美孚千

美孚 千 人 瞓 街
22011.4.3
011.4.3 反 地 產 霸 權 特 刊

中產對抗地產商，從老牌屋苑開始
筆者居住了將近三十年的屋苑，最近上了新聞版。 但隨著時日過去，屋苑在比照之下慢慢經歷了妙微
說的是已有四十年歷史的美孚新村，近日有居民為 而複雜的變化。當持續的地產發展帶動周邊城堡
阻止地產商在區內一幅緊貼民居的土地興建口罩式 式豪宅林立，美孚新村亦從向上流動的象徵目標退
屏風樓，不惜以血肉之軀阻擋工程車與吊臂開展工 位。於地產市場調整位置，它成為了上車盤的尚佳
作。執筆之時，居民代表正在立法會外進行絕食， 選擇，是新一代中產步向豪宅的中途跳板。然而與
抗議政府沒有履行當年「以地換地」搬走石油氣庫 此同時，經過時間的累積，就筆者個人所見，美孚
的承諾，以及在沒有諮詢居民的情況下容許地產商 社區並非如Rosen所描繪的那般疏離。雖然居民同
興建屏風樓，並把使用中的行人路與馬路一併劃入 住於一座大廈仍可能形同陌路，但區內小舖、街市
地盤範圍。事件引起社會關注後，抗爭者的中產身 商販等總也聚結了多少社區網絡(且勿究其強弱)，
份，亦往往成為討論焦點之一。雖然中產上街抗議 較諸豪宅商場內的連鎖店購物模式，明顯多出一份
已非什麼新鮮事，但中產小業主群起反對地產霸權 街坊街里的社區歸屬感。
在香港還是鮮有所聞，尤其當抗爭發生在全港首個
私人屋苑之內。 是次居民與發展商的爭端，則更明顯地為美孚中產
與社區關係寫下新的意義。爭端暴露了大地產商
沿著這條線索去梳理美孚新村的歷史，可得出這樣 與小業主之間地位之不平等、利益之不一致，後者
的圖像︰地產發展曾經是「中產」、「置業」、「 的權益隨時可被前者之圖利犧牲掉；而在抗爭過程
安全感」三者的黏合劑，並成功將之銜接於政治保 中，小業主亦深切體驗了政府(包括警察)坐視不理
守陣營，但四十年過去，當地產仍以銳不可擋(或 下求助無路的徬徨。重新確認自己的位置後，一眾
更凌厲)之勢把可以發展的都發展掉，卻引發了黏 小業主發現自己站到了政府與地產商的對立面。
合劑的崩解。
這種轉變下，即使「中產」與「置業」依然牢固地
1986年學者Sherry Rosen發表了關於美孚新村的《 互為定義，但置業則再不是「安全感」的基礎。
小康之家調查研究》(原題︰Mei Foo Sun Chuen: 相反，「置業」需要被捍衛，而捍衛的力量只能源
Middle-Class Chinese Families in Transition)，指 自社區；這迫使小業主必須從狹小的私人空間走出
出彼時於美孚置業而冒起的中產對其他市民起了 來，與社區中人重新連結、凝聚力量。這裏召喚的
示範作用，建構了社會流動的想像。同時，屋苑的 其實是文化與價值的改變。
規劃與設計則潛移默化地形成彼時始出現的中產價
值觀。例如大廈的鐵閘、警報系統等，都強調了私 美孚居民的抗爭正在進行中，事件將如何演進仍屬
有財產與私域的重要性，並把居民圈在狹小的私人 未知之數。但假如地產商仍妄顧他人權益總要賺盡
安全空間裏。生活在這般規劃的環境中，有別於相 最後一個斗零，那麼，中產小業主與大地產商的爭
對開放的傳統社區，美孚居民不會熱中於建立社 戰，肯定只是個開端。
區網絡，甚至會害怕與陌生人一同乘搭電梯。從
Rosen的研究結果可見，這個大型地產項目把「中 文：熊一豆，(刊信報2011.03.25)
產」、「置業」與「安全感」三者緊密黏合，並與
地產發展、政府管治立於同一陣線。

出版：香港獨立媒體網 www.inmediahk.net
美孚系列報導： 關鍵字搜尋「美孚」
美孚調查系列一：
看清地產商
如何「偷竊」剩餘地積比
從美孚新邨第八期一個單位俯瞰祥達的住宅地盤。 美孚新邨第八期其中一張建築圖則，建築師用盡整個「新九龍內地段
市民一直以為此事只涉及屏風樓一類的「規劃問 第25號」來計算地率比率，左下方為石油氣貯存庫。
題」，實情此事涉及一宗涉及數億元利益的剩餘地
積比率「偷竊案」。原來理應屬於第八期業主的「 美孚新邨共八期，一九七八年入伙的第八期，建築圖則早於一九七三
剩餘地積比率」，居然被發展商用來在自己眼前起 年已畫好。發展商在面積約為183,480平方英尺的「新九龍內地段第
屏風樓。 25號」﹝New Kowloon Inland Lot NO.25、註三﹞，畫出十幢住宅樓宇和
一個石油氣貯存庫，按獲屋宇署長批准的圖則，第八期的住宅樓面約
與新世界發展有關係的祥達發展有限公司﹝註 為1,170,197平方英尺，非住宅樓面約為66,957平方英尺。總地樍比為
一﹞三月中開始在美孚新邨第三期和第八期之間的 ﹝住宅樓面+非住宅樓面﹞/地盤總面積 = 6.7427倍。這個數字，比按
前石油氣庫空地開工，準備興建起碼高二十層的住 當年的《建築物﹝規劃﹞規例》容許的地積比，少了超過0.6倍。我們
宅。居民自發堵塞地盤入口，更冒生命危險阻止工 一直以為，香港的地產商為求將利潤最大化，把土地上容許的建築面
人卸下發電機，觸目驚心。獨立媒體網已有幾篇報 積「起到盡」﹝建築業界稱為「炒盡」﹞，但原來當年美孚新邨第八
道，講述這宗居民抗爭的經過，主流媒體卻再一次 期的建築師，因為不明的原因，沒有「炒盡」，而是留下超過0.6倍未
對如此重要的新聞視而不見﹝註二﹞，網上亦有一 起的地積比，即超過183,480平方英尺 x 0.6 = 110,088平方英尺的建築
些看法，說抗爭的美孚業主無非是為了保住樓價， 樓面面積。「反對美孚興建屏風樓工作小組」聘請專業測量師計算的
以「反屏風樓」為口號亦令人生厭，發展局長林鄭 結果為0.67倍，即約183,480平方英尺 x 0.67 = 122,931平方英尺。
月娥說要尊重合約精神，以中產語言試圖壓住美孚
居民對地產霸權的怒火。 二﹞1974至78年：將一塊地割為四塊，只將一塊賣給小業主

說美孚的新聞重要，因為它讓我們進一步理解香港
地產商如何無孔不入，挾持懦弱的政府，藉剝奪市
民的福祉自肥。《南華早報》早前披露殖民地政府
曾與地產商簽署備忘錄刻意壓抑天水圍商業發展，
正是一例。獨立媒體特約記者在過去一星期搜集了
大量第一手資料，包括土地買賣紀錄、樓宇公契、
法庭判詞、公司紀錄等等，嘗試消化事件的來龍去
脈，希望在眾多說法中，把握到問題的核心，為美
孚居民繼續抗爭提供更堅實的理據。

本調查系列第一篇文章要指出，祥達在美孚第三期
和第八期之間的住宅發展計劃，其實是一宗地產
商主謀和部署多年，政府從旁協助完成的「偷竊
案」。這宗涉及數以億計港元地產利益的「偷竊
案」設計非常精密，被「偷」的東西無色無形，名
為「剩餘地積比率」，另外還要配合適當的地權、
「城市規劃用途」和路權，才能成事。以下順時序
解釋： 一九七四至七八年間，美孚新邨發展商將「新九龍內地段第25號」
﹝New Kowloon Inland Lot NO.25﹞割為四個地段，分別是 New Kowloon
一﹞1973年：建築圖則剩餘地積比率超過0.6倍 Inland Lot 25 SA RP、 New Kowloon Inland Lot SA SS1、 New Kowloon In-
land Lot 25 SB、 New Kowloon Inland Lot 25 RP。七八年六月，第八期一
千一百六十四個單位公開發售，小業主並沒有留意，發展商原來動了
手腳，沒有將整塊用來計算地積比率的「新九龍內地段第25號」賣
出，小業主以「不可分割份數」﹝undivided shares﹞共同擁有的只是
New Kowloon Inland Lot 25 SA RP，餘下三塊地由發展商和相關企業繼續
持有，New Kowloon Inland Lot 25 RP是石油氣貯存庫，另外兩塊則是邨
內通道。
三﹞1998年：石油氣庫一搬走， 「偷竊」剩餘地積比率計劃就啟動
美孚居民和支持者一直以「屏風樓」作為
反對祥達的理由，但這套說法對祥達已不
大管用。祥達發言人在三月十四日向《星
島日報》記者重申，「計畫中項目不是『
屏風樓』，聽取意見後已決定大幅降低建
築樓面約五成，樓宇與鄰近樓宇距離拉
遠，相信新方案已回應大部分居民的關
注。」美孚事件的核心不是規劃問題，而
是發展商為了壓低土地成本，不惜利用現
存的建築物法例和規劃法例的漏洞，「偷
竊」大部分理應屬於小業主的剩餘地積比
率，再搶去小業主原來優良居住環境，名
副其實的「鵲巢鳩佔」。

第一篇先寫到這裏，文章夠煩瑣了，其餘
細節就等大家問到時才交代。有關「剩餘
地積比率」的討論，港大房地產及建設系
姚松炎教授早已在博文裏談到。他指出：
「《建築物條例》現時並不容許總體樓面
一九九八年，石油氣貯存庫在政府要求下搬走，居民原以為政 面積﹝gfa﹞的轉移，但是，行內有一花招
府會用以地換地的方法，將石油氣貯存庫的土地變成官地，變 可達到轉移gfa的效果，就是利用剩餘地積
為休憩空間。但政府沒做到，做不到的原因很簡單：因為發展 比率。美孚新邨的個案就是一例。」﹝筆
商早已盤算好「偷竊」剩餘地積比率計劃，等石油氣庫一搬走 者的翻譯﹞姚老師在另一篇較新的博文中
就開始實行。據「反對興建美孚新邨屏風樓工作小組」及法 說，有關剩餘地積比率的問題，關鍵是判
庭的資料，一九九八年至今，發展商至少向屋宇署入了四個建 斷誰擁有這些地積比。在台灣，轉移地積
築圖則，擬在原石油氣庫的土地上興建住宅，總樓面面積由 比率有規管，列明接收方是要向轉移方付
51,500平方英尺至120,000平方英尺不等。 錢買地積比率﹝《都市計劃容積移轉實施
辦法》第九條之一﹞。香港地產市場瘋
大家有沒有留意，發展商擬建住宅的最大總樓面，即 狂，打工仔一個月人工也不夠買一平方英
120,000平方英尺，大小與第八期的建築圖則顯示的剩餘可建 尺地，但居然沒有規管地產商從小業主身
樓面﹝約122,931平方英尺﹞差不多？這就是整宗「偷竊案」 上「偷」走剩餘地積比率的行為，祥達的
的關鍵。當年計算剩餘地積比 / 可建樓面的基礎，是整塊面積 申請還是得到屋宇署長批准。地產霸權，
183,480平方英尺的「新九龍內地段第25號」；但發展商擁有 此之謂也。
的，卻只是總面積約14,000平方英尺的New Kowloon Inland Lot
25 RP﹝原石油氣庫﹞加上New Kowloon Inland Lot 25 SB﹝氣庫旁 下一篇會調查美孚新村有沒有其他類似石
的通道﹞，即第八期原建築地盤總面積的7.6%，其餘92.4%早 油氣庫的「偷竊剩餘地積比率」黑點，以
已賣給小業主。 及祥達新地盤的「路權」問題。

只擁有原建築面積7.6%的發展商，要求屋宇署署長將整個第
八期的剩餘地積比 / 可建樓面都歸給他們，神不知鬼不覺地「
偷」了小業主應該按比例擁有的92.4%剩餘地積比。發展商沒
有徵詢業主同意，也沒有任何補償。

四﹞2009年至今：石油氣庫「住宅地」僅一億二轉手，發展
成本大降

這樣一「偷」，究竟涉及多少利益？二零零九年年初，與新
世界發展有關的祥達發展有限公司以約118,302,831港元﹝接
近一億二千萬﹞，買入石油氣庫及旁邊的道路共約14,000平方
英尺﹝New Kowloon Inland Lot 25 SB、New Kowloon Inland Lot 25
RP﹞。由於住宅發展沒有違反地契條款，祥達買下地皮後，不
用補地價便可馬上發展。若果祥達成功「偷竊」及「炒盡」約
120,000平方英尺剩餘地積比，每平方英尺樓面的土地成本僅
註一：三月三十日《明報》報道：「據居民於公司註冊處查閱資料所得，祥
為超低價985元！就算最終只能起51,500平方英尺樓面，每平 達是由兩名律師成立，而這兩名律師所屬的律師行，均與新世界發展有合作
方英尺樓面的土地成本亦不會超過2300元，西九龍向海豪宅 關係，所以居民不排除祥達與新世界當中存在着一定關係。居民曾就埃克森
地皮的每呎樓面拍賣成本動輒超過5000元，最終呎價隨時過 美孚、新世界發展與及祥達三者之間的關係向新世界發展查詢，但新世界以
保密協議為理由，不予公開。新世界執董梁志堅去年底強調，由於地皮已經
15,000元，祥達因節省了土地成本，發展利潤勢必大增。
售予祥達，故整個項目已經與新世界無關。」

據一零年十一月廿四日《明報》報道，祥達已獲批51,500平方 註二：居民自從三月中已在地盤門外廿四小時露宿巡守，但一直沒有報章認
英尺樓面的方案，新世界發展執董梁志堅代祥達說，正就另一 真報道，直至三月三十日，才見到《明報》有較為詳細的報道。
個總樓面超過100,000平方英尺的方案向屋宇署上訴，「入多
註三：若想查地段位置，可到地政總署的地理資訊地圖網站，以地段來作進
個則，並不花太多錢」。比起可以博得的龐大利潤來說，什麼 階搜尋。「地段簡稱」取字母，如new kowloon inland lot的地段簡稱為「NKIL」，
居民反對，以至可能出現的訴訟費，地產商根本不放在眼內。 new kowloon marine lot的地段簡稱為「NKML」，下面再鍵入地段號。
美孚居民與地產霸權的
第一戰——迫上抗爭路的「中產」
美孚新村，無疑是本港最著名的「中 事，便回家睡覺，誰不知二十多分鐘後，五架 師，盧先生則仍然在任，主要教設計，為抗爭
產」屋苑，這裡代表的，就是香港人 大型工程車一齊駛來，四架成功駛進地盤，第 而調堂，把時間表調得亂亂的。葉老師因為走
「獅子山下」努力向上社會流動得購 五架因為司機技術不濟，轉彎調頭多次也未能 到很前，負責傳媒聯絡，又是「小組」的召集
樓房的「中產夢」。今日發生在美孚新 進入地盤，結果被一位奮不顧身的青年，以身 人，最近已先後收到發展商兩封律師信，表示
村的事，不論時、地、人也是十分「合 體躺在車輪前，成功阻下，及後有近100人聚 他有參與阻工程車的行動，發展商保留民事追
時」。新世界地產利用美孚新村第八期 集，要求他們帶着建築材料離開。到日間，警 究的權利。同樣的律師信還有四個人收到。美
興建時未用盡的地積比率，加上八十年 察出場，來了一連藍帽子。當時地盤內的工人 孚樓價，據說是回到九七高位，然而，一旦發
代政府製作分區大綱圖出錯，硬生生地 希望離去，但居民不准，居民要求工人連建築 展商民事入稟，向居民追討工程延誤的「損
在原本是石油氣庫、已經發展完成，三 材料和工程車一起離開。有居民指，聽到警察 失」，這幾位抗爭者一生積蓄買來的樓宇，可
面被樓宇包圍的「空地」上，規劃出一 教工人扮病，叫救護車，工人爬上救傷車，居 能在一夜之間就化為烏有。
楝高樓。從這件事中，我們可以看到發 民也不肯放車，後來工人乘居民不覺，從救傷
展商是如何的貪婪：他們買下地盤相鄰 車落車跑掉。居民們相當憤怒，要求救護車隊 盧老師說，經歷這次事件之後，覺得政府「好
的馬路，將馬路也列入發展地盤﹔他們 長解釋，但不得要領，最後也於晚上十點放行 離譜，只跟程序做事」，這些是他從前都不知
在高等法院打贏屋宇署署長，將荔枝角 救護車。當晚有近400人聚集，成功迫令管理 道的，「施政應該有一個目的，但呢個政府唔
公園的「緊急通道」也當作馬路，於是 公司鎖上「第五架車」。當日有一位伯伯及一 係，唔會理結果同目的，只要啱程序就得……
他們可以擴充發展規模﹔他們要用盡發 位婆婆因為十分激動，血壓急升，需要入院治 小市民無知情權，乜都不便公開……政府官員
展規模，到了今日仍然就兩份更高更大 理。 講野，都係唧牙膏式，個個都係錄音機，部門
的建築圖則向屋宇署上訴。這不是「屏 又各自為政……政務官做兩三年就走，根本係
風樓」的問題，而是地產霸權如何利用 在元朗一邊，菜園村有「巡守」，在美孚這一 外行領導內行。」民主意識，往往是由此而生
各種小市民不會知道、不會了解的政 邊，則是「堅守」。自3月14日發展商突襲， 的，盧老師說：「如果無民主，政府唔係我
治、法律及財政手段，妄顧城市規劃、 居民便日以繼夜，把守工地大門，於晚間時 地選出來，佢就唔會理你……」所謂的「激
環境影響，硬生生在一處1978年入伙 份，他們以兩小時一更的制度，以派更的形式 進」，是如何培養出來的呢？不會是黃毓民、
的土地上，再建一座落成後可以賣兩萬 輪流看守。日間則有居民自動自覺來「堅守」 長毛教的，而是與政府、發展商接觸、抗爭後
塊一呎的豪宅。美孚居民被迫以直接行 工地門口。發展商當然希望繼續工程。地盤大 得來的，「政府不會認錯，官員不負責任，一
動，阻止工程展開。這是美孚居民與地 門是無法打開的了，因為大門一開，居民便會 定要迫佢地，衝擊佢地，無力量的話，政府睬
產霸權的第一戰。 一擁而入。於是在3月17日，工人沿「第五架 你都傻。」盧先生如是說。
車」的車頭跳進工地，嘗試卸下機器及物資，
昨日，一班居民跑到中環立法會前絕 居民也「有樣學樣」，爬進工地，以身阻止工 葉老師則說，美孚的事件，反映了香港的地產
食，小記路過看看，現場似乎只有一 人卸下發電機。這些美孚居民，不是社運青 霸權，商家橫行霸道，「連行人路、馬路都
個記者。我認識了「反對美孚興建屏 年，不是示威常客，坐在被吊於半空的數百磅 要計入建築面積，手段、財技，無所不用其
風樓小組」的葉先生，他走得很前，曾 發電機下的，是兩位勇敢的家庭主婦。關注小 極。」「發展商真係好貪婪，要買多半條馬路
接受《鏗鏘集》訪問。他是一位退休的 組盧先生說，她們平常也不「激進」，當時是 擴大建築面積。」
教師，閒時代課，但因為抗爭的關係， 情急之下，一心保衛家園，她們事後回想也覺
已多日沒有代課了。他從頭仔細地向我 得很害怕。 「這件事情今日在美孚發生，明日在其他地方
解說美孚的情況。絕食期間，公民黨的 也可以發生。」葉老師的這句話，大家謹記。
梁家傑議員路過，居民們也就呼喚梁議 不要被「美孚新村」或是「中產」這些概念蒙
員，梁議員拋下片言，看了看反對的模 蔽，面對地產霸權，「基層」與「中產」的階
型，也就離去了。這就是香港的政黨介 級處境究竟有多大的分別？兩位積極的抗爭者
入，代議士與居民的關係。後來有議員 葉先生及盧先生都是教師，葉先生是退休教
在議事堂就美孚一事問林鄭月娥，林鄭
說「很複雜」，之後又補充說要「尊重
合約精神」，多麼的耳熟呢。

發展商、政府真正害怕的反地霸力量，
正在美孚蘊釀。在居民展開絕食的翌
日，小記再跑到美孚找葉先生，他帶我
們走了一圈抗爭現場。居民在地盤入
口處架起帳幕，十多個居民就在一部未
能進入地盤的工程車旁坐坐談天。動工
紙是在去年批准的，不少居民其實已關
注十多年，但真的組成關注小組，則在
2009年3月。

2011年3月3日，發展商終於動工，約
80人聞風而至，擋下一部工程車。發展
商看準時機，在3月14日凌晨3點，先派
兩部車，葉先生因為就住在地盤樓上，
便匆匆穿上衣服，到街上阻擋，要求
其離開，及後兩車駛走，葉先生以為無