prze-

POLSKI RYNEK NIERUCHOMOCI

Grudzie 2011

W SKRCIE

KREDYTY HIPOTECZNE
Od pocztku roku przecitne oprocentowanie kredytw w zotych wzroso ju o 0,7 pkt. proc. i wynosi 6,22% O ponad 70 tys. z spadaa od pocztku roku zdolno kredytowa. Coraz nisza dostpna kwota kredytu wynika z tego, e do koca grudnia banki musz dostosowa swoje procedury do wymogw Rekomendacji S.

CENY OFERTOWE
Ceny nieruchomoci spadaj coraz szybciej, a spadki w ostatnim miesicu s najwysze od dwch lat. miao mona stwierdzi, e inwestycje infrastrukturalne, aktywizacja miast, dzielnic i caych regionw pozytywnie stymuloway polski rynek nieruchomoci. By moe uchroniy go przed gbokim kryzysem. Nie naley si jednak spodziewa, e efekt Euro zadziaa w przyszym roku. Aktualnie mieszka szukaj ludzie w wieku do 34 lat, stanowi oni ponad 58% wszystkich szukajcych. Z bada Szybko.pl wynika, e 23% potencjalnych kupcw szuka mieszka do 200 tys. zotych; 29% od 200 do 300 tys., a kolejne 20% od 300 do 400 tys.

CENY TRANSAKCYJNE
Segment popularny zdominowa obrt na rynku wtrnym mieszka. Tego typu mieszkania s najbardziej odporne na obniki cen. Wejcie w ycie Rekomendacji S i sabsza koniunktura w miesicach zimowych mog skutkowa wydueniem czasu sprzeday i kolejnymi korektami zwaszcza w segmencie najwikszych powierzchniowo mieszka. Wyrana kontynuacja spadkw w Poznaniu. W porwnaniu do raportu z zeszego miesica rednia cena m. kw. obniya si o 2,2 proc. Najwiksze spadki cen widoczne s w odzi, gdzie w porwnaniu do przeomu 2010/2011 r. ceny spady o 9,5 proc.

KREDYTY HIPOTECZNE
Listopad przynis nie najlepsze informacje dla osb zainteresowanych zacigniciem kredytu hipotecznego. Podobnie jak przed miesicem istotnie wzroso bowiem oprocentowanie kredytw w zotych. Przecitne (mediana) oprocentowanie wynosi obecnie 6,22%. Od pocztku roku wzroso ju o prawie 0,7 pkt. proc. Gwn tego przyczyn jest wzrost WIBORu. Obecna wartoci stawki WIBOR 3M wynosi 4,97%. Od pocztku roku wzrosa wic ona o ponad 1 pkt. proc. Dotychczas byo to jednak agodzone spadkiem mar kredytowych. W listopadzie przecitna mara jednak nie spada, lecz nieznacznie wzrosa (z 1,25% do 1,27%), co nie pozostao bez wpywu na poziom oprocentowania. W listopadzie po raz kolejny spada rwnie przecitna zdolno kredytowa. Gwn przyczyn spadkw jest najprawdopodobniej stopniowe wprowadzanie przez banki zmian w zasadach wyliczania dostpnej kwoty kredytu. Ju tylko do koca roku banki maj bowiem czas na dostosowanie swoich procedur do zapisw Rekomendacji S. Rekomendacja S okrela, e banki, na potrzeby wyliczania zdolnoci kredytowej, musz przyjmowa zaoenie, e kredyt bdzie spacony w okresie nie duszym ni 25 lat. Dodatkowo w przypadku kredytw walutowych maksymalny stosunek raty do dochodw nie bdzie mg by wyszy ni 42%. W najwikszym stopniu spadek zdolnoci dotknie wic osoby o dochodach powyej redniej zainteresowanych kredytem walutowym. Wedug obecnie obowizujcych regulacji ich rata moe bowiem stanowi nawet 65% dochodu.

Zdolno kredytowa 4-osobowej rodziny o cznych dochodach 8000 z netto

Oprocentowanie i mare kredytw hipotecznych w PLN

Kredyt na kwot 300 tys. z, wkad wasny 25%

Bank Euro Bank Credit Agricole ING Bank lski Citi Handlowy BZ WBK Nordea Bank Deutsche Bank PBC Millennium BPS mBank Multibank Bank BPH Alior Bank Bank Pocztowy Getin Bank Get Bank BNP Paribas BG Kredyt Bank Raiffeisen Bank PKO Bank Polski Bank Pekao Pekao Bank Hipoteczny DnB Nord BO Polbank EFG
rdo: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Oprocentowanie 5,76% 5,82% 5,82% 5,94% 5,96% 6,05% 6,07% 6,10% 6,14% 6,15% 6,15% 6,17% 6,22% 6,22% 6,25% 6,25% 6,26% 6,27% 6,27% 6,36% 6,40% 6,43% 6,56% 6,57% 6,68% 6,77%

Mara 1,00% 1,10% 0,85% 1,00% 0,99% 1,10% 1,10% 1,19% 1,39% 1,25% 1,25% 1,20% 1,25% 1,25% 1,54% 1,54% 1,29% 1,30% 1,30% 1,60% 1,43% 1,49% 1,59% 1,60% 1,70% 1,80%

Oprocentowanie i mare kredytw hipotecznych w EUR

Kredyt na kwot 300 tys. z, wkad wasny 25%

Bank Credit Agricole Nordea Bank Polbank EFG Kredyt Bank Raiffeisen Bank mBank Multibank BZ WBK Deutsche Bank PBC Alior Bank PKO Bank Polski

Oprocentowanie 2,96% 2,97% 3,27% 3,52% 3,53% 3,54% 3,54% 3,55% 3,57% 4,22% 4,22%

Mara 1,60% 1,50% 1,80% 2,05% 1,99% 2,00% 2,00% 2,15% 2,10% 2,80% 2,75%

BO Bank Pekao Getin Bank

rdo: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera * Kredyt dwuwalutowy

4,90% 5,09% 6,25%

3,20% 3,50% 4,65%

Oprocentowanie i mare kredytw hipotecznych w CHF

Kredyt na kwot 300 tys. z, wkad wasny 25%

Bank Nordea Bank PKO Bank Polski

rdo: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Oprocentowanie 3,30% 7,17%

Mara 3,25% 7,12%

Jarosaw Sadowski Expander Advisors Sp. z o.o.

www.expander.pl

CENY OFERTOWE
Ceny nieruchomoci spadaj coraz szybciej, a spadki w ostatnim miesicu s najwysze od dwch lat. W listopadzie mieszkania potaniay rednio o 1,5% (rednia dla 15 polskich miast). Przy czym w Sopocie spadek wynis a 4,2%, w Gdasku i Gdyni po 3%. Kolejna powana obnika miaa miejsce w odzi, gdzie w rednia cena ofertowa jest nisza o 2,8% ni w padzierniku. W cigu ostatnich 3 miesicy najbardziej, bo o 6,4% spada rednia cena ofertowa w Sopocie, o ponad 3% spady ceny we Wrocawiu, Gdasku, Gdyni, odzi, Toruniu i Opolu. W rezultacie mieszkania w odzi s o prawie 11% tasze ni przed rokiem, we Wrocawiu i Gdasku o niemal 9 procent. Obniki to trwaa tendencja z ostatnich kilkunastu miesicy i brak jest jakichkolwiek przesanek, ktre wskazywayby, e spadki si zatrzymaj. W kwietniu 2007 roku, kiedy dowiedzielimy si e zostaniemy wspgospodarzami Euro 2012, zastanawialimy si jak bardzo ten fakt wpynie na ceny nieruchomoci. Efekt Euro 2012 na rynku nieruchomoci jest trudny do oszacowania. miao mona stwierdzi, e inwestycje infrastrukturalne, aktywizacja miast, dzielnic i caych regionw pozytywnie stymuloway polski rynek nieruchomoci. By moe uchroniy go przed gbokim kryzysem. Nie naley si jednak spodziewa, i rynek nieruchomoci zyska w 2012 roku, kiedy mistrzostwa bd si odbyway. Przed nami realna wizja kryzysu gospodarczego, ktrego nie zagodzi nawet fiesta i optymizm kibicw, chyba e Polacy zostan mistrzami Europy

rednie ceny ofertowe mieszka XI 2010- XI 2011

WROCAW KRAKW WARSZAWA POZNA GDASK 6 700 7 200 8 515 5 775 6 120 6 740 7 160 8 500 5 820 6 145 6 670 7 120 8 450 5 810 6 030 6 520 7 100 8 320 5 750 5 940 6 480 7 130 8 280 5 650 5 860 6 440 7 080 8 260 5 610 5 840 6 430 7 100 8 270 5 620 5 850 6 340 7 080 8 240 5 570 5 825 6 355 7 070 8 290 5 600 5 860 6 360 7 020 8 230 5 570 5 800 6 300 6 970 8 200 5 510 5 800 6 245 6 980 8 120 5 530 5 785 6 150 6 950 8 050 5 470 5 620 GDYNIA 6 370 6 390 6 340 6 270 6 220 6 200 6 220 6 200 6 230 6 210 6 200 6 180 6 000 SOPOT 9 900 10 000 9 940 9 920 10 370 10 340 10 420 10 470 10 190 10 152 10 010 9 900 9 500

listopad 10 grudzie 10 stycze 11 luty 11 marzec 11 kwiecie 11 maj 11 czerwiec 11 lipiec 11 sierpie 11 wrzesie 11 padziernik 11 listopad 11

rdo: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Zmiany rednich cen ofertowych

-4,2% SOPOT -6,4% -4,2%

-0,55%

-0,47% GDYNIA -6,2% -3,4% -3,0%

GDASK

-3,1% -2,9% -8,9% -1,1% -1,8%

-0,71%

-0,46%

POZNA

-5,6%

-0,42% WARSZAWA -5,8% -2,2% -0,9% -0,27% -0,4%

KRAKW

-3,6%

-1,0%

WROCAW

-8,9% -9,0% -8,0% -7,0% -6,0% -5,0%

-3,3%

-0,73% -1,5%

-10,0%

-4,0%

-3,0%

-2,0%

-1,0%

0,0%

1,0%

w cigu roku

w cigu 3 miesicy

w ostatnim miesicu

rednio miesicznie w cigu ostatnich 12 miesicy

rednie ceny ofertowe mieszka XI 2010- XI 2011

D 4 350 4 405 4 300 4 280 4 200 4 175 4 096 4 125 4 100 4 020 3 980 3 970 3 880 LUBLIN 5 135 5 160 5 100 5 040 5 000 5 000 5 030 5 035 5 070 5 020 4 950 4 975 4 935 SZCZECIN 4 680 4 720 4 760 4 600 4 565 4 550 4 560 4 550 4 560 4 580 4 510 4 460 4 450 TORU 4 505 4 440 4 480 4 460 4 500 4 480 4 500 4 540 4 530 4 550 4 460 4 405 4 400 OLSZTYN 4 620 4 630 4 560 4 520 4 510 4 500 4 480 4 500 4 490 4 480 4 445 4 410 4 390 OPOLE 4 270 4 350 4 290 4 200 4 260 4 290 4 295 4 200 4 250 4 200 4 120 4 100 4 050 BIAYSTOK KATOWICE 4 590 4 000 4 600 3 900 4 450 3 920 4 500 3 900 4 560 3 840 4 550 3 830 4 580 3 850 4 570 3 890 4 525 3 870 4 530 3 890 4 520 3 860 4 540 3 870 4 470 3 830

listopad 10 grudzie 10 stycze 11 luty 11 marzec 11 kwiecie 11 maj 11 czerwiec 11 lipiec 11 sierpie 11 wrzesie 11 padziernik 11 listopad 11

rdo: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expander

Zmiany rednich cen ofertowych

-0,32% KATOWICE -4,3% -1,6% -1,0% 0,01% -1,3% -0,65% -1,2% -5,2% -3,7% -0,25% -2,1% -0,12% -0,1% -3,4% -2,3% -0,59% SZCZECIN -4,9% -2,9% -0,49% -0,8% -0,2% -0,5%

BIAYSTOK

-1,6% -2,6%

OPOLE

OLSZTYN

-5,0%

TORU

LUBLIN

-3,9% -3,6%

-1,7% -1,08% -2,3%

D -10,8% -11,0% -10,0% -9,0% -8,0% -7,0% -6,0% -5,0%

-4,0%

-3,0%

-2,0%

-1,0%

0,0%

1,0%

w cigu roku

w cigu 3 miesicy

w ostatnim miesicu

rednio miesicznie w cigu ostatnich 12 miesicy

Kim s i czego szukaj Internauci w serwisach ogoszeniowych?

Aktualnie mieszka szukaj ludzie w wieku do 34 lat, stanowi oni ponad 58% wszystkich szukajcych; 38% to osoby pomidzy 25 a 34 rokiem ycia. Struktura wiekowa Internautw, korzystajcych z serwisu www.szybko.pl 15-24 25-34 35-44 45-54 55+ 21,63% 37,84% 21,10% 11,17% 8,26%

46,34% wszystkich poszukujcych nieruchomoci to gospodarstwa 3 osobowe i mniejsze. Z uwagi na trendy socjologiczne, czyli przede wszystkim opnienie momentu zawierania zwizku maeskiego, a nastpnie decyzji o posiadaniu dzieci, osoby te poszukuj przede wszystkim mieszka dwupokojowych, ktre zaspokajaj ich potrzeby mieszkaniowej. Nie mona jednak nie zauway, e najwiksz cz rynku stanowi gospodarstwa 4-osobowe (35,41%), ktrych potrzeby s wiksze. W okresie 2007-2008, kiedy polityka kredytowa bankw bya bardzo liberalna, kupujcy decydowali si na kredyty w maksymalnej wysokoci (wyczerpujce ich zdolno kredytow) i chtnie kupowali mieszkania wiksze ni ich realne potrzeby (wikszy metra mieszka 2-pokojowych, a take

mieszkania 3-pokojowe i wiksze). Aktualnie ze wzgldu na trudniejszy dostp do gotwki (kredytw) skonno do kupowania mieszka wikszych naturalnie si zmniejszya. Zwikszone zainteresowanie mieszkaniami maymi to jeden z przejaww kryzysu. Wielko gospodarstwa domowego Jedna osoba Dwie osoby Trzy osoby Cztery osoby Pi osb Sze lub wicej osb Odmowa odpowiedzi

13,59% 16,97% 17,18% 35,41% 15,57% 0,99% 0,30%

Z bada Szybko.pl wynika, e 23% potencjalnych kupcw szuka mieszka do 200 tys. zotych; 29% od 200 do 300 tys., a kolejne 20% od 300 do 400 tys.

Warto poszukiwanej nieruchomoci do 200 tys. 22,75% 200-300 tys. 29,06% 300-400 tys. 20,46% 400-500 tys. 12,05% 500-600 tys. 5,35% 600-700 tys. 2,68% 700-1000 tys. 4,40% pow. 1 miliona 2,68%

Marta Kosiska Ekspert Szybko.pl marta.kosinska@szybko.pl

CENY TRANSAKCYJNE Porwnanie cen ofertowych i transakcyjnych

Miasto

rednia cena ofertowa z okresu IX 2011 XI 2011 6232 6967 8123 5503 5735 6127 3943

rednia cena transakcyjna z okresu IX 2011 XI 2011

Rnica pomidzy cen transakcyjn a ofertow

Zmiana w cenach trans.

rednia cena nabywanego mieszkania

redni metra nabywanego mieszkania

Wrocaw Krakw Warszawa Pozna Gdask Gdynia d

5762 6383 7757 5136 5368 5358 3732

7,5% 8,4% 4,5% 6,7% 6,4% 12,5% 5,4%

1,5% 2,2% 0,4% -2,2% 0,7% -2,7% -0,3%

299 100 z 311 700 z 422 200 z 266 800 z 259 700 z 273 800 z 176 700 z

52,4 m kw. 49,1 m kw. 54,7 m kw. 51,1 m kw. 48,6 m kw. 51,4 m kw. 47 m kw.

Ceny ofertowe na podstawie danych Szybko.pl, ceny transakcyjne na podstawie transakcji dokonanych przez Metrohouse & Partnerzy i transakcji realizowanych przez klientw doradcw firmy Expander. Analizowany okres IX 2011-XI 2011.

Po zeszomiesicznych spadkach cen transakcyjnych, w wikszoci notowanych miast sytuacja nieco si uspokoia. W porwnaniu do wartoci z listopada odnotowujemy nawet niewielkie wzrosty rednich cen. Pozostaje pytanie, czy spokj ten zagoci na duej, czy te jest to jedynie krtka przerwa w dalszej podry cen w d. Historycznie sabsze pod wzgldem transakcyjnym pierwsze miesice roku, a take ograniczenia naoone przez kolejn z rekomendacji KNF nie mog nastraja optymistycznie wacicieli wystawionych do sprzeday mieszka. Zainteresowanie klientw dotyczy przede wszystkim segmentu popularnego (ktry w najmniejszym stopniu odczuwa skutki stagnacji), przy znacznym ograniczeniu popytu na najwiksze powierzchniowo lokale. Taki rozkad transakcji po czci pozwala odpowiedzie na pytanie, dlaczego pomimo zauwaalnych spadkw cen ofertowych, wartoci transakcyjne nie zmieniaj si w rwnie szybkim tempie. Ceny w dwch miastach (Pozna, d) kontynuuj spadki sprzed miesica. Szczeglnie wyrane s w Poznaniu (2,2 proc.). W odzi tradycyjnie widoczne s kolejne niewielkie korekty tym razem symboliczne 0,3 proc., ale w cigu roku rednia cena m kw. obniya si ju o 9,5 proc. To rekord jeli chodzi o obserwowane w raporcie miasta. Ju tylko w Gdyni rnice pomidzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi wynosz wicej ni 10 proc. W pozostaych miastach ksztatuj si one w granicach 4,5 proc. (Warszawa) do 8,4 proc. (Krakw). Porwnujc to z sytuacj z przeomu 2010/2011 r. dysproporcja ta zostaa zmniejszona najbardziej w przypadku Wrocawia (14 proc. obecnie 7,5 proc.) i Gdaska (11,2 proc. obecnie 6,4 proc.). W cigu ostatnich 12 miesicy we Wrocawiu ceny transakcyjne pozostay w zasadzie bez zmian. Nie mona tego powiedzie o cenach ofertowych, ktre spady o prawie 500 z. za m kw. Nadal najwiksze mieszkania sprzedawane s w Warszawie (54,7 m kw.). Natomiast w odzi rednia transakcja sprzeday wynosi 47 m kw. przy cenie 176,7 tys. z. Zarwno powierzchnia mieszkania, jak i cena transakcyjna s najnisze w zestawieniu.

rdo: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Marcin Jaczuk Metrohouse & Partnerzy S.A. mjanczuk@metrohouse.pl