BỘ TƯ PHÁP CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Số: /TTr - BTP
Hà Nội, ngày tháng năm 2008
Dự thảo

TỜ TRÌNH CHÍNH PHỦ

Về dự thảo Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm

Thực hiện Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh năm 2008 của Quốc
hội khóa XII, Bộ Tư pháp được Chính phủ giao nhiệm vụ chủ trì xây dựng dự án
Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm. Bộ Tư pháp xin kính trình Chính phủ về Dự
án Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm như sau:
I. SỰ CẦN THIẾT VÀ MỤC TIÊU BAN HÀNH LUẬT ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH
BẢO ĐẢM

1. Sự cần thiết ban hành Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm
1.1. Trong những năm qua, việc đăng ký giao dịch bảo đảm ở nước ta đã
phát huy ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch
bảo đảm, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với
các nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu vật chất,
tinh thần. Về phía các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, cũng như tổ chức, cá
nhân khác có nguồn thông tin để tra cứu, tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định
ký kết hợp đồng nói chung và đầu tư, cho vay vốn nói riêng. Đồng thời thông
qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm có căn cứ để xác định chính xác thứ tự ưu
tiên thanh toán trong trường hợp cần xử lý tài sản để thanh toán nghĩa vụ. Từ đó,
góp phần đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân sự,
thương mại, đặc biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện
môi trường đầu tư trong và ngoài nước và tác động tích cực đến sự phát triển
kinh tế-xã hội của nước ta. Đăng ký giao dịch bảo đảm còn là công cụ quan
trọng để hình thành đồng bộ các yếu tố thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Việc đăng ký nêu trên còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân
sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng
cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó.
1.2. Với ý nghĩa quan trọng nêu trên, trong những năm qua, đặc biệt từ
năm 2000 đến nay, lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm đã đạt được các kết quả
chủ yếu sau đây:
Thứ nhất: Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm đã được xây dựng
và hoàn thiện về cơ bản, tạo cơ sở pháp lý cho việc triển khai đăng ký trong
thực tế thông qua việc ban hành Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000
của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm và tiếp tục được khẳng định trong
Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bộ luật Hàng hải, Luật
Hàng không dân dụng, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/11/2006 của
Chính phủ về giao dịch bảo đảm v.v... cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành.
Trong đó, điểm nổi bật là đã đáp ứng các yêu cầu cải cách thủ tục hành chính,
quy trình đăng ký, cung cấp thông tin đã được cải tiến, đảm bảo thuận tiện, khoa
học và giảm chi phí. Hệ thống văn bản pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm
ở nước ta đã có những bước tiến quan trọng, thực sự tạo được lòng tin của các
nhà đầu tư trong và ngoài nước, góp phần khai thông thị trường vốn và đảm bảo
an toàn cho sự vận hành của hệ thống tín dụng Việt Nam.
Thứ hai: Xây dựng hệ thống các cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao
dịch bảo đảm trong cả nước. Đến nay, mọi cá nhân, tổ chức dùng bất kỳ tài sản
nào để bảo đảm đều có cơ quan để đăng ký và tìm hiểu thông tin. Xuất phát từ
quan điểm cải cách hành chính, Bộ Tư pháp đã thành lập các Trung tâm Đăng ký
giao dịch, tài sản tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng thuộc Cục
Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm theo mô hình ngành dọc, gọn nhẹ, nhằm
bảo đảm thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ được giao và có thẩm quyền đăng ký
không theo địa giới hành chính mà khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ Trung tâm
nào cũng được, đồng thời các dữ liệu được quản lý tập trung, thống nhất trong
Hệ cơ sở dữ liệu quốc gia các giao dịch, tài sản.
Bộ Giao thông vận tải đã kiện toàn cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng tàu bay, tàu biển thông qua việc hoàn thiện cơ sở pháp lý về tổ chức và
hoạt động của các cơ quan này, trang bị cơ sở vật chất, kỹ thuật phục vụ cho
công tác đăng ký.
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh đã tiến hành xây dựng và quản lý hệ thống các cơ quan có thẩm quyền đăng
ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Thành lập 64 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi
chung là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh) nơi có đất, tài sản gắn
liền với đất để thực hiện đăng ký thế chấp trong trường hợp bên thế chấp là tổ
chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại
Việt Nam, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
- Thành lập 257 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng
Tài nguyên và Môi trường cấp huyện; củng cố 416 Phòng Tài nguyên và Môi
trường cấp huyện đối với nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất cấp huyện) để thực hiện đăng ký thế chấp trong trường hợp bên thế
chấp là hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Thứ ba: Số lượng đăng ký giao dịch bảo đảm ngày càng tăng, cụ thể:
- Từ tháng 03/2002 đến 03/2008, các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài
sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm của Bộ Tư pháp đã tiếp nhận
và giải quyết 291.175 đơn yêu cầu đăng ký và 4.717 lượt cung cấp thông tin cho
khách hàng.

2
 - Tính từ nửa cuối năm 2003 đến 2007, theo báo cáo của 40 UBND cấp
tỉnh, thì số lượng đăng ký giao dịch bảo đảm về quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đạt tổng cộng là
1.899. 660 trường hợp, trong đó tại Văn phòng cấp tỉnh là 169.279 trường hợp,
tại Văn phòng cấp huyện là 1.017.547.
- Từ năm 2002 đến năm 2007, Cục Hàng không dân dụng Việt Nam đã
đăng ký 38 giao dịch bảo đảm bằng tàu bay. Các Chi cục đăng ký tàu biển khu
vực đã đăng ký 628 trường hợp thế chấp, cầm cố tàu biển. Qua đó, đã tạo ra một
nguồn vốn lưu động cho các doanh nghiệp vận tải biển, góp phần phát triển kinh
tế biển.
1.3. Bên cạnh những kết quả đạt được, vẫn còn một số hạn chế cần khắc
phục, đó là:
- Hệ thống văn bản pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm còn phân tán
và có sự trùng lặp, mâu thuẫn trong một số quy định, đồng thời thiếu sự thống
nhất trong quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Có một số quy định chưa thực sự thuận lợi cho người dân khi yêu cầu
đăng ký và tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm và tình trạng pháp lý của tài
sản. Hiện nay, trong một số trường hợp quy trình đăng ký còn chưa phù hợp, các
cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm đều dựa trên phương thức đăng ký, cung cấp
thông tin bằng giấy, chưa áp dụng việc đăng ký, tìm hiểu thông tin qua mạng,
nên thời gian hoàn thành việc đăng ký cũng như tra cứu thông tin bị kéo dài, gây
tốn kém cho các bên liên quan. Hệ thống pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm
của Việt Nam về cơ bản đã phù hợp và tiếp cận được với những chuẩn mực của
pháp luật hiện đại về đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, cũng còn một số
vấn đề cần được tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện như: việc mở rộng đối tượng
đăng ký giao dịch bảo đảm để đáp ứng nhu cầu công khai, minh bạch các giao
dịch, tài sản; cải tiến quy trình đăng ký đảm bảo khoa học và thuận tiện.
- Mô hình cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm chưa thực
sự gần dân, còn phân biệt thẩm quyền đăng ký theo chủ thể trong trường hợp
đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, dẫn đến khó khăn
trong việc đăng ký và tìm hiểu thông tin.
- Các tiêu chuẩn, chức danh của đội ngũ cán bộ làm công tác đăng ký giao
dịch bảo đảm hiện vẫn chưa được quy định, dẫn đến nhiều nơi các cán bộ đăng
ký kiêm nhiệm nhiều việc, chưa đủ chuyên môn, nghiệp vụ về đăng ký giao dịch
bảo đảm. Từ đó, đã ảnh hưởng đến việc giải quyết hồ sơ đăng ký.
- Trong thực tế thi hành pháp luật về giao dịch bảo đảm còn có nơi chưa
thực hiện tốt việc quản lý nhà nước về lĩnh vực này và không ít trường hợp cán
bộ đăng ký gây phiền hà cho người dân.
2. Mục tiêu xây dựng Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm
Việc xây dựng Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm là cần thiết nhằm đạt các
mục tiêu chủ yếu sau đây:
3
 a) Hoàn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, đảm bảo sự đồng
bộ, tính khả thi của các quy định trong lĩnh vực này. Từ đó, khắc phục các hạn
chế trong các văn bản pháp luật hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm và
trong thực tế đăng ký, tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm nêu tại điểm 1
phần I của Tờ trình.
b) Xây dựng cơ chế quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm, mô
hình cơ quan đăng ký và trình tự, thủ tục đăng ký phù hợp, nhằm đảm bảo hoạt
động đăng ký được thông suốt, nhanh chóng, tạo thuận lợi tối đa cho cá nhân và
tổ chức trong quá trình đăng ký và tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm và
đáp ứng yêu cầu của việc hội nhập kinh tế quốc tế.
c) Tăng cường hơn nữa các yếu tố đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên
khi tham gia giao dịch; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu,
chủ sử dụng tài sản và cá nhân, tổ chức có liên quan.
d) Có đầy đủ thông tin về giao dịch bảo đảm để cung cấp cho mọi cá
nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu.
II. QUAN ĐIỂM CHỈ ĐẠO VIỆC XÂY DỰNG DỰ ÁN LUẬT ĐĂNG KÝ GIAO
DỊCH BẢO ĐẢM
Việc xây dựng dự án Luật nêu trên cần quán triệt các quan điểm chỉ đạo
sau đây:
1. Dự án Luật thể chế hoá đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước
vào lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm, cụ thể như sau:

- “Cải cách hành chính nói chung, đặc biệt là cải cách thủ tục hành chính
phải bảo đảm tạo thuận lợi nhất cho nhân dân, doanh nghiệp và góp phần tích
cực chống quan liêu, phòng và chống tham nhũng, lãng phí. Xây dựng tổ chức
bộ máy hành chính tinh gọn, xác định rõ chức năng, nhiệm vụ, phân định rõ
trách nhiệm giữa các cơ quan... Cải cách hành chính phải hướng tới xây dựng
một nền hành chính hiện đại, ứng dụng có hiệu quả thành tựu phát triển của
khoa học - công nghệ, nhất là công nghệ thông tin”. “Giảm đầu mối, bỏ cấp
trung gian, hình thành bộ quản lí đa ngành, đa lĩnh vực”. “Cải cách mạnh mẽ
các thủ tục hành chính, tạo môi trường thuận lợi nhất cho sản xuất, kinh doanh
của doanh nghiệp và nhu cầu chính đáng của người dân... Các cấp chính quyền
và từng cơ quan hành chính nhà nước khẩn trương rà soát các loại thủ tục hành
chính, bãi bỏ hoặc sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền hoặc trình cấp trên xem
xét sửa đổi theo hướng tạo thuận tiện cho nhân dân và doanh nghiệp. “Công bố
công khai các thủ tục (các loại giấy tờ, biểu mẫu) và quy trình giải quyết công
việc, thời gian giải quyết, phí và lệ phí theo quy định để nhân dân biết và thực
hiện thuận lợi. Tiếp tục đẩy mạnh việc thực hiện có hiệu quả cơ chế một cửa,
một cửa liên thông tại các cơ quan hành chính nhà nước và mở rộng áp dụng
tại các đơn vị sự nghiệp dịch vụ công...”. “Thực hiện nhất quán nguyên tắc:
một việc chỉ giao cho một cơ quan, một người chịu trách nhiệm chính. (Nghị
quyết số 17-NQ/TW ngày 01/8/2007 Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành

4
Trung ương khoá X về đẩy mạnh cải cách hành chính, nâng cao hiệu lực, hiệu
quả quản lí của bộ máy nhà nước).
- “Áp dụng các tiêu chuẩn giám sát thị trường theo thông lệ quốc tế;
...đảm bảo tính công khai, minh bạch”. (Điều 1, điểm C.2.d của Quyết định số
128/2007/QĐ-TTg ngày 02/8/2007 về việc phê duyệt Đề án phát triển thị trường
vốn Việt Nam đến năm 2010 và tầm nhìn đến năm 2020).
- “...bảo đảm các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu khác nhau
trong nền kinh tế”; “Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách
để các quyền về đất đai và bất động sản được vận động theo cơ chế thị trường,
trở thành một nguồn vốn trong sản xuất, kinh doanh.”; “Hiện đại hóa hệ thống
quản lý hồ sơ địa chính, bất động sản. Phát triển đồng bộ các dịch vụ tư vấn
pháp luật, công chứng, thẩm định, đấu giá, đăng ký giao dịch...tạo môi trường
thuận lợi, an toàn cho các giao dịch trên thị trường đất đai, bất động sản.”.
(Điểm II.2 và Điểm II.3 của Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 31/01/2008 Hội
nghị lần thứ sáu của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn
thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa).
- “Khuyến khích mở rộng các dịch vụ hỗ trợ thị trường tài chính; bảo vệ
lợi ích hợp pháp của mọi đối tượng tham gia thị trường”. (Điểm III.2.1 Phát
triển đồng bộ các loại thị trường trong Nghị quyết đại hội đại biểu toàn quốc lần
thứ X về phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế- xã hội 5 năm 2006-2010).
2. Bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất, đồng bộ với hệ
thống pháp luật Việt Nam, kế thừa và pháp điển hóa các quy định hiện hành đã
và đang phát huy có hiệu quả trong thực tiễn.
3. Dự thảo đáp ứng yêu cầu công khai hoá và minh bạch các quyền, giao
dịch về tài sản. Mở rộng phạm vi các trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm, lợi
ích được bảo đảm, để tăng cường an toàn pháp lý cho các giao dịch và đáp ứng
nhu cầu tìm hiểu thông tin của các chủ thể tham gia các giao dịch dân sự, kinh
doanh, thương mại. Xây dựng, hoàn thiện quy trình đăng ký các loại giao dịch
bảo đảm theo hướng: đơn giản, thuận tiện, khoa học và chính xác trong quy
trình đăng ký, cung cấp thông tin; xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán.
4. Từng bước đổi mới về tổ chức các cơ quan đăng ký, hướng tới mục tiêu
xây dựng hệ thống các cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm hiện
đại và thuận tiện cho người dân.
5. Tham khảo, chọn lọc kinh nghiệm của các nước có hệ thống pháp luật
về đăng ký giao dịch bảo đảm và vận dụng phù hợp với điều kiện kinh tế - xã
hội ở Việt Nam.
III. QUÁ TRÌNH SOẠN THẢO DỰ THẢO LUẬT ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO
ĐẢM
Trong thời gian qua, Bộ Tư pháp đã chủ trì, phối hợp với các cơ quan hữu
quan thực hiện các hoạt động sau đây:

5
 1. Tổ chức tổng kết 5 năm triển khai công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
(2002-2007) vào tháng 11 năm 2007.
2. Rà soát các văn bản pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm; tổ chức
nghiên cứu khoa học, tham khảo kinh nghiệm của các nước có hệ thống đăng ký
giao dịch bảo đảm phát triển.
3. Khảo sát về thực trạng tổ chức, hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm
và thực thi pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại 18 tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương trong năm 2007 và 06 tỉnh thành phố trực thuộc trung ương
trong năm quý I năm 2008; khảo sát thực tế tại một số bang của Mỹ, Canada,
Nhật Bản, Pháp.
4. Xây dựng dự thảo Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong quá trình
xây dựng dự thảo, Bộ Tư pháp đã nhiều lần tổ chức lấy ý kiến đóng góp trực tiếp
(thông qua các tọa đàm, hội thảo) và bằng văn bản của các Bộ, ngành ở trung
ương, các cơ quan, tổ chức có liên quan ở địa phương và các chủ thể chủ yếu
chịu sự điều chỉnh của Luật này như các tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp
khác.
IV. NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ THẢO LUẬT ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH
BẢO ĐẢM
Dự thảo Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm gồm 7 chương, 75 điều, với nội
dung cơ bản sau đây:
1. Chương I “ Những quy định chung”
Chương này có 15 điều (từ Điều 1 đến Điều 15) quy định các vấn đề
chung về đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó nổi bật các vấn đề sau đây:
a) Về khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm (khoản 1 Điều 4)
Dự thảo quy định đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan có thẩm
quyền ghi nhận các quyền phát sinh từ các giao dịch bảo đảm và các giao dịch
dân sự khác được quy định tại khoản 2 Điều 3 theo trình tự, thủ tục quy định tại
Luật này. Đây là khái niệm chung để thuận tiện cho việc điều chỉnh và được cụ
thể hóa trong một số trường hợp đăng ký như đăng ký thế chấp, cầm cố tàu bay,
thế chấp tàu biển, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
b) Phạm vi điều chỉnh (Điều 2)
Dự thảo Luật quy định về thẩm quyền, trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch
bảo đảm và cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm đối với mọi loại tài sản,
trong đó có cả đăng ký và cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất, tàu bay, tàu biển, nhằm khắc phục tình trạng pháp luật về đăng ký
giao dịch bảo đảm còn phân tán, thiếu đồng bộ, có trùng lặp và mâu thuẫn trong
một số trường hợp và thống nhất pháp luật trong lĩnh vực nêu trên. Đồng thời,
dự thảo Luật pháp điển hóa các quy định phù hợp và ổn định qua thực tiễn áp
dụng mà hiện nay đang được quy định chủ yếu ở các Nghị định và Thông tư.
Qua đó, giúp cho người dân và cơ quan đăng ký thuận tiện trong việc tìm hiểu
và áp dụng pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

6
 c) Đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 3)
Dự thảo quy định các trường hợp phải đăng ký (khoản 1 Điều 3) và các
trường hợp đăng ký tự nguyện (khoản 2 Điều 3) trên cơ sở kế thừa các quy định
của Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Chính phủ về đăng ký
giao dịch bảo đảm, Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bộ luật
Hàng hải, Luật Hàng không dân dụng, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày
29/11/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và các Thông tư hướng dẫn thi
hành.
Đồng thời, dự thảo mở rộng phạm vi các quyền, giao dịch về động sản
được đăng ký bao gồm: bán có thoả thuận chuộc lại hoặc bán hàng thông qua
đại lý đối với tài sản là động sản và giao dịch dân sự khác nhằm bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự. Việc công khai hoá các quyền, giao dịch nêu trên không
bắt buộc (nếu không đăng ký thì giao dịch vẫn có hiệu lực), nhưng việc đăng ký
sẽ làm cho giao dịch đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba và thời điểm
đăng ký là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên khi có sự xung đột quyền và lợi ích
đối với cùng một tài sản.
Việc mở rộng đối tượng đăng ký nêu trên xuất phát từ những lý do cơ bản
sau đây:
Thứ nhất, đáp ứng được yêu cầu minh bạch, công khai hóa tình trạng pháp
lý của các tài sản là động sản nhằm thúc đẩy giao dịch dân sự, kinh tế phát triển.
Thứ hai, đảm bảo xác định một cách công bằng quyền của các bên có liên
quan đến cùng một tài sản. Việc xác định thứ tự ưu tiên giữa họ cần được căn cứ
vào một tiêu chí chung đó là thời điểm đăng ký.
Thứ ba, tham khảo kinh nghiệm của một số quốc gia, đối tượng đăng ký
giao dịch bảo đảm được xác định rất nhiều, theo đó mọi giao dịch nhằm xác lập
một “lợi ích bảo đảm” bằng tài sản đều có thể được đăng ký theo thủ tục đăng ký
giao dịch bảo đảm, không phụ thuộc vào tên gọi hay hình thức thể hiện giao dịch
đó.
c) Về nguyên tắc đăng ký (Điều 5)
Dự thảo quy định một số nguyên tắc đăng ký giao dịch bảo đảm nói
chung và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản, tàu bay, tàu biển, quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất nói riêng. Các nguyên tắc này được cụ thể hóa
trong các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký, trách nhiệm của cơ quan đăng ký
và người yêu cầu đăng ký.
d) Giá trị pháp lý của việc đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 7)
Dự thảo quy định giá trị pháp lý của việc đăng ký trên cơ sở cụ thể hóa
khoản 2 Điều 323 Bộ luật dân sự và kế thừa các quy định pháp luật hiện hành,
trong đó có khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004,
theo đó các quyền và hợp đồng về bất động sản thuộc đối tượng đăng ký theo
Luật Đăng ký bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký và có giá trị

7
pháp lý đối với người thứ ba cũng từ thời điểm đăng ký. Qua đó, dự thảo đảm
bảo tính thống nhất của các quy định pháp luật có liên quan về vấn đề này.
2. Chương II “Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm”
Chương này gồm 8 điều (từ Điều 16 đến Điều 23) bao gồm các quy định
về thẩm quyền, nhiệm vụ và quyền hạn của các cơ quan có thẩm quyền đăng ký
giao dịch bảo đảm và chức danh Đăng ký viên, đảm bảo các yêu cầu về cải cách
hành chính đối với với vấn đề tổ chức.
3. Chương III “Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản”
Chương này có 4 mục, 19 điều (từ Điều 24 đến Điều 42) bao gồm các quy
định về trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển, các
động sản khác và đăng ký trực tuyến.
Các quy định về hồ sơ, thủ tục đăng ký được quy định đơn giản, rõ ràng
hơn, đảm bảo công khai, minh bạch. Thời hạn giải quyết đăng ký được rút ngắn.
Trên cơ sở ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động của cơ quan đăng ký
giao dịch bảo đảm, nhằm đáp ứng kịp thời yêu cầu của tổ chức, cá nhân trong
việc công khai hoá các quyền, giao dịch về tài sản, dự thảo Luật đã quy định về
trình tự, thủ tục đăng ký trực tuyến giao dịch bảo đảm bằng động sản. Việc triển
khai đăng ký trực tuyến đối với các giao dịch bảo đảm bằng động sản sẽ góp
phần nâng cao tính chính xác của thông tin, rút ngắn tối đa thời hạn giải quyết
việc đăng ký, làm cho hệ thống đăng ký thân thiện với người dân hơn, vì mọi
người có thể đăng ký và tra cứu thông tin tại bất cứ nơi nào vào bất cứ thời điểm
nào.
4. Chương IV “Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất”
Chương này có 4 mục, 15 điều (từ Điều 43 đến Điều 57) quy định về trình
tự, thủ tục thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
từ đăng ký lần đầu đến đăng ký thay đổi và chấm dứt đăng ký. Dự thảo tạo cơ sở
pháp lý cho việc thống nhất trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất, đảm bảo thuận tiện cho người yêu cầu đăng ký.
5. Chương V “Cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm”
Chương này gồm 10 điều (từ Điều 58 đến Điều 67) bao gồm các quy định
về quyền tìm hiểu thông tin của các cơ quan, tổ chức, cá nhân, các phương thức
tiếp cận thông tin, thẩm quyền và nguyên tắc cung cấp thông tin, nội dung thông
tin được cung cấp và tính chính thức của Hệ thống dữ liệu quốc gia các giao
dịch bảo đảm và Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm.
Dự thảo khẳng định nguyên tắc mọi tổ chức, cá nhân đều có quyền tìm
hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm đã đăng ký.
6. Chương VI “Trách nhiệm, quyền hạn của các cơ quan trong hoạt
động đăng ký giao dịch bảo đảm”

8
 Chương này gồm 6 điều (từ Điều 68 đến Điều 73) quy định về trách
nhiệm, quyền hạn trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm của Chính phủ,
Bộ Tư pháp, Bộ Giao thông vận tải, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện.
7. Chương VII “ Điều khoản thi hành”
Chương này gồm 2 điều (từ Điều 74 đến Điều 75) quy định về hiệu lực
của Luật và trách nhiệm hướng dẫn thi hành Luật.
V. MỘT SỐ VẤN ĐỀ XIN Ý KIẾN
Trong quá trình xây dựng dự án Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm, đa số
các ý kiến đóng góp đều nhất trí với cơ cấu và nội dung cơ bản của Luật. Tuy
nhiên, còn có một số có ý kiến khác nhau cần xin ý kiến chỉ đạo của Chính phủ,
cụ thể là:
1. Về phạm vi điều chỉnh
Hiện nay, có ba loại ý kiến khác nhau về phạm vi điều chỉnh của dự thảo,
cụ thể như sau:
a) Loại ý kiến thứ nhất: Xây dựng Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm thành
một đạo luật chung, thống nhất điều chỉnh việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với
tất cả các loại tài sản, kể cả giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển, quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Ưu điểm:
- Có thể quy định thống nhất những vấn đề về đăng ký giao dịch bảo đảm ở
mức độ cao.
- Giải quyết những hạn chế tồn tại của hệ thống pháp luật về đăng ký giao
dịch bảo đảm.
- Tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho người áp dụng, thực hiện pháp luật về
đăng ký giao dịch bảo đảm.
Nhược điểm:
- Cần thay thế, bãi bỏ một số quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm trong
các văn bản pháp luật có liên quan như Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 (trừ yêu
cầu về hồ sơ đăng ký phải có hợp đồng thế chấp đã được công chứng hoặc chứng
thực), các điều 20, 33, 34, 35, 36 và 153 của Bộ Luật Hàng hải và các điều 28, 29,
32 của Luật hàng không. Đồng thời pháp điển hóa các quy định về đăng ký giao
dịch bảo đảm trong một số Nghị định và Thông tư hiện hành.
b) Loại ý kiến thứ hai: Xây dựng Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm như
một đạo luật khung, điều chỉnh việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tất cả các
loại tài sản.
Theo đó, Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm quy định những vấn đề cơ bản
trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm. Đối với việc đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng một số loại tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tàu
bay, tàu biển, nếu pháp luật có quy định khác thì áp dụng văn bản có quy định

9
khác đó (Luật Đất đai, Luật Hàng không dân dụng, Bộ luật hàng hải và các văn
bản hướng dẫn); nếu không có quy định thì áp dụng quy định của Luật Đăng ký
giao dịch bảo đảm.
Ưu điểm:
- Bảo đảm việc thống nhất về những nguyên tắc chung đối với việc thực
hiện đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Không ảnh hưởng nhiều đến các văn bản pháp luật hiện hành về đăng ký
giao dịch bảo đảm.
Nhược điểm:
- Có nguy cơ thiếu đồng bộ, thiếu thống nhất trong pháp luật về đăng ký
giao dịch bảo đảm giữa những các nhóm tài sản khác nhau.
- Khó khăn cho người áp dụng, thực hiện pháp luật về đăng ký giao dịch
bảo đảm.
c) Loại ý kiến thứ ba: Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm chỉ điều chỉnh việc
đăng ký các quyền đối với động sản được xác lập qua hợp đồng, giao dịch và căn
cứ pháp lý khác. Trong trường hợp này, có thể phải xem xét, đổi tên Luật thành
“Luật về đăng ký các quyền, giao dịch về động sản”.
Ưu điểm:
- Xây dựng được một đạo luật có nội dung đầy đủ, thống nhất về các vấn
đề liên quan đến đăng ký quyền, giao dịch về động sản.
Nhược điểm:
- Việc tồn tại nhiều văn bản khác nhau điều chỉnh hoạt động đăng ký giao
dịch bảo đảm trong các lĩnh vực chuyên ngành dẫn đến tình trạng quy định về
đăng ký giao dịch bảo đảm trong một vài lĩnh vực thiếu tính hệ thống, chưa đầy
đủ so với những chuẩn mực chung của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Dự thảo Luật thể hiện theo loại ý kiến thứ nhất.
2. Thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm bắt đầu có hiệu lực
Hiện nay, có hai loại ý kiến về thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm có
hiệu lực:
a) Loại ý kiến thứ nhất: Đề nghị giữ nguyên quy định pháp luật hiện
hành. Theo đó, việc đăng ký giao dịch bảo đảm bắt đầu có hiệu lực kể từ thời
điểm cơ quan đăng ký nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ. Kể từ thời điểm này,
giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba. Quy định như vậy sẽ
giúp cho người yêu cầu đăng ký dễ dàng kiểm soát thời điểm có hiệu lực của
việc đăng ký (thời điểm để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản).
Nhưng khó khăn cho người tra cứu, tìm hiểu thông tin, vì thông tin chưa được
cập nhật để cung cấp cho họ.
b) Loại ý kiến thứ hai: Đề nghị xác định thời điểm đăng ký giao dịch bảo
đảm bắt đầu có hiệu lực là thời điểm đơn yêu cầu đăng ký được giải quyết xong
và cập nhật vào sổ đăng ký hoặc cơ sở dữ liệu, vì một trong những mục tiêu cơ
10
bản của hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm là công khai hoá thông tin về giao
dịch đó. Vì vậy, chỉ sau khi cơ quan đăng ký giải quyết xong hồ sơ đăng ký và
cập nhật thông tin vào vào sổ đăng ký hoặc cơ sở dữ liệu, thì lúc đó cá nhân, tổ
chức mới có thể tra cứu, tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm và có cơ sở để
xem xét, quyết định xác lập giao dịch dân sự, thương mại.
Bộ Tư pháp nhất trí với loại ý kiến thứ hai.
3. Thời hạn có hiệu lực của việc đăng ký giao dịch bảo đảm
Hiện nay, có hai loại ý kiến về thời hạn có hiệu lực của việc đăng ký giao
dịch bảo đảm, đó là:
a) Loại ý kiến thứ nhất: Đề nghị giữ nguyên quy định pháp luật hiện
hành. Theo đó, thời hạn có hiệu lực của việc đăng ký được giao dịch bảo đảm
khác nhau tùy theo đối tượng đăng ký, cụ thể là:
- Đối với những giao dịch bảo đảm bằng động sản, thời hạn có hiệu lực
của việc đăng ký là năm (05) năm, kể từ thời điểm đăng ký.
- Đối với đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển, quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thời hạn có hiệu lực của việc đăng ký được
xác định theo nội dung kê khai của người yêu cầu đăng ký (tàu bay, tàu biển).
Dự thảo kế thừa quy định hiện hành.
b) Loại ý kiến thứ hai: Đề nghị thống nhất quy định thời hạn có hiệu lực
của việc đăng ký giao dịch bảo đảm theo nội dung kê khai của người yêu cầu
đăng ký, nhằm tạo ra sự thống nhất và phù hợp hơn với thực tiễn thỏa thuận của
các bên khi giao kết giao dịch bảo đảm.
Dự thảo Luật thể hiện theo loại ý kiến thứ hai.
4. Về tổ chức cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
Hiện đang có hai loại ý kiến khác nhau về tổ chức hệ thống cơ quan đăng
ký giao dịch bảo đảm:
Loại ý kiến thứ nhất: Giữ nguyên hiện trạng hệ thống cơ quan đăng ký
giao dịch bảo đảm như hiện nay. Đồng thời, quy định Uỷ ban nhân dân xã đối
với vùng xâu, vùng xa có thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, để tạo điều kiện thuận lợi cho họ
trong việc đăng ký (không phải đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp
huyện).
Ưu điểm của phương án này là không gây xáo trộn về tổ chức, bộ máy của
các cơ quan đăng ký, tuy nhiên không khắc phục được tình trạng khó khăn do
thẩm quyền của các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được xác định theo
chủ thể.
Loại ý kiến thứ hai: Dự thảo cần thay đổi thẩm quyền của các Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất trong trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất theo địa hạt, góp phần tạo thuận lợi cho việc quản lý, đăng

11
ký và cung cấp thông tin về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất,
nhưng sẽ có thay đổi về mặt tổ chức.
Dự thảo thể hiện theo loại ý kiến thứ nhất.
5. Về chức danh Đăng ký viên
Nhằm xây dựng một đội ngũ cán bộ chuyên nghiệp thực hiện việc đăng
ký giao dịch bảo đảm và phù hợp với mô hình tổ chức, chế độ, chính sách hiện
hành về đơn vị dịch vụ công, dự thảo quy định tiêu chuẩn, nhiệm vụ, quyền hạn
của Đăng ký viên, trừ lĩnh vực đăng ký thế chấp tàu bay, tàu biển, vì số lượng
đăng ký ít. Đăng ký viên trong lĩnh vực đăng ký bất động sản sẽ đảm nhiệm việc
đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Đăng ký viên
chịu trách nhiệm về công việc của mình.
Trên đây là nội dung cơ bản của dự thảo Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm
và những vấn đề cần xin ý kiến, Bộ Tư pháp kính trình Chính phủ xem xét,
quyết định.

Nơi nhận: BỘ TRƯỞNG

- Như kính gửi;
- Các Phó Thủ tướng CP (để b/c);
- Uỷ ban Tư pháp, VPQH Quốc hội (để phối hợp);
- Văn phòng Chính phủ (để phối hợp);
- Ban Xây dựng pháp luật VPCP (để phối hợp);
- Lưu VT, Cục THADS.

Hà Hùng Cường

12