KIN THC CHUYN MN V MI GII BT NG SN CHUYN I TNG QUAN V DCH V MI GII BT NG SN

I. Gii thiu v dch v mi gii bt ng sn Vic mi gii bt ng sn (BS) da trn c s no? Ngi mi gii l ai? H phi thc hin nhng hot ng no phc v khch hng? Tr li nhng cu hi ny hon ton khng n gin. Theo t in Bch khoa ting Vit th mi gii c nh ngha nh sau: "ch th (mt c nhn, mt nhm, mt t chc, mt hng...) lm trung gian cho 2 hoc nhiu ch th khc to c quan h trong giao tip, kinh doanh". Chng ta c th thy rng hot ng mi gii pht sinh khi hi nhng yu t sau: Xut hin quan h gia cc bn; Cc bn khng th gii quyt cng vic, hay gii quyt khng hiu qu; Tn ti ngi th ba, l nh mi gii, c nng lc, iu kin gii quyt nhng cng vic lin quan n cc bn.

Trc tin chng ta xem xt khi nim v mi gii ni chung. Mi gii l hot ng kt ni gia hai bn vi nhau. Trong thc t c cc dng mi gii nh: mi gii hn nhn, mi gii vic lm, mi gii cc loi hng ha ni chung... Chng ta c th nh ngha mt loi hnh ngh nghip no thng qua vic m t c th ngh nghip v ngh mi gii cng vy. Vy mi gii bt ng sn l g? Trong thc t hnh vi mi gii BS gi cho chng ta mt hnh dung r rng, mt nhn thc c th v hot ng . Tn gi v ngh nghip ny nhc cho chng ta lin tng v nhm nhng ngi c th, hot ng trong th trng BS. Tuy vy khng phi lc no chng ta cng hiu c y hot ng ca nh mi gii l nh th no. hiu c r v vn ny, chng ta cn phn tch, lm r ngha tng t trong cm t mi gii BS, c th tin dn n bn cht ca s vic. Trc tin chng ta xem xt t Mi gii. C th nh ngha mi gii l hot ng ca ngi th ba vi mc ch to s thng cm, thu hiu v cc vn lin quan gia cc bn vi nhau, hoc l vic gii quyt nhng cng vic no lin quan gia hai bn - ngi mi gii lc ny ng vai tr l cu ni. Ngoi ra vic mi gii c th c xc nh nh l cng vic to thu nhp thng qua cc thng v gia cc bn vi nhau. V vy mi gii l cng vic vi mc ch to thu nhp m i tng ca n l cc thng v c thc hin gia hai bn. Tip theo l t bt ng sn. T ny trong lnh vc mi gii i khi c th lm chng ta nhm ln. y i tng ca vic mi gii hon ton khng phi l bn thn BS m l cc quyn lin quan n n. Ch c cc quyn v BS mi c lun chuyn v chng chnh l i tng ca vic chuyn giao. Tip theo chng ta phi nh 1

rng c nhiu dng quyn lin quan n BS v khng phi quyn no cng c th lun chuyn. V vy mt iu quan trng l nh mi gii phi phn bit r tng loi quyn hn khc nhau. V nhng quyn hn ny lin quan n BS nn cn phi nh ngha chnh xc th no l BS di gc ngh mi gii......................................... BS l mt mnh t c ranh gii thuc quyn s dng, cng nh quyn s hu nhng cng trnh c nh gn lin trn mnh t hay nhng thnh phn ca cng trnh, m theo lut nh ring, tch bit vi mnh t. nh ngha ny lm xut hin quyn quan trong nht, lun lin quan n BS l quyn s dng t v quyn s hu cng trnh. Ngoi ra i vi BS c th c cc quyn lin quan nh s dng c thi hn, v thi hn, mt phn hay ton phn, quyn s hu nh chung c Khng ch nhng quyn v vt cht l c lin quan n BS m cn c c nhng dng quan h, nhng dng hp ng nh hp ng cho thu, giao t... cng lin quan. Nhng quyn hn hin hu trong cc dng quan h ny cng l vn cn c quan tm trong mi gii BS. T nhng tnh cht k trn, lm sng t khi nim mi gii BS, chng ta c th khng nh rng mi gii l thc hin cng vic cho nhng ngi khc m i tng l nhng quyn hn khc nhau lin quan n BS. Kt qu ca nhng hot ng ny l vic thc hin nhng yu cu ca khch hng nh hp ng bn, trao i, cho thu v thu vi s gip ca nh mi gii. Nhng hot ng ny dn n s thay i kha cnh php l v thc t ca BS. Nh mi gii thc hin cc cng vic nhn c th lao cho nhng thay i trn thng qua cc thng v m i tng ca n l cc quyn i vi BS. II. Vai tr ca mi gii bt ng sn trong th trng bt ng sn Phn ln nhng ngi mi gii BS cng nh khch hng ca h cho rng khng c g kh khn xc nh cng vic ca nh mi gii l g. Ngi ta hiu n gin ngh mi gii nh l cng vic dn dt cc bn n vic k kt thng v, m mt bn l ch s hu, hay ngi c mt s quyn s dng no i vi BS, mun bn, cho thu n v bn th hai mun mua, thu hay s dng n. Khi nim ny c hiu mt cch thng thng, khng r rng trong phm vi hp ca vn so vi bn cht y ca vic mi gii hin nay. D nhin yu t quan trng nht ca vic mi gii l s dn dt ngi bn/cho thu vi ngi mua/thu n vic k kt thng v. Tuy vy bn cnh vn ny, trong cng vic ca nh mi gii cn xut hin cc yu t khc nh kh nng tm ra hng gii quyt tt nht cho tng khch hng. Nh mi gii phi cn trng dn dt khch hng ca mnh qua tt c cc bc c th xy ra trong nhng giai on khc nhau ca thng v. V vy vic mi gii hiu theo ngha hp chnh l vic kt ni trong thng v v theo ngha rng nh l dch v vi dy nhng hot ng ph thm xung quanh thng v. C th hiu r hn bn cht ca vic mi gii khi ta nhn vn theo hai mt: bn cht v vai tr ca s vic. Cch nhn nhn s vic ny s khng lm s vic tr nn mu thun m ch l nhn thc vn hai cch khc nhau. Tng th hai cch 2

nhn nhn s b sung cho nhau v cho chng ta mt ci nhn y v khi nim ca vic mi gii BS. Nh mi gii hot ng theo yu cu ca mt bn khch hng v thc hin nhng dch v nht nh cho khch hng ca h. Nh mi gii cn tm ra bn th hai ca thng v, ngi m chp nhn nhng iu kin a ra bi khch hng ca mnh hoc m phn vi h v nhng iu kin . Bn cht ca vic mi gii v vy n gin l hnh ng my mc. Vai tr ca vic mi gii y l tm ra bn th hai ca thng v cho khch hng ca mnh, tm ra ngi ph hp vi hng ha v nhng iu kin t ra. y cng l hnh vi mang tnh thng mi cao, thng i hi nhiu thi gian, s kin nhn v kh nng gii thiu, thuyt phc v hng ha. Vai tr ca vic mi gii l mt khi nim rng, m bn cnh vn bn cht ca mi gii n cho ta bit nh mi gii cn hnh ng nh th no, nhng hot ng g cn thc hin hon thnh nhim v ca mnh mt cch tt nht, chuyn nghip nht. V vy vai tr ca vic mi gii khng ch l dn dt n vic k kt thng v, m cn l vn thc hin bng cch no bo m tt nht nhng quyn li ca khch hng. Vai tr ca vic mi gii s c th hin thng qua s chuyn nghip ca nhng ngi thc hin cng vic ny. Th trng bt ng sn ng mt vai tr rt quan trng trong nn kinh t quc dn. N chu nh hng ca tc tng trng kinh t nhng mt khc cng trc tip nh hng n nn kinh t. Nhng nh hng ca th trng BS n nn kinh t quc dn c th hin qua cc mt: V tr trong tng sn phm quc dn; V tr trong d tr quc dn. D tr c nh ngha nh l tng gi tr t ai v nh ca. Th trng BS cung cp nhng mt bng cn thit cho vic thc hin cc hot ng kinh t. Gi thu cc mt bng ny cng nh chi ph lin quan n n nh hng trc tip n chi ph hot ng ca doanh nghip cng nh hiu qu ti chnh ca cc hot ng ny; S tham gia ng o ca cc lc lng lao ng; V tr trong vic thu thu. Thng l thu nh vo vic lm mi cc BS, thu bn BS, thu gi tr gia tng ca BS; Kh nng hm nng th trng vn u t vo BS thng qua vic th chp. Kh nng huy ng vn ny c ngha quan trng, h tr c lc cho s tng trng kinh t.

Trong mt nn kinh t th trng n nh, nu t c nhng chc nng trn ca mnh, khu vc BS s gp phn vo s n nh kinh t. Xut pht t nhng nh hng n nn kinh t trn, chng ta nhn thy khu vc BS c nm chc nng c bn gp phn to ra nhng yu t cho s pht trin. Th nht BS, trong c c nhng cng trnh h tng c s, l yu t sn xut, to nn c s v vn cho vic to ra sn phm v dch v. Th hai, BS cung cp khng gian cho s tn ti, ngh ngi v cc hot ng x hi ca kinh t gia nh ngoi thi gian lm vic. Th ba, BS l i tng u t trong thi gian di, l ni dng vn. N l ni gom vn v c th chuyn s gom vn t ngi ny sang ngi khc khi c bn. Th t, BS c gi 3

tr vn trn th trng. iu ny cho php thc hin vic chuyn BS thnh tin thng qua vic bn hay vay vn tn dng bng th chp. Th nm, bn thn s vn hnh ca khu vc BS s mang n nhng hiu qu ln theo cp s nhn trong vng quay kinh t, nh s lin h mt thit v a dng, to ra cu v nhng hng ha v dch v c sn xut ra bi nn kinh t trong nc. T tnh hnh thc tin mi hin nay ca nn kinh t cng nh qu trnh chuyn i c cu kinh t to ra nhng s khuyn khch th trng trong vic ti sp t cc ngun ti sn t chc nng nng nghip, cng nghip nng sang nn cng nghip nh v dch v. Tnh hp l ca th trng to ra p lc lm thay i cc phng thc hot ng kinh t trc y. V d c th l s dch chuyn cc x nghip cng nghip t trung tm thnh ph ra ven , s hnh thnh cc khu cng nghip tp trung trong nhng nm gn y ti cc tnh ln cn thnh ph, vic thc hin u gi quyn s dng t ti cc a phng trong c nc V vy tn ti mt nhu cu cp thit trong vic ti sp t li ngun BS v cn thc hin trn mt phm vi ln trong c nc. Trn bnh din v m, nu nh vic ti sp t lc lng lao ng hay vn ti chnh vo nhng lnh vc hiu qu hn mt cch tng i n gin bao nhiu, th vic lun chuyn ngun vn BS, thay i chc nng, v tr, quyn s hu hay quyn s dng chng mt cch chun mc s kh khn hn nhiu by nhiu. Hn na vic to ra cc ngun cung BS mi (dng ti sn thu ht rt nhiu vn) l qu tn km trong tnh hnh vn v t ai ch c hn. V vy i ph vi tnh hnh ny, nht thit phi to ra sc p ln hn trong vic s dng hp l nht c th nhng ngun BS ang c, thng qua bin php ti sp t mt cch khoa hc. Vic ny ng ngha vi vic iu chnh vng quay BS trn th trng mt cch hiu qu hn. Khng ai ht, trch nhim nng n trong vic h tr cho qu trnh chuyn i ny din ra sun s chnh l ca cc nh mi gii BS. H chnh l "du nht" gip cho b my nng n l th trng BS vn hnh mt cch tri chy, hiu qu. Vic pht trin th trng BS mt cch hiu qu v chun mc, trong c dch v mi gii chuyn nghip l con ng duy nht chnh sa mt cch hiu qu s mo m trong vic sp t v tr BS ca h thng kinh t trc y. Ngoi ra y cng l bin php tng bc lm hp l vic qun l v s dng ngun ti sn BS v khng gian, gin tp trung vo khu vc trung tm. Th trng BS hot ng mt cch chun mc cn to iu kin cho nhng ngi, m vic s dng ca h l hiu qu nht. Lm sao to iu kin cho h c c mt khng gian hp l ti a im thch hp thng qua con ng mua bn, hp tc kinh doanh hay cho thu BS trn th trng. Cho php h tip nhn quyn nh ot, s dng BS t nhng ngi s dng km hiu qu hn. Vic nhn rng nhng thng v hiu qu ny thng qua s ti sp t s c nh hng quan trng n s pht trin kinh t ca t nc. Nhng kt qu trn s c c nu c ch th trng hot ng ng hng, da vo nhu cu v BS ca nhng ngi, t chc m vic s dng BS ca h c hiu qu cao, thng qua s vn hnh t do v minh bch ca th trng BS. Mt iu tin quyt l th trng ny cn c cho li mt cch chuyn nghip bi cc nh chuyn mn trong lnh vc nh gi, qun tr, mi gii, ti chnh v t vn BS.

Nh nhc n phn trn, BS chim mt v tr quan trng trong nn kinh t ti VN. Tuy vy v tr ca chng trong tng sn phm quc dn (GDP) vn cn rt thp. C th ni rng, khu vc BS cha ng vai tr cn thit theo ng nhim v ca chng trong nn kinh t, nhng chng c tim nng ln bn cnh gi thit rng, nn kinh t VN s vn pht trin v s phi cn tip tc thc hin nhng s thay i c cu. Khu vc BS ti VN cn lu mi t c tm v vai tr cn thit thc s ca n trong nn kinh t th trng. Khi cha t c iu ny th n vn cha th ng vai tr l mt ng lc cn bn thc y s tng trng nn kinh t. Nn kinh t VN ang tm con ng tng trng mt cch cn bng v n nh. c c iu ny i hi phi ci cch nhiu mt tt hn na, mc d nhiu s thay i c cu c thc hin trong cc khu vc sn xut v th trng ti chnh. Chng ta nhn thy r hin tng hiu qu kinh t thp ca cc khu vc thnh th, ni m vn u t vo BS b xi mn trong 50 nm qua vi s qun l thiu tnh chuyn nghip, thiu nhy cm vi cc nguyn l kinh t, vi nhu cu th trng v mch p ca nn kinh t th trng. Vic cc thnh ph b chia nm x by i hi s ti thit quy hoch trn din rng mt cch khn trng v thn trng. Vn ny cng l nhim v ca th trng BS. Th trng cn hot ng mt cch thn trng tng bc, ph hp vi ngn sch v lin quan hu c vi nhng lnh vc khc. Vic ny i hi qu trnh tp trung cao trong vic ti sp t ngun vn, chc nng v i tng chim hu BS. iu ny s trc tip lm tng ng lc quay vng BS. Th trng hot ng lnh mnh s bt u bng s la chn chc nng, a im hp l vi nhng ngi s dng hiu qu. Trong hon cnh thc tin hin nay ti Vit Nam, pht trin ngh mi gii BS s gp phn to ln trong vic lm n nh th trng. ngh mi gii BS c th pht trin cn to ra mt mi trng php l, x hi lnh mnh, cnh tranh vi nhng dch v c cht lng cao. III. Nguyn tc hot ng mi gii bt ng sn Hot ng mi gii cn tun th nhng nguyn tc sau: Trc tin: l nhng hot ng ny cn tun th php lut ca Vit Nam. Khng mt hnh vi, ng thi no c php sai lch vi nhng lut l, quy nh ban hnh. Th hai: hot ng mi gii phi da trn s cng bng, minh bch v thng tin Th ba: hot ng mi gii phi ly mc tiu li ch ca khch hng lm nh hng, bo m li ch ca cc bn khch hng, hi ha gia li ch khch hng vi li ch nh mi gii. Th t: hot ng mi gii phi c thc hin da trn nn tng ca kin thc chuyn mn v kinh nghim thc t vi thc trch nhim cao nht. Th nm: hot ng mi gii phi coi o c ngh nghip l kim ch nam, l si ch xuyn sut trong ton b qu trnh tc nghip. 5

IV. iu kin kinh doanh dch v mi gii v yu cu chuyn mn ca nh mi gii BS ng k kinh doanh dch v mi gii bt ng sn, cc c nhn, t chc cn hi nhng iu kin sau: 1. T chc, c nhn khi kinh doanh bt ng sn phi thnh lp doanh nghip hoc hp tc x, phi c vn php nh v ng k kinh doanh bt ng sn theo quy nh ca php lut; 2. T chc, c nhn khi kinh doanh dch v bt ng sn phi thnh lp doanh nghip hoc hp tc x, ng k kinh doanh dch v bt ng sn theo quy nh ca php lut T chc, c nhn khi kinh doanh dch v mi gii bt ng sn phi c t nht mt ngi c chng ch mi gii bt ng sn; 3. C nhn kinh doanh dch v mi gii bt ng sn c lp phi ng k kinh doanh theo quy nh ca php lut v c chng ch mi gii bt ng sn. Nhng yu cu chuyn mn: Mt th trng BS pht trin mc cao hay ang pht trin u cn n nhng loi hnh dch v khc nhau phc v cho th trng . Nhng dch v ny cn bo m cho khch hng v s chuyn nghip, thch hp vi nhng lng thng tin, kin thc nht nh v phi hot ng da trn nhng tiu chun o c ngh nghip. Chnh v vy khng phi ai cng hi tiu chun thc hin dch v ny. Nhng thng v c thc hin trong th trng BS thng thu ht nhng khon tin ln, i khi l rt ln. iu ny c ngha khng ch khi i tng mi gii l mt cao c thng mi - vn phng m n gin ch l mt cn h nh. Ngi mua thng t vo thng v ton b tin tit kim ca h hoc mt phn l tit kim v phn cn li l vay tn dng. V vy mt vn c bit quan trng l ngi mi gii, t vn, nh gi, hay bt k mt ngi no khc hot ng phc v khch hng ca mnh trong th trng BS phi l nhng ngi ngay thng, chnh trc v c chuyn mn cao. Hn th na, s pht trin ca th trng s ko theo ngy cng nhiu nhng yu cu, nhim v mi. S pht trin ny buc cc nh dch v phi thc hin ngy cng nhiu hn nhng dch v mi cho khch hng. N i hi cc nh lm dch v phi t hc hi v lin tc hon thin nng lc ca mnh. Tm quan trng ca nhng tiu chun ngh nghip l rt ln, mang tnh quyt nh. Trc tin chng c thit lp thng nht hot ng tc nghip ca cc nh mi gii. Tiu chun ngh nghip cng c ngha thc tin cn bn cho khch hng v n ngm thng bo cho khch hng rng h c th trng i c g t cc nh mi gii. Thng qua n cng gy sc p ln nh mi gii phi t c nhng hiu qu cao nht cho khch hng. V vy cn phi nhn mnh v vai tr c bit quan trng ca nhng tiu chun ngh nghip i vi mi nhm ngh nghip trong th trng ni chung v th trng BS ni ring. Ta c th thy tiu chun ngh nghip l cn thit cho mi nhm ngh nghip. Chng gip cho khch hng c s nh hng v cht lng dch v, bo m ti 6

thiu mc dch v c c v lm cho cht lng dch v c ng u m khng ph thuc vo a im cung cp dch v. Khch hng khi lun bit trc c rng h c th mong i g khi tr tin cho dch v. T pha ngi cung cp dch v cn phi c thc rng tiu chun ngh nghip khng phi l ci ro chn hn ch t do tc nghip i vi h, m l b mt, li gii thiu v bn thn h. y chnh l mt cch tip cn nghim tc vi ngh nghip. Tiu chun ngh nghip cho php loi tr nhng hnh vi cm k nh vic thng nht nhng nguyn tc hnh ng. N to iu kin cho vic lin kt gia nhng vn phng mi gii, xoa du nhng bt ng hay loi b nhng nguyn nhn gy ra chng. Dch v mi gii BS thc t hnh thnh nh mt ngh nghip v n i hi ngi thc hin phi trang b nhng kin thc c bn khc nhau nh: lut, marketing, k nng m phn, kinh t, kin thc v xy dng thc hin tt ngh ny bt buc phi c mt tm nhn thc rng, kin thc thch hp. Ngoi ra nhng vn quan trng khc thuc phm tr tnh cch c lin quan n ngh mi gii l vn ha bn thn, s lch thip nh nhn v tun th nhng nguyn tc o c chung. Cn phi nhn thy mt thc t rng vic mi gii trong vng quay ca BS l mt hot ng chuyn bit. lm tt c cng vic ny i hi kin thc rng v nhiu lnh vc khoa hc v x hi. Nh mi gii c th khng bt buc phi tt nghip i hc, nhng h phi c mt lng kin thc nht nh thc hin hp ng mi gii mt cch trung thc, chun mc v an ton nht. Phm vi nhng kin thc cn thit s c cp n phn sau. Trong mc ny chng ta cn phi c th ha lng kin thc cn thit cho nh mi gii thng qua vic thit lp mt chng trnh o to ti thiu. Bi v kh nng tip nhn cc loi kin thc khc nhau ca mi ngi u thng xuyn thay i, ng thi s pht trin kinh t, x hi ni chung to ra nhng hon cnh khc nhau nn nh mi gii cn phi lin tc t hon thin mnh. Thc t nhng ngi tham gia thng v lin quan n BS l h u t vo mt khon tin ln. Ngi mi gii khi gip khch hng u t tin cn phi ch n iu ny, v phi l ngi c trch nhim cao vi lng kin thc bo m mang li s an ton cho ton b thng v. Trong tng lai gn, khi chng ta thc hin vic cp chng ch cho ngi mi gii cn phi quy nh r nhng i hi v nguyn tc sao cho chng trnh o to cung cp y nhng kin thc cn thit cho ngi mun hnh ngh mi gii. V. Nhng yu t nh hng n s pht trin ngh mi gii bt ng sn C th khng nh rng mi gii BS l mt hot ng khng th thiu i vi mt th trng pht trin. Theo nghin cu ca Hip hi Bt ng sn quc gia Hoa K, Vit Nam hin c ti 80% giao dch BS trn th trng c thc hin thng qua cc nh mi gii t nhn, mi gii t pht, cn cc cng ty mi gii chuyn nghip th ch m trn u ngn tay. Trong nhiu nm tr li y, i ng "c t" hot ng tuy khng chuyn nghip nhng cng gp phn khng nh lm si ng th trng ny.

Ngh mi gii BS s c pht trin mnh trong mt th trng kinh doanh BS nng ng. Hin nay Lut kinh doanh BS cng nhn ngh mi gii BS v qui nh ngi lm ngh mi gii phi c chng ch. y l hnh lang php l thun li o to, hnh thnh v pht trin ngh mi gii BS. Tuy vy cn c rt nhiu yu t khch quan cng nh ch quan tc ng n vng quay ca BS trong th trng. phn tch nhng tc ng n xu hng pht trin ca ngh mi gii BS, chng ta cn xem xt nhng yu t c th tc ng n th trng quay vng BS di y. 1. Nhng tc ng n cu: Chu k pht trin kinh t tc ng n s pht trin ca th trng BS v v th lm thay i ln trong cung cu v BS. Tuy nhin ti VN trong thi gian qua xy ra tnh trng cu v nh, t li khng trng hp vi nhp pht trin ca nn kinh t. Vn ny cn c nghin cu v phn tch thm. S thay i v cu BS lin quan n s thay i v nhu cu cng nh sc mua ca kinh t gia nh v cc thnh phn kinh t trong th trng. Vn ny cng li ph thuc mt mc ln vo t l tht nghip trong x hi, mc th ha, mc tp trung dn s. Ngoi ra mi trng ti chnh cng nh hng mnh n cu thng qua kh nng vay vn, tn dng, th chp, tri phiu BS... 2. Sc cung ca bt ng sn: Cung ca th trng BS lin quan n tc tng trng v suy thoi ca tng loi BS khc nhau. S tng v s lng BS, nhng dao ng v BS da trn gi BS trn th trng cng nh nhng chi ph xy dng v ngc li. Ni chung vn cung BS cng ph thuc vo chu k pht trin ca nn kinh t. Cung BS cn ph thuc vo s bng pht trong xy dng. Cung BS cng xut pht t vic gii phng mt bng, quy hoch li th. Yu t ny lm cho trong giai on chuyn i c cu nn kinh t c lng cung v BS ln hn giai on nn kinh t trng thnh v n nh Cng nh cu, cung BS ph thuc mt phn vo chnh sch x hi ca nh nc, vo tnh nng ng ca th trng ti chnh. 3.1. Chuyn i c cu trong nc: S thay i c cu ngnh kinh t lin quan n s chuyn i c cu kinh t xut pht t s qu ti lao ng trong mt s ngnh cng nghip nng, s d tha lao ng nng nghip sang cc ngnh sn xut phc hp ( mc k thut cao hn), dch v v lu thng phn phi. Hin nay nc ta xu hng thay i c cu kinh t vn tip din trong nhiu nm ti. Vit Nam ang quyt tm c bn tr thnh nc cng nghip vo nm 2020. V vy vic chuyn i c cu kinh t ngnh s cn din ra mnh m trong nhiu nm ti. Chnh iu ny s to ra tnh trng thay i lin tc nhng nhu cu v khng gian, din tch pht trin cc ngnh sn xut, phn phi v dch v. Vic gim lao ng trong nng nghip, tng lao ng trong nhiu ngnh cng nghip v dch v s ng ngha vi nhng bin ng v BS lin quan n chng. iu ny c ngha l s xy ra s thay i ln ca nhu cu v cu vi cc dng BS 8

khc nhau trong tng ngnh c th. V d khi lao ng trong cc ngnh dch v c tng cng, pht trin mnh s dn n nhu cu v din tch kinh doanh, vn phng, phn phi cng nh nhu cu v khch sn v nh ngh. S phn b v mt a l ca nhng hin tng trn s din ra khng ng u trong c nc, dn n s tp trung v mt dng BS no trong mt vng, lm su sc thm s mt cn i ca th trng BS. T hin tng ny i hi nh mi gii ngy cng phi chuyn mn ha trong cc dch v cho th trng BS. S chuyn i c cu trong nc cng lin quan n nhng thay i c cu phn b dn s theo vng, iu phn nh r nt trn th trng t ai, nh . Nguyn nhn thay i ca c cu ny l do s tng dn s t nhin, t l kt hn cao (Vit Nam l mt dn tc tr), v mt mc thp hn l do thu nhp kh ca mt tng lp mi tham gia trong th trng lao ng. C cu phn b dn s cng b thay i theo vng do s dch chuyn dn s t nng thn vo thnh th, cng nh l do qu trnh th ha. Vic theo di st nhng din bin ny cng vi qu trnh phn tch d on s cung cp cho nh mi gii, t vn BS nhng kinh nghim, ch dn qu bu v mc v hng thay i cu ca BS. V d s pht trin mnh ca cc ngnh cng nghip s dn n nhu cu v nh thu cho cng nhn, s gia tng s lng ca nhm nhng vin chc tr tui s dn n tng cu v nh chung c gi r Kha cnh quc t ca vic thay i c cu cng tc ng n s pht trin tip theo ca th trng BS Vit Nam. Vn ny lin quan n qu trnh tin trin ton cu ha cng nh cc hip nh thng mi ca Vit Nam vi cc nc trong vng v trn th gii. Nn kinh t quc dn ca Vit Nam cng nh th trng BS s ngy cng nhy cm, tham gia tch cc hn di tc ng ca vng quay kinh t th gii. S c mt vi dng BS tham gia trc tip vo th trng BS th gii (siu th, vn phng, resort). Mt s khu vc trong th trng BS cng s tham gia vo th trng th gii nh: (a) quay vng BS (cho thu); (b) quay vng ti chnh lin quan n BS (th chp, tri phiu BS, c phiu ca cc cng ty kinh doanh BS, cho vay); (c) cc dch v lin quan n s quay vng v ti chnh BS (nh gi, mi gii, qun tr). Ngoi ra B Xy dng cng ang trong qu trnh xy xng n cho php ngi nc ngoi mua BS ti Vit Nam. Nu n ny c thng qua s tc ng mnh n vic kinh doanh BS ti Vit Nam. Kh nng ti chnh: Hin nay th trng BS ti Vit Nam ang c mt s vng c tc tng trng chm, e da s ph sn ca nhiu cng ty kinh doanh BS cng nh s thua l ca cc ngn hng cho vay th chp hay kinh doanh BS. y l hu qu tt yu ca mt giai on pht trin qu nng trc . Tuy vy tnh trng ny li c tnh tch cc ca n. l bi hc cho cc nh u t. H s phi thn trng hn rt nhiu trong qu trnh u t vo BS. Tnh trng ny s ti sp t li th trng u t vo BS. Ch c nhng cng ty mnh, c chin lc v phng n pht trin ph hp mi tr li trn th trng. Th trng BS l th trng i hi s cung ti chnh rt ln. S pht trin ca th trng ny ph thuc phn ln vo kh nng tm c cc ngun cung ti chnh 9

ln v n nh. Thnh cng ca cc tp on kinh doanh BS trn th gii chnh l da vo dng vn n nh, s lu thng vn d dng v t do. Tuy nhin khi Vit Nam tr thnh thnh vin ca WTO, th trng dch v ti chnh s c m rng, cc ngn hng nc ngoi s thm nhp su vo th trng ti chnh, ngun vn nc ngoi s chy vo cc lnh vc c tim nng pht trin. Cc ngn hng nc ngoi thng a ra cc sn phm dch v v BS rt phong ph, to iu kin cho nhiu tng lp trong x hi c th s dng. ng nhin cng vi vic hi nhp ny th cc ngn hng Vit Nam cng s i mi nhanh chng ui kp tiu chun th gii. Chc chn y s l mt ng lc thc y s pht trin ca th trng BS. Tuy nhin chng ta cn thn trng, cn i ngun lc sn c vi vn vay nc ngoi trnh tnh trng pht trin qu nng, dn n b l thuc. Ngoi ra vic thnh lp, st nhp cc cng ty kinh doanh BS to vn, hay vic cc nh ch ti chnh cng bt u tham gia vo lnh vc kinh doanh BS s lm tng cc ngun ti chnh cho th trng BS. S bt n nh t nhin ca th trng bt ng sn: T nhng bi hc v th trng BS trong lch s ca Vit Nam cng nh ca cc nc pht trin trn th gii cho thy rng, trong th trng ny tn ti s bt n nh t nhin. Th trng BS c th tri qua nhng thi k dao ng mnh (c lc mnh hn c dao ng ca nn kinh t) v nhiu khi khng trng lp vi chu k pht trin kinh t. Ngoi nhng giai on khng hong, suy thoi ca nn kinh t, cn tn ti chu k dao ng t nhin vi s phn ng chm hn ca th trng BS so vi chu k kinh t chung. Tng t, khi nn kinh t pht trin mnh th s tng trng ca th trng BS cng xy ra chm hn. Ti cc nc pht trin, theo quy lut th trong giai on kinh t pht trin mnh, vn u t c tp trung vo nhng ngnh mi nhn, c hiu qu kinh t cao. Li nhun thu c t nhng thng hp dn hn l vic u t vo BS. Ngc li, trong giai on mc tng trng kinh t chm li, thm ch l khi kinh t suy thoi th dng vn chy vo BS cng b chm tr do kh c th rt vn u t vo nhng khu vc kinh t khc trc . Mt th trng BS n nh, hot ng chun mc cng kh c th trnh c tnh trng ny. Quy lut trn thng din ra ti cc nc pht trin, cn ti Vit Nam th tnh trng bt n nh trn th trng BS din ra nhiu nm nay. Ngoi nhng nguyn nhn khch quan th s vn ng ca th trng ph thuc vo nhiu yu t ch quan khc nh: chnh sch ca Nh nc, hnh lang php l trong kinh doanh, s non yu trong kinh doanh ca cc nh u t th cp, mi trng ti chnh hn hp Chnh nhng yu t ny lm cho th trng BS ti Vit Nam c tnh bt n cao. iu ny cng ng ngha vi c hi hot ng cho cc nh mi gii BS. Mi gii bt ng sn v cng ngh thng tin: Vic ton cu ha thng tin l gii php hu hiu cho mi kha cnh hot ng ca vn phng mi gii. N gip cho bn thn vn phng mi gii c s thng nht bn trong v t chc, cng nh tin hc ha tt c cc mi quan h vi mi trng bn ngoi phm vi quc gia v quc t. S thng nht v t chc cho php nng cao 10

nng sut lm vic, v th gim chi ph v sm hay mun th gi thnh dch v cng s c gim cho khch hng nu nh th trng to ra sc p cnh tranh gia cc vn phng mi gii vi nhau. Hin nay kh nhiu cng ty mi gii a dch v ca mnh ln mng internet. y l nhng cng ty i u trong vic chun ha dch v ca mnh. Cng ngh thng tin s tng bc c ph thng ha cho ngy cng nhiu cc tng lp ngi dn, v s l c s cc vn phng mi gii thc hin chin lc kinh doanh ca mnh nh cng ngh thng tin. T nhng phn tch trn cho ta thy trin vng pht trin ngh mi gii BS ti Vit Nam l rt ln. Vi mt th trng hin cn rt thiu thng tin, nhiu nhn t tm v m cng nh vi m ang gy mt n nh th trng th vai tr ca nhng ngi trung gian l rt quan trng. Tuy nhin t thc t hot ng ca cc c t hin ang lm au u cc nh qun l. mt tch cc, "c" mi gii gp phn lm si ng th trng BS, nhng cng chnh "c" lng on th trng ny, y gi t thc t chuyn nhng ln cao gp nhiu ln so vi gi sn ca Nh nc. Cha k nhiu khch hng mua t do s gii thiu ca "c" phi "tin mt tt mang" Nhng khng ai c th ph nhn vai tr ca h trong vic to ra mt th trng BS si ng v rng khp. hot ng ca tng lp trung gian trn th trng bt ng sn hiu qu hn, n lc cn phi o to nhng chuyn gia thc s trong dch v mi gii. dch v mi gii tn ti v pht trin th nim tin ca khch hng s l iu kin sng cn. n lc chng ta phi thay khi nim c t bng Nh mi gii BS thng qua vic chuyn nghip ha ngh mi gii. y khng phi l cng vic d dng, c th lm mt sm mt chiu. Mi trng v cc dch v BS hin nay ti Vit nam cn tn ti rt nhiu bt cp cn tho g v chnh sa. Trc tin cn phi quy hoch li hot ng mi gii bt ng sn v t di s kim sot ca nh nc vi cc quy nh lut l r rng, cp th hnh ngh mi gii v phi ng k kinh doanh. Mt trong nhng vn mu cht nh hnh v pht trin mt lp cc nh mi gii chuyn nghip trong tng lai l vn o to. Nh nc cn dnh nhiu quan tm hn na cho nhng ngnh dch v lin quan n th trng BS. Vi tnh hnh o to nh hin nay th th trng dch v mi gii BS ti Vit Nam ang tn ti mt l hng rt ln, m nu khng c chin lc xy dng t ngay by gi th chng ta s tt hu rt xa vi cc nc, thm ch l ngay trong khu vc ch cha ni g n th gii. iu ny cho thy s thiu vng trm trng cc nh mi gii BS chuyn nghip ti Vit Nam. S hnh thnh v pht trin ca ngh nghip mi gii l i hi cp bch. Vic o to mt cch c bn c h thng i ng cc nh mi gii BS l mt bc i tt yu mang tnh chin lc, v trong s pht trin ca nn kinh t th trng th vai tr ca h l khng th thiu. Phm vi hot ng ca cc nh mi gii BS Vit Nam chc chn s ngy cng c m rng. T kinh nghim ca cc nc pht trin, ni m th trng BS v nhng cng c ti chnh c pht trin mnh m, nh mi gii cng vi nhng cuc 11

ci cch th trng cng ngy cng c vai tr ln hn, c nhng nhim v nng n hn. Vai tr ca h trong qu trnh mua hay bn BS c pht trin rng hn. H khng cn ch l ngi tm kim nhng cng trnh hay nhng khch hng thch hp, m tr thnh i tc ca cc ngn hng, to iu kin tm kim nhng khon tn dng, nhn gi tin t cc, tin tr trc V vy ti nhiu nc trn th gii, c th hnh ngh mi gii, nh mi gii buc phi lp ti khon vi mc ti chnh thch hp bo hnh cho cng vic. Chng ch cho nh mi gii s l bc i u tin trn con ng chuyn nghip ha ngh nghip. n vi nhng nh mi gii c chng ch, khch hng phi c c s chc chn rng h s gp c nhng dch v thch hp vi cht lng bo m. VI. Kinh nghim ca mt s nc trn th gii c mt ci nhn ton din hn v chc nng, v tr v tm quan trng ca nh mi gii trong lnh vc kinh doanh BS, cn khi qut mt vi kha cnh c bn vic hnh thnh v pht trin ca lnh vc dch v mi gii BS ti mt s nc trn th gii. Di y l gii thiu khi qut v ngh mi gii v cc nh mi gii ti mt s nc trn th gii 1. Ngh mi gii ti Thy in: Vo nm 1984, ti Thy in bt u thc hin vic ng k hnh ngh ca cc nh mi gii BS. Mc ch chnh ca quy nh ny chnh l vic bo v quyn li ca khch hng thng qua nhng dch v mi gii chuyn nghip. Mt mc tiu khc m Thy in mong i t c thng qua quy nh trn l vic khi thng, y nhanh vng quay ca th trng nh thng qua vic n gin ha, tit kim thi gian trong vic gii quyt, hoch nh cc ngun cung nh . Vo thi im chnh quyn yu cu cc hot ng mi gii BS ti cc trung tm ng k ring ca chnh quyn cp tnh. Nhng quy nh v h thng ny c ghi r trong lut. C quan Chnh ph c thm quyn quyt nh v nhng iu lut trn l B T php Thy in. c hnh ngh mi gii BS, vo thi im ng vin cn t c nhng yu cu sau: Tt nghip t trung hc tr ln; Np mt khon tin bo him trch nhim ngh nghip ti thiu (khong 10.000 USD); Quyt nh cho php hnh ngh ca c quan c thm quyn.

n khiu ni trong trng hp b t chi cp chng ch hnh ngh c np ti Ta hnh chnh. Trong lut cng tp trung iu chnh cc hnh vi, thuc lnh vc dn s - php l, v qu trnh thc hin cc yu cu mi gii ca khch hng, cc cch xc nh khon hoa hng cho nh mi gii. Sau 10 nm thc hin, n nm 1995 Thy in a ra nhng iu chnh v lut mi gii, trong c bn mng chnh c iu chnh l: Nhng iu kin bt buc ng k hnh ngh; 12

Kim tra v theo di vic thc hin ngh nghip ca nhng ngi ng k; Vai tr ca nh mi gii gia cc bn khch hng; iu chnh cc quy nh cho ph hp vi mi trng chung ca Chu u.

Cho n thi im hin ti, so vi nm 1984 t khi mi ban hnh, lut mi gii BS ca Thy in c sa i c bn. Mt trong nhng im sa i c bn nht l vic xc nh nh mi gii nh l mt chuyn gia hot ng c lp, cho d tnh cht ca cc thng v mi gii c thay i a dng th no i na th h vn l nhng ngi c kh nng thc hin trn vn nht. Ngoi ra nhng im thay i quan trng trong lut c th k n l: Hn ch vic ng k hnh ngh mi gii chuyn nghip (hn ch cp chng ch); Loi tr kh nng nh mi gii l i din y quyn cho mt bn khch hng; Cm mua BS bng tin ca mnh trong qu trnh thc hin thng v cho khch hng; Cm kinh doanh BS v nhng hot ng khc nu chng lm nh hng n tin cy cng nh vai tr ca vic mi gii; Nhng yu cu i vi cc BS trong nc cng tr nn c gi tr i vi BS nm nc ngoi; Thc hin vic mi gii m khng ng k s b coi l phm ti; Cc v tranh chp vi cc khch hng s c gii quyt ti phng bo v quyn li khch hng.

1. Ngh mi gii ti Ba Lan: C th gi lnh vc Kinh t Bt ng sn l lnh vc mi ti Ba Lan vi lch s hnh thnh khong 15 nm nay. Ti Ba Lan nhng bin ng chnh tr nm 1989 m ra nhng iu kin cn thit tin hnh nhng cuc ci cch kinh t - x hi mang tnh h thng. Qu trnh t nhn ha Ba Lan tin hnh nhanh chng nhng thn trng. Nn kinh t th trng c hnh thnh vi c trng l s ni tri ca khu vc kinh t t nhn v t do cnh tranh. S chuyn i s hu, c bit l s hu t ai, nhm mc ch tng hiu qu kinh t, buc cc thnh phn kinh t phi tn dng mt cch tt hn cc ngun lc ca mnh thng qua th trng vn v th trng ngoi t. Song song vi qu trnh t nhn ha, th trng BS dn hnh thnh v i vo hot ng tch cc. p ng cho th trng ny hot ng ng hng, c hiu qu, mt lnh vc o to mi bt u c hnh thnh ti Ba Lan vo khong nhng nm 94 95, lnh vc o to cc nh mi gii, nh gi v qun l BS. Cc c s o to thc hin vic o to, bi dng bc i hc, thc s v tin s. c c chng ch hnh ngh mi gii chuyn nghip, t nm 1992, th sinh cn phi tri qua mt qu trnh thc hnh na nm trong cc cng ty BS, phi trc tip tin hnh cc nghip v mi gii (t nht l 15 BS). Ngoi ra sau khi hi nhng iu kin th sinh phi tri qua mt k thi quc gia c t chc bi Hi ng Gim nh Quc gia trong lnh vc hnh ngh chuyn nghip. K thi c t chc theo 13

hnh thc thi vit v thi vn p. c tham d k thi, th sinh phi c trnh vn ha thch hp (thp nht l i hc) v phi trnh chng ch tt nghip nhng kha o to sau H hoc chuyn ngnh vi chng trnh o to ph hp vi yu cu ca S Nh t v Pht trin th. Kha o to chuyn ngnh mi gii BS ko di 6 thng, kt thc bng k thi. Sau khi vt qua k thi, hnh ngh chuyn nghip cn phi tri qua t thc hnh 6 thng trong cc cng ty mi gii v phi trc tip thc hin t nht 15 thng v mi gii chnh thc v vt qua k thi quc gia. Song song vi qu trnh chuyn i ca nn kinh t, vic chuyn i s hu t ai, nh cng din ra si ng, i hi mt i ng nhng nh mi gii y c v s lng v cht lng. y cng chnh l c hi cho i ng nhng nh mi gii pht trin v trng thnh nhanh chng. Trong nhng giai on u pht trin, cc nh mi gii hot ng ring l. Qua qu trnh hot ng v tch ly kinh nghim, cc nh mi gii nhn ra rng cn c s tp hp, thng nht sc mnh nng cao hiu qu hot ng. H dn tp hp thnh nhng Hip hi cc nh mi gii theo vng. Cho n nay ti Ba Lan c khong 25 Hip hi cc nh mi gii thuc 16 tnh trong c nc. Cc Hip hi li tp hp nhau li trong Lin hip cc Hip hi mi gii BS Ba Lan. Ti Ba Lan cng nh ti cc nc pht trin khc, hnh ngh mi gii cn phi c chng ch hnh ngh. c c chng ch ngh mi gii, cc ng vin phi tri qua mt qu trnh o to v thc hnh nghim tc. Ngoi ra h cn phi p ng kh nhiu nhng yu cu theo quy nh. c c chng ch hnh ngh mi gii BS chuyn nghip, cc ng vin phi np b h s bao gm nhng giy t sau: n ngh cho php tin hnh cc th tc chuyn mn; n ngh cp chng ch ngh nghip; n ngh cp chng ch di dng quy nh theo iu 232 khon 1, im 1 ca Lut kinh t BS; Cc giy t v mc hc vn (bn gc hoc bo sao c cng chng); Giy chng nhn khng phm ti; Giy chng nhn v nng lc i vi cc hnh vi php l; Giy xc nhn ca ngi trc tip c nh mi gii cung cp dch v mi gii BS, trong phi nu r thi gian thc hin v trnh by r tng bc qu trnh thc hin; Giy t chng nhn tt nghip i hc nhng chuyn ngnh lin quan n kinh t BS, hoc tt nghip sau i hc chuyn ngnh mi gii BS, hoc tt nghip nhng kha hc chuyn mn trong lnh vc mi gii (bn chnh hoc bn sao c cng chng); S nht k thc tp v nhn xt ca c s thc tp; Ba thng v thc hin hoc ba thng v gi nh c m phng y ; 14

Bn tng trnh qu trnh thc hin cng vic chuyn mn cho n thi im hin ti; Bn thu hoch sau khi tham gia thc hnh ngh nghip; Giy chng nhn v vic ng k hot ng kinh doanh (bn gc hoc bn copy c cng chng); Giy xc nhn ni cng tc hoc hp ng lao ng; Nhn xt ca th trng n v, phm vi trch nhim ca nhn vin; Bn ng k kinh doanh trong c xc nhn dng k v dch v mi gii BS ca t chc ni ngi xin cp chng ch cng tc; Giy xc nhn np tin ph cho k thi (bn copy); 02 nh; Nhng giy t khc c lin quan; Giy ng cho php s dng t liu c nhn; n ngh tr li nhng chi ph cha dng n.

Chng ch cp cho nh mi gii c s chng ch. Khch hng c th kim tra v t cch, qu trnh hot ng ca nh mi gii thng qua internet ti trang web ca B H tng c s. Ch cn in vo giao din di y trn trang web l c th tm thy ti liu y v nh mi gii. Vic c c chng ch mi gii mi ch l bc u tin trn con ng hot ng chuyn nghip ca nh mi gii. Cc Hip hi lun khuyn khch hi vin ca mnh tham gia nhng kha o to nng cao nng lc, nghip v mi gii. Thng qua cc nh mi gii c chm im. Nh mi gii no cng nhiu im th cng c tn trng trong ngh nghip v thun li hn trong cng vic. Di y l ni dung v im s cho hot ng nng cao nng lc ca cc nh mi gii ti Ba Lan. Ch trong mt thi gian ngn (khong 15 nm) cng vi s n lc ng b ca cc c quan, t chc, vic o to cc nh chuyn mn phc v th trng BS c y nhanh. Cc nh hoch nh chin lc, cc nh kinh t Ba Lan xc nh r rng, nu khng c mt lp cc nh chuyn mn c nng lc (chnh l phn mm) phc v cho th trng BS th kh c th pht trin c th trng y tim nng ny trong qu trnh hi nhp vi Chu u. Di y l s lng chng ch cc chuyn mn khc nhau c cp tnh n ngy 22/7/2004 ti Ba Lan.

3. Kinh nghim o to ngh mi gii Thng Hi, Trung Quc: y mnh pht trin kinh t th trng XHCN, thnh ph Thng Hi cn c vo qui nh php lut, php qui lin quan, kt hp tnh hnh thc t thnh ph ban hnh nhiu thng t, qui phm hnh vi ca ngi mi gii, bo v li ch hp php 15

ca ng s. V lnh vc o to thnh ph ra mt s qui nh gm mt s ni dung nh sau: Ngi 18 tui, c h khu thng tr ti thnh ph, trnh vn ha trn ph thng trung hc qua lp hun luyn thng nht ca cc qun l nh t thnh ph v tt nghip sau khi c cp giy chng nhn t cch ngi mi gii nh t thnh ph Thng Hi, c th ngh hot ng mi gii bt ng sn; i vi ngi xin lm hot ng mi gii bt ng sn phi t chc cc lp hun luyn v st hch thng nht trc khi hnh ngh. Cc nh t thnh ph ph trch nh k bin son ti liu ging dy, cng st hch, thi thng nht, thm tra v cp php cho t chc hun luyn, st hch v giy chng nhn t cch cho ngi thi ; Ngi qua hun luyn, tt nghip nhng v nguyn nhn hai nm khng nhn c giy chng nhn t cch ngi mi gii bt ng sn, hoc sau khi nhn giy chng nhn t cch ngi mi gii bt ng sn hai nm cha hnh ngh trong t chc mi gii bt ng sn hoc t hnh ngh th phi st hch li. Giy tt nghip hoc chng nhn t cch ngi mi gii bt ng sn cp tt nhin b th tiu; C hai nm mt ln phi kim chng li cc nhn vin c giy chng nhn t cch ngi mi gii bt ng sn. Cng tc kim chng c cc c quan qun l giao dch bt ng sn khu huyn, cc quy hoch t ai tin hnh theo t chc thng nht ca cc nh t thnh ph; Nu kim tra thy giy chng nhn t cch khng hp qui cch hoc ngi khng tham gia kim chng khng c l do th khng c hot ng mi gii bt ng sn; C th thy r s cht ch trong nhng quy nh ca thnh ph Thng Hi v vic o to, qun l nh mi gii BS. Nhng quy nh trn cho thy i hi v vic o to lin tc i vi nh mi gii. iu ny buc cc nh mi gii lun phi cp nht thng tin, tham gia cc kha o to di nhiu hnh thc.

VII. o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn Mi quan h trung gian l mt mi quan h c u thc. Theo gio s Warren A Seavey: ngi c u thc l ngi m chc nng ca anh ta l hot ng v li ch ca ngi khc v gii quyt cc vn nm trong thm quyn ca anh ta. Cc v d c in ca ngi u thc l ngi thc hin di chc, ngi gim h ti sn, v ngi bo v ti sn. R rng l cc nh mi gii bt ng sn nhng ngi hnh thnh nn mi quan h trung gian vi s u quyn ca ngi mua hoc ngi bn l nhng ngi c u thc. Khi l ngi c u thc, nh mi gii c mt s trch nhim nht nh vi ngi u quyn cho anh ta ng thi thm mt s nhim v c lit k trong tho thun hoc trong cc hp ng lao ng khc. Cc trch nhim ca ngi c u thc bao gm: 16

Trung thnh; Phc tng v tun th; R rng; Thn trng, cn thn; Cn c, sing nng; C tnh ton.

Mt tiu chun rt quan trng trong vic nh gi hot ng ca nh mi gii ti cc nc pht trin l h c hot ng tun theo nhng tiu chun v nguyn tc o c ngh nghip hay khng. Nhng nguyn tc o c ngh nghip xc nh da trn nhng nguyn tc lun l, o c ph bin cng nh vo phong tc tp qun tt c hnh thnh, chp nhn trong x hi. Vn ny quan trng bi v l mt trong nhng thc o ca s trng thnh trong ngh nghip. Nhng quy tc o c cng cn ng vai tr ch o trong vic nh hng, iu chnh nhng mng quan h trong mi trng lin quan n nh mi gii nh: quan nim khch quan v nh mi gii, nh mi gii - khch hng, nh mi gii - cc c quan nh nc Di gc kinh t - x hi, nhng quy tc o c c tc dng bo m an ton cho khch hng, nng cao cht lng dch v, nng cao ng cp ngh nghip, tng phn trch nhim ca nhng ngi hnh ngh mi gii. Nhng tiu chun v o c ngh nghip trong th trng BS hnh thnh t lu ti cc nc pht trin. Ti M chng c truyn thng khong 70 nm nay. o c lun l l nhng tiu chun v hnh vi, cch suy ngh, ng x chung c chp nhn v buc tun theo trong mt thi i, mt t chc x hi nht nh. Tp hp nhng tiu chun xc nh nhng trch nhim mang tnh o c, lin quan n nhng hot ng trc tip khi tc nghip, cng nh nhng quan h x hi lin quan n hot ng , chng ta gi l o c ngh nghip. Yu cu o c trong kinh doanh BS ni chung v trong mi gii BS ni ring l vn nhy cm, c tm quan trng n hiu qu kinh doanh hay thm ch l s tn ti ca mt doanh nghip, c bit l doanh nghip mi gii. Tuy vy cho n nay ti VN vn cha ch n vic xy dng nhng b lut o c cho cc ngh nghip thuc lnh vc dch v ni chung v mi gii ni ring. Vic tun th theo qui tc o c l trch nhim ca nh mi gii. Khi tun th theo nhng tiu chun o c ny nh mi gii c th nhn ra nhng hnh vi c th gy hi n khch hng, v v vy c th tm ra hng hnh ng thch hp. Khng c cu tr li c th nh th no l hp o c cng nh khng c mt hng dn nhng tp hp hnh vi c coi l hp o c. Ranh gii ca hnh vi thiu o c v thiu vn ha c nhn (do nng lc yu km, tnh cch ring ca nh mi gii) l rt kh nhn ra. Tuy nhin tiu chun o c ngh mi gii c hnh thnh trc tin l bo v li ch khch hng s dng dch v mi gii. Ngoi ra cng kh xc nh nhng nguyn tc ng x ng n gia cc thnh vin trong vn phng mi gii hay gia cc nh mi gii cnh tranh vi nhau. Nu cc nh mi gii hot ng m b 17

qua cc nguyn tc o c th vic cung cp dch v ca h hon ton tr thnh vic kinh doanh thun ty.

18