De fiscus en uw inkomen Investeren in onroerend goed: wat zijn de fiscale consequenties? Carl Van Biervlet ~ Senior Tox Manager Vandelanatte en Kal Von looy - Geassocieerd notaris Investeren in onroerend goed kent succes. Beste getvige dacwvon is de wasigoedmart die saan lovelvthit geraot Wat is de fiscale kost van een investering in onroerend goed? We gevan v een overzcht von de hicole gevolgen verbon den on de corkoop,veskoop en verhut van een onoerend goed, Ook de schenking van voxgoed komt aan bod Registratierechten Het toriel van het registatierecht von een onroerend goed is verschilend naaigelong de figging van het goed. sjstoierechien zijn immers een gewesibelasing en elk ewes! honizert 20 zin eigen taieven. Zo kan men onder reer in het Vieams en het Wools Gewes! keine landeigen cdommen en bescheiden woningen {KI is Kener of gelik aan 743 euro] verwerven aon een registtierecht van 6 % [wor Wallonia) of 5 % [voor Vlaanderen) In he! Vlaams Gewes heeft men bij de verwerving van de hootdverlifpioals ovetigers een vrsteling of “abatement” von 12 500 euro bij zuivere aankoop van de volle eigendom van een to bbewoning aangewend of bestemd onoetend goed. Of een meeneembaothed van maximum 12 500 euro ols men een hooldvesblifpioatsverkoopl en er een nieve kop, binnen fen termijn von twee joar te rekenen vanof de regishate. in het Brussels Hooldstedelik Gewestheelt men dan wee! en regeling woot de belastbare grondslag voor de regis ‘ratieechien bij de verwerving van een hooldverbifploats verminderd wordt met 60 000 euro, Dit kan zelfs 75 000 ‘euro worden ols het onvoerend goed in “een rulave voor versterte ontwikkaling von de huisvesing en de stadsver riewwing" lg Als de investeerder ol een onerend goed bez, en dus ean “bikomend” onicerend goed verwet, dan kan hi niet genie ten van het tavief voor een “kein bosch’. In dot geval zo volgende larieven van toepassing op de verwerving + onroerend goed in Viaanderen: 10 %; * oniacrend goed in het Bussels Hookdstedelik Cowes! 12,50 % + onoetend goed in Wollonie: 12.50 & Abatement en meeneembaarheid Wie gen exta oncerend goed verwerl en er dus ol €én cf meer bezillz0l geen cansprack kunnen maken op enige vermindeting van rechien ervan uitgoande dat het niet uot com de oarkoop wan een verwangende hookdverlifploas) ieuwbouw Wie investeet in rieuwbouw 20l een conmesielié duurdere facole ekening gepresenieerd kigen, zeker os hi aonkoopt won een bercepsopricher: Nieuwbouw wordt doorgaans vetkocht onder hel BTV/seel, De pris van hel congetochle 4 Convoerend goed zol gesplist worden in een grondwoarde thet deel van de pris dot betiekking heeft op de grond) en een consructiewsorde (het dee! von de prijs dot berekking heelt op de gebouwenl. Aftonkelik van de ligging von het omroerend goed deloalt men over de giondwaarde hel regi tralerect zoals hoger vermeld. Over de constuctewaorde ven de sigue gebouwen zal men BTW betalen aan een tarief van 21 %. Hier is de fiscole rekening dus een fink eak duurder. BIW recupereerbaar? Hoewel men een onioerendgoedbelegging moe! betijien als een investering op lange fermjs, kan het zn dot men de oangetochte niewsbouw al srel van de hand 20u wil len doen. Als men de rieuwbouw birnen twee jaor na de eeste ingebuikname verkoopt, kon men de constuctes herverkopen onder hel BTWstelsel. Deze verkoop m verleent het recht om de betoalde BTW te recupereren Hieroe moeten echier verschilende voorwaciden worden nogeleed, Zo is vest dat men di van in het begin schie lik vermeldt in de onderhandse vetkoopovereenkoms! en dat men bi de BTWAdminstatie een verklving aflegt woaxin men fe kennen geelt dat men als toevlige BTWpliciige een gebouw onder het BIWsielsel wens verkopen, Mien zal ook een biizondere BTWraongiie moeten indienen, ‘waorbij de conkoopfactuen en de verkoopfactwur gevoegd zn. Utzonderik zal men hier as toevolige BTW'plichige immers een foctuur moeten uischrven voor de veikoop van hel gebouw onder het BTWstelsl. Het recht op BTWroftek most bovendien ulgecelérd worden in deze bizoadee cangite Herschatting De fiscus beschitt over een fermi von twee jaor na de caankoopatie om de betealde pris te veri ficaie geschiedt sinds begin 2005 door gespecialxeerde cellen die deel uimaken van de diensen van het kadastr Worneer zi, op basis van de vergelikingspunien waorover 2 beschlken, menen dat de verkooppris hoger zou moe- ten 2in don deze vemeld in de aorkoopakie, kunnen ze covergoan fot een bijgoande taxatie, Als dit gebsur, 20! er cok een boste verschuldigd zi. De belosingplichige kon gen verweren of in onderhandelingtteden met de Administ 2ich bie Herverkoop Wie een onoerend goed, cangelochi met betaling von tegistoierecien, bimmen ‘wee ject heveikoopl, 2a) die vien van de desijds betaolde regisratierechten kunnen terugvorderen in Vlaanderen en in Wallon. In het Brsseee ‘Genes! zal de beosingplichigeslech's 36 % va de deste betoalde registierechian kunnen teugvorderen. ‘Met ol te vee! kopen en herverkopen op korte termi moe! men wel opletten. Wie sen te grote frequenlie aan de dag leg}, 20u kunnen beschouwd worden als handeloar in onroe- rend goed, en belast worden in de personenbelasing op de behaalde winslen. Wie een onroerend goed louter os privéimvestering gebruik of verhuur, zal hoe dan ook moeten‘opletien voor een mogelike ‘arate van de meewoade. Voor pioessionee! gebnikle goederen gelden don rog eens speciiete toxoieregel. De algemene regel zegt dot een natwrik petsoon die een conroerend goed verkoopt da on privé eigendom behoor, hierop geen personenbelasing me! betolen. Maar ei heel wot izonderingen op deze regel. Bij de vetkoop van en perceel grond wordt men betas! als de verkoop gebeur binnen acht jacr nadat men het sik grond heeft cangekoch De date van de authentcke akte is hierbj bepalend. Een vetkoop binnen vif jaar na cankoop wordt belast aon 33 % belasing. Gebeut de verkoop tusien vif en ech! jaar no ceankoop, don wordt er op de ontvangen meerwaaide een bolasiing van 16,5 % goheven. Deze percentages moelen bovendien elk nog eens vethoogd worden met de toepas salike gemeeniebelasing, Gemiddeld becroog! die op ct moment iets meer dan 7 % ‘Maar ook de vetkoop van een gebouwd onroerend goed kan belostboor zin (beholve indien de vetkoop de eigen woning bette). De verkoop von een gebouw binnen een periode van vif joar ne de carkoop ervan, worden belost aan 16,5 %, ook hier nog te verhogen met gemeentebelas ting We mocten toegeven dat de berekening van de belaste meerwoarde wel heel voordelig vgloop!, maar toch blif het niet cangenaam om belasiingen le moeten ophoesien op meenwourden die eigenlik len private tel ziin behoold. En beovendien moe! v voorzichigheid aon de dog leggen als u vasigoed aon en verkaopt. De fiscus kan de meerwaarde immers belasien ols een divers inkomen, os hij von mening is dot de verkoop een speculate karokter heel. In dat geval betaat u 33 % belosing, te verhogen met gemeentsbelos tinge. Goat u hier 16 enhousiost te wetk, bivoorbeeld door ek jacr een conta ontoerende goederen te kopen en te vetkopen, dan kan de fiscus de meerwoarden zels gaan beelasen ols een bercepsinkomen. Dit gebeurt don oan het Progressiet taref in de personenbelosing, wa! maximoal ‘50% kan becragen, te vragen met gemeentebelosing (Om dit te ilusreren, verwijzen we naar een vilsprack von 6 januari 2006 van het Hof von Beroep te Bergen. Het betrelt eon pariculier die maar left 33 huizen bezit Hi heeft it nroerend patimonium jaar na jaar apgebouwd vio schenkingen, erfenssen,leningen en ontvangen huuigelden. Zo kocht hij bouwwalige panden, knopte die op en ver huurde ze vervalgens. Hi was van oordeel dat deze private huvrinkomsten niet belosibacr waren. De fiscus is achter van mening dat een dergelikuilgebreid parimonium het loutere beheer von een privoat veimogen ver ovetslgt en de huur gelden dus als een beroepsinkomen mosten worden belos. De rechtergaf de fiscus gel Een onroerend goed verhuren Als v een onrcetend goed nie! verhuurt of u verhuurt het can iemand die het niet voor beroepsdoeleinden gebruik, don wordt v belast op basis van het kedestaol irkomen {kl} van het onvoerend goed. Het Kl von de woning die v zel betekt fen waarvan v eigencar, bezier, erfpachies, opstalhouder cof wuchtgebruiker bent, 's weliswoor volledig vigesteld van personenbelasing. Ock de ontoerende goederen die bij loopbeanpacht worden verhuurd, zn veigesteld. Een gel cadige vriselng is er verder voor pachtovereenkomsten von gronden die opgesteld zin bij auhentieke okie en die voor Zien in een eerste gebuiksperiode van mirimaal 18 jaar. Verhwur! u het goed aon een rechisperscon (by. een ven rootschap, een vaw ..) of aan een notuutik person de hel omoerend goed beroepsmatig gebruik! Ibv. een letoar die een gedeelie van zn huur as onkosten inbrengt van zin beroepsinkomen|, dan wordt u belost op basis van de ont vangen hur. Deze wordt normaal nog verminderd met 40 % forfaitaie kosten voor gebouwde onoerende goederen en 10 % forfatoire kosten voor gtonden, maar me! een begten: 2ing op basis van het Kl Schenken van onroerende goederen: kluwen van jewelste As we het over vasigoed hebben, kunnen we o0k niet naost de schenkingsrechien. Het is niet ongewoon dat ouders een stuk bouwgrend willen schenken aan hun kindleren}. In het Vloams Gesvest heel men een tweetal mogelitheden. Goot het om de scherking van een stik bouwgrond, dan kan ‘men gerieten von een verlaogd scherkingstech! (momenieel ‘mogelik to! 31 december 2009). De voorwaarde is dan wel dat men binnen dre jaor, te rekenen vanaf de datum ‘van de akte, een volledig dossier indient voor het bekomen von een sledenbouwlundige vergunning om een woning fe bbouwen op het perceel grond, Om u een beeld fe geven ven de schenkingsechien in rechi li, tssen echigenaten fen hssen somenwonenden, geven we hieronder een tabel, woatbij een onderscheid wordh gemaak! voor schenkingen ven bouwgionden en schenkingen van andere onierende goederen [OG ‘GEDEETE vans DE SCHENKNG Von ta ° 12 50050R 1%, 3% 12500 25000 €uR 2% as 25000 0. 0008uR 38 33 0000 op000EUR 5% 7% fo0000 —1s.00mUR 8% ox, 150.000 2090008R a ux. 70000 250000euR 18% wes. 250000 s00000eR 4% 2% boven 500,000 UR 20% 20% ‘Macr Vaanderen is niet het enige gewes! dot specifieke schenkingsechien heel ingevoerd mbt. onoerende goe deren. Zo heeft het Brussels Hookdstedelik Gewest een cfzonderlik tarel in het leven geroepen voor schenkingen in techie lip, ussen echigenaten en samenwonenden voor de schenking van een hoofdverblifaloats. De tobel op de volgende bladzide geelt de verschillende trieven weerOTE N TUSEN EGHTOENOTN, CEDEEIE VAN DE SHENG Von Ta Wookie Ander OG ° 30000 808 2% 3 $000 1000008853 Bx 00.000 i7s0008uR 6% 9% 5000 2s0000UR 12 ex. 250000 S000008R 4% 2% boven 500 000 UR 20% 0% Weliswoor is hiet versist dat de begitigde llezerst op de datum van de scherking nist reeds de vile eigenaor i von een ander onroerend goed da geheel of gedeehelik tot bewoning is besiemd. Verder moe! de begitigde zich verbinden om zijn hookdverbiifploas te vesigen op het caches van hei geschonken goed en dit binnen hee joa: na de datum von de regio van de schenking, Bovendien fe ain hooldverblifplaats behouden in he Bruselse Gewest geduende een femijn van minsions vif jaar, fe rekenen vanaf de dotum van de vestiging van zin hookdverblifploas in het onoerend goed. Recentelik heel de Weate regering eveneens een vetloogd taviefingevoerd voor de schenkingen in vechi lp, hssen echigencten of wetlile somenwonenden van ae famille woring gevestigd in Wallonié. De voorwaorden om von dit verloagde tore te kunnen genieen zi echier een stk minder steng don diegene die in he! Busselse Gewese poscelie zi. _Momenteel werk de Vloamse regering oan een regaing om de vererving von de gezinswening in hel Viaoms Gewes! valledg rite maken von successiorechien. Het Brussels Hooldstedelie Gewest heel! al longer een verlaogd tarief voor de vererving van een hookdveblifplaats van een ert De aarkoop van een onroerend goed is zonder twifel ‘en interessante investering, In bepoalde gevallen kon men in aanmerking komen voer een “klein beschrif Bovendien zijn de loose jaren heel wat gunsimoat regelen vitgewerkt door de verschilende gowestrege Fingen in het kader van de regisate, svecesse- en schenkingsrechien. Maar wie geregeld onroerend goed caankoopt als een belegging, zal hiervoor fiscaal een pris betalen, Wie meen! in onroerend goed te kunnen goon “daytraden’ denkt beter twee keer no, want hi 200 fiscaal wel eens lagen de lamp kunnen lopen. Voorafgaande beslissingen in fiscale zaken: voortaan kunt u rekenen op meer fiscale zekerheid Koentaad Gears - www geertslow be (dens een contole bivoor * zeketheid als v voor! een Ge vewriching dient de cor bbeontwoordt oan rechin