Creditul bancar, produs de baz n activitatea bncilor comerciale

Cuprins Capitolul 1: Analiza sistemului bancar n Romnia 1.1. Scurt istoric al sistemului bancar din Romnia 1.2. Politica de creditare 1.3. Principiile activitii de creditare Capitolul 2: Piaa creditului ipotecar 2.1. Creditul ipotecar aspecte generale
2.2. Piaa ipotecar comun

Capitolul 3: Studiu de caz - creditul de nevoi personale cu ipotec de la OTP Bank Romnia
3.1. Prezentarea produsului 3.2. Calcul credit

Bibliografie Anexe

Capitolul 1: -Analiza sistemului bancar n Romnia1.1. Scurt istoric al sistemului bancar din Romnia
Primele dovezi ale desfurrii unei activiti bancare pe teritoriul Romniei au fost descoperite ntre anii 1786-1855, reprezentnd 55 de plci de piatr, gsite ntr-o zon de mine aurifere. Aceste mine datau din perioada Daciei Traiane i conin detalii referitoare la contractul privind nfiinarea unei instituii bancare. Clauzele principale se refereau la faptul c bncile acordau mprumut n numerar i percepeau dobnzi. n epoca modern, primele ncercri de creare a unei bnci au avut loc la nceputul secolului al XIX-lea. nc din 1861, a fost ridicat problema crerii unei bnci naionale de ctre Ion C. Brtianu, care n, discursul su rostit n Camer n ziua de 10 ianuarie, a afirmat c: atta timp ct nu vom avea o banc naional, nu vor dispare crizele financiare din ar. La 27 februarie 1880, Guvernul I. C. Brtianu a depus n Camer proiectul unei bnci naionale care trebuia s ajute economia naional mai mult ca oricare alt instituie. La 17 aprilie 1880, proiectul depus de ministrul de finane I. C. Brtianu, a devenit legea prin care se statorniceau normele de organizare ale Bncii Naionale a Romniei, care urma s-i nceap activitatea la 1 iulie 1880. Acest moment important a fost caracterizat de tefan Zeletin ca fiind cel mai de seam eveniment n dezvoltarea burgheziei romne moderne, metropola capitalismului nostru bancar.

nfiinarea B.N.R. a creat premisele pentru apariia i altor bnci i pentru dezvoltarea sistemului bancar romnesc, Banca Naional a Romniei constituindu-se ca o important instituie destinat creditrii activitii economice i comerciale, scontrii dar i operaionrii cu alte instrumente financiare. n anul 1989, n Romnia existau 4 bnci: Banca Naional a Romniei, Banca Romn de Comer Exterior, Banca de Investiii i Banca Agricol, la care se adauga i C.E.C.-ul. Dup 1989, Romnia a fost martora multor schimbri, iar trecerea la o economie de pia a determinat creterea continu a numrului de ageni economici privai. Reforma sistemului bancar a nceput n 1990-1991, prin elaborarea i abordarea unei noi legislaii bancare privind organizarea i funcionarea bncii centrale i a bncilor comerciale. Sistemul bancar din Romnia este structurat pe dou nivele, respectiv o banc central i instituiile financiare, crora prin lege li s-a acordat statutul de bnci. B.N.R. este banca central a rii, instituia de emisiune a statului romn. Prin noile reglementri, Banca Naional ncearc s creeze un sistem bancar modern i, n acelai timp, s-i ndeplineasc rolul de banc central. Astfel, operaiunile comerciale ndeplinite pn la 1989 de ctre Banca Naional au fost transferate unei noi bnci comerciale (B.C.R.). n Romnia, bncile comerciale funcioneaz conform legii privind societile comerciale, legii privind activitatea bancar i pe baza licenei (autorizaiei) acordate de B.N.R. Avnd n vedere rolul i importana pe care le au bncile la buna funcionare a unitilor economice i a economiei n ansamblu, s-a impus ca
3

n perioada de tranziie la economia de pia, s se creeze un sistem modern, capabil s ofere o gam larg de produse i servicii bancare de un nivel calitativ superior care s satisfac exigenele tuturor categoriilor de ageni economici (clieni) din economia de pia. Exist un potenial considerabil de cretere i dezvoltare a activitii bancare, att n domeniul clienilor persoane juridice, ct i, pe termen lung, n domeniul clienilor persoane fizice. n acest context, imediat dup 1989, la nceputul perioadei de tranziie, n activitatea bancar din Romnia, s-au produs o serie de schimbri eseniale: Banca Naional a Romniei a fost reorganizat, intrnd n sarcinile sale fireti de banc central, urmtoarele funcii: emisiune monetar; asigurarea stabilitii monetare; administrarea rezervelor valutare ale rii; urmrirea executrii balanei de pli externe; supravegherea activitilor bancare. Pentru acivitile comerciale ale Bncii Naionale a Romniei, a fost creat Banca Comercial Romn S.A. Pentru meninerea circulaiei bneti la nivel corespunztor, B.N.R. asigur legtura dintre dimensiunile creditului i volumul masei monetare aflat n circulaie. Bncile (Banca Romn de Comer Exterior, Banca Agricol, Banca de Investiii), pe baza Hotrrii Guvernului, au fost transformate n bnci comerciale, cu capital de stat i autohton privat, aprobndu-li-se i noi statute de organizare i funcionare.

Au fost nfiinate bnci cu capital privat autohton i strin, precum i sucursale ale unor bnci strine. Bncile constituite aveau obligaia de a deschide conturi de corespondent la Banca Naional i de a crea rezerve minime potrivit reglementrilor date de ctre B.N.R. i alte conturi, precum i s se refinaneze de la aceasta, n conditiile stabilite. Crearea de bnci particulare contribuie att la o mai bun acoperire a nevoilor de capital, ct i la dezvoltarea procesului concurenial cu efecte benefice pentru agenii economici i pentru economia naional n ansamblu. Principalul obiectiv al reformei sistemului bancar romnesc este de a se crea un sistem bancar modern, corespunztor standardelor internaionale, care s contribuie direct la dezvoltarea i stabilitatea economiei. Acest obiectiv poate fi atins prin activitatea concentrat a Bncii Naionale a Romniei i a bncilor comerciale. Sectorul bancar a identificat un numr de obiective pe termen scurt, mediu si lung, de natur s ntreasc i s dezvolte infrastructura financiar. Astfel, Banca Naional a Romniei a stabilit prin regulamentele sale, att nivelul minim de lichiditate, ct i modul de calcul al gradului de lichiditate al unei bnci comerciale.

1.2. Politica de creditare

Preocuparea constant a bncii centrale este de realizare a unui sistem bancar sigur, modern i competitiv, care s asigure o bun intermediere i s genereze ncrederea publicului, se concretizeaz, ntre altele, n monitorizarea sistematic a pieei interne a produselor i serviciilor bancare
5

i a tendinelor nregistrate n sectorul bancar european. Informaiile astfel obinute sunt valorificate prin elaborarea de studii i analize ce au ca principal obiectiv impulsionarea dezvoltrii produselor i serviciilor bancare pentru care nivelurile nregistrate n prezent pe pia sunt net inferioare n raport cu cele ale pieei poteniale. Unul dintre cele mai recente studii1 realizat n acest context de ctre BNR, a analizat urmtoarele produse/servicii care se circumscriu situaiei menionate: creditele pentru investiii; creditele ipotecare; creditele pentru agricultur; creditele pentru Administraia Public Local (APL); creditele pentru ntreprinderi Mici i Mijlocii (IMM); instrumentele financiare derivate. Produsele/serviciile au fost selecionate pe baza consultrii cu numeroi reprezentani ai comunitii bancare, n cadrul crora s-a evideniat faptul c, n condiiile n care bncile consider saturat piaa creditelor corporative pe termen scurt, strategiile lor de expansiune vizeaz, n principal, produsele de mai sus. Scopul principal al analizei BNR a fost urmrirea identificrii cauzelor care determin ponderea relativ redus a acestor produse/servicii n oferta bncilor, precum i a factorilor care frneaz dezvoltarea lor, considerndu-se util implicarea activ a bncilor n realizarea acestui studiu. S-a urmrit necesitatea trecerii la o etap mai activ n reglementarea i supravegherea bancar, n care BNR s nu se limiteze la a reaciona la
Banca Naional a Romniei, Crearea cadrului necesar dezvoltrii pieei unor produse/servicii bancare.
1

evoluiile pieei, ci s ncerce s le anticipeze i s sensibilizeze factorii decizionali n vederea adoptrii acelor msuri care s conduc la dezvoltarea sustenabil a activitii bancare din Romnia. Un alt obiectiv urmrit de ctre BNR, de natur strict prudenial, a fost acela de a permite bncilor s identifice riscurile asociate diverselor produse bancare i s ia, din timp, msurile necesare contracarrii acestor riscuri, evitnd astfel posibile dificulti majore. Nu n ultimul rnd, se dorete a se rspunde preocuprilor legitime ale agenilor economici i ale populaiei, care ar dori ca bncile s se implice ct mai mult n activitatea de creditare. Majoritatea produselor analizate se afl n stadiu incipient de dezvoltare, factorii care frneaz dezvoltarea acestora fiind, n principal, legai de condiiile macroeconomice, cadrul legal inadecvat sau insuficient dezvoltat, comportamentul participanilor la pia. Potrivit acestui studiu, s-au putut trage urmtoarele concluzii privind piaa creditului ipotecar n Romnia: Avnd n vedere ameliorarea cadrului economic general, principalele bnci din Romnia i-au manifestat n ultimii 3 ani interesul pentru extinderea pieei creditului ipotecar. Totui, exist o serie de factori care au reprezentat un obstacol major n ceea ce privete sporirea portofoliului de credite pe termen mediu i lung, cei mai reprezentativi fiind: volatilitatea nc accentuat a economiei; incertitudinile legate de previzionarea corect a raportului de schimb ROL/USD, ROL/EUR; nivelurile ridicate ale ratelor dobnzii.

Exist, ns, premise ncurajatoare pentru dezvoltarea pieei creditului ipotecar, estimndu-se nc din acea perioad c piaa creditului ipotecar are un potenial considerabil. Astfel, mai mult de 55% dintre cldirile din Romnia au fost amortizate complet, iar ara noastr se afla pe unul dintre ultimele locuri n Europa n ceea ce privete spaiul locativ destinat unei persoane (17,4 m2/persoan), cu mult sub nivelul altor ri (Ungaria 32,1 m2/persoan; Cehia 25,5 m2/persoan). n perioada 2000 2002, bncile din Romnia au acordat credite ipotecare persoanelor fizice pentru construirea, cumprarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaie locativ, pe termene care, n general, nu au depit 10 ani, sursele de finanare a acestora fiind reprezentate, n marea lor majoritate, de depozite atrase de la clientel. Creditele ipotecare au fost acordate, n principal, n baza legislaiei generale, adoptarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare neconstituind un stimulent real n dezvoltarea acestui produs. Reticena bncilor de a acorda credite ipotecare n baza Legii nr. 190/1999 s-a datorat unor limitri impuse de prevederile acesteia, respectiv: o modul de calcul al indicelui de referin al dobnzii la creditele ipotecare trebuia stabilit prin hotrre a Guvernului, fapt ce nu s-a concretizat practic; o creditele ipotecare se puteau acorda numai n lei; o durata minim pentru care puteau fi acordate credite ipotecare populaiei era de 10 ani. Aceste inconveniente au fost ns soluionate prin apariia OUG nr. 201/2002 pentru modificarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare.

Prin efectuarea acestui studiu, s-au putut, de asemeanea trage urmtoarele concluzii privind evoluia ulterioar a creditelor ipotecare: dei portofoliul de credite ipotecare a crescut n termeni reali de circa 4 ori n perioada 30.06.2000 31.12.2002, creditele ipotecare nu au nregistrat un trend consecvent n aceast perioad, intervalele caracterizate printr-o cretere real a creditelor ipotecare alternnd cu cele de diminuare a acestora n termeni reali; ponderea creditelor ipotecare n totalul creditelor acordate de bnci a nregistrat niveluri extrem de reduse, dei ritmul de cretere este apreciabil (de la 0,49% la 30.06.2001 la 1,54% la 31.12.2002); ponderea creditelor ipotecare restante/ndoielnice n totalul creditelor ipotecare acordate de bnci a nregistrat niveluri reduse i n scdere n perioada analizat, respectiv de la 0,43% la 0,19%. Acest aspect relev nivelul calitativ relativ ridicat al portofoliului de credite ipotecare acordate de bnci, datorat seleciei severe practicate n domeniul clientelei poteniale. n perioada 30.06.2000 30.06.2001, cea mai mare pondere, de circa 65% din totalul creditelor ipotecare acordate, au deinut-o creditele ipotecare acordate n lei (situaie datorat, n parte, imposibilitii acordrii de credite ipotecare n valut n baza Legii nr. 190/1999). n anul 2002 asistm la o inversare a ponderilor n favoarea creditului ipotecar n valut, care ajunge s dein la sfritul anului circa 69% din totalul creditelor ipotecare. Tot la sfritul anului 2002 valoarea portofoliului de credite ipotecare la nivelul sistemului bancar a fost de circa 90-100 milioane USD, ceea ce a reprezentat 1,95% din totalul creditelor neguvernamentale i 0,22% din PIB1. Valorile acestor indicatori reflect

dimensiunea extrem de redus a pieei creditului ipotecar n Romnia, datorat gradului sczut de utilizare a acestui produs la nivelul bncilor. Relaiile de credit sunt relaii bneti de repartiie a produsului global sau a componentelor sale, relaii reprezentnd mobilizarea unor disponibiliti bneti n vederea acoperirii unor nevoi temporare. Creditorii tradiionali sunt bncile, ns n aceeai categorie se mai nscriu i persoanele fizice, i corporaiile care cumpr obligaiuni, precum i autoritile locale sau centrale. Gama creditorilor este diversificat, iar n perioada actual nu se mai pot identifica creditori puri sau debitori puri. Relaiile de credit au ca puncte comune urmtoarele aspecte: o Au caracter rambursabil, adic transferul bnesc este temporar. Agentul ctre care este direcionat transferul, numit debitor, poate utiliza mijloacele numai un timp dat, dup care trebuie s le returneze celui de la care i le-a procurat. Agentul dinspre care este direcionat transferul, numit creditor, este proprietarul de fapt i de drept al respectivelor mijloace. o Sunt purttoare de dobnd, adic serviciul, constnd n a dispune, temporar, de mijloacele bneti ce fac obiectul relaiilor de credit, este remunerat. Dobnda apare ca o remunerare a celui ce d cu mprumut, reprezint o cheltuial pentru cel ce ia cu mprumut i este considerat de aceea ca un cost al capitalului bnesc. Pentru necesiti de ordin practic, dar i pentru surplusul de expresivitate, acest cost se exprim de regul sub form procentual. De asemenea, tot ca regul, exist uzana ca, n lipsa unei alte precizri, durata de referin a acestui cost s fie considerat anul. Astfel, creditul poate fi definit ca o operaiune prin care se iau n stpnire imediat resurse, n schimbul unei promisiuni de rambursare
10

viitoare, n mod normal nsoite de plata unei dobnzi ce remunereaz pe mprumuttor. Operaiunea privete dou pri, partea care acord creditul i partea care l primete sau, altfel spus, se ndatoreaz. Altfel spus, creditul este operaiunea prin care o parte numit creditor, pune la dispoziie resurse proprii sau mprumutate unei alte pri, numit debitor, n schimbul unui pre (dobnda) i sub constrngerea respectrii unor condiii minimale. n literatura de specialitate, creditele sunt clasificate n funcie de mai multe criterii, dintre care, cele mai semnificative care sunt luate n considerare de ctre experi, sunt: o n funcie de sfera de creditare, se identific: creditul comercial: este acel credit acordat ntre societile comerciale nefinanciare; creditul bancar: este acel credit n care unul dintre parteneri este o banc; creditul obligatar: este cel n care debitor este, de regul, statul. Aceast poziie poate fi deinut i de o administraie public sau de un agent economic pe piaa respectiv; creditul ipotecar: este acel credit al crui obiect l reprezint materia proprietii imobiliare: construcii i terenuri; creditul de consum: este creditul al crui obiect l formeaz consumul personal. o n funcie de perioada de derulare a relaiilor de credit, exist credite:

11

 pe termen scurt; pe termen mediu; pe termen lung. Graniele temporare ale acestor categorii de credite sunt diferite n funcie de alte criterii specifice de difereniere a creditelor. n acest sens, n cazul creditului bancar pentru nevoi curente, termenul scurt este identificat prin durate de la 1 la 90 de zile, termenul mediu prin durate ntre 90 i 365 de zile, iar termenul lung prin durate de peste 1 an. n cazul creditului de investiii, duratele sunt pn la 1 an pentru termenul scurt, ntre 1 i 3-5 ani pentru termenul mediu i peste 5 ani pentru termenul lung. o n funcie de calitatea partenerilor de credit, exist: condiii fiind o excepie; creditul comercial: acordat ntre partenerii de afaceri, n care condiiile de creditare le propune creditorul i, de regul, sunt negociate ntre pri; creditul public: n care debitor este statul, care de regul fixeaz condiiile de creditare. Definiia standard acceptat din punct de vedere lingvistic n ceea ce privete noiunea de risc, susine c riscul reprezint probabilitatea producerii unui eveniment cu rezultate adverse pentru subiect. ns, din punct de vedere financiar, definiia se completeaz cu anumite aspecte, considernd c nu trebuie pus semnul de echivalen ntre probabilitate i creditul bancar: creditorul, reprezentat de o instituie bancar, stabilete condiiile de creditare, negocierea acestor

12

risc: probabilitatea constituie de fapt unitatea de msur a riscului i mijloc de cuantificare pentru acesta. O alt definiie a riscului2, acceptat de majoritatea experilor ca fiind una cuprinztoare, definete riscul ntr-o afacere ca fiind un eveniment viitor i probabil a crei producere ar putea provoca anumite pierderi. Analiza validitii informaiilor furnizate prin activitatea de rating este un demers complex. Din punct de vedere etimologic, cuvntul rating nseamn evaluare, desemnnd n acelai timp dou dimensiuni distincte: analiza riscului: care reprezint un proces; nota: rezultatul final al procesului. Ratingul reprezint un concept care este caracterizat prin urmtoarele puncte: o Criteriile procesului de notare: n sensul c ratingurile se realizeaz pe baza informaiilor furnizate de emitent i din alte surse considerate ca fiind de ncredere. Ageniile de rating susin ns foarte clar c ratingul nu este o recomandare de a cumpra, de a vinde sau de a deine un titlu, acesta avnd doar funcia izolat de evaluare a riscului, care este doar un element al procesului decizional de investiie.3 o Ratingurile, ca msur relativ a calitii creditului: ratingurile realizeaz o clasificare calitativ a celor ce apeleaz la bnci sau la pieele financiare cu ajutorul unor criterii de evaluare similare.

Costin C. Kiriescu, Emilian M. Dobrescu, Bncile Mic Enciclopedie, Editura Expert, 1998. 3 Moodys Rating Methodology , noiembrie, 1997.

13

Diferenierea notelor acordate sintetizeaz remunerarea suplimentar, prin primele de risc, ce trebuie acordat pentru proiectele mai riscante fa de cele cu grad redus de incertitudine. o Plafoanele suverane: consideraiile cu privire la riscul de ar sunt o parte integrant a analizei emitenilor, deoarece ratingurile sunt influenate i de devizele n care sunt emise titlurile. Ratingurile de ar reprezint, n general, un plafon maximal pentru notele acordate att firmelor, ct i autoritilor locale sub-suverane. Este totui posibil ca o entitate local s se califice pentru un rating superior celui de ar. o Evenimentele speciale. Indiferent de calitatea creditului i de categoria de risc, falimentul poate fi provocat de evenimente speciale pe care ageniile de rating le definesc ca modificri n situaia financiar ce au un impact brusc asupra calitii creditului, dei momentul precis de producere i natura acestor modificri nu pot fi prevzute cu ajutorul instrumentelor fundamentale de analiz a creditului. Exemple de astfel de evenimente pot fi: fuziuni, preluri, dezinvestiri, nceperea procedurii de intrare n faliment pentru a beneficia de protecia oferit de legea falimentului fa de litigii. Relaii de credit au existat i n economiile premonetare, deci creditul poate exista i n economiile fr de moned4. Operaiunile de credit pot interveni ntr-o gam ampl de relaii ntre indivizi, sub forma unor acorduri personale simple, pn la tranzaciile formalizate, ce se efectueaz pe piee
4

Basno, C., Dardac, N. Moned, credit, bnci, Ed. Didactic i pedagogic, Bucureti, 1994. 14

monetare sau financiare foarte dezvoltate i formulate n cadrul unor contracte complexe. O parte important a relaiilor de credit privete mobilizarea capitalurilor disponibile i a economiilor. Cel mai evident rol al guvernelor este acela de a promova i mbunti legile i regulamentele care guverneaz piaa i de a nfiina instituiile capabile de a implementa aceste legi i reguli. Toate acestea cer timp, iar fluctuaiile pieei i ale economiei, lipsa de experien i cunotine pot constitui factori de blocare n procesul de dezvoltare, chiar dac aceste obiective s-ar realiza rapid. Bncile, de exemplu, pot avea experien i informaii care nu determin o gestionare eficient a riscurilor, pot fi capitalizate insuficient, pot diversifica necorespunztor portofoliul de credite, iar cadrul legal existent n domeniul creditrii locuinelor poate fi lent implementat. Populaia cu venituri mici i sub medie trebuie s beneficieze de formule de sprijin mai flexibile, astfel nct accesul acestor categorii de persoane la locuine n proprietate s fie mbuntit. Toate guvernele au intervenit, practic, sub o form sau alta, n dezvoltarea sectorului construciilor de locuine afectnd fie cererea, fie oferta de pe pia i, de cele mai multe ori, chiar pe amndou. Un exemplu clasic, n acest sens, este utilizarea cupoanelor guvernamentale n completarea avansului pentru prima locuin achiziionat, practic des utilizat de guvernele din America Latin, pentru a sprijini accesul la proprietate a populaiei cu venituri mici. Un alt exemplu este reprezentat de deductibilitatea cheltuielilor cu dobnda la creditele ipotecare, utilizat n Statele Unite i n alte ri. Indiferent de decizia luat, trebuie reinut faptul c fiecare instrument introdus poate avea un impact diferit i, de aceea, decizia final trebuie corelat cu obiectivele economice adoptate de guvern, care poate aciona prin simpla modificare a
15

cadrului legislativ i de reglementare. De exemplu, guvernul poate decide s acorde un tratament preferenial pentru obligaiunile ipotecare, situaie des ntlnit n rile UE i, mai ales, n SUA. Guvernele se pot implica direct prin nfiinarea unor agenii publice specializate care s faciliteze accesul la locuin sau s ofere finanare pentru locuine. Astfel, prin promovarea legii cunoscute sub denumirea de Legea Naional a Locuinei (National Housing Act), n 1934, guvernul SUA a creat Administraia federal pentru Locuine (Federal Housing Administration) condus de un Administrator Federal (Federal Housing Administrator), o agenie public care funcioneaz cu succes i astzi i a crei funcie principal este aceea de a asigura creditele ipotecare pentru familiile cu un risc de creditare mai ridicat. Acest Administrator a autorizat, de altfel, n 1938 nfiinarea corporaiei iniiale Federal National Mortgage Association, care s-a scindat ulterior n dou: Fannie Mae i Ginnie Mae1. n Europa funcioneaz fonduri de asigurare publice similare: Suedia BNK, Frana - FGAS, Lituania i altele. Prile implicate, tipul de instrumente utilizate i condiiile n care creditul este consimit sunt extrem de diverse i n continu evoluie. Dispozitivul instituional variaz, de asemenea, de la o ar la alta. Esenialul rmne ns acelai peste tot: o valoare actual se transmite de un creditor (investitor sau mprumuttor) unui debitor (mprumutat) care se angajeaz s-l ramburseze, dup un timp, n condiiile specificate n acordul de credit, n cadrul cruia debitorul promite, de asemenea, a plti dobnda pentru a-l remunera pe creditor. n amplitudinea sa, esena raportului de credit se dezvluie prin analiza trsturilor caracteristice. Astfel, subiectele raportului de credit, creditorul i debitorul prezint o mare diversitate n ceea ce privete
16

apartenena la structurile social-economice, motivele angajrii n raportul de credit i durata angajrii, astfel c ierarhizarea acestor laturi, n amnunt, este dificil. O apreciere general asupra naturii participanilor la procesul de creditare - creditori i debitori - contureaz trei categorii principale i de ampl cuprindere: statul, ntreprinderile, populaia. Raportul de credit implic primordial redistribuirea unor capitaluri aflate n stare de disponibilitate, ceea ce presupune preexistena unor procese de economisire sau acumulri monetare. Creterea veniturilor populaiei, prin angajarea masiv n procesele economice, prin nivelul crescnd al productivitii muncii i prin amplitudinea spiritului de prevedere i economisire, caracteristici ale evoluiei contemporane n toate rile dezvoltate, a fcut din populaie un factor major n desfurarea raporturilor de credit, n primul rnd n postura de debitor. Tendinele de cretere, absolut i relativ, a economiilor populaiei, caracteristice evoluiei raporturilor de credit n toate rile dezvoltate, pun noi probleme optimizrii procesului de mobilizare i utilizare a acestor economii. Pe acest fundal, se desfoar modificri calitative, printre care transformarea economiilor din disponibiliti monetare n economii financiare, fapt ce influeneaz radical activitatea intermediarilor, respectiv bncile. Promisiunea de rambursare, element esenial al raportului de credit, presupune riscuri i necesit, n consecin, adesea, angajarea unei garanii. n raporturile de credit, riscurile probabile sunt: riscul de nerambursare; riscul de imobilizare. Riscul de nerambursare const n probabilitatea ntrzierii plii sau a incapacitii de plat datorit conjuncturii, dificultilor sectoriale sau
17

deficienelor mprumutatului. Pentru prevenirea riscului trebuie s se analizeze temeinic mprumutatul, prin prisma cerinelor respectrii raportului de credit sub diverse aspecte: umane (competen, moralitate), economice (situaia internaional, naional, cadrul profesional), financiare (situaie financiar, ndatorare existent, capacitate de rambursare), juridice (form juridic, legturi juridice cu alte ntreprinderi). Se poate aciona, pentru diviziunea riscului, prin colaborri cu alte instituii de credit dar, n mod evident, prevenirea riscului este strict legat de procedurile de garantare a mprumutului. Riscul de imobilizare intervine la banc sau la deintorul de depozite, care nu este n msur s satisfac cererile titularilor de depozite, din cauza unei gestiuni nereuite a creditelor acordate. Efectele negative ale unei asemenea situaii, care-i afecteaz major pe deponeni, pot fi prevenite prin activiti precum: administrarea judicioas a depozitelor i creditelor de ctre bnci; angajarea de credite pe baza hrtiilor de valoare; mobilizarea efectelor pe piaa monetar, prin rescont i alte asemenea operaiuni. Creditele care se acord, de regul, prin bnci, angajeaz fonduri ce nu aparin bncii. De aici necesitatea, n scopul unei ferme gestiuni a fondurilor ce i sunt ncredinate, ca bancherul s-i ntreasc poziia sa de creditor prin garanii personale sau reale. Garania personal este angajamentul luat de o ter persoan de a plti, n cazul n care debitorul este n incapacitate. n cazul garaniei simple, garantul are dreptul de a discuta asupra ndeplinirii obligaiei sale, de a cere executarea primordial a debitorului i, n cazul n care exist mai muli
18

garani, s rspund numai pentru partea sa. n cazul garaniei solidare, garantul poate fi tras la rspundere pentru a plti, concomitent, sau chiar naintea debitorului, dac aparent prezint condiii preferabile de solvabilitate. Garaniile reale sunt: reinerea; gajul; ipoteca; privilegiul. Dreptul de reinere asigur creditorului posibilitatea de a reine un bun corporal, proprietate a debitorului, att timp ct el nu a fost achitat integral. Pentru aceasta trebuiesc ndeplinite anumite condiii: bunul corporal deinut de creditor s aib o legtur cu creana, iar creana trebuie s fie cert i exigibil. Gajarea este actul prin care debitorul remite creditorului un bun n garania creditului, gajul. Gajarea poate avea loc cu sau fr deposedare. Dac gajarea are loc fr deposedare, creditorul primete un titlu de recunoatere a gajului care face obiect publicrii (de pild gajarea fondurilor de comer). Creditorul titular al gajului are, n virtutea gajrii, anumite drepturi: de preferin (de a fi pltit naintea altora, n cazul vnzrii bunului ce reprezint garania), de urmrire (dac se schimb proprietarul), de reinere (pstrarea obiectului gajului) i de vnzare (vnzarea n justiie a bunului gajat). Ipoteca este actul prin care debitorul acord creditorului dreptul asupra unui imobil, fr deposedare i cu publicitate. Ipoteca confer creditorului dreptul de preferin i dreptul de urmrire. Ipoteca poate fi legal (prevzut de lege), convenit (consimit prin contract) sau judiciar (acordat de organele judectoreti).
19

Privilegiul este dreptul conferit prin lege unor creditori de a avea prioritate n a fi pltii atunci cnd dispun de o garanie asupra unei pri sau asupra totalitii patrimoniului debitorului. Creditorul privilegiat dispune de dreptul de preferin i de dreptul de urmrire. Privilegiile pot fi generale i speciale, respectiv mobiliare i imobiliare. Oricare ar fi garaniile oferite, creditorul nu poate s piard din vedere c o bun garanie nu trebuie s fie dect o precauie suplimentar i nu un suport al unui risc mai mult dect probabil. Termenul de rambursare, ca trstur specific a creditului are o mare varietate. De la termene foarte scurte (24 ore, termen practicat nte bnci pe pieele monetare) i ncheindu-se cu termene de la 30 la 50 de ani i chiar 100 (n soluii recente pentru mprumuturi privind construcia de locuine). Creditele pe termen mijlociu i lung implic adesea rambursarea ealonat, fapt ce nseamn c, pe parcurs, la termene stabilite, lunare, trimestriale etc., odat cu plile cuvenite pentru dobnzi, se ramburseaz o parte din mprumut principalul. Se contureay, astfel, urmtoarea formul de calcul:

R = P + d.

Suma de rambursat R reprezint astfel, n ultim instan, dou componente: principal + dobnzi. Experiena a artat faptul c, atunci cnd creditele, prin natura lor pe termen lung, s-au acordat n condiii n care se plteau periodic numai dobnzile, rambursarea principalului urmnd a fi fcut integral la termenul

20

stabilit, au fost create premise pentru lipsa de rspundere n domeniul creditului, contribuindu-se la apariia fenomenului de incapacitate de plat a debitorilor i, implicit, falimentul pe scar larg al instituiilor de credit.

1.3. Principiile activitii de creditare

Activitatea de acordare a creditelor de ctre bncile comerciale, se bazeaz pe urmtoarele principii generale: activitatea de angajare i acordare a creditelor sub toate formele, precum i activitatea de asumare a unor riscuri, se bazeaz pe resursele proprii i resursele atrase ale bncii. n acest scop, este necesar ca evidena contabil s fie structurat pe un sistem de conturi corespunztor, n lei i valut, de credite i disponibiliti deschise difereniat, pe urmtoarele categorii: feluri de valut; termen: scurt, mijlociu sau lung; feluri de capital ale agenilor economici: de stat, privat, mixt, strin sau al persoanelor fizice. Contabilitatea extern, condus i organizat cu ajutorul

calculatorului, asigur distribuirea zilnic a extraselor de cont bancare ale clienilor, balana soldurilor conturilor clienilor i balana rulajelor conturilor clienilor n forma stabilit de comun acord cu Direcia Clientel, n funcie de necesitatea de analiz, controlul i evidena acestora n materie

21

de disponibiliti i credite existente n conturile clienilor, conturi pe care le au n administrare. elementele de analiz care vor sta n toate cazurile la baza asumrii de ctre banc a unor angajamente sunt urmtoarele: ncadrarea n strategia general a bncii. Aceast strategie vizeaz att meninerea pe linia politicii monetare a B.N.R., ct i obinerea unui profit ct mai mare, evitarea riscurilor, gestionarea ct mai eficient a resurselor bncii; situaia concret a fiecrui client. Se vor urmri, astfel, lichidarea, bonitatea, solvabilitatea, responsabilitatea activitii desfurate, precum i poziia pe pia a fiecrui agent economic; activitatea de asumare de angajamente i de derulare a operaiunilor de creditare va fi treptat, pe msura posibilitilor, descentralizat n sensul aprecierii serviciilor de clientel din punct de vedere al localizrii teritoriale; n acest scop, dat fiind tendina general de descentralizare a activitii economice, se vor urmri deschiderea ct mai rapid de sucursale, n toate reedinele de jude i n marile orae industriale. n toate cazurile, ns, se va urmri corelarea direct, general a posibilitilor de refinanare existente n momentul respectiv; o atenie deosebit se va acorda categoriilor de garanii ce se vor putea fi obinute n acoperirea angajamentelor asumate, n numele clienilor si, ntre care, un loc deosebit trebuie s ocupe

22

garaniile materiale reale oferite de client, bazate pe propria lor activitate, precum i garaniile bugetare. Se va trece la executarea garaniilor reale (ipoteca, gajul, scrisoarea de garanie sau firma etc.) sau acionarea n justiie, pentru recuperarea creanelor deinute asupra clienilor, n cazul n care se constat una din urmtoarele situaii: una din declaraiile pe linie financiar contabil, de organizare contabil, sau de orice alt natur solicitat de ctre banc, se va dovedi fals; obiectul nu se nscrie n parametrii de eficien economic; clientul nu are suficiente disponibiliti n conturile sale pentru achitarea la termen i n cuantumul prevzut, a obligaiilor ce-i revin fa de banc; derularea operaiunilor legate de angajamentele asumate de banc, pentru i n numele clientelei, trebuie s asigure alocarea unor sume importante pentru constituirea de provizioane de risc, dac inem seama de gradul de incertitudine ridicat, generat de faptul c majoritatea clienilor sunt noi, precum i de necesitatea acoperirii angajamentelor asumate n conformitate cu practica bancar internaional.

23

Capitolul 2: Piaa creditului ipotecar 2.1. Creditul ipotecar aspecte generale

Creditul ipotecar reprezint un credit imobiliar garantat doar cu ipoteca asupra locuinei achiziionate, fiind reglementat iniial de o lege special, Legea nr. 190/1999. n condiiile acestei legi, creditul ipotecar pentru investiii imobiliare desemneaz acel tip de credite acordate de instituii financiare autorizate, destinat s finaneze construirea, cumprarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaie locativ, industrial sau comercial. Creditul ipotecar se acorda pe o perioad de minimum 5 ani pentru persoanele juridice i de minimum 10 ani pentru persoanele fizice, fiind garantat prin ipoteci sau privilegii, astfel cum sunt definite la art. 1.737 din Codul civil, asupra imobilului teren sau construcii - pentru care se acorda creditul. Ipoteca astfel constituit pentru garantarea creditului poate avea ca obiect terenul i construciile ridicate pe acesta ulterior constituirii sale, n limita valorii stabilite prin contract i pe msura utilizrii creditului. Ipotecile sau privilegiile constituite pentru garantarea mprumuturilor ipotecare dureaz pn la rambursarea integral a creditului pentru garantarea cruia au fost nfiinate, nefiind aplicabile dispoziiile art. 1.786 din Codul Civil. n cazul n care prile sunt de acord, ipoteca va putea fi transferat asupra altui imobil cu o valoare cel puin egal cu cea a imobilului ipotecat anterior. Dup nscrierea ipotecii asupra noului imobil, garaniile anterior constituite asupra acestuia i nceteaz de drept efectele.

24

Creditul ipotecar reprezint acel credit al crui obiect l reprezint materia proprietii imobiliare: construcii i terenuri. ntre creditor i debitor intervine un contract potrivit cruia primul pune la dispoziia celui de-al doilea o sum prin care acesta din urm s-i constituie sau s-i extind proprietatea imobiliar. Contractul, avnd n vedere obiectul specific al creditului, conine unele prevederi caracteristice: menionarea proprietii cu care se garanteaz mprumutul; obligaiile ce decurg n cazul rambursrii anticipate; condiiile n care debitorul poate pierde proprietatea. Creditul ipotecar are mai multe forme: mprumutul pe ipotec cu dobnd fix; mprumutul pe ipotec cu dobnd variabil, n acest caz variaia dobnzii este determinat pe baza unui indicator specific al pieei financiare, menionat expres n contractul de credit; mprumutul pe ipotec cu rambursare progresiv, prin care debitorul pltete bncii, n prima perioad a duratei de mprumut, doar o cot din rata/amortismentul obinuit; diminuarea ratei scadente poate fi modic (10-25%) sau forte (pn la 95%), n care caz rambursarea capt, n respectiva perioad, un caracter quasisimbolic; este o form de credit ce ncurajeaz pe acei ntreprinztori cu disponibiliti modeste, dar care au reale perspective de cretere n timp a capacitii lor de plat; creditul ipotecar inversat este o form prin care debitorul ncearc s-i diminueze pierderile probabile rezultate din imobilizarea propriilor resurse ntr-o proprietate imobiliar. Dup achiziia obiectului imobil din propriile sale resurse, proprietarul ipotecheaz acest obiect obinnd, cel puin parial, resurse financiare la nivelul celor investite n respectiva achiziie. Aceste resurse sunt plasate pe termen lung, iar din
25

anuitile rezultate ramburseaz creditul ipotecar pe care l-a preluat. Nu exist practic sector economic, ntreprindere semnificativ sau stat suveran care s nu fie evaluat din perspectiva riscurilor asociate unei investiii. Decizia de a achiziiona un credit ipotecar, sau a unui credit n general, reprezint un proces care este privit dintr-o tripl perspectiv. Din perspectiv legal, creditul ipotecar n Romnia a fost reglementat de Legea 190/1999 creia n timp i s-au adus modificri i mbuntiri. Conform legii, pot avea acces la credit ipotecar (pentru achiziie, renovare-reabilitare sau construire de locuine) persoanele fizice ceteni romni cu domiciliul n Romnia sau persoane juridice romne cu obiect de activitate specific (construire, reabilitare de locuine). n cazul persoanelor fizice, rata de credit (cuprinznd capital, adic suma de rambursat i dobnd) nu trebuie s depeasc 35% din venitul net al solicitantului. Din punct de vedere financiar, legea confer mai multe avantaje instituiilor care acord acest tip de credit standardizat ntr-o oarecare msur, cum ar fi posibilitatea emiterii n viitor de titluri ipotecare n baza portofoliilor de credite acordate. Acest lucru nseamn c, prin emiterea i vnzarea acestor titluri (valori mobiliare) pe piaa de capital, banca sau instituia financiar emitent va putea face rost de noi fonduri pentru a acorda mai departe credite ipotecare. n viitor, aceast soluie de refinanare pe piaa secundar va fi singura viabil pentru a accede la noi fonduri pe termen lung cnd restul au fost "consumate" deja pe credite. A treia dimensiune a lurii unei astfel de decizii este reprezentat de perspectiva personal a clientului. Semnarea unui contract de credit ipotecar pare o decizie greu de luat i care presupune i din punctul de

26

vedere al clientului prezena anumitor riscuri. Aceste riscuri, sunt, ns, analizate de ctre instituiile bancare, pe baza acestei analize lundu-se decizia de creditare: 1. Normele prudeniale ale instituiilor care acord credite ipotecare analizeaz solicitanii cel puin din punctul de vedere al venitului net, din care solicitantul trebuie s suporte cu o rat de credit i s i menin un nivel decent al condiiilor de trai, tocmai pentru a reduce riscul de neplat. 2. Ipoteca nu nseamn c din momentul acordrii creditului locuina intr n proprietatea bncii, sau, mai ru, c dac dup rambursarea a trei sferturi din credit mprumutatul nu mai poate plti, locuina se vinde i mprumutatul nu mai recupereaz nimic. Banca sau instituia de credit are dreptul, dup vnzarea la licitaie sau n alt mod a locuinei, s rein exact sumele la care este ndreptit n conformitate cu contractul de credit (capital, dobnzi, alte costuri justificate); restul sumei obinut dup vnzare se restituie mprumutailor. 3. Dei majorarea dobnzii variabile din contract constituie un risc, pentru c ar mri "povara" lunar de plat, corelarea dobnzii variabile la un idex stabil (cum ar fi LIBOR, EURIBOR, care sunt rate ale dobnzilor practicate ntre bnci, pe pieele interbancare europene) scutete mprumutatul de astfel de emoii. O astfel de meniune n contractul de credit pare lipsit de importan acum, dar nu i peste 5 ani, cnd condiiile economiei locale i mondiale pot fi complet diferite.

27

4. Multe din riscurile de neplat nu sunt de neevitat. Sistemul romnesc de asigurri pune deja la ndemna mprumutailor o serie de produse de asigurare cum ar fi asigurarea de via, de invaliditate care l pot proteja pe mprumutat i pe familia acestuia n cazul producerii unui eveniment nefericit. Mai exact, avantajul imens pe care l ofer creditul ipotecar l constituie faptul c solicitantul devine proprietar o dat cu acordarea creditului, cu minim de efort lunar (datorit termenului lung, ntre 5 i 20 de ani), cu un minim de garanii i ntr-un cadru perfect legal care s i confere toate drepturile ce decurg din lege n diverse situaii. Dac acum 3-4 ani a avea o ipotec nsemna aproape un "stigmat", pentru c era marca datoriei de care n general nou, romnilor, ne e fric, acum o ipotec este un semn de recunoatere a seriozitii i a viabilitii financiare a persoanei care a beneficiat de acest tip de serviciu financiar. Economiile dezvoltate s-au cldit pe credit. Creditul ipotecar lichidizeaz piaa imobilelor deja construite, mbuntete starea unor imobile pentru care nu existau n trecut fonduri de renovare, asigur fondurile necesare construirii de noi locuine i de aici un set ntreg de alte beneficii, printre care noi locuri de munc, revigorarea unor sectoare de activitate din industrie, sistematizarea terenurilor etc. Emiterea de titluri n baza acestor portofolii de credite sau transferul acestor portofolii nu nseamn modificarea condiiilor contractuale. Contractul de credit, cu mici excepii (contul bancar sau rata dobnzii, care pot suferi modificri, dar numai n condiiile specificate n contract), nu poate fi modificat unilateral de ctre banc sau de ctre instituia financiar.

28

Garaniile solicitate pentru un credit ipotecar sunt ipoteca (un drept al creditorului de a-i recupera creana prin vnzarea imobilului, n caz de neplat, dup 30 de zile de la scaden i printr-o procedur anume) asupra imobilului pentru care se acord creditul i care trebuie s acopere n proporie de minim 133% valoarea creditului, asigurarea locuinei pentru care se acord creditul i, dup caz, creditorii mai pot solicita i alte garanii (garanii personale sau girani, asigurri de via). De asemenea, creditorii pot decide ca garania s acopere n proporie mai mare creditul n funcie de riscul asumat, adic avansul sau contribuia solicitantului s fie mai mare sau rata de credit s reprezinte mai puin de 35% din venitul net al solicitantului. La solicitarea unui credit pentru achiziionarea unei locuine la una dintre instituiile financiare acreditate, acestea pun la dispoziia solicitantului lista cu oferte de credite care s-ar putea ncadra n cerinele acestuia. Aceast list cuprinde de cele mai multe ori cel puin un credit ipotecar i unul imobiliar. Aceste dou tipuri de credite sunt n strns legtur, considerndu-se c creditul ipotecar reprezint acel credit al crui obiect l reprezint materia proprietii imobiliare: construcii i terenuri. Exist, ns o serie de caracteristici specifice fiecruia dintre aceste dou tipuri de credite, care le difereniaz. Aceste criterii de departajare in n special de dou dimensiuni, condiiile de acordare a creditului i de costurile creditului. Astfel, diferenele dintre cele dou tipuri de mprumut pentru locuin sunt constituite, n principal din: garanii;
29

 perioada de creditare; nivelul limitei ratei lunare din venitul solicitantului. Din punct de vedere legislativ, cele dou produse sunt guvernate de legi diferite: creditul ipotecar este reglementat de Legea 190/1999, n timp ce creditul imobiliar se legitimeaz din Codul Civil. mprumutul ipotecar se garanteaz numai cu imobilul finanat (achiziionat sau care urmeaz s fie construit), cel imobiliar se poate garanta cu alte locuine, depozite colaterale etc. din acest punct de vedere, creditul ipotecar este mai avantajos dect cel imobiliar, prin faptul c nu ai nevoie de o alt locuin cu care s garantezi mprumutul. Cele mai multe instituii de credit nu mai fac ns o difereniere clar ntre cele dou tipuri de mprumut, permind solicitantului s garanteze creditul, fie c este ipotecar sau imobiliar, cu locuina finanat. Exemple n acest sens sunt ofertele disponibile la Banca Rommeasc sau HVB Bank, instituii care solicit aceleai tipuri de garanii pentru ambele tipuri de credit. Din punctul de vedere al perioadei de rambursare, mprumuturile imobiliare nu pot depi, conform legislaiei n vigoare, intervalul de 20 ani, n timp ce creditele ipotecare se pot acorda pe maximum 25 de ani. O perioad de rambursare mai consistent este un avantaj cert pentru solicitant, pentru c n acest caz rata lunar de plat este mai mic, iar suma maxim mprumutat este mult mai mare. n ceea ce privete nivelul ratei lunare maxime din venitul solicitantului, creditul imobiliar prezint un avantaj n faa celui ipotecar. Dac n cazul creditului imobiliar, rata nu trebuie s depeasc 50% din venitul net, la cel ipotecar, aceasta nu poate fi mai mare de 35% din venitul net. Lund astfel n considerare numai venitul net, obii mai muli bani la
30

creditul imobiliar dect la cel ipotecar, pltind, ns, mai mult pentru un credit imobiliar. O alt diferen, care nu este stipulat n lege, dar care se desprinde din ofertele instituiilor financiare, este dat de costurile celor dou tipuri de credite. Majoritatea acestor instituii percep dobnzi mai mari la creditele imobiliare dect la cele ipotecare. Spre exemplu, n cazul HVB Bank, diferena dintre dobnda la mprumutul ipotecar n euro i cel imobiliar n euro este de peste un punct procentual. Nu toate bncile percep ns dobnzi diferite, una dintre instituiile care nu face diferene din acest punct de vedere ntre cele dou tipuri de credite fiind Banca Romneasc. Atuurile creditului ipotecar - se garanteaz cu locuina finanat; - dobnzile percepute sunt mai mici dect la creditul imobiliar; - perioada de creditare poate fi maximum 25 de ani. Atuurile creditului imobiliar - la evaluarea capacitii de rambursare, ponderea ratei n venitul net lunar este de pn la 50% din acesta, fa de creditul ipotecar unde rata nu trebuie s depeasc 35%.

2.2. Piaa ipotecar comun

nc din 1990, interesul pentru crearea unei piee ipotecare comune era n cretere, n special pentru nevoile mprumuturilor ipotecare transnaionale i pan-europene, n contextul integrrii. Problema se refer ns la diferenele majore existente ntre legile ipotecare n diferitele ri europene, dar beneficiile euroipotecii vor fi mai mari att pentru consumatori, ct i pentru instituiile de creditare. Tuturor instituiilor li se va permite s fac mprumuturi, n aceleai condiii, oriunde n Europa, iar
31

obligaiunile ipotecare vor beneficia de o form standardizat. De aceea euroipoteca va aduce o dezvoltare major pe piaa ipotecar i piaa proprietii imobiliare din Europa. Obligaiunile ipotecare vor conferi o mai mare flexibilitate pieei: posibiliti mai mari pentru a se asigura titrizarea ipotecar, o modalitate mai uoar de refinanare, etc. Ca exemplu, cele mai multe ipoteci acordate curent n Europa sunt suficient de flexibile pentru a fi titrizate, pentru c nu sunt plasate ntr-o categorie a mprumuturilor ipotecare acordate ntr-o manier uoar. Multe ri au ncercat s gseasc diferite modaliti pentru a trece peste aceast problem, cu succes, cu insucces, ameninnd pilonii sistemului lor legal. Diferitele studii, din 1990 pn n prezent, au artat c modelul cel mai potrivit de euroipotec este acela care aduce ansa de a se angaja/a amplifica cteva afaceri care, n mod curent, nu pot fi dezvoltate corespunztor. n plus, trebuie luat n considerare ideea unei piee ipotecare comune. n general, pieele ipotecare din Europa se pot diviza n patru mari grupe: piaa ipotecar continental dependent - Acesta este modelul cel mai rspndit, care a mprumutat unor autori ideea de model pentru euroipotec. Este prezent n aproape toate rile UE, dar are dezavantaje n relaia cu piaa ipotecar independent, care este nrudit cu mprumuturile titrizate; piaa ipotecar continental european independent - Originile sale sunt n Germania i n Elveia, dar este destul de rspndit n rile est europene, cum ar fi Estonia, Polonia, Slovenia i Ungaria; piaa ipotecar scandinav independent; legea ipotecar comun, prezent n Marea Britanie, Irlanda i UE.
32

Dei exist cteva aspecte care fac legea ipotecar comun flexibil, cum ar fi ipoteca continental independent, problema este c ipoteca nsi aparine unui context specific. Piaa european de credit ipotecar este o verig esenial a economiei globale a statelor membre. La sfritul anului 2004, mprumuturile ipotecare pentru locuine reprezentau aproximativ 40% din PIB-ul european. Pieele creditului ipotecar sunt printre cele mai complexe, n fiecare etap lanul de valori al unei tranzacii ipotecare putnd implica diferii actori specializai: ageni de ipotec, juriti, persoane specializate care emit sau cumpr ipoteci sau obligaiuni, investitori internaionali, ageni de asigurare sau chiar ageni guvernamentali, cu toii pot fi asociai la cumprarea unui bun imobiliar de ctre unul i acelai consumator european. n contextul economic actual sau viitor nu se poate, deci, subestima importana acestor piee. Pentru cea mai mare parte a cetenilor europeni, cumprarea locuinei reprezint cea mai mare achiziie pe parcursul ntregii viei. Cei mai muli dintre acetia trebuie s obin un mprumut care s acopere cel puin o parte din preul casei respective. Acest mprumut este, de regul, garantat printr-o ipotec. Pentru majoritatea tinerilor cstorii din Europa, datoria astfel contractat este, adesea, angajamentul financiar n derulare cel mai important. Capitalul imobiliar devine astfel un activ foarte important, servind la finanarea consumului, iar nivelul rspndirii practicilor ipotecare i caracteristicile contractelor aferente au impact direct asupra conduitei politicii monetare i asupra activitii economice, n ansamblu. De exemplu, restriciile contractuale sau penalizrile privitoare la achitarea anticipat a datoriei pot ntrzia transmiterea unei modificri de dobnzi de intervenie sau pot mpiedica refinanarea bancar. Aceast relaie ntre macroeconomie i piaa ipotecar este foarte important, mai ales pe pieele flexibile, unde
33

cea mai mic schimbare a dobnzilor poate avea un impact semnificativ asupra bugetului familiilor i puterii lor de cumprare, cu repercursiuni pozitive sau negative asupra nivelului cheltuielilor i respectiv, ale consumului. Cea mai mare parte a pieei ipotecare europene a cunoscut o cretere semnificativ n cursul ultimilor ani. n cadrul statelor membre, creditele ipotecare raportate la PIB sau la venitul disponibil al familiilor, ating niveluri record. Acest avnt a fost favorizat de o serie de factori macroeconomici, precum baza de impozitare i creterea preurilor imobiliare, dar i de evoluiile structurale ce in de liberalizarea i integrarea crescnd a pieelor financiare europene. Cu toate acestea, pieele ipotecare europene, n afara ctorva tendine comune, prezint caracteristici specifice. Se poate vorbi nc de o varietate mare a produselor, de profile de mprumut, de structuri de distribuie, de o durata variabil a mprumuturilor, de acte de proprietate i de mecanismele financiare specifice fiecrei piee n parte. Diferenele observate ntre pieele naionale ale creditului ipotecar reflect atitudinea statelor membre n materie de legislaie, istoria lor economic, dar i factorii culturali. Performana relativ a acestor piee este legat de elemente cum sunt: intervenia direct a guvernului pe piaa locuinelor (nivelul impozitelor pe proprietate), reglementrile n sensul plafonrii ratei dobnzii, concurena, impunerea condiiilor practicate pe piaa spaiului locativ din zona locuinelor sociale i nivelul asociat perceput la dobnda ipotecar .a.

34

Observatorii strini apreciaz c pieele europene nu sunt integrate n privina paletei produselor oferite i a activitii ipotecare transfrontaliere.5 Conform concluziilor unui studiu recent, se menin caracteristicile naionale, dei o oarecare corelaie exist ntre participanii naionali la pieele primare i secundare, alii dect investitorii internaionali care opereaz pe pieele de obligaiuni ipotecare i de titluri bazate pe ipoteci. Nivelul tranzaciilor transfrontaliere directe este mic, reprezentnd doar 1% din ansamblul creditului pentru locuin4, activitatea concentrndu-se n domeniul cumprrii de reedine secundare sau n regiunile de frontier.6 Studiul comandat de Comisie prezint i cuantific avantajele poteniale, care au fost deja evideniate din alte surse ale integrrii. n primul rnd, scderea global a dobnzilor ipotecare sau imobiliare va fi un avantaj. Oferirea unei palete mai mari de produse auxiliare (n materie de asigurare ipotecar), dar i produse ale creditului ipotecar precum formula de rencrcare sau ipoteca flexibil, vor fi alte avantaje. Comisia urmrete cu interes apariia acestor produse novatoare, deocamdat propuse doar n cteva dintre statele membre, dar este totodat contient de necesitatea unui nivel ridicat de protecie a consumatorului. Posibilitatea de a da satisfacie unui mare numr de persoane care se mprumut, aici nelegnd mprumuturile actuale n curs de derulare pe numeroase piee ipotecare europene, ca i mprumuturile de rangul al doilea, reprezint o necesitate. De altfel, aa cum s-a observat la integrarea altor sectoare de servicii financiare i n acest domeniu va fi posibil realizarea de economii de scar. Mai mult,
5

Rapport du groupe de discussion sur le crdit hypothcaire, L'intgration des marchs communautaires du crdit hypothcair, direction gnrale du March intrieur, dcembre 2004. Mercer Oliver Wyman, tude commandite par la Fdration hypothcaire europenne, Study on the Financial Integration of Europena Mortgage Markets, 2003.
6

35

diversificarea transfrontalier crescnd a pieelor de capital i pieelor de asigurri poate contribui la diminuarea riscului de credit7. Exist un potenial de mbuntire a eficienei utilizrii capitalului, libera circulaie contribuind la ntrirea capacitii sale de a fi acolo unde este nevoie, sau pe piaa unde este mai bine remunerat. n concluzie, integrarea pieelor europene de credit ipotecar trebuie s se sprijine pe patru domenii distincte i totui interconectate: protecia consumatorului; problemele juridice; asigurrile; finanarea. Actuala Carte verde trateaz toate aceste patru domenii. Datorit faptului c pieele ipotecare europene sunt mari i complexe, integrarea poate fi definit n cteva moduri. Dezbaterile pe tema pieei ipotecare europene descriu urmtoarele dou caracteristici pentru piaa ipotecar integrat: aceeai rat a produselor ipotecare este disponibil n toate statele membre, la acelai pre; cei care mprumut din statele membre sunt dispui s mprumute fonduri celor interesai din statele membre, n aceeai termeni, iar consumatorii sunt bucuroi s mprumute de la finanatorii domestici sau strini. Integrarea pieei ipotecare presupune cel puin patru mecanisme care conduc la aceleai produse ipotecare, disponibile n statele membre sub aceleai principii:

Idem 6. 36

 nlturarea granielor produselor ipotecare; intrare liber pe pieele bancare; imitarea debitorilor strini de ctre debitorii domestici; dezvoltarea unor piee secundare puternice n rile n care lipsesc n prezent, permind o mare varietate a produselor ipotecare la preuri de mprumut mai reduse. Integrrea pieei ipotecare presupune deci produse de acelai tip, cum ar fi dobnzile strict ipotecare, cu termene flexibile de replat, pe toate pieele, la aceleai preuri. Aceleai produse ipotecare, disponibile n toate rile, sunt totui diferite datorit familiarizrii consumatorilor, n anumite ri, cu tipuri specifice ale produsului ipotecar, dar i datorit unor factori culturali, cum ar fi diferenele de vrst la care tinerii prsesc casa printeasc. Costurile integrrii pieei ipotecare includ costurile debitorului de implementare a noilor sisteme i costurile oricrei afaceri desfurate. Orice schimbri n profiturile debitorilor vor fi captate n calcularea costului de beneficiu. Costurile de implementare ale debitorilor i compararea cu noile msuri legislative se rentlnesc n toate rile UE; aceasta, deoarece conducerea instituiilor financiare nu i-a pregtit personalul s urmeze noile proceduri. Din moment ce costurile i beneficiile integrrii apar la date diferite de timp, se calculeaz valoarea prezent a costurilor de integrare, utiliznd o rat de discount potrivit. Este posibil ca multe din costurile integrrii europene, cum ar fi cele legate de redactarea i implementarea noii legislaii, s apar naintea beneficiilor. Dac noile msuri de promovare a integrrii pieei ipotecare
37

dezavantajeaz anumite produse sau descurajeaz debitorii n a le oferi, aceste msuri pot crea costuri sociale. Activitatea de mprumut ipotecar poate fi astfel redus sau debitorii pot nega ansa mprumuturilor ipotecare. Costurile de integrare exclud orice costuri legate de reducerea activitii ipotecare. Acest lucru se datoreaz integrrii totale a pieelor ipotecare, ce va fi realizat ntr-o manier care va impune msuri de informare a consumatorilor despre caracteristicile produselor care vor fi cumprate i riscurile asociate acestora. Aceste cerine trebuie s fie foarte bine concepute,dar nu pentru a-i convinge pe unii debitori s se retrag total sau parial din activitatea de creditare. Teoria economic presupune o utilitate individual a consumului diferitelor bunuri, de-a lungul timpului. Beneficiile integrrii ipotecare trebuie s creasc i pot fi calculate n sensul valorii nete prezente. ncercrile individuale de a maximiza averea, bunstarea sau funcia utilitii pot fi prezentate matematic astfel:

unde,
c i h = consumul individual de bunuri neipotecare i ipotecare, la
t t

un interval de timp t; = parametru care msoar preferinele individuale pentru ipoteci, comparativ cu consumul neipotecar; = reflect dorina individual a consumatorilor pentru stabilitate n consumul lor total de-a lungul timpului; = reflect nerbdarea lor n ceea ce privete dorina de a consuma, mai degrab mai devreme, dect mai trziu. 38

Specificarea preferinelor consumatorilor n funcia de mai sus implic aspectul c de integrarea ipotecar vor beneficia consumatorii, dac li se va permite s consume mai mult comparativ cu alte ipoteci sau produse. Un aspect mai subtil este modul n care consumatorii vor fi afectai de reformele care reduc consumul n prezent, dar asigur creterea sa n viitor. Funcia implic ctigurile viitoare pe baza discount-ului consumatorilor, prin rata i acele beneficii din ctigurile n consumul viitor, care sunt relative, comparativ cu pierderile consumului curent. De asemenea, funcia implic i dorina consumatorilor de a-i mpri consumul ipotecar cu alte bunuri. Ca atare, consumatorii vor dori produse ipotecare mai flexibile, care s le permit replanificarea plilor ipotecare, n cazul n care un cost neateptat apare i ine consumul stabil. n teoria economic, cunoaterea evoluiei n timp a consumului individual este suficient pentru a se putea stabili bunstarea individului.

39

Capitolul 3: Studiu de caz: creditul de nevoi personale cu ipotec de la OTP Bank Romnia 3.1. Prezentarea produsului
o Criterii de eligibilitate: Produsul denumit credit pentru nevoi personale cu garanie ipotecar se adreseaz clienilor, persoane fizice, care corespund urmtorului profil: salariai, persoane fizice autorizate, angajai la propria companie, pensionari; vrsta cuprins ntre 19 i 65 de ani la data scadenei finale a creditului; cu un venit minim net de 350 RON/lun; vechime la actualul loc de munc: de minim 3 luni pentru salariai; vechime total nentrerupt n munc de minim 12 luni pentru salariai (sunt acceptate ntreruperi incidentale de maxim 30 de zile calendaristice cumulate n ultimele 12 luni). Not: nu se consider ntreruperi, chiar dac au durat mai mult de 30 de zile: concediul de maternitate, medical, satisfacerea stagiului militar, activiti sezoniere, concediu pentru incapacitate temporar de munc.

40

pentru PFA i patroni (dac dein mai mult de 50% din companie), activitatea, respectiv compania, trebuie s aib un istoric de cel puin 24 de luni. expunerea simpl (max. 30%), expunerea agregat (max.40%) si evaluarea proprietatii dau valoarea maxima a creditului. o Perioada aferent aprobrii: Aprobare preliminar: maxim 1 zi din momentul eliberrii tuturor documentelor. Aprobare final i plat: maxim 2 zile lucrtoare din momentul eliberrii tuturor documentelor, asigurarea aferent proprietii i nregistrarea ipotecii. o Piaa vizat: Date statistice n baza informaiilor primate de la Institutul Naional de Statistic, sau efectuat analize privind piaa vizat. O repartizare pe diferite segmente ne duce la urmtoarele informaii: Populatia totala a Romaniei Populatia totala intre 19-65 ani 21.680.974 locuitori 13.174.200 locuitori

Din populaia total a Romniei, au fost identificate urmtoarele categorii: Populaia total activ din zonele urbane: salariai 4.909.152 locuitori 4.397.369 locuitori

41

 angajai la propria companie persoane fizice autorizate alte categorii Populaia total activ din zonele rurale: salariai angajai la propria companie persoane fizice autorizate alte ctegorii

125.228 locuitori 131.074 locuitori 55.351 locuitori 3.942.679 locuitori 1.732.422 locuitori 29.652 locuitori 769.804 locuitori 1.226.500 locuitori

Piaa vizat de OTP Bank Romnia: Pentru Creditul pentru nevoi personale cu ipotec, sau identificat urmtoarele segmente ca fiind piaa vizat corespunztoare: populaia activ din zonele urbane i rurale - salariai, persoane fizice autorizate, angajai la propria companie; persoanele din toate segmentele de populaie, dar cu accent pe segmentele celor cu venituri mari i foarte mari, dup cum specific Mckinsey: o Segmentul celor cu venituri mari: Venit net: peste 400 EURO/lun, Servicii financiare, informatic, telecomunicaii, Administraie public, industrie, Depozite medii de 5400 EURO. o Segmentul celor cu venituri foarte mari: Venit net: peste 2500 USD/lun, Antreprenori (proprietari), directori de societi mari,
42

 Depozite de 25-30000 USD. o Persoane cu studii medii i superioare, o Utilizatori frecveni sau medii ai produselor bancare (produsele de credit i economii). n baza datelor statistice furnizate de Institutul Naional de Statistic, piaa vizat de OTP Bank include aproximativ 2.500.000 de locuitori din toat ara. o Termeni i condiii Sistemul bancar Sistemul bancar din Romnia este monotorizat de Banca Naional a Romniei (BNR), care este o instituie public aflat sub supravegherea Parlamentului. Cei 9 membri ai Consiliului de conducere sunt de asemenea alei de ctre Parlament. CRB (Centrala Riscurilor Bancare) CRB este o baz de date deinut de BNR care include informaii despre procedura de acordare a mprumuturilor ctre persoane fizice i persoane juridice, existena n sectorul bancar. Baza de date a CRB conine clienii cu o expunere curent din credite de peste 20.000 RON sau echivalent, fr a ine cont de existena zilelor de ntrziere sau de numrul acestora, i, de asemenea, conine clienii cu expuneri mai mici dect 20.000 RON, dar cu mai mult de 30 de zile ntarziere. Este obligatorie pentru bnci raportarea la CRB. Biroul Naional de Credite Biroul Naional de Credite este o societate pe aciuni, create de 22 de bnci de pe piaa din Romnia. n plus, intenia exprimat de banca central
43

este aceea de a include ntr-un stadiu ulterior, societi care se afl n afara sistemului bancar, cum ar fi companiile de asigurri, companiile de leasing, companiile furnizoare de utiliti i societile de recuperare a banilor. Biroul Naional de Credite deine informaii pozitive i negative privind istoricul rambursrilor creditelor acordate persoanelor fizice de ctre bncile componente BNC, ns, OTP Bank Romnia, n acest moment, raporteaz i are acces doar la informaiile negative. Informaiile negative se refer numai la mprumuturile cu mai mult de 31 de zile ntrziere. n prezent, exist numai 6 sau 7 bnci ce raporteaz i sunt capabile s vad informaiile pozitive. Potrivit bazei de date CRB i BNC, nu se poate face diferen ntre girant, co-debitor sau aplicant. o Descrierea produselor Destinaia creditului Oferta bncii OTP vizeaz studii, vacane, tratamente medicale, conferine/simpozioane mprumutatului. Acest lucru este de asemenea autorizat de Banca Central. Tipul de valut Produsul este disponibil n 3 tipuri de valut: RON, EUR i CHF (franci elveieni). Valoarea minim i maxim a creditului Valoarea minim: 5.000 EUR Valoarea maxim: 75.000 EUR n strinatate i alte nevoi generale ale

44

Valoarea maxim a creditului pentru un anumit client depinde de calculele privind expunerea simpl, expunerea total (agregat) i valoarea proprietii din raportul de evaluare. Durata multiplu de 1 lun Durata minim: 36 luni Durata maxim pentru creditele n EUR i CHF: 180 luni Durata maxim pentru creditele n RON: 240 luni Metode de rambursare Pentru nceput, va fi disponibil numai o singur metod de rambursare: anuitate, suma pentru principal i dobnda este constant. Rata lunar (principal + dobnd) va fi achitat conform schemei de rambursare emis de ofierul de conturi. Ratele lunare vor consta ntr-un numr de 2 zecimale, att pentru creditele n RON, ct i pentru cele n FX. Propunerea OTP Bank vizeaz o rat a dobnzii variabil. Dobnda va fi stabilit de comitetul ALCO i va fi revizuit trimestrial sau, dac este cazul, conform evoluiei pieei, n mod periodic, la recomandarea Direciei de Administrare a Produselor. Toate ratele vor fi depuse de mprumutat n contul curent al acestuia/acesteia deschis la OTP Bank i va fi debitat automat de Banc la data scadenei lunare. Clientul poate opta pentru una dintre urmtoarele date scadente lunare: 1, 6, 11, 16, 21 sau 26. n cazul n care data scadenei lunare este o zi nelucrtoare sau o srbatoare legal, rambursarea se va procesa n prima zi lucrtoare, cu excepia datei scadente finale. Astfel, n cazul n care data scadenei finale este o zi nelucrtoare, rambursarea se va efectua n ultima zi lucrtoare anterioar datei scadenei finale.
45

Rambursare nainte de scaden Clientul poate opta pentru rambursarea n avans a creditului. Plata n avans trebuie s acopere cel puin 3 rate lunare i se va percepe taxa aferent plaii n avans. n cazul rambursrii nainte de data scadent, solicitantul va beneficia de reducerea valorii dobnzii proporional cu perioada rmas aferent creditului. Condiii pentru ncetarea contractului de credit Contractul de credit semnat ntre client i banc, va nceta n una din urmtoarele situaii: clientul ramburseaz total creditul n avans, clientul nu se conformeaz cu una dintre obligaiile stipulate n contractul de credit (ex: neplata ratelor, neanunarea bncii n privina schimbrii adresei sau a locului de munc, efectuarea de declaraii incomplete sau false), i n urma intiinrilor bncii, dac clientul nu ndreapt deficienele, banca are dreptul s declare creditul exigibil i rambursabil imediat i s nceteze contractul de credit. Garanii Garaniile acceptabile sunt urmtoarele: Ipoteca de rangul superior pe durata creditului n favoarea OTP Bank Romnia SA asupra unui imobil. Banca va stabili conform propriilor norme de creditare condiiile pentru acordarea i garantare a creditelor pentru nevoi personale cu garanie ipotecar.

46

n cazul n care clientul va solicita ulterior acordrii creditului acordul pentru nchirierea/darea n comodat/construirea/demolarea imobilul ipotecat, acesta va fi analizat/acordat dup cum urmeaz: pentru contracte de nchiriere/comodat ce urmeaz a se ncheie pe perioade mai mici de an, acordul va fi dat din partea Bncii de ctre Directorul de Sucursal. pentru contractele de nchiriere/comodat ce urmeaz a se ncheia pe perioade mai mari de 1 an, acordul va fi dat din partea Bncii de ctre Central - conform compeentelor definite la nivelul Regulamentului de organizare i funcionare. pentru acorduri privind construirea pe/demolarea imobilului ipotecat, acordul va fi dat din partea Bncii de ctre Central conform compeentelor definite la nivelul Regulamentului de Organizare i Funcionare. Garania va fi evaluat de un specialist (evaluator) acceptat de banc, lund n considerare cel puin de urmtoarele criterii: o zona n care este amplasat, o suprafaa construciei, o starea general din punct de vedere al ntreinerii, o utilitile disponibile, o mprejurimi, o alte criterii luate n considerare de ctre evaluator sau de Direcia de Riscuri. Valoarea maxim a creditului va fi calculat utilznd valoarea garaniei (dat de raportul de evaluare) dup cum urmeaz: maxim 75% din valoarea de pia stabilit de evaluatorul imobiliar n cazul n care proprietatea ipotecat este o construcie
47

intabulat (finalizat) i nu este reprezentat de un teren + construcie nefinalizat (intabulat) sau construcie din paianta (chirpici). maxim 70% din valoarea de pia a terenului, stabilit de evaluatorul imobiliar n cazul n care imobilul ipotecat este reprezentat de un teren sau de un teren + construcie nefinalizat (neintabulat) sau construcie din paianta (chiripici). Asigurarea imobilului Pentru imobilul ipotecat, clientul va ncheia o poli de asigurare care va face obiectul contractului de ipotec (cesionat n favoarea bncii). Cazurile n care imobilul ipotecat este reprezentat de un teren (neputndu-se ncheia asigurri pentru astfel de imobile) sau imobilul ipotecat este reprezentat de un teren + construcie nefinalizat, caz n care clientul se va obliga prin contractul de credit s ncheie o poli de asigurare pentru imobilul ipotecat - la data finalizrii acestuia. Asigurarea proprietii va fi ncheiat cu o campanie de asigurri agreat de banc, i nu va avea fransiz, cu excepia fransizei pentru riscuri catastrofice care poate fi maxim 2%. Polia va fi ncheiat n valuta mprumutului sau n EUR, RON sau CHF (se vor folosi cursurile BNR pentru calculul sumei echivalente) i va fi cesionat n favoarea Bncii pe perioada creditului. Suma asigurat va reprezenta minim valoarea evaluat a imobilului (minus valoarea evaluat a imobilului minus valoarea pmntului dac imobilul are o parcel de pmnt). Proprietatea va fi prezentat ca garanie dup semnarea contractului pentru acordarea creditului de ctre ambele pri (solicitantul i banca), prin ncheierea unui contract de ipotec ce va fi nregistrat la Registrul de Cadastru i Publicitate Imobiliar.
48

Dobnzi Rata dobnzii va fi variabil trimestrial (variabil, legat de rata de referin a dobnzii pentru fiecare tip de moned n parte) i va fi stabilit de ALCO la recomandarea Direciei de Administrare a Produselor. Comisioane i penaliti Comisioanele i penalitile sunt stipulate n Tariful de taxe i comisioane al bncii valabil la acea dat i disponibil pe internet. Comisionul de acordare se poate reine din valoarea creditului acordat. Toate taxele i comisioanele pot fi modificate acolo unde se consider c acest lucru este necesar cu aprobarea ALCO, la propunerea Direciei Managementului Produselor. Iniierea Creditelor Decizia va fi luat n baza procentajului, prezentat cu acest document i n funcie de competene. Procesul de initiere Introducerea Datelor (sucursala), Verificarea intern a listei negre (sucursala), Verificarea datelor i documentelor (sucursala), Procentaj (obinut automat de sistem dup introducerea datelor), Verificarea CRB i Biroul de Credite (sucursala), Evaluarea ipotecii (societate cu finanare extern),

49

 Verificarea societii angajatoare (sucursala), Verificarea datelor (Centrala sau sucursala n funcie de valoarea creditului), Analiza evalurii ipotecii ( Centrala sau sucursala), Aprobarea final a creditului (n funcie de competene), Semnarea contractului de credit (sucursala), Semnarea contractului de ipotec n faa Notarului Public, nregistrarea ipotecii, Asigurarea proprietii cesionat n favoarea Bncii, Plata (back office).

3.2. Calculul creditului

Tipul creditului: nevoi personale cu garanie ipotecar Condiii: standard avans minim 20% Valuta: RON Perioada: 48 luni Dobnda: 11, 50% Valoare credit: 24.000 RON Rata luanr: 626,14

50

Bibliografie

A. Saunders Financial institutions management,1999 A. de Servigny "Le risque de credit", Ed. Dunod 2001 Berea, Aurel; Stoica, Emilia; Creditul bancar coordonate actuale i perspective, Bucureti, Editura Expert, 2003 Dominique Plihon "Les banques: nouveaux enjeux, nouvelle strategies" La Documentation, Paris 1999 E.V. Bowden, Judith Holbert Bowden "Money, Banking and The Financial System", West Publishing Company, 1989 Herbert M. Kaufman "Money and Banking", Lexington,

Massachusets, Toronto, 1992

Mihai, Ilie, Tehnica i managementul operaiunilor bancare, Bucureti, Editura Expert, 2003 Neme, Vasile; Drept bancar; Bucureti; Editura Editas; 2004 Niu, Ioan, Managementul riscului bancar, Bucureti, Editura Expert, 2000 Richard C.Aspinwall, Robert A. Eisenbeis "Handbook for Banking strategy", A-Wiley - Interscience Publication, 1985 Rotaru, Constantin, Managementul performanei bancare,

Bucureti, Editura Expert, 2001

Tudorache, Dumitru; Moned, bnci, credit; Bucureti; Editura Sylvi, 2000 www.OTPBank.ro www.bnr.ro www.capital.ro www.economistul.ro
51

Anexa 1

52

Anexa 2
Analiza creditului ipotecar potrivit studiului BNR
Factori care frneaz dezvoltarea Msurile care se impun n vederea stimulrii creditului ipotecar creditului ipotecar n Romnia I. Factori care frneaz cererea de credite ipotecare

1. Nivelul ridicat al ratei dobnzilor practicate la creditele ipotecare.

1. Realizarea obiectivelor de reducere a inflaiei. 2. Reducerea costurilor operaionale ale bncilor.

1.

Costul semnificativ al

imobilelor,

1.

Acordarea

de

faciliti

fiscale

coroborat cu nivelul redus al veniturilor majoritii populaiei, ce reprezint cererea potenial de mprumuturi ipotecare, nu permit ndeplinirea urmtoarelor condiii impuse de bnci: condiiile (stabilirea de acces la credit nete unor venituri

beneficiarilor de credite ipotecare, dup cum urmeaz: introducerea unor faciliti n domeniul impozitului pe venitul global, a dobnzii respectiv achitate la deductibilitatea fiscal a ratei i rambursarea creditului ipotecar, ntr-o prim faz pn la un anumit procent sau pn la un anumit un pentru nivel absolut din cuantumul plii lunare; procent/nivel cuplurile de absolut tineri preferenial ar trebui prevzut cstorii sau pentru solicitanii

minime relativ ridicate de care trebuie s dispun solicitantul de credit sau, n unele cazuri, solicitantul mpreun cu soul/soia acestuia); Ex. venit net minim personal 200 EUR/lun, venit net minim familial 400 EUR/lun; condiiile de asigurare a avansului

53

solicitat de bnci, respectiv a contribuiei clientului din surse proprii stabilit ca procent din valoarea investiiei, procent ce se situeaz, n general, ntre 20 i 30%, n funcie de de garaniile a solicitate; condiiile rambursare creditului (rat lunar de rambursat la care se adaug i marja suplimentar de risc valutar, n cazul creditelor n valut nu trebuie s depeasc un anumit procent din venitul lunar, net procent personal/familial

de credit care se afl la prima achiziionare a unei proprieti; anularea hotrrii de a introduce TVA la construciile noi. 2. Relaxarea de ctre bnci a condiiilor de acordare, derulare i rambursare a creditelor ipotecare, n raport cu noul context n care se realizeaz aceste operaiuni de creditare (dezinflaie, pondere redus a creditelor neperformante etc.).

situat, n general, ntre 30 i 50%). 3. Nivelul relativ ridicat al garaniilor solicitate de unele bnci, n cazul acceptrii unui procent mai mic al contribuiei proprii a clientului n valoarea total a investiiei (pe lng ipoteca pe bunul imobil obinut pe baza creditului, bncile solicit garantarea cu veniturile a 1-2 girani). 4. Nivelul redus de pregtire al Lansarea unei campanii mediatice, susinut comerciale ipotecare, de n principalele acord scopul de bnci credite informrii locuine care Studierea de ctre bnci a posibilitii renunrii treptate la solicitarea de girani, n cazul acordrii de credite ipotecare.

solicitantului de credit (lipsa unei culturi bancare care s conduc la nelegerea etapelor procesului de acordare a unui credit i a avantajelor achiziionrii/construirii de locuine prin intermediul creditului ipotecar), coroborat

potenialilor clieni asupra avantajelor achiziionrii/construirii prin intermediul creditului ipotecar.

54

cu

publicitatea

insuficient

noilor

produse oferite de bnci pe segmentul creditului ipotecar. II. Factori care frneaz oferta de credite ipotecare 1. Nivelul ridicat al inflaiei care Vezi msura 1) propus la pct.I.1).

descurajeaz creditarea pe termen lung. 2. Inexistena unui cadru legislativ Promovarea unor iniiative legislative care s protejeze ntr-o mai mare msur drepturile creditorilor.

protectiv pentru creditori (bnci), n cazul executrii silite a garaniilor.

3. Durata relativ mare i procedura greoaie a executrii unui colateral conform legislaiei romneti n vigoare.

Modificarea art.22 alin.2 din Legea nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare, n sensul: specificrii situaiilor excepionale n care instana de la locul executrii va putea acorda debitorului o perioad de graie n care s-i gseasc o alt locuin; diminurii termenului maxim de 90 de zile al perioadei de graie, care creeaz legtur cu incertitudine n

momentul n care potenialul cumprtor poate intra efectiv n posesia imobilului n cauz, cu impact nefavorabil direct asupra recuperare posibilitii operativ de a

55

creanelor de ctre banc. Aceast msur ar trebui s fie, eventual, coroborat cu adoptarea unei msuri alternative viznd protecia social a debitorului supus executrii silite. 4. Insuficiena surselor de creditare pe termen lung, ceea ce determin existena n bilanul bncilor a unei necorelri ntre maturitatea creditelor ipotecare (n general, credite acordate pe termen mediu i lung) i cea a surselor de finanare a acestora (n marea lor majoritate surse pe termen scurt de tipul depozitelor bancare cu scadene de pn la 1 an). Existena acestei necorelri impune asumarea de ctre banc a unor riscuri de dimensiuni deloc neglijabile, ndeosebi n ceea ce privete riscul de rat a dobnzii i riscul de lichiditate, n condiiile n care utilizarea nc unor instrumente stadiu financiare de moderne de management al acestora se afl ntr-un incipient implementare. 5. Inexistena unor reglementri clare, adecvate i cuprinztoare referitoare la emisiunea de obligaiuni ipotecare, surs potenial important n ceea ce privete finanarea pe termen lung a bncilor, nevalorificat pn n prezent n Romnia. 1. Amendarea legislaiei n vigoare care nu conine prevederi adecvate pentru emiterea de obligaiuni ipotecare. Adoptarea unei legi a obligaiunilor ipotecare sau completarea cap. VI Obligaiunile ipotecare din Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare va trebui s aib n vedere cel puin urmtoarele: a) stabilirea condiiilor pe care trebuie s le ndeplineasc o banc n vederea obinerii din partea CNVM a autorizaiei de a emite obligaiuni ipotecare pe piaa de capital, condiii care ar trebui s se refere, fr a fi limitative, la: transparen, publicitate i protecia investitorilor; posibilitatea desfurrii (fr restricii) a tuturor operaiunilor bancare prevzute la art. 8 din Legea nr. 58/1998 (Legea bancar); elaborarea, aprobarea de ctre

56

Consiliul de administraie al bncii i prezentarea spre avizarea CNVM cel puin a unor norme i proceduri interne referitoare la: emisiunea de obligaiuni ipotecare i operaiunile care decurg din aceasta; reguli constituirea privind i

meninerea unui registru de eviden a garaniilor obligaiunilor ipotecare. b) stabilirea condiiilor n care CNVM poate suspenda autorizaia unei bnci de a emite obligaiuni ipotecare; c) relaxarea n cerinei sensul prudeniale majorrii prevzute la art. 30 din Legea nr. 190/1999, procentului de 60% aplicat la valoarea portofoliului de creane ipotecare i privilegiate, n limita cruia bncile pot emite obligaiuni ipotecare (n Cehia i Slovacia acest procent este de 70%). d) extinderea ariei eligibile garaniilor pentru considerate

obligaiunile ipotecare i asupra altor active sigure i lichide ale bncii (cu grad de risc de credit 0% i care s reprezinte garanii secundare sau subsecvente ex. numerar, titluri de

57

stat,

depozite

deinute

la

Banca

Naional a Romniei), precum i stabilirea unor limite i meninerea unui sistem separat de eviden pentru aceste active; e) acordarea prin lege a unor drepturi prefereniale deintorilor de obligaiuni ipotecare (n scop protectiv) i care s se refere, cel puin, la dreptul prioritar de recuperare a creanelor acestora, n cazul falimentului instituiei de credit. 2. Elaborarea unor reglementri privind condiiile de nfiinare, organizare i funcionare a unui fond de garantare a obligaiunilor conduce la ipotecare, sporirea care ar ncrederii

potenialilor investitori. 6. Inexistena unei piee secundare a creditelor ipotecare care s asigure funcionarea unui mecanism coerent de mobilizare a fondurilor pe termen lung n scopul refinanrii creditelor ipotecare pe principiul (securitisation). Aceast situaie se datoreaz, n principal, urmtorilor factori: neadoptarea, pn n prezent, a legislaiei care s permit titlurizarea creanelor ipotecare; titlurizrii creanelor 1. Adoptarea legislaiei care s permit titlurizarea creanelor ipotecare. Punctul de plecare l va reprezenta modificarea art. 24 alin. 1 i alin. 2 din Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare, n sensul: detalierii tipurilor de instituii care pot fi autorizate s de baza administrezeportofolii valori mobiliare pe

creane ipotecare i s emit

58

nenfiinarea, pn n prezent, a unui fond ipotecar, dei cadrul legislativ o permite; absena de pe piaa romneasc a investitorilor instituionali.

acestora; clarificrii aspectelor legate de cerinele de standardizare a creanelor portofoliilor cesiunii autorizate. n viitor se va avea n vedere i posibilitatea adoptrii unei legi care s permit nfiinarea de special purpose vehicles, entiti specializate (ce vor fi supuse unor cerine minime de autorizare i raportare) avnd drept unic obiect de activitate realizarea intermedierii n cadrul procesului de titlurizare a creanelor ipotecare, respectiv prin achiziionarea creanelor de la creditorii ipotecari i emiterea, pe baza acestora, de titluri (Mortgage Backed Securities) ctre investitorii instituionali. Prin aceast procedur, va deveni posibil transferarea riscului de credit aferent creanelor ipotecare de la creditorul ipotecar la participanii de pe piaa de capital. 2. nfiinarea unui fond ipotecar, care s achiziioneze creanele ipotecare i privilegiate aceasta, deinute refinanarea de bnci creditelor (asigurnd lichiditatea pieei i, prin ctre ipotecare de sau a creane instituiile

ipotecare ce pot face obiectul

59

ipotecare) i s emit titluri de valoare n baza acestora. Titlurile emise de fondul ipotecar ar putea fi incluse n schema de garantare aplicabil i obligaiunilor ipotecare. 3. Stabilirea prin reglementri explicite a regulilor de realizare a investiiilor de ctre fondurile de pensii, n conformitate cu practica internaional, care include fondurile de pensii n cadrul ipotecar. 7. Dificultatea verificrii cu exactitate de ctre ofierul de credit a veniturilor solicitanilor de credite ipotecare persoane fizice, datorit activitii economice subterane semnificative. nsprirea controlului asupra agenilor economici n ceea ce privete respectarea legislaiei muncii, n sensul obligrii acestora de a ncheia contracte individuale de munc cu fiecare salariat conform noilor prevederi ale Codului Muncii. 8. Nivelul ridicat al riscului de credit pe care i-l asum banca la acordarea unui credit ipotecar, indisciplina contractual; instabilitatea pe piaa muncii; nemonitorizarea expunerilor mici (cele sub 200 milioane lei nu sunt luate n evidena Centralei avnd n vedere i urmtoarele aspecte: financiar 1. Utilizarea ntr-o mai mare msur a informaiilor (sub forma Centralei unei Riscurilor private Bancare i crearea unui Birou de Credit entiti constituite cu participarea bncilor comerciale), al crui principal obiectiv s fie monitorizarea mprumuturilor acordate persoanelor fizice n cadrul sistemului bancar. Utilizarea ntr-o mai mare msur a potenialilor pe piaa investitori secundar instituionali

60

Riscurilor

Bancare

din

cadrul

datelor furnizate de Centrala Riscurilor Bancare i nfiinarea unui Birou de Credit ar aduce o serie de avantaje extrem de importante att pentru bnci: reducerea costurilor de operare i a pierderilor cauzate de creditele nerambursate; gestionarea superioar a riscului de credit i, implicit, a riscului general al bncii, ct i pentru clienii efectivi sau poteniali: reducerea formalitilor cerute de bnci; micorarea timpului de rspuns la o cerere de creditare; diminuarea valorii garaniilor solicitate de bnci. 2. Constituirea unor baze de date electronice evidena pentru garaniilor nregistrarea imobiliare i la

Bncii Naionale a Romniei) pe care le au celelalte bnci fa de potenialul solicitant al unui credit ipotecar; inexistena unor baze de date electronice pentru nregistrarea garaniilor imobiliare; absena de pe piaa asigurrilor a unor produse de asigurare specifice creditelor ipotecare.

nivelul ntregului sistem bancar. Aceasta ar facilita procesul decizional de acordare a unui credit ipotecar, datorit posibilitii consultrii acestor baze de date de ctre bnci. Se vor crea astfel premisele asigurrii transparenei i opozabilitii fa de la teri a garaniilor 3. imobiliare unor nivelul de

ntregului sistem bancar. Introducerea produse asigurare specifice creditelor ipotecare,

61

care s acopere o arie mai mare de riscuri i care s satisfac nevoia bncilor de protecie mpotriva riscului de credit, respectiv: produse care s cuprind, pe lng asigurarea bunului imobil ipotecat riscului mpotriva de riscurilor al a generale, o asigurare mpotriva deces mprumutatului, temporar/definitiv pierdere

capacitii de munc, pierdere temporar a locului de munc de ctre mprumutat. Creditele ipotecare, mpreun cu poliele de asigurare, ar putea fi astfel oferite de ctre bnci n cadrul unor pachete complexe de produse financiarbancare; ncheierea unor acorduri ntre bnci i diferite societi de asigurri n ceea ce privete asigurarea financiar a creditelor ipotecare, respectiv asumarea de ctre societatea de asigurri a unei pri din riscul de neplat n asociat schimbul mprumutatului, unei prime. 4. nfiinarea unui fond de garantare a creditului ipotecar, care s preia riscul

62

de nerambursare a creditului de ctre client, prin ncheierea unui contract de cauiune creditoare. 9. Statutul incert al multor cldiri din mediul urban (de exemplu, cldirile naionalizate), precum i necunoaterea cu exactitate de ctre bnci a situaiei reale a imobilelor dintr-o anumit regiune. Aceti factori reprezint totodat i impedimente n elaborarea de strategii privind dezvoltarea creditului ipotecar pe zone geografice. Modificarea Legii nr. 7/1996 Legea cadastrului i a publicitii imobiliare, n sensul stabilirii obligativitii nregistrrii n Cartea Funciar a (fidejusiune) cu banca

tuturor imobilelor nou construite.

* sursa: http://www.bnro.ro/Ro/Studii

63