Tnh hnh th trngBS nh 2010 khp li vi khng c du n g c bit. Cn h gi r vn gi vai tr ng lc. Th trng.

. Nng, H Ni v vng ven lc st lc nng, mc d c hai ang c xem l vng trng ht vn u t BS ca c nc. Th trng Tp.HCM hot ng cm chng, thanh khon gim r rt. Trong khi , nn kinh t v m, cn c a ca ngun vn ti tr cho kinh doanh BS, cha c g khi sc; thm ch cn xut hin nhiu du hiu bt n khi lm pht tng 2 con s, thm ht ngn sch tip tc tng, ch s xp hng tn dng ca quc gia, v doanh nghip trn th trng quc t st gim. Dng vn ti tr cho th trng BS vn suy yu, li tip tc b cnh tranh t cc knh u t truyn thng nh USD, v vng trong iu kin nim tin vo nn kinh t suy gim mnh m. Bc vo nm 2011, liu th trng c khi sc, khuynh hng u t s th no, dng tin s i vo u ? l nhng cu hi kh tr li chnh xc, tuy nhin nhng c s cho nhn nh v tng lai ca th trng li r rng hn bao gi ht k t cuc suy thoi t u nm 2008. 1. V nn kinh t V m: u nm 2010, khi ng n thng bo ch trng iu hnh kinh t, Th tng chnh ph a ra thng ip Duy tr tc tng trng, n nh kinh t v m, chnh sch iu hnh linh hot. y l mt nhim v cc k kh khn, nu khng ni l bt kh thi. V hai mc tiu c hai con ng tri chiu vi nhau, m nu t c ci ny buc phi hy sinh ci kia. Kt qu ng theo d bo, nn kinh t vn t mc tng trng 6.78%, nhng lm pht cng t mc trn 10%, n cng gia tng n ngng 56%GDP. Trc sc p ca cng ng kinh doanh trong nc, v quc t, thng 01 nm 2011 chnh ph a ra thng ip mt cch nht qun hn Quyt tm cao nht trong nm 2011 ca Chnh ph l n nh kinh t v m v kim ch lm pht; i mi m hnh tng trng, chuyn dch c cu kinh t; ci thin i sng ngi dn; xa i gim ngho; bo m quc phng, an ninh; nng cao v th t nc Trong thng ip khng cn gi mc tiu duy tr tng trng, m thay vo l i mi v cht lng ca nn kinh t. y l mt tin rt mch lc m ng cho nn kinh t bt u i vo n nh, tng trng, v tch ly. Vic thc hin mt cch cng quyt sch lc n nh v m, s gip ly li lng tin ca gii u t, cng nh ca ngi dn i vi nn kinh t, v hiu qu iu hnh ca chnh ph. Qua , s to iu kin gii phng mnh m hn ngun lc x hi, cng nh thu ht u t nc ngoi. i hi ng ln th 11 kt thc vi iu chnh c trng kinh t trong cng lnh m ng cho vic nghin cu, cng nhn, th ch ha chnh sch t hu t liu sn xut xem l mt thnh phn song song vi cng hu t liu sn xut chc chn l mt ng lc cc k ln, mt bc ngot mnh m trong thi gian ti i vi nn kinh t, c bit l BS v t ai l mt t liu sn xut ch yu ca x hi. 2. Con ng ca th trng BS trong thi gian ti: a/ Trong di hn Gii u t chc chn s phn ng tch cc vi thng ip ca chnh ph mc d giai on u

nm cn nhiu kh khn. Vic tng li sut c bn, tng t l an ton vn thanh ton ca ngn hng lm li sut cho vay ln n 18-20% chc chn s tc ng n hot ng kinh doanh ca cc ngn hng, v s nh hng mnh n nn kinh t. Thm ht ngn sch tng s dn n xu th t gi tip tc tng. N cng, cng vi mc nh gi tn dng b h do d tr ngoi t cn khong 13.6 t USD (bng 1.8 thng nhp khu) chc chn s gy kh khn trong vic trang tri chi ph u t cng ca chnh ph, cng nh n nh t gi. Vic ngn hng nh nc u tin s dng li sut c bn tc ng v kinh t v m mc d nhm trnh gy ra c sc i vi nn kinh t nhng c cho rng khng ng thuc1. Tuy nhin, con ng trc mt r rng v nn kinh t c c hi i vo qu o pht trin n nh s to tin thu ht u t trong v ngoi nc, t y mnh tng trng kinh t bn vng. Theo kho st ca ngn hng HSBC vo u nm 2011, hn 60% doanh nghip Vit Nam vn tin tng kinh t VN tip tc tng trng. Chnh sch t ai s c th ch ha theo hng ngy cng minh bch, ngn chn u c, gm gi BS, nhng cng s c c hi cho cng nhn t hu t ai. Nu iu ny xy ra, nhng con st BS s l tt yu. Vic nghin cu a ra chnh sch nh x hi, qu tit kim nh , qu u t BS cng ang c chnh ph y mnh tin s to ng lc pht trin th trng nh theo hng bn vng. b/ Khuynh hng 2011: + C mt iu chc chn l th trng H Ni s vt Tp.HCM v s lng d n, cng nh kh nng thanh khon sn phm BS. Cn nh cch y hn 10 nm, khi m th trng BS pha Bc cha pht trin, nhng nh u t BS t H Ni mang tin u t vo nhng khu dn c cha u vo u nh Khu An Lc Tn To; khu th mi Ph M Hng, sau l khu th mi Thnh M Li, Qun 2. Chnh dng tin ny to tin hnh thnh, duy tr, v gy dng cho s sm ut sau ny ca nhng khu dn c . Ngy nay, th trng pha Bc pht trin n r, nhng nh u t c ti tr bi dng tin khp ni v khng cn phi bn ba tn trong Nam, m ch cn thm th vng quanh khu vc H Ni, H ng, H Ty, hay xa hn l Hi Phng, Ngh An, Qung Ninh tm kim c hi u t. + Dng tin u t li tip tc b san s trn ng Nam tin khi n a phn Nng, Nha Trang, nhng a phng du lch ni ting c nc. Nu Nng ni ting vi cc bit th triu nh vo qu t b bin cn hoang s cha khai ph, th Nha Trang li ni ln hng lot d n Condotel vi mc gi rt cnh tranh ch vi trm ngn USD dc ng Trn Ph. + Khu vc BS pha Nam bao gm cc th trng Tp.HCM, Bnh Dng, ng Nai, BRVT, v Cn Th s phi san s dng tin u t cn li cng vi qu u t ca ngi dn a phng, chc chn s khng cn nhiu c hi tng trng chng mt nh trong qu kh. Tuy nhin trong nhng th trng ny u s l ch trng ca dng tin 2011.

1. Tp.HCM: Tp.HCM khng cn l mt c gi tr mn mn xun xanh nh nhng nm 98-2000. Qu t ngy cng hn hp, gi n b cao do khng cn thuc ngi nng dn thun nng, m ch yu nm trong tay gii u c y gi thnh bn hng ln cao. Chi ph n ln, thi gian trin khai lu, gp phn lm sc cn cho th trng BS khu vc ny pht trin. Cc d n c c hi thnh hnh, dn c xu hng ri xa trung tm gim gi bn, nhng bin linhun thp. Tnh thanh khon ca th trng ngy cng yu, tr cc d n cn h gi r. Nhng s pht trin thiu ng b, lm ngi dn mua nh ngoi , nhng i lm qun trung tm cng lm cho vic di chuyn thm n tc, tip tc l mt bi ton nan gii. Li gin l c hi cho nhng nh u t c tm nhn, v qu t chin lc nhng khng phi l nm 2011. 2. Bnh Dng: Th trng Bnh Dng, vi nim tin h tr ngun Cu t cc khu Cng nghip. C th ni theme pht trin BS ca Bnh Dng l KCN. Nhn vo sa bn pht trin, chng ta c th thy khu vc pht trin mnh nht vi s lng d n dy tp trung khu vc Thun An, v D An y l hai khu vc pht trin u tin ca Bnh Dng v nm tim cn

vi trung tm Vng l Tp.HCM. Khu vc Th Du Mt vn d l trung tm ca Bnh Dng, tng lai xa hn l Khu trung tm Tp. Mi Bnh Dng, v khu M Phc. Logic pht trin th ca Bnh Dng tuy vy rt r rng, ban u l pht trin n theo khu vc Tp.HCM, sau da vo ngun lc ni ti l cc KCN xy dng mt m hnh Tp. mi kiu mu theo kiu th a tm. Tuy nhin, mc gi cc CT a ra qu cao. Nu tnh theo gi tr thng mi iu chnh theo k vng tng gi th gi tr ca cc BS ny cng khng th t ti gi tr m cc CT ang cho hin nay. Nhng nh u t sau thi cn st gi r kiu hng Trung Quc nhn ra nng lc tht s ca loi hng ny. H hiu i vi th trng ny cn phi c thi gian lu hn na. 3. ng Nai Logic pht trin th trng ng Nai li khng r rng. Hu ht cc d n BS ln ca N u c mt mi dy lin h no vi th trng Tp.HCM ch khng th pht trin c lp cc th theo kiu Bnh Dng. Hai khu vc ang l vng trng im ca th trng BS N l Nhn Trch, v Khu dc tuyn Long Thnh Du Giy. Khu vc Nhn Trch kp tham gia vo cn st nm 2000-2001, nhng s pht trin thc t ca khu th ny sau 10 nm vn cn ht sc o ut. V thc t, khu th ny khng c ngun chng lng mnh m t KCN Nhn Trch 1, 2, 3. Cc d n u t ti KCN Nhn Trch 1,2,3 ch yu l cc d n i Loan, phc v cc mt hng nh may mc xy dng, cn ngui. Ngoi tr nh my Formosa, cc doanh nghip khc thc s khng c c s pht trin bn vng. Ngoi ra Nhn Trch vn bu vu vo hy vng c c mt cy cu kt ni vi Tp.HCM qua o Long Phc Qun 9. Tuy nhin tng lai ca cy cu ny vn cn xa vi. Thm ch nu c hin thc xy ra, th Nhn Trch vn kh c th pht trin thc s khi m dn c ti khu vc Qun 9 vn cn xem l tha tht. Khu vc dc tuyn Long Thnh Du Giy sau cn st 2007, v gn y l d n Thc Giang in ca X vn cn gp nhiu kh khn khi tin d n vn cn rt chm. Theo thng tin t Gim c VEC n v CT d n nu n b ng tin th G 1 s hon thnh vo 2013. Tuy nhin kh nng ny rt kh xy ra, khi HND Tp.HCM cng quyt khng gii

ta dn khi cha c nh TC. 4. Cn Th Nu logic pht trin ca cc th trng N, BD, LA, hay BRVT u c s lin h vi Tp.HCM th Cn Th li ng vai tr l trung tm Ty ca khu vc min Ty v BSCL. Tuy nhin sau khi Cu Cn Th i vo hot ng, BS ti khu vc ny li c chiu hng i xung. L do rt n gin, l v mc gi m CT a ra trc khi Cu Cn Th khnh thnh bao gm s kin ny; v khi th trng ri vo trm lng, khi m vn tch ly u t BS ca ngi dn a phng cn, v ngi dn SG v a phng khc cng khng cn cm thy tnh hp dn ca th trng ny th cc CT phi gim gi kch cu. Bn cnh , tc th ha ca Cn Th cng b cnh tranh mnh m t cc a phng ln cn nh Hu Giang, Vnh Long, Bc Liu, do vy trin vng tng trng thc s ca th trng ny trong nm 2011 cng cha th thc s sng ln.

5. Long An i vi th trng Long An, rt nhiu nh u t nhn thy tim nng cc k ln ca khu vc ny v v tr, c bit l khu vc Bn Lc. V tr ca n c xem l rt chin lc khi l trung tm i v SG, Min Ty, hay Campuchia. Chnh v vy, khu vc ny tham gia rt sm vo th trng BS. Tuy nhin c th thy kh nng tng trng ca th trng ny cn rt yu. Ngoi tr cc KDC c cc khu thng mi sm ut, hay c ch hot ng, tnh hnh giao dch BS ti cc khu vc khc hu nh rt t. Nu Bnh Dng mnh danh l th ca KCNl; ng Nai c Sn bay quc t Long Thnh; BRVT l trung tm Cng nghip nng, Cng bin, v CN ha du; Cn Th l Ty ca BSCL th Long An li chng c g . Th trng KCN Long An pht trin qu chm, nn ri vo giai on thoi tro ca loi hnh sn phm ny. Trong khi , qu nhiu d n Sn golf b thu hi khin cho phng n x l t cng kh khn. Bn Lc mc cho l v tr chin

lc, vi s h tr t tuyn ng cao tc SG-TL vn khng th lm cc KDC ct cnh. Ly v d mt vi d n KDC ti Bn Lc, gi t trung bnh ti khu vc ny khong 5 triu/m2. Sau khi xy dng xong nh trn mt mnh t 100 m2 Ngi ta phi b ra khong 1.5 t ng. i lmti Tp.HCMbng ng cao tc SG-TL ngi ta phi b ra mt khon tin hn 600 triu ng mua t, v nu i bng xe my th ch c i trn QL 1A rt hay kt xe. Tuy nhin mu thun nm ch khch hng c iu kin nh vy h li khng chn Long An. V vi 1.5 t ng h c th chn mua mt cn h, hay nh nm trong hm KDC hin hu ca Tp.HCM, vi cc tin ch sng sn c. im mu cht ca vn l cc d n y a phn l nh l. Cc CT hu nh vn cha th xc nh r rng ci g s l ng lc sales, l theme cho c th trng si ng, l mt l do hp l ko dng tin u t vo khu vc ny. Li gii , mt ln na li nm trong tay cc nh u t c tim lc di hn. Cn phi xc nh mt ng lc cho c th trng. 6. BRVT Nu c th a ra mt nhn nh th nm 2011 s l c hi ca BRVT. BRVT vn d l ni gii tr cui tun truyn thng ca dn SG. S cnh trnh t Phan Thit, h tng kt ni pht trin vi cc Trung tm du lch khc, v dch v cht chm lm hao mn sc cnh tranh ca BRVT. Tuy nhin nm 2011 tnh s c nhiu thay i. Th trng Tp.Vng Tu va cung cp hai d n OSC tower, v Blue Saphire. Cc d n ny u c nhng li th cnh tranh ring, tuy nhin bc u rt thu ht vi nh u t. Gi cn h ca OSC tower ch 14 triu/m2 rt thch hp vi ngi dn SG mun c mt cn h ngh ngi cui tun v dp l tt m khi b cht chm bi cc C s dch v Du lch. Th trng BRVT cn c c s Cu t ngun chuyn gia ti cc khu cng nghip Cng, v khu CN ha du Long Sn hai ngnh cng nghip m nhn lc c mc lng cao. Theo Khu vc Ph M, Tn Thnh s phc v ni cho khu Cng Ci Mp, v Ph M. o G Gng s phc v hu cn, v ni cho KCN ha du Long Sn. Tp. Vng Tu, v cc huyn ven bin nh t , Xuyn Mc s phc v ni ngh dng vui chi gii tr cho cc KCN ny, cng nh ngi dn t SG xung. Kh nng thng mi ha cc cn h, v villas ngh dng c phn cn cao hn nhiu so vi Nng trong

khi gi c li rt cnh tranh. Khu bit th ngh dng OCEANAMI gi thp nht ch khong 300 ngn USD/cn vi ni tht trang b y trong khi i vi gi , v v tr tng ng (khng hng bin) ch c th mua c 3/5 cn nh ti Nng khng gm ni tht. Gi Cn h li cng chnh lch nu ly gi ca OSC Tower so snh vi khu cn h OCEAN View ti Nng mc d v cht lng c khc nhau. Tuy nhin i vi ngi mua, gi, v kh nng thng mi cn h l vua.