CNG TY C PHN O TO V KINH DOANH DCH V BT NG SN GOLD LAND

************

Ti liu Bi dng kin thc nh gi Bt ng sn

PHN KIN THC NH GI

Chuyn 1: Tng quan dch v nh gi BS Chuyn 2: Qui trnh nh gi v cc phng php nh gi Chuyn 3: nh gi bt ng sn

H NI 12/2008

MC LC
CHUYN 1: TNG QUAN V DCH V NH GI BT NG SN .....................4 I/ Gii thiu v dch v nh gi bt ng sn ......................................................................4 1. Khi nim v nh gi ti sn........................................................................................4 2. Khi nim v nh gi bt ng sn..............................................................................5 3. Mc ch nh gi bt ng sn ....................................................................................6 II/ Vai tr ca ngi gi bt ng sn trong th trng bt ng sn...............................7 1.Vai tr ca nh gi bt ng sn i vi c nhn......................................................7 2. Vai tr ca hot ng nh gi i vi nh nc.......................................................8 III/ Nguyn tc hot ng nh gi bt ng sn. .............................................................9 1. Nguyn tc s dng cao nht v tt nht : ...............................................................10 2. Nguyn tc thay th : ................................................................................................11 3. Nguyn tc cung cu:................................................................................................11 4. Nguyn tc thay i ..................................................................................................13 5. Nguyn tc lng trc/d bo trc ......................................................................13 6. Nguyn tc ph hp ..................................................................................................14 7. Nguyn tc kh nng sinh li ca t.......................................................................14 8. Nguyn tc cnh tranh ..............................................................................................15 IV. iu kin kd dch v nh gi v yu cu chuyn mn ca ngi nh gi.............15 1. iu kin v kinh doanh dch v nh gi bt ng sn...........................................15 2. Yu cu v chuyn mn ca ngi lm cng vic nh gi bt ng sn ................16 V. Kinh nghim ca mt s nc trn th gii v nh gi bt ng sn.......................17 1. Hot ng nh gi Thi lan..................................................................................17 2. Hot ng nh gi bt ng sn Singapore.........................................................22 3. Hot ng nh gi Malaysia ................................................................................24 VI. Bo him trch nhim ngh nghip v nh gi bt ng sn ..................................26 1. Bo him ngh nghip...............................................................................................26 2. Bo him ngh nghip nh gi ................................................................................29 VII. o c ngh nghip trong nh gi bt ng sn ..................................................31 - c lp........................................................................................................................31 - Chnh trc...................................................................................................................31 - Khch quan.................................................................................................................32 - B mt..........................................................................................................................32 - Cng khai, minh bch.................................................................................................32 CHUYN 2:QUI TRNH NH GI V CC PHNG PHP NH GI..............34 I/Qui trnh nh gi bt ng sn.........................................................................................34 1. Xc nh tng qut v bt ng sn cn nh gi .......................................................34 2. Kho st th trng thu thp thng tin bt ng sn...................................................36 Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 1

- Kho st hin trng .................................................................................................36 - Thu thp thng tin......................................................................................................36 3. Phn tch thng tin v bt ng sn. ...........................................................................36 4. La chn phng php nh gi bt ng sn. ...........................................................37 5. Xc nh gi bt ng sn. ..........................................................................................37 6. Lp h s v chng th nh gi.................................................................................38 II/ Cc phng php nh gi bt ng sn ........................................................................39 1. Phng php so snh trc tip ....................................................................................39 - Khi nim....................................................................................................................39 - Cc trng hp p dng.............................................................................................40 - Cc bc tin hnh.....................................................................................................40 - u, nhc im ca phng php so snh................................................................47 2. Phng php thu nhp.................................................................................................47 C s l lun .................................................................................................................47 Cc trng hp p dng ...............................................................................................49 Cc bc tin hnh phng php thu nhp .................................................................49 u, nhc im ca phng php thu nhp ................................................................50 3. Phng php chi ph....................................................................................................51 C s l lun .................................................................................................................51 Cc trng hp p dng ...............................................................................................51 Cc bc thc hin .......................................................................................................52 Nhng lu khi p dng phng php chi ph ............................................................52 4. Phng php thng d ................................................................................................54 C s l lun .................................................................................................................55 Cc trng hp p dng ...............................................................................................55 Cc bc tin hnh phng php thng d .................................................................55 u nhc im ca phng php thng d .................................................................58 5. Phng php li nhun ...............................................................................................59 C s l lun .................................................................................................................59 Cc trng hp p dng ...............................................................................................59 Cc bc tin hnh .......................................................................................................59 Nhng iu cn ch khi s dng phng php li nhun.........................................60 u nhc im ca phng php li nhun ................................................................61 CHUYN 3: NH GI BT NG SN....................................................................63 I/ Cn c nh gi bt ng sn...........................................................................................63 1. c im ca loi bt ng sn..................................................................................63 2. C s nh gi bt ng sn .......................................................................................64 II/ nh gi bt ng sn l t ai .....................................................................................78 1. Qui trnh nh gi t ai............................................................................................78 2. Cc phng php nh gi t ai .............................................................................78 Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 2

Phng php so snh trc tip .....................................................................................79 Phng php thu nhp..................................................................................................82 Phng php chit tr ..................................................................................................84 Phng php thng d .................................................................................................85 III. nh gi bt ng sn l nh ......................................................................................88 1. Qui trnh nh gi nh ..............................................................................................88 2.Phng php nh gi nh .......................................................................................88 IV/ nh gi bt ng sn l cng trnh xy dng............................... ........................88 1. Qui trnh nh gi........................................................................................................92 2. Phng php nh gi cng trnh xy dng ...............................................................93 V. H s v chng th nh gi bt ng sn .....................................................................96 1. H s nh gi bt ng sn .......................................................................................96 2. Bo co nh gi .........................................................................................................97 3. Chng th nh gi ...................................................................................................102

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

CHUYN 1 TNG QUAN V DCH V NH GI BT NG SN

I/ Gii thiu v dch v nh gi bt ng sn 1. Khi nim v nh gi ti sn. nh gi ti sn c lch s hnh thnh v pht trin kh lu nhiu nc trn th gii. nh gi l hot ng khch quan tn ti trong i sng kinh t x hi ca mi nn kinh t sn xut hng ho, c bit i vi nhng nn kinh t pht trin theo c ch th trng. nc ta, trong nhng nm gn y, ngh nh gi ti sn cng c pht trin rt nhanh chng vi nhiu loi hnh doanh nghip tham gia th trng, v i ng cn b nh gi chuyn nghip. nh ngha v nh gi, cho ti hin nay, c nhiu nh ngha khc nhau, tuy nhin, cc nh ngha u coi nh gi l vic c tnh gi c ca ti sn ti mt thi im nht nh. Theo t in Oxford, nh ga ti sn c hiu nh sau : nh gi ti sn l s c tnh gi tr ca cc quyn s hu ti sn bng hnh thi tin t ph hp vi mt th trng, ti mt thi im, theo nhng tiu chun cho mc ch nht nh. Theo nghin cu ca cc gio s vin ai hc Potstmouth, Vng quc Anh: nh gi l s c tnh gi tr ca cc quyn s hu ti sn c th bng hnh thi tin t cho mc ch xc nh. Mc d c nhiu nh ngha, nhng c im c bn ca nh gi ti sn trong nn kinh t th trng l : + nh gi l s c tnh gi tr ti sn ti thi im nh gi; + Biu hin di hnh thi tin t; + Trong mt th trng nht nh vi nhng iu kin nht nh (kinh t, x hi, khun kh php l, quan h cung cu...); + Thi im c th; + Theo yu cu, mc ch nht nh; + Tun th theo nhng tiu chun, chun mc v phng php nht nh. nc ta, nh gi ti sn mi c coi l ngh cung cp dch v cho nn kinh t t nhng nm cui ca thp k 1990. Tin thn ca cc doanh nghip hot ng trong ngh nh gi l cc Trung tm Thm nh gi thuc Ban Vt gi Chnh ph, nay thuc B ti chnh. Lc , t nh gi khng c s dng trong hot ng

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

c tnh gi tr th trng ca ti sn. Thay vo , hot ng c tnh gi tr th trng ca ti sn, hng ho c coi l hot ng thm nh gi. Cho n nay, vn cn nhiu tranh ci v vic nn dng t nh gi hay t thm nh ga trong hot ng cung cp dch v t vn v c tnh gi c ca cc hng ho, ti sn. Trn thc t, t nh gi ti sn v thm nh gi ti sn ang c s dng trong nhiu vn bn php lut cng nh trong thc t vi cng ni dung v ngha kinh t. Theo Php lnh Gi c cng b ngy 8 thng 2 nm 2002, chnh thc c hiu lc thi hnh t ngy 1 thng 7 nm 2002, gii thch v Thm nh gi ti iu 4 khon 3 l: Thm nh gi l vic nh gi v nh gi li gi tr ca ti sn ph hp vi mt th trng ti mt a im, thi im nht nh theo tiu chun ca Vit Nam hoc theo thng l quc t. Tuy tn gi l Thm nh gi, nhng trong gii thch t ng ca Php lnh Gi th tha nhn l vic nh gi v nh gi li gi tr ca ti sn hay l nh gi ti sn. Nh vy, nh gi ti sn l vic nh hoc nh gi li gi tr ca ti sn ph hp vi th trng ti mt im, thi im nht nh theo tiu chun Vit Nam hoc thng l quc t. 2. Khi nim v nh gi bt ng sn. nh gi bt ng sn l vic c tnh gi tr ca quyn s hu bt ng sn c th bng hnh thc tin t cho mt mc ch c xc nh r trong nhng iu kin c th v trn mt th trng nht nh vi nhng phng php ph hp. Theo qui nh ti Lut Kinh doanh bt ng sn, nh gi bt ng sn l hot ng t vn, xc nh gi ca mt bt ng sn c th ti mt thi im xc nh. Vic nh gi bt ng sn phi da trn cc tiu chun k thut, tnh cht, v tr, quy m, thc trng ca bt ng sn v gi th trng ti thi im nh gi. Vic nh gi bt ng sn phi c lp, khch quan, trung thc v tun th php lut. Nh vy, ni dung ca nh gi bt ng sn bao gm: + + + + + nh gi BS l vic c tnh gi ca bt ng sn c th Ti mt thi im nht nh Ti mt th trng nht nh Cho mc ch xc nh Theo tiu ch k thut, tnh cht, v tr, qui m, thc trng BS 5

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

+ Theo nhng phng php, tiu chun nht nht nh y, cn lu l hot ng nh gi BS l vic c tnh gi c ca bt ng sn. Kt qu ca hot ng nh gi l a ra mc gi ca bt ng sn. Tuy nhin, mc gi (do cc t chc nh gi a ra) ny khng phi l gi c th trng (gi c thc s giao dch trn th trng ca bt ng sn. Mc gi do cc t chc nh gi xc nh c th bng vi gi th trng, c th cao hn hoc thp hn. Mc chnh xc ca mc gi c tnh ph thuc vo trnh ca ngi nh gi, uy tn ca cc t chc (doanh nghip) cung cp dch v nh gi BS v cc iu kin kinh t x hi khc. 3. Mc ch nh gi bt ng sn Mc ch nh gi ti sn ni chung v nh gi bt ng sn ni ring c th phn thnh rt nhiu loi : Mc ch bo ton ti sn, mua bn bt ng sn, chuyn i quyn s hu ti sn, th chp, tnh thu, thanh l ti sn, tnh gi n b gii to... - nh gi BS cho mc ch bo ton bt ng sn trong nhng trng hp sau: + nh gi ti sn phc v cho khu hao ti sn + nh gi ti sn lm c s thc hin bo him ti sn, bi thng v nh gi ti sn. - nh gi cho mc ch mua bn, chuyn nhng BS: nh gi bt ng sn lm c s ngi c ti sn t mc gi bn khi a bt ng sn vo th trng. Ngi mua bt ng sn cng c th nh cc n v t vn lm dch v nh gi bt ng sn lm c s cho vic quyt nh mua bt ng sn vi gi nh th l ph hp. - nh gi phc v cc mc ch chuyn i quyn ti sn, bt ng sn trong cc trng hp sau + + + + + C phn ha doanh nghip nh nc Doanh nghip gp vn hp tc kinh doanh Hp nht, sp nhp hoc gii th Bn doanh nghip Cho thu BS.

- nh gi BS lm c s cho vic bi thng trong cc trng hp sau: Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 6

+ Trong vic n b gii phng mt bng thc hin cc d n u t, d n giao thng, cc cng trnh cng cng.... + Bi thng thit hi cho ngi b thit hi khi c s c do ngi khc gy ra (v d gy sp ln nh, hng cc cng trnh ln cn...) - nh gi BS phc v vic th chp vay vn: Do quy nh ca ngn hng khi lm th tc vay vn kinh doanh phi c ti sn th chp, ti sn th chp phi c nh gi lm c s vic xt cho vay. Mc ch ca vic nh gi ny l bo m s an ton cho ngn hng, trong trng hp khch hng khng kh nng tr n. Do vic nh gi ti sn, bt ng sn l cn thit. - nh gi BS phc v cho mc ch bo him: cc cng ty bo him cn nh gi cc ti sn, BS bo him, trn c s k kt cc hp ng bo him v mc bi thng i vi bt ng sn khi ri ro xy ra. - nh gi cho mc ch lp bo co ti chnh v hch ton k ton: Trong bo co ti chnh ca doanh nghip v k khai np thu hng nm ca doanh nghip phi k khai gi tr ti sn doanh nghip nn doanh nghip cn phi nh gi ti sn trong c bt ng sn. - nh gi cho mc ch thanh l ti sn: Trong hot ng kinh doanh c vic thanh l ti sn cng cn nh gi ti sn, bt ng sn lm c s t mc gi sn tin hnh cc th tc u gi hoc xt bn thanh l ti sn. II/ Vai tr ca ngi gi bt ng sn trong th trng bt ng sn. 1.Vai tr ca nh gi bt ng sn i vi c nhn. Trong nn kinh t th trng, gi c ca hng ho ni chung, ca bt ng sn ni ring c hnh thnh v vn ng di s chi phi ca cc qui lut khch quan, v chu s tc ng ca nhiu nhn t. Cng mt loi bt ng sn mt thi im, nhng cc th trng khc nhau c gi th trng khc nhau. Hoc cng loi bt ng sn, cng th trng (nng thn/thnh th/vng) nhng nhng thi im khc nhau, c gi th trng khc nhau. Cha k n cc bt ng sn c cc c tnh k thut, xy dng, kin trc phc tp v rt khc nhau. Trong khi , gi c ca bt ng sn ph thuc rt ln vo cc yu t ny. C nhn ngi mua hoc bn bt ng sn khng phi lc no cng c y thng tin v am hiu v tnh nng v cu trc ca bt ng sn, v v th, khng nh gi ng gi tr th trng ca bt ng sn. Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 7

iu ny, c th gy thit hi cho cc c nhn tham gia th trng bt ng sn, nu cc quyt nh ca h thiu thng tin, khng phn nh ng gi tr bt ng sn. Vi s gip , t vn ca cc nh nh gi v gi c lng gi ca h phn nh ng gi tr th trng, cc c nhn c t vn khi tham gia th trng BS s khng b thit thi trong cc giao dch mua bn hoc trao i, tha k, th chp, bo him v.v. y vai tr cu ngi nh gi nh l mt thnh vin trung gian m bo tnh minh bch v cng bng cho th trng bt ng sn. 2. Vai tr ca hot ng nh gi i vi nh nc Nh nc, vi t cch l ch s hu ca mt khi lng rt ln cc loi bt ng sn, s b nh hng rt ln (b tht thot ti sn, thit hi v li ch kinh t hoc gy tn hi cho ngi khc) nu nh gi khng ng cc loi bt ng sn m nh nc s hu. Cho n nay, vic nh gi cc ti sn ny ang c thc hin bi cc cn b nh gi thuc h thng nh nc (nh cn b thuc cc s Ti chnh, cn b thu...). Vi mt khi lng cng vic ln, vic s dng hot ng t vn nh gi t cc doanh nghip hot ng trong lnh vc kinh doah dch v bt ng sn l tt yu. Chnh v vy, hot ng nh gi (ca nh nc v cc doanh nghip nh gi) c vai tr v cng quan trng i vi nh nc. Cc bt ng sn nh nc phi nh gi bao gm: + nh gi t lm c s cho vic thu thu s dng t, thu chuyn quyn s dng t, thu ti sn, thu trc b,... + nh gi cc bt ng sn cho mc ch c phn ho, sp nhp, bn, khon, cho thu cc doanh nghip nh nc + nh gi bt ng sn (c bit l t ai) cho cc hot ng u gi + nh gi t ai, nh xng ca cc doanh nghip nh nc khi tham gia lin doanh lin kt sn xut + nh gi bt ng sn thanh l ti sn + nh gi bt ng sn cho cc mc ch th chp, bo him... Vic nh gi BS phn nh ng gi tr th trng s c tc dng ln trong vic m bo ngun thu cho nh nc, m bo tnh cng bng x hi. ng thi, nh gi ng gi tr BS, trong c bit l t ai, s to ng lc cho vic phn b t ai nh l mt ngun lc x hi - mt cch hp l v hiu qu. Ni mt cch

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

khc, t ai s c phn b vo ngi s dng tt nht v hiu qu nht. Khi tt c ngun lc t ai u c nh gi theo gi tr th trng v khng c s u i c bit no i vi mt nhm ngi s dng c th, th t ai s c s dng theo cch tt nht. Trn thc t hin nay nc ta, cn rt nhiu c quan, doanh nghip nh nc c bao cp v gi t khi tnh ton cc ngha v lin quan n t. V vy, mc d t ai l s hu ton dn, nhng loi ti sn qu gi ny ang b lng ph v s chim gi khng hp l ca cc c quan nh nc, c bit l t ai nhng v tr tt, thun li. Nguyn nhn chnh l gi t tnh ton cc ngha v ny khng st vi gi th trng, v vy c quan ny khng c ng lc ri khi khu vc ny tm n nhng khu vc c gi t r hn thu tr s hoc ni sn xut kinh doanh. Ni mt cch khc, nguyn tc s dng cao nht v tt nht khng c m bo. Nguyn nhn c bn ca tnh trng ny l vic p dng cc phng php xc nh gi tr bt ng sn trong thc tin nc ta hin nay cha y v i ng cn b nh gi bt ng sn cn thiu kinh nghip v chuyn nghip. III/ Nguyn tc hot ng nh gi bt ng sn. Gi c bt ng sn ph thuc rt ln vo gi tr s dng bt ng sn, tnh khan him bt ng sn, nhu cu c kh nng thanh ton ca ngi tiu dng... Vi cng mt bt ng sn, bt ng sn no c kh nng pht trin, hoc c khai thc tt nht, s c gi cao hn. Hoc, gi c ca bt ng sn s cao hn, nu ngi nh gi d bo c nhng k vng ca bt ng sn trong tng lai (v d: chnh sch v bt ng sn s thay i theo hng c li hn, qui hoch...) cc nc th trng bt ng sn pht trin, hot ng nh ga bt ng sn l mt ngnh c tnh chuyn nghip cao. Hu ht cc loi bt ng sn giao dch u thng qua mi gii v nh gi ca cc t chc t vn bt ng sn chuyn nghip. Cc chuyn gia nh gi bt ng sn thng l nhng ngi c kinh nghim, am hiu v th trng bt ng sn, am hiu v k thut v kin trc. Ngoi ra, ngi nh gi kt hp cc kinh nghim thc tin, d on th trng, p dng thng tho cc nguyn tc trong hot ng nh gi bt ng sn. Cc nguyn tc nh gi bt ng sn, v c bn c da trn cc hc thuyt kinh t v khi nim c bn v gi tr th trng. Cc nguyn tc ny cn thit phi c kt hp cht ch vi nhau trong vic nh gi bt ng sn. Trn thc t hot

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

ng nh gi, c nhiu nguyn tc chi phi hot ng nh gi, tuy nhin, cc nguyn tc ch yu trong nh gi bt ng sn bao gm: 1. Nguyn tc s dng cao nht v tt nht : S dng cao nht v tt nht l cch s dng tt nht mt ti sn c th thc hin c v mt vt cht, c php lut chp nhn, kh thi v ti chnh v mang li gi tr cao nht cho ti sn. Ni cch khc, vic s dng cao nht v tt nht ca ti sn l t c mc hu dng ti a trong nhng hon cnh kinh t - x hi thc t ph hp, c th cho php v mt k thut, php l, ti chnh v em li gi tr cao nht cho ti sn. S dng cao nht v tt nht l mt trong nhng nguyn tc c bn v quan trng nht ca vic xc nh gi tr bt ng sn ni chung v xc nh gi tr t ai ni ring. t ai c th c s dng theo nhng cch rt khc nhau. Tuy nhin, nguyn tc ny i hi phi m bo cc iu kin sau: - S dng hp php : nh vic tha mn cc yu t v quy hoch, v sc khe, mi trng v cc quy nh ca php lut, c nh nc cng nhn v bo h. Vic s dng khng c php lut chp nhn hay khng th thc hin c v mt vt cht khng c xem l s dng cao nht v tt nht. Tuy nhin, ngay c vic s dng c th thc hin v mt vt cht v php lut cho php cng cn phi c s nh gi thch ng ca ngi nh gi v tnh hp l ca vic s dng hin ti. - c tnh vt l c th tha mn : V d nh c din tch, cc iu kin v th nhng v kh nng tip cn mnh t v.v - Kh thi v mt kinh t : Th hin cc c tnh nhy nh vic c th d on kh nng c c thu nhp t vic s dng t ai. - Thu nhp rng ln nht: Mt s dng sau khi tha mn tt c cc iu kin trn v c c thu nhp rng ln nht (hoc c gi tr hin ti ca thu nhp rng trong tng lai l cao nht) trong mt khong thi gian xc nh cho trc c gi l s dng cao nht v tt nht Nguyn tc ny i hi khi nh gi ti sn trong tnh hung s dng cao nht v tt nht, ch khng phi da trn vic s dng hin ti nu nh s s dng hin ti

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

10

cha phi l cao nht v tt nht, c bit l i vi bt ng sn. Bi v vic s dng cao nht v tt nht quyt nh gi th trng ca ti sn. Nguyn tc s dng cao nht v tt nht da trn quan im cho rng gia hai hay nhiu bt ng sn c th c s ging nhau v mt vt cht hoc tng t vi bt ng sn khc, nhng c th khc nhau ng k trong vic s dng. Mt ti sn c s dng ti u l nn tng cho vic xc nh gi tr th trng ca n. i vi bt ng sn, nggi nh gi phi xem xt c vic s dng cao nht v tt nht ca t (xem nh t trng) v s dng cao nht v tt nht ca cc cng trnh trn t. Gi tr th trng ca t da trn khi nim s dng cao nht v tt nht phn nh tnh hu dng v bn vng ca t trong bi cnh th trng, vi cc cng trnh trn t to nn s khc bit gia gi tr t trng v tng gi tr th trng ca t ci to 2. Nguyn tc thay th : Khi hai ti sn c tnh hu ch nh nhau, ti sn no cho bn mc gi thp nht th ti sn s c bn trc. Theo nguyn tc ny, ngi mua thng khng tr cho mt bt ng sn nhiu hn chi ph c c din tch t tng ng v xy dng mt cng trnh tng ng, tr khi do iu kin thi gian, s khng thun li v ri ro. Vi nguyn tc ny, gi tr ca mt bt ng sn thng c xc lp da trn gi bn ca mt bt ng sn thay th khc tng t v tin dng, so snh trong cng mt vng gi tr v thi im bn ca cc ti sn so snh ny gn vi thi im xc nh gi tr bt ng sn. Nguyn tc ny da trn mt nguyn l rt n gin : Mt ngi mua bt ng sn (hoc t ai) s khng tr gi cao so vi gi ca bt ng sn/mnh t m anh ta c mong mun v tha mn tng t. Nguyn tc ny l c s cho ba phng php : phng php xc nh gi t theo chi ph gi thnh, xc nh gi t theo gi bn so snh v xc nh gi t theo thu nhp. 3. Nguyn tc cung cu: Gi tr ca mt bt ng sn c xc nh bi mi quan h cung v cu ca ti sn trn th trng. Ngc li, gi tr ca ti sn cng tc ng n cung v cu ca ti sn. Gi tr ca ti sn thay i t l thun vi cu v t l nghch vi cung ca Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 11

ti sn. Khi nhu cu v loi ti sn tng ln trong iu kin cung khng i th gi c ti sn tng ln v ngc li. t ai (quyn s dng t ai) l mt hng ha c bit. Tuy nhin, cng nh mi loi hng ha khc, gi c ca n c hnh thnh trn c s tng tc ca cung v cu trn th trng. Cu trong th trng t ai c hiu l s lng t ai ti mt thi im xc nh m ngi tiu dng sn sng chp nhn v c kh nng thanh ton v cung trong th trng t ai c coi l s lng din tch t sn sng a ra trao i trn th trng ti mt thi im xc nh vi mt mc gi nht nh. Cng nh cc th trng khc, khi lng cung v hng ha t ai tng ln m lng cu khng tng hoc gim th gi th trng s gim, khi lng cung gim m lng cu khng gim hoc tng th gi th trng s tng ln. Khi cung v cu bin ng cng chiu (cng tng hoc cng gim) th gi s tng hoc gim ty theo chnh lch v tc tng, gim ca cung cu. Nu tc tng ca cu ln hn ca cung th gi s tng v ngc li. l ni dung ca nguyn tc cung cu cng c p dng v ph hp vi th trng t ai. Trong mt khong thi gian nht nh, cung v t ai ph thuc vo cc yu t chnh nh sau : i) Gi ca t ai, ii) Thu nhp ca ngi tiu dng, iii) Gi ca cc mt hng c lin quan bao gm cc mt hng thay th hoc b sung, iv) Nhng k vng ca khch hng v cung v cu (thng qua d on v gi c) ca t ai trong tng lai, v v) S thch v u tin ca ngi tiu dng. Do c th ring ca hng ha t ai, cung v t ai trc ht ph thuc vo qu t t nhin ca tng a phng v c cu cc loi t trong qu t t nhin ny. Ngoi ra, cung ca hng ha ny cn ph thuc vo quy hoch s dng t ca nh nc. Nh nc c th thay i c cu cc loi t trong qu t t nhin bng vic thay i quy hoch v s dng t ai. Ni mt cch khc, cung ca mi loi t cc a phng c th thay i, tng ln hoc gim xung ty theo chnh sch quy hoch s dng t ca nh nc. Nu loi tr vic ph sa bi lng hoc st l t, tng qu t t nhin ca tng a phng hay ca mt quc gia ni chung c th ni l mt ai lng khng i, hay tng cung v t c th coi l mt i lng khng i. V vy, nu t ai l ng nht, gi c ca n ch ph thuc vo cu. Tuy nhin, trong thc t cc loi t c th chuyn ha cho nhau v v vy, cung v tng loi t Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 12

cng c bin ng v v vy gi c ca tng loi t c th ph thuc vo cung v cu ca loi t . Mt din tch t nng nghip trc y c th tr thnh t , t th hoc t dng cho sn xut cng nghip khi c chuyn mc ch s dng. Tng t, mt din tch t rng no cng c th tr thnh t sn xut nng nghip nu din tch c chuyn i. Trong cc trng hp ny, mc d tng cung ca t ai l c nh, cung v t , t th (i vi trng hp th nht) v t nng nghip (i vi trng hp th hai) tng ln. 4. Nguyn tc thay i Gi tr ca t ai lun lun bin ng v iu c bit l n chu s tc ng ca cc iu kin t nhin, kinh t, php lut, x hi v mi trng lin quan ti n. Xem xt gi tr ca t ai cn c hiu trong s ph thuc vi cc yu t ny v t trong bi cnh thay i ca tt c cc yu t . l ni dung chnh ca nguyn tc thay i trong xc nh gi tr t ai. Ngay c cc iu kin t nhin ca t ai cng c th thay i do cc hin tng t nhin nh : ma, nng, bo, lt Cc iu kin ny cng c th thay i do cch s dng ca con ngi, v d nh lm bc mu hoc lm tng mu m ca t v.v. Cc iu kin v kinh t a phng ni c din tch t c xem xt cng lun lun thay i v iu tt nhin c nh hng ln n gi tr t ai. Vic pht trin cc khu cng nghip, th ha, pht trin c s h tng, thu nhp ca ngi dn thay i v.v u c tc ng ng k gi tr t ai. Tng t, cc yu t v php lut, x hi v mi trng cng c nh hng n gi tr t ai. Chnh v vy, vic xem xt gi tr ca t ai cn phi c bit ch n thi im xc nh gi tr hoc t nht gi tr cng ch p dng ph hp cho mt khong thi gian ngn nht nh. 5. Nguyn tc lng trc/d bo trc Gi tr ca ti sn c th c xcnh bng vic d tnh kh nng sinh li trong tng lai. Do , vic c tnh gi tr ca ti sn lun lun da trn cc trin vng tng lai, li ch d kin nhn c t quyn s dng ti sn ca ngi mua. t ai khi c nhng u t c th c th em li li ch kinh t trong tng lai. V vy, gi tr th trng ca mt din tch t ai c th c c lng bng tng gi tr hin ti ca nhng li nhun hoc li ch trong tng lai m n c th em li. Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 13

Ngc lai, ngay c cc tc ng tiu cc n gi tr t ai trong tng lai cng c th xy ra v cn c tin on trc. Cc nh u t hoc cc nh nh gi t ai thng da vo nguyn tc lng trc hoc d bo ny tin lng gi tr t ai thi im hin ti. Nguyn tc ny c s dng kt hp vi nguyn tc thay i v qu trnh d bo trc ny chnh l lng trc nhng thay i c th trong tng lai. Nhng thay i v kinh t, v chu k ca mt vng t cng nh cc chnh sch qun l ca nh nc v bt ng sn v th trng bt ng trong tng lai c tc ng n gi tr ca bt ng sn. V vy trong nh gi bt ng sn, cn d bo cbin ng ca cc yu t ny c tnh gi tr bt ng sn c chnh xc. 6. Nguyn tc ph hp Ti sn cn phi ph hp vi mi trng ca n nhm t c mc sinh li ti a hoc mc hu dng cao nht; do phi phn tch xem liu ti sn c ph hp vi mi trng hay khng khi xc nh mc s dng ti sn tt nht v c hiu qu nht. Nguyn tc ny th hin ch t ai s c gi tr ln nht khi n c s dng theo cch ph hp vi cc iu kin kinh t v x hi trong mt vng nht nh. Nguyn tc ph hp cng th hin trong qu trnh xc nh gi tr ca t ai, cn c s nht qun v mt mc ch s dng duy nht c p dng cho ton b bt ng sn bao gm c t ai v cc ti sn khc gn lin vi t ai. 7. Nguyn tc kh nng sinh li ca t Nguyn tc ny nhn mnh n tnh duy nht v v tr ca mt mnh t nht nh v kh nng sinh li ca t c hiu l khon li nhun thu c t t do n c v tr thun li hn so vi cc v tr t khc. Khi nhng tha t c din tch nh nhau, c s dng cho nhng mc ch ging nhau v cc yu cu tng t v vn, lao ng v qun l nhng to ra cc thu nhp rng khc nhau. Chnh lch v thu nhp rng t nhng mnh t ny chnh l th hin v chnh lch v gi t v cn c tnh n trong qu trnh xc nh gi tr t ai.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

14

8. Nguyn tc cnh tranh Cng nh cc hng ha khc, t ai hay bt ng sn khi c mt s lng ln nht nh trn th trng th c s cnh tranh. Kt qu ca cnh tranh l lm gim gi th trng v loi hng ha . Mc cnh tranh trong th trng t ai, bt ng sn thng khng gay gt nh trong cc hng ha thng thng do cnh tranh trong th trng ny l cnh tranh khng hon ho. Tuy vy, mc v tnh cht cnh tranh cng ph thuc vo tng loi bt ng sn v tng vng khc nhau. Cnh tranh c tc ng r rt n gi c ca t ai/bt ng sn. Cc tha t c th khc nhau nhng chng c thay th vi nhau mt nht nh v iu ny cng l yu t to nn cnh tranh. Trong th trng t ai/bt ng sn, mt s loi cnh tranh ph bin l : cnh tranh v v tr, v mc ph hp th hiu, cnh tranh trong mt khng gian a l (vng, cc vng, c nc), cnh tranh trong ni b cung, trong ni b cu, gia cung v cu. IV. iu kin kinh doanh dch v nh gi v yu cu chuyn mn ca ngi nh gi 1. iu kin v kinh doanh dch v nh gi bt ng sn. T chc c nhn lm cng tc nh gi bt ng hot ng kinh doanh dch v nh gi bt ng sn phi tun th cc iu kin l c t nht hai ngi c chng ch nh gi bt ng sn theo quy nh ti Khon 2 iu 8 Lut Kinh doanh bt ng sn. C nhn ngi lm cng tc nh gi phi c chng ch nh gi bt ng sn C nhn c cp chng ch nh gi bt ng sn khi c cc iu kin sau y :
+ + +

C nng lc hnh vi dn s y C trnh cao ng tr ln c o to v nh gi bt ng sn

iu kin v h s cp chng ch nh gi (iu 15 Ngh nh 153/2007/N-CP quy nh v iu kin v h s cp chng ch nh gi bt ng sn) C nhn c cp chng ch nh gi bt ng sn khi c cc iu kin sau y + Khng phi l cn b, cng chc nh nc

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

15

+ C nng lc hnh vi dn s y ; khng b cm hnh ngh theo quyt nh ca c quan c thm quyn; khng ang trong tnh trng bi truy cu trch nhim hnh s, chp hnh n pht t + C giy chng nhn hon thnh kha o to, bi dng kin thc v nh gi bt ng sn + C bng tt nghip cao ng hoc i hc + C h s xin cp chng ch nh gi bt ng sn theo quy nh ti khon 2 iu ny H s xin cp chng ch nh gi bt ng sn, bao gm: + n xin cp chng ch c dn nh v c xc nhn ca y ban nhn dn cp x, ni c tr ca ngi xin cp chng ch + 02 nh mu c 3x4 cm chp trong nm xin cp chng ch + Bn sao chng minh nhn dn hoc h chiu ca ngi xin cp chng ch + Bn sao giy chng nhn hon thnh kha hc o to, bi dng kin thc v nh gi bt ng sn. + Bn sao bng tt nghip cao ng hoc i hc. 2. Yu cu v chuyn mn ca ngi lm cng vic nh gi bt ng sn Cc yu cu c hnh ngh nh gi bt ng sn bao gm C chng ch nh gi bt ng. C chng ch chuyn mn v kinh t, v nh gi ti sn. C hiu bit v bt ng sn. C am hiu v th trng bt ng sn. Am hiu v th trng t ai. Am hiu php lut v t ai, khung gi t ca khu vc c bt ng sn. C kin thc v php lut c lin quan n bt ng sn

Ring v nng lc chuyn mn v tnh thn trng trong nh gi bt ng sn, cn thit phi p ng cc yu cu nh sau: + Ngi hnh ngh nh gi bt ng sn phi thc hin cng vic nh gi vi y nng lc chuyn mn cn thit, tinh thn lm vic chuyn cn, cn nhc y cc d liu thu thp c trc khi tin hnh nh gi.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

16

+ Doanh nghip, t chc nh gi c trch nhim khng ngng nng cao kin thc chuyn mn v kinh nghim trong hot ng thc tin, trong mi trng php l v ng dng cc tin b k thut cho ngi nh gi p ng yu cu cng vic thm nh gi. + T cch ngh nghip ca ngi nh gi bt ng sn phi bo v uy tn ngh nghip, khng c c nhng hnh vi lm gim uy tn ngh nghip nh gi. Tun th tiu chun chuyn mn, nhng k thut v tiu chun chuyn mn quy nh trong h thng tiu chun nh gi Vit Nam v cc quy nh php lut hin hnh. V. Kinh nghim ca mt s nc trn th gii v nh gi bt ng sn Hot ng nh gi ti sn c lch s hnh thnh v pht trin khc nhau cc nc. Anh, dch v nh gi ti sn c pht trin hn 200 nm, c khong 100 nm, M khong 70 nm, Singapore gn 80 nm. Mt s nc khc trong khu vc nh Thi Lan, Malaysia, Indonexia... cung c nhng bc di v kinh nghim nh gi bt ng sn. 1. Hot ng nh gi Thi lan Thi lan, Vn phng nh gi Ti sn (Property Valuation Bureau: PVB) l n v Trung ng trc thuc Tng cc a chnh thuc B Ni v, thnh lp ngy 03/02/1984 v pht trin mnh t nm 1987. Tn gi khi mi thnh lp l Vn phng nh gi Trung ng. Vn phng c khong 200 vin chc nh nc (khng tnh nhn vin hp ng tm thi). Cc a chnh Thi lan c cc chc nng v t chc hot ng nh sau: + ng k v qun l t ai Din tch t ca Thi lan gm 514.000 km2, chia thnh 76 tnh. Khong 45% din tch l t canh tc, cn li l t rng v t trng. Theo Lut t ai Thi lan, c 2 loi t: t s hu nh nc v t s hu t nhn. t s hu nh nc bao gm t cng, t thuc chnh ph. C nhiu c quan lin quan n qun l t ai nh: Cc Lm nghip Hong gia, Cc qun l th, Cc a chnh..., mi c quan c nhim v ring theo qui nh ca php lut. Vic dng k cc quyn v cc vn bn php l lin quan n bt ng sn c thc hin trn c s hiu r hin trng ca ti sn cn ng k, ngi dn s d dng Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 17

nhn ra liu h c b rng buc bi quyn li ca ngi no khng v c th ngn chn tnh trng la o trong cc giao dch v ti sn, c bit l cc bt ng sn hay cc quyn li thc t c lin quan khc. Cc h s ng k c th c lp thng qua vic ghi chp cc thng tin c bn, nhng thay i ca khu t trong cc giy chng nhn quyn i vi l t nh giy chng nhn quyn s hu ti sn, giy chng nhn quyn u tin s dng t, giy chng nhn thanh tra t ai bao gm ti liu v cc quyn v vn bn php l ca bt ng sn ngoi t. Th tc ng k t ai v cc quyn v s hu tng i thun tin. Bt k ngi no c nguyn vng ng k cc quyn v cc giy t php l lin quan n bt ng sn phi em theo mt vn bn chng thc quyn s hu ca mnh i vi mnh t chuyn ti cn b c thm quyn ti khu vc c mnh t hoc bt ng sn hoc nm trong phm vi quyn hn ca c quan qun l t ai cp tnh, huyn, qun. Cn b c thm quyn phi thm vn cc bn lin quan v c quyn yu cu bt k mt ngi no cung cp vn bn hoc ti liu lin quan nu thy cn thit. Tiu ch ca vic thm vn l kim tra xem liu vic ng k c nhm mc ch trn trnh lut php hoc ng tn mnh t cho mt ngi khc hay khng. Nu c, th vn ny s c chuyn ln B trng quyt nh. Hn na cn b c thm quyn cn phi kim tra bng chng ca cc quyn v tnh y ca cc vn bn php l, cc yu cu v quyn li v v vic kinh doanh l t v ph ng k phi tr. Nu pht hin thy cc chng t php l khng c hiu lc, cn b c thm quyn phi t chi vic ng k. Do c trao quyn kim tra tt c cc vn ny theo quy nh ti cc iu khon trong Lut t ai nn trch nhim ca cc cn b lm cng tc ny l rt ln. + nh gi t ai v bt ng sn Chc nng xc nh gi t ai cho mc ch thu ph, thu thu v l ph trc b lin quan n ng k, chuyn nhng quyn s hu t ai thuc Cc a chnh. Phng php xc nh gi t c s dng t thm nh theo n v hnh chnh nh (trc y) sang thm nh gi t theo tng tha t v tng l t vi h thng d liu t ai, bn hin nay Chnh v th, kt qu xc nh gi chnh xc hn, phn nh ng hn gi tr th trng ca t ai. Kinh t Thi lan tng trng nhanh trong giai on 1987-1991 dn n gi t tng nhanh. Kt qu l nh nc gp kh khn i vi cc d n thu hi t t phc v cho Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 18

li ch quc gia. B Ni v thnh Lp Vn phng x l nhng vn lin quan thu hi t, ng thi ban hnh Quy ch tnh ton gi tr t ai trc v sau khi thu hi nhm bi thng cho ngi b thit hi. Nh m ch s hu t b thu hi c bi thng cng bng. Nm 1998, Phng nh gi t c chuyn sang thuc quyn qun l ca V Ngn kh thuc B Ti chnh Thi lan nhm mc tiu p ng tt hn nhu cu thm nh gi ca ngi dn. Hot ng nh gi t c s h tr rt hiu qu t h thng tin hc vi h thng bn , c s d liu, phn mm s l c kt ni t Trung tm ti cc chi nhnh cc a phng cng nh t Trung tm ti cc B, ngnh c lin quan n qun l t ai. + Bo qun h s t ai y l vic bo qun cc ti liu t ai c cp mt cch chnh thc nhm m bo cc ti liu ny c lu tr lu di v khng dc php nh mt trong bt k hon cnh no. Cc ti liu bo qun bao gm: Giy chng nhn quyn s hu, giy chng nhn quyn u tin s hu t, giy chng nhn quyn u tin ng du s dng, giy chng nhn s dng dt, cc ti liu v quyn v cc chng t php l lin quan n bt ng sn ngoi t Vic bo qun ny nhm phng trng hp cc ti liu t ai ti cc vn phng nh t b mt. Trong thi gian trc, phng php lu tr ti y cng ging vi cc c quan qun l t ai cp tnh m theo ti liu in ra giy s c cc c quan cp tnh chuyn n tr s chnh. Ti tr s chnh, mi mt l t s c lu vo mt b h s mu nu. Phng php lu tr ny cn rt nhiu din tch v lm cho vic bo qun gp rt nhiu kh khn, do mi nm c n hng triu trang ti liu c b sung. Do vy, t nm 1971, Cc Qun l Nh t s dng phng php chp ti liu di dng vi phim trong vic lu tr, bo qun. Hip hi nh gi Ti sn Thi Lan c thnh lp t nm 1985, l mt t chc c lp vi hn 1.000 chuyn gia l hi vin. Mc tiu hot ng ca Hip hi l pht trin ngun nhn lc, nng cao trnh ca cc nh nh gi, xy dng tiu chun v nguyn tc tuyn dng nh nh gi.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

19

Hi vin ca hip hi bao gm cc nh thm nh gi ca Vn phng nh gi Bt ng sn Thi Lan, U ban chng khon Nh nc, cc t chc nh gi t nhnCc hi vin chu s qun l v ch ti ca Hip hi, c quyn k kt hp ng lm vic vi khch hng v phi ng hi ph. Ngoi Vn phng nh gi Bt ng sn ca Chnh ph, cc cng ty t nhn v cc cng ty Nh nc (v d, Tng cng ty Qun l Bt ng sn), hot ng nh gi cn c thc hin mt s t chc khc nhau nh: U ban chng khon Nh nc, Ngn hng v Nh ca Chnh ph Thi Lan. Phng nh gi, thuc Cc ngn kh, B Ti chnh Thi Lan cng thc hin nhim v xc nh gi tr ti sn. Chc nng v nhim v ca phng thm nh gi nh sau: + nh gi bt ng sn (t ai, nh ca, cng trnh kin trc) lin quan n lut php. + Th k gip vic cho Hi ng nh gi. + Xy dng tiu chun nh gi. + Gip cc i l kinh doanh bt ng sn. + nh gi t theo mnh/tha t. Cho n nay, 2,5 triu tha t c nh gi. Phng php nh gi bt ng sn ch yu nht l so snh trc tip. Khch hng: Bng cc v mt s tnh. + Thm nh gi t theo l t: Thm nh gi cn c bn l t, p dng phng php so snh, nh gi chun tnh theo tng n v din tch. C cu t chc ca phng thm nh gi nh sau: + + + + + Phng thm nh chung. Phng tiu chun thm nh gi. Phng c s d liu. Phng thm nh gi khu vc Bng cc. Phng thm nh gi a phng.

Ngn hng nh thuc Chnh ph Thi Lan cng chim mt v tr quan trng trong hot ng xc nh gi tr ti sn .Ngn hng nh l Ngn hng 100% vn Chnh ph cp, thnh lp nm 1953 trc thuc s qun l ca b Ti chnh Thi Lan. Mc tiu chnh ca Ngn hng l cung cp nhng khan cho vay li sut thp (u i) Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 20

ti tng lp trung lu v tng lp thu nhp thp trong x hi p ng yu cu mi gia nh c mt cn h ring, t nng cao mc sng. Hot ng ca ngn hng phi da trn c s cnh tranh vi cc ngn hng thng mi khc, ly thu b chi bo m c li, chnh ph Thi lan khng bao cp hoc b l cho hot ng ca ngn hng nh . Ngn hng c 71 chi nhnh t ti 76 tnh vi 2.000 nhn vin. S khch hng vay tin mua nh l 170.000 ngi (trong s ngi c thu nhp thp chim 40-50%), vi tng s d vn cho vay 104 t Bath (2.6 triu USD). T l khch hng vay vn thuc thnh ph Bng cc v cc tnh l 45/55. Li sut cho vay: t 2,75 n 5,5%/nm. Thi hn vay: 30 nm. Bn cnh nghip v cung cp tn dng vi li sut u i, Ngn hng nh Thi lan cn u t kinh doanh trong lnh vc bt ng sn nh: u t h tng t ai, xy nh bn, cho thu v mi gii a c p ng nhu cu nh ca dn c khu vc Bng cc v 76 tnh tan lnh th Thi lan. c th tip cn c vi cc phng php nh gi quc t, cc nh nh gi Thi Lan c hp tc rng ri vi cc t chc nh gi ca nhiu nc trn th gii nh M, Nht Bn, Trung Quc, Hng Kng, v.v Cc nh nh gi ca Thi Lan nghin cu cc m hnh nh gi ca cc t chc ca M nh Vin nghin cu nh gi (AI), y ban tiu chun nh gi quc t (IVSC) t bin i p dng cho Thi Lan. Cho n nay, nh gi t cc nc ny ang trong giai on chun ha cho ngang bng vi s pht trin ca nh gi quc t. Thi Lan, bn cnh vic a ra cc tiu chun, cc c quan chuyn mn ca nc ny c nhng n lc nht nh trong vic ng dng cng ngh thng tin trong cng tc nh gi. Vic ny c bt u t nm 1988 vi m hnh thng k nhm nghin cu k chu k ti sn ca Thi Lan trong nhng nm 1970 1988 ca C quan Bt ng sn Thi Lan. Nm 1990, c quan ny xy dng khung phn tch CAMA cho k hoch iu chnh t v nghin cu v thu ti sn trn ton quc. Nm 1998, c quan ny li tip tc pht trin h thng thng tin a l (GIS). Cc bn quy hoch 1:5000, 1:10000, 1:50000 ca Bng Cc, cc khu th ln v trn ton quc. C s d liu v cc d n bt ng sn vi thng tin v ngi v t c lu tr trong h thng ny. Trong thi gian ti, Thi Lan s pht trin nhiu hn cc phn mm h tr nh gi nhm gim thiu chi ph nh gi. Mc d c quy nh trong lut php rt c th v phng php, qu trnh thc hin v trch nhim ca cc bn trong qu trnh gi nh, tuy nhin trn thc t

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

21

nhiu sai phm xy ra. c bit, trong thi gian Thi Lan b khng hong ti chnh, nhiu v sai phm v nh gi ti sn lin quan n th chp tin vay ngn hng c pht hin. Hu ht nhng trng hp tai ting trong nh gi Thi Lan khng lin quan n vn phng php nh gi m xut pht t cc l do khc nhau: cn b nh gi khng thng tin, khch hng mc ngoc vi ngi nh gi, khch hng, ngi nh gi v quan chc lin kt vi nhau la t chc ti chnh. 2. Hot ng nh gi bt ng sn Singapore Singapore c Vin nh gi v cc nh gi vin (cn gi l Hip hi nh gi) thnh lp nm 1963. Vin l t chc chuyn nghip quc gia duy nht Singapore, i din cho cc nh nghin cu kho st, cc nh nh gi ti sn. Tin thn ca Vin l mt chi nhnh thnh lp nm 1937 thuc Vin nh gi Hong gia Anh. Cc thnh vin gm c: sinh vin, nhn vin tp s, thnh vin, hi vin v hi vin danh d. Hip hi thm nh gi hot ng theo Lut ng k cc t chc ngh nghip. Hng nm hip hi t chc Hi ngh thng nin, hi tho chuyn , cc kha o to thm nh vin v gi. C cu t chc ca Hip hi nh sau: + Hi ng thng nin (i hi) c Hi ng chung, Ch tch Hi ng chung phi chu trch nhim v nhng vn ln.. + Hi ng chung c 3 Hi ng b phn: c Ch tch, Th k, y vin hi ng chu trch nhim v chuyn mn, k thut v ng nhin h l thnh vin ca Hi ng chung. + Ch tch Hi ng b phn c 01 Ch tch Hi ng ln. + Ch tch hip hi, cc Ph ch tch c cc thnh vin, hi vin bu ra c nhim k 2 nm. + Th k hip hi. + Thnh vin, hi vin, thm nh vin tp s, k thut vin thm nh gi. Cng ty nh gi trc thuc hip hi cung cp cc dch v nh gi l cng ty duy nht c chc nng thm nh gi t cho Chnh ph, c 3 n v: + Phng nh gi t. + Phng gim st cht lng. + Hi ng nh gi. Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 22

Chc nng ca Hip hi l: + Kim sot hot ng ngh nghip thm nh gi (trc y do Chnh ph kim sot). + X l cc tranh chp v kt qu thm nh gi khi khch hng khiu kin. + o to, bi dng nghip v thm nh gi. + T chc cc cuc hp thng nin ca hip hi, cc bui hi tho vi s tham gia ca cc thnh vin, hi vin. + Ngoi ra Hip hi cng l chic cu ni hot ng thm nh gi gia cc doanh nghip thm nh gi vi nhau, gia cc thm nh vin v gi v cng l c quan tham mu, cung cp thng tin c lin quan hot ng thm nh gi ca cc cng ty thm nh gi. V iu kin thnh lp doanh nghip nh gi: + Ch cn mt 01 ngi c th nh gi + L hi vin Hip hi nh gi. Doanh nghip nh gi c thnh lp ch yu di hnh thc cng ty trch nhim hu hn. Singapore, c khong 60 cng ty nh gi t nhn vi s lng trn 600 nhn vin c th nh gi (7000 ngi dn c 01 ngi c th nh gi), s v nh gi ca tt c cc cng ty khong trn 6000 v trn mt nm. Singapore nh gi l mt ngh. Cc nh gi vin c th lm vic trong lnh vc t nhn, cho cc t chc tp on ln v h cng c th lm vic cho cc B qun l nh nc hoc B qun l lnh vc kinh doanh. nh gi vin cng c th lm vic cho cc c quan chnh ph hoc t chc tng t nh Ngn hng pht trin nh (HDB), Cc quy hoch pht trin ngoi , Tng cc a chnh, Cc Thu Cc nh nh gi hot ng theo Lut Bt ng sn v Lut nh gi ban hnh nm 1906. Mun hnh ngh nh gi hoc lm i l bt ng sn phi c giy php ca Cc thu (B Ti chnh). Giy php hnh ngh nh gi ch xem xt cp cho nhng ngi c bng cp chuyn mn trong lnh vc nh gi v kinh nghim thc tin cn thit. Nhng nh gi vin v gi lm vic cho Chnh ph, cho t chc hoc khu vc t nhn nhng c lin quan cht ch vi Chnh ph th khng c cp giy php hnh ngh thm nh gi. H c php nh gi nhng khng c php thu

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

23

ph dch v nh gi ca mnh; h c th np n xin cp giy php hnh ngh vi iu kin h p ng nhng tiu chun do Cc thu ra. Tt c cc hi vin ca Hip hi u phi tun th quy tc o c ngh nghip ca Hip hi, nu vi phm, ty trng hp c th c th b khin trch, nh ch hot ng hoc khai tr khi hip hi. Cc phng php thm nh gi ti Singapore : C 3 phng php thm nh gi ph bin l: Phng php so snh trc tip, phng php thu nhp v phng php chi ph; ngoi 3 phng php ny cn p dng 2 phng php khc l: phng php li nhun v phng php loi tr (residual approach). Cc mn hc c bn o to thm nh vin v gi, bao gm: u t v ti chnh; Thm nh gi ti sn; Cc phng php thm nh gi; Pht trin v quy hoch th; Lut; Kinh t hc v qun l; Cng ngh; Cc tiu chun thm nh gi; Bo co thm nh gi. Cp th hnh ngh nh gi T chc duy nht cp php hnh ngh nh gi l Cc thu, thu B Ti chnh. Chc nng, nhim v ca Cc l: + Thu thu BS v cung cp cc dch v nh gi BS. + Cp giy php hnh ngh nh gi. + Cp giy kinh doanh nh . + nh gi, gim st hot ng nh ga 3. Hot ng nh gi Malaysia H thng cc c quan hot ng trong lnh vc nh gi Malaysia bao bm: + C quan qun l Nh nc l Tng cc Dch v nh gi Ti sn Malaysia, trc thuc B Ti chnh. C cu bao gm Tng cc trng v hai Ph Tng cc trng, Vin o to v Nghin cu nh gi Ti sn Inspen, cc v chuyn mn v thng tin ti sn quc gia. Bin ch ca Tng cc c 190 nh nh gi v 240 ngi ph t cho cc nh nh gi, 430 nhn vin tp s ngh nh gi. Tr s chnh t ti Kualampua v cc vn phng i din ti 15 bang (mi bang c t nht t 1- 4 vn phng i din).

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

24

Trung tm Thng tin Ti sn Quc gia l ni cung cp cc thng tin trong lnh vc nh gi ti sn ln nht Malaysia. + U ban cc Nh nh gi v i l Bt ng sn: U ban (do Tng cc trng ch nh) bao gm Ch tch v Tng cc trng Tng cc Dch v nh gi ti sn v cc thnh vin l quan chc Nh nc (cc nh nh gi khu vc cng), t nhn, i l bt ng sn v cc nh nh gi cc trng i hc, vin nghin cu. Chc nng hot ng ca y ban bao gm nhng ni dung ch yu sau : t chc thi v xt cp th hnh ngh nh gi, quy nh tiu chun ngh nghip, chun mc o c ca cc nh nh gi, quy nh cc gii hn ca cc nh nh gi ng k (c hnh ngh v gii hn trong vic nh gi), quy nh v qung co ca cng ty nh gi v cc nh nh gi, quy nh mc ph nh gi, hot ng thanh tra, gii quyt cc tranh chp, lin quan n to n. + Hip hi nh gi Ti sn Malaysia + Cc cng ty nh gi ti sn t nhn: Hot ng nh gi c th do Tng cc hoc cc cng ty nh gi thc hin. Tng cc ch yu thc hin tt c cc trng hp nh gi ti sn theo yu cu ca Chnh ph; Cc cng ty thm nh gi theo nhu cu ca th trng. Malaysia, cc tiu chun nh gi t cng c hnh thnh vo nm 1998. Theo c quan thm nh bt ng sn Malaysia, y l nhng tiu chun c rt t nhng thnh qu pht trin mi nht ca nh gi quc t. Vi vic ban hnh nhng tiu chun ny, cc nh chuyn mn hy vng s nng cao trnh pht trin ca nh gi Malaysia ngang tm vi nh gi quc t. Vi vic ban hnh nhng tiu chun ny, cc nh chuyn mn hy vng s nng cao trnh pht trin ca nh gi Malaysia ngang tm vi nh gi quc t. Tiu chun nh gi Malaysia bao gm + Gi tr th trng c s dng lm c s trong nh gi. Khi nim gi tr th trng c chp thun trn tt c cc nc thnh vin ca y ban tiu chun nh gi quc t. l gi tr th trng ca ti sn thi im nh gi l gi tr ca giao dch m ngi mua sn sng mua v ngi bn sn sng bn sau khi c hai bn c nhng n lc v tm hiu v qung b thng tin th trng v khng c

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

25

s bt buc trong giao dch mua bn ny. Gi tr th trng phi c s dng lm c s trong mi trng hp nh gi tr nhng trng hp c bit. + Tiu chun gi tr phi th trng. Tiu chun ny a ra cc trng hp khi gi tr th trng khng c s dng lm c s nh gi. Trong trng hp , ngi nh gi phi ch r l do ti sao. + Tiu chun iu kin i vi ngi nh gi. V d nh nhng yu cu v mc tiu nh gi, thi gian nh gi, nhng gi nh v ph + Tiu chun v mc tiu nh gi v nhng c s nh gi cho mi loi mc tiu . + Tiu chun v thu thp s liu cn thit cho nh gi. + Tiu chun v bo co nh gi. + Tiu chun v cc phng php nh gi: phng php so snh, phng php u t, phng php thng d, phng php chi ph v phng php li nhun. + Tiu chun v cc gi nh trong nh gi. Nhng gi nh ny u phi c a vo trong ni dung bo co, phn v kin v gi tr ti sn. + Tiu chun v cc iu kin hn ch ca cc bo co nh gi. Nhng gii hn khc phi c khch hng ng v a vo bo co. VI. Bo him trch nhim ngh nghip v nh gi bt ng sn 1. Bo him ngh nghip Bo him l bin php chia s ri ro ca mt ngi hay ca s t ngi cho c cng ng nhng ngi c kh nng gp ri ro cng loi, bng cch mi ngi trong cng ng gp mt s tin nht nh vo mt qy chung v t qy chung b p thit hi cho thnh vin trong cng ng khng may b thit hi do ri ro gy ra. Bo him l s phn tn ri ro, chia s ri ro l s ng gp ca s ng vo s bt hnh ca s t, l mt bin php lng trc v qun l cc ri ro xy ra ngoi mun. Ngi c bo him ng mt khon ph nht nh v c n b cho thit hi khi c ri ro xy ra. Bo him l hnh thc chuyn giao ri ro. Mua bo him thc cht l mua s an tm, l i ly ci s khng chc chn c kh nng xy ra thit hi bng s chc chn thng qua vic b p bng ti chnh.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

26

Bo him trch nhim ngh nghip l loi hnh bo him bi thng cho ngi c bo him, nhng thit hi m h c trch nhim phi bi thng cho ch u t, pht sinh t nhng sai st hay bt cn m h c th mc phi trong qu trnh thc hin cng vic, hoc cc thit hi v ngi hoc v ti sn i vi cc bn th ba m ngi c bo him c trch nhim php l phi bi thng pht sinh t nhng sai st hay bt cn nu trn cng c th c kt hp bo him loi hnh ny nu ngi c bo him yu cu thm. Thi hn bo him: Bo him trch nhim ngh nghip c th c thc hin theo nm, hoc theo tng cng vic c th. Bo him theo nm c ngha l bo him mi trch nhim ngh nghip ca ngi c bo him trong nm bo him pht sinh t bt k cng vic chuyn mn no h thc hin. Bo him theo cng vic c th ch bo him trch nhim chuyn mn ca ngi c bo him pht sinh t mt cng vic c th. S tin bo him l s tin m doanh nghip bo him phi tr cho ngi c bo him theo tha thun trong hp ng bo him. Ph bo him: l khon tin m bn mua bo him phi ng cho doanh nghip bo him theo thi hn v phng thc do cc bn tha thun trong hp ng bo him. S tin ny c qui nh tu theo loi hnh bo him, v tu theo chnh sch ca tng cng ty bo him. Thng thng, ph bo him c tnh theo t l phn trm (%) trn doanh thu cng vic, s tin bo him hoc l s tin c nh tu theo tng iu kin c th. T l ph ph thuc vo loi cng vic chuyn mn ca ngi c bo him, tng loi cng vic c th, gii hn bi thng v mc khu tr do khch hng la chn, s lng nhn vin v cn b k thut thc hin cng vic.... Theo qui nh ti Lut kinh doanh bo him (S 24/2000/QH10) ngy 22/2/2000: Kinh doanh bo him l hot ng ca doanh nghip bo him nhm mc ch sinh li, theo doanh nghip bo him chp nhn ri ro ca ngi c bo him, trn c s bn mua bo him ng ph bo him doanh nghip bo him tr tin bo him cho ngi th hng hoc bi thng cho ngi c bo him khi xy ra s kin bo him.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

27

S kin bo him l s kin khch quan do cc bn tha thun hoc php lut quy nh m khi s kin xy ra th doanh nghip bo him phi tr tin bo him cho ngi th hng hoc bi thng cho ngi c bo him. Nguyn tc c bn trong hot ng bo him l cc t chc, c nhn c nhu cu bo him ch c tham gia bo him ti doanh nghip bo him hot ng Vit Nam, v doanh nghip bo him phi bo m cc yu cu v ti chnh thc hin cc cam kt ca mnh i vi bn mua bo him. Quyn bn mua bo him: + La chn doanh nghip bo him hot ng ti Vit Nam mua bo him; + Yu cu doanh nghip bo him gii thch cc iu kin, iu khon bo him; cp giy chng nhn bo him hoc n bo him; + n phng nh ch thc hin hp ng bo him theo quy nh ti khon 3 iu 19, khon 1 iu 20 ca Lut kinh doanh bo him; + Yu cu doanh nghip bo him tr tin bo him cho ngi th hng hoc bi thng cho ngi c bo him theo tha thun trong hp ng bo him khi xy ra s kin bo him. + Chuyn nhng hp ng bo him theo tha thun trong hp ng bo him hoc theo quy nh ca php lut; Ngha v ca bn mua bo him + ng ph bo him y , theo thi hn v phng thc tha thun trong hp ng bo him; + K khai y , trung thc mi chi tit c lin quan n hp ng bo him theo yu cu ca doanh nghip bo him; + Thng bo nhng trng hp c th lm tng ri ro hoc lm pht sinh thm trch nhim ca doanh nghip bo him trong qu trnh thc hin hp ng bo him theo yu cu ca doanh nghip bo him; + Thng bo cho doanh nghip bo him v vic xy ra s kin bo him theo tha thun trong hp ng bo him; + p dng cc bin php phng, hn ch tn tht. Quyn ca doanh nghip bo him

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

28

+ Thu ph bo him theo tha thun trong hp ng bo him; + Yu cu bn mua bo him cung cp y , trung thc thng tin lin quan n vic giao kt v thc hin hp ng bo him; + n phng nh ch thc hin hp ng bo him theo quy nh ti khon 2 iu 19, khon 2 iu 20, khon 2 iu 35 v khon 3 iu 50 ca Lut kinh doanh bo him; + T chi tr tin bo him cho ngi th hng hoc t chi bi thng cho ngi c bo him trong trng hp khng thuc phm vi trch nhim bo him hoc trng hp loi tr trch nhim bo him theo tha thun trong hp ng bo him; + Yu cu bn mua bo him p dng cc bin php phng, hn ch tn tht; + Yu cu ngi th ba bi hon s tin bo him m doanh nghip bo him bi thng cho ngi c bo him do ngi th ba gy ra i vi ti sn v trch nhim dn s. Ngha v ca doanh nghip bo him + Gii thch cho bn mua bo him v cc iu kin, iu khon bo him; quyn, ngha v ca bn mua bo him; + Cp cho bn mua bo him giy chng nhn bo him, n bo him ngay sau khi giao kt hp ng bo him; + Tr tin bo him kp thi cho ngi th hng hoc bi thng cho ngi c bo him khi xy ra s kin bo him; + Gii thch bng vn bn l do t chi tr tin bo him hoc t chi bi thng; + Phi hp vi bn mua bo him gii quyt yu cu ca ngi th ba i bi thng v nhng thit hi thuc trch nhim bo him khi xy ra s kin bo him. 2. Bo him ngh nghip nh gi Vic mua bo him nghi nghip nhm chia s nhng ri ro do hot ng nh gi gy ra. Mua bo him ngh nghip thuc loi hnh bo him dn s. Theo qui nh ti Ngh nh Thm nh gi (ngh nh 101/N-CP) v cc vn bn hng dn:

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

29

Doanh nghip thm nh gi mua bo him trch nhim ngh nghip thm nh gi ca doanh nghip bo him hot ng hp php ti Vit Nam. Doanh nghip thm nh gi c mua bo him trch nhim ngh nghip thm nh gi ca doanh nghip bo him nc ngoi trong trng hp doanh nghip bo him hot ng Vit Nam cha cung cp dch v bo him trch nhim ngh nghip thm nh gi. Doanh nghip thm nh gi c vn u t nc ngoi, doanh nghip thm nh gi l thnh vin ca t chc thm nh gi quc t c th mua bo him trch nhim ngh nghip thm nh gi ca doanh nghip bo him nc ngoi. Chi ph mua bo him c tnh vo chi ph kinh doanh theo chi ph thc t v phi c ha n chng t hp php. Trng hp doanh nghip thm nh gi khng mua bo him trch nhim ngh nghip thm nh gi th phi lp qu d phng ri ro ngh nghip tnh vo chi ph kinh doanh vi mc trch hng nm t 0,5% n 1% trn doanh thu dch v thm nh gi (doanh thu khng c thu gi tr gia tng) ty theo kh nng ti chnh ca doanh nghip. Khi Qu d phng ri ro ngh nghip c s d cui nm ti chnh tng ng 10% doanh thu dch v thm nh gi trong nm ti chnh th khng tip tc trch qu d phng na. Doanh nghip thm nh gi chu trch nhim trc php lut, trc khch hng v kt qu thm nh gi ghi trong chng th thm nh gi theo hp ng thm nh gi k kt. Trng hp kt qu thm nh gi khng ng, gy thit hi cho khch hng hoc ngi s dng kt qu thm nh gi (Nh nc, t chc, c nhn) th doanh nghip thm nh gi phi bi thng. Vic gii quyt bi thng thit hi c thc hin theo mt trong cc hnh thc sau: Tho thun bi thng. Gii quyt bng trng ti theo quy nh ca php lut v trng ti thng mi hoc phn quyt ca to n theo quy nh ca php lut.

Khi phi bi thng thit hi do li ca doanh nghip thm nh gi gy ra th doanh nghip thm nh gi c doanh nghip bo him bi thng theo hp ng bo him cam kt, hoc s dng Qu d phng ri ro ngh nghip bi thng thit hi. Trng hp s tin phi chi tr bi thng ln hn s bi thng ca doanh nghip bo him hoc ln hn qu d phng ri ro ngh nghip th doanh nghip c trch t qu d phng ti chnh (nu c) chi tr, nu qu 30

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

d phng ti chnh cng khng th phn thiu s c tnh vo chi ph kinh doanh sau khi tr i s thu bi thng ca n v, c nhn (nu c) theo quy nh ca php lut hin hnh. VII. o c ngh nghip trong nh gi bt ng sn Doanh nghip, t chc nh gi v ngi nh gi phi tn trng v chp hnh ng php lut ca nh nc trong qu trnh hnh ngh. Ngi hnh ngh nh gi phi l ngi c o c tt, c nng lc chuyn mn v kinh nghim cn thit tin hnh nh gi bt ng sn. Cc tiu chun o c phi tun th trong vic hnh ngh nh gi bt ng sn bao gm: c lp, Chnh trc, Khch quan, B mt, Cng khai, minh bch. - c lp c lp l nguyn tc hnh ngh c bn ca doanh nghip nh gi v ngi nh gi: + Trong qu trnh nh gi bt ng sn, doanh nghip, t chc nh gi v ngi nh gi phi thc s khng b chi phi hoc b tc ng bi bt k li ch vt cht hoc tinh thn no lm nh hng n s trung thc, khch quan ca vic nh gi. + Trong qu trnh thm nh gi, nu c s hn ch khc v tnh c lp th doanh nghip, t chc nh gi v ngi tin hnh nh gi phi tm cch loi b s hn ch ny. Nu khng loi b c th doanh nghip, t chc nh gi v ngi nh gi bt ng sn phi nu r iu ny trong bo co kt qu thm nh nhng mi quan h mang tnh tp th hay c nhn, trc tip hoc gin tip i vi bt ng sn hay vi doanh nghip l i tng ca nhim v nh gi m mi quan h c th dn n mu thun li ch tim tng. + i vi bo co kt qu nh gi ca ngi nh gi khc, ngi nh gi phi xem xt mt cch c lp, khch quan v kt lun thng nht hay khng thng nht vi mt phn hay tan b ni dung ca bo co . - Chnh trc Ngi nh gi bt ng sn phi thng thn, trung thc v c chnh kin r rng trong phn tch cc yu t tc ng khi nh gi. Ngi nh gi phi t chi nh gi

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

31

khi khi xt thy khng c iu kin hoc khi b chi phi bi nhng rng buc c th lm sai lch kt qu nh gi. - Khch quan Ngi nh gi bt ng sn phi cng bng, tn trng s tht v khng c thnh kin, thin v trong vic thu thp ti liu v s dng ti liu phn tch cc yu t tc ng khi nh gi bt ng sn: + Doanh nghip, t chc nh gi v nh gi vin khng c tin hnh cng vic nh gi khi nhng kin v kt lun thm nh c ra c ch t trc. + Tin thu dch v nh gi bt ng sn phi c xc nh mt cch c lp, khng ph thuc vo kt qu nh gi c tha thun t trc. + Doanh nghip, t chc nh gi v nh gi vin phi thm tra nhng thng tin, d liu do khch hng hay mt bn no cung cp khng nh tnh ph hp hay khng ph hp ca thng tin, d liu . Trng hp vic thm tra nhng thng tin, d liu b hn ch th ngi nh gi phi nu r s hn ch trong bo co thm nh. + Doanh nghip, t chc nh gi v ngi nh gi khng c tin hnh mt dch v thm nh da trn nhng iu kin c tnh gi thit khng c tnh hin thc. - B mt Doanh nghip, t chc thm nh gi v ngi thm nh gi bt ng sn khng c tit l nhng thng tin, d liu thc t ca khch hng hay kt qu thm nh gi vi bt k ngi ngoi no, tr trng hp c khch hng hoc php lut cho php. - Cng khai, minh bch + Doanh nghip, t chc nh gi v ngi nh gi bt ng sn phi cng khai nhng iu kin hn ch v nhng iu kin loi tr theo tha thun vi khch hng trong bo co kt qu nh gi. Bo co kt qu nh gi bt ng sn cng phi nu r cc iu kin rng buc v cng vic, phm vi cng vic, iu kin hn ch, gi thit t ra ca ngi nh gi.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

32

+ Mi ti liu th hin tnh php l v c im k thut ca bt ng sn v kt qu nh gi bt ng sn phi c th hin y , r rng trong bo co kt qu nh gi.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

33

CHUYN 2 QUI TRNH NH GI V CC PHNG PHP NH GI

I/Qui trnh nh gi bt ng sn nh gi bt ng sn l vic c tnh gi tr th trng ca bt ng sn trong iu kin nht nh, ti thi im nht nh v phc v cho mc ch nht nh. Vic nh gi c thc hin trn c s thu thp v phn tch cc thng tin lin quan n bt ng sn, v s dng cc phng php ph hp nhm c tnh gi tr bt ng sn. Chnh v th, qui trnh nh gi bt ng sn c bt u bng vic xc nh nhng thng tin c bn nh mc ch nh gi, cc c im ca bt ng sn, thi im nh gi... v kt thc bng bo co kt qu nh gi, chng th nh gi gi cho khch hng. Qui trnh nh gi bt ng sn c thc hin theo 6 bc sau y : Bc 1: Xc nh tng qut v bt ng sn cn nh gi Bc 2: Lp k hoch nh gi. Bc 3: Kho st hin trng, thu thp thng tin. Bc 4: Phn tch thng tin. Bc 5: Xc nh gi bt ng sn Bc 6: Lp bo co v chng th kt qu thm nh gi 1. Xc nh tng qut v bt ng sn cn nh gi Trong bc ny cn xc nh tng qut v bt ng sn cn nh gi, mc ch nh gi, c s nh gi... c th nh sau: - Cc c im c bn v php l, v kinh t k thut ca bt ng sn cn nh gi. - Mc ch thm nh gi: Thm nh vin phi xc nh v nhn thc mc ch thm nh gi ca khch hng. Mc ch thm nh gi phi c nu r trong bo co thm nh gi. - Xc nh khch hng, yu cu ca khch hng; nhng ngi s dng kt qu thm nh gi.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

34

- Nhng iu kin rng buc trong xc nh i tng thm nh gi: nh gi vin phi a ra nhng gi thit v nhng iu kin b hn ch i vi: nhng yu cu v mc ch nh gi ca khch hng; nhng yu t rng buc nh hng n gi tr BS; nhng gii hn v: tnh php l, cng dng ca BS, ngun d liu, s dng kt qu; quyn v ngha v ca nh gi vin theo hp ng nh gi. - Vic a ra nhng iu kin hn ch v rng buc ca nh gi vin phi da trn c s: + C s xc nhn bng vn bn ca khch hng v trn c s nhn thc r rng nhng iu kin s tc ng n bn th ba thng qua kt qu tnh gi. + Ph hp vi quy nh ca lut php v cc quy nh hin hnh khc c lin quan. + Trong qu trnh nh gi, nu nh gi vin thy nhng iu kin hn ch v rng buc a ra l khng cht ch hoc thiu c s th phi xem xt li v thng bo ngay cho t chc nh gi v cho khch hng. - Xc nh thi im thm nh gi: nh gi vo thi im hin ti, tng lai hay qu kh - Vic xc nh c im, bn cht (t nhin, php l) ca ti sn cn thm nh gi phi c thc hin ngay sau khi k hp ng thm nh gi v kin nh gi v gi tr ca ti sn c a ra trong phm vi thi gian cho php ca hp ng. - Xc nh ngun d liu cn thit cho thm nh gi. - Xc nh c s gi tr ca ti sn: Trn c s xc nh khi qut v c im, loi hnh BS cn nh gi, nh gi vin cn xc nh r loi hnh gi tr lm c s cho vic thm nh gi: gi tr th trng hay gi tr phi th trng. Vic xc nh gi tr lm c s cho thm nh gi phi ph hp vi nhng quy nh ca php lut hin hnh v cc vn bn quy phm php lut do c quan nh nc c thm quyn ban hnh

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

35

2. Kho st th trng thu thp thng tin bt ng sn. - Kho st hin trng nh gi vin phi trc tip kho st hin trng; i vi bt ng sn, nh gi vin phi kho st v thu tp s liu v: + V tr thc t ca bt ng sn so snh vi v tr trn bn a chnh, cc m t php l lin quan n bt ng sn. + Chi tit bn ngoi v bn trong bt ng sn. + i vi cng tnh xy dung d dang, nh gi vin phi kt hp gia kho st thc a vi bo co ca ch u t, nh thu ang xy dung cng trnh. - Trong qu trnh kho st, c y chng c cho vic nh gi, nh gi vin cn chp nh bt ng sn theo cc dng (ton cnh, chi tit), cc hng khc nhau. - Thu thp thng tin. Bn cnh thng tin, s liu thu thp t kho st hin trng, nh gi vin phi thu thp cc thng tin sau: - Cc thng tin lin quan n chi ph, gi bn, li sut, thu nhp ca bt ng sn so snh. - Cc thng tin v yu t cung cu, lc lng tham gia th trng, ng thi ngi mua ngi bn tim nng. - Cc thng tin v tnh php l ca bt ng sn. - Vi bt ng sn cn thu thp thm cc thng tin v nhng iu kin t nhin, kinh t, x hi v mi trng tc ng n gi tr BS cn dnh gi. - thc hin nh gi, nh gi vin phi da trn nhng thng tin thu thp t cc ngun khc nhau. nh gi vin phi nu r ngun thng tin trong bo co nh gi v phi c kim chng bo m d chnh xc ca thng tin 3. Phn tch thng tin v bt ng sn. L qu trnh nh gi tc ng ca cc yu t n mc gi ca bt ng sn cn nh gi.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

36

+ Phn tch nhng thng tin t kho st hin trng bt ng sn. + Phn tch nhng c trng ca th trng bt ng sn cn nh gi: hnh vi ng x ca nhng ngi tham gia th trng, xu hng cung cu trn th trng bt ng sn. + Phn tch v khch hng + Phn tch v vic s dng tt nht v ti u nht ca bt ng sn. 4. La chn phng php nh gi bt ng sn. Da trn loi BS v h thng thng tin thu thp c nh gi vin la chn phng php nh gi ph hp p dng rt ra ch s gi tr ca bt ng sn. Cn nu r cc phng php c p dng xc nh mc gi tr ca bt ng sn cn nh gi. nh gi vin cn phn tch r mc ph hp ca 01 hoc nhiu phng php trong nh gi c s dng vi c im kinh t k thut ca bt ng sn v vi mc ch nh gi. nh gi vin cn nu r trong bo co nh gi phng php nh gi no c s dng lm cn c ch yu, phng php nh gi no c s dng kim tra cho, t i n kt lun cui cng v gi tr nh gi. 5. Xc nh gi bt ng sn. Trn c s p dng cc phng php nh gi trong bc ny ngi nh gi cn thc hin ha hp cc ch s gi tr rt ra gi tr BS cn nh gi. Trong p dng phng php so snh thng s dng so snh nhiu BS tng t BS cn nh gi tnh ra ch s gi so snh ca cc BS khc nhau. Cc ch s gi so snh ny c th c th hin dng gi ca ton b BS, gi theo n v m2 t s dng, m2 xy dng, l tnh gi vin cn s dng cc k thut ha hp cc ch s gi tr ca cc BS so snh rt ra gi tr ca BS mc tiu bng cch bng cch s dng phng php tnh trng s hoc tnh mc bnh qun ca cc ch s gi so snh. Trong trng hp s dng nhiu hn 1 phng php nh gi, mi phng php s c 1 ch s gi khc nhau, do cn thc hin ha hp ch s gi ca cc

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

37

phng php khc nhau thnh 1 ch s gi ca BS mc tiu. lm vic ny chng ta cng cn p dng cc k thut ha hp ch s gi rt ra gi BS mc tiu. Ngi nh gi c th s dng nhiu phng php nh gi cho nhim v nh gi BS c th, nhng trong c 1 phng php chnh v cc phng php khc ch mang tnh tham kho th cn ch r phng php no c s dng l chnh, phng php no mang tnh tham kho. Khi so snh ch s gi tr rt ra t mi phng php cn gii thch c s khc bit trong ch s gi khi p dng cc phng php nh gi khc nhau. Gi tr cui cng ca BS c th c xc nh c th l con s c th, c th l nm trong khong gi tr. Qu trnh ha hp cc chi s gi tr rt ra gi tr ca BS cn nh gi phi c trnh by y trong bo co nh gi. 6. Lp h s v chng th nh gi. Nhim v nh gi ch hon thnh cho n khi kt lun c pht biu trong bo co v trnh by cho khch hng. Bo co nh gi t n cha ng tt c nhng s liu c xem xt v c phn tch, cc phng php p dng v nhng nguyn nhn dn n c lng gi tr cui cng. Phn tch gi tr ha hp cho php ngi c hiu vn v s liu thc t c trnh by v theo di nhng l do ng sau kt lun gi tr ca ngi nh gi. c lng l quan im ca ngi nh gi v n phn nh kimh nghim v iu chnh m ngi ny p dng nghin cu nhng s liu c tp hp. Bo co nh gi l s th hin hu hnh cng vic ca ngi nh gi. Trong qu trnh chun b bo co, ngi nh gi nn c bit ch ti cch vit, t chc v trnh by v hnh thc chung ca bo co. Cc kt lun nh gi c th c thng tin cho khch hng bng ming hoc vit. Cc bo co vit c th l bo co y , bo co tm tt hoc bo co c gii hn. Chng th nh gi trnh by tm tt qu trnh nh gi, kt qu nh gi, nhng iu kin rng buc c nh hng n vic c lnggi tr BS v s dng kt qu nh gi.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

38

II/ Cc phng php nh gi bt ng sn 1. Phng php so snh trc tip - Khi nim Phng php so snh l phng php nh gi da trn c s phn tch mc gi ca cc BS tng t vi BS cn nh gi giao dch thnh cng hoc ang mua, bn trn th trng vo thi im nh gi hoc gn vi thi im nh gi c tnh gi tr th trng ca BS cn nh gi. Phng php so snh ch yu c p dng trong nh gi cc BS c giao dch, mua, bn ph bin trn th trng. Phng php so snh trc tip c s dng kh rng ri trong nhiu nc trn th gii, ng thi c s dng nhiu nht trong thc t nh gi cc ti sn khc nhau. Phng php ny khng c cng thc hay m hnh c nh, m da vo thng tin ca cc giao dch th trng nh gi. - C s l lun Phng php so snh trc tip da trn l lun cho rng gi tr th trng ca mt BS no , u c lin h vi gi tr th trng ca cc BS tng t c giao dch trn th trng. V th, phng php ny quan tm n gi c v cc c tnh tng t ca BS. Phng php so snh da trn c s nhng BS tng t nhau v c im kinh t, k thut ch yu, tnh trng php l.... Ngi nh gi phi so snh cc thng s kinh t, k thut ch yu, tnh trng php l ca BS cn nh gi vi BS so snh iu chnh (tng, gim) mc gi ch dn i n mc gi ti sn cn thm nh. Phng php so snh p dng nh gi cc ti sn c giao dch ph bin trn th trng. Kt qu thm nh s dng cho cc mc ch mua, bn, cho thu, gp vn, th chp ti sn, xy dng bo co ti chnh Giao dch ph bin trn th trng: l hot ng mua, bn ti sn cng khai trn th trng. Mt ti sn c coi l c giao dch ph bin khi c it nht 2 ti sn tng t c giao dch mua bn trn th trng. Gi th trng l s tin thc t tr cho mt hng ha, dch v nht nh do ngi mua, ngi bn hoc c kh nng tha thun trong tng trng hp mua bn c th. Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 39

- Cc trng hp p dng i vi bt ng sn, phng php so snh trc tip thng c s dng trong cc trng hp sau: + Cc bt ng sn c tnh ng nht nh: cc cn h, cc chung c, cc dy nh c xy dng cng mt kiu, cc ngi nh ring bit v bn ring bit, cc phn xng v cc nh kho trn mt mt bng, cc nhm vn phng v cc nhm ca hiu. + Cc mnh t trng... Phng php so snh trc tip l phng php c s dng rng ri trong nh gi cho mc ch mua bn, nh gi th chp, nh gi nh thu bt ng sn, nh gi cho vic mua v chuyn quyn s hu (hay s dng) t ai... Vic nh gi cho cc bt ng sn theo phng php ny ch c thc hin khi c cc bng chng v vic mua bn v cho thu c th s dng c. Phng php so snh trc tip thng c coi l u vo cho cc phng php nh gi khc nh: cc phng php chi ph v phng php thng d. Phng php ny c ang chim u th trong iu kin hin nay do s pht trin ca cng ngh thng tin v my vi tnh ... - Cc bc tin hnh Phng php so snh trc tip da trn vic phn tch cc gi mua bn, cho thu ca cc ti sn tng t c th so snh c trn th trng, v gi nh hng ho c th thay th nhau c. Tuy nhin, do khng c cc BS ging nhau hon ton, hn na, gi c ca BS thng thay i theo thi gian. V vy, khi tin hnh nh gi theo phng php so snh trc tip cn phi tun theo cc bc sau y: Bc 1- Tm kim thng tin v nhng BS tng t c giao dch trong thi gian gn vi thi im nh gi. Cc yu t ca ti sn tng t bao gm cc c tnh v k thut, thit k, tnh nng s dng l tng t nhau... bao gm: + Cc c im vt cht BS: kch c, kiu loi, hnh dng, kt cu, tui th, cht lng, trang thit b, tin nghi... + Tnh trng php l BS: Bt ng sn c mc hon chnh cc ti liu php l cng cao, th gi tr cng cao. V th, khi nh gi, cn phi xem Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 40

xt v giy t, v quy hoch, vic hon thin th tc php l, ngha v ti chnh hon thnh, thi gian s dng bt ng sn... + c im mt bng: cc c tnh v mt bng gm kch thc, b rng mt tin, hnh dng v cc nt c trng a l. + a im: gn cc cnh quan no, tnh trng giao thng, cc cng trnh cng cng gn k, tnh trng nhim, h thng thot nc v cc c tnh a hnh. Nhng c trng ny l quan trng trong vic xc nh v tr, a im c th c coi l s dng cao nht v tt nht khng. + Cc cng trnh xy dng lin quan: cc cng trnh lin quan ti hnh dng v cu trc: s trang tr, cch xy dng, trang b tin nghi v thit k... + Thi gian giao dch: ngy giao dch c nh hng quan trng ti gi giao dch th trng ca bt ng sn. + Cc iu khon v iu kin ca giao dch: cc iu kin v thanh ton (thanh ton ngay mt ln/nhiu ln), bn trc tip/gin tip, bn cng p/t nguyn... Bc 2- Tin hnh kim tra, phn tch cc thng tin thu thp c, so snh cc thng tin vi cc thng tin ca ti sn cn nh gi, tm nhng thng tin c th a ra so snh c. Ring i vi bt ng sn, cc thng tin cn phn tch l: + Ngun gc cc giao dch th trng: loi bt ng sn, a ch ca bt ng sn, din tch t, tng din tch sn ca bt ng sn, thi hn s hu ca bt ng sn, thi gian giao dch... Cc thng tin trn phi r rng, chnh xc + nh gi cc giao dch th trng: cc giao dch s dng cho vic so snh phi m bo ngi bn t nguyn v ngi mua t nguyn. + La chn v tin hnh quy i gi ca cc bt ng sn ra n v so snh chun ty thuc vo loi bt ng sn: gi/mt vung, gi/mt di mt tin, gi/ cn h nhm loi b s khc nhau gia cc bt ng sn v din tch, kch thc C th nh sau:

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

41

Loi bt ng sn t ai

n v so snh chun

- t nng nghip, lm nghip; Gi/mt vung, gi/so (360m2), gi/ha t chuyn dng; t cha s dng Gi/mt vung; gi/so (360m2), - t khu dn c nng thn gi/mt di mt tin Nh , ca hng, ca hiu, vn Gi/mt vung, gi/cn h, gi/phng phng, khch sn, bnh vin Kho tng Sn bay, bn cng Rp ht, tim n Gi/mt vung, gi/mt khi dung tch Gi/mt vung Gi/ch ngi

Phn tch, so snh rt ra nhng im tng t v nhng im khc bit, nhng u im v bt li ca bt ng sn cn nh gi vi bt ng sn so snh. Bc 3: La chn v tin hnh iu chnh cc thng tin cho ph hp vi tisn cn nh gi. Trong thc t, nh gi vin thng la chn thng tin ca 3-5 ti sn tng t, iu chnh cho ph hp vi ti sn cn nh gi i tng iu chnh: gi ca cc ti sn so snh (c th l tng mc gi ca mt bt ng sn hoc gi tnh theo n v so snh chun). Cn c iu chnh: da vo chnh lch cc yu t so snh ch yu (cc c im t nhin, php l) gia bt ng sn so snh v bt ng sn cn thm nh gi. Nguyn tc iu chnh: ly ti sn cn nh gi lm chun, nhng yu t tch cc tn ti ti sn cn nh gi m khng tn ti cc ti sn so snh th cng thm vo (iu chnh tng gi) v ngc li. T l iu chnh: Ty thuc vo c im ca ti sn, mc gi giao dch trn th trng ca ti sn m nh gi vin la chn t l iu chnh (tnh theo t l % trn gi tr ti sn).

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

42

Nhng ch tiu iu chnh

Bt ng sn so snh 1

Bt ng sn so snh 2

Bt ng sn cn nh gi

T l Mc iu iu chnh (% chnh tng, gim) Gi bn trng) Gi bn/m2 (gi th

T l iu Mc chnh (% iu tng, gim chnh

Cha bit

Tnh trng php l Din tch Kch thc/hnh dng/hng/chiu rng, chiu di Li th kinh doanh iu kin h tng Mi trng sng Li ch tng lai Quy hoch

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

43

Tng mc iu chnh Gi bn/n v chun Gi bn c iu chnh Bc 4- Bc cui cng l c tnh gi tr ca ti sn cn nh gi trn c s gi ca cc ti sn so snh c sau khi iu chnh. V d1: Phng php so snh Cn nh gi l mt cn h c din tch 56m2 nm tng 3 ca mt chung c 5 tng. Chung c ny c xy dng xong v a vo s dng cch y 2 nm. Qua thu thp thng tin trong vng 1 thng so vi ngy nh gi khu vc ny c 5 BS giao dch thnh cng nh sau: - BS 1 nm ngay tng trt chung c ny c din tch 84m2 v trang tr ni tht tt hn BS cn nh gi 20 triu ng, c bn vi gi 692 triu ng. - BS 2 nm l chung c cch 30 m v cng nm trong cm chung c ny cng l chung c 5 tng v a vo s dng cch y 2 nm, nhng v tr thun li hn, c din tch 70m2 nm tng 3 trang tr ni tht tt hn BS cn nh gi 10 triu ng, c bn vi gi 360 triu ng. - BS 3 nm tng trt cng l chung c vi BS 2 c din tch 84m2 trang tr ni tht tt hn BS cn nh gi 20 triu ng, c bn vi gi 717,2 triu ng. - BS 4 nm l chung c cch chung c c cn h cn nh gi 150 m, v tr km thun li hn, cng l chung c 5 tng v a vo s dng cch y 2 nm c din tch 42m2, nm tng 3, trang tr ni tht tng t bt ng sn cn nh gi, c bn vi gi 189 triu ng. - BS 5 nm ngay tng trt ca BS 4 c din tch 70m2, trang tr ni tht tng t BS 4 c bn vi gi 525 triu ng.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

44

Qua so snh cho thy cc BS so snh v BS cn nh gi c cc yu t so snh c bn sau: v tr cc tng, trang tr ni tht, v tr chung c Bng cc yu t so snh ca bt ng sn so snh v bt ng sn cn nh gi.

Nhng yu Bt t ng so snh sn 1

Bt ng sn 2

Bt ng Bt ng Bt ng sn 4 sn 3 sn 5

Bt ng sn cn nh gi

Tng

tng 1/5

tng 2/5

tng 1/5 84m2

tng 3/5

tng 3/5

tng 3/5 56 m2 Cha bit X tr

Din tch Gi bn

84 m2

70 m2

42 m2

70 m2 525 tr

692 tr 360 tr

717,2 tr 189 tr X +20tr X tr

Ni tht

X+ 20tr

X + 10tr

X tr

V tr

Cng Thun li Cng Km chung c hn chung c thun hn

Km li thun hn

li

Bc 1: iu chnh chnh lch v trang tr ni tht v quy i n gi v 01 mt vung din tch - c tnh gi bn BS 1 sau khi iu chnh s khc bit v trang tr ni tht so vi BS cn nh gi: 692 tr 20 tr = 672 tr n gi bn BS 1 sau khi iu chnh s khc bit v trang tr ni tht: Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 45

672 tr/ 84m2 = 8 tr/m2 - c tnh gi bn BS 2 sau khi iu chnh s khc bit v trang tr ni tht so vi BS cn nh gi: 360 tr -10 tr = 350 tr n gi bn BS 2 sau khi iu chnh s khc bit v trang tr ni tht: 350 tr / 70m2 = 5tr/m2 - c tnh gi bn BS 3 sau khi iu chnh s khc bit v trang tr ni tht so vi BS cn nh gi: 717,2 tr 20tr = 697,2 tr n gi bn BS 3 sau khi iu chnh s khc bit v trang tr ni tht: 697,2 tr/ 84m2 = 8,3 tr/m2 - n gi bn BS 4 189 tr/ 42m2 = 4,5 tr/m2 - n gi bn BS 5 525 tr/ 70m2 = 7,5 tr/m2 Bc 2: i chiu cc yu t so snh: - BS cn nh gi, BS 2 v BS 4 cng nm tng 3. - BS 1, BS 3 v BS 5 cng nm tng trt. - BS cn nh gi v BS 1 cng nm 1 chung c. - BS 2 v BS 3 cng nm 1 chung c. - BS 4 v BS 5 cng nm 1 chung c. Bc 3: so snh n gi bn, tm ra t l chnh lch gia cc cn h: So snh n gi bn gia BS 2 v BS 3, gi BS 4 v BS 5 cho thy
5tr / m BDS 2 = 100% = 60,24% BDS 3 8,3tr / m BDS 4 4,5tr / m = 100% = 60% BDS 5 7,5tr / m

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

46

Bc 4: c tnh n gi bn v tng gi tr th trng cn h cn nh gi - n gi bn cn h tng 3 bng khong 60% n gi bn cn h tng trt. - T n gi bn cn h cn nh gi bng khong 60% n gi bn ca BS1. - Gi th trng ca BS cn thm nh gi l: 8tr/m2 x 60% x 56m2 = 268,8 triu . - u, nhc im ca phng php so snh u im: + y l phng php t kh khn v mt k thut, v n khng cn thit phi xy dng cc cng thc hoc m hnh tnh ton, m d vo s hin din ca cc giao dch th trng + Phng php ny c s nh gi v gi tr th trng giao dch thc t, v vy d dng thuyt phc c khch hng - Nhc im: + Cn thit phi c nhiu thng tin r rng, chnh xc. Nu cc thng tin giao dch khng chnh xc, th khng s dng c phng php ny. + Cc thng tin giao dch thng kh ng nht vi bt ng sn cn nh gi, c bit l tnh thi im (thng tin giao dch thnh cng thng din ra trc thi im cn nh gi bt ng sn mc tiu). Trong iu kin th trng bin ng, cc thng tin nhanh chng tr nn lc hu trong mt thi gian ngn. 2. Phng php thu nhp Phng php thu nhp l phng php nh gi da trn c s chuyn i cc dng thu nhp rng trong tng lai c th nhn c t vic khai thc ti sn cn thm nh thnh gi tr vn hin ti ca n (qu trnh chuyn i ny cn c gi l qu trnh vn ho thu nhp) c tnh gi tr th trng ca ti sn cn thm nh gi. C s l lun Phng php thu nhp da c s l lun l, gi c ca mt ti sn l khon thu nhp trong tng lai do ti sn mang li, hay gi tr th trng ca mt ti sn bng vi gi tr hin ti (ti thi im thm nh gi) ca tt c cc khon li nhun c th

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

47

thu v trong tng lai t ti sn. Phng php thu nhp c chia thnh 2 phng php: - Phng php vn ha trc tip, - Phng php dng tin chit khu. Phng php vn ha trc tip: l mt dng ca phng php thu nhp, thng qua qu trnh chuyn i dng thu nhp tng lai thnh gi tr vn hin ti (ti thi im thm nh gi) ca ti sn theo cng thc sau: I V= R Trong : - V l gi tr ti sn cn nh gi, - I l thu nhp rng do ti sn mang li (trong 1 nm), - R l t l vn ha.

Phng php dng tin chit khu l mt dng ca phng php thu nhp, thng qua k thut chuyn i dng thu nhp (d tnh) trong tng lai thnh gi tr hin ti ca ti sn. Phng php dng tin chit khu p dng thch hp thm nh gi nhng ti sn mang li thu nhp n nh hoc khng n nh hng nm, trong tng lai. - Trng hp thu nhp rng hng nm l nhng khon tin thay i CFt (khng bng nhau hng nm) th gi tr th trng ca ti sn c xc nh nh sau:

n V= i=1

CF t ------------(1+ i) t

Trong : V= Gi tr th trng ca khon thu mn. CFt: Thu nhp rng nm th t.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

48

n : Thi gian ca d n. i : Li sut chit khu. - Trng hp thu nhp rng hng nm l mt khon tin khng i C (bng nhau hng nm), th gi tr th trng ca ti sn c xc nh nh sau:

V= C

t =1

1 (1 + i ) t

Cc trng hp p dng Phng php thu nhp ch yu c p dng trong thm nh gi cc ti sn mang li thu nhp hng nm (doanh nghip, khch sn, nh hng, rp chiu phim t nng nghip, t rng, li ch ti chnh, ti sn cho thu), hoc p dng cho nh gi trong lnh vc u t la chn phng n u t. Cc bc tin hnh phng php thu nhp Vic nh gi theo phng php thu nhp c tin hnh theo trnh t sau: Bc1: c tnh thu nhp trung bnh hng nm m BS mang li, c tnh n tt c cc yu t lin quan tc ng n thu nhp. Bc2: c tnh tt c cc khon chi ph tr khi thu nhp hng nm, nh: thu bt ng sn, sa cha, bo hnh... Bc3: Xc nh t l li thch hp dng tnh ton, cng vic ny c th da vo vic phn tch t l li ca cc bt ng sn tng t. Bc4: p dng cng thc vn ho, hoc cng thc chit khu dng tin nh gi bt ng sn. V d 2 (a): Phng php thu nhp (vn ho trc tip) Mt BS to ra thu nhp rng 100 triu/ nm. T l chit khu c gi nh l 10% nm. Gi tr ca BS theo cng thc vn ho trc tip l Gi tr BS = 100 triu /10% = 1 t ng

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

49

V d 2 (b): p dng phng php thu nhp xc nh gi t nng nghip trng cy hng nm ti x A. Tha t c la chn nh gi c din tch 4000 m2 c xp v tr t loi 3, mt nm trng 3 v la t thng. C quan nh gi t tin hnh iu tra, kho st thc t v thu thp cc s liu trong 3 nm lin tc nh sau:
V tnh Sn lng la thu hoch c kg nm Gi bn bnh qun nm 2006 /kg (nm nh gi t) Tng thu nhp ng Chi ph sn xut Li sut tin gi tit kim * k hn 12 thng
( )

2004

2005

2006

6.500 2.500 16.250.000 7.930.000 8,0

6.000 2.500 15.000.000 7.500.000 8,3

7.200 2.500 18.000.000 9.108.000 8,6

ng %/nm

Ghi ch: () y l mc li sut tin gi tit kim bnh qun nm ca loi c k hn 12 thng ti ngn hng TM quc doanh c mc li sut tin gi tit kim VN cao nht trong s cc ngn hng thng mi quc doanh ti a phng.

+ Tng thu nhp ca 3 nm l 49.250.000 ng. + Tng chi ph sn xut 3 nm l 24.538.000 ng. + Thu nhp thun ty bnh qun mt nm l :

49.250.000 24.538.000 24.712.000 = 8.237.333 ng = 3 3

+ Li sut tin gi tit kim VND ti ngn hng thng mi quc doanh loi k hn 12 thng bnh qun l 8,3%/nm. + Gi tr ca tha t trng la c din tch 4.000 m2 tnh theo cng thc nu bc 4 mc 2 Phn I Thng t ny s l: Gi tr c tnh 8.237.333 = 100 = 99.244.976 ng ca tha t 8,3 hoc 24.811 /m2 Lm trn 25.000 /m2 Nh vy, gi tr t nng nghip trng cy hng nm (trng la) thuc v tr t loi 3 ti x A ni trn c tnh khong 25.000 /m2. u, nhc im ca phng php thu nhp u im: Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 50

+ Cng thc tnh ton r rng, d hiu + C chnh xc tng i cao khi c nhng thng tin chnh xc Nhc im: + Nhiu s liu phi c tnh, iu chnh, v vy i hi k thut iu chnh cao, thng tin y . + chnh xc c th b hn ch, do thng tin d on d b cm tnh. + Kh thuyt phc khch hng, do cc s liu b iu chnh, t lin quan n bng chng c th nhn thy ngay c.

3. Phng php chi ph Phng php chi ph l phng php nh gi da trn c s chi ph hin ti to ra mt BS tng t vi BS cn thm nh gi tr i hao mn ca ti sn cn nh gi c tnh gi tr th trng ca ti sn cn nh gi. C s l lun Phng php chi ph da trn gi nh cc hng ho c tnh thay th ln nhau. Chnh v th, gi tr ti sn cn nh gi c th c o bng chi ph lm ra mt ti sn tng t. Lp lun trong phng php ny cho rng mt ngi mua c y thng tin s khng bao gi tr gi cho mt ti sn ln hn so vi chi ph b ra lm ra (to ra) mt ti sn tng t. Cc trng hp p dng Phng php chi ph thng c ng dng nh gi trong cc trng hp sau: + nh gi cc bt ng sn c mc ch s dng ring bit, t c trao i trn th trng nh: bnh vin, trng hc, nh th, th vin, nh my in, nh my ho cht, c s lc du... + nh gi cho mc ch bo him; + nh gi t tham gia u thu cc d n, gii to, n b t...

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

51

Cc bc thc hin Cn c thc hin phng php chi ph bao gm: chi ph ti to ra BS tng t vi BS cn nh gi, ti thi im nh gi, khu hao tch ly i vi BS cn nh gi. Khi tin hnh nh gi theo phng php chi ph, cn thit phi tham kho thm cc qui nh v trch khu hao v Quy ch tnh gi ti sn, hng ha, dch v . Cc bc tin hnh nh gi bao gm: Bc 1: c tnh gi tr th trng t. c tnh gi tr th trng t ca bt ng sn nh gi vin phi: Gi nh l t trng (cha c cng trnh xy dng) v c s dng tt nht v c hiu qu nht. Bc 2: c tnh gi tr xy dng mi ca cng trnh c tnh hu ch tng ng vi cng trnh cn nh gi. Vic c tnh gi tr xy dng mi phi tun th quy nh ca nh nc v so snh vi mt bng gi th trng (nguyn, nhin vt liu, n gi tin cng). Bc 3: c tnh gi tr hao mn thc t ca cng trnh xy dng trn t. Hao mn ca ti sn bao gm: hao mn hu hnh v hao mn v hnh. Bc 4: c tnh gi tr th trng ca bt ng sn theo cng thc: Gi tr th trng ca BS = Gi tr th trng ca l t trng cng (+) chi ph xy dng mi cng trnh trn t tr (-) hao mn Nhng lu khi p dng phng php chi ph Lu 1: Cc loi chi ph xy dng mi cng trnh c th l chi ph ti to hoc l chi ph thay th. + Chi ph ti to: l chi ph hin hnh xy dng mt cng trnh thay th ging ht vi cng trnh ang c nh gi, bao gm c nhng im li thi ca BS cn nh gi . Ngha l, cng trnh ti to l bn sao chnh xc ca cng trnh nguyn bn v nguyn vt liu, thit k, cch trang tr v cht lng tay ngh, k c vic tha hng cc sai lm ca thit k v tnh khng hiu qu hoc li thi ca n. + Chi ph thay th: l chi ph hin hnh ca vic xy dng mt cng trnh c gi tr s dng tng ng vi cng trnh ang c nh gi theo ng nhng tiu chun, thit k v b cc hin hnh, bao gm: o Cc nguyn vt liu, cc phng php v k thut hin i c s dng trong vic xy dng cng trnh; Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 52

o Tt c cc b phn c chc nng li thi u b loi b. Thng thng chi ph thay th cho gi tr thp hn chi ph ti to, v khng tnh n cc b phn li thi khng cn thit, m c tnh ton trn vic s dng vt liu v k thut hin i. Vic s dng chi ph thay th trong tnh ton c coi l c tnh thc tin cao, nn trong thc t thng c s dng nhiu hn so vi chi ph ti to Lu 2: Cc loi chi ph xy dng mi cng trnh bao gm: - Cc chi ph trc tip: + Lao ng lm thu cho cc ch thu chnh v ph; + Cc nguyn vt liu c s dng vo cng trnh t lc bt u ti lc kt thc; + Thit b i thu hoc s hu; + Dch v in tm thi... - Cc chi ph gin tip: + Cc ph dch v nh kin trc, gim st... + Li vay xy dng; + Cc chi ph cho cng tc qun l ti sn; + Cc ph qun l cng trnh; + Tin thu t theo hp ng (nu c); + Thu bt ng sn... Lu 3: Cc phng php c tnh chi ph bao gm: + Phng php thng k chi tit: Phng php ny c s dng bi cc chuyn gia tnh chi ph c kinh nghim, khi c tnh chi ph ca cng trnh xy dng c quy m ln, c hon thnh ph hp vi cc k hoch v chi tit k thut xy dng. Trong phng php ny, vic c tnh chi ph chi tit c lm cho mi yu t chi ph hoc cho tng cu phn ca cng trnh. + Phng php kho st s lng l phng php tnh chi ph thng qua cc chi ph xy dng ca tt cc nh thu ph. Phng php ny tng i n gin. + Phng php chi ph mi n v xy dng theo cu thnh: Theo phng php ny, chi ph ca mi n v theo kt cu xy dng c nh thu chnh hng mc ho v tp hp t tt c cc nh thu ph; chng hn, chi ph b tng c tnh theo n v m3, mi theo n v m2 + Phng php so snh th trng: Phng php ny c s dng do yu cu i hi c kt qu nhanh. Theo phng php ny, cc chi ph n v (theo m2 hoc m3) ca cng trnh xy dng mi c c tnh bng cch chia tng s chi ph xy dng ca cng trnh tng t hon thnh mi y cho khi

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

53

lng m2 hoc m3 trong kt cu . Tng chi ph ph cng trnh mi s bng chi ph n v nhn vi khi lng cng vic Lu 4: Cc loai hao mn ti sn xy dng trn t bao gm hao mn hu hnh v hao mn v hnh. + Hao mn hu hnh bao gm cc hao mn do tnh trng vt l ca cng trnh xy dng trn t nh: hng hc hoc xung cp ca mi, h thng nc, tng, sn, ni tht, in... + Hao mn v hnh l nhng hao mn do li thi, thit k khng tin dng, c, thiu cc b phn chc nng... u, nhc im ca phng php chi ph u im: + L phng php nh gi c s dng hu hiu khi nh gi cc ti sn t mua bn trn th trng hoc thiu c s d bo thu nhp trong tng lai. + Phng php ny tng i n gin v mt ton hc, s liu dng tnh ton tng i cp nht Nhc im: + Chi ph to ra ti sn khng phi lc no cng ph hp hay bng gi tr ca ti sn. Chnh v th, nh gi da trn chi ph nhiu khi khng phn nh ng gi tr th trng. Ngoi ra, phng php chi ph cn chi ph ca tng cu phn, v th tng ca nhiu b phn ca mt ti sn nhiu khi cng tch ri gi tr ton b ti sn. + Vic c tnh hao mn ti sn nhiu khi ph thuc vo ch quan ca ngi nh gi. Trn thc t, cha c mt phng php c th no chnh xc trong vic c tnh hao mn. + Ngi nh gi phi thng tho k thut, ng thi phi am hiu v ti chnh mi kinh nghim p dng phng php nh gi ny.

4. Phng php thng d Phng php thng d l phng php c tnh gi tr th trng hin ti ca BS trn c s c tnh gi tr pht trin ca BS sau khi tr i tt c cc chi ph pht sinh to ra s pht trin .

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

54

Phng php thng d biu hin bng cng thc sau: Gi tr hin ti ca BS = Ga tr pht trin BS chi ph pht trin BS C s l lun Vic ti to li hay xy dng li cc BS sau mt qu trnh s dng nhm chuyn mc ch s dng hoc thay i din mo ca ti sn c gi l qu trnh pht trin BS. V d: qu trnh ci to cc chung c H ni thnh cc chung c cao cp, chuyn mc ch t trng la sang t d n nh cao tng... Gi tr pht trin ca ti sn trong d n ci to nh chung c c l gi tr c tnh ca chung c mi, chi ph pht trin l ton b chi ph c tnh tho d chung c c, xy dng chung c mi. Phng php thng d c xy dng da trn nguyn tc ng gp, tc l, gi tr hin ti ca bt ng sn (gi tr cha c pht trin) chnh l gi tr cn li sau khi ly gi tr c tnh ca s pht trin (gi tr ti sn mi) tr i tt c cc chi ph to ra s pht trin (chi ph u t thm c ti sn mi). Cc trng hp p dng Phng php thng d c s dng ch yu trong vic nh gi cc bt ng sn c th pht trin c hoc c tim nng pht trin. c bit, phng php thng d c p dng hu hiu trong thm nh gi cc d n u t bt ng sn nh xy dng nh , vn phng cho thu... Ngoi ra, phng php thng d cng c s dng trong vic mua bn cc cn h c, ngi nh c thit k lc hu... ngi mua nh gi nu chi thm tin ci thin v hin i ho ngi nh , th ngi nh c ng gi bao nhiu. Cc bc tin hnh phng php thng d Phng php thng d c thc hin thng qua cc bc sau: + Bc 1: Xc nh cch s dng cao nht v tt nht ca ti sn cn nh gi, c tnh n nhng qui nh hin hnh v s dng ti sn v nhng hn ch khc. + Bc 2: c tnh ton b gi tr ca qu trnh pht trin, s dng phng php so snh trc tip hay phng php u t.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

55

+ Bc 3: c tnh tng s chi ph pht trin, bao gm cc chi ph u t, chi ph xy dng, li nhun, chi ph marketing, cc ph php l, chi ph ti chnh v cc ph c lin quan... + Bc 4: Ly tng gi tr pht trin tr i tng chi ph pht trin ca nh u t. V d 4 (a): Phng php thng d Mt ngi nh c c ang c qung co bn. Mtngi i mua nh khi nhn vo ngi nh v quyt nh l n ng gi 1 t ng, v ngi ny sn sng mua vi gi 1 t ng, v ngi cho rng, h cn phi chi thm 500 triu ng na, s c mt ngi nh m gi th trng hin ti ca mt ngi nh tng t ang c gi khong 1,5 t ng. Vic kim tra nhanh chng ca con s ch ra rng gi tr tim tng ca ngi nh mi s l 1,5 t ng bng vi gi phi b thm l 500 triu ( ci to) v gi bt ng sn hin ti l 1 t. V d 4 (b): Phng php thng d Khu t cn nh gi c din tch 10.000m2 a phng A. D kin s giao khu t ny cho mt cng ty kinh doanh nh th u t xy dng kt cu h tng phn l v xy dng nh bn. Hin ti trn khu t c nh xng sn xut din tch 6.000m2 (nh trt, tng gch, v ko thp, mi tn, nn lng xi mng); cc chuyn gi nh gi cht lng cn li 30%. Theo quy nh v xy dng, i vi d n ny t l din tch t s dng xy dng nh ti a l 55%; tng din tch xy dng l 5.500 m2. D n s c php xy dng mt ta nh chung c cao 12 tng vi din tch mt bng 3.000 m2; din tch t phn l bn nn l 2.500 m2 (chia thnh 25 l, mi l c din tch 100 m2). Gi nh d n s hon thnh trong vng mt nm v nh u t ch phi bi thng phn gi tr nh xng cho doanh nghip b thu hi t. Cn c vo quy hoch, thit k chi tit ca d n v cc d liu do nh u t cung cp; qua vic kho st phn tch th trng bt ng sn, th trng xy dng, c quan nh gi t thu thp c cc thng tin sau: - n gi xy dng mi nh xng c kt cu tng t 800.000/m2. - Chi ph u t xy dng h tng bnh qun 600.000 /m2 - Chi ph thit k, quy hoch d n 1.000 triu ng. - Chi ph xy dng nh chung c bnh qun 3.000.000/m2 .

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

56

- Chi ph xy dng b nc, trm bm nc v my pht in d phng phc v cho ta nh chung c l 1.200 triu ng. - Chi ph ph d nh xng c 100 triu ng, ph liu thu hi c bng 20% gi tr cn li ca nh xng. - Nh u t phi vay ngn hng 60% chi ph xy dng vi li sut 10%/nm. - Chi ph qung co v bn nh bng 1% doanh thu. - Chi ph qun l d n bng 5% tng chi ph ca d n. - Li nhun ca nh u t 20% tng doanh thu ca d n. - Gi bn cn h chung c bnh qun 7,0 triu /m2, tng din tch cc cn h chim 80% tng din tch sn xy dng nh chung c; t phn l d kin bn c 15 triu /m2. Gi ny cha bao gm thu gi tr gia tng. p dng phng php thng d nh gi khu t ny nh sau: Bc 1: Xc nh mc ch s dng tt nht v c hiu qu nht ca khu t: l dng cho mc ch t ; trong c cu hp l nht l dnh khong 55% din tch t c kh nng xy dng xy dng chung c cao tng v khong 45% din tch t cn li phn l bn nn. Bc 2: c tnh tng doanh thu - Doanh thu t vic bn cc cn h chung c: (3.000m2 12 80%) 7,0 tr./m2 = 201.600 tr. - Doanh thu t din tch t phn l bn nn: 2.500 m2 15 tr./m2 = 37.500 tr. Tng doanh thu d kin: 201.600 tr. + 37.500 tr. = 239.100 tr.

Bc 3: c tnh tng chi ph

- Chi ph u t h tng 10.000m2 600.000 /m2 - Chi ph thit k, quy hoch - Chi ph xy dng chung c = 6.000 tr. = 1.000 tr.

= 108.000 tr. (3.000m2/tng 12 tng) 3,0 tr./m2 - Chi ph xy dng b nc, trm bm nc v my pht in d phng phc v cho ta nh chung c = 1.200 tr. - Chi ph d nh xng c = 100 tr. - Chi ph bi thng nh xng (6.000 m2 800.000 /m2) 30% = 1.440 tr. 57

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

- Tr i gi tr ph liu thu hi 1.440 tr. 20%

= -288 tr.

- Chi ph qung co bn hng 1% 239.100 tr. = 2.391 tr. Tng chi ph xy dng trc tip: - Tr li tin vay ngn hng (119.843 tr. 60%) 10% - Chi ph qun l 119.843 tr. 5% - Li nhun ca nh u t: 239.100 tr. 20% 119.843 tr. = 7.190,58 tr. = 5.992,15 tr. = 47.820 tr.

Tng chi ph v li nhun 180.845,73 tr. Bc 4: Xc nh gi t Gi tr c tnh ca khu t 239.100 tr. - 180.845,73 tr. = 58.254,27 tr. Lm trn 58.000 tr.; hoc 5,8 tr./m2 Kt lun gi tr ca khu t nu trn khong 58 t ng, hoc 5,8 tr./m2. u nhc im ca phng php thng d u im: + L phng php nh gi ph hp vi cc bt ng sn c tim nng pht trin, cc d n u t + Phng php nh gi kh n gin, da trn cc d liu v th trng nn d thuyt phc khch hng + Phng php nh gi ny c thc hin thng qua vic m t mt qu trnh u t, v vy c gi tr trong vic t vn u t Nhc im: + Kh khn trong vic xc nh c vic s dng cao nht v tt nht. + Mi c tnh v chi ph v gi bn c th b thay i tu theo cc iu kin ca th trng.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

58

5. Phng php li nhun Phng php li nhun l phng php nh gi da trn kh nng sinh li ca vic s dng BS c tnh gi tr th trng ca ti sn cn thm nh gi. C s l lun Phng php li nhun da trn gi thit gi tr ca ti sn lin quan mt tht n li nhun c th thu c do khai thc ti sn : nu mt ti sn mang li li nhun cao, th ti sn s c gi tr hn so vi ti sn khng mang li li nhun hoc li nhun thp. Da vo nguyn l trn, p dng phng php li nhun i hi phi phn tch v c tnh c thu nhp ca ti sn, cc chi ph hot ng kinh doanh hp l, tnh thu nhp rng hng nm ca ti sn. Thu nhp rng ny sau c chuyn ho thnh vn theo ng nh cch trong phng php u t. Cc trng hp p dng Trong nh gi cc BS, c nhiu ti sn c thuc tnh tng t nhau, v d: cng kch c, cng kt cu...nhng kh nng sinh li li khc nhau. Mt khch sn cnh trung tm thnh ph, c th c kh nng sinh li cao hn mt khch sn tng t nhng cch xa thnh ph. Chnh v vy, trong thm nh gi cc ti sn thuc loi ny, cc thm nh vin thng s dng phng php li nhun. Phng php li nhun ch yu c p dng trong nh gi cc ti sn m vic so snh ti sn ny vi nhng ti sn tng t khc gp kh khn, do gi tr ca ti sn ch yu ph thuc vo kh nng sinh li ca ti sn nh khch sn, nh hng, rp chiu bng Cc bc tin hnh Ngi thm nh phi thc hin cc bc sau c tnh gi tr ca ti sn: Bc 1: c tnh tng li nhun rng ca BS Bc 2: c tnh chi ph lin quan n vic to ra li nhun bao gm khon li trn vn, tin cng cho nh iu hnh, tin thng cho ngi lao ng Bc 3: Xc nh li sut vn ha Bc 4: c tnh gi tr ca ti sn theo cng thc vn ha thu nhp. Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 59

V d 5: Phng php li nhun nh gi mt khch sn, vi cc ch tiu hot ng nh sau: + Doanh thu ca khch sn/nm: Thu tin phng: 800 triu ng Thu n v ung: 100 triu Thu khc: 100 triu + Chi ph hot ng to ra doanh thu Gin tip: 200 triu Trc tip: 300 triu ng + Cc chi ph khc bao gm tin s dng t, thu thu nhp....200 triu ng/nm + Gi nh li sut vn ho l 10% nm Bc 1: c tnh tng doanh thu = 800 triu + 100 triu + 100 triu = 1000 triu Bc 2: c tnh tng chi ph trc tip: 200 triu + 300 triu = 500 triu Li rng sau khi tr i cc khon (k c thu) = 1000 triu 500 triu 200 triu = 300 triu Bc 3: Li sut vn ho = 10% Bc 4: Gi tr Khch sn theo phng php li nhun l: 300 triu/10%=3000 triu (3 t) ng Kt lun: Gi th trng ca bt ng sn l 3 t ng Nhng iu cn ch khi s dng phng php li nhun Khi s dng phng ph ny cn lu cn thn n ngun gc ca cc khon thu nhp v cc chi ph. Cng i khi xy ra cc tnh ton khng phn nh ng vic kinh doanh, hoc bi v ngi kinh doanh ghi chp ti hoc bi v ngi kinh doanh la chn khng a tt c mi khon vo ss sch k ton ca ng ta. Khi nh gi cc thu nhp v chi ph nn xem xt ghi chp ca cc nm trc (t nht

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

60

l 3 nm nu c th), nh m cc d tnh thu nhp v chi ph s tr nn gn ng hn vi s thc t. Nu nhng s liu c cha nhng khon bt thng th phi c xem xt k v loi b. T l li trn vn ca ngi thu nh nn ly theo kinh nghim thc t bng vic s dng mc trung bnh ca ngnh kinh doanh . Phng php li nhun ch p dng nh gi thu bt ng sn m vic s dng bt ng sn c kh nng to ra li nhun. Li nhun c tnh c th khng phn nh ng mc thu nhp thc ca ti sn. Cn thn trong tnh ton li nhun rng l cn thit. Nu vic kinh doanh thc s tn ti th vic tnh ton c th kim tra c. Tuy nhin, khi cng vic kinh doanh gim st th vic s dng nhng con s hch ton trong hon cnh nh vy dn n li nhun rng rt thp. Ngc li, khi kinh doanh c mt ngi c kinh nghim, sc xo, lm vic cn mn thc hin, m khng mt ngi kinh doanh no khc c th t c mc li nhun nh vy. Trong trng hp khng mt ai tr mc gi thu nh t mc cao theo mc li nhun cao , v ngi kinh doanh t hiu qu cao cng s i hi phn ln li nhun nh phn thng cho k nng qun l ti gii ca mnh. Nu tnh hung nh vy xy ra, ngi nh gi s khng ly t l ln ca li nhun rng tnh gi tin thu nh. Mun nh gi ng theo phng php ny, ngi nh gi phi c kin thc tt v loi hnh kinh doanh ti sn v s phi c gng nh gi thu l gi tr th trng bnh thng. u nhc im ca phng php li nhun Phng php li nhun ch p dng nh gi i vi nhng bt ng hot ng to ra li nhun. Phng php ny khng i hi c tnh gi tr c th ca BS, n thch hp vi vic xc nh gi tr BS khng c giao dch trn th trng vi c s l thu nhp ca mt loi hnh kinh doanh c th t c trong c s ng gp t BS Mun thc hin phng php ny hiu qu, nh nh gi phi c kin thc vng vng v loi hnh kinh doanh bt ng sn . Li nhun c tnh c th khng phn nh c mc thu nhp thc ca bt ng sn. Mt mc li nhun cao c th l kt qu ca s nng ng, tho vt, chm ch ca ngi vn hnh bt ng sn .

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

61

 xc nh c t l ng vo li nhun kinh doanh gia BS v k nng qun l kinh doanh i hi ngi nh gi phi c hiu bit v hot ng kinh doanh ca ngh kinh doanh, do t l phn b gia BS v li nhun kinh doanh nhiu khi mang tnh ch quan ca ngi nh gi.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

62

CHUYN 3

NH GI BT NG SN
I/ Cn c nh gi bt ng sn Gi bt ng sn khng nhng ph thuc vo cc yu t ni ti ca bt ng sn (nh c im bt ng sn, th trng bt ng sn...) m cn chu nh hng ca cc nhn t, chnh sch khc c lin quan. Chnh v th, khi nh gi bt ng sn, cn phi cn c vo cc c s sau y: 1. c im ca loi bt ng sn Cng mt loi th trng, cng thi im, nhng cc bt ng sn khc nhau, c nh gi khc nhau. Gi nh trong cng nhng iu kin nh nhau (v th trng, thi gian, a im, chnh sch nh nc, mc giao dch....), gi tr th trng ca bt ng sn ph thuc vo c tnh cu bt ng sn , v d: gi ca cng ngi nh c y giy t php l s cao hn ngi nh tng t nhng khng c cc loi giy t s hu. Cc c im ca bt ng sn lm cn c cho vic nh gi bao gm: + Cc c im vt cht BS: kch c, kiu loi, hnh dng, kt cu, tui th, cht lng, trang thit b, tin nghi... + Tnh trng php l BS: Bt ng sn c mc hon chnh cc ti liu php l cng cao, th gi tr cng cao. V th, khi nh gi, cn phi xem xt v giy t, v quy hoch, vic hon thin th tc php l, ngha v ti chnh hon thnh, thi gian s dng bt ng sn... + c im mt bng: cc c tnh v mt bng gm kch thc, b rng mt tin, hnh dng v cc nt c trng a l. + a im: gn cc cnh quan no, tnh trng giao thng, cc cng trnh cng cng gn k, tnh trng nhim, h thng thot nc v cc c tnh a hnh. Nhng c trng ny l quan trng trong vic xc nh v tr, a im c th c coi l s dng cao nht v tt nht khng. + Cc cng trnh xy dng lin quan: cc cng trnh lin quan ti hnh dng v cu trc: s trang tr, cch xy dng, trang b tin nghi v thit k...

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

63

+ Thi gian giao dch, iu kin giao dch: c nh hng quan trng ti gi giao dch th trng ca bt ng sn. 2. C s nh gi bt ng sn nh gi bt ng sn c th da vo c s l gi tr th trng hoc gi tr phi th trng. Tu vo mi loi bt ng sn m c th c c s nh ga khc nhau. nh gi nhng BS c nhiu giao dch trn th trng thng da vo c s gi tr th trng, trong khi , cc BS t giao dch hoc khng giao dch thng da vo c s gi tr phi th trng. - Gi tr th trng BS Gi tr th trng ca mt BS l mc gi c tnh s c mua bn trn th trng vo thi im nh gi, gia mt bn l ngi mua sn sng mua v mt bn l ngi bn sn sng bn, trong mt giao dch mua bn khch quan v c lp, trong iu kin thng mi bnh thng. iu kin thng mi bnh thng l vic mua bn c tin hnh khi cc yu t cung, cu, gi c, sc mua khng xy ra nhng t bin do chu tc ng ca thin tai, ch ha; nn kinh t khng b suy thoi hoc pht trin qu nng; thng tin v cung, cu, gi c ti sn c th hin cng khai trn th trng. Gi tr th trng th hin mc gi hnh thnh trn th trng cng khai v cnh tranh. Th trng ny c th l th trng trong nc hoc th trng quc t, c th bao gm nhiu ngi mua, ngi bn hoc bao gm mt s lng hn ch ngi mua, ngi bn.. Gi tr th trng th hin mc gi c tnh m trn c s , bn bn v bn mua tho thun ti mt thi im sau khi c hai bn kho st, cn nhc y cc c hi v la chn tt nht cho mnh t cc thng tin trn th trng trc khi a ra quyt nh mua hoc quyt nh bn mt cch han tan t nguyn, khng nhit tnh mua hoc nhit tnh bn qu mc. Da vo gi tr th trng nh gi bt ng sn, yu cu khi nh gi BS phi cn c vo nhng d liu giao dch trn th trng trong iu kin thng mi bnh thng Gi tr th trng c xc nh thng qua cc cn c sau:

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

64

Nhng thng tin, d liu v mt k thut v v mt php l ca ti sn; gi chuyn nhng v ti sn thc t c th so snh c trn th trng. Mc s dng tt nht c kh nng mang li gi tr cao nht, c hiu qu nht cho ti sn. Vic nh gi mc s dng tt nht phi cn c vo nhng d liu lin quan n ti sn trn th trng. Kt qu kho st thc t.

Trng hp c s hn ch thng tin, d liu trn th trng, nh gi vin phi nu r thc trng ny v phi bo co mc nh hng hay khng nh hng n kt qu nh gi tr do s hn ch cc s liu . Ngi nh gi phi thn trng trong phn tch v phn nh trng thi ca th trng, thng bo y kt qu cc cuc iu tra, kho st v nhng pht hin ca mnh trong bo co kt qu nh gi khi gi c th trng tng hoc gim bt thng/t bin, to nn ri ro trong nh gi do nh gi gi tr BS qu cao hoc qu thp. Ngi nh gi phi nu r nhng thng tin, d liu s dng lm cn c tm ra gi tr th trng, mc ch ca vic nh gi, tnh hp l ca cc thng s phn tch, lp lun v bo v cho cc kin, kt lun v kt qu nh gi m nh gi vin nu ra trong bo co kt qu khi nh gi tr th trng ca BS. - Gi tr phi th trng Hot ng nh gi BS phn ln l da trn c s gi tr th trng, tuy nhin c nhng loi BS c bit, mc ch nh gi ring bit i hi nh gi phi da trn gi tr phi th trng. V vy i hi ngi nh gi bt ng sn phi phn bit c s khc nhau gia gi tr th trng v gi phi th trng nh gi BS, m bo a n kt qu nh gi khch quan. Gi tr phi th trng ca BS l mc gi c tnh c xc nh theo nhng cn c khc vi gi tr th trng hoc c th c mua bn, trao i theo cc mc gi khng phn nh gi tr th trng nh: gi tr ti sn ang trong qu trnh s dng, gi tr u t, gi tr bo him, gi tr c bit, gi tr thanh l, gi tr ti sn bt buc phi bn, gi tr ti sn c th trng hn ch, gi tr tnh thu...

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

65

Nh vy, khi p dng c s gi tr phi th trng, vic nh gi gi tr BS cn c ch yu vo cng dng kinh t, k thut hoc cc chc nng ca ti sn hn l cn c vo kh nng c mua bn trn th trng ca ti sn , hay gi tr phi th trng c xem xt t gic mt ngi s dng ring bit ti sn vo mt mc ch ring bit. Khi tin hnh nh gi loi BS ny, ngi nh gi tp trung ch yu vo kha cnh tham gia, ng gp ca BS vo hot ng ca mt cng on no , ch khng xt n kha cnh gi tr s dng tt nht, ti u ca BS hoc s tin c th c t vic bn BS trn th trng. Gi tr BS c th trng hn ch l gi tr ca BS do tnh n chic, hoc do nhng iu kin ca th trng, hoc do nhng nhn t khc tc ng lm cho ti sn ny t c khch hng tm mua, ti mt thi im no , v d: BS l cc nh th, miu, n... Mt ti sn nu ring bit c th khng pht huy c gi tr s dng nhng khi kt hp vi mt ti sn khc li c th pht huy c gi tr s dng ca chnh ti sn . Gi tr ca tng ti sn ring r c xc nh da trn phn ng gp ca ti sn vo hot ng ca ton b doanh nghip nn khng lin quan n th trng, khng tnh n gi tr s dng ti u v tt nht ca ti sn cng nh s tin m ti sn mang li khi c mang ra bn. Cc bt ng sn phi thanh l (nh ca) cng c nh gi thanh l trn c s gi tr c tnh thu c khi ht thi gian s dng hu ch ca ti sn sau khi tr chi ph thanh l c tnh. Gi tr thanh l phn nh gi tr cn li ca mt ti sn (tr t ai) khi ti sn ht hn s dng v c bn thanh l. Ti sn vn c th c sa cha, hoc hon ci cho mc ch s dng mi hoc c th cung cp nhng b phn linh kin ri cho nhng ti sn khc cn hot ng. Gi tr ti sn bt buc phi bn l tng s tin thu v t bn ti sn trong iu kin thi gian giao dch bn ti sn qu ngn so vi thi gian bnh thng cn c thc hin giao dch mua bn theo gi tr th trng, ngi bn cha sn sng bn hoc bn khng t nguyn, b cng p. Mt cuc mua bn bt buc lin quan n mt mc gi c hnh thnh trong mt tnh hung m thi gian tip th khng ph hp cho vic mua bn hoc trong iu kin ngi bn cha sn sng bn v ngi mua ti sn bit r vic cha sn sng bn hoc ngi bn phi bn ti sn mt Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 66

cch cng p, khng t nguyn. Gi c trong nhng cuc mua bn ti sn nh vy gi l gi tr ti sn bt buc phi bn, khng phn nh gi tr th trng. Trong nhng cuc mua bn nh vy, ngi nh gi phi tm hiu v m t y , chi tit trong bo co thm nh han cnh php l, x hi, t nhin xc nh bn cht ca vic mua bn v mc gi th hin. Gi tr c bit l gi tr ti sn c hnh thnh khi mt ti sn ny c th gn lin vi mt ti sn khc v mt k thut hoc kinh t v v th ch thu ht s quan tm c bit ca mt s t khch hng hoc ngi s dng nn c th lm tng gi tr ti sn ln vt qu gi tr th trng. Gi tr c bit ca mt ti sn c hnh thnh do v tr, tnh cht c bit ca ti sn, hoc t mt tnh hung c bit trn th trng, hoc t mt s tr gi vt qu gi tr th trng ca mt khch hng mun mua ti sn vi bt c gi no c c tnh hu dng ca ti sn. Gi tr u t l gi tr ca mt ti sn i vi mt hoc mt nhm nh u t no y theo nhng mc tiu u t xc nh. Gi tr u t l khi nim c tnh ch quan lin quan n nhng ti sn c th i vi mt nh u t ring bit, mt nhm cc nh u t hoc mt t chc vi nhng mc tiu v/hoc tiu ch u t xc nh. Gi tr u t ca mt ti sn c th cao hn hoc thp hn gi tr th trng ca ti sn . Tuy nhin gi tr th trng c th phn nh nhiu nh gi c bit v gi tr u t ca mt ti sn c th. Gi tr bo him l gi tr ca ti sn c quy nh trong hp ng hoc chnh sch bo him. Gi tr tnh thu l gi tr da trn cc quy nh ca lut php lin quan n vic nh gi gi tr ti sn tnh khon thu phi np. Tu theo tng mc ch nh gi c th, nh gi vin c th s dng gi tr phi th trng lm c s cho vic nh gi BS. Trong qu trnh nh gi, nh gi vin phi da trn cc d liu v iu kin thc t xc nh gi tr phi th trng ca ti sn cn nh gi. bo m khng c s nhm ln gia xc nh gi tr th trng v gi tr phi th trng, ngi nh gi phi tun theo cc bc sau: + Xc nh r i tng BS cn c nh gi; + Xc nh r cc quyn li php l gn vi BS c nh gi; + Xc nh r mc ch ca vic nh gi ti sn; Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 67

+ Xc nh gi tr lm c s cho nh gi; + Kho st thc t ti sn cn nh gi v bo m cc bc cng khai cn thit; + Cng b cng khai nhng iu kin hoc tnh hung b hn ch trong qu trnh nh gi; + Phn tch, xem xt cc s liu, tnh hung ph hp vi nhim v nh gi. + Nu cng vic thm nh gi cn c vo nhng c s phi th trng, th gi tr thu c l gi tr phi th trng (khng phi l gi tr th trng) v phi c ghi r trong bo co nh gi. + Xc nh thi gian hiu lc ca kt qu nh gi. Ngi nh gi phi trnh by mc ch v cn c nh gi mt cch r rng, phi th hin tnh cng khai, minh bch trong bo co kt qu nh gi ca mnh cng nh trong chng th nh gi, c th l: + Bo co kt qu v chng th nh gi phi nu r cc cn c, mc ch ca vic nh gi nhm trnh s hiu nhm cho khch hng, cho ngi s dng kt qu nh gi hoc bn th ba. + Bo co kt qu v chng th nh gi da trn gi tr phi th trng phi nu r nhng iu kin hn ch nh hng n kt qu thm nh gi. + Khi tin hnh nh gi da trn gi tr phi th trng, ngi nh gi khng c a ra nhng gi thit mu thun vi nhng s liu lm c s cho nh gi. Mi gi thit, cc phn tch v phng php thm nh gi phi c nu ra mt cch cng khai trong bo co kt qu v chng th thm nh gi. + Khi nh gi da trn gi tr phi th trng, ngi nh gi phi cng khai ho ton b cc ngun ti liu tham kho, cc ti liu da vo a ra kin ca mnh v gi tr ti sn trong bo co kt qu thm nh gi. 3. Chnh sch ca nh nc v th trng bt ng sn Cc chnh sch lin quan n bt ng sn bao gm chnh sch v t ai, chnh sch v th trng bt ng sn, cc chnh sch v tin t, chnh sch tin lng, Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 68

chnh sch pht trin th trng, chnh sch bn nh cho ngi nc ngoi... Cc chnh sch ny hoc l trc tip hoc l gin tip tc ng n cung v cu bt ng sn trn th trnng, lm nh hng n gi c BS Ring v chnh sch qun l t ai ni chung v cc chnh sch lin quan n gi t Vit Nam chia lm 2 giai on. Giai on 1 t nm 1993 n nm 2003 gn lin vi Nh nc ta ban hnh Lut t ai nm 1993 v Lut sa i, b sung mt s iu ca Lut t ai (nm 1998 v nm 2001). Giai on 2 t nm 2003 n nay vi vic Nh nc ta ban hnh Lut t ai nm 2003 thay th cho Lut t ai nm 1993. - Chnh sch lin quan ti gi t t nm 1993 2003: t ai l ti nguyn v gi ca quc gia, l ngun lc quan trng ca qu trnh sn xut. Nm 1993 nh du mt ct mc quan trng khi Quc hi thng qua v ban hnh Lut t ai nhm th ch ha cc quy nh v ch qun l, s dng t ai quyn v ngha v ca ngi s dng t. Theo , Nh nc xc lp t ai thuc quyn s hu ton dn do Nh nc thng nht qun l v giao t cho cc t chc kinh t, n v v trang, c quan on th, h gia nh v c nhn s dng t n nh lu di. Ngoi ra, Nh nc cn cho cc t chc, h gia nh v c nhn trong v ngoi nc thu t gi chung l ngi s dng t (iu 1). iu ng ch l ln u tin trong quy nh ca Nh nc v t ai quy nh quyn v ngha v ca ngi s dng t. Trong h gia nh v c nhn c giao t c quyn chuyn i, chuyn nhng, cho thu, tha k, th chp quyn s dng t v np thu s dng t theo quy nh. c cn c xc nh gi cc loi t tnh thu quyn s dng t, thu tin khi giao t hoc cho thu t, Lut t ai nm 1993 chia t lm 6 loi t, da theo mc ch s dng t nh sau (iu 11): + t nng nghip; + t lm nghip; + t khu dn c nng thn; + t th + t chuyn dng; Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

69

+ t cha s dng. Cn c vo tng loi t nh trn v iu kin pht trin kinh t x hi ca tng a phng v theo tng thi gian, Chnh ph s quy nh khung gi cc loi t trn (iu 12). Mc d trong Lut t ai 1993 cha quy nh c th v cc nguyn tc v tiu ch gi t m giao cho Chnh ph xc nh khung gi t v Lut cng cha quy nh c th i tng phi np thu s dng t, nhng bc u Nh nc th ch ha cc quy nh v qun l t ai nh i tng s hu t ai, cc quyn v ngha v ngi s dng t,v.v Nm 1998, Quc hi thng qua Lut b sung, sa i mt s iu ca Lut t ai nm 1993. im mi trong chnh sch lin quan ti gi t l Nh nc giao t cho cc t chc kinh t, n v v trang nhn dn, c quan Nh nc, t chc chnh tr, x hi (gi chung l t chc), h gia nh v c nhn s dng n nh, lu di di hnh thc giao t khng thu tin s dng t v giao t c thu tin s dng t v quy nh c th i tng c s dng t khng thu tin s dng t hoc c thu tin s dng t v cc i tng c thu t. Tuy nhin, Lut sa i nm 1998 vn cha quy nh c th v nguyn tc xc nh khung gi cc loi t m vn giao cho Chnh ph chu trch nhim xc nh hoc da vo cc Lut chuyn ngnh khc nh Lut Thu s dng t nng nghip, Lut Thu chuyn quyn s dng t, v.v xc nh gi t. Tip theo Lut s i, b sung mt s iu Lut t ai nm 1998, Quc hi li tip tc ban hnh Lut sa i, b sung mt s iu Lut t ai nm 1998, Quc hi li tip tc ban hnh Lut sa i, b sung mt s iu Lut t ai nm 2001, trong c mt s iu lin quan n gi t. Theo iu 12 ca Lut sa i, b sung mt s iu Lut t ai nm 2001 th giao cho Chnh ph quy nh khung gi cc loi t cho tng vng, theo tng thi gian v nguyn tc, phng php xc nh gi cc loi t v cc a phng cn c vo nguyn tc, phng php xc nh gi t ca Chnh ph quy nh gi t ca mi a phng. y l im mi so vi Lut t ai nm 1993. c th ha cc quy nh trong Lut t ai, Chnh ph ban hnh Ngh nh 80/N-CP ngy 6/11/1993 v quy nh khung gi cc loi t tnh thu chuyn quyn s dng t, thu tin khi giao t, cho thu t, tnh gi tr ti sn khi giao t, bi thng thit hi khi b thu hi. Theo iu 2 ca Ngh nh gi chun cc loi t Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 70

c tnh theo tng hng t v chia theo tng vng ng bng, trung du, v min ni. Cn c vo cc tiu ch trn, Chnh ph ban hnh khung gi chun ti thiu cho 5 loi t: (1) t nng nghip, lm nghip; (2) t dn c nng thn; (3) t dn c vng ven th, th trn; v (4) t th v mi loi t li chia theo cc hng khc nhau ty thuc v tr, a hnh ca loi t. khung gi t st vi iu kin thc t a phng. Ngh nh quy nh cho cc UBND Tnh/Thnh ph cn c vo khung gi ti thiu c quy nh trong Ngh nh ban hnh gi t theo tng loi t, hng t theo iu kin ca tng a phng theo nguyn tc khng c thp hn mc khung gi ti thiu ny. Trong trng hp gi t c bin i ln hn hoc thp hn so vi mc gi chun, th cc c quan qun l nh nc s iu chnh li mc khung gi chun. Vic ban hnh khung gi chun cc loi t, bc u Nh nc tin t ha t ai, coi t ai nh l mt loi hng ha v to iu kin pht trin th trng t ai v bt ng sn. Tuy nhin, nhng tiu ch xc nh gi t c quy nh trong Ngh nh ny vn manh tnh hng chnh (ban hnh khung gi chun ti thiu cc loi t), cha c cn c khoa hc tnh gi t. C th, Ngh nh vn cha a ra cch tnh gi t c th a ra bng gi chun. Do vy, khi p dng vo thc t nh tnh gi t n b t i vi cc cng trnh cng cng nh ng x vn cn qu thp so vi gi th trng dn n khiu kin ca ngi dn khi tnh gi t bi thng. Nhm a ra khung gi st vi th trng, ngy 17/8/1994, Chnh ph ban hnh Ngh nh 87/N-CP ca Chnh ph. Theo , Ngh nh b sung tiu ch v kh nng sinh li, gi tr s dng v gi t a phng vo cn c tnh gi t th hoc khu thng mi, khu du lch, v.v v cc tiu ch khc chia nhiu hng t khc nhau tnh gi t (xem bng 1). Mt im ng ch khc l Ngh nh 87/N-CP a ra h s iu chnh khung gi (K) t 0,8-1,2 ln mc gi cng loi th, cng loi ng ph v v tr t a phng vn dng lm cn c tnh gi t th. So snh Ngh nh 80/N-CP v 87/N-CP v khung gi t Xc nh khung gi t Ngh nh 80 Ngh nh 87

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

71

t nng nghip, lm Gi t c xc nh Nh ngh nh 80 nghip theo tng hng t v chia theo 3 loi x: ng bng, trung du, min ni. t nng thn Gi t c xc nh Nh ngh nh 80 theo tng hng t v chia theo 3 loi x: ng bng, trung du, min ni.

t vng ven th, Gi t c chia lm Chia lm 3 loi khu thng mi, du 2 loi v chia thnh 6 lch. hng t t th Gi t c xc nh Ging nh ngh nh theo phn loi th 80/CP nhng b sung (5 loi), theo loi thm yu t sinh li ng ph (3-4 loi) ca t (K), v mc v theo v tr (4 v tr hon thin c s h ng ph) tng tnh gi t

Tip theo, ngy 22/3/1998, Chnh ph ban hnh Ngh nh 17/N-CP v sa i, b sung khon 2, iu 4 ca Ngh nh 87/N-CP. Theo , mc iu chnh tng hoc gim h s K khng c vt qu 50% nh theo quy nh ti Quyt nh s 302/Q-TTg ngy 13/5/1996 ca Th tng Chnh ph. Ngoi ra, i vi mt s loi t nh t nng nghip, hoc t s dng c lin quan n yu t nc ngoi, n b t th li chu s iu chnh ca cc Lut khc nh Lut thu s dng t nng nghip, Lut thu chuyn quyn s dng t,v.v Nhn chung, cc vn bn php quy nh n gi t tng i phc tp, chng cho nhiu loi t vi nhau. C th :

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

72

+ i vi loi t nng nghip, Lut thu s dng t nng nghip nm 1993 quy nh hai loi i tng t nng nghip phi np thu s dng v loi khng thuc din np thu. i vi nh u t nc ngoi, khi nh u t s dng t nng nghip thuc din chu thu li theo quy nh np thu ca Lut u t nc ngoi ti Vit Nam. Theo Lut thu s dng t nng nghip nm 1993, cn c xc nh gi t tnh thu l : (1) din tch; (2) hng t; (3) nh sut thu. Nhn chung, vic quy nh trong Lut khi tnh thu s dng t nng nghip l kh phc tp, gy kh khn cho c quan thu xc nh gi tr np thu ca ngi s dng t. + i vi i tng thuc din np thu theo Lut thu chuyn quyn s dng t (1994) v Lut sa i nm 1999 th cn c tnh thu da vo : din tch t tnh thu l din tch thc t c quyn s dng t; gi t tnh thu l gi do UBND Tnh/Thnh ph quy nh theo khung gi ca Chnh ph, ph hp vi gi t thc t ti a phng. + i vi quy nh v tin thu t chu s iu chnh ca cc vn bn php quy nh : Quyt nh s 1417/TC/TCN ngy 31/12/1994 ca B Ti chnh ban hnh quy nh v tin thu mt t, mt nc, mt bin p dng i vi cc hnh thc u t nc ngoi ti Vit Nam; Quyt nh s 179/Q-BTC ngy 24/2/1998 ca B trng B Ti chnh v sa i Quyt nh 1417; Thng t s 81/TT-BTC ngy 30/6/1999 v Quyt nh s 189/Q-BTC ngy 24/11/2000 ca B trng B Ti chnh quy nh khung gi thu t i vi t chc trong nc c nh nc cho thu t. Theo cc vn bn php quy quy nh th tin thu c tnh nh sau : o i vi mt t thuc khu vc t th c tnh theo khung gi vi mc tin thu t p dng cho tng nhm th (5 nhm th) theo cng thc sau: Tin cho thu t (USD/M2/nm) = (Mc c bn quy nh cho tng loi th) x (h s a im) x (h s kt cu h tng) x (h s ngnh ngh). o i vi t thuc khu vc khng phi th, c 2 mc tin thu t; mc th nht p dng i vi vng ni , i trc, t xu kh s dng; mc th hai p dng cc vng t khc.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

73

o i vi mt t, mt nc, mt bin, tin thu t p dng cho t chc nc ngoi c tnh hng nm trn mt n v din tch v cho ton b din tch theo hp ng hoc cc vn bn php lut khc ca nh nc. Gi cho thu t do UBND Tnh/Thnh ph ni c t cho thu quy nh theo Ngh nh 887/N-CP, c phn theo cc ngnh kinh t x hi. Ngoi ra, cc vn bn nu trn cn quy nh cc nguyn tc xc nh mc tin thu t, quy nh thi im tnh thu t, phng php tnh tin thu t, min gim thu t v.v V bi thng thit hi khi thu hi t c quy nh trong cc vn bn nh : Ngh nh 90/N-CP ngy 17/8/1994 v vic n b thit hi khi nh nc thu hi t s dng vo mc ch quc phng, an ninh, li ch quc gia, li ch cng cng; Ngh nh 22/N-CP ngy 24/4/1998 ca Chnh ph thay th cho Ngh nh 90/NCP. Theo , gi t tnh n b thit hi do Ch tch UBND Tnh/Thnh ph quyt nh cho tng d n. Vic xc nh gi t n b c xy dng trn c s gi t ca tng a phng ban hnh theo quy nh ca Chnh ph nhn vi h s (K) m bo gi t n b hp vi kh nng sinh li v gi chuyn nhng quyn s dng t a phng. Tuy nhin, cc chnh sch v qun l t ai v gi t trong giai on ny c nhng bt cp nh sau : + Lut t ai quy nh tng i tp trung vo bin php qun l hnh chnh v vn cn mang tnh bao cp, trong khi cc mi quan h v kinh t c iu chnh cn t. Cha c cc ch nh cn thit v nh gi t, v iu tit a t chnh lch, v iu tit li nhun qua chuyn nhng quyn s dng t, v bi thng khi thu hi t, v u thu, u gi quyn s dng t + Tnh trng vi phm php lut, tranh chp khiu ni v t ai, c bit trong vic n b gii phng mt bng vn tip tc l vn bc xc trong khi cc quy nh v ch ti gii quyt cn thiu hoc cha c tnh kh thi + Lut t ai nm 1993 phn loi t ra thnh 6 loi. Vic phn loi t va theo tiu ch mc ch s dng ch yu va theo tiu ch khng gian dn n s an xen, chng cho gia cc loi t, gy kh khn cho vic qun l, tnh gi t.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

74

Ngoi ra, lut li quy nh ring i vi vic s dng, thu t i vi ngi s dng c yu t nc ngoi. - Chnh sch lin quan n gi t t nm 2003 n nay khc phc nhng thiu st ca Lut t ai nm 1993, Quc hi kha XI thng qua Lut t ai mi nm 2003, thay th cho Lut t ai nm 1993. Mt s im mi ca Lut t ai nm 2003 lin quan n xc nh gi t nh sau : + Lut t ai mi tip tc khng nh t ai thuc s hu ton dn do Nh nc i din ch s hu; + Nh nc thc hin chc nng qun l t ai thng qua thc hin nhng quyn : quyt nh mc ch s dng t, quy nh thi hn s dng t, giao t, cho thu t, thu hi t, nh gi t; + Nh nc c quyn hng li t t ai thng qua cc chnh sch ti chnh v t ai nh : thu tin s dng t, tin thu t, thu thu s dng t, thu thu nhp t chun quyn s t, iu tit phn gi tr tng thm t t m khng do u t ca ngi s dng t mang li; + Nh nc trao quyn s dng t cho ngi s dng t thng qua hnh thc giao t, cho thu t, cng nhn quyn s dng t i vi ngi ang s dng t n nh; + Lut t ai mi cng a ra cc khi nim nh ngha v gi quyn s dng t hay cn gi l gi t v gi tr quyn s dng t c cn c xc nh gi t (iu 4); + to iu kin cho vic qun l t ai, Lut t ai nm 2003 phn chia t thnh 3 loi nhm nh sau : Nhm t nng nghip bao gm cc loi t nng nghip, t lm nghip, t nui trng thy sn v t lm mui; Nhm t phi nng nghip bao gm nng thn, t ti th, t chuyn dng. Nhm t cha s dng bao gm cc loi t cha xc nh mc ch s dng t.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

75

im khc bit trong Lut t ai mi so vi Lut t ai nm 1993 lin quan n gi t l quy nh r ngun hnh thnh gi t v cc nguyn tc xc nh gi t ti iu 55 v iu 66 ca Lut V ngun hnh thnh gi t, bao gm : + Do y ban nhn dn Tnh, Thnh ph trc thuc trung ng quy nh gi + Do u gi quyn s dng t hoc u thu d n c s dng t + Do ngi s dng t tha thun v gi t vi nhng ngi c lin quan khi thc hin cc quyn chuyn nhng, cho thu, cho thu li quyn s dng t, gp vn bng quyn s dng t. V cc nguyn tc xc nh gi t :
+

St vi gi chuyn nhng quyn s dng t thc t trn th trng trong iu kin bnh thng; khi c chnh lch ln so vi gi chuyn nhng quyn s dng t thc t trn th trng th phi iu chnh cho ph hp Cc tha t lin k nhau, c iu kin t nhin, kinh t, x hi, kt cu h tng nh nhau, c cng mc ch s dng hin ti, cng mc ch s dng theo quy hoch th mc gi nh nhau t ti khu vc gip gianh gia cc Tnh, Thnh ph trc thuc Trung ng, c iu kin t nhin, kt cu h tng nh nhau, c cng mc ch s dng hin ti, cng mc ch s dng theo quy hoch th mc gi nh nhau.

Theo cc nguyn tc xc nh gi t c quy nh trong Lut t ai nm 2003, Chnh ph ban hnh Ngh nh 188/N-CP ngy 16/12/2004 v phng php xc nh gi t v khung cc loi t. Tip theo B Ti chnh c thng t s 114/TT-BTC ngy 26/11/2004 v hng dn thc hin Ngh nh 188/N-CP. Ngy 27/7/2007, Chnh ph ban hng Ngh nh 123/2007/N-CP v Sa i, b sung mt s iu ca Ngh nh s 188/2004/N-CP v phng php xc nh gi t v khung gi cc loi t. Ngh nh 123/N-CP sa i b sung 12 iu ca Ngh nh 188/N-CP, trong qui nh c 4 phng php xc nh gi t l phng php so snh trc tip, phng php thu nhp, phng php chit tr v phng php thng d.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

76

Ngoi ra, bn cnh phng php xc nh gi t trn, chnh sch ca Nh nc lin quan n gi t cn c cp cc vn bn php quy khc nh : Ngh nh 197/N-CP ngy 3/12/2004 v bi thng, h tr v ti nh c khi Nh nc thu hi t. Chnh ph Khung gi t UBND tnh/thnh ph

Chnh ph ban hnh UBND tnh c quyn khung gi t cc nhm quyt gi t c th i t tr mt s loi nh vi cc nhm t cn c rng phng h/rng c vo khung gi ca Chnh dng, t s dng mc ph (nhng trong gii hn ch cng cng, c quan 20% ca khung gi) v nhm t cha s UBND tnh ban hnh gi dng t i vi cc loi t rng phng h/rng c dng, t s dng mc ch cng cng, c quan v nhm t cha s dng

iu chnh khung gi Chnh ph iu chnh UBND tnh iu chnh t khung gi t trong gi t c th khi gi t trng hp gi t bin bin ng ti a phng ng 30% so vi khung nhng khng vt qu gi ban hnh mc tng gim ti a (+20%) v (-10%) so vi khung gi CP Phn vng, phn hng t, phn loi ng ph v v tr t Do UBND tnh thc hin

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

77

Do , khi tin hnh nh gi bt ng sn, ngi nh gi phi cn c vo cc chnh sch qun l t ai, chnh sch gi t v cc chnh sch lin quan, cng nh d d bo c s thay i ca cc chnh sch ny, nh gi BS cho ph hp. II/ nh gi bt ng sn l t ai 1. Qui trnh nh gi t ai Cng ging nh vic nh gi cc bt ng sn khc, nh gi t ai phi thc hin theo qui trnh nh gi, bao gm cc bc sau y: + Xc nh mc tiu nh gi: bao gm vic xem xt cc thng tin lin quan n mnh t cn nh gi (loi t g, din tch, hnh dng...), nh gi t cho mc ch mua bn chuyn nhng hay cho mc ch tnh thu, n b gii to... + Ln k hoch nh gi: cc cng vic phi lm c tnh c gi tr th trng ca mnh t + Thu thp thng tin lin quan n mnh t cn nh gi, bao gm cc thng tin v th trng lin quan n mnh t , cc d liu c bit (nu c) nh thu nhp do mnh t mang li, gi cho thu, gi chuyn nhng nhng mnh t tng t... + Phn tch thng tin thu thp c thng qua vic phn tch s dng hiu qu nht v tt nht, so snh ga th trng... + S dng cc phng php nh gi: tu vo iu kin c th v thng tin, th trng lin quan n mnh t la chn phng php nh gi ph hp + c lng mc gi v bo co kt qu cho khch hng 2. Cc phng php nh gi t ai Theo qui nh ti Ngh nh s 123/2007/N-CP ngy 27/7/2007 ca Chnh ph v Sa i b sung mt s iu ca Ngh nh s 188/2004/N-CP v phng php xc nh gi t v khung gi cc loi t, c 4 phng php nh gi t c p dng trong nh gi t ai l Phng php so snh, phng php thu nhp, phng php chit tr v phng php thng d.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

78

Phng php so snh trc tip Phng php so snh trc tip: l phng php xc nh mc gi thng qua vic tin hnh phn tch cc mc gi t thc t chuyn nhng quyn s dng t trn th trng ca loi t tng t (v loi t, din tch t, tha t, hng t, loi th, loi ng ph v v tr) so snh, xc nh gi ca tha t, loi t cn nh gi. Phng php so snh trc tip c p dng nh gi t khi trn th trng c cc loi t tng t chuyn nhng quyn s dng t so snh c vi loi t cn nh gi. Gi chuyn nhng quyn s dng t ca loi t tng t s dng phn tch, so snh vi loi t cn nh gi phi l gi chuyn nhng quyn s dng t thc t trn th trng trong iu kin bnh thng Gi chuyn nhng quyn s dng t thc t trn th trng trong iu kin bnh thng ti mt thi im xc nh l s tin Vit Nam tnh trn mt n v din tch t theo tng mc ch s dng hp php, c hnh thnh t kt qu ca nhng giao dch thc t hon thnh, mang tnh ph bin gia ngi chuyn nhng v ngi nhn chuyn nhng trong iu kin thng mi bnh thng, khng chu tc ng ca cc yu t gy tng hoc gim gi t bin khng hp l, nh: u c, thin tai, ch ho, khng hong kinh t, ti chnh, thay i quy hoch, chuyn nhng trong tnh trng b p buc, c quan h huyt thng hoc c nhng u i. Vic nh gi t theo phng php so snh trc tip phi tin hnh cc bc sau y: Bc 1: Kho st v thu thp thng tin + Xc nh a im ca tha t, khu t trng (t cha c u t xy dng cc cng trnh trn t) so snh c vi tha t, khu t cn nh gi thu thp thng tin. Mi loi t cn nh gi, phi la chn t 3 n 5 tha t, khu t trng khu vc lin k hoc khu vc ln cn vi tha t, khu t cn nh gi c chuyn nhng thnh cng trn th trng (bao gm giao dch trc tip gia cc c nhn, t chc vi nhau; trng u gi quyn s dng t, giao dch thnh cng trn sn giao dch bt ng sn) m nhng tha t ny c nhng c im tng t vi tha t, khu t cn nh gi v loi t, v tr t, qui m din tch, kt cu h tng, c s php l, mc ch s dng t.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

79

+ Thi gian thu thp thng tin: Nhng thng tin cn thu thp phi din ra trong khong thi gian gn nht vi thi im kho st xc nh gi ca tha t, khu t cn nh gi. Trng hp khng thu thp c nhng thng tin trong khong thi gian gn nht, th c th thu thp thng tin v cc cuc giao dch chuyn nhng quyn s dng t trong thi hn 01 nm tnh n thi im kho st xc nh gi t. + Nhng thng tin cn thu thp: V tr; Hin trng s dng t (loi t, qui m din tch v kch thc cc cnh, a hnh, ti sn trn t; mc ch s dng t hin ti, mc ch s dng t theo quy hoch); iu kin v kt cu h tng; Mi trng (bao gm mi trng t nhin nh cnh quan, ngun nc, khng kh, ting n, v.v. v mi trng x hi nh trt t v an ninh x hi, trnh dn tr); Cc c im v php l (qui hoch s dng t, quy hoch xy dng ni c tha t, khu t; giy chng nhn quyn s dng t; mc hon thnh ngha v ti chnh v t ai theo quy nh ca php lut, v.v.); Thi im chuyn nhng, giao dch hoc u gi quyn s dng t thnh cng; mc gi chuyn nhng, gi trng u gi quyn s dng t; Thi gian, iu kin giao dch chuyn nhng v thanh ton. + iu kin ca thng tin: Nhng thng tin trn y phi c thu thp t kt qu nhng cuc giao dch chuyn nhng quyn s dng t thc t trn th trng trong iu kin bnh thng . Bc 2: So snh, phn tch thng tin: Cn c nhng thng tin kho st, thu thp c Bc 1, tin hnh tng hp, phn tch, so snh la chn nhng tiu ch ging nhau v khc nhau gia cc tha t, khu t so snh vi tha t, khu t cn nh gi. Trn c s xc nh cc tiu ch ging v khc bit v gi tnh ton, xc nh gi cho tha t, khu t cn nh gi. Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 80

Bc 3: Thc hin iu chnh cc yu t khc bit v gi gia cc tha t, khu t so snh vi tha t, khu t cn nh gi xc nh gi cho tha t cn nh gi. Gi tr c tnh ca tha t, khu t cn nh gi c tnh theo cch iu chnh cc yu t khc bit v gi vi tng tha t, khu t so snh nh sau: Gi tr c Gi chuyn nhng Mc tin iu chnh mc gi tnh ca tha = quyn s dng t hnh thnh t nhng yu t t, khu t ca tng tha t, khc bit v gi ca tng tha cn nh gi khu t so snh t, khu t so snh vi tha t, khu t cn nh gi Trong , mc tin iu chnh mc gi gia tng tha t, khu t so snh v tha t, khu t cn nh gi l lng iu chnh s khc bit v gi xut pht t nhng khc bit v v tr tha t, kt cu h tng, c im ca loi t, mc nhim mi trng, v.v.. S khc bit v gi gia tha t so snh v tha t cn nh gi (c th tnh theo gi tr tuyt i hoc t l % ca gi chuyn nhng quyn s dng t thc t trn th trng trong iu kin bnh thng ti a phng) c xc nh cn c vo nh gi ca cc t chc t vn hoc cc chuyn vin v c quan c nhim v trc tip xc nh gi t tham mu cho y ban nhn dn cp tnh quyt nh gi t c th ti a phng cn c vo cc chng c th trng. Trng hp gi t c bin ng trong khong thi gian t thi im chuyn nhng thnh cng quyn s dng t ca tha t so snh n thi im xc nh gi ca tha t cn nh gi, th trc khi thc hin vic iu chnh mc gi ca tha t so snh theo cng thc nu trn, cn phi iu chnh (tng hoc gim) mc gi chuyn nhng quyn s dng t ca tha t so snh theo ch s bin ng (tng hoc gim) gi ca loi t trong khong thi gian ny. Ch s bin ng gi ca tng loi t c th c tnh ton t nhng thng tin m S Ti chnh hoc cc t chc t vn v gi t thu thp thng qua vic iu tra, kho st v thng k gi t, hoc s liu thng k ca c quan thng k (nu c). Bc 4: Xc nh gi ca tha t cn nh gi bng cch ly s bnh qun ca cc mc gi ca 3 n 5 tha t, khu t so snh tnh ton iu chnh khc bit v gi Bc 3.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

81

Phng php thu nhp Phng php thu nhp l phng php xc nh mc gi tnh bng thng s gia mc thu nhp thun tu thu c hng nm trn 1 n v din tch t so vi li sut tin gi tit kim bnh qun mt nm (tnh n thi im xc nh gi t) ca loi tin gi VND k hn 01 nm (12 thng) ti ngn hng thng mi nh nc c mc li sut tin gi tit kim cao nht trn a bn. Phng php thu nhp ch p dng nh gi cho cc loi t xc nh c cc khon thu nhp mang li t t. Vic nh gi t theo phng php thu nhp phi tin hnh cc bc sau: Bc 1: Tnh tng thu nhp hng nm thu c t tha t, khu t cn nh gi. i vi t trng hoc t c xy dng cng trnh kin trc (nh ca) cho thu th tng thu nhp ca tha t cn nh gi chnh l s tin thu t hoc s tin thu bt ng sn (bao gm t v ti sn trn t) thu c hng nm. Tin thu t hoc tin thu bt ng sn tnh theo mt bng gi tin thu t hoc bt ng sn trn th trng ti thi im nh gi t. i vi t nng nghip m ngi c giao t t t chc sn xut th tng thu nhp c tnh nh sau: + i vi t trng cy hng nm, t nui trng thy sn th tng thu nhp ca tha t cn nh gi chnh l tng doanh thu t hot ng sn xut ni trn ca tha t thu c hng nm. + i vi t trng cy lu nm (cy n qu, cy cng nghip, cy ly g) th tng thu nhp c tnh trn c s doanh thu hng nm, doanh thu theo giai on, doanh thu mt ln ty theo c im ca tng loi cy. Bc 2: Tnh tng chi ph hng nm phi chi ra hnh thnh tng thu nhp Tng chi ph bao gm cc khon chi ph c th nh thu s dng t, chi ph u t ci to, chi ph sn xut. Cc khon chi ph ny c tnh theo cc quy nh hin hnh ca Nh nc; khon chi ph no khng c quy nh ca Nh nc th tnh theo gi thc t ph bin ti th trng a phng m c s sn xut, kinh doanh chi tr (qui nh trong hp ng, ha n mua bn hng ha do c quan ti chnh c thm quyn pht hnh).

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

82

i vi trng hp tha t cn nh gi c u t, xy dng cc ti sn trn t, tng chi ph hng nm khng bao gm khon trch khu hao c bn ca cc ti sn trn t. Bc 3: Xc nh thu nhp thun ty hng nm theo cng thc sau: Thu nhp thun ty = hng nm Tng thu nhp hng nm tnh Bc 1 Tng chi ph tnh Bc 2

Bc 4: c tnh mc gi t cn nh gi theo cng thc sau: Thu nhp thun ty hng nm thu c t tha t Li sut tin gi tit kim k hn 12 thng

Gi t = c tnh

Khi nh gi t theo phng php thu nhp, tng thu nhp, tng chi ph xc nh Bc 1, Bc 2 v thu nhp thun ty xc nh Bc 3 phi l tng thu nhp, tng chi ph v mc thu nhp thun ty bnh qun ca v tr t ca loi t cn nh gi v ng vi mc ch s dng t c cp c thm quyn ph duyt v c tnh bnh qun trong 3 nm ngay trc thi im xc nh gi t. Vic tnh tng thu nhp, tng chi ph phi tnh theo mt bng gi ti thi im nh gi t bng cch p dng n gi v hng ha, vt t, dch v, v tin cng lao ng ti thi im nh gi t i vi khi lng v chi ph theo khon mc v khi lng sn phm sn xut ca cc nm (nu loi chi ph c gi do Nh nc quy nh th tnh theo gi Nh nc, nu loi chi ph khng c gi do Nh nc quy nh th tnh theo mt bng gi th trng). Li sut tin gi tit kim loi c k hn 12 thng mc li sut ti ngn hng thng mi ca nh nc c mc li sut cao nht ti a phng. Trng hp khng thu thp c s liu trong 3 nm th s dng s liu ca nm ngay trc thi im nh gi t.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

83

Phng php chit tr Phng php chit tr l phng php xc nh gi t ca tha t c ti sn gn lin vi t bng cch loi tr phn gi tr ti sn gn lin vi t ra khi tng gi tr bt ng sn (bao gm gi tr ca t v gi tr ca ti sn gn lin vi t). Phng php chit tr c p dng xc nh gi t ca tha t c ti sn gn lin vi t trong trng hp khng c s liu v gi th trng ca cc tha t trng tng t p dng phng php so snh trc tip, trong khi c th thu thp s liu v gi th trng ca cc tha t c ti sn gn lin vi t tng t vi tha t cn xc nh gi Phng php chit tr thng p dng i vi nhng tha t c u t, xy dng cc ti sn trn t (bao gm cng trnh, nh ca, vt kin trc; hoc trng cy lu nm nh cao su, c ph, ch, tiu, iu, cy n qu, v.v.). Khi p dng phng php chit tr nh gi t cho mi loi t phi tin hnh cc bc sau y: Bc 1: Thu thp thng tin trn th trng la chn t nht 3 bt ng sn (bao gm t v ti sn trn t) chuyn nhng thnh cng, m tha t ca cc bt ng sn c nhng c im tng t vi tha t cn nh gi (v tr, hin trng, iu kin kt cu h tng, c im php l, mc ch s dng, gi c). Thi gian ca nhng thng tin cn thu thp trn th trng p dng nh hng dn ti Bc 1 ca Phng php so snh trc tip. Bc 2: Kho st thc a v m t y , chnh xc v cc ti sn trn t (bao gm nh ca, vt kin trc, cy lu nm) ca cc bt ng sn ni trn. Bc 3: Xc nh gi tr hin ti ca cc ti sn u t xy dng trn t. Gi tr hin ti ca cc = Gi tr xy dng mi Phn gi tr ti sn trn t ti thi im nh gi hao mn Trong : Gi tr xy dng mi ti thi im nh gi c tnh bng chi ph thay th u t xy dng cc ti sn mi c cng dng tng ng vi cc ti sn hin c trn t hoc chi ph ti to (tc l, u t xy dng

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

84

cc ti sn mi ging y ht) cc ti sn trn t . Gi tr xy dng mi bao gm cc khon chi ph trc tip, chi ph gin tip v mc li hp l cho ngi u t xy dng. Gi tr hao mn ca cc ti sn trn t bao gm c hao mn hu hnh v hao mn v hnh (bao gm cc hao mn v mt vt l do h hao dn trong qu trnh khai thc s dng; hao mn do lc hu v chc nng v do tc ng ca cc yu t bn ngoi). Phng php tnh gi tr xy dng mi v gi tr hao mn ca cc ti sn trn t thc hin theo quy nh ca B Xy dng v B Ti chnh v nhng Tiu chun Thm nh gi Vit Nam. Trng hp cha c quy nh hoc hng dn c th v phng php tnh gi tr xy dng mi v gi tr hao mn th vic tnh ton thc hin theo nh gi ca chuyn gia t vn, ca chuyn vin hoc t chc trc tip xc nh gi trn c s nhng thng tin, s liu thc t thu thp c trn th trng. Bc 4: Tnh ton gi tr ca cc tha t ca cc bt ng sn la chn Bc 1 Gi tr ca = Gi chuyn nhng Gi tr hin ti ca tha t bt ng sn cc ti sn trn t

n gi ca = tha t

Gi tr ca tha t Din tch tha t

Bc 5: Xc nh gi tr ca tha t cn nh gi Cn c vo nhng khc bit ch yu gia tha t cn nh gi v cc tha t ca cc bt ng sn nu trn, tin hnh iu chnh gi cc tha t ca cc bt ng sn. n gi ca tha t cn nh gi c xc nh theo n gi bnh qun ca cc n gi t iu chnh ca cc bt ng sn . Phng php thng d Phng php thng d: l phng php xc nh gi t ca tha t trng c tim nng pht trin theo quy hoch hoc c php chuyn i mc ch s dng

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

85

s dng tt nht bng cch loi tr phn chi ph c tnh to ra s pht trin ra khi tng gi tr pht trin gi nh ca bt ng sn. Phng php thng d c p dng xc nh gi t ca cc tha t trng c tim nng pht trin do thay i quy hoch hoc do chuyn mc ch s dng t trong khi khng c gi chuyn nhng quyn s dng t tng t trn th trng p dng phng php so snh trc tip. Cc bc tin hnh nh gi t: Bc 1: Xc nh mc ch s dng tt nht v hiu qu nht ca khu t da vo cc cn c sau: + c im ca khu t; + Quy hoch vng, quy hoch th; Quy hoch v cc quy nh v xy dng; Quy hoch, k hoch s dng t c cp c thm quyn ph duyt; Bc 2: c tnh tng gi tr pht trin ca bt ng sn. Tng gi tr pht trin ca bt ng sn bao gm tng gi tr nh ca, t phn l, v.v. d kin s bn c khi hon thnh d n u t vo khu t. Vic c tnh tng gi tr pht trin phi tin hnh trn c s iu tra, kho gi chuyn nhng thc t trn th trng i vi nh ca, cn h, cng trnh kin trc, t phn l, v.v ti nhng d n hon thnh m c nhng c im tng t vi d n bt ng sn d kin u t xy dng khu vc lin k hoc nhng khu vc ln cn c mc sinh li, c iu kin kt cu h tng tng ng; c d kin v tnh n xu hng v mc bin ng ca gi th trng c tnh mc gi d kin bn c cho ph hp vi thc t. Bc 3: c tnh tng chi ph pht trin. Chi ph pht trin bao gm tt c cc khon chi ph m nh u t b ra xy dng kt cu h tng (bao gm xy dng ng s, h thng cp, thot nc, h thng cung cp in, v.v.); to cnh quan mi trng; xy dng nh ca, vt kin trc hoc phn l t bn theo ng quy hoch chi tit c c quan c thm quyn ph duyt; chi ph qung co, bn hng; chi ph qun l chung; li nhun ca nh u t (c tnh n yu t ri ro kinh doanh).

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

86

Vic c tnh tng chi ph pht trin phi c xc nh trn c s n gi, sut vn u t, nhng nh mc theo hng dn hoc theo quy nh ca c quan Nh nc c thm quyn. Trng hp cha c c quan Nh nc c thm quyn quy nh, hng dn th xc nh theo mc chi ph thc t ph bin ca cc d n tng t khu vc lin k hoc khu vc ln cn. Trng hp d n u t pht trin bt ng sn ko di trong nhiu nm, nhiu giai on khc nhau v c tnh cc khon doanh thu v chi ph thc hin theo tng nm th phi chit khu cc khon doanh thu v chi ph v gi tr hin ti ti thi im nh gi t theo cng thc sau: Tng gi tr pht trin =

(1 + ri )i
i =0

TR

Tng chi ph pht trin = Trong :

(1 + ir )i
i =0

TRi l doanh thu nm th i ca d n Ci l chi ph nm th i ca d n r l t l chit khu dng tin quy v gi tr thi im hin ti (tnh theo li sut cho vay ca cc ngn hng thng mi cho vay thc hin d n u t pht trin bt ng sn) n l s nm thc hin d n (t khi khi cng n khi hon thnh d n u t pht trin bt ng sn). Bc 4: Xc nh gi tr ca tha t: Gi tr c tnh ca tha = Tng gi tr pht Tng chi ph pht t trin trin

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

87

III. nh gi bt ng sn l nh 1. Qui trnh nh gi nh Nh l cng trnh chuyn dng dng , phc v cho cc mc ch sinh hot ca c nhn, h gia nh v cc i tng khc. Cng nh cc loi bt ng sn khc, vic nh gi nh phi c thc hin theo qui trnh sau: + Xc nh tng qut v nh cn nh gi bao gm: vic xem xt cc thng tin lin quan n nh cn nh gi (nh loi g, din tch, hnh dng, kin trc...), mc ch ca nh gi nh l g (mua bn, th chp, n b...) + Ln k hoch nh gi: cc cng vic phi lm c tnh c gi tr th trng ca nh (bao gm nhn bit cc loi ti liu, thng tin lin quan n nh , thit k chng trnh, k hoch phi lm...) + Thu thp thng tin lin quan n nh cn nh gi, bao gm cc thng tin v th trng lin quan n nh , cc d liu c bit khc (nu c) nh chi ph xy dng, khu hao, thu nhp do cho thu ... + Phn tch thng tin thu thp c thng qua vic phn tch thng tin v chi ph, thu nhp, thng tin th trng... + S dng cc phng php nh gi: tu vo iu kin c th v loi nh , thng tin th trng, thng tin thu thp c... la chn phng php nh gi ph hp + c lng mc gi v bo co kt qu cho khch hng 2. Phng php nh gi nh C 4 phng php thng c s dng trong vic nh gi bt ng sn l nh , l : phng php so snh, phng php chi ph, phng php thu nhp, v phng php thng d. Phng php so snh Phng php so snh l phng php nh gi da trn c s phn tch mc gi ca cc nh tng t vi nh cn nh gi giao dch thnh cng hoc ang mua, bn trn th trng vo thi im nh gi, hoc gn vi thi im nh gi c tnh gi tr th trng ca nh cn nh gi.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

88

S dng phng php so snh trong nh gi nh khi c giao dch, mua, bn ph bin trn th trng. V d: s dng phng php so snh khi nh gi cc cn h chng c, vi iu kin l c thng tin v cc loi cn h tng t c giao dch ph bin trn th trng. Cc bc tin hnh nh gi, phng php iu chnh s liu, c tnh gi tr th trng ca nh theo phng php so snh ging nh cc bc phn Phng php nh gi, c th: + Bc 1- Tm kim thng tin v nhng nh tng t c giao dch trong thi gian gn vi thi im nh gi. Cc yu t ca nh tng t bao gm cc c tnh v k thut (loi nh , thit k), mi trng (khu th, nh xen k...), tnh php l... + Bc 2- Tin hnh kim tra, phn tch cc thng tin thu thp c, so snh cc thng tin vi cc thng tin ca nh cn nh gi, tm nhng thng tin c th a ra so snh c. Phn tch, so snh rt ra nhng im tng t v nhng im khc bit, nhng u im v bt li ca bt ng sn cn thm nh gi vi bt ng sn so snh. + Bc 3: La chn v tin hnh iu chnh cc thng tin cho ph hp vi nh cn nh gi. i tng iu chnh: gi ca cc nh so snh c. Cn c iu chnh: da vo chnh lch cc yu t so snh ch yu (cc c im t nhin, php l) gia nh so snh v v nh cn nh gi. Nguyn tc iu chnh: ly nh cn nh gi lm chun, nhng yu t tch cc c nh cn nh gi m khng tn ti nh so snh th cng thm vo (iu chnh tng gi) v ngc li. T l iu chnh: Ty thuc vo c im ca nh , mc gi giao dch trn th trng ca nh so snh la chn t l iu chnh ph hp. + Bc 4- Bc cui cng l c tnh gi tr ca nh cn nh gi trn c s gi ca cc nh so snh c sau khi iu chnh. Phng php chi ph Phng php chi ph l phng php nh gi nh da trn c s chi ph to ra mt nh tng t nh cn nh gi c tnh gi tr th trng ca nh cn nh gi. Phng php chi ph ch yu c p dng trong nh gi cc nh , t hoc khng c mua, bn ph bin trn th trng; nh qua s dng; nh khng iu kin p dng phng php so snh. V d: p dng phng php chi ph nh gi cc ngi cha (ni ca cc nh s), nhng ngi nh c, nhng ngi nh c Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 89

thit k c bit...Cc bc tin hnh nh gi, phng php c tnh chi ph xy dng nh, tnh khu hao ging nh cc bc phn Phng php nh gi, c th: Bc 1: c tnh gi tr th trng t. c tnh gi tr th trng t ca nh cn nh gi, nh gi vin phi gi nh t ca ngi nh l t trng, v c s dng tt nht v c hiu qu nht. Bc 2: c tnh gi tr xy dng mi ca nh tng ng vi nh cn nh gi. Vic c tnh gi tr xy dng mi phi tun th quy nh ca nh nc v so snh vi mt bng gi th trng (nguyn, nhin vt liu, n gi tin cng). Bc 3: c tnh gi tr hao mn thc t ca nh . Hao mn ca nh bao gm: hao mn hu hnh v hao mn v hnh. Bc 4: c tnh gi tr th trng ca nh theo cng thc: Gi tr th trng ca nh = Gi tr th trng ca l t trng cng (+) chi ph xy dng mi nh tr (-) hao mn Phng php thu nhp Phng php thu nhp l phng php nh gi nh da trn c s chuyn i cc dng thu nhp rng trong tng lai c th nhn c t vic cho thu/thu nh c tnh gi tr th trng ca ngi nh cn nh gi. Phng php thu nhp ch yu c p dng trong nh gi nh m ngi nh c th cho thu hoc c th to ra thu nhp bng cc cch khai thc khc. V d: nh gi cc cn h khu chung c M nh, khi c cc s liu v gi thu cc cn h xung quanh khu vc . nc ta, th trng cho thu/thu nh cha pht trin, cha chuyn nghip, v vy, vic thu thp cc thng tin v mc gi thu nh thng thiu chnh xc. Ngoi ra, gi thu nh cng bin ng kh nhanh. Trong khi , nhiu nc trn th gii, vic thu nh di hn l rt ph bin, v th trng nh thu l tng i di do v n nh. Ngi thu nh c th k hp ng thu di hn trn 5 nm, v mc gi thu nh t bin ng. V th, nh gi nh da vo gi thu nh cc nc l rt ph bin v kt qu nh gi thng phn nh ng gi tr th trng ca nh . iu ny da trn c s l, ngi mua nh s cn nhc v h ch sn sng tr gi (mc gi th trng ca nh ) cho ngi nh ny ngang vi chi ph h phi b ra trong tng lai (tng cc khon tin thu nh qui v gi tr hin ti) thu c ngi nh tng t. nc ta, vic s dng phng php nh gi da vo mc gi thu nh l tng i hn ch do: d liu v gi thu nh khng y , th trng cho thu nh cha pht trin, cc hp ng cho thu nh thng ngn hn (di 5 nm), mc gi thu nh bin ng ln theo thi gian v kh d bo cho tng lai. Ngoi ra, do tnh thiu n nh ca th trng cho thu nh, v quan nim ca Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 90

ngi phng ng l an c lc nghip, nn mi ngi u mun c mt ngi nh ring hn l i thu nh di hn. Chnh v vy, ngi mua nh thng c xu hng hoc sn sng tr gi cao hn so vi cc khon thu nhp (chi ph) trong tng lai do ti sn nh mang li. iu i hi nh gi vin phi d bo c chnh xc cc khon thu nhp trong tng lai, ng thi phi nu c nhng hn ch ny trong bo co thm nh. Cc bc tin hnh phng php nh gi nh theo thu nhp cng c tin hnh theo cc bc chung nh Phn nh gi, c th: + Bc1: c tnh thu nhp trung bnh hng nm m nh mang li, c tnh n tt c cc yu t lin quan tc ng n thu nhp. + Bc2: c tnh tt c cc khon chi ph tr khi thu nhp hng nm, nh: thu nh t, sa cha... + Bc3: Xc nh t l li thch hp dng tnh ton, cng vic ny c th da vo vic phn tch t l li ca cc nh cho thu tng t. + Bc4: p dng cng thc vn ho, hoc cng thc chit khu dng tin nh gi nh . Phng php thng d Phng php thng d l phng php nh gi nh trn c s c tnh gi tr nh sau khi pht trin (ci to, sa cha hoc xy li mi) tr i tt c cc chi ph pht sinh to ra s pht trin . Phng php thng d ch yu c p dng trong nh gi bt nh c tim nng pht trin, ci to li. V d: nh gi cc nh c, thit k lc hu... Phng php thng d c s dng kh ph bin trong nh gi nh qua s dng, nh cn phi ci to...Cc bc tin hnh nh gi theo phng php ny cng c thc hin theo cc bc phn phng php nh gi, c th: + Bc 1: Xc nh cch s dng cao nht v tt nht ca nh cn nh gi, c tnh n nhng qui nh hin hnh v s dng ti sn v nhng hn ch khc. + Bc 2: c tnh ton b gi tr ca vic ci to/pht trin, s dng phng php so snh trc tip hay phng php u t. + Bc 3: c tnh tng s chi ph ci to/pht trin, bao gm cc chi ph u t, chi ph xy dng, chi ph ti chnh v cc ph c lin quan...

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

91

+ Bc 4: Ly tng gi tr pht trin tr i tng chi ph pht trin c lng gi tr th trng ca ngi nh IV/ nh gi bt ng sn l cng trnh xy dng 1. Qui trnh nh gi Cng trnh xy dng bao gm cc cng trnh dn dng; cng trnh cng nghip; cng trnh giao thng; cng trnh thy li; cng trnh h tng k thut, cng trnh vn ho, cng trnh thng mi (ch, siu th), cng trnh y t... Vic nh gi cc cng trnh xy dng c thc hin theo cc bc nh sau: + Xc nh tng qut v cng trnh xy dng cn nh gia bao gm: vic xem xt cc thng tin lin quan n cng trnh xy dng cn nh gi (loi cng trnh g, din tch, hnh dng, kin trc...), mc ch ca nh gi nh l g (mua bn, th chp, n b...) + Ln k hoch nh gi: cc cng vic phi lm c tnh c gi tr th trng ca cng trnh xy dng (bao gm nhn bit cc loi ti liu, thng tin lin quan n cng trnh xy dng, thit k chng trnh, k hoch phi lm...) + Thu thp thng tin lin quan n cng trnh cng dng cn nh gi, bao gm cc thng tin v th trng lin quan n cng trnh xy dng, cc d liu nh chi ph xy dng, khu hao, thu nhp cng trnh xy dng mang li (v d thu li ph i vi cc cng trnh thy li), gi cho thu cng trnh xy dng ... + Phn tch thng tin thu thp c thng qua vic phn tch thng tin v chi ph, thu nhp, thng tin th trng... + S dng cc phng php nh gi: tu vo iu kin c th v loi cng trnh xy dng, thng tin th trng, thng tin thu thp c... la chn phng php nh gi ph hp + c lng mc gi v bo co kt qu cho khch hng

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

92

2. Phng php nh gi cng trnh xy dng Khc vi cc bt ng sn khc, cc cng trnh xy dng thng c qui m xy dng ln (s dng nhiu t ai), c tnh c th v chuyn dng cao, v th t giao dch hoc thm ch khng c giao dch trn th trng (v d cc cng trnh an ninh, cng trnh vn ho). Chnh v vy, cn thit phi la chn nhng phng php nh gi ph hp. V nguyn tc, c th p dng tt c cc phng php nh gi nh gi cng trnh xy dng. Tuy nhin, trn thc t, cc phng php nh gi c s dng ph bin nht l phng php thu nhp, phng php chi ph, phng php li nhun v phng php thng d. Phng php thu nhp Phng php thu nhp l phng php nh gi cng trnh xy dng da trn c s chuyn i cc dng thu nhp rng trong tng lai c th nhn c t vic khai thc, s dng cng trnh xy dng c tnh gi tr th trng ca cng trnh xy dng cn nh gi. Phng php thu nhp ch yu c p dng trong nh gi cc loi cng trnh xy dng to ra thu nhp nh cc cng trnh thu li (thu ph thu li), cc cng trnh giao thng (thu ph cu ng, bn bi), cng trnh thng mi (ph thu din tch kinh doanh...). Cc bc thc hin phng php thu nhp nh gi cc cng trnh xy dng c thc hin theo cc bc trong phn phng php nh gi, c th: + Bc1: c tnh thu nhp trung bnh hng nm do cng trnh xy dng mang li (v d thu li ph, tin cho thu, ph cu ng...), c tnh n tt c cc yu t lin quan tc ng n thu nhp. + Bc2: c tnh tt c cc khon chi ph tr khi thu nhp hng nm, nh: cc khon thu , sa cha, bo hnh, vn hnh... + Bc3: Xc nh t l li thch hp dng tnh ton, cng vic ny c th da vo vic phn tch t l li ca cc cng trnh xy dng tng t, hoc t sut li nhun bnh qun ngnh. + Bc4: p dng cng thc vn ho, hoc cng thc chit khu dng tin nh gi cng trnh xy dng.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

93

Phng php chi ph Phng php chi ph l phng php nh gi cng trnh xy dng trn c s chi ph to ra mt cng trnh xy dng tng t cng trnh xy dng cn nh gi c tnh gi tr th trng cng trnh xy dng cn nh gi. Phng php chi ph c p dng ph bin trong nh gi cc cng trnh xy dng mi hoc qua s dng, do tnh c th ca cc cng trnh xy dng l t hoc khng c mua, bn ph bin trn th trng. Ngoi ra, cc d liu, thng tin p dng cho phng php ny l tng i d thu thp, do cc cng trnh xy dng u c bn thit k v bo co quyt ton xy dng/hoc cc ghi chp v chi ph xy dng, chi ph gii phng mt bng, thu t... Cc bc tin hnh nh gi, phng php c tnh chi ph xy dng nh, tnh khu hao ging nh cc bc phn Phng php nh gi, chuyn 2, c th: + Bc 1: c tnh gi tr th trng t. c tnh gi tr th trng t ca cng trnh xy dng cn nh gi, phi gi nh l t trng v c tnh trn c s s dng tt nht v c hiu qu nht. + Bc 2: c tnh gi tr xy dng mi ca cng trnh xy dng. Nu cng trnh xy dng mi, cc chi ph xy dng cn c vo bo co quyt ton, v iu chnh thch hp. Nu cng trnh xy dng l cng trnh c, th c tnh vic xy dng mt cng trnh mi tng ng l bao nhiu. Vic c tnh gi tr xy dng mi phi tun th quy nh ca nh nc v so snh vi mt bng gi th trng (nguyn, nhin vt liu, n gi tin cng). + Bc 3: c tnh gi tr hao mn thc t ca cng trnh xy dng, nu cng trnh xy dng cn nh gi qua s dng hoc xy dng v cha s dng trong thi gian di. Hao mn ca cng trnh xy dng bao gm: hao mn hu hnh v hao mn v hnh. + Bc 4: c tnh gi tr th trng ca cng trnh xy dng theo cng thc: Gi tr th trng ca cng trnh xy dng = Gi tr th trng ca l t trng cng (+) chi ph xy dng cng trnh tr (-) hao mn Phng php li nhun Phng php li nhun l phng php thm nh gi da trn kh nng sinh li ca vic s dng cng trnh xy dng c tnh gi tr th trng ca cng trnh xy dng cn nh gi. Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 94

Phng php li nhun cng c s dng rt ph bin trong nh gi cc cng trnh xy dng, c bit l i vi cc cng trnh xy dng to ra kh nng sinh li cc cng trnh thng mi, cng trnh dn dng nh , rp chiu bng, Cc bc tin hnh nh gi theo phng php li nhun ging nh cc bc phn Phng php nh gi, chuyn 2, c th: + Bc 1: c tnh tng li nhun rng ca cng trnh xy dng + Bc 2: c tnh chi ph lin quan n vic to ra li nhun bao gm khon li trn vn, tin cng cho nh iu hnh, tin thng cho ngi lao ng + Bc 3: Xc nh li sut vn ha + Bc 4: c tnh gi tr ca ti sn theo cng thc vn ha thu nhp Phng php thng d Phng php thng d l phng php nh gi cng trnh xy dng trn c s c tnh gi tr cng trnh xy dng sau khi pht trin (ci to, sa cha hoc xy li mi) tr i tt c cc chi ph pht sinh to ra s pht trin . Phng php thng d ch yu c p dng trong nh gi cng trnh xy dng c tim nng pht trin, ci to li. V d: nh gi cc cng trnh xy dng c, thit k lc hu... Cc bc tin hnh nh gi theo phng php ny cng c thc hin theo cc bc phn phng php nh gi, chuyn 2,c th: + Bc 1: Xc nh cch s dng cao nht v tt nht ca cng trnh xy dng cn nh gi, c tnh n nhng qui nh hin hnh v s dng cng trnh xy dng v nhng hn ch khc. + Bc 2: c tnh ton b gi tr ca vic ci to/pht trin, s dng phng php so snh trc tip hay phng php u t. + Bc 3: c tnh tng s chi ph ci to/pht trin, bao gm cc chi ph u t, chi ph xy dng, chi ph ti chnh v cc ph c lin quan... + Bc 4: Ly tng gi tr pht trin tr i tng chi ph pht trin c lng gi tr th trng ca cng trnh xy dng

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

95

V. H s v chng th nh gi bt ng sn 1. H s nh gi bt ng sn H s nh gi: l cc ti liu c lin quan n cng vic nh gi BS do ngi nh gi lp, thu thp, phn loi, s dng v lu tr trong qu trnh thc hin nh gi BS. Ti liu trong h s nh gi c th hin trn giy, phim nh hay nhng vt mang tin khc theo quy nh ca php lut hin hnh. Ngi nh gi BS c trch nhim thu thp v lu trong h s nh gi nhng ti liu, thng tin cn thit lin quan n qu trnh nh gi ti sn : + Lm c s cho vic hnh thnh kin ca mnh v mc gi ca BS cn nh gi. + Chng minh rng qu trnh nh gi c thc hin theo ng h thng qui nh, tiu chun nh gi H s nh gi BS dng : + Lu tr nhng bng chng thu thp c trong qu trnh thc hin nh gi BS v lm c s cho vic a ra kin ca nh gi vin v mc gi BS cn nh gi. + Tr gip cho cc bc thc hin cng vic nh gi. + Tr gip cho kim tra, sot xt v nh gi cht lng cng vic nh gi. + Tr gip cho vic x l nhng tranh chp, khiu kin c th pht sinh trong hoc sau qu trnh nh gi gia khch hng (hoc bn th ba) vi doanh nghip, t chc nh gi. Ni dung c bn h s nh gi bao gm: + Tn v s hiu h s, ngy thng lp v ngy thng lu tr. + Nhng thng tin v khch hng yu cu nh gi. + Th mi nh gi. + Hp ng nh gi k kt gia doanh nghip nh gi v khch hng. + Nhng phn tch, nh gi ca nh gi vin v nhng vn nh gi lin quan. Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 96

+ Nhng kin trng cu t vn v cc kha cnh k thut, php l lin quan n BS cn nh gi (nu c). + Bo co kt qu nh gi BS v ph lc km theo bo co. + Chng th nh gi. + Bin bn thanh l hp ng nh gi gia doanh nghip, t chc nh gi v khch hng. 2. Bo co nh gi Bo co nh gi: l vn bn do ngi nh gi lp nu r kin chnh thc ca mnh v qu trnh nh gi, mc gi (th hin bng tin hoc vt ngang gi khc) ca BS m khch hng yu cu nh gi. Bo co nh gi th hin kinh nghim v k nng ca nh nh gi v l sn phm cui cng ca ton b cng vic nh gi. Bo co nh gi l s tm tt cc d liu c phn tch, cc phng php c p dng v l do dn n kt lun v gi tr. Bo co kt qu nh gi phi th hin nhng thng tin ng theo thc t, mang tnh m t v da trn bng chng c th thuyt minh v mc gi ca BS qua nh gi. Nhng thng tin ny phi c trnh by theo mt trnh t l-gc, hp l, t m t v BS n nhng yu t tc ng ti gi tr th trng ca BS, phn tch nhng d liu thu thp trn th trng c c kt qu nh gi. Bo co kt qu phi th hin c nhng lp lun, cch thc, phng php c p dng trong qu trnh nh gia v gii thch mt cch r rng tt c nhng vn c tc ng n gi tr BS. Ni dung chi tit ca bo co kt qu nh gi c th thay i theo i tng nh gi, mc ch, yu cu tin hnh nh gi v theo yu cu ca khch hng, tuy nhin mt bo co nh gi BS phi gm cc ni dung c bn sau: Nhng thng tin c bn v: - Tn, loi BS. - V tr ca bt ng sn (t ai, nh ca v cng trnh kin trc khc). - Tn, a ch, s in thoi, s Fax ca khch hng yu cu nh gi. - Ngy thng nm nh gi .

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

97

- Tn, a ch, s in thoi, s fax ca doanh nghip, t chc nh gi hoc chi nhnh. - H v tn nh gi vin lp bo co nh gi. - H v tn, ch k ca gim c doanh nghip, ngi ng u t chc nh gi hoc ph trch chi nhnh. Nhng cn c php l nh gi: Nhng vn bn quy phm php lut, tiu chun c lin quan do c quan Nh nc c thm quyn Trung ng hoc a phng ban hnh.

M t c im BS v mt k thut. - V tr ca bt ng sn. + V tr a l v hnh chnh ca bt ng sn. + i vi t : s l t, s a chnh, din tch t, phn loi ng ph, nhm t. + i vi t nng nghip, lm nghip: s l t, s a chnh, din tch t, phn loi nhm t, iu kin thi tit, c im a hnh, h thng giao thng, h thng ti v tiu nc. + i vi cng trnh kin trc trn t (nh ca, ng x, cu cng): loi nh, cp nh, hng nh, din tch xy dng v din tch s dng (m2), cht lng nh (% cn li, tui i), mc ch s dng, cu trc nh, s phng, din tch s dng tng phng, h thng in, h thng cp v thot nc; loi, hng ng x, cu cng + V tr ca bt ng sn trong mi tng quan vi nhng trung tm khu vc gn nht, iu kin t nhin v mi trng xung quanh, hnh dng ca tha t, khong cch t n nhng a im giao thng cng cng, ca hng, trng hc, cng vin, bnh vin, nhng trc ng chnh. - Tc ng ca quy hoch, phn vng n gi tr ca t ai, nh ca v cng trnh kin trc trn t.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

98

- Mc ch s dng hin ti ca bt ng sn c theo ng mc ch c php s dng theo qui hoch phn vng v mang li gi tr ti u cho bt ng sn hay khng. M t c im ti sn v mt php l. - Bt ng sn c cp Giy chng nhn quyn s dng t, quyn s hu nh: nhng ni dung Giy chng nhn (bao gm s l t, tn a phng v tn nc, ngy cp v s ng k ca Giy chng nhn quyn s hu, s dng ti sn). - Bt ng sn cha c cp Giy chng nhn quyn s dng t v quyn s hu nh: ngun gc ti sn (nh, t), t chc, c nhn giao ti sn, ngy lm giy t chuyn dch ti sn, cc giy t km theo. - C tranh chp hay khng vi cc ch bt ng sn lin k. - Nhng li ch kinh t thu c t bt ng sn (trng hp bt ng sn ang cho thu: gi thu, thi hn thu, hp ng thu, thu nhp hng thng t ngi thu bt ng sn m ca hng, ca hiu, vn phng i din). - Nhng ti liu khc th hin tnh php l ca bt ng sn. Nhng gi thit v hn ch trong nh gi tr ti sn. - Tnh hp l ca vic a ra nhng gi thit v hn ch lin quan n c im th trng, cc nhn t tc ng n gi tr th trng ca ti sn. - Nu khng a ra nhng hn ch nh vy th kt qu s ra sao, nh hng n kt qu thm nh gi nh th no. Kt qu kho st thc a. - Mc ch, thi gian, ngi tin hnh kho st thc a. - Kt qu thu c t kho st thc a. - S chnh lch (nu c) gia kt qu kho st thc a vi h s a chnh. Nu r l do s chnh lch . Nhng lp lun v mc gi cui cng, bao gm:

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

99

- Phn tch v v tr, nhng nhn t tc ng, xu hng vn ng ca th trng BS trong khu vc, hnh vi ca nhng ngi mua, bn trn th trng ny, nhng u th hoc bt li ca BS cn nh gi trn th trng. - Mc ch s dng BS tt nht v ti u, mang li gi tr cao nht. Trng hp mc ch s dng tt nht v ti u khc vi mc ch s dng hin ti ca BS th trnh by v tim nng ca n, nhng iu kin php l, t nhin cho php hoc khng cho php nh hng n gi tr s dng tt nht v c hiu qu nht ca ti sn. Phng php nh gi: + Phng php so snh trc tip: + Phng php chi ph: + Phng php thu nhp: + Phng php thng d: + Phng php li nhun: + Phong php khc (nu c): kt qu : kt qu : kt qu : kt qu: Kt qu: Kt qu:

Nhng so snh, phn tch v iu chnh, iu kin gi thit, bng tnh tan cc mc gi thu c t cc phng php nu trn i n mc gi cui cng th hin gi tr th trng ca BS. Trng hp ch p dng c 01 hoc 02 trong cc phng php nh gi nu trn th nu r l do v sao c s hn ch . Mc ph hp/chnh lch gia gi tr trong bo co kt qu nh gi vi gi ti sn do Nh nc cng b ti khu vc. Nhng vn phc tp, khng r rng trong qu trnh nh gi - Khng r rng v tnh trng php l ca BS. - Hn ch v thng tin, d liu lin quan cn thu thp i vi BS - Phn loi, hng BS. - Lng ho nhng nhn t tc ng n gi ti sn.

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

100

Nhng vn phc tp, khng r rng trn c x l nh th no, cch thc x l trong qu trnh nh gi, mc tc ng ca nhng hn ch nu trn n mc gi ca BS cn nh gi. Nhng quyn v li ch c nhn (nu c) ca nh gi vin lin quan n BS cn nh gi, c th lm ny sinh nhng xung t li ch trong qu trnh thc thi nhim v. Tn, ch k ca nh vin gi tin hnh nh gi BS Ph lc nh km bo co kt qu thm nh gi. Ph lc l nhng thng tin b sung, thuyt minh cho bo co kt qu nh gi. Ph lc bao gm: - H khu thng tr ca ch bt ng sn (bn sao) - i vi ti sn c nhn. - Giy php ng k kinh doanh (bn sao) - i vi ti sn doanh nghip. - Bn quy hoch tng th khu vc (trch lc). - Bn quy hoch chi tit khu vc (trch lc). - Giy chng nhn quyn s dng t, quyn s hu ti sn - Mt trong cc loi giy chng nhn ngun gc bt ng sn (trng hp cha c cp giy chng nhn quyn s dng t, quyn s hu ti sn) bao gm: + Quyt nh giao, cp t ca U ban Nhn dn cp tnh, thnh ph hoc UBND qun, huyn. + Quyt nh phn nh, phn t ca th trng c quan n v. + Hp ng mua nh ca cc n v c t cch php nhn c UBND tnh, thnh ph giao t lm nh bn. + Cc giy t v t do c quan c thm quyn ca ch c cp. Trng hp ch nh c cc giy t k trn nhng khng ng tn ch ang s dng th phi c cc gy t km theo nh: giy t mua bn nh, giy t tha k, chia, tng... nh , t . - Giy php xy dng nh, bn v thit k xy dng, s v tr bt ng sn v cc bn v khc (bn sao). Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land 101

- Chi tit v qui hoch t c quan c chc nng a phng hoc ca vn phng qui hoch th (bn sao). - Cc hp ng mua, bn v cho thu bt ng sn (bn sao). - nh chp ton cnh bt ng sn. - Nhng ti liu khc trc tip b tr cho bo co kt qu nh gi. 3. Chng th nh gi Chng th nh gi l vn bn do doanh nghip, t chc lm dch v nh gi lp gi cho khch hng v ni dung nh gi, gi tr BS ti thi im nh gi; chng th c gi tr trong mt thi hn nht nh do ngi nh gi quy nh; Chng th phi c ngi trc tip nh gi k, ngi c trch nhim cao nht ca doanh nghip k tn, ng du Ni dung chnh ca chng th nh gi bt ng sn nh sau: Mc ch nh gi: Xc nh gi BS phc v mc ch.... Thi im nh gi: Ti thi im nh gi (ngy thng .... nm....) C s nh gi (nu r nhng cn c ch yu thm nh gi): - Cn c h s, giy t php l do ng/b/ doanh nghip... cung cp (km theo cng vn ngh s....). - Giy chng nhn quyn s dng t s Nhn dn tnh ..... cp cho....... - Giy php xy dng s ... ngy .... (nu c) - Bn v hon cng.... (nu c) - H s quyt ton cng trnh......(nu c) - Nhng cn c php l khc Thc trng t, nh, ... ngy... thng... nm ... ca U ban

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

102

t: V tr: m t c th v tr a gii hnh chnh, v tr a l, hng, Din tch: tng din tch, din tch tng phn, kch thc cc chiu, Tnh trng php l... Nh: M t chung: loi nh, cp nh, din tch xy dng, din tch s dng, s tng, s phng. Kt cu: kt cu tng th ton b nh v tng b phn (mng, tng, mi...) Thc trng: m t chi tit tng b phn cu thnh ngi nh (nn, tng, mi, ca, cng trnh ph, ban cng...): loi vt liu, thit b c s dng, tnh trng thc t tng b phn. Phng php nh gi: S dng phng php...... Kt qu nh gi: Trn c s cc ti liu do ng/b/ cng ty.... cung cp, qua kho st thc t ti hin trng; vi phng php nh gi..... c p dng trong tnh ton, doanh nghip nh gi (ghi r tn doanh nghip) thng bo kt qu nh gi BS..... ti thi im ..... nh sau: Gi t/gi nh/gi cng trnh xy dng..... Tng gi tr BS l: (Vit bng ch: ............ng)

Cng ty c phn o to v kinh doanh dch v BS Gold Land

103