Professional Documents
Culture Documents
STUDIU DE FEZABILITATE
HOTEL SWICK
2
Studiu de fezabilitate
- HOTEL SWICK -
Memoriu tehnic:
Generalitati:
Noul obiectiv „Hotel Swick” destinat turistilor si excursionistilor care vor
poposi dupa lungi sau scurte drumetii ca de astfel si pentru cei care vor sa-si
petreaca cateva zile de concediu in aerul curat de munte.
Hotelul este o constructie de P+5 prevazut cu un subsol tehnic, in care va
fi montata centrala termica, vor fi montate tevile de apa calda si rece ( tur si
retur) cat si cele necesare instalatiilor sanitare.
Principala faza a proiectului este faza determinanta.
Capitolul 2 :
3
a) Instalatie de iluminat :
Hotelul va fi iluminat cu spoturi si aplice tip, iar receptia si restaurantul
vor fi cu candelabre. De asemeni pe acoperisul hotelului se va monta instalatia
de paratraznet.
c) Instalatia de incalzire:
Centrala termica va fi calculata pentru a face fata celor 110 camere de
hotel, receptie, restaurant prevazut cu bucatarie, dotate cu calorifere din
aluminiu, cat si pentru preparea apei calde necesare bailor si bucatariei. Din
conducta de gaze naturale existenta in zona, se mai vine cu un racord ( in afara
alimentarii centralei termice), necesar prepararii alimentelor din bucatarie.
d) Instalatia de ventilatie:
4
Hotelul va fi dotat cu o instalatie de aer conditionat in camere si un sistem
de ventilatie, pentru bai, bucatarii si subsolul tehnic.
e) Norme PSI si Norme protectia munci:
Stradal se vor monta hidranti de gradina, in incinta hotelului se vor monta
hidrantii interiori precum si un panou PSI ( prevazut cu galeata, ladita cu nisip,
lopata si tarnacop). Se vor respecta normele si normativele in vigoare, iar
muncitorii inaintea inceperii lucrului, vor fi instruiti pentru a respecta normele
de protectie a muncii ( vor fi obligati sa poarte casti de protectie, manusi,
sorturi si masca la sudori).
Valoarea lucrarii este conform devizului general.
1. Date generale :
Crearea unui nou obiectiv de investitii este urmarea unui studiu care
analizeaza situatia pietei in domeniului turismului si care poate conduce la
necesitatea dezvoltarii bazei materiale si de exploatare precum si crearea unor
noi locuri de munca.
Asta inseamna intocmirea unui studiu de marketing care sa indice cu
aproximatie apartenenta la realitate a situatiei de factori al domeniului in speta:
dezvoltarea unor noi baze de turism, crearea si amenajarea unor noi obiective de
interes ( istoric, geografic) pentru un numar mai mare de turisti. Imbunatatirea
conditiilor de transport si acces catre obiectivele turistice existente si cele noi
(sosele, legaturi aeriene facile, autostrazi, utilitati).
Au fost obtinute autorizatiile de constructie a obiectului si s-a contactat o
firma de constructori cu care s-a incheiat un contract de incepere a executiei
5
lucrarilor. Au fost luate masuri de instruire a personalului din punct de vedere al
securitatii muncii in vederea prevenirii unor accidente de munca.
Pentru promovarea investitiei au fost luate masuri cu privire la
organizarea de licitatii in legatura cu materialele necesare realizarii constructiei
intrucat acestea sunt asigurate de beneficiarul investitiei. Constructorul va face
numai organizarea de santier, iar din partea beneficiarului s-a desemnat un
diriginte abilitat care va urmari realizarea investitiei din punct de vedere
calitativ si la termenul stabilit conform documentului de executie.
Studiul de fata isi propune sa analizeze tehnic si economic posibilitatea si
oportunitatea construirii unui hotel cu o capacitate medie de confort standard
sau standard imbunatatit asa cum va rezulta din calculul de rentabilitate .
In urma analizarii celor doua documentatii cu specialistii din cadrul
firmei de constructii precum si cu alti specialisti, a fost aleasa ca varianta
tehnica varianta numarul 2 care din toate punctele de vedere este mai eficienta ,
dar nu si din prisma gradului de economicitate.
In urma analizei facute de elaborator a fost propusa varianta 2 din
aceleasi motive de eficienta.
Pentru a putea intelege mai bine materialul si a raspunde pe cat posibil
exigentelor impuse de lucrare, am obtinut unele sfaturi si pareri in domeniul
constructiilor, de la care am obtinut si un plan general ipotetic.
6
orizontala (hol de acces,culoare,scara,lift),va fi dotat cu instalatii electrice
(iluminat,prize,forta), instalatie de ventilatie-climatizare, aparatura de detectie,
avertizare si de stingere a incediului, bucatarie moderna, iar in exterior avand o
teresa de cca. 100 de locuri.
g) Concluziile evaluarii impactului asupra mediului:
Turismul este considerat un domeniu foarte important în dezvoltarea
durabilă a regiunii, investiţiile din acest domeniu constituind o prioritate a
comunităţii. Ca urmare a dezvoltării turismului, apare problema respectării
echilibrului între solicitarea turistică şi capacitatea de absorbţie a acesteia de
către mediu. Dacă zonele verzi, parcurile zoologice, oglinzile de apă şi chiar
centrele culturale, monumentele istorice şi de arhitectură sunt depăşite în ceea
ce priveşte capacitatea maximă de vizitare, calitatea turistică, însuşirile lor
naturale, sunt deteriorate.
Turismul poate determina un impact negativ asupra mediului prin:
utilizarea intensivă a apei şi terenurilor de către facilităţile de recreere;
furnizarea şi utilizarea resurselor de energie; modificările cadrului natural
survenite în urma construcţiei infrastructurii; poluarea aerului şi depozitarea
deşeurilor; compactarea şi impermeabilizarea solurilor (distrugerea vegetaţiei);
perturbarea faunei şi a locuitorilor din zona (datorita poluării fonice).
Creşterea continuă a numărului de turişti şi dezvoltarea turismului a
condus la agresarea mediul prin: apele uzate provenite de la unităţile turistice;
poluanţii proveniţi din transport (autovehicule in trecere); emisiile de poluanţi
de la centralele termice; comportamentul necivilizat faţǎ de valorile
patrimoniului. Ca efecte pozitive asupra mediului, determinate de turism, putem
enumera: îmbogăţirea arhitecturală şi peisagistică; constituirea de zone
protejate; reconstrucţia ecologică; dezvoltarea socio-economică.
Pentru comparabilitate si gasirea unei solutii cat mai eficiente acest studiu
de fezabilitate se realizeaza in doua variante: in functie de valoarea investitiei,
numar locuri/ cazare si facilitatile oferite. Una din variante si anume varianta a
2-a oferind facilitati superioare.
Graficul este cel prezentat de societatea constructoare si asigura realizarea
intregului obiectiv in termenul fixat de 2 ani ( pentru ambele variante).
7
5. Costurile estimative ale investitiei:
Indicatorii de efort
„Valoarea investiţiei, corespunzătoare efortului financiar total necesar
pentru construirea obiectivului, este mai mare în varianta a doua cu 23%,
aceeaşi diferenţă menţinându-se şi în cazul investiţiei specifice;
Construcţia specifică, este aceeaşi în cazul ambelor variante, de unde
deducem că în varianta a doua se investeşte mai mult în dotarea camerelor de
8
hotel şi deci această variantă prevede o categorie de încadrare superioară pentru
hotel;
Termenul de recuperare a investiţiei este mai mic în cazul variante a
doua (cu cca. 4 luni), oferind un prim indiciu asupra eficienţei superioare a
acestei variante;
Cheltuieli echivalate, reprezentând efortul social total făcut de firmă,
sunt mai mari cu cca. 8 mild. lei (48% )în prima variantă. Comparând această
valoare cu diferenţa înregistrată în cazul investiţiei specifice, se poate afirma că
efortul financiar iniţial, deşi mai mare în cazul variantei a doua, solicită
cheltuieli anuale ulterioare mai mici, chiar în condiţiile unui număr mai mare de
salariaţi (cu 16% ). Explicaţia ar putea fi dotarea superior calitativă a hotelului
cu instalaţii care au o durata de funcţionare şi un randament mai mare, cheltuieli
de întreţinere şi reparaţii mai mici;
Durata de recuperare a efortului valutar, este mai mică în cazul
variantei a doua (cu aproximativ 8 luni),arătând că raportul dintre suma investită
în valută pentru construirea şi dotarea hotelului şi aportul valutar net anual este
mai bun în cazul variantei a doua
Indicatorii de efecte
Coeficientul de eficienţă, randamentul economic al investiţiei,
aportul valutar net înregistrează, fără excepţie, valori mai mari pentru varianta
a doua a proiectului(cu 17%, 25% şi respectiv 5,8%). În cazul ultimului
indicator, diferenţa se datorează numărului mai mare de turişti străini( furnizori
de valută) previzionat şi a unui tarif mai mare care corespunde dotărilor
superioare( eventual unei categorii superioare a hotelului).
9
efortul total actualizat al întreprinzătorului, este de 34,9% în prima variantă şi
de 40,47% în a doua variantă , care este mai eficientă.
Toate categoriile de indicatori calculaţi, dar în special cei mai complecşi,
arată că cea mai eficientă soluţiei este finanţarea variantei a doua de proiect,
care corespunde construirii unui hotel de categorie superioară, cu dotări şi
instalaţii mai costisitoare, dar cu încasări valutare superioare, obţinute pe seama
unui număr mai mare de turişti străini şi a unui tarif mai ridicat, chiar în
condiţiile unui grad de ocupare mai redus.
O observaţie de care trebuie să se ţină seama în luarea deciziei este că
activitatea de alimentaţie publică diminuează, prin caracterul ei total ne eficient,
nivelul de eficienţă al întregului obiectiv. În acest domeniu trebuie să intervină
proiectantul şi constructorul pentru a găsi soluţii mai ieftine, care să sporească
eficienţa restaurantului. Considerăm că fără o creştere a rezultatelor
restaurantului cel puţin la nivelul efortului, decizia de investiţie nu ar trebui
luată.”
Zona nu prezinta risc pentru turisti, fapt ce presupune o recuperare a
investitiei incadrata in termenii stabiliti. Avand in vedere ca statiunea Predeal
este o zona solicitata de turisti (conditii climatice benefice). Acestia vor veni in
numar mare, ceea ce conduce la un grad de ocupare ridicat al hotelului cat si al
restaurantului, pe tot parcursul anului.
10
Valoarea totala a proiectului de investitie: 20000000 mii lei, (3200000
mii dolari) fara TVA din care: constructii – montaj 12000000 mii lei, (1920000
mii dolari), calculata la cursul de schimb B.N.R. de 6,25 lei/dolari valabil la
data de 26.05.2009. Valoarea totala a proiectului cu TVA: 23800000 mii lei,
(3808000 mii dolari), din care constructii-montaj 14280000 mii lei, (2284800
mii dolari cu TVA).
Tinand cont de documentul de executie al devizului de lucrari si termenul
de executie de 24 luni, constructorul va realiza aceasta investitie in termen,
respectiv pentru varianta 1: 8600000 mii lei in primul an, respectiv 717000 mii
lei in fiecare luna; iar in al doilea an o investitie de 11400000 mii lei, 950000
mii lei lunar. In varianta a 2: primul an corespunde cu cel de la prima varianta,
respectiv 8600000mii lei, 717000 mii lei lunar. In al doilea an investitia este de
16400000mii lei, adica 1347000 mii lei in fiecare luna.
Capacitatea de cazare proiectată, este de 220 numar locuri, aceeaşi în
ambele variante. Gradul de ocupare a capacităţii de cazare, este pe total turişti
de 75% în prima variantă adica 165 numar locuri (din care 120 turisti interni si
45 turisti straini) şi de 70% si anume 156 numar locuri (din care 96 turisti
interni si 60 turisti straini) în varianta a doua. Gradul de ocupare mai mic în
ultima variantă pentru turiştii români, este însă mai mare pentru cei străini.
Valoarea încasărilor totale, este mai mare cu 20% în varianta a doua
deşi gradul de ocupare total este mai mic. Situaţia îşi are explicaţia în tarifele
mai mari practicate ca urmare a unui nivel superior de dotare. În cazul
încasărilor valutare diferenţa este de aproape 46% explicabilă atât prin numărul
mai mare de turişti străini, cât şi prin tarifele aplicate în valută.
Valoarea cheltuielilor totale, este mai mare cu7,2% în varianta a doua,
dar la un nivel al încasărilor mai mare cu 20%.
Cheltuieli la 1000 lei încasări, sunt de 643 lei în prima variantă şi de
573 lei în a doua, pentru toate activităţile desfăşurate în obiectiv
Luate separat, pentru prestaţiile hoteliere, cheltuielile sunt de 578 lei,
respectiv 498 lei, iar în alimentaţie publică de 975 lei şi 974 lei. Aşadar, pentru
obţinerea unei valori mai mari a încasărilor, varianta a doua preconizează
realizarea unor cheltuieli mai mici, în special la activitatea de cazare, propunând
o valoare mai mare a profitului cu 3.821.975 mii lei, respectiv cu 43,72%.
Incasări la 1000 lei investiţii, sunt mai sunt mai mici cu 2,5% pe
obiectiv, în varianta a doua, iar in cazul activităţii de cazare cu 2,1% şi în
alimentaţie publică cu 5%.
Incasările valutare la 1000 lei investiţii, sunt mai mari cu 15,68% în
varianta a doua şi, de asemenea, productivitatea muncii este mai mare cu 3,6%.
11
Conform hotararilor H.G. privind normele si avizele necasare noii
investitii au fost deja solicitate si aprobate urmatoarele avize si acorduri:
- avizul beneficiarului privind necesitatea si oportunitatea investitiei
- certificatul de urbanism
- avize de principiu de la detinatorii de utilitati
- acordul de mediu
- avizele necesar alimentarii cu apa si canalizare
- avizul pentru alimentarea cu energia electrica
- avizul necesarii montarii si functionarii centralei termice
- aviz ISCIR
- aviz PSI
DEVIZUL GENERAL:
VAR. 1
12
DEVIZ ESTIMATIV
privind cheltuielile necesare realizării obiectivului:
„HOTEL SWICK”
13
5.2 Comisioane si cote ISC-0,7% C+M 0,5% Total - - - - -
5.3 Cheltuieli diverse si neprevazute 5 % Total 1000000 160000 190000 1190000 190400
TOTAL CAPITOLUL 5 1420000 227200 269800 1689800 270368
CAPITOLUL 6
Cheltuieli pentru probe tehnologice şi teste şi predare la beneficiar
6.1 Pregătirea personalului de exploatare - - - - -
6.2 Probe tehnologice şi teste 350000 56000 66500 416500 66640
TOTAL CAPITOLUL 6 350000 56000 66500 416500 66640
TOTAL GENERAL 20000000 3200000 3800000 23800000 3808000
Din care C+M 12000000 1920000 2280000 14280000 2284800
VAR. 2
14
DEVIZ ESTIMATIV
privind cheltuielile necesare realizării obiectivului:
„HOTEL SWICK”
15
5.2 Comisioane si cote ISC-0,7% C+M 0,5% Total - - - - -
5.3 Cheltuieli diverse si neprevazute 5 % Total 1000000 160000 190000 1190000 190400
TOTAL CAPITOLUL 5 1420000 227200 269800 1689800 270368
CAPITOLUL 6
Cheltuieli pentru probe tehnologice şi teste şi predare la beneficiar
6.1 Pregătirea personalului de exploatare - - - - -
6.2 Probe tehnologice şi teste 350000 56000 66500 416500 66640
TOTAL CAPITOLUL 6 350000 56000 66500 416500 66640
TOTAL GENERAL 20000000 3200000 3800000 23800000 3808000
Din care C+M 12000000 1920000 2280000 14280000 2284800
ANEXA 1
16
Încadrare în zonă
Scara 1 : 5000
17
ANEXA 2
Jude]ul: Prahova
Teritoriu administrativ: Predeal
Cod SIRUTA: 65431
Intravilan / Extravilan: 1
18
A. DATE REFERITOARE LA TEREN
19
ANEXA 3
20