iwd/i

Advies inzake garantstelling SOS om praktische redenen in de vorm van een conceptbrief aan de raad

Aan het dagelijks bestuur Van: SDS en concerncontroller, Sjaak Karsten en Aibert van Heijningen Datum: 19 april 2010 Betreft: advies garantstelling SOS/Muziekmakerscentrum Bij brief van 28 januari 2010 heeft u de fractievoorzitters vertrouwelijk genformeerd over zorgelijke situatie rond het muziekmakerscentrum MuzyQ. De omzetcijfers van de BV MAE die u kort na de jaarwisseling mocht ontvangen gaven aanleiding tot die zorg. De ontwikkeling van de omzet bleef sterk achter bij de prognoses waardoor huurbetalingen, naar zich toen al liet aanzien, in 2010 waarschijnlijk niet mogelijk zouden zijn. De brief is opgenomen als bijlage (PM). U heeft vervolgens aan het begin van dit jaar opdracht gegeven tot een uitvoerige analyse van de financile situatie van het muziekmakerscentrum en heeft een marktverkenning laten uitvoeren. De ondernemers hebben hieraan voluit hun medewerking verleend. De uitkomst van het onderzoek geeft een somber beeld (negatieve cash-flowprognose tot 2012 is minimaal 3.7 MLN). Het scenario om het gebouw aan te kopen en (her) te financieren in samenwerking met de gemeente Amsterdam is de beste en eerste optie om verder uit te werken. Uit de marktverkenning blijkt dat het concept van het muziekmakerscentrum uniek is en door de klanten zeer wordt gewaardeerd. Er is geen ander gebouw waarin een vergelijkbare combinatie van functies (onder meer oefenruimtes, opnamestudio's, bedrijfs- en werkruimten, kantoren) wordt geboden en tegelijkertijd het streven is alle vormen van muziek te faciliteren. Het gebouw is ook toegerust met Horecavoorzieningen. De prijs-kwaliteitsverhouding van de geboden faciliteiten is zondermeer goed te noemen. Wel is het de vraag of de markt voldoende groot is om het forse aanbod van het muziekmakerscentrum op te nemen. Het ontbreken van referenties in de markt maakt het moeilijk daarover uitspraken te doen. De financile analyses bevestigen dat het muziekmakerscentrum beschikt over onvoldoende startkapitaal en slaagt er waarschijnlijk niet in om hier in voldoende mate over te kunnen beschikken. Dit heeft er toe geleid dat een deel van het gebouw nog niet bruikbaar en verhuurbaar is en dat marketinginspanningen tot een minimum moesten worden beperkt. Uit de financile analyses blijkt ook dat het resultaat van de onderneming zeer afhankelijk is van de gerealiseerde omzet. Aan de kostenkant is er maar een gering aanpassingsvermogen. Het merendeel van de lasten is direct verbonden met het gebouw en de verhuurinspanningen. Bij brief van 12 april 2010 heeft de stichting SOS het stadsdeel genformeerd over de ontwikkelingen in het eerste kwartaal van 2010. Hoewel de omzet is toegenomen blijft de situatie meer dan zorgelijk. De gerealiseerde opbrengsten zijn flink lager dan de gemaakte kosten zonder dat daarbij

het betalen van huur is meegerekend. De stichting doet een beroep op het stadsdeel in 2010 en 2011 een bijdrage en/of lening te vertrekken van telkens 500.000,-. Op basis van die bijdrage of lening zou de bank bereid zijn tekens 1 MLN aanvullende financiering te bieden. De nieuwe middelen zouden dienen om het gebouw verder te kunnen inrichten en om aanloopverliezen te dekken. De brief van de stichting treft u hierbij aan. In de brief worden de opvattingen van de stichting over de oorzaken van de ontstane situatie en over de gewenste strategie beschreven. De in de brief vermelde omzetcijfers steken zeer mager af bij de prognoses die in december van 2009 werden afgegeven (en al helemaal bij de prognoses die vigeerden toen de besluitvorming over de garantstelling aan de orde was). In december werd er nog uitgegaan van een omzet van 2,65 MLN in 2010. De feitelijke omzet over het eerste kwartaal is 160.000,-, lineair doorgerekend op jaarbasis is dat 650.000,-. Bovendien mag verondersteld worden dat waar opbrengsten lager zijn dan kosten de liquiditeitspositie van de onderneming penibel is en bij voortduren van deze situatie een faillissement waarschijnlijk is. Het gat tussen prognoses en realisatie is zo groot dat het advies is nu niet zonder meer tegemoet te komen aan de wens van de stichting SOS om aanvullend middelen ter beschikking te stellen. Het risico is te groot dat de huidige onderneming met aanvullende investeringen nog steeds niet goed zal presteren en nog steeds niet of onvoldoende in staat zal zijn huur te betalen. De kans is te zeer aanwezig dat deze middelen vooral wegvloeien naar verliezen. Het kopen van het gebouw wordt een optie zodra de bank (na uitputting van het zg calamiteitendepot) de garantie van de gemeente aanspreekt. Het kopen van het gebouw zal een lagere financieringslast kunnen bewerkstelligen en zorgen voor een directe huurrelatie met exploitant MAE. De lagere financieringslast wordt mogelijk als de gemeente Amsterdam bereid is de lopende financiering in zijn geheel over te nemen. In verkennende ambtelijke gesprekken is hierop positief gereageerd. Financiering overnemen en koop kunnen waarschijnlijk het beste in de tijd worden gecombineerd. Het gebouw heeft een zodanige potentie dat er op enig moment een gezonde exploitatie mogelijk wordt en op termijn het gebouw wellicht weer kan worden afgestoten. Het advies is in ieder geval zorg te dragen voor het (laten) doorexploiteren van het gebouw. Dat is zowel voor de korte termijn als voor de langere termijn van belang. Zodra de gemeente eigenaar is van het gebouw ontstaat er een directe relatie met de onderneming MAE, de huurder en uitbater van muziekmakerscentrum MuzyQ. Aangezien de huurder niet in staat is huur te betalen zal de onderneming de facto onder curatele komen van het stadsdeel. Nader uitgewerkt moet worden onder welke condities de huidige onderneming kan en wil dooropereren. De huidige onderneming lijkt daartoe financieel niet zelfstandig in staat en het lijkt daarom onvermijdelijk dat de wens tot het openhouden van het gebouw budgettaire gevolgen voor het stadsdeel zal hebben. De afgegeven garantie maakt dat er geen gemakkelijke uitweg is. In elk scenario zal het stadsdeel een flinke financile aderlating moeten doen. Hoeveel is afhankelijk van zoveel factoren dat dit in dit stadium niet te zeggen is, maar het zal zeker om enkele miljoenen gaan. In 2010 zal de garantie reeds voor een bedrag van bijna een MLN aangesproken kunnen raken. Een scenario met een snelle verwerving van het gebouw kan dit veranderen, maar dan zijn er rentebetalingen. In de jaarrekening 2009 is voor de kosten van de garantstelling in 2010 reeds een voorziening opgenomen van 1 MLN. Het advies is om - uitgaande dat wij zelf het gebouw financieren - in de voorjaarsnota 2010 van het stadsdeel Oost een voorziening op te voeren waarmee in de jaren 2011 en 2012 de

financieringskosten en kosten verbonden aan het openhouden van het gebouw kunnen worden afgedekt. Bij de verdere uitwerking zal uiteraard ook de dekking aan de orde moeten komen.