STRATECI DEVULUPER

PERUMAHAN MEWAH
Strateg| kompet|t|f

[lKx [CDtl [ullO

[lrln |Crlln
[ltl Ftlmh (urmln [lt
[COCK |uu(



FAKTOR PENTING KOMSUMEN DALAM MEMILIH PERUMAHAN
Ada beberapa Iaktor penting yang berpengaruh terhadap keputusan membeli produk
perumahan ekslusiI. Sebagaimana yang telah dibahas pada aspek pengambilan keputusan
konsumen sebelumnya. Faktor yang berpengaruh adalah sebagai berikut:
1. Lingkungan perumahan yang nyaman dan tenang
2. Akses yang mudah ke pusat kota atau kegiatan dan sebaliknya
3. Fasilitas umum sekitar perumahan yang lengkap
4. Lingkungan sosial masyarakat yang baik sekitar perumahan
5. Kelengkapan utilitas
6. Keamanan dan kebersihan yang intensiI
7. Fasilitas perumahan itu sendiri
8. Harga rumah yang rasional
9. Luas kavling dan lantai bangunan sesuai kebutuhan
10.Model dan bentuk rumah yang menarik
11.Mutu dan spesiIikasi rumah yang baik
12.Fasilitas lain yang tersedia
Apabila sebagian besar dari Iaktor Iaktor tersebut telah dipenuhi tentunya para calon
pembeli otomatis akan tertarik unutk membeli produk yang ditawarkan karena keinginan dan
kebutuhan mereka sebagian besar telah terpenuhi. Dari Ienomena respon pasar ini didapatkan
Iaktor kunci sukses lingkungan, promosi, harga rumah, lokasi, model dan mutu bangunan,
nama dan citra pengembang serta kelengkapan utilitas dan Iasilitas.

FAKTOR KUNCI SUKSES BIDANG PEMASARAN
eberapa Iaktor kunci sukses dalam pemasaran produk perumahan ekslusiI, yaitu :
1. Lingkungan
Lingkungan perumahan dan sekitar perumahan yang nyaman dan aman menjadi
prioritas utama bagi konsumen dalam memilih perumahan eksklusiI di Kotamadya
Semarang sehingga keberhasilan pengembang dalam industri ini sangat dipengaruhi
olehnya.
2. Promosi dan pelayanan pada konsumen
Promosi yang intensiI dan baik akan berpengaruh besar dalam menarik calon pembeli
potensial dan mengenalkan produk perumahan yang ditawarkan secara lebih meluas
di masyarakat. Hal tersebut tentunya harus didukung pula dengan pelayanan yang
baik dan memuaskan baik calon pembeli maupun pembeli sehingga otomatis menjadi
semacam publikasi dikalangan masyarakat.
3. Harga
Harga merupakan salah satu Iaktor pertimbangan terpenting dari konsumen dalam
menentukan pilihan. Walau perumahan kelas menengah biasanya menganut harga
premium namun konsumen yang peka terhadap harga tentunya sangat memperhatikan
Iaktor harga ini. ila pesaing menawarkan produk yang hampir sama baik kualitas
maupun hal lain yang ditawarkan tentunya konsumen yang diteliti akan lebih memilih
produk dengan harga yang lebih murah walau sebenarnya bagi mereka uang bukan hal
yang utama.
4. Lokasi
Lokasi menjadi salah satu kunci sukses pengembang dalam industri perumahan ini
karena Iaktor lokasi ini merupakan Iaktor terpenting yang dipertimbangkan konsumen
sebelum membeli produk yang ditawarkan. Lokasi yang strategis dalam arti tidak
terlalu jauh dari pusat kota atau usaha serta pencapaian yang mudah dari jalan raya
tentunya menjadi pilihan utama calon pembeli.
5. Model dan mutu bangunan
Model bangunan yang menarik, mengikuti jaman dan sesuai dengan keinginan calon
pembeli pada umumnya (populer) tentunya menjadi daya tarik calon pembeli produk
perumahan eksklusiI.
6. Nama dan citra pengembang
Calon pembeli yang kritis sekarang cenderung melihat bagaimana kapasitas dan cita
pengembang yang menawarkan produk perumahan yang bersangkutan.
7. Kelengkapan utilitas dan Iasilitas
Utilitas perumahan (air minum, listrik dan telpon) dan Iasilitas (taman, tempat ibadah,
dan rekreasi, dll) yang cukup lengkap akan berpengaruh pada keputusan pembeli
calon konsumen.

ANALISI DEVOLOPER PERUMAHAN
Sedangkan dari analisis pesaing untuk menentukan kekuatan dan kelemahan perumahan
dengan ketentuan sebagai berikut:
1. Lingkungan : makin nyaman dan aman lingkungan perumahan maka makin tinggi
nilai yang diberikan
2. Promosi dan pelayanan pada konsumen : makin baik kualitas promosi dan pelayanan
yang diberikan pada calon pembeli atau pembeli oleh perumahan makan makin tinggi
nilai yang diberikan
3. Lokasi : makin strategis dan mudah pencapaian lokasi perumahan dengan pusat kota
atau kegiatan maka makin tinggi nilai yang diberikan
4. Model dan mutu rumah : makin menarik dan populer rumah serta makin baik mutu
bangunan yang ditawarkan pengembang makan makin tinggi nilai yang diberikan
5. Nama dan citra pengembang : makin baik dan terkenal nama dan citra pengembang di
kalangan masyarakat maka makin tinggi nilai yang diberikan
6. Kelengkapan utilitas dan Iasilitas : makin lengkap dan dapat memenuhi kebutuhan
calon pembeli atau pembeli perumahan akan utilitas dan Iasilitas perumahan maka
makin tinggi nilai yang diberikan.
Menyikapi strategi perumahan ekslusiI seperti Agung Podomoro Group ini berani mematok
harga yang tinggi tentu saja sudah banyak pertimbangan yang diambil. Maka tentu saja
mereka sudah dilengkapi dengan 6 Iaktor penting bagi konsumen dalam memilih perumahan,
dan itu yang akan mereka tonjolkan dalam hunian eksklusiI mereka.
a Dari daItar harga jual perumahan tersebut sudah jelas bahwa sasaran penjualan perumahan
tersebut adalah untuk konsumne menengah ke atas, karena seorang konsumen dapat membeli
sebuha rumah dengan type yang paling kecil harus mengeluarkan uang sebesar kurang lebih
Rp. 750.000.000,- belum termasuk dengan pajak penjualan. Itu berarti dengan melihat
angsuran perbulan paling tidak konsumen yang berpenghasilan lebih dari Rp. 5.000.000,-
perbulan baru bisa mendapatkan sebuah rumah.
Untuk merekrut jumlah pelanggan (menciptakan pembeli yang potensial) maka dilakukan
strategi penurunan harga yang dikeluarkan melalui penawaran dengan memberikan discount
atau potongan harga mulai dari 5 sampai 20 dari harga jual.
Dengan penentuan harga tersebut,maka perusahaan menetapkan harga secara tepat untuk
mendapatkan proIit perusahaan. Harga serta discount dapat dilihat langsung pada brosur yang
diterbitkan setiap bulannya.
Adapun kekuatan dalam menciptakan pasar perumahan yang eksklusiI adalah segmentasi
pasar menjangkau kelas menengah keatas yang dimana mengutamakan kenyamanan dan
lingkungan sekitar dalam memilih perumahan juga dari segi kualitas, harga dan type
bangunan mengarah pada segmen tersebut yaitu menciptakan perumahan yang ekslusiI.
Dari uraian diatas, beberapa devoloper rumah yang berani mematok harga tinggi untuk setiap
unit tentunya sudah mempunyai nama dan citra pengembang, shingga para konsumen yang
sudah percaya dengan pengembang tersebut tentunya tidak akan ragu untuk membeli rumah
dengan harga per unit dengan harga yang Iantastis. Mahalnya harga rumah pada saat ini juga
dipengaruhi oleh beberapa hal yaitu harga tanah, harga bangunan dan lain-lain.