SADRAJ:

UVOD: ....................................................................................................
................... 1

1. OPENITO O MRS................................................................................................. 2 2. MRS br. 40................................................................................................................ 3 2.1 Cilj i djelokrug MRS-a 40: .................................................................................3 2.2 Priznavanje: ......................................................................................

..................6 2.2.1 Mjerenje kod poetnog priznavanja.................................................................6 2.2.2. Mjerenje nakon poetnog priznavanja............................................................7 2.2.3 Metoda fer vrijednosti......................................................................................8 2.2.4 Metoda nabavne vrijednosti.............................................................................10 2.3 Otuenje........................................................................................................ ......12 2.4 Objavljivanje.................................................................................................. ......13 2.5 Prelazne odredbe ................................................................................................15 Zakljuak................................................................................................. ....................16 Literatura................................................................................................ ....................17

UVOD
Raunovodstvena naela odreuju koncepciju i osnovne karakteristike raunovodstva. Ona su ujedno smjernice potrebne u obradi raunovodstvenih podataka i interpretiranju tako proizalih informacija. Da bi naela olakala praktinu primjenu, ona se uobiajeno dalje razrauju u pogledu metoda obrade podataka kao i formiranja i prezentiranja raunovodstvenih informacija. Ta daljna razrada dana je u obliku raunovodstvenih standarda. Raunovodstveni standardi su detaljnija razrada pojedinih raunovodstvenih naela u pogledu metode obuhvata, obrade i prezentiranja podataka i informacija ili drugim rijeima raunovodstvena naela ine temelj, tj. polaznu osnovu za utvrivanje raunovodstvenih standarda. U uslovima globalizacije autohtoni raunovodstveni sistemi nisu odrivi. Finansijski izvjetaji ine podlogu u poslovnom odluivanju i upravljanju. Da bi bili pouzdani i usporedivi, potrebno je prilikom njihova sastavljanja uvaavati odreena pravila i kriterije. U sluaju eksternog izvjetavanja takvi su kriteriji, objektivizirani i harmonizirani, upravo raunovodstveni standardi. Tehnoloki napredak donosi nesluena poboljanja u komunikacjama i vezama, poslovno okruenje i drutveni ivot postaju sve vie internacionalizirani, a s tim u vezi i finansijski izvjetaji dobivaju sve veu vanost. Investitori na svjetskim tritima ele biti sigurni da se informacije kojima se koriste u donoenju svojih poslovnih odluka temelje na naelima koja su usporediva s s drugima. Tema ovog seminarskog rada jeste Meunarodni raunovodstveni standard 40, propisuje raunovodstveni tretman,prikaz racunovodstvenih izvjestaja,te prikazuje raunovodstveni tretman ulaganja u nekretninu i odgovarajue zahtjeve objavljivanja.

1. OPENITO O MEUNARODNIM STANDARDIMA

RAUNOVODSTVENIM

Meunarodni raunovodstveni standardi nisu jednom zauvijek dati ve se oni usavravaju i prilagoavaju novonastalim situacijama. Meunarodni raunovodstveni standardi i Prezentacija finansijskih izvjetaja (MRS 1) zamjenjuje MRS 1 i Prezentacija finansijskih izvjetaja (revidirana 1997.), a njegova primjena postaje obavezna za godinje razdoblja koja poinju 1. januara 2005. godine ili kasnije. PREGLED MEUNARODNIH RAUNOVODSTVENIH STANDARDA

MRS 1 Prezentacija finansijskih izvjetaja MRS 2 Zalihe MRS 7 Izvjetaj o novanom toku MRS 8 Raunovodstvene politike, promjene raunovodstvenih procjena i greke MRS 10 Dogaaji nakon datuma bilansa MRS 11 Ugovori o izgradnji MRS 12 Porez na dobit MRS 14 Izvjetavanje po segmentima MRS 16 Nekretnine, postrojenja i oprema MRS 17 Lizing MRS 18 Prihodi MRS 19 Primanja zaposlenih MRS 20 Raunovodstveno obuhvatanje dravnih donacija i objavljivanje dravne pomoi MRS 21 Efekti promjene kursa stranih valuta MRS 23 Trokovi pozajmica MRS 24 Objavljivanja povezanih stranaka MRS 26 Raunovodstveno obuhvatanje i izvjetavanje o penzionim planovima MRS 27 Konsolidovani i odvojeni finansijski izvjetaji MRS 28 Ulaganja u pridruena drutva MRS 29 Finansijsko izvjetavanje u hiperinflacijskim privredama MRS 30 Objavljivanja u finansijskim izvjetajima banaka i slinih finansijskih institucija MRS 31 Udjeli u zajednikim poduhvatima MRS 32 Finansijski instrumenti: Objavljivanje i prezentovanje
3

MRS 33 MRS 34 MRS 36 MRS 37 MRS 38 MRS 39 MRS 40 MRS 41

Zarade po dionici Finansijsko izvjetavanje za razdoblje tokom godine Umanjenje vrijednosti sredstava Rezervisanja, potencijalne obaveze i potencijalna sredstva Nematerijalna sredstva Finansijski instrumenti: Priznavanje i mjerenje Ulaganje u nekretnine Poljoprivreda

Svi standardi i tumaenja izdana u skladu s vaeim Aktom o osnivanju nastavljaju biti primjenjivi, osim i dok se ne izmijenu ili povuku. Odbor za MRS moe izmjeniti i povui MRS i Tumaenja izdana prema predhodnom Aktu o osnivanju IASK-a, kao i izdavati nove standarde i tumaenja. Svaki raunovodstveni standard mora biti konzistentan, stoga je utvrivanje i donoenje tih standarda dugotrajan i ozbiljan posao i odvija se u fazama: Svi lanovi IASK-a (Komitet za Meunarodne raunovodstvene standarde), nacionalnih strukovnih udruenja kao i druge zainteresovane organizacije pozvane su da podnesu Incijativnom odboru na razmatranje odreene relevantne, problemski orjentirane materijale. Incijativni odbor razmatra postavljeni raunovodstveni problem i u osnovnim crtama priprema za Upravni odbor Odbor daje svoje miljenje o problemu te ga vraa Incijativnom odboru , koji dalje priprema i utvruje temeljna raunovodstvena naela koja e biti osnova prilikom pripreme nacrta (Exposure Draft) meunarodnog raunovodstvenog standarda. Upravni odbor razmatra predloena raunovodstvena naela te s njima, nakon izvrene recenzije, upoznaje lanove IASK-a, Savjetodavnog tijela i druge zainteresovane organizacije. Nakon utvrivanja osnovnih raunovodstvenih naela Incijativni odbor priprema verziju standarda koji nakon revizije i saglasnosti 2/3 lanova Odbora dobiva status nacrta standarda. Takav nacrt ide na raspravu svim zainteresovanim organizacijama. Nakon vremena rasprave (6 mjeseci) Incijativni odbor na osnovu primljeni sugestija sastavlja novu verziju nacrta standarda i alje je na prihvaanje Upravnom odboru. Ako je s takvim nacrtom saglasno lanova Odbora, on dobiva status MRS te se alje svim lanovima IASC-a na prevoenje i objavljivanje.

2.MEUNARODNI RAUNOVODSTVENI STANDARD 40 2.1 Cilj i djelokrug MRS-a 40

Cilj ovog Standarda je propisati raunovodstveni tretman ulaganja u nekretnine i povezane zahtjeve za objavljivanjem.

Sadrzaj medjunarodnog racunovodstvenog standarda 40 Ulaganje u nekretnine (MRS 40) izlozen je tackama 1-86. Sve tacke imaju jednaku vaznost, ali zadrzavaju strukturu Standarda definisanu od strane Komiteta
4

za medjunarodne racunovodstvene standarde u vrijeme njegovog usvajanja od strane Odbora za medjunarodne racunovodstvene standarde.MRS 40 treba citati u kontekstu njegovog cilja i Osnova za zakljucke,Predgovora Medjunarodnim standardima finansijskog izvjestavanja i Okvira za sastavljanje i prezentaciju finansijskih izvjestaja. MRS 8 Raunovodstvene politike, promjene u raunovodstvenim procjenama i pogreke pruaju temelj za odabir i primjenu raunovodstvenih politika u odsutnosti jasnih smjernica.

Ovaj se Standard primjenjuje na priznavanje, mjerenje i objavljivanje ulaganja u nekretnine. Izmeu ostalog, ovaj se Standard primjenjuje na mjerenje udjela u nekretnini u najmu koji se raunovodstveno tretira kao financijski najam u financijskim izvjetajima najmoprimca i na mjerenje ulaganja u nekretnine dane u poslovni najam u financijskim izvjetajima najmodavca. Ovaj Standard ne obrauje pitanja pokriva MRS 17 - Najmovi, ukljuujui: (a) klasifikaciju najmova kao financijskih ili poslovnih najmova, (b) priznavanje dobiti od najma ulaganja u nekretnine (vidi takoer MRS 18 - Prihodi), (c) mjerenje udjela u nekretnini u najmu koji se raunovodstveno tretira kao poslovni najam unutar financijskih izvjetaja najmoprimca, (d) mjerenje neto ulaganja u financijski najam u financijskim izvjetajima najmodavca, (e) raunovodstvo prodaje i transakcije ponovnog najma te (f) objavljivanje vezano uz financijski i poslovni najam. Ovaj se Standard ne primjenjuje na: (a) bioloku imovinu koja se odnosi na poljoprivredne djelatnosti (vidi MRS 41 Poljoprivreda), i (b) prava na minerale i mineralne rezerve poput nafte, zemnog plina i slinih neregenerativnih izvora.

Standard dozvoljava pravnim licima izbor izmedju: -Metode fer vrijednosti,prema kojoj se ulaganje u nekretnine iskazuje,nakon pocetnog mjerenja, po njegovoj fer vrijednosti, a promjene fer vrijednosti se priznaju u dobiti ili gubitku,ili -metode nabavne vrijednosti (troska nabave).Metoda nabavne vrijednosti je objasnjena u MRS-u 16 i zahtijeva da se ulaganje u nekretnine iskazuje nakon pocetnog mjerenja po amortizovanoj nabavnoj vrijednosti (umanjenoj za eventualne akumulirane gubitke od umanjenja). Pravno lice koje odabere metodu nabavne vrijednosti objavljuje fer vrijednost svojih ulaganja u nekretnine.
Udjel najmoprimca u nekretnini u poslovnom najmu moe se klasificirati i voditi kao ulaganje u nekretninu samo i iskljuivo ako bi nekretnina inae udovoljavala definiciji ulaganja u nekretnine i najmoprimac za priznatu imovinu primjenjuje model fer vrijednosti opisan u tokama 33-55. Ova alternativna klasifikacija je mogua za svaku 5

pojedinanu nekretninu. Meutim, kada se jednom izabere jedan postupak za odreeni udio u nekretnini u poslovnom najmu, sve nekretnine klasificirane kao ulaganja u nekretnine trebaju se raunovodstveno tretirati primjenom metode fer vrijednosti. Ulaganje u nekretnine dri se radi zarade prihoda od najma, radi poveanja kapitalne vrijednosti imovine, ili oboje. Ulaganje u nekretnine generira novane tokove uglavnom neovisno od druge imovine subjekta. Po tome se ulaganja u nekretnine razlikuju od nekretnina koje koristi vlasnik. Proizvodnja ili opskrba dobara ili usluga (ili koritenje nekretnina za administrativne potrebe) generira novane tokove koji su povezani ne samo s nekretninama, nego takoer i s drugom imovinom koja se koristi u procesu proizvodnje ili opskrbe. MRS 16 Nekretnine, postrojenja i oprema primjenjuje se na nekretnine koje koristi vlasnik. - U nastavku su navedeni primjeri ulaganja u nekretnine: (a) zemljite koje se dri u svrhu dugoronog porasta kapitalne vrijednosti, a ne zbog kratkorone prodaje tijekom redovnog poslovanja; (b) zemljite koje se dri za upotrebu u jo neutvrenoj budunosti. (Ako subjekt nije odluilo koristiti zemlju kao nekretninu koju koristi vlasnik ili u svrhu kratkorone prodaje tijekom redovnog poslovanja, zemljite se smatra kao nekretnina namijenjena poveanju kapitalne vrijednosti); (c) zgrada koju subjekt posjeduje (ili koju subjekt posjeduje prema ugovoru o financijskom najmu) i koju daje u najam prema jednom ili vie ugovora o poslovnom najmu; (d) zgrada koja je prazna, ali se dri s namjerom da se iznajmi prema jednom ili vie ugovora o poslovnom najmu; (e) nekretnina koja se gradi ili obnavlja radi budue upotrebe kao ulaganja u nekretnine. - U nastavku su navedeni primjeri stavki koje se ne smatraju ulaganjem u nekretnine te stoga nisu u opsegu ovog Standarda: (a) nekretnine namijenjene prodaji tijekom redovnog poslovanja ili tijekom izgradnje ili razvoja za takvu prodaju (vidi MRS 2 Zalihe). Primjerice, nekretnine koje su steene iskljuivo s namjerom prodaje u bliskoj budunosti ili za obnovu i prodaju; (b) nekretnine izgraene ili obnovljene u ime treih osoba (vidi MRS 11 Ugovori o izgradnji); (c) nekretnina koju koristi vlasnik (vidi MRS 16), ukljuujui (izmeu ostalog) nekretnine namijenjene buduoj upotrebi kao nekretnine koje koristi vlasnik, nekretnine koje se dre radi budue obnove i naknadnog koritenja kao nekretnine koje koristi vlasnik, nekretnine koje koriste zaposlenici (bez obzira plaaju li zaposlenici najam po trinim uvjetima) i nekretnine namijenjene prodaji koje koristi vlasnik; (d) nekretnine koje su izgraene ili obnovljene za buduu upotrebu u obliku investicijskih nekretnina. MRS 16 se primjenjuje na takve nekretnine do zavretka izgradnje ili obnove, kada nekretnine postaju ulaganja u nekretnine, pri emu se primjenjuje ovaj Standard. Meutim, ovaj Standard se primjenjuje na postojee ulaganja u nekretnine koje se obnavljaju za budue koritenje kao ulaganja u nekretnine (e) nekretnine dane u najam drugim subjektima prema ugovoru o financijskim izvjestajima,

2.2 Priznavanje
-Ulaganje u nekrenine treba priznati kao sredstvo samo i iskljucivo u slucaju:
(a) kada je vjerojatno da e budue ekonomske koristi povezana s ulaganjem u nekretnine pritjecati subjektu i (b) troak ulaganja u nekretnine mogue je pouzdano izmjeriti. Prema ovom principu priznavanja, subjekt vrednuje sva svoja ulaganja u nekretnine po troku u vrijeme kada su nastali. Ovi trokovi ukljuuju poetne trokove nastale prilikom stjecanja ulaganja u nekretnine i naknadno nastale trokove nadogradnje, zamjene dijela nekretnine ili popravka nekretnine. Prema principu priznavanja iz toke 16, subjekt unutar knjigovodstvene vrijednosti ulaganja u nekretnine ne priznaje trokove tekueg odravanja takvih nekretnina. Ti se trokovi priznaju u dobit ili gubitak kada nastanu. Trokovi tekueg odravanja su prvenstveno trokovi rada i potronog materijala, te mogu ukljuivati trokove zamjene manjih dijelova. Svrha ovih trokova je esto opisana kao popravci i odravanje nekretnine. Dijelovi ulaganja u nekretnine mogli su biti steeni putem zamjene. Primjerice, interni zidovi mogu biti zamjena originalnih zidova. Po principu priznavanja, subjekt u knjigovodstvenoj vrijednosti ulaganja u nekretnine priznaje troak zamjene dijela postojee ulaganja u nekretnine u vrijeme kada je troak nastao, uz uvjet da su ispunjeni kriteriji priznavanja. Knjigovodstvena vrijednost tih zamijenjenih dijelova prestaje se priznavati, u skladu s principima prestanka priznavanja koje propisuje ovaj Standard.

2.2.1 Mjerenje kod pocetnog priznavanja

Ulaganje u nekretnine poetno se mjeri po troku. Transakcijski trokovi trebaju se ukljuiti u poetno mjerenje. Troak kupljene ulaganja u nekretnine obuhvaa kupovnu cijenu i sve povezane direktne trokove. Povezani direktni trokovi ukljuuju, na primjer, profesionalne naknade za pravne usluge, porez na prijenos nekretnina i ostale transakcijske trokove. Troak ulaganja u nekretnine ne uveava se za: (a) poetne trokove (osim ako su isti neophodni da bi se nekretnina dovela u stanje u kojem moe poslovati na nain kojeg je rukovodstvo predvidjelo), (b) gubitke poslovanja nastale prije nego to investicijska nekretnina dostigne planirani kapacitet ili (c) iznimno velike koliine otpadnog materijala, rada ili drugih sredstava nastalih u izgradnji ili obnovi nekretnina. Ako se plaanje ulaganja u nekretnine odgodi, njegov troak je jednak njegovoj cijeni u novcu. Razlika izmeu ovog iznosa i ukupnih plaanja priznaje se kao troak kamate tijekom razdoblja kredita 7

Sve plaene premije najma u tu se svrhu tretiraju kao dio minimalnih plaanja najma te se stoga ukljuuju u troak imovine, ali se iskljuuju iz obveza. Ako se udio u nekretnini u najmu klasificira kao ulaganje u nekretnine, stavka koja se vodi po fer vrijednosti je taj udio, a ne povezana nekretnina. Jedno ili vie ulaganja u nekretnine moe biti steeno u zamjenu za nemonetarnu imovinu, ili kombinaciju monetarne i nemonetarne imovine. Sljedee se razmatranje odnosi na zamjenu jedne nemonetarne imovine za drugu, ali se takoer odnosi na sve zamjene navedene u prethodnoj reenici. Troak takvog ulaganja u nekretnine mjeri se po fer vrijednosti, osim (a) ako transakcija zamjene nema trgovaku pozadinu ili (b) ako fer vrijednost primljene ili dane imovine ne moe biti pouzdano izmjerena. Steena imovina mjeri se na ovaj nain ak i ako subjekt ne moe odmah prestati priznavati imovinu od kojeg je odustao. Ako se steena imovina ne mjeri po fer vrijednosti, njezin se troak mjeri po knjigovodstvenoj vrijednosti dane imovine. -Subjekt utvruje ima li transakcija zamjene trgovaku pozadinu razmatranjem razine do koje oekuje da e se njegovi budui novani tokovi promijeniti kao rezultat transakcije. Transakcija zamjene ima trgovaku pozadinu ako: (a) sastav (rizik, vremenski rokovi i iznos) novanih tokova primljene imovine se razlikuje od sastava novanih tokova prenesene imovine, ili (b) na vrijednost specifinog dijela poslovanja subjekta utjeu promjene transakcije koje su rezultat zamjena, i (c) razlika izmeu (a) i (b) je znaajna u odnosu na fer vrijednost imovine u razmjeni. Za potrebe utvrivanja ima li transakcija zamjene trgovaku osnovu, vrijednost dijela poslovanja specifinog za subjekt na kojeg transakcija utjee treba ukljuivati novane tokove nakon oporezivanja. Rezultat ovih analiza moe biti jasan bez potrebe provedbe detaljnog izrauna od strane subjekta. Fer vrijednost imovine za koju ne postoje usporedive trine transakcije moe se pouzdano izmjeriti ako (a) promjenjivost u rasponu razumnih procjena fer vrijednosti nije znaajna za tu imovinu ili (b) vjerojatnost razliitih procjena unutar tog raspona moe se realno procijeniti i upotrijebiti kod procjene fer vrijednosti. Ako subjekt moe pouzdano utvrditi fer vrijednost bilo primljene ili dane imovine, fer vrijednost dane imovine primjenjuje se kod mjerenja troka, osim ako fer vrijednost primljene imovine nije jasnije vidljiva.

2.2.2 Mjerenje nakon poetnog priznavanja

Raunovodstvena politika -MRS 8 Raunovodstvene politike, promjene raunovodstvenih procjena i pogreke navodi da se dobrovoljna promjena raunovodstvene politike treba izvriti samo ako bi promjene rezultirale prikladnijom prezentacijom transakcija, drugih dogaaja ili uvjeta u financijskim izvjetajima subjekta. Nije vjerojatno da e zamjena modela fer vrijednosti modelom troka nabave rezultirati prikladnijom prezentacijom. Standard zahtijeva od svih subjekta utvrivanje fer vrijednosti investicijskih nekretnina za potrebe mjerenja (ako subjekt primjenjuje model fer vrijednosti) ili objavljivanja (ako subjekt primjenjuje model troka nabave). Subjektu se preporuuje, ali ne zahtijeva, da utvrdi fer vrijednost ulaganja u nekretnine na temelju procjene od strane neovisnog, priznatog i ovlatenog procjenitelja koji ima nedavno iskustvo u lokaciji i kategoriji investicijskih nekretnina koje se vrednuju. 8

-Subjekt moe: (a) izabrati model fer vrijednosti ili model troka za sva ulaganja u nekretnine povezane s obvezama za koje se osigurava povrat izravno povezan s fer vrijednosti, ili povrat od odreene imovine koja ukljuuje to ulaganje u nekretnine, i (b) izabrati izmeu modela fer vrijednosti ili modela troka za sve druge ulaganja u nekretnine, bez obzira na izbor iz toke (a). Neki osiguravatelji i drugi subjekti upravljaju internim imovinskim fondom koji izdaje nominalne udjele od ega neke udjele posjeduju ulagai u obliku povezanih ugovora, a drugi dio pripada subjektu. Toka 32A ne dozvoljava da subjekt mjeri nekretninu unutar fonda djelomino po troku nabave, a djelomino po fer vrijednosti. Ako se ulaganje u nekretninu proda iz grupe na koju se primjenjuje model fer vrijednosti u grupu u kojoj se primjenjuje model troka nabave, fer vrijednost nekretnine na datum prodaje postaje pretpostavljeni troak nabave te nekretnine.

2.2.3 Model fer vrijednosti Nakon poetnog priznavanja, subjekt koje je izabrao model fer vrijednosti treba mjeriti sva svoja ulaganja u nekretnine po fer vrijednosti, osim u sluajevima opisanim u toki 53. Ako je udio u nekretnini najmoprimca prema ugovoru o poslovnom najmu klasificiran kao ulaganje u nekretnine, sukladno toki 6, subjekt ne moe birati u skladu s tokom 30.; subjekt e tada koristiti model fer vrijednosti. Dobitak ili gubitak koji nastaje iz promjene fer vrijednosti ulaganja u nekretnine treba se priznati u dobiti ili gubitku u razdoblju u kojem je nastao. Fer vrijednost ulaganja u nekretnine je iznos za koji se nekretnina moe razmijeniti izmeu informiranih i nepovezanih stranaka koje su voljne obaviti transakciju.Fer vrijednost posebno iskljuuje procijenjenu cijenu uveanu ili umanjenu na temelju posebnih uvjeta ili okolnosti, poput atipinog financiranja, prodaje i ponovnog najma, posebnih naknada ili koncesija dobivenih od bilo koje stranke povezane s prodajom. Subjekt odreuje fer vrijednost bez umanjenja za iznos trokova transakcije koji mogu nastati prilikom prodaje ili drugog naina otuenja. Fer vrijednost ulaganja u nekretnine treba odraavati trine uvjete na datum izvjetaja o financijskom poloaju. Fer vrijednost je vremenski specifina za odreeni datum. Budui da se trini uvjeti mogu mijenjati, iznos objavljen kao iznos fer vrijednosti moe biti netoan ili neprikladan ako se procjenjuje u neko drugo vrijeme. Definicija fer vrijednosti takoer obuhvaa istovremenu razmjenu i zakljuenje ugovora o prodaji bez ikakve promjene cijene koja je utvrena u transakciji koja se odvija prema trinim uvjetima izmeu informiranih i spremnih stranaka ako razmjena i zakljuenje nisu istovremeni. Fer vrijednost ulaganja u nekretnine odraava, izmeu ostalog, prihod od najma prema postojeim najmovima te razumne i popratne pretpostavke koje predstavljaju ono to bi informirane i spremne strane pretpostavile o prihodu od budueg najma u vidu postojeih uvjeta. Isto takoer predstavlja, na slinoj osnovi, sve novane odljeve (ukljuujui plaanje 9

najma i ostale odljeve) koji se mogu oekivati u pogledu nekretnine. Neki od tih odljeva se prikazuju u obvezama dok se drugi odnose na odljeve koji se ne priznaju u financijskim izvjetajima do odreenog kasnijeg datuma (npr. periodina plaanja poput nepredvienog najma). Definicija fer vrijednosti odnosi se na informirane i spremne stranke. U tom kontekstu, izraz informirane znai da su i spreman kupac i spreman prodavatelj dovoljno informirani o prirodi i obiljejima ulaganja u nekretninu, njezinoj stvarnoj i moguoj upotrebi te trinim uvjetima na datum izvjetaja o financijskom poloaju. Spreman kupac je motiviran, ali nije prisiljen, na kupnju. Takav kupac nije ni pretjerano revan niti spreman na kupnju po bilo kojoj cijeni. Pretpostavljeni kupac ne bi platio viu cijenu od one koju bi odnosni informirani i spremni kupci i prodavatelji zahtijevali. Spreman prodavatelj nije pretjerano revan niti prisiljen prodavatelj, te nije spreman prodati po bilo kojoj cijeni, niti je spreman zahtijevati cijenu koja se ne smatra realnom u postojeim trinim uvjetima. Spreman prodavatelj je motiviran prodati ulaganje u nekretninu po trinim uvjetima za najbolju cijenu koja se moe postii. injenine okolnosti vezane uz stvarnog vlasnika ulaganja u nekretninu nisu dio ove naknade jer je spreman prodavatelj pretpostavljeni vlasnik (npr. spreman prodavatelj ne bi uzeo u obzir odreene porezne okolnosti vezane za stvarnog vlasnika ulaganja u nekretninu). Definicija fer vrijednosti odnosi se na transakcije po trinim uvjetima. Transakcija po trinim uvjetima je transakcija izmeu stranaka koje nemaju odreen ili poseban odnos koji bi cijene tih transakcija inio nekarakteristinima za trine uvjete. Pretpostavlja se da se transakcija obavlja izmeu nepovezanih i neovisnih stranaka. Fer vrijednost najbolje predstavljaju sadanje cijene na aktivnom tritu za sline nekretnine na istoj lokaciji i u istom stanju koje podlijeu slinom ugovoru o najmu i slinim ostalim ugovorima. Subjekt pazi da identificira sve razlike u vrsti, lokaciji ili stanju nekretnine, ili u uvjetima ugovora o najmu i ostalih ugovora koji se odnose na tu nekretninu. -U nedostatku trenutnih cijena na aktivnom tritu, subjekt razmatra informacije iz razliitih drugih izvora, ukljuujui: (a) trenutne cijene na aktivnom tritu nekretnina druge vrste, stanja ili lokacije (ili koji su podloni razliitim ugovorima o najmu ili drugim ugovorima) usklaeni kako bi odraavali te razlike, (b) zadnje cijene slinih nekretnina na manje aktivnim tritima, usklaene kao bi odraavale promjene ekonomskih okolnosti od datuma transakcije koja je nastala po tim cijenama, i (c) projekcije diskontiranih novanih tokova na temelju pouzdanih procjena buduih novanih tokova, uz priloene uvjete svih postojeih ugovora o najmu i ostalih ugovora i (kada je to mogue) vanjske dokaze poput trenutnih trinih iznosa najma slinih nekretnina na istoj lokaciji i u istom stanju, primjenom diskontne stope koja odraava trenutnu trinu procjenu nesigurnosti iznosa i vremena novanih tokova. . -Kod odreivanja fer vrijednosti ulaganja u nekretnine subjekt ne obraunava dvostruko imovinu i obveze koje su priznate kao zasebna imovina ili obveze. Primjerice: (a) oprema poput dizala ili rashladnih sustava obino ini sastavni dio zgrade i openito je ukljuena u fer vrijednost ulaganja u nekretninu, a ne priznata odvojeno kao nekretnine, postrojenja i oprema; (b) kod iznajmljivanja namjetenog ureda, fer vrijednost ureda obino ukljuuje fer vrijednost namjetaja jer se prihod od najma odnosi na namjeteni ured. Ako je namjetaj ukljuen u fer vrijednost ulaganja u nekretninu, subjekt ne priznaje taj namjetaj kao odvojenu imovinu;

10

(c) fer vrijednost ulaganja u nekretninu ne ukljuuje prihod od prijevremeno plaenog ili obraunatog, a neplaenog poslovnog najma, jer subjekt istog priznaje kao odvojenu obvezu ili imovinu; (d) fer vrijednost ulaganja u nekretninu u najmu odraava oekivane novane tokove (ukljuujui oekivani nepredvieni plativi iznos najma). Sukladno tome, ako je dobivena procjena nekretnine umanjena za sva oekivana plaanja, biti e potrebno pribrojiti natrag sve priznate obveze najma kako bi se, za potrebe raunovodstva, izraunala fer vrijednost ulaganja u nekretnine.

Nemogunost pouzdanog utvrivanja fer vrijednosti Postoji pretpostavka, koja se moe opovrgnuti, da subjekt moe kontinuirano pouzdano utvrivati fer vrijednosti ulaganja u nekretnine. Meutim, u iznimnim sluajevima kada subjekt stekne ulaganje u nekretninu (ili kada postojea nekretnina postane ulaganje u nekretnine nakon promjene namjene) da fer vrijednost ulaganja u nekretninu nee biti mogue kontinuirano pouzdano utvrivati. Do toga dolazi samo i iskljuivo onda kada usporedive trine transakcije nisu este i alternativne pouzdane procjene fer vrijednosti (na primjer, na temelju projekcija diskontiranog novanog toka) nisu dostupne. Ako subjekt utvrdi da fer vrijednost ulaganja u nekretnine u izgradnji nije mogue pouzdano utvrditi, ali oekuje da e fer vrijednost biti mogue pouzdano utvrditi kada zavri izgradnja, mjerit e ulaganje u nekretnine po troku dok se fer vrijednost ne bude mogla pouzdano utvrditi ili dok se ne zavri izgradnja (to se prije dogodi). Kada subjekt utvrdi da fer vrijednost ulaganja u nekretnine (osim ulaganja u nekretnine u izgradnji) nije mogue kontinuirano pouzdano odrediti, subjekt e mjeriti ovo ulaganje u nekretnine po modelu troka iz MRS 16. Procijenjeni ostatak vrijednost e biti nula. Subjekt e primjenjivati MRS 16 do prodaje ulaganja u nekretnine.

2.2.4 Metoda nabavne vrijednosti Nakon poetnog priznavanja, subjekt koji odabere model troka treba mjeriti sve svoje ulaganja u nekretnine u skladu sa zahtjevima MRS 16 koji se odnose na taj model, osim onih ulaganja u nekretnine koja udovoljavaju kriterijima klasifikacije kao imovina namijenjena prodaji (ili su ukljueni u grupu za otuenje klasificiranu kao imovinu namijenjenu prodaji) u skladu s MSFI 5 Dugotrajna imovina namijenjena za prodaju i prestanak poslovanja. Ulaganja u nekretnine koja udovoljavaju kriterijima klasifikacije kao imovina namijenjena prodaji (ili su ukljueni u grupu za otuenje klasificiranu kao imovinu namijenjenu prodaji) subjekt e mjeriti u skladu s MSFI 5.

Prijenosi Prijenosi na ili sa ulaganja u nekretnine trebaju se izvriti samo i iskljuivo onda kada postoji promjena namjene koju potvruje sljedee: (a) poetak koritenja od strane vlasnika - prijenos s ulaganja u nekretnine na nekretnine koje koristi vlasnik, (b) poetak obnove s namjerom prodaje - prijenos s ulaganja u nekretnine na zalihe, (c) prestanak koritenja od strane vlasnika - prijenos s nekretnina koje koristi vlasnik na ulaganja u nekretnine, (d) poetak poslovnog najma - prijenos sa zaliha na ulaganja u nekretnine. 11

Ako subjekt prenese nekretninu s pozicije ulaganja u nekretnine na poziciju zaliha samo iskljuivo kada postoji promjena namjene te nekretnine, potkrijepljena poetkom obnove s namjerom prodaje. Ako subjekt odlui prodati nekretninu bez obnove, subjekt nastavlja tretirati nekretninu kao ulaganje u nekretninu dok se isto ne prestane priznavati (dok se ne ukloni iz izvjetaja o financijskom poloaju) i ne tretira ga kao zalihu. Slino tome, ako subjekt zapone obnovu postojeeg ulaganja u nekretninu zbog nastavka budue upotrebe istog kao ulaganja u nekretninu, nekretnina ostaje ulaganje u nekretninu i ne reklasificira se kao nekretnina koju koristi vlasnik tijekom ponovne obnove. Kada subjekt primjenjuje model troka nabave, prijenosi izmeu ulaganja u nekretninu, nekretninu koju koristi vlasnik i zalihe, ne mijenjaju knjigovodstvenu vrijednost prenesene nekretnine i ne mijenjaju cijenu te nekretnine za potrebe mjerenja ili objavljivanja. Kod prijenosa sa ulaganja u ulaganja u nekretnine mjerene po fer vrijednosti na nekretninu koju koristi vlasnik ili na zalihe, fer vrijednost na datum prijenosa e bit troak za potrebe MRS 16 ili MRS 2. Ako nekretnina koju koristi vlasnik postane ulaganje u nekretnine koje e se mjeriti po fer vrijednosti, subjekt e primjenjivati MRS 16 do datuma promjene njezine namjene. Subjekt e na taj datum razliku izmeu knjigovodstvene vrijednosti nekretnine utvrene u skladu s MRS 16 i njezine fer vrijednosti priznati kao revalorizacijsku rezervu u skladu s MRS 16. Do datuma kada nekretnina koju koristi vlasnik postane ulaganje u nekretnine koje se vodi po fer vrijednosti, subjekt amortizira nekretninu i priznaje sve gubitke od umanjenja vrijednosti koji su nastali. Subjekt, na taj datum, tretira sve razlike izmeu knjigovodstvene vrijednosti nekretnine u skladu s MRS 16 i njezine fer vrijednosti na isti nain kao revalorizaciju prema MRS-u 16. Drugim rijeima: (a) sva proizala smanjenja knjigovodstvene vrijednosti nekretnine priznaju se u dobiti ili gubitak. Meutim, ukoliko je iznos ukljuen revalorizacijski viak povezan s tom nekretninom, smanjenje se priznaje u sklopu ostale sveobuhvatne dobiti i oduzima od revalorizacijskog vika unutar kapitala. (b) svako posljedino poveanje knjigovodstvene vrijednosti se obraunava kako slijedi: (i) ako poveanje ponitava prethodni gubitak od umanjenja vrijednosti te nekretnine, poveanje se priznaje u dobiti ili gubitku. Iznos priznat u dobiti ili gubitka ne prelazi iznos potreban za povrat knjigovodstvene vrijednosti na iznos knjigovodstvene vrijednosti koji bi bio utvren (umanjen za amortizaciju) da gubitak od umanjenja vrijednosti nije bio priznat, (ii) svaki preostali dio poveanja se priznaje u sklopu ostale sveobuhvatne dobiti i pribraja se iznosu revalorizacijske rezerve unutar kapitala. Prilikom naknadnog otuenja ulaganja u nekretnine, revalorizacijska rezerva se moe prenijeti na zadranu dobit. Prijenos sa revalorizacijske rezerve na zadranu dobit ne provodi se kroz dobit ili gubitak. Kod prijenosa sa zaliha na ulaganja u nekretnine koje e se mjeriti po fer vrijednosti, razlika izmeu fer vrijednosti nekretnine na taj datum i njezine prethodne knjigovodstvene vrijednosti e se priznati u dobit ili gubitak. Tretman prijenosa sa zaliha na ulaganja u nekretnine koje e se voditi po fer vrijednosti u skladu je s tretmanom prodaje zaliha. Prilikom zavretka izgradnje ili obnove ulaganja u nekretnine u izvedbi subjekta koje e se voditi po fer vrijednosti, sve razlike izmeu fer vrijednosti nekretnine na taj datum i njezine prethodne knjigovodstvene vrijednosti trebaju se priznati u dobit ili gubitak.

12

2.3 Otuenja Ulaganja u nekretnine treba prestati priznavati (iskljuiti iz izvjetaja o financijskom poloaju) prilikom otuenja ili kod konanog povlaenja ulaganja u nekretnine iz uporabe kada se ne oekuju budue ekonomske koristi od otuenja. Otuenje ulaganja u nekretninu moe se postii prodajom ili ulaskom u financijski najam. Kod utvrivanja datuma otuenja ulaganja u nekretninu, subjekt primjenjuje kriterije MRS 18 za priznavanje prihoda od prodaje proizvoda i razmatra relevantne smjernice u dodatku MRS 18. MRS 17 primjenjuje se na otuenja realizirana ulaskom u financijski najam te na prodaju i ponovni najam. Dobici ili gubici od povlaenja ili otuenja ulaganja u nekretnine trebaju se utvrditi kao razlika izmeu neto primitaka od otuenja i knjigovodstvene vrijednosti imovine i trebaju se priznati u dobiti ili gubitku (osim ako MRS 17 ne zahtijeva drugaije za prodaju i povratni najam) u razdoblju povlaenja ili otuenja. Potraivanja za naknadu kod otuenja ulaganja u nekretninu poetno se priznaju po fer vrijednosti. Posebno, ako je plaanje ulaganja u nekretninu odgoeno, primljena naknada poetno se priznaje po ekvivalentu cijene novca. Razlika izmeu nominalnog iznosa naknade i ekvivalenta cijene novca priznaje se kao prihod od kamata u skladu s MRS 18, primjenom metode efektivne kamatne stope. Naknada od treih osoba za ulaganja u nekretnine ija je vrijednost umanjena, koja je unitena ili izvlatena, priznat e se u dobiti ili gubitku kad se prizna potraivanje. Umanjenja vrijednosti ili gubici od ulaganja u nekretninu, povezana potraivanja ili obveze za naknade od treih osoba i svaka naknadna kupnja ili izgradnja zamjenske imovine, predstavljaju odvojene ekonomske dogaaje i raunovodstveno se tretiraju odvojeno kako slijedi: (a) umanjenja vrijednosti ulaganja u nekretninu priznaju se u skladu s MRS 36, (b) povlaenje ili otuenje ulaganja u nekretninu priznaje se u skladu s tokama 66-71. ovog Standarda, (c) naknade od treih osoba za ulaganja u nekretnine ija je vrijednost umanjena, izgubljena ili od koje se odustalo, priznaju se u dobit ili gubitak kada iste postanu potraivanja, i (d) troak imovine koja je ponovno dobivena, kupljena ili izgraena kao zamjenska utvruje se u skladu s tokama 20-29. ovog Standarda.

2.4 Objavljivanje

13

Model fer vrijednosti i model troka nabave Objavljivanja u nastavku prezentiraju se kao dodatak objavljivanja koja navodi MRS 17. U skladu s MRS 17, vlasnik ulaganja u nekretninu navodi objavljivanja najmodavca o sklopljenim najmovima. Subjekt koje ima ulaganje u nekretninu prema financijskom ili poslovnom najmu navodi objavljivanja najmoprimca vezano za financijske najmove i objavljivanja najmodavca vezano za poslovne najmove. Subjekt treba objaviti: (a) primjenjuje li model fer vrijednosti ili model troka; (b) ako primjenjuje model fer vrijednosti, jesu li, i u kojim okolnostima, udjeli u nekretnini u poslovnom najmu klasificirani i obraunavaju se kao ulaganja u nekretnine; (c) kada je teko izvriti klasifikaciju (vidi toku 14.), kriterije koje subjekt primjenjuje za razlikovanje ulaganja u nekretnine od nekretnine koju koristi vlasnik i nekretnine namijenjene prodaji tijekom redovnog poslovanja; (d) metode i znaajne pretpostavke primijenjene kod utvrivanja fer vrijednosti ulaganja u nekretnine, ukljuujui izjavu je li utvrivanje fer vrijednosti potkrijepljeno trinim dokazima ili se temelji na drugim faktorima (koje subjekt treba objaviti) zbog vrste nekretnine i nedostatka usporedivih trinih podataka; (e) opseg u kojem se fer vrijednost ulaganja u nekretnine (mjerene ili objavljene u financijskim izvjetajima) temelji na procjeni neovisnog, kvalificiranog procjenitelja s nedavnim iskustvom u procjeni slinih nekretnina na istoj lokaciji. Ako nije bilo takve procjene, tu injenicu treba objaviti; (f) iznosi priznati u dobiti ili gubitku za: (i) prihod od najma ulaganja u nekretnine, (ii) direktne trokove poslovanja (ukljuujui popravke i odravanje) koji proizlaze iz ulaganja u nekretnine od kojih je nastao prihod od najma tijekom razdoblja, (iii) direktne trokove poslovanja (ukljuujui popravke i odravanje) koji proizlaze iz ulaganja u nekretnine od kojih nije nastao prihod od najma tijekom razdoblja, i (iv) ukupnu promjenu fer vrijednosti priznatu u dobiti ili gubitku po prodaji ulaganja u nekretnine iz grupe imovine na koju je primijenjen model troka u grupu imovine na koju se primjenjuje model fer vrijednosti (vidi toku 32C); (g) postojanje i iznos ogranienja povezanih s realizacijom ulaganja u nekretnine ili zadravanjem dobitaka i primitaka od otuenja; (h) ugovorne obveze na kupnju, izgradnju ili obnovu ulaganja u nekretnine ili popravke, odravanje ili unapreenja.

Model fer vrijednosti Subjekt koji primjenjuje model fer vrijednosti, treba objaviti usklaenje knjigovodstvene vrijednosti ulaganja u nekretnine na poetku i na kraju razdoblja, koje ukljuuje sljedee: 14

(a) poveanja, pri emu treba objaviti odvojeno poveanja koja proizlaze iz stjecanja nekretnine i ona koja proizlaze iz naknadnih izdataka priznatih u knjigovodstvenu vrijednost imovine, (b) poveanja koja proizlaze iz stjecanja putem poslovnih spajanja, (c) imovinu klasificiranu kao namijenjenu prodaji ili ukljuenu u grupu imovine za otuenje klasificiranu namijenjenu prodaji u skladu s MSFI 5 i ostala otuenja, (d) neto dobitke ili gubitke od usklaenja fer vrijednosti, (e) neto teajne razlike koje proizlaze iz svoenja financijskih izvjetaja u razliitu valutu objavljivanja te iz svoenja inozemnog poslovanja u valutu objavljivanja izvjetajnog subjekta, (f) prijenosi na i sa zaliha i nekretnina koje koristi vlasnik, i (g) ostale promjene. Nadalje, subjekt treba objaviti: (a) opis ulaganja u nekretnine, (b) objanjenje zato fer vrijednost ne moe biti pouzdano utvrena, (c) ako je to mogue, raspon procjena unutar kojih je vjerojatno da se nalazi iznos fer vrijednosti, i (d) kod otuenja ulaganja u nekretnine koje se ne vodi po fer vrijednosti: (i) injenicu da je subjekt prodao takvu nekretninu koje se ne vodi po fer vrijednosti, (ii) knjigovodstvenu vrijednost te nekretnine u vrijeme prodaje, i (iii) iznos priznatog dobitka ili gubitka.

Model troka Subjekt koje primjenjuje model nabave , treba objaviti: (a) primijenjene metode amortizacije, (b) korisni vijek trajanja ili koritene stope amortizacije, (c) bruto knjigovodstvenu vrijednost i akumuliranu amortizaciju (zajedno s akumuliranim gubicima od umanjenja) na poetku i na kraju razdoblja, (d) usklaenje knjigovodstvene vrijednosti ulaganja u nekretnine na poetku i na kraju razdoblja, koje ukljuuje sljedee: (I) poveanja, pri emu treba odvojeno objaviti poveanja koja proizlaze iz stjecanja i ona koja proizlaze iz naknadnih izdataka priznatih kao imovina, (II) poveanja koja proizlaze iz stjecanja putem poslovnih spajanja, (III) imovinu klasificiranu kao namijenjenu prodaji ili ukljuenu u grupu za otuenje klasificiranu kao namijenjenu prodaji u skladu s MSFI 5 i ostala otuenja, (IV) amortizaciju, (v) iznos priznatih gubitaka od umanjenja i iznos ponitenih gubitaka od umanjenja tijekom razdoblja, u skladu s MRS 36, (vI) neto teajne razlike koje proizlaze iz svoenja financijskih izvjetaja u razliitu valutu objavljivanja te iz svoenja inozemnog poslovanja u valutu objavljivanja izvjetajnog subjekta, (vII) prijenosi na i sa zaliha i nekretnine koje koristi vlasnik, i 15

(VII) ostale promjene; i (e) fer vrijednost ulaganja u nekretnine. U iznimnim sluajevima opisanim u toki 53., kada subjekt ne moe pouzdano utvrditi fer vrijednost ulaganja u nekretninu, subjekt treba objaviti: (I) opis ulaganja u nekretnine, (II) objanjenje zato fer vrijednost ne moe biti pouzdano utvrena, (III) ako je to mogue, raspon procjena unutar kojih je vjerojatno da se nalazi iznos fer vrijednosti. 2.5 Prijelazne odredbe

Model fer vrijednosti Subjekt koji je prije primjenjivao MRS 40 (2000.) i prvi put odlui klasificirati i obraunavati odreene ili sve nekretnine u poslovnom najmu kao ulaganja u nekretnine, treba priznati uinke takve odluke kao usklaenja poetnog stanja zadrane dobiti za razdoblje u kojem je ta odluka prvi put donesena. Nadalje: (a) ako je subjekt prethodno javno objavio (u financijskim izvjetajima ili drgdje) fer vrijednost tih nekretnina u ranijim razdobljima (utvreno na osnovi koja udovoljava definiciji fer vrijednosti iz toke 5. i smjernicama u tokama 3652), subjektu se preporuuje, ali se od njega ne zahtjeva, da: (i) uskladi poetno stanje zadrane dobiti u najranijem prikazanom razdoblju za koje je ta fer vrijednost javno objavljena, i (ii) da prepravi usporedne podatke za ta razdoblja, i (b) ako subjekt nije prethodno javno objavilo informacije opisane pod (a), subjekt nee prepravljati usporedne podatke i tu e injenicu objaviti. Ovaj Standard zahtjeva drugaiji tretman od tretmana kojeg propisuje MRS 8. MRS 8 zahtijeva ispravak usporednih podataka, osim u sluaju kada je taj ispravak neprikladan. Kod prve primjene ovog Standarda, usklaenje poetnog stanja zadrane dobiti ukljuuje reklasifikaciju iznosa vika revalorizacije ulaganja u nekretninu. Model troka nabave MRS 8 se primjenjuje na promjenu raunovodstvenih politika kada subjekt po prvi put primjenjuje ovaj Standard i izabere model troka nabave. Uinak promjene raunovodstvenih politika ukljuuje reklasifikaciju svih iznosa viih od revalorizacije ulaganja u nekretninu. Zahtjevi iz toaka 27-29. koji se odnose na poetno mjerenje ulaganja u nekretnine steene u transakciji zamjene imovine trebaju se primjenjivati u buduim razdobljima, samo na budue transakcije.

ZAKLJUAK:
Meunarodni raunovodstveni standardi 40 Ulaganje u nekretninu (MRS
40) ukida i zamjenjuje raniji MRS 40 iz ulaganja u kenretnine (izdat 2000- ite godine), a njegova primjena postaje obavezna za godinja razdoblja koja poinju prvog Januara, 2005, ili kasnije. Ranija primjena se preporuuje. 16

Odbor za MRS pripremio je ovaj revidirani MRS 40 kao dio svog projekta Poboljanja MRS-a. Ciljevi projekta bili su smanjenje ili eliminisanje alternativa, suvinosti i konflikata unutar standarda, rijeavanja odreenih pitanja usklaenosti, te ostala poboljanja. Cilj ovog Standarda je propisati raunovodstveni tretman ulaganja u nekretnine i povezane zahtjeve za objavljivanjem.

Standard dozvoljava pravnim licima izbor izmedju: -Metode fer vrijednosti,prema kojoj se ulaganje u nekretnine iskazuje,nakon pocetnog mjerenja, po njegovoj fer vrijednosti, a promjene fer vrijednosti se priznaju u dobiti ili gubitku,ili -metode nabavne vrijednosti (troska nabave).Metoda nabavne vrijednosti je objasnjena u MRS-u 16 i zahtijeva da se ulaganje u nekretnine iskazuje nakon pocetnog mjerenja po amortizovanoj nabavnoj vrijednosti (umanjenoj za eventualne akumulirane gubitke od umanjenja). Pravno lice koje odabere metodu nabavne vrijednosti objavljuje fer vrijednost svojih ulaganja u nekretnine.

Literatura:
Savez raunovoa, revizora i financijskih radnika FBiH, Meunarodni standardi financijskog izvjetavanja (MSFI), Meunarodni raunovodstveni standardi (MRS), Mostar, 2006 Internet www.wikipedia.com
17