GAYRMENKULLERN ELDEN IKARILMASINDA VERGSEL SORUMLULUKLAR

CRETSZDR

Bu rehbere elektronik ortamda www.gib.gov.tr internet sayfasndan ulaabilirsiniz.

Ayrntl Bilgi in Vergi letiim Merkezinin 444 0 189 telefon hattna bavurabilirsiniz.

www.gib.gov.tr//444 0 189

GELR DARES BAKANLII Mkellef Hizmetleri Daire Bakanl Yayn No:70 Ekim 2008

NDEKLER

Giri Gayrimenkullerin Elden karlmasndan Elde Edilen Deer Art Kazanc Devaml Olarak Gayrimenkul Alm Satm Safi Deer Artnn Tespiti Gayrimenkullerin ktisap Bedelinin Tespiti Deer Art Kazancnn Beyan Gayrimenkul Alm-Satmnda KDV Gayrimenkul Alm-Satmnda Tapu Harc Ykmll

GR

Bu brorn hazrlanmasnn amac, gayrimenkul alm-satm srasnda vergisel ykmllklerin eksiksiz yerine getirilmesi iin nceden bilgi vermek suretiyle sorunlarn nne gemek ve ayn zamanda ilemlerin kolaylatrlmasn salamaktr. Bu brorde gayrimenkul alm-satm srasnda karlalabilecek sorunlarla ilgili zellik arz eden belli konulara deinilmitir. Bu balamda; gayrimenkullerin elden karlmasnda vergisel sorumluluklar, deer art kazancnn beyan, gayrimenkul alm-satmnda tapu harc ve gayrimenkul alm satmnda zellik arz eden dier durumlara yer verilmektedir. Bu brorn siz deerli mkelleflerimize salkl ve pratik bilgiler vererek bilinli bir ekilde hareket etmenize katkda bulunacan umuyor, ilerinizde baarlar diliyoruz.

GAYRMENKULLERN ELDEN IKARILMASINDA VERGSEL SORUMLULUKLAR

Gayrimenkullerin Elden karlmasndan Elde Edilen Deer Art Kazanc Gayrimenkul alm-satm srasnda vergilendirme ile ilgili hak ve devlerin deerlendirilmesi asndan ncelikle dikkat edilmesi gereken husus gayrimenkuln elde edili tarihi ve bir bedel karl elde edilip edilmediidir. Gerek kiilerin bir bedel karl edindikleri gayrimenkullerin iktisap tarihinden balayarak be yl iinde elden karlmasndan doan kazanlar deer art kazanc olarak gelir vergisine tabidir. Buna gre aada belirtilen mal ve haklarn be yl iinde elden karlmasndan doan kazanlar deer art kazancdr; Arazi, bina, maden sular, memba sular, madenler, ta ocaklar, kum ve akl istihsal yerleri, tula ve kiremit harmanlar, tuzlalar ve bunlarn mtemmim czileri ve teferruat, Voli mahalleri ve dalyanlar, Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, Gemi ve gemi paylar ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vastalar. Ancak; bedelsiz olarak veya veraset yoluyla edinilen gayrimenkullerin elden karlmasndan salanan kazanlar ile gayrimenkullerin iktisap tarihinden balayarak be yldan fazla bir sre elde tutulduktan sonra elden karlmasndan doan kazanlar vergilendirilmeyecektir.

Gayrimenkuln ee veya ocua alnmas, demenin de aile reisi tarafndan yaplmas halinde ivazsz yani karlksz bir intikal sz konusu olacandan bu durum veraset ve intikal vergisine tabidir.

Ayrca, 01.01.2007 tarihinden nce iktisap edilmi olan gayrimenkullerin elden karlmasndan doan kazanlarn vergilendirilmesinde drt yllk sre esas alnacaktr. Dier taraftan 01.01.2007 tarihinden itibaren iktisap edilen gayrimenkullerin elden karlmas sonucu doacak kazancn vergilendirilmesinde ise be yllk sre sz konusu olacaktr. Devaml Olarak Gayrimenkul Alm Satm Gayrimenkul alm satm iinin devaml yaplmas durumunda elde edilen gelir deer art kazanc olarak deil ticari kazan olarak vergilendirilecektir. Ticari bir organizasyon ierisinde yaplan satlar, tek bir sat gerekletirilmi dahi olsa, ticari kazan olarak deerlendirilecek, ticari bir organizasyon olmakszn birden fazla sat yaplm ise (bir ylda birden fazla veya her yl bir sat yaplmas) satn hangi amala yapldnn tespit edilmesi gerekecektir. Bu durumda, kazan salama amacyla yaplan almsatm ilemlerinin ticari kazan kapsamnda; ahsi ihtiya ya da servetin korunmas amacyla

gerekletirilen alm-satm ilemlerinin ise deer art kazanc kapsamnda deerlendirilmesi gerekmektedir. Ayn zamanda, bu kazanlarn bir ticari iletme tarafndan elde edilmesi durumunda da elde edilen kazan ticari kazan olarak vergilendirilecektir. Satn alnan ve trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yl iinde parsellenerek bu mddet iinde veya daha sonraki yllarda ksmen veya tamamen satlmasndan elde edilen kazanlar da ticari kazan olarak vergilendirilir. Safi Deer Artnn Tespiti Deer art kazancnda vergilendirilecek kazanca safi deer art denilmektedir. Deer artnda safi kazan, elden karma karlnda alnan para ve aynlarla salanan ve para ile temsil edilebilen her trl menfaatlerin tutarndan aadaki indirimlerin dlmesi suretiyle bulunmaktadr. Gayrimenkullerin elden karlmas sonucunda elde edilen deer art kazancndan indirilebilecek giderler; Elden karlan mal ve haklarn maliyet bedeli, Elden karma dolaysyla yaplan ve satcnn uhdesinde kalan giderler, denen vergi ve harlar.

Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hkmlerine gre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel esas alnacaktr. Gayrimenkullerin ktisap Bedelinin Tespiti Gayrimenkullerin elden karlmasnda iktisap bedeli, elden karlan gayrimenkullerin, elden karld ay hari olmak zere Trkiye statistik Kurumunca belirlenen toptan eya fiyat endeksindeki art orannda artrlarak tespit edilecektir. 2006 ylnn Ocak ayndan itibaren toptan eya fiyat endeksi yerine, retici fiyat endeksi yaymlanmaktadr. Bu nedenle 01.01.2006 tarihinden sonra yaplan endekslemelerde toptan eya fiyat endeksi yerine, retici fiyat endeksi dikkate alnacaktr. Ancak, bu endekslemenin yaplabilmesi iin sz konusu art orannn %10 veya zerinde gereklemesi gerekmektedir. Sz konusu endekslere www.tuik.gov.tr adresinden ulaabilirsiniz. Deer Art Kazancnn Beyan Deer art kazanlarnn beyan konusu edilip edilmeyecei, elde edilen iradn istisna haddinin altnda kalp kalmadna baldr. stisna haddini aan tutarda gelir elde edilmesi halinde yllk beyanname verilecektir.

Gayrimenkullerin elden karlmasndan doan kazancn tespitinde al bedeli ile sat bedeli arasndaki farkn 2008 yl iin 6.800 Yeni Trk Liras gelir vergisinden mstesnadr.

Beyanname, elde edilen deer art kazancnn safi miktarnn aklanan istisna snrnn amas durumunda, satn yapld yl takip eden yln Mart aynn bandan yirmibeinci gn akamna kadar yllk beyanname ile beyan edilip, Gelir Vergisi Kanununda belirtilen oranlar zerinden gelir vergisi hesaplanarak, Mart ve Temmuz aylarnda olmak zere 2 eit taksitle denecektir.

Bulunacak deer art kazancna 2008 takvim yl iin uygulanacak vergi tarifesi aadaki gibidir;

7.800 YTLye kadar 19.800 YTLnin 7.800 YTLsi iin 1.170 YTL, fazlas 44.700 YTLnin 19.800 YTLsi iin 3.570 YTL, fazlas 44.700 YTLden fazlasnn 44.700 YTLsi iin 10.293 YTL, fazlas

%15 %20 %27 %35

rnek 1: Bay Mehmet MUTLU 12.05.2006 da 100.000 YTL ye satn alm olduu gayrimenkul 10.06.2008 de 200.000 YTL ye satmtr. Gayrimenkuln iktisap tarihinden nceki ay olan Nisan 2006 da FE 127,76, elden karld aydan nceki ay olan Mays 2008 de FE 163,93 tr. Bu durumda endeksleme orannn ilgili dnemde %10 un zerinde artm olduu grlmektedir. (163,93 / 127,76 = %28,31) Dolaysyla elden karlan gayrimenkuln endekslenmi maliyet bedeli; 100.000 YTL * (163,93 / 127,76) = 128.310,89 YTL olarak dikkate alnacaktr. Buna gre Bay MUTLU, satm olduu gayrimenkulden dolay (200.000 - 128.310,89) 71.689,11 YTL tutarnda istisna ncesi deer art kazanc elde etmi olacaktr. Sz konusu kazanca 6.800 YTL tutarnda istisna uygulanarak bulunacak (71.689,11 - 6.800) 64.889,11 YTL ye Gelir Vergisi Kanununun 103. maddesindeki vergi nispetleri uygulanarak mkellefin 2008 yl iin deyecei gelir vergisi hesaplanacaktr.

Hesaplanan Gelir Vergisi ..................................................... 17.359,18 YTL (44.700 YTL s iin 10.293 ) (20.189,11 YTL X %35= 7.066,18) Bulunan bu miktar, 2009 ylnn Mart aynn yirmibeinci gn akamna kadar yllk beyanname ile beyan edilip, Mart ve Temmuz aylarnda 2 eit taksitle denecektir. Dier taraftan, gayrimenkuln sat bedelinin tapuda dk gsterilerek deer art kazancnn eksik beyan edilmesi ve durumun idarece tespit edilmesi halinde; eksik beyan edilen vergi ve vergi ziya cezasnn idare tarafndan tarh edilerek gecikme faizi ile tahsil edilecei unutulmamaldr. Gayrimenkul Alm-Satmnda KDV ktisadi iletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin sat katma deer vergisinden istisnadr. Ancak iktisadi iletmelerin aktifinde kaytl bulunan gayrimenkullerin sat katma deer vergisine tabidir. Uygulanacak KDV oran 150 mye kadar olan konut teslimlerinde %1, 150 mden byk konutlar ile iyerlerinin tesliminde %18dir. Ancak, kurumlarn aktifinde veya belediyeler ile il zel idarelerinin mlkiyetinde, en az iki tam yl sreyle bulunan gayrimenkullerin sat katma deer vergisinden istisnadr. Gayrimenkul ticareti ile uraan kurumlarn bu istisnay uygulamas iin, sz konusu gayrimenkulleri aktiflerinde ticaretini yapmak amacyla tutmamalar gerekir. Yine konut yap kooperatiflerince yelerine yaplan konut teslimleri de KDVden istisnadr. Gayrimenkul Alm-Satmnda Tapu Harc Ykmll Gayrimenkul alm-satm ile ilgili tapu ilemleri harca tabidir. Harlar Kanunu uyarnca, gayrimenkul sat ileminde tapu harc alc ve satcdan ayr ayr binde onbe (%015) orannda tahsil edilir. Gayrimenkul alm-satmnda tapu harc, Emlak Vergisi Kanununa gre belirlenen vergi deerinden dk olmamak zere, mkellef tarafndan beyan edilen gerek alm-satm bedeli zerinden hesaplanr. Mkelleflerin gerek alm-satm bedelinden daha dk beyanda bulunmalar ve bunun idarece tespiti halinde, aradaki farka isabet eden har cezal olarak (%25 vergi ziya cezas) tahsil edilecektir. Bu nedenle, mkelleflerin ileride cezal duruma dmemeleri iin tapuda yapacaklar ilemlerde gerek alm-satm bedelini gstermeleri gerekmektedir.

rnek 2: Bay Ahmet GZEL 15.09.2007 tarihinde 100.000 YTL deyerek bir gayrimenkul satn alm ancak, tapuda az har demek amacyla gayrimenkuln deeri 50.000 YTL olarak gsterilmi ve alc ve satc tarafndan ayr ayr (50.000 * %015=) 750 YTL tapu harc denmitir. Gayrimenkuln gerek deeri olan 100.000 YTL gsterilmesi halinde alc ve satc tarafndan denecek olan (100.000 * %015 * 2=) 3.000 YTL yerine, eksik tapu harc denmesi suretiyle devletin toplam 1.500 YTL lik har kayb olmutur. Buna gre, gerek alm-satm bedeli zerinden tapu harc denmediinin idarece tespit edilmesi halinde, alc ve satc adna ayr ayr 750 YTL tapu harc ile (750*%25=187,5) 187,5 YTL vergi ziya cezas tarh edilecek ve gecikme faizi ile birlikte tahsil edilecektir.

Gayrimenkul alm satmnda bulunan mkelleflerin cezal vergi tarhiyatlaryla karlamamalar iin gayrimenkul al bedellerini tapuda gerek deerleri zerinden beyan etmeleri yararlarna olacaktr.