HỢP ĐỒNG THUÊ

GIỮA

CÔNG TY TNHH HẢI BẢO

VÀ

CÔNG TY TNHH HANESBRANDS VIỆT NAM

Ngày [●] tháng [●] năm 2010

 MỤC LỤC

Trang

Điều 1. Tài Sản Thuê..............................................................2

Điều 2. Công Chứng và Ngày Có Hiệu Lực ................................3
Điều 3. Bàn Giao Tài Sản Thuê ...............................................3
Điều 4. Thời Hạn Thuê ...........................................................4
Điều 5. Tiền Thuê...................................................................4
Điều 6. Thanh toán.................................................................4
Điều 7. Xây Dựng Thêm Nhà Xưởng hoặc Công Trình Xây Dựng. 5
Điều 8. Thiết bị của Bên Thuê.................................................5
Điều 9. Khả năng tuyển dụng Nhân viên của Bên Cho Thuê.......5
Điều 10. Nhà Vệ Sinh Bổ Sung.................................................5
Điều 11. Nghĩa vụ của Bên Cho Thuê.......................................5
Điều 12. Nghĩa vụ của Bên Thuê.............................................7
Điều 13. Thuế........................................................................8
Điều 14. Tiện ích....................................................................8
Điều 15. Bảo hiểm.................................................................8
Điều 16. Quyền ra vào của Bên Cho Thuê.................................9
Điều 17. Tình trạng khẩn cấp..................................................9
Điều 18. Sự kiện bất khả kháng...............................................9
Điều 19. Tịch thu....................................................................9
Điều 20. Tiếp tục chiếm hữu và sử dụng Tài Sản Thuê.............10
Điều 21. Cam Đoan của Bên Cho Thuê về việc Tuân Thủ các Quy
Định Về An Toàn Điện................................................10
Điều 22. Cam Đoan và Bảo Đảm của Bên Cho Thuê.................10
Điều 23. Cam đoan và bảo đảm của Bên Thuê........................11
Điều 24. Chấm dứt Hợp Đồng................................................12
Điều 25. Các nghĩa vụ bồi hoàn của Bên Thuê........................13
Điều 26. Các nghĩa vụ bồi hoàn của Bên Cho Thuê..................13
Điều 27. Sự phụ thuộc và quyền tiếp tục thực hiện Hợp Đồng
Thuê.........................................................................14
Điều 28. Sự từ bỏ ................................................................14
Điều 29. Hiệu lực ràng buộc..................................................14
Điều 30. Luật áp dụng..........................................................15
Điều 31. Ngôn ngữ của Hợp Đồng .........................................15
Điều 32. Giải quyết tranh chấp..............................................15
Điều 33. Toàn bộ Hợp Đồng...................................................15
Điều 34. Các thông báo ......................................................15
Điều 35. Hiệu lực từng phần..................................................16
Điều 36. Bản Gốc..................................................................16
Điều 37. Chi phí và phí tổn....................................................16
Danh Mục Các Phụ Lục

Phụ Lục A Bản Đồ Tài Sản Thuê

Phụ Lục B Xây Dựng Mới Do Bên Cho Thuê Thực Hiện Đối Với Tài Sản Thuê

Phụ Lục C Lịch thanh toán khoản vay

ii
 HỢP ĐỒNG THUÊ

HỢP ĐỒNG THUÊ này (“Hợp Đồng Thuê”) được ký kết vào ngày [●] tháng [●]
năm 2010, giữa các bên:

(A) BÊN CHO THUÊ: CÔNG TY TNHH HẢI BẢO (sau đây được gọi là “Bên Cho
Thuê”)

Giấy đăng ký kinh doanh: Số 0502000674 do Sở Kế Hoạch và Đầu Tư Tỉnh

Hưng Yên cấp ngày 19 tháng 1 năm 2007, và các
giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh sửa đổi tại
từng thời điểm

Địa chỉ: Xóm Cống Rồng, Thôn Yên Lịch, Xã Dân Tiến,
Huyện Khoái Châu, Tỉnh Hưng Yên

Điện thoại: [●]

Số tài khoản: [●] tại Chi Nhánh [●] Ngân Hàng [●]

Mã số thuế: [●]

Đại diện bởi: Bà Văn Thị Hải, Giám Đốc

VÀ

(B) BÊN THUÊ: CÔNG TY TNHH HANESBRANDS VIỆT NAM (sau đây được gọi
là “Bên Thuê”)

Giấy chứng nhận đầu tư: Số 051043000017 do Ủy Ban Nhân Dân Tỉnh Hưng
Yên cấp ngày 14 tháng 12 năm 2007 và các giấy
chứng nhận đầu tư sửa đổi tại từng thời điểm.

Địa chỉ: Thôn Yên Lịch, Xã Dân Tiến, Huyện Khoái Châu,
Tỉnh Hưng Yên

Điện thoại: (0321) 3713 994

Số tài khoản: Tài khoản VND: 002091098001 và tài khoản USD:

002091098101 tại Ngân hàng HSBC

Mã số thuế: 0900277558

Đại diện bởi: Ông Francisco Javier Casanovas Moreno, Tổng

Giám Đốc

(Bên Cho Thuê và Bên Thuê sau đây được gọi chung là “Các Bên” và được gọi riêng
là “Bên”).
 CƠ SỞ KẾT LẬP HỢP ĐỒNG

XÉT VÌ, Bên Cho Thuê có quyền sử dụng khu đất có diện tích mười ba nghìn
hai trăm bốn mươi sáu mét vuông (13.246 m2) tại Xã Dân Tiến, Huyện Khoái Châu,
Tỉnh Hưng Yên theo Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất số AI 073650 do Uỷ Ban
Nhân Dân Tỉnh Hưng Yên cấp ngày 11 tháng 5 năm 2007 (“Khu Đất”);

XÉT VÌ, Bên Cho Thuê đã xây dựng, sở hữu và hiện đang vận hành một khu
nhà xưởng sản xuất trên diện tích ba nghìn năm trăm chín mươi ba mét vuông (3.593
m2) tọa lạc tại Khu Đất (“Nhà Xưởng”);

XÉT VÌ, Bên Thuê mong muốn thuê Nhà Xưởng và khu đất liền kề với Nhà
Xưởng bao gồm đường nội bộ nằm trên Khu Đất (gọi chung là “Tài Sản Thuê”, được
quy định chi tiết tại Điều 1 của Hợp Đồng Thuê này) từ Bên Cho Thuê để hoạt động
một nhà máy may (“Dự Án”);

XÉT VÌ, Bên Cho Thuê mong muốn cho Bên Thuê thuê Tài Sản Thuê;

XÉT VÌ, Uỷ Ban Nhân Dân Tỉnh Hưng Yên, trong Công Văn số [●] ngày [●]
tháng [●] năm [●] đã chấp thuận đề xuất của Bên Cho Thuê về việc cho Bên Thuê
thuê Tài Sản Thuê;

XÉT VÌ, trong Công Văn số 94/CV-CNMH ngày 11 tháng 8 năm 2010,
Vietinbank, Chi Nhánh Mỹ Hào, Tỉnh Hưng Yên là bên nhận thế chấp đối với Khu
Đất và Tài Sản Thuê đã xác nhận việc chấp thuận đối với đề xuất của Bên Cho Thuê
về việc cho Bên Thuê thuê Tài Sản Thuê;

XÉT VÌ, Bên Cho Thuê và Bên Thuê đã ký kết một Bản Ghi Nhớ ngày 27
tháng 7 năm 2010 để quy định các điều khoản và điều kiện cơ bản của hợp đồng thuê;
và

XÉT VÌ, Bên Cho Thuê và Bên Thuê đã ký kết một Bản Ghi Nhớ Bổ Sung
ngày 16 tháng 9 năm 2010, theo đó Bên Thuê được miễn phí ra vào Tài Sản Thuê từ
ngày 20 tháng 9 năm 2010 cho đến ngày ký kết Hợp Đồng Thuê này để thực hiện một
số công việc đối với khu đất để chuẩn bị vận hành Dự Án, bao gồm nhưng không giới
hạn, việc lắp đặt máy móc và trang thiết bị cho các dây chuyền sản xuất.

DO VẬY, NAY, trên cơ sở các cam đoan nói trên, các cam kết và thỏa thuận
chung khác quy định tại Hợp Đồng Thuê này và trên cơ sở các lợi ích có giá trị khác,
mà sự chuyển giao và tính đầy đủ của các cam đoan, cam kết, thỏa thuận và lợi ích
này được thừa nhận tại Hợp Đồng Thuê này, Các Bên của Hợp Đồng Thuê này theo
đây thỏa thuận như sau:

Điều 1. Tài Sản Thuê

(a) Bên Cho Thuê theo đây đồng ý cho Bên Thuê thuê Tài Sản Thuê và
Bên Thuê đồng ý thuê Tài Sản Thuê từ Bên Cho Thuê để Bên Thuê thành lập, quản lý
và vận hành Dự Án trên đó.

2
 (b) Tài Sản Thuê có diện tích khoảng mười ba nghìn sáu trăm sáu mươi
bốn mét vuông (13.664 m2), trong đó bao gồm những diện tích chính sau:

(i) Khu nhà xưởng chính : 2.160 m2

(ii) Văn phòng : 546 m2

(iii) Phòng trưng bày : 136 m2 (trong tổng số

226 m2)
(iv) Nhà để xe phía ngoài : 300 m2
(v) Nhà bảo vệ : 50 m2
(vi) Nhà kho : 400 m2
(vii) Nhà bếp : 240 m2
(viii) Các công trình xây dựng : 9.732 m2
phụ trợ trên khu đất liền
kề, như trạm điện 320
KV, đường nội bộ, 2 tủ
tụ bù, hệ thống điện sản
xuất và đèn chiếu sáng.

(c) Để tránh hiểu nhầm, Tài Sản Thuê không bao gồm 90 m2 phòng trưng
bày mà Bên Cho Thuê sẽ sử dụng làm văn phòng của Bên Cho Thuê, và phải được
chấp thuận trước của Bên Thuê về việc bố trí diện tích này. Bên Cho Thuê phải chịu
mọi chi phí xây dựng văn phòng của Bên Cho Thuê, bao gồm cả chi phí để xây dựng
các tường phân cách tại phòng trưng bày. Bên Cho Thuê đảm bảo rằng việc sử dụng
90 m2 của phòng trưng bày làm văn phòng không làm ảnh hưởng tới hoạt động kinh
doanh của Bên Thuê.

Điều 2. Công Chứng và Ngày Có Hiệu Lực

Bản tiếng Việt của Hợp Đồng Thuê này phải được công chứng tại phòng công
chứng có thẩm quyền của Tỉnh Hưng Yên bằng chi phí và phí tổn do Bên Cho Thuê
chịu. Hợp Đồng Thuê này sẽ có hiệu lực kể từ ngày công chứng (“Ngày Có Hiệu
Lực”).

Điều 3. Bàn Giao Tài Sản Thuê

(a) Ngay sau khi ký kết Hợp Đồng Thuê này và trong bất kỳ trường hợp
nào cũng không chậm hơn Ngày Có Hiệu Lực, Bên Cho Thuê cam kết bàn giao toàn
bộ Tài Sản Thuê cho Bên Thuê trong tình trạng tốt và phù hợp với các mục đích hoạt
động dự kiến của Bên Thuê, bao gồm việc thành lập, quản lý và vận hành Dự Án.

(b) Bên Thuê cam kết thêm rằng Bên Thuê sẽ hoàn tất tất cả các nâng cấp
được yêu cầu theo quy định tại Phụ Lục B của Hợp Đồng Thuê này đáp ứng yêu cầu
của Bên Thuê, theo toàn quyền quyết định của Bên Thuê vào hoặc trước Ngày Có
Hiệu Lực.

3
 (c) Vào ngày ký kết, Bên Thuê phải ký tên vào mẫu Biên Bản Xác Nhận
được đính kèm theo đây tại Phụ Lục B để xác nhận Bên Cho Thuê đã hoàn tất tất cả
các nâng cấp cần thiết nói trên hay chưa.

Điều 4. Thời Hạn Thuê

(a) Hợp Đồng Thuê này sẽ có thời hạn ban đầu là hai (02) năm kể từ Ngày
Có Hiệu Lực (“Thời Hạn Ban Đầu”), trừ khi bị chấm dứt trước thời hạn theo sự thỏa
thuận của Các Bên hoặc theo quy định tại Điều 24.2 và Điều 24.3 của Hợp Đồng
Thuê này.

(b) Bên Thuê có quyền gia hạn Hợp Đồng Thuê cho một giai đoạn kế tiếp
tối đa là ba (03) năm (“Thời Hạn Gia Hạn Lần Đầu”), bằng việc gửi thông báo bằng
văn bản cho Bên Cho Thuê ít nhất sáu mươi (60) ngày trước khi kết thúc Thời Hạn
Ban Đầu và Các Bên sẽ ký kết một hợp đồng thuê gia hạn. Bất kỳ thời hạn gia hạn
nào kế tiếp Thời Hạn Gia Hạn Lần Đầu sẽ do Các Bên thỏa thuận và ký kết thành một
hợp đồng thuê gia hạn. Tiền thuê trong Thời Hạn Gia Hạn Lần Đầu sẽ được Các Bên
thỏa thuận theo Điều 5(b). Thời Hạn Ban Đầu, Thời Hạn Gia Hạn Lần Đầu và bất kỳ
thời hạn gia hạn kế tiếp nào được gọi chung là “Thời Hạn Thuê” của Hợp Đồng
Thuê này.

Điều 5. Tiền Thuê

(a) Tiền thuê áp dụng cho Thời Hạn Ban Đầu là mười ba nghìn Đô la Mỹ
(13.000 USD) một tháng, không bao gồm thuế giá trị gia tăng (“Tiền Thuê”). Tiền
Thuê sẽ không thay đổi trong suốt Thời Hạn Ban Đầu.

(b) Tiền thuê áp dụng cho Thời Hạn Gia Hạn Lần Đầu (“Tiền Thuê Gia
Hạn Lần Đầu”), nếu có, sẽ do Các Bên thỏa thuận và chấp thuận tại thời điểm đó,
với điều kiện là bất kỳ khoản tăng Tiền Thuê Gia Hạn dự kiến nào sẽ không tăng quá
năm phần trăm (5%) so với Tiền Thuê. Tiền Thuê áp dụng đối với bất kỳ thời hạn gia
hạn kế tiếp nào, nếu có, của Thời Hạn Gia Hạn Lần Đầu sẽ do Các Bên thỏa thuận
dựa trên giá thị trường.

Điều 6. Thanh toán

(a) Việc Bên Thuê sử dụng Tài Sản Thuê trước Ngày Có Hiệu Lực của
Hợp Đồng Thuê được coi là giai đoạn lắp đặt và miễn phí.

(b) Trong thời hạn bảy (7) ngày, kể từ Ngày Có Hiệu Lực của Hợp Đồng
Thuê, Bên Thuê sẽ thanh toán cho Bên Cho Thuê một khoản tiền tương đương với sáu
(6) tháng Tiền Thuê và số tiền thuế giá trị gia tăng tương ứng.

(c) Bắt đầu từ tháng thứ bảy (7) kể từ Ngày Có Hiệu Lực đến hết phần còn
lại của Thời Hạn Ban Đầu, Bên Thuê sẽ thanh toán cho Bên Cho Thuê một khoản tiền
tương đương với ba (3) tháng Tiền Thuê và số tiền thuế giá trị gia tăng tương ứng,
trong tuần đầu tiên của mỗi kỳ ba (3) tháng.

(d) Tiền Thuê phải được thanh toán bằng đồng Việt Nam bằng cách
chuyển tiền trực tiếp vào tài khoản ngân hàng được chỉ định của Bên Cho Thuê, áp

4
dụng tỷ giá hối đoái của ngân hàng của Bên Thuê vào ngày thanh toán. Nếu không
có tỷ giá ngân hàng của Bên Thuê vào ngày thích hợp, thì tỷ giá được thông báo lần
cuối của ngân hàng sẽ được áp dụng.

Điều 7. Xây Dựng Thêm Nhà Xưởng hoặc Công Trình Xây Dựng

Trừ các nhà vệ sinh bổ sung được quy định tại Điều 10 dưới đây, nếu Bên
Thuê muốn xây dựng thêm một nhà xưởng hoặc các công trình xây dựng khác trên
Khu Đất, Các Bên sẽ ký một văn bản sửa đổi Hợp Đồng Thuê này. Trước khi xây
dựng nhà xưởng hoặc các công trình xây dựng khác đó, Các Bên sẽ thỏa thuận thống
nhất các vấn đề cần thiết bao gồm, nhưng không giới hạn, thiết kế, chi phí xây dựng,
thời gian xây dựng, và tiền thuê. Bên Cho Thuê sẽ thực hiện việc xây dựng, và xin tất
cả các chấp thuận cần thiết của chính quyền địa phương cho việc xây dựng, nhà
xưởng hoặc các công trình xây dựng thêm đó dựa trên thiết kế của Bên Thuê đã được
Bên Cho Thuê chấp thuận, sau đó Bên Cho Thuê sẽ cho Bên Thuê thuê khu nhà
xưởng hoặc các công trình xây dựng thêm đó.

Điều 8. Thiết bị của Bên Thuê

Các Bên đây thừa nhận rằng bất kỳ và tất cả các thiết bị đã được Bên Thuê lắp
đặt hoặc đặt trên Tài Sản Thuê phục vụ mục đích vận hành Dự Án trong Thời Hạn
Thuê sẽ là tài sản riêng của Bên Thuê tại mọi thời điểm.

Điều 9. Khả năng tuyển dụng Nhân viên của Bên Cho Thuê

Bên Thuê đồng ý xem xét thuê các ứng viên là nhân viên được Bên Cho Thuê
đề xuất sau khi ký kết Hợp Đồng Thuê này. Liên quan đến vấn đề này, Bên Cho Thuê
sẽ cung cấp một danh sách các nhân viên của Bên Cho Thuê mong muốn được Bên
Thuê tuyển dụng, cùng với các thông tin có liên quan của các nhân viên này như họ
tên, tuổi, vị trí hiện tại, và số năm kinh nghiệm để Bên Thuê xem xét. Bên Cho Thuê
sẽ bảo đảm chấm dứt quan hệ lao động với những người lao động này phù hợp với
pháp luật áp dụng trước khi Bên Thuê thuê những người lao động này. Để tránh hiểu
nhầm, Bên Thuê không có nghĩa vụ phải sử dụng bất kỳ ứng viên nào nói trên.

Điều 10. Nhà Vệ Sinh Bổ Sung

Bất kể các quy định tại Điều 7 trên đây, Bên Cho Thuê bằng Hợp Đồng Thuê
này đồng ý và ủy quyền cho Bên Thuê xây dựng các nhà vệ sinh bổ sung (“Nhà Vệ
Sinh Bổ Sung”) trong phạm vi Tài Sản Thuê. Trước khi xây dựng các Nhà Vệ Sinh
Bổ Sung, Bên Thuê phải thông báo cho Bên Cho Thuê về vị trí và thiết kế của các
Nhà Vệ Sinh Bổ Sung. Nếu yêu cầu phải có giấy phép xây dựng, Bên Thuê có trách
nhiệm thực hiện tất cả các thủ tục cần thiết để có được giấy phép xây dựng đó.

Điều 11. Nghĩa vụ của Bên Cho Thuê

Ngoài các nghĩa vụ khác được quy định tại đây:

(a) Không gián đoạn. Bên Cho Thuê đảm bảo rằng, trong Thời Hạn của
Hợp Đồng Thuê, Bên Thuê có thể chiếm giữ và sử dụng Tài Sản Thuê mà không gặp
phải bất kỳ trở ngại nào của Bên Cho Thuê hoặc bất kỳ người nào khiếu nại một cách

5
hợp pháp thông qua hoặc dưới sự chỉ đạo của Bên Cho Thuê.

(b) Bảo dưỡng. Khi Bên Thuê yêu cầu, Bên Cho Thuê sẽ thực hiện tất cả các
công việc bảo dưỡng và sửa chữa cần thiết và hợp lý (bao gồm về mặt kết cấu và cơ
khí bao gồm nhưng không giới hạn, mái, kết cấu chính và tường của Tài Sản Thuê)
đối với Tài Sản Thuê bằng chi phí và phí tổn của Bên Cho Thuê, trừ khi việc bảo
dưỡng hoặc sửa chữa đó là do lỗi của Bên Thuê hoặc do Bên Thuê vi phạm Hợp
Đồng Thuê này. Bên Cho Thuê sẽ duy trì điều kiện hoạt động tốt, hoặc đảm bảo duy
trì tình trạng hoạt động tốt các phần khác của Tài Sản Thuê có trên Khu Đất mà trực
tiếp liền kề Tài Sản Thuê hoặc phục vụ cho Tài Sản Thuê, bao gồm đường cho xe ra
vào và hàng rào. Nếu Bên Cho Thuê không thực hiện nghĩa vụ bảo dưỡng trong vòng
mười lăm (15) ngày kể từ ngày Bên Thuê yêu cầu thì Bên Thuê có toàn quyền thực
hiện các công việc bảo dưỡng và sửa chữa cần thiết và hợp lý đối với Tài Sản Thuê.
Chi phí cho các công việc bảo dưỡng và sửa chữa đó sẽ được trừ vào Tiền Thuê.

(c) Khu Đất. Bên Cho Thuê thanh toán tiền sử dụng đất phải trả đối với
Khu Đất và bất kỳ khoản thuế nào do Chính Phủ áp dụng đối với Khu Đất và Tài Sản
Thuê.

(d) Cản trở. Bên Cho Thuê sẽ không tạo lập, đồng ý, hoặc cho phép việc
thực hiện, bất kỳ biện pháp bảo đảm nào đối với bất kỳ phần nào của Khu Đất và/hoặc
Tài Sản Thuê trừ các biện pháp bảo đảm cho Vietinbank, Chi Nhánh Mỹ Hào, Tỉnh
Hưng Yên (“Bên Nhận Thế Chấp”) quy định tại Hợp Đồng Thế Chấp số 001/HDTC
ngày 08 tháng 02 năm 2007. Bên Cho Thuê phải xin văn bản thừa nhận và chấp
thuận của Bên Nhận Thế Chấp đối với giao dịch thuê quy định tại đây, theo hình thức
và nội dung đáp ứng yêu cầu của Bên Thuê và chuyển giao bản gốc chấp thuận đó cho
Bên Thuê chậm nhất là vào Ngày Có Hiệu Lực.

(e) Điều khoản về không gây ảnh hưởng. Bên Cho Thuê bảo đảm rằng
hoạt động kinh doanh của Bên Cho Thuê tại phòng trưng bày trên Tài Sản Thuê sẽ
không gây bất kỳ ảnh hưởng nào tới hoạt động của Dự Án tại Tài Sản Thuê. Trong
trường hợp gây ảnh hưởng, Bên Thuê sẽ thông báo tới Bên Cho Thuê và Các Bên sẽ
thương thảo để giải quyết. Nếu vấn đề không được giải quyết trong vòng năm (5)
ngày làm việc kể từ khi Bên Cho Thuê nhận được thông báo thì Bên Cho Thuê sẽ phải
ngay lập tức dừng hoạt động kinh doanh tại phòng trưng bày và sẽ chỉ tiếp tục hoạt
động sau khi có chấp thuận của Bên Thuê.

(f) Các khoản nợ. Bên Cho Thuê sẽ không gánh chịu, thừa nhận, hoặc
cho phép việc thực hiện bất kỳ khoản vay hoặc khoản nợ bổ sung nào đối với Bên
Nhận Thế Chấp và với bất kỳ ngân hàng hoặc tổ chức nào khác trừ khi được Bên
Thuê đồng ý bằng văn bản, trừ (i) các khoản vay từ Bên Nhận Thế Chấp có tổng số
tiền nợ gốc là chín tỷ bảy trăm bảy mươi triệu đồng (9.770.000.000 VND) mà Bên
Cho Thuê đã thông báo cho Bên Thuê kể từ ngày ký Hợp Đồng Thuê này, và (ii) các
khoản nợ phải gánh chịu theo quy định tại các hợp đồng cung cấp thương mại trong
thời gian hoạt động thông thường của Bên Cho Thuê. Bên Cho Thuê phải thanh toán
các khoản nợ cho Bên Nhận Thế Chấp đầy đủ và đúng hạn và sẽ sử dụng Tiền Thuê
để thanh toán các khoản nợ cho Bên Nhận Thế Chấp, bao gồm cả nợ gốc và nợ lãi, và
tất cả các khoản phí và phí tổn liên quan. Bên Cho Thuê sẽ tuân thủ các nghĩa vụ và
lịch thanh toán theo Phụ Lục C đính kèm Hợp Đồng này. Trong mọi trường hợp, Bên
Cho Thuê không được vi phạm bất kỳ nghĩa vụ nào đối với Bên Nhận Thế Chấp mà

6
theo đó Bên Nhận Thế Chấp có quyền kiện đòi đối với bất kỳ hoặc tất cả Tài Sản
Thuê.

(g) Tuân thủ pháp luật. Bên Cho Thuê phải tuân thủ tất cả các văn bản
pháp luật và văn bản hành chính. Trong suốt Thời Hạn Thuê, Bên Cho Thuê phải duy
trì hiệu lực và khả năng thi hành của tất cả các giấy uỷ quyền và giấy phép do bất kỳ
cơ quan nào quy định liên quan đến các hoạt động kinh doanh của Bên Cho Thuê và
giao dịch thuê quy định tại Hợp Đồng Thuê này.

(h) Công chứng: Bên Cho Thuê, bằng chi phí và phí tổn của mình, phải
chịu trách nhiệm công chứng Hợp Đồng Thuê này với phòng công chứng có thẩm
quyền của tỉnh Hưng Yên.

(i) Thông báo cho Bên Thuê: Bên Cho Thuê sẽ ngay lập tức thông báo
chi tiết cho Bên Thuê về bất kỳ thông báo hoặc yêu cầu nào của Bên Nhận Thế Chấp
liên quan đến các khoản vay và bảo đảm từ Khu Đất và Tài Sản Thuê và về việc xảy
ra bất kỳ hành động, sự kiện hoặc chuỗi sự kiện nào, dù có hoặc không có liên quan,
mà gây ảnh hưởng bất lợi tới quyền lợi của Bên Thuê theo Hợp Đồng Thuê này hoặc
có khả năng dẫn đến việc Bên Cho Thuê vi phạm bất kỳ nghĩa vụ nào đối với Bên
Nhận Thế Chấp.

Điều 12. Nghĩa vụ của Bên Thuê

(a) Thanh toán Tiền Thuê. Bên Thuê phải thanh toán Tiền Thuê ngay lập
tức và đầy đủ phù hợp với các quy định của Hợp Đồng Thuê này.

(b) Vận hành. Bên Thuê có trách nhiệm tuân thủ pháp luật áp dụng trong
phạm vi liên quan cụ thể đến việc kinh doanh của Bên Thuê và điều hành Tài Sản
Thuê. Cho dù có các quy định trên, trong mọi trường hợp Bên Thuê sẽ không chịu
trách nhiệm đối với việc Tài Sản Thuê phải phù hợp với bất kỳ quy định nào về xây
dựng hoặc quy định về quy hoạch hoặc quy định về sử dụng đất.

(c) Giấy phép. Bằng phí và chi phí của mình, Bên Thuê phải có được và
duy trì tất cả các giấy phép, cho phép hoặc chấp thuận cần có liên quan đến việc kinh
doanh của Bên Thuê tại Tài Sản Thuê. Bên Cho Thuê đồng ý sẽ hỗ trợ kịp thời Bên
Thuê trong việc xin được và duy trì tất cả các giấy phép, cho phép hoặc chấp thuận
cần phải có được hoặc phải duy trì theo Hợp Đồng Thuê này.

(d) Thông báo về thiệt hại, thiếu sót và các thông báo. Ngay khi biết được
về bất kỳ thiệt hại, thiếu sót, sự cố nào, thông báo hoặc sự kiện có thể ảnh hưởng bất
lợi đến lợi ích của Bên Cho Thuê đối với Khu Đất và Tài Sản Thuê, hoặc các sự kiện
có thể phát sinh nghĩa vụ của Bên Cho Thuê, Bên Thuê lập tức thông báo cho Bên
Cho Thuê.

(e) Bảo dưỡng. Bên Thuê phải duy trì Tài Sản Thuê trong tình trạng tốt và
trong điều kiện sạch sẽ và gọn gàng. Bên Thuê, bằng chi phí và phí tổn của mình,
đồng ý thực hiện việc bảo dưỡng và sửa chữa định kỳ (ngoài những sửa chữa về cấu
trúc hoặc cơ khí của Tài Sản Thuê) mà Bên Thuê cho là cần thiết để duy trì Tài Sản
Thuê trong tình trạng hoạt động tốt để có thể vận hành Dự Án.

7
 (f) An ninh. Bên Thuê chịu trách nhiệm về an ninh đối với tài sản của Bên
Thuê trong phạm vi Khu Đất và Tài Sản Thuê.

(g) Phòng cháy, chữa cháy. Bên Thuê, bằng chi phí của mình, chịu trách
nhiệm đầu tư hệ thống trang thiết bị phòng cháy chữa cháy, đăng ký xin cấp Giấy
Chứng Nhận Về Phòng Cháy Chữa Cháy và tuân thủ các quy định về an toàn phòng
cháy chữa cháy tại Tài Sản Thuê.

(h) Bàn giao lại Tài Sản Thuê. Khi chấm dứt Hợp Đồng Thuê này (bao
gồm bất kỳ thời hạn gia hạn nào) vì bất kỳ lý do nào, Bên Thuê có trách nhiệm di dời
tất cả máy móc, thiết bị, hàng hóa và hoặc bất kỳ tài sản nào khác của Bên Thuê,
ngoại trừ bất kỳ tài sản nào mà Bên Thuê muốn để lại miễn phí cho Bên Cho Thuê và
Bên Cho Thuê mong muốn nhận tài sản đó, và sẽ bàn giao lại Tài Sản Thuê cho Bên
Cho Thuê. Để tránh hiểu nhầm, Bên Thuê sẽ chịu trách nhiệm thực hiện các bước
phù hợp để giao trả lại Tài Sản Thuê trong điều kiện sạch sẽ nhưng sẽ không chịu
trách nhiệm giao trả lại Tài Sản Thuê ở tình trạng ban đầu.

Điều 13. Thuế

Bên Cho Thuê trả tất cả các loại thuế và các nghĩa vụ, gồm các nghĩa vụ chung
và các nghĩa vụ đặc biệt, và tất cả các khoản ấn định khác, thông thường hoặc bất
thường, thuộc tất cả các loại và tính chất, mà có thể phải nộp, quyết định hoặc ấn định
đối với Tài Sản Thuê mà có thể đến hạn và phải thanh toán trong Thời Hạn Thuê.

Điều 14. Tiện ích

(a) Bên Thuê phải trả và thanh toán tất cả các khoản chi phí bao gồm
nước, điện, điện thoại, internet và các tiện ích khác sử dụng trong quá trình vận hành
của Dự Án tại Tài Sản Thuê trong chừng mực những tiện ích đó được tính toán riêng
biệt.

(b) Bên Cho Thuê sẽ hỗ trợ Bên Thuê, khi cần thiết, để tiến hành mọi thủ
tục để bảo đảm sẵn có tất cả các dịch vụ tiện ích từ các nhà cung cấp dịch vụ tại Khu
Đất hoặc xin được các giấy phép, giấy uỷ quyền hay chấp thuận cần thiết để Bên
Thuê có thể khai thác và sử dụng các dịch vụ tiện ích đó. Ngoài ra, Bên Cho Thuê,
bằng chi phí của mình, phải thực hiện tất cả các thủ tục cần thiết nhằm xin được giấy
phép để Bên Thuê khai thác nguồn nước ngầm tại Khu Đất để sử dụng cho các mục
đích hoạt động kinh doanh của Bên Thuê.

Điều 15. Bảo hiểm

(a) Trong suốt Thời Hạn Thuê, Bên Cho Thuê sẽ duy trì nghĩa vụ bảo
hiểm chung đối với Tài Sản Thuê với hình thức và mức độ thỏa đáng đối với Bên
Thuê. Bên Cho Thuê sẽ bàn giao một giấy chứng nhận bảo hiểm đó cho Bên Thuê vào
hoặc trước Ngày Có Hiệu Lực.

(b) Bên Thuê có trách nhiệm bằng chi phí của mình mua các bảo hiểm phù
hợp cho các tài sản của Bên Thuê đặt tại Tài Sản Thuê. Bên Thuê có quyền được mua
bảo hiểm bổ sung, theo toàn quyền quyết định của mình, đối với các khiếu kiện của
bên thứ ba.

8
Điều 16. Quyền ra vào của Bên Cho Thuê

Bên Cho Thuê có quyền ra vào Tài Sản Thuê trong giờ làm việc khi được Bên
Thuê chấp thuận trước bằng văn bản, sau khi có yêu cầu bằng văn bản trước về việc ra
vào đó ít nhất là ba (03) ngày (trừ trường hợp khẩn cấp). Bên Cho Thuê sẽ thực hiện
quyền ra vào kể trên theo cách thức mà sẽ làm ảnh hưởng tối thiểu đến hoạt động của
Bên Thuê tại Tài Sản Thuê.

Điều 17. Tình trạng khẩn cấp

Trong trường hợp nếu xảy ra thiên tai, hoặc nếu thiên tai sắp xảy ra, hoặc bất
kỳ tình trạng khẩn cấp thiên tai nào khác mà theo quyết định hợp lý của Bên Thuê đã
gây ra hoặc có thể gây ra thiệt hại đáng kể cho Tài Sản Thuê hoặc gây tổn thương cho
các cá nhân, Bên Thuê có quyền thực hiện các biện pháp ngăn chặn cần thiết để giảm
thiểu các tổn thất hoặc tổn thất tiềm tàng. Bên Thuê sẽ thông báo ngay lập tức cho
Bên Cho Thuê về tình trạng khẩn cấp đó. Bên Cho Thuê sẽ bồi hoàn lại cho Bên
Thuê bất kỳ chi phí hoặc phí tổn nào mà Bên Thuê đã thực hiện với điều kiện là Bên
Thuê cung cấp các tài liệu, chứng từ để chứng minh các khoản chi phí và phí tổn đó.
Nếu Các Bên có bất đồng hoặc tranh cãi nào về tính khẩn cấp của sự việc và thiệt hại
xảy ra hoặc có thể xảy ra thì bất đồng hoặc tranh cãi đó sẽ được giải quyết theo quy
định tại Điều 32.

Điều 18. Sự kiện bất khả kháng

(a) Bên Thuê sẽ không chịu trách nhiệm đối với việc không thực hiện các
nghĩa vụ của Bên Thuê theo Hợp Đồng Thuê này do hoặc phát sinh từ các sự kiện bất
khả kháng. Sự kiện bất khả kháng là các tình huống nằm ngoài tầm kiểm soát của
Bên Thuê, bao gồm thiên tai (bão lụt, động đất, sấm sét, hỏa hoạn do thiên tai) hoặc
do các sự cố khác (ngoại trừ hỏa hoạn xảy ra do lỗi của Bên Thuê hoặc do Bên Thuê
vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy) xảy ra trên Tài Sản Thuê hoặc trên
các tài sản lân cận; yêu cầu của bất kỳ tòa án nào không phải do Bên Thuê vi phạm
Hợp Đồng Thuê này; các đạo luật, quy định hoặc lệnh của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền trực tiếp hoặc gián tiếp không phải do Bên Thuê vi phạm Hợp Đồng Thuê này;
thảm họa thiên nhiên nào hoặc chiến tranh, khủng bố.

(b) Nếu Tài Sản Thuê hoặc một phần lớn Tài Sản Thuê bị phá hủy hoặc hư
hại do sự kiện bất khả kháng nêu tại đoạn (a) trên đây, các Bên sẽ có quyền chấm dứt
Hợp Đồng Thuê này bằng việc gửi thông báo bằng văn bản cho Bên còn lại trong
vòng ba mươi (30) ngày kể từ ngày xảy ra sự cố đó, và trong trường hợp đó Hợp
Đồng Thuê này sẽ chấm dứt vào ngày nhận được thông báo đó. Nếu không có Bên
nào chấm dứt Hợp Đồng Thuê theo quy định trên, Bên Cho Thuê, bằng chi phí và phí
tổn của mình, sẽ thực hiện một cách mẫn cán việc xây dựng lại phần diện tích của Tài
Sản Thuê đã bị phá hủy hoặc hư hại, và Tiền Thuê sẽ được giảm bớt theo tỷ lệ tương
ứng với thời gian từ khi xảy ra sự cố cho đến khi hoàn tất việc xây dựng lại, và kể từ
khi bàn giao Tài Sản Thuê đã được khôi phục cho Bên Thuê, Hợp Đồng Thuê này sẽ
theo đó tiếp tục có hiệu lực trong giai đoạn còn lại của Thời Hạn Thuê.

Điều 19. Tịch thu

9
 (a) Nếu toàn bộ Khu Đất hoặc Tài Sản Thuê bị cơ quan nhà nước có thẩm
quyền thu hồi vì lý do quốc phòng hoặc lợi ích quốc gia, thì Hợp Đồng Thuê này sẽ
chấm dứt vào ngày mà Bên Thuê bị buộc phải từ bỏ việc chiếm hữu và sử dụng tài
sản theo quy định của việc thu hồi đó. Trong trường hợp một phần Tài Sản Thuê bị
thu hồi hay bị buộc phải chuyển giao, thì Bên Thuê có quyền chấm dứt Hợp Đồng
Thuê này bằng việc gửi thông báo bằng văn bản cho Bên Cho Thuê trước ngày mà
Bên Thuê bị buộc phải bàn giao.

(b) Nếu một phần của Tài Sản Thuê bị thu hồi hay bị buộc chuyển giao
bởi bất kỳ cơ quan có thẩm quyền nào và Hợp Đồng Thuê này không bị chấm dứt
theo quy định trên, thì: (i) Hợp Đồng Thuê này sẽ tiếp tục có hiệu lực thi hành, trừ
Tiền Thuê sẽ được giảm tương ứng theo tỷ lệ của phần diện tích của Tài Sản Thuê
không sử dụng được vì việc tịch thu hoặc chuyển nhượng đó so với diện tích ban đầu
của Tài Sản Thuê tại thời điểm bắt đầu của Thời Hạn Thuê, và việc giảm Tiền Thuê
sẽ có hiệu lực từ ngày Bên Thuê bị buộc chấm dứt chiếm hữu phần diện tích bị tịch
thu hoặc chuyển nhượng đó, và (ii) Bên Cho Thuê sẽ thực hiện tất cả các sửa chữa
hoặc tu sửa cần thiết để phục hồi phần diện tích tương ứng của Tài Sản Thuê để Tài
Sản Thuê có thể phục hồi điều kiện hoạt động được mức gần bằng tình trạng cũ.

Điều 20. Tiếp tục chiếm hữu và sử dụng Tài Sản Thuê

Nếu Bên Thuê tiếp tục sử dụng Tài Sản Thuê sau khi kết thúc Thời Hạn Thuê
của Hợp Đồng Thuê này, mà không ký kết một hợp đồng thuê mới, Bên Thuê sẽ được
coi là sử dụng Tài Sản Thuê như một bên thuê theo tháng, tuy nhiên, với điều kiện là
việc tiếp tục sử dụng tài sản thuê này sẽ không được vượt quá ba (3) tháng kể từ ngày
kết thúc Thời Hạn Thuê. Tiền Thuê áp dụng đối với giao dịch thuê tiếp tục sẽ là mức
tiền thuê của thánh cuối cùng của Thời Hạn Thuê. Các điều khoản và điều kiện khác
của Hợp Đồng Thuê sẽ tiếp tục áp dụng trong suốt giao dịch thuê tiếp tục đó.

Điều 21. Cam Đoan của Bên Cho Thuê về việc Tuân Thủ các Quy Định Về
An Toàn Điện

Bên Cho Thuê cam đoan rằng, trong Thời Hạn, Bên Cho Thuê có trách nhiệm
thực hiện tất cả các thủ tục cần thiết để đảm bảo rằng Tài Sản Thuê tuân thủ tất cả các
quy định về an toàn điện có liên quan đối với đường dây điện 110KV trên Tài Sản
Thuê.

Điều 22. Cam Đoan và Bảo Đảm của Bên Cho Thuê

Bên Cho Thuê cam đoan và bảo đảm với Bên Thuê rằng:

(a) Bên Cho Thuê là một công ty được thành lập và hoạt động hợp pháp
theo quy định của pháp luật Việt Nam và có quyền hoạt động kinh doanh bất động
sản theo Giấy Chứng Nhận Đăng Ký Kinh Doanh;

(b) Bên Cho Thuê có quyền và thẩm quyền đầy đủ để tham gia và thực
hiện các nghĩa vụ của mình theo Hợp Đồng Thuê này và đã xin được tất cả các giấy
phép, chấp thuận, phê chuẩn cho giao dịch thuê quy định tại đây;

(c) Bên Cho Thuê có các quyền sử dụng đất hợp pháp và tương ứng đối

10
với Khu Đất;

(d) Bên Cho Thuê có quyền sở hữu đối với Tài Sản Thuê và Tài Sản Thuê
được xây dựng phù hợp với tất cả các luật và quy định hiện hành, bao gồm, nhưng
không giới hạn bởi, các luật xây dựng, về quy hoạch hoặc sử dụng đất hoặc các luật
về môi trường;

(e) tất cả các yếu tố kết cấu của Tài Sản Thuê (bao gồm mái, tường chịu
lực, và móng) không có khiếm khuyết đáng kể nào và Tài Sản Thuê đang ở trong tình
trạng hoạt động tốt;

(f) việc thực hiện Hợp Đồng Thuê này của Bên Cho Thuê sẽ không vi
phạm các quy định của bất kỳ hợp đồng thế chấp, nhận thế chấp, cho thuê, thỏa thuận
hoặc văn bản pháp lý nào mà Bên Cho Thuê là một bên hoặc bị ràng buộc hoặc có thể
áp dụng cho hoặc ảnh hưởng đến Tài Sản Thuê;

(g) Bên Cho Thuê không nhận được thông báo về bất kỳ sự vi phạm hoặc
bị cho là vi phạm, sự không tuân thủ hay bị cho là không tuân thủ nào đối với, hoặc
bất kỳ trách nhiệm pháp lý nào theo, bất kỳ luật, quy chế, pháp lệnh, quy tắc hoặc
quy định nào bao gồm, nhưng không giới hạn bởi, luật môi trường, liên quan đến tất
cả hoặc bất kỳ phần nào của Tài Sản Thuê mà hiện nay vẫn còn tồn đọng hoặc chưa
được giải quyết;

(h) Khu Đất và Tài Sản Thuê không bị thế chấp, cầm cố hoặc là đối tượng
của quyền cầm giữ tài sản trừ thỏa thuận thế chấp đã được lập cho Bên Nhận Thế
Chấp;

(i) Trước khi ký kết Hợp Đồng Thuê này, Bên Cho Thuê đã hoàn tất toàn
bộ các điều kiện tiên quyết quy định tại Bản Ghi Nhớ ký kết giữa Bên Cho Thuê và
Bên Thuê ngày 27 tháng 7 năm 2010;

(j) Tất cả các thông tin do Bên Cho Thuê cung cấp liên quan đến các
khoản vay và bảo đảm cho Bên Nhận Thế Chấp là đúng và chính xác trên tất cả các
phương diện; và

(k) Hợp Đồng Thuê này là thỏa thuận hợp pháp và có hiệu lực ràng buộc
đối với Bên Cho Thuê, có hiệu lực thi hành phù hợp với các điều khoản của Hợp
Đồng Thuê;

Điều 23. Cam đoan và bảo đảm của Bên Thuê

Bên Thuê cam đoan và bảo đảm với Bên Cho Thuê rằng:

(a) Bên Thuê có quyền và quyền hạn cần thiết để thực hiện Hợp Đồng
Thuê này và thực hiện các nghĩa vụ của Bên Thuê theo Hợp Đồng Thuê này; và

(b) Hợp Đồng Thuê này là thỏa thuận hợp pháp và có hiệu lực ràng buộc
đối với Bên Thuê, có hiệu lực thi hành phù hợp với các điều khoản của Hợp Đồng
Thuê.

11
Điều 24. Chấm dứt Hợp Đồng

24.1 Tự động chấm dứt

(a) Nếu Bên Thuê không gia hạn Hợp Đồng Thuê này phù hợp với quy
định tại Điều 4(b), thì Hợp Đồng Thuê sẽ tự động chấm dứt khi hết hạn Thời Hạn Ban
Đầu.

(b) Hợp Đồng Thuê chấm dứt theo Điều 19(a). Trong thời hạn ba mươi
(30) ngày kể từ ngày chấm dứt Hợp Đồng Thuê, Bên Cho Thuê phải hoàn trả cho Bên
Thuê bất kỳ khoản tạm ứng tiền thuê nào mà Bên Thuê đã trả trước tính cho khoảng
thời gian sau ngày chấm dứt đó.

24.2 Bên Cho Thuê chấm dứt Hợp Đồng Thuê

(a) Nếu xảy ra một trong hai sự kiện sau,

(i) Bên Thuê không thanh toán bất kỳ khoản tiền nào đến hạn và
phải trả theo Hợp Đồng Thuê này và việc không trả tiền đó kéo
dài quá mười lăm (15) ngày kể từ ngày Bên Thuê nhận được
thông báo bằng văn bản của Bên Cho Thuê nêu rõ số tiền chưa
được thanh toán;

hoặc

(ii) Bên Thuê không thực hiện bất kỳ cam kết, điều kiện hoặc thỏa
thuận nào theo Hợp Đồng Thuê này mà Bên Thuê phải duy trì
hoặc phải thực hiện và việc không thực hiện đó kéo dài quá ba
mươi (30) ngày sau khi Bên Thuê nhận được thông báo bằng
văn bản của Bên Cho Thuê chỉ rõ sự không thực hiện hoặc vi
phạm, tuy nhiên với điều kiện là, thời hạn ba mươi (30) ngày
để thực hiện nghĩa vụ đó sẽ được gia hạn bảy (7) ngày để khắc
phục vi phạm nếu Bên Thuê mẫn cán khắc phục vi phạm đó,

thì Bên Cho Thuê có quyền chấm dứt Hợp Đồng Thuê này trong thời hạn
không ít hơn mười (10) ngày sau ngày gửi văn bản thông báo cho Bên Thuê.

(b) Bên Cho Thuê không được quyền chấm dứt Hợp Đồng Thuê trước khi
Thời Hạn Thuê kết thúc trừ trường hợp quy định tại khoản (a) Điều 24.2 nói trên.
Trường hợp Bên Cho Thuê chấm dứt Hợp Đồng Thuê trước hạn trái với quy định của
Hợp Đồng Thuê này, trong thời hạn mười lăm (15) ngày kể từ ngày Bên Cho Thuê
chấm dứt Hợp Đồng Thuê, Bên Cho Thuê phải (i) hoàn trả cho Bên Thuê bất kỳ
khoản tạm ứng tiền thuê nào mà Bên Thuê đã trả trước tính cho khoảng thời gian sau
ngày chấm dứt đó, (ii) chịu phạt một khoản tương đương ba (03) tháng tiền thuê của
tháng cuối cùng liền trước ngày chấm dứt; và (iii) bồi thường cho Bên Thuê các thiệt
hại, bao gồm nhưng không giới hạn, chi phí di dời Dự Án, chi phí phát sinh để thuê
địa điểm thay thế trong khoảng thời gian chưa hết hạn của Hợp Đồng Thuê, và tổn
thất lợi nhuận theo quy định của pháp luật.

24.3 Bên Thuê chấm dứt Hợp Đồng Thuê

12
 (a) Nếu Bên Cho Thuê không thực hiện bất kỳ cam kết, điều kiện hoặc
thỏa thuận nào theo Hợp Đồng Thuê này mà Bên Cho Thuê phải duy trì hoặc phải
thực hiện và việc không thực hiện đó kéo dài quá ba mươi (30) ngày sau khi Bên Cho
Thuê nhận được thông báo bằng văn bản của Bên Thuê chỉ rõ sự không thực hiện
hoặc vi phạm, tuy nhiên với điều kiện là, thời hạn 30 ngày để thực hiện nghĩa vụ đó sẽ
được gia hạn một khoảng thời gian cần thiết để khắc phục vi phạm nếu Bên Cho Thuê
mẫn cán khắc phục vi phạm đó, thì Bên Thuê có quyền lựa chọn (aa) kết thúc Hợp
Đồng Thuê này trong thời hạn không ít hơn mười (10) ngày sau khi gửi thông báo
bằng văn bản đến Bên Cho Thuê, hoặc (bb) khắc phục sự kiện vi phạm và đòi Bên
Cho Thuê thanh toán tất cả các chi phí mà Bên Thuê phải chịu liên quan đến vi phạm
đó ("Các Chi Phí Khắc Phục") và khấu trừ Các Chi Phí Khắc Phục vào các khoản
thanh toán sau đó đến hạn mà Bên Thuê phải trả Bên Cho Thuê.

(b) Nếu Bên Thuê lựa chọn chấm dứt Hợp Đồng Thuê theo quy định tại
đoạn trên, Bên Cho Thuê phải (i) hoàn trả cho Bên Thuê khoản tạm ứng tiền thuê nào
mà Bên Thuê đã trả trước tính cho khoảng thời gian sau ngày chấm dứt đó, (ii) chịu
phạt một khoản tương đương ba (03) tháng tiền thuê của tháng cuối cùng liền trước
ngày chấm dứt; và (iii) bồi thường có Bên Thuê các thiệt hại, bao gồm nhưng không
giới hạn, chi phí di dời Dự Án, chi phí phát sinh để thuê địa điểm thay thế trong
khoảng thời gian chưa hết hạn của Hợp Đồng Thuê, và tổn thất lợi nhuận theo quy
định của pháp luật.

(c) Trường Hợp Bên Thuê chấm dứt Hợp Đồng Thuê trước hạn trái với
quy định của điều khoản này, thì Bên Thuê phải thanh toán cho Bên Cho Thuê số tiền
thuê áp dụng đối với thời gian còn lại của Thời Hạn Ban Đầu hoặc Thời Hạn Gia Hạn,
tùy từng trường hợp.

Điều 25. Các nghĩa vụ bồi hoàn của Bên Thuê

Bên Thuê sẽ bồi hoàn, bảo vệ và giữ cho Bên Cho Thuê và các nhân viên,
giám đốc, người quản lý, đại lý và nhân viên của Bên Cho Thuê không bị thiệt hại từ
tất cả các khiếu nại, trách nhiệm, tổn thất, thiệt hại và chi phí do việc có người bị
thương hay thiệt mạng hay sự tổn thất hoặc thiệt hại đối với tài sản trong hoặc trên
Tài Sản Thuê, trong phạm vi trực tiếp phát sinh hay có nguyên nhân từ (a) việc Bên
Thuê vi phạm bất kỳ cam đoan và đảm bảo nào được quy định trong Hợp Đồng Thuê
này; hoặc (b) một sự kiện vi phạm của Bên Thuê theo Hợp Đồng Thuê này. Quy
định về bồi hoàn trên đây sẽ không áp dụng đối với những vấn đề phát sinh liên quan
đến việc Bên Cho Thuê không thực hiện các nghĩa vụ theo Hợp Đồng Thuê này.

Điều 26. Các nghĩa vụ bồi hoàn của Bên Cho Thuê

Bên Cho Thuê sẽ bồi hoàn, bảo vệ và giữ cho Bên Thuê và các nhân viên, các
giám đốc, người quản lý, các đối tác, đại lý và nhân viên của Bên Thuê không bị thiệt
hại đối với tất cả các khiếu nại, trách nhiệm, tổn thất, thiệt hại và chi phí do việc có
người bị thương hay thiệt mạng hay sự tổn thất hoặc thiệt hại đối với tài sản phát sinh
hay có nguyên nhân từ (a) Bên Cho Thuê vi phạm bất kỳ cam kết nào của Bên Cho
Thuê tại Hợp Đồng Thuê này; (b) Bên Cho Thuê vi phạm bất kỳ cam đoan và đảm
bảo nào của Bên Cho Thuê được quy định trong Hợp Đồng Thuê này; hoặc (c) một
sự kiện vi phạm của Bên Cho Thuê theo Hợp Đồng Thuê này; và (d) Bên Cho Thuê

13
và các đại lý hoặc nhân viên của Bên Cho Thuê có lỗi vô ý hoặc cố ý có hành động vi
phạm. Quy định về bồi hoàn này sẽ không áp dụng đối với những vấn đề phát sinh
liên quan đến việc Bên Thuê không thực hiện các nghĩa vụ theo Hợp Đồng Thuê này.

Điều 27. Sự phụ thuộc và quyền tiếp tục thực hiện Hợp Đồng Thuê

(a) Bên Thuê đồng ý rằng Hợp Đồng Thuê này, và tất cả các quyền của Bên
Thuê theo đây sẽ luôn luôn phụ thuộc và có thứ tự ưu tiên thứ cấp so với thỏa thuận
bảo đảm đã được lập cho Bên Nhận Thế Chấp với điều kiện là (i) Bên Nhận Thế Chấp
chấp thuận giao dịch cho thuê tài sản quy định ở đây, (ii) Bên Nhận Thế Chấp đồng ý
không cản trở việc thuê tài sản của Bên Thuê theo Hợp Đồng Thuê này.

(b) Nếu Bên Nhận Thế Chấp hoặc nếu người mua trong trường hợp bán tài
sản thế chấp trong bất kỳ hợp đồng thế chấp nào (“Bên Mua”) yêu cầu với toàn
quyền quyết định của mình, thì Bên Thuê sẽ tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê và công
nhận Bên Nhận Thế Chấp hoặc Bên Mua như Bên Cho Thuê theo Hợp Đồng Thuê
này, theo các điều khoản của Hợp Đồng Thuê này, với điều kiện là Bên Nhận Thế
Chấp đó hoặc Bên Mua đồng ý không làm ảnh hưởng đến việc thuê của Bên Thuê đã
được thiết lập theo Hợp Đồng Thuê này và Bên Nhận Thế Chấp đó hoặc Bên Mua
đồng ý tiếp nhận và kế thừa Hợp Đồng Thuê này và tuân thủ tất cả các điều khoản và
điều kiện của Hợp Đồng Thuê khi xử lý tài sản thế chấp.

(c) Trong trường hợp Bên Thuê nhận được bất kỳ yêu cầu cung cấp thông tin
hợp lý nào về Khu Đất và Tài Sản Thuê từ phía Bên Nhận Thế Chấp, Bên Cho Thuê
đồng ý rằng Bên Thuê theo đó được ủy quyền trực tiếp cung cấp hoặc trao các thông
tin đó cho Bên Nhận Thế Chấp đó.

(d) Trong trường hợp bất kỳ tài liệu nào liên quan đến việc thế chấp do Bên
Nhận Thế Chấp nắm giữ có các quy định yêu cầu Bên Thuê (trong trường hợp Bên
Cho Thuê vi phạm theo Hợp Đồng Thế Chấp, hoặc trong các trường hợp đã được quy
định) thanh toán tiền mà đáng lẽ phải thanh toán cho Bên Cho Thuê theo Hợp Đồng
Thuê này cho Bên Nhận Thế Chấp hoặc người được chỉ định của Bên Nhận Thế Chấp
(mà không phải Bên Cho Thuê) thì Bên Cho Thuê theo đây đồng ý với các quy định
đó mà sự đồng ý này sẽ không được huỷ ngang cho đến khi toàn bộ khoản nợ được
bảo đảm trong Hợp Đồng Thế Chấp đã được thanh toán hết.

Điều 28. Sự từ bỏ

Việc Bên Cho Thuê hoặc Bên Thuê từ bỏ bất kỳ vi phạm đối với bất kỳ điều
khoản hoặc điều kiện nào của Hợp Đồng Thuê này sẽ không được coi là việc từ bỏ bất
kỳ sự vi phạm nào sau đó đối với cùng điều khoản và điều kiện hay với bất kỳ điều
khoản hoặc điều kiện nào khác của Hợp Đồng Thuê này. Không điều khoản hoặc
điều kiện nào của Hợp Đồng Thuê này được coi là từ bỏ bởi bất kỳ Bên nào, trừ khi
Bên đó thể hiện rõ ràng bằng văn bản.

Điều 29. Hiệu lực ràng buộc

Hợp Đồng Thuê này sẽ có hiệu lực ràng buộc đối với lợi ích của Bên Cho
Thuê và Bên Thuê và những người kế nhiệm và được ủy quyền tương ứng của các
bên.

14
Điều 30. Luật áp dụng

Hợp Đồng Thuê này sẽ được giải thích và thực hiện phù hợp với pháp luật
Việt Nam.

Điều 31. Ngôn ngữ của Hợp Đồng

Hợp Đồng Thuê này được lập bằng cả tiếng Anh và tiếng Việt và hai bản có
hiệu lực pháp lý như nhau. Trong trường hợp có bất kỳ tranh chấp hoặc không thống
nhất nào, bản tiếng Việt sẽ được ưu tiên áp dụng

Điều 32. Giải quyết tranh chấp

Bất kỳ tranh chấp nào phát sinh từ hoặc liên quan đến Hợp Đồng Thuê này
trước hết sẽ được Các Bên giải quyết thông qua đàm phán, thương lượng. Nếu không
thương lượng được, Các Bên nhất trí rằng các tranh chấp sẽ được Trung Tâm Trọng
Tài Quốc Tế Việt Nam giải quyết theo quy tắc tố tụng trọng tài của trung tâm có hiệu
lực tại thời điểm đó. Phán quyết của trọng tài sẽ là sau cùng và có giá trị ràng buộc
Các Bên. Phí và lệ phí trọng tài sẽ do bên thua kiện gánh chịu.

Điều 33. Toàn bộ Hợp Đồng

Hợp Đồng Thuê này là toàn bộ thỏa thuận giữa Các Bên liên quan đến Tài Sản
Thuê và thay thế bất kỳ và tất cả các thỏa thuận trước đây giữa Các Bên. Không sự
thay đổi nào của Hợp Đồng Thuê này có hiệu lực trừ khi được lập thành văn bản và
được ký bởi Các Bên.

Điều 34. Các thông báo

Tất cả các thông báo cần thiết và được phép theo Hợp Đồng Thuê này sẽ phải
được lập thành văn bản và phải được gửi trực tiếp bằng trao tay, bằng fax hoặc qua
bưu điện. Những thông báo gửi qua bưu điện sẽ được coi là nhận được sau ba (3)
ngày làm việc kể từ khi thông báo được gửi bằng đường bưu điện, thư đã trả phí
trước, thư bảo đảm và thư bảo lãnh. Những thông báo được trao tay hoặc gửi bằng
fax sẽ được coi là đã nhận được vào ngày làm việc đầu tiên sau khi nhận được; tuy
nhiên với điều kiện là một thông báo được gửi đi bằng fax sẽ chỉ có hiệu lực nếu
thông báo đó cũng được gửi đi bằng cách trao tay, hoặc gửi bằng thư bưu điện, thư trả
phí trước, thư bảo đảm và thư bảo lãnh trong hoặc trước hai ngày làm việc sau khi
thông báo được gửi đi bằng fax. Tất cả các thông báo sẽ được gửi đến các địa chỉ
dưới đây:

(a) nếu gửi cho Bên Cho Thuê, thông báo được gửi đến:

CÔNG TY TNHH HẢI BẢO

Làng Yên Lịch, Xã Dân Tiến, Huyện Khoái Châu,
Tỉnh Hưng Yên
Người nhận: Bà Văn Thị Hải, Giám Đốc

15
 (b) nếu gửi cho Bên Cho Thuê, thông báo được gửi đến:

CÔNG TY TNHH HANESBRANDS VIỆT NAM

Xã Dân Tiến, Huyện Khoái Châu,
Tỉnh Hưng Yên
Người nhận: Ông Francisco Javier Casanovas Moreno, Tổng
Giám Đốc

Điều 35. Hiệu lực từng phần

Nếu do bất kỳ nguyên nhân nào, bất kỳ điều khoản nào của Hợp Đồng Thuê
này hoặc việc áp dụng bất kỳ điều khoản nào của Hợp Đồng Thuê này trong bất kỳ
tình trạng thực tế nào bị làm cho vô hiệu hoặc không thực hiện được, thì việc vô hiệu
đó sẽ không ảnh hưởng đến hiệu lực hoặc khả năng thực hiện của tất cả các điều
khoản khác hoặc của việc áp dụng Hợp Đồng Thuê này, tùy từng trường hợp.

Điều 36. Bản Gốc

Hợp Đồng Thuê này sẽ được lập thành ba (03) bản bằng tiếng Việt, mỗi Bên
sẽ giữ một (01) bản và một (01) bản để lưu văn thư tại phòng công chứng có thẩm
quyền của Tỉnh Hưng Yên. Bản công chứng Hợp Đồng Thuê này sẽ được dịch sang
tiếng Anh và lập thành hai (02) bản để Các Bên ký, mỗi Bên giữ một (01) bản.

Điều 37. Chi phí và phí tổn

Chi phí và phí tổn: Các Bên sẽ phải chịu chi phí và phí tổn riêng của mỗi Bên
(bao gồm cả chi phí trả cho cố vấn chuyên môn của mình) liên quan tới việc chuẩn bị,
đàm phán và thực hiện Hợp Đồng Thuê này, ngoại trừ lệ phí công chứng cho Hợp
Đồng Thuê sẽ do Bên Cho Thuê chịu.

[Ký tại trang sau]

16
 ĐỂ LÀM BẰNG, các bên đã ký Hợp Đồng Thuê này vào ngày ghi tại câu đầu
tiên của Hợp Đồng Thuê này.

CÔNG TY TNHH HẢI BẢO

Bởi: _____________________________
Họ tên: Bà Văn Thị Hải
Chức danh: Giám Đốc

CÔNG TY TNHH HANESBRANDS VIỆT NAM

Bởi: _____________________________
Họ tên: Ông Phan Quốc Tuấn
Chức danh: Giám Đốc Nhà Máy

17
 PHỤ LỤC A

BẢN ĐỒ TÀI SẢN THUÊ

 PHỤ LỤC B

NÂNG CẤP DO BÊN CHO THUÊ THỰC HIỆN ĐỐI VỚI TÀI SẢN THUÊ

1. Xây dựng hoặc sửa chữa tường gạch phân chia Khu Đất với khu đất liền kề
của Công ty Ameco.

2. Xây dựng và sửa chữa đường từ cổng đến khu nhà xưởng để xe tải container
có thể hoạt động được.

3. Xây dựng tường ngăn trong phòng trưng bày cho Bên Cho Thuê sử dụng 90
m2 làm văn phòng và lắp đặt cửa trước và cửa sau đối với phần của Bên Thuê
trong phòng trưng bày.

BIÊN BẢN XÁC NHẬN

Bằng cách ký vào Biên Bản Xác Nhận này, Bên Thuê xác nhận rằng các nâng cấp nêu
trên đối với Tài Sản Thuê đã được Bên Cho Thuê thực hiện.

CÔNG TY TNHH HANESBRANDS VIỆT NAM

Ký bởi: ____________________
Họ tên: Phan Quốc Tuấn
Chức vụ: Giám Đốc Nhà Máy
 PHỤ LỤC C

LỊCH THANH TOÁN KHOẢN VAY

Bên Cho Thuê cam đoan và bảo đảm rằng (i) thông tin về nợ gốc và lãi nêu tại đây là
đúng và chính xác và (ii) những thông tin này là thông tin hiện hành theo ngày của
Hợp Đồng này.

Bên Cho Thuê sẽ sử dụng Tiền Thuê và bất kỳ nguồn thu nhập nào khác để thanh toán
cho theo lịch sau đây.

Ngày Nợ gốc* Nợ lãi* Tổng cộng *

Quý 4 năm 2010 1.085.555.555 40.281.348 1.125.836.903
Tổng số trong 1.085.555.555 40.281.348 1.125.836.903
năm 2010

Quý 1 năm 2011 1.085.555.555 40.281.348 1.125.836.903

Quý 2 năm 2011 1.085.555.555 40.281.348 1.125.836.903
Quý 3 năm 2011 1.085.555.555 40.281.348 1.125.836.903
Quý 4 năm 2011 1.085.555.555 40.281.348 1.125.836.903
Tổng số trong 4.342.222.220 161.125.393 4.503.347.613
năm 2011

Quý 1 năm 2012 1.085.555.555 40.281.348 1.125.836.903

Quý 2 năm 2012 1.085.555.555 40.281.348 1.125.836.903
Quý 3 năm 2012 1.085.555.555 40.281.348 1.125.836.903
Quý 4 năm 2012 1.085.555.555 40.281.348 1.125.836.903
Tổng số trong 4.342.222.220 161.125.393 4.503.347.613
năm 2012

Tổng cộng 9.769.999.995 362.532.133 10.132.532.128

*: bằng tiền đồng Việt Nam