PROSES STUDI KELAYAKAN PROYEK

Proyek adalah rencana pendirian usaha baru atau pengenalan sesuatu yang baru
dari bauran produk yang sudah ada. Analisis kelayakan proyek adalah analisis dan
penilaian yang mendalam mengenai kemungkinan suatu rencana usaha baru, modifikasi
atau perluasan usaha atau akuisisi usaha akan berhasil. Oleh karena keberhasilan suatu
usaha meliputi berbagai aspek, maka penilaian kelayakan proyek sebaiknya juga dilihat
dari aspek-aspek pasar, teknis, keuangan, sosial, manajemen, yuridis, dan dampak
lingkungan. Namun sering para analis lebih tertarik pada kemampuan proyek
menghasilkan laba komersial sehingga hanya memusatkan pada penilaian aspek pasar
teknis dan keuangan.
Dalam setiap pengambilan keputusan investasi yang rasional, sebelumnya perlu
dilakukan penelitian dan analisis kelayakan proyek baik secara formal maupun tidak.
Semakin besar nilai proyek, semakin formal dan penting dilakukannya penelitian
kelayakan proyek. Studi kelayakan bertujuan untuk meneliti dan menilai adakah
permintaan produk yang akan dihasilkan, apakah bahan baku tersedia, adakah
ketersediaan kuantitas dan kualitas tenaga kerja yang dibutuhkan, apakah fasilitas-
fasilitas penting yang dibutuhkan proyek tersedia, apakah biaya-biaya modal dan
operasional serta pendapatan bisa diperkirakan dan berapa nilainya. Hal terpenting yang
perlu dinilai adalah apakah perkiraan pendapatan lebih besar daripada perkiraan biaya
sehingga proyek secara keuangan menarik untuk dilaksanakan.

Tahapan dalam Analisis Kelayakan Proyek

Ruang lingkup dan proses pengambilan keputusan mengenai dilaksanakannya
proyek berikut pembiayaannya sangat ditentukan oleh kebijakan institusional dan tujuan
perusahaan itu sendiri. Luas dan tingkat akurasi informasi yang diperlukan dalam
pengambilan keputusan pada berbagi tahapan analisis tergantung pada berbagai
karakteristik, misalnya ukuran proyek, tingkat kerumitan, dan tingkat resiko. Informasi
yang dibutuhkab bervariasi antara perusaan, institusional dan jenis proyek.
Proses analisis kelayakan termasuk penentuan tujuan yang hendak dicapai dapat
dibagi ke dalam berberapa tahapan. Tahapan analisis kelayakan proyek pada Gambar 2.5
mnunjukkan urutan secara garis bersar.
Sebelum membahas tahapan dalam analisis kelayakan proyek perlu ditekankan
bahwa metode dan penjelasan berikut mengenai urutan tahapan merupakan usulan
format, selama standar pelaporan tidak ada. Bentuk setiap laporan studi kelayakan bisa
berbeda tergantung cakupan area dan kepada siapa laporan studi kelayakan hendak
ditujukan.

Tahap Identifikasi
Titik awal analisis kelayakan proyek adalah penentuan tujuan yang akan dicapai.
Tujuan yang hendak dicapai misalnya bahwa pendirian Pasar Grosir barang-barang
Elektronika di Jalan Gondomanan terbukti memungkinkan untuk dilaksanakan, keputusan
selanjutnya adalah menentukan cakupan studi dan perkiraan biaya studi.
Informasi yang dikumpulkan pada tahap praseleksi membantu mengidentifikasi
aspek-aspek proyek yang perlumendapat perhatian khisis dalam studi kelayakan lanjut.
Hasil yang dicapai pada tahap praseleksi disusun dalam bentuk lapran prakelayakan
proyek.
Laporan tersebut harus mencakup:
1. Diskripsi pasar (perkiraan konsumsi, tren, supply saat ini, harga)
 2. Garis besar proses produksi dan informasi yang berkaitan dengan penyediaan
faktor-faktor produksi utama (misalnya bahan baku)
3. Perkiraan biaya investas dan operasi.
4. Perkiraan laba yang akan diperoleh
5. Pernyataan permasalahan utama dan risiko yang akan dihadapi

Tahap Analisis
Pada tahap analisis, berbagai alternatif aspek pasar, teknologi atau teknis, dan
pertimbangan lainnya harus dianalisis. Hasil analisis dengan data yang mendukung,
disusun dalam suatu bentuk laporan yang sistematik.
Analisis Kelayakan Proyek dapat disusun pada berbagai tingkat usaha. Kualitas
laporan sangat dipengaruhi oleh tersedianya waktu pengerjaan, anggaran, dan sumber
daya manusia. Suatu laporan kelayakan proyek minimal terdiri dari analisi aspek pasar,
teknikal, keuangan dan aspek ekonomi nasional atau sosial.
Agar suatu laporan analisis kelayakan bisa dimanfaatkan untuk mengambil
keputusan berkenaan dengan usulan investasi, maka laporan kelayakan proyek minimal
terdiri dari aspek-aspek berikut ini.

Analisis Pasar
Selama proses analisis kelayakan proyek, analisis aspek pasar dapat disusun
terpisah atau merupakan suatu bagian dari keseluruhan analaisis aspek ekonomi. Analisis
pasar meliputi pengumpulan dan analisis data untuk mengidentifikasi, mengisolaso,
mendeskripsi, dan menghitung permintaan dan penawaran. Analisis aspek pasar terdiri
dari:
1. Diskripsi ringkas mengenai pasar, termasuk daerah jangkauan pasar, metode
transportasi, tarif pengangkutan, saluran distribusi, dan praktek-praktek umum
perdagangngan
2. Analisis permintaan yang lalu dan sekarang untuk menentukan jumlah dan nilai
konsumsi dan identifikasi calon pembeli utama dari produk yang akan ditawarkan
proyek
3. Analisis penawaran yang lalu dan sekarang dan proporsi antara impor dan ekspor.
Selain itu, diperlukan informasi (data) yang dapat membantu menentukan posisi
bersaing dari produk, misalnya harga jual, kualitas dan praktek-praktek pemasaran
yang dilakukan para pesaing.
4. Memperkirakan permintaan produk di masa datang.
5. Memperkirakan market share proyek dengan mempertimbangkan permintaan
penawaran, posisi pesaing, dan program pemasaran proyek.

Analisis Teknikal
Analisis teknikal bertujuan untuk menentukan layak tidaknya proyek pada
berbagai alternatif teknologi dan efeknua terhadap tenaga kerja, ekologi, permintaan
infrastruktur, penyediaan modal atau dana, dukungan industri lain, neraca pembangunan
dan faktor lainnya. Disamping itu, analisis teknikal dapar dimanfaatkan sebagai dasar
perkiraan biaya. Analisis teknikal minimal terdiri atas:
1. Diskripsi produk, termasuk spesifikasi fiskal, mekanikal, dan kimia. Selain itu
perlu dideskripsikan kegunaan produk
2. Diskripsi proses produksi yang dipilih termasuk flow chartnya, pertimbangan
pemilihan mesin yang dipilih.
 3. Penentuan ukuran perusahaan, skedul produksi yaitu meliputi volume produksi
yang diharapkan dalam suatu periode dengan mempertimbangkan masa percobaab
dan fakto-faktor teknis.
4. Pemilihan mesin dan peralatan, meliputi spesifikasi, peralatan yang diimpor dan
diproduksi di dalam negeri, pembatasan pembelian dari supplier, masa
pengiriman barang, syarat-syarat pembayaran, dan analisis pembandingan dari
segi biaya, kekuatan, penampilan dan tersedianya suku cadang
5. Identifikasi lokasi proyek, pertimbangan jarak dengan sumber bahan baku dan
dengan pelanggan.
6. Disain tata letak pabrik, perkiraan biaya pendirian bangunan dan pengembangan
tanah
7. Studi penyediaan bahan baku dan bahan penolong, meliputi deskripsi secara
fisikal dan kimiawi, jumlah yang dibutuhkan, biaya perolehan saat ini dan
perkiraan yang akan datang, syarat-syarat pembayaran, lokasi supplier, dan
kesinambungan supplier.
8. Perkiraan kebutuhan tenaga kerja, meliputi identifikasi tenaga langsung dan tak
langsung serta tenaga supervisi.
9. Penentuan jenis dan jumlah buangan, pengelolaan dan monitoring buangan.
10. Perkiraan biaya produksi

Analisis Keuangan
Analisis keuangan menitikberatkan pada penyusunan proyeksi laporan-laporan
keuangan. Sehingga proyek dapat dievaluasi dengan berbagai alat pengukuran
profitabilitas misalnya Net Present Value, Internal Rate of Return, rasio keuangan dan
lain-lain. Selain itu ditentukan pula struktur pembiayaannya.
Analisis keuangan dapat dilakukan apabila informasi dari aspek pasar dan
teknikal dapat dipenuhi. Apabila dikehendaki informasi lebih lanjut mengenai variabel
input apa saja yang paling mempengaruhi keberhasilan proyek diperlukan analisis
sensitivitas. Bahkan apabila diperlukan dilakukan pula analisis resiko.
Analisis keuangan seharusnya meliputi:
1. Untuk perusahaan yang sudah berjalan, diperlukan laporan keuangan yang sudah
diaudit oleh akuntan publik. Laporan keuangan yang dibutuhkan adalah neraca,
laporan laba rugi dan laporan arus kas.
2. Untuk proyek yang melibatkan perusahaan baru, diperlukan perkiraan biaya
proyek awal dan arus kas selama perkiraan umur proyek.
3. Proyeksi neraca, laba rugi dan proyeksi arus kas selama perkiraan umur proyek
4. Skedul pendukung proyeksi keuangan, misalnya skedul depresiasi, skedul
pembayaran bunga dan pokok pinjaman, asumsi yang dipakai dalam proyeksi
laporan keuangan yaitu periode piutang, tingkat persediaan, periode pembayaran
utang dagang, elemen-elemen biaya produksi, biaya penjualan, biaya administrasi
dan biaya non operasi.
5. Analisis keuangan meliputi Rate of return on investment, Rate of Return on
Equity, volume break-even dan analisis harga
6. Analisis sensitivitas untuk mengidentifikasi variabel-variabel yang mempengaruhi
proyek.

Tahap Evaluasi dan Pengambilan Keputusan

Keputusan yang diambil pada tahap evaluasi dan pengambilan keputusan adalah
apakah proyek akan dilaksanakan atau tidak. Apabila keputusan yang diambil adalah
proyek dilaksanakan, dan membutuhkan dana untuk pelaksanaan proyek, tindakan
selanjutnya adalah mempersiapkan mproposal untuk pembiayaan. Pihak pemerintah,
perlu melakukan evaluasi profitabilitas sosial proyek.

Analisis Profitabilitas Sosial

Analisis Profitabilitas Sosial adalah suatu penilaian kontribusi proyek terhadap
perekonomian. Teknik yang digunakan untuk menentukan profitabilitas sosial bervariasi
dari yang paling sederhana ke paling rumit. Di negara sedang berkembang, analisis
profitabilitas sosial meliputi perkiraan dampak proyek terhadap tingkat pengangguran
atau terhadap manfaat penghematan devisa. Penyesuaian nilai pasar dan nilai sosial
dilakukan dalam proses shadow pricing. Setelah itu dilakukan penghitungan dengan
Analisis Biaya-Manfaat Sosial.

Proposal Investasi (Laporan Studi Kelayakan)

Tujuan penyusunan Laporan Studi Kelayakan adalah untuk meyakinkan pihak
yang berkepentingan (pemerintah atau kreditor) bahwa proyek adalah layak untuk
dilaksanakan.
Laporan Studi Kelayakan terdiri atas:
1. Executive Summary
2. Latar Belakang Proyek
3. Landasan Teori
4. Analisis Aspek-aspek
5. Kesimpulan dan Pendapat Akhir

TAHAP IMPLEMENTASI PROYEK

Studi kelayakan tidak membicarakan tentang tahap implementasi proyek. Tetapi

perlu diketahui bahwa pada tahap implementasi dilaksanakan kegiatan-kegiatan
pelaksanaan kontrak, desain proyek secara teknis, pemilihan bahan dan pembangunan
fisik.
MIXED METHOD (QUALITATIVE & QUANTITATIVE ANALYSIS)

Analisis Kualitatif: Analisis PEST

Analisis PEST digunakan untuk mengetahui aspek-aspek politik/hukum, ekonomi,
sosial budaya dan teknologi.. Keempat aspek tersebut berpengaruh terhadap organisasi
dan para pesaingnya, baik di masa sekarang maupun di masa lalu, serta di masa sekarang
maupun di masa yang akan datang.
Analisis PEST ini dapat dilaksanakan dengan mamakai dua pertanyaan beserta
jawaban atas kedua pertanyaan sebagai berikut:
1.) Apa sajakah faktor-faktor lingkungan yang mempengaruhi organisasi yang
bersangkutan?
2.) Manakah dari faktor-faktor di atas yang lebih penting untuk masa sekarang ini,
dan manakah dari faktor-faktor di atas yang juga lebih penting untuk waktu yang
akan datang?
Biasanya dalam situasi umum faktor-faktor berikut menjawab pertanyaan
tersebut di atas:
1) Politik/Hukum: (1) Hukum Monopoli (Monopolies Legislation), (2) Hukum
Pelestarian Lingkungan, (3) Hukum Perdagangan, (4) Kebijakan Perpajakan, (5)
Hukum Ketenagakerjaan (Employment Law) dan (6) Stabilitas Pemerintahan.
2) Ekonomi; (1) Siklus Bisnis, (2) Trend Pendapatan Nasional Bruto, (3) Tingkat
Bunga Penawaran Uang (Money Supply), (4) Inflasi, (5) Pengangguran
(Unemployment), (6) Disposable Income, (7) Harga Tenaga Kerja, (8) Return In
Investment, dan (9) Capital Market Operations Efficiency.
3) Sosial-budaya; (1) Demografi Populasi, (2) Distribusi Pendapatan, (3) Mobilitas
Sosial, (4) Perubahan Gaya hidup (Lifestyle Changes), (5) Orientasi Kerja dan
Hiburan, (6) Konsumerisme, dan (7) Tingkat Pendidikan.
4) Teknologi/Physical: (1) Pengeluaran pemerintah pada penelitian, (2) Fokus
pemerintah dan industri pengembangan teknologi, (3) Inovasi pengembangan, (4)
Kecapatan transfer teknologi (Speed of transfer technology), dan (5) Tingkat
Keuangan (rates of Obsolescence). Aspek ini juga terkait dengan Spec dari
manajemen konstruksi proyek yang dibangun, terkait juga dengan intelligent
building

Analisis Kuantitatif: Analaisis Pendekatan Pendapatan (Income Approach

Analysis)
Penilaian merupakan suatu proses penentuan nilai, bail nilai pasar, nilai investasi,
nilai asuransi atau jenis nilai lainnya, dari suatu properti pada suatu tanggal penilaian
tertentu. Penentuan nilai suatu properti menurut American Institute of Real Estate
Appraiser (1987:63) dan Eckert et al (1990:151) dapat dilakukan melalui tiga
pendekatan, yaitu pendekatan perbandingan data pasar (market data comparison
approach), pendekatan biaya (cost approach) dan pendekatan pendapatan (income
capitalization approach).
Dalam pendekatan pendapatan, nilai suatu investasi (propert) adalah fungsi dari
aliran pendapatan yang dihasilkan, di mana semakin tinggi aliran pendapatan yang dapata
dihasilkan oleh suatu properti, maka semakin tinggi pula nilai properti tersebut. Melalui
pendekatan pendapatan, nilai suatu properti diperoleh dari pengkapitalisasian pendapatan
bersihnya (net operating income) dengan suatu tingat kapitalisasi tertentu dengan
memperhitungkan batas periode penerimaan pendapatannya.

International Association of Assessment Appraisal (IAAO) menyatakan bahwa

dalam analisis pendekatan pendapatan terdapat beberapa langkah-langkah dasar sebagai
berikut:
1) Mengestimasi pendapatan kotor potensial (potensial gross income)
2) Melakukan pengurangan pendapatan kotor potensial denagn tingkat
kekosongan (vacancy rate) dan “collection loss”.
3) Melakukan perkiraan pendapatan kotor efektif (effective gross income)
melalui penjumlahan antara pendapatan lain-lain dengan pendapatan kotor potensial
(setelah dikurangi tingkat kekosongannya).
4) Menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses).
5) Mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya
operasionalnya untuk mendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan
pajak .
6) Menentukan tingkat kapitalisasi yang sesuai.
7) Menentukan prosedur pengkapitalisasian yang sesuai untuk diterapkan.
8) Melakukan pengkapitalisasian pendapatan bersih operasi.

Dalam analisis melalui pendekatan pendapatan, nilai investasi (properti) dapat

diperoleh melalui pendekaltan konvensional (convensional approach) atau analisis aliran
tunai terdiskon (discounted cash flow analysis).

Pendekatan Konvensional
Melalui pendekatan pendapatan secara konvensional, nilai pasar (market value)
investasi/properti diperoleh melalui proses pengkapitalisasian pendapatan bersih operasi
melalui formula sebagai berikut:

NOI
MV =
R

NOI = (( PGI * (1-VR) + OI) - Outgoigs)

Dalam hal ini:

MV = nilai pasar investasi
NOI = pendapatan bersih operasi
R = tingkat kapitaslisasi
PGI = pendapatan kotor potensial
VR = tingkat kekosongan
OI = pendapatan lain-lain

Untuk suatu investasi dengan batas waktu tertentu (n tahun), maka nilai pasar
investasi diperoleh melauli formulasi sebagai berikut:
 1
1−
Nilai Properti = NOI * (1 + R) n
R

Aliran Tunai Terdiskonto (Discounted Cash Flow)

Pendekatan ini merupakan penjabaran lebih detail dari pendekatan konvensional

dengan asumsi-asumsi sebagai berikut:
1) Aliran pendapatan berbeda-beda untuk tiap periode/waktu.
2) Pengeluaran adalah bervariasi untuk tiap periode/waktu
3) Memasukkan pertimbangan sisa umur ekonomis, jangka waktu kepemilikan dan
antisipasi terjadinya depresiasi dan apresiasi.

Formulasi dari pendekatan ini yang lebih dikenal dengan metode Net Present
Value (NPV) adalah sebagai berikut:

n
CF t
NPV = ∑ (1 + k )
t =0
t

Di mana:
CFt = aliran tunai bersih yang diharapkan pada periode t.
k = biaya modal (cost of capital) dari proyek.

Jika NPV menunjukkan hasil yang positif, memberi makna bahwa proyek tersebut
memberikan keuntungan ekonomis atau manfaat yang lebih besar daripada biaya yang
dikeluarkan, dan sebaliknya.

Analisis Kuantitatif: Analisis Rasio (Ratio Analysis)

Selain analisis-analisis di atas, untuk mengetahui kelayakan suatu proyek maka
perlu juga dilakukan analisis rasio. Adapun analaisi rasio yang perlu untuk dilakukan
adalah meliputi:

1. ROE (Return on Common Equity)

ROE atau tingkat pengembalian modal sendiri dianalisi untuk mengetahui
seberapa besar investasi (proyek) yang dijalankan memberikan daya kembalian
modal telah diinvestasikan. ROE ini dapat dihitung melalui rumus sebagai
berikut:

NOIAT
ROE = * 100 %
E
 Di mana:
NOIAT = laba bersih setelah pajak
E = modal sendiri

2. ROI (Rate of Return on Investement)

ROI merupakan sebuah pengukuran terhadap kemampuan investasi dalam
menghasilkan laba bersih yang diformulasikan sebagai berikut:

NOIAT
ROI = * 100%
TI
Di mana :

TI = total investasi

3. PBR (Payback Period Ratio)

PBR merupakan sebuah rasio yang digunakan untuk mengukur return dari suatu
investasi. PBR ini jarang digunakan secara sendiri, namun sering digunakan
bersama-sama dengan pengukuran rasio lainnya. PBR ini digunakan untuk
mengetahui berapa lama waktu yang diperlukan bagi aliran tunai yang
dihasilkan oleh suatu investasi untuk menutup semua biaya/modal awalnya.
PBR dapat dihitung melalui rumus sebagai berikut:

InCap 1
PBR = =
AnnualCF RE

Di mana :
InCap = modal awal yang dikeluarkan
AnnualCF = aliran tunai bersih per tahun
RE = tingkat pengembalian modal (equity)

4. DCR (Debt Coverage Ratio)

DCR adalah pengukuran tingkat risiko yang sering dipergunakan dalam situasi
proyek/investasi dibiayai oleh dana pinjaman. DCR ini digunakan sebagi cara
yang sederhana untuk menganalisis kelayakan proyek. Jika DCR yang
dihasilkan >1, maka memberi makna bahwa pendapatan operasi bersih
pertahunnya cukup untuk mengembalikan pinjaman yang harus dikeluarkan per
tahunnya.

DCR secara sederhana dapat dirumuskan sebagai berikut:

NOI
DCR =
Inst

Dalam hal ini:

 Inst = pengembalian pinjaman per tahunnya
NOI = Pendapatan bersih operasi

5. IRR (Internal Rate of Return)

IRR adalah sebuah discount rate pada kondisi tertentu di mana nilai kini
(present value) dari aliran kas masuk yang diramalkan diterima dari suatu
investasi pada masa yang akan datang sama dengan nilai kini dari aliran tunai
keluarnya atau dalam arti lain adalah discount rate pada NPV=0. suatu
proyek/investasi dinyatakan layak bila IRR yang dihasilkan lebih dari biaya
modalnya (Cost of Capital). Secara matematis hubungan di atas digambarkan
melalui persamaan sebagai berikut:

n
CF t
∑ (1 + IRR )
t −0
t =0

CFt = aliran tunai (masuk atau keluar) pada periode t

Analisis Kuantitatif: Analisis Sensitivitas (Sensitivity Analysis)
Analisis sensitivitas dilakukan dengan memasukkan satu atau lehih variabel-
variabel pada sebuah waktu tertentu ke dalam sebuah model analisi untuk
menentukan sensitivitas modal terhadap setiap perubahan. Faktor-faktor yang
menyebabkan perubahan hasil yang lebih besar dipertimbangkan sebagai model yang
lebih sensitif dan mengindikasikan risiko yang lebih besar terhadap hasil yang
diharapkan.
Dalam analisis ini, dilakukan beberapa variasi terhadap variabel-variabel tertentu
seperti tingkat bunga pinjaman, nilai sewa bangunan per m2 , biaya perawatan/operasi
bangunan perubahan tersebut. Analisis ini diharapkan juga dapt memberi petunjuk
tentang kelayakan proyek dan kebijakan-kebijakan yang perlu diambil.