CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS

Nas palavras do Mestre Silvio Rodrigues: “A classificação é um

procedimento lógico, por meio do qual, estabelecido um ângulo
de observação, o analista encara um fenômeno determinado,
grupando suas várias espécies conforme se aproximem ou se
afastem umas das outras. Sua finalidade é acentuar as
semelhanças e dessemelhanças entre as múltiplas espécies,
de maneira a facilitar a inteligência do problema em estudo.”
Predomina na doutrina a classificação dos contratos em:
1. Unilaterais ou bilaterais.
2. Onerosos ou gratuitos.
3. Aleatórios ou comutativos.
4. Reais ou consensuais.
5. Solenes ou não solenes.
6. Principais ou acessórios.
7. Paritários ou de adesão.
8. De execução imediata, diferida ou sucessiva.
9. Personalíssimo e impessoais
10. Típicos ou atípicos.
CONTRATOS UNILATERAIS OU BILATERAIS

Todo contrato, no mínimo, deve conter a manifestação de

vontade de duas partes, dessa forma pode parecer estranho
classificar um contrato como unilateral, entretanto, a
classificação dos contratos em unilaterais ou bilaterais tem
como foco as obrigações assumidas pelos contratantes, assim
sendo são bilaterais os contratos que estabelecem direitos
e deveres para ambas as partes, como, por exemplo, a
locação; por sua vez são classificados de unilaterais os
contratos que estipulam obrigações apenas para um dos
lados, dentre esses o comodato.

O Mestre Silvio Rodrigues ensina que: “A distinção entre estas

duas espécies de contrato é de enorme relevância, porque
variam os efeitos do ato conforme o ajuste seja unilateral ou
bilateral. Assim, a ‘expectio non adimpleti contratus’, ou seja, a
“exceção do contrato não-cumprido”, é peculiar às convenções
sinalagmáticas; também, a cláusula resolutiva tácita é inerente
ao contrato bilateral e estranha ao unilateral, pois, como
naquele, as prestações são recíprocas; ...”

CONTRATOS ONEROSOS OU GRATUITOS

A ótica da classificação dos contratos em onerosos ou gratuitos

está ligada ao objetivo do contrato, ou seja, aquilo que as
partes querem.
Assim, oneroso é o contrato que beneficia ambos os
contratantes e, conseqüentemente, de forma recíproca,
onera também os dois pólos, como, por exemplo, a compra
e venda.
Gratuito é o contrato que em razão de seu objeto, traz
benefícios apenas para uma das partes, como exemplo
citamos a doação.
O Emérito Professor Caio Mário da Silva Pereira ensina que: “É
preciso não confundir a classificação dos contratos em
bilaterais e unilaterais com a dos onerosos e gratuitos, embora
haja coincidência de algumas espécies. Os contratos onerosos
comumente são bilaterais, e os gratuitos da mesma forma
unilaterais. Mas é apenas coincidência. O fundamento das
classificações difere: uma tem em vista o conteúdo das
obrigações, e outra, o objetivo colimado. Não há uma
correspectividade necessária, pois que existem contratos
unilaterais que não são gratuitos (e. g., o mútuo), e outros que
são bilaterais e podem ser gratuitos (o mandato, por exemplo).”

ALEATÓRIOS OU COMUTATIVOS
Essas formas de classificações são restritas aos contratos
bilaterais e onerosos, sendo embasadas no conhecimento, ou
não, pelas partes, na época da celebração do contrato, das
obrigações advindas.
Aleatório é adjetivo daquilo “1. que depende das circunstâncias
, do acaso; causal, fortuito, contingente 1.1. que depende de
ocorrências imprevisíveis quanto a vantagens ou prejuízos...”

Dessa forma é aleatório o contrato bilateral e oneroso, onde

no ato da celebração, pelo menos uma das partes, não tem
certeza do montante da sua prestação, posto que assumiu
um risco, como, por exemplo, o contrato de seguro, pois a
seguradora só pagará a indenização ao beneficiário se ocorrer
o sinistro, que é um evento futuro e incerto.

Comutativos são os contratos bilaterais e onerosos, nos

quais na ocasião da celebração as partes já conhecem
precisamente suas respectivas prestações, como, por
exemplo, a locação.

De acordo com o Mestre Silvio Rodrigues: “Na idéia de

comutatividade se insere, de um certo modo, a de equivalência
das prestações. Porque é normal que, nas convenções de
intuito lucrativo, cada parte, só consinta num sacrifício, se
aquilo que obtém em troca lhe for equivalente.”
Há contratos que são tipicamente comutativos, porém, pela
vontade das partes, podem se tornar aleatórios, como,
hipoteticamente, um contrato de compra e venda, no qual o
comprador adquire por preço certo uma futura safra de
produtos agrícolas.

REAIS OU CONSENSUAIS

Essas classificações estão relacionadas com o modo pelo

qual os contratos se consumam.
O consenso das partes é uma condição essencial na formação
de qualquer contrato, entretanto, há convenções que além do
consenso, exigem para a sua formação a entrega de alguma
coisa, ou seja, a tradição.
Juridicamente, o termo real está relacionado aos bens móveis
ou imóveis, portanto contrato real é aquele que exige na sua
constituição o consentimento dos contratantes e a
transferência da posse de algum bem, como, por exemplo, o
mutuo.
Por sua vez, é consensual o contrato que se forma apenas
com a aquiescência das partes, dentre esses, o contrato de
transporte.

SOLENES OU NÃO SOLENES

A classificação dos contratos em solenes e não solenes está

relacionada a forma de elaboração do contrato.
Não solene, ou informal, é o contrato que independe de
qualquer formalidade para que tenha validade, essa é a
regra geral dos contratos e declarações de vontades, ou
seja, as partes podem realizar contratos verbais, por
instrumento particular, ou seja, de qualquer modo que
comprove a realização do negócio jurídico.
Solene é o pacto que exige na sua constituição, sob pena
de nulidade, determinada forma prescrita em lei, como a
realização do ato por meio de instrumento público.
A título de exemplo de contratos em que a lei impõe a escritura
pública transcrevemos, respectivamente, os artigos 108, 109 e
1653 do Código Civil.
“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é
essencial à validade dos negócios jurídicos que visem a
constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos
reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior
salário mínimo vigente no País.”
“Art. 109. No negócio jurídico celebrado com a cláusula de não
valer sem instrumento público, este é da substância do ato.”
“Art. 1653. É nulo o pacto antenupcial se não for feito por
escritura publica, e ineficaz se não lhe seguir o casamento.”

PRINCIPAIS OU ACESSÓRIOS

A classificação em principais ou acessórios tem em vista o

vínculo que há entre dois contratos, ou seja, a eventual
relação dos pactos.
Principal é o contrato autônomo, isso é, cuja existência
não depende de outro, como, por exemplo, a locação
imobiliária.
Acessório é o contrato que existe em função do principal,
desse modo, extinguindo-se o principal, o contrato
acessório deixa de existir no mundo jurídico.

Nas palavras do Professor Silvio Rodrigues:

“Se o contrato principal é nulo, ineficaz, igualmente será o
acessório; assim, se um contrato de fiança estiver adjeto a um
contrato de locação e este for declarado nulo por incapacidade
absoluta de uma das partes, nula será a fiança.
Todavia, a recíproca não é verdadeira. Se a fiança for ineficaz,
por um defeito qualquer, a nulidade do acessório não
contamina o principal, que sobreviverá intocado. A fiança não
produz efeito; a locação; sim.”
 PARITÁRIO OU DE ADESÃO

Nessas classificações são consideradas a atuação, ou não,

de ambas as partes contratantes na elaboração do
contrato.
Paritário é aquele onde todas as partes contratantes
participam da elaboração, ou seja, conjuntamente,
estabelecem as regras do contrato.
No contrato de adesão uma das partes impõe os termos do
pacto, sendo que a outra simplesmente adere ao contrato
pré-estabelecido, concordando com as suas condições.
Art. 423 e 424 CC.

O Código do Consumidor (Lei 8078/90) em seu artigo 54

estabeleceu que:
“Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido
aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas
unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem
que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente
o seu conteúdo.”
Considerando que o contrato de adesão é elaborado apenas
pelo proponente, caso haja dúvida no sentido de alguma das
cláusulas, a interpretação deverá ser em benefício do aderente,
que como regra é a parte mais fraca.

DE EXECUÇÃO IMEDIATA, DIFERIDA OU SUCESSIVA

Essas classificações são lastreadas no momento da
realização das obrigações contratadas.
Contrato de execução imediata é aquele onde as partes
cumprem seus deveres e auferem seus direitos em um
único momento, como, por exemplo, a venda e compra a
vista, posto que nesse contrato, o vendedor, mediante o
recebimento integral do preço, transfere a propriedade do bem
ao comprador.
De execução diferida é o contrato no qual, devem ser
cumpridos também em um só ato, mas em momento
futuro: entrega de coisa em determinada data.
Contrato de trato sucessivo, são aqueles que se cumprem
por meio de atos reiterados, ou seja, pelo menos uma das
partes, deverá cumprir a sua obrigação em época diversa
da celebração do pacto, exemplificando, a venda e compra a
prazo.
Ensina o Mestre Caio Mário da Silva Pereira que:
“De execução sucessiva ou de trato sucessivo, ou execução
continuada, como denominado no art. 478, é o contrato que
sobrevive, com a persistência da obrigação, muito embora
ocorram soluções periódicas, até que, pelo implemento de uma
condição, ou decurso de um prazo, cessa o próprio contrato. O
que caracteriza é o fato de que os pagamentos não geram a
extinção da obrigação, que renasce. A duração ou
continuidade da obrigação não é simplesmente suportada pelo
credor, mas é querida pelas partes contratantes. Caso típico é
a locação, em que a prestação do aluguel não tem efeito
liberatório, senão do débito correspondente a período
determinado, decorrido ou por decorrer, porque o contrato
continua até a ocorrência de uma causa extintiva.”
 CONTRATOS PERSONALÍSSIMOS E IMPESSOAIS

Contratos pessoalíssimos ou intuitu personae são os

celebrados em atenção às qualidades pessoais de um dos
contratantes. Por essa razão, o obrigado não pode fazer-se
substituir por outrem, pois essas qualidades sejam culturais,
profissionais, artísticas ou de outra espécie, tiveram influência
decisiva no consentimento do outro contratante.
Contratos impessoais são aqueles cuja prestação pode ser
cumprida, indiferentemente, pelo obrigado ou por terceiro. O
importante é que seja realizada, pelo obrigado ou por terceiro.

Maria Helana Diniz: “A distinção entre contratos intuitu

personae e impessoais reveste-se de grande importância, em
virtude das conseqüências práticas decorrentes da natureza
personalíssima dos negócios pertencentes à primeira
categoria, que: a) são intransmissíveis, não podendo ser
executados por outrem; assim sendo, com o óbito do devedor,
extinguir-se-ão, pois os sucessores não poderão cumprir a
prestação, que era personalíssima; b) não podem ser cedidos,
de modo que, se substituído o devedor, ter-se-á a celebração
de novo contrato; c) são anuláveis, havendo erro essencial
sobre a pessoa do contratante.”

TÍPICOS OU ATÍPICOS

Típicos são os contratos previstos em nosso ordenamento

jurídico, ou seja, aqueles que já possuem suas características
estabelecidas na legislação, como, por exemplo o contrato de
locação imobiliária (Lei 8245/91), o contrato de compra e venda
(CC artigos 481 e seguintes), o contrato de seguro (CC artigos
757 e seguintes), o contrato de corretagem (CC artigos 722 e
seguintes).
Por sua vez, atípicos são os contratos criados pelas partes
e que não foram previstos pelo legislador, como um contrato
de compra e venda de matéria prima cumulado com
fornecimento de mão de obra.
Conforme ensina o Professor Caio Mário da Silva Pereira: “A
celebração de um contrato atípico exige-lhes o cuidado de
descerem a minúcias extremas, porque na sua disciplina legal
falta a sua regulamentação específica. Na solução das
controvérsias que surgirem, o julgador ou interprete terá de
invocar em suprimento do conteúdo das cláusulas próprias os
princípios legais relativos ao contrato típico mais próximo, e
isto nem sempre é fácil, porque a ocupação de zona grísea,
entre mais de um, sugere às vezes aproximações várias,
nenhuma das quais dotada de pura nitidez.”

FORMAÇÃO DOS CONTRATOS

Art. 104 CC;
Art. 107 CC;
Art. 111 CC;
Art. 113 CC;
O contrato tem como substrato elementar a vontade humana
Momento subjetivo;
Momento Objetivo;
Declaração de Vontade.
Contrato é acordo de vontades das partes – Proposta e
aceitação são os elementos indispensáveis à formação do
contrato.
FORMAÇÃO DOS CONTRATOS
A parte que emite a proposta é chamada de proponente ou
policitante.
A parte que aceita a proposta, exprimindo sua vontade, é
chamada de aceitante ou oblato.
MANIFESTAÇÃO DA VONTADE
O contrato, ato bilateral, só se aperfeiçoa pela manifestação
concordante da vontade dos contratantes.
Podendo ser: Expressa;Tácita;
MANIFESTAÇÃO DE VONTADE
Expressa:
Quando se revela através do propósito deliberado, de uma das
partes, de externar o seu pensamento em determinado sentido.
(Escrito, oral ou por gestos)
Tácito:
Quando provém de atos do agente, incompatíveis com a
decisão contrária
Silêncio como Manifestação de vontade
Não se deve confundir consentimento tácito com efeito
vinculante do silêncio, pois este, não sendo nem afirmação
nem negação, não pode ser considerado como manifestação
tácita do querer.
Ex: Revista enviada para a residência.
Art. 111 CC.
NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES
São tratativas que antecedem a formação do contrato e que
tem por finalidade debater as condições e conveniência da
contratação, conversações prévias, sondagens e estudos sobre
os interesses de cada contraente, tendo em vista o contrato
futuro.
Sem que haja qualquer vinculação jurídica entre os
participantes, embora excepcionalmente surja a
responsabilidade, em virtude de uma das partes efetuar
despesas na expectativa de futura contratação, e
posteriormente, sem razão, encerar a negociação, o lesado
fará jus à indenização.
PROPOSTA
É a oferta dos termos de um negócio, convidando a outra
parte a com eles concordar.
Art. 427 CC.
É uma declaração de vontade, dirigida por uma pessoa à
outra, por força da qual a primeira manifesta sua intenção
de se considerar vinculada, se a outra parte aceitar.
CARACTERISTICAS
• Declaração unilateral de vontade, por parte do proponente;
• Reveste-se de força vinculante em relação ao que a
formula, salvo exceção (art. 428);
• Deve conter todos os elementos do negócio jurídico;
• É elemento inicial do contrato, deve ser séria, completa,
precisa;
OBRIGATORIEDADE
 • Ônus imposto ao proponente, de um revogar por certo
tempo a partir de sua existência, sob pena de ressarcir
perdas e danos. Porém sua força vinculante não é
absoluta. (art. 427 e 428 CC).
• Difere entre presentes e ausentes;

PESSOA PRESENTE
Deixa de ser obrigatória, quando feita sem prazo, não for
imediatamente aceita;
O que vale dizer que, se prazo foi concedido para a resposta, o
policitante só se desvincula de sua oferta após o transcurso
desse prazo, sem aceitação.
PESSOA AUSENTE
Deixa de ser obrigatória quando:
- Formulada sem prazo, houver decorrido tempo
suficiente para chegar a aceitação ao conhecimento do
proponente;
- Se havendo concessão de prazo para a resposta, este
se esgotar sem que a aceitação seja expedida;
- Antes da proposta, ou simultaneamente com ela,
chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do
proponente;
ACEITAÇÃO
A proposta representa o reflexo da vontade de uma das partes,
a aceitação é o reflexo da vontade da outra parte;
É a manifestação da vontade, expressa ou tácita, da parte do
destinatário de uma proposta, feita dentro do prazo, aderindo a
esta em todos os seus termos, tornando o contrato
definitivamente concluído.
Consiste na formulação da vontade concordante do oblato, feita
dentro do prazo e envolvendo adesão integral à proposta
recebida.
Requisitos:
- Se formulada dentro do prazo;
- Adesão integral da proposta;
Caso a manifestação da vontade do aceitante não se submeta
a tais requisitos necessários, não se tratará de aceitação, mas
de nova proposta, que não gerará os efeitos daquela, pois o
primeiro proponente ficará desvinculado da obrigação de
contratar.
Aceitação pode ser:
Expressa, em regra;
Tácita (art.432 CC);
O principal efeito da aceitação é não apenas vincular o
aceitante, como também prender o proponente, que a partir
desse momento se encontra ligado a um contrato.
Aceitação deixará de aperfeiçoar o contrato, quando:
• Aceitação embora expedida a tempo, por motivos
imprevistos chegar tarde ao conhecimento do policitante –
Comunicar o aceitante (art. 430 CC);
• Se antes da aceitação, ou com ela, chegar ao proponente
a retratação do aceitante (art. 433 CC).
Aceitação entre presentes
 • Se não houver prazo para a aceitação, deve ser
manifestada imediatamente;
• Se, houver prazo, deverá ser pronunciada, dentro do
mesmo;
Aceitação entre ausentes
• Existindo prazo, este deverá ser observado, mas se a
aceitação se atrasar, sem culpa do oblato, o proponente,
deverá dar ciência do fato ao aceitante, sob pena de
perdas e danos;
• Se não tiver prazo, deverá ser manifestada dentro de
tempo suficiente para chegar a resposta ao proponente;
MOMENTO DE CONCLUSÃO DO CONTRATO
Entre presentes:
As partes se encontrão vinculadas no mesmo instante em que
o oblato aceitar a proposta; só então o contrato começará a
produzir efeitos;

Entre Ausentes:
O Código Civil acolheu a teoria da agnição, na forma de
expedição (art. 434 CC). Contendo exceções.
TEORIAS
Teoria da congnição: o contrato só se aperfeiçoa no momento
em que o policitante toma conhecimento da aceitação;
Teoria da agnição: o contrato se forma pela declaração do
aceitante. Três subteorias – Declaração, Expedição e
Recepção.
Exceções aceitas pelo Código Civil:
 • O contrato não se considerará concluído, a despeito de
expedida a aceitação, se antes desta ou com ela cegar ao
proponente a retratação;
• Se o proponente haver-se comprometido a esperar a
resposta;
• A aceitação não chegar no prazo convencionado;
Lugar da Celebração do Contrato
• Art. 435 CC – no lugar em que for proposto;
• Art. 9º, § 2º LICC – Direito Internacional – no lugar que
residir o proponente a obrigação resultante do contrato;
CONTRATO SOBRE HERANÇA DE PESSOA VIVA
Art. 426 CC – a sucessão de pessoa viva representa apenas
perspectiva futura e distante de um bem.
Ver. Art. 1.668, IV, 546 e 2018 CC.
Art. 314 CC/16
INTERPRETAÇÃO DOS CONTRATOS

Conceito e extensão

Toda manifestação de vontade necessita de

interpretação para que se saiba o seu significado e alcance. O
contrato origina-se de ato volitivo e por isso requer sempre uma
interpretação.

Nem sempre o contrato traduz a exata vontade

das partes. Muitas vezes a redação mostra-se obscura e
ambígua.
 Necessidade de interpretação em virtude da
divergência sobre o sentido de uma cláusula.

Caráter objetivo – exame do contrato – eliminar

dúvidas e ambigüidades;

Caráter subjetivo – exame da intenção comum.

Por essa razão não só a lei deve ser

interpretada, mas também os negócios jurídicos em geral.

Interpretar o negócio jurídico é, portanto,

precisar o sentido e alcance do conteúdo da declaração de
vontade. Busca-se apurar a vontade concreta das partes, não a
vontade interna, psicológica, mas a vontade objetiva, o
conteúdo, as normas que nascem da sua declaração.

Diz-se que a interpretação contratual é

declaratória quando tem como único escopo a descoberta da
intenção comum dos contratantes no momento da celebração
do contrato; e construtiva ou integrativa, quando objetiva o
aproveitamento do contrato, mediante o suprimento das
lacunas e pontos omissos deixados pelas partes.

Integração contratual – as lacunas encontradas

nos contratos, complementando-os por meio de normas
supletivas, especialmente as que dizem respeito à sua função
social, ao princípio da boa-fé, aos usos e costumes do local,
bem como buscando encontrar a verdadeira intenção das
partes, muitas vezes revelada nas entrelinhas.

Finalidade da exegese – intenção comum dos

contratantes. ( art. 112, CC)
Princípios básicos

Art. 112 CC Art. 113 CC

Teoria da declaração

Além dos processos de interpretação da norma

também se atende à finalidade econômica da operação, à boa-
fé presumida e ao comportamento passado das partes, ao
conteúdo real do ato, independentemente da terminologia
utilizada, ás circunstâncias peculiares do caso, aos usos
sociais e locais e à equidade.

Dois princípios hão de ser sempre observados,

na intenção do contrato: o da boa-fé e o da conservação do
contrato.

Alguns contratos se caracterizam pela

superioridade intelectual, econômica ou profissional de uma
parte, e principalmente nos contratos de adesão, a
necessidade de invocar-se o princípio da boa-fé para a
eventual suspensão da eficácia do primado da autonomia da
vontade, a fim de rejeitar-se cláusula abusiva ou imposta sem o
devido esclarecimento de seus efeitos, principalmente no
tocante à isenção de responsabilidade do estipulante ou à
limitação de vantagens do aderente.

A conservação ou aproveitamento do contrato,

se uma cláusula contratual permitir duas interpretações
diferentes, prevalecerá a que possa produzir algum efeito, pois
não se deve supor que os contratantes tenham celebrado um
contrato carecedor de qualquer utilidade.

Art. 114 CC.

Outras regras esparsas

1 – Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas

ou contraditórias, dever-se adotar a interpretação mais
favorável ao aderente (art. 423);

2 – A transação interpreta-se restritivamente (art. 843);

3 – A fiança não admite interpretação extensiva (art. 819);

4 – Sendo a cláusula testamentária suscetível de

interpretações diferentes, prevalecerá a que melhor assegure a
observância da vontade do testador (art. 1899).

Interpretação dos contratos no Código de Defesa do

Consumidor

Lei 8078/90 – Art. 54, art. 47, art. 46.

Critérios práticos para interpretação dos contratos

a) A melhor maneira de apurar a intenção dos contratantes é

verificar o modo pelo qual o vinham executado, de comum
acordo;

b) Deve-se interpretar o contrato, na dúvida, da maneira

menos onerosa para o devedor;

c) As cláusulas contratuais não devem ser interpretadas

isoladamente, mas em conjunto com as demais;
 d) Qualquer obscuridade é imputada a quem redigiu a
estipulação, pois, podendo ser claro, não o foi;

e) Na cláusula suscetível de dois significados, interpretar-se-á

em atenção ao que pode ser exeqüível;

Interpretação dos contratos de adesão

O novo Código Civil estabeleceu duas regras

de interpretação dos contratos de adesão, que se caracterizam
pelo fato de o seu conteúdo ser determinado unilateralmente
por um dos contratantes, cabendo ao outro contratante apenas
aderir ou não aos seus termos.

Art. 423 e Art. 424 CC.

Resumo das regras:

a) de caráter subjetivo:

- Intenção X sentido literal de linguagem;

- Comportamento, anterior e posterior dos contratantes;

- Cláusula clara: interpretação não pode inferir o contrato –

colidir com o seu conteúdo;

- Deve-se interpretar uma cláusula pelas outras;

- Por mais gerais que sejam as expressões: compreendem

apenas as coisas visadas pelas partes;
 b) de caráter objetivo:

- Contrato: produto objetivo de declaração volitiva;

- Duplo sentido: gerar algum efeito;

- Cláusulas ambíguas: costume do lugar;

- Expressões com mais de um sentido: conforme a natureza

e o objeto do contrato;

- menos pesado para o devedor;

EFEITOS DOS CONTRATOS
Os contratos alcançam as partes interessadas que são os
sujeitos ativos e passivos da relação jurídica, assim como seus
sucessores, não podendo todavia prejudicar ou beneficiar
terceiros sem declaração de vontade por parte destes de que
aceitam os efeitos contratuais sobre o seu patrimônio. Para o
não contratante que não sucede ao contratante, o contrato é
uma relação jurídica entre as partes contratantes sem nenhum
efeito sobre o patrimônio do terceiro.
Podemos distinguir três situações distintas:
• Obrigações personalíssimas;
• Obrigações não personalíssimas;
• Contratos que criam deveres ou direitos para terceiros;
• As Obrigações personalíssimas – só vinculam as partes,
não se transmitindo aos seus sucessores (escrever um
livro, operar um doente, pintar um quadro);
 • As obrigações não personalíssimas, que obrigam as
partes e seus sucessores (pagar um débito em dinheiro,
entregar um bem móvel ou imóvel);
Os contratos que criam deveres ou direito para terceiros
Dependendo todavia a sua eficácia em relação ao terceiro da
aceitação deste, e na falta dessa aceitação, resolvendo-se no
plano patrimonial, em perdas e danos devidos pelos
contratantes;
Promessa pelo fato de terceiro
O art. 439 CC, admite explicitamente a possibilidade de ser
prometido fato de terceiro, com ou sem conhecimento ou
consentimento deste. A promessa não vinculada, todavia, o
terceiro salvo declaração de vontade deste, resolvendo-se em
perdas e danos que o promitente deverá pagar ao outro
contratante, na hipótese de inadimplemento. Nesta hipótese, a
indenização deve ser ampla, abrangendo tanto o dano
emergente como lucro cessante.
Responsabilidade(art. 440 CC)
Ciência e consentimento
• O proprietário de um imóvel dá uma opção a um corretor
para alienar em determinadas condições um prédio,
realizando o intermediário acordo com um adquirente, para
efetuar a venda.
• Se o negócio não se realiza por culpa do vendedor, terá o
comprador ação tanto contra o corretor como contra o
proprietário, pois o primeiro agiu por autorização do
segundo.
• O promitente fez promessa em relação ao fato de terceiro,
sem ciência deste, como ocorre quando alguém garante a
outrem que conseguira em determinada companhia de
 transporte um passagem gratuita, sem que tenha qualquer
promessa neste sentido.
A responsabilidade neste caso, pelo inadimplemento só poderá
ser do promitente
Estipulação em favor de terceiro
A estipulação em favor de terceiro é o contrato pelo qual se
cria, para terceiro, um direito novo e próprio.
Ex.: Seguro de vida.
Sujeitos da relação:
• Estipulante – que estipula em favor de terceiro;
• Promitente – que se obriga a realizar a prestação em
favor de terceiro;
• Terceiro – determinada ou determinável – em favor de
quem a prestação deve ser executada.
Contrato em que as partes criam deveres e direitos que
decorrem da vontade contratual, admitindo-se que o interesse
no contrato seja material ou moral, podendo ser do próprio
contratante ou de terceiro, nada impedindo, pois, que o real
beneficiário da prestação seja um terceiro, pois o devedor
(promitente) é obrigado a executá-la em virtude do contrato,
mesmo não sendo beneficiário um dos contratantes.
Os direitos e deveres oriundos da estipulação, surgem
independentemente da aceitação do terceiro, mas, em certos
casos, uma vez que o terceiro tenha manifestado a sua
aceitação, não poderão os contratantes fazer distrato sem
intervenção do terceiro, nem poderão sem o seu
consentimento, modificar a identidade do beneficiário ou as
modalidades da prestação. Enquanto o terceiro não aceita os
efeitos da estipulação, há obrigatoriedade, mas as partes
podem alterar a convenção de comum acordo.
Art.436CC
- cabendo ao terceiro exigir o cumprimento da prestação, não
poderá o estipulante exonerar o promitente sem o
consentimento do terceiro beneficiário.

Art.438CC
- A faculdade de substituição concedida ao estipulante
independe, para o seu exercício, de qualquer consentimento de
terceiro, como ocorre no contrato de seguro de vida, em que o
segurado, em qualquer tempo, pode modificar o nome do
beneficiário.
A substituição do beneficiário não exige forma especial,
permitindo a lei que se faça por ato inter vivos ou mortis causa
(testamento).
Contrato com pessoa a declarar
Neste tipo de contrato, uma das partes tem a faculdade de, nos
termos estipulados no instrumento contratual ou na lei, indicar
outra pessoa que irá adquirir direitos ou assumir obrigações
nele previstas, desde o momento em que foi celebrado.
Entretanto, caso não haja indicação de terceira pessoa ou a
indicação não seja aceita por ela ou, ainda, se a pessoa
indicada for incapaz no momento da indicação, o contrato
somente produzirá efeitos entre os contratantes originários.
CONTRATOS ALEATÓRIOS

É o contrato bilateral e oneroso em que pelo menos um dos contraentes

não pode antever a vantagem que receberá, em troca da prestação fornecia. Caracteriza-se, ao
contrário do comutativo, pela incerteza, para as duas partes, sobre as vantagens e sacrifícios que
dele podem advir. A equivalência não está entre as prestações estipuladas.

Aleatórios são os contratos em que o montante da prestação de uma ou de

ambas as partes não pode ser desde logo previsto, por depender de um risco futuro, capaz de
provocar sua variação. As prestações oferecem uma possibilidade de ganho ou de perda para
qualquer das partes, por dependerem de um evento futuro e incerto que pode alterar o seu
montante. O objeto do negócio está ligada a idéia de risco. Isto é, existe uma álea no negócio,
podendo daí resultar um lucro ou uma perda para qualquer das partes. (Silvio Rodrigues)
 O vocábulo aleatório é originário do latim alea, que significa sorte, risco,
azar, dependente do acaso ou do destino.

São exemplos o contrato de jogo, aposta e seguro. Já se disse que o

contrato de seguro é comutativo, porque o segurado o celebra para se acobertar contra qualquer
risco. No entanto, para a seguradora é sempre aleatório, pois o pagamento ou não da indenização
depende de um fato eventual.

Se é certo que em todo contrato há um risco, pode-se contudo dizer que

no contrato aleatório este é da sua essência, pois que o ganho ou a perda conseqüente está na
dependência de um acontecimento incerto para ambos os contratantes. O risco de perder ou de
ganhar pode ser de um ou de ambos; mas a incerteza do evento tem de ser dos contratantes, sob
pena de não subsistir a obrigação.

Os contratos aleatórios não se confundem como os contratos

condicionais. Enquanto nestes a eficácia do contrato depende de um evento futuro e incerto, nos
aleatórios o contrato é perfeito desde logo, surgindo apenas um risco de a prestação de uma das
partes ser maior ou menor, ou mesmo não ser nenhuma.

Além dos aleatórios por natureza, há contratos tipicamente comutativos,

como a compra e venda, que, em razão de certas circunstâncias, tornam-se aleatórios.
Denominam-se contratos acidentalmente aleatórios.

Os contratos acidentalmente aleatórios são de duas espécies:

a) venda de coisas futuras;

b) venda de coisas existentes, mas expostas a risco.

Nos contratos que têm por objeto a coisas futuras, o risco pode
referir-se:

a) à própria existência da coisa;

b) à sua quantidade;

Vendas de coisas futuras

1 – Risco concernente à própria existência da coisa: emptio spei

Nesta hipótese, emptio spei ou venda da esperança, isto é, da

probabilidade de as coisas ou fatos existirem. Caracteriza-se, por exemplo, quando alguém vende
a colheita futura, declarando “a venda ficará perfeita e acabada haja ou não safra, não cabendo ao
comprador o direito de reaver o preço pago se, em razão de geada ou outro imprevisto, a safra
inexistir.”

Se o risco se verificar, sem dolo ou culpa do vendedor, adquire este o

preço; se não houver, porém, colheita por culpa ou dolo do alienante, não haverá risco, e o
contrato é nulo.
 Costuma-se mencionar, como exemplo da espécie ora tratada, o da
pessoa que propõe pagar determinada importância ao pescador pelo que ele apanhar na rede que
está na iminência de lançar ao mar. Mesmo que, ao puxá-la, verifique não ter apanhado nenhum
peixe, terá o pescador direito ao preço integral, se agiu com a habitual diligência.

É a possível desigualdade entre as prestações, bem como a

impossibilidade de se verificar desde logo o montante da prestação de uma ou de outra parte, que
caracteriza o contrato aleatório.

2 – Risco respeitante à quantidade da coisa esperada: emptio rei speratae

Aqui, se o risco da aquisição da safra futura limitar-se à sua quantidade,

pois deve ela existir, o contrato fica nulo se nada puder ser colhido. Porém, se vem a existir
alguma quantidade, por menor que seja, o contrato deve ser cumprido, tendo o vendedor direito a
todo o preço ajustado. Ou, voltando ao exemplo do pescador, se o terceiro comprou o produto do
lanço de sua rede, assumindo apenas o risco de ele conseguir apanhar maior ou menor quantidade
de peixes, o proponente se liberará se a rede vier vazia.

Venda de coisa existente, mas exposta a risco.

A venda de coisa já existente, e não futuras, mas sujeitas a perecimento

ou depreciação, disciplinada no artigo 460 CC.

Como exemplo, a venda de mercadoria que está sendo transportada em

alto-mar por pequeno navio, cujo o risco de naufrágio o adquirente assumiu. É válida, mesmo que
a embarcação já tenha sucumbido na data do contrato. Se, contudo, o alienante sabia do
naufrágio, a alienação poderá ser anulada como dolosa pelo prejudicado.

CONTRATO PRELIMINAR

O contrato é um acordo de vontades que tem por fim modificar, adquirir,

resguardar, modificar ou extinguir direitos, algumas vezes resulta de uma prolongada e exaustiva
fase de conversações ou negociações preliminares. Outras vezes, malgrado o consenso alcançado,
não se mostra conveniente aos contraentes contratar de forma definitiva, seja porque o pagamento
será efetivado de modo parcelado e em elevado número de parcelas, ou mesmo por motivos
particulares. Nesse caso, podem os interessados celebrar um contrato provisório preparatório, no
qual prometem completar o ajuste, celebrando o definitivo.

O contrato preliminar desta forma tem sempre por objeto a efetivação de

um contrato definitivo.

O contrato-promessa as partes obrigam-se, sem mais, a concluir um

contrato com um certo conteúdo. (Enzo Roppo)

A peculiaridade de tal instrumento jurídico é justamente esta: as partes já

definiram os termos essenciais da operação econômica que tencionam realizar, mas não querem
passar de imediato a atuá-la juridicamente, não querem concluir, desde já, o contrato produtor dos
efeitos jurídico-econômicos próprios da operação; preferem remeter a produção de tais efeitos
para um momento subseqüente, mas, ao mesmo tempo, desejam a certeza de que estes efeitos se
produzirão no tempo oportuno, e por isso não aceitam deixar o futuro cumprimento da operação à
boa vontade, ao sentido ético, à correção recíproca, fazendo-a, ao invés, desde logo matéria de um
vínculo jurídico. Estipulam, então, um contrato preliminar, do qual nasce precisamente a
obrigação de concluir, no futuro, o contrato definitivo, e, com isso, de realizar efetivamente a
operação econômica prosseguida.

Os requisitos para sua validade são os mesmos exigidos para o contrato

definitivo. É preciso, assim, que o objeto do contrato seja lícito, possível, determinado ou
determinável. A capacidade genérica e especifica para alienar. Entretanto o artigo 462 CC, não
exige que o contrato preliminar seja pactuado com os mesmos requisitos formais exigidos para o
contrato definitivo a ser celebrado.

A inexistência de forma para a sua validade, bem como para a produção

normal de suas conseqüências jurídicas, é corolário natural do princípio consensualista,
predominante entre nós.

NO artigo 463 CC, define que cumprida a promessa de compra e venda,

com o pagamento integral do preço, pode o compromissário comprador, sendo o pré-contrato
irretratável e irrevogável por não conter cláusula de arrependimento, exigir a celebração do
contrato definitivo e , se necessário, valer-se da execução específica.

Embora o dispositivo em questão use, no parágrafo único, o verbo

deverá, não parece que o registro do instrumento no cartório competente seja requisito necessário
para a aquisição do direito real. A melhor interpretação é a que considera necessário o registro,
nele exigido, para que o contrato preliminar tenha efeitos em relação a terceiros. Entre as próprias
partes, porém, o contrato preliminar pode ser executado mesmo sem o registro prévio.

O caráter real do compromisso de compra e venda decorre de sua

irretratabilidade, e não do registro no cartório de imóvel. Levando-o a registro, impede-se que o
bem seja alienado a terceiro. Ou seja: o registro só é necessário para a sua validade contra
terceiros, produzindo efeitos, no entanto, sem ele, entre as partes. (Orlando Gomes) Súmula 239
STJ.

Compete, pois, ao adquirente precaver-se contra expedientes ilícitos de

venda sucessiva do mesmo bem, registrando o compromisso no ofício imobiliário. Todavia,
mesmo sem o registro poderá pleitear a adjudicação compulsória do imóvel registrado em nome
do promitente vendedor.

Esgotado o prazo assinado ao promitente vendedor para que se efetive a

promessa feita no contrato preliminar, “poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da
parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se isto se opuser a
natureza da obrigação.” (art. 464 CC)

Somente quando não houver interesse do credor, ou isto se opuser a

natureza da obrigação, é que se valerá o contraente pontual das perdas e danos. (art. 465 CC).

DOSVÍCIOSREDIBITÓRIOS
arts. 441 a 446 CC
É o defeito oculto que desvaloriza ou torna a coisa imprópria ao
uso.
O defeito oculto da coisa que dá ensejo à rescisão contratual,
por tornar o seu objeto impróprio ao uso a que se destina, ou
por diminuir o seu valor de tal modo que, se o outro contratante
soubesse do vício, não realizaria o negócio pelo mesmo preço.
Fundamento Jurídico
O fundamento da responsabilidade pelos vícios redibitórios
encontra-se no princípio de garantia, segundo o qual todo
alienante deve assegurar, ao adquirente, a título oneroso, o uso
da coisa por ele adquirida e para os fins a que é destinada.
O vício redibitório se distingue do defeito visível, aparente ou
ostensivo, por um lado, e do erro, vício da vontade, por outro.

No vício redibitório, o bem adquirido é exatamente aquele que

se desejava, embora tenha um defeito oculto não conhecido
pelo comprador, nem suscetível de verificação imediata.
A distinção entre erro e vicío redibitório apresenta
conseqüências relevantes de natureza processual
especialmente em virtude dos prazos distintos que a lei
concede para o exercício das diversas ações.

Também devemos distinguir o vício redibitório da qualidade

garantida. Enquanto a proteção contra o primeiro decorre de
lei, salvo convenção em contrário das partes, a segunda é
especificação contratual.
Quando o objeto adquirido não é o que o comprador pretendeu
adquirir, ocorre erro, passando a haver dolo quando tal falsa
representação decorreu de manobras ou ardis por parte do
vendedor ou de terceiro. Na hipótese do vício redibitório, o
objeto é o pretendido, mas apresenta alguma falha, algum
defeito, alguma insuficiência não aparente no momento da
aquisição e que o torna total ou parcialmente imprestável para
atender a sua finalidade comum.

Se o vendedor assegurar ao comprador que o objeto tem

certas qualidades, garantindo-as por determinado tempo no
contrato, cria uma proteção contratual dessas qualidades
garantidas, obedecendo a um critério fixado no próprio acordo
das partes.
Art. 210 (Código Comercial)
O vício redibitório é aquele que torna o objeto impróprio ao seu
uso normal, ou diminui-lhe o valor de tal modo que, se a
circunstância fosse conhecida pelo adquirente, não realizaria o
negócio nas bases em que foi firmado.
Art. 441 (Código Civil)
Se limita a fazer referência à impropriedade da coisa ou à
diminuição do seu valor, tendo a doutrina entendido que não
basta qualquer diminuição de valor, sendo necessário que, pela
natureza e importância, impedisse a realização do negócio, se
fosse do conhecimento do outro contratante.
Sendo o vício ostensivo, não há obrigação do vendedor de
indicar a sua existência ao comprador. Sendo oculto, deverá
mencioná-la sob pena de rescisão do contrato e
responsabilidade pelas perdas e danos, se o alienante estiver
de má-fé.

O vício redibitório é oculto, impedindo o uso normal da coisa,

ignorado pelo adquirente, e existente no momento da execução
do contrato e subsistente na época do exercício da ação
própria.
Se o vício vier a surgir depois da execução do contrato, não
pode ser atribuída a responsabilidade ao vendedor, salvo se o
comprador puder provar que decorre de outro defeito já
existente por ocasião do contrato. Perecendo a coisa, em
virtude de caso fortuito ou culpa do comprador, este não pode
acionar o vendedor.

Se ao contrário o desaparecimento do objeto for Conseqüência

do vício, cabe o exercício da ação.
Ações edilícias
Art. 442 CC;
Deixa duas alternativas ao adquirente:
a) Rejeitar a coisa, rescindindo o contrato e pleiteando a
devolução do preço pago, mediante ação redibitória;
b) Conservá-la reclamando, porém, abatimento no preço,
pela ação quanti minoris ou estimatória.
A teoria da responsabilidade pelos vícios redibitórios se aplica
atualmente a todos os contratos comutativos. Assim as ações
redibitórias e estimatórias podem ser utilizadas não só na
compra e venda como também na permuta, no contrato de
sociedade, na parceria rural, na locação.
Conforme o alienante sabia ou não da existência dos vícios, na
hipótese de não haver cláusula excludente da
responsabilidade, esta abrange as perdas e danos ou, ao
contrário, importa apenas na devolução do preço e das
despesas realizadas pelo adquirente, voltando as partes ao
status quo ante, à situação em que se encontrariam se o
negócio não tivesse sido realizado.
O art. 443 - estabelece a diferença de tratamento do alienante
na hipótese de boa e de má-fé, determinando a rescisão
simples no caso de ignorância do vício, acrescida da
responsabilidade pelas perdas e danos no caso de
conhecimento do defeito.
As perdas e danos abrangem não apenas o damnum
emergens, como também o lucrum cessans.
Desta forma, o adquirente tem opção entre:

a rescisão do contrato com devolução do preço (ação

redibitória), acrescido tão-somente das despesas (sendo o
alienante de boa-fé) ou das despesas e perdas e danos (sendo
o alienante de má-fé);

O pedido de abatimento no preço, mantida a vigência do

contrato (ação estimatória ou quanti minoris).
Defesas do réu
• Vício era ostensivo ou surgiu posteriormente à execução
do contrato;
• O autor conhecia o defeito da coisa;
• A pretensão está prescrita;
• O contrato exclui a responsabilidade do réu por vícios
redibitórios;
• O réu renunciou ao exercício da ação, por ter realizado o
pagamento após a verificação da existência do defeito.
Outro motivo que pode ser alegado pelo réu na ação redibitória
é a transformação do objeto vendido, pois o alienante não pode
ser compelido a receber coisa diversa da que entregou ao
adquirente. A transformação substancial impede o exercício da
ação redibitória, sem vedar o recurso à estimatória.

Ver. Art. 503 CC – bens diferentes.

Prazos
Os prazos para o exercício da ação redibitória e estimatória são
de decadência, não se suspendendo, nem sendo suscetíveis
de interrupção, começando a correr a partir da entrega ou da
tradição do objeto ao adquirente.
• Prazos : 30 dias – se a coisa for móvel;
01 ano – se a coisa for imóvel;
contado da entrega efetiva do bem.
O novo Código Civil adotou a corrente que defende que o prazo
deve correr a partir do momento da verificação do vício (art.
445, § 1º CC)
Quando houver no contrato cláusula de garantia, os prazos
decadenciais especificados no Código Civil não correm,
devendo o adquirente, entretanto, sob pena de decadência,
denunciar o defeito até trinta dias após o seu descumprimento.
(art.446 CC)
Código de defesa do consumidor
Art. 18 ao 25 CDC;
Vícios aparentes ou de fácil verificação – prazo decadencial:
Produto ou serviço não duráveis – 30 dias
Produto ou serviço duráveis – 90 dias
O prazo começa com a entrega efetiva ou do término dos
serviços.
EVICÇÃO

A evicção é o fato em virtude do qual o adquirente perde a posse ou a

propriedade de determinado objeto, em virtude de sentença judicial, que as atribui a terceiro,
reconhecendo que o alienante não era titular legítimo do direito que transferiu. (Arnaldo Wald)

Caracteriza a perda da posse ou da propriedade de um bem, pelo

adquirente, em virtude de sentença judicial, na qual se declara que o alienante não tinha qualidade
para realizar a alienação.

O terceiro que realiza a evicção é o evictor, titular legítimo do direito. O

adquirente é o evicto, pois sofre a evicção, perdendo o direito que acredita ter legitimamente
adquirido. O alienante é o responsável pelos prejuízos decorrentes da evicção, pois transmitiu um
direito inexistente ou viciado, ou seja, um direito alheio.

Para que haja evicção é preciso que:

1 – em contrato oneroso, exista um vício no direito do alienante

transferido ao adquirente;
2 – perda do domínio ou da posse da coisa;
3 – seja o vício anterior à alienação;
4 – haja sentença, transitada em julgado, em virtude da qual o adquirente
perdeu o uso, a posse ou o domínio da coisa alienada.
5 – denunciação à lide;

Em primeiro lugar é preciso que haja vício no título do alienante, porque,

não sendo viciado, não ocorre a evicção.

É preciso também que o vício de direito seja anterior à alienação, porque,

se lhe for posterior, não mais será problema do alienante, mas sim do adquirente.

É necessário que haja uma sentença judicial determinando a evicção, ou

seja, a perda do direito do adquirente em benefício do evictor.

Somente após a ação do evictor contra o adquirente é que este pode agir
contra o alienante, pois antes não existia o pressuposto necessário para a ação do adquirente
contra o alienante.

As partes na relação de evicção são:

a) evictor: é o reivindicante da coisa;

b) evicto: é o adquirente da coisa;
c) alienante: é aquele que transferiu a coisa por meio de um contrato
translativo de domínio.

Classificação

A evicção pode ser total ou parcial.

Quando o objeto da evicção se identifica completamente com o da

alienação, a evicção é total; quando ao contrário, a evicção só recai sobre uma parte do objeto da
alienação, ela é parcial.

Responsabilidade pela evicção

A garantia do alienante pelos prejuízos decorrentes da evicção existe nos

contratos onerosos, podendo as partes, mediante cláusulas\ contratual, reforçar, diminuir ou
excluir a responsabilidade decorrente da lei (artigo 448 CC). Ademais, essa garantia subsiste
mesmo em casos de aquisição em hasta pública.
 A nossa legislação fixa nessa matéria determinados princípios a fim de
conciliar a boa-fé das partes com a segurança contratual, não primando, todavia, pela clareza o
disposto no artigo 449 do Código Civil.

Prevê assim o Código Civil vigente quatro hipóteses distintas, que são as
seguintes:

a) O adquirente sabe da litigiosidade da coisa e exclui a

responsabilidade do alienante na hipótese de evicção;

exclui-se qualquer responsabilidade do alienante.

b) O adquirente sabe da litigiosidade da coisa, mas não exclui a

responsabilidade do alienante no caso de evicção;

É a hipótese em que o adquirente conhece do risco, mas não assume,

neste caso, vitorioso o evictor, cabe ao adquirente o direito de exigir a devolução do preço que foi
pago, não podendo pedir perdas e danos, pois tem ciência do vício.

c) O adquirente exclui a responsabilidade pela evicção, mas não sabe

da existência de ação de terceiro ou do vício do direito;

pode exigir do alienante a devolução do preço pago, não cabendo perdas

e danos em virtude da convenção existente entre as partes.

d) O adquirente não exclui a responsabilidade pela evicção e ignora o

vício do direito;

Neste caso o alienante responde amplamente, devendo devolver o preço

acrescido das perdas e danos, abrangendo custas, despesas, indenização dos frutos restituídos e
das benfeitorias úteis ou necessárias realizadas e prejuízos decorrentes da desvalorização
monetária.

O bem que sofreu a evicção pode ter sido deteriorado pelo adquirente
culposamente ou em virtude de força maior. Se o adquirente tiver auferido vantagem das
deteriorações e não pagou uma indenização por elas ao evictor, as quantias recebidas serão
descontadas da indenização que o adquirente deve receber do alienante, pois senão receberia uma
indenização superior ao prejuízo sofrido.

Se o adquirente realizou benfeitorias úteis ou necessárias, a lei lhe

assegura a faculdade de exigir indenização do evictor por estas, dando-lhe o direito de retenção.
Se o evictor não indenizar as benfeitorias úteis e necessárias, o alienante será obrigado a ressarcir
o seu valor, tendo, todavia, ação regressiva contra o evictor, com base na teoria do
enriquecimento sem causa.

Se as benfeitorias existentes foram realizadas pelo alienante e

indenizadas pelo evictor, seu valor é descontado da indenização que o adquirente pode exigir do
alienante, porque, caso contrário, haveria um enriquecimento sem causa.
 Sendo a evicção parcial, mas considerável, o adquirente pode optar entre
a rescisão do negócio coma exigência das perdas e danos e a manutenção do contrato, com a
restituição de parte do preço, compensando assim os prejuízos decorrente da evicção parcial.

Preferindo o adquirente pedir o abatimento do preço, o cálculo será feito

atendendo-se ao valor do bem no momento da evicção e não por ocasião da compra e venda,
verificando-se a desvalorização sofrida em virtude da evicção parcial.

O adquirente, no momento em que sofre a ação por parte do evictor, deve

chamar ao processo o alienante imediato, ou qualquer dos anteriores, para que faça a defesa do
seu direito juntamente com o adquirente. Fazendo a Denunciação à Lide que visa assegurar ao
alienante uma ampla defesa e é condição necessária e imprescindível para a posterior ação
regressiva do adquirente contra o alienante.

A jurisprudência tem admitido a evicção independentemente de sentença

judicial quando:

1 – houver perda de domínio do bem pelo implemento de condição

resolutiva;
2 – houver apreensão policial da coisa, em razão de furto ou roubo
ocorrido anteriormente à sua aquisição;
3 – o adquirente ficar privado da coisa por ato inequívoco de qualquer
autoridade.

EVICÇÃO - resumo

É a perda da coisa, por força de decisão judicial, fundada em motivo

jurídico anterior, que a confere a outrem, seu verdadeiro dono, e o reconhecimento em juízo da
existência de ônus sobre a mesma coisa, não denunciado oportunamente no contrato.

Condições necessárias para a configuração da responsabilidade pela

evicção:

Onerosidade da aquisição do bem;

Perda, total ou parcial, da propriedade ou da posse da coisa alienada pelo
adquirente;
Sentença judicial, transitada em julgado, declarando a evicção;
Anterioridade do direito do evicto;
Denunciação à lide.

Pode ocorrer o reforço, redução e exclusão da responsabilidade pela

evicção:

O Código Civil, no artigo 448, confere às partes o direito de modificar a

responsabilidade do alienante, reforçando, diminuindo ou excluindo a garantia, desde que o faça
expressamente. Todavia, apesar de haver cláusula que exclua a responsabilidade pela evicção, se
esta se der, o evicto terá direito de recobrar o preço que pago pela coisa evicta, se não soube do
risco da evicção, ou dele informado, não o assumiu.

Direito do evicto:

Demandar pela evicção, movendo ação0 contra o transmitente, exceto

nos casos do artigo 449 CC;
Reclamar, no caso de evicção total, além da restituição integral do preço
ou das garantias pagas, as verbas do artigo 450, I a III, do CC;
Obter o valor das benfeitorias, conforme os artigos 453 e 454, do CC;
Receber o valor das vantagens das deteriorações da coisa, desde que não
tenha sido condenado a indenizá-las;
Haver o que o reforço ou redução da garantia lhe assegurar;
Convocar o alienante à integração da lide, se proposta uma ação para
evencer o bem adquirido;
Citar como responsável o seu alienante imediato, em caso de vendas
sucessivas, embora nada obste que cite todos os alienantes;
Optar, se parcial a evicção, entre a rescisão contratual e a restituição da
parte do preço correspondente ao desfalque sofrido;
Responsabilizar os herdeiros do alienante pela evicção, se este vier a
falecer.

EXTINÇÃO DOS CONTRATOS

O contrato pode ser extinto:
• Imperfeição anterior ao contrato;
• Execução com o cumprimento do contrato;
• Inexecução contratual;
Imperfeição anterior ao contrato, causando essa imperfeição
sua nulidade ou anulabilidade
Nulo
Art. 107 CC – possibilidade da conversão do contrato nulo em
válido, instituto chamado de conversão substancial.
Requisitos: a) ineficiência da declaração volitiva dos
contratantes;
b) Observância de forma válida no contrato
transformado;
 c) mesma finalidade.
Nulidade Relativa (vício de consentimento)
Execução com cumprimento de todas as obrigações
contratuais
Inexecução contratual
• Rescisão – inexecução culposa;
• Resilição – inexecução não culposa voluntária;
• Resolução – inexecução não culposa involuntária.

RESCISÃO
Primeiro é a aferição da existência, ou não de culpa que
acarrete o evento extintivo do negócio jurídico.
Ocorre a ruptura do negócio jurídico sem o cumprimento
integral das obrigações, questionando se a causa da rescisão
pode ser unilateral ou também bilateral.
Rescisão é a ruptura do contrato por culpa de um dos
contratantes, causando dano ao outro.
Requisitos
1. Existência do contrato válido;
2. Nexo de causalidade entre fato e o dano produzido;
3. Culpa;
4. Prejuízo ao credor.
Conseqüências
a) Extinção retroativa do contrato;
 b) Ressarcimento das perdas e danos;
c) Incidência da cláusula penal, se convencionada.
RESILIÇÃO
• inexecução não culposa voluntária;
A resilição pode ocorrer por vontade bilateral dos contraentes,
recebendo o nome de DISTRATO; ou por um dos contraentes
apenas, sendo nesse caso RESILIÇÃO UNILATERAL.
DISTRATO
Consiste em um acordo liberatório das partes, por meio da
queda do vínculo contratual, deliberada por ambas os
contraentes, sendo um contrato que extingue outro, causando
efeitos ex nunc. Art. 472 CC.

RESILIÇÃO UNILATERAL
Nos casos em que a lei expressamente a permita ou quando
não proíba, somente por meio de cláusula expressa no
contrato, podendo ser:
Revogação, renúncia e Resgate.
RESOLUÇÃO
Causa de inexecução não culposa involuntária do contrato,
para situação em que as partes gostariam de cumprir as
prestações até o final. Contudo ocorrem fatos supervenientes,
imprevisíveis e inevitáveis que fazem escapar ao poder da
parte o cumprimento das prestações:
1 – Caso fortuito ou força maior;
2 – Onerosidade excessiva;
Caso fortuito ou força maior
É uma exceção ao princípio pacta sunt servanda, visto não
incidir perdas e danos ou qualquer sanção, já que a quebra do
liame obrigacional deu-se por fato estranho à vontade dos
contratantes. Muito embora seja desnecessária qualquer
intervenção judicial para declarar a resolução, será
imprescindível a intervenção do juiz para exigir e obrigar o
contratante a restituir o que recebeu, ante a necessária
retroatividade;
Exceção, responsabilidade é integral, não se eximindo da
indenização nem o caso fortuito ou força maior:
• Acordo expresso entre as partes, art. 393 CC;
• Mora do devedor, art. 399 CC;
• Mandato personalíssimo;
• Princípio genus non perit, art. 246 CC.
• Responsabilidade na relação de consumo.
Onerosidade excessiva
1. Vigência de um contrato bilateral (sinalagmático),
comutativo, execução continuada;
2. Alteração radical das circunstâncias econômicas objetivas
no momento da execução em confronto com as condições
do instante de sua formação;
3. Onerosidade excessiva para um dos contraentes e
benefício exagerado e injusto para o outro;
4. Situação externa ao contrato, superveniente, em virtude de
acontecimento imprevisíveis e extraordinários.
COMPRA E VENDA
• o contrato de compra e venda é aquele em quer uma
pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra
(comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou
incorpórea, mediante o pagamento do preço em dinheiro
ou valor fiduciário correspondente.
Características
• 1 – Consensual ou solene;
• 2 – Bilateral ou sinalagmático;
• 3 – Oneroso;
• 4 – Comutativo ou aleatório;
• 5 – Translativo do domínio.
Elementos
• Objeto;
• Preço;
• Consentimento.

1 – Objeto
• Existência
• Art. 483 CC
• Determinabilidade
• Art. 104, II CC (determinável).
 • Art. 243 CC
• c) Comerciabilidade
• d) Transferibilidade
• são excepcionais quanto à transferibilidade e merecem
melhor análise:
– d.1.) Venda a non domino
• Art. 1.268, § 1º CC
• Art. 1.268, caput,CC
• Art. 1.827 CC)
– d.2.) Venda de coisa litigiosa
• Art. 42 CPC
– d.3.) Pactos sucessórios
2 – Preço
• a) pecuniaridade
• b) seriedade
• c) certeza
• Art. 489 CC. Abrandamentos:
– c.1.) Arbítrio de terceiro
– c.2.) Taxa de mercado
• Art. 486 CC
– c.3.) índices ou parâmetros
• Art. 487 CC
 – c.4.) Regras costumeiras
• Art. 488 CC
3 – Consentimento
• Outorga uxória ou marital
• Art.1.647, caput e I CC.
• Art. 1.656 CC.
• Art. 1.649 CC.
• Compra e venda entre cônjuge
• Art. 499 CC.
• c) Compra e venda entre ascendentes e descendentes
• Art. 496 CC
• As pessoas que têm dever de proteção não podem
adquiri bens dos protegidos
• Art. 497 CC.
• e) Direito de preempção:
– e.1.) O condômino voluntário – art. 504, parágrafo
único
– e.2.) O inquilino também tem direito de preferência
sobre a coisa alugada, porém deverá registrar o
contrato de locação no cartório de registro de imóveis
pelo menos trinta dias antes da alienação.
– e.3.) O condômino no condomínio decorrente do
direito sucessório também terá preferência na
alienação das cotas hereditárias antes da partilha.
Efeitos jurídicos
• 1 – Obrigação do vendedor de entregar a coisa e do
comprador de pagar o preço convencionado – (art. 491
CC)
• 2 – Responsabilidade das partes por riscos e despesas
• Art. 492 e 494 CC
• Sistematicamente:
• a) até a tradição, os riscos sobre a coisa são do vendedor;
• b) depois da tradição, os riscos sobre a coisa são do
comprador;
• c) estando a coisa à disposição do comprador, os riscos
correm por sua conta;
• d) estando em mora o comprador quanto ao recebimento,
os riscos correm por sua conta;
• e) a remessa da coisa para lugar diverso do
convencionado, por ordem do comprador, transfere para si
a responsabilidade pelo fortuito;
• 3 – Responsabilidade pelos vícios da coisa
• 4 – Compra e venda por amostragem
• Art. 484 CC
• 5 – Venda de bens imóveis ad corpus e ad mensuram
• Arts. 500 a 502 CC
• Ex: Resp 618.824;
TJRS: Acs – 70027080977; 70031597842; 70032794638.
COMPRA E VENDA
 Conforme disciplina o art. 481 do CC, o contrato de compra e venda é
aquele em quer uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra (comprador) o domínio de
uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento do preço em dinheiro ou valor
fiduciário correspondente.

O sistema jurídico brasileiro determina que a compra e venda é um

direito pessoal, no qual o vendedor se obriga a transferir o domínio de um bem, enquanto o
comprador se compromete a pagar o preço. Portanto, se houve contrato, ainda que o preço já
tinha sido totalmente pago, o comprador não é considerado proprietário, e o vendedor pode até
alienar novamente a coisa, pois o comprador somente terá direito de exigir perdas e danos, não
podendo, em princípio, reivindicar o bem.

Características

1 – Consensual ou solene

O contrato se perfaz com a aposição de vontades, no sentido de ser

perfeito independentemente de entrega da coisa, em oposição aos contratos reais.

Em algumas hipóteses é solene, quando além do consentimento, a lei

exigir uma forma certa para sua manifestação (compra e venda de imóvel).

2 – Bilateral ou sinalagmático

O contrato estabelece prestação para ambos os contratantes, que serão

ao mesmo tempo credores e devedores entre si. Determina para o vendedor a obrigação de
transferir ao comprador a coisa alienada e impõe ao comprador o dever de pagar o preço
avençado.

3 – Oneroso

O contrato apresenta equilíbrio econômico entre as prestações do

comprador e do vendedor, auferindo ambos vantagens patrimoniais de suas prestações, já que o
sacrifício do pagamento do preço ajustado corresponde ao proveito do recebimento da coisa.

4 – Comutativo ou aleatório

Em princípio é comutativo, pois aquele em que as partes conseguem

antever as prestações e determinar a sua ocorrência. Excepcionalmente, desde que as partes assim
o queiram, pode ser aleatório por meio de cláusula expressa na compra e venda, ocasião em que
as partes não terão poder para determinar a incidência de ambas as prestações pela possibilidade
da ocorrência da álea.

5 – Translativo do domínio
 O contrato de compra e venda é o mais importante titulus adquirendi,
ou seja, o mais importante fato gerador da propriedade, muito embora, não transfira a propriedade
por si só, já que isso ocorre pela tradição ou registro.

Elementos constitutivos

Apresentam-se três elementos constitutivos essenciais à existência do

contrato de compra e venda:

1 – OBJETO

O vendedor obriga-se a transferir o domínio do objeto e a garantir que

ele seja apto a servir à finalidade para qual se destina. O objeto cumpre algumas exigências, a
saber:

a) Existência – o objeto além de envolver móveis, semoventes,

imóveis, isto é, bens corpóreos , inclui ainda, bens incorpóreos.
Dessa maneira ou a coisa existe no momento do contrato ou, pelo
menos, passará a existir quando o vendedor tiver a obrigação de efetuar a entrega ao comprador
(art. 483 CC).

b) Determinabilidade – art. 104, II CC (determinável). Dispõe o art.

243 CC que o objeto determinável é aquele em que há ciência, pelo menos, do seu gênero e da
sua quantidade, muito embora no momento da execução deverá estar perfeitamente caracterizado.

c) Comerciabilidade – só são alienáveis os bens que se encontram no

comércio ou sobre os quais possa recair uma obrigação.

d) Transferibilidade – pressupõe-se que o objeto pertença ao

vendedor para que este possa aliená-lo e transferi-lo ao comprador. A transferibilidade é, por
conseguinte, o poder que o vendedor possui de alienar e transferir o seu objeto ao comprador.
Algumas situações jurídicas são excepcionais quanto à
transferibilidade e merecem melhor análise:

d.1.) Venda a non domino – é a venda por quem não é dono. Condua
a anulabilidade da venda, porém em duas circunstâncias esta será valida. A primeira é a da
aquisição superveniente por parte do vendedor (art. 1.268, § 1º CC). A segunda é da proteção ao
terceiro de boa-fé (art. 1.268, caput,CC), quando a ele era impossível saber que o vendedor não
era dono da coisa, gerando uma situação aparente em que não se podia exirgir outra conduta por
parte do adquirente. Art. 1.827 CC)

d.2.) Venda de coisa litigiosa – art. 42 CPC

d.3.) Pactos sucessórios – art. 426 CC, veda a venda de herança

futura, mas no Código Civil de 1916, existiam duas situações, sendo que apenas uma foi admitida
pelo atual Código. A primeira situação, que não perdura no sistema atual, estava estabelecida no
art. 314 CC/16, que autorizava as doações antenupciais para depois da morte do doador. Nesse
caso, o doador no pacto estabelecia que após a sua morte o bem se transferia para o cônjuge. A
segunda situação, mantida pelo Código 2002, está no art. 2.018, que autoriza a partilha feita por
ascendente, por atos entre vivos aos descendentes, sem prejudicar o direito dos herdeiros
necessários.
Uma vez aberta a sucessão é possível a alienação de bens dos
herdeiros a terceiros antes da partilha (art. 1.793 a 11.795 CC).

2 – PREÇO

O preço é elemento essencial da compra e venda, já que ele indica a

onerosidade do contrato. Se preço não existisse, estaríamos diante de doação, em razão da
gratuidade do negócio. Da mesma forma, se o preço for ínfimo ou irrisório. O preço deve ser
pago em dinheiro, porque, se houver contraprestação representada por um objeto, o contrato deixa
de ser de compra e venda e passa a ser de troca ou permuta.

O preço, prestação do comprador ao vendedor, muito embora seja

instituto de ordem econômica, apresenta três características básicas:

a) pecuniaridade – é a conversibilidade do preço em dinheiro ou

valor fiduciário correspondente. A prestação do comprador tem de ser obrigatoriamente em
dinheiro ou valor fiduciário correspondente, ou seja, tudo que possa ser imediatamente convertido
em dinheiro. Caso não haja poder de conversão, o contrato desnatura-se em troca. Pode ocorre de
parte da prestação do comprador ser em dinheiro e parte em bens, o que poderá gerar dúvida se o
contrato é de compra e venda ou troca com complementação em dinehiro.

b) seriedade – é a característica do preço em haver correspondência

econômica com o objeto. Preço ínfimo ou preço vil desnatura o contrato.

c) certeza – a maior preocupação do legislador deu-se em relação à

certeza do preço, ou seja, quanto à sua expressa fixação no contrato, para não acarretar nenhuma
insegurança ou quebra da comutatividade para as partes. O preço deve estar expressamente
estipulado no contrato, não podendo ficar ao arbítrio das partes, sob pena de nulidade do ato
negocial (art. 489 CC). Sofre abrandamentos:

c.1.) Arbítrio de terceiro – em algumas hipóteses a fixação do preço

será delegada a um terceiro, expressamente designado pelas partes, que exercerá a função de
avaliador. Ele receberá um mandato das partes, de caráter irrevogável, para que venha a fixar o
preço. Se não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, a não ser que as partes nomeiem
outra pessoa.

c.2.) Taxa de mercado – art. 486 CC. Se na data a cotação oscilar,

prevalecerá o valor médio, muito embora as partes possam estabelecer que o preço será o valor do
pregão de abertura ou de encerramento.

c.3.) índices ou parâmetros – art. 487 CC. As partes podem fixar os

preço em função de índices ou parâmetros, desde que estes sejam determinados de forma
objetiva.
 c.4.) Regras costumeiras – art. 488 CC. A regra prestigia o princípio
da boa-fé objetiva, ao procurar salvaguardar os contratos toda vez que o preço puder ser aferido
nas vendas costumeiras do vendedor, mas, se nelas houver certa discrepância, adotar-se-á o preço
médio.

3 – CONSENTIMENTO

É necessário que o vendedor tenha capacidade de alienar (jus

disponendi), cabendo ao comprador apenas a capacidade para poder obrigar-se.
Algumas figuras limitativas quanto ao consentimento dos contratantes
implicam nulidade, enquanto outras, anulabilidade, sendo tais restrições ao consentimento:

a) Outorga uxória ou material – houve abrandamento no Código

Civil de 2002, já que antes da sua vigência toda e qualquer pessoa casada, independentemente do
regime de bens, necessitava da autorização do outro cônjuge para alienar bens imóveis. Hoje,
porém, temos duas grandes exceções. A primeira é a da pessoa casada sob regime da separação
absoluta de bens, não necessitando esta de qualquer autorização de seu cônjuge para alienar ou
gravar bens imóveis próprios (art.1.647, caput e I CC). A segunda exceção é a da pessoa casada
sob regime da participação final nos aqüestos, podendo no pacto antenupcial haver expressa
disposição liberando o cônjuge da outorga do outro na alienação de bens imóveis, desde que
particulares (art. 1.656 CC).

Caso venha a ocorrer a alienação de um bem imóvel por parte de uma

pessoa casada, sem a devida autorização, por exemplo, no regime de comunhão parcial de bens, a
venda será anulável por parte do cônjuge que não anuiu, pelo prazo de dois anos do término da
sociedade conjugal (art. 1.649 CC)

b) Compra e venda entre cônjuge – art. 499 CC.

c) Compra e venda entre ascendentes e descendentes – art. 496

CC. O bem jurídico protegido é a legítima dos herdeiros necessários, já que, por se tratar de
compra e venda, os bens alienados aos descendentes não são chamados à colação, diferentemente
do que aconteceria na doação. Quis evitar o legislador que um pai pudesse simular uma
determinada venda a um de seus filhos, prestigiando-o em detrimento dos demais e burlando a
legítima da herança.

A decadência para a propositura da ação anulatória, por não ter sido

expressamente fixada no art. 496 CC, dá-se no prazo geral do art. 179 CC, ou seja, dois anos a
contar da conclusão do ato, não incidindo mais a Súmula 494 STF.

d) As pessoas que têm dever de proteção não podem adquiri bens

dos protegidos – art. 494 CC.

e) Direito de preempção – dispõe o legislador em algumas situações

jurídicas a obrigatoriedade do vendedor de dar ciência da venda e oportunidade a um terceiro
predeterminado, além da possibilidade deste de igualar o preço ofertado e ter a coisa para si, sob
pena de anular o negócio jurídico em até seis meses da ciência da alienação, sendo estas:

e.1.) O condômino voluntário – art. 504, parágrafo único

e.2.) O inquilino também tem direito de preferência sobre a coisa

alugada, porém deverá registrar o contrato de locação no cartório de registro de imóveis pelo
menos trinta dias antes da alienação.

e.3.) O condômino no condomínio decorrente do direito sucessório

também terá preferência na alienação das cotas hereditárias antes da partilha.

EFEITOS JURÍDICOS

1 – Obrigação do vendedor de entregar a coisa e do comprador de

pagar o preço convencionado – (art. 491 CC)

Primeiro compete ao comprador efetuar o pagamento do preço, para

depois poder exigir a entrega da coisa.

2 – Responsabilidade das partes por riscos e despesas

Salvo disposição expressa no contrato, na compra e venda é o

vendedor quem assume o risco pela entrega da coisa, enquanto os riscos do preço correm sempre
por conta do comprador. Na hipótese de perecimento ou deterioração do bem por caso fortuito ou
força maior até o momento da entrega, serão imputados ao vendedor, que estará obrigado a
restituir o preço, caso já tenha recebido, ou deixar de exigi-lo, se ainda não o tiver recebido. (art.
492 e 494 CC)

Sistematicamente:

a) até a tradição, os riscos sobre a coisa são do vendedor;

b) depois da tradição, os riscos sobre a coisa são do comprador;
c) estando a coisa à disposição do comprador, os riscos correm por
sua conta;
d) estando em mora o comprador quanto ao recebimento, os riscos
correm por sua conta;
e) a remessa da coisa para lugar diverso do convencionado, por ordem
do comprador, transfere para si a responsabilidade pelo fortuito;

Nos bens imóveis – arts. 490, 502 e 1.345 CC.

3 – Responsabilidade pelos vícios da coisa

O vendedor tem a obrigação de garantir que os bens não sofrerão a

incidência de vícios aparentes, ocultos (redibitórios) e de evicção ao comprador.
 4 – Compra e venda por amostragem (art. 484 CC)

A amostra é uma parcela ínfima do objeto a ser prestado, enviada pelo

vendedor ao comprador para que este possa fazer a aferição da real qualidade do objeto sem
necessidade de descrição minuciosa no contrato. A regra fixa a obrigação do vendedor de fazer
corresponder precisamente a amostra ao objeto a ser prestado, sob pena de quebra da boa-fé
objetiva e probidade contratual, implicando rescisão do contrato mais perdas e danos.

5 – Venda de bens imóveis ad corpus e ad mensuram (arts. 500 a

502 CC)

O legislador preocupou-se com a alienação de imóveis, nas situações

em que a área descrita na escritura não guarda correlação precisa com a área real.

A venda ad corpus é aquela, como o próprio nome diz, em que se

aliena um bem certo e determinado por seu corpo, pouco importando a sua metragem. Já a venda
ad mensuram é aquela em que se determina ser a área do imóvel essencial, sendo imprescindível
a precisão da área alienada.

Em havendo cláusula expressa ad corpus, não poderá o comprador

pleitear abatimento do preço ou complemento da área, tendo em vista o caráter enunciativo das
dimensões do imóvel (art. 500, § 3º CC).

Em havendo cláusula espressa ad mensuram, poderá o comprador

intentar uma actio ex empto ou ex vendito, ou seja, uma ação que visa à complementação da área.
Caso isso seja impossível, por ter o vendedor já alienado tudo o que possui naquele local, caberá
a opção de o comprador intentar uma ação redibitório para rescindir o contrato ou uma actio
quanti minoris a fim de promover o abatimento proporcional do preço.

(Art. 500, caput CC)