţa fizică, motivaţia, legalitatea, fezablitatea (sub aspect financiar).
7. Utilitatea
8. Alte concepte importante, cu referiri la echivalarea sau non-echivalarea valorii
de piaţă cu valoarea justă.

În ceea ce priveşte tratarea altor valori decât cea de piaţă, IVS ediţia 2003,
recunoaşte următoarele tipuri (sch.2)
 VALORI DIFERITE
DE VALOAREA DE PIAŢĂ

Valoarea de
utilizare

Valoarea de impozitare

Valoarea de investiţie
subiectivă

Valoarea de recuperare

Valoarea de exploatare
continuă

Valoarea de lichidare sau

vânzare forţată

Valoarea de asigurare

Valoarea specială

Valoarea din fuziune

Sch. 2 Valori diferite de valoarea de piaţă (schemă adaptată după modelul IVS Ediţia
2003)
În schemele 3 şi 4 sunt prezentate structura standardelor de evaluare şi de practică în
evaluare.

Introducere
Data intrării în
vigoare

Cerinţe referitoare la Arie de

abaterile de la aplicabilitate
standarde

Cerinţe de
prezentare a STANDARDE
INTERNAŢIONALE DE Definiţii
informaţiei
EVALUARE

Comentarii
Relaţia cu
standardele de
Conţinutul contabilitate
standardului

Sch. 3 Formatul standardelor de evaluare (IVS) -schemă adaptată după IVSC 2003
 Introducere
Data intrării în
vigoare

Arie de
aplicabilitate

STANDARDE
DE PRACTICĂ Definiţii
ÎN EVALUARE

Relaţia cu
Instrucţiuni de aplicare standardele de
contabilitate

Sch. 4 Formatul standardelor de practică în evaluare

Standarde europene de evaluare

Au fost elaborate de Asociaţia Europeană a Evaluatorilor şi au indicativul EVS.
Sunt asemămătoare standardelor internaţionale, cu unele menţiuni ce ţin de specificul
local al unor state europene.

Standardele româneşti de evaluare

Sunt elaborate de ANEVAR şi IROVAL în conformitate cu cerinţele de pe piaţa
internă şi cu standardele europene şi cele internaţionale în domeniu. Scopul standardelor
de evaluare elaborate de ANEVAR este:
- să ajute la elaborarea rapoartelor de evaluare prin recomandări clare;
 - să promoveze compatibilitatea cu standardelor internaţionale;
- să promoveze cea mai bună practică în evaluare;
- să asigure o bază precisă pentru analiza economică a utilizării resurselor
organizaţiei;
- să promoveze în rândul evaluatorilor metodele adecvate rezolvării problemelor
în scopul satisfacerii cerinţelor clientului;
- să sporească preocuparea privind rolul evaluatorului.

Lista standardelor româneşti cuprinde:

- standardul de introducere, care prezintă principalele concepte în evaluare;
- SEV 3.02 – Evaluatorul, competenţe şi calificare;
- SEV 3.03 – Relaţia evaluator – auditor;
- SEV 3.04 – Condiţii de angajarea a evaluării;
- SEV 4.01 – Principiile evaluării şi practica raportării- transparenţă, consistenţă,
coerenţă;
- SEV 4.02 – Sfera de cuprindere a evaluării şi fundamente uniforme;
- SEV 4.03 – Valoarea de piaţă;
- SEV 4.04 – Categorii de valori în afara valorii de piaţă
- SEV 4.06 – Evaluarea proprietăţii imobiliare;
- SEV 4.07 – Costul net de înlocuire;
SEV 4.08 – Echipamente tehnologice, maşini, utilaje şi instalaţii de lucru, aparate
şi instalaţii de măsurare, control şi reglare, mijloace de transport, control şi
birotică;
- SEV 5 – Evaluarea întreprinderii;
- SEV 6.01 – Evaluarea factorilor de mediu;
- SEV 7.02 – Evaluări pentru garantarea creditelor, ipoteci şi gajuri;
- SEV 7.03 -Evaluarea pentru asigurări;
- SEV 7.08 – Evaluarea pentru asocieri temporare în domeniul proprietăţii
imobiliare;
- SEV 8.08 – Verificarea rapoartelor de evaluare;
- SEV 9.01 – Raport de evaluare. Principiile de elaborare a raportului de evaluare;
- SEV 9.02 – Raport de evaluare – clauze generale, răspundere, confidenţialitate, n
- epublicare.

1.6 Profesia de evaluator

1.6.1 Apariţia profesiei de evaluator pe plan mondial

Încercând o retrospectivă a istoriei economiei mondiale, constatăm că începuturile

profesiei actuale de evaluator au fost marcate de anul 1868 când, în Anglia, s-a înfiinţat
prima organizaţie a evaluatorilor de proprietăţi imobiliare sub denumirea Royal
Institution of Chartered Surveyors (RICS). Înfiinţarea acestei organizaţii a fost însă
rezultatul cercetărilor desfăşurate anterior, începând cu sec XVIII, de clasicii economiei
politice în domeniul teoriei valorii. Astfel, de-a lungul timpului economişti de renume au
contribuit la realizarea teoriei moderne a valorii înregistrându-se mai multe curente de
opinie pe baza acestui subiect, unele convergente, altele de-a dreptul opuse. Adam Smith
(1721 – 1790) în lucrarea Avuţia Naţiunilor, apărută în 1776, a emis teoria valorii
utilitate. El considera valoarea ca fiind un fenomen obiectiv ce caracterizează un element
prin prisma preţului natural dat de costul de producţie şi de raritatea sa. Mai târziu, David
Ricardo (1772 – 1823) a dezvoltat teoria valorii adăugând conceptul de rentă, care stă la
baza unui alt concept contemporan utilizat în evaluare, respectiv conceptul de cea mai
bună utilitate. Continuând studiul în acest domeniu Jean Baptiste Say (1767 – 1832) a
accentuat rolul întreprinzătorului, al managementului şi al coordonării în crearea de
valoare. În aceeaşi epocă cu Say, Thomas Malthus (1776 – 1834) a identificat în
cercetările sale valoarea de utilizare, valoarea de schimb şi valoarea intrinsecă. John
Stuart Mill (1806 – 1873) a stabilit relaţia între profit şi valoarea de utilizare pe care o
denumeşte valoarea capitalului, esenţa evaluării actuale a bunurilor pe bază de profit.
Karl Marx (1818 – 1883) a emis teoria valorii muncă, care este opusă teoriei valorii
utilitate.
Un rol important în dezvoltarea teoriei valorii l-a avut Şcoala austriacă, prin
reprezentanţii săi William Stanley Jevons (1835 – 1882) şi Eugen von Boehm – Bawerk
(1835 – 1882), care au definit conceptul utilităţii marginale, folosit ulterior ca baza
teoretică pentru conceptul de contribuţie. La începutul secolului XX, Alfred Marshal
(1842 – 1924) a pus bazele teoriei contemporane a valorii, prin îmbinarea conceptelor de
ofertă–cost cu cerere–preţ. În fapt, teoriile lui Marshal au dus la fundamentarea tehnicilor
moderne de evaluare, fiind primul care a aplicat aceste tehnici la evaluarea proprietăţilor
imobiliare.
Continuând firul istoric al acestor cercetări şi realizări în domeniul teoriei valorii,
ajungem la momentul în care evaluarea şi reevaluarea bunurilor s-a constituit într-o
activitate profesională compatibilă cu cea de astăzi, respectiv anul 1929. După marea
criză economică din 1929, în SUA a apărut necesitatea realizării unor estimări
profesionale, imparţiale a proprietăţilor şi bunurilor imobiliare şi mobiliare, datorită
faptului că la acea vreme multe bănci dăduseră faliment din cauza disponibilizării unor
credite neprformante, care nu au avut la bază estimări precise asupra valorii bunurilor
creditate. Pe bună dreptate se poate aprecia că una dintre principalele cauze ale crizei a
fost şi lipsa evaluărilor profesionale la acea vreme.
În 1981 Comitetul tehnic al RICS împreună cu o serie de organizaţii de evaluare
din SUA, au înfiinţat Comitetul Internaţional pentru Standrade de Evaluare a activelor,
care din 1994 şi-a schimbat denumirea în The Internatonal Valuation Standards Comitee
(IVSC), având ca obiectiv elaborarea Standardelor internaţionale de evaluare.În 1992 a
fost înfiinţată Organizaţia Europeană a Evaluatorilor (EUROVAL), care se interpune
între evaluatorii practicieni, Uniunea Europeană şi alte instituţii europene şi
internaţionale. În anul 1997 a fost înfiinţată o asociaţie europeană, care include în
prezent toate asociaţile profesionale europene, cu numele de The European Group of
Valeurs Associations ( TEGoVA), al cărui obiectiv fundamental este elaborarea
Standardelor Europene de Evaluare (EVS) în concordanţă cu Directivele Consilului
Europei şi în strânsă colaborare cu IVSC şi cu alte organisme internaţionale. În prezent
TEGoVA a editat o nouă colcţie de Standarde Profesionale Europene de Evaluare, iar
IVSC a lansat noua ediţie de standarde-IVS 2003.
 1.6.2 Profesia de evaluator în România

Procesul privatizării întreprinderilor de stat din ţara noastră a impus, ca acţiune

principală, elaborarea rapoartelor de evaluare, ceea ce a făcut necesară apariţia şi
dezvoltarea profesiei de evaluator. Evaluarea este o activitate din sfera serviciilor
profesionale, la fel ca şi activităţile de consulting, proiectarea etc., care se constituie ca
profesie, întrucât cunoştinţele din domeniu se transmit de la o generaţie la alta, se bazează
pe standarde profesionale şi un cod deontologic specific, iar consultanţa se finalizează
printr-un raport de evaluare elaborat în urma unui proces complex, cu respectare unor
metode şi standarde, prin care se atribuie valoare unor propietăţi, în cazul nostru –
organizaţiei sau activelor din componenţa acesteia.
Primii evaluatori români au fost formaţi prin cursuri de pregătire organizate de
Agenţia Română de Privatizare în 1992, în cadrul unor programe finanţate de Uniunea
Europeană şi Fundaţia British Know How.
Concepţia metodologică pentru elaborarea studiilor de evaluare este asigurată de
Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România, asociaţie profesională înfiinţată în
1992. Scopurile acestei asociaţii neguvernamentală sunt promovarea şi recunoaşterea
profesiei de evaluator, elaborarea standardelor profesionale în domeniul evaluării
compatibile cu standardele internaţionale, publicarea de cărţi şi reviste de specialitate,
ghiduri, organizarea de manifestări ştiinţifice, cursuri de pregătire, certificarea membrilor
acreditaţi. ANEVAR este membră a ISVC şi a TEGoVA

Codul de conduită profesională.

Ca orice categorie profesională, evaluatorii trebuie să respecte un cod deontologic

compatibil cu profesia lor. Această cerinţă de bază este menţionată atât în standardele
IVS şi EVS, cât şi în cele româneşti. Astfel, în prima parte a ediţiei revizuită a
standardelor IVS (2003) este prezentat şi un cod de conduită profesională, pe care trebuie
să şi-l însuşească evaluatorii profesionişti. Urmând acest cod, evaluatorul va avea
rezultate de calitate, consistente şi neechivoce la elaborarea rapoartelor de evaluare.
Conform acestui cod, orice evaluator trebuie să îndeplinească condiţii minimale
profesionale. În principiu, condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească un candidat la
calitatea de evaluator sunt:

- o persoană cu o bună reputaţie profesională şi morală;

- a obţinut un grad academic al unei instituţii universitare acreditate, care s-a
finalizat printr-o diplomă de licenţă academică;
- are o experienţă notabilă şi competenţă în evaluarea diferitelor categorii de active;
- este interesat să înţeleagă acele metode şi tehnici recunoscute, necesare pentru a
realize o evaluare credibilă;
- este membru al unei societăţi profesionale naţionale în domeniul evaluării;
- de-a lungul carierei sale a urmat un program de specializare şi perfecţionare
profesiomnală;
- îndeplineşte cerinţele acestui cod de conduită.
 De asemenea şi în standardele ANEVAR, SEV 3.02, 3.03, 3.04 se fac referiri
directe la profesia de evaluator şi la cerinţele necesare îndeplinirii acesteia. În SEV 3.02
se menţionează că evaluatorul este o persoană fizică, cu o bună reputaţie profesională,
responsabilă pentru elaborarea şi supervizarea rapoartelor de evaluare, pentru care poartă
răspunderea directă şi care îndeplineşte cerinţele:
- absolvent de învăţământ superior, care a urmat şi un curs postuniversitar de evaluare
sau a absolvit o facultate de profil;
- şi-a aprofundat cunoştinţele printr-un program de pregătire continuă;
- deţine suficientă experienţă în evaluarea activelor corporale;
- îndeplineşte toate condiţiile etice, legale şi contractuale impuse de lucrarea de
evaluare.

În funcţie de relaţia cu clientul, evaluatorul poate fi:

- extern, caz în care evaluatorul nu are nici un interes financiar direct sau indirect, la
organizaţia pe care o evaluează;
- intern, când este angajat al organizaţiei pe care o evaluează, fiind responsabil cu
activitatea de evaluare a acesteia, dar nu are vreun inters financiar sau politic
semnificativ, direct sau indirect, cu organizaţia, nefiind posesorul unor acţiuni sau părţi
de capital din activul său, nu primeşte bonificaţii legate de rezultatul evaluării şi nu are
funcţii într-o autoritate publică care ar putea influenţa rezultatul evaluării;
- individual, este extern şi nu a avut legături cu organizaţia pe care o evaluează, în
ultimile 24 de luni, cu excepţia muncii prestate ca evaluator.
În conformitate cu codul de conduită IVSC, evaluatorul trebuie să îndeplinească şi
cerinţele ce ţin de profesia de evaluator, cum ar fi: integritatea, conflictul de interese,
confidenţialitatea, imparţialitatea. Pe lângă calităţile profesionale şi morale, unui
evaluator i se cere să fie responsabil în legătură cu competenţa şi cunoştinţele sale atunci
când acceptă să elaboreze un studiu de evaluare, iar acolo unde obiectul evaluării prezintă
caracteristici despre care nu are cunoştinţe, să se adreseze unui expert autorizat în
domeniu. Spre exemplu, un evaluator imobiliar în momentul în care are dubii în ceea ce
priveşte siguranţa structurală a unei construcţii şi nu este de specialitate inginer
constructor, cu experienţă în structuri, trebuie să se consulte cu un specialist autorizat în
domeniu.

- Asociaţiile de evaluatori profesionişti

Un rol important în promovarea profesiei de evaluator, elaborarea standardelor de

evaluare, stabilirea unor metodologii de lucru, precum si a codului de conduită
profesională l-au avut asociaţiile profesionale de evaluatori.
In România asociaţiile profesionale care au dobândit reputaţie în domeniul
expertizei si al evaluării imobiliare sunt:
• Asociaţia Natională a Evaluatorilor din România (ANEVAR);
• Corpul Expertilor Tehnici
In Europa principalele asociaţii profesionale sunt:
• Asociaţia Regală Britanică a Evaluatorilor Profesionişti (Chartered Institute of
Royal Surveyers);
 • Grupul European al Asociaţiilor de Evaluatorii (TEGoVA), din care face parte si
ANEVAR alături de celelalte asociaţii naţioanale ale statelor europene;
• Comitetul Evaluatorilor de Proprietăţi din Europa Centrală si de Est;
In America de Nord si Canada
• Asociaţia Americană a Evaluatorilor Profesionişti (The Apprasail Institute);
• Asociaţia Americană a Evaluatorilor Imobiliari (American Association of Real-
Estate Apprasaiers);
• Asociaţia Canadiană a Evaluatorilor Profesionişti (The Apprasail Institute of
Canada).

1.7 Necesitatea evaluării organizaţiilor

În economia de piaţă acţionează o serie de procese şi fenomene economice,

sociale şi politice care generează schimbări semnificative în valoarea patrimonială şi
situaţia economico-financiară a organizaţiilor şi care fac necesară reevaluarea acestora la
anumite intervale de timp. Între acestea un rol preponderent îl au modul de formare a
preţurilor, cursul de schimb al monedei naţionale, gestiunea internă etc.
Formarea liberă a preţurilor pe piaţă şi raportul de schimb al monedei naţionale
generează schimbări periodice în bilanţul oricărei organizaţii şi de aceea informaţiile
furnizate de evidenţele contabile şi statistice pe care managerii le folosesc în elaborarea
strategiilor de dezvoltare trebuie să fie actualizate. Reevaluarea se impune şi pentru
organizarea şi ţinerea corectă a contabilităţii, astfel încât bilanţul contabil să reflecte
corect costurile, rezultatele şi obligaţiile către bugetul de stat.
Principalele procese specifice economiei de piaţă, şi mai cu seamă perioadei de
tranziţie, care fac necesară reevaluarea organizaţiilor sunt:
a) Shimbarea proprietăţii organizaţiei, în totalitate sau a unor părţi componente,
prin procesul de vânzare-cumpărare.
Într-o asemenea situaţie proprietarul trebuie să fixeze un preţ de pornire, care se
poate stabili numai printr-un studiu de evaluare.
b) Divizarea şi fuziunea organizaţiilor.
Divizarea presupune împărţirea patrimoniului, a drepturilor şi obligaţiilor unei
organizaţii pe mai multe organizaţii existente sau înfiinţate în acest scop. Or,
obiectivul nu se poate realiza corect decât prin cunoaşterea valorii actuale a
patrimoniului.
Fuziunea se realizează prin absorţia unei organizaţii de către o altă organizaţie sau
prin unirea a două sau mai multe organizaţii. Acest proces presupune însă
cunoaşterea valorii patrimoniului cu care participă fiecare proprietar.
c) Creşterea capitalului prin investiţii sau aport în natură.
Evaluarea sporului de patrimoniu realizat pe aceste căi permite stabilirea corectă
a creşterii capitalului social şi fondului de amortizare
d) Cotarea la bursă.
Stabilirea tirajului emisiunii de acţiuni, ţinând seama de valoarea nominală, se
poate face numai prin evaluarea organizaţiei. Întrucât valoarea stabilită include şi
valoarea actualizată a rezultatelor viitoare, ce vor fi obţinute din activitatea de
 bază, studiul de evaluare pote reprezenta şi un punct de sprijin pentru evoluţia
acţiunilor pe piaţa bursieră.
e) Angajarea unui credit bancar
Conducerea organizaţiilor apelează adesea la credite pentru necesităţile de
producţie, pe care le garantează cu active din componenţa organizaţiei. Evident,
banca nu va accepta valoarea propusă de conducerea organizaţiei pentru aceste
active şi va proceda la evaluarea acestora prin specialişti proprii sau apelând la o
firmă consacrată.

În afara situaţiilor menţionate, mai există şi alte cauze care fac necesară
reevaluarea organizaţiilor. În ţările occidentale strategiile de dezvoltare sunt analizate şi
prin rezultatele pe care le au asupra vlorii organizaţiei, determinându-se ceea ce s-a numit
“valoarea de decizie”. Aşa de exemplu, în fundamentarea deciziei pentru cumpărarea
unei organizaţii furnizoare sau a uneia concurente, trebuie să se ţină seama şi de sporul
de valoare pe care organizaţia beneficiară îl înregistrează datorită efectului de sinergie.
La fel se pune problema şi în cazul înfiinţării unui joint-venture.
În ultimii ani în economia noastră au apărut numeroase cazuri în care conducerile
organizaţiilor îşi propun strategii care vizează numai dezvoltarea unor unităţi de afaceri
din componenţa acestora, cum ar fi centrele de profit. Fundamentarea şi acceptarea
strategiei necesită cunoaşterea efectelor pe care le va avea asupra valorii centrului,
pornind de la investiţiile ce vor fi alocate şi sporurile de cash flow-uri pe care centrul le
vor genera în urma aplicării strategiei de dezvoltare. De altfel, într-o concepţie modernă,
orice strategie propusă de manageri se apreciază prin avantajele pe care le aduce
acţionarilor, respectiv creşterea dividendelor şi a cursului acţiunilor pe piaţa bursieră,
deci şi prin impactul asupra valorii organizaţiilor sau a acţiunilor emise.
Toate aceste procese şi cauze analizate mai înainte dovedesc că evaluarea
organizaţiilor este o activitate curentă şi nu una conjuncturală. Diagnosticare şi studiile de
fezabilitate sunt principalele instrumente care asigură credibilitatea în relaţiile dintre
acţionari şi organizaţii, dintre agenţii economici şi instituţiile bancare şi diferite instituţii
ale statului.