26 Октябрь 2008 г.

http://zapiskiadvokata.blogspot.com/2008/10/blog-post_26.html

Ипотека - много шума из ничего.

В последнее время кругом только и разговоров что про ипотеку. В мире сейчас это одна из
тем номер один в связи с финансовым кризисом. В Молдове про ипотеку говорят как про
чуть ли не единственный способ обеспечить людей доступным жильем.

Ну, и естественно, как оно всегда у нас и бывает, на протяжении последних нескольких
лет кругом только и твердили, что пора бы уж нам принять закон об ипотеке. А то ведь,
понимаешь, везде есть, а у нас нет, что без закона никакого развития ипотеки не будет,
что сотни семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, просто замерли в
ожидании этого закона. Ну и т.д. и т.п. Все как обычно.

И вот свершилось!!! В июне этого года Парламент наконец-то принимает долгожданный

Закон об ипотеке. И уже 2 сентября после опубликования в Официальном Мониторе он
вступил в силу.

Ну, и естественно, решил я вникнуть в суть нового закона, узнать, что же нового и
необычного он нам дает. Тем более что и министр Додон как раз подоспел с
соответствующими заявлениями. Так, по его словам реализация нового Закона об ипотеке
якобы должна «будет способствовать росту доли ипотечного кредитования», «создаст
необходимые условия для кредитования физических лиц на сроки до 15-25 лет». Вторит
ему и вице-губернатор Национального Банка Виктор Чиботару, утверждающий, что до
настоящего момента лишь 2,6 % населения смогли прибегнуть к ипотечному
кредитованию, и новый закон существенно изменит ситуацию в пользу физических лиц,
которые с доверием будут прибегать к нему.(1) (2)

Ну, после таких заявлений я, естественно, с особой тщательностью, строчка за строчкой,

начал вчитываться в закон (кому интересно, тоже могут его почитать вот здесь - на
русском или здесь – на румынском).

Знаете, мне бы тоже хотелось, чтобы у нас люди имели доступ к кредитам на длительные
сроки, имея возможность эти кредиты затем возвращать. Мне бы хотелось, чтобы нашим
гражданам было доступно нормальное жилье (я и сам не против был бы улучшить свои
жилищные условия). Я бы с удовольствием наблюдал, как ипотечное кредитование стало
бы одним из локомотивов движения нашей страны к процветанию, а не источником
финансового кризиса, как у некоторых. Я бы с радостью подписался под каждым словом
нашего министра, если бы они… имели смысл. Проблема лишь в том, что в этом самом
новом законе всего того, о чем говорили вышеупомянутые лица, нет. Вообще!

А вообще, давайте-ка для начала разберемся с тем, что же такое эта ипотека. И нужен ли
нам был этот новый закон, на который все возлагают такие большие надежды.

Так вот, в отличие от того, что о ней думают очень многие люди, ипотека - это отнюдь не
сам кредит на жилье и не купля квартиры в рассрочку. Ипотека, если отбросить заумное
понятие, закрепленное в законе, – это просто напросто залог недвижимого имущества. То
есть, к примеру, у вас есть квартира. И вы берете кредит в банке для каких-то целей под
залог этой самой квартиры. Так вот, в случае, если вы не вернете в срок кредит с
причитающимися по нему процентами, банк у вас ее заберет, продаст и за счет
полученных денег вернет себе все, что ему причиталось по договору кредита.

Конечно, вы можете взять кредит и на покупку нового жилья, которое вы сразу же

закладываете в пользу кредитора. И в случае, если вы кредит не возвращаете, то банк (или
любой другой кредитор, предоставивший вам в заем деньги) сможет забрать вашу новую
квартиру и сделать с ней то, о чем выше я уже сказал.

А теперь необходимо ответить вот на какой вопрос – а откуда берутся все эти радостные
возгласы, что мол, наконец-то приняли закон? Что, до него ипотеки у нас не
существовало?

Не знаю, возможно многие из вас удивятся, но ипотека в нашей стране существует уже
многие и многие годы. Она была предусмотрена еще старым Законом о залоге, принятом в
далеком 1996-ом году. Затем, уже в новом Законе о залоге 2001 года и последовавшим за
ним Гражданском кодексе залог недвижимости достаточно четко регулировался. В законе
2001 года был целый раздел, посвященный именно ипотеке.

Поэтому вплоть до настоящего момента ипотека в Молдове существовала и была

достаточно широко распространена. Особенно, это касается кредитования бизнеса.
Подавляющее число кредитов молдавские банки выдавали (и продолжают выдавать)
именно под залог недвижимости, т.е. ипотеку.

Тем не менее, кредитование физических лиц на приобретение жилья было не особенно

распространено. Именно поэтому многие ждали нового закона, который якобы должен
был создать некий механизм, позволивший бы сделать такое кредитование более
доступным населению. Проблема именно в том, что правила, которые содержатся в новом
Законе об ипотеке, практически ничем не отличаются от тех, которые уже существовали
на момент его принятия и вступления в силу. Разными новыми словами и мудреными
фразами описывается все то, что уже у нас было.

Точно так же как и раньше, договор должен быть заверен нотариально и зарегистрирован
кадастровым офисом (по-старому, в БТИ). Зато кое-что прибавилось, что скорее может
сделать ипотеку более затруднительной. В частности, в соответствии со статьей 8 нового
закона стоимость объекта ипотеки необходимо определять в результате независимой
оценки. Раньше стороны сами определяли стоимость закладываемой недвижимости.
Независимая оценка за 5 минут не делается, поэтому необходимость ее проведения может
сделать процедуру оформления залога более длительной (и затратной), а это уже бывает
очень неудобно для того же бизнеса, который с ипотекой как раз работает очень активно.

Статья 22 Закона об ипотеке ввела обязанность должника страховать предмет ипотеки. А с

учетом длительности некоторых кредитных договоров, обеспечиваемых залогом, расходы
по страхованию могут быть немалыми.

Что ж, по крайней мере оценщики недвижимости и страховые компании появлению

нового закона должны быть рады...

Поэтому лично мне вся эта эйфория на счет нового закона лично мне совершенно не
понятна. Давайте вернемся к некоторым из заявлений, сделанных нашими высокими
чиновниками. Ну, например, к тому, что закон позволит выдавать кредиты на длительные
(до20-25 лет) сроки. Но ведь никто не мешал этого делать и раньше. Никакого же
механизма, который бы стимулировал к этому компании, занимающиеся кредитованием,
или создавал бы гарантии от рисков от серьезных изменений на рынке, в новом законе
нет.

Заявлением отметился и исполняющий обязанности юридического департамента

Министерства юстиции Василе Вулпе, который отметил, что Закон об ипотеке будет
способствовать увеличению доступа к ипотечному кредитованию, будет гарантировано
повышение обязательств по ипотеке. "Закон дает равные обязанности и гарантии
дебиторам и кредиторам, создавая равновесие их интересов. Для кредиторов
упрощается процедура учреждения ипотеки и исполнения права на ипотеку. Созданы
предпосылки для менеджмента рисков, что предполагает доверие к
платежеспособности дебитора и делает возможным снижение процентной ставки, а
также расширение срока кредита", - пояснил Василе Вулпе.

Ну, то-то и оно, что никаких таких особых гарантий ни для кого в законе нет. Есть лишь
обычное обеспечение требований кредитора за счет заложенного имущества. Учитывая
то, что было сказано выше, процедура учреждения ипотеки для кредитора уж точно
упрощенной не выглядит. Ну, а фраза на счет менеджмента рисков вообще никакого
отношения к этому закону не имеет. И как новый закон может повлиять на снижение
процентных ставок по кредитам, мне также осталось непонятным.

Необходимо четко понимать (а делать это, судя по звучащей риторике, либо не могут,
либо хотят),что законодательство об ипотеке (что старое, что новое) является лишь одним
из немногих элементов в создании общей структуры доступного широким слоям
населения жилищного кредитования. И этот элемент сам по себе далеко не самый важный.
Ведь закон, по сути своей, отвечает лишь на два вопроса: 1 – как заложить недвижимость
в пользу кредитора, и 2 – что произойдет, если деньги кредитору возвращены не будут?
Все остальное – лишь детали, которые могут изменяться без особого ущерба ни для
кредиторов, ни для заемщиков. Чистая юриспруденция и никакой экономики.

Поэтому, если у вас была возможность приобрести квартиру или получить кредит для ее
покупки до появления нового закона, то вы сможете сделать это и сейчас. Если же такой
возможности у вас раньше не было, то, к сожалению, новый закон вам в этом ничем не
поможет…

Автор: Алексей Герцеску на 13:54

Ярлыки: Законодательство, Общество

4 коммент.:
http://www.gazda.md/forum/13-38-1
- Prin ce este necesară Legea cu privire la ipotecă, publicată la 2 august?
- Este foarte necesară pentru că aduce câteva noutăţi în domeniu. Ea reglementează mai detaliat
procedurile, începând de la încheierea contractului de ipotecă şi până la realizarea dreptului de ipotecă de
către creditorul ipotecar. Totuşi, Legea cu privire la ipotecă nu trebuie privită ca un act izolat totalmente de
cealaltă legislaţie.
Pentru agenţia noastră noutatea principală este posibilitatea ipotecării bunului viitor. Acest lucru o să
permită mai lesne doritorilor să-şi construiască un apartament sau o casă particulară. Şi legea este foarte
clară în acest sens. Ea oferă garanţii suplimentare atât pentru creditorul ipotecar, cât şi pentru debitorul
ipotecar împotriva unui eventual abuz din partea instituţiei finanţatoare.

- De ce s-ar bucura băncile care oferă credite de ipotecă de această lege?

- Pentru ele legea prevede un mecanism foarte clar în privinţa executării dreptului de ipotecă, în caz că
debitorul ajunge în imposibilitate de plată. Dacă ne referim la construcţiile viitoare, păi aici găsim doar
lucruri noi. Anterior, băncile finanţatoare riscau enorm când decideau să finanţeze construcţiile viitoare,
pentru că nu aveau un gaj clar, lichid. Legea nouă permite înregistrarea bunurilor imobile viitoare. Spre
exemplu, dacă e vorba de o casă particulară, beneficiarul elaborează proiectul, obţine autorizaţia de
construcţie şi poate merge la organul cadastral pentru a-şi înregistra bunul viitor, pe care îl poate pune în
gaj. După aceasta, banca poate finanţa construcţia casei proporţional cu investiţiile făcute în acest scop.

- Ce pot găsi util în această lege companiile de construcţie ?

- Noi considerăm că legea permite lărgirea cercului de potenţiali beneficiari de apartamente. Legea permite
creditarea mai multor persoane şi anume din acest motiv cred că vom avea mai mulţi clienţi şi mai mult de
lucru.

- Dar ce le oferă legea oamenilor care doresc să-şi soluţioneze problemele locative? Tradiţional beneficiarii
se plâng de dobânzi prea mari la creditele ipotecare
- Legea are un capitol separat care se referă la protecţia drepturilor debitorilor. Acesta prevede strict că
creditorii trebuie să oferă transparent absolut toată informaţia ce ţine de obligaţia garantată prin ipotecă,
inclusiv dobânda, costul total aferent obligaţiei de ipotecă, toate comisioanele. Este o prevedere absolut
nouă fiindcă, mai ales în publicitate, se anunţă o dobândă mică, dar se ascund comisioanele mari.
Un alt moment important: în lege apar asiguratorii. Legea obligă debitorul să-şi asigure obiectul ipotecii. În
Moldova, atitudinea persoanelor faţă de asigurarea obligatorie a imobilelor este destul de rezervată.
Adevărat că aceasta o să implice cheltuieli suplimentare, dar nu cred că vor fi foarte mari. Având în vedere
creşterea contractelor de ipotecă, şi companiile de asigurare o să-şi revizuiască politica de preţuri. Mai mult,
asigurarea obiectului ipotecii creează o garanţie suplimentară pentru debitor, în cazul în care el ajunge în
imposibilitate de plată. Nu trebuie să ne speriem, în Europa 98% din imobile sunt asigurate. La noi nu ştiu
dacă se ajunge la un procent-două.

- Ne putem aştepta la un boom pe piaţa de imobil în urma intrării în vigoare a legii?

- Aş evita să prognozez un boom, dar o înviorare sigur că o să fie. În special în ceea ce priveşte
apartamentele noi. Pe piaţa secundară, nu cred că legea o să aibă un impact prea mare. Având în vedere
mecanismul nou ce permite ipotecarea bunului viitor, oamenii o să folosească această posibilitate nu numai
pentru îmbunătăţirea condiţiilor de trai, dar şi pentru ameliorarea confortului.

Sursa: Info-Prim Neo din data: 2008-09-04