IV- Dos Espaços Não – Edificáveis

22. Conceito e classificação

De uma forma ampla, ver-se que espaço não-edificável é todo aquele que não
recebeu tratamento urbanístico, para transformá-lo, em áreas de produção agropecuária,
áreas urbanificadas, destinadas á construção de edifícios.
O Principio aqui resguardado é o da não-edificabilidade, ou seja, a terra se
destina somente ao cultivo do solo, á produção.
Ao contrario do espaço não-edificavel, a edificabilidade é uma valoração á terra,
passando a ser espaços edificados, com planejamentos e ordem, que é decorrente da
Evolução sócio-cultural da Humanidade, que dispôs da terra num sentido de adequá-la a
uma finalidade.
Cumpre salientar que por determinação de planos ou normas urbanísticas, as
áreas não-edificaveis não recebem edificações , porque são destinados a cumprir outras
funções sociais nas cidades. Os espaços não-edificaveis em área de domínio privado,
são as imposições urbanística; já os espaços não-edifiveis de domínio publico, trás
como elemento estrutural, uma estrutura urbana, como por exemplo, as vias de
circulação, na qual, se caracterizam como sendo áreas não-edificaveis, vias de
comunicação, espaços livres, áreas verdes, áreas de lazer e etc.

23. Áreas “non aedificandi”

As áreas “non aedificandi” são as reservadas de terrenos de propriedade privada

que ficam sujeitas a restrição ao direito de construir, por razões de interesse urbanístico,
ou seja, o interesse coletivo.
Há também os espaços denominados faixas “non aedificandi”, que são projetos
de alargamento de vias publicas, com o deslocamento do alinhamento para dentro dos
lotes edificáveis.
Importante ressaltar que a Administração não é forçada a indenizar partes de
construções exigidas na faixa reservada para a rua projetada; o sistema também protege
também os proprietários, evitando-lhes prejuízos.
A exigência das faixas “non aedificandi” em alguns casos causam insatisfações
por parte dos primeiros prédios, que recuam dando a impressão de que foram exigidos
nos fundos do quintal, porém, para os fins de alargamento de logradouro, tem sido
muito satisfatório, pois, constitui um recurso consagrado e de grande importância.
Com relação as áreas reservadas á margem de rodovias, temos que trata
especificamente do assunto a Lei 6.766, de 19.12.1979, que faz menção aos loteamentos
á margem de rodovias paulistas, determinando o seguinte: em seu artigo 4º, “Os
loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: III - ao longo das
águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias,
será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada
lado, salvo maiores exigências da legislação específica” e no seu artigo 5° traz
exigências: “O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada
loteamento, a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos. Sendo
considerado como equipamentos públicos os de abastecimento de água, serviços de
esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.
Com relação a natureza dos terrenos reservados, há grande discussão por parte
da doutrina, uma parte entende que é de domínio publico e outra entende que é que se
trata de simples servidão publica.
 Já existe Súmula que defende o posicionamento da primeira corrente, onde diz
que: “As margens dos rios navegáveis são do domínio publico, insuscetíveis de
desapropriação e, por isso mesmo, excluídas de indenização”.
Por fim, devemos analisar se a faixa “non aedificandi”, faz parte do perímetro
urbano do Município.
A faixa non aedificandi pode ser considerada para cálculo do coeficiente de
aproveitamento, porém, não pode ser somada para taxa de ocupação, ou seja, a área da
faixa de reserva pode ser descrita/somada na escritura do lote, porem não pode ser
edificada/construída.

24. Espaços Livres

O direito brasileiro positivado, é bastante restrito, trazendo de forma bem

resumida o conceito de espaços livres como sendo, os espaços abertos públicos ou
destinados a integrar o patrimônio público nos loteamentos, fora as vias de
comunicação, tal conceito encontra-se respaldo no vigente art.22 da Lei 6.776/1979, na
qual assegura que o registro de loteamento importa a integração das vias de
comunicação, praças e espaços livres não compreendem as vias de comunicação, nem
áreas livres privadas.
Diante disto, logo surge a questão: que compreenderão as vias de comunicação,
e que compreenderão os ditos espaços livres?
Segundo Pontes de Miranda: os espaços livres são dispositivos com “tratos de
terra”, deixados livres no memorial e na planta. E as vias de comunicação são abertas ao
público e os espaços, como praças, lugares para arborização, ou reservatório de água,
são públicos.
Nota-se contudo, que na essência não diferem-se, somente a lei que traz uso
especifico de cada solo, ainda que o conceito refira também as vias que integrem cada
um.
No direito estrangeiro encontramos um conceito bastante amplo do que venha a
ser “espaços livres”, com a qual se adotássemos esse conceito amplo nele estariam
também as áreas non aedificandi.

25. Áreas verdes

Na Antiguidade áreas verdes eram os jardins destinados aos uso e gozo dos
imperadores e sacerdotes, mas já na Grécia surgiram como a idéia de lugares de passeio
e conversação, de ensinança peripatetica. Contudo, no Império Romano, as paisagens,
os jardins e os parques constituíam um luxo reservado aos mais privilegiados.
Já na Idade Media formaram-se no interior das quadras e depois sumiram por
detrás de tantas edificações. No Renascimento transformaram-se em gigantes
cenografias, evoluindo, no Romantismo, como parques urbanos e lugares de repouso e
distração dos citadinos.
Na cidade industrial moderna, com tantos problemas, surgiu a necessidade de se
criar as áreas verdes, parques e jardins como elemento urbanístico, que tinham por
finalidade colocar ordem nas glebas. Foram surgindo áreas verdes com fins específicos,
resguardar reservas de áreas verdes dentro dos bairros, como por exemplo na Carta de
Atenas, por fim, nota-se que “novas superfícies verdes devem destinar-se a fins
claramente definidos: devem conter parques infantis, escolas, centros juvenis ou
construções de uso comunitário, vinculados intimamente à vivencia.
 O ordenamento jurídico das áreas verdes incidem sobre os espaços públicos e
privados. Pode a legislação urbanística impor aos particulares obrigações de
preservação das áreas verdes, mesmo que estejam dentro de seu território
particular/privado, ou mesmo impor formação nessas áreas. Podemos notar contudo,
que as áreas verdes não têm função apenas recreativa, mas importam no equilíbrio do
meio ambiente, objetivo este tanto nas propriedades publicas como nas privadas.

26. Áreas de lazer e recreação

Lazer e recreação são áreas adequadas ao exercício e desenvolvimento. “Lazer”

é entrega à ociosidade repousante. “Recreação” é entrega ao divertimento, ao esporte,
ao brinquedo. Ambos, tem como finalidade proporcionar lugares agradáveis, tranqüilos
e cheio de alegrias, para a distração e o descanso, depois das labutas diárias.
Esses lugares são os jardins, praças, os parques, as praças de esportes, as praias;
incluindo também as áreas verdes e as fontes luminosas, que são inegável importância
repousante.
As praias e os jardins integram no conceito de espaços livres, pois são bens de
uso comum do povo.
Com relação ao uso de solo a legislação prevê as zonas institucionais, onde se
enquadram as categorias Lazer e Recreação, prevendo 5% por cento, em regra, que
sejam destinados a esse tipo de lazer.
Os parques naturais são outros tantos equipamentos dentre cujas funções se acha
também a de se prestarem ao lazer e à recreação. Mesmo sendo de uso comum do povo,
tais áreas podem possuir restrições, quando visa a preservação de tais áreas.
As estradas e os parques, são tarefas do urbanismo, entrando na competência do
paisagista;”... a estradas, alem de muitas outras coisas, é o laço de união que liga o
citadinho com a Natureza, o lugar onde viceja a paisagem, o novo citadino motorizado”.