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LA STIMA DEI COSTI
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I COSTI DELLE OPERE
Costi preventivi stima preventiva dei costi
preventivo sommario
liste settimanali
registri di contabilità
certificati di pagamento
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LE PREMESSE
Costo Globale
Promotore
Costo di
Produzione
Costruttore Costo di
Costruzione
6
IL COSTO GLOBALE
7
IL COSTO GLOBALE
Costi di
Costi energetici Ordinaria
costruzione
Costi Costi di
finanziari sicurezza
COSTI DI ESERCIZIO
Costi di
promozione
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IL COSTO GLOBALE - Formalizzazione
⎡⎛ q n − 1 ⎞⎤ VR
CG = C P + (CM + CGE ) ⎢⎜⎜ n ⎟⎥
⎟ ± n
⎣⎝ rq ⎠⎦ q
CG = Costo Globale
CP = Costo di Produzione o di investimento iniziale
CM = Costo di Manutenzione
CGE = Costo di Gestione
VR = Valore Residuo
n = ciclo di vita utile dell’opera (rispetto al periodo di analisi)
Tipologia edilizia: Anni:
25
Edifici agricoli
Alberghi 40
Abitazioni 45
Fabbriche 45
Autorimesse 45
Officine 45
Negozi 50
Banche 50
10
Magazzini 60
I COSTI DI MANUTENZIONE
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I COSTI DI MANUTENZIONE
CM = f (Q, Tc , Te , C , V , P)
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I COSTI DI GESTIONE
Prevedono spese relative a:
1. consumi energetici
2. consumi idrici
3. erogazione di servizi
4. amministrazione
5. pulizia
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IL COSTO GLOBALE: esercizio
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Esercizio: Costo globale della soluzione A
Serramento in legno
0 30 60 90
0 5 10 15 20 25
⎛ 1 1 ⎞ ⎛ 1 1 1 ⎞ ⎛ qn −1 ⎞
CgA= CiA* ⎜⎜1 + 30 + 60 ⎟⎟ + CmA * ⎜⎜ 5 + 10 + ...... + 85 ⎟⎟ + CgA ⎜⎜ ⎟=
n ⎟
⎝ q q ⎠ ⎝q q q ⎠ ⎝ rq ⎠
Serramento in alluminio
0 45 90
0 15 30
Costo di installazione ( 230 euromq x 100 mq ) CiB = 23.000 euro
N° installazioni e sostituzioni previste in 90 anni = 2 (anno 0, 45)
Costo di manutenzione ( 23 euro/mq x 100 mq) CmB = 2.300 euro
N° interventi manutentivi programmati in 90 anni = 4 (anno 15, 30, 60, 75)
Costo gestione (2 euro/mq x 100 mq) CgA = 200 euro
⎛ 1 ⎞ ⎛ 1 1 1 1 ⎞ ⎛ qn −1 ⎞
CgB= Cib * ⎜ 1 + 45 ⎟ + CmB⎜ 15 + 30 + 60 75 ⎟ + CgA ⎜⎜ ⎟=
n ⎟
⎝ q ⎠ ⎝q q q q ⎠ ⎝ rq ⎠
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IL COSTO DI PRODUZIONE
Le opere di urbanizzazione rendono il territorio idoneo all’insediamento di
persone e di attività economiche. Definizioni:
• giuridica: opere di urbanizzazione primaria e secondaria
• morfologica: opere a rete e opere puntuali
• funzionale: infrastrutture tecnologiche e attrezzature sociali
Costo di Costruzione
Costo tecnico
Costo di costruzione
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IL COSTO DI COSTRUZIONE
Cc = Ct + Sg + Uc
Ct = Costo tecnico
Sg = Spese generali di sede e di cantiere ≈ 15% Ct
Uc = Utile dell’imprenditore costruttore ≈10% (Ct+Sg)
Ct = Sa + M + Nt
Sa = Manodopera
M = Materiali
Nt = Noli e trasporti
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I PROCEDIMENTI DI STIMA EX ANTE
DEL Cc
PROCEDIMENTI DI STIMA
SINTETICO ANALITICO
MISTI
COMPARATIVO RICOSTRUTTIVO
Per elementi
Stime funzionali Computo Metrico
parametriche Estimativo
Per componenti
costitutive
Computo Metrico
Appréciation Rapide
de Coûts (ARC) Analisi dei Prezzi
Méthode d’Évalutation
Rapide (MER)
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IL LIVELLO PROGETTUALE
24
PROCEDIMENTI DI STIMA E LIVELLO
PROGETTUALE
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IL PROCEDIMENTO SINTETICO
COMPARATIVO
Si basa sul confronto dell’opera da realizzare con opere simili
realizzate i cui costi sono noti, ottenendo un preventivo
sommario dei costi necessari per la realizzazione dell’opera.
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IL PROCEDIMENTO SINTETICO
COMPARATIVO: le fonti
Fonti informative Indirette
• Osservatorio dei Lavori Pubblici
• Prezziario del Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, che aggiorna
semestralmente la pubblicazione “Prezzi tipologie edilizie”. Vi si trovano i costi
complessivi, parametrici (al mq, al mc, per camera, per posto auto…) di svariate
tipologie edilizie
• Camere di Commercio – ISTAT
• Associazioni di Costruttori (ANCE = Associazione Nazionale Costruttori Edili)
• Pubblicazioni varie (Consulente Immobiliare)
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IL PROCEDIMENTO SINTETICO
COMPARATIVO: le unità di misura
Edilizia residenziale €/alloggio, vano, mq (lordo o netto)
Edilizia residenziale pubblica €/sup. complessiva = (sup.
residenziale +60% sup. non
residenziale)
Edilizia terziaria e produttiva €/sup. lorda o utile; volume
Edilizia a destinazione speciale Parcheggi: €/posto auto
Albergo: €/posto letto
Cinema: €/ spettatore
Opere di urbanizzazione Strade: €/ ml
primaria Illuminazione: €/punto luce
Reti: €/ ml
Opere di urbanizzazione €/ abitante insediato
secondaria
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ALLINEAMENTO TEMPORALE DEI COSTI
L’ISTAT elabora mensilmente tre indici che riguardano:
• Il costo di costruzione di un fabbricato residenziale*
• Il costo di costruzione di un capannone
• Il costo di costruzione di un tronco stradale
* l’indice viene elaborato sulla base della variazione dei costi dei fattori (paniere)
necessari per realizzare un fabbricato tipo (edificio di 1740 mq, composto da 15
unità abitative)
Ia Dove:
Ca = Cs Ca: Costo attuale Cs: Costo storico
Is Ia: Indice attuale Is: Indice storico
06 Intonaci 9,18%
… …… …
15 Impianto elettrico 5,49%
Totale 100,00%
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I PROCEDIMENTI MISTI
PROCEDIMENTO PER COMPONENTI COSTITUTIVE
Ad es:
• piano;
• sottotetto;
• portico.
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UN ESEMPIO: edificio residenziale
PIANI SUPERFICIE COSTO COSTO
mq UNITARIO TOTALE €
€/mq
1. Piano cantinato 2280,80 130 296.504
2. Piano terra
3. Piano primo
4. Piano secondo
5. Piano sottotetto
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I PROCEDIMENTI MISTI
In sintesi:
Nei procedimenti di tipo misto la stima del costo di costruzione è ottenuta
aggregando elaborazioni di tipo analitico, con passaggi di natura
sintetica.
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IL PROCEDIMENTO ANALITICO
RICOSTRUTTIVO
Il Computo Metrico Estimativo è un procedimento analitico
fondato sulla scomposizione del progetto in lavorazioni.
Il costo di costruzione (Cc = Sa + M + Nt + Sg + Uc) si determina
come la somma degli importi delle quantità per i rispettivi prezzi
unitari. In forma analitica si ottiene:
Cc = ∑ qi pi
i
dove:
qi: quantità della lavorazione i
pi: prezzo unitario della lavorazione i
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MODALITA’ DI REMUNERAZIONE
DELLE LAVORAZIONI
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IL COMPUTO METRICO ESTIMATIVO:
le fasi
Il procedimento analitico ricostruttivo si articola nelle seguenti fasi:
1. Computo Metrico (determinazione di qi)
• Classificazione: identificazione di tutti gli elementi costruttivi che compongono
l’opera
• Misurazione: attribuzione a ciascuno di essi della corrispondente quantità espressa
nell’unità di misura competente
2. Analisi dei Prezzi (determinazione di pi)
• Determinazione delle quantità di ciascun fattore produttivo necessario alla
realizzazione delle singole lavorazioni finite
• Applicazione a tali quantità dei rispettivi prezzi unitari
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LA CLASSIFICAZIONE PER MATERIALI
E LAVORAZIONI
È il sistema in uso per il CME in quanto ha finalità estimative,
permettendo di individuare il costo di produzione degli elementi
costituenti l’opera.
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LA CLASSIFICAZIONE PER MATERIALI
E LAVORAZIONI: un esempio
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LA CLASSIFICAZIONE PER FUNZIONI
(UNI 8290)
Questo tipo di classificazione si presta alla suddivisione dell’opera al fine di
effettuare l’analisi prestazionale degli elementi che la compongono.
Si articola in:
1. classi di unità tecnologiche*
2. elementi tecnici
Un esempio di articolo
Scavo di sbancamento per la realizzazione di fondazioni, in terreno argilloso compatto, compreso il
trasporto alla discarica e in condizioni stradali medie, per una distanza inferiore a 1500 m.
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LA MISURAZIONE
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LA MISURAZIONE
Con la tecnica di computazione della misurazione in linea d’asse la
superficie della sezione di un muro perimetrale di un corpo di fabbrica si
ottiene dal prodotto tra lo sviluppo della sua linea d’asse per il suo spessore.
Spessore = 0,30 m
30
Superficie = 0,30 *96 =28,8 m 0,30
18 47
LA MISURAZIONE
La misurazione fuori tutto consiste nel computare le superfici con vuoti e
rientranze, non come la somma di svariati elementi ma come la differenza tra
un’area complessiva lorda, che si assume positiva, e i vuoti e le rientranze
misurati separatamente.
1,40
Fattori Prodotti
1,00
Largh. Lungh. Positivo Negativo
5,30 6,30 33,39
6,30
1 1,00 1,60 1,60 1,00
2 1,40 1,00 2,80
Totale 28,99
1,60
5,30
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LA MISURAZIONE
La misurazione vuoto per pieno si utilizza quando la dimensione delle
bucature non è rilevante (generalmente inferiore a 1mq), in tal caso si
considera la superficie muraria piena.
0,80
Fattori Prodotti
0,80
Largh. Lungh. Positivo Negativo
5,80 6,70 38,86
6,70
2 0,80 0,80 1,00
1 1,60 1,00 1,60
Totale 37,26
1,60
5,80
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UN ESEMPIO: la classificazione
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UN ESEMPIO: la misurazione
Muratura in mattoni
Linea d’asse 2,14+2,94= 5,08 m
Spessore 0,12 m
Superficie 5,08*0,12=0,61 mq
Altezza 2m
Fondazioni in cls
Linea d’asse 2,20+3,00= 5,20 cm
Spessore 0,24 m
Superficie 5,20*0,24=1,25 mq
Altezza 0,40 m
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LA STIMA DEI PREZZI UNITARI
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LA STIMA DEI PREZZI UNITARI:
procedimento sintetico
Prezzi dei materiali
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L’ANALISI DEI PREZZI
L’analisi dei prezzi è basata sulla scomposizione delle
lavorazioni in fattori elementari
La funzione di costo di riferimento è
Cc = Sa + M + Nt+Sg+Uc = Ct +Sg+Uc
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ELENCO ELABORATI
Un Computo Metrico Estimativo è composto dai
seguenti elaborati:
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ESEMPIO: ELENCO PREZZI ELEMENTARI
N° Elemento Unità Prezzo
ordine misura (euro)
1 Capo squadra ora € 21,12
2 Operaio specializzato ora € 18,02
3 Operaio qualificato ora € 17,09
4 Operaio comune ora € 15,86
5 Escavatore cingolato presente in cantiere da 122 HP, (con operatore, ecc..) ora € 42,30
6 Autocarro ribaltabile 30 t (con operatore, ecc..) ora € 63,01
7 Trasporto a nolo autocarro cassone fisso o ribaltabile 30 t ora € 49,85
8 Pala caricatrice gommata da 72 HP (con operatore, ecc..) ora € 32,25
9 Motopompa o elettropompa per impianto di well - point da 20-25HP, 100 m3/h giorno € 135,83
10 Rullo compressore esistente in cantiere HP 112, (con operatore, ecc..) ora € 34,45
11 Autogru telescopica autocarrata con braccio sino a 25 m (con operatore, ecc..) ora € 51,65
12 Attrezzatura per perforazione ora € 61,97
13 Autobotte su autocarro portata 8 t, cisterna litri 6000, (con operatore, ecc..) ora € 34,45
14 Saldatrice elettrica per manti in HDPE (con operatore, ecc..) ora € 18,82
15 Gruppo elettrogeno carrellato con motore diesel, 32 KVA a 230/400 V ora € 6,50
16 Rullo compressore stradale da 14/16 t vibrante (con operatore) ora € 41,06
17 Vibrofinitrice (con operatore) ora € 43,90
18 Oneri aggiuntivi per caratterizzazione di 1 m3 di argilla prelevata in cantiere - € 0,05
2
19 Oneri aggiuntivi per prove in situ su strato di 1 m di argilla compattata, sp. 0.50 m - € 0,62
20 Oneri aggiuntivi per prelievo campioni e prove in situ su geomembrana - € 0,13
21 Oneri aggiuntivi per prelievo campioni e prove in situ su geotessile - € 0,08
22 Sabbia fine lavata m3 € 12,65
3
23 Ghiaia 16-32 mm m € 10,85
3
24 Ghiaia 30-70 mm m € 9,30
3
25 Tout - venant di cava m € 8,52
3
26 Misto granulare per fondazione stradale m € 8,93
3
27 Pietrisco per vespai, pezzatura 30 - 100 mm da cava situata entro 40 km m € 11,31
28 Conglomerato bituminoso kg € 0,22
29 Emulsione bituminosa kg € 0,26
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30 Terreno vegetale non vagliato m3 € 8,78
ESEMPIO: ANALISI DEI PREZZI
A) COPERTURA SETTORE 4 (voci a misura)
ANALISI N° N. elenco Elementi Unità di Quantità Prezzo Importo
3 prezzi elem. misura (euro) (euro)
Scavo in cantiere per il prelievo di ARGILLA Escavatore cingolato presente in cantiere da 122 HP,
5
rispondente alle caratteristiche di capitolato e (con operatore, ecc..) ora 0,011 € 42,30 € 0,47
ritenuta idonea dalla D.L., per formazione di strati Pala caricatrice gommata da 72 HP (con operatore,
8
impermeabili e di argini di qualsiasi tipo, inclusi ecc..) ora 0,015 € 32,25 € 0,48
gli oneri per le prove di caratterizzazione previste 6 Autocarro ribaltabile 30 t (con operatore, ecc..) ora 0,015 € 63,01 € 0,95
nel capitolato speciale e/o disposte dalla D.L., il 4 Operaio comune ora 0,015 € 15,86 € 0,24
carico, il trasporto all'interno dell'area di cantiere e 1 Capo squadra ora 0,003 € 21,12 € 0,06
lo scarico del materiale nei punti indicati dalla D.L., Oneri aggiuntivi per caratterizzazione di 1 m3 di argilla
18
lo stoccaggio in cantiere effettuato secondo le prelevata in cantiere - 1,000 € 0,05 € 0,05
indicazioni di capitolato e/o della D.L, le prove
disposte dalla D.L. e la fornitura delle certificazioni
di idoneità del materiale, lo scarto delle partite di
materiale ritenute non idonee.
l i i di i
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ESEMPIO: ELENCO PREZZI UNITARI
Voci a misura
Num
Ord. DESCRIZIONE DELL'ARTICOLO Unità di Prezzo
Tariffa misura Unitario
Scavo in cantiere per il prelievo di ARGILLA rispondente alle caratteristiche di capitolato e ritenuta idonea dalla D.L.,
per formazione di strati impermeabili e di argini di qualsiasi tipo, inclusi gli oneri per le prove di caratterizzazione
previste nel capitolato speciale e/o disposte dalla D.L., il carico, il trasporto all'interno dell'area di cantiere e lo scarico
Nr. 1 del materiale nei punti indicati dalla D.L., lo stoccaggio in cantiere effettuato secondo le indicazioni di capitolato e/o
A 01 della D.L, le prove disposte dalla D.L. e la fornitura delle certificazioni di idoneità del materiale, lo scarto delle partite
di materiale ritenute non idonee.
Posa in opera di PACCHETTO IMPERMEABILE IN ARGILLA da eseguirsi sul fondo e a ridosso di pareti comunque
inclinate, per strati orizzontali di larghezza adeguata al movimento dei mezzi, con l'impiego di materiali argillosi idonei
provenienti da scavi in cantiere, questi esclusi e compensati con altra voce, dato in opera compreso la stesura e lo
spianamento del materiale, l'inumidimento e il costipamento dei materiali a strati non superiori a cm 25 - 30 mediante
Nr. 2 compattazione con rulli a piede di pecora o similari, raggiungendo un grado di compattazione almeno pari al 90 - 95%
A 02 della densità secca massima determinata con prova Proctor A.A.S.H.O. modificata, determinata su un campione di
materiale prelevato come specificato in capitolato e un coefficente di permeabilità non superiore a 10-9 m/s, la
sagomatura e profilatura dei cigli e delle scarpate ed i ricarichi di materiale occorrenti per la formazione dello strato
finito, compresa l'effettuazione delle prove in situ richieste dalla D.L., l'eventuale rimozione e riesecuzione di quei strati
PREZZO DI APPLICAZIONE AL NETTO DI ONERI PER LA SICUREZZA €/m3 4,68
3
PREZZO DI APPLICAZIONE ONERI PER LA SICUREZZA €/m 0,11
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ESEMPIO COMPUTO METRICO
ESTIMATIVO
Voci a misura
Nr. DESCRIZIONE DELL'ARTICOLO N° DIMENSIONI Un. QUANTITA' Prezzo unitario
ord parti lung. larg. alt. o peso mis. parziali totale lavori sicurezza lavori
B) SISTEMA DI RACCOLTA DELLE ACQUE PIOVANE DALLA DISCARICA (lavoro a corpo) € 26.279,36 € 623,23 € 26.902,58
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RIFERIMENTI BIBLIOGRAFICI