‫ﺑﺎ ﺳﻼم ﺧﺪﻣﺖ ﺗﻤﺎﻣﻲ ﻓﺎرغ اﻟﺘﺤﺼﻴﻼن ﺑﺰرﮔﻮار داﻧﺸﮕﺎه ﺻﻨﻌﺘﻲ ﺷﺮﻳﻒ‬

‫ﮔﺰارش ‪ 120‬ﺻﻔﺤﻪاي "ﮔﺬﺷﺘﻪ‪ ،‬ﺣﺎل و آﻳﻨﺪه ﺑﺎزار ﻣﺴﻜﻦ از ﻣﻨﻈﺮ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﮔﺬاري"‪ ،‬ﻧﻮﺷﺘﻪ ﻫﺎدي ﻛﻮزهﭼﻲ‪ ،‬ﻓﺎرغ اﻟﺘﺤﺼﻴﻞ رﺷﺘﻪ ‪ MBA‬داﻧﺸﮕﺎه‬
‫ﺻﻨﻌﺘﻲ ﺷﺮﻳﻒ‪ ،‬ﺑﺎ آﻣﺎر ﺑﻪ روز‪ ،‬ﺑﻪ ﺗﺎزﮔﻲ ﻣﻨﺘﺸﺮ ﺷﺪه اﺳﺖ‪ .‬ﻫﺪف اﻳﻦ ﮔﺰارش ﺑﺮرﺳﻲ ﺑﺎزار ﻣﺴﻜﻦ اﻳﺮان از ﻧﮕﺎه ﺧﺮﻳﺪاران ﻣﺼﺮﻓﻲ‪ ،‬ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﮔﺬاران‬
‫ﻓﺮدي‪ ،‬اﻧﺒﻮهﺳﺎزان‪ ،‬ﺳﺎزﻧﺪﮔﺎن ﺷﺨﺼﻲ‪ ،‬ﺷﺮﻛﺖ ﻫﺎي ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﮔﺬاري و ﺳﺎﻳﺮ ﻓﻌﺎﻻن ﻣﺴﻜﻦ اﺳﺖ ﺗﺎ ﺑﺘﻮان در راﺑﻄﻪ ﺑﺎ آﻳﻨﺪه ﺑﺎزار ﻣﺴﻜﻦ ﺟﻬﺖ‬
‫ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﮔﺬاري و ﻳﺎ ﺧﺮوج از آن‪ ،‬ﺗﺼﻤﻴﻢ ﮔﻴﺮي ﻛﺮد‪ .‬در راﺳﺘﺎي اﻳﻦ ﻫﺪف‪ ،‬ﻣﻄﺎﻟﺐ زﻳﺮ در اﻳﻦ ﮔﺰارش ﺑﻪ ﺻﻮرت ﻛﻤﻲ و ﻛﻴﻔﻲ اراﺋﻪ ﻣﻲ ﺷﻮد‪:‬‬

‫ﺗﺎرﻳﺨﭽﻪ ﺳﻴﻜﻞ ﻫﺎي رﻛﻮد و روﻧﻖ ﻣﺴﻜﻦ و دﻻﻳﻞ اﻳﺠﺎد آن‪ :‬آﻳﺎ ﺑﺎ ﻛﺎﻫﺶ ﻗﻴﻤﺖ ﻣﺘﻮﺳﻂ ‪ %30‬ﻣﺴﻜﻦ در ‪ 3‬ﺳﺎل ﮔﺬﺷﺘﻪ‪ ،‬دوره‬ ‫•‬
‫اﻓﺰاﻳﺶ ﻗﻴﻤﺖ ﻣﺘﻮﺳﻂ ﺳﺎﻻﻧﻪ ‪ %26‬ﻗﻴﻤﺖ ﻣﺴﻜﻦ در ﺑﺎزه زﻣﺎﻧﻲ ‪ 1386-1370‬ﺑﻪ ﭘﺎﻳﺎن رﺳﻴﺪه اﺳﺖ؟ ‪ ‬‬
‫ﭼﻪ ﻋﻮاﻣﻠﻲ ﺑﺮ رﻛﻮد و روﻧﻖ ﻣﺴﻜﻦ ﺑﺎزار ﻣﺴﻜﻦ ﺗﺎﺛﻴﺮﮔﺬار ﻫﺴﺘﻨﺪ و آﺧﺮﻳﻦ وﺿﻌﻴﺖ اﻳﻦ ﻋﻮاﻣﻞ در ﭼﻪ ﺣﺎﻟﺘﻲ ﻗﺮار دارد؟ ‪ ‬‬ ‫•‬
‫ﺑﺮرﺳﻲ آﺧﺮﻳﻦ وﺿﻌﻴﺖ ﺑﺎزار ﻣﺴﻜﻦ ﺑﻪ ﺻﻮرت ﻛﻤﻲ و ﻛﻴﻔﻲ و ﺗﺤﻠﻴﻞ آﺧﺮﻳﻦ وﺿﻌﻴﺖ اﻳﻦ ﻋﻮاﻣﻞ‪ :‬آﻳﺎ ﺑﺎزار ﻣﺴﻜﻦ در آﺳﺘﺎﻧﻪ ﺗﻐﻴﻴﺮ ﺟﻬﺖ‬ ‫•‬
‫از رﻛﻮد ﺑﻪ روﻧﻖ ﻗﺮار دارد؟ ‪ ‬‬
‫ﺑﺮرﺳﻲ واﻗﻌﻲ اﺛﺮ ﻣﺴﻜﻦ ﻣﻬﺮ و ﻫﺪﻓﻤﻨﺪﺳﺎزي ﻳﺎراﻧﻪ ﻫﺎ ‪ ‬‬ ‫•‬
‫ﺗﺤﻠﻴﻞ راﺑﻄﻪ ﺑﻴﻦ روﻧﻖ و رﻛﻮد ﻣﺴﻜﻦ و ﺑﺎزار رﻫﻦ و اﺟﺎره‪ :‬ﭼﮕﻮﻧﮕﻲ ﺗﺎﺛﻴﺮ اﻓﺰاﻳﺶ ﺣﺪود ‪ %25‬ﻗﻴﻤﺖ رﻫﻦ و اﺟﺎره در ﻳﻚ ﺳﺎل ﮔﺬﺷﺘﻪ‬ ‫•‬
‫ﺑﺮ ﺑﺎزار ﺧﺮﻳﺪ و ﻓﺮوش ﻣﺴﻜﻦ در آﻳﻨﺪه ﻧﺰدﻳﻚ‪  .‬‬
‫ﭘﻴﺶ ﺑﻴﻨﻲ ﺑﺎزار ﺧﺮﻳﺪ و ﻓﺮوش و رﻫﻦ و اﺟﺎره در آﻳﻨﺪه ﻧﺰدﻳﻚ و ﻣﻴﺎن ﻣﺪت در ‪ 2‬ﺳﻨﺎرﻳﻮ ‪ ‬‬ ‫•‬

‫ﺑﺮاي آﺷﻨﺎﻳﻲ ﺑﻴﺸﺘﺮ ﺑﺎ ﮔﺰارش‪ ،‬ﻓﻬﺮﺳﺖ ﻣﻄﺎﻟﺐ آن ﺑﻪ ﭘﻴﻮﺳﺖ اراﺋﻪ ﺷﺪه اﺳﺖ‪  .‬‬

‫در ﺻﻮرت ﺗﻤﺎﻳﻞ ﺑﺮاي ﺧﺮﻳﺪ اﻳﻦ ﮔﺰارش و ﻳﺎ درﻳﺎﻓﺖ ﺑﺨﺶ ﻫﺎﻳﻲ از ﮔﺰارش ﺑﺮاي آﺷﻨﺎﻳﻲ ﺑﻴﺸﺘﺮ ﺑﺎ آن‪ ،‬ﺑﺎ آدرس اﻳﻤﻴﻞ ﻧﻮﻳﺴﻨﺪه ﻣﻜﺎﺗﺒﻪ ﺑﻔﺮﻣﺎﻳﻴﺪ‪:‬‬
‫‪Kouzehchi@gmail.com‬‬

‫ﻣﻄﺎﻟﻌﻪ اﻳﻦ ﮔﺰارش ﺑﻪ ﻫﻤﻪ اﻓﺮاد ﻓﻌﺎل در ﺑﺎزار ﻣﺴﻜﻦ اﻳﺮان و ﺣﺘﻲ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﮔﺬار ﻣﺼﺮﻓﻲ ﺗﻮﺻﻴﻪ ﻣﻲ ﺷﻮد‪ .‬ﺑﻪ ﺧﺎﻃﺮ داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﻴﺪ ﻛﻪ ﺑﺴﻴﺎري از‬
‫ﺗﺤﻮﻻت ﺑﺎزار ﻣﺴﻜﻦ‪ ،‬ﺗﺎ ﺣﺪ ﺧﻮﺑﻲ ﻗﺎﺑﻞ ﭘﻴﺶ ﺑﻴﻨﻲ ﻫﺴﺘﻨﺪ و ﺑﺎزدﻫﻲ ﻧﺎﺷﻲ از ﺗﺼﻤﻴﻢ درﺳﺖ در ﺣﻮزه ﻣﺴﻜﻦ‪ ،‬ﻋﻮاﻳﺪ ﺑﺴﻴﺎر ﺑﺰرﮔﻲ ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ ﻗﻴﻤﺖ‬
‫اﻧﺪك ﭼﻨﻴﻦ ﮔﺰارﺷﻲ دارد‪  .‬‬
 ‫‪ ‬‬ ‫ﮔﺬﺷﺘﻪ‪ ،‬ﺣﺎل و آﻳﻨﺪه ﺑﺎزار ﻣﺴﻜﻦ از ﻣﻨﻈﺮ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪﮔﺬاري‬

‫ﻓﻬﺮﺳﺖ ﻣﻄﺎﻟﺐ‬
‫‪ ‬‬

‫‪  .1‬ﻣﻘﺪﻣﻪ ‪  6 ...............................................................................................................................‬‬

‫‪  .2‬ﺗﺎرﻳﺨﭽﻪ ﺳﻴﻜﻞ ﻫﺎي ﺑﺎزار ﻣﺴﻜﻦ )دوره ﻫﺎي روﻧﻖ و رﻛﻮد( در دو دﻫﻪ ﮔﺬﺷﺘﻪ‪  8 ...........................................‬‬

‫ﺗﺤﻠﻴﻞ ﺳﺎﺧﺘﺎر ﺟﻤﻌﻴﺖ در ﺳﻴﻜﻞ ﺳﻮم ﻣﺴﻜﻦ ‪  14..................................................................................‬‬

‫‪  .3‬دﻻﻳﻞ ﺑﻨﻴﺎدﻳﻦ ﺷﻜﻞ ﮔﻴﺮي دوره ﻫﺎي روﻧﻖ و رﻛﻮد ﻣﺴﻜﻦ ‪  17 ................................................................‬‬

‫دﺳﺘﻪ ﺑﻨﺪي ﺧﺮﻳﺪاران ﻣﺴﻜﻦ ﺑﻪ ‪ 4‬ﮔﺮوه و ﺗﺤﻠﻴﻞ ﻧﺤﻮه رﻓﺘﺎر آﻧﻬﺎ ‪  18............................................................‬‬

‫ﻣﻜﺎﻧﻴﺰم اﻳﺠﺎد روﻧﻖ و رﻛﻮد در ﺑﺎزار ﻣﺴﻜﻦ‪  20.......................................................................................‬‬

‫ﻧﻜﺎﺗﻲ ﻣﻬﻢ در راﺑﻄﻪ ﺑﺎ ﺳﻴﻜﻞ ﻫﺎ ‪  26 ...................................................................................................‬‬

‫‪  .4‬ﺑﺎزدﻫﻲ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﮔﺬاري در ﻣﺴﻜﻦ در ‪ 20‬ﺳﺎل ﮔﺬﺷﺘﻪ ‪  30 .....................................................................‬‬

‫‪  .5‬ﺗﺤﻠﻴﻞ ﻣﻴﺰان ﺗﺎﺛﻴﺮ ﺳﺎﻳﺮ ﻋﻮاﻣﻞ در ﺷﻜﻞ ﮔﻴﺮي دوره ﻫﺎي روﻧﻖ و رﻛﻮد ‪  34 .................................................‬‬

‫اﻟﻒ( ﻧﻘﺖ و ﺑﻮدﺟﻪ دوﻟﺖ ‪  34...........................................................................................................‬‬

‫ب( ﻧﻘﺪﻳﻨﮕﻲ ‪  37..........................................................................................................................‬‬

‫ﺗﺤﻠﻴﻠﻲ ﻣﺘﻔﺎوت و ﺟﺪﻳﺪ از ﻋﺒﺎرت "ﻧﻘﺪﻳﻨﮕﻲ ﺧﺮﻳﺪ ﻣﺴﻜﻦ وﺟﻮد ﻧﺪارد"! ‪  39................................................‬‬

‫داﺳﺘﺎن آﻣﻮزﻧﺪه از اﺛﺮ ﭼﺮﺧﺶ ﻧﻘﺪﻳﻨﮕﻲ‪  42.......................................................................................‬‬

‫ﭼﻪ ﻣﻴﺰان ﻧﻘﺪﻳﻨﮕﻲ ﺑﺮاي اﻳﺠﺎد روﻧﻖ در ﻣﺴﻜﻦ ﻛﺎﻓﻲ اﺳﺖ؟ ‪  43...............................................................‬‬

‫آﻳﺎ اﻛﻨﻮن ﺗﻘﺎﺿﺎي ﻣﺼﺮﻓﻲ ﺗﻮان ﺧﺮﻳﺪ دارد؟ ‪  44..................................................................................‬‬

‫ﻧﻘﺶ ﺗﺴﻬﻴﻼت ﺑﺎﻧﻜﻲ ‪  46 ............................................................................................................‬‬

‫ج( ﺗﺎﺛﻴﺮ روﻧﻖ و رﻛﻮد ﺳﺎﻳﺮ ﺑﺎزارﻫﺎي ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﮔﺬاري ﺑﺮ ﻣﺴﻜﻦ ‪  49................................................................‬‬

‫د( ﺗﻐﻴﻴﺮات ﻗﻴﻤﺖ ﻧﻬﺎدﻫﺎي ﺗﻮﻟﻴﺪ‪  51..................................................................................................‬‬

‫‪ ‬ﺗﺤﻠﻴﻠﻲ ﺟﺎﻣﻊ از ﺑﺎزار ﻣﺴﻜﻦ و ﻋﻮاﻣﻞ ﺗﺎﺛﻴﺮﮔﺬار ﺑﺮ آن در دوره ‪ 1386‬ﺗﺎﻛﻨﻮن ‪  54 ..........................................‬‬ ‫‪.6‬‬

‫اﻟﻒ( ﺳﺎل ‪  54..................................................................................................................... 1386‬‬

‫داﺳﺘﺎن ﻛﻮﺗﺎه ‪  56 .........................................................................................................................‬‬

 ‫‪ ‬‬ ‫ﮔﺬﺷﺘﻪ‪ ،‬ﺣﺎل و آﻳﻨﺪه ﺑﺎزار ﻣﺴﻜﻦ از ﻣﻨﻈﺮ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪﮔﺬاري‬

‫ب( ﺳﺎل ‪  58...................................................................................................................... 1387‬‬

‫ج( ﺳﺎل ‪  65 ....................................................................................................................... 1388‬‬

‫د( ﺳﺎل ‪  69 ....................................................................................................................... 1389‬‬

‫ﺗﺤﻠﻴﻠﻲ ﻣﺘﻔﺎوت از رﺷﺪ ﻇﺎﻫﺮي ﺻﺪور ﭘﺮواﻧﻪ ﻫﺎي ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻲ در ﻧﻴﻤﻪ اول ﺳﺎل ‪  70................................... 1389‬‬

‫‪  .7‬وﺿﻌﻴﺖ ﻓﻌﻠﻲ ﺑﺎزار ﻣﺴﻜﻦ ‪  75 ......................................................................................................‬‬

‫وﺿﻌﻴﺖ ﭘﻮل ﻻزم ﻫﺎ ‪  76 .................................................................................................................‬‬

‫اﻓﺰاﻳﺶ ﻧﺴﺒﻲ ﻣﻌﺎﻣﻼت ‪  76 ..............................................................................................................‬‬

‫وﺿﻌﻴﺖ ﺗﻘﺎﺿﺎي ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﮔﺬاري‪-‬ﺳﻮداﮔﺮي ‪  77.......................................................................................‬‬

‫وﺿﻌﻴﺖ واﺣﺪﻫﺎي ﺳﺎﺧﺘﻪ ﺷﺪه ﺑﺪون ﻣﺸﺘﺮي‪  78....................................................................................‬‬

‫ﺗﻔﺎوت رﻛﻮد اﻧﻮاع اﻣﻼك و ﻣﻨﺎﻃﻖ ﻣﺨﺘﻠﻒ ﺷﻬﺮي ‪  79...............................................................................‬‬

‫رﻓﺖ و آﻣﺪ ﺑﻪ ﻣﺸﺎوران اﻣﻼك ‪  79.....................................................................................................‬‬

‫وﺿﻌﻴﺖ ﻛﻼن اﻗﺘﺼﺎدي و ﺗﺤﺮﻳﻢ ﻫﺎ ‪  80...............................................................................................‬‬

‫وﺿﻌﻴﺖ ﺗﻘﺎﺿﺎ ﺑﺮاي وام ﻣﺴﻜﻦ ‪  80.....................................................................................................‬‬

‫ﺟﻤﻊ ﺑﻨﺪي ‪  81...........................................................................................................................‬‬

‫‪  .8‬راﺑﻄﻪ ﺑﺎزار رﻫﻦ و اﺟﺎره و ﺑﺎزار ﺧﺮﻳﺪ و ﻓﺮوش ‪  83 ...............................................................................‬‬

‫ﻣﺤﺎﺳﺒﻪ ﺑﺎزدﻫﻲ اﻗﺘﺼﺎدي اﺟﺎره ‪  83...................................................................................................‬‬

‫ﺗﺤﻠﻴﻞ ﺗﺤﻮﻻت ﺑﺎزار رﻫﻦ و اﺟﺎره در ‪ 3‬ﺳﺎل اﺧﻴﺮ ‪  85..............................................................................‬‬

‫ﺑﺎزار رﻫﻦ و اﺟﺎره در ﺳﺎﻟﻬﺎي آﻳﻨﺪه‪  88................................................................................................‬‬

‫‪  .9‬ﺗﺎﺛﻴﺮﮔﺬاري ﻣﺴﻜﻦ ﻣﻬﺮ ﺑﺮ ﺑﺎزار ﻣﺴﻜﻦ‪  93 ........................................................................................‬‬

‫آﻣﺎري در راﺑﻄﻪ ﺑﺎ ﻣﺴﻜﻦ ﻣﻬﺮ ‪  95......................................................................................................‬‬

‫ﺑﺮآورد ﭘﻴﺸﺮﻓﺖ ﻃﺮح ﻣﺴﻜﻦ ﻣﻬﺮ ‪  96 ..................................................................................................‬‬

‫ﺑﺮآورد اول ‪  96 .........................................................................................................................‬‬

‫ﺑﺮآورد دوم‪  98.........................................................................................................................‬‬

 ‫‪ ‬‬ ‫ﮔﺬﺷﺘﻪ‪ ،‬ﺣﺎل و آﻳﻨﺪه ﺑﺎزار ﻣﺴﻜﻦ از ﻣﻨﻈﺮ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪﮔﺬاري‬

‫ﺑﺮآورد ﺳﻮم ‪  99........................................................................................................................‬‬

‫ﺑﺎﻧﻚ ﻫﺎ و ﻣﺴﻜﻦ ﻣﻬﺮ؛ ﺗﺎﺛﻴﺮ ﻣﺴﻜﻦ ﻣﻬﺮ ﺑﺮ روي ﺑﺎﻧﻚ ﻣﺴﻜﻦ! ‪  101 ..............................................................‬‬

‫ﺟﻤﻊ ﺑﻨﺪي ‪  102.........................................................................................................................‬‬

‫‪  .10‬اﺛﺮ ﻫﺪﻓﻤﻨﺪﺳﺎزي ﻳﺎراﻧﻪ ﻫﺎ ﺑﺮ ﺑﺎزار ﻣﺴﻜﻦ ‪  104 ..................................................................................‬‬

‫‪  .11‬ﺟﻤﻌﺒﻨﺪي و ﭘﻴﺶ ﺑﻴﻨﻲ آﻳﻨﺪه ﺑﺎزار ﻣﺴﻜﻦ در ‪ 2‬ﺳﻨﺎرﻳﻮ ‪  110 .................................................................‬‬

‫ﺳﻨﺎرﻳﻮي اول ‪  114.......................................................................................................................‬‬

‫ﺳﻨﺎرﻳﻮي دوم ‪  117.......................................................................................................................‬‬

‫‪  .12‬درﻳﺎﻓﺖ ﺑﺎزﺧﻮر؛ ﻣﺴﺌﻮﻟﻴﺖ ﻧﻮﻳﺴﻨﺪه و ﻣﻌﺮﻓﻲ ﮔﺰارش آﺗﻲ ‪  119 ...............................................................‬‬

‫‪  .13‬ﻣﺮاﺟﻊ ‪  120 ...........................................................................................................................‬‬